Engel & Völkers • Market Report Northern Italian Lakes 2016/2017 by ENGEL & VÖLKERS Italia

Market Report Northern Italian Lakes 2016/2017

The Market Report โ ข Nothern Italian Lakes 2016/2017, edited by Engel & Vรถlkers, has been realized with the collaboration and scientific support of Nomisma, Society of Economic Studies.

Indice Economia italiana

Un contesto macroeconomico in lenta risalita Migliora la condizione finanziaria delle famiglie Prosegue il ricorso al credito Mercato immobiliare italiano

Il mercato residenziale riparte Andamento dei prezzi Ripresa del finanziamento immobiliare Mercato delle seconde case in crescita sui laghi Il mercato residenziale dei laghi

Lago Maggiore Location e mercato Prezzi Outlook

Lago di Como Location e mercato Prezzi Outlook

Lago dâ&#x20AC;&#x2122;Iseo Location e mercato Prezzi Outlook

Lago di Garda Location e mercato Prezzi Outlook

Il mercato in sintesi

Economia italiana Un contesto macroeconomico in lenta risalita

In Italia la ripresa economica prosegue a ritmi più moderati rispetto al contesto europeo, con previsioni di incremento del PIL dello 0,9% nel 2016 e dell’1% nel 2017. Nel primo semestre 2016, il PIL è aumentato dello 0,4% rispetto al semestre precedente e dello 0,9% rispetto al primo semestre del 2015. Al risultato annuo del PIL hanno contribuito in modo particolare i consumi finali nazionali (+1,3%), sostenuti in misura maggiore dai consumi delle famiglie (+1,5%) che da quelli della pubblica amministrazione (+0,8%), e gli investimenti fissi lordi (+2,2%). In termini di scambio con l’estero, le importazioni sono

aumentate del 2,1% e le esportazioni dello 0,5%. Con riferimento al mercato del lavoro, prosegue il trend positivo degli ultimi semestri. Il numero degli occupati è aumentato dell’1,4% nella prima parte del 2016, risultato a cui ha contribuito principalmente la componente maschile (+1,6%). Crescono i lavoratori dipendenti (+1,9% sul primo semestre 2015), con un trend positivo che dura ormai dal 2014, mentre resta pressoché stazionario il numero di lavoratori indipendenti (-0,3%). Il tasso di occupazione è pertanto salito al 57%, grazie ad un risultato positivo semestrale pari a +1,3%.

Prodotto interno lordo e suoi principali aggregati (variazione annuale %; dati trimestrali) Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Istat

Prodotto interno lordo (miliardi di euro; valori concatenati; anno di riferimento 2010) Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Istat e FMI

In termini prospettici, per il 2016 e per gli anni successivi è prevista una crescita dell’economia italiana, e tuttavia i segnali di miglioramento potrebbero essere indeboliti dal peggioramento della congiuntura internazionale e da alcune lentezze sul piano delle riforme. La fragilità del contesto si riflette nel clima di fiducia delle famiglie che, dopo avere registrato una forte ripresa per tutto il 2015, nei primi due trimestri del 2016 ha mostrato segnali di ripiegamento, tuttavia sempre restando ampiamente in territorio positivo rispetto ai valori del 2010.

Indice di fiducia dei consumatori, spesa per consumi delle famiglie e tasso di occupazione (numeri indice, 2010 = 100; dati trimestrali) Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Istat

Il quadro è inoltre minacciato dalle imprevedibili ripercussioni della Brexit che, secondo il FMI, rappresenta un fattore di rischio per l’economia globale ed europea in particolare, e di conseguenza per l’Italia. L’esito del referendum consultivo del 23 giugno 2016 nel Regno Unito, che ha visto la prevalenza dei voti a favore dell’uscita del paese dall’Unione europea, ha infatti prodotto una situazione mai sperimentata nel processo di integrazione europea, di cui è difficile prevedere le ripercussioni. Migliora la condizione finanziaria delle famiglie Nei primi tre mesi del 2016 sono aumentati potere d’acquisto e propensione al risparmio delle famiglie, rispettivamente dell’1,1 e dello 0,8% rispetto al trimestre precedente. Nel complesso, a consuntivo d’anno 2015, il potere d’acquisto delle famiglie è aumentato dello 0,8% annuo, mentre la propensione al risparmio è rimasta stabile.

La spesa media mensile delle famiglie italiane nel 2015 è stata pari a 2.500 euro (+0,4% rispetto al 2014, +1,1% nei confronti del 2013; dati Istat), mostrando timidi segnali di ripresa in un quadro macroeconomico caratterizzato dal lieve aumento, per il terzo anno consecutivo, del reddito disponibile, dalla stabilità della loro propensione al risparmio e dal primo anno di ripresa del PIL dopo anni di recessione. La Lombardia, regione in cui sono localizzati i Laghi, è la regione con la spesa media più elevata (3.031 euro al mese). Continua a ridursi la percentuale di famiglie che dichiara di non riuscire a risparmiare e di essere costretta ad indebitarsi per sostenere il bilancio familiare. Un dato questo sicuramente positivo, che tuttavia va contestualizzato in un quadro che vede la percentuale delle famiglie che riesce a risparmiare abbastanza o qualcosa collocarsi appena al 24,4% nel primo semestre 2016, con un miglioramento sensibile rispetto al primo semestre 2015 (20,2%), ma molto al di sotto dei livelli dei primi anni 2000. Prosegue il ricorso al credito Prosegue l’espansione della domanda di finanziamenti da parte delle imprese, sostenuta dai bassi tassi di interesse e dalle maggiori esigenze connesse con scorte, capitale circolante e investimenti fissi. Anche la domanda di prestiti da parte delle famiglie per l’acquisto di abitazioni e per finalità di consumo si è ulteriormente rafforzata, continuando a beneficiare di tassi di interesse particolarmente contenuti in un contesto di maggiore fiducia dei consumatori e di migliori prospettive del mercato immobiliare. Il credito al settore privato non finanziario cresce a ritmi moderati, ma più sostenuto nei comparti dove la ripresa dell’attività economica si è avviata più stabilmente: secondo i dati di Banca d’Italia, i prestiti al complesso delle imprese ristagnano, ma sono in deciso aumento quelli alle società manifatturiere. Prosegue il graduale miglioramento della qualità del credito, mentre il governo ha avviato la predisposizione di diverse misure per tutelare la stabilità finanziaria. I prestiti alle famiglie si espandono. Nei tre mesi terminanti in maggio 2016 il credito al settore privato non finanziario è aumentato dell’1%, sostenuto principalmente dall’espansione dei finanziamenti alle famiglie (2,2%). La crescita del reddito disponibile e le più favorevoli condizioni del mercato del lavoro hanno contribuito a rafforzare l’espansione del credito al consumo, in particolare di quello finalizzato all’acquisto di autoveicoli. I mutui per l’acquisto di abitazioni sono aumentati, riflettendo il deciso rialzo delle compravendite. 7

Mercato immobiliare italiano Il mercato residenziale riparte A consuntivo d’anno 2015 e nei primi mesi del 2016, il mercato immobiliare italiano ha evidenziato segnali di ripresa, che seppure deboli, non restano più circoscritti al solo settore residenziale. Una nuova fase espansiva si sta infatti lentamente propagando anche agli immobili per le attività economiche, seppure in modo meno uniforme e non sempre coerente con lo scenario di ripresa. Tra le grandezze che compongono il quadro del cambiamento in atto, il ruolo più importante è da imputare al numero delle compravendite, in crescita per il secondo anno consecutivo, dopo sette anni di calo. A crescere con intensità maggiore, anche se tutto sommato ancora contenuta, sono le compravendite di abitazioni (+3,6% nel 2014 e +6,5% nel 2015), mentre per gli immobili destinati alle attività economiche, all’incremento del 2014 ha fatto seguito la stabilità del numero di contratti stipulati nell’anno successivo. A trainare il comparto nazionale, sul fronte residenziale, sono i mercati maggiori nei quali sembra consolidato il trend di recupero del terreno perduto dal 2007 al 2013. Il trend è confermato dal consuntivo semestrale 2016 che indica per l’Italia un aumento delle compravendite pari al 22% sul primo semestre 2015, con interessanti specificità relative ai singoli mercati. A Milano, che ad oggi si conferma il mercato italiano maggiormente connotato da segnali di ripresa di tutti gli indicatori di mercato, l’incremento è sostenuto e pari al 28%. Tra le grandi città, Torino segna un ottimo risultato (+30%), seguita da Genova (+28%), Bologna (+27%). Roma e Palermo registrano +12% e +9% rispettivamente. Per il 2016, le previsioni di Nomisma stimano un numero complessivo di transazioni pari a 478 mila, con una variazione annua nell’ordine del 7,6%. La dinamica favorevole dovrebbe proseguire anche nel prossimo biennio, quando le transazioni torneranno a superare quota 500 mila: nel 2017, le compravendite dovrebbero raggiungere quota 516 mila unità (+7,9% annuo) e nel 2018 552 mila transazioni (+7,0%). Se dal punto di vista dei volumi scambiati il mercato immobiliare sembra aver imboccato la via della ripresa, sebbene a ritmi non particolarmente sostenuti e non senza incertezze, sul fronte dei prezzi la fase di contrazione è ancora in atto: nel primo semestre dell’anno la diminuzione dei valori immobiliari è stata infatti addirittura più intensa rispetto alle attese. 8

Compravendite residenziali annuali e previsioni (migliaia) Fonte: dati consuntivo Agenzia delle Entrate; previsioni Nomisma per 2016-2018

Andamento dei prezzi Sul fronte delle quotazioni, l’indice medio Italia elaborato da Nomisma e relativo al secondo semestre 2015 segnala una flessione pari a -0,6% su base semestrale e a -1,2% su base annuale. Dal secondo semestre 2011 la quotazione media nazionale ha scontato un decremento pari al 5,5%, come mostra l’indice medio globale Italia relativo ai prezzi medi signorili e civili.

Prezzi abitazioni - Indice medio globale Italia per abitazioni signorili e civili Fonte: Nomisma

Più nel dettaglio, con riferimento ai mercati delle 13 città italiane maggiori, Nomisma rileva che nel primo semestre 2016 i prezzi hanno registrato un risultato negativo su base annua pari a -1,8% per le abitazioni nuove al -2% per le abitazioni usate, mostrando tuttavia una intensità della flessione meno profonda rispetto al 2015, quando la quotazione media per le abitazioni usate era diminuita del 3,2% per le abitazioni usate e del 2,8% per le abitazioni nuove. Dall’inizio dell’attuale ciclo immobiliare, i prezzi delle abitazioni si sono fortemente apprezzati fino al 2008, anno di picco, con un aumento dal 1997 al 2008 pari al 105,7% per le abitazioni nuove e ristrutturate e del 107,1% per le usate, ed un deprezzamento dal 2008 al 2016 del -22,3% per le abitazioni nuove e del -23,3% per le usate. Le variazioni semestrali, rilevate al primo semestre 2016, sono contenute nell’ordine del -0,7% per le abitazioni nuove o ristrutturate e del -0,8% per quelle usate. La variazione semestrale è di fatto equamente distribuita nelle diverse localizzazioni urbane (pregio, centro,

semicentro e periferia). I prezzi medi nelle zone centrali sono riconducibili a circa 2.500 euro/mq per abitazioni nuove e circa 2.000 per le usate. Di molto inferiori i valori in periferia (rispettivamente circa 1.800 euro e circa 1.400 euro). Con riferimento alle quotazioni delle singole città, i prezzi medi più elevati si registrano a Venezia (3.176 €/mq al primo semestre 2016), Milano (3.020 €/mq), Roma (2.934 €/mq) e, a seguire, Firenze (2.379 €/mq), Bologna (2.030 €/mq) e Napoli (1.848 €/mq). Il ritorno ad una crescita media dei valori è attesa non prima del 2018 (previsioni Nomisma), quando per il segmento residenziale si prevede un incremento del +0,9%.

Fonte: Nomisma

Fonte: Nomisma 9

Mercato immobiliare italiano Ripresa del finanziamento immobiliare Nel primo trimestre del 2016, è proseguito l’allentamento degli standard creditizi da parte del sistema bancario per la concessione di prestiti a imprese e famiglie, in virtù della pressione concorrenziale tra istituti, oltre che del minore rischio percepito relativo al miglioramento delle prospettive economiche. Le più favorevoli politiche creditizie si sono principalmente tradotte in un’ulteriore riduzione dei margini di interesse applicati alla media dei prestiti. Il favorevole binomio tra bassi tassi di interesse e miglioramento delle prospettive del mercato immobiliare residenziale continua a favorire l’incremento della domanda di mutui, con netta prevalenza della formula a tasso fisso, che nel secondo trimestre 2016 ha riguardato il 61,3% dei nuovi finanziamenti. Secondo Banca d’Italia, l’importo medio finanziato è pari al 73,8% del valore totale dell’immobile nel secondo trimestre 2016, contro il 65,3% dello stesso periodo del 2015. In termini di importo complessivo, a consuntivo 2015, il finanziamento erogato alle famiglie per l’acquisto di abitazioni ha raggiunto un volume di 41,2 miliardi, contro i 24,1 del 2014 (+70,6% su base annuale). La crescita delle erogazioni si è andata accentuando in particolare nel quarto trimestre, per tornare su livelli inferiori, ma comunque sostenuti, nel primo trimestre

2016 (11 miliardi). Nomisma prevede per il 2016 una erogazione complessiva pari a circa 47 miliardi di euro. Una quota importante dei mutui erogati alle famiglie è tuttavia da attribuire a operazioni di surroga e sostituzione.

Erogazioni di mutui alle famiglie per l’acquisto di abitazioni (dati trimestrali; milioni di euro) Fonte: elaborazioni su dati Banca d’Italia

Mercato delle seconde case in crescita sui laghi In Italia la domanda italiana e straniera torna a guardare con interesse alle seconde case. Dopo avere fortemente scontato le ripercussioni della crisi economica e del segmento immobiliare, il mercato delle seconde case nel 2015 ha registrato una crescita delle compravendite nelle principali località turistiche (+7,6%), con le località marine che segnano un aumento del 6,8%, quelle montane del 9,0% e quelle sui laghi addirittura del 16,1% (tav. 1).

top nuove, su circa 2.100-2.200 euro/mq per le abitazioni usate in localizzazioni centrali e su circa 1.400-1.500 euro/mq per le abitazioni usate in localizzazioni periferiche (tav. 4). I dati medi trovano poi grande variabilità locale, in considerazione dell’attrattività dei singoli contesti territoriali. Le variazioni annuali registrano flessioni di intensità differente in considerazione della localizzazione e dello stato di manutenzione dell’immobile. I prezzi che rimangono pressoché stazionari sono riferiti ad immobili nuovi localizzati nelle migliori location.

Compravendite di abitazioni (variazioni % annuali) Nota: Lago (16 località monitorate), Mare (186 località), Montagna (91 località) Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia delle Entrate

Il prezzo medio di un’abitazione ad uso seconda casa nelle più note località turistiche è pari a 2.285 euro/mq, con profonde differenze tra le quotazioni nelle diverse regioni e località. Nello specifico, ai laghi il prezzo medio si assesta su circa 3.400-3.500 euro/mq per le residenze

Nota: Lago (16 località monitorate), Mare (186 località), Montagna (91 località) Fonte: Fimaa-Confcommercio e Nomisma 11

Il mercato residenziale dei laghi Lago Maggiore Location e mercato Il Lago Maggiore è meta privilegiata del turismo europeo per il gradevole ambiente lacustre e per le bellezze naturali e architettoniche, tra cui le celebri Isole Borromee. La costa lombarda e piemontese è costellata di residenze esclusive che rendono località come Stresa, Laveno, Cannobio, Caldè, Arona, Porto Valtravaglia, Cannero, Ranco, Meina, Ispra, Lesa, tra le altre, meta abituale per il turismo d’élite. In queste zone il mercato immobiliare della compravendita è in crescita, grazie al rinnovato interesse della domanda e al conseguente aumento del numero delle transazioni. In tale contesto sembrano pertanto fondate le prospettive di ripresa del mercato per il 2016. La domanda nazionale e internazionale è alla ricerca di immobili con accesso al lago o vista lago, in localizzazioni non troppo distanti dai centri abitati. Lo stock offerto è consistente, con grande scelta tra ville e appartamenti, ma non sempre adeguato alle esigenze della domanda. Mediamente il mercato locale offre immobili definibili in buono stato, che necessitano di interventi di ristrutturazione per attrarre la domanda soprattutto internazionale, che esige elevati standard e immobili ristrutturati al nuovo in location di pregio. La domanda di compravendita rappresenta ben l’80% del mercato. L’80% degli immobili viene acquistato ad uso seconda casa, mentre circa il 15% ad uso prima casa. Il profilo più diffuso di acquirente riguarda per l’80% cittadini stranieri, sia famiglie che coppie di età media tra i 40 e i 65 anni, interessate all’acquisto di immobili da destinare a seconda casa per la famiglia, che rappresentino, allo stesso tempo, un buon investimento. La domanda italiana proviene per la maggior parte dall’area milanese, alla ricerca di una

seconda casa per il weekend e per la villeggiatura estiva. Il ruolo del mercato del credito è complessivamente poco rilevante, con circa il 5% degli acquirenti stranieri e il 20% degli acquirenti italiani che fanno ricorso al finanziamento. Si riscontra un nuovo interesse da parte di acquirenti statunitensi e francesi, attratti in particolare dalle ville di pregio storico e architettonico, sia nuove che da ristrutturare. Nel 2015 l’attività transattiva nell’area è complessivamente aumentata su base annua (+8,8%). Quasi tutte le tipologie immobiliari hanno beneficiato della ripresa delle compravendite, ma in particolare sono le abitazioni di grande dimensione ad avere registrato il maggiore incremento rispetto al 2014 (+19%). Significativo anche l’incremento delle abitazioni di taglio medio-piccolo (+16,8%). Con riferimento al segmento di pregio, Engel & Völkers rileva che nel 2016 circa il 45% della domanda è interessato all’acquisto di una villa, mentre il 40% ad un appartamento. Il tempo medio per la vendita di un’immobile è pari a circa 1720 mesi per le ville e a 13-19 mesi per un appartamento. Gli immobili in ottima e buona posizione sono tuttavia collocabili sul mercato in circa 8-9 mesi.

Fonte: elaborazioni su dati Agenzia delle Entrate Legenda classi dimensionali: Monolocali (fino a 2,5 vani catastali), Piccola (tra 2,5 e 4 vani); Medio–piccola (tra 4 e 5,5 vani); Media (tra 5,5 e 7 vani); Grande (maggiore di 7 vani); Altro: non specificato

Fonte: Engel & Völkers

Prezzi Il mercato immobiliare è in ripresa. Secondo i dati di Engel & Völkers, nel 2016 i prezzi nel mercato di lusso sono tornati a crescere leggermente, arrivando a toccare quotazioni top pari a 5.000-7.500 euro/mq per immobili nuovi nelle migliori location, con affaccio sul lago. La quotazione per le abitazioni usate abitabili in ottima posizione sono invece contenute in un range di 1.800-2.500 euro/mq. Nelle migliori location, lungo il lago, il prezzo medio per una villa è di circa 2 milioni di

euro, per scendere a circa 1,3 milioni in una buona zona. Lo sconto medio sul prezzo iniziale concesso in sede di negoziazione varia notevolmente in considerazione del tipo di immobile e dello stato di manutenzione, variando dal 15-25% per le ville fino all’8-10% per gli appartamenti. Per contro, l’affaccio lago o la vista panoramica apprezzano l’immobile nell’ordine del 50-70% e la presenza di un balcone o terrazzo almeno del 30%. Negli ultimi 24 mesi i prezzi top registrati nell’area hanno raggiunto quota 10 mila euro/mq per ville e 9.000 euro per appartamenti localizzati in ottima posizione. Outlook Per il 2017 Engel & Völkers prevede un aumento del numero di compravendite e un incremento dei prezzi per le residenze in ottima e buona posizione. Le quotazioni si prevedono invece stazionarie per le location discrete.

Mercato immobiliare residenziale

Cannobio

Intra Baveno Isola Bella Stresa

Laveno M.

Besozzo

Belgrate Ispra

Varese

Meina Angera Arona

Engel & Völkers

Ottima posizione

Buona posizione

Discreta posizione

Il mercato residenziale dei laghi Lago di Como Location e mercato Il Lago di Como, insieme al Lago Maggiore, rappresenta un mercato di primaria rilevanza per la domanda italiana e straniera. La vista sul lago è un prerequisito per la maggior parte degli acquirenti abbienti e la scarsità di un’offerta qualitativamente adeguata alle richieste della domanda, anche in location non prime, ha fatto sì che negli ultimi anni i prezzi nel complesso si siano mantenuti più stabili che altrove. Una proprietà sul Lago di Como continua ad essere un elemento fortemente attrattivo sia per la ricca borghesia del Nord Italia, sia per la domanda estera proveniente da Russia, Germania, Svizzera, Stati Uniti, Francia, Danimarca, Paesi Bassi, che continua a crescere. Tra le nuove nazionalità si segnalano investitori cinesi e arabi. Le località di maggiore pregio sono Cernobbio, Moltrasio, Carate Urio, Laglio, Tramezzo, Lenno, Bellagio e Menaggio. Trova interesse da parte degli acquirenti stranieri anche Como, relativamente alla zona della città murata (centro storico). Gli acquirenti italiani sono interessati anche ad altre location di pregio a Como città, tra cui viale Geno, via Crispi e via Torno. Nel 2016, la domanda di residenze di pregio è tornata a crescere, interessata all’acquisto sia della prima che della seconda casa. L’aumento della domanda è stimabile intorno al 20% rispetto all’anno precedente, con un aumento delle compravendite per immobili di pregio pari a circa il 10%. Il profilo più diffuso tra gli acquirenti riguarda i cittadini stranieri, per la maggiore parte rappresentati famiglie o coppie interessate all’acquisto della seconda casa per uso vacanze o per investimento. Gli acquirenti europei, primi tra tutti tedeschi, svizzeri e danesi, sono interessati all’acquisto di appartamenti, laddove russi e americani privilegiano la proprietà di ville, preferibilmente con

affaccio diretto sul lago. Frequente anche l’interesse da parte di imprenditori o esponenti della nobiltà italiana interessati a prima casa o investimento. Lo stock offerto incontra le esigenze della domanda in termini di location e servizi, ma, per rispondere appieno agli standard richiesti, la maggior parte degli immobili sul mercato necessita di interventi di ristrutturazione o di modernizzazione. Nell’area è infatti del tutto esigua l’offerta di residenze di nuova costruzione. Nel 2015 nell’area del Lago di Como le compravendite di abitazioni nel complesso sono aumentate del 5,2% annuo. Il maggiore incremento ha riguardato i monolocali (+22%), con 208 transazioni, e di seguito gli immobili di grande dimensione (+6%), con 277 transazioni. Nel segmento di pregio, in particolare, Engel & Völkers rileva che nell’area circa il 60% della domanda si rivolge all’acquisto di un appartamento, mentre il 28% all’acquisto di una villa. Il tempo medio per la vendita di un’immobile è pari a circa 1218 mesi sia per le ville sia per gli appartamenti. Gli immobili, in ottima posizione sono tuttavia collocabili sul mercato in circa 6-12 mesi. Prezzi Secondo Engel & Völkers, nel 2016 i prezzi nel mercato di pregio sono tornati a crescere, dopo una stasi di oltre due anni. Alla determinazione del prezzo concorrono maggiormente posizione e contesto, rispetto allo stato di manutenzione dell’immobile. In particolare per immobili nuovi nelle migliori location, con affaccio sul lago, si segnalano quotazioni record pari a 8.000-10.000 euro/mq. La quotazione per le abitazioni usate abitabili in ottima posizione sono invece contenute in un range di 5500-7500 euro/mq. Il prezzo medio per una villa, in

Fonte: Engel & Völkers

posizione ottima fronte lago, è di circa 3 milioni di euro, per scendere a circa 1,3-1,5 milioni in una buona zona. Lo sconto medio applicato sul prezzo iniziale varia dal 10% per le residenze in ottima posizione al 15% per le residenze in buona o discreta posizione. L’affaccio sul lago o la vista panoramica apprezzano l’immobile nell’ordine del 30-50% e la presenza di un balcone o terrazzo almeno del 15%. Negli ultimi due anni i prezzi top registrati nell’area sono pari a 22 mila euro/mq per una villa in ottima posizione e 11 mila euro/mq per un appartamento. Outlook Per il 2017 Engel & Völkers prevede compravendite in aumento e prezzi complessivamente stazionari, con l’eccezione degli immobili in ottima posizione, per le quali si prevedono quotazioni al rialzo.

Mercato immobiliare residenziale

Menaggio Varenna

Lugano

Bellagio

Laglio Lecco

Cernobbio

Como Engel & Völkers

Ottima posizione

Buona posizione

Discreta posizione

Il mercato residenziale dei laghi Lago d’Iseo Location e mercato Il Lago d’Iseo è una meta turistica nota per la varietà del paesaggio dove ai campi coltivati e alle spiagge si alternano tratti di costa aspra dalla vegetazione selvaggia. Le zone di maggior pregio sono i centri storici di Iseo, Sarnico, Lovere e Pisogne, oltre a tutta la fascia litoranea della sponda bresciana dove è localizzato il maggior numero di ville fronte lago, in particolare nella zona che va da Sulzano a Marone. L’offerta di immobili di pregio è ad oggi superiore alla domanda, che negli anni della recente crisi economica ha subito un forte rallentamento. Il mercato è stazionario con tempi di trattativa piuttosto lunghi nel caso, molto frequente, in cui la richiesta economica non sia allineata ai nuovi valori di mercato. Nel caso invece in cui l’immobile sia coerente con i prezzi di mercato il tempo di collocamento è compreso tra 8-12 mesi. Tra le tipologie di immobile più richieste vi sono le ville e gli attici con vista lago e le ville a bordo lago, la cui offerta è consistente, ma che necessita di interventi di ristrutturazione e modernizzazione per incontrare l’interesse degli acquirenti. E’ un fatto, ad esempio, che, dopo la crisi economica, la domanda, soprattutto italiana, mostri più consapevolezza e maggiore attenzione verso i temi del risparmio energetico. Nell’area esiste anche un mercato del nuovo. Nell’80% dei casi la domanda è rappresentata da coppie o famiglie italiane in cerca della prima casa, il cui acquisto è generalmente effettuato tramite un finanziamento. La domanda straniera proviene principalmente da Germania, Paesi Bassi, Svizzera e dal Nord Europa ed è diretta all’acquisto di una residenza per le vacanze, in cui eventualmente trasferirsi definitivamente nel tempo. Nel

segmento di pregio infatti la quota di domanda che si rivolge all’affitto è del tutto marginale (circa 5%). Nel 2016, in particolare si è registrato un incremento di interesse da parte di cittadini tedeschi interessati prevalentemente a ville con vista lago o a bordo lago. Nelle località che si affacciano sul Lago d’Iseo l’attività transattiva è leggermente aumentata su base annua (+1,7%). Le compravendite hanno registrato un differente andamento legato alle diverse tipologie immobiliari. Gli immobili maggiormente compravenduti sono quelli di media dimensione (177; +8,4%) e di piccola dimensione (168; -2,9%). Il segmento delle abitazioni di grande dimensione è stato particolarmente apprezzato dalla domanda rispetto al 2014, segnando, con 66 transazioni, una crescita annua del 45%. In particolare, nel segmento di pregio, Engel & Völkers rileva una complessiva stazionarietà del mercato per numero di compravendite e interesse della domanda, associato ad un aumento degli immobili offerti.

Fonte: Engel & Völkers

Prezzi Secondo Engel & Völkers, nel 2016 il mercato di pregio ha scontato una ulteriore flessione dei prezzi, pari a circa il 4-5% annuo, che ha seguito quella già riscontrata nel 2015 rispetto all’anno precedente. Per gli immobili nuovi nelle migliori location, con affaccio sul lago, si segnalano quotazioni comprese in un range pari a 2.800-3.500 euro/ mq. Per contro rimangono contenuti i prezzi degli immobili usati abitabili, che, pure localizzati in ottima posizione, non superano il range 1.800-2.000 euro/mq. Il prezzo medio per una villa, in posizione ottima lungo il lago, è di circa 1,6

milioni di euro, per scendere a circa 1 milione di euro in una buona zona. Lo sconto medio applicato sul prezzo iniziale varia dall’810% per le residenze in ottima posizione al 13-15% per le residenze in buona o discreta posizione. L’affaccio sul lago o la vista panoramica contribuiscono ad accrescere il prezzo dell’immobile nell’ordine del 15% e la presenza di un balcone o terrazzo di almeno il 10%. Negli ultimi due anni nell’area sono stati registrati prezzi top pari a 4.300 euro/mq per villa in ottima posizione, a 3.700 euro/mq per appartamento. Outlook Per il 2017 Engel & Völkers prevede stazionarietà nel numero di compravendite e dei prezzi nelle location ottime, dove le quotazioni sono più elevate. Sono attesi invece prezzi al ribasso per gli immobili in buona e discreta posizione.

Mercato immobiliare residenziale

Lovere Pisogne

Riva di Solto

Sale Marasino Monte Isola

Sulzano Sarnico

Paratico Iseo

Engel & Völkers

Ottima posizione

Buona posizione

Discreta posizione

Il mercato residenziale dei laghi Lago di Garda Location e mercato Il Lago di Garda, il maggiore lago italiano, rappresenta una importante meta turistica del Nord Italia e attrae ogni anno milioni di visitatori. Cerniera fra le regioni di Lombardia, Veneto e Trentino-Alto Adige, nella parte meridionale è incastonato tra colline che ne rendono particolarmente dolce il paesaggio. Le località di maggiore pregio sono Gargnano, Gardone, Salò, Sirmione e Padenghe, dove il mercato immobiliare della compravendita sta registrando segnali di ripresa, grazie al rinnovato interesse della domanda e un conseguente aumento del numero delle transazioni, con aspettativa di un ulteriore aumento del numero di compravendite nel 2016. La domanda nazionale e internazionale è principalmente interessata a ville fronte lago o a ville e appartamenti di ampia metratura con bella vista lago, nuovi o ristrutturati e arredati. L’offerta di immobili riguarda prevalentemente residenze ristrutturate o in ottimo stato. Oltre l’80% degli immobili viene acquistata come seconda casa, l’11% come prima casa e il 6% ad uso investimento. Gli acquirenti sono prevalentemente cittadini stranieri (85% circa) e, principalmente, famiglie o coppie di nazionalità tedesca motivate ad acquistare una seconda casa ad uso vacanze o investimento. Recentemente si è riscontrato un aumento di interesse da parte di investitori arabi verso complessi residenziali di alto profilo. Gli acquirenti italiani sono interessati prevalentemente all’acquisto della prima casa, attratti dalla elevata qualità della vita, e in misura minore dall’acquisto di una seconda casa per la famiglia. Il ruolo del mercato del credito non è rilevante nelle compravendite con acquirenti stranieri e, al

contrario, rilevante in caso di acquirenti italiani. Nell’area del Lago di Garda, le compravendite di abitazioni nel complesso sono aumentate del 10,4% (dato 2015 sul 2014). La tipologia di immobile più apprezzata dalla domanda ha riguardato tagli di piccola dimensione (527 compravendite), con un incremento su base annua dell’8%. Aumenta anche l’interesse per i grandi tagli (156 transazioni; +6,2%). Come rilevato da Engel & Völkers, anche nel mercato di pregio le compravendite sono in crescita. Il tempo medio necessario per vendere una villa è pari ad almeno 12 mesi, mentre per vendere un appartamento sono necessari da 6 a 12 mesi. Gli immobili in ottima posizione, in generale, risultano mediamente collocabili in circa 10-12 mesi, quelli in buona posizione in circa 12-15 mesi, contro i 18 mesi medi necessari per gli immobili in discreta posizione.

Fonte: Engel & Völkers

Prezzi Secondo Engel & Völkers, nel 2016 i prezzi nel mercato di pregio hanno scontato una ulteriore flessione. Nel 2016 la quotazione degli immobili nuovi nelle migliori location è compresa nel range 5.500-6.500 euro/mq, mentre la quotazione per immobili usati abitabili, ancora nelle migliori location, va da 3.800 a 4.500 euro/mq. Nelle migliori location, lungo il lago, il prezzo medio per una villa è di circa 2,5-3 milioni di euro, per scendere a circa 600-700 mila euro in una zona discreta. Lo sconto medio sul prezzo inizialmente richiesto varia in considerazione del tipo di immobile e dello stato di manutenzione, variando dal 15-25% per le ville fino all’810% per gli appartamenti.

Tra le caratteristiche di pregio, la posizione fronte lago incrementa il prezzo dell’immobile di circa il 30% del valore totale, la vista panoramica del 20-25% e la presenza di balcone o terrazzo almeno del 10-15%. Anche la presenza di piscina privata all’interno della proprietà apprezza il valore di circa il 20%. Secondo Engel & Völkers, negli ultimi due anni i prezzi top registrati nell’area sono pari a 9.000 euro/mq per una villa in ottima posizione e a 6.500 euro/mq per un appartamento. Outlook Per il 2017 Engel & Völkers prevede un aumento del numero di compravendite associato ad una ulteriore diminuzione dei prezzi di compravendita sia per gli immobili in ottima posizione sia per quelli in posizione buona o discreta.

Mercato immobiliare residenziale Limone Sul Garda

Malcesine

Gargnano

Bogliaco

Toscolano Maderno Gardone Riviera Salò San Felice del Benaco

Garda

Bardolino

Moniga del Garda

Padenghe sul Garda

Sirmione

Desenzano del Garda Peschiera del Garda

Engel & Völkers

Ottima posizione

Buona posizione

Discreta posizione

Il mercato in sintesi Conclusioni

Il mercato immobiliare dei Laghi ha registrato a consuntivo 2015 un aumento generalizzato delle compravendite, più marcato nelle località in cui è maggiore l’interesse dalla domanda straniera. In corso d’anno i segnali di crescita riscontrati sul mercato sembrano confermare un risultato positivo anche per il 2016. La buona performance del mercato si inquadra in un più ampio contesto di ripresa dell’economia italiana e del mercato immobiliare nel complesso. Sebbene a lenti passi e non senza fragilità, gli indicatori macroeconomici registrano aspettative di aumento del PIL, indici di fiducia di segno positivo, una migliorata condizione finanziaria delle famiglie e 20

il proseguimento della fase espansiva del credito, favorita dai bassi tassi di interesse. Con riferimento ai prezzi degli immobili sul mercato dei Laghi, si segnala un andamento molto diseguale tra le varie località. Laddove la domanda straniera ha maggiormente trainato il mercato, i prezzi del primo semestre 2016 hanno registrato prezzi in aumento, sul Lago Maggiore, o tutt’al più stazionari, sul Lago di Como. Diminuiscono invece i prezzi nel complesso sul Lago d’Iseo e sul Lago di Garda. Per il 2017, è previsto un aumento del numero di compravendite associato ad una stazionarietà generalizzata dei prezzi, con incrementi per gli immobili in ottimo stato nelle location più prestigiose.

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