EIGENTUM BENÖTIGT RENDITE

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Louis Obrowsky ist Präsident des Verbandes der Institutionellen Immobilieninvestoren und Geschäftsführer der LLB Immo Kapitalanlagegesellschaft.

Eigentum benötigt Rendite

Kommentar: Louis Obrowsky

Betrachten wir das Inflationsmilderungsgesetz: bereits dreimal wurde in den letzten Jahren die Indexierung von Richtwertmieten ausgesetzt. Diese stellt aber nicht ein „Körberlgeld“ für Immobilieninvestoren und Eigentümer dar, sondern ist eine gesetzlich geregelte Indexanpassung der Mieten, die alle zwei Jahre erfolgen und unter anderem Instandhaltung und Sanierung ermöglichen soll. Das Aussetzen von gesetzlich vorgesehenen Indexanpassungen ¬ Immobilienbesitzer sollen im Sinne der „Solidarität“ auf Einkünfte verzichten ¬ schädigen jenes Klientel, welches Politiker und sonstige Institutionen zu unterstützen vorgeben. Der Immobilieneigentümer braucht eine gewisse Mindest-Rendite, um seinen Verpflichtungen nachkommen zu können, ebenso wie die öffentliche Hand, die ohne Wimpernzucken jährlich valorisiert und Gebühren für Wasser, Müllabfuhr et cetera ohne zu zögern anhebt, mit dem Argument, dass alles teurer werde. Dem Immobilieneigentümer wird dies aber, wie oben beschrieben, immer wieder durch rechtspolitisch bedenkliche gesetzliche Eingriffe verwehrt.

Die Folgen

Was passiert aber, wenn diese Eingriffe vorgenommen werden? Institutionelle Vermieter – dazu zählen unter anderem Versicherungen, Pensions- und Vorsorgekassen sowie offene Immobilienfonds – veranlagen in Immobilien nicht zum Selbstzweck, sondern halten diese treuhändig für und managen diese im Interesse ihrer Kunden. Diese Kunden sind bei den genannten Institutionen die sprichwörtlichen kleinen Leute, deren Abfertigungen aufgrund gesetzlicher Vorgaben veranlagt werden, oder jene, die für ihre private Zusatzpension vorsorgen. Es ist also ein Treuhandauftrag einer Anlagegemeinschaft. Das Pensionskassengesetz zum Beispiel sagt auch ganz präzise: Die Pensionskasse hat die Pensionskassengeschäfte im Interesse der Anwartschafts- und Leistungsberechtigten zu führen und hierbei insbesondere auf die Sicherheit, Rentabilität und auf den Bedarf an flüssigen Mitteln sowie auf eine angemessene Mischung und Streuung der Vermögenswerte Bedacht zu nehmen.

Wichtige Einkünfte

Das Aussetzen von gesetzlich vorgesehenen Indexanpassungen, wonach Immobilienbesitzer auf Einkünfte verzichten sollen, schädigt in Wahrheit und hindert rechtschaffene Marktteilnehmer daran, gesetzliche Vorgaben zu erfüllen. Die durch gesetzliche Eingriffe bedingte geringere Rendite wird dann zum Vorwurf erhoben und der Kapitalmarkt per se schlechtgeredet. Vergessen wird auch nicht, dass es die Immobilieninvestoren sind, die das österreichische Bau- und Baunebengewerbe maßgeblich beauftragen. Wenn es aber weniger Einkünfte gibt, von denen ein beträchtlicher Teil reinvestiert wird, gibt es auch weniger Sanierungen. Das schlägt sich wiederum negativ auf den Arbeitsmarkt nieder.

Wir stehen am Ende eines langen Zinssenkungszyklus, in Zukunft ist wohl mit tendenziell höheren Zinsen zu rechnen. Davon werden auch Kapitalisierungszinssätze und damit die Bewertung von Immobilien betroffen sein. Ein kontinuierlicher realer Werterhalt der Mieteinkünfte kann diese Schwankungen zumindest teilweise ausgleichen. Wird dieser durch politische Intervention sabotiert, wird dies den von institutionellen Immobilieninvestoren vertretenen Kleinanlegern nicht zum Vorteil gereichen. Die Politik wird dann wieder mit dem Finger auf die Immobilienbranche zeigen, hat jedoch in Wahrheit das Dilemma selbst zu verantworten.

Der Glanz der Monarchie kehrt zurück nach Prag

Um den historischen Charakter des Gebäudes zu bewahren, wurde behutsam restauriert und adaptiert.

Zurück in die Zukunft.

Das jüngst eröffnete Andaz Prague gleicht einer Schatztruhe, gefüllt mit Mythen und Legenden. Ein wahres Schmuckstück mit Geschichte ist aber auch das Gebäude selbst.

Ein Rundgang durch das Andaz Prague gleicht einer Entdeckungsreise. Immer wieder begegnen einem auf den Fluren und in den Zimmern ein Löwenkopf oder ein Schwert, die gleichsam aus den Wänden wachsen. All das ist eine Reminiszenz an die Geschichte Prags, die wie kaum eine andere Stadt Europas von Mythen und Legenden geprägt ist. Das im März eröffnete Hotel bringt aber auch den Glanz der Monarchie zurück in die tschechische Hauptstadt – eine Ära, in der Prag das intellektuelle und industrielle Zentrum Österreich-Ungarns war. In nur zweieinhalb Jahren verwandelte der Immobilienentwickler UBM Development ein neoklassizistisches Palais in ein Lifestyle-Luxury-Hotel der Marke „Andaz“. Das vom Hotelgiganten Hyatt betriebene exklusive Fünf-Sterne-Haus liegt im historischen Zentrum von Prag direkt am Heuwaagsplatz (Senovážné námeˇstí) und bietet 152 Zimmer, 24 Suiten und fünf Konferenzräume. Die Marke „Andaz“ steht als designbetontes Hotel „für das Unkonventionelle, das Überraschende, das Außergewöhnliche“, so Hotel-Direktorin Doris Hecht.

Geschichte und Kultur

Den Gästen stehen statt einer herkömmlichen Lobby drei gemütliche „Wohnzimmer“ zur Verfügung, die jeweils ein anderes Thema umsetzen: eine Bibliothek, die Bezug auf die bekannte Kloster-Bibliothek Strahov nimmt. Ein weiteres Zimmer spielt mit der Glasbläser-Kunst Tschechiens, die den Gast auch schon beim Eintritt in das Hotel in Form einer Glas-Installation von der Decke begrüßt. Und der dritte Raum ist den Alchimisten gewidmet, die im Auftrag von Kaiser Rudolf II. nach Prag geholt wurden, um aus verschiedenen Metallen „künstlich“ Gold herzustellen. Kurz: ein Haus als Spiegelbild von Geschichte und Kultur. Ein wichtiger Bestandteil im Gesamtkonzept war ein Food & Beverage-Angebot, das auch die lokale Bevölkerung ansprechen soll. Im von der Straße separat zugänglichen Restaurant „ZEM“, das die Design-Handschrift von Blue Sky Hospitality trägt, wird die traditionelle tschechische Küche modern interpretiert, und in der Bar „MEZ“ gibt es neben exquisiten Cocktails unter anderem auch das „Pioneer“-Bier aus der lokalen Braue rei Žatec. Ein perfekter Ort zum Entspannen ist das „Klára Rott“-Spa, das mit Produkten der tschechischen Bio-Kosmetikmarke Klára Rott verwöhnt. Das Gebäude selbst ist ein freistehender Komplex mit zwei Innenhöfen, der zwei Straßen und einen Platz prägt. Und das Hotel hat eine imposante Historie. Errichtet wurde es 1912 bis 1916 für die „Versicherung der Zuckerindustrie“, damals eine überaus bedeutende und profi table Branche, und daher auch bekannt als „Zuckerpalast“.

Das Gebäude hat als „Zuckerpalast“ eine imposante Historie. Die Zuckerbarone hatten einen Stellenwert, der dem der heutigen Internet- und Digital- Unternehmer entsprach. Später waren erst das Ernährungsministerium, dann die tschechische Postsparkasse in dem Gebäude untergebracht. An Letztere erinnern etwa „Tresortüren“ in den Badezimmern. Seit 1993 steht das Gebäude teilweise unter Denkmalschutz.

Marmor und Wintergärten

Die Umgestaltung des historischen Gebäudes war durchaus eine Herausforderung. Die Fassade und die Marmor-Treppenhäuser mussten erhalten bleiben, die Innenhöfe in das Hotel einbezogen werden. So kommt es, dass einige Eckzimmer eigene kleine Wintergärten haben, was in Prag schon etwas Besonderes darstellt. Die originalen Fenster wurden behutsam restauriert, um den historischen Charakter des Gebäudes zu erhalten. Auch in den Konferenzräumen ist die alte Holzvertäfelung weitgehend erhalten. Das Andaz Prague ist aber auch ein sichtbares Zeichen für das geänderte Verständnis von Tourismus und Reisen. Viele Jahrzehnte waren Sicherheit, Sauberkeit und Bequemlichkeit die zentralen Bedürfnisse von Touristen. Mittlerweile sind aus Touristen Entdecker geworden, die nicht in gesichts- und geschichtslosen Nächtigungsbetrieben absteigen wollen, sondern authentische Erlebnisse und Erfahrungen suchen und sich auf die jeweilige Stadt einlassen wollen. Insofern müssten die Gäste das Hotel für Entdeckungsreisen gar nicht verlassen – was dann aber auch wieder schade wäre, weil Prag derart viel zu bieten hat.