ÖSTERREICH IST ZU KLEIN

„Österreich ist zu klein für unser Geschäftsmodell“

Macherin. Silvia Schmitten-Walgenbach, CEO der CA Immo, über ihre Pläne mit dem Immobilienkonzern, Risiken für das Geschäftsmodell sowie den Unmut vieler Aktionäre über das Auftreten des Mehrheitsaktionärs Starwood.

Das Gespräch führte: Patrick Baldia

Wie haben Sie die ersten Wochen und Monate seit Ihrem Dienstantritt“ bei der CA Immo erlebt?

Silvia Schmitten-Walgenbach: Anfang Jänner hat Corona meine Pläne, möglichst viele Mitarbeiter persönlich zu treffen und die Immobilien und Entwicklungsprojekte zu besichtigen, stark beeinflusst. Erst in den folgenden Monaten hatte ich die Möglichkeit, mir vor Ort ein Bild des Portfolios zu machen. Es ist das eine, die Gebäude auf Bildern zu sehen, aber erst bei der Besichtigung und dem Gespräch mit den Nutzern wurde mir die Qualität im Detail bewusst. Die kleinen Dinge machen wie so oft den Unterschied. Gleichzeitig waren die vergangenen Monate natürlich überschattet von der fundamentalen Veränderung der wirtschaftlichen und politischen Rahmenbedingungen. Hier sind vor allem die steigende Inflation, das veränderte Finanzierungsumfeld und die geopolitischen Verschiebungen mit Einfluss auf Lieferketten und Investorenverhalten zu nennen. Summa summarum waren es sehr interessante, aber auch intensive erste Monate.

Welche „Fußabdrücke“ wollen Sie im Unternehmen hinterlassen beziehungsweise welche persönliche Note wollen Sie einbringen?

Mir ist ein kollegiales, kooperatives Miteinander, bei dem die Mitarbeiter über alle Hierarchieebenen und Abteilungsgrenzen hinweg Verantwortung übernehmen, wichtig; eine inklusive Unternehmenskultur, die abgestimmte und vertrauensvolle Zusammenarbeit fördert, bei der Ideen, Wissen und Können des Einzelnen eingesetzt werden.

Ich denke es ist heute wichtiger denn je, alle Sichtweisen einzubeziehen und als Team über die gesamte Wertschöpfungskette auf die neuen und schwierigeren Rahmenbedingungen zu reagieren. Dabei sollten wir eines nicht vergessen: unsere Kunden, die Nutzer unserer Immobilien, in den Mittelpunkt zu stellen.

Etwas Anderes: Was sind die großen geschäftlichen Ziele beziehungsweise Meilensteine für die kommenden Jahre?

Wir haben unseren Geschäftsbericht 2021 mit dem Titel „Die Zukunft beginnt, wo Menschen heute ins Morgen investieren“ überschrieben – das langfristige Ziel sind zukunftsfähige Immobilien. Neben der Erfüllung breiter ESG-Kriterien, vor allem Nachhaltigkeitsanforderungen, bedeutet das auch, dass sie einen positiven Beitrag für alle Stakeholder leisten: Die Mitarbeiter, Investoren, Geschäftspartner und die Gesellschaft beziehungsweise Community. Wir wollen Partner für die Unternehmen sein, die den Anspruch haben, ihren Mitarbeitern Arbeitsflächen in den besten Immobilien anzubieten.

„Wir sind schon seit langem ein internationales Unternehmen, das an der Wiener Börse notiert und das Headquarter in Wien hat.“

Silvia Schmitten-Walgenbach, CA Immo

Silvia Schmitten-Walgenbach

Die studierte Betriebswirtin ist seit erstem Jänner CEO der CA Immo. Davor war sie seit Juni 2014 bei der Barclays Bank Europe als Chief Operating Officer für die Aktivitäten in Deutschland, den Niederlanden und Schweden zuständig. Von 2010 bis Mitte 2014 war die Deutsche in der Geschäftsführung der Morgan Stanley Real Estate Investment und verantwortete die Abwicklung des Immobilienfondsgeschäfts der Kapitalanlagegesellschaft. Zwischen 2005 und 2009 leitete sie wiederum den Bereich Immobilienstrategie bei der Dresdner Bank als Teil der Allianz-Gruppe, bis sie in die Geschäftsführung der Deutschen Gesellschaft für Immobilienfonds (DEGI)/Aberdeen Property Investors Holding berufen wurde.

Ihr von Analysten gelobtes „widerstandsfähiges Geschäftsmodell“ hat sich bislang in der Pandemie bewährt. Allerdings verschärft sich mit dem Krieg in der Ukraine das Umfeld merklich. Wie gehen Sie mit Inflation sowie steigenden Zinsen, Bau- und Finanzierungskosten um? Sind Sie darauf vorbereitet?

In der Tat hat sich das Umfeld seit meinem Amtsantritt fundamental verändert – für unsere Branche und das gesamte Wirtschaftssystem. Rund 96 Prozent aller unserer Finanzierungsverbindlichkeiten sind derzeit in Form von Fixzinsvereinbarungen und Hedging gegen steigende Zinsen abgesichert. Und wir sehen auch bei aktuellen Finanzierungsaktivitäten, dass die Kapitalgeber die Qualität unserer Immobilien schätzen und uns weiterhin gerne finanzieren.

Unsere laufenden Bauprojekte sind größtenteils durch frühzeitige Auftragsvergabe und Verträge, die noch in einem günstigeren Marktumfeld abgeschlossen wurden, abgesichert. Aber natürlich spüren wir Preisanstiege und Lieferengpässe im Bau. Von Vorteil ist dabei für uns, dass wir mit unserer Tochtergesellschaft Omnicon schon sehr lange und gut am Markt positioniert sind. Dadurch haben wir das direkte Feedback von der Baustelle auch von mehreren Projekten und können selbst bei kleineren Einzelmengen Skaleneffekte und lange etablierte Kundenbeziehungen nutzen.

Insgesamt ist erkennbar, dass vor allem hochwertige Büroflächen eher steigende Mieten und stabile Werte verzeichnen als Class-B-Gebäude. Daher sehen wir uns mit

„Wir prüfen in Rumänien alle strategischen Optionen – aber nicht um jeden Preis und vor allem ohne Zeitdruck.“

Silvia Schmitten-Walgenbach, CA Immo

unserem Fokus auf hochwertige Büros in guten Lagen gut positioniert.

Welche anderen Risiken für Ihr Geschäftsmodell machen Sie aus – etwa eine längere Rezession?

Natürlich ist eine längere Rezession oder Stagflation ein Risiko für Büroanbieter und das allgemeine Wirtschaftsgeschehen, da sich ein Rückgang der Konjunktur immer auch auf den Arbeitsmarkt und die Investitionstätigkeit von Unternehmen auswirkt. Wir gehen allerdings aus heutiger Sicht davon aus, dass sich dadurch der aktuelle Trend hin zu höherer Qualität bei den Büroflächen noch weiter verstärkt. Denn während der Pandemie und aktuell ändert sich der Ansatz der Unternehmen bei den Büroflächen ¬ mit „Work from Home“ oder jetzt „Work from Anywhere“ werden Immobilien in verkehrsgünstiger Lage, Flächenzuschnitte sowie flexible Nutzungsmöglichkeiten immer wichtiger. Die Arbeitsflächen werden als zentraler Ort der kultur- und identitätsstiftenden Zusammenarbeit eingerichtet, der einzelne Mitarbeiter hat oft keinen festen „eigenen“ Arbeitsplatz mehr. Dadurch werden Mitarbeitereinstellungen und -entlassungen keine sofortige einseitige Wirkung auf die Mietflächen mehr haben.

Neben den traditionellen Key Risk-Indikatoren wie beispielsweise Lage, Vermietungsgrad und Mietniveau finden zunehmend auch nachhaltigkeitsrelevante Faktoren wie Klimawandel und die daraus entstehenden Risiken und neue regulatorische Vorgaben Berücksichtigung. Auf Konzernebene sind gute Bonität und konservativer Verschuldungsgrad, also eine in Summe stabile Bilanz, wichtig, um für die sich aktuell verändernden Rahmenbedingungen gut gerüstet zu sein.

Gibt es Neues aus Rumänien zu berichten? Sie prüfen dort ja alle strategischen Optionen inklusive einem totalen Exit der CA Immo. Täuscht der Eindruck, dass es stark nach Letzterem ausschaut?

Wir prüfen in Rumänien alle strategischen Optionen, einschließlich eines Verkaufs einzelner Gebäude, eines Teils oder des gesamten Portfolios inklusive des lokalen ManagementTeams – aber nicht um jeden Preis und vor allem ohne Zeitdruck. Ein breit aufgestellter Vermarktungsprozess läuft und wir sehen erfreulicherweise starkes Interesse von guten, bonitätsstarken Investoren.

Sie haben kürzlich Ihre erste Hauptversammlung als CEO der CA Immo erlebt. Wie waren Ihre Eindrücke beziehungsweise geht es in der Generaldebatte hierzulande wirklich emotionaler zu als in Deutschland? Sehen Sie im Kontakt mit Mitarbeitern gewisse landesspezifische Eigenheiten?

Leider war meine erste Hauptversammlung virtuell und lässt sich daher schwer mit den Hauptversammlungen in Präsenz vergleichen, die ich früher besucht habe. Grundsätzlich konnte ich jedoch keine großen landestypischen Unterschiede feststellen – obwohl die CA Immo ja ein internationales Unternehmen ist, mit Investoren und Mitarbeitern aus vielen europäischen Ländern und auch aus den USA.

Bleiben wir bei der Hauptversammlung. Dort war es unschwer zu erkennen, dass viele mit dem Auftreten von Mehrheitsaktionär Starwood – Stichwort: Sonderausschüttung und deren Folgen wie Rating-Herabstufung, Kursschwäche und Dividenden-Ausfall – nicht gerade glücklich sind. Auch ein Squeeze-Out wird befürchtet. Ist das ein realistisches Szenario?

Wir können das zukünftige Verhalten unseres Kernaktionärs nicht vorhersagen. Aber ein Squeeze-Out ist erst ab 90 Prozent Beteiligung möglich, und diese Schwelle hat der Mehrheitsaktionär Starwood noch nicht erreicht.

Immer wieder ist von verschiedenen Seiten zu hören, dass die CA Immo kein österreichisches Unternehmen mehr sei. Was entgegnen Sie diesen Stimmen?

Die CA Immo hat 1999 begonnen, international zu investieren und ein europäisches Portfolio aufzubauen. Diese regionale Diversifizierung hat unser Wachstum und die erfolgreiche Entwicklung erst ermöglicht – Österreich ist einfach ein zu kleiner Markt für ein Unternehmen mit unserem Geschäftsmodell. Somit sind wir schon seit langem ein internationales Unternehmen, das an der Wiener Börse notiert und das Headquarter in Wien hat. Unsere internationale Ausrichtung ist die Basis für unseren Erfolg.

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