Engel & Völkers • Market Report Northern Italian Lakes 2016/2017 by ENGEL & VÖLKERS Italia

Market Report Northern Italian Lakes 2016/2017

The Market Report โ ข Nothern Italian Lakes 2016/2017, edited by Engel & Vรถlkers, has been realized with the collaboration and scientific support of Nomisma, Society of Economic Studies.

Inhaltsverzeichnis Die italienische Wirtschaft 6 Ein makroökonomischer Kontext in langsamer Erholung Die Finanzlage der privaten Haushalte bessert sich Die Nachfrage nach Finanzierungen bleibt hoch Der italienische Wohnimmobilienmarkt 8 Aufschwung auf dem Markt für Wohnimmobilien Preisentwicklung Anstieg der Nachfrage nach Immobilienfinanzierung Der Zweitwohnsitzmarkt an den Seen wächst Der Wohnimmobilienmarkt an den Seen

Lago Maggiore 12 Standort und Marktentwicklung Preisentwicklung Ausblick Comer See 14 Standort und Marktentwicklung Preisentwicklung Ausblick Iseosee 16 Standort und Marktentwicklung Preisentwicklung Ausblick Gardasee 18 Standort und Marktentwicklung Preisentwicklung Ausblick Marktüberblick 20

Die italienische Wirtschaft Ein makroökonomischer Kontext in langsamer Erholung

Mit einem geschätzten Wachstum des BIP von 0,9% für 2016 und 1% für 2017 verläuft der wirtschaftliche Aufschwung in Italien verhaltener als in den anderen europäischen Ländern. Im ersten Halbjahr 2016 wuchs das BIP im Vergleich zum vorangegangenen Halbjahr um 0,4% und im Vergleich zum ersten Halbjahr 2015 um 0,9%. Einen wesentlichen Beitrag zum Jahresergebnis des BIP leisteten der nationale Endverbrauch (+1,3%), vorrangig getragen von den privaten Konsumausgaben (+1,5%) und den Konsumausgaben des Staates (+0,8%), sowie die Bruttoanlageinvestitionen (+2,2%). Was den Außenhandel betrifft, so sind die Importe um 2,1% und

die Exporte im 0,5% gestiegen. Auf dem Arbeitsmarkt setzt sich der positive Trend der vergangenen Halbjahre fort. Die Anzahl der Beschäftigten ist im ersten Halbjahr 2016 um 1,4% gestiegen. Zu diesem Ergebnis trug in erster Linie der Anstieg an männlichen Beschäftigen bei (+1,6%). Auch der Zuwachs der Angestellten (+1,9% im Vergleich zum ersten Halbjahr 2015) folgt einem positiven Trend, der bereits seit 2014 andauert, während die Anzahl der freiberuflich Tätigen praktisch gleich geblieben ist (-0,3%). Bedingt durch das positive Ergebnis des Halbjahres von +1,3% ist die Beschäftigtenrate auf 57% gestiegen.

Bruttoinlandsprodukt, aufgeschlüsselt nach den wichtigsten Faktoren (jährliche Änderungen in %, Quartalsdaten) Quelle: Grafik von Nomisma, basierend auf Istat-Daten

Bruttoinlandsprodukt (in Milliarden Euro; verkettete Indizes; Bezugsjahr 2010) Quelle: Grafik von Nomisma, basierend auf Istat- und IWF-Daten

Für das Jahr 2016 und die kommenden Jahre ist mit einem leichten Wirtschaftswachstum in Italien zu rechnen. Die Anzeichen eines leichten Aufschwungs können aber durch eine Verschlechterung der internationalen Konjunktur und eine verzögerte Umsetzung der geplanten Reformen geschwächt werden. Das prekäre Gleichgewicht der Gesamtsituation spiegelt sich im Vertrauen der privaten Haushalte wider. Der Vertrauensindex, der im Jahr 2015 noch einen deutlichen und konstanten Aufwärtstrend aufwies, ging in den ersten beiden Quartalen 2016 zurück. Insgesamt liegt er aber immer noch deutlich über den Werten von 2010.

Vertrauensindex der Verbraucher, private Konsumausgaben und Beschäftigungsrate (indizierte Zahlen, 2010 = 100; Quartalsdaten) Quelle: Grafik von Nomisma, basierend auf Istat-Daten

Negativ beeinflusst wird die Lage auch durch die unvorhergesehenen Auswirkungen des Brexit, der nach Angabe des IWF einen Risikofaktor für die globale Wirtschaft und insbesondere für die europäische Wirtschaft darstellt und damit auch für Italien. Das Ergebnis des Referendums vom 23. Juni 2016 in Großbritannien, bei dem sich die Mehrheit für einen Austritt Großbritanniens aus der Europäischen Union ausgesprochen hat, hat zu einer vollkommen neuen Situation im europäischen Integrationsprozess geführt, deren Auswirkungen nur schwer vorhersehbar sind. Die Finanzlage der privaten Haushalte bessert sich In den ersten drei Monaten 2016 verbesserten sich die Kaufkraft und das Sparverhalten der Familien bezogen auf das vorherige Quartal um 1,1% bzw. 0,8%. Im Gesamtjahr 2015 stieg die Kaufkraft der Familien um 0,8% gestiegen, während das Sparverhalten unverändert blieb. Im Jahr 2015 lagen die durchschnittlichen monatlichen Ausgaben der privaten Haushalte in Italien bei 2.500 Euro

(+0,4% im Vergleich zu 2014 und +1,1% im Vergleich zu 2013; Istat-Daten) und zeigen damit einen verhalten positiven Trend in einem makroökonomischen Kontext, der das dritte Jahr in Folge durch einen leichten Anstieg des verfügbaren Einkommens und die Stabilität des Sparverhaltens geprägt ist. Das BIP lässt nach Jahren des Abschwungs das erste Mal Anzeichen für eine Erholung erkennen. Die Lombardei, in der die Seen liegen, ist die Region mit den höchsten durchschnittlichen monatlichen Ausgaben (3.031 Euro pro Monat). Der Anteil der Familien, die nach eigener Aussage nicht in der Lage sind zu sparen und sich verschulden müssen, um die Familienausgaben zu tragen, sinkt weiter. Ein mit Sicherheit positiver Wert, der aber im Gesamtzusammenhang gesehen werden muss. Im ersten Halbjahr 2016 ist es nur 24,4% der Familien gelungen, ausreichend oder wenig zu sparen. Das entspricht einer spürbaren Verbesserung im Vergleich zum ersten Halbjahr 2015 (20,2%), ist aber immer noch deutlich weniger als in den ersten Jahren 2000. Die Nachfrage nach Finanzierungen bleibt hoch Die Nachfrage der Unternehmen nach Finanzierungen bleibt hoch, unterstützt durch die niedrigen Zinssätze und einen höheren Bedarf an Lagerbestand, Umlaufvermögen und Anlageinvestitionen. Auch die Nachfrage der privaten Haushalte nach Finanzierungen für den Kauf von Immobilien oder Konsumgütern ist weiter gestiegen und profitiert weiterhin von besonders niedrigen Zinsen und einem Klima, das durch ein größeres Vertrauen der Verbraucher und bessere Aussichten auf dem Immobilienmarkt geprägt ist. Kreditvergaben im privaten Bereich ohne Finanzbereich wachsen in bescheidenem Umfang und etwas stärker in den Bereichen, in denen der wirtschaftlicheAufschwung deutlicher spürbar ist. Nach Angabe der Banca d’Italia stagnieren Kredite, die an Unternehmen vergeben werden, während hingegen die Kreditvergaben an handwerkliche Betriebe einen deutlichen Zuwachs verzeichnen. Die Kreditqualität ist durch eine graduelle Verbesserung gekennzeichnet und die Regierung hat verschiedene Maßnahmen ergriffen, um die Finanzstabilität zu schützen. Kreditvergaben an private Haushalte sind im Anstieg. In den drei Monaten von März bis April 2016 ist die Kreditvergabe im privaten Bereich ohne Finanzbereich um 1% gestiegen, bedingt in erster Linie durch den Zuwachs der Finanzierungen für Familien (2,2%). Der Anstieg des verfügbaren Einkommens und die günstigeren Bedingungen auf dem Arbeitsmarkt haben zu einer Zunahme bei den Verbraucherkrediten geführt, insbesondere zur Finanzierung von Fahrzeugkäufen. Die gestiegenen Immobiliendarlehen sind das Ergebnis eines deutlichen Anstiegs der Immobilienkäufe. 7

Der italienische Wohnimmobilienmarkt Aufschwung auf dem Markt für Wohnimmobilien Im Gesamtjahr 2015 und in den ersten Monaten 2016 hat der italienische Immobilienmarkt Anzeichen für einen Aufschwung erkennen lassen, die zwar verhalten sind, sich aber nicht nur auf den Wohnungsmarkt beschränken. Ein neuer Positivtrend ist langsam auch für Gewerbeimmobilien spürbar, auch wenn dieser Trend weniger gleichmäßig ist und nicht immer dem allgemeinen Aufschwung folgt. Einer der wichtigen Faktoren, die die aktuelle Lage entscheidend beeinflussen, ist die Anzahl der Verkäufe, die das zweite Jahr in Folge steigt, nachdem sie sieben Jahre lang gesunken ist. Einen deutlicheren Anstieg in einem insgesamt noch relativ verhaltenen Rahmen verzeichnen die Verkäufe von Wohnimmobilien (+3,6% im Jahr 2014 und +6,5% im Jahr 2015), während die Verkäufe von Gewerbeimmobilien nach einem Anstieg im Jahr 2014 im Folgejahr stagniert sind. Das Zugpferd auf dem nationalen Markt für Wohnimmobilien sind die wichtigsten Märkte, auf denen sich der Trend zum Aufholen der Verluste aus den Jahren 2007 bis 2013 gefestigt hat. Die Zahlen aus dem ersten Halbjahr 2016 bestätigen den Trend und zeigen, dass die Verkäufe in Italien im Vergleich zum ersten Halbjahr 2015 um 22% gestiegen sind, wobei die einzelnen Märkte deutlich voneinander abweichen. In Mailand, das nach wie vor der italienische Markt mit dem deutlichsten Aufschwung aller Marktindikatoren ist, konnte ein Anstieg von 28% verzeichnet werden. Unter den Großstädten verzeichnet Turin mit +30% ein optimales Ergebnis, gefolgt von Genua mit +28% und Bologna mit +27%. In Rom und Palermo lag der Anstieg dagegen bei +12% bzw. +9%. Für 2016 schätzt Nomisma, dass die Gesamtzahl der Verkäufe bei 478 Tausend liegt, mit einer jährlichen Variation von 7,6%. Es kann davon ausgegangen werden, dass sich die positive Dynamik auch im kommenden Zweijahreszeitraum fortsetzt, wenn die Anzahl der Verkäufe voraussichtlich 500 Tausend übersteigen wird: Im Jahr 2017 wird von einem Verkauf von insgesamt 516 Tausend Immobilien (+7,9% im Jahresdurchschnitt) ausgegangen, und im Jahr 2018 von einem Verkauf von 552 Tausend Immobilien (+7,0%). Zwar zeichnet sich der Immobilienmarkt durch einen erkennbaren Aufschwung aus, was die Anzahl der verkauften Immobilien angeht, wenn auch recht verhalten und mit einer gewissen Unsicherheit verbunden. Im Bereich der Preise dagegen ist noch immer ein Rückgang spürbar: Im ersten Halbjahr hat die Wertminderung der Immobilien die Erwartungen sogar überstiegen. 8

Verkäufe von Wohnimmobilien pro Jahr und Vorhersagen (Tausende) Quelle: Jahresabschlussdaten Finanzamt; Vorhersagen Nomisma für 2016-2018

Preisentwicklung Der von Nomisma berechnete durchschnittliche Preisindex für das zweite Halbjahr 2015 zeichnet sich durch einen Rückgang von -0,6% auf Halbjahresbasis und von -1,2% auf Jahresbasis aus. Seit dem zweiten Halbjahr 2011 haben die Preise im nationalen Durchschnitt einen Rückgang von 5,5% verzeichnet, was dem durchschnittlichen Gesamtindex für Italien für die durchschnittlichen Preise von Luxusimmobilien und Wohnimmobilien entnommen werden kann.

Preise für Immobilien - Durchschnittlicher Gesamtindex für Italien für Luxusimmobilien und Wohnimmobilen Quelle: Nomisma

Bezogen auf die Märkte der 13 größten italienischen Städte hat Nomisma ermittelt, dass die Preise im ersten Halbjahr 2016 auf jährlicher Basis im Bereich der Neubauimmobilien um -1,8% gesunken sind und im Bereich der Bestandsimmobilien um -2%, wobei der Preisrückgang insgesamt gesehen weniger hoch war als im Jahr 2015, als die durchschnittlichen Preise für Bestandsimmobilien um 3,2% gesunken sind und die für Neubauimmobilien um 2,8%. Seit Beginn des aktuellen Immobilienzyklus sind die Preise für Wohnimmobilien bis zum Spitzenjahr 2008 stark angestiegen, mit einem Anstieg im Zeitraum von 1997 bis 2008 von 105,7% für neue und renovierte Wohnimmobilien und von 107,1% für Bestandsimmobilien, gefolgt von einem Preiseinbruch im Zeitraum von 2008 bis 2016 von -22,3% für Neubauimmobilien und -23,3% für Bestandsimmobilien. Die für das erste Halbjahr 2016 ermittelten halbjährlichen Änderungen liegen im Bereich von -0,7% für neue oder renovierte Wohnimmobilien und im Bereich von -0,8% für Bestandsimmobilien. Die halbjährliche Änderung verteilt sich gleichmäßig auf die verschiedenen Stadtgebiete (Top-Lage,

Stadtmitte, Nähe Stadtmitte und Peripherie). Die durchschnittlichen Preise in zentralen Stadtgebieten liegen bei ca. 2.500 €/m2 für Neubauimmobilien und bei ca. 2.000 €/m2 für Bestandsimmobilien. Deutlich niedriger sind die Preise in der Peripherie (ca. 1.800 €/m2 bzw. ca. 1.400 €/m2).Was die Preise in den einzelnen Städten betrifft, so hat Venedig mit 3.176€/m2 im ersten Halbjahr 2016 die höchsten Durchschnittspreise, gefolgt von Mailand mit 3.020€/ m2, Rom mit 2.934€/m2, Florenz mit 2.379€/m2, Bologna mit 2.030€/m2 und Neapel mit 1.848€/m2. Mit einer Rückkehr zu einem durchschnittlichen Anstieg der Werte wird nicht vor dem Jahr 2018 gerechnet (Vorhersage Nomisma), für das im Wohnsegment ein Anstieg von +0,9% vorhergesagt wird.

Quelle: Nomisma

Quelle: Nomisma 9

Der italienische Wohnimmobilienmarkt Anstieg der Nachfrage nach Immobilienfinanzierung Im ersten Quartal 2016 hat sich der Trend einer Lockerung der Anforderungen an die Kreditwürdigkeit durch das Bankensystem für die Vergabe von Krediten an Unternehmen und Familien fortgesetzt. Grund dafür ist der Konkurrenzdruck zwischen den Geldinstituten, verbunden mit geringeren Risiken im Zusammenhang mit einer Verbesserung der wirtschaftlichen Aussichten. Die günstigeren Bedingungen für die Kreditvergabe haben sich in erster Linie auf eine weitere Senkung der Zinsen ausgewirkt, die im Durchschnitt für die Kredite erhoben werden. Die günstige Kombination von niedrigen Zinsen und der Verbesserung der Aussichten auf dem Markt der Wohnimmobilien führt auch weiterhin zu einer steigenden Nachfrage nach Darlehen, wobei den Festzinsdarlehen deutlich der Vorrang gegeben wird, die im zweiten Quartal 2016 61,3% der neuen Finanzierungen ausgemacht haben. Nach Angaben der Banca d’Italia hat im zweiten Quartal 2016 der im Durchschnitt finanzierte Betrag 73,8% des Gesamtwerts der Immobilie entsprochen, denen 65,3% im gleichen Zeitraum des Vorjahres entgegenstehen. Im Jahr 2015 wurden Kredite über einen Gesamtbetrag von 41,2 Milliarden Euro an Familien für den Kauf einer Wohnimmobilie vergeben, denen 24,1 Milliarden Euro im Jahr 2014 gegenüberstehen (+70,6% im Jahresdurchschnitt). Der Anstieg der Kreditvergaben war besonders im letzten Quartal sehr hoch und ist

dann im ersten Quartal 2016 wieder auf einen immer noch sehr hohen Betrag gesunken (11 Milliarden). Nomisma rechnet für 2016 mit einer Kreditvergabe über insgesamt 47 Milliarden Euro. Ein so hoher Betrag der Kreditvergaben an Familien ist in jedem Fall durch die Ablösung und Umschuldung von Krediten bedingt.

Darlehensvergabe an private Haushalte für den Wohnimmobilien (Quartalsdaten in Millionen Euro) Quelle: Grafik basierend auf Daten der Banca d’Italia

Kauf

von

Der Zweitwohnsitzmarkt an den Seen wächst In Italien rückt die Zweitwohnung wieder in das Interesse der Nachfrage aus Italien und aus dem Ausland. Nachdem der Markt der Zweitwohnsitze die Auswirkungen der Wirtschaftskrise und der Immobilienkrise deutlich zu spüren bekommen hat, sind die Kaufabschlüsse in den wichtigsten Urlaubsorten im Jahr 2015 wieder gestiegen (+7,6%), wobei die Verkäufe in den Urlaubsorten am Meer einen Anstieg von 6,8% verzeichnet haben, die in den Urlaubsorten in den Bergen um 9,0% und die in den Urlaubsorten an den Seen sogar um 16,1% (siehe Abbildung 7). Der durchschnittliche Preis für eine Immobilie mit Nutzung als Zweitwohnsitz in den bekanntesten Urlaubsorten liegt bei 2.285 €/m2, wobei die Quadratmeterpreise in den verschiedenen Regionen und Orten deutliche Unterschiede aufweisen.

Im Gebiet der Seen liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei ca. 3.400 bis 3.500 €/ m2 für Neubauimmobilien in Top-Lage, bei ca. 2.100 bis 2.200 €/m2 für Bestandsimmobilien in zentraler Lage und bei ca. 1.400 bis 1.500 €/m2 für Bestandsimmobilien in der Peripherie (Tabelle 4). Die Durchschnittswerte variieren dabei stark je nach Ort und hängen stark von der Attraktivität der jeweiligen Gebiete ab (Tabelle 4). Das Ausmaß der Änderungen im Jahresvergleich hängt ebenfalls vom Standort und vom Zustand der Immobilie ab. Die Preise sind praktisch unverändert und beziehen sich auf Neubauimmobilien in TopLagen.

Kaufabschlüsse für Immobilien (Änderung in % im Jahresdurchschnitt) Hinweis: See (16 betrachtete Orte), Meer (186 Orte), Berge (91 Orte) Quelle: Grafik von Nomisma basierend auf Daten vom Finanzamt

Hinweis: See (16 betrachtete Orte), Meer (186 Orte), Berge (91 Orte) Quelle: Fimaa-Confcommercio und Nomisma

Der Wohnimmobilienmarkt an den Seen Lago Maggiore Standort und Marktentwicklung Der landschaftliche wundervoll gelegene Lago Maggiore mit seiner schönen Natur und den architektonischen Sehenswürdigkeiten, wie zum Beispiel die berühmten Borromäischen Inseln, ist ein beliebtes Reiseziel für den Tourismus in Europa. Im Küstenstreifen in den Regionen Lombardei und Piemont befinden sich zahlreiche exklusive Wohnimmobilien, die Orte wie Stresa, Laveno, Cannobio, Caldè, Arona, Porto Valtravaglia, Cannero, Ranco, Meina, Ispra, Lesa und viele andere zu beliebten Urlaubsorten für den Luxustourismus machen. In diesen Gebieten wächst der Markt der Immobilienverkäufe bedingt durch eine steigende Nachfrage und einen damit verbundenen Anstieg der Kaufabschlüsse. Vor diesem Hintergrund scheint die für 2016 erwartete Erholung des Markts begründet zu sein. Es besteht eine nationale und internationale Nachfrage nach Immobilien mit direktem Zugang zum See oder mit Seeblick, die nicht zu weit von den Zentren entfernt wird. Das Angebot ist sehr umfangreich und umfasst eine große Auswahl an Villen und Wohnungen, die aber nicht immer die Anforderungen der Nachfrage erfüllen. Im Durchschnitt bietet der lokale Markt Immobilen, die sich in guten Zustand befinden, die aber Umbauoder Renovierungsarbeiten erforderlich machen, damit sie vor allem für eine internationale Kundschaft interessant werden, die hohe Anforderungen an die Standards stellt und renovierte Immobilien in perfekten Zustand an Luxusstandorten wünscht. Die Nachfrage nach Kaufimmobilien nimmt gut 80% des Marktes ein. 80% der Immobilien werden als Zweitwohnsitz erworben und nur ca. 15% als Erstwohnsitz. Der größte Anteil der Käufer wird mit 80% von Ausländern gestellt, bei denen es sich um Familien oder Paare im Alter von 40 bis 65 Jahren handelt, die am Kauf einer Immobilie interessiert sind, die als Zweitwohnsitz genutzt wird und gleichzeitig eine gute Investition darstellt. Die Interessenten aus Italien kommen vorwiegend aus der Gegend von Mailand und sind auf der Suche nach einem Wochenend- und Sommerhaus. Der

Quelle: Grafik basierend auf Daten des Finanzamts Legende Größenkategorien: 1-Zimmer-Wohnung (bis 2,5 Räume), Klein (2,5 bis 4 Räume), Klein-Mittel (4 bis 5,5 Räume), Mittel (5,5 bis 7 Räume), Groß (mehr als 7 Räume), Andere: keine Angaben 12

Finanzierungsmarkt spielt dabei eine untergeordnete Rolle, mit 5% der ausländischen Käufer und 20% der italienischen Käufer, die auf Finanzierungen zurückgreifen. In letzter Zeit interessieren sich vermehrt auch Käufer aus den USA und aus Frankreich für Immobilien, insbesondere für Villen mit großem historischen und architektonischen Wert, wobei das Interesse gleichermaßen Neubauimmobilien als auch renovierungsbedürftigen Immobilien gilt. Im Jahr 2015 sind die Verkaufsabschlüsse in diesem Gebiet im Jahresdurchschnitt insgesamt gestiegen (+8,8%). Fast alle Immobilientypen haben vom Anstieg der Verkäufe profitiert, insbesondere aber große Immobilien mit +19% mehr Verkaufsabschlüssen als im Jahr 2014. Ein deutlicher Anstieg war auch im Bereich der mittelgroßen Immobilien spürbar (+16,8%). Im Luxussegment hat Engel & Völkers ermittelt, dass 2016 ca. 45% der Interessenten am Kauf einer Villa interessiert waren und 40% am Kauf einer Wohnung. Die durchschnittliche Verhandlungsdauer bis zum Kaufabschluss lag bei ca. 17 bis 20 Monaten für Villen und 13 bis 19 Monaten für Wohnungen. Immobilien, die sich in einer optimalen oder sehr guten Lage befinden, lassen sich innerhalb von 8 bis 9 Monaten verkaufen

Preisentwicklung Der Immobilienmarkt befindet sich im Aufschwung. Aus den Daten von Engel & Völkers geht hervor, dass die Preise im Luxussegment 2016 leicht im Anstieg sind und einen hervorragenden Quadratmeterpreis von 5.000 bis 7.500 €/m2 für Neubauimmobilien in Top-Lage ohne direkten Zugang zum See erreicht haben. Die Quadratmeterpreise für Bestandsimmobilien in bewohnbarem Zustand in ausgezeichneter Lage liegen dagegen im Bereich von 1.800 bis 2.500 €/m2. In den Top-Lagen direkt am See liegt der durchschnittliche Preis für eine Villa bei ca. 2 Millionen Euro und sinkt in guten Lagen auf ca. 1,3 Millionen Euro. Der durchschnittliche Nachlass auf den Ausgangspreis, der im

Quelle: Engel & Völkers

Laufe der Verhandlungen eingeräumt wird, variiert sehr stark je nach Immobilientyp und Zustand der Immobilie und liegt bei 1525% bei Villen und bei 8-10% bei Wohnungen. Auf der anderen Seite werten eine Lage direkt am See oder ein Panoramablick die Immobilie in der Größenordnung von 50 bis 70% auf und ein Balkon oder eine Terrasse in der Größenordnung von mindestens 30%. In den vergangenen 24 Monaten haben die in der Gegend erzielten Top-Preise einen Quadratmeterpreis von 10.000 €/m2 für Villen und von 9.000 €/m2 für Wohnungen in hervorragender Lage erreicht.

Ausblick Für das Jahr 2017 sagt Engel & Völkers eine Zunahme der Verkäufe und einen Anstieg der Preise für Wohnimmobilien in Top-Lage und in guter Lage vorher. Für Immobilien in relativ guter Lage werden die Preise dagegen voraussichtlich unverändert bleiben.

Wohnimmobilienmarkt

Cannobio

Intra Baveno Isola Bella Stresa

Laveno M.

Besozzo

Belgrate Ispra

Varese

Meina Angera Arona

Engel & Völkers

Grünfläche

Der Wohnimmobilienmarkt an den Seen Comer See Standort und Marktentwicklung Der Comer See repräsentiert zusammen mit dem Lago Maggiore einen sehr wichtigen Markt für die Nachfrage aus Italien und aus dem Ausland. Der Blick auf den See ist für die meisten wohlhabenden Käufer eine Grundvoraussetzung, aber die Tatsache, dass relativ wenige Immobilien angeboten werden, die der Nachfrage gerecht werden, auch in anderen Lagen als den Top-Lagen, hat dazu geführt, dass die Preise hier insgesamt stabiler geblieben sind als an anderen Orten. Eine Immobilie am Comer See ist nach wie vor ausgesprochen attraktiv sowohl für die reiche Bourgeoisie aus Norditalien als auch für Interessenten aus Russland, Deutschland, der Schweiz, den USA, Frankreich, Dänemark und Holland, mit einer ständig steigenden Nachfrage. In jüngster Zeit interessieren sich auch Investoren aus China und den arabischen Ländern für den Erwerb von Immobilien am Comer See. Die Top-Locations sind Cernobbio, Moltrasio, Carate Urio, Laglio, Tramezzo, Lenno, Bellagio und Menaggio. Käufer aus dem Ausland interessieren sich auch für die von der Stadtmauer umgebene Altstadt von Como. Die Käufer aus Italien interessieren sich dagegen für andere Top-Lagen in der Stadt Como, darunter die Viale Geno, die Via Crispi und die Via Torno. Im Jahr 2016 ist die Nachfrage nach Luxusimmobilien wieder gestiegen, sowohl für den Erstwohnsitz als auch für den Zweitwohnsitz. Im Vergleich zum Vorjahr liegt der Anstieg bei 20% mit einer Zunahme der Kaufabschlüsse im Luxussegment von ca. 10%. Bei den Käufern handelt es sich zum Großteil um Familien oder Paare aus dem Ausland, die an einer Immobilie für die Ferien oder als Investition interessiert sind. Die Käufer aus Europa, darunter vor allem Deutsche, Schweizer und Dänen, interessieren sich für Wohnungen, wohingegen Russen und Amerikaner eine eigene Villa wünschen, möglichst direkt

am See. Auch viele Unternehmer oder Adelige aus Italien interessieren sich für den Kauf einer Immobilie als Erstwohnsitz oder als Investition. Das Angebot entspricht den Anforderungen der Nachfrage im Hinblick auf Location und Services, aber um die geforderten Standards in vollem Umfang zu erfüllen, machen die meisten Immobilien auf dem Markt Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten erforderlich. Das Angebot an Neubauimmobilien ist am Comer See insgesamt ausgesprochen klein. 2015 sind die Kaufabschlüsse für Immobilien am Comer See insgesamt im Jahresdurchschnitt um 5,2% gestiegen. Am größten war der Anstieg mit 208 Kaufabschlüssen bei den Einzimmerwohnungen (+22%), gefolgt von den sehr großen Immobilien mit 277 Kaufabschlüssen (+6%). Im Luxussegment hat Engel & Völkers ermittelt, dass ca. 60% der Interessenten am Kauf einer Wohnung interessiert waren und 28% am Kauf einer Villa. Die durchschnittliche Verhandlungsdauer bis zum Kaufabschluss lag sowohl bei den Villen als auch bei den Wohnungen bei ca. 12 bis 18 Monaten. Immobilien, die sich in einer optimalen oder sehr guten Lage befinden, lassen sich innerhalb von 6 bis 12 Monaten verkaufen.

Quelle: Engel & Völkers

Preisentwicklung Nach Angabe von Engel & Völkers sind die Preise auf dem Markt im Luxussegment nach einer Stagnation, die mehr als zwei Jahre gedauert hat, 2016 wieder im Anstieg. Preisbestimmend sind in erster Linie Lage und Umfeld, wohingegen der Zustand der Immobilie zweitrangig ist. Neubauimmobilien in Top-Lage direkt am See erzielen Rekordpreise von 8.000 bis 10.000 €/m2. Die Quadratmeterpreise für bewohnbare Bestandsimmobilien in ausgezeichneter Lager liegen dagegen im Bereich von 5.500 bis 7.500 €/m2. In den Top-Lagen direkt

am See liegt der durchschnittliche Preis für eine Villa bei ca. 3 Millionen Euro und sinkt in guten Lagen auf ca. 1,3 bis 1,5 Millionen Euro. Der durchschnittliche Nachlass auf den Ausgangspreis liegt bei 10% bei Wohnimmobilien in optimaler Lage und bei 15% bei Wohnimmobilien in guter oder relativ guter Lage. Eine Lage direkt am See oder ein Panoramablick werten die Immobilie in der Größenordnung von 30 bis 50% auf und ein Balkon oder eine Terrasse in der Größenordnung von mindestens 15%. In den vergangenen zwei Jahren haben die in der Gegend erzielten Top-Preise einen Quadratmeterpreis von 22.000 €/m2 für Villen und von 11.000 €/m2 für Wohnungen in hervorragender Lage erreicht. Ausblick Für das Jahr 2017 sagt Engel & Völkers eine Zunahme der Verkäufe vorher bei Preisen, die insgesamt unverändert bleiben, mit Ausnahme der Immobilien in Top-Lagen, für die mit steigenden Quadratmeterpreisen zu rechnen ist.

Wohnimmobilienmarkt

Menaggio Varenna

Lugano

Bellagio

Laglio Cernobbio

Lecco

Como Engel & Völkers

Grünfläche

Der Wohnimmobilienmarkt an den Seen Iseosee Standort und Marktentwicklung Der Iseosee ist ein beliebtes Reiseziel und bekannt für seinen vielfältige Landschaft, in der sich bestellte Felder und Strände mit Uferstreifen abwechseln, die durch unberührte Natur geprägt sind. Die gefragtesten Gegenden sind die historischen Altstädte von Iseo, Sanico, Lovere und Pisogne und natürlich der gesamte Uferstreifen auf der Seite von Brescia, wo sich die meisten Villen direkt am See befinden, insbesondere im Gebiet zwischen Sulzano und Marone. Das Angebot an Luxusimmobilien übersteigt heute die Nachfrage, die in den vergangenen Jahren der Wirtschaftskrise stark eingebrochen ist. Der Markt stagniert und ist von langen Verhandlungszeiten geprägt, wenn der verlangte Verkaufspreis nicht an die neuen Marktwerte angepasst wurde, was sehr häufig vorkommt. Wenn der Preis der Immobilie dagegen dem Marktwert entspricht, nehmen die Verhandlungen bis zum Kaufabschluss 8 bis 12 Monate in Anspruch. Am gefragtesten sind Villen und Penthäuser mit Seeblick und Villen direkt am See, von denen nicht wenige zum Verkauf stehen, die aber Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten erforderlich machen, um das Interesse der Käufer zu wecken. Nach der Wirtschaftskrise legen Interessenten zum Beispiel vor allem in Italien größeren Wert auf alle Aspekte, die mit dem Energiesparen in Zusammenhang stehen. Am Iseosee gibt es auch einen Markt für Neubauimmobilien. In 80% der Fälle handelt es sich bei den Interessenten um Paare oder Familien aus Italien, die auf der Suche nach einer Erstwohnung sind, deren Kauf in der Regel über ein Darlehen finanziert wird. Die Nachfrage aus dem Ausland kommt hauptsächlich aus Deutschland, Holland, der Schweiz und Nordeuropa und konzentriert sich auf den Kauf einer

Ferienwohnung mit der Option, diese zur gegebenen Zeit zum Erstwohnsitz zu machen. Im Luxussegment ist die Nachfrage nach Mietwohnungen vernachlässigbar (ca. 5%). 2016 ist die Nachfrage deutscher Interessenten deutlich gestiegen, die in erster Linie auf der Suche nach Villen mit Seeblick oder Villen direkt am See sind. In den Ortschaften direkt am Iseosee sind die Kaufabschlüsse im Jahresdurchschnitt leicht gestiegen (+1,7%), wobei die Verkäufe deutlich vom Immobilientyp abhängig sind. Am besten verkauft haben sich mittelgroße (177 Kaufabschlüsse, +8,4%) und kleine (168 Kaufabschlüsse, -2,9%) Wohnimmobilien. Die Nachfrage nach großen Wohnimmobilien war dabei deutlich höher als 2014 und hat mit 66 Kaufabschlüssen einen jährlichen Zuwachs von 45% verzeichnet. Im Luxussegment ist der Markt nach Angaben von Engel & Völkers insgesamt unverändert, was die Kaufabschlüsse und die Nachfrage angeht, verbunden mit einem Anstieg der angebotenen Immobilien.

Quelle: Engel & Völkers

Preisentwicklung Nach Angaben von Engel & Völkers sind die Preise im Luxussegment 2016 weiter um ca. 4-5% pro Jahr gefallen und damit im gleichen Ausmaß wie bereits 2015 im Vergleich zum Vorjahr. Für Neubauimmobilien in Top-Lage direkt am See lassen sich Quadratmeterpreise im Bereich von 2.800 bis 3.500 €/m2 erzielen. Die Preise für Bestandsimmobilien in bewohnbarem Zustand bleiben dagegen nach wie vor niedrig, auch für Immobilien in Top-Lage, und erreichen maximale 1.800 bis 2.000 €/m2. Der durchschnittliche Preis für eine Villa in Top-Lage am See liegt bei ca. 1,6 Millionen Euro und sinkt in guter Lage auf ca. 1 Millionen Euro.

Der durchschnittliche Nachlass auf den Ausgangspreis liegt bei 8 bis 10% bei Wohnimmobilien in optimaler Lage und bei 13 bis 15% bei Wohnimmobilien in guter oder relativ guter Lage. Eine Lage direkt am See oder ein Panoramablick werten die Immobilie in der Größenordnung von 15% auf und ein Balkon oder eine Terrasse in der Größenordnung von mindestens 10%. In den vergangenen zwei Jahren haben die in der Gegend erzielten Top-Preise einen Quadratmeterpreis von 4.300 €/m2 für Villen und von 3.700 €/m2 für Wohnungen in hervorragender Lage erreicht. Ausblick Für das Jahr 2017 sagt Engel & Völkers eine unveränderte Anzahl an Kaufabschlüssen und unveränderte Preise in TopLagen vorher, wo die Quadratmeterpreise sehr hoch sind. Für Immobilien in guter und relativ guter Lage ist dagegen mit sinkenden Preisen zu rechnen.

Wohnimmobilienmarkt

Lovere Pisogne

Riva di Solto

Sale Marasino Monte Isola

Sulzano Sarnico

Paratico Iseo

Engel & Völkers

Industriegebiet

Grünfläche

Der Wohnimmobilienmarkt an den Seen Gardasee Standort und Marktentwicklung Der Gardasee ist der größte See Italiens und ein beliebtes Reiseziel in Norditalien, das jedes Jahr Millionen Besucher und Urlauber anzieht. Der Gardasee wird von den Regionen Lombardei, Venetien und TrentinoSüdtirol umschlossen und ist am südlichen Ende von einer malerischen Hügellandschaft begrenzt. Am beliebtesten sind die Ortschaften Gargnano, Gardone, Salò, Sirmione und Padenghe, wo der Immobilienmarkt Anzeichen für eine Erholung registriert. Grund dafür ist eine steigende Nachfrage und ein damit verbundener Anstieg der Kaufabschlüsse, ein Trend, der sich voraussichtlich auch 2016 fortsetzen wird. Die Nachfrage aus Italien und aus dem Ausland gilt in erster Linien Villen direkt am See oder Villen und großen Wohnungen mit schönem Seeblick, die neu oder renoviert und eingerichtet sind. Der Immobilienmarkt bietet vorwiegende renovierte Wohnimmobilien oder Wohnimmobilien in ausgezeichnetem Zustand. Über 80% der Immobilien werden als Zweitwohnung gekauft, 11% als Erstwohnung und 6% sind Investitionen. Bei den Käufern handelt es sich hauptsächlich um Ausländer (ca. 85%), vor allem Familien oder Paare aus Deutschland, die eine Ferienwohnung erwerben möchten oder die Immobilie als Geldanlage betrachten. In der jüngsten Vergangenheit haben sich arabische Investoren vermehrt für Wohnkomplexe im Luxussegment interessiert. Die Käufer aus Italien interessieren sich aufgrund der hohen Lebensqualität am Gardasee in erster Linie für den Kauf einer Erstwohnung und weniger für den Kauf einer Zweitwohnung für die Familie. Der Kreditmarkt spielt bei

den Käufern aus dem Ausland keine bedeutende Rolle, ist aber bei den Käufern aus Italien umso wichtiger. Im Gebiet am Gardasee sind die Verkäufe von Wohnimmobilien insgesamt um 10,4% (2015 im Vergleich zu 2014) gestiegen. Die größte Nachfrage bestand nach kleinen Immobilien (527 Kaufabschlüsse), was einer Zunahme im Jahresdurchschnitt von 8% entspricht. Auch das Interesse an großen Immobilien ist gestiegen (156 Kaufabschlüsse, +6,2%). Engel & Völkers hat ermittelt, dass auch das Luxussegment des Immobilienmarkts am Wachsen ist. Die durchschnittliche Verhandlungsdauer bis zum Verkauf einer Villa liegt bei mindestens 12 Monaten und für den Verkauf einer Wohnung sind durchschnittlich 10 bis 12 Monate erforderlich, Wohnungen in guter Lage lassen sich in ca. 12 bis 15 Monaten verkaufen und Wohnungen in relativ guter Lage in ca. 18 Monaten.

Quelle: Engel & Völkers

Preisentwicklung Nach Angaben von Engel & Völkers sind die Preise im Luxussegment 2016 weiter gefallen. Die Quadratmeterpreise für Neubauimmobilien in Top-Lage liegen 2016 bei 5.500 bis 6.500 €/m2 und für bewohnbare Bestandsimmobilien in Top-Lage bei 3.800 bis 4.500 €/ m2. In Top-Lage direkt am See liegt der Preis für eine Villa im Durchschnitt bei 2,5 bis 3 Millionen Euro und sinkt in relativ guter Lage auf 600.000 bis 700.000 Euro. Der durchschnittliche Nachlass auf den Ausgangspreis, der im Laufe der Verhandlungen eingeräumt wird, variiert sehr stark je nach Immobilientyp und Zustand der Immobilie und liegt bei 15-25% bei Villen und bei 8-10%

bei Wohnungen. Luxuskriterien, wie die Lage direkt am See, werten die Immobilie in der Größenordnung von ca. 30% auf, ein Panoramablick steigert den Wert um 20-25% und ein Balkon oder eine Terrasse in der Größenordnung von mindestens 10-15%. Auch ein privater Pool auf dem Grundstück steigert den Wert der Immobilie um ca. 20%. In den vergangenen zwei Jahren haben die in der Region erzielten Top-Preise nach Angabe von Engel & Völkers einen Quadratmeterpreis von 9.000 €/m2 für Villen und von 6.500 €/m2 für Wohnungen in hervorragender Lage erreicht. Ausblick Für das Jahr 2017 sagt Engel & Völkers eine Zunahme der Kaufabschlüsse vorher, verbunden mit weiterhin fallenden Preisen für den Verkauf von Immobilien in Top-Lagen und in guten und relativ guten Lagen.

Wohnimmobilienmarkt Limone Sul Garda

Malcesine

Gargnano

Bogliaco

Toscolano Maderno Gardone Riviera Salò San Felice del Benaco

Garda

Bardolino Moniga del Garda

Padenghe sul Garda

Sirmione

Desenzano del Garda

Engel & Völkers

Peschiera del Garda

Marktüberblick Schlussfolgerungen

Der Immobilienmarkt der Seen hat 2015 insgesamt einen Zuwachs an Verkäufen verzeichnet, der an den Orten am stärksten ausgeprägt ist, für die bei Interessenten aus dem Ausland die größte Nachfrage besteht. Die Anzeichen für ein Wachstum, die auf dem Markt erkennbar sind, scheinen auch für 2016 ein positives Ergebnis zu bestätigen. Die gute Marktlage muss im Kontext der Erholung der Wirtschaft in Italien und des Immobilienmarkts im Allgemeinen gesehen werden. Die makroökonomischen Indikatoren zeigen, dass mit einer Zunahme des BIP, einem positiven Vertrauensindex, einer Verbesserung der Finanzlage der privaten Haushalte und einer weiteren Zunahme der Kreditvergaben zu rechnen ist, die durch die niedrigen Zinssätze begünstigt wird, auch 20

wenn die Erholung insgesamt nur mit kleinen Schritten vorangeht und das Gleichgewicht insgesamt noch sehr prekär ist. Was die Immobilienpreise auf dem Immobilienmarkt der Seen betrifft, so ist die Preisentwicklung in den verschiedenen Orten sehr unterschiedlich. Wo die Nachfrage aus dem Ausland den Markt bestimmt hat, wurden im ersten Halbjahr 2016 steigende Preise (Lago Maggiore) bzw. gleichbleibende Preise (Comer See) verzeichnet. Am Iseosee und am Gardasee sind die Preise dagegen insgesamt gesehen gesunken. Für 2017 wird mit einem Anstieg der Kaufabschlüsse gerechnet, wobei die Preise unverändert bleiben, mit Ausnahme der Immobilien in Top-Zustand und TopLage, die teurer werden.

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