GAYRİMENKUL HUKUKU KENTSEL DÖNÜŞÜM NE DURUMDA: YASALAR

KENTSEL DÖNÜŞÜM NE DURUMDA:

YAZI: AV. ALI YÜKSEL GAYRIMENKUL HUKUKU ENSTITÜSÜ BAŞKANI

KENTSEL DÖNÜŞÜM NE DURUMDA: YASALAR

6306 Sayılı Kanun 16.5.2012’de yayınlandı. AYM 01.03.2014’de 10 ayrı hükmünü, 2017 de bir adet hükmünü iptal etti. İki defa değişiklik ve eklemeye uğradı. 3194 Sayılı İmar Kanunumuz ise 1985 tarihli ve 25 defa değişikliğe uğrayarak, 40 civarında hükmü değişti. 7201 Sayılı Tebligat Kanunumuz 1959 tarihli, birçok maddesi değişti ama, büyük şehirlerin çalışma şartlarına ve hayatına uygun değil. Tebligatlar doğru ve tam yapılamıyor. 634 sayılı kat Mülkiyeti Kanunu 1965 tarihli ve 80 maddeden oluşuyor ve yaklaşık 60 hükmü değişti.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın kanunu yok, KHK ile yürüyor, 40 maddelik bu KHK 2011’de çıktı ama 30 maddede değişme oldu. 6306 Sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu 6 yaşında ama 4 bakan değişti. Bakanlıkta yapısal organizasyon da birçok defa değişti. Kentsel Dönüşüm konularında idare mahkemeleri mi yetkili, adliye mahkemeleri mi, 4 yıl tartıştıktan sonra ancak yetkili mahkeme anlaşılabildi. Hala belirsizlikler var… Planlama da yetki kargaşası devam ediyor. 1980’lerden sonra Planlamanın adem-i merkezileşmesi tekrar planlamanın merkezileşmesine döndü. Planlar Bütüncül olmalı! Bakanlık, ana plan yapma merciine döndü. Planlamada hakim olması gereken ilke; halkın ve sivil toplum kuruluşlarının katkısı olması gerekirken, bu ilke unutuldu. 1/100.000’lik çevre düzeni planları tüm ülkede uygulanmıyor. Çevre düzeni planları olmayınca, parçalı küçük alanlarda birbirine zıt planlama anlayışları ile planlama yapılıyor. 2983 Sayılı Kültür ve Tabiat Varlıkları Kanunu anlayışına uygun olarak tescilli doğal ve sit eserlerinin ve alanlarının plan bütününde korunması gerekir. Kent bütününde tescil edilmemiş doğal ve kültürel eserlerle alakalı 6306 bir koruma öngörmüyor. Bu değerler bir daha gelmemek üzere kaybolabilir. Riskli alan ve rezerv alanları ilen edilmeden önce bölgede doğal sit ve diğer sit ve eser türü çalışması yapılması gerekir. Kentsel Dönüşüm alanı ilan edilen bölgelerde mevcut planlar yetersiz kalmaktadır,

bunun yerine, ilan edilirken, Bakanlık ya da ilgili belediye bir kentsel dönüşüme uygun bir “kentsel dönüşüm ve tasarım rehberi’’ hazırlamalıdır.

ÇOK MÜLK YETL ADALARDA PROBLEMLER Çoklu mülkiyet adalarında hukuken garabet uygulamalar yapılmaktadır.

Alan içindeki sağlam ve iskanlı yapıların zararının tazmini durumu netlik kazanmadığı gibi, maliklerin sonradan vekaletten azil yapmaları durumunda projelerin aksamasını önleyecek hukuksal bir çözüm yoktur.

Bir taraftan; 2/3 kararı ile sözleşmeye icbar büyük alanlarda mümkün olamamakta, diğer taraftan 2/3 ün satış baskısı ile imzaya mecbur kalan maliklerin teminat veremeyen, zayıf ekonomisi olan müteahhit firmalarla anlaşma yapması ve ilerisi için tam bir belirsizlik içinde bulunması çelişkiler barındırmaktadır. Burada yasanın tadili ile; çoklu mülkiyet adalarında ya da mahallelerde bir nevi kooperatif sistemi getirilerek, maliklerin tek ve güçlü olması zaruri hale gelmiştir. Mahkemeler…

Kentsel Dönüşüm; gayrimenkul, imar ve hukuk demektir. Hukuku uygulayan mahkemeler çok önemlidir. Mahkemelerdeki, hâkim ve bilirkişilerin de imar ve gayrimenkul hukukuna ait bilgi ve uzmanlığı olmalıdır.

Bunun için Gayrimenkul Yasası, Gayrimenkul Mahkemeleri sisteme kazandırılmalıdır.10.000 kişiyi ilgilendiren bir planı ya da inşaat projesini henüz taşradan gelmiş birkaç yıllık hâkim çözemez.

PROJELER N DURMASI VE FLASLAR Ekonomik durgunluktan kaynaklanan inşaat piyasasının durgunluğu kentsel dönüşümün önündeki büyük bir engeldir. Bakanlık, duran projelerde hak sahiplerinin mağduriyetine bir çözüm bulmalıdır. İyi niyetle projelere giren sektörün itici gücü müteahhitler sahipsiz kalmaktadır. Kentsel Dönüşüm

hesabından bu projelere teminat karşılığı borç verilmesi düzenlenebilir. Aksi durumda; yüzbinlerce kişi evine kavuşması gecikebilir ya da evsiz kalabilir. İnşaat sektöründeki durgunluk kalıcı olması halinde, kentsel dönüşüme kalıcı hasar verecektir. Ünlü bir inşaatçı ‘’Türkiye önüne gelenin inşaat yapabileceği bir ülke olmaktan çıkarılmalıdır. Türkiye’de 350 bin müteahhitlik faaliyeti yürüten firma var, bunun yüzde 75’i batacak‘’ demişti geçen hafta. Bu altı boş olan bir ifade değil. Kiralarını alamayan mal sahipleri, sattığı malın bedelini alamayan malzemeciler ve işçilik alacaklıları mahkemelerden iflas isterse ne olacak? Müteahhitler kendileri için iflas isterse projeler en az 8-10 yıl kalır.

KR Z YÖNET M , FON VE S GORTA Burada, kentsel dönüşümde alınmayan harçlar için tam muafiyet biraz esnetilerek, kısmi bir harç alınmalı ve bu harç ve vergiler kentsel dönüşüm fonuna konmalı, bu fon kirasını alamayan malikler, projelerden daire alan tüketiciler özellikle yabancılar ve projelerin bitmesi için müteahhitlere borç verilmeli. Buna dair bir kriz yönetimi kurulmalıdır. Bu fondan, “İnşaat Sigortası Teminat Primleri” de ödenebilir.

Sıkıntıya giren müteahhitler ve mal sahipleri bir araya gelerek akdin uyarlanması ve yeniden fonksiyonel hale getirilmesi için bir komite kurmaları ve yapılandırma yapmaları faydalı olacaktır. Kentsel Dönüşüm projelerinde yüklenici firmalar için bir tecrübe, kalite ve sermaye kriterleri bulunmuyor.

2 ay önce kurulmuş bir şirket böyle bir projeye talip olmaktadır. Bu tip firmalar ya uzun süreçlere

dayanamayarak devredilmekte ya da iflas etmektedir. Bu da projelerin el değiştirmesine, devredilmesine yol açmaktadır. Bakanlık bu alanda şirketlere kalite standardı getirerek bunu sitesinde yayınladığı zaman, malikler bu şirketin risk derecesini görebilirler. Ancak, yeterli derecede güvenilir bir puana ulaşan şirketlerin işi bitirmeleri konusunda TOKİ, Emlak Konut ya da Bakanlık veya kurulacak özel fon bu şirketlere garantör olmalı, kefil olmalıdır.

2/3’E KATILMAYAN AZINLIĞIN TAZM N HAKLARI 2/3 çoğunluğun kararı ile sözleşmeye icbar edilen maliklerin Şerh koyarak sözleşmeye imza atmaları halinde diğer maliklerden veya müteahhitten tazminat alması yasal çerçeveye bağlanmalıdır. Aslında böyle bir hak şu anda da mevcut. Ama yasal metinlerde açıkça çerçevesi çizilmesi durumunda, direnme gösteren malikler daha hızlı imza atacaklardır.

KAYIP, ULAŞILAMAYAN YA DA ENGELL K Ş LER N MAĞDUR YET . Kayıp, başka ülkede yaşayan, mirasçısı belli olmayan, ulaşılamayan kişilerle, akıl hastalığı, zayıflığı, yaşlılık gibi nedenlerle, yasal olarak kendisine tebligat yapılamayan ya da yapılsa da geçerli olmayan kişilere tebligat yapılamamaktadır. Maliklerin %10’unun ya da birkaçının mahkemeye başvurarak 1 ayda yetki almaları ve bu kişilerin kısa sürede bulunamaması durumunda mahkemece ya da bakanlıkça kayyım atanması kanuna eklenmelidir. Kayyım, dönüşüm hesabından onlar lehine harcama yapabilmeli, kararlara imza atabilmelidir.

KENT BÜTÜNÜNDE TESCIL EDILMEMIŞ DOĞAL VE KÜLTÜREL ESERLERLE ALAKALI 6306 BIR KORUMA ÖNGÖRMÜYOR. BU DEĞERLER BIR DAHA GELMEMEK ÜZERE KAYBOLABILIR. RISKLI ALAN VE REZERV ALANLARI ILEN EDILMEDEN ÖNCE BÖLGEDE DOĞAL SIT VE DIĞER SIT VE ESER TÜRÜ ÇALIŞMASI YAPILMASI GEREKIR.

ANIT AĞAÇLAR VE KORUNMASI

KENTLERIN VE KENT DIŞI ALANLARDA VAR OLAN AĞAÇ VARLIKLARI ‘’ PEYZAJ DEĞERI’’ VARSA, TABIAT ALANI YA DA DOĞAL SIT ALANI OLARAK KORUNMAKTADIR. BU KORUMA KAYNAĞINI ANAYASA, MILLETLERARASI ANLAŞMALAR VE Ç KANUNLARIMIZ ILE OLMAKTADIR. BU ANLAMDA ORMAN KANUNU; 2863 SAYILI KTVK ; 2863 SAYILI MAR KANUNU, 644 SAYILI KANUN HAKKINDA KARARNAME, ÇEVRE KANUNU ,MILLI PARKLAR KANUNU GIBI BIRÇOK KANUN YEŞILI VE TABIATI KORUMAK AMACIYLA ÇIKARILMIŞ VE UYGULANMAKTADIR.

YAZI: AV. ALI YÜKSEL GAYRIMENKUL HUKUKU ENSTITÜSÜ BAŞKANI

Tabiat Varlıkları kanundaki tanımı ile ‘’Tabiat varlıkları; jeolojik devirlerle, tarih öncesi ve tarihi devirlere ait olup ender bulunmaları veya özellikleri ve güzellikleri bakımından korunması gerekli, yer üstünde, yer altında veya su altında bulunan değerlerdir. ‘’ olarak tanımlanmakta; Sit Alanları ise; ‘’tarih öncesinden günümüze kadar gelen çeşitli medeniyetlerin ürünü olup, yaşadıkları devirlerin sosyal, ekonomik, mimari ve benzeri özelliklerini yansıtan kent ve kent kalıntıları, kültür varlıklarının yoğun olarak bulunduğu sosyal yaşama konu olmuş veya önemli tarihi hadiselerin cereyan ettiği yerler ve tespiti yapılmış tabiat özellikleri ile korunması gerekli alanlardır.‘’

Unesco, Doğal Sitlerle ilgili olarak ‘’Doğal özellikler içeren fiziki veya biyolojik oluşumlar, estetik veya bilim alanında üstün evrensel değere sahip özellikleri olan oluşumlar, Jeolojik veya fizyografik oluşumlar, tam olarak belirlenmiş tehlike altındaki bitki veya hayvan türlerinin habitatını oluşturduğu bilim ve muhafaza bakımından üstün evrensel değere sahip özellikleri olan, Doğal alanlar veya tam olarak belirlenmiş doğal alanların oluşturduğu bilim, muhafaza ve doğal güzellik bakımından üstün evrensel değere sahip özellikleri olan alanlar’’ın korunması gerektiğini kabul etmiştir. Üyesi bulunduğumuz ICOMOS ‘korunmaya değer doğal oluşumlara, anıtlara ve sitlere “Dünya Mirası” statüsü tanınmaktadır. Uluslararası Doğayı ve Doğal Kaynakları Koruma Birliği (IUCN) uzmanlarının başvuruları değerlendirmesi sonunda tamamlanan bir işlem dizisinden sonra aday varlıklar Dünya Miras Komitesinin kararı doğrultusunda bu statüyü kazanmaktadır.’’ Dünya Mirası, dünyadaki tarihsel, kültürel ya da özelliği olan yerel değerleri kültür veya doğal açıdan Dünya Mirası sayılması demektir.

ANIT AĞAÇ KAVRAMI Tabiat Varlığı veya Sit tanımına girmeyen, ama yaşatılmasında korunmasında şehircilik, tabiat varlığı toplum kültürü ve inanışı, önemli olaylara tanıklık eden, ya da tür yahut peyzaj bakımından korunması gerekli ‘’ ağaç’’lar da kanun tarafından koruma altına alınmıştır. Bu çerçevede Doğal korunması gerekli alanlar yanında tek bir ağaç dahi bu anlamda Dünya Mirası olabilecektir.

YÖNETMELIK NE DIYOR? Anıt Ağaçlar 2863 Sayılı Kanunda yapılan değişiklik ve buna dayalı yönetmelikle hukukumuzda koruma altına alınmıştır. Yönetmelikte son değişiklik 27.10.2017 de getirilmiş ve tanım daha netleşmiştir.”

• Yaş, çap, boy ve form itibariyle kendi türünün alışılmış ölçüleri üzerinde boyutlara sahip olan kuşaklar arasında bağ kurabilecek uzunlukta doğal ömre sahip olan, • Yöre kültüründe olumlu veya olumsuz, gerçek veya hayal ürünü, mistik veya folklorik bir öyküye sahip olan, • Yöresel veya ulusal tarihte kimi olaylar ile özdeş hale gelen ve onlara tanıklık eden, • Tabiat tarihi ve biyolojik özellikleri itibariyle türün yayılışı bakımından en kuzey ve en güney veya ekstrem muhitlerde yaşayan fertleri.”

TESCIL VE TEBLIGAT Bu çerçevede; sit alanları ve anıt ağaçlar hakkında alınan kurul yada komisyon kararlarının maliklerine tebliğ edilmesi hükmü getirilmiştir. Bu kanun ve yönetmelikler üyesi olduğumuz BM Unesco kararlarına da uygundur… Anıt ağaçların doğa, peyzaj veya kültürel, dinsel anlamları ve önemleri olduğu için bu hüküm aslında bir çok anıt ağacın yok olmasından sonra geç konulmuş bir hükümdür ancak, geç de olsa önemli bir koruma kuralı olarak yerini almıştır. Bu konuda hak sahiplerinin haberi olmadan yapılan bu işlemlerin sadece bakanlıkta ya da komisyonda askıya çıkması ile yetinilmemesi çok önemli bir kural olarak konmuştur. Yönetmelik ‘’ Anıt

ağaçlar ile korunma alanlarının bulunduğu taşınmazlara yönelik tescil kararları, 11/2/1959 tarihli ve 7201 sayılı Tebligat Kanunu uyarınca maliklere tebliğ edilir. Malikleri idarece tespit edilemeyenlerin tescil kararları, Resmî Gazete’de yayımlanır ve Bakanlığın internet sayfasında bir ay süreyle duyurulur. Anıt ağaçlar hariç, tabiat varlıklarının ve doğal sit alanlarının tescil kararları, Resmî Gazete’de yayımlanır ve Bakanlığın internet sayfasında bir ay süreyle duyurulur.’’ Şeklinde kural getirerek, anıt ağaçların bulunduğu taşınmaz sahiplerinin ve idari makamların bu şekilde haberdar edilmeleri, ilanla yetinmeyip tescil kararının tebligat hükmüne göre tebliğ edilmesi mecburiyeti bu alanda çok önemli bir hak kaybını engelleyen hüküm olarak yer almıştır.Anıt ağaçlar da; diğer korunması gerekli kültür ve tabiat varlıkları gibi, imar planlarında korunacaklardır. Hak sahibi ve ilgililerin dava açma hakkı tebligatın yapılması ile eğer yapılamamışsa o zaman ilan edilerek doğmakta ve süresi başlamaktadır. Burada sürenin İYUK. Hükmünce 60 gün olduğunu belirtmek gerekir.

BU YAZIMDA SIZLERE HUKUKEN ORTAK YER SINIFINA SOKULAN APARTMANDAKI BAHÇELERIN HUKUKI DURUMUNU VE UYGULAMADA YAPILAN FIILI HATALARI AÇIKLAYACAĞIM. BAHÇELERIN AKIBETI GAYRIMENKULLERDE ORTAK YER OLAN

YAZI: BİNGÜL CEYLAN PANAYIRCI URHAN YÜKSEK AV.

Çoğu ev sahibinin bahçe katını kiralarken kiracıya söylediği şeydir; “bahçe size ait keyfini çıkarın” cümlesi… Ama siz siz olun, bu güzel cümlelerine kanmayın ve de ev sahibi iseniz böyle bir taahhütte bulunmayın! Zira söylediğiniz bu cümle aleyhinizde delil olarak kullanılabilir.

Ev arıyorsunuz, diyelim ki hayallerinizdeki tarihi apartmanı gördünüz, bahçe katındaki bulduğunuz bu dairenin içinin küçücük olmasına rağmen muazzam güzellikte bir bahçesi var ve evin büyüklük eksikliğini 3 mevsim bahçeye yerleşerek kapatırım diye düşünüyorsunuz. Bu evi almadan/ kiralamadan önce bir düşünmeniz gerekir, çünkü bahçe katı bahçe katındaki dairenin kullanımına mahsus değil! Bu bahçe katı isterseniz dairenizin burnunun tam dibinde olsun ortak kullanım alanına girdiği için size ait değil ve sizin bu bahçeden kullanım hakkınız ise sadece ev sahibi iseniz sizin, kiracı iseniz ev sahibinizin apartmandaki arsa payı kadardır. Kat Mülkiyeti Kanununun ilgili maddesi der ki: “Ortak yerlerde, kat maliki paylı mülkiyet hakkına sahiptir ve mülkiyet payı aynen arsa payı oranındadır.”

Bahçe katı dairesi sakinleri üzülmeyin! Bunu kat malikleri anlaşarak değiştirebilir. Zira Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin bir kararında da belirtildiği üzere apartman yönetim planında ortak yerlerden yararlanma tarzının belirlenmesi konusunda apartman malikleri anlaşabilirler. Örneğin ortak bahçenin kullanım hakkının, bahçe katındaki kat malikine verilmesi, kat malikleri tarafından kararlaştırılabilir. Ancak şüphesiz ki bunun bir sınırı vardır; kullanım hakkı verilen malikin projeye aykırı inşaat, tesis ve değişiklikler yapılması hukuken mümkün değildir. Zira 18. Hukuk Dairesi 2004 tarihli bir kararında, bahçe kullanım hakkını alan çılgın bir bahçe katı kullanıcısının kafasına göre yaptığı projeye aykırı düzenlemelerin bozulmasına hükmetmiştir.

Bahçenin kullanımı konusunda, uyumlu apartman komşularınız varsa (çoğu zaman arsa payları oranında) kullanım bakımından zaman ve yer itibariyle anlaşabilirsiniz. Ancak belirtmem gerekir ki, apartman malikleriyle uyum içerisinde aldığınız bu kararlar sadece bahçe kullanımı, kömürlük, garaj, teras, varsa çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerleri kapsarken, hiçbir anlaşma oybirliğiyle bile olsa apartman girişi ve asansörü konudaki aykırı davranışlarından sadece o değil siz de sorumlu sayılıyorsunuz… Hatta giderler ve sigorta primleri konusunda birlikte sorumluluğun da bir tık ötesine geçip kat maliki asıl borçlu kabul edilmiştir.

kapsayamaz. Zira bu yönde yapılan anlaşma hukukun genel kaidelerine aykırı nitelik taşır ve geçerli olamaz.

Bahçeyi ve diğer ortak alanları her kim kullanırsa kullansın, komşuluk ilişkisinin özel niteliği gereği Kat Mülkiyeti Kanunu’nun kat malikleri için koyduğu yükümlülüklere ve sorumluluklara tabidir. Bu sorumluluk ve yükümlülüklerin amacı huzur ve barış içinde yaşamanın sağlanmasıdır. Örneğin hiçbir maliki, diğer kat maliklerini rahatsız etmemeli, onların haklarına tecavüz etmemeli ve yönetim planı hükümlerine uymalıdır. Bu yükümlülüğe bağımsız bölümlerdeki kiracılar, oturma hakkı sahipleri ve bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlar da tabidir. Burada dikkate şayan olan husus ise; aykırı davranışlar halinde kat malikinin kiracı ya da oturma hakkı sahibi ile birlikte bu fiillerden sorumlu tutulacağıdır. Yani kiracınızı seçerken dikkatli olmanızda fayda var; zira onun bu Son olarak yönetim planına değinmek gerekir; zira ortak yerlerin kullanımı ile ilgili hükümlerin konulabildiği yönetim planları uygulamada çok büyük önem arz eder. Peki nedir yönetim planı? Yönetim planı, ana taşınmazın yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücret ve yönetime ilişkin diğer hususları düzenleyen belgedir. Şüphesiz ki yönetim planı bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim planı kat maliklerinin oy birliğiyle yapılır, tüm kat maliklerince imzalanarak tapu memurluğuna verilir. Yönetim planının değiştirilmesi için ise beşte dörtlük oy çokluğu yeterlidir. Bunun bahçe aşığı olan apartman sakini için Türkçe meali, yönetim planı kurulurken tüm kat maliklerinin oyuyla, hali hazırda kurulmuş bir yönetim planı varsa kat maliklerinin beşte dördünün oyuyla bahçenin kullanımının kendisine verilmesini sağlayabilirler…

Tüm bu bilgilerden sonra, residencelarda ya da apartmanlarda yaşayanlar için söyleyebileceğim en iyi dilek, uyumlu ve saygılı komşular ve kiracılar ya da oturma hakkı sahipleriyle dolu bir toplu yaşam yerinde bir hayat geçirmeniz dileğiyle…