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BAUVERTRAGSRECHT
Guter Rat
Ein Berater hilft, Fallstricke und Kostenfallen zu erkennen.
Foto: VPB
“KOSTENBREMSE”
Baubeschreibung
Damit der Traum vom Eigenheim nicht zum Finanzdebakel wird, braucht es eine verbindliche Kostenkalkulation. Das Bauvertragsrecht unterstützt Sie dabei.
Die Hamburger Elbphilharmonie oder der Berliner Flughafen BER sind Paradebeispiele dafür, wie heikel die Kalkulation von Baukosten ist. Bei privaten Bauvorhaben geht es zwar um geringere Kosten, doch wenn die unerwartet massiv steigen, kann das die Finanzierung sprengen und den Traum vom Eigenheim zerstören. Damit das nicht passiert, gilt es, in der Planungsphase für Kostensicherheit zu sorgen. Mit dem am 1. Januar 2018 in Kraft getretenen Bauvertragsrecht haben Bauherren dafür ein wichtiges Instrument an die Hand bekommen: Wer einen Verbraucherbauvertrag abschließt, hat jetzt das Recht auf eine umfassende Baubeschreibung. Das Bauunternehmen muss diese dem Bauherrn vor Vertragsabschluss zur Verfügung stellen. Später wird sie Bestandteil des Vertrages.
Alles drin in der Baubeschreibung?
Eine solche Baubeschreibung nutzt dem Bauherrn allerdings nur dann etwas, wenn sie tatsächlich alle erforderlichen und alle gewünschten Leistungen und Preise, aber auch Termine enthält. Das kann ein Laie kaum kontrollie Zunächst gilt es, die vorgelegte Baubeschreibung zu über-
BERATER FINDEN
Studien des VPB zeigen, dass das neue Bauvertragsrecht noch lange nicht bei allen Baufi rmen angekommen ist. So bergen die meisten Baubeschreibungen Fehler. Die Experten des Verbandes Privater Bauherren (VPB) beraten Sie. Später, während der Bauzeit, schützt die laufende Bau- und Qualitätskontrolle durch einen VPB- Berater vor Mängeln und somit vor späteren Zusatzkosten. Auf der Internetseite des Verbandes Privater Bauherren fi nden Sie Berater und umfangreiche Materialien zum Thema: www.vpb.de.
TIPP
Über das neue Bauvertragsrecht informiert ein kostenloser VPB-Ratgeber.
Ebenfalls zum kostenlosen Download gibt es einen Leit faden, den der VPB gemeinsam mit dem Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz erstellt hat.
prüfen. Dabei geht es zum einen darum, alle konkret genannten einzelnen Leistungen zu hinterfragen. Zum anderen muss geprüft werden, ob das Projekt Unwägbarkeiten birgt, die zu Mehrkosten führen können. Ist etwa die Beschaffenheit des Baugrunds bei Vertragsschluss noch unbekannt, so kann das erhebliche Auswirkungen auf die Kosten für den Bau des Kellers oder der Bodenplatte haben. Der Gesetzgeber verlangt in solchen Fällen einen Hinweis darauf, dass durch andere Bodenverhältnisse als in der Baubeschreibung angenommen der Hauspreis steigen kann. Dem Bauherrn reicht ein Hinweis alleine jedoch noch nicht. Für seine Finanzkalkulation muss er wissen, mit welchen Kosten er rechnen muss. Auch hier ist die Expertise eines Fachmannes hilfreich.
Wann wird das Haus fertig?
nach dem neuen Bauvertragsrecht auch die Nennung eines verbindlichen Fertigstellungstermins. Steht der Baubeginn noch nicht fest, muss zumindest die Dauer der Baumaßnahme angegeben werden. Nur so bekommen Bauherren Planungssicherheit für die Finanzierung, aber auch für die Wohnungskündigung und den anstehenden, zu planenden Umzug.
Änderungen aufnehmen
Ein Berater kann private Bauherren ebenso bei Verhandlungen über Änderungs- und Ergänzungswünsche mit dem Bauunternehmer unterstützen. Das Ergebnis sollte zu Beweiszwecken schriftlich festgehalten werden. Denkbar ist, Änderungen in einer Extraliste aufzuführen, die dann bei Vertragsschluss zum Vertragswerk genommen wird. Wer ganz sicher sein will, lässt diese Änderungsvereinbarung gesondert und den Bauherren. Jede Vertragspartei bekommt so ein Exemplar. Denn: Sind die Änderungen im Streitfall später nicht beweisbar, gilt die ursprüngliche Baubeschreibung. Bei einem Bauträgervertrag, wenn also auch das Eigentum am Baugrund mitübertragen wird, ist immer die notarielle Beurkundung notwendig. In ihr müssen alle Änderungen enthalten sein, denn nur das Beurkundete gilt. Vor der Unterschrift unter den fertigen Bauvertrag kann der externe Berater abschließend prüfen, ob alles, was zuvor ausgehandelt wurde, in den Vertrag übernommen wurde. Jetzt haben die Bauherren eine solide Grundlage für ihr Finanzierungskonzept. Bis zum Anschlag sollten Bauherren die Finanzierung dennoch nicht ausreizen, sondern stattdessen einen Sicherheitspuffer einplanen – auch für unerwartete Ausgaben, die nichts mit dem Hausbau zu tun haben. (Eva Kafke)
Maklerprovision, Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren fallen bereits vor dem Baustart an. Sie belaufen sich auf etwa fünf bis 15 Prozent des Grundstückspreises. Hinzu kommen die Gebühren für die Hausanschlüsse an das öffentliche Netz. Ihre Höhe hängt von den Gegebenheiten vor Ort ab. Auch die Ausgaben für Baustrom, -wasser und -entsorgung sowie Versicherungen in der Bauphase summieren sich. Als Faustregel gilt: Etwa 15 bis 20 Prozent der Kosten für den eigentlichen Hausbau kommen zusätzlich als Nebenkosten hinzu.
