по праву консультацию ведут Игорь СТУКАНОВ, директор юридической фирмы «Коллегия», Галина ПИВУЛЬСКАЯ, заместитель директора фирмы «Коллегия», и Дмитрий КАРНЕЙ, юрисконсульт фирмы «Коллегия». АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА? ДОРОГО! Такой вывод сделали участники круглого стола, прошедшего в «Коллегии», оценив правоотношения в сфере землепользования. Д.К.: -- До принятия указа президента РБ от 07.02.2006г.N74 «О совершенствовании порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в госсобственности» исполкомы при установлении арендной платы за землю придерживались в основном ставок земельного налога и коэффициентов к ставкам земельного налога, исходя из категории земель. Как следствие, разница между арендной платой за землю и земельным налогом была несущественной. И.С.: -- Однако при установлении арендной платы не учитывались ряд факторов -- например, целевое назначение земельного участка, его месторасположение, обеспеченность инженерными коммуникациями, социальная значимость объектов строительства и уровень доходности от вновь возводимого объекта. По мнению государства, такая низкая арендная плата не стимулировала эффективное использование земли. Д.К.: -- Да, поэтому основу нового порядка определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в госсобственности (государство гипермонополист в указанной сфере), положены показатели кадастровой стоимости земельных участков и коэффициенты к ней. В результате нового государственного подхода сумма возможной арендной платы превышает размер земельного налога в отношении одного и того же участка не просто в несколько раз, а на порядки. Это экономическая (если не рассматривать нормативные предписания) основа принятия решений местными органами исполнительной власти о предоставлении пользователям участков в аренду, а не в пользование, как ранее. Г.П: -- Каковы же шансы землепользователей не «попасть» на столь дорогую аренду?.. Ведь от нее не защищает даже переход субъекта хозяйствования на упрощенную систему налогообложения, спасавший ранее от уплаты земельного налога. И.С.: -- С 1 января т.г. после вступления в силу указа президента РБ от 27 декабря 2007г. N667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» претерпел изменения порядок перехода прав на земельный участок при отчуждении находящихся на нем капитальных строений. В соответствии с п.12 указа не требуется принятие местным исполкомом решения об изъятии и предоставлении земельного участка либо переходе права на него в случае перехода права на расположенное на нем капитальное строение (здание, сооружение), в т.ч. не завершенное строительством (законсервированное), к другому лицу, если при этом не изменяется -- обратим внимание! -- целевое назначение земельного участка или вид вещного права на него, или его размер, или границы. В этом случае госрегистрация перехода
права на земельный участок осуществляется в установленном законодательством порядке на основании документов, представленных для осуществления госрегистрации перехода права на такое капитальное строение (здание, сооружение). Г.П.: -- Следовательно, при отчуждении лицом, имеющим в постоянном пользовании участок, всех находящихся на данном участке капитальных строений и сооружений, а также при условии сохранения целевого назначения участка, его размеров и границ, к приобретателю недвижимости переходит право постоянного пользования участком. И.С.: -- Правда, государство вынуждено «переводить» землепользователей на арендные правоотношения. И последний указ о разгосударствлении убыточных предприятий, где необходимым условием их продажи установлено заключение покупателем договора аренды земельного участка под зданиями и сооружениями, и проект Кодекса о земле убеждают нас, что аренда земли является приоритетом государства в правоотношениях в сфере землепользования. Д.К.: -- Если от аренды не уйти, то, наверно, следует учитывать и то, что местным органам исполнительной власти предоставлено право понижать базовые ставки ежегодной арендной платы за земельные участки, но не более чем в 2 раза, в зависимости от срока аренды, размеров участков, стоимости улучшений, произведенных арендаторами, наличия ограничений (обременении) в использовании указанных участков, социальной значимости деятельности арендаторов для административно-территориальных и территориальных единиц, сезонности, времени (дневное, ночное) и вида осуществляемой арендаторами деятельности, источников ее финансирования. Г.П.: -- Да, но обольщаться землепользователям не стоит: практика показывает, что такие решения принимаются крайне редко. Представляется, что стоит готовиться к тому, что нам предлагает проект и что, скорее всего, будет реализовано в новом Кодексе о земле: после его принятия владение земельным участком возможно будет на праве собственности и на основании договора аренды. Вопрос лишь в одном: какова будет сумма арендной платы и способны ли будут ее оплачивать землепользователи?