COVID-19-MIETZINSMINDERUNGEN

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Georg Flödl ist geschäftsführender Partner von Funk Immobilien und bereits mehrere Jahre in unterschiedlichen Funktionen in der Immobilienbranche tätig. Flödl ist Mitbegründer der ÖVI Young Professionals.

COVID-19 – Mietzinsminderungen: Lösungen (nicht) in Sicht

Kommentar: Georg Flödl

Die Corona-Pandemie bzw. ihre Folgen verschonen auch die Immobilienwirtschaft nicht. Die Frage, inwieweit Geschäftsraummieter, die von der behördlich verfügten Schließung u.a. von Geschäften und Lokalen betroffen sind, zu einer Mietzinsbefreiung bzw. -minderung berechtigt sind, hat medial eine breite Aufmerksamkeit erfahren. Einschätzungen namhafter Juristen in Verbindung mit allgemeinen Informationen der WKO, nicht zuletzt unterstützt von einer Aussage der Justizministerin, vermitteln den Eindruck, dass sich viele Vermieter auf den Totalausfall von Geschäftsmieten einstellen müssen.

Der verkürzte Schluss, dass Geschäftsraummieter im Bereich des Handels, der Dienstleistungsunternehmen und der Freizeit- und Sportbetriebe, deren Betriebsstätten unmittelbar von der „Sperrverpflichtung“ gemäß der Verordnung über vorläufige Maßnahmen zur Verhinderung der Verbreitung von COVID-19 betroffen sind, jedenfalls einen gänzlichen Mietzinsbefreiungsanspruch hätten, ist aus Sicht von ÖVI-Experten unzutreffend. Es wird im Einzelfall zu prüfen sein, inwieweit dem Mieter nicht doch eine beschränkte Brauchbarkeit zufällt, die einen gänzlichen Mietzinsentfall ausschließt (z.B. Backoffice für den Onlineverkauf, Zustell- und Lieferdienste, Lagerfunktion).

Strittig ist zudem, ob auch Geschäftsraummietern, die von der zitierten Verordnung nicht unmittelbar betroffen sind, ein gewisses Maß an Mietzinsminderung zukommen könnte, weil etwa Mitarbeitern Home-Office nahegelegt wurde.

Judikatur des Obersten Gerichtshofs fehlt (noch)

Zu den zitierten Bestimmungen des ABGBs gibt es leider (oder besser gesagt mangels Anlässe erfreulicherweise) keine aussagekräftige Judikatur des Obersten Gerichtshofs. Es wird Aufgabe des OGHs sein, hier mit Leitentscheidungen die Grundlagen für die Abwicklung von streitigen Fällen zu schaffen. Doch bis dahin vergehen wohl noch Monate, wenn nicht sogar Jahre.

Vermieter und Mieter könnten die Empfehlung der immobilienwirtschaftlichen Spitzenverbände in Deutschland als Vorbild nehmen:

Gemeinsam durch die Krise wird als Auftrag verstanden, die Belastungen Hälfte-Hälfte auf Mieter und Vermieter gleichermaßen aufzuteilen. Dass in den ersten Wochen der Pandemie noch keine Entscheidungen getroffen wurden, ist verständlich. Jetzt aber, nachdem das wirtschaftliche Leben wieder allmählich Fahrt aufnimmt, sollten die Gespräche zwischen den Vertragspartnern von Bestandsverträgen nicht unnötig hinausgezögert werden. Mittlerweile ist auch in etwa einschätzbar, welche staatlichen Hilfsleistungen überhaupt zur Verfügung stehen. Natürlich gibt es auch dort allzu viele unbekannte Faktoren (Stichwort Schadensminderungspflicht). Im Interesse aller Beteiligten sollte es sein, rasch für Klarheit zu sorgen – ohne langwierige gerichtliche Auseinandersetzungen.