S U P L E M E N T O
E S P E C I A L Número 27
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V I V I E N D E R A S
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DESPUÉS DE LA
CRISIS
Las empresas vivienderas pasaron por un periodo de crisis hace 10 años que llevó a concursos mercantiles y quiebra. ¿Qué lecciones dejó en la industria? POR LIZ CERVANTES Y GABRIELA ORIHUELA
esde hace más de una década, salir o entrar de las grandes ciudades del país ha sido enfrentarse, en la mayor parte de los casos, a la misma escena. Filas de viviendas, todas iguales, en construcción o a la espera de que llegue su comprador. Eran la promesa de un hogar con más espacio y a menor precio del que se podría encontrar en la urbe. Pero, también, alejadas de los centros de trabajo y de ocio e, incluso, en muchos casos, aún sin servicios. Y entonces llegó el crac. Desde 2009 y con el cambio en la política gubernamental que trajo el nuevo Programa Nacional de Vivienda en 2014, las constructoras de casas pasaron un lapso de concursos mercantiles, caída en el volumen del negocio, pérdidas de valor y hasta la extinción de algunas de ellas, como Casas Geo, que tras superar un concurso mercantil entre 2014 y 2015, quebró en marzo de 2019. El cambio en las políticas gubernamentales para hacer más sostenible el desarrollo inmobiliario se unió a la crisis económica y la reducción del presupuesto de las familias. Una reacción en cadena que llevó a la reconfiguración del sector. La situación trastocó las prácticas y los modelos de negocio de la industria. Hoy, cuando México y el mundo enfrentan los signos de una nueva crisis económica, esta vez causada por los ILUSTRACIÓN PORTADA: VICENTE MARTÍ POR
ALEJADAS. LAS VIVIENDAS A LAS AFUERAS TENÍAN UN PROBLEMA: ESTABAN DESCONECTADAS DE CENTROS DE TRABAJO Y DE OCIO.
efectos de la pandemia, aún no está claro si las lecciones que aprendió el sector le permitirán resistir.
LOS PILARES DE LA CRISIS Muchas de aquellas viviendas que saludaban a quienes entraban a la ciudad hoy, años después, siguen deshabitadas. El problema surgió por “la orientación de la política de vivienda, al privilegiar un modelo basado en el otorgamiento de subsidios vinculados, en una gran proporción, a un financiamiento que era entregado de forma directa a los desarrolladores de vivienda“, afirma Melina Castro Urquiza, directora general FOTO: DAVID MAUNG / BLOOMBERG
Viviendas vacías
Muchas de las casas edificadas durante los años del auge de la vivienda siguen deshabitadas. 600,000
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de Desarrollo Urbano, Suelo y Vivienda de la SecreAGS taría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano, BC (Sedatu). BCS CAMP A ello se unió la falta de regulación que permitía COAH a las desarrolladoras de vivienda construir en zonas COL CHIS alejadas, carentes de servicios, de infraestructura CHIH básica y, en ocasiones –apunta la funcionaria–, en CDMX DGO condiciones de riesgo. GTO GRO Como resultado ahora hay un gran número de HGO casas abandonadas. De los 43.9 millones de vivienJAL EDOMÉX das existentes en todo el país, 6.1 millones estaban MICH deshabitadas, según las cifras del Censo Nacional MOR NAY de Población y Vivienda 2020 del INEGI. Es decir, NL OAX poco menos del 14%. PUE El Instituto Nacional del Fondo de la Vivienda QRO QROO para los Trabajadores (Infonavit) evalúa rehabilitar SLP 650,000 viviendas que financió en todo el país y que SIN SON estaban en esa condición, con miras a insertarlas en TAB el mercado. Sin embargo, representa poco más de TAMPS TLAX 10% de todas las viviendas abandonadas en México, VER YUC según el INEGI. ZAC Amin Vera, director de Análisis Económico de FUENTE: Censo Nacional de Black WallStreet Capital, considera que además de Población y vivienda 2020, INEGI. la gran dependencia de las empresas de los apoyos gubernamentales reflejados en financiamiento a la compra, hubo otros dos factores que llevaron la industria a la crisis. El primero de ellos, señala, fue una relación demasiado cercana con el gobierno, que configuró “un capitalismo de cuates”. Esto permitió casos como el de Casas Geo, que entre los años 2007 y 2017 evitó el pago de 3,251.20 millones de pesos en impuestos, de acuerdo con una base de datos del SAT publicada en 2019, tras un litigio emprendido por la organización Fundar, Centro de Análisis e Investigación.
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PUEBLOS FANTASMAS. MUCHAS DE LAS VIVIENDAS CONSTRUIDAS DURANTE EL BOOM PERMANECEN HOY ABANDONADAS.
El otro factor que motivó la crisis fue la falta de gobierno corporativo dentro de las empresas. Vera señala que cuando lo peor de la crisis estalló, incluso las compañías que tenían gobiernos corporativos sólidos y prácticas legales sufrieron las consecuencias. Hasta el momento, tanto el mercado financiero como el desarrollo de vivienda muestran secuelas de aquellas crisis.
SEÑALES DEL FIN DEL CICLO Vera afirma que la industria está en una posición endeble, además de que en el entorno global hay señales que pueden interpretarse como el inicio de una nueva crisis financiera y luego FOTO: ISRAEL P. VEGA
una económica.“La Bolsa de Valores está llegando a máximos históricos; sin embargo, también vemos niveles récord de empresas deslistándose”, apunta. Esto, si bien no es determinante de una crisis económica, sí es un signo recurrente observado en periodos previos a crisis como la de 1994 o 2009. Sus estimaciones son que entre 2024 y 2025 se dé el fin del ciclo. Y las afectaciones podrían ser peores para las empresas que no tengan las reservas suficientes. A esto se puede sumar la pérdida de la capacidad de pago de las familias con créditos hipotecarios, en caso de una recesión económica. De acuerdo con Eugene Towle, director general de la consultora de mercado Softec, sí existen riesgos económicos. Estos derivan de que los ingresos del sector público se vean rebasados, en combinación con el poco o nulo crecimiento económico del país. Sin embargo, de acuerdo con el reporte ‘Situación inmobiliaria. Segundo semestre 2021’, elaborado por BBVA Research, la industria ha tocado fondo y es momento de la recuperación, pues presenta una recuperación de 26.1% en el monto de financiamiento y de 16.8% en el número de créditos, en comparación con el primer semestre del año pasado. Vivienderas en bolsa En 2021, ARA, Javer y Vinte lideraron en ingresos. Urbi, el peor. Ingresos en millones de pesos
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Ingresos en 2021 Precio de acción*
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CADU 1.99
HOMEX 0.041
326 JAVER 15.86
URBI 6.43
VINTE 28.13
*Cifrasenenpesos pesosalalcierre cierredeldelmercado mercado 8 de abril 2021. *Cifras el el 8 de abril dede 2022. FUENTE: Reportes trimestrales de las empresas en la BMV.
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43.9 MILLONES DE VIVIENDAS EXISTENTES EN TODO EL PAÍS, 6.1 MILLONES ESTABAN DESHABITADAS.
Pese a los resultados, no hay tanto espacio para el optimismo. “Es necesario tomar con cautela estas tasas de crecimiento, ya que no son sostenibles a largo plazo porque contienen un efecto estadístico de una base menor y, además, el financiamiento en el segmento residencial pronto llegará a su máximo”, indica el reporte. Aunque se espera que las bajas tasas de interés hipotecarias continúen incentivando la compra de vivienda nueva, se prevé que tanto las tasas como los precios de los insumos para la construcción sigan con una tendencia al alza.
FOTO: CHRISTIAN SERNA / CUARTOSCURO
LAS LECCIONES APRENDIDAS Eugene Towle asegura que la industria sí aprendió tras la crisis. “Las vivienderas grandes que sobreviven, ARA, Cadu, Javer…, lo que hicieron fue regresar a lo básico, a la generación de flujo, a hacer un producto que le sirviera a la gente”, afirma. Esto incluye una mayor dirección hacia el segmento medio y residencial, dado que el incremento del costo de los materiales reduce los márgenes de ganancias. Desde la Sedatu, Castro Urquiza remarca un cambio de postura respecto a la industria. “Se dejó de concebir a la vivienda como una mercancía que genera crecimiento económico. Esta visión solo significa beneficios para unos cuantos. Dejar que la vivienda se desarrolle en función de la oferta y la demanda lleva a contar con un parque habitacional desordenado, alejado, de mala calidad y carente de servicios, generando costos tanto económicos, sociales y ambientales importantes”, dice la funcionaria. Destaca también la entrega de apoyos directos a la adquisición a segmentos de población que no puede acceder a créditos de la banca comercial ni de los fondos de vivienda. “Esta estrategia representa un cambio profundo en la política de vivienda en la medida que busca atender, como se debe hacer, a la población que habita una vivienda en rezago”, señala.
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