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INGENIERO WILFREDO ALVARADO:
El Ingeniero Wilfredo Alvarado, Presidente de la firma Ingenieros Valuadores S.A., se ha desempeñado —entre otras actividades vinculadas con la CBR— como catedrático en el Diplomado que imparte la Cámara, donde impartió clases de Valuación de Inmuebles, específicas para corredores inmobiliarios. Hombre de dilatada trayectoria profesional y amplio conocimiento sobre todo cuanto tiene que ver con el mercado de los Bienes Raíces, concedió la siguiente entrevista a Excelencia Empresarial.
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—¿De qué manera se integró su empresa a la entonces denominada Cámara de Corredores de Bienes Raíces, y por qué motivos? —Ingenieros Valuadores S.A. tenía pocos años por entonces, alrededor de ocho. Por razones profesionales, conocíamos a casi todos los que integraban la Cámara. Y el por qué se hizo es muy claro: como valuadores —además de hacer corretaje en casos especiales— somos un eslabón en la cadena del negocio inmobiliario. Una vez integrados en la Cámara hemos participado activamente y, en lo personal, me tocó participar en varias Juntas Directivas.
—A su entender, ¿cómo ha evolucionado el mercado de bienes raíces en Guatemala durante las tres décadas de vida de la Cámara? —Evolucionó en dos aspectos. El primero, la profesionalización del corredor inmobiliario, que en la actualidad es, más que eso, un asesor con conocimientos en Registro de la Propiedad Inmueble y en todos los aspectos legales y contables relacionados al negocio. Esto se logró gracias a los cursos que imparte la Cámara sistemáticamente. Por ello, el corredor de hoy día es más profesional que el de antaño. Segundo aspecto: que en estos 30 años se ha pasado por varios ciclos de demanda/oferta/saturación, lo que en nuestro lenguaje describe los altibajos del mercado inmobiliario.
—¿Cómo se podría explicar, sencillamente, la existencia de esos ciclos que usted señala? —Ha habido varios, y en su momento histórico cada uno tuvo una importancia especifica, tanto en lo positivo como lo negativo. Paradójicamente, hubo eventos negativos que afectaron positivamente el mercado inmobiliario local. El ciclo es positivo si el valor sube, existe mayor oferta de proyectos, se incrementa el empleo en la Construcción, se generan más créditos y todo ello motiva la aparición de negocios relacionados con los inmuebles. Existe una motivación positiva por comprar Bienes Raíces. Posteriormente existe una saturación de demanda, por las razones más adelante expuestas, lo cual da por cerrado un ciclo y se entra en un periodo de estabilidad, para luego empezar de nuevo otro nuevo ciclo.
—¿Cuáles son los factores que determinan que se inicie o desacelere un ciclo como el que usted acaba de describir? —Esos factores se generan fuera del medio inmobiliario en sí, incluso hasta algunos de ellos son externos a Guatemala. Y en algunos casos, son razones negativas. Entre tales razones tenemos el clima político, tanto local como externo. En el caso del clima político interno, por ejemplo, los años del conflicto armado desmotivaron al inversionista. Prácticamente el mercado era de consumidores finales que necesitaban satisfacer necesidades propias.
—¿Y en cuanto a los factores externos? —En este caso, hace unos 30 años era claro que el inversionista local dependía mucho del clima político en Estados Unidos, Europa y países vecinos para invertir en Guatemala. Se llegaba al colmo que, para los años electorales en USA, se paralizaba la inversión para «ver que pasaba»… Era ver si ese nuevo gobierno apoyaría a Guatemala. Igual fue en las elecciones de países vecinos como El Salvador, donde lo que se esperaba
era constatar si el nuevo gobierno sería de izquierda o derecha, para entonces animarse a invertir. Otra de las razones fue la inestabilidad económica, interna y externa, en las décadas de 1980 y 1990. Pero por el contrario, cuando nuestra moneda cambió drásticamente en relación al dólar, ello favoreció al negocio inmobiliario, ya que el inversionista no deseaba mantener dinero ahorrado en moneda local, porque podría perder su valor y empezaba a invertir en Bienes Raíces, haciendo que la oferta existente en aquel momento disminuyera y por ende subieran los precios y se promoviera la construcción de nuevos proyectos. Es más: antes se trabajaba exclusivamente en quetzales, pero a partir de aquel momento a la fecha, se trabaja en dólares.
—¿Hubo alguna otra razón, además de las mencionadas? —Otra razón que marcó ciclos en la demanda/oferta, y aunque fuera de tema negativo motivó a los inversionistas a invertir en BienesRaíces, puesto que son algo tangible y palpable, fue el cierre de bancos y financieras locales. Ante ello, el público prefería comprar inmuebles a tener sus ahorros en instituciones de Guatemala. Pero, en algunos casos la gente trasladaba sus ahorros a bancos del extranjero, dando lugar con ello a otro fenómeno, que se vería en pocos años.
—Y en el caso de eventos como fueron la quiebra de bancos y la burbuja inmobiliaria en USA, ¿de qué manera fueron afectando el mercado en Guatemala? —A esto me refería, específicamente, cuando en un principio hablaba acerca de que eventos negativos a veces ocasionan resultados positivos, pues retornan capitales nacionales que estaban en el extranjero y ello incrementa la inversión en Bienes Raíces.
—Empresas como la suya, con tantos años en el negocio, ¿en base a qué elementos consiguen determinar la existencia de un alza o baja en el mercado? —Hay varias señales. Por ejemplo, la más obvia es que aparecen muchas personas vendiendo Bienes Raíces; aparecen nuevas empresas. En este punto es que me quiero referir a la gran aportación de la Cámara de Bienes Raíces al medio, porque se ha capacitado y acogido a muchas personas que deseaban estar en este negocio, ofreciéndoles un Código de Ética común, intercambio de información útil, apertura a congresos y asociaciones internacionales, etcétera. Y esto es lo mas valioso de la Cámara a lo largo de sus tres décadas: aproximadamente 180 asociados y más de mil exalumnos de los diplomados que se han impartido hasta la fecha. Otra señal es que aparecen muchos proyectos en oferta, compitiendo no sólo por precio, sino también por ubicación, acabados y, lo mas importante: estar al día de los gustos y exigencias del mercado en ese momento, ya que esto también varía con los ciclos.
—¿Podría dar un ejemplo sobre ese tipo de variaciones? —Por supuesto. Hará unos 20 años no se pensaba en parqueo para visitas dentro de un proyecto de apartamentos. Ni se consideraban las áreas comunes, tales como gimnasio, piscinas, espacios verdes y para actividades sociales, todo lo cual al día de hoy es un estándar. Otro indicio del mercado inmobiliario en ascenso es la aparición de nuevos medios de publicidad como revistas, páginas Web, programas televisivos o radiales. Y también la aparición o crecimiento de comercios dedicados a proveer acabados, decoración o accesorios para bienes inmuebles.
—¿Qué podría decir sobre la tasa de retorno que han generado los Bienes Raíces en Guatemala? —Depende del tipo de inmueble, pues cada uno tiene su propio ciclo. Es decir que no es lo mismo alquilar un apartamento que una oficina o una ofibodega. Cada mercado es individual. En Ingenieros Valuadores S.A. llevamos un récord por cada tipo de inmueble, y podríamos decir que la tasa de retorno varia del cuatro al siete por ciento, aunque la gran rentabilidad en comparación con depósitos o inversiones monetarias radica en la plusvalía que se obtiene con el tiempo, la cual tampoco es la misma para todos los inmuebles.
*La presente entrevista con el Ingeniero Wilfredo Alvarado fue publicada en 2012, en la edición Nº 12 de Excelencia Empresarial. Por considerarla con vigencia y de mucho interés para los lectores de 2021, la incluimos en esta nueva edición.
