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Los parques industriales en México como detonadores de crecimiento Dra. Claudia I. Ávila Connelly, Directora General de la AMPIP
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os parques industriales en México surgen a partir de una nueva demanda de ocupación de espacios industriales en la frontera con Estados Unidos, impulsada principalmente por el surgimiento del programa maquilador en los 60. Como una política pública del gobierno mexicano para generar empleos, el programa maquilador se basó en el otorgamiento de incentivos fiscales y facilidades aduaneras, para atraer empresas de manufactura de origen extranjero, intensivas en mano de obra. Desde entonces, los parques industriales han evolucionado hasta convertirse en desarrollos inmobiliarios de clase mundial, al ir más allá del arrendamiento de edificios industriales, al contar con servicios de valor agregado. En aquella época, las empresas internacionales buscaban terrenos en venta, para construir sus propias plantas. Con el surgimiento de la globalización, la competencia en los mercados se hizo más intensa, impactando a la baja, los márgenes de utili-
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dad. Fue entonces cuando el mercado dio un radical giro hacia el arrendamiento. Las empresas ya no querían asumir el riesgo inmobiliario, prefiriendo la renta de los inmuebles. Esta nueva tendencia empujó a los desarrolladores a buscar nuevas alternativas de financiamiento, para acompañar las grandes inversiones de empresas globales. Fue entonces cuando aparecen los fondos de inversión, como nuevos jugadores en el mercado inmobiliario industrial en México. Hoy en día, los parques industriales en México son parte de la infraestructura estratégica del país para atraer inversión extranjera directa, ya que sin parques, difícilmente aterrizan las empresas. Se han convertido entonces, en una determinante. Pero su competitividad no es aislada; más bien es un complemento a otras condiciones del ambiente, que deben existir para que un estado o una región sea atractiva para la inversión. Nos referimos principalmente a la conectividad, a la disponibilidad de talento y factibilidad de servicios
básicos, costos de producción, proveeduría, estabilidad social y facilidad en los trámites y permisos, entre otros aspectos, además de las ventajas propias del país, como la ubicación geográfica y la red de tratados de libre comercio con 43 países. Como el organismo empresarial líder de los desarrollados industriales en el país, la Asociación Mexicana de Parques Industriales (AMPIP) busca apoyar a los parques industriales que representa, a ser más competitivos. En este sentido, desde hace algunos años, la AMPIP, promueve la implementación de mejores prácticas en materia de calidad en la infraestructura, seguridad y sustentabilidad. Esto, porque creemos que uno de los factores claves de éxito de un parque industrial, es la diferenciación a través de servicios de valor agregado que permitan a los usuarios operar en óptimas condiciones, con la certeza de brindar continuidad de sus negocios. De ahí el éxito de los parques industriales, como negocios inmobiliarios en México.
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Parques industriales abonan al ordenamiento urbano y manufacturero Por Joaquín Vázquez M.
de equipos para combatir incendios, construcción e instalaciones eléctricas y de agua.
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os parques industriales por ubicarse en zonas delimitadas específicamente para la manufactura, almacenamiento o distribución de productos contribuyen en buena medida al ordenamiento de las ciudades mexicanas, como no ocurre en las colonias o barrios o zonas caracterizadas por agrupar factorías de todo tipo y de manera sumamente desordenada. Las instalaciones adecuadas para la manufactura rompen con el estereotipo de los conjuntos fabriles del país. O cuando menos los parques no afectan al orden de las ciudades – en cuanto a tráfico, emisiones contaminantes, daño a las vialidades y proliferación de fondas, puestos de tacos y de todo tipo de productos para trabajadores y empleados dañinos para su salud--, además de contar con seguridad, control de acceso de personas y vehículos y no tener que estar borrando y repintando constantemente los grafitis y la incesante propaganda política de todos los partidos. Además de por supuesto, la oferta de bares, cantinas y prostitución y el ser objeto recurrente de los inspectores de uso de suelo, de agua,
El escenario típico de la zonas de fábricas tradicionales mexicanas –Industrial Vallejo, Naucalpan, Tlalnepantla, Toluca, Lerma y tantos ejemplos más en todo el territorio nacional-generan alta inseguridad, propician muchos accidentes y enfermedades gastronómicas y de las vías respiratorias que promueven el ausentismo, baja productividad, escasa rentabilidad y escasas posibilidades de desarrollar cadenas productivas eficientes. El proceso de industrialización del país ocurrió de forma caótica a finales del siglo XIX y principio del XX con la instalación de la Consolidada en Peralvillo, Fundidora Monterrey, las cerveceras y sus factorías de botellas y corcholatas, de Altos Hornos de México en Monclova e Hylsa en Monterrey. Todas esas instalaciones estaban enclavadas en zonas habitacionales o, como en el caso de Fundidora Monterrey donde la antigua Maestranza fue absorbida por la mancha urbana de una de las ciudades icónicas de la industrialización del país y eso fue precisamente una de las razones de su desaparición y que hoy se conserva como parque y centro de convenciones y exposiciones. Antecedente de los parques industriales y del gobierno por resolver esa problemática del enclave industrial dentro de la zona habitacional ocurrió con la construcción de Ciudad Sahagún, en el estado de Hidalgo, al iniciar la década de los cincuentas, al edificar los conjuntos habitacionales separados, pero relativamente cerca de las tres plantas de ensamble de autos, camiones de carga, autobuses carros de ferrocarril y maquinaria textil. La norma mexicana de Parques Industriales NMX-R-046-SCFI-2011 establece su instalación en un predio mínimo de 10 hectáreas y de reserva semejante, la vigencia de todos los per-
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misos para uso industrial, de la infraestructura urbana incluidas las áreas verdes y el abasto de servicios básicos como agua, energía eléctrica, drenaje, recolección de basura y manejo especial de residuos tóxicos, inflamables y explotables, además de vialidades amplias, zonas de estacionamiento, instalaciones de carga y descarga, al igual que de un reglamento interno. Las telecomunicaciones constituyen herramienta de primera necesidad para todas las empresas, puntualmente las que interactúan en mercados internacionales o globales, aspecto que los inversionistas constructores observan en su evolución tecnológica a efecto de disponer de sistemas que abonen a favor de los propietarios y arrendadores de los predios. La ubicación de los parques de manufactura debe tener accesos cercanos a carreteras, autopistas, terminales ferroviarias, aduanas y en algunos casos a aeropuertos y puertos marítimos. Su urbanización, además de ser limpia y amplia, debe estar despejada de baches, topes y contar con la nomenclatura y señalización de sus avenidas. La Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados cuenta con un programa de certificación de estos desarrollos inmobiliarios, en la perspectiva de garantizar las condiciones óptimas para las operaciones fabriles. Las condiciones laborales de los trabajadores, empleados y directivos al interior de los parques industriales, la toma de sus alimentos en condiciones de salud y en comedores o espacios adecuados, su traslado peatonal o en vehículos y el portar identificación y uniformes acordes a sus funciones, representan factores de una mejor calidad de vida. Para el ordenamiento de múltiples urbes del territorio nacional, la gran mayoría con trazas que corresponden a la época virreinal como es el caso de Guanajuato, Querétaro, Michoacán, Aguascalientes, San Luis Potosí y desde luego que la zona metropolitana de la ciudad de México, los parques industriales constituyen un excelente soporte para la desconcentración de las actividades industriales.
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• Instalaciones y factorías cumplen con la Manifestación de Impacto Ambiental.
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aliados de la sustentabilidad
Por Joaquín Vázquez M.
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n los parques industriales todos, constructores-administradores e inquilinos, observan obligatoriamente la entrega de la Manifestación de Impacto Ambiental y portan constancia de la autorización oficial en materia de riesgo ambiental. En la construcción de un centro reservado de manufacturas hay una serie de actividades que pueden afectar las condiciones ambientales anteriores del lugar y de la región, tales como desmonte, deforestación, compactación del suelo, obstrucción de ríos o canales, hacia la flora y la fauna del sitio, de ductos o al aprovechamiento de recursos naturales, renovables o no renovables. Los alrededor de 250 parques industriales miembros de la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados son observantes de la Manifestación de Impacto Ambiental, MIA, y de forma casuística deben cumplir con los requerimientos y las observaciones para eliminar o mitigar el posible impacto al sistema ecológico del sitio. Hay en nuestro país inversionistas que han rebasado la normatividad ambiental y creado parques industriales verdes y sustentables que abonan a favor de la naturaleza, del medio ambiente y de la salud de las personas.
• Clasificación de Parques Industriales Verdes y Sustentables que superan la normatividad de protección al medio ambiente. también es obligatorio el estudio técnico del impacto ambiental, empero la complejidad y laxitud de las autoridades en esas zonas es altamente permisible, de allí que el contraste entre una fábrica en un parque industrial y en prácticamente cualquier barrio urbano sea tan evidente. Por sus características, la industria es en buena medida, la responsable de la contaminación en el mundo y de los efectos consecuentes como el cambio climático, el calentamiento del planeta, la polución de la atmósfera y tantos efectos más que amenazan a nuestro mundo. Todas las acciones del hombre y sus industrias que aprovechan recursos naturales, que producen algún residuo, sea o no peligroso, emiten gases a la atmósfera o vierten líquidos que pueden afectar el medio ambiente. Los administradores de los parques industriales están obligados a constatar ante las autoridades federales de la Semarnat, de la PROFEPA y estatales y municipales en su caso, que todas y cada una de sus empresas inquilinas cuenta con su Manifestación de Impacto Ambiental. Las ramas industriales que son las principales compradoras o arrendatarias de terrenos en los parques industriales corresponden en primer lugar a la industria automotriz, de servicios de logística, eléctrico-electrónica, centros de distribución, química, plástico y petroquímica, metal mecánica, aeroespacial, de alimentos y bebidas, textil y de vestir, equipo médico, papel y cartón, aparatos domésticos, construcción, farmacéutica, entre otros. La diversidad de productos, procesos, utilización de materias primas de alto riesgo
implican que prácticamente cada conjunto industrial realice su análisis de impacto ambiental, habida cuenta de que las condiciones climáticas entre, por ejemplo, las regiones semiáridas de Chihuahua y del norte del país –en Ciudad Juárez se constituyó el primer parque industrial de México con empresas maquiladoras— que son diametralmente diferentes de las costas y valles del sur y el sureste del territorio nacional. La clasificación de impacto ambiental tiene diversidad de orígenes y consecuencias, ya que puede ser positivo o negativo, directo o indirecto, acumulativo, sinérgico (cuando el efecto conjunto de impactos de fuentes diversas provoca mayor incidencia que los impactos individuales), residual, temporal o permanente, reversible o irreversible, continuo o periódico. Finsa Iztapalapa fue el primer parque industrial verde en México (PIV), reconocimiento que data de junio de 2013 y que fue seguido por el Vie Verte y el de Intermex Carolina. La acreditación reconoce acciones de cumplimiento y superación de la normatividad vigente, tanto nacional como extranjera, de manera continua, mejorando procesos, equipos, sistemas tales como reducción de los consumos de agua, ahorros de energía, aplicación de energías alternativas y evidenciar menos emisión de contaminantes. Los parques sustentables tienen mayores exigencias para su clasificación, bajo tres criterios básicos: acreditar su certificación PIV, cumplir al cien por ciento con la NMXR-046-SCFI-2011 y el Certificado de Calidad Ambiental de la Procuraduría Federal de Protección al Ambiente. En 2013 Finsa Iztapalapa fue el primero en obtener la acreditación de Parque Industrial Sustentable.
Por ser requisito indispensable de la NOM federal que regula y controla ese tipo de instalaciones de producción almacenamiento y distribución de miles y miles de productos, es de suponer que los otros 350 parques existentes en el país y que no están afiliados a la AMPIP asumen también el compromiso a favor del medio ambiente. Para los conjuntos industriales de barrios y colonias
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