ANNUITÄTENDARLEHEN

Zinsen, © shutterstock.com Tilgung und Co.

So funktionieren die Grundregeln des Annuitätendarlehens. Psst: Wer sie kennt, spart Geld und Nerven.

Viele Bauherren haben nicht genügend Eigenkapital, um sich ein Haus zu kaufen. Deshalb leihen sie sich den fehlenden Betrag bei der Bank. Die verlangt „Ausleihgebühren“ und so werden neben dem geliehenen Betrag Zinsen fällig. Bauherren müssen also einen höheren Betrag zurückzahlen, als sie ausgeliehen haben. Ziel sollte natürlich sein, möglichst wenig Zinsen zu zahlen. Wie geht das? Durch eine hohe Tilgung und niedrige Zinsen. Die Grundvoraussetzung für letzteres ist bereits haben heute eine wesentlich bessere Ausgangslage als vor zehn Jahren. Damals lagen die Zinsen bei über vier Prozent. Heute werden Darlehen angeboten, bei denen Kunden deutlich weniger als ein Prozent Zinsen zahlen.

Rate

Zinsen in Euro Tilgung in Euro Laufzeit

WARUM DIE TILGUNG IMMER MEHR WIRD

Bauherren zahlen jeden Monat (beim Annuitätendarlehen) eine gleichbleibende Rate. Die Rate ist die Summe aus Zins und Tilgung. Diese werden normalerweise monatlich neu berechnet. Da jeden Monat die Restschuld sinkt, zahlt der Schuldner Monat für Monat auch weniger Zinsen darauf. So bleibt von der Rate immer mehr für die Tilgung übrig.

Annuitätendarlehen

Der Klassiker beim Hauskauf ist das Annuitätendarlehen. Hier zahlen die Bauherren jeden Monat eine gleichbleibende Rate an die Bank. Das ist ein großer Vorteil, da die Schuldner sie sich die nächsten Jahre einstellen müssen. Ebenso bleibt der Prozentsatz der Zinsen gleich, zumindest solange die Zinsbindung gilt. Auch das wird vertraglich zu Beginn festgelegt. Das macht es für Hausbesitzer einfacher zu kalkulieren und zu planen. Wie viel von der gezahlten Summe Tilgung und wie viel Zinsen sind, wird anhand der Restschuld berechnet (s. Infokasten). Das ist ein weiterer Vorteil des Annuitätendarlehen: Da die Annuität, also die zu zahlende Rate, gleichbleibt, steigt der Anteil der Tilgung. Doch mit wie viel Prozent Tilgung sollte man starten?

Hohe Tilgung

Ein Prozent Tilgung? Das war früher der Standard für die anfängliche Tilgung eines Hypothekendarlehens. Die heutige gung nutzen. Das hat drei Vorteile: Erstens sinkt die Laufzeit des Darlehens erheblich, zweitens reduziert sich die Zinslast, die in Summe bezahlt werden muss. Und drittens ist die Restsumme erheblich geringer, falls nach zehn bis 15 Jahren die Zinsbindung entfällt und das Darlehen gegebenenfalls zu erheblich schlechteren Konditionen verlängert werden muss. Ein kleines Beispiel: Das Darlehen beträgt 200.000 Euro (Zins 1,5 Prozent). Bei einem Prozent anfänglicher Tilgung ergibt sich eine Monatsrate von 416 Euro. Das Darlehen würde über 61 Jahre (!) laufen und über 105.000 Euro Zinsen (!) kosten. (Vorausgesetzt, der Zinssatz würde über die gesamte Zeit stabil bleiben, was äußerst unwahrscheinlich ist.) Erhöht man die anfängliche Tilgung auf drei Prozent, ist die Schuld schon nach 27 Jahren und einer Zinslast von 43.000 Euro abbezahlt. Die Monatsrate steigt dabei aber auf 750 Euro. Startet man mit fünf Prozent Tilgung, ist man schon nach 17,5 Jahren schuldenfrei und hat bis dahin nur 27.500 € Zinsen bezahlt. Allerdings steigt die Monatsrate dabei auf 1.083,33 Euro. Eine se auf jeden Fall aus.

Sondertilgungen

Eine tolle Möglichkeit, die Restschuld – und damit die Zinsen - zu verringen, sind Sondertilgungen. Diese darf der Bauherr einmal im Jahr an die Bank zusätzlich zahlen. Wie viel er maximal einzahlen darf, ist vertraglich festgelegt (etwa fünf Prozent von der Darlehenssumme).

Eigenkapital – je höher, desto besser

Für alles Geld, dass Sie nicht leihen müssen, brauchen Sie keine Zinsen zahlen. Hinzu kommt: Je mehr Eigenkapital die Bauherren mitbringen, desto weniger Zinsen müssen Sie zahlen. Etwa deshalb, da Sie für die Bank mit hohem Eigenkapital ein geringeres Risiko darstellen. Oft reichen „wenige“ tausende Euro mehr, um einen besseren Zinssatz zu bekommen. Suchen Sie nach Möglichkeiten, das Eigenkapital zu erhöhen. Gibt es Erbschaften, die Sie vorab erhalten können? Erkun bundesweiten Förderungen gibt es viele regionale. Fragen Sie deshalb bei den zuständigen Stellen nach!

WIE VIEL HAUS KANN ICH MIR LEISTEN?

Der Budgetrechner auf www.drklein.de gibt einen ersten groben Richtwert.

WEB-TIPP

Leben nicht vergessen

Finden Sie ein Gleichgewicht zwischen Leben genießen und schuldenfrei werden. Wer einen Kredit abbezahlt, hat trotzdem weiterhin viele andere Ausgaben. Wie viel Geld geben Sie im Monat/Jahr für Nebenkosten wie Wasser und Strom, für Versicherungen, für Urlaub und Hobbies aus? Sinnvoll ist, nicht mehr als ein Drittel vom Haushaltseinkommen für die Wohnkosten einzuberechnen. Damit Sie auch Geld für Schulausfl üge Ihrer Kinder haben oder sich eine neue Waschmaschine leisten können, wenn die alte den Geist aufgibt, ist es sinnvoll, ehrlich einzuschätzen, wie viel Geld Sie benötigen. Das spart Ihnen später Nerven, wenn Sie nicht jeden Cent zweimal umdrehen müssen. Die Budgetanalyse der Verbraucherzentrale hilft Ihnen dabei, an die wichtigsten Posten zu denken.

© shutterstock.com

Anschlussfi nanzierung

Oft bleibt am Ende des Darlehensvertrags eine Restschuld übrig. Diese wird mit einer An zubezahlen. Wir wissen nicht, wie die Zinsen in 20, 30 Jahren aussehen. Sind sie gestiegen, wird die Finanzierung wesentlich teurer. Je mehr Geld bis dahin mit den sicheren feststehenden Zinssätzen abbezahlt werden konnte, desto ge entgegensehen. Übrigens: In der Regel können Schuldner nach zehn Jahren umschulden. Das bietet sich an, wenn die Zinsen während der Darlehenszeit sinken.

Fazit

Rechnen Sie jedes Angebot gewissenhaft durch. kommastellen haben große Auswirkungen. Deshalb lohnt es sich immer zu verhandeln und zu vergleichen. Wenn Sie die Vertragsdetails überfordern: Es ist gut investiertes Geld, sich an einen unabhängigen Berater zu wenden. (mla)