14 minute read
LANDMARKS VON MORGEN DEFINIEREN
Expansion. United Benefits Holding CEO Michael Klement hält - der COVID-19-Pandemie zum Trotz - am Wachstumskurs fest: „Wichtig ist in dieser Phase, Chancen und Risiken konsequent zu evaluieren und auf seine Kompetenzen zu vertrauen.“
Das Gespräch führte: Michael Neubauer
Einige Unternehmen – nicht nur der Immobilienbranche – haben die COVID19-Pandemie unter anderem auch dazu genutzt, sich neu aufzustellen. Ist die neue Holding-Struktur ein Ergebnis derartiger Überlegungen?
Michael Klement: Die Holding-Struktur geisterte schon seit längerer Zeit in unseren Köpfen herum. Sie stand schon bei Gründung zur Diskussion. Die Umsetzung wurde bisher wohl auch aus Kapazitätsgründen nicht früher in Angriff genommen. Wir wollten uns das genau überlegen. Mitte des vergangenen Jahres fiel dann der Startschuss: „Jetzt setzen wir die Holding-Struktur um. Jetzt sind wir groß genug.“
Mit der Holding schlagen wir ein neues Unternehmenskapitel auf: Die United Benefits Holding vereint mit Invester United Benefits (Development), Ekazent Management (Asset Management), Wealthcore Investment Management (Fondsmanagement) sowie United Benefits Capital (Institutional Funds Sourcing) alle vier Unternehmensbereiche. Diese Neustrukturierung ist für uns der logische Schritt, um weiter wachsen zu können.
Ist weiter wachsen angesichts der Pandemie ein realistisches Ziel? Noch sind die wirtschaftlichen Folgen auf nationaler wie internationaler Ebene kaum abschätzbar.
Wir haben im letzten Jahr unsere gesetzten Ziele erreicht. Auch für 2021 haben wir unsere Erwartungen nicht nach unten revidiert. Wichtig ist in dieser Phase, Chancen und Risiken konsequent zu evaluieren und auf seine Kompetenzen zu vertrauen. Im Kern geht es um Wertsteigerung. Der Preis stimmt allerdings nur dann, wenn es Risken gibt, die wir beherrschen können. Darin haben wir – auch dank der beiden Gründer Franz Kollitsch und Erwin Krause – einige Übung und Erfahrung.
Neben dem Verkauf des Hilton Hotels, einer der größten Immobilientransaktionen innerhalb Europas im Jahr 2019, wurden auch die Y-Towers im Amsterdamer Stadtzentrum verkauft. Mit einem Volumen von 460 Millionen Euro war das Projekt eines der größten Bauvorhaben in den Benelux-Staaten. Derzeit realisieren wir mit „Lavater 2“ und „Wohngarten“ zwei Projekte in den Wiener Bezirken Simmering bzw. Donaustadt. Zudem
verwalten wir auch zwei Designeroutlets – neben jenem in Parndorf auch das gleichartige Freeport Fashion Outlet im tschechischen Chvalovice.
Unser Ziel sind Assets under Management in der Höhe von 5 Milliarden Euro. Aktuell haben wir knapp zwei.
Sportliche Ziele in einer Krisenzeit. Einige Marktteilnehmer wollten von Problemen beim Projekt Hotel Hilton wissen. Die asiatischen Investoren wollten nach Ausbruch der COVID-19-Pandemie nachverhandeln. Der Deal sei knapp vor dem Platzen gestanden.
Ein Gerücht. Geredet wird viel. Aber: Fleiß und Glück kombiniert sich gern. Wir haben Ende 2019 alle unsere Hotelprojekte zum Exit bringen und verkaufen können – darunter auch das Hilton.
In Summe ein guter Deal. Um 200 Millionen ge- und um 370 Millionen verkauft.
Es war ein aufregendes, ein herausforderndes Projekt. Wie schon gesagt. Wir haben Chancen und Risiken konsequent evaluiert und auf unsere Kompetenzen vertraut. Herausfordernd war, dass wir das Hotel noch während des Refurbishments verkauft haben. Viele Materialien haben wir aus dem Ausland bezogen, aber wir haben alles zeitgerecht umgesetzt – trotz Pandemie. Darüber sind wir sehr froh.
Wie hat sich die Krise bislang auf Ihr Unternehmen ausgewirkt?
Die durch die Pandemie entstandenen Mehrkosten halten sich in Grenzen. Auch die damit verbundenen Verzögerungen waren zu verkraften. Bei Neubauprojekten sind die Verzögerungen durch Home-Office-Regelungen und den Wegfall von Präsenz-Terminen deutlicher spürbar. Am schwersten hat uns die Pandemie im Einzelhandel getroffen. Mit 300.000 Quadratmetern sind wir der größte Einzelhandels-Manager in Österreich. Die oft kurzfristigen Änderungen waren durchaus herausfordernd. Das war in den letzten Wochen und Monaten nicht mehr ganz ideal. Hoffen wir, dass das besser wird.
Wie sind Sie mit Ihren Mietern umgegangen?
Jeder einzelne Fall wurde individuell geprüft. Wir leben und lieben das Center-Management.
Center-Management ist eine unserer Kernkompetenzen. Darum haben wir vor viereinhalb Jahren nicht nur das Ekazent-Portfolio gekauft, sondern auch das Management übernommen. Meine Center- und Asset-Manager im Retail-Bereich haben sicher momentan den schwierigsten Job. Wir haben mit den meisten Mietern individuelle Vereinbarungen getroffen. Es gab aber auch Anlassfälle, wo wir auf
unser Recht und auf unsere Miete bestanden haben. Das muss man auch ganz klar sagen.
Was unterscheidet Sie von anderen Developern?
Wir verstehen uns als unabhängiger Dienstleister, der sämtliche Services und Prozesse entlang der gesamten Wertschöpfungskette einer Immobilieninvestition anbieten kann. Wir sind nun in der Lage, sämtliche Prozesse und Dienstleistungen zentral und noch effizienter steuern und verwalten zu können. Wir wollen Landmarks von morgen definieren und unser Wachstum vorantreiben.
Mit unseren Büros in München und in Frankfurt ist der logische und konsequente Schritt, in Deutschland ein signifikanter Player am Markt zu werden. Wir haben bereits Asset Management Mandate in Bayern und ein weiterer Fonds der Wealthcore für Süddeutschland mit ersten Kapitalzusagen ist in Auflage. In Österreich bleibt der Fokus auf Wien, aber auch in Graz haben wir die erste Immobilie im Ankauf. Heuer wollen wir auch die Bauabwicklung für knapp 1000 neue Wohnungen starten. Unser Asset Manager, die Ekazent Management, hat 2021, neben ihrer langjährigen Erfahrung rund um Gewerbeimmobilien, mit dem aktiven Asset Management und Vertrieb von Wohnimmobilien gestartet.
Bleiben Wohnimmobilien der Megatrend?
Definitiv! Der Lebensraum steht immer im Fokus und die demographische Entwicklung wird durch die Corona-Situation eher einen Boost erleben! Die Asset-Klasse Wohnen ist gerade in unsicheren Zeiten eine der, wenn nicht die sicherste Investitionsmöglichkeit. Die Niedrigzinspolitik und die Unsicherheit in den alternativen Asset-Klassen werden die Preisfindung nochmals verändern. Wir sind im Bereich Mietwohnbau sehr aktiv und man merkt in der Vermarktung, dass die Nutzer keine Abstriche bei Grundrissen, Freiflächen, Lagen und Gesamtkosten machen möchten. Gewerbeimmobilien sind stark unter Druck gekommen und die Auswirkungen werden sich wohl frühestens Ende dieses Jahres erkennen lassen.
Die Zeiten, in denen man bei Wohnbauprojekten nichts falsch machen konnte, sind vorbei. Wer in den letzten Jahren keine groben Schnitzer gemacht hatte, musste in der Branche einfach erfolgreich sein. Seit der Gründung von Invester United Benefits befand sich der Immobilienmarkt in Hochkonjunktur. Die wachsende Nachfrage nach Wohn- und Lebensraum spiegelt sich nicht
nur in den zahlreichen Stadtprojekten, sondern auch in der Entwicklung der Immobilienpreise wider.
Leistbares Wohnen – ein heiß diskutiertes Thema. Lässt sich leistbares Wohnen in Wien noch realisieren?
Wir sind sehr spät in den Wohnbau eingestiegen. Wir kommen ja eigentlich aus der Gewerbeimmobilie. Aber auch bei der AssetKlasse Wohnen gilt: Chancen und Risiken konsequent evaluieren und auf die eigenen Kompetenzen vertrauen. Mit dem Projekt errichten wir ein Landmark für urbanes Wohnen im aufstrebenden Bezirk Simmering. Es ist nicht nur ein Herzensprojekt für uns, sondern auch das aktuell größte Wohnbauprojekt im Bereich Mietwohnungen in Wien. Keiner hat uns das zugetraut – kein anderer aber wollte das Projekt haben. Wien Simme-
Michael Klement
... absolvierte ein Magisterstudium der Rechtswissenschaften und ein Magisterstudium in Immobilienwirtschaft, bevor er seine Karriere als Asset- und Investmentmanager begann. Nach Führungspositionen bei Europolis, CA Immo und Signa stieß er gleich zu Gründungsbeginn 2016 zu Invester. Seit Oktober 2018 ist er dort als CEO tätig, seit 2021 steht er auch als CEO an der Spitze der United Benefits Holding.
ring – da will keiner wohnen. Die Nachfrage straft aber die Prognosen Lügen. Bis Ende 2021 schaffen wir modernen Wohnraum für bis zu 1800 Menschen. Unser Fokus wird auch zukünftig stark auf urbanem und modernem Wohnen liegen. Es ist unser Ziel, zeitgemäßen Wohnraum für breite Bevölkerungsschichten zu schaffen.
Der Wohngarten ist ein Zeichen, dass wir uns schwierige Projekte gerne antun. Die Zeiten des spekulativen Bauens – egal wo, Hauptsache Wien steht drauf –, in denen die Einkaufspreise keine Rolle gespielt haben, die sind endgültig vorbei. Bis jetzt sind auch Projekte, die nicht ganz durchdacht waren, immer durch einen Verkauf bzw. Exit aufgefangen worden, weil auch die Preise mitgegangen ist. Jetzt rückt eine 10-Jahres-Betrachtung wieder verstärkt in den Vordergrund. Mieten müssen nicht nur jetzt, sondern auch in zehn Jahren bezahlt werden können.
Die neue Unternehmensstruktur:
Wo sehen Sie hier Obergrenzen?
Eine Gesamtmiete unter 1200 Euro ist unser Ziel. 70-, 80- 90-Quadratmeter-Wohnungen mit Bruttomieten von 1800 bis 1900 Euro sehe ich mittelfristig mehr als schwierig an.
Wie wird die COVID-19-Pandemie die Ansprüche an Wohnen verändern?
Ich bin kein Experte für Demographie. Es ist aber davon auszugehen, dass sich der Zuzug nach Wien verlangsamt, auch wenn die Schätzungen deutlich variieren. Die Rede ist von einem Zuzug von 12.000 bis 18.000 Personen pro Jahr.
Dazu kommen noch einige offene Fragen, deren Antwort wir erst in einigen Jahren wirklich kennen werden. Wenn ich als Student oder Mitarbeiter drei oder vier Tage im Home-Office bin, ist die Frage durchaus legitim, ob ich nicht im Waldviertel bleiben kann. Brauche ich dafür einen Zweitwohnsitz in Wien, der mich Monat für Monat 1000 Euro kostet?
Eines aber ist klar: Wohnungen werden immer gebraucht – vor allem in Wien. Wohnungen mit Freiflächen. Wohnungen, die ein bisschen mehr auf Energieeffizienz setzen. Eine Folge der Pandemie ist auch, dass das Thema Nachhaltigkeit Gott sei Dank nun auch den Wohnbau erreicht hat.
Aber werden sich die Grundrisse ändern?
Sicher. Home-Office ist aber nicht nur eine Frage der Räumlichkeiten, es ist auch eine Frage der Ausstattung, der Anbindung an wirklich schnelles Breitbandinternet. In jedem Projekt lassen sich in den ohnehin schwer zu bespielenden Sockelzonen zumietbare Home-Office Flächen schaffen, zum Beispiel mit Kojen. Derartige Flächen werden gerade in zwei Projekten von uns eingeplant.
Was sich sicher auch ändern wird, sind die Freiflächen. Einen Balkon vorne dranhängen, 80 Zentimeter tief und zwei Meter lang, der ehrlich gesagt nicht nutzbar ist, nur um in der Vermarktung das Argument Freiflächen nennen zu können, das ist zu wenig. Auch hier werden die Ansprüche höher.
Weil wir jetzt lange über das Thema Wohnen gesprochen haben. Retail und Office sind nicht tot, wie manchmal geschrieben wird.
Projekt Wohngarten
Wir schließen auch aktuell Büro nicht aus. Zugegeben, Office und Retail sind momentan wahrscheinlich eine Spur schwieriger. Aber was ist schwierig? Eine gute Immobilie, das heißt, wo Konzeption und Lage passen, habe ich auch während und nach der Lehman-Krise noch nie scheitern gesehen. Dasselbe gilt für die Asset-Klasse Hotel. Aktuell entwickeln wir am Wiener Hauptbahnhof das erste „prizeotel“ Österreichs für die REZIDOR Hotelgruppe. Der Standort ist top: Exzellente Anbindung an den öffentlichen Nah- und Fernverkehr und die Nähe zum Stadtzentrum. So machen Hotelprojekte auch heute Spaß. Was sich ändern wird, sind die Pachtverträge: Ich glaube, dass diese Fixpachtthemen, die in den letzten fünf, zehn Jahren nicht so wichtig waren, mit einer klaren Umsatztangente schwierig werden. Ich glaube, dass die Fixpacht schwierig wird.
Zurück zum Thema Nachhaltigkeit: Ich trete hoffentlich jetzt in kein Fettnäpfchen. Aber aus meiner Sicht ist das Einfamilienhaus Umweltschädling Nummer 1. In Deutschland denkt man sogar über ein Verbot nach.
WISSEN MACHT ERFOLG
Gesamtprogramm unterars.at
IHR RAUM FÜR WEITERBILDUNG – ARS AKADEMIE
20698
13.–15.04.21, Wien*
22151
16.04.21, Wien*
32013
SV Klinger, B.A.
Immobilien-Benchmarking
Mag. (FH) Schwarz, MA, MRICS
Budgetplanung, internes & externes Reporting in der Immobilienwirtschaft
Mag. (FH) Schwarz, MA, MRICS
20728
18.05–08.06.21, Wien Zertifizierter Objektsicherheitsprüfer für Wohngebäude gem. ON B 1300
DI Zowa | Mag. Dr. Popper u. a.
32053
18.–20.05.21, Salzburg
32014
16.06.21, Wien* Lehrgang Fit im Grundbuch
RR Jauk
Immobilien-Vermögenswerte steigern, Investorenziele erreichen
Mag. (FH) Schwarz, MA, MRICS
*Als Präsenz- und Online-Seminar buchbar
Sie treten in kein Fettnäpfchen. Genau diese Diskussion habe ich mit meiner Frau geführt. Wir haben in Wien-Liesing gebaut. Ich wollte dort eigentlich immer in eine Wohnung. In der Regel sind wir am Wochenende und im Urlaub nicht in Wien. Ich weiß auch nicht, wie lange die Kinder bei uns sind. Vielleicht ziehen sie mit 18 aus und sind weg.
Wie sehen Sie Passivhäuser generell – und im Wohnbau speziell?
Beim Passivhaus muss man aufpassen. Da kommt es entscheidend auf den Nutzer an. Wie stellt man die Heizkurven an, wie lüftet man richtig. Ohne Commitment der Bewohner zu einem adäquaten Verhalten kann ein Passivhaus zum Bumerang werden. Eine Zeitlang wurden viele Passivhäuser gebaut – das war wohl eher ein Förderungsthema.
Im Wohngarten werden rund 1800 Bewohner leben. 1800 Personen, die im Falle eines Passivhausstandards ihre liebgewonnenen Gewohnheiten ändern müssten. Das kann nicht gut gehen. Das fängt schon bei der Heizung an. Thema Fußbodenheizung versus klassische Heizung mit Radiatoren. Wenn man’s nicht gewohnt ist, hat man das Gefühl, es heizt nicht. Der Passivhausstandard ist im Mehrgeschosswohnbau schwer umsetzbar. Was aber sicher kommen wird, sind dezentrale Energieversorgungen.
Stichwort Geothermie?
Unter anderem auch Geothermie. Wir beschäftigen uns schon lange mit dem Thema dezentrale Energieversorgung. Ein eigener Energie-Think-Tank unter der Leitung von Franz Kollitsch beschäftigt sich mit diesem Thema.
Aber treiben nicht Lösungen wie zum Beispiel Geothermie die Baukosten nach oben?
Allein auf die Baukosten schauen – diese Zeiten sind vorbei. Wir müssen umdenken. Wir müssen weiterdenken. Unterm Strich sind es Planungskosten, die das Budget belasten. Beim ersten Mal ist der Aufwand sicher höher. Wenn man das fünf Mal gemacht hat, ist es das sechste Mal nicht mehr der Aufwand. Das spielt sich ein.
Wie bei der BIM-Planung?
Ich bin kein Techniker. Aber für mich ist die BIM-Planung ein Muss. Da führt kein Weg daran vorbei – an BIM, an echter integraler Planung. Wenn ich allerdings nur animierte Architektenplanung bekomme, sehe ich aktuell den Mehrwert nicht.
BIM muss den ganzen Zyklus abbilden. Das Planen dauert zwei, das Bauen vielleicht weitere zwei Jahre. Dann wird das Gebäude fünfzig, siebzig, achtzig Jahre genutzt.
Wohnungen werden nicht nur gemietet, sie werden genutzt. Es geht um smarte Planung. Der Mensch steht im Mittelpunkt. Wir haben die Grundrisse den Bedürfnissen der durchschnittlichen Nutzer anzupassen. Wo kauft er ein? Beim Leiner, beim Lutz, bei IKEA oder beim Möbeltischler. Wir haben uns bei der Grundrissplanung für schwierige Ecken und Nischen auf IKEA-Maße geeinigt. Ob das richtig ist oder nicht, wissen wir noch gar nicht. Eines ist aber klar: Wir wollen dem Mieter den Weg zum Möbeltischler – und damit auch ein paar tausend Euro – ersparen. Das alles führt dazu, dass dem Thema technische Projektentwicklung in Zukunft ein
Womit haben Sie Ihr erstes Geld verdient? Mit Kellnern im Wirtshaus meiner Eltern.
Wenn Sie das Radio im Auto aufdrehen, was läuft? Superfly
Mit welcher Person (lebend oder bereits verstorben) würden Sie gerne einen Abend verbringen? Diego Maradona
Ihr Lieblingshobby? Kochen
WORDRAP MIT MICHAEL KLEMENT
Meinen Kaffee trinke ich am liebsten… schwarz.
In den nächsten zehn Jahren möchte ich unbedingt… gesund & bescheiden bleiben.
Morgen- oder Abendmensch? Morgenmensch
Welches Buch liegt auf Ihrem Nachttisch? TCM – für jeden Tag
Nehmen Sie gerne Risiko? evaluierbares – jederzeit
Wenn Sie zehn Millionen Euro im Lotto gewinnen würden, was machen Sie damit? Mich an einem Weingut beteiligen und in Start-ups für Bildung investieren.
„Ein eigener EnergieThink-Tank unter der Leitung von Franz Kollitsch beschäftigt sich mit der Frage der dezentralen Energieversorgung.“
höherer Stellenwert zukommt. Grundstück und Architekt, mehr brauch ich nicht – das ist vorbei.
Bei Micro-Wohnungen mit 35 Quadratmetern führt wahrscheinlich kein Weg daran vorbei? Sind Micro-Wohnungen angesichts steigender Grundstücks- und Baupreise der Weisheit letzter Schluss?
Für temporäres Wohnen ja. Es wird immer einen Bedarf an Micro-Wohnungen geben. Studenten, als Übergangslösung nach einer Trennung – hier sehe ich einen Bedarf nach schnell verfügbaren Micro-Wohnungen. Aber mit Familie wird’s schwierig.
Die Immobilienbranche steht in der Pflicht, Stichwort ESG und Taxonomie-VO. Ist die heimische Immobilienwirtschaft ausreichend darauf vorbereitet? Kommt die Nachhaltigkeitswende bei Immobilien?
Dass die Immobilienbranche durch Errichtung, Bewirtschaftung, Umbau und Abriss einen großen Anteil zum globalen CO2-Ausstoß beiträgt und deshalb ein enormes CO2-Einsparpotenzial bietet, ist ein Faktum. Daher sollte Nachhaltigkeit, spätestens im Jahr 2021, in den Werten jedes professionellen Projektentwicklers verankert sein. Auch wirtschaftlich hat sich die Nachhaltigkeit bereits durchgesetzt und jeder der darauf, bewusst oder unbewusst, nicht gesetzt hat, wird einen Teil seines Profits im Exit abschreiben müssen. European Green Deal & EU-Taxonomie werden definitiv die neuen Trends und lösen endlich das Modewort Digitalisierung ab, das spätestens seit Corona überall angekommen ist.
Immobilien Tokens – werden BlockchainNetzwerke die Immobilienwirtschaft verändern?
Da wir bis dato ausschließlich mit institutionellem Kapital als Partner und Endinvestoren Erfahrungen hatten, gab es bisher noch keine Anknüpfungspunkte. Für zukünftige Kapitalstrukturen, neben der klassischen Struktur Fremdkapitel (beispielhaft Banken) und Eigenkapital, könnte ich mir eine solche Verbriefungsstruktur aber als alternative Finanzierungsmodelle vorstellen. In den nächsten 36 Monaten wird hier viel Bewegung in den Markt kommen. Aktuell sehe ich Immobilien Tokens mehr im privaten Bereich als Vermögensaufbau bzw. Diversifikationsmöglichkeit.
Wie ist es, mit zwei starken Eigentümern im Nacken zu arbeiten?
Ohne Kollitsch und Krause wäre Invester und jetzt die United Benefits Holding niemals so erfolgreich geworden. Neben dem starken Netzwerk, von dem das Unternehmen von Beginn an profitiert hat, sind es auch heute noch ihre Visionen und Detailanalysen, die als wichtiger Bestandteil des Unternehmens gelten.
