casa&ufficio aprile 2023

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CARTIGLIANO: bicamere/tricamere di mq 100, con grande cantina e garage per moto e biciclette. Parzialmente ristrutturato. Classe G. € 64.000.

LORIA: su palazzina di nuova costruzione di sole 4 unità, app.to tricamere, al p. terra con giardino su 3 lati, garage doppio. Cl. A++. € 250.000. Disponibile anche il piano 1° con terrazzo abitabile, ottima tipologia costruttiva, finiture di pregio, ambienti molto luminosi.

CASSOLA: nuovo mini al p. 2° ed ultimo con terrazzo abitabile, bagno finestrato, ottimi spazi abitativi, riscald. a pavim. Garage di 25 mq. Cl. C. € 90.000.

CASONI DI MUSSOLENTE: su palazzina di 3 unità, ristrutturata, proponiamo appartamento bicamere anch'esso completamente ristrutturato, composto da ampia zona giorno, 2 camere matrimoniali, garage, cantina e posto auto esterno. Cl. A. € 185.000.

PREZZO RIBASSATO

CASSOLA: terreno edificabile di 900 mq con la possibilità di edificare 700 mc, ideale per realizzare una abitazione singola o una bifamiliare. € 58.000.

casa & UFFICIO ®

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Anno 21° • N. 221 - APRILE 2023

Direttore Responsabile

Francesca Battocchio

Progetto e coordinamento editoriale CompColor

Redazione:

L’immobiliare casa&ufficio

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Bassano del Grappa - in prima periferia ovest, affittasi ad uso transitorio, nuovo mini ammobiliato al piano terra con ingresso indipendente. L'immobile è composto da luminoso soggiorno con angolo cottura a induzione, camera da letto, bagno finestrato con box doccia. Utenze attive intestate al proprietario. Classe energetica D. Euro 450. 2279B- INFOALLOGGI.IT - Tel. 0424 529869 - arca@infoalloggi.it

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IMMOBILIARE SALBEGO

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L’Agenzia Immobiliare Salbego ha come missione aiutare i proprietari di casa a vendere il proprio immobile ad un prezzo corretto, nel minor tempo possibile e senza correre rischi. Riusciamo a raggiungere i nostri obiettivi grazie a una valutazione preliminare dell’immobile oggetto di vendita, ad una accurata analisi di marketing e a una sua successiva pubblicizzazione compresa la condivisione con le altre agenzie immobiliari presenti nel territorio. Grazie alle nostre procedure, gli acquirenti si trovano di fronte a degli immobili preventivamente selezionati e controllati così da poter comprare in totale serenità. Inoltre siamo da sempre associati FIAIP (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali) che ci consente di essere sempre aggiornati e ci permette di offrire un alto standard qualitativo a tutti i nostri clienti.

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Con questa rubrica abbiamo l’intenzione di fornire ogni mese delle informazioni inerenti le materie immobiliare, condominiali e fiscali. Inoltre, avete la possibilità di inviarci le vostre domande all’indirizzo info@immobiliaresalbego.it che verranno pubblicate nell’edizione successiva.

Luca di Bassano del Grappa

La disdetta del contratto di locazione può provenire da un terzo?

Per impedire il tacito rinnovo del contratto di locazione, è necessario inviare al conduttore la disdetta tramite raccomandata.

Lo scopo è quello di mettere a conoscenza l’inquilino della volontà del proprietario di rientrare in possesso del proprio immobile.

Tale comunicazione può essere inviata anche da un terzo, purché incaricato, anche verbalmente, dal locatore.

Su questo argomento il Tribunale di Roma ha emesso la sentenza n°15486/2022.

Nel caso in questione un ente, proprietario dell’immobile, aveva inviato una raccomandata di disdetta al conduttore per tramite del suo vicepresidente. Il conduttore si opponeva perché a suo avviso la disdetta non era efficace essendo stata inviata da un soggetto non identificato nel contratto di locazione e di cui non si potevano verificare i poteri di firma.

Il Giudice, nella sentenza, sostiene che il conduttore deve ricevere la disdetta tramite raccomandata, ma non è necessario che provenga direttamente dal locatore. Infatti egli può delegare un terzo, anche in forma verbale. Pertanto non è stata accolta la tesi del conduttore e la disdetta è stata considerata valida.

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APPARTAMENTO BICAMERE, già locato, al 1° ed ultimo piano. Ingresso, soggiorno con angolo cottura e accesso al terrazzo dotato di caminetto per barbecue. 2 camere e un bagno con vasca. Nell'interrato cantina e posto auto coperto. Classe G. € 79.000.

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Botanica per tutti

a cura del Prof. Massimo Caneva

Rampicanti con fiori

le dai meravigliosi colori nelle molteplici gradazioni del rosso prima di perdere le foglie preparandosi ad affrontare i freddi invernali.

Questo secondo capitolo lo dedico alle piante rampicanti che producono una profusione di fiori dai colori più diversi. La volta scorsa ci siamo soffermati sul comportamento di piante che si arrampicano grazie alle radici avventizie, ai viticci e alle ventose che si sviluppano lungo i rami e che consentono le scalate più incredibili. Abbiamo anche messo in luce la bellezza di questi vegetali che possono ricoprire di un perenne manto verde intere pareti (Ficus pumila) o trasformarsi in un manto autunna-

Per questo articolo ho scelto di approfondire la conoscenza di altri tre rampicanti iniziando dal gelsomino e operando un’opportuna distinzione tra il vero gelsomino (Jasminum officinale) e il falso gelsomino o rincospermo (Trachelospermum jasminoides). Entrambi producono una cascata di fiori imbutiformi bianchi, profumatissimi, e sono in grado di coprire intere pareti. Ormai non c’è giardino che non sia abbellito da una pianta di falso gelsomino che ogni primavera dona l’abbondanza dei suoi fiorellini imbutiformi dal profumo intensissimo. Lo si può utilizzare anche per formare siepi impenetrabili dato che è sempreverde e lo si può far crescere lungo i supporti più diversi. Pianta resistentissima, sopporta l’inquinamento e tollera agevolmente il freddo invernale.

Al genere Jasminum appartengono alcune centinaia di specie tra cui si contano delle piante rampicanti e delle piante arbustive. In genere i fiori sono di dimensioni ridotte e di colore prevalentemente bianco.

Giova forse ricordare che invece non appartiene al genere Jasminum una pianta che è nota quasi esclusivamente per la lirica che le dedicò Giovanni Pascoli intendendo celebrare le nozze dell’amico

Raffaele Briganti:

E s’aprono i fiori notturni, / nell’ora che penso ai miei cari. / Sono apparse in mezzo ai viburni / le farfalle crepuscolari. Il gelsomino notturno (Cestrum nocturnum) infatti appartiene alla famiglia delle Solanaceae e ha la caratteristica di aprire i suoi piccoli e profumatissimi fiori bianchi nelle ore notturne.

Passiamo ora a un rampicante che presenta i suoi fiori in bellissimi grappoli e che consente di formare pergolati di un aspetto davvero eccezionale. Intendo riferirmi al glicine (Wisteria spp.) , una pianta rampicante che quanto a presenza ornamentale ha ben pochi concorrenti. Appartiene alla famiglia delle Fabaceae

Gelsomino (Jasminum officinale)

Glicine (Wisteria spp.)

(o Leguminose) e deriva il suo nome da quello dei Gaspare Wistar, uno studioso americano di anatomia. Il senso di avvolgimento intorno a un qualsiasi supporto può essere orario (W. floribunda) o antiorario (W. Sinensis). Sono piante dalla vita lunghissima e possono arrivare a occupare superfici davvero incredibili. Le foglie sono caduche e i fiori vanno dal bianco al rosa e al viola. Producono legumi i cui semi sono tossici, come del resto l’intera pianta. Preferisce posizioni soleggiate, è molto resistente e necessita di una potatura speronata annuale prima della fioritura (lasciando uno sperone con alcune gemme ai rami di un anno), poiché solo così si riesce a contenerne l’esuberanza e a favorire la direzione di sviluppo desiderata, impedendo che i rami volubili si insinuino in modo inestricabile e dannoso tra le reti o le recinzioni varie. Meravigliose le infiorescenze a grappolo che in qualche caso raggiungono il metro. Passiamo ora a un altro interessante rampicante, la Bignonia, presente in molte specie e varietà. Per anni ne ho posseduto un esemplare che poi mi sono deciso a eliminare perché diventato troppo ingombrante. Solo allora mi sono reso conto della caparbietà con cui era attaccato alla vita e ancora oggi, dopo tanto tempo, qua e là qualche piccolo getto si presenta ancora reclamando di essere accettato e allevato. Una forza e una determinazione davvero incredibili! La famiglia è quella delle Bignoniaceae, è una caducifoglia e le foglie pennate sono formate da foglioline lanceolate a margine dentellato. Produce fiori riuniti in mazzi per tutta l’estate e, grazie al robustissimo apparato radicale, mostra uno sviluppo straordinario aderendo con viticci muniti di ventose a tutte le superfici con cui viene in contatto. Se ne contano centinaia di specie, ma la più diffusa è la Bignonia capreolata (Campis radicans). Anche questa è una pianta che va potata con severità, anche due volte all’anno, in primavera e a fine estate, accorciando tutti i rami per conferirle un portamento più compatto e ordinato. La moltiplicazione va fatta per talea o per seme.

Concludo fornendo alcune informazioni su un rampicante, la Passiflora (Passiflora spp.), che produce fiori particolarmente interessanti e frutti commestibili. Può essere considerata a ragione la regina dei rampicanti per la spettacolarità dei fiori e per la velocità con cui ricopre reti e pergolati sviluppandosi in ogni direzione. Ne ho fatto la prova alcuni anni fa interrando una piantina lungo il confine con il mio vicino. Si è sviluppata una pianta che con incredibile velocità ha ricoperto la rete e ha anche prodotto dei magnifici fiori cui sono seguiti i frutti. Ha foglie palmate, decidue, e se ne contano molte varietà che producono fiori dai colori diversi. Si arrampica servendosi di viticci grazie ai quali è in grado di rivestire intere pareti che le consentano di aggrapparsi per la presenza di qualche sostegno a cui aderire. Proviene dall’America centromeridionale o dalle aree asiatiche, ma non tutte le varietà producono frutti commestibili.

Ad attribuirle il nome fu Linneo che seguì un sugge

rimento dei Gesuiti che nella pianta avevano intravisto alcuni elementi tipici della passione di Cristo: i viticci ricordano la frusta della flagellazione, gli stili i chiodi, gli stami il martello e la corolla la corona di spine. Il fusto, particolarmente ramificato e sottile, può essere a sezione rotonda o poligonale ed è di un colore verde chiaro quando è ancora giovane. Foglie e fiori hanno dimensioni e colori diversi, a seconda della specie da cui dipendono anche la forma e la consistenza dei frutti che in genere si presentano come bacche della dimensione di una bella prugna che, immersi in una sostanza gelatinosa, contengono dei piccoli semi piatti, coriacei e di colore scuro.

Bignonia capreolata (Campis radicans)

Passiflora (Passiflora spp.)

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L’avvocato risponde

Inviateci le Vs. domande a: avvgiorgiolovato@gmail.com

Le risposte verranno pubblicate nell’edizione successiva del mensile casa&ufficio.

Quali sono le tipologie di regolamento condominiale disciplinate dalla normativa vigente?

Ai sensi dell’art. 1138 c.c. qualora in un edificio il numero dei condomini sia superiore a dieci deve essere formato un regolamento che disciplini: a) l'uso delle cose comuni; b) la ripartizione delle spese; c) la tutela del decoro dell'edificio; d) l'amministrazione.

Così testualmente l'art. 1138 c.c.: "Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione".

Il regolamento condominiale può assumere natura contrattuale ovvero assembleare.

Il regolamento contrattuale può essere predisposto dall’unico originario proprietario dell’edificio ed accettato al momento del rogito dai singoli acquirenti ovvero approvato all’unanimità dall'assemblea.

Il regolamento contrattuale disciplina quanto specificato alle lettere a), b), c) e d) che precedono; tale tipologia di regolamento può altresì contenere clausole limitatrici dei diritti di tutti o di alcuni condomini sulle unità abitative di proprietà privata o sulle cose comuni (può, ad esempio, essere inibita l’apertura di attività commerciali).

Il regolamento assembleare, invece, è approvato in sede assembleare dalla maggioranza dei condomini pari a 500 millesimi del valore dell’edificio. Il regolamento assembleare deve esclusivamente disciplinare le circostanze di cui alle lettere a), b), c) e d) che precedono.

Strada Scuole dell’Anconetta, n. 67 - 36100 Vicenza - Tel. 0444 514564 - 340 2167108

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Avv. Giorgio Lovato

Avv. Giorgio Lovato

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FOTOVOLTAICO E VINCOLO PAESAGGISTICO - ACCATASTAMENTO

FOTOVOLTAICO E VINCOLO PAESAGGISTICO:

posti a ristrutturazioni rilevanti, come già previsto dall’articolo 4, comma 1-bis, del decreto del Presidente della Repubblica n. 380/2001.

La valutazione richiesta per la tutela del vincolo paesaggistico non può, quindi, essere limitata all’ordinaria contrapposizione tra interesse pubblico e interesse privato; caso mai deve invece considerare tutti gli interessi pubblici coinvolti e favorire la soluzione che consente, se possibile, la realizzazione dell’intervento con il minor sacrificio dell’interesse paesaggistico, nella sua accezione puramente estetica.

Piano piano sta cambiando l’inquadramento del fotovoltaico in ambito paesaggistico, spinto anche dalla rinnovata apertura e maggior favore ad installare fonti di energia rinnovabili. Questa nuova stagione è stata ribadita dai recenti provvedimenti di liberalizzazione e semplificazione verso il fotovoltaico sugli edifici

Si assiste ad una specie di apertura nel considerare i pannelli fotovoltaici come normali elementi da installare su edifici, stante la loro diffusione e l’interesse nazionale alla transizione energetica.

Infatti a quanto pare non è più sufficiente rigettare l’autorizzazione paesaggistica sulla base della pura incompatibilità paesaggistica “estetica”, piuttosto si rende necessaria una valutazione più ampia di tutti gli interessi in gioco.

Si sta consolidando la concezione che tali impianti siano ormai normali e non più come elementi innovativi di disturbo. E tra gli interessi in gioco si è aggiunto il fabbisogno energetico nazionale, divenuto dal 2022 pienamente prioritario.

In questa direzione va la recente sentenza n. 222/2023 del TAR Toscana “Paesaggio ed esigenze energetiche”, nella quale ha sancito che il rifiuto di concedere l’autorizzazione paesaggistica, anche se parziale, deve essere giustificato in modo adeguato, esponendo le ragioni specifiche per cui si ritiene che un’opera non sia adatta ad essere inserita nell’ambiente circostante Sulla necessità di motivazione adeguata di incompatibilità paesaggistica del fotovoltaico va anche la sentenza TAR Brescia n. 358/2022. “ Tale giustificazione deve essere basata sull’analisi delle caratteristiche concrete dell’opera e sull’individuazione dettagliata degli elementi di contrasto e incompatibilità con il vincolo paesaggistico, quale bene oggetto di protezione.”

In particolare, le ragioni del diniego devono essere puntuali e analitiche se l’autorizzazione richiesta riguarda la realizzazione di impianti di produzione di energia da fonti rinnovabili, per i quali l’ordinamento esprime un chiaro favore. L’articolo 12 del decreto legislativo n. 387/2003 qualifica di pubblica utilità le opere per la realizzazione degli impianti alimentati da fonti rinnovabili, mentre l’articolo 11 del decreto legislativo n. 28/2011 stabilisce l’obbligo di integrare le fonti rinnovabili negli edifici di nuova costruzione e negli edifici esistenti sotto-

Generalmente si sta assistendo sempre più a valutazioni di autorizzazioni paesaggistiche favorevoli, che cercano di mitigare il disturbo innovativo apportato dai pannelli solari in certi ambiti tutelati. Si concede l’installazione dei pannelli solari, condizionati a prescrizioni che oscillano dalla posa obbligatoria integrata nelle falde di copertura, all’installazione di colore “rosso tegola” e perfino la posa a terra.

Tuttavia è importate trovare un equilibrio tra l’innovazione tecnologica e la tutela del paesaggio per arrivare ad una pianificazione energetica sostenibile che tenga conto delle esigenze di tutti e del nostro futuro comune.

ACCATASTAMENTO DELL’IMPIANTO FOTOVOLTAICO

Gli immobili ospitanti le centrali elettriche a pannelli fotovoltaici devono essere accatastati nella categoria catastale D/1 “opifici” oppure nella categoria D/10 “fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole” qualora sussistano i requisiti di ruralità. Nella determinazione della rendita catastale devono essere inclusi i pannelli fotovoltaici in quanto ne determinano il carattere di centrale e quindi di “opificio”. Per le installazioni fotovoltaiche poste su edifici o realizzate su aree di pertinenza, comuni o esclusive, di fabbricati o unità immobiliari censiti al catasto urbano, non sussiste obbligo di accatastamento come unità immobiliari autonome, in quanto assimilabili agli impianti di pertinenza degli immobili (vedi Circolare 19/12/2013, n. 36/E, punto 3).

È tuttavia necessario presentare la dichiarazione di variazione per rideterminare la rendita dell’unità immobiliare a cui è integrato, quando l’impianto ne incrementa il valore capitale (o la relativa redditività ordinaria) di una percentuale pari almeno al 15%.

In merito alle modalità con le quali valutare l’incremento della rendita catastale si rinvia alle “Linee guida per il classamento” degli impianti fotovoltaici, definite dall’Agenzia Entrate. Non hanno rilevanza catastale e costituiscono semplici pertinenze delle unità immobiliari, le porzioni di immobili ospitanti gli impianti di produzione di energia di modesta entità, in termini dimensionali e di potenza, come, ad esempio, quelli destinati prevalentemente ai consumi domestici. In particolare, non sussiste alcun obbligo di dichiarazione al catasto, né come unità immobiliare autonoma né come variazione della stessa (in considerazione della limitata incidenza reddituale dell’impianto) qualora sia soddisfatto almeno uno dei seguenti requisiti:

1) la potenza nominale dell’impianto fotovoltaico non è superiore a 3 kW per ogni unità immobiliare servita dall’impianto stesso; il fatto che l’impianto superi i 3Kw non determina automaticamente l’obbligo di accatastamento, se l’incremento di valore della rendita non supera il 15%;

2) la potenza nominale complessiva in kW non è superiore a tre volte il numero della unità immobiliari le cui parti comuni sono servite dall’impianto, indipendentemente dalla circostanza che l’impianto sia installato al suolo o sia architettonicamente o parzialmente integrato ad immobili già censito al catasto edilizio urbano;

3) per le installazioni al suolo, il volume individuato dall’intera area destinata all’intervento (comprensiva di spazi

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liberi che dividono i pannelli fotovoltaici) e dall’altezza relativa all’asse orizzontale mediano dei pannelli stessi è inferiore a 150 mc, in coerenza con il limite volumetrico stabilito dall’art. 3 del D.M. 28/1998, comma 3 lettera e).

Chi può accedere al Ritiro Dedicato Possono richiedere l’accesso al Ritiro Dedicato gli impianti che rispettano le seguenti condizioni:

• Potenza inferiore a 10 MW alimentati da fonti rinnovabili e non rinnovabili;

• Potenza qualsiasi per impianti che producono energia elettrica dalle seguenti fonti rinnovabili: eolica, solare, geotermica, del moto ondoso, maremotrice, idraulica (limitatamente agli impianti ad acqua fluente);

• Potenza apparente nominale inferiore a 10 MW alimentati da fonti non rinnovabili, compresa la produzione non imputabile delle centrali ibride;

• Potenza uguale o superiore a 10 MW, alimentati da fonti rinnovabili diverse dalle fonti rinnovabili citate in precedenza.

Non possono accedere al Ritiro Dedicato gli impianti fotovoltaici incentivati dal D.M. 5 luglio 2012 (quinto Conto Energia) o D.M. 5 maggio 2011 (quarto Conto Energia per soli impianti con Tariffa Onnicomprensiva) e gli impianti alimentati da fonti rinnovabili (non fotovoltaici) incentivati dal D.M. 18 Dicembre 2008, dal D.M. 06 Luglio 2012 e dal D.M. 23 Giugno 2016. Il Ritiro Dedicato, infine, non è compatibile con il servizio dello Scambio sul posto.

RITIRO DEDICATO (RID): COS’È

Consumare l’energia elettrica prodotta in autonomia dal proprio impianto fotovoltaico dà la possibilità a privati, aziende e PA di ottenere un risparmio consistente sulla bolletta da pagare al fornitore.

Il Ritiro Dedicato consiste nel cedere l’energia prodotta e non autoconsumata al GSE che funge da acquirente e intermediario tra il produttore e il mercato dell’energia. Si ha così il vantaggio di semplificare le procedure e contemporaneamente offrire una redditività più sicura rispetto ai prezzi che caratterizzano il mercato libero sulla Borsa, poiché offre prezzi minimi garantiti. Fondamentalmente il Ritiro Dedicato è una vendita di energia

Il contratto di Ritiro Dedicato ha durata annuale solare ed è tacitamente rinnovabile, indipendentemente dalla modalità con cui è richiesto. Inoltre, i produttori hanno la facoltà di recedere in ogni momento, inviando la disdetta direttamente dal portale informatico dedicato almeno 60 giorni prima dalla data dalla quale si intende recedere.

Il prezzo di ritiro e le tariffe per gli oneri di gestione Il prezzo di ritiro dell’energia da parte del GSE è definito dall’Autorità per l’Energia (ARERA) ed è pari al prezzo zonale orario, ossia il prezzo del mercato elettrico che varia in base all’ora nella quale l’energia viene immessa in rete e alla zona di mercato in cui si trova l’impianto. In questo caso il gestore di rete (es. ENEL) trasmette le misure al GSE, che poi paga il corrispettivo di vendita in base al prezzo zonale orario.

C’è la possibilità, però, di richiedere i prezzi minimi garantiti. Questi ultimi sono stabiliti annualmente dall’Autorità per l’Energia (ARERA) per tutti quegli impianti che:

• Sono a fonte rinnovabile, non incentivati con altri meccanismi di remunerazione, e sono di potenza fino a 1 MW;

• Sono fotovoltaici, incentivati, di potenza fino a 100 kW;

• Idroelettrici, incentivati, di potenza efficiente fino a 500 kW. In questo caso verrà garantito un prezzo di vendita minimo di base, aggiornato di anno in anno, che viene stabilito da ARERA, e che si differenzia per fonte e per quantità di energia ritirata su base annua.

Articolo elaborato da: Arch. Cristina Carraro e Ing. Gianfranco Lovato STUDIO

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