Retail Market Report Milan & Lombardy - 2020
Retail Market Report - Milan & Lombardy 2020 edited by Engel & Vรถlkers Commercial Milano & Lombardia
RETAIL MARKET REPORT - MILAN & LOMBARDY 2020
Indice
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Overview Milano
Overview Bergamo
79 Overview Monza
12 Le attese di Engel & Vรถlkers Commercial per H2 2019
89 Overview Brescia
7
Premessa metodologica
81
9
Overview Milano
91 Overview Brescia
61 Overview Bergamo
Overview Monza
111 Inprinting
Cara Lettrice, Caro Lettore,
Convinti che la Crisi sia la madre delle opportunità, abbiamo deciso di offrire alle nostre Città uno studio che potesse aiutarci nell’interpretazione del cambiamento e nella sua gestione. I dati e i valori riportati fotografano la realtà delle città di Milano, Bergamo, Monza e Brescia alla vigilia dell’emergenza da Covid-19, in un momento in cui il mercato retail si apprestava ad affrontare sfide epocali che il lockdown ha inevitabilmente esasperato. Trend e cambiamenti che erano fino a pochi mesi fa in gestazione sono ora apprezzabili sotto i nostri occhi. Ma di accelerazione si tratta: l’emergenza sanitaria ha per certi versi modificato ma non annichilito il punto vendita. Il negozio resta fondamentale per la promozione del brand, il suo ruolo come mordente per l’experience insostituibile; il fisico si è reso complice ed alleato del virtuale quale viatico all’acquisto, senza tuttavia soppiantarlo. Ciononostante, l’inverno e la primavera del 2020 hanno cambiato il mondo del negozio: nuovi approcci sono necessari, studio e competenza sono le uniche armi per superare le sfide che il retail sta affrontando. As we are persuaded that all the greatest opportunities come from a Crisis, we decided to benefit our cities with a market research which could help to interpret and management of change. Reported data and economic values portray Milan, Bergamo, Monza and Brescia reality before Covid-19 emergency, at a time when the retail market was going to face epochal challanges that the lockdown has inevitably accelerated. Trends and changes that were slowly turning into real happened to be concrete all of a sudden. But it is about acceleration not annihilation: the health emergency has in some way modified but not cancelled the role played by the shop. The store remains fundamental for brand promotion, it’s a starting point for shopping experience. Physical dimension is an alley to virtual, not an enemy. Nonetheless, winter and spring 2020 have changed the world also with concern to the store: new approaches are needed, study and expertise are the only weapon we can use to overcome challenges that retail is facing.
Gianluca Sinisi Licence Partner E&V Commercial Milano • E&V Commercial Lombardia
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*Rapporto sulla qualità della vita, Il Sole 24 ore, 2019 ** Rapporto Scenari Immobiliari – Casa.it *** Fonte: Osservatorio Assolombarda e Comune di Milano
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Overview Milano
Population 1.396.059
Surface 181,67 Km2
Tourist Arrivals 6.019.586 ( +4%)
Average age 45,1
(gennaio-settembre 2019)
Source: ISTAT
Nel 2019 Milano è per il secondo anno consecutivo al primo posto per la qualità della vita, confermandosi come la miglior città italiana*. A rendere possibile il miracolo a Milano sono stati diversi fattori: l’andamento controcorrente dal punto di vista demografico (tasso di natalità pari al 7,8* e tasso di mortalità al 9,5*), in costante aumento dal 2012, lo stile di vita sempre più verde e smart, l’offerta culturale particolarmente nutrita, i piani di sviluppo della periferia e la macchina imprenditoriale che in città crea lavoro e ricchezza, consentendo un costante aumento di abitanti. Il reddito medio complessivo per contribuente è pari a 28.867,40 €/anno, il più alto in assoluto in Italia. Negli ultimi cinque anni Milano è cresciuta il doppio rispetto al resto d’Italia con un aumento del 9,7% del prodotto interno lordo contro il +4,6% nazionale***. In termini di imprese attive, nel 2019 a Milano si contano circa 300 mila imprese, per le quali si apprezza una componente fortemente internazionalizzata sia in termini di commercio sia di multinazionali estere. Per quanto riguarda il mercato del lavoro, nel 2019 Milano stava recuperando il gap occupazionale, mostrando un andamento positivo per occupati (+2,1%), più della Lombardia (+1,3%) e dell’Italia (+0,6%). Dal punto di vista del Retail, Milano la fa da padrona nel panorama italiano, confermandosi anticipatrice di format, tendenze e nuove abitudini di acquisto, location immancabile per i più noti brand internazionali.
In 2019 Milan happened to be for the second consecutive year the best Italian city where to live*. Many factors contributed to this excellent outcome: the countercurrent trend from a demographic point of view (birth rate of 7.8* and death rate of 9.5*), which has been following an upward trend since 2012, a green and smart lifestyle, a rich cultural offer, suburbs development and an entrepreneurial machine capable of giving to the city jobs and wealth, allowing a constant inhabitants’ increase. The total average income per taxpayer is € 28,867.40, the highest in Italy. In the last five years Milan has undergone a double growth if compared to the average Country rate, resulting into a 9.7% GDP, a stunning result if compared to the national average (+ 4.6%). In terms of active businesses, in 2019 there were around 300,000 companies in Milan, for which a highly internationalized component was appreciated both in terms of foreign trade and of foreign multinationals. Furthermore, in 2019 Milan was bridging the employment gap, showing a positive trend in terms of employed people (+ 2.1%), more than Lombardy (+ 1.3%) and Italy (+0.6%). As far as Retail is concerned, Milan is the leading city in the Italian scenario, being a lifestyle forerunner, anticipating trends and shopping experiences; definitely a place where being is a must for the most famous international brands.
Retail Market Report • Milan & Lombardy 2020
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Via Montenapoleone
Rent (â‚Ź/sqm/year) 6.000 - 10.000
estimate based on a 100 meter shop
Yield 2 - 3%
Source: E&VC Milano
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Retail Market Report • Milan & Lombardy 2020
Working day pedestrian footFall 1.307 people (Wednesday 4.pm-5.pm)
Week-end pedestrian footFall 2.911 people (Saturday 4.pm-5.pm)
Distribution by Retailer origin
Distribution by Retailer category
Source: E&VC Milano
Source: E&VC Milano
Via del lusso per antonomasia, Via Montenapoleone si conferma la top location di Milano nonché una delle più rinomate e costose al mondo. I canoni medi oscillano dai 6.000 ai 10.000 €/mq e i rendimenti teorici si attestano intorno al 2-3%. La Via è caratterizzata da una certa staticità e da un turnover molto basso che rende alquanto complesso trovare opportunità in locazione. Quasi impossibile acquistare unità commerciali o palazzi cielo-terra in questa Via data la scarsità di prodotto nonché la mancanza di volontà da parte degli attuali proprietari ad alienare i loro immobili.
Luxury street par excellence, Via Montenapoleone continues to be Milan’s luxury top location as well as one of the most famous and expensive in the whole world. Average fees range from 6,000 to 10,000 €/sqm with an expected yield around 2-3%. The street is characterized by a certain stillness and a very low turn-over that makes it quite difficult to find leasing opportunities. Due to the low vacancy and the lack of current owners to dispose of their properties, the selling of entire commercial buildings is very rare.
Retail Market Report • Milan & Lombardy 2020
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Galleria Vittorio Emanuele II
Rent (â‚Ź/sqm/year) 6.000 - 10.000
Yield N. A.
estimate based on a 100 meter shop
Source: E&VC Milano
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Retail Market Report • Milan & Lombardy 2020
Working day pedestrian footFall 3.257 people (Wednesday 4.pm-5.pm)
Week-end pedestrian footFall 7.189 people (Saturday 4.pm-5.pm)
Distribution by Retailer origin
Distribution by Retailer category
Source: E&VC Milano
Source: E&VC Milano
La Galleria dedicata a Vittorio Emanuele II, nota anche come il “salotto di Milano”, obbedisce a regole a sé per la determinazione dei valori in quanto lo spazio è di proprietà del Comune e la scelta del tenant è regolata da asta pubblica. Grazie anche ai recenti interventi di ristrutturazione, l’ottagono d’oro è diventato l’unica vera valida alternativa al lusso di Via Montenapoleone, nonostante quest’ultimo resti preferito dalla clientela che desidera maggiore riservatezza e accessibilità tramite mezzi privati. Recentemente sono saliti agli onori della cronaca gli ingressi di Rolex, Dior e Fendi, previsti per il 2020. Degno d’interesse è anche l’aumento di qualità dei brand food presenti, fenomeno reso possibile dall’innalzamento dei canoni di locazione e dalla trasversalità dei grandi gruppi internazionali proprietari di un crescente numero di brand.
The Gallery dedicated to Vittorio Emanuele II, also known as the “salon of Milan”, obeys to particular rules for the determination of the values as the space is owned by the Municipality and the tenant’s choice is regulated by public auction. Thanks also to recent renovations, the golden octagon has become the only real alternative to the luxury of Via Montenapoleone, despite the latter remains preferred by customers who prefer privacy and accessibility by private means. Recently, the entries of Rolex, Dior and Fendi, scheduled for 2020, have been brought to the headlines. Also worthy of interest is the increase in quality of the food brands present, a phenomenon made possible by the raising of rental fees and by the transversality of large international groups, owners of an increasingly number of brand.
Retail Market Report • Milan & Lombardy 2020
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Via Bagutta
Rent (â‚Ź/sqm/year) 1.700 - 2.000
estimate based on a 100 meter shop
Yield 3,50%
Source: E&VC Milano
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Retail Market Report • Milan & Lombardy 2020
Working day pedestrian footFall 410 people (Wednesday 4.pm-5.pm)
Week-end pedestrian footFall 598 people (Saturday 4.pm-5.pm)
Distribution by Retailer origin
Distribution by Retailer category
Source: E&VC Milano
Source: E&VC Milano
Situata nel cuore del Quadrilatero d’Oro, Via Bagutta è uno dei più rinomati indirizzi dello shopping di lusso milanese e internazionale. Parallela a Via Montenapoleone e perpendicolare a Via Sant’Andrea, Via Bagutta si sviluppa con eleganza per poco più di 200 metri impreziositi dalla presenza di alcuni dei più importanti brand della moda italiana: Bulgari, Missoni e Dolce & Gabbana. Dei 21 negozi presenti, a farla da padrona col 40% delle vetrine è l’abbigliamento, seguito dal food 15%.
Located in the heart of the Golden Quadrilateral, Via Bagutta is one of the most renowned Milanese and international luxury shopping addresses. Parallel to Via Montenapoleone and perpendicular to Via Sant’Andrea, Via Bagutta develops with elegance for just over 200 meters enhanced by the presence of some of the most important Italian fashion brands: Bulgari, Missoni and Dolce & Gabbana. Of the 21 shops present, clothing is the master with 40% of the windows, followed by Food 15%.
Retail Market Report • Milan & Lombardy 2020
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Via Gesù
Rent (€/sqm/year) 2.500 - 2.800
estimate based on a 100 meter shop
Yield 3%
Source: E&VC Milano
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Retail Market Report • Milan & Lombardy 2020
Working day pedestrian footFall 257 people (Wednesday 4.pm-5.pm)
Week-end pedestrian footFall 291 people (Saturday 4.pm-5.pm)
Distribution by Retailer origin
Distribution by Retailer category
Source: E&VC Milano
Source: E&VC Milano
Racchiusa fra Via Montenapoleone e Via Della Spiga, Via Gesù si estende nel cuore del Quadrilatero d’Oro di Milano. La Via ospita eleganti palazzi dalle forme neoclassiche, fra cui spicca l’antico convento del Gesù, ora inglobato nel complesso alberghiero di una primaria catena di hotel di lusso, e Museo Bugatti Valsecchi, una casamuseo fra le meglio conservate d’Europa. Via Gesù è caratterizzata da una vocazione più maschile, come testimoniato dai numerosi negozi dedicati all’uomo, fra cui spiccano alcune rinomate botteghe di sartoria di lusso. Degno di nota è anche l’importante negozio di Cartier in angolo con Via Montenapoleone, che ben introduce all’eleganza e alla ricchezza dell’esclusivo indirizzo.
Enclosed between Via Montenapoleone and Via Della Spiga, Via Gesù is located in the heart of the Golden Quadrilateral of Milan. The street hosts elegant neoclassical buildings, among which worth of mention are the ancient convent of Gesù, now incorporated into the hotel complex of a primary chain of luxury hotels, and the Bugatti Valsecchi Museum, one of the European best preserved house-museums. Via del Gesù is characterized by a more masculine vocation, as evidenced by the numerous shops dedicated to men, as underlined also by some renowned luxury tailoring shops. Noteworthy is also the important Cartier shop in the corner of Via Montenapoleone, which well introduces all the elegance and richness of the exclusive address.
Retail Market Report • Milan & Lombardy 2020
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Via Manzoni
Rent (â‚Ź/sqm/year) 1.500 - 2.000
estimate based on a 100 meter shop
Yield 4 - 4,50 %
Source: E&VC Milano
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Retail Market Report • Milan & Lombardy 2020
Working day pedestrian footFall 858 people (Wednesday 4.pm-5.pm)
Week-end pedestrian footFall 990 people (Saturday 4.pm-5.pm)
Distribution by Retailer origin
Distribution by Retailer category
Source: E&VC Milano
Source: E&VC Milano
Considerata fino all’800 la via più lussuosa d’Europa, Via Manzoni è ora uno dei quattro lati ideali del Quadrilatero della Moda. Sede di storici e prestigiosi palazzi di grande memoria, musei e teatri, la Via si estende da Piazza Della Scala fino agli archi di Porta Nuova. Grazie alla forte presenza dell’Armani Building immobile che ospita vari negozi a marchio Armani, nonché l’omonimo hotel, caffè e ristorante - e all’ottima accessibilità garantita dalla fermata Metropolitana Montenapoleone, la Via rimane sinonimo di lusso ed esclusività. Le performance nell’area limitrofa a Via Della Spiga e il lato dei numeri pari registrano una lieve deflessione, a causa della ristrutturazione di alcuni immobili e dal naturale turnover.
Considered until the 19th century the most luxurious European street, Via Manzoni is now one of the four sides of the Fashion District. The Street goes from Piazza Della Scala to the arches of Porta Nuova and hosts many prestigious palaces, museums and theatres. Thanks to the strong presence of the Armani Building - which includes various Armani brand shops, as well as the homonymous hotel, cafe and restaurant - and the excellent accessibility guaranteed by the Montenapoleone Underground Station, the street remains synonymous of luxury and exclusivity. The performance of the area nearby Via Della Spiga and the numbers side show a slight deflection, due to the restructuring of some properties and to a natural turnover.
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