NÓMADAS
DIGITALES
DETONAN EL TURISMO BLEISURE
ARMA UN PORTAFOLIO
RESILIENTE
EL SEGMENTO INMOBILIARIO QUE DETONÓ EN LA PANDEMIA
NUEVA NORMALIDAD
INMOBILIARIA
La arquitectura, el diseño de interiores y la distribución de espacios se transformarán, para darle a los inmuebles la resiliencia que necesitan.
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VUÉLVETE DESARROLLADOR CLAVES PARA SER UN EMPRENDEDOR INMOBILIARIO
CARRERA POR LA ÚLTIMA MILLA
DE PARQUES INDUSTRIALES A CENTROS DE DISTRIBUCIÓN
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LA NUEVA NORMALIDAD INMOBILIARIA
La arquitectura, el diseño de interiores, el equipamiento tecnológico y la distribución de espacios se transformarán, para darle a los inmuebles la resiliencia que necesitan.
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TU AHORRO INFONAVIT
ARMA UN PORTAFOLIO RESILIENTE
EMPRENDE COMO DESARROLLADOR
Cómo invertirlo a la segura.
Antonio Román de CBRE revela cómo.
Guía infalible para lograrlo.
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LUGARES MÁS BONITOS
A partir de la pandemia, el interiorismo y el diseño de los espacios interiores se revalorizó entre los residentes, que buscan mayor eficiencia y confort.
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45 E ST I LO
ARQUITECTURA DESPUÉS DEL COVID-19 ¿Hacia dónde deberían migrar los diseños?
16 SOCIO ESTRATÉGICO Más que proveedores busca aliados.
18 LA ÚLTIMA MILLA
El covid-19 reconfiguran los parques industriales.
40 FE AT URE
40 CONQUISTA A LOS NÓMADAS DIGITALES
Mina de oro en el turismo bleisure.
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TRANSFORMACIÓN INMOBILIARIA
el plano de un edificio hasta sus servicios digitales en cualquier momento, sea aún más importante. Para entender estos cambios hay que hacer un recuento de lo que ha pasado en los últimos 14 meses. Prácticamente de la noche a la mañana, las empresas se vieron obligadas a cerrar, adaptarse al trabajo remoto y modificar sus espacios laborales conforme se han reactivado las actividades. Por meses, millones de personas pasamos más tiempo que nunca en casa, intentando seguir con nuestra vida. Clases en línea, trabajo, ejercicio, entretenimiento, todo ocurría en casa. Este aislamiento cambió la manera en que vivimos nuestros espacios y los requerimientos en cuanto a diseño, confort y hasta acústica. Incluso nuestros hábitos de consumo cambiaron. Los expertos dicen que la penetración del e-commerce en el país avanzó al menos 10 años. Todos estos cambios se reflejan en cualquier tipo de edificio y construcción. Así, centros comerciales, bodegas, naves industriales y oficinas viven un importante momento de transformación. En esta edición te mostramos hacia dónde van las tendencias y cómo están reaccionando todos los involucrados en la industria. A medida que las personas se adaptan a la “nueva normalidad”, los desarrolladores inmobiliarios son responsables de responder de acuerdo a cómo se ve esta nueva manera de vivir, convivir y usar los edificios en nuestro mundo posterior al coronavirus.
a pandemia cambió todo. Ninguna industria ha quedado intacta, y es posible que nunca vuelvan a tener el mismo aspecto, al menos, en el futuro previsible. Po cas i n d u st r i as han sentido tanto los impactos como la inmobiliaria, la construcción y el desarrollo. Sin embargo, esto no debería ser una sorpresa. El desarrollo inmobiliario siempre se ha realizado al capricho de lo que quiere el comprador, un comportamiento que sabemos que está en constante cambio. Es el trabajo de desarrolladores, arquitectos e interioristas anticipar estos cambios, pero la pandemia ha desviado un poco el rumbo, ha hecho que la capacidad de estos expertos en el sector, para reevaluar y realinear todo, desde
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LOS EDITORES
COLABORADORES Guadalupe Cadena, Georgina Navarrete, Juan Carlos Romero, Silvia Sánchez de la Barquera, Arturo Vallejo, Diana Zavala.
DIRECTORA GENERAL Blanca Juana Gómez Morera EDITOR GENERAL PRINT Eladio González eladio.gonzalez@grupoexpansion.com
EDITOR EN JEFE Alberto Bello
abello@grupoexpansion.com
EDITOR-AT-LARGE Wendy Solis
DIRECTOR COMERCIAL Diego Alejo
dalejo@grupoexpansion.com
EDITOR DE ARTE Ángel Ruiz
COLABORADORES DE FOTO Anylú Hinojosa-Peña, Gunther Sahagún De Silva, Ramón Ruiz Sampaio, Arturo Rojas, Karina Calles, Luz Lozada
EDITORA DE FOTOGRAFÍA María José Alós
EXPANSIÓN® es una publicación de Expansión, S. A. de C. V. Revista mensual, Mayo 01, 2021. Reserva de Derechos al Uso Exclusivo No.: 04-1972-000000000287-102; Certificado de Licitud de Título No. 884, Certificado de Licitud de Contenido Nº 520. EXPANSIÓN® es una publicación editada y publicada por Expansión, S. A. de C. V., con domicilio en avenida Constituyentes Nº 956, colonia Lomas Altas, delegación Miguel Hidalgo, C. P. 11950, Ciudad de México. Editor responsable: Eladio González Vizcarro. Esta publicación fue impresa por Quad Graphics Reproducciones Fotomecánicas, S. A. de C.V., con domicilio en Duraznos Nº 1, colonia Las Peritas, delegación Xochimilco, C. P. 16010, Ciudad de México. Distribuida por Expansión, S. A. de C. V., Alfesa Comercialización y Logística, S. A. de C. V., Intermex, S. A. de C. V. y por la unión de voceadores a través del despacho Everardo Flores Serrato, S. A. de C. V. Se prohíbe la reproducción total o parcial del contenido, fotografías, ilustraciones, colorimetría y textos publicados en este ejemplar sin la previa autorización de Expansión, S. A. de C. V. Las opiniones y puntos de vista de las colaboraciones publicadas en esta revista no necesariamente reflejan la opinión de EXPANSIÓN® y quedan bajo la responsabilidad de los autores. Todos los derechos reservados © 2020, Expansión, S. A. de C. V. Consulta el aviso de privacidad de datos en la siguiente dirección https://expansion.mx/ aviso-legal-y-de-privacidad. Registro Postal: PP09-0198
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CUENTAME DE
ECONOMIA ECONOMÍA PARA NO ECONOMISTAS
ENCUÉNTRANOS EN:
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CIUDADES DEL MUNDO CON RIESGO DE BURBUJA INMOBILIARIA
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l menos siete lugares de América, Europa y Asia, se enfrentan a un incremento excesivo en los precios de vivienda. Las burbujas inmobiliarias son fenómenos temidos por la banca, el mercado y por la población en general, debido a sus efectos negativos, como el difícil acceso a la vivienda, el efecto en los créditos hipotecarios que deben subir sus tasas de interés por una mayor demanda de consumo y el incremento inflacionario.
De acuerdo con el índice del grupo financiero UBS, que analiza el precio de la vivienda en 25 ciudades representativas de todo el mundo, “sorprendentemente, el crecimiento de los precios de vivienda se ha acelerado este año. Pero la pandemia parece estar haciendo que algunos reconsideren dónde vivir. El auge de las oficinas en el hogar y la presión sobre los ingresos a la luz de los apartamentos urbanos ya apenas asequibles, hacen que vivir en los suburbios sea una alternativa atractiva”, dice el reporte.
Ciudades con mayor riesgo
Ciudades sobrevaluadas
Ciudades con precio justo
Munich Frankfurt Toronto Hong Kong París Ámsterdam Zurich
Vancouver Londres Tokio Los Ángeles Estocolmo Ginebra San Francisco Tel Aviv Sidney Moscú Nueva York
Boston Singapur Madrid Varsovia Milán Dubai
CUATRO OBRAS DE MOVILIDAD EN LA CDMX LA MAYORÍA de los proyectos de transporte público se inaugurarán durante el primer semestre de este año. En 2021 se tiene programado un gasto de 21,195 millones de pesos en infraestructura de movilidad en la Ciudad de México, con el que se edificarán seis proyectos. De ellos, cuatro verán la luz este año:
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Ampliación de la línea 4 del Metrobús. El tramo, de cuatro kilómetros, irá de San Lázaro a Pantitlán.
2 FOTO: MARÍA JOSÉ ALÓS
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Líneas 1 y 2 del Cablebús, que
irán de Cuautepec a Indios Verdes y Santa Martha a Constitución de 1917, respectivamente.
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Trolebús elevado. El primer medio de
transporte en su tipo. Contará con 10 estaciones. Desde Constitución de 1917 a la UACM Casa Libertad.
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Tren México-Toluca.
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LA PRIMERA VIVIENDA CERO EMISIONES GRUPO POSADAS Arquitectos utilizó Vertua, la línea sustentable de Cemex, que en su producción evita la emisión de carbono. La industria de la construcción es una de las más contaminantes del mundo. Tan solo el sector cementero produce 5% de las emisiones de CO2 a la atmósfera, por lo que la industria ha comenzado a transformarse para reducir el daño, pero en México se dio un paso más allá. Por primera vez, se realizó un proyecto que logró tener una certificación como construcción que reduce la huella de carbono, dada por Cemex. Se trata de Luna Llena, una casa diseñada por Grupo Posada Arquitectos, en Ensenada, Baja California, que utilizó cemento Vertua, de la cementera. Esta línea de material está enfocada en ser amigable con el entorno, ya que en su producción se busca reducir 35% de los gases contaminantes totales de la compañía para 2050.
DISNEY CIERRA 20% DE SUS TIENDAS Y PRIORIZA EL E-COMMERCE LA COMPAÑÍA comenzará a desprenderse de sus puntos de venta físicos ante la transformación del mercado. La compañía de entretenimiento anunció el cierre de 60 de sus tiendas en Estados Unidos, para empezar con una estrategia que después se expandirá a Europa. El objetivo es que los consumidores adquieran los productos a través de sus aplicaciones y redes sociales. Los espacios que dejará vacíos corresponden a 20% de sus puntos de venta físicos en todo el mundo y espera lograrlo antes de que termine 2021.
RENTAR OFICINAS POR HORA
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n enero de 2021, tan solo en la Ciudad de México se registraron 1.3 millones de metros cuadrados de oficinas vacías. El sector inmobiliario, en especial, el corporativo, sufrió graves caídas debido al home office, como medida de distanciamiento social por la pandemia. Mauricio Savariego es fundador de Kokatu, una plataforma de economía colaborativa que pone a la renta espacios desde por una hora o por día. Estos pueden ser desde oficinas y salas de junta, hasta teatros y cámaras de Gesell y está
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seguro de que su modelo ayudará a las empresas que arriendan espacios y a las que los necesitan. “La necesidad de trabajar de manera flexible provocará un crecimiento importante en la demanda. Todos venimos de una etapa complicada y comprometernos a rentar por plazos forzosos no será viable”, explica. El ejecutivo cree que, para que las compañías inmobiliarias no tengan sus espacios desocupados, podrían comenzar a rentarlos por partes o por horas. De la misma manera, empresas que necesitan
lugares de vez en cuando, podrían optar por rentar por días y no pagar por espacios que no se ocupen. Kokatu comenzó en 2016 y después de cinco años de operación, ya cuenta con 2,200 espacios en 16 categorías.
HOME OFFICE. La necesidad
de trabajar de manera flexible provocará un crecimiento importante en la demanda de áreas de oficina por hora.
FOTO: ISTOCK
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¿CÓMO AYUDAN LAS PROPTECH AL SECTOR INMOBILIARIO? SIN TECNOLOGÍA, desde que una persona decide comprar una vivienda hasta que firma papeles puede demorar entre seis y nueve meses, mientras que a través de una plataforma digital el lapso se reduce a tres meses. De acuerdo con Rubén Frattini, senior partner de Orange Investments, existen 10 maneras en las que las proptech están impactando en el sector inmobiliario: 1) Amplificación de la experiencia del usuario. 2) Habilidad para contactar a nuevos inversionistas. 3) Implementación de blockchain y big data.
tomar decisiones de inversión. 6) Mayor eficiencia y adaptación. 7) Agilidad para decidir qué comprar y qué vender. 8) Asimilación de nuevas tecnologías.
4) Eficiencia para generar análisis comparativos.
9) Un mercado más ágil y accesible.
5) Análisis para
10) Procesos simplificados.
AMENIDADES PANDÉMICAS.
Muchos desarrolladores ya incluyen en su catálogo de servicios espacios como coworking.
LAS AMENIDADES SON UN FACTOR DE DECISIÓN ANTE EL CUESTIONAMIENTO DE CÓMO HACER QUE UN PROYECTO RESIDENCIAL TENGA UN PRECIO MÁS ALTO POR METRO CUADRADO, LA RESPUESTA HA SIDO MEJORAR SU CATÁLOGO DE SERVICIOS.
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n un contexto en el que los precios del alquiler permanecen estables, la oferta de mejores servicios y estilos de vida permitiría rendimientos más altos. El mercado de la vivienda en renta es un negocio sano, con buenas perspectivas y la competencia aumenta entre los arrendadores, quienes buscan hacer la diferencia a partir de la calidad de servicios y amenidades que ofrecen a sus inquilinos. La tendencia en este mercado es construir condominios más pequeños pero con muchas más amenidades (albercas, gimnasios, centros de negocios, salones de yoga) y áreas comunes, que conforman
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una experiencia de estilo de vida, lo que además permite a los desarrolladores establecer un alquiler un poco más alto que el promedio. De acuerdo con el consultor inmobiliario Gene Towle, en los últimos años, los precios de renta han permanecido “relativamente estables” porque han entrado muchas unidades al mercado, “lo que ha hecho que las rentas sean muy competitivas”. Algunos desarrolladores de renta institucional, como Greystar y Gran Ciudad, están haciendo productos un poco más pequeños pero que tienen más atributos y amenidades, “lo cual justifica una renta más alta por metro cuadrado”.
FOTOS: CORTESÍA NOMAD LIVING
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Te ayudamos a enfocarte siempre en tus clientes A veces es difícil concentrarse en lo que realmente importa para tu negocio. Salesforce Customer 360 te permite enfocarte en tus clientes ya que, al conectar todos los datos, te brinda una visión completa de cada cliente y te muestra el camino para mantenerlos satisfechos.
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LA ARQUITECTURA RESILIENTE QUE SE NECESITA Las ciudades deben desarrollarse en barrios donde las personas no necesiten trasladarse grandes distancias. POR: Diana Zavala
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a pandemia dejó ver la deficiencia en el diseño de las ciudades y los espacios, y aceleró algunas transformaciones. Demostró que los traslados entre comercios, lugares de trabajo y viviendas deben ser más cortos y con la posibilidad de usar otros medios de transporte alternativos al auto, además de que sitios como las oficinas deben ser más flexibles. Esta manera de concebir las ciudades es un eje que siempre ha regido a Reurbano, empresa de inversión y desarrollo inmobiliario que se preocupa porque sus proyectos se comuniquen entre ellos y tengan una buena interacción con el espacio público, virtudes que ayudarían a evitar problemas tan profundos como la crisis sanitaria que acontece al mundo en la actualidad, argumenta ONU-Hábitat. “Tenemos el ideal de hacer intervenciones de escala humana en una misma zona. Así, logras tener distintos tipos de actividades sucediendo en lugares cercanos y esta forma de vida se desdobla en
ESPACIOS DE CONVIVENCIA. Las
oficinas deben convertirse en lugares que fomenten la convivencia y la colaboración.
un pequeño barrio, que es más eficiente y genera más economía en espacios al aire libre”, comenta Andrés Sañudo, director de Vinculación y Nuevos Negocios de Reurbano, en entrevista. Pero no solo la cercanía entre inmuebles con distintos tipos de usos son una manera de mejorar las ciudades. También la misma configuración del diseño arquitectónico de los espacios puede transformar el entorno, como quitarle protagonismo al auto y hacer menos estacionamientos para dejar de incentivar su uso. Hay zonas en la Ciudad de México, como Santa Fe, Interlomas y Nuevo Polanco, en donde acceder a los centros de trabajo es complicado si no se hace a través de formas de transporte motorizado, lo que se transforma en cientos de personas varadas en el tráfico vehicular de todos los días.
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MAYOR CONECTIVIDAD Y DATOS AYUDARÍAN EN CONTEXTOS DE CONTINGENCIA SANITARIA, DE AHÍ, LA APUESTA POR LAS CIUDADES INTELIGENTES.
FOTOS: CORTESÍA REURBANO
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En este sentido, Elvira Muñoz Beraza, directora de Aecom y del Master in Strategic Design of Space de IE School of Architecture and Design, comenta que además se podrían crear oficinas más pequeñas que fomenten solo la convivencia y lacolaboración entre trabajadores, para que las actividades sistemáticas se realicen desde el hogar. Esto también mejoraría la carga de automóviles en las calles, la contaminación al medioambiente y incrementaría la productividad de la gente. Aunque ella no descarta que las personas acudan a sus centros de trabajo, a pesar de que el home office es una tendencia, casi obligatoria, que ha crecido con la pandemia. Considera que es una oportunidad para transformar las oficinas y hacerlas más resilientes.
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LAS CIUDADES DEBEN DISEÑARSE EN BARRIOS, DONDE LAS PERSONAS NO DEBAN TRASLADARSE GRANDES DISTANCIAS.
Francisco Pardo, arquitecto a cargo de los proyectos de Reurbano, también explica que las oficinas no desaparecerán con el teletrabajo, ya que la interacción es fundamental entre las personas, “por eso creo que estos modelos de oficina, de comercio, de vivienda, tienen que ser mucho más entendidos en torno a las ciudades, que no tengas un porcentaje grande de gente en las oficinas que usen el auto o transporte público muchas horas al día. Que se entienda la ciudad en núcleos y barrios en donde se pueden empezar a hacer otro tipo de actividades”, insiste.
TRANSFORMACIÓN DE LA METRÓPOLI Pero ¿es posible hacer esto en una ciudad congestionada como la capital del país? La respuesta para Reurbano es que sí. “Desde Iztapalapa, hasta Coyoacán o San Ángel, hay condiciones de barrio. Hay centros, sistemas de transporte… La Ciudad de México tiene las condiciones urbanas y una escala media baja que puede densificar un poco más”, comenta Francisco Pardo. 14
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CIUDADES INTELIGENTES COMO RESPUESTA AL CORONAVIRUS Mayor conectividad y datos ayudarían en contextos de contingencia sanitaria. POR: Gabriela Chávez
EL PROYECTO para convertir Tequila, Jalisco, en un “Pueblo Mágico inteligente”, que nació en 2014, ha acelerado los resultados a partir de la pandemia. A la fecha, se ha hecho una inversión de 200,000 dólares anuales de mantenimiento del proyecto, con lo que ha sido posible conectar gratuitamente con hotspots el centro histórico del municipio y desarrollar aplicaciones para incentivar el comercio local, además de dar seguimiento al turismo y registrarlo para medir sus hábitos y preferencias. Gracias a estas mediciones, ahora se sabe que a Tequila ingresan anualmente 450,000 personas, lo que le ha dado oportunidad al municipio de facilitar cuidados de salud para la pandemia y de pensar en opciones locales de home office y conectividad. Otro de los casos de implementación de inteligencia urbana que se aceleraron por la contingencia sanitaria fue el de la ciudad de Querétaro. Allí se echó mano de la tecnología de Oracle para digitalizar estaciones de atención de servicio a la población y realizar acciones de telemedicina, consultas online y gestión de posibles contagios a través de una aplicación móvil, de la cual ya se han registrado más de 13,000 descargas. A finales de 2018, la consultora PwC estimó que las ciudades inteligentes en el mundo alcanzarían una cierta madurez como sector en 2025, cuando registre un valor de 2.5 billones de dólares. La pandemia no cambiará la tendencia. IDC Global publicó en febrero de 2020 que la inversión en este tipo de proyectos crecería 18.9% en este año, en comparación con la inversiones hechas en 2019.
Por lo que se tiene que encontrar una forma ordenada de aumentar la producción de equipamientos urbanos: servicios culturales, salud y educación. Ayudar a que el desarrollo vaya de la mano con este tipo de visiones y los desarrollos generen un mejor impacto social y ambiental. FOTOS: CORTESÍA REURBANO
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PROMOTORA AMBIENTAL: REFERENTE EN SOLUCIONES SUSTENTABLES El compromiso de sus colaboradores merece ser reconocido, ya que, convencidos de su contribución social, no dudaron en seguir brindando el mejor servicio durante los momentos más retadores de la crisis sanitaria.
Su equipo de profesionales le confiere el liderazgo en el manejo de residuos.
FOTOS: CORTESÍA
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l adecuado manejo y disposición de residuos es una labor que poco se menciona cuando se habla de las actividades esenciales; pero lo es, y por ello Promotora Ambiental ha tenido que mantener y fortalecer sus operaciones, así como sus servicio a clientes públicos y privados; previo, durante y posterior a toda la pandemia. A pesar del riesgo, la empresa adoptó rápidamente los protocolos y medidas apropiados para procurar garantías de seguridad dentro y fuera de las instalaciones. Promotora Ambiental es una organización que, desde su origen familiar, surgió para trabajar por la seguridad e higiene. Frente a la contingencia, respaldó a sus
colaboradores, poniendo empeño en el cuidado de la salud, integridad y estabilidad laboral de cada trabajador. La responsabilidad e integridad que cada colaborar demuestra se ve reflejadas en la capacidad y nivel de compromiso ético que distingue a la empresa en el segmento de manejo de residuos, generación de energías limpias y proyectos de mejoramiento ambiental. La empresa continúa robusteciendo diversos programas y su capital humano, a través del desarrollo e integración de personal calificado, entrenamiento continuo, comunicación, eventos de integración, reconocimientos a logro de resultados, así como la atención de sus líderes para buscar
un balance vida-trabajo, en afán de ser una empresa atractiva para trabajar y aportar en el segmento ambiental. Gracias al esfuerzo de la empresa y a la entrega de sus colaboradores, Promotora Ambiental logró desde su primera evaluación posicionarse dentro del ranking de Súper Empresas presentado por Top Companies y la revista Expansión. Hoy en día, Promotora Ambiental se consolida como una empresa pionera ambientalmente responsable. Siendo una organización flexible que atiende las necesidades de sus clientes, minimizando los impactos al servicio del ambiente e incrementando el valor para alcanzar la sustentabilidad.
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SE SOLICITA SOCIO ESTRATÉGICO
No hay obra más cara que aquella que está detenida; elige proveedores que te entreguen en tiempo y forma los materiales y servicios contratados. POR: Georgina Navarrete
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ás que solo vendedores, los proveedores deben ser un socio comercial “que comprenda al cliente, tu proyecto y tu circunstancia”, señala el arquitecto Rogelio Figueroa, director de Grupo Figsa. En este sentido, si bien al contratar debemos evaluar la relación calidad-precio, existen varios factores no relacionados con el costo que debemos tomar en cuenta para hacer del proyecto un éxito. “La situación global nos exige ser competitivos, así que no debemos pensar en los proveedores como vendedores de materiales, más bien, debemos buscar un asociado comercial, con características que nos garanticen calidad y que podremos hacer frente a los compromisos en tiempo y forma”, explica Figueroa. Al centro de la evaluación de los proveedores debe estar su solvencia, dice Figueroa, quien desde hace 14 años construye en el área de Cancún y Riviera Maya. “Por ejemplo, piensa en un contrato de 20 millones de pesos (mdp) en cancelería. Como constructor, haces el pedido y pagas la mitad. La otra mitad debe asumirla el proveedor hasta el momento en que te entrega”.
“La mayoría de mis proveedores son, a su vez, clientes de otros proveedores, que suelen ser los fabricantes, así que deben poder asegurarme que tienen la solvencia económica para comprar el total del material que solicité y surtir cuando lo requiero. Por lo mismo, es importante que no tengan demasiados pasivos, deudas o en demandas laborales que les impidan hacer frente a los compromisos que les planteo y pongan en riesgo la inversión”. En ese mismo sentido, el proveedor debe tener la maquinaria y las instalaciones adecuadas para atender el pedido “y almacenarlo, catalogarlo y transportarlo… No es una tlapalería, no puede darte el material a cuentagotas”, señala el director de Grupo Figsa, y asegura que es necesario armar una cartera de proveedores confiables para trabajar a largo plazo.
TIME IS MONEY Arturo Rodríguez Cardona, director de la empresa Blue&Green, Servicios y Soluciones al Medio Ambiente, coincide en la importancia de contar con una cartera de proveedores. “Tengo proveedores con los que he trabajado más de 10 años, estas relaciones a largo plazo funcionan muy bien” y asegura que, aunque importa, el precio no es el factor determinante. “En el sector de la construcción es muy cierto aquel dicho de que lo barato sale caro”. En cuanto a la calidad de los materiales, Rodríguez Cardona comenta que “no suele variar mucho
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de uno a otro. Para los que hacemos construcción, las marcas y calidades son casi siempre las mismas, así que importa analizar la seriedad, la capacidad de respuesta, la disponibilidad y el “backup” (soporte técnico, sobre todo, en maquinarias) que te brinda tu proveedor”, que, por lo regular, es un intermediario. Rodríguez Cardona advierte que cuando se requiere “estrenar” proveedor, “debemos tomar en serio la evaluación de las ventajas y desventajas de los candidatos”, para lo que las empresas ya establecidas suelen contar con un equipo especializado.
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“En mi caso, siempre les pido que evalúen tres opciones. Me hacen un comparativo en cuanto a calidad, ubicación, precio, prácticas y referencias para que pueda tomar la mejor decisión sobre las proveedurías”, para su empresa, dedicada a la investigación e implementación de soluciones MÁS QUE VENDEDORES, para el tratamiento de aguas TUS PROVEEDORES DE residuales industriales y resiMATERIALES DEBEN SER denciales en México. ALIADOS ESTRATÉGICOS Por su parte, como construcQUE TE AYUDEN A tor inmobiliario, Rogelio Figueroa CUMPLIR EN TIEMPO Y prefiere no tener proveedores FORMA TUS PROYECTOS. únicos. “Siempre hay imponderables, nadie está exento de que suceda algo. Prefiero licitar y elegir a los dos mejores”, finaliza.
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L A ‘ÚLTIMA MILL A’ RECONFIGUR A LOS PARQUES INDUSTRIALES La pandemia por el covid-19 se convirtió en un parteaguas para que diferentes industrias y empresas dedicadas al retail modificaran sus procesos, con el fin de continuar operando con la mayor eficiencia posible durante el confinamiento. POR: Juan Carlos Romero
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n los últimos meses, debido al confinamiento, los departamentos de transporte y logística de muchas empresas de retail se vieron repentinamente rebasados, trayendo a la superficie la necesidad de fortalecer los procesos de almacenamiento y distribución de sus mercancías en la llamada “última milla”. Es así que cada vez más desarrolladores e inversionistas han comenzado a adquirir propiedades con potencial industrial cercanas al centro de las ciudades para atacar el mercado de distribución, optimizar los costos de
transporte y los tiempos de entrega en un momento en el que las ventas en línea crecen a doble dígito y empieza a verse una modificación más que pasajera en los cambios de hábitos de los consumidores. La idea es instalar hubs logísticos cerca de ubicaciones en las que las empresas —principalmente, dedicadas al comercio electrónico— tienen sus mayores porcentajes de ventas, factor que impacta la rentabilidad, pues les da ventajas competitivas en tiempos de entrega y servicio. Gerardo Ramírez, director Regional Industrial de JLL México, empresa global de
REYES DE LA ÚLTIMA MILLA.
Tan solo en 2020, Amazon y Mercado Libre absorbieron más de 70,000 metros cuadrados de inmubles industriales en México.
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servicios inmobiliarios especializada en propiedades comerciales, afirma que la pandemia hizo que las empresas dedicadas al e-commerce y el retail enfrentaran una demanda para la cual no estaban preparadas, pero esto no solo ocurrió en México, Guadalajara y Monterrey, sino en ubicaciones como Mérida, León, Aguascalientes y La Paz. El auge de las ventas por internet hizo que las transformaciones estratégicas de las empresas en cuanto a su logística dieran un salto de
es que la cifra superaría los 880,000 metros cuadrados en todo el país. “En términos inmobiliarios —explica—, los espacios para la distribución y logística fueron los más resilientes durante el confinamiento. Es decir, que tanto los inversionistas como quienes arriendan esos espacios no tuvieron los problemas de otras empresas que operan centros comerciales, oficinas o centros de hospedaje, que vieron reducida al mínimo su actividad”.
SÚBITO CRECIMIENTO.
Durante el segundo trimestre del 2020, el comercio electrónico de las seis empresas de retail que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores creció 140%.
LA ÚLTIMA MILLA, QUE ES EL TRANSPORTE DE UN PRODUCTO DEL CENTRO DE DISTRIBUCIÓN AL CONSUMIDOR, CONCENTRA HASTA 53% DEL COSTO DE LA CADENA DE SUMINISTRO.
entre cinco y siete años. El futuro se adelantó, dice el especialista. Esto hizo que en 2020 se abrieran unos 695,000 metros cuadrados de espacios industriales nuevos para distribución y logística, mientras que para 2021 el pronóstico
FOTOS: CORTESÍA FINSA
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TENDENCIA CONSOLIDADA Para Vianey Macías, analista de mercado para Ciudad de México y Bajío de la firma de servicios inmobiliarios Newmark, si bien es cierto —como afirma la Asociación Mexicana de Venta Online— que las
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MUCHAS EMPRESAS HAN MODIFICADO ESPACIOS COMO FÁBRICAS O AGENCIAS DE AUTOS PARA CONVERTIRLAS EN BODEGAS QUE ACERQUEN A NEGOCIOS AL USUARIO FINAL.
ventas por internet en México crecieron 81% en 2020, desde hace varios años las grandes empresas de e-commerce ya habían hecho inversiones para el desarrollo de grandes naves industriales. Lo que hizo la pandemia, en todo caso, fue consolidar la tendencia y reafirmar que iban por el camino correcto. “Aunque el mercado se mueve coyunturalmente, la transformación de este ya se venía llevando a cabo desde 2018 y 2019, cuando el incremento de las ventas por internet se dio ya de manera exponencial”, explica. Considerando los factores descritos, Macías declara que era de esperarse que los desarrolladores industriales pusieran en la mira la adquisición de naves industriales en zonas centralizadas de la ciudad, para dar paso a la consolidación de espacios destinados a la satisfacción de las necesidades de última milla. Diego León, especialista de mercado, y Luis Moreno, analista de mercado Región Noreste, también de Newmark, coinciden en que la Ciudad de México tiene una vocación logística mayor, pero en este caso particular, los microparques y bodegas 20
se ubican dentro de la mancha urbana, pues en la periferia las naves industriales tienden a tener usos mucho más diversos. Asimismo, advierten que en zonas más cercanas a la frontera norte, por ejemplo, en los municipios conurbados de Monterrey, como Apodaca y Escobedo, los parques industriales siguen teniendo una vocación netamente manufacturera. Y si bien los hubs logísticos para almacenamiento final y distribución no han tenido un boom, sí hay desarrolladores que están llevando a cabo proyectos de hasta 1,200 metros cuadrados que, probablemente, no están dirigidos a los gigantes del comercio electrónico, pero sí a clientes más regionales y nacionales. Por lo pronto, datos de las propias empresas indican que solo en 2020 Amazon y Mercado Libre absorbido más de 70,000 metros cuadrados de inmuebles industriales en México, mientras que Coppel y FedEx habrían ocupado otros 23,000 para sus centros logísticos de última milla, todas, inversiones que evidencian que el sector sigue creciendo pese a la epidemia de SARS-CoV-2.
OFERTA INMOBILIARIA. En la Ciudad de México, el inventario total de naves industriales es de 442 propiedades, de las cuales 24% se encuentra en un radio de 15 kilómetros desde el centro de la ciudad. Pero solo 13% tiene disponibilidad.
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CÓMO INVERTIR TU AHORRO INFONAVIT T
Invertir en bienes raíces es una buena alternativa para sacar provecho de tu ahorro en la Subcuenta de Vivienda. POR: Guadalupe Cadena
u Subcuenta de Vivienda, a cargo del Infonavit, constituye una fuente de recursos que te puede ayudar a iniciarte como inversionista inmobiliario. La Subcuenta de Vivienda es el fondo de ahorro que se integra por aportaciones patronales sobre 5% del salario integrado —sueldo más prestaciones— y que se paga bimestralmente. Con el saldo acumulado en la subcuenta, puedes financiar la compra de una vivienda nueva o usada, adquirir un terreno, construir, ampliar o remodelar un inmueble.
¿ES MOMENTO PARA INVERTIR? De acuerdo con Rodrigo Barrera Vivanco, director general de Retna, empresa
administradora de viviendas compartidas o coliving, el mercado inmobiliario sigue siendo atractivo para las inversiones. “Existen desarrolladores que no están vendiendo sus inmuebles, al mismo tiempo, hay inquilinos jóvenes que no ven a alguien que les ofrezca algo acorde a sus necesidades y posibilidades económicas y también hay gente de clase media que no ve en qué invertir su dinero, lo que falta es cerrar la pinza”, señala Rodrigo Barrera. Asimismo, “en momentos de crisis, las casas usadas están más baratas y si se encuentran en una zona comercial, es mejor”, lo que constituye una gran oportunidad para invertir en bienes raíces, asegura en
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entrevista Víctor Manuel Borrás Setién, director general de la empresa fintech Bien para Bien y exdirector general del Infonavit.
CUIDADO CON LOS FRAUDES Actualmente, las reglas del instituto ofrecen a los afiliados un amplio rango de opciones para ejercer su crédito, en aras de facilitar las mejores condiciones para cada quien. Lo importante es conocer las reglas de operación, ya que existe la creencia de que es po-
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de derechohabientes para ejercer su crédito hipotecario, algunos de los cuales querrán cumplir el sueño de adquirir una casa propia, pero si tú eres de los que quiere comprar con fines de arrendamiento, estos son los aspectos que debes cuidar. La recomendación de los expertos consiste en buscar un inmueble bien ubicado, lo que no significa necesariamente zona céntrica, sino que el lugar tenga suficientes servicios públicos y comer-
inversión, apunta Barrera Vivanco.
UNE TU AHORRO CON EL DE ALGUIEN MÁS A partir de 2020, el Infonavit permite unir dos créditos y, por lo tanto, dos saldos de la subcuenta de vivienda, para obtener una mejor propiedad. “Se pueden juntar un matrimonio y hasta amigos y tener la posibilidad de comprar para rentar o remodelar y poder generar un ingreso a partir de la casa”, asegura Borrás Setién.
NO CAIGAS EN FRAUDES. SI NUNCA EJERCISTE UN CRÉDITO INFONAVIT, EL AHORRO DE TU SUBCUENTA DE VIVIENDA SOLO LO PODRÁS RETIRAR AL CUMPLIR 60 AÑOS.
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A partir de 2020, el Infonavit te permite solicitar un crédito en conjunto con alguien más. Puede ser tu pareja, un familiar o un amigo.
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sible retirar el ahorro en la subcuenta de vivienda, cuando esto no es así. “La única manera de retirar en efectivo el ahorro, es después de los 60 años, si el trabajador ya tiene la pensión del Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS), y la otra forma consiste en comprar un inmueble”, explica Borrás Setién y advierte que, de querer actuar fuera de estos supuestos, el derechohabiente se expone a ser víctima de un fraude.
EL ABC PARA INVERSIONES EXITOSAS Hoy en día, el Infonavit tiene precalificados a alrededor de seis millones
ciales a disposición de sus residentes. “Además, tiene que ser un lugar donde haya demanda para vivir”, refiere Barrera, quien considera que las ciudades con mejores perspectivas son Ciudad de México, Guadalajara, Monterrey, Puebla, Mérida, Tijuana, Veracruz, Querétaro, Cuernavaca, Cancún y San Luis Potosí, porque ya tienen mercados desarrollados. En promedio, el arrendamiento de viviendas en la capital del país ofrece una rentabilidad de 5.5%, mientras que Guadalajara es de 6% y en Puebla, de 6.5%, lo que tienes que considerar para saber qué esperar de tu
En este caso, un buen consejo es acudir con un mediador —del mismo Infonavit o uno privado— para establecer reglas sobre qué hacer en caso de conflicto entre las partes. El exdirector del organismo también destaca que, tanto para vivienda nueva como usada, es fundamental la opinión del notario que asigna el Instituto para verificar que las escrituras y demás documentos del inmueble estén en orden para hacer la operación e igualmente sugiere el apoyo de un valuador profesional para tener la certeza de que no estás adquiriendo un inmueble con problemas estructurales entre otras fallas.
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MENTOR OPINIÓN
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Vicepresidente senior en CBRE. Especialista en temas logísticos de comercio electrónico, para operaciones de fulfillment y última milla.
a n t o n i o . r o m a n @ c b r e . c o m
Inversión resiliente
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l mercado inmobiliario industrial ha mostrado su capacidad de resiliencia a los nuevos escenarios, basado en diferentes oportunidades que han presentado sectores como el comercio electrónico, la logística y algunos sectores de manufactura. Voltear a ver este segmento se muestra como algo atractivo. De manera optimista podemos entender y alinear estas tendencias presentes y futuras con la construcción de un portafolio en este segmento, sin embargo, ¿qué factores debemos considerar al momento de hacer inversiones en el sector logístico industrial? La clave es seleccionar el inmueble tomando en cuenta los factores que determinan el éxito de una propiedad de este tipo. Las que mejor los cumplan, mantendrán su fuerza cuando el mercado no se encuentre en condiciones óptimas: 1. Ubicación. Hay zonas que siguen siendo muy atractivas, como el norte de la Ciudad de México; sin embargo, hay otras que para el tema logístico y ahora de “última milla” presentan grandes oportunidades dado que no hay disponibilidad. Estas zonas son: sur, en donde predomina el segmento habitacional o comercial, oriente (Iztapalapa) y poniente (Interlomas y Santa Fe). En estas áreas, el reto a vencer son los precios de los terrenos y propiedades, que son mucho más altos que en las zonas industriales. 2. Accesos. Podemos encontrar una magnífica propiedad, pero si no cuenta con accesos amplios, flujo apropiado para las unidades de transporte, o está contiguo a unidades habitacionales, la propiedad se vuelve poco atractiva operativamente hablando. 3. Licencias y permisos. Es importante que la propiedad cuente con el uso de suelo que permita la operación a realizar, con los planes vigentes de desarrollo, de tal forma que el inquilino o usuario final pueda rápidamente integrarse a sus operaciones.
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4. Factores ambientales. Se podría no concretar una compraventa por temas relacionados con la contaminación del suelo, dada la actividad predominante del usuario anterior. 5. Infraestructura. Hay proyectos que no se pueden concretar debido a que no cuentan con la energía eléctrica requerida por el usuario, o bien por problemas con el suministro de agua o gas natural. Esto es en función de la zona donde se encuentra el inmueble. 6. Documentación legal de la propiedad. Hay temas previos que pueden inhabilitar la adquisición, tales como problemas en la cadena de sucesión, subdivisiones o fusiones no ejecutadas, gravámenes, o documentación incompleta en cuanto a licencias de construcción o terminación de obra. Concordancia del predial con las superficies de escritura y cédulas de zonificación. Un portafolio resiliente debería: 1. Ser consistente: capaz de proveer un riesgo controlado y moderado sobre el retorno de la inversión a través de los diferentes ciclos de mercado.
“LA OPORTUNIDAD ESTÁ AHÍ, PERO SE REQUIERE CONOCIMIENTO Y PLANEACIÓN PARA GARANTIZAR EL ÉXITO”.
2. Diversificación: mantener la exposición a múltiples pero correlacionadas fuentes de inversión. 3. Alerta al riesgo: capaz de monitorear y de manejar el riesgo, así como mitigar la volatilidad. 4. Flexible: capaz de capitalizar las oportunidades que nos va presentando el mercado e ir reaccionando de manera oportuna a las mismas a lo largo del tiempo.
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En su ruta “NetZero”, rumbo a 2030, la compañía se comprometió a acelerar el uso de soluciones bajas y neutras en carbono.
HOLCIM PROMUEVE EL USO DE PRODUCTOS AMIGABLES CON EL MEDIO AMBIENTE Las Ecoetiquetas muestran cuánto CO₂ reducen los cementos de Holcim.
FOTOS: CORTESÍA
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l apostar por una economía circular, Holcim México ha lanzado una serie de EcoEtiquetas para identificar la reducción de emisiones de dióxido de carbono (CO₂) de sus productos, gracias a los procesos de obtención de la materia prima y la fabricación. Así se demuestra que con el cemento Holcim Apasco se alcanza una disminución de 30% de CO₂, comparado con un cemento Portland normal; mientras que Holcim Maestro (cemento de albañilería) logra hasta 60% menos emisiones de CO₂. Aunado a esto, el Supra Cemento y el Supra Mortero, especiales para protección contra los efectos negativos de la humedad y agentes ambientales, alcanzan una reducción de CO₂ de 30% y 60%, respectivamente. Para Holcim México, más que tener un sello que detalla las metas de sustentabilidad que se han propuesto, lo verdaderamente relevante es brindar a sus clientes la posibilidad de escoger soluciones responsables para cuidar el medio ambiente y asegurar un mundo mejor para las generaciones presentes y futuras.
Los sacos de Apasco, Maestro, Supra Cemento y Supra Mortero incluyen información que contribuye a lograr metas de sustentabilidad.
Y de esta forma, se posiciona como la primera empresa en la industria de la construcción del país que incluye este tipo de etiquetas en sus empaques para darle una mano al planeta, lo que va en la misma dirección de su compromiso de neutralidad en carbono (Net Zero). Además, a nivel internacional, Holcim es la primera compañía global de soluciones de construcción que ha firmado la iniciativa de “Ambición Empresarial por 1.5 °C”, que se basa en objetivos aprobados por la Science Based Targets initiative (SBTi) y responde al concepto Net Zero. El objetivo es disminuir 20% sus emisiones de carbono para 2030, comparado con 2018. Asimismo, la firma incentiva la construcción circular mediante el uso de materiales reciclados en sus productos y procesos; ejemplo de ello es el reciclaje de 48 millones de toneladas de desechos en el mundo, durante 2019. Como resultado, se alcanzan las reducciones de CO₂ que muestran las EcoEtiquetas y que se suman al enfoque para contar con plantas futuristas y acelerar soluciones sostenibles, como el concreto verde ECOPact que ya está disponible en México.
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LA ‘NUEVA NORMALIDAD’ INMOBILIARIA LA ARQUITECTURA, EL DISEÑO DE INTERIORES, EL EQUIPAMIENTO TECNOLÓGICO EN LAS CONSTRUCCIONES Y LA DISTRIBUCIÓN DE ESPACIOS SE TRANSFORMARÁN EN EL CORTO PLAZO, PARA DARLE A LOS INMUEBLES LA RESILIENCIA QUE NECESITAN.
ÁREAS ABIERTAS. Las terrazas, balcones y roof garden serán los espacios más demandados en vivienda.
POR: Juan Carlos Romero
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EL FOTOS: CORTESÍA COLORLIFE DE COMEX
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sector inmobiliario ha sido uno de los que mayor impacto han sufrido por la incertidumbre y los esquemas de distanciamiento social adoptados en el último año. La pandemia, aún presente, de covid-19 ha modificado la forma en que las personas vivimos, trabajamos y consumimos bienes y servicios. En ese contexto, en los próximos años, el mercado inmobiliario enfrentará avances y retos diferentes como parte de la llamada “nueva normalidad”. De acuerdo con una encuesta realizada por Deloitte, el confinamiento trajo consigo problemas de adaptabilidad del espacio —no todos estaban listos para el home office o la escuela en línea—, la conectividad en casa, la adaptación de muebles o herramientas de trabajo para lograr mayor comodidad y eficacia, sin obviar el tema del balance vida-trabajo.
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LA UBICACIÓN DEJÓ DE SER UNA PRIORIDAD A PARTIR DE LA PANDEMIA POR COVID-19. AIRE Y ESPACIOS ABIERTOS Con base en un trabajo elaborado por el McKinsey Global Institute, más del 20% de la fuerza laboral podría trabajar a distancia entre tres y cinco días por semana, lo que significa que el número de personas trabajando desde casa se multiplicaría por tres o cuatro. Gene Towle, director general de Softec, empresa dedicada a la investigación del sector inmobiliario, considera que este cambio en las estructuras de trabajo será fundamental y esto ya ha quedado registrado en una encuesta propia, sobre lo que la gente querría en caso de mudarse de casa en la era pospandemia. Dado que 63% de los consultados piensa que seguirá haciendo home office aun después de esta crisis, el deseo de la mayoría es tener un área para que los niños estudien o para trabajar en caso de hacer trabajo remoto. Aunado a esto, el segundo gran requerimiento sería el internet de alta velocidad. Lo notable es que la gente que piensa en un nuevo departamento busca balcones más
grandes para espacios de convivencia, mientras que quienes piensan en tener una casa desean propiedades con más área de jardín. Según Towle, lo primero que empezaremos a ver en los nuevos desarrollos son las adaptaciones a nivel arquitectura e ingeniería para incorporar cableado y tendidos de fibra óptica para los servicios de internet, pero especialmente en los edificios de departamentos van a tener que habilitarse plataformas o pad landings para drones de entregas. Y afirma: “Hay que estar en el juego para entender cuáles son las tendencias que van a consolidarse para hacer espacios que duren”. Ana Ximena Torres, directora de Marhnos Hábitat, reconoce que hay necesidades nuevas a las que los clientes están dándole especial valor y entre las que se encuentran la ventilación y luz naturales en los departamentos, pero especialmente las de espacios abiertos, como un balcón francés o una terraza. Añade que en las áreas comunes, los espacios más abiertos, así como
GUERRA DE AMENIDADES. Los compradores
revalorizaron los servicios adicionales.
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TENDENCIAS POSPANDEMIA RESIDENCIAL Nuevos espacios dedicados para quienes necesiten trabajar a distancia o para que los niños estudien. Adecuaciones estructurales que permitan mayor eficiencia en los servicios de voz y datos para clases online y teleconferencias. Balcones y terrazas más amplios para el caso de los departamentos y jardines de mayor tamaño para viviendas unifamiliares. Áreas especiales para la recepción de paquetería y envíos de comida y otros artículos, incluidas las plataformas para drones.
PARQUE PLAZA SATÉLITE DE SORDO MADALENO ARQUITECTOS.
NUEVA VIDA. Después de la pandemia, los usuarios
buscarán equilibrio entre vida y trabajo.
FOTOS: CORTESÍA CAMPO TALLER Y MARÍA JOSÉ ALÓS.
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las puertas y la tecnología touchless se volverán una tendencia, lo mismo que las áreas exclusivas para la recepción, tratamiento y sanitización de paquetería o de envíos de comida y del súper: “La idea es tener ubicaciones donde en el día a día todos los cuidados que estamos tomando y vamos a seguir tomando se puedan dar de manera más sencilla”, explica. Torres advierte que, a raíz de la pandemia, quienes buscan una propiedad se han flexibilizado en cuanto a la ubicación de la misma. La idea de vivir a no más de tres kilómetros a la redonda de la zona de moda o del centro de trabajo ha cambiado, de modo que hoy quien pensaba en un departamento en colonias céntricas, está evaluando zonas aledañas, pero con espacios más atractivos con respecto a las nuevas preferencias. “Los desarrollos tienen que estar mucho más enfocados en el estilo de vida del cliente y en todos los atributos del departamento, incluida la densidad poblacional, que pueden ser mucho más diferenciadores que la ubicación”, observa.
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C O R P O R A T I V O S
la nueva era de oficinas
LA RECONFIGURACIÓN DE LA OFICINA Yahir Sarmiento, director de Project and Development Services de Cushman & Wakefield para México, Centroamérica y el Caribe, anticipa cambios importantes en la reconfiguración de los espacios de oficinas. Por un lado, descarta que vayan a ser desplazadas como lugar de trabajo, pero también se dice convencido de que difícilmente serán como antes de la irrupción del covid-19. Los espacios van a cambiar. La forma de diseñar hoy en día, sin que haya terminado la pandemia, ya es otra, tomando en cuenta que no toda la gente va a estar el 100% de su tiempo en la oficina. “Vamos a seguir asistiendo a los espacios de trabajo, pero para fines puntuales de organizarse en equipo”. Advierte que parte de los cambios implica que las empresas requerirán menos metros cuadrados en las oficinas, pues al menos un 35% del personal se mantendrá trabajando en forma remota. Pero también el diseño de estas va a cambiar su funcionalidad, pues se habilitarán áreas para teleconferencias, salas de reuniones donde solo parte de los equipos va a estar de manera presencial y espacios para encuentros informales entre junta y junta que permitan comer o beber café mientras se trabaja. “Hoy, el diseño y la arquitectura de nuevos espacios corre paralelamente a una necesidad tecnológica —explica—. Las salas de juntas van a estar dotadas de elementos que desde cualquier punto te den una visión integral de alguien que está participando de una reunión remota. Esto te lleva también a cuidar la acústica. Todo el sistema de voz y datos que se
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va a montar en cada sala de juntas, así como el soporte eléctrico, tienen que ser bastante robustos. Sarmiento duda que, por la calidad del aire de las ciudades y lo difícil que puede ser regular la temperatura de las oficinas, se puedan incorporar balcones o ventanales. En su opinión, la tendencia seguirán siendo las fachadas inteligentes que controlen la incidencia térmica y los filtros para el sistema de recirculación del aire.
TENDENCIAS POSPANDEMIA EN OFICINAS Menos asientos o áreas de escritorio, pero una mayor proporción de espacios colaborativos o de reunión. Se seguirán asignando los mismos metros cuadrados de oficina por persona, pero ahora se diseñará para menos trabajadores. Una mayor inversión en temas tecnológicos. Soporte eléctrico y sistemas de voz y datos robustos para reuniones mixtas con participantes presenciales y de forma remota. Las oficinas van a ser centros de convivencia, intercambio y aprendizaje, mientras que el trabajo puntual se va a realizar de manera remota. El diseño de las oficinas tendrá que estar alineado con políticas de los departamentos de Recursos Humanos con base en la mejor práctica laboral posible.
DEL RETAIL AL ESPACIO EXPERIENCIAL Jorge Pigeon, vicepresidente de Mercados de Capital y Relación con Inversionistas de Fibra Uno (FUNO), considera que la actual epidemia de covid no va a ser determinante por lo que hace a cambios dramáticos en los centros comerciales, aunque en los próximos años sí podría mantenerse la implementación de medidas como los filtros HEPA (High Efficiency Particulate Air) en los aires acondicionados, capaces de capturar bacterias y virus, o medidores de tráfico que cuentan el número de personas que ingresan, salen y circulan por una plaza comercial en tiempo real. En cuanto a cambios arquitectónicos, Pigeon piensa que los desarrollos al aire libre tienen inconvenientes en zonas de frío y calor extremo, donde la temperatura y los elementos no hacen cómoda la estancia para los usuarios. Sin embargo, es posible que en lugar de techos cerrados veamos nuevas estructuras, como tragaluces con ventilas para que el aire natural circule. Anticipa que más que la pandemia, serán las necesidades de los dueños
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TRANSFORMACIÓN. En los próximos años habrá importantes cambios en el diseño de todo tipo de inmuebles.
TENDENCIAS POSPANDEMIA EN CENTROS COMERCIALES SISTEMAS de ventilación con filtros capaces de capturar polvo, polen, moho, bacterias, virus y partículas no deseables suspendidas en el aire. MEDIDORES de tráfico que muestren en tiempo real el porcentaje de ocupación de una plaza comercial para
FOTO: CORTESÍA MR. W
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que la gente evite aglomeraciones. ESPACIOS ya no completamente cerrados, sino que incorporen tragaluces y ventilas para la circulación del aire exterior. PODRÍA ACELERARSE la adopción de la modalidad
click&collect en sectores que no le daban tanto peso, pues facilitan la compra contactless. SE MANTENDRÁ, al menos en el corto plazo, el uso de cubrebocas y la frecuente limpieza y desinfección de espacios comunes, como elevadores y escaleras.
de negocios y de los usuarios las que impulsarán esas modificaciones en el diseño de nuevos desarrollos. Esto, con base en una tendencia ya visible en las plazas comerciales como parte del espacio público de la ciudad, es decir, lugares más experienciales y sociales, dedicados al entretenimiento y a la gastronomía más que al retail. La firma de servicios inmobiliarios JLL considera que las plazas pueden también dar pie a que los retailers instalen puntos de click&car o click&collect, una de las principales estrategias que ayudan a regular el nivel de aforo de las zonas comerciales, puesto que no requieren que el consumidor que ya ha hecho su compra anticipada en línea pase mucho tiempo en las tiendas, a la vez que permiten elevar el número de ventas.
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FEATURE
EMPRENDE COMO DESARROLLADOR No necesitas ser arquitecto o tener millones de pesos para desarrollar un inmueble, pero debes ser capaz de organizar el proyecto y coordinar a los profesionales necesarios para ejecutar una buena sinfonía. POR: GEORGINA NAVARRETE
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al escenario con batuta en mano, te paras al frente y, minutos después, has construido una sinfonía. Claro que antes de que suene una pieza en sincronía perfecta, has debido conocer lo que cada músico hace y en qué momento lo debes hacer encajar en ese todo. Ahora piensa en construir un hermoso edificio de usos mixtos. Se trata de coordinar. Evidentemente, necesitas de cierto capital para poder comenzar tu camino como desarrollador inmobiliario, señala Jorge Rojas de Ita, director de la consultora inmobiliaria CREER™; sin embargo, el experto agrega que “existen diversos esquemas, alianzas y sinergias que se pueden llevar a cabo para realizar un desarrollo inmobiliario”. Y tal vez te asombre saber que no requieres ser arquitecto, ingeniero, financiero o tener millones de pesos en tu cuenta bancaria para emprender como desarrollador inmobiliario. Desde luego que ninguna de esas condiciones estorba, pero lo que en realidad necesitas es ser capaz de organizar el proyecto y coordinar a todos aquellos profesionales que, eso sí, debes involucrar para llevarlo a buen puerto, afirma Pablo Guzzo Wells, director para México de Altius Group, desarrolladora inmobiliaria con presencia en diversos países de Latinoamérica. Hay cuatro componentes que debes reunir si te pones los zapatos de desarrollador: la tierra, el proyecto arquitectónico, el financiamiento y la comercialización. Partamos del supuesto que no tienes nada de eso. Según Guzzo Wells, hay varias maneras de conseguirlo, en función de si cuentas con dinero para iniciar el proyecto, o no.
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IMAGINA QUE ERES UN DIRECTOR DE ORQUESTA. Sales
Para emprender como desarrollador, no necesitas capital propio.
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PARA UN PRIMER PROYECTO, LOS EXPERTOS EXPLICAN QUE LA FUENTE MÁS ASEQUIBLE DE FONDOS ES EL CAPITAL PRIVADO.
LA MAGIA DE COMPARTIR Lo primero es conseguir la tierra. El camino directo es comprarla, luego de una búsqueda basada en estudios de mercado, que te permitan saber cuáles son las mejores zonas para construir y el tipo de obra que planeas. “Hay temas en los que no debes escatimar, uno de ellos, es en estudios de mercado”, advierte Guzzo. Si no cuentas con el dinero para comprarla, “lo común es buscar a alguien que tenga el terreno o el inmueble a remodelar, una persona que la aporte a cambio de un porcentaje sobre las ventas o un número determinado de unidades”. Puede ser un amigo, un familiar o un desconocido, y para formalizar la aportación deberán formar un fideicomiso que brinde certeza jurídica al acuerdo. Con el proyecto arquitectónico sucede lo mismo. Puedes pagar por el
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trabajo o sumar el despacho al negocio, para que diseñe el proyecto a cambio de una participación en el desarrollo. “Muchos arquitectos se ‘suben’ y van a riesgo a cambio de un porcentaje de venta o producto”, comenta el directivo de Altius Group. Ya con el suelo y el proyecto, llega el turno de resolver los soft costs, que incluyen los estudios de impacto ambiental, los permisos de construcción, la gestoría de licencias, el trato con protección civil y todos aquellos trámites que mantendrán la obra en marcha una vez que comience. Difícilmente podrás cambiar estos servicios por participación en el desarrollo, pues son costos relativamente pequeños, así que debes conseguir dinero para solventarlos, advierte Guzzo.
LA HORA DE LA VERDAD Conseguir financiamiento es el tercer reto a vencer y existen tres fuentes principales: las preventas, el crédito puente y el capital inversionista. Más recientemente se ha añadido el crowdfunding como una alternativa viable, aunque un desarrollador novato difícilmente conseguirá interesar a estas plataformas al carecer de track record. Lo mismo sucede con el financiamiento bancario, dice Rojas de Ita, de
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CREER™. “Si estás comenzando como desarrollador y será tu primer proyecto, puede ser complicado obtener financiamiento bancario, ya que entre los requisitos que el banco solicita está tener experiencia previa desarrollando proyectos del mismo tipo”. De tal suerte, agrega Jorge Rojas, para un primer proyecto la fuente más “asequible” es el capital privado de inversionistas. Aunque para ellos “es muy importante contar con un proceso muy estructurado sobre el proyecto y conocer tus números perfectamente”, es decir, “tener muy bien soportada la inversión necesaria, con base en estudios paramétricos de costos de construcción y soft costs”. Antes de conseguir a los inversionistas, puede aprovecharse la ventana que otorga la preventa, indica Pablo Guzzo, de Altius. Y aquí es donde el equipo de comercialización hará toda la diferencia. “Si tienes la tierra, el proyecto, los permisos y licencias, debes invertir en la comercialización. No será un buen negocio si no hay ventas; no conseguirás crédito puente ni capital privado sin un porcentaje de preventa”. En este punto, no te alarmes, también existen empresas que se dedican a la comercialización de desarrollos, que se harán cargo de establecer la estrategia de ventas, la mercadotecnia, el showroom y todo lo necesario para comenzar a vender el proyecto. Y también “puedes hacer sinergias con ellos o pagar por sus servicios”, agrega Guzzo. Es importante que en tu plan de negocios establezcas bien los tiempos y que trates de cumplirlos. El éxito del emprendimiento dependerá de que ejecutes una coordinación precisa de los recursos con los que cuentas y de que hayas enfocado tus esfuerzos a un negocio con buena demanda. Tras la pandemia, el mercado de bienes raíces se reconfiguró de manera
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NO REQUIERES SER ARQUITECTO, INGENIERO, FINANCIERO O TENER MILLONES DE PESOS PARA EMPRENDER COMO DESARROLLADOR INMOBILIARIO.
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importante debido a los nuevos esquemas de trabajo y colocó las naves industriales como uno de los activos más resilientes, dice Rojas de Ita; mientras que en el mercado de vivienda, apunta Guzzo, se detonaron algunos nichos impulsados por la modalidad de trabajo a distancia, como Valle de Bravo y Mérida. Si estás planeando incursionar como desarrollador inmobiliario, ahora ya sabes en dónde poner atención para lograr interesantes retornos.
Si bien puedes apoyarte en otros inversionistas para fondear tu proyecto, considera que los soft costs corren por tu cuenta.
¡AGUAS CON ESTOS ERRORES! ROJAS DE ITA Y GUZZO WELLS nos compartieron los errores más comunes que hay que evitar en un proceso de desarrollo inmobiliario. n No realizar un estudio de mercado de la zona en donde se pretende desarrollar. n No establecer un modelo financiero para estimar el potencial rendimiento que podría generar el proyecto. n No tener una
adecuada asesoría legal. n Asociarse con personas sin haber realizado un correcto análisis del grupo o empresa, respecto a los proyectos realizados, porcentaje de éxito, etcétera. n No realizar un estudio de mecánica
de suelos para asegurar la viabilidad física del proyecto. n Negociar mal la tierra. n No conocer bien el mercado objetivo. n Creer que vender es fácil. El flujo de ventas es la gasolina del negocio.
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CONQUISTA A LOS NÓMADAS DIGITALES POR: GUADALUPE CADENA
Una de las principales oportunidades de negocio que dejó la pandemia en la industria inmobiliaria es la adquisición de propiedades en destinos atractivos para los turistas que viajan por trabajo o por placer. 40
La pandemia generó un nuevo tipo de viajero que quiere el mejor de los mundos: cumplir con sus obligaciones de trabajo o de estudio, pero, al mismo tiempo, viajar, descansar y divertirse fuera de su lugar de origen. Se les conoce como nómadas digitales. Típicamente son profesionales que laboran o estudian vía remota, que buscan casas o departamentos para renta temporal, porque consideran que están más protegidos del covid-19 que en un hotel y, bajo estas condiciones, pueden llevar a familiares o, incluso, a sus mascotas. Esta tendencia abre una nueva veta de negocios para los inversionistas en bienes raíces, ya que pueden adquirir viviendas para rentarlas a estos nómadas digitales o viajeros bleisure —concepto que une los términos en inglés business y leisure—, asegura en entrevista Pedro Fernández, presidente de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI).
LLEGÓ PARA QUEDARSE La certeza de que esto no solo es una moda pasajera la tiene claramente identificada la plataforma internacional Airbnb. “En el último año se triplicaron las reseñas que decían trabajo remoto o home office, aumentaron 90% las búsquedas que permiten mascotas y, en una encuesta que hicimos a los huéspedes, uno de cada cinco dijo haberse
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De acuerdo con Airbnb, en el último año, en la plataforma se triplicaron las reseñas que decían trabajo remoto o home office y aumentaron 90% las búsquedas que permiten mascotas.
reubicado durante la pandemia de manera temporal o permanente. La gente se está moviendo”, comenta en entrevista Carlos Olivos, director de Comunicación de América Latina de Airbnb. Asimismo, el portal inmobiliario Lamudi —que se especializa en bienes raíces— ha visto crecer 25% las búsquedas de inmuebles, lo que ha elevado a 10 millones el número de usuarios que actualmente ingresan al portal, con la inquietud de cambiar de residencia. “El concepto bleisure es relativamente nuevo. En México, se sabe que está comenzando como una manera de incentivar al turismo que, tras la pandemia, vio una baja en sus actividades”, explica Daniel Narváez, vicepresidente de Marketing de Lamudi.
FOTOS: CORTESÍA MR. W
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¿QUÉ TIPO DE INMUEBLE BUSCAN LOS NÓMADAS DIGITALES? Las casas son sus favoritas por la privacidad que ofrecen en comparación con un hotel y por sus espacios abiertos, pero también “los departamentos pueden ser la primera opción por su costo y mantenimiento”, comenta Daniel Narváez. Incluso, el potencial inversionista igualmente puede considerar otro tipo de propiedades menos convencionales, como un barco, siempre y cuando se cumplan con los requisitos de Airbnb, refiere Carlos Olivos. Ahora, qué rentabilidad puede tener un inmueble que atiende este mercado. Daniel Narváez explica que “cada propiedad se comporta de manera diferente”, pero, generalmente, el mercado
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considera dos factores, el valor del inmueble y la renta que se cobra por ella. Así, una vivienda que cuesta 1 millón de pesos y que se rente en 60,000 pesos anuales puede generar un rendimiento de 6%, año con año.
¿DÓNDE COMPRAR: PLAYA O CIUDAD?
Los lofts con amenidades en el mismo desarrollo son propiedades atractivas para los nómadas digitales.
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Conforme a las tendencias del mercado, los destinos más atractivos para este segmento de negocio son lugares de sol y playa, como Cancún, Tulum, Playa del Carmen, la Riviera Nayarit, Los Cabos, así como la ciudad de Mérida por la seguridad pública, recomienda Pedro Fernández. Los grandes centros urbanos también tienen demanda, como la Ciudad de México, Querétaro, Puebla y Monterrey, así como destinos del Estado de México, que han crecido 28% en las búsquedas de inmuebles registradas por Lamudi, evidencia del “interés por conseguir espacios asequibles y cercanos a la capital del país”, comenta Daniel Narváez. Sin embargo, las casas, cabañas o departamentos ubicados en el circuito de Pueblos Mágicos o parques naturales también tienen buenas perspectivas, ya que muchos viajeros no están dispuestos a realizar trayectos que duren más allá de cinco horas, lo que favorece a sitios como Valle de Bravo o San Miguel de Allende, agrega Carlos Olivos. Sobre las características que debe presentar el inmueble, los expertos coinciden en que tiene que atender las necesidades de un nómada digital para ser competitivo y llamar su atención. “El inmueble tipo estudio, con pocos muros, con una o dos recámaras” es una buena inversión, pero “con todas las amenidades en un mismo complejo habitacional, como alberca, gimnasio, bodega para las compras, estacionamiento para autos, estacionamiento de drones, área para mascotas y área de niños”, describe Pedro Fernández. También hay que considerar detalles que “ahora cobran mayor relevancia, como espacios bien iluminados,
DESDE GRANDES CENTROS URBANOS HASTA PUEBLOS MÁGICOS, SON DESTINOS IDEALES PARA INVERTIR EN PROPIEDADES ATRACTIVAS PARA EL TURISMO LEISURE.
sistemas de purificación del aire y un buen servicio de internet, ya que su uso ha aumentado exponencialmente”, añade Narváez. Se trata de facilitarle la vida a un inquilino para que pueda desarrollar sus actividades dentro del conjunto habitacional. Sin embargo, otro elemento fundamental para atraer a los viajeros bleisure radica en el buen trato del propietario. La claridad de las fotos son fundamentales para que el propietario pueda encontrar al huésped adecuado para el alojamiento, comenta Carlos Olivos. Asimismo, es fundamental que el anfitrión tenga una buena comunicación con el cliente para atender sus dudas y, en tercer lugar, fijar un precio justo. “Tienes que hacer tu investigación de mercado y ver contra qué estás compitiendo para que tengas un precio correcto, conforme a los beneficios que ofreces”, concluye.
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LAS VIVIENDAS SE VOLVIERON UN LUGAR PARA TRABAJAR, EJERCITARSE Y RELAJARSE. ESTAS NUEVAS ACTIVIDADES EN CASA SE TRADUJERON EN UNA NECESIDAD DE TRANSFORMAR LOS ESPACIOS.
EL INTERIORISMO DESPUNTA DURANTE LA PANDEMIA Por Silvia Sánchez de la Barquera
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ientras las personas estaban acostumbradas a habitar espacios exteriores, “forzadamente tuvimos que enfrentar la realidad de estar completamente en casa y revivir nuestras viviendas y espacios personales”, dice Alejandra Gálvez, presidenta de la Asociación de Arquitectos e Interioristas de México. Esta vida al interior de los espacios nos obligó a adaptarlos y transformarlos. Con el paso del tiempo, se fueron incorporando elementos como sillas ergonómicas o pequeños escritorios y, durante estos meses, la transformación se fue dando como una adaptación “no racional” más que un interiorismo planeado y fundado en un análisis profundo de las necesidades, explica Aurelio Vázquez Durán, fundador del despacho DIN Interiorismo. “Se dio una transformación muy rápida porque no sabíamos cuánto iba a durar el confinamiento”. Pero la pandemia sigue y el requerimiento de áreas permanentes para trabajo y estudio se ha incrementando, dando pie a un repunte en la demanda de servicios de interiorismo. “La necesidad nos forzó a tener un mejor espacio, nos llevó a contratar a especialistas”, dice Gálvez. Debido a esto, se fue abriendo paso a nuevas tendencias y formas de pensar el interiorismo. Aquí te mostramos algunas de las más importantes:
HA SIDO IMPORTANTE QUE EL ENTORNO DE TRABAJO EN CASA SEA TAN AGRADABLE COMO UNA OFICINA. UN ÁREA PRIVADA, LIMPIA Y ESTÉTICAMENTE ATRACTIVA PARA CONCENTRARSE.
n Mayor conciencia del diseño interior. La emergencia sanitaria ha enfatizado la importancia de un ambiente bien diseñado. Durán asegura que, a raíz del confinamiento, las personas valoraron más el interiorismo. El hecho de pasar la mayor parte del tiempo en casa dio pie a reflexionar “que los espacios bien diseñados son importantes”. n Búsqueda de confort. De acuerdo con Gálvez, las tendencias se inclinan hoy hacia un soft living, un estilo escandinavo. “Lo estamos viendo en revistas, en redes sociales, con grandes influencers de esta área… las tendencias van a un espacio más soft… a un estilo hygge, de confort, de sentirte cálido en tu espacio”. En este sentido, los colores que se prefieren son terrosos pero claros, como los beiges o los grises muy claros. “Lo que las personas buscan es tener luminosidad, frescura, amplitud, entonces se está optando por colores más neutrales”, dice Gálvez.
LUGARES MÁS BONITOS.
Quedarnos en casa ha hecho que valoremos el diseño de interiores.
n Espacios abiertos. La necesidad de habitar lugares reducidos ha llevado también a eliminar los límites entre las áreas del hogar.
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MÉXICO B A JA C A L I F O R N I A S U R
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Nuestro trabajo va mucho más allá de poner su casa en venta.
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PARA UNA MEJOR EXPERIENCIA DE TRABAJO EN CASA MOBILIARIO
La ergonomía es importante. Se debe elegir un escritorio o mesa con una altura adecuada y una silla cómoda donde sentarse. Esto evitará dolores de espalda y problemas de salud en el largo plazo. ILUMINACIÓN
Puede ser muy agotador trabajar bajo una mala iluminación. Lo ideal es elegir un espacio con buena iluminación natural y, de ser necesario, apoyarse con luz blanca.
ESTAMOS DISPUESTOS A INVERTIR PARA TRANSFORMAR LA CASA EN UN SANTUARIO, EN DONDE TODO SUCEDE.
VENTILACIÓN
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Es fundamental para asegurar un entorno confortable y una buena experiencia de trabajo. “Estar trabajando en la cocina mientras están cocinando sería poco sano”, dice Vázquez Durán. ORDEN
De acuerdo con los expertos, es muy fácil descuidar el orden en las áreas de trabajo dentro de casa, por lo que recomiendan poner especial énfasis en la limpieza y la organización de estos espacios, para eliminar distracciones y mejorar la productividad.
Gálvez asegura que la tendencia es crear espacios más abiertos, sin separaciones, con la posibilidad, incluso, de abrir muros. Las zonas que han sido protagonistas en las viviendas son las terrazas, jardines interiores y exteriores. n Office/homework desk. Galván enfatiza que más del 60% de las viviendas en México no tenía un espacio destinado al trabajo o a las actividades escolares, por lo que se han tenido que modificar ciertas áreas para incorporar escritorios, incluso, dentro de los dormitorios. Es una de las tendencias que se observan sobre todo en departamentos y viviendas pequeñas. n Multiespacios. La presidenta de la Asociación de Arquitectos e Interioristas de México explica que se está desarrollando una transición de estas
EL RETO.
La pandemia ha tenido mayor impacto en quienes viven en lugares más pequeños.
zonas. A pesar de que en los hogares sigue permeando la multiespacialidad en áreas sociales y relajadas, como la cocina y comedor o cocina y sala, a raíz del confinamiento se han tomado en cuenta elementos como la privacidad y la acústica. El reto es poder integrar un lugar aislado para el trabajo o el estudio, dentro del gran espacio del hogar, sin tener que realizar estas actividades “apresuradamente en la cocina, la sala o el comedor”, señala. Gálvez afirma que la demanda de solicitudes de transformación de espacios que ha recibido ha sido, principalmente, en viviendas, específicamente en cocinas. Hay clientes que “tenían cocinas amplias y no las utilizaban y buscaban generar otros espacios”, y por otro lado, hay clientes cuyas cocinas eran pequeñas y “hemos tenido que hacer esta conexión de multiespacios”, finaliza.
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