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Producción Comercial / EPYCA Comunicación / 011 3221 1581 / Cel 011 5923 3585 / www.epycarealestate.com.ar
AÑELO, EN NEUQUEN
VACA MUERTA: POLO DE ATRACCIÓN DE INVERSIONES Hasta hace sólo 7 años, Añelo era un paraje de 1200 habitantes. Hoy residen 7000 personas y llegan otras 7000 a trabajar diariamente. Déficit habitacional y rentabilidades tres veces mayores a las de Buenos Aires. Añelo es el pueblo que funciona de base operativa para la producción petrolera de Vaca Muerta. “Hace 7 años cuando decidimos instalarnos con nuestra inmobiliaria, sólo había un local que funcionaba como restaurante, panadería y bar y nos llamó la atención la actividad que tenía; en ese momento sólo estaba presente YPF, hoy hay más de una veintena de compañías”, aseguró José Luis, de la inmobiliaria Crear, líder y pionera en Añelo. Esta zona de Argentina es una “isla”. Ajena a la crisis económica que impacta fuertemente en el mercado inmobiliario, esta plaza ofrece tasas de retorno entre el 13% y el 20% y las unidades se alquilan antes de comenzarse a construir. “Nuestros clientes son empresas de primera línea que requieren servicios de calidad: unidades equipadas, listas para ser habitadas por el personal que viene a trabajar a los pozos de extracción: operarios, ingenieros, técnicos, trasportistas”, explican en Crear.
OPORTUNIDAD DE INVERSIÓN, ESTACIONAMIENTO Actualmente se ofrecen unidades en dos complejos habitacionales. Te-
rrazas Del Mirador II es un emprendimiento de casas apareadas de dos dormitorios, la tipología más buscada. Se construyen con materiales nobles, carpinterías de aluminio línea española, estacionamiento propio, dos baños completos y se entregan totalmente equipados con sommiers, aire acondicionado, sillones, mesa, sillas y vajilla. Se comercializan en pozo en 110 mil dólares, su plazo de obra es de 6 meses al cabo del cual se alquilan entre 40 y 45 mil pesos más IVA. Altos de Añelo, por caso es un complejo de cuatro edificios de viviendas estilo “apart hotel”, con unidades de un dormitorio. Su estructura es de estructura metálica y premoldeado de hormigón. Se comercializan las unidades del último edificio, de un dormitorio, totalmente equipadas desde 65 mil dólares, que se alquilan desde los 20 mil pesos más IVA. “Para satisfacer la demanda de las compañías que nos alquilan las unidades tenemos un equipo de mantenimiento las 24 horas del día, además de ofrecerles servicios de ropa blanca; por otra parte desarrollamos un sistema de administración de las propiedades para que nuestros inversores, que provienen de distintas provincias, tengan todo resuelto”, concluyeron en Crear.
Añelo: Calle 1 entre 18 y 19 Neuquén Capital: Rivadavia 525 Tel: 0299-4009144/45 / 0299-4575694 Anielo@inmocrear.com.ar www.inmocrear.com.ar
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INVERSIÓN
¿PROPIEDADES NUEVAS, USADAS O EN PRE-CONSTRUCCIÓN?
Sobre el río Uruguay, Colón está a tres horas de auto de grandes ciudades como Buenos Aires, Rosario, Santa Fe y Paraná. Dinamizado por el turismo de fin semana, su mercado inmobiliario crece sostenidamente.
POR ANTONIO AGUIRRE
El mercado de Miami ofrece distintas opciones para ingresar como inversor. Antonio Aguirre, especialista en esta plaza de la Florida, nos explica las ventajas de cada una. Dentro de las posibilidad de compra de propiedades se encuentran principalmente las siguientes: • Propiedades que no están nuevas. • Propiedades nuevas o de menos de 6 meses de haber finalizado su construcción. • Propiedades en pre-construcción o nuevos desarrollos.
PROPIEDADES QUE NO ESTÁN NUEVAS Son propiedades que tienen más de 6 meses de haber sido finalizada su construcción y su actual propietario desea venderla. Los precios de estas propiedades son negociables, en algunos casos son propiedades en remate o con deterioro para ser reparadas, pero en otros casos son grandes oportunidades. El precio usualmente varia según el mercado a sus alrededores. Tu Agente de Bienes Raíces tiene acceso a los listados de estas propiedades, por precios, características y zonas.
que no pudieron venderse por completo en pre-construcción o en planos, o son propiedades de personas que decidieron construirlas. El precio usualmente varia según el mercado a sus alrededores.
PROPIEDADES EN PRE-CONSTRUCCIÓN O NUEVOS DESARROLLOS Existen grandes desarrolladores en Estados Unidos que se dedican a la construcción de inmuebles. Estos proyectos comienzan a venderse incluso cuando aun no ha comenzado el primer movimiento de tierra. Por lo general mientras más tiempo falte para terminar la construcción, mejor será el precio de compra. Si puedes esperar, si no tienes apuros, podrías encontrar buenas oportunidades de inversión en este mercado de pre-construcción.
PROPIEDADES QUE SON NUEVAS Se entienden habitualmente como propiedades que tienen menos de 6 meses de haber sido finalizada su construcción, se encuentran en proceso de venta y no han sido habitadas. Los precios de estas propiedades son negociables, en algunos casos son propiedades de proyectos
COLON ATRAE INVERSORES POR SU ALTA OCUPACIÓN
Antonio Aguirre Tony@antonioaguirre.com ARG 011 15 6255 1023 USA +1 786 309 1965
Colón es conocida por sus playas y su enorme feria anual de artesanías. Los bares y restaurantes se agrupan en la calle 12 de Abril, que lleva a la frondosa Plaza San Martín. El Parque Dr. Herminio J. Quirós tiene senderos que cruzan sus jardines escalonados. Se destaca su complejo termal, que convoca a más de 200 mil personas al año, el segundo más visitado del país. En el sur de la ciudad, el puente General Artigas conecta Colón con la ciudad de Paysandú en Uruguay. Es un creciente destino de fin de semana ya que la Autopista General Artigas (ex ruta 14) la conecta en tres horas con CABA y GBA. Juan Pablo Deymonnaz, es tercera generación de la inmobiliaria familiar, la más reconocida de la región. ¿Qué atractivos tiene Colón para los que buscan invertir en propiedades? Colón tiene la particularidad de tener la playa y el complejo Termal dentro de la ciudad. El río, sus playas, islas y sus bancos de arena tienen una riqueza natural única. Sumado a su ubicación estratégica, la convirtió en los últimos años en un destino con turismo todo el año y no sólo fin de semana. ¿Quienes compran en Colón? Hay dos públicos casi por partes iguales: inversores locales en busca de una renta y turistas que compran para disfrutar y también poner en alquiler. ¿Qué productos son los más buscados? ¿Cuál es el precio por m2? Los dos productos más buscados son lotes para vivienda o inversión y departamentos de dos ambientes. Hay lotes en barrios de la ciudad de 300 metros desde 600 mil pesos, o fuera de ejido
por el mismo valor pero de mayor superficie, hasta de 2000 metros. Los departamentos más buscados son los de dos ambientes y se comercializan en pozo desde los 1100 dólares el metro, dependiendo la ubicación y las terminaciones. ¿Las unidades destinadas al alquiler turístico dejan buena renta? Las rentas cada vez son más altas porque están ligadas a la ocupación. La gente cambió sus hábitos y ya no viene 15 días en verano; ahora hace micro viajes, incluso entre semana. Eso repercute directamente en el sector turístico, y éste en el inmobiliario. ¿Cuál es la proyección del mercado inmobiliario de Colón? La tendencia apunta captar a un público de mayor poder adquisitivo, a partir de nuevos hoteles y servicios que van llegando. Colón también se destaca por ser base para visitar distintos puntos de interés en la región (Villa Elisa, San José, Concepción del Uruguay, Parque Nacional El Palmar). Además de las competencias deportivas que eligen a Colón como escenario: triatlón, carreras de aventura, aguas abiertas, regatas, cross country, entre otras.
12 de Abril 462 Colón Entre Ríos - CP 3280 Tel.: 03447-421692 / 422803 www.organizaciondeymonnaz.com Fotos: Gentileza Itaicora Aventura Foto: Pablo Latzina
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PARQUE INDUSTRIAL
NAVES LOGÍSTICAS EN PARQUES: PROYECCIÓN Y BUENA RENTA
Las naves Premium en parques industriales bien ubicados son la opción de fondos y grupos de inversión. Además de buena renta, ofrecen una proyección de capitalización dinamizada por el comercio electrónico que demanda mejores opciones logísticas.
Un reciente estudio sobre las principales ciudades de Sudamérica, reveló que Buenos Aires podría sumar entre 2019 y 2023 alrededor de 800.000 m2 de oficinas Premium, una cifra similar a la que se construyó en Lima entre 2014 y 2018. Para poder dimensionar el tamaño del mercado de cada ciudad, se calculó el ratio de metros cuadrados de oficinas por cada 1.000 habitantes. Buenos Aires está en el puesto más bajo con un ratio de 96, y quien lidera el ranking es Santiago de Chile con 234, seguida por Bogotá con 167, Lima con 162 y San Pablo con 152. A su vez, Lima se está posicionando como uno de los mercados de oficinas emergentes más importantes de Sudamérica alcanzando 1,58 millones de m2. Una política económica consistente, con tasas de financiación relativamente bajas, favoreció la inversión. Bogotá muestra un desarrollo similar a Lima, donde el inventario de oficinas clase A registró un crecimiento del 57% en los últimos cinco años, hasta llegar a 1,43 millones de m2. Karina Longo, gerente de Investigación de Mercado Cono Sur de Cushman & Wakefield comenta: “Buenos Aires cuenta con el mayor volumen de metros en desarrollo y en proyecto para los próximos cinco años, lo que valida el potencial que tiene el mercado de oficinas para los desarrolladores. Sin embargo, si bien tiene la mayor cantidad proyectada, se combina con el menor producido, dadas las dificultades que tienen los inversores para llevar adelante sus proyectos en un mercado sin financiación”. PRODUCCIÓN DE NUEVA SUPERFICIE VS. ABSORCIÓN NETA 2014-2018 SUPERFICIE FUTURA 2019-2023 1.000.000 900.000 800.000 700.000 600.000 600.000 500.000 400.000 300.000 100.000
A pesar de la retracción en el consumo, el comercio electrónico creció en el 2018 un 47%. Este crecimiento trae aparejado una expansión en el negocio logístico. Este dato puso a las naves Premium en parques industriales como el producto inmobiliario más buscado en los últimos meses. “Desarrollamos para clientes inversores un producto llave en mano, colaborando en la selección de la tierra en los parques industriales, con especificaciones ideales para ser utilizado para logística”, explica Pablo Ostapovich, titular de DIMO construcciones. Estas naves cuentan con lo más avanzado a nivel internacional en materia de construcción: estructura de alma llena, pisos más resistentes, espacios de grandes luces, estructuras limpias. Están demandadas por el crecimiento de la logística, que cada vez necesitan más metros y la proyección está en alza “El futuro está en los parques industriales. Es una tendencia que se explica por el ordenamiento, costos, beneficios impositivos, seguridad y servicios. Todos deberíamos estar en un parque industrial”, asegura Ostapovich. En materia de inversión la respuesta está en la tasa de retorno. Deja mucho más que una vivienda u oficina. Cada vez es más la gente que se vuelca a esta alternativa de inversión.
A NIVEL REGIONAL, BUENOS AIRES LIDERA EN METROS DE OFICINAS PROYECTADOS PARA LOS PRÓXIMOS AÑOS
San Pablo Producción 2014-2018 Absorción neta 2014-2018 Superficie futura 2019-2023
Para satisfacer esta demanda, Dimo Construcciones ofrece naves llave en mano destinadas a logística en parques industriales de zona norte, incluyendo la tierra. “Se trata de proyectos específicos destinados a maximizar la renta que van desde los 430 dólares el metro incluyendo la tierra”, aseguró Ostapovich.
Producción 2014-2018 Absorción neta 2014-2018
-4,1%
% Var. PIB2018
-7%
% Var. PIB 2014-2018
+16,1% % Var. PIB2018
+4,2%
Bogotá Producción 2014-2018 Absorción neta 2014-2018 Superficie futura 2019-2023
% Var. PIB 2014-2018
+13,8% % Var. PIB2018
-6,0%
Santiago Producción 2014-2018 Absorción neta 2014-2018 Superficie futura 2019-2023
www.dimoconstrucciones.com.ar Twiter: @dimoconstruc Facebook: DIMO Construcciones Instagram: DIMO Construcciones Tel: 0348 443 0302
% Var. PIB 2014-2018
Lima
Superficie futura 2019-2023
NAVE MÁS LOTE
Metros cuadrados
% Var. PIB 2014-2018
+11,0% % Var. PIB2018
-10,6%
Buenos Aires Producción 2014-2018 Absorción neta 2014-2018 Superficie futura 2019-2023
% Var. PIB 2014-2018
-1,7%
% Var. PIB2018
-1,5%
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MÁSMELOS ELIGIÓ NUEVAMENTE A IMB PARA SU EXPANSIÓN NAVES PREMIUM EN PARQUES
Se trata de dos empresas familiares de la zona oeste en franca expansión. La construcción de una nueva nave logística de 4000 metros cuadrados es el nuevo proyecto en conjunto. Christian Fucile es un joven empresario que fundó, a partir de la trayectoria de más de 50 años de la familia Fucile, la constructora de naves premium IMB. MasMelos es una empresa familiar con 28 años de trayectoria. Con tres sucursales
en la zona oeste, lideran el mercado del retail de golosinas, alimentos y bebidas. IMB construyó su primer galpón hace más de una década y hoy los vuelve a unir un nuevo proyecto conjunto: la primer planta logística en el Parque Buen Ayre de 4000 metros cuadrados, que contará con una cámara de temperatura controlada para 600 posiciones, algo innovador para el sector. “Somos dos empresas familiares que tenemos la particularidad de haber crecido juntos, y apoyarnos mutuamente, en base los valores de la profesionalidad y la confianza”, explicó Christian Fucile.
Esta nueva obra de IMB se inscribe dentro del foco de la empresa: naves Premium dentro de Parques industriales. “Elegimos la construcción de alma llena porque permiten optimizar los espacios y mejorar la operatoria logística”, explica Fucile. Se define a una nave Premium por su construcción de alma llena, pisos de hormigón con amplio índice de planicidad, grandes luces, alturas bajo viga de 10 metros, playas de maniobras y sistemas contra incendios. Los Parques Industriales jerarquizan la construcción de estas naves, por la localización en un sector creado para tal fin, con seguridad física, jurídica, con todos los servicios y en la mayoría de los casos con ubicación estratégica, cerca de las principales vías de acceso.
www.imb-construcciones.com.ar obras@fucile.com.ar 011 15-7001-7067
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FEDERICO BUNADER
ABRIENDO PUERTAS A LA FLORIDA, USA
Los vaivenes del mercado inmobiliario Argentino impulsan a inversores y ahorristas a buscar mercados más seguros y confiables. Asímismo, el dinamismo del mercado inmobiliario de la Florida impulsa cada vez más a los Argentinos a invertir en ese mercado. “Todo está planificado, las reglas del juego son muy claras. El inversor se siente seguro y confiado. Lamentablemente la confianza en el sector se fue perdiendo estos años en Argentina.”, explica Federico Bunader.
Florida es el segundo estado de mayor crecimiento poblacional y el primer destino de inversiones inmobiliarias por parte de extranjeros de todo Estados Unidos. Las propiedades se han valorizado de manera constante desde 2008 por un total de 229%, un promedio de 9% anual. Los números son tentadores. Bunader Negocios Inmobiliarios opera este mercado con un equipo de asesores (departamento legal y contable) para
concretar operaciones de compra y venta de propiedades e inversiones de forma segura. ¿Cuáles son las oportunidades de inversión en La Florida? Hoy existen oportunidades en todas las zonas de crecimiento y en todos los segmentos, es decir desde Condo o multifamily , hasta ultra lujo, sobre linea de playa o Brickell. Lo importante para destacar es la transparencia del mercado: no solo es sencillo invertir, sino también salir de esa inversión en cualquier momento si se busca liquidez. ¿Cómo es la operatoria? Trabajamos sobre los tres ejes claves del negocio: El asesoramiento inmobiliario en si (dependiendo de lo que el cliente quiera hacer), el asesoramiento legal (como hacerlo e instrumentarlo) y el contable (muy importante para evitar problemas). Contamos con un equipo de profesionales en cada sector para llevar adelante las operaciones. No es necesario viajar para el cierre de una operación, ya que en USA se puede utilizar la firma digital. ¿Apuntan a negocios de renta o capitalización? Se puede invertir para los dos propósitos. Hay sectores de Miami que tienen un valor por metro cuadrado más bajo que en Buenos Aires y que ofrecen una renta de hasta seis veces mayor a la actual. La incidencia del terreno por cada m2 es más baja que en Argentina, dado que las restricciones de altura y superficie son distintas, es decir, en
Miami se puede construir más barato. ¿Es fácil tanto comprar como vender? La Asociacion de Realtors de Miami establece un acuerdo de cooperación y reciprocidad entre los brokers, y al mismo tiempo la oferta es publica, por lo tanto el mercado es super ágil y veloz, ya que todas las propiedades pueden estar compartidas. Eso fomenta el trabajo en equipo y al mismo tiempo beneficia al cliente que quiere comprar o vender. Los Developers trabajan en conjunto y planifican sus acciones para resguardar la inversión. Es decir, hasta no agotar el stock de unidades, no fabrican nuevas. Eso hace que los valores no bajen y que el mercado se mantenga activo. La liquidez en este mercado es excelente.
www.bunader.com.ar miami@bunader.com.ar Celular: +54 9 0381 6494994
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¿CUAL ES LA RENTABILIDAD DE UNA PROPIEDAD EN MIAMI? Silvana Petrillo es Licenciada en Bienes Raíces en la Florida, USA. Con más de 15 años de experiencia, broker de una prestigiosa oficina en Sunny Isles, explica el proceso de compra en Miami. Como les comenté en mis artículos anteriores, comprar en Miami es muy sencillo y podemos obtener muy buena rentabilidad. Ya les explique los pasos a seguir y los valores de acuerdo a las áreas. Hoy quiero comentarles cuales son los gastos a pagar si somos dueños de una propiedad. Impuesto a la propiedad (Property Taxes): una vez que somos dueños, tenemos que pagar anualmente los impuestos de la propiedad, aproximadamente un 2% del valor fiscal de la misma. Este impuesto se paga por año vencido entre Noviembre 1 y Marzo 30. El primer año se calcula en base al precio de compra, pero luego baja al valor fiscal. Expensas: si compramos un departamento, además del impuesto anterior hay que pagar mensualmente las expensas, que normalmente incluyen amenidades, cable tv, seguros y agua. En el caso de poner en alquiler la propiedad, el inquilino solo paga su alquiler, internet y luz, pero las expensas siempre las paga el dueño. Si compramos una casa, no tenemos expensas, pero si tenemos que pagar seguros (de incendio, inundación, etc.) que varían de acuerdo a múltiples condiciones (U$2,000/3000 por año). Alquiler y Administración: es optativo. Si el dueño contrata un administrador para cobrar el alquiler, depositarlo y estar a cargo de la propiedad el costo es entre 8% y 10% sobre el
mes de alquiler. La comisión por búsqueda de inquilino la paga el dueño y es equivalente a un mes de alquiler. Impuesto a las ganancias (Income Tax): si la vivienda se compra para alquilar y obtuvimos ganancias, es necesario declarar impuestos anualmente; esto lo prepara un Contador por U$300 aproximadamente. Este impuesto es un porcentaje según la ganancia bruta obtenida. Venta de la propiedad: cuando la propiedad se vende, en caso de haber obtenido ganancias con la venta, hay que pagar el porcentaje correspondiente. Hay intercambios (1031 Exchange) que permiten reinvertir el capital obtenido dentro de un plazo de 6 meses, y en este caso este impuesto se difiere. Rentabilidad Ejemplo: precio: U$140,000, alquiler: U$1400 al mes; impuesto: U$2200 al año; expensas: U$250 al mes; administración: U$112 al mes, varios: U$400 al año. Ingreso anual: U$16,800 menos Gastos anuales: U$6944, rentabilidad bruta: U$9856, lo que da un total de un 7% Anual.
Silvana Petrillo Broker Certified REO Specialist Certified Real Estate Investments Commercial Real Estate Notary Public +1 786-356-3102 Argentina: 5077-9470 silvanamail@yahoo.com www.BestInvestmentPropertiesBIP.com