woonvisie

WOONVISIE STADSREGIO ROTTERDAM MAART 2003

INHOUD

1. Inleiding 4 5. Regioprojecten 78 2. Wonen in de stadsregio 10 Geografische verkenning 14 Woonverkenning stadsregio 20 Verkenning uit de gemeenten 28 Ontwikkelingen op de woningmarkt 32 Interacties 36

Pakhuizen en uitzicht 82 Historische stadscentra 88 Startersmilieu 92 Het Nieuwe Noorden 96 Wonen op knooppunten 100 Landelijk wonen 104

6. Van visie naar implementatie 108 3. Kern van de opgave 42 Overzicht 44 Uitwerking ‘regio impuls’ 46 Uitwerking ‘naar een vitale woningmarkt’ 54 Interpretatie 57

Agenda Wonen als ondersteuning 110 Van regioprojecten naar woningproductie 111 Start acties regioprojecten 112

Bijlagen 114 4. Regio Agenda Wonen 58 1. Ruimte voor stedelijke vernieuwing 60 2. Beschikbaarheid van de goedkope voorraad 64 3. Trouble Shooting 68 4. Wonen voor ouderen 72 5. Starters op de woningmarkt 74 6. Kwaliteitsimpuls nieuwbouw 76

Bijeenkomsten ‘Stadsregionale Woonvisie’ 114 Overzicht beleidsdocumenten 116

INLEIDING

Inleiding

Aan het begin van de 21e eeuw ligt er een nieuwe uitdaging

De woonvisie is een strategische visie op de toekomst van het wonen, gedragen

voor het invullen van het woonbeleid door de verschillende overheden. Na het kwantitatief gericht bouwen van de zestiger en zeventiger jaren, na de premie-A woningen van de tachtiger jaren, na de 5 meter 40 beukmaten van de laatste dertig jaar en na de vinex taakstelling ligt er nu de uitdaging om nieuwe wegen te vinden om het woonbeleid inhoud te geven.

De aanzet tot de discussie is gegeven door het Rijk in de nota "Mensen, wensen, wonen". Het overheersende thema in deze nota is de wens om een

kwaliteitssprong in het wonen te realiseren. Een belangrijke ambitie van het Rijk is dat de woningmarkt in toenemende mate door kopers en bewoners gestuurd wordt, met meer mogelijkheden voor individuele expressie voor bewoners.

Met de Woonvisie stadsregio Rotterdam wordt aangegeven op welke manier de Stadsregio tot 2010 (met doorkijk) de vereiste kwaliteitsimpuls gestalte wil geven. Dat gebeurt op basis van een uitgebreide analyse van de karakteristieken van de regio, haar ruimtelijke opbouw en de kenmerken van het wonen in de regio.

Tevens worden de verwachtingen die ten grondslag liggen aan het rijksbeleid geactualiseerd en vertaald naar de regio.

5

door alle gemeenten in de regio. Daarmee geeft de woonvisie richting aan de investeringen in het wonen in de stadsregio. De Stadsregio kiest voor een brede benadering van het wonen. Naast de maatregelen en voorstellen die bijdragen aan een goed functionerende regionale woningmarkt, wordt de opgave voor het wonen zodanig uitgewerkt, dat deze bijdraagt aan de economische vitaliteit, het imago en de ruimtelijke kwaliteit van de regio en de ontwikkelingskansen van haar bewoners. Deze opgave wordt 'vertaald' in een zestal regioprojecten en zes regiothema's voor het wonen. De woonvisie is een actiegericht document, waarin strategische investeringen en projecten worden voorgesteld die een impuls geven aan de woonkwaliteit, het imago en de vitaliteit van de regio.

De investeringen in het wonen worden door vele partijen gedaan: gemeenten, woningcorporaties, ontwikkelaars, particuliere bewoners, Stadsregio, provincie en Rijk.

Zij hebben ieder hun eigen plannen, investeringsvoornemens en beleidsuitgangspunten. De woonvisie geeft richting aan de manier waarop de verschillende partijen opereren.

De woonvisie geeft verdere invulling aan de Visie Stedelijke Vernieuwing, welke in januari 2002 door de Stadsregio is vastgesteld. Daarnaast hebben we ons gebaseerd op tal van documenten, onderzoeken en analyses op het niveau van de gemeenten, de Stadsregio, de provincie en het rijk.

.1

1.

Inleiding

2. Wonen in de stadsregio

3. Kern van de opgave

4. Regio Agenda Wonen

5. Regio Projecten

Regio Impuls Toekomst van Geografische

de goedkope

Economische vitaliteit

voorraad

Pakhuizen en uitzicht

verkenning

Imago

Woonverkenning

Ruimte voor

Historische

herstructurering

stadscentra

Trouble shooting

Startersmilieu

Leefbaarheid

Ruimtelijke kwaliteit Wonen voor Verkenning vanuit de gemeenten

ouderen

Naar een vitale woningmarkt

Nieuwe Noorden

Actualiseren basiskwaliteit

Starters op de

Knooppunten

woningmarkt Verminderen Ontwikkelingen op

kwetsbaarheid Kwaliteitsimpuls

de woningmarkt Veranderende vraag

nieuwbouw

6

Landelijk wonen

6. Van visie naar implementatie

Inleiding

Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt de analyse van het wonen in de stadsregio gepresenteerd. Deze analyse bestaat uit vijf onderdelen: - Geografische verkenning - Woonverkenning - Verkenning vanuit de gemeenten - Ontwikkelingen op de woningmarkt - Interacties Hoofdstuk 3 beschrijft de kern van de opgave.

Daarbij komen zowel de stappen ten behoeve van een vitale woningmarkt als de noodzaak van een regio-impuls aan de orde.

In hoofdstuk 4 wordt de Regio Agenda Wonen gepresenteerd. Deze behandelt de belangrijkste beleidspunten voor het wonen in de regio. De agenda omvat zes punten. Per punt is een situatieschets opgenomen, is aangegeven wat het regionaal belang is, worden de aandachtspunten voor lokaal beleid aangegeven en worden voorstellen voor acties gedaan.

Om de kern van de opgave voortvarend in te vullen worden verder zes regioprojecten opgezet. Deze worden gepresenteerd in hoofdstuk 5. De regio geeft met deze projecten daadkrachtig invulling aan haar eigen doelen, en werkt daarmee aan haar toekomst. Geen beleidskader dus, waaraan initiatieven van anderen worden getoetst, maar een actieplan waaraan de regio gaat werken. De projecten dragen zowel bij aan de gewenste regio-impuls als aan de vorming van een vitale woningmarkt in de stadsregio.

In hoodstuk 6 worden de acties samengevat en wordt aangegeven hoe de in de woonvisie voorgestelde acties kunnen doorwerken op de regionale productieafspraken.

7

Het document is opgesteld in nauwe consultatie met de regiogemeenten en de Maaskoepel. In bijgevoegd kader wordt een korte terugblik gegeven van het interactieve karakter van het werken aan dit document.

De concept woonvisie is opgesteld door een team van Urhahn Urban Design, bestaande uit Luc Vrolijks, Sjoerd Feenstra, Cesar Garcia Guerra en Jeroen van Schaick. Het team is begeleid door een begeleidingsgroep namens de Stadsregio, bestaande uit Frank Koen, Ate Stam, Peter van Lieshout, Paulien Eisma en Luit de Haas. Gedurende het proces is de stadsregionale woonvisie twee maal besproken met externe commentatoren, te weten Peter van der Gugten (Proper-Stok) en Helmer Koetje (Gemeente Twenterand).

.1

1.

Inleiding

Statements Expert Meeting 29 augustus 2002

Bert Ettekoven (Regio Haaglanden): "kwaliteitsimpulsen zijn in sterke mate afhankelijk van toevalligheden. Ook in de Stadsregio moet het maken van plannen worden gerelativeerd".

Geurt Keers (RIGO): "de Rijnmond regio is vergelijkbaar met Oost-Berlijn: een groot overschot aan ongewenste woningen. Problemen moeten de bakermat zijn voor de woonvisie".

Ieke Frankenmolen (Kraaijvanger Urbis): "de regio blijft enorm achter bij andere stedelijke regio's. Om veranderingen te bewerkstellingen moet het credo 'uitvoeren, uitvoeren, uitvoeren' zijn".

Roel Bakker (BGSV): "de hamvraag is: wat is het unieke en onderscheidende van de Stadsregio?

De uitdaging en succesformule ligt in het zoeken naar een evenwicht tussen stad en haven".

Ben Pluimer (Blauwhoed-Eurowoningen): "het wonen in de Stadsregio mist allure. Dat wordt bereikt door natuurlijke krachten, zoals de grote verschillen binnen de regio, te benutten.

Niet lullen, maar poetsen".

Jan Dirk Hoekstra (H+N+S): "De stadsregio is gewoon en gemiddeld. Het bereiken van een humane ondergrens van kwaliteit in de regio vormt de hoofddoelstelling van een visie.

Opschalen naar de top is onmogelijk".

Edwin van Uum (Vista): "wonen in de Stadsregio is kannibalisme. Naar het landschap toe vanwege een enorme middelmaat van woningen aan de rand van de stad en daarnaast in de regio vanwege de belemmerende werking van milieucontouren. De opgave voor het wonen is het sleutelen aan de condities".

Nico Mol (Vesteda): "de regio moet kiezen voor kwaliteit. Die kansen heeft de regio de afgelopen gouden jaren laten liggen".

Atta van Westreenen (Atta makelaars): "Vraag je af voor wie je een visie gaat maken.

De woningen in de stadsregio worden voor 76% bewoond door de onderkant van de markt, terwijl ontwikkelaars zich de afgelopen jaren vooral bezig hebben gehouden met die andere 24%".

8

Inleiding

Interactief proces Woonvisie WSV commissie 19 juni 2002 (World Port Center, Rotterdam) Op de WSV commissie van 19 juni werd de werkwijze en eerste verkenningen van de identiteit en karakteristieken van de regio(gemeenten) gepresenteerd. Op onderdelen is deze 'strategische boodschap' genuanceerd en aangevuld, maar de hoofdlijn werd gedeeld door de commissie.

Ambtelijke werkconferentie 27 juni 2002 (Hotel Atlanta, Rotterdam) Tijdens de ambtelijke werkconferentie van 27 juni is uitgebreid gesproken over de regionale identiteit en de betekenis daarvan voor het wonen. De belangrijkste kernthema's waren (1) Wonen op eigen kracht: het inzetten van de karakteristieke kwaliteiten van de regio voor het versterken van het wonen; (2) Water als 'adres': beter gebruik maken van het water als bindmiddel en identiteit voor de regio; (3) Focus vereist: alle energie richten op de mogelijke succesformule van de regio. Er is aangegeven dat de interpretatie van het onderzoeksteam in de meeste gevallen de goede nadruk geeft, maar dat enkele nuanceringen op hun plaats zijn. Verder is aan de hand van een veelheid van voorbeelden uit binnen- en buitenland gesproken over mogelijke strategieĂŤn voor de toekomst van het wonen.

Expert meeting 29 augustus 2002 (Delta Hotel, Vlaardingen) In de expert meeting werd het voorstel gepresenteerd om de investeringen in het wonen vooral te richten op de vier strategische doelen van de Stadsregio: (1) versterken economische identiteit; (2) verbeteren van het imago; (3) oplossen van leefbaarheidsproblemen; (4) versterken van de ruimtelijke kwaliteit. Daarbij werd voor elk strategisch doel bekeken welke investeringen in het wonen gewenst zijn om het doel dichterbij te brengen. De meeste experts waren van mening dat het richten van het woonbeleid op strategische doelen een goede keuze was. De discussie spitste zich toe op het verbeteren van de leefbaarheid. Daarbij werd geconstateerd dat gezocht moet worden naar een positieve aanpak, waar ook de ondernemende dynamiek van onderop wordt ingezet voor verbetering. Verder vond het pleidooi om 'een humanitaire ondergrens in het wonen' tot beleidsinzet te maken, veel instemming.

Bestuurlijke werkconferentie, 26 september 2002 (Sparta Stadion, Rotterdam) Op weg naar de bestuurlijke werkconferentie hebben we de voorgestelde projecten en ideeĂŤn uitgewerkt tot acht 'stadsregionale woonprojecten'. Deze projecten zouden samen in staat moeten zijn om de strategische doelen van de regio nader in te vullen in relatie tot het wonen. Zij zijn gepresenteerd op de bestuurlijke werkconferentie als een pro-actieve manier om bij te dragen aan de doelen van de Stadsregio. Er was bij de bestuurders veel waardering voor het actiegerichte karakter van het voorstel. Economische vitaliteit en imagoverbetering werden door de bestuurders voorop gesteld. Tevens is een prioritering in de projecten aangebracht.

Er is geconstateerd dat een nadere consultatie met de gemeenten nodig was om tot een precisering en focus van de projecten te komen.

9

Bestuurlijke consultatie gemeenten stadsregio Van 1 oktober tot 11 november zijn met wethouders en ambtelijke ondersteuning van alle regio gemeenten en het Ministerie van VROM, de Maaskoepel en de provincie Zuid Holland nadere gesprekken gehouden. De gesprekken kunnen onder de volgende noemers worden samengevat: 1. Aanvullingen en verfijningen: diverse gemeenten hebben aangegeven hoe zij hun gemeentelijke projecten en ambities positioneren ten opzichte van de voorgestelde regioprojecten.

Er zijn een aantal locaties toegevoegd aan de zoekgebieden per project en enkele locaties zijn gewijzigd of geschrapt.

2. Lokaal draagvlak: In de meeste gesprekken is het draagvlak voor de voorgestelde projecten nadrukkelijk aan de orde geweest.

Daarmee kan het belang van de diverse projecten nader worden overwogen.

3. Beleidskader of actieprogramma: Met verschillende gemeenten is gesproken over de wens om de regioprojecten in te bedden in overkoepelend regionaal beleid. Sommige gemeenten willen nadrukkelijk dat de stadsregionale woonvisie ook aandacht besteed aan de 'gewone' stedelijke vernieuwing, het herstructureringsproces, knooppuntontwikkeling en stadsuitbreiding.

WSV commissie 11 december 2002 (Berkel en Rodenrijs) Op de WSV commissie van 11 december zijn de bevindingen van de consultatieronde gepresenteerd en is een voorstel gedaan voor de inhoudsopgave van de woonvisie. Met enkele kanttekeningen is deze goedgekeurd.

.1

WONEN IN DE STADSREGIO

Wonen in de stadsregio Rotterdam kent vele mogelijkheden.

Dit hoofdstuk is als volgt opgebouwd:

Van driehoog achter in de Passerelstraat in Rotterdam-West

- Geografische verkenning

tot een villa in de duinrand van Rockanje, en van een ruim

- Woonverkenning

appartement in de Hoge Heren aan de Erasmusbrug tot een

- Verkenning vanuit de gemeenten

vuurtorenwoning in de Vinexwijk Carnisselande.

- Ontwikkelingen op de woningmarkt - Interacties

Dit hoofdstuk verkent welke factoren van belang zijn voor de toekomst van het wonen in de stadsregio Rotterdam. Dat gebeurt vanuit verschillende invalshoeken en op verschillende schaalniveaus. De basis wordt gevormd door de gesprekken met, en informatie van alle gemeenten van de stadsregio. Deze is aangevuld met analyses en interpretaties van de ruimtelijke en woonkarakteristieken van de regio als geheel, en met gegevens

2. Wonen in de stadsregio

over de woningmarktontwikkeling in Nederland.

4. Regio Agenda Wonen

5. Regio Projecten

Regio Impuls Toekomst van Geografische

Het resultaat is een beeld van de stadsregio en de manier

3. Kern van de opgave

Economische vitaliteit

de goedkope voorraad

Pakhuizen en uitzicht

verkenning

Imago

waarop daar wordt gewoond en een schets van de factoren die Woonverkenning

Ruimte voor

Historische

herstructurering

stadscentra

Trouble shooting

Startersmilieu

Leefbaarheid

bepalend zijn voor de toekomst van het wonen. Dit legt de Ruimtelijke kwaliteit

basis voor de kern van de opgave voor de regionale woonvisie.

Wonen voor Verkenning vanuit de gemeenten

Naar een vitale woningmarkt

ouderen

Nieuwe Noorden

Actualiseren basiskwaliteit

Starters op de

Knooppunten

woningmarkt Verminderen Ontwikkelingen op

kwetsbaarheid Kwaliteitsimpuls

de woningmarkt Veranderende vraag

nieuwbouw

Landelijk wonen

6. Van visie naar implementatie

2.

Wonen in de stadsregio

12

Wonen in de stadsregio

Wonen in de stadsregio De stadsregio biedt het hele palet aan woonmilieus. In alle prijsklassen zijn woningen te vinden, vaak hele gewone woningen en soms met hele bijzondere kwaliteiten zoals die maar op weinig andere plekken te vinden zijn. Toch staat de regio niet bekend vanwege de attractieve woonkwaliteiten die ze te bieden heeft. Al sinds de tachtiger jaren trekken midden- en hogere inkomens uit de stadsregio weg. Vooral Brabant was in trek. Voor een deel is dit een natuurlijk proces: de stad is de plek waar veel mensen hun wooncarrière beginnen en naar mate hun leefstijl verandert, gaan ze andere eisen stellen aan hun woonomgeving. Voor degenen die het zich kunnen veroorloven, wordt het aantrekkelijk om zich in de randgemeenten of buiten de regio te vestigen. Hun plaats wordt ingenomen door nieuwkomers. Dat proces is ook in andere steden te zien. Toch zijn er verschillen. In de Amsterdamse regio bijvoorbeeld, wordt het beeld sterk bepaald door de voortdurende stroom hoogopgeleide nieuwkomers die zich in de stad willen vestigen. In eerste instantie vaak om te studeren, maar velen blijven lange tijd in de stad wonen. En Den Haag oefent met haar ambassades, ministeries en internationale instellingen aantrekkingskracht uit op een andere groep stedelingen.

13

.2

2.

Wonen in de stadsregio Geografische verkenning

Geografische verkenning Het wonen speelt geen allesoverheersende rol in de regionale identiteit. De haven, het werklandschap, het water, de hoogbouw en het uitzicht zijn zeker even bepalende elementen. Daarom volgt hier een schets van het ruimtelijke karakter van de stadsregio. Dit karakter is mede bepalend voor de manier waarop invulling kan worden gegeven aan de toekomst van het wonen.

Op EU niveau is de identiteit van de stadsregio Rotterdam weinig meer dan de onmiddellijke omgeving van een van de drie grootste havens van de Unie. Rotterdam IS de haven, en daarmee een van de belangrijkste poorten tot Europa.

Op het niveau van N e d e r l a n d komt er meer tekening in het karakter van de stadsregio. Nog steeds staan de haven, het transport en de industriële productie centraal in de beeldvorming. Maar daarnaast wordt het beeld mede bepaald door Rotterdam als stad van bouwers, met hoogbouw en moderne architectuur als belangrijke iconen. De stadsregio wordt op dit niveau nauwelijks als entiteit zichtbaar.

Nu de D e l t a m e t ro p o o l geleidelijk meer als één stad gaat werken, wordt de vraag belangrijker wat het profiel van de stadsregio Rotterdam is binnen deze entiteit. Haven en industrie blijven sterk bepalend voor het imago, maar het waterlandschap krijgt meer tekening. Het wonen is slechts in beperkte mate gezichtsbepalend. Alleen de Rotterdamse hoogbouw aan de Maas en in de binnenstad is écht onderscheidend.

14

Wonen in de stadsregio Geografische verkenning Het water bepaalt in sterke mate het karakter van de regio. Niet alleen de Maas en de Nieuwe Waterweg, ook de Oude Maas, de Schie, de Rotte en andere waterlopen geven karakter aan de regio als geheel. Het water heeft de wereld in de regio binnengehaald. In de 130 jaar dat de haven bepalend is voor de regio heeft zij de regio handel, mensen, goederen, welvaart en voorspoed gebracht. In die zin is het water de essentie van de regio. Veel van de aantrekkelijkste woonmilieus van de regio ontlenen hun kwaliteit aan de oriĂŤntatie op het water.

De contrasten op kleiner schaalniveau worden mede veroorzaakt door de structuur van dijken en linten waaruit de regio is ontstaan. In Rotterdam is op deze onderlegger een stad ontstaan met lanen en singels, waartussen zich woonbuurten bevinden met een relatief autonoom karakter. Het contrast tussen de singels en de achtergelegen buurten is op sommige plaatsen enorm. Buiten de stad is deze karakteristieke structuur het sterkst zichtbaar in het noordelijke deel van de stadsregio. De hoofdstructuur wordt hier gevormd door de dijken en linten waaruit Berkel en Rodenrijs, Bergschenhoek en Bleiswijk zijn ontstaan.

Daartussen bevinden zich de grote vlakken.

Oorspronkelijk was dit landbouwgrond, maar inmiddels hebben grootschalige woningbouw en het kassenlandschap de plaats van de landbouw deels ingenomen.

water bepaalt het karakter van de regio

15

dijken en linten als onderlegger

.2

2.

Wonen in de stadsregio Geografische verkenning In de regio zijn contrasten te vinden op allerlei schaalniveaus. Stad, land en haven komen elkaar op allerlei plekken tegen, en dat leidt tot beelden die alleen in de stadsregio Rotterdam te maken zijn. Het wonen naast de containerterminal op Heijplaat symboliseert het contrast, maar ook de nabijheid van het havengebied voor het historische Brielle is karakteristiek.

In tegenstelling tot Den Haag en Amsterdam is Rotterdam een echte autostad. Er is een goede secundaire verkeersstructuur en ook de binnenstad is goed toegankelijk per auto. Dit wordt gezien als een van de kwaliteiten van de stad en bepaalt mede het karakter van stad en regio.

De geschiedenis van de stad maakt Rotterdam tot een stad van bouwers. De grote schade van de tweede wereldoorlog, de snelle expansie van de haven en de enorme woningnood hebben hieraan bijgedragen. De laatste 55 jaar laten een enorme expansie van het stedelijk gebied in de regio zien.

contrasten

autostad

De stadsregio levert met de haven een forse bijdrage aan het Bruto Nationaal Product. Toch kent de regio, en met name Rotterdam, een hoog werkloosheidspercentage en een laag opleidingsniveau van de beroepsbevolking.

De magere score in termen van economische vitaliteit laat zich verklaren door de karakterverandering van de havengeoriĂŤnteerde bedrijven. De transformatie

naar zakelijke dienstverlening en technologie als basis voor de economie, moet de nieuwe succesformule vormen voor de regio. Die verandering is in volle gang en moet ook vanuit het wonen ondersteund worden.

bouwerscultuur

bedrijfscultuur

16

Wonen in de stadsregio Geografische verkenning Al bij al wordt het karakter van de stadsregio gekenmerkt door de fragmenten waaruit het is opgebouwd.

Naast de ruimtelijke structuur is daarbij ook het bestuurlijke mozaïek bepalend.

bestuurlijke mozaïek

De regio is niet één ding. De Maas als barrière werkt tot op zekere hoogte ook door in het functioneren van de woningmarkt. Noord en Zuid vormen niet altijd een geheel. Niet voor niets was "De Kop van Zuid" een grote stap in de ontwikkeling van Rotterdam.

Voor het eerst stapte de Rotterdamse binnenstad over de Maas. En ondanks de Erasmusbrug als symbool voor de verbinding van beide zijden, blijft het voor veel Rotterdammers 'de overkant'.

Daarnaast vertonen delen van de regio een sterke

samenhang met aangrenzende regio's.

Zo zijn veel bewoners van Maassluis georiënteerd op Den Haag, onderhoudt Ridderkerk sterke banden met Hendrik Ido Ambacht en de Drechtsteden, en richt Voorne-Putten zich in sommige opzichten meer op de Zeeuwse en Zuid-Hollandse wateren dan op Rotterdam.

noord en zuid vormen niet altijd een geheel

er is een sterke samenhang met de aangrenzende regio’s

17

.2

2.

Wonen in de stadsregio Geografische verkenning De stadsregionale structuur van het groen is sterk gefragmenteerd. Er zijn enkele grote, aaneengesloten recreatie- en landbouwgebieden, waaronder Midden-Delfland, de Rottemeren,Voorne-Putten en de zuidrand. Vanuit het nationale beleidsniveau wordt gestreefd naar de vergroting van de samenhang, onder andere door het realiseren van een 'groene brug' tussen Voorne-Putten en Midden-Delfland.

De aanwezigheid van hinder en vervuiling is sterk bepalend geweest voor de manier waarop de regio zich heeft ontwikkeld.Veiligheidsrisico's, industrieen verkeerslawaai, fijn stof emissie en luchtkwaliteit vormen inmiddels de complexe randvoorwaarden voor de investeringen in de toekomst van de stadsregio.

Als alle contouren over elkaar worden gelegd, dan blijken er vrijwel geen 'ongehinderde woningbouw locaties' meer over zijn.

geluidscontouren

er wordt gestreefd naar een ‘groene brug’

18

Wonen in de stadsregio Geografische verkenning In vergelijking met de regio's van Den Haag en Amsterdam is er in de stadsregio Rotterdam veel ruimte voor vernieuwing. De gefragmenteerde structuur van de regio heeft voor veel 'tussenruimte' gezorgd. De snelle transformatie van de karakteristieken van de haven zorgt ervoor dat ook aan het grote water veel ruimte voor verandering is.

Al met al wordt de stadsregio vooral gekarakteriseerd door haar op het water en de haven gebaseerde identiteit, en door de ruimtelijke complexiteit en contrasten die in de regio te vinden zijn. De regio is een sterk gedifferentieerd en soms gefragmenteerd woon- en werklandschap met on-Nederlands grote contrasten. Het is geen regio die gemakkelijk eenduidig te interpreteren is, maar een plek waarvan de mooie parels gevonden moeten worden. Een regio met volop kansen , met veel ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden en tal van complicaties om deze succesvol in te vullen.

‘tussenruimte’ biedt kansen voor vernieuwing

19

.2

2.

Wonen in de stadsregio Woonverkenning stadsregio

gelaagde stad

contrast

strategische positie

haven en stad

in de Deltametropool

veel van hetzelfde

historische havensteden

Manhattan aan de Maas dorps wonen in een Hollands landschap

dorpen en recreatie leunend op de stad groeikern streeft naar compleetheid

woonkarakters

20

Wonen in de stadsregio Woonverkenning stadsregio

Woonverkenning stadsregio In de stadsregio Rotterdam staan circa 536.000 woningen

elk met hun unieke karakter en geschiedenis. De stedelijke vooroorlogse woningen zijn voor de havenarbeiders ontwikkeld en bevinden zich vrijwel allemaal in Rotterdam (en enkele in Schiedam). Bij de wederopbouw na de tweede wereldoorlog komen ook andere gebieden in beeld; in de traditie van het modernisme worden grote woonwijken ontwikkeld in Rotterdam en Schiedam.

Later in Vlaardingen, Maassluis, Rozenburg, Capelle aan

den IJssel, Krimpen aan den IJssel en Ridderkerk. De volgende stap in de ontwikkeling werd aangestuurd door het Rijksbeleid van de gebundelde deconcentratie. In deze periode zijn Hoogvliet, Spijkenisse en Hellevoetsluis sterk gegroeid. Tegelijkertijd werd de stadsvernieuwing aangepakt. De groeikernen dienden mede als compensatie voor het woningverlies en voor de herhuisvestingsstroom uit de stadsvernieuwingsgebieden. De volgende stap in de ontwikkeling is nog in volle gang: het ontwikkelen van grondgebonden woningen voor de middengroepen in het kader van de Vinex verstedelijkingsopgave.

Naast enkele locaties in de bestaande stad heeft deze 'bouwopgave van de negentiger jaren' met name grootschalige woningbouw gebracht in Berkel en Rodenrijs, Bergschenhoek en Barendrecht.

Het karakter van het wonen in de stadsregio wordt bepaald door de ontstaansgeschiedenis van de regio.

vooroorlogs

naoorlogs en Vinex

(2002, CBS). Ruim 55 % van deze woningen bevindt zich in de stad Rotterdam, de rest in de 17 overige stadsregio gemeenten.

Op de Amsterdamse regio (ROA) na, is de stadsregio Rotterdam de grootste regio van Nederland.

Vanuit het netwerk van stadjes, dorpen, dijken en linten heeft de stadsregio zich in een aantal grote stappen ontwikkeld tot een van de belangrijkste stedelijke regio’s van Nederland. De grootschalige

woningbouw in de stadsregio is sterk verweven met de ontwikkeling van de haven. Voordat de haven tot ontwikkeling kwam bestond de regio uit een verzameling dorpen en stadjes,

vóór 1900

21

.2

2.

Wonen in de stadsregio Woonverkenning stadsregio De stadsregio Rotterdam kenmerkt zich vooral door het gewone wonen. In tegenstelling tot bijvoorbeeld Den Haag wordt het woon-karakter van de stadsregio primair gevormd door de manier waarop in de loop van de tijd gewerkt is aan goede woningen voor de arbeiders en werkers van de haven en industrie. Dat is begonnen met de oude wijken rond het centrum van Rotterdam, en heeft in de loop van de tijd zijn vervolg gekregen in de tuindorpen, naoorlogse woonwijken, de gebundelde decentralisatie en tenslotte de Vinex. De essentie van het wonen in de Rotterdamse regio ligt niet in het bijzondere, maar in het gewone wonen. Daarmee werd een stevig fundament gelegd voor het wonen in de regio, maar werd het 'woonkarakter' van de regio vooral gekenmerkt door veel van hetzelfde op woongebied. in vergelijking met andere grootstedelijke regio's heeft de stadsregio Rotterdam veel 'buiten centrum woningen': 69% van de totale woningvoorraad.

Deze door het Ministerie van VROM gehanteerde categorie omvat zowel vooroorlogse als naoorlogse laag- en middelhoogbouwwijken met gemiddeld voorzieningenniveau. In de stadsregio bestaat de voorraad voor een groot deel (ruim 96.000 woningen) uit stedelijke vooroorlogse woningen en uit naoorlogse woningen in compacte wijken (ruim 130.000 woningen ). Ruim 70% van deze woningen zijn huurwoningen, meest in de goedkope categorie. Naar verwachting zal de populariteit van deze woningen dalen.

Net als in en rond de andere grote steden zijn er relatief veel huurwoningen. Twee van de drie woningen wordt verhuurd; eenderde is eigendom van de bewoner.

De helft van de totale woningvoorraad valt in de categorie 'sociale huur'. De huurwoningen zijn niet gelijkmatig verdeeld over de regio. In Rotterdam wordt 77% van de woningen verhuurd, en het aandeel sociale huur bedraagt 56%. Het beeld in de rest van de stadsregio komt meer overeen met het landelijke beeld. Daar is 45% eigen woningbezit (landelijk ruim 50%). Het overgrote deel van de huurwoningen bevindt zich in de stedelijke gemeenten.

In vergelijking met andere stadsregio's zijn veel woningen eigendom van woningcorporaties (ruim 51%; het hoogst van Nederland). In Rotterdam is ca. 60% van de woningen eigendom van een corporatie.

Rotterdam heeft een sterke volkshuisvestingstraditie.

Zowel voor als na de tweede wereldoorlog heeft de stad vaak voorop gelopen. De tuinstad-gedachte heeft hier voor het eerst in Nederland gestalte gekregen en het nieuwe bouwen, de rationele stedenbouw en ook de stadsvernieuwing van de vooroorlogse woningvoorraad kregen hun vorm vanuit Rotterdamse innovaties. De stedelijke naoorlogse wijken in Schiedam, Vlaardingen, Maassluis, Rozenburg en Capelle aan den IJssel zijn in deze traditie ontwikkeld.

Woningvoorraad naar woonmilieu

Eigendomsvorm

Stadsregio totaal (1998) 516.000 woningen Centrum stedelijk 12 % Buiten centrum 69 % Groen stedelijk 6 % Centrum dorps 12 % Landelijk wonen 2 %

Stadsregio totaal (1998) Huur Koop Aandeel sociale huur Aandeel corporatiebezit

516.000 344.000 177.000 258.000 263.000

66% 34% 50% 51%

Rotterdam totaal Huur Koop Aandeel sociale huur Aandeel corporatiebezit

284.000 219.000 66.000 159.000 170.000

77% 23% 56% 60%

Stadsregio - Rotterdam Huur Koop Aandeel sociale huur Aandeel corporatiebezit

232.000 125.000 104.000 99.000 93.000

55% 45% 42% 40%

Bron: WBO 1998

Bron: WBO 1998

22

Wonen in de stadsregio Woonverkenning stadsregio Op sommige plekken heeft de traditie van innovatie en vernieuwing in de sociale woningbouw bijzondere woonkwaliteiten opgeleverd; dat zijn de pareltjes op woongebied. Voorbeelden zijn de Bergpolderflat, het Justus van Effenblok in Spangen en Tuindorp Vreewijk op Zuid. Andere 'parels' op woongebied zijn ontstaan vanuit individuele initiatieven of geleidelijk vanuit de historie. De parels vallen echter onvoldoende op; er zijn er te weinig en het aanbod is te versnipperd.

Hoog wonen is populair in de stadsregio.

Recente projecten als de Schielandtoren en de Hoge Heren in de Rotterdamse binnenstad, maar ook bijvoorbeeld de woningen aan de Oude Maas in Spijkenisse en Hoogvliet zijn populaire vestigingsmilieus. Rotterdam heeft dan ook als enige stad in Nederland een echt 'hoogbouw-imago'. De skyline van de stad is een van haar belangrijkste kenmerken, en wonen in die skyline spreekt dusdanig tot de verbeelding dat het mensen opnieuw interesseert voor het stads wonen.

pareltjes op woongebied

hoog wonen is populair

23

.2

2.

Wonen in de stadsregio Woonverkenning stadsregio Er wordt in de stadsregio maar weinig aan het water gewoond. Van oudsher zijn er wel enkele plekken, maar de oevers waren toch vooral gereserveerd voor het werken. Pas relatief recent, met het verschuiven van de haven en het afnemen van watergebonden werkactiviteiten, is er ruimte gekomen voor wonen aan het water. Daarbij wordt het uitzicht over water (en soms haven) in toenemende mate ontdekt als woonkwaliteit.

Bijgaande kaart laat zien hoe beperkt het wonen aan het water nog is in de regio.

Vooral de oude wijken in en rond de Rotterdamse binnenstad worden sterk vereenzelvigd met hun multietnisch karakter. Buurten als Cool, Middelland en het Oude Westen hebben een multiculturele uitstraling, waarbij het detailhandelsaanbod en de ondernemings gezindheid sterk gekleurd is door de herkomst van de bewoners: Marokko, Turkije, Suriname, Nederlandse Antillen, KaapverdiĂŤ en vele andere landen. Daarnaast woont een relatief groot deel van de allochtonen van de stadsregio in de oudere wijken van Rotterdam.

Ruimtelijk valt in het Rotterdam van voor de tweede wereldoorlog vooral het contrast tussen singels, lanen en buurten op. De hoofdstraten van de stad zijn vaak rijk geschakeerd, met zowel grote als kleine huizen, winkels, werkplaatsen etc. De achtergelegen gebieden hebben vaak een veel monotoner karakter. Soms hele mooie woonbuurten, met mooie pleinen en aangename plekken, maar veel vaker een aaneenschakeling van monotone stadsblokken met matige woningen.

De naoorlogse woongebieden zijn opgebouwd uit wisselende samenstellingen van laagbouw, middelhoogbouw en hoogbouw, zoals overal in Nederland. De populariteit van de woonwijken hangt niet eenduidig samen met het woningtype, de voorzieningen of de bereikbaarheid. Er is bijvoorbeeld veel hoogbouw die, in tegenstelling tot wat de ervaring uit andere regio's zou leren, behoorlijk populair is. De toekomstwaarde van deze

slechts langs een klein deel van de oevers wordt gewoond (rood)

naoorlogse woningvoorraad wordt sterk bepaald door lokale condities en vereist zorgvuldige interpretatie.

De stadsregio, en Rotterdam in het bijzonder, heeft een goed ontwikkelde traditie op het gebied van bijzondere projecten, ook op het gebied van de woningbouw. Iedere tijd heeft haar eigen monumenten en symbolen voorgebracht. Naoorlogse voorbeelden zijn de Lijnbaanflats van Maaskant in hartje Rotterdam, de Blaakoverbouwing van Piet Blom, de Bergen in Capelle aan den IJssel, het wooncomplex de Hoge Heren en de woningen op de Landtong (Frits van Dongen).

24

Wonen in de stadsregio Woonverkenning stadsregio

Dr. Zamenhofstraat 34-36

1953

Geïnterviewde: vrouw Beroep van de man: majoor timmerman Marine Huur: V 3,88 p/w (excl. Huurkoop geyser) Bezetting van de woning: 3 personen (man, vrouw, dochter)

Dr. Zamenhofstraat 34-36

2003

Geïnterviewde: vrouw van Marokkaanse afkomst (+/- 35 jaar) Beroep van de man: Groenteafdeling Konmar supermarkt Huur: V 295 (excl. GWL) Bezetting van de woning: 7 personen (man, vrouw, 3 kinderen, zus, zwager)

Voordelen: Hygiënische woning. Keuken en douche met wastrog voldoen goed. Men waardeert de voldoende bergruimte en het balkon achter.

Voordelen: De lage huurkosten. Nabijheid van voorzieningen als winkels, huisarts, markt en metro.

Bezwaren: Plaatsing schoorsteen. Te smalle slaapkamer. Er zijn ramen die men zelf niet kan schoonmaken. De douchecel is te klein voor het plaatsen van een wasmachine. Er zijn bewoners die de gemeenschappelijke tuin gebruiken voor het uitlaten van hun hond, waardoor de zandbak wordt vervuild.

Bezwaren: Kleine keuken, waar hooguit met 2 (i.p.v. 7) personen gezeten kan worden en die geen plaats biedt voor een koelkast. Deze staat op de slaapkamer van de kinderen. De douche wordt ook als te klein ervaren (geen ruimte voor wasmachine).

Balkon aan de straatzijde is overbodig.

Wensen: Een grotere slaapkamer, eventueel ten koste van de woonkamer. Een groter werkbalkon. Een koele plaats voor het opbergen van levensmiddelen.

Wensen: Grotere keuken. De bewoonster deelt verder mede dat aan de overkant van de straat meergezinswoningen worden samengevoegd. De bewoonster ziet dit ook voor haar woning als een gewenste kwaliteitsverbetering, maar constateert daarnaast een niet op te brengen verhoging van financiële lasten.

samenvatting ‘Woonstijl en woonwensen’, 1953

25

.2

2.

Wonen in de stadsregio Woonverkenning stadsregio

De historische kernen van Maassluis, Vlaardingen en Schiedam zijn meer verweven met de havenontwikkelingen. De pakhuizen en patriciershuizen rond de oude havens bepalen hier het historische stadsbeeld.

Daarachter vaak een veel kleinschaliger milieu met wonen en werken aan de kanalen en vlieten die deze steden met het achterland verbonden.

Rockanje en Oostvoorne zijn 'gewone' Zuid-Hollandse dorpen, die door hun ligging aan zee, een belangrijke functie vervullen als badplaatsen voor de regio. Tussen beide kernen wordt gewoond en gewerkt in een typisch Hollands, halfopen landschap. Er zijn enkele luxe suburbane woonbuurten in het gebied.

Brielle is een van de mooiste historische steden van Nederland. Het is een kleinschalig, compact, centrum-dorps milieu waarin veel gewoond wordt.

26

De schaarse plekken die nog over zijn van de Rotterdamse historie, waaronder Delfshaven, de veerhaven en het Laurenskwartier, zijn belangrijk voor de identiteit van de stad.

Wonen in de stadsregio Woonverkenning stadsregio Ten noorden van Rotterdam, in de driehoek Bleiswijk, Berkel en Rodenrijs, Bergschenhoek is de traditionele landschapsstructuur van dijken en linten sterk beeldbepalend. De tussengelegen gebieden waren oorspronkelijk in gebruik als landbouwgrond en worden nu deels met woningen bebouwd.

Ook in Rotterdam zelf is de lintenstructuur nog duidelijk herkenbaar. Dit zijn de 'lange lijnen' van Rotterdam, waartussen in de loop van de tijd tal van verschillende woonwijken zijn ontwikkeld. Zij vormen soms dorpen in de stad.

Naast de karakteristieke grootschalige woningproductie in verschillende tijden, kent de stadsregio een rijke

diversiteit aan landelijke en historische woon- en leefmilieus. Deze zijn verweven met de geschiedenis en de karakteristieken van het onderliggende landschap. Hoewel het niet om grote aantallen gaat, zijn deze woonmilieus mede bepalend voor de identiteit van de regio. Op bijgaande kaart worden enkele opvallende karakteristieken aangegeven.

De bevolkingsontwikkeling van de stadsregio is sterk gerelateerd aan de haven. Er bestaat een lange geschiedenis van trek naar de stad uit binnen- en buitenland. Dat heeft Rotterdam in 130 jaar gemaakt tot een stad van 160 culturen. Al sinds de zeventiger jaren is daarbij, deels onder invloed van Rijksbeleid, sprake van selectieve emigratie, waarbij de hogere inkomens wegtrekken. In eerste instantie vond dit proces vooral plaats binnen de stadsregio, naar de groeikernen Spijkenisse en Hellevoetsluis. In de tachtiger en negentiger jaren was er echter ook een forse uitstroom van hogere inkomens uit de stadsregio, vooral in de richting van Noord-Brabant.

De plaats van de vertrekkers wordt ingenomen door nieuwkomers en starters uit binnen- en buitenland.

Zij vestigen zich vooral in Rotterdam zelf. Voor een deel is deze ontwikkeling inherent aan het karakter van elke stad, en draagt zij bij aan de innovatiekracht van de stad.

In vergelijking met de andere steden van de Deltametropool vestigen zich in Rotterdam relatief weinig hoger opgeleiden, en de studenten die zich vestigen trekken na hun studie vaak weer snel weg. Dat komt de economische vitaliteit en innovatiekracht van de regio niet ten goede.

27

Op het niveau van de stadsregio is de uitstroom van midden- en hogere inkomens inmiddels goeddeels tot staan gebracht. De Vinex bouwproductie zorgt ervoor dat steeds meer mensen die zich in een huis met tuin willen vestigen, een woning van hun gading binnen de stadsregio kunnen vinden. De buitenlandse migratie is sterk aan veranderingen onderhevig en laat momenteel een instroom zien van tussen 3.000 en 7.000 personen per jaar. Hiervan vestigt circa 80% zich in Rotterdam.

Afhankelijk van de economische ontwikkeling wordt een toename van het aantal huishoudens in de stad verwacht van 543.000 in 2000 tot 567.000 Ă 582.000 in 2010. Dit komt neer op een toename van tussen 2400 en 4000 huishoudens per jaar op het niveau van de stadsregio.

Uit de woningmarktanalyse in het kader van de Visie Stedelijke Vernieuwing blijkt dat de stadsregio circa

27.000 'objectief slechte woningen' heeft. Een woning wordt als zodanig geclassificeerd als zij minder dan 60 m2 groot is (in het centrum minder dan 50 m2) en geen lift heeft. Tweederde van deze woningen bevindt zich in Rotterdam.Voor het overige zijn deze op termijn minder gewilde woningen vooral te vinden in Vlaardingen, Schiedam, Capelle aan den IJssel en Maassluis. Uit diezelfde analyse blijkt verder dat er een sterke samenhang is tussen woningmarktproblemen en sociale problemen. De kwetsbare wijken (in sociaal opzicht en qua leefbaarheid) blijken vaak ook de wijken met de meeste woningmarktproblemen.

Verder blijkt een sterke concentratie in Rotterdam; circa driekwart van de wijken die zich in de gevarenzone bevinden, ligt in de gemeente Rotterdam.

.2

2.

Wonen in de stadsregio Verkenningen uit de gemeenten

Verkenningen uit de gemeenten

In het kader van de Woonvisie zijn met alle gemeenten

Veel gemeenten kampen met een identiteitsvraag: de eigen identiteit versus de regio .

Kern van het probleem is de worsteling tussen het karakteristieke van de plek en het vervullen van een overloopfunctie in de regio. Dit betreft zowel de gemeenten met een forse Vinex-taakstelling, als de gemeenten die gevoelsmatig onderdeel zijn van het stedelijk gebied. Tot de eerste categorie behoren gemeenten waar in de nabijheid van de oude dorpskernen in zeer korte tijd forse nieuwbouwwijken zijn of worden gebouwd, zoals de 3B gemeenten en Barendrecht. De populatie van de nieuwe wijken in deze gemeenten is niet zozeer georiĂŤnteerd op de oude

gesprekken gevoerd. Bijgaand overzicht laat per gemeente zien wat de kernthema's op het gebied van wonen zijn.

Uit de analyse blijkt dat een groot aantal gemeenten tegen dezelfde ontwikkelingsthema's aanloopt.

bron: CBS 2001 Rozenburg

Schiedam

Maassluis

Berkel en Rodenrijs

Bleiswijk

5.662 woningen

34.689 woningen

13.775 woningen

6.318 woningen

3.653 woningen

13.291 inwoners

76.576 inwoners

32.876 inwoners

16.943 inwoners

10.392 inwoners

Vlaardingen

Bergschenhoek 4.755 woningen 13.674 inwoners

Capelle aan den IJssel

34.106 woningen

28.521 woningen

73.935 inwoners

65.226 inwoners

Rotterdam

Albrandswaard * * * *

Sterke identiteit door dorpen Rhoon en Poortugaal Portland voorziet in regiobehoefte Recreatie van belang, langs de Oude Maas en golfterrein Open landschap langs de Oude Maas PKB-besluit 'compensatiegroen' * Kleine nieuwbouwopgave op termijn voor inwoners Albrandswaard * Gemeente ziet weinig kansen voor grootschalige woningbouw

Krimpen aan den IJssel

285.041woningen

11.122 woningen

Barendrecht

598.660 inwoners

28.944 inwoners

* Carnisselande zorgt voor een verdubbeling van het bebouwd gebied in de gemeente * Relatie Vinexwijk met Barendrecht is beperkt * De zuidrand aan de Oude Maas heeft recreatieve functie; open karakter behouden * Grenzend aan het bebouwd gebied op termijn nieuwbouwmogelijkheden: lokale opvang * Starters en ouderen, stadsvernieuwingsurgenten vanuit Rotterdam-Zuid

Westvoorne

Ridderkerk

5.676 woningen

19.777 woningen

14.195 inwoners

46.196 inwoners

Brielle

Hellevoetsluis

Bernisse

Spijkenisse

Albrandswaard

6.695 woningen

15.497 woningen

5.019 woningen

30.709 woningen

7.036 woningen

12.006 woningen

16.001 inwoners

39.017 inwoners

12.760 inwoners

75.147 inwoners

18.092 inwoners

33.894 inwoners

28

Barendrecht

Wonen in de stadsregio Verkenningen uit de gemeenten dorpskern maar veel meer op de voorzieningen en werkgelegenheid van de stad Rotterdam. Daarnaast is er de categorie gemeenten die dit proces in de jaren '60, '70 en '80 hebben doorgemaakt. Bij vrijwel alle gemeenten bestaat een sterke neiging om het eigene te benadrukken. Dit leidt in sommige gevallen tot een werende instelling ten opzichte van nieuwe ontwikkelingen.

Het dilemma met betrekking tot de identiteit werkt ook door in het woonbeleid van de gemeenten.

Bouwen voor de lokale behoefte dient in balans te zijn met bouwen voor de regio. Voor veel gemeenten is deze beleidsspagaat een continue worsteling.

3 B gemeenten: Bleiswijk, Berkel en Rodenrijs en Bergschenhoek * Oude dorpslinten en Vinex-vlakken * Vasthouden van karakter en identiteit spelen een belangrijke rol * Vinex van Berkel en Bergschenhoek voorzien sterk in regionale woonbehoefte * Bleiswijk heeft een restrictief beleid woningbouw * Glastuinbouw is in het noordelijke deel dominant en sterk in ontwikkeling * Lokale volkshuisvestingsopgave concentreert zich op starters en ouderen * Doorsneden door snelle en belastende infrastructuur * Recreatieve functie voor de regio, vooral Rottemeren

Bernisse * * * *

Kleine kernen bepalen het beeld Vitaliteit in het geding Kleinschalige uitbreidingen aan bestaande kernen Agrarische gemeente

Zonder uitzondering is in de gehele stadsregio de lokale vraag naar betaalbare starterswoningen en woningen voor ouderen evident. In de grootschalige regionale nieuwbouw wordt juist sterk ingezet op eengezinswoningen in het middensegment.

Daarnaast zijn gemeenten met beperkte uitbreidingsmogelijkheden genoodzaakt binnen de eigen voorraad een plek te vinden voor de genoemde doelgroepen.

Het regionaal aanbodmodel zorgt ervoor dat de instroom van buiten de gemeente toeneemt, waardoor de lokale woningzoeker met minder inschrijfduur vaker het onderspit delft.

Veel gemeenten lopen tegen hun grenzen aan, zowel in bestuurlijke zin als wat betreft milieucontouren en groenclaims. Na de Vinex zijn er nauwelijks nog plekken waar eenvoudig 'in het open veld' kan worden gebouwd. Het vizier wordt noodgedwongen gericht op vernieuwing van de bestaande voorraad en het ontwikkelen van kleinschalige binnenstedelijke locaties. Vanwege de complexiteit kost het de gemeenten meer tijd, energie en geld om woningbouw op deze locaties te realiseren. Dit is een aandachtspunt in vrijwel de gehele regio.

Brielle

Krimpen aan den IJssel

* * * *

* Na realisatie van Lansingh-Zuid zijn de gemeentegrenzen bereikt * Beperkte stedelijke vernieuwingsopgave: centrum en naoorlogse hoogbouw * Werkgelegenheid is fors door grote werkgebieden (o.a. Stormpolder) * Wellicht mogelijkheden voor woningbouw op verouderde werkgebieden * Dijk langs rivier karakteristiek * Starters en ouderen moeten beter worden voorzien

Historische stadskern is een parel in de regio Buiten de vesting aanzienlijke nieuwbouwopgave Recreatie aan het Brielse meer versterken Starters en ouderen problematiek

Capelle aan den IJssel * * * * * * *

Vooral aandacht voor stedelijke vernieuwing Forse opgave door groot aandeel kwetsbare voorraad Laatste grotere nieuwbouwlocatie: Fascinatio Geen sterke eigen identiteit Sterke ruimtelijke en gevoelsmatige band met Rotterdam Differentiatie van de woningvoorraad is belangrijk thema Tekort aan woningen voor starters en ouderen

Hellevoetsluis * * * * *

Maritieme recreatie Sterke relatie met Zeeland Ouderen en starters Uitbreidingslocaties en herstructurering Goede mogelijkheden voor woningbouw in vesting

29

Maassluis * Forse stedelijke vernieuwingsopgave (o.a. Burgemeesterswijk) * Ruimte in het stadshart voor wonen * Ontwikkelen van woonwijk (Balkon) aan de Waterweg complex * Dijkpolder op termijn in zicht voor nieuwbouw * Woningmarkt hangt deels samen met regio Haaglanden * Stadsvernieuwingsurgenten, ouderen en starters

.2

2.

Wonen in de stadsregio Verkenningen uit de gemeenten Een belangrijke vraag voor de gemeenten is: op welk niveau is een compleet woningaanbod gewenst? De sterke relatie tussen

gefinancierd worden met projecten voor hogere inkomens waarop verdiend wordt.

Rotterdam en de overige gemeenten is ruimtelijk, economisch en sociaal overduidelijk en onvermijdelijk.

Toch streven de meeste gemeenten naar een woningvoorraad die het complete aanbod op de woningmarkt weerspiegelt. Van een hoge dichtheid in het centrum tot suburbaan wonen in de randen.

Differentiatie is het toverwoord op gemeenteniveau.

Overigens is het streven naar compleetheid meer dan een beleidskeuze. In het kader van de stedelijke vernieuwing is het vaak ook bittere noodzaak omdat de onrendabele herstructureringsprojecten lokaal

het waterbedeffect van de herstructurering. De stedelijke vernieuwingsopgave in de stads-

woningzoekenden noodgedwongen langer in hun oude woning moeten blijven. Dit is een verschijnsel dat in vrijwel de gehele regio ervaren wordt.

Veel gemeenten maken zich zorgen om

regio is aanzienlijk. In het stedelijke gebied van de regio, maar vooral in Rotterdam is een begin gemaakt met het slopen van woningen in het kader van de stedelijke vernieuwing. De herstructurering van wijken zet de doorstroming en dynamiek van de regionale woningmarkt in de visie van de meeste gemeenten sterk onder druk. De (tijdelijk) uitgeplaatste bewoners krijgen voorrang op de wachtlijsten, waardoor andere

Nog afgezien van de herhuisvestingsopgave voor stadsvernieuwingsurgenten zijn veel gemeenten bezorgd over de stagnatie in de doorstroming op de woningmarkt. Er komen tĂŠ weinig woningen beschikbaar, en er zijn tĂŠ veel mensen op zoek naar verbetering van hun positie op de woningmarkt.

Daardoor wordt het vooral voor starters erg moeilijk om een woning te krijgen. Alle gemeenten zien dit als een belangrijk probleem en constateren dat van ontspanning op de woningmarkt nog weinig te merken is.

Ridderkerk

Rozenburg

Schiedam

* * * * * * *

* Nauwelijks uitbreidingsmogelijkheden: omgeven door grote infrastructuur * Herstructuringswijken: De Platen en Dalen * "Rood voor Rood" strategie; geen uitbreiding stedelijk gebied gewenst * Landtong: natuur en recreatie

* Strategische positie in de Randstad * In alle opzichten forse vernieuwingsopgave * Naoorlogse wijken, oude werkgebieden aan de rivier, centrumgebied, station * Sterke verbondenheid met de woningmarkt van Rotterdam

Vizier op stedelijke vernieuwing: middengroepen vasthouden Sociale verbanden kalven af door instroom van buitenaf Ingeklemd tussen grootschalige infrastructuur Relatie met Drechtsteden, Hendrik Ido Ambacht Wijkgerichte aanpak staat centraal bij stedelijke vernieuwing Woningbouwprojecten helder geformuleerd: relatief kleinschalig Versterken van de relatie met het water is gewenst

Vlaardingen * Stevig inzetten op de ontwikkeling van de rivierzone * Combinatie van wonen en werken * Stedelijke vernieuwingsopgave in diverse wijken

Rotterdam * * * * * * *

Geconcentreerd overschot van goedkope voorraad Haven steeds onafhankelijker van de stad Migratiestad Wijkeconomie blijft achter Forse stedelijke vernieuwingsopgave Stad aantrekkelijk maken voor hoge inkomensgroepen Water als potentie beter benutten

Spijkenisse * * * * * *

Groeikern streeft naar compleetheid Vernieuwingsopgave aanzienlijk Infrastructuur onder de maat; Spijkenisse 'achter de brug' Centrumfunctie versterken De potentie van het water van de Oude Maas beter benutten Opgave: vasthouden jongeren

30

Westvoorne * * * *

Bouwen voor lokale behoefte is speerpunt Versterken van de vitaliteit van bestaande kernen Recreatiegebied voor de regio Glastuinbouw zorgt voor rommelige aanblik

Wonen in de stadsregio Verkenningen uit de gemeenten

verouderde werkgebieden nieuwbouw uitleglocaties centrumontwikkeling wonen - herstructurering

bestaand woonbeleid op de nieuwe kaart van de regio

31

.2

2.

Wonen in de stadsregio Ontwikkelingen op de woningmarkt

Ontwikkelingen op de woningmarkt

Deze paragraaf beschrijft de ontwikkelingen op de woning-

goed kan worden ingespeeld op individuele wensen.

In trek bij zelfstandige ouderen, maar ook bij drukke tweeverdieners. Vaak speelt ook de veiligheid op het niveau van het wooncomplex een rol.

markt in het perspectief van de opgave voor de stadsregio Rotterdam. Eerst worden de algemene thema's geschetst.

Daarbij wordt voortgebouwd op de Rijksnota "Mensen, wensen,

Nederland vergrijst en dat geldt ook voor de stadsregio. De verwachting is dat het aantal 65-plussers in de stadsregio tot 2010 toeneemt met 7.600. Tegelijkertijd verandert de manier waarop ouderen (willen) wonen.

Ouderen wonen langer zelfstandig ook als zij in toenemende mate afhankelijk worden van lichamelijke verzorging en medische ondersteuning.

Deze voorzieningen moeten meer en meer naar de mensen worden toegebracht. Individuele woningen moeten hiervoor geschikt gemaakt worden, en er is groeiende vraag naar woonmilieus waarin het leveren van zorg geĂŻntegreerd is.

wonen" en op onderzoeken naar de ontwikkeling van woonmilieus in de Deltametropool. Vervolgens wordt aan de hand van de laatste actuele cijfers aangegeven hoe de ontwikkelingen zullen doorwerken op de vraag naar verschillende woningcategorieĂŤn in de stadsregio.

Van aanbod naar vraag De woningmarkt verschuift geleidelijk van een aanbodgestuurde markt naar een markt waarin de vrager bepaalt . Er komt langzaam meer evenwicht in de markt en de bouwers van woningen moeten zich meer gelegen laten liggen aan de vraag vanuit de markt. Toenemende zeggenschap van bewoners vereist een verdere diversificatie van het woningaanbod. Daardoor neemt de vraag naar specifieke, additionele woonkwaliteiten toe. Steeds minder mensen nemen genoegen met een 'gewoon goede woning'. Zij zoeken naar woningen of woonomgevingen die de extra's bieden die aansluiten op hun leefstijl . Dat extra's moet een woning of woonomgeving te bieden hebben om blijvend aan-

trekkelijk te zijn in de markt. Om daaraan tegemoet te komen moet de regio een breed scala aan 'pluskwaliteiten' aanbieden; een scala dat aansluit bij de marktvraag en en ontwikkelingen op dit gebied. De vraag ontwikkelt zich in de loop van de tijd en het is zaak om vroegtijdig nieuwe trends en ontwikkelingen te signaleren. Op basis van een analyse van trends en ontwikkelingen wordt het inspelen op de hieronder genoemde 'pluskwaliteiten' van belang geacht voor een vitale woningmarkt.

voorzieningen voor service en comfort neemt toe, vooral in de vorm van

In de stadsregio is een aanzienlijke verhoging van de vraag naar wonen in het centrum waarneembaar. Het stedelijk wonen is in trek. De levendigheid en diversiteit van centrum-stedelijke woonmilieus spreken sommige groepen sterk aan. Deel uitmaken van een levendige stad is een pluskwaliteit die door een groeiende groep mensen van alle leeftijden interessant gevonden wordt. Ook 'empty nesters' trekken in toenemende mate terug naar de stad. In de stadsregio is dat vooral in de Rotterdamse binnenstad waarneembaar.

De vraag naar

dienstverlening op het niveau van de woning, waarbij 32

De noodzaak om wonen en werken te scheiden wordt minder onder invloed van technologische ontwikkelingen.

Wonen in de stadsregio Ontwikkelingen op de woningmarkt Dit vertaalt zich in een groeiende vraag naar woningen en woonmilieus waarin wonen en werken beter gecombineerd kan worden. De vraag heeft invloed op de eisen die mensen aan de lay-out van hun woning stellen, maar ook op de ondersteunende dienstverlening binnen de buurt. In de Visie Stedelijke Vernieuwing is gesteld dat 15 % van het te (her)ontwikkelen centrum-stedelijke oppervlak bestemd moet zijn voor kleinschalige bedrijvigheid.

In de collectieve traditie van de Nederlandse woningbouw begint de 'consument' zich in toenemende mate te roeren. De nota 'Mensen, wensen wonen' constateert dat steeds meer mensen behoefte hebben aan expressie van individuele identiteit. Zij zoeken naar een woonomgeving met een sterke, eigen identiteit, een plek die herkenbaar is en die bij hen past.

Deze kan allerlei vormen aannemen en in het gehele spectrum aan woonmilieus een plaats krijgen. De markt speelt op deze wens in met het aanbieden van woonbuurten met een sterke collectieve uit-straling en archi-

tectuur. Daarnaast wordt de vrijheid om in particulier opdrachtgeverschap een woning naar eigen wensen te realiseren wordt in toenemende mate erkend. De rijksoverheid wil zelfs dat 1/3 van de nieuwbouw na 2005 bestaat uit woningen die worden gebouwd in opdracht van individuele bewoners. Er is vraag naar eenzelfde vrijheid met betrekking tot de mogelijkheid om bestaande woningen aan te passen aan veranderende woonwensen en leefstijlen.

Er blijft grote vraag naar groen, dorps en landelijk wonen. De vraag is hoeveel 'beleidsruimte' wordt gemaakt voor deze woonwens.

Er is een kleine, maar groeiende groep mensen voor wie 'turbo-bereikbaarheid' op Europees niveau van belang is. Zij willen wonen op de best bereikbare plekken van de Deltametropool, om van daaruit te kunnen uitvliegen (en treinen) over Europa.

De regio Rotterdam heeft in Europa een zeer strategische positie die zich leent voor deze groep.

33

Sociale samenhang is een constante pluskwaliteit. De vanzelfsprekendheid van sociale samenhang op het niveau van buurt of dorp is echter sterk verminderd. De vraag is met wat voor woonmilieus desondanks kan worden ingespeeld op de behoefte aan deze pluskwaliteit.

De groep die gewoon een goede woning voor een bescheiden prijs wil valt uiteen in de mensen die noodgedwongen aangewezen zijn op de bereikbare voorraad, en een groep die wel meer kan betalen maar dat niet wil. Zij stellen andere prioriteiten of ervaren dat duurdere huur en koop niet de gewenste kwaliteitsverbetering oplevert.

Veiligheid en rust in de woonomgeving zijn met name voor gezinnen prioritaire woonkwaliteiten.

De stadsregio wil deze doelgroep graag behouden.

Dit kan zowel in stedelijke milieus als in groene, meer landelijke milieus.

.2

2.

Wonen in de stadsregio Ontwikkelingen op de woningmarkt Tegenvallende ontspanning op de woningmarkt

De negatieve binnenlandse migratie is vrijwel verdwenen in de stadsregio. Op zich is

De VROM Nota "Mensen, wensen, wonen" schetste een beeld van een snel ontspannende woningmarkt, waarin aanzienlijke delen van de woningvoorraad ongewild raken, en waar voortvarende stedelijke vernieuwing en een sterke kwaliteitsimpuls nodig zijn om de veeleisende woningconsument tevreden te stellen.

dit positief, maar vanwege demografische ontwikkelingen (gezinsverdunning, individualisering) zijn er nu meer woningen nodig in de regio. Er komen immers wel nieuwe starters op de woningmarkt bij.

Dit beeld moet inmiddels worden bijgesteld; het ontspannen van de woningmarkt verloopt trager dan verwacht. Daarop wijst onder andere het advies van de VROM Raad "Haasten en onthaasten in de stedelijke herstructurering" van november 2002. Eenzelfde signaal blijkt uit de studie die ABF verrichtte voor de Maaskoepel in 2001 "Kansen voor herstructurering in de stadsregio Rotterdam".

De nieuwbouwproductie blijft achter bij de nationale ambities. Waar het Rijk uitgaat van een productie van 90.000 woningen per jaar, is de actuele productie gedaald tot rond de 70.000 per jaar.

Voor de stadsregio lijkt de productie van nieuwbouwwoningen redelijk in de pas te lopen met de nationale ambities, zij het dat de ambities deels nog moeten worden waargemaakt.

sloop van woningen voortvarend aangepakt in het kader van de stedelijke

In de stadsregio is de

Woningen staan minder en minder lang leeg, de mutatiegraad neemt af, het aantal ingezonden woningbonnen neemt toe en de koopprijzen blijven stijgen. Allemaal factoren die op een toenemende spanning op de woningmarkt wijzen, daar waar een ontspanning werd verwacht. De belangrijkste factoren zijn:

herstructurering. Dat leidt ertoe dat een groter deel van de vrijkomende woningen wordt toegewezen aan stadsvernieuwingsurgenten, hetgeen de ruimte voor 'gewone woningzoekenden' verkleint. Ook de verhuurstop van woningen in stedelijke vernieuwingsgebieden draagt hiertoe bij.

De economische groei valt tegen. De

Door het invoeren van het aanbodmodel, de verbreiding van inschrijven via internet en andere gemakken, zijn de drempels om een woning te zoeken sterk verlaagd.

Nota Wonen ging uit van een groei van 2% per jaar tot 2010. Deze ontwikkeling zou veel mensen in staat stellen om meer geld aan hun favoriete woonmilieu en gewenste woonkwaliteit uit te geven. Nu de economische groei tegenvalt, kunnen minder mensen hun woonwensen inlossen.

Het aantal inschrijvingen per woning is explosief gestegen, in Rotterdam zelfs van 30 naar 192 woonbonnen per woning in vier jaar tijd.

Doordat zoveel mensen op zoek zijn naar verbetering 34

van de eigen positie op de woningmarkt (en er maar weinig aanbod is) komen vooral starters steeds moeilijker aan bod.

Ook de prijzen van koopwoningen maken het voor starters steeds moeilijker om een woning te kopen. Hoewel in de stadsregio de prijzen minder hoog zijn dan in andere randstedelijke regio's, werkt dit toch als een rem op de doorstroming op de woningmarkt.

Het beeld voor de stadsregio Rotterdam dat uit deze factoren naar voren komt is dat er wel degelijk een kwaliteitsvraag is (immers, grote groepen 'storten' zich op de schaarse huurwoningen), maar het blijkt betrekkelijk moeilijk om aan deze kwaliteitsvraag invulling te geven. Hierdoor komen vooral starters en andere nieuwkomers op de woningmarkt maar zeer moeizaam aan bod.

Wonen in de stadsregio Ontwikkelingen op de woningmarkt Kwantitatieve inschatting van de vraagontwikkeling in de stadsregio Rotterdam Het woningmarkt simulatiemodel dat ABF heeft ontwikkeld voor het Ministerie van VROM is een middel om ontwikkelingen in de vraag te voorspellen. In een recente studie voor de Maaskoepel zijn verschillende scenario's onderzocht (2001). Deze zijn te interpreteren als een actualisatie van de cijfers onder de Rijksnota "Mensen, wensen, wonen" en geven aan welke kant het op gaat met de vraag naar woningen in de stadsregio. De belangrijkste te verwachten ontwikkelingen zijn: In 2000 herbergt de regio 543.000 huishoudens. De verwachting is dat dit tot 2010 zal stijgen tot 567.000 ĂĄ 582.000 huishoudens.

Op basis van de groei van de bevolking, het toenemend aantal ouderen dat zelfstandig blijft wonen en de doorgaande trend van individualisering wordt verwacht dat tot 2010 de woningvoorraad moet worden uitgebreid met 33.000 tot 40.000 extra woningen (de Nota Wonen ging nog uit van een noodzaak om de voorraad uit te breiden met 49.000 woningen).Naar het zich laat aanzien, zal de woningvoorraad ook na 2010 moeten groeien.

Gezien de verschuivingen in de kwalitatieve vraag wordt verwacht dat tussen 24.500 en 56.000 woningen gesloopt moeten worden om plaats te maken voor meer gewilde woningen. De grote

marge hangt samen met de onzekere economische ontwikkeling (en daarmee met de kansen van mensen om hun woonwensen waar te maken).

De bouwopgave is de resultante van de uitbreiding van de voorraad en de sloopopgave; zij varieert daarmee tussen 64.500 en 89.000 nieuw te bouwen woningen tot 2010.

Op basis van een analyse van verhuisambities stelt ABF (2001) dat de vraag naar goedkope huurwoningen afneemt met 22.000 tot 42.000 woningen. De vraag loopt minder snel terug dan verwacht in de woonvisie, maar zal op termijn toch afnemen.

De vraag naar koopwoningen is in alle scenario's positief. De totale behoefte varieert tussen 60.000 en 70.000 extra koopwoningen, waarbij het aandeel goedkope koopwoningen mede afhangt van de economische ontwikkeling (varieert tussen 18.000 en 24.000 woningen).

Momenteel is zo'n 40% van de inwoners van de stadsregio 'aandachtsgroep van beleid'. Het aan-

tal mensen dat is aangewezen op een goedkope woning hangt sterk samen met de economische groei .

Als de groei van de economie slechts 1% bedraagt, dan zal deze groep nauwelijks afnemen; is de groei meer, dan slinkt deze groep snel. In 2010 is 20-37% van de huishoudens 'doelgroep van beleid’.

35

Vooral de vraag naar meergezinswoningen neemt af in compacte naoorlogse en vooroorlogse woongebieden. De kleinstedelijke, dorpse en landelijke woonmilieus zijn zowel in de huur- als in de koopsector populair. Verder is er een forse vraag naar (vooral) duurdere centrum-stedelijke milieus.

.2

Wonen in de stadsregio Interacties

Interacties

In het voorgaande zijn de geografische karakteristieken verkend,

Het woonbeleid heeft zich traditioneel altijd sterk gericht op kwantitatieve aspecten. Woonbeleid moest ervoor te zorgen dat 'het volk gehuisvest was', en daartoe werd vastgelegd in welke aantallen welke typen woningen gebouwd moeten worden. Nu de verhoudingen in de markt voorgoed zijn veranderd, is het tijd om te kiezen voor kwaliteit . De productie van woningen is veel meer het resultaat van allerlei maatschappelijke krachten dan een proces dat volledig door de overheid wordt gecontroleerd.

In de Nota Wonen werd de omslag naar kwaliteit gemaakt, maar daaraan werd een systeem van productieafspraken gekoppeld. Uit de ontwikkelingen in de vraag sinds het verschijnen van de Nota Wonen blijkt dat inschattingen over de kwantiteit behoorlijke onzekerheden bevatten. De vraag naar kwaliteit die in de Nota Wonen werd geconstateerd staat echter onverkort overeind. Alleen het tempo waarin mensen hun verwachtingen kunnen inlossen blijkt minder stuurbaar dan verwacht.

is geschetst wat de woonkwaliteiten in de regio zijn; hoe er vanuit de gemeenten tegen de woonopgave wordt aangekeken en is in beeld gebracht wat de (min of meer autonome) marktontwikkeling brengt voor het wonen. Dit zijn geen los van elkaar staande zaken; zij vertonen een sterke interactie. De kwaliteitsverbetering voor het wonen in de regio moet worden gevormd uit verschillende combinaties van factoren. In deze paragraaf worden enkele dwarsverbanden aangegeven. Dat levert de opmaat voor het formuleren van de kern van de opgave voor de woonvisie.

Interacties

Verkenningen

ect

en

r sp spe

an

ing

ad

ter

nie ver ste

kw

de

ets

lijk

ba

im

re

ago

voo

uw

r ra

be ver

eig op io reg

nu

ing

c ht k ra en

dyn de van ten g ro ver

Woningmarkt

cer

iek am

t tei voo ze n

Gemeenten

rk wa li

Wonen

ief

Geografie

kie

2.

36

Gezien de onzekerheden in de vraagontwikkeling moet de woonvisie zich primair richten op het formuleren en operationeel maken van de kwaliteiten waarop wordt ingezet bij het verbeteren van het wonen in de regio. Door in te zetten op kwaliteit kan optimaal worden bijgedragen aan wat de regio aan haar huidige en toekomstige bewoners wil bieden.

De jaarlijkse productie (sloop, vervanging, ontwikkeling goedkope voorraad etc.) en de planning daarvan moeten een plaats krijgen binnen deze visie op kwaliteitsontwikkeling.

Wonen in de stadsregio Interacties Een van de belangrijkste dragers van de beoogde kwaliteitsontwikkeling is de keuze voor sterkere differentiatie van woonmilieus. Er moet een breder scala aan woonmilieus worden ontwikkeld, zowel in de duurdere als in de goedkopere categorieën. Van hoogstedelijk tot landelijk kunnen meer specifieke woonkwaliteiten worden ontwikkeld. De keuzevrijheid van bewoners wordt daarmee vergroot en de stadsregio heeft meer en meer bijzondere woonmilieus te bieden aan de bewoners van de Deltametropool. Dit zal de aantrekkingskracht van de stadsregio vergroten.

De stadsregio heeft een sterk eigen karakter.

Dat karakter wordt bepaald door de landschappelijke structuur waarop de regio zich gevormd heeft, de ontwikkelingsgeschiedenis van stad en haven, de sterke volkshuisvestingstraditie van de regio en de optelsom van het beleid en de karakteristieken van de individuele gemeenten. Al bij al heeft dat de regio gemaakt tot wat zij is, een sterk gedifferentieerd en soms gefragmenteerd woon- en werklandschap met onNederlands grote contrasten.

De regio moet haar eigenheid inzetten bij het ontwikkelen van nieuwe woonkwaliteiten. Inzetten op eigen kracht moet op alle niveaus centraal staan bij het investeren in toekomstige woonkwaliteit. Dat biedt betere perspectieven dan te proberen om een 'super-Brabant' te worden. Op regionaal niveau moet in relatie tot het wonen in ieder geval worden ingezet op de historie van het stadslandschap, de contrasten op allerlei schaalniveaus, het uitzicht en de relatie tot

de rivier, de interessante combinatiemilieus die de regio te bieden heeft, en de mogelijkheden voor ontspannen wonen. Bijgaande kaart geeft een eerste beeld van de woonkwaliteiten zoals die nu door de gemeenten worden herkend en onderkend.

Daarnaast zijn er tal van lokale karakteristieken waarop kan worden ingezet. Het woonbeleid van de gemeenten moet erop gericht zijn om het karakteristieke profiel van de gemeente te versterken en verrijken. Dat betekent niet dat de gemeenten zich moeten afzonderen van de regio, maar juist dat zij vanuit hun eigenheid een bijdrage leveren aan de woonkwaliteit van de regio. Bijgaande kaart schetst de karakteristieke woonkwaliteiten die de gemeenten van de stadsregio te bieden hebben.

De regio kampt nog met een imagoprobleem op het gebied van het wonen. Ondanks de imagoverbetering op het gebied van cultuur, staan stad en regio nog niet bekend als 'the place to be' op het gebied van wonen. Dat is niet helemaal terecht, want de regio heeft veel te bieden. Maar de woonkwaliteiten van de regio zijn sterk versnipperd en daardoor moeilijk te herkennen voor buitenstaanders. Verder wordt het imago negatief beïnvloed door leefbaarheidsproblemen.

Hierdoor trekt de regio te weinig ondernemende nieuwkomers die de vitaliteit van de regio een impuls kunnen geven.

Werken aan wonen moet in de stadsregio ook gepaard gaan met werken aan imagoverbetering .

37

Uit ervaringen in vergelijkbare regio's blijkt dat het wel degelijk mogelijk is om het woonimago te verbeteren.

Vereiste is daarbij wel, dat wordt voortgebouwd op de karakteristieke kwaliteiten, en dat wordt ingezet op één of enkele thema's. Belangrijke ingrediënten voor de imagoverbetering van het wonen in de stadsregio zijn in ieder geval: - Het water als identiteitsdrager voor de regio, met volop mogelijkheden om nieuwe woonmilieus te ontwikkelen. De rivier (Oude Maas, Nieuwe Maas, Hollandsche IJssel, Rotte etc.) is hét bindmiddel en de drager van de regio. De parels en succesvolle projecten van de stadsregio liggen in de toekomst aan het water - Innovatie in woonmilieus en ruimte voor experiment; daarbij is de marktdruk zodanig dat er ruimte is voor experimenten, en past het in de traditie van de stadsregio om voorop te lopen bij het realiseren van innovatieve milieus - De lokale identiteiten die elke gemeente in staat stellen een karakteristieke bijdrage te leveren aan het wonen in de regio - De ruimte voor vernieuwing die er binnen het stedelijk gebied is, biedt de kans om een aanzienlijke bouwopgave te realiseren. Vooral de beschikbaarheid van verouderde werkgebieden maakt het mogelijk om bijzondere woonkwaliteiten aan de regio toe te voegen In de woningmarktanalyse in het kader van de Visie Stedelijke Vernieuwing is aangegeven dat circa 27.000 woningen objectief onvoldoende kwaliteit te bieden

.2

2.

Wonen in de stadsregio Interacties

38

Wonen in de stadsregio Interacties hebben. Het beeld daarbij is dat woningen min of meer per definitie kwetsbaar zijn als zij klein zijn en geen lift hebben. De analyse van ruimtelijke- en woonkarakteristieken en de vraagontwikkeling geven aan dat het beeld van de kwetsbare voorraad genuanceerd moet worden. Zo zou het wel eens kunnen zijn dat de teruglopende vraag naar goedkope huurwoningen in de vooroorlogse stad een prima vestigingsmogelijkheid biedt voor hoogopgeleide starters. Verder zijn er bijvoorbeeld woonenclaves die qua objectieve normen niet voldoen aan de markteisen, maar waar de sociale samenhang zodanig is dat het als woonmilieu toch aantrekkelijk is.

Factoren die kwetsbaarheid van woningen mede bepalen zijn: - Positie in de regio: nabijheid van voorzieningen, bereikbaarheid per auto en openbaar vervoer en de identiteit van de plek zijn enkele van de factoren die (mede) bepalen of een woonmilieu ook op termijn toekomstwaarde heeft. Dat gaat verder dan zogenaamd objectieve gegevens. Het gaat ook om het imago van een plek, stad of regio.

Imagoverbetering kan de kwetsbaarheid van de woningvoorraad helpen verminderen

historie

contrasten

inzetten op eigen kracht

39

uitzicht

-

-

-

Omvang van het gebied: als er heel veel van hetzelfde matige woonmilieu voorkomt op een plek die verder weinig bijzonders te bieden heeft, dan zal dat woonmilieu eerder om vervanging vragen, dan wanneer er sprake is van een overzichtelijke, kleine enclave in een verder vitaal woongebied.

De schaal van het gebied wordt daarmee een belangrijke factor voor de kwetsbaarheid van de woningvoorraad Condities door veranderende woningmarkt: De definitie van gewenste woonkwaliteit lijkt sterk gebaseerd op wat 'mainstream' is. Een van de belangrijke aandachtpunten op de woningmarkt is het probleem om als starter aan een woning te komen. Wellicht kunnen de woningen die in de mainstream ongewenst worden, juist in de startersmarkt een belangrijke rol spelen. Dat zou ook kunnen gelden voor andere 'niche markten', waar de woningvoorraad een nieuwe toekomst krijgt doordat zij voor een nieuwe groep in de markt wordt gezet Stedenbouwkundige kwaliteit: zowel in positieve als negatieve zin kan de stedenbouwkundige kwaliteit invloed hebben. Zo zijn er tuindorpen die

combinaties

relaxed wonen

.2

2.

Wonen in de stadsregio Interacties

-

-

dank zij hun stedenbouwkundige kwaliteit ook in de toekomst aantrekkelijk blijven (Vreewijk bijvoorbeeld), en zijn er stedenbouwkundige experimenten die ondanks relatief goede woningen blijkbaar niet aantrekkelijk konden blijven (Bijlmermeer, Amsterdam) Sociale samenhang: sociale samenhang blijft ook op termijn een belangrijke woonkwaliteit. De aanwezigheid van een sterke sociale samenhang kan als compensatie werken voor matige woonkwaliteit.

Andersom kan de accumulatie van sociale problemen een op zich redelijke woonwijk extra kwetsbaar maken. Probleem is dat de mate van sociale samenhang moeilijk te meten is en dat deze snel kan veranderen. Tot nu toe is er in het woonbeleid weinig greep op de manier waarop de sociale samenhang zich ontwikkelt. Er zijn ook weinig instrumenten om deze greep wel te krijgen.

Tegelijkertijd is (het ontbreken van) sociale samenhang sterk bepalend voor de noodzaak van stedelijke vernieuwing Autonome veranderbaarheid: De ene wijk kan alleen veranderen door haar grootschalig aan te pakken, op te knappen of te slopen. Andere wijken lenen zich meer voor een perceelsgewijze verandering omdat de eigendomsstructuur kleinschaliger is en de korrelgrootte van de gebouwen kleiner. In principe zijn wijken waar kleinschalige veranderingen mogelijk zijn minder kwetsbaar dan wijken die alleen op grote schaal kunnen worden aangepakt. Pas echt problematisch wordt het wanneer een wijk een grootschalige veranderingsopgave vereist, terwijl de eigendomsstructuur kleinschalig is

De lijst van factoren is niet compleet. Wel laat zij zien dat de kwetsbaarheid van woningen mede wordt bepaald door de ruimtelijke karakteristieken, de karakteristieke woonkwaliteit, de mate waarin (niche-) markten kunnen worden bespeeld en dergelijke.

Vergroten van de vitaliteit van de woningvoorraad zal niet lukken wanneer een te eendimensionale vernieuwingsstrategie wordt gevolgd (alles wat kleiner dan x m2 is, moet vervangen worden); in plaats daarvan moet gezocht worden naar een toekomst die vanuit de breedte van de analyse gepast is.

De stedelijke vernieuwing vormt een belangrijke investeringsopgave voor het wonen in de stadsregio voor het komende decennium. Alle stedelijke gemeenten richten een aanzienlijk deel van hun activiteiten op het verbeteren van de woon- en leefkwaliteiten in het bestaande stedelijke gebied. Zij doen dat zowel vanuit het perspectief van het verbeteren van de kwaliteit van het vastgoed, als vanuit de wens of noodzaak om te investeren in sociale en economische ontwikkelingsmogelijkheden voor bewoners.

Ook de Stadsregio ziet stedelijke vernieuwing als een omvangrijke operatie. Daarom heeft zij in januari 2001 de Visie Stedelijke Vernieuwing 2001 - 2010 vastgesteld.

Deze visie geeft aan hoe vanuit de Stadsregio wordt aangekeken tegen de verbeteringsnoodzaak van verschillende gebieden, en de eigen manier waarop aan veranderende woonwensen tegemoet kan worden gekomen. De regionale woonvisie voegt hieraan een 40

dimensie toe, namelijk de noodzaak om investeringen in het wonen in een breed regionaal

ontwikkelingsperspectief te plaatsen. Dat komt voort uit de noodzaak om te investeren in verbetering van het imago en de economische vitaliteit van de regio. Met deze verbreding wordt de richting van de transformatie van de stedelijke vernieuwingswijken bepaald door de volgende factoren: - De noodzaak te investeren in vastgoed ten behoeve van duurzame woonkwaliteit - De behoefte aan versterking van sociale en economische ontplooiingsmogelijkheden van de bewoners - De wens om ruimte te bieden aan starters en andere groepen op de woningmarkt - De noodzaak om nieuwe woonkwaliteiten te realiseren ten behoeve van toekomstige woonwensen van huidige en nieuwe bewoners - De wens om karakteristieke woonkwaliteiten te versterken en nieuwe woonkwaliteiten te leveren als bijdrage aan verbreding van het spectrum aan woonkwaliteiten dat de regio te bieden heeft - Het realiseren van woonmilieus die het imago, de economische vitaliteit en de ruimtelijke kwaliteit van de stadsregio versterken

maatwerk van de stedelijke vernieuwing.

De interpretatie van deze factoren is het

Elke wijk vertelt zijn eigen verhaal en vereist een specifiek antwoord op het complex aan veranderingsopgaven. ClichĂŠs moeten vermeden worden, en de nadruk moet liggen op het versterken van eigenheden en specifieke kwaliteiten. De woonvisie schetst de

Wonen in de stadsregio Interacties grote lijnen, waarbinnen individuele ontwerpopgaven gepositioneerd kunnen worden. Vanuit de verschillende invalshoeken, zoals in de analyse beschreven, moet ook in de stedelijke vernieuwing gezocht worden naar interessante koppelingen.

Een van de belangrijke recente ontwikkelingen is dat de woningmarkt meer op slot komt te zitten, terwijl nationaal en regionaal beleid juist uitging van toenemende dynamiek en ontspanning van de woningmarkt.

Het gebrek aan beweeglijkheid frustreert de wens van gemeenten om nieuwkomers op de woningmarkt een plek te kunnen bieden, frustreert de wens van individuele bewoners om hun positie te verbeteren, en bemoeilijkt de uitvoering van de stedelijke vernieuwing.

Een van de opgaven voor de regio is het vergroten van de dynamiek op de woningmarkt. Dit is nodig om voldoende nieuwe kansen te bieden aan huidige bewoners en starters op de woningmarkt.

Het belangrijkst daarvoor is het verruimen van het aanbod aan nieuwbouwwoningen in allerlei categorieĂŤn.

De Stadsregio erkent echter dat dit nieuwbouwbeleid onderdeel moet zijn van een brede voorraadstrategie, waarin ook de stedelijke vernieuwing een plaats moet hebben. Tevens is het zoeken naar innovatieve middelen om beter gebruik te maken van de kansen die de huidige voorraad biedt.

41

.2

KERN VAN DE OPGAVE

In dit hoofdstuk wordt de kern van de opgave nader uitgewerkt.

Daarbij wordt om te beginnen aangegeven op welke manier het wonen een bijdrage moet leveren aan het realiseren van cruciale ontwikkelingsdoelen voor de regio. Vervolgens wordt geschetst wat er nodig is om tot een vitale woningmarkt te komen.

2. Wonen in de stadsregio

3. Kern van de opgave

4. Regio Agenda Wonen

5. Regio Projecten

Regio Impuls Toekomst van Geografische

Economische vitaliteit

de goedkope voorraad

Pakhuizen en uitzicht

verkenning

Imago

Woonverkenning

Ruimte voor

Historische

herstructurering

stadscentra

Trouble shooting

Startersmilieu

Leefbaarheid

Ruimtelijke kwaliteit Wonen voor Verkenning vanuit de gemeenten

Naar een vitale woningmarkt

ouderen

Nieuwe Noorden

Actualiseren basiskwaliteit

Starters op de

Knooppunten

woningmarkt Verminderen Ontwikkelingen op

kwetsbaarheid Kwaliteitsimpuls

de woningmarkt Veranderende vraag

nieuwbouw

Landelijk wonen

6. Van visie naar implementatie

3.

Kern van de opgave Overzicht

Overzicht

De centrale opgave van de woonvisie is het werken aan een

Regio impuls De investeringen in het wonen in de stadsregio moeten bijdragen aan de ontwikkeling van de regio. De stadsregio hecht veel belang aan het creĂŤren van ontwikkelingskansen voor de huidige bewoners van stad en regio.Vooral in het kader van de stedelijke vernieuwing moet worden gezocht naar mogelijkheden om nieuwe kansen te bieden aan zittende bewoners. Dit zal vooral gebeuren door investeringen in het verbeteren van de woonkwaliteit direct te koppelen aan de sociale en de economische pijler. Er is sprake van een integrale aanpak van de stedelijke vernieuwing en er wordt veel aandacht besteed aan het 'losmaken' van de dynamiek van onderop. Dit loopt als een rode draad door de opgave. In relatie tot het wonen zijn vooral de volgende regionale impulsen van belang.

passende, vitale en gevarieerde woningvoorraad. De kern van de opgave daarbij is dat investeringen in het wonen moeten worden ingezet om de vitaliteit en voorspoed van de regio een impuls te geven. Dit is richtingbepalend voor de investeringen.

Daarmee hanteert de regio een brede visie op de opgave voor het wonen. Het woonbeleid wordt ingezet om de economische vitaliteit, het imago, de leefbaarheid en de ruimtelijke kwaliteit van de regio te versterken. Die impuls draagt bij aan de toekomstige woonkwaliteit van de regio.

Versterken van de economische vitaliteit: Het woonbeleid wordt ingezet als middel om de economische vitaliteit van de regio te versterken.

Daarbij gaat het zowel om het aantrekken en vasthouden van jonge, innovatieve ondernemers als om het aantrekken van internationale ondernemingen en het 'losmaken' van een economische dynamiek vanuit de wijken.

Verbeteren van het imago: Er is het afgelopen decennium veel geĂŻnvesteerd in het verbeteren van het imago van de stadsregio.

Dat begint zijn vruchten af te werpen maar moet krachtig worden doorgezet. Het wonen levert nu slechts een bescheiden bijdrage, maar kan een stevige impuls gaan vormen voor het verbeteren van het imago van de regio.

44

Verbeteren leefbaarheid: Stedelijke vernieuwing biedt de kans om een antwoord te vinden op leefbaarheidsproblemen.

De negatieve dynamiek kan worden omgebogen zodat nieuwe kansen ontstaan voor mensen om een welvarend bestaan op te bouwen. De investeringen in het wonen die gepaard gaan met de stedelijke vernieuwing moeten zo worden ingezet dat zij hieraan optimaal bijdragen.

Kern van de opgave Overzicht Naar een vitale woningmarkt Actualiseren van de basiskwaliteit van het wonen: Er zijn in de stadsregio veel gewone, redelijk goede woningen. Dit basisniveau moet als een humanitaire ondergrens in stand worden gehouden en aangepast worden aan veranderende tijden en eisen. Daarmee wordt de woningvoorraad op peil gehouden en blijft de stadsregio een plek waar je tegen redelijke kosten goed kunt wonen.

Een vitale woningmarkt vereist dat de woningvoorraad aansluit op de zich ontwikkelende vraag, en dat de woningmarkt een dusdanige dynamiek heeft dat deze mensen in staat stelt om hun woonwensen te vervullen.

Bovendien vereist het woonmilieus die in zichzelf duurzaam zijn en kunnen inspelen op veranderingen die zich in de loop van de tijd zullen aandienen. Dat stelt de volgende opgaven.

Actiegerichte aanpak Een stadsregionaal antwoord op de veranderende vraag: De woningmarkt is in beweging en zal dat ook op termijn blijven. Ten behoeve van een vitale woningmarkt is het cruciaal dat wordt ingespeeld op veranderingen in de vraag naar woonmilieus. Dat geldt zowel in de goedkopere als in de duurdere sectoren.

Het is van belang dat de stadsregio inspeelt op de veranderende vraag op de woningmarkt op een manier die recht doet aan de karakteristieken en het eigene van de regio.

De urgentie om de kwaliteit van het wonen een impuls te geven wordt alom erkend. In de beste traditie van de regio hoort daar een actiegerichte benadering bij. Deze bestaat uit twee componenten: de Regio Agenda Wonen, waarin de kernthema's op beleidsniveau worden aangepakt, en de regioprojecten, waarmee de stadsregio waardevolle toevoegingen doet aan de woningvoorraad op de plekken die het verschil maken.

Verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit: Om de regio, meer dan tot nu toe het geval is, tot een aantrekkelijk woon-, werk- en leefgebied te maken, is het nodig te investeren in het versterken van de ruimtelijke kwaliteit. Het wonen moet hieraan een belangrijke bijdrage leveren, onder andere door het vernieuwen van historische kernen, door het wonen aan het water beter mogelijk te maken en door knooppunten te ontwikkelen tot dynamische en gevarieerde stukken stad.

Verminderen van de kwetsbaarheid van de woningvoorraad: Een aanzienlijk deel van de woningvoorraad sluit op termijn naar verwachting niet meer aan bij de woonwensen van de bewoners van de stadsregio.

Dat maakt deze wooncomplexen kwetsbaar. Nu al wordt zichtbaar dat in sommige wooncomplexen alleen mensen willen wonen vanuit een negatieve motivatie of bij gebrek aan alternatieven. Het is cruciaal om deze kwetsbaarheid tijdig te signaleren en maatregelen te treffen.

45

.3

3.

Kern van de opgave Uitwerking ‘regio impuls’

Uitwerking 'regio impuls'

Vanuit het regionale perspectief moeten de investeringen in het wonen zo worden gericht dat zij bijdragen aan vier strategische doelen. Hier wordt aangegeven waarop moet worden ingezet om optimaal bij te dragen aan het ontwikkelingsperspectief van de regio.

a.

Versterken economische vitaliteit

De economische vitaliteit is een centraal aandachtspunt voor de Stadsregio.Vanuit verschillende invalshoeken moet geconstateerd worden dat deze achterblijft bij de rest van het land. Hoewel de regio een grote bijdrage levert aan het bruto nationaal product leidt dit maar in beperkte mate tot welvaart voor de regio. Zo blijft de werkgelegenheidsontwikkeling structureel achter.

Tevens is de economische ontwikkeling (te) sterk gelieerd aan de haven; andere sectoren profiteren nog te weinig van de economische groei.

mers laten zich in toenemende mate leiden door de woonmilieus die hun worden aangeboden. Iedere categorie stelt zijn eigen eisen, en deze zijn deels complementair. Op dat gebied kan en moet de stadsregio meer bieden. Daarbij gaat het, naast het aanbieden van aantrekkelijke vestigingsmilieus voor internationale bedrijven, ook om het aantrekken van de (met name hoger opgeleide) ondernemers van de toekomst, en het creĂŤren van meer mogelijkheden voor multiculturele kleinschalige ondernemers in de wijken.

Om nieuwe economische bedrijvigheid tot bloei te brengen, dan wel naar de regio te trekken, moet ook op woongebied het een en ander gebeuren. Immers, de vestigingsplaatskeuze voor bedrijven en startende ondernemers worden steeds ruimer, en de onderne-

De volgende woonmilieus moeten worden versterkt om bij te dragen aan de economische vitaliteit van de regio: Startersmarkt hoogopgeleiden: Woningen die pas afgestudeerden naar de stadsregio trekken (bijvoor46

beeld uit Delft) dan wel 'vasthouden'. Het gaat zowel om goedkope koopwoningen als om huurwoningen.

De nabijheid van centrum-stedelijke voorzieningen, goede bereikbaarheid en een sterke, stedelijke identiteit zijn belangrijke vestigingsfactoren voor een groot deel van deze groep. Vooral de wijken rond de Rotterdamse binnenstad en in Schiedam zijn kansrijk.

Verder vereist het aantrekken van deze groep een toegankelijke woningmarkt met een gevarieerd, stedelijk aanbod. De stadsregio heeft in theorie goede mogelijkheden voor starters. Zo is de Rotterdamse woningmarkt veel toegankelijker dan de Amsterdamse, en sluit het prijsniveau beter aan bij de mogelijkheden van deze groep. Toch slaagt Rotterdam er maar slecht in om deze groep aan te trekken of vast te houden.

Er zijn dan ook ondersteunende maatregelen nodig op het gebied van cultuur, faciliteiten voor startende ondernemers etc. Verder moet de herkenbaarheid van de startersmilieus worden vergroot. In dat kader is het gewenst om een of meer wijken rond de Rotterdamse binnenstad uitdrukkelijk te herpositioneren als vestigingsmilieu voor deze groep.

Innovatieve woon-werkmilieus: De ondernemende pioniers die kunnen bijdragen aan een nieuw economisch elan van de stadsregio willen zich deels vestigen in stedelijke milieus waar wonen en werken gecombineerd kan worden die relatief goedkoop zijn en waar ruimte is voor experiment. De kansen voor dergelijke gebieden liggen met name in de transformatie van verouderde werkgebieden naar gemengde gebieden.

Vooral waar sprake is van een sterke identiteit, bij-

Kern van de opgave Uitwerking ‘regio impuls’ voorbeeld door het 'haven-karakter' zijn de kansen goed. In vergelijking met de rest van de Deltametropool zijn de kansen voor dit milieu in de stadsregio erg gunstig. Er zijn veel gebieden die zich lenen voor innovatieve woon-werkmilieus en de prijsdruk is relatief laag. De vraag moet echter in zekere zin nog gecreĂŤerd worden en is daarmee moeilijk te meten. Daarom is een benadering vanuit experimenten, wellicht raadzaam. Tevens is in eerste instantie een zekere concentratie gewenst, zodat synergievoordelen kunnen worden behaald en het experimentele imago zich kan ontwikkelen.

Royaal wonen: Om de beslissers van internationale bedrijven een concurrerende woonkwaliteit te bieden zijn woonmilieus als Wassenaar, het Haagse Statenkwartier, de Delftse binnenstad en het Gooi nodig. Een dergelijke woonkwaliteit heeft de stadsregio nu nauwelijks te bieden. En als het er al is, dan is het zo kleinschalig dat het nauwelijks herkenbaar is.

Daar moet wat aan gebeuren, wil de stadsregio in staat zijn om nieuwe internationale ondernemingen aan te trekken. Afhankelijk van de inschatting van de marktpotentie kan worden ingezet op riante stadsvilla's, herenhuizen in historische kernen of een nieuwe buitenwijk met de allure van Wassenaar.

47

Service wonen op internationaal niveau: Met het internationaler worden van de economie neemt de behoefte aan tijdelijke, luxe, met veel service omgeven woningen toe. Het bieden van attractieve woningen voor expatriates is nodig voor internationaal opererende bedrijven. Vooral midden in de stad gesitueerde complexen lijken aantrekkelijk, echter zonder de 'lasten' van de stad. Het is een kleine, specifieke markt waarbij service, comfort en veiligheid centraal staan. Prototypen voor dit milieu zijn de Rotterdamse Hoge Heren en de Haagse woonhotels.

Gezien internationale ervaringen is de koppeling van dergelijke woningen aan de voorzieningen van internationale hotels een voor de hand liggende optie.

.3

3.

Kern van de opgave Uitwerking ‘regio impuls’ b.

Verbeteren van het imago van de stadsregio

De analyse van een aantal internationale voorbeelden van steden die een ommekeer in hun imago hebben gerealiseerd, laat zien dat deze steden meestal zeer uitdrukkelijk hebben ingezet op één thema of locatie. In Pittsburgh stond de revitalisering van downtown centraal,Vancouver zette in op hoog wonen in de stad, en Hamburg zette alle kaarten op de relatie tussen stad en rivier. Ook bij het verbeteren van het imago van de stadsregio Rotterdam als aantrekkelijk woon- en leefklimaat moet worden gekozen voor een heldere invalshoek. Daarnaast moet worden ingezet op het elimineren van factoren die een imagoverandering in de weg staan.

48

Water als 'het goud van de stadsregio': Op grond van de analyse staat vast dat de verbetering van het imago van de stadsregio gestalte moet krijgen aan de rivier, de havens en andere waterlopen. De haven is 'het goud van de stad' en het water van de delta is de essentie voor de identiteit van de stadsregio. Nu wordt er in de stadsregio Rotterdam maar weinig aan het water gewoond. Er zijn veel plannen, maar deze komen maar moeizaam van de grond. Een krachtige impuls is nodig om barrières te slechten en problemen te overwinnen. Als dat lukt, dan wordt niet alleen een breed scala aan aantrekkelijke woonvormen aan de stadsregio toegevoegd, maar worden tevens stad en water op een nieuwe manier met elkaar in

Kern van de opgave Uitwerking ‘regio impuls’ verband gebracht. Op sommige plekken zal transformatie naar een (al dan niet gemengd) woonmilieu niet op korte termijn mogelijk zijn. Waar deze locaties van groot belang zijn voor de imago-omslag van de regio, worden strategische reserveringen gedaan ten behoeve van toekomstige ontwikkeling. Op die manier wordt voorkomen dat toplocaties worden ingevuld met middelmatige functies die te weinig bijdragen aan de imagoverandering van de regio.

in het gedrang is gekomen. De aanwezigheid van deze hot-spots wordt mede bepaald door uit de hand gelopen woon-situaties. Illegale verhuur, achterstallig onderhoud en slecht beheer zijn belangrijke factoren. Ten behoeve van het verbeteren van de leefbaarheid en als bijdrage aan de imagoverbetering van de regio moeten wantoestanden in het wonen worden bestreden. Hiertoe moet actief worden ingegrepen in het beheer en de kwaliteit van de woningvoorraad.

Verbeteren van 'hot spots': Het imago van de stadsregio wordt gehinderd door een aantal 'hot spots', plekken waar verloedering heeft plaatsgevonden en waar de leefbaarheid sterk

49

.3

3.

Kern van de opgave Uitwerking ‘regio impuls’ c. Verbeteren leefbaarheid De bevolkingsontwikkeling van de afgelopen decennia heeft ervoor gezorgd dat zich in een aanzienlijk aantal wijken sociale problemen opgehoopt hebben. Er zijn concentraties ontstaan van kansarme bevolkingsgroepen die, juist door de concentratie, steeds moeilijker aan kunnen haken bij de maatschappelijke dynamiek.

Voor een groot deel zijn deze concentraties te vinden in de gemeente Rotterdam. Naast een aantal vooroorlogse wijken komen ook de naoorlogse woongebieden steeds nadrukkelijker in beeld. Stedelijke vernieuwing biedt de kans om een antwoord te vinden op deze

50

problemen. De negatieve dynamiek kan worden omgebogen zodat nieuwe kansen ontstaan voor mensen om een welvarend bestaan op te bouwen.

Op het niveau van de gemeenten is er een goed beeld in welke wijken er een sociale vernieuwingsoperatie nodig is om de leefbaarheid te verbeteren en bewoners betere kansen voor de toekomst te geven.

De investeringen in het wonen die gepaard gaan met de stedelijke vernieuwing moeten zo worden ingezet dat zij optimaal bijdragen aan het verbeteren van kansen voor bewoners.

Kern van de opgave Uitwerking ‘regio impuls’ Daartoe is een breed scala aan sociale, economische en fysieke investeringen nodig. De investeringen in het wonen zijn veelal de aanjager van stedelijke vernieuwing; zij worden gecombineerd met versterking van het wijkbeheer (inclusief veiligheid), investeringen in onderwijs en welzijn, en met uitbreiding van voorzieningen ten behoeve van werk. In de stedelijke vernieuwing nemen de mogelijkheden voor werk een steeds centralere positie in. Goedkope werkruimtes krijgen een plaats in vernieuwingsplannen om ruimte te bieden aan het ondernemerschap vanuit de wijken. Met betrekking tot het wonen wordt veelal een combinatie gemaakt van de volgende mogelijkheden:

-

-

-

Nieuwe doelgroepen aantrekken door andere woningtypen en eigendomsvormen aan te bieden Betere woonkwaliteiten bieden aan zittende bewoners, onder andere door het verbeteren en samenvoegen van woningen Stimuleren van particuliere woningverbetering door ondersteuning van maatschappelijke organisaties van bewoners en eigenaars en van nieuwe eigendomsvormen Gehele of gedeeltelijke vervanging van de bestaande woningvoorraad door woningen die voor meer groepen interessant zijn, en die een betere toekomstwaarde hebben

51

Afhankelijk van het karakter van de woningvoorraad en de ontwikkelingspotenties van de gebieden zullen verschillende vernieuwingsstrategieĂŤn worden ingezet.

Daarmee is op gemeentelijk niveau al veel ervaring opgedaan. Op regionaal niveau is het vooral van belang dat de som van alle individuele herstructureringsprocessen bijdraagt aan de vitaliteit van de woningvoorraad van de regio als geheel. Daarnaast is het van belang om prioriteiten te stellen, waardoor de plekken waar de veranderings-noodzaak het grootst is, tijdig aan bod kunnen komen.

.3

3.

Kern van de opgave Uitwerking ‘regio impuls’ d.

Verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit

Wonen en ruimtelijke ordening zijn in de Nederlandse praktijk aan elkaar gekoppeld. Traditioneel was het volkshuisvestingsbeleid hét instrument bij uitstek voor ruimtelijke ontwikkeling. Hoewel die directe koppeling minder sterk is geworden, blijft het investeren in wonen een belangrijk middel om de ruimtelijke kwaliteit van de stadsregio te versterken. Daarom wordt in de woonvisie nadrukkelijk aansluiting gezocht bij de kernthema's van het denken over ruimtelijke kwaliteit in de stadsregio. Een deel van de thema's is hierboven

52

al aan de orde geweest. Hier wordt voor de overige thema's aangegeven welke investeringen in het wonen kansrijk worden geacht voor het verbeteren van ruimtelijke kwaliteiten in de regio: Versterking van cultuurhistorische structuren: De meest kenmerkende cultuurhistorische onderleggers van de regio zijn de dijken en linten. Met behulp van een uitgekiende ruimtelijke strategie kunnen deze structuren versterkt worden. In veel gevallen kunnen daarbij woningen worden toegevoegd. De benadering die is ontwikkeld voor Berkel en Rodenrijs kan als

Kern van de opgave Uitwerking ‘regio impuls’ voorbeeld dienen voor een regio-brede aanpak voor het versterken van dijken en linten. Naast de dijken en linten zijn de historische stadskernen cruciaal onderdeel van de cultuurhistorische onderlegger van de regio. In vrijwel alle historische kernen is nog behoorlijk wat vernieuwingsruimte. Toevoegen van woningbouw draagt bij aan het versterken van de cultuurhistorische kwaliteit.

regionale groenstructuren is er een sterk gedifferentieerde mozaïek van grote en kleine 'groene parels'.

Investeringen in wonen kunnen helpen om het contrast tussen stad en land op te voeren. Daarnaast is de integrale ontwikkeling van rood én groen van toenemend belang. Met de ontwikkeling van landgoederen, buitenplaatsen en nieuwe buurtschappen wordt het landschap versterkt door te voorzien in een groeiende marktvraag.

Contrast en interactie tussen rood & groen: De manier waarop stad en land verweven zijn is karakteristiek voor de stadsregio. Naast de grote

Wonen op knooppunten: Het ontwikkelen en intensiveren van knooppunten speelt een belangrijke rol in de ruimtelijke kwaliteits-

53

discussie van dit moment. Knooppunten worden in verschillende beleidskaders gezien als concentratiepunten van stedelijkheid die het mogelijk maken om verstedelijking te concentreren. Om de knooppunten zelf kwaliteiten mee te geven wordt het wonen als een belangrijk programmapunt gezien. De vraag is hoe groot de mogelijkheden vanuit de markt zijn.

Daarom moet nauwkeurig worden nagegaan voor welke knooppunten het realiseren van woningen een toegevoegde waarde voor de ruimtelijke kwaliteit kan vertegenwoordigen.

.3

3.

Kern van de opgave Uitwerking: ‘naar een vitale woningmarkt’

Uitwerking ‘Naar een vitale woningmarkt’

Een vitale woningmarkt in de stadsregio vereist een gevarieerd

a.

aanbod van woonmilieus dat aansluit bij de karakteristieke

Actualiseren van de basiskwaliteit van het wonen

Investeren in het op peil houden van de basiskwaliteit van woningen is een permanent proces voor woningcorporaties en particuliere verhuurders. Het aanleggen van centrale verwarming, aanbrengen van dubbel glas, bijplaatsen van liften, incidenteel samenvoegen van woningen en dergelijke maatregelen zorgen er voor dat de woningen 'bij de tijd' en daarmee goed verhuurbaar blijven. Dit vergt belangrijke inspanningen en investeringen van de woningbezitters en draagt in belangrijke mate bij aan het voorkómen van problemen met de woningvoorraad. Als zodanig is het van cruciaal belang voor de toekomstige vitaliteit van de woningvoorraad.

Het is primair de verantwoordelijkheid van de eigenaar en daarmee geen centraal onderdeel van het stadsregionale woonbeleid.

kwaliteiten van de regio en dat redelijk in staat is om veranderende woonwensen te accommoderen. Daarnaast vereist het een breed aanbod aan 'pluskwaliteiten', waaronder voorzieningen op het gebied van zorg en dienstverlening.

Bovendien zijn er voldoende beschikbare goedkope woningen nodig om de doelgroep goed te bedienen, maar ook aantrekkelijke woningen in alle prijssegmenten om inwoners van de regio de kans te geven hun woonambities binnen de regio tegen reële kosten waar te maken. De woningmarkt moet dynamisch genoeg zijn om nieuwkomers een plaats te kunnen bieden en onttrekkingen in het kader van de stedelijke ver-

Maar ook op het niveau van de woonomgeving is sprake van een permanent proces van het actualiseren van de basiskwaliteit van het wonen. Daarbij gaat het om het herinrichten van de openbare ruimte, het aanleggen of vernieuwen van speelplekken en dergelijke.

Hier zijn de gemeenten primair verantwoordelijk en zij besteden een aanzienlijk deel van hun lokale middelen aan deze taak.

nieuwing goed te laten plaats vinden. Daarvoor zijn de volgende opgaven van belang.

54

Kern van de opgave Uitwerking: ‘naar een vitale woningmarkt’ b. Verminderen van de kwetsbaarheid van de woningvoorraad Sommige delen van de woningvoorraad sluiten zo slecht aan op de gewenste basiskwaliteiten, dat zij kwetsbaar worden. De kwetsbaarheid van de woningvoorraad is sterk lokaal bepaald en kan van straat tot straat verschillen. Belangrijke factoren die bepalen hoe kwetsbaar de woningvoorraad is zijn de positie in de stad (er dreigt een overaanbod aan 'buiten-centrum woningen'), de maat van de woningen (woningen onder 60 m2 worden moeilijker verhuurbaar), en de gebrekkige aanwezigheid van voorzieningen. Daarnaast zijn de bouwkundige en stedenbouwkundige kwaliteit, de kwaliteit van de woonomgeving en eventueel achterstallig onderhoud van belang.

bare wooncomplexen maakt deel uit van gebieden die zijn aangeduid als stedelijke vernieuwingsgebieden.

In dat kader worden plannen voor hun aanpassing uitgevoerd of voorbereid. Afhankelijk van lokale omstandigheden zijn verschillende strategieën denkbaar, variërend van het aantrekken van nieuwe doelgroepen, het bieden van aanvullende woondiensten en het intensiveren van beheer tot het slopen en vervangen door andere, meer gewilde woonmilieus.

De regionale opgave is het meer divers, gevarieerd en duurzaam maken van de nieuwe woningvoorraad.

Dat vereist dat ‘de markt het kan bijhouden’ en dat er ruimte blijft voor nieuwe doelgroepen.

Op regionaal niveau kan inzicht in de kwetsbaarheid van de woningvoorraad worden verkregen door het woningaanbod te vergelijken met de te verwachten ontwikkeling van woonwensen. Het beeld is in grote lijnen beschreven in hoofdstuk 2. Het tempo waarin mensen hun aspiraties op het gebied van wonen kunnen invullen blijkt sterk samen te hangen met de economische ontwikkeling. Maar de richting is duidelijk: vooral de compacte vooroorlogse en naoorlogse woonmilieus met kleine etagewoningen zonder lift worden minder populair bij de huidige bewoners.

Dit is de voorraad die in principe kwetsbaar is, hoewel er een aantal factoren zijn die deze kwetsbaarheid kunnen nuanceren. Het overgrote deel van de kwets55

.3

3.

Kern van de opgave Uitwerking: ‘naar een vitale woningmarkt’ c.

Een stadsregionaal antwoord op de veranderende vraag

Alle recente onderzoeken op het gebied van de ontwikkeling in de vraag naar woningen laten zien dat er grote vraag is naar groenstedelijke en landelijke woonvormen, en dat de vraag naar centrumstedelijke woonvormen het aanbod nog steeds overtreft.Veel van de huidige bewoners van de vooroorlogse en naoorlogse wijken geven de voorkeur aan hetzij een meer stedelijke woonvorm, hetzij een meer op groen en landschap georiënteerde woonvorm.

In hoofdstuk 2, ‘ontwikkelingen op de woningmarkt’ wordt aangegeven dat naast de vraag naar meer stedelijk en meer landelijk wonen ook allerlei 'pluskwaliteiten' aan populariteit winnen.

Het beeld van de veranderende vraag is in grote lijnen voor heel Nederland hetzelfde, zij het dat in de Randstad de vraag naar bijzondere, centrumstedelijke milieus groter is, en de vraag naar landelijke woonmilieus wat getemperd wordt door de mate waarin mensen verwachten aan hun ambities tegemoet te kunnen komen. Daarnaast is er op het niveau van de Randstad ruimte voor bijzondere 'niche markten', woonmilieus die zo bijzonder zijn dat ze alleen in een metropolitane regio op voldoende klanten kunnen rekenen.

De kern van de opgave is het vinden van een antwoord op de veranderende vraag passend bij het karakter van de stadsregio.Voor het uitbreiden van de capaciteit aan centrum-stedelijke woonvormen zijn goede mogelijkheden.

Zowel binnen Rotterdam als in de rest van het stedelijk gebied zijn nog tal van mogelijkheden. De verwachting is 56

dat aan deze vraag goed tegemoet gekomen kan worden.

De ontwikkeling in de vraag zal de realisatie van binnenstedelijke woonprojecten in belangrijke mate bepalen.

Bij het voldoen aan de vraag naar op groen en landschap georiënteerde woonvormen ligt de zaak anders. De mogelijkheden zijn beperkt en er zijn tal van andere claims op de open ruimte. Een inventarisatie van projecten laat in ieder geval zien dat er bij lange na niet genoeg op stapel staat om aan de geschatte vraag tegemoet te komen. Bovendien hebben de meeste initiatieven betrekking op de duurdere woningcategorieën, en daarmee wordt maar een deel van het antwoord op de marktvraag gevonden.

Het antwoord van de stadsregio op de veranderende vraag moet niet zozeer in dichtheden als wel in woonkwaliteiten worden gegeven. De opgave voor de regio is het bieden van een combinatie van woonkwaliteiten die past bij de regio en tegemoet komt aan de aspiraties van haar huidige en toekomstige inwoners. Daarbij kunnen en moeten kansen in het landelijk gebied worden benut, bijvoorbeeld in combinatie met landschapsontwikkeling.

Tegelijkertijd moet de regio evenzeer kwaliteiten bieden in het stedelijk gebied die een aantrekkelijk alternatief vormen. Dit stelt eisen aan de stedelijke herstructurering en aan de ontwikkeling van binnenstedelijke woonlocaties.

Niet door deze pseudo-landelijk te maken, maar door ze kwaliteiten te geven die er toe doen. Die kwaliteiten kunnen bijvoorbeeld liggen in de identiteit van het aangeboden woonmilieu, de nabijheid van het waterlandschap, de woninggrootte, de aanwezigheid van pluskwaliteiten en serviceverlening of in het aangeboden woningtype.

Interpretatie: een actiegerichte aanpak De verbeteringsopgave voor het wonen in de stadsregio

1. Regio Agenda Wonen De agenda stelt zes woonbeleidspunten aan de orde die op het niveau van de stadsregio van groot belang zijn. De agenda is een levend ijkpunt voor stadsregionaal woonbeleid, waardoor de belanghebbenden in staat zijn het actuele debat te voeren over herkenbare woonthema's. Gemeenten, woningcorporaties, ontwikkelaars en andere investeerders kunnen bij het formuleren en uitvoeren van het lokale woonbeleid concreet invulling geven aan het debat. Zo wordt richting gegeven aan de regionale opgave de basis voor het wonen te verstevigen en de woningvoorraad te differentiĂŤren.

Rotterdam is omvangrijk en heeft verschillende dimensies.

Dat vereist een veelzijdige aanpak die op de dimensies van de opgave inspeelt. Er moet echt wat gebeuren, wil de regio niet bovenaan de verkeerde lijstjes blijven staan. De urgentie is er, die wordt ook politiek erkend, en er zijn volop kansen om de woonkwaliteiten van de regio een stevige impuls te geven.

Dat vereist de actiegerichte aanpak die verwacht mag worden van een regio waarvoor de uitspraak 'geen woorden maar daden' (en varianten daarop) uitgevonden is. Het stadsregionale woonbeleid is daarmee meer dan een richtsnoer waarbinnen de gemeenten hun

Kern van de opgave Interpretatie: een actiegerichte aanpak

afzonderlijke woonvisie gestalte kunnen geven. Het wordt een strategisch actieplan waarin de investeringen in het wonen worden gericht op de prioriteiten van de regio. De actiegerichte aanpak bevat twee hoofdcomponenten:

Regioprojecten

Regio Agenda Wonen

57

2. Regioprojecten Dit zijn zes projecten die op overtuigende wijze invulling geven aan het stadsregionale woonbeleid. De regio kan met de regioprojecten daadkrachtig invulling geven aan de kern van de opgave, en zo werken aan haar toekomst. De regioprojecten dragen optimaal bij aan het versterken van de economische vitaliteit, de verbetering van het imago, het verbeteren van de leefbaarheid en het versterken van de ruimtelijke kwaliteit.

De stadsregio doet met deze projecten waardevolle toevoegingen aan de woningvoorraad op plekken die het verschil maken.

.3

REGIO AGENDA WONEN

De Regio Agenda Wonen behandelt de belangrijkste beleidspunten voor het wonen in de regio. De agenda is geordend naar een aantal kernthema's. De agenda vormt het ijkpunt voor lokaal woonbeleid. Per agendapunt is een situatieschets opgenomen, is aangegeven wat het regionaal belang is, worden de aandachtspunten voor lokaal beleid aangegeven en worden voorstellen voor acties gedaan.

De gemeenten en andere belanghebbenden kunnen in de loop van de tijd nieuwe punten op de agenda zetten. Daarmee wordt de Regio Agenda Wonen een levend en actueel ijkpunt voor lokaal beleid en actie. Op basis van de analyse en de kern van de opgave wordt een zestal punten geagendeerd.

2. Wonen in de stadsregio

3. Kern van de opgave

4. Regio Agenda Wonen

5. Regio Projecten

Regio Impuls Toekomst van Geografische

Economische vitaliteit

de goedkope voorraad

Pakhuizen en uitzicht

verkenning

Imago

Woonverkenning

Ruimte voor

Historische

herstructurering

stadscentra

Trouble shooting

Startersmilieu

Leefbaarheid

Ruimtelijke kwaliteit Wonen voor Verkenning vanuit de gemeenten

Naar een vitale woningmarkt

ouderen

Nieuwe Noorden

Actualiseren basiskwaliteit

Starters op de

Knooppunten

woningmarkt Verminderen Ontwikkelingen op

kwetsbaarheid Kwaliteitsimpuls

de woningmarkt Veranderende vraag

nieuwbouw

Landelijk wonen

6. Van visie naar implementatie

4.

Regio Agenda Wonen Agendapunt 1

Ruimte voor stedelijke vernieuwing

De stedelijke vernieuwing is een van de belangrijkste investe-

(ruim 15.000 huishoudens) en het ontwikkelen van middeldure woonmilieus voor hogeropgeleide dertigers (ruim 10.000 huishoudens). In termen van de te realiseren woonkwaliteiten wordt gezocht naar aansluiting op de kansen van met name de ruimtelijke positionering van de te vernieuwen wijken. Daarnaast speelt het investeringspotentieel van het vastgoed een belangrijke rol. Centraal in de Visie staat de wens om de differentiatie van woonmilieus in de regio sterk te vergroten, zodat beter kan worden ingespeeld op de differentiĂŤrende marktvraag.

ringsopgaven voor het wonen in de stadsregio. De noodzaak van stedelijke vernieuwing komt primair voort uit de wens om woonwijken sterker en beter te maken, de mensen die er wonen in sociaal en economisch opzicht meer ontplooiingsmogelijkheden te geven en om een meer evenwichtige bevolkingssamenstelling te krijgen. Er bestaat binnen de gemeenten een redelijk uitgekristalliseerd beeld welke wijken op termijn moeten worden aangepakt. Dit beeld ligt ten grondslag aan de Visie Stedelijke Vernieuwing die door de Stadsregio in januari 2002 is vastgesteld.

Situatieschets In de Visie Stedelijke Vernieuwing wordt aangegeven dat de problemen in woon-werkmilieus in de stadsregio een forse investering in stedelijke vernieuwing noodzakelijk maken. In kwantitatief opzicht is de kern van de Visie Stedelijke Vernieuwing het maken van een kwaliteitsslag door het slopen en vervangen van 35.000 woningen, aangevuld met het ontwikkelen van duurdere milieus voor gezinnen in stedelijk gebied 60

Een belangrijk onderdeel van de stedelijke vernieuwing is het slopen van bestaande woningen om plaats te maken voor nieuwe, meer gewilde woningen. De noodzaak hiervoor bestaat primair op het lokale niveau. Soms zijn de woningen technisch niet langer deugdelijk, soms zijn ze niet meer verhuurbaar en soms is de inschatting dat de wijk gebaat is bij een meer gevarieerde woningvoorraad. Daarnaast worden er op macroniveau inschattingen gemaakt welke woningen op termijn niet meer voldoen aan de zich ontwikkelende vraag. Al bij al leidt dat op het niveau van de regio tot een beeld van de herstructureringsopgave: het onttrekken van woningen door samenvoeging en sloop, een nieuwbouwopgave, en de verkoop van huurwoningen.

Dit beeld is niet statisch; het wordt voortdurend aangepast aan nieuwe inzichten op lokaal, regionaal en nationaal niveau. Om het bijstellen van de stedelijke vernieuwing aan de meest recente inzichten mogelijk

Regio Agenda Wonen Agendapunt 1 te maken zal de stedelijke vernieuwing de komende jaren hoog op de agenda moeten staan. Daarmee kunnen actuele ontwikkelingen een plaats krijgen in de ontwikkeling van nieuw beleid. De belangrijkste actuele ontwikkelingen sinds het opstellen van de Visie Stedelijke Vernieuwing zijn: Er is een toenemend bewustzijn in de regio dat kwaliteit centraal moet worden gesteld in de stedelijke vernieuwing. Daarbij gaat het op het niveau van buurten en wijken steeds meer om het vinden van dié kwaliteiten die het best bijdragen aan het nieuwe profiel van de wijk of buurt. De locatiekrachten in de omgeving worden geïnterpreteerd, maar -minder dan in de Visie Stedelijke Vernieuwing voorzien- niet meer rechtstreeks vertaald in verdichten, verdunnen, slopen of nieuw bouwen. In plaats daarvan wordt in toenemende mate aansluiting gezocht bij lokale identiteiten en potenties.

De stedelijke vernieuwing van naoorlogse woongebieden is een betrekkelijk nieuw werkveld. Het krijgt 'werkende weg' vorm, maar de zoektocht naar innovatieve stedelijke vernieuwing is nog in volle gang. Nieuwe formules als 'branding', veranderende woonwensen en nieuwe gebouwtypologieën, financieel-economische omstandigheden en andere factoren zorgen ervoor dat het werkgebied van de stedelijke vernieuwing zich verder ontwikkelt.

Een van de thema's die een rol spelen in de discussie is de wens om lokale potenties van mensen beter te benutten. Vooral in relatie tot economische en sociale 61

.4

4.

Regio Agenda Wonen Agendapunt 1 ontwikkeling wordt aansluiting gezocht bij lokale potenties. Allochtoon ondernemerschap, het multietnische karakter en de sociale dynamiek van buurten worden steeds meer betrokken bij het zoeken naar de juiste vernieuwingsformule op buurtniveau.

Bovenstaande ontwikkelingen leiden tot verdere differentiatie in de stedelijke vernieuwing. Iedere buurt gaat, op zoek naar een nieuwe toekomst, vaak in nauwe samenspraak met haar bewoners.

Tegelijkertijd zijn er factoren die verdergaande differentiatie in de weg staan. Zo wordt in toenemende mate duidelijk dat verlagen van de dichtheid vaak moeilijk is. Dit heeft vooral te maken met de schaal waarop grondexploitaties worden berekend. De grondexploitatie is betrekkelijk dwingend, en daardoor blijft het moeilijk om de dichtheid te verlagen, ook wanneer de positie of identiteit van het gebied daarom vraagt.

Het risico bestaat dat er door het financieringsmechanisme toch weer op min of meer dezelfde manier teruggebouwd zal worden. Vanuit die gedachte is het wenselijk om op regionaal niveau methoden te ontwikkelen die differentiatie mogelijk maken.

Een andere factor die differentiatie in de weg staat is de complexiteit om risicodragend v贸贸r te investeren in sociale vernieuwing en economische ontwikkeling.

Ook op dit gebied is sprake van nieuwe ontwikkelingen, vooral op nationaal niveau. De VROM-Raad pleit in haar recente advies "Haasten en onthaasten in stedelijke herstructurering" voor het opzetten van een

Investerings Maatschappij Stedelijke Vernieuwing, welke ook risicodragende investeringen in urgente vernieuwingsgebieden voor haar rekening kan nemen.

Een vergelijkbare collegiale financieringsconstructie zou wellicht ook op lokaal of regionaal niveau succesvol kunnen zijn.

Zoals in de analyse al is aangegeven blijft de woningmarkt gespannen, vooral in het lagere prijssegment. In tegenstelling tot de verwachting van het WBO'98 lijkt de druk op betaalbare huurwoningen vooralsnog toe te nemen. Het wordt een belangrijk agendapunt 贸f en hoe de stedelijke vernieuwing moet worden aangepast om te vernieuwen binnen een gespannen markt. Voor een belangrijk deel is dit gerelateerd aan de beschikbaarheid van de goedkope voorraad, welke bij agendapunt 2 wordt behandeld.

De VROM-Raad grijpt haar advies aan om in dit kader te pleiten voor 'Haasten en onthaasten'. De Raad pleit voor een manier van herstructureren die meer mogelijkheden voor differentiatie biedt. De raad stelt zelfs dat de visie op de herstructurering zoals die in de tweede helft van de jaren negentig is ontwikkeld, is uitgewerkt en dat een nieuwe, moderne visie nodig is die beter inspeelt op de differentiatiedruk vanuit de burger en de omstandigheden op de woningmarkt. In de Rotterdamse regio wordt al volop gezocht naar een dergelijke innovatie. Toch is het advies van de VROM-Raad de opmaat voor een nieuwe denkronde over de uitgangspunten voor stedelijke herstructurering.

Gezien de ontluikende discussie op nationaal niveau 62

zal de innovatie van stedelijke vernieuwing krachtig doorzetten. De partijen in de stadsregio kunnen hierin (opnieuw) een voorlopersrol vervullen.

Verder adviseert de Raad het Rijk om een aparte voorziening te treffen voor 'prioriteitswijken', waar de problematiek dusdanig ernstig is dat uitstel geen optie is. Dit is een gedachte die op nationaal niveau post lijkt te vatten. Zij kan mede leidend worden voor de manier waarop (in ieder geval met rijksfinanciering) de tweede tranche ISV-gelden wordt ingevuld.

Sloop van woningen in het kader van stedelijke vernieuwing kan alleen plaatsvinden als de zittende bewoners een passend alternatief hebben. Bijgaande rekenexercitie laat zien dat de omvang van de herhuisvestingsopgave zodanig groot is, dat tot 70% van hen een plaats vindt in de bestaande voorraad. De conclusie is dat het cre毛ren van doorstroming vanuit de goedkope voorraad ook voor de herstructurering van cruciaal belang is. De aandachtspunten en actiepunten onder agendapunt 2 zijn dan ook van groot belang voor de stedelijke vernieuwing.

Regio Agenda Wonen Agendapunt 1 Belang voor de regio

Acties

De belangrijkste overwegingen op het niveau van de Stadsregio zijn: - Het creĂŤren van meer evenwicht in de woningmarkt door het vergroten van het aandeel koopwoningen - Het vergroten van de vitaliteit van bestaande wijken door de diversiteit te vergroten en door meer en betere ontplooiingsmogelijkheden voor de bewoners - Het verbeteren van de woningvoorraad in de stedelijke vernieuwingsgebieden

De Stadsregio wil een inhoudelijk debat voeren over 'de komende generatie stedelijke herstructurering'.

Het advies van de VROM-raad en de ervaringen met stedelijke vernieuwing in de stadsregio worden daarbij als een belangrijke inbreng beschouwd. Vooralsnog blijft de opgave echter vooral om te zorgen dat de huidige plannen verder kunnen.

Aandachtspunten voor gemeenten Gemeenten, woningcorporaties, bewonersorganisaties en andere investeerders in stedelijke vernieuwing moeten blijven werken aan de innovatie en inhoudelijke heroverweging van de uitgangspunten die onder de stedelijke vernieuwing liggen. Gezien bovenstaande ontwikkelingen zijn er veranderingen op til die leiden tot forse aanpassingen. Het is van groot belang dat het debat over de te volgen richtingen regiobreed wordt gevoerd.

Vooralsnog blijft het creĂŤren van doorstroming in de goedkope voorraad van het grootste belang voor de stedelijke vernieuwing. De aandachtspunten die dit oplevert worden behandeld onder agendapunt 2.

Getallen Om een herstructurering van deze omvang mogelijk te maken, moet er voor een aanzienlijk deel van de bewoners van stedelijke herstructureringsgebieden vervangende huisvesting komen. Vooral de noodzaak om goedkope huurwoningen beschikbaar te hebben, blijkt van belang.

- Stel, er worden in 2000-2010 circa 35.000 woningen onttrokken door samenvoeging en sloop - Voor 60-80% van de bewoners van de te onttrekken woningen moet herhuisvesting in de goedkope huur worden gevonden (21.000 tot 28.000 woningen) - Van de 25.000 te verkopen woningen, wordt 2/3 aan de zittende bewoners verkocht; de rest wordt bestemd voor ondernemende nieuwkomers. Voor dit deel moet voor 6080% van de bewoners herhuisvesting in de goedkope huur komen (5.000 - 7.000 woningen) - In totaal dus, afhankelijk van de aannamen circa 26.000 tot 35.000 huishoudens te herhuisvesten in goedkope huurwoningen - Deze huishoudens zullen voor een deel in hetzelfde gebied blijven wonen. Hoeveel dat er zijn, hangt af van de nieuw te bouwen voorraad en de economische mogelijkheden van de zittende bewoners. Ervaringen elders leren dat met de huidige mechanismen 25-50% van de mensen in hetzelfde gebied blijven wonen - Met deze uitgangspunten moeten tussen 13.000 en 26.000 huishoudens elders in de regio een plek vinden.

- Dat kan voor een deel in de nieuwbouw, waar 15% van 40.000 woningen in de sociale sector wordt gerealiseerd (totaal 6.000 woningen).

- Maar voor het overgrote deel (50-77%, of tussen 7.000 en 20.000 woningen) moet een plek gevonden worden in de bestaande woningvoorraad.

De mogelijkheden voor herstructurering zijn sterk afhankelijk van de uitstroom uit de goedkope sector en daarmee van de economische ontwikkeling en de beschikbaarheid van aantrekkelijke (doorstroom)alternatieven.

63

.4

4.

Regio Agenda Wonen Agendapunt 2

Beschikbaarheid van de goedkope voorraad

De voorraad goedkope huurwoningen (huur lager dan E365)

Situatieschets In deze goedkope voorraad wonen mensen die qua inkomen op een dergelijke woning zijn aangewezen.

Op het niveau van de stadsregio is circa 40% van de huishoudens aangewezen op een woning met een huur onder de huursubsidiegrens. In Rotterdam is deze groep groter, naar schatting zo'n 50%.

in de regio is circa 50% van de totale voorraad. In Rotterdam is het aandeel goedkope huurwoningen behoorlijk groot, namelijk 60%. Daarnaast zijn er veel woningen die net boven dit segment zitten. De gemeente Rotterdam definieert 'goedkope woning' als een woning met een OZB waarde tot

Dit betekent dat er in de stadsregio ruim voldoende goedkope woningen zijn voor mensen die op deze woningen zijn aangewezen. Daarnaast wordt een aanzienlijk deel van de goedkope woningen bewoond door mensen die qua inkomen meer zouden kunnen betalen. Dit wordt de 'scheve bewoning' genoemd.

De schattingen van het aandeel van deze groep variĂŤren tussen 25 en 40%. In Rotterdam wordt wellicht circa 40% van de goedkope woningen bewoond door mensen met inkomens boven de huursubsidiegrens. Dit getal is vergelijkbaar met andere grote steden, waarbij de indruk bestaat dat het, anders dan bijvoorbeeld in Amsterdam, grotendeels om mensen gaat die net iets boven de grens zitten.

maximaal e105.000,-. Dit betreft zowel koopwoningen als huurwoningen. De grens is gekozen omdat een dergelijke woning bij normale ondernemersrendementen, voor een bedrag onder de huursubsidiegrens kan worden verhuurd.

Circa 80% van alle woningen in Rotterdam valt binnen deze categorie.

De inschatting in de meeste onderzoeken is dat het aandeel huishoudens dat is aangewezen op een goedkope woning in het komende decennium zal afnemen.

Het tempo waarin dit zal gebeuren is sterk afhankelijk van de economische ontwikkeling en de spreiding van die ontwikkeling. In het meest optimistische scenario halveert deze groep in de periode tot 2010. Dat scenario lag ten grondslag aan de Nota Wonen van het Ministerie van VROM. Inmiddels is duidelijk dat deze 64

Regio Agenda Wonen Agendapunt 2 inschatting waarschijnlijk te optimistisch is. Voor de VROM-Raad is dit reden om actualisering van de Nota Wonen voor te stellen. Op grond van de doorrekening van verschillende economische scenario's kan ervan worden uitgegaan dat in de stadsregio het aandeel mensen dat is aangewezen op een goedkope woning, kan teruglopen tot tussen 20% en 37% van de huishoudens in 2010.

Het probleem is dus niet dat er te weinig goedkope woningen zijn, maar dat deze in onvoldoende mate beschikbaar zijn. Er is weinig doorstroming op de markt.

Het actuele beeld laat zelfs een toename van de druk op de markt voor huurwoningen zien. Woningen staan minder lang leeg, de mutatiegraad neemt af, het aantal ingezonden woningbonnen neemt spectaculair toe en de koopprijzen blijven stijgen. Allemaal factoren die op een toenemende spanning op de woningmarkt wijzen, daar waar een ontspanning werd verwacht. Daarmee is de kern van het probleem met betrekking tot de voorraad goedkope woningen geschetst: er is te veel, maar er komt te weinig beschikbaar.

Het lijkt erop dat het nog wel even druk blijft aan de deur van de (schaarse) vrijkomende woningen, met mensen die in het kader van de herstructurering een nieuwe woning zoeken, starters, nieuwkomers en er zijn heel veel mensen die graag hun positie willen verbeteren binnen de huursector. Die laatste groep is erg actief en met het toegankelijker worden van de woningmarkt in het kader van het aanbodsysteem kunnen zij eenvoudig actie ondernemen. Het geheel

lijkt momenteel nogal remmend te werken. Vooral de mensen met zwakke kaarten (=weinig woonduur), zoals starters maken weinig kans. Verder bestaat het gevaar dat de herstructurering vertraging oploopt omdat mensen niet snel genoeg goede vervangende woonruimte kunnen vinden. Zie ook agendapunten 1 en 5.

-

-

Belang vanuit regionaal beleid Vanuit de Stadsregio zijn met name de volgende factoren van belang: - Dat de woningmarkt voldoende toegankelijk is, waardoor ook starters en andere nieuwkomers met bescheiden financiële middelen zich binnen redelijke termijn kunnen vestigen in een gepaste woning. Dit vereist een zekere beweeglijkheid van de woningmarkt - Dat de hoeveelheid goedkope woningen meer in evenwicht komt met de behoefte die er aan dergelijke woningen is. Het aandeel goedkope woningen kan afnemen om een kwaliteitsimpuls in de woningvoorraad als geheel mogelijk te maken - Dat er voldoende goedkope woningen blijven voor de mensen die er op zijn aangewezen. Niet te weinig woningen, maar ook niet (veel) te veel. Het gaat om het zoeken naar de subtiele balans tussen enerzijds het vermijden van teveel krapte waardoor verhuizingen worden uitgesteld en de dynamiek uitblijft, en anderzijds een te ruim aanbod met als gevolg leegstand of een aanzuigende werking van buiten de regio. Er moet wel rekening gehouden worden met een zekere scheefheid in de bewoning, maar die is nu te groot 65

-

Dat de basiskwaliteit van deze woningvoorraad goed is en blijft, en dat er door de woningeigenaars voldoende wordt geïnvesteerd in het op peil houden van de kwaliteit Dat er -ook in de goedkope voorraad- een voldoende gevarieerd aanbod aan pluskwaliteiten te krijgen is. Daarvoor moet in ieder geval geïnvesteerd worden in pluskwaliteiten met betrekking tot zorg en dienstverlening, waar vooral ouderen belang bij hebben.

Dat er sprake is van een zeker evenwicht in de opbouw van de bevolking van de regio. Daarbij zal er verschil blijven bestaan tussen de stedelijke en landelijke delen van de regio, maar dat moet niet betekenen dat de inkomensverschillen tussen stedelijk en landelijk gebied groter worden dan ze nu zijn

.4

4.

Regio Agenda Wonen Agendapunt 2 Aandachtspunten voor de gemeenten Centraal punt is het vergroten van de dynamiek op de woningmarkt zodat vermindering van de totale voorraad goedkope woningen op een verantwoorde manier kan plaatsvinden. De belangrijkste aandachtspunten voor gemeenten zijn in dit verband: Goedkope nieuwbouw: om het aanbod aan goedkope woningen voldoende te spreiden zijn regionaal afspraken gemaakt over het aandeel goedkope woningen op nieuwe bouwlocaties. Afgesproken is dat buiten de gemeenten met een grote herstructureringsopgave minimaal 15% van de nieuwbouwwoningen uit goedkope huurwoningen bestaat. Daarnaast moeten de gemeenten zich inspannen om tot 1000 goedkope koopwoningen in bestaand stedelijk gebied te realiseren. Nu de druk op de goedkope huursector onverminderd hoog blijft, wordt dit van extra groot belang.

Doorstroming aanjagen door kwaliteit: de belangrijkste manier om de druk op het goedkope segment van de woningmarkt te verminderen is het creÍren van doorstroom naar andere segmenten. Naar schatting de helft tot driekwart van de benodigde 'schuifruimte' voor herstructurering zal moeten komen uit de uitstroom van bewoners uit de goedkope voorraad. Om dit waar te kunnen maken moet op alle prijsniveaus worden ingezet op kwaliteit. Er moet een woonkwaliteit worden geboden die mensen als het ware verleidt om de volgende stap in hun wooncarrière te zetten.

Daarbij gaat het nadrukkelijk niet alleen om het topsegment, maar ook om het 'instapsegment' en 66

Regio Agenda Wonen Agendapunt 2 middensegment. Er moet worden ingezet op woonkwaliteiten waarnaar veel vraag is. Een gewoon goede woning is niet genoeg; er moeten allerlei pluskwaliteiten geboden worden.

Experimenteren met sturing: het is van belang om middelen te vinden om de doorstroming vanuit de goedkope voorraad te bevorderen. Daartoe worden gemeenten uitgenodigd om voorstellen voor experimenten te doen. Deze moeten binnen wettelijke kaders liggen, maar kunnen eventueel afwijken van bestaande afspraken. Het doel moet zijn om de beschikbaarheid van goedkope woningen regiobreed te vergroten en één van de interessante denkrichtingen is het inzetten van ‘prijs’ als instrument. De experimenten hebben in eerste instantie een tijdelijk karakter.

Vermindering van de goedkope voorraad managen: de voorraad goedkope woningen kan verminderd worden mits er een zekere doorstroming komt en mits de economische voorspoed doorzet. Beide zijn niet goed te overzien op de langere termijn. Toch moet er een link gelegd worden. Dat kan alleen wanneer de ontwikkeling van de goedkope voorraad als een proces wordt gemanaged, waarbij de prognoses regelmatig worden bijgesteld. Dit proces moet zowel op regionaal als op lokaal niveau plaatsvinden. De bevindingen kunnen ertoe leiden dat het onttrekken van goedkope woningen lokaal en regionaal afgestemd moeten worden om te zorgen 'dat de bewoners het bij kunnen benen'.

Differentiëren in vermindering van de goedkope voorraad: De noodzaak tot vermindering van de goedkope voorraad wordt op wijkniveau vaak ingegeven door de eenzijdigheid van de bevolkingssamenstelling en de eventuele problemen die daaruit voortvloeien.

Die noodzaak is niet overal hetzelfde. Dat heeft te maken met het aandeel goedkope voorraad, de mate waarin sociale problemen accumuleren en de evenwichtigheid (of wankelheid) van de bevolkingsopbouw.

Wat voorkomen moet worden is dat onttrekkingen op een plek waar dat om allerlei redenen hard nodig is, niet kunnen, terwijl op een andere plek vermindering van de goedkope voorraad wel kan plaatsvinden.

Daarom moet er in de stadsregio (in meerdere of mindere mate) een zorgvuldige regionale afstemming van tempo’s gemaakt worden op onttrekkingen van de goedkope voorraad. Mogelijk kunnen daarbij drie categorieën worden onderscheiden: - Stedelijk gebied, vernieuwing urgent - Stedelijk gebied, evenwichtig en weinig problematisch - Buiten het stedelijk gebied Dit systeem moet nader uitgewerkt worden, maar zal er toe leiden er een regionale en lokale afstemming van tempo’s in de herstructurering en nieuwbouw gemaakt dient te worden. Het tempoverschil wordt mede bepaald door de urgentie van vernieuwing en het succes van de doorstroming.

67

Acties Vermindering van de voorraad goedkope woningen moet op een veel meer procesachtige manier worden gevolgd en begeleid. Daarbij moet er (op regionaal niveau) een koppeling gelegd worden tussen het succesvol creëren van doorstroming naar woningen buiten de goedkope voorraad en de onttrekking van goedkope huurwoningen. Tevens moet de link worden gelegd met de urgentie van de vernieuwing en de ontwikkeling van de doelgroep, welke zoals gezegd sterk samenhangt met de economische ontwikkeling.

Op die manier kan per jaar bijgestuurd worden, afhankelijk van de ontwikkeling.

Dit systeem moet ontwikkeld, getest en verfijnd worden. De Stadsregio neemt daarbij het voortouw.

Tevens bewaakt de Stadsregio de productie van nieuwe, goedkope woningen en initieert zij experimenten met vormen van woningtoewijzing die bijdragen aan de dynamiek en doorstroming van de woningmarkt.

.4

4.

Regio Agenda Wonen Agendapunt 3

Trouble shooting

De leefbaarheid in sommige buurten in de stadsregio is ernstig

Situatieschets In de meest gevallen speelt ook de toestand van de woningvoorraad een rol. Snel wisselend particulier eigendom, illegale verhuur of verhuur aan illegalen, drugspanden, verwaarlozing en verkrotting zijn daarbij aan de orde. De hot spots drukken een zwaar stempel op het imago van de regio als woongebied.

in het gedrang. De plekken waar de leefbaarheidscrises zich op dit moment het meest uitgesproken voordoen, zijn redelijk in kaart gebracht. Het gaat om een tiental 'hot spots', waarvan er 9 in Rotterdam liggen en 1 in Schiedam. Het zijn betrekkelijk kleine gebieden waar de accumulatie van problemen zich het

Kenmerkend voor de accumulatie van problemen is dat deze zich regelmatig verplaatst. Als met behulp van openbare orde maatregelen de druk op de ene plaats wordt opgevoerd, dan verplaatsen de problemen zich vaak snel naar andere locaties. Dit wordt aangeduid met het 'waterbedeffect': als je op een plaats drukt, komt er op een andere plaats een bult. De toestand van de woningvoorraad is echter in het algemeen wat minder instabiel; zij verandert minder snel dan dat de openbare orde problemen zich kunnen verplaatsen.

sterkst doet voelen. Vaak in een of enkele straten, of een winkelcentrum met omliggende bebouwing. Iedere hot spot heeft zijn eigen ontstaansgeschiedenis en eigen karakteristieken.

Het is van belang om goed inzicht in de kern van het probleem.

Gaat het met name om openbare ordeproblemen of spelen ook sociale factoren en de toestand van de woningvoorraad een rol?

Op bijgaande kaart zijn de gebieden aangegeven waar zich op dit moment de ernstigste accumulatie van leefbaarheidsproblemen voordoet.

68

Regio Agenda Wonen Agendapunt 3 Belang vanuit regionaal beleid Vanuit het stadsregionale woonbeleid is het aanpakken van hot spots essentieel. De toestand in hot spots is veel bewoners van de stadsregio een doorn in het oog. Zonder dat deze worden aangepakt kunnen de bewoners van de stadsregio niet ten volle profiteren van de woonkwaliteiten die de regio te bieden heeft en zal het niet goed mogelijk zijn om het woon-imago van de regio te verbeteren. Mede daardoor loopt het aantrekken van economisch vitale functies gevaar. Het aanpakken van de uitwassen is een basisvoorwaarde voor goed wonen in de regio.

-

In termen van openbare orde wordt er inmiddels veel aandacht aan deze problematiek besteed. In het kader van de woonvisie wordt voorgesteld om ook op het terrein van het wonen te komen tot een krachtdadige aanpak van de uitwassen. Daarnaast moet beter en sneller in beeld komen waar in de toekomst mogelijk problemen zullen ontstaan. Want als de problemen op de ene plek onder controle zijn gebracht, dan dreigen ze op andere plekken de kop weer op te steken.

Mathenesserweg/Grote Visserijstraat/Mathenesserdijk; Dirk Danestraat/Mathenesserdijk/Willem Beukelszstraat; Wallisblok; Dordtselaan/Moerkerkestraat/Borselaarstraat; Bas Jongeriusstraat; Strevelsweg; Riederbuurt-Noord; Katendrechtse Lagedijk; Slaghekstraat; Schiedam Oost.

69

Uiteraard moet er ook aandacht besteed worden aan het structureel aanpakken van achterstandssituaties en het creĂŤren van ontwikkelingsmogelijkheden voor bewoners en bewonersgroepen. Dit vindt plaats in het kader van de stedelijke vernieuwing; hier gaat het met name om het onder controle brengen van uit de hand gelopen situaties.

.4

4.

Regio Agenda Wonen Agendapunt 3 Aandachtspunten voor gemeenten De gemeenten en de woningcorporaties zijn de eerst aangewezen organisaties om de accumulatie van problemen te signaleren en aan te pakken. Maatwerk is vereist. De volgende elementen zullen echter vaak deel uitmaken van de aanpak van het probleem: Monitoren Indicatoren voor het ontstaan van concentraties van leefbaarheidsproblemen liggen voor een belangrijk deel op andere gebieden, waaronder criminaliteitsregistratie, klachten over overlast en dergelijke. Dit zijn echter uitingen van een ontstane situatie. De verslechtering van de woonkarakteristieken treden vaak eerder op, en vormen een voedingsbodem waarin zich leefbaarheidsproblemen kunnen accumuleren. Indicatoren die deze verslechteringen zichtbaar kunnen maken zijn: - Dalende woningprijzen en toename van het aantal verkopen - Toenemend aandeel woningbezit door malafide woningeigenaars - Afnemende woonduur van bewoners - Toenemend aantal weigeringen bij aanbieden als huurwoning - Toename van het aandeel niet-geregistreerde bewoning - Verslechtering van de onderhoudstoestand van woningen Het is gewenst om deze indicatoren voor de hele woningvoorraad te monitoren. Elk van deze factoren afzonderlijk hoeft niet op problemen te duiden. Het is

echter waarschijnlijk dat als meerdere indicatoren verslechteren, er een voedingsbodem voor problemen kan ontstaan.

Onderzoeken Voor de plekken waar mogelijk iets aan de hand is op basis van de indicatoren is nader onderzoek nodig.

Dat kan bestaan uit: - Onderzoek naar woningeigenaars (wie is eigenaar, hoe lang al, waar nog meer bezit, etc.)

- Enquêteren van bewoners (tevredenheid, woonduur, inkomen, verhuiswens, klachten etc.)

- Gesprekken met sleutelfiguren (buurtconciërge, politie, scholen, sociaal werk) - Onderzoek woningen (achterstallig onderhoud, brandveiligheid etc.)

- Onderzoek naar illegale activiteiten (onderverhuur en erger) Aanpakken Voor een beperkt aantal locaties zal het nodig zijn om over te gaan tot een actieve aanpak. Dat kan ook al nodig zijn vóórdat zich ernstige leefbaarheidsproblemen voordoen. Daarmee wordt de voedingsbodem wellicht weggenomen. In eerste instantie zal de aanpak zich echter richten op plekken waar deze problemen overduidelijk aanwezig zijn. Een aanpak van de problemen kan bestaan uit een combinatie van de volgende elementen: - Achterstallig onderhoud uitvoeren cq afdwingen bij huiseigenaars - Illegale bewoners uitzetten dan wel huiseigenaars dwingen hieraan mee te werken 70

-

-

Huiseigenaars aanspreken op hun verantwoordelijkheid en duidelijk maken wat de gevolgen (kunnen) zijn van het niet nakomen daarvan Illegale activiteiten aanpakken Intensief beheer van wooncomplex en woonomgeving (conciërges, buurtbeheer etc.)

Individuele begeleiding van bewoners bij het vinden van werk, schuldsanering etc.

Toewijzen van vrijkomende woningen aan minder kwetsbare groepen Aankopen van wooncomplexen door bonafide woningbeheerders cq woningcorporaties

Bovenstaande is uiteraard geen complete handleiding voor het aanpakken van het wonen op probleemlocaties.

Het geeft echter wel een indicatie van het soort stappen dat genomen kan worden om excessen in te dammen of te voorkomen.

Regio Agenda Wonen Agendapunt 3 Acties Voorstel is om een 'Task-force Trouble Shooting' op te richten. Hierin werken gemeenten, woningcorporaties en stadsregio samen aan het monitoren, analyseren en aanpakken van woon-gerelateerde aspecten van probleemgebieden. De eerste stap van deze Task-force is het opstellen van een werkplan, waarin ook een inschatting wordt gemaakt van het budget dat nodig is om voortvarend met dit thema aan het werk te gaan. Voorgesteld wordt dat de Maaskoepel het voortouw neemt, samen met de Gemeente Rotterdam

71

.4

4.

Regio Agenda Wonen Agendapunt 4

Wonen voor ouderen

Als gevolg van vergrijzing groeit de vraag naar woonvormen

Situatieschets De woonwensen van ouderen zijn zeer divers. De één wil zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen, de ander wil graag samenleven met mensen van dezelfde leeftijd of uit de eigen cultuur; de één verlangt naar rust en stilte, de ander wenst de oude dag door te brengen midden in de stad.

waarin zorg, comfort en service een belangrijke rol spelen.

In 2030 zal ons land een kleine vier miljoen 65-plussers kennen.

Het aantal ouderen in de stadsregio zal tot 2010 toenemen met ongeveer 10.000 huishoudens en daarna zijn de echte babyboomers aan de beurt. Deze groep gaat beslag leggen op

Wonen voor ouderen wordt door alle gemeenten als een kernopgave voor het woonbeleid aangeduid. Op dit moment is er nog te weinig aanbod voor de groeiende en diverse vraag terwijl het accommoderen van specifieke groepen in de toekomst van nog groter belang wordt.

een groot deel van de woningvoorraad van de stadsregio en die zal zodoende moeten worden toegesneden op hun wensen en behoeften. Het gaat veelal om mondige en kapitaalkrachtige consumenten, die zorg, service en comfort geïntegreerd wensen te zien in hun woonomgeving. Daarnaast is er nog een groei-

Het bieden van een antwoord op de gedifferentieerde vraag naar ouderenwoningen staat nog in de kinderschoenen. Ouderenhuisvesting is van oudsher een sterk gereguleerde en door de overheid aangestuurde sector. Zorgbehoevend worden betekende verkassen naar een verzorgings- of bejaardentehuis. De laatste jaren is gezocht naar innovaties om deze 'logische stap' in een wooncarrière te doorbreken.

Levensloopbestendige woningen, kangoeroewoningen of woonzorgzones zijn daar enkele voorbeelden van.

Het denken over wonen voor ouderen is nog volop in beweging. Duidelijk is dat de gedifferentieerde vraag moet in de toekomst weerspiegeld worden in de woningvoorraad. Ook in de stadsregio. Van oudsher loopt de regio, met bijvoorbeeld de realisatie van een complex voor Turkse ouderen en de innovaties van Humanitas, voorop in het land.

ende groep kwetsbare ouderen van 85 jaar en ouder.

72

Regio Agenda Wonen Agendapunt 4 Belang voor de regio

Aandachtspunten voor gemeenten

Acties

De urgentie van de opgave om het aanbod van aantrekkelijke woonvormen voor ouderen te vergroten is in de hele stadsregio evident. Op dit moment formuleert iedere gemeente haar eigen ouderenhuisvestingsbeleid.

De Stadsregio kan zorgen voor samenhang in dit beleid en zorg dragen voor voldoende en evenwichtig regionaal aanbod voor de specifieke groepen. Daarbij gaat het om een evenwicht in prijsklassen, locaties en typen. Daarnaast kan de Stadsregio bijzondere experimenten stimuleren.

Wonen voor ouderen betekent voor gemeenten in eerste instantie het stimuleren van de zoektocht naar vernieuwende concepten. De gemeenten moeten daarnaast zorg dragen voor voldoende aanbod in de gewenste segmenten. Er kan aansluiting worden gezocht bij succesvolle regionale voorbeelden.

Het agendapunt 'wonen voor ouderen' kan een eerste impuls krijgen door een regionaal marktonderzoek naar de 'leefstijlen en woonwensen van ouderen'.

Op basis van dit onderzoek kan regionaal worden vastgesteld welke woonvormen voor ouderen kansrijk zijn. De rijkdom in de vraag naar ouderenwoningen biedt handvaten voor het formuleren van lokaal beleid en kan aanleiding zijn experimenten te bevorderen.

De Stadsregio dient een leidende rol te spelen waar het gaat om het stimuleren van innovatie.

73

.4

4.

Regio Agenda Wonen Agendapunt 5

Starters op de woningmarkt

De starter beleeft zware tijden op de woningmarkt. De forse stap van Hotel Mama naar een betaalbare woning in de huur of koop zorgt ervoor dat veel starters het starten van een wooncarrière noodgedwongen moeten uitstellen. Voor alle gemeenten in de stadsregio is dit reden geweest om het oplossen van het startersprobleem tot een speerpunt van lokaal volkshuisvestingsbeleid te verheffen. Dit issue blijft overigens niet beperkt tot de stadsregio, maar is in vrijwel het gehele land een punt van aandacht.

Situatieschets De stadsregio kent een negatief migratiesaldo voor de leeftijdscategorie 24-34 jaar en een beperkte instroom van jongeren in de leeftijd van 15-24 jaar. Dit betekent onder andere een uitstroom van afgestudeerde jongeren, waardoor een groep die cruciaal is voor de vitaliteit uit de regio verdwijnt. De stadsregio verbijzondert daarom het bieden van passende huisvesting voor hoogopgeleide starters tot een regioproject (zie regioproject: startersmilieu). Het hoogopgeleide innovatiepotentieel

74

van de stadsregio is echter niet de enige groep die naarstig op zoek is naar een betaalbare woning. Ook de starter met een laag of midden inkomen die lokaal georiĂŤnteerd is, komt niet aan zijn trekken. De stad Rotterdam blijft een belangrijke entree en van oudsher leert het beeld dat men van daaruit doorstroomt naar de regio. De gebrekkige toegankelijkheid van de woningvoorraad laat zich echter ook voelen in de rest van de regio. Van Hellevoetsluis tot Capelle aan den IJssel en van Ridderkerk tot Rockanje betekent dit een stevige beleidsinspanning.

De ontoegankelijkheid van de woningmarkt laat zich los van opleidingsniveau of achtergrond gelden voor verschillende groepen beginnende woonconsumenten.

Het bereikbare segment van de woningmarkt zit op slot omdat de mensen die zich nu in dat deel van de woningvoorraad bevinden niet kunnen of willen doorstromen naar het middensegment. Zolang de huidige (scheve) bewoners van de bereikbare voorraad niet de mogelijkheid hebben hun woonsituatie te verbeteren, blijven ze zitten waar ze zitten. Zeker in de stadsregio met een fors aandeel bereikbare voorraad is het startersprobleem dus met name een probleem van gebrekkige doorstroming en dynamiek op de woningmarkt. De relatie met agendapunt 'beschikbaarheid van de goedkope voorraad' is onmiskenbaar.

Regio Agenda Wonen Agendapunt 5 Het belang van de regio

Acties

Het vasthouden van starters is van cruciaal belang voor de vitaliteit van de stadsregio. Door bewoners in een vroeg stadium te binden aan de stadsregio kan in een latere fase de selectieve migratie worden voorkomen. De stadsregio is dus ten zeerste gebaat bij een toegankelijke woningmarkt met mogelijkheden voor passende huisvesting voor nieuwkomers. Op dit moment lijkt het woonruimteverdelingsstelsel het grootste struikelblok te zijn voor de beginnende woonconsument. Mensen met grote inschrijvingsduur komen eerder in aanmerking voor de schaarse huurwoningen die vrijkomen op de woningmarkt en de starters delven het onderspit. Vaak wordt de oplossing voor dit probleem gezocht door middel van aanvullende regelingen die de positie van een groep bewoners versterkt. Het is de vraag of de oplossing kan zitten in het dereguleren van verdelingsstelsels. Het is de moeite waard om experimenten, zoals dat van Woonbron-Maasoevers waarbij vaste toewijzingscriteria als inschrijfduur en inkomen zijn losgelaten, als Stadsregio nauwlettend in de gaten te houden.

In aanvulling op de acties ter vergroting van de dynamiek op de woningmarkt, kan de Stadsregio in samenwerking met de Maaskoepel een 'Regionaal startpunt wonen" opzetten. Hoewel problemen met betrekking tot de toegankelijkheid van de woningmarkt sterk lokaal worden ervaren, kan het zoeken naar oplossingen naar een regionaal schaalniveau worden getild. Een startpunt draagt bij aan het:

-

Aandachtspunten voor gemeenten De toekomst van de starter in de stadsregio is in sterke mate afhankelijk van doorstroming en dynamiek op de woningmarkt. Aandachtspunten ter bevordering van de beschikbaarheid van de goedkope voorraad staan aangegeven bij agendapunt 2.

75

-

-

Begeleiden van startende woningzoekenden, helpen bij bemiddeling en het regionaal vergroten van kansen De Stadsregio kan experimenten opzetten, uitvoeren en monitoren. Mogelijke experimenten zijn het specifiek toewijzen van woningen, tijdelijke verhuur en het opzetten van verhuurconstructies met koopmogelijkheden op termijn Innovaties in regelgeving voorbereiden, zoals in het lopende experiment van Woonbron-Maasoevers

.4

4.

Regio Agenda Wonen Agendapunt 6

Kwaliteitsimpuls nieuwbouw

Uit verschillende onderzoeken blijkt dat de kwaliteit van

Situatieschets

nieuwbouwwoningen vaak te wensen over laat. De Stadsregio streeft naar het verbeteren van de voorraad door de kwaliteit van de nieuwbouw te verhogen.

locatieafhankelijke extra kwaliteiten (Pluspakketten)

Er is een beleidsvoorstel ter verbetering van de kwaliteit nieuwbouwwoningen opgesteld. In dit 'Rapport Woningkwaliteit' is een systeem van basiskwaliteit en pluspakketten uitgewerkt. De basiskwaliteit heeft betrekking op bouwtechnische aspecten en ruimtematen. De pluspakketten bestaan uit een thematische indeling van bouwkundige maatregelen. De gedachte gang is dat bovenop het Bouwbesluit elke woning in de Stadsregio moet voldoen aan de gewenste basiskwaliteit en dat de pluspakketten een punt van overleg zijn tijdens het bouwplanproces. De systematiek behelst een vereenvoudiging en stroomlijning van bestaande kwaliteitspakketten die in hun overvloed soms zelfs onderling strijdig zijn. In het rapport worden ook voorstellen gedaan om woningkwaliteit nadrukkelijker in het proces een plek te geven.

Belang voor de regio variabel

wenselijk regionaal basisniveau

wettelijke eis

V

= veiligheid

T

= toegankelijkheid

DG

= duurzaam & gezond

CSZ

= comfort, sevice & zorg

F

= flexibiliteit

...

= toekomstig te bepalen pluspakket (gebaseerd op gebruikerservaringen)

76

Een uniforme methode om de kwaliteit van nieuwbouw te garanderen verhoogt de aantrekkelijkheid van de stadsregio als woongebied en kan bijdragen aan de verhoging van keuzemogelijkheden voor de consument. De Stadsregio heeft met het 'Rapport Woningkwaliteit' een systematiek in handen die zwart op wit aantoont aan welke eisen de nieuwbouwwoning in de regio moet voldoen. Dit verschaft zowel bouwers als woonconsumenten duidelijkheid.

Regio Agenda Wonen Agendapunt 6 Aandachtspunten voor gemeenten Elke gemeente in de stadsregio moet van het belang van goede kwaliteit van de nieuwbouw doordrongen zijn. Als iedereen deze aanvullende eisen aan de markt stelt, dan zijn ze eenvoudiger te realiseren. De bij het bouwproces betrokken overheden hebben dan een sterkere onderhandelingspositie.

Acties Het uitvoeren van de acties omschreven in het Implementatieplan Regionale Woningkwaliteit: - het maken van een communicatieplan per gemeente - het maken van een communicatieplan voor de Stadsregio - het maken van een Werkmap Woningkwaliteit - het maken van een Programma van Eisen - checklist - het instellen van een informatiepunt voor vragen en onderhoud

77

.4

REGIO PROJECTEN

Om de kern van de opgave voortvarend in te vullen worden zes regioprojecten opgezet. De regio geeft met deze projecten daadkrachtig invulling aan haar eigen doelen, en werkt daarmee aan haar toekomst. Geen beleidskader dus, waaraan initiatieven van anderen worden getoetst, maar een actieplan waaraan de regio gaat werken. De projecten dragen zowel bij aan de gewenste regio-impuls als aan de vorming van een vitale woningmarkt in de stadsregio.

2. Wonen in de stadsregio

3. Kern van de opgave

4. Regio Agenda Wonen

5. Regio Projecten

Regio Impuls Toekomst van Geografische

Economische vitaliteit

de goedkope voorraad

Pakhuizen en uitzicht

verkenning

Imago

Woonverkenning

Ruimte voor

Historische

herstructurering

stadscentra

Trouble shooting

Startersmilieu

Leefbaarheid

Ruimtelijke kwaliteit Wonen voor Verkenning vanuit de gemeenten

Naar een vitale woningmarkt

ouderen

Nieuwe Noorden

Actualiseren basiskwaliteit

Starters op de

Knooppunten

woningmarkt Verminderen Ontwikkelingen op

kwetsbaarheid Kwaliteitsimpuls

de woningmarkt Veranderende vraag

nieuwbouw

Landelijk wonen

6. Van visie naar implementatie

5.

Regio Projecten Overzicht

Landelijk wonen

Wonen op knooppunten

Het Nieuwe Noorden

Pakhuizen en uitzicht

Startersmilieu

Historische stadscentra 80

Regio Projecten Overzicht

Overzicht regioprojecten

Pakhuizen en uitzicht: nieuwe stadse woonmilieus aan Maas en Hollandsche IJssel; inpassing van hinderproblemen en het ontwikkelen van nieuwe typologieĂŤn worden regionaal aangepakt en zorgen ervoor dat lokale woon-projecten aan het water beter van de grond komen.

Historische stadscentra: gezamenlijke aanpak leidt tot een krachtige vernieuwing van historische stadscentra; de woningen hier vormen een van de attractiepunten van de regio

Startersmilieu: op aantrekkelijke locaties in de regio krijgen starters goede kansen; er worden woonarrangementen ontwikkeld waarmee de regio een aantrekkelijke plek wordt voor nieuwe ondernemingen en hoogopgeleide starters.

Het nieuwe Noorden: de vernieuwingslocaties aan de noord-westrand van Rotterdam bieden de mogelijkheid om een aantal interessante woonmilieus aan de regio toe te voegen.

Het woonimago van de stadsregio wordt daarmee sterk verbeterd; ook de omliggende wijken profiteren mee.

81

Wonen op knooppunten: op centrale knooppunten in de regio worden compacte hoogstedelijke woonmilieus ontwikkeld; deze bieden aantrekkelijke vestigingsmogelijkheden voor sterk op mobiliteit gerichte randstedelingen

Landelijk wonen: project voor het realiseren van vormen van landschappelijk wonen die bijdragen aan de cultuurhistorische identiteit van de regio, die tegemoetkomen aan de ontwikkeling in de vraag en die vestigingsmilieus bieden waarmee de regio ondernemingen kan aantrekken en aan zich kan binden.

.5

5.

Regio Projecten Pakhuizen en uitzicht

82

Regio Projecten Pakhuizen en uitzicht

Pakhuizen en uitzicht De grote rivieren zijn het goud van de stadsregio.

De steden en dorpen in de Rijnmond danken hun ontstaan vaak aan de ongekende mogelijkheden voor watergerelateerde bedrijvigheid. Van cruiseterminal, scheepsbouwerij, jeneverstokerij tot olieraffinaderij: het water is een cruciale en onmisbare vestigingsfactor. De laatste decennia zijn stad en haven echter uit elkaar gedreven. Schaalvergroting in de havenindustrie heeft ervoor gezorgd dat bedrijven steeds verder van woongebieden, en dichter bij de open zee, kwamen te liggen. Dit heeft tot gevolg dat het in de stadsregio barst van de verouderde havengebieden. Een ongekende kans voor het wonen. Met de uitvoering van het project "Pakhuizen en uitzicht" grijpt de Stadsregio deze kans met beide handen aan.

Het versterken van de woonfunctie aan het water van de Maas en Hollandsche IJssel is geen nieuw fenomeen.

Op tal van locaties is deze ontwikkeling al in gang gezet. Het bekendste voorbeeld 'De Kop van Zuid' ligt in het hart van de regio, maar ook op andere, meer perifeer gelegen plekken wordt getracht de oude havengebieden nieuw leven in te blazen. Betrokken partijen lopen echter continu aan tegen de taaiheid en complexiteit die met de ontwikkeling van dergelijke stukken grond gepaard gaan. Vervuilde grond, uitplaatsing van bedrijven en de belemmerende werking van milieuregelgeving: een lokaal obstakel van regionale omvang. "Pakhuizen en uitzicht" moet helpen een regionale doorbraak te forceren. De regio bundelt kennis en creativiteit en gaat de dialoog aan met Provincie, Rijk en haven. De toegevoegde waarde van

een regionale aanpak maakt het daarnaast mogelijk de individuele projecten beter af te stemmen op de strategische doelen van de regio.

Bij dit project gaat het om de rijke schakering van wonen aan de rivier. Symbool staan pakhuizen, die zich vanwege hun solide constructie en casco-kwaliteiten eenvoudig van functie laten veranderen. Er zijn echter talloze andere woningmilieus denkbaar die niet alleen de gebieden een kwaliteitsimpuls geven, maar die ook inspelen op de populaire vraag op de markt naar wonen aan het water. Gemengde woon-werkgebieden, hoogbouw, een chique herenhuismilieu, lofts in oude fabrieksgebouwen, een rustige woonwijk, een studentenflat of seniorenhuisvesting: een onbegrensd scala aan stedelijke woonmilieus. Het is daarbij van belang dat deze aansluiten bij de karakteristieken van de plek. De kracht van dit project zit hem juist in de verscheidenheid, zowel op het niveau van de regio als op het niveau van de locatie.

De kaart op de volgende pagina laat zien dat er nog een wereld te winnen is in de stadsregio. De interessante locaties zijn als zoekgebieden gedefinieerd omdat de discussie over de toekomstige invulling vaak nog niet is uitgekristalliseerd. Voor sommige locaties biedt deze 'ontdekking' een nieuw toekomstperspectief, voor andere gebieden bestaan al uitgewerkte planvoorstellen. De som der delen toont dat hier kansen liggen die absoluut niet gemist mogen worden.

83

Strategisch belang Basiskwaliteit wonen - Bijdrage aan de dynamiek van de woningmarkt maakt verbetering mogelijk Verminderen kwetsbaarheid - Uitstralling naar kwetsbare woningvoorraad Veranderende vraag - Nieuwe groepen naar het stedelijk gebied - Toevoegen van pluskwaliteiten en nieuwe woonmilieus Economische vitaliteit - Verbeteren van de condities voor de vestiging van nieuwe bedrijven - Hoogopgeleiden vasthouden en aantrekken Imagoverbetring - Versterking van de karakteristieke kwaliteit van de regio - Wonen aan het water als bindmiddel en woonkwaliteit - Herkenbaar door grote schaal Verbeteren leefbaarheid - Spin-off naar omliggende probleemwijken - Verbreding van keuzevrijheid voor doelgroep van beleid Ruimtelijke kwaliteit - Integratie tussen haven en stad - Vernieuwing van verouderde werkgebieden

.5

5.

Regio Projecten Pakhuizen en uitzicht

84

85

5.

Regio Projecten Pakhuizen en uitzicht

86

Regio Projecten Pakhuizen en uitzicht

Programma Wonen en wonen-werken, ateliers, lofts en werkplaatsen, aangevuld met onderwijsinstellingen, kantoren, schone bedrijfsruimten en voorzieningen Doelgroep wonen Uiteenlopende leefstijlen met een in hoofdzaak stedelijke oriëntatie, variërend van ondernemende nieuwkomers tot luxe stedelingen, senioren en huishoudens met kinderen; afhankelijk van de locatie veel ruimte voor multiculturele expressie en doeners met experimenteerzin.

Typologie Grote variatie in gebouwtypen; van hoogbouw tot stadswoningen aan het water; in het algemeen een combinatie van groot en klein, werken en wonen. Openbare ruimte sterk georiënteerd op het water, met watertaxi's, openbare kades en terrassen.

Kerngegevens f.s.i.* (bruto) 0,7 - 3,0 (afhankelijk van de locatie en bereikbaarheid) aandeel wonen 40-80% * fsi: verhouding vloeroppervlakte/grondoppervlakte

Ontwikkelingsmogelijkheden Er is een enorm ontwikkelingspotentieel voor dit project. Op de kaart is ruim 900 ha. aangegeven. Als dit gehele areaal zou worden ontwikkeld met een gemiddelde dichtheid van f.s.i. = 1,5 en 70% wonen, dan zijn er ruim 75.000 woningen te realiseren, waarvan meer dan de helft grondgebonden.

Voor een deel van de locaties zijn inmiddels concrete plannen aan de orde; het project moet ertoe leiden dat deze locaties sneller in productie genomen worden, dat belemmeringen worden opgeheven en dat de kwaliteit en dichtheid worden afgestemd op de potentie van de locaties. Daarnaast moeten aanvullende locaties versneld in beeld komen. Een deel van de aangegeven locaties komt pas na 2010 in beeld.

Het project stelt zich tot doel om tot 2010 minimaal 10.000 woningen in productie te nemen. Daarmee wordt een aanzienlijk deel van de toevoeging aan de woningvoorraad gerealiseerd in een categorie die bij uitstek past bij het karakter van de regio.

87

Acties Er moet een projectorganisatie worden opgezet onder aanvoering van de Stadsregio en een of meer gemeenten. Deze moet toewerken naar een uitvoeringsconvenant "Pakhuizen en uitzicht in de stadsregio".

In voorbereiding daarop worden om te beginnen de volgende acties ondernomen: - Inventarisatie van lopende plannen en analyse van belemmeringen - Consulteren en afspraken maken over het opheffen van belemmeringen met de Haven, het Rijk en de Provincie - Benaderen van private ontwikkelaars, woningcorporaties en anderen om deel te nemen aan de ontwikkeling van dit project - Ontwerpstudies laten uitvoeren (prijsvraag?) als bijdrage aan de ontwikkeling van gepaste typologieën voor de regio

.5

5.

Regio Projecten Historische stadscentra

Schiedam Vlaardingen

Maassluis

Scheepvaartkwartier Delfshaven

Brielle

Hellevoetsluis

88

Regio Projecten Historische stadscentra

Historische stadscentra De stadsregio wordt op het eerste gezicht niet geassocieerd met een rijk (gebouwd) verleden. Toch zijn er tal van bekende en minder bekende historische parels te ontdekken. Deze zijn vrijwel allemaal verbonden met het water, zoals de stadscentra van Hellevoetsluis, Brielle, Maassluis,Vlaardingen, Schiedam, Delfshaven en het Scheepvaartkwartier. Elk met een eigen identiteit, dynamiek en mogelijkheden voor vernieuwing. Deze binnensteden bieden een aantrekkelijke, uitgesproken context voor stedelijk wonen.

Het stedelijk wonen kan zich, afhankelijk van lokale karakteristieken, op vele manieren manifesteren.

Grachtenpanden, lofts, stadsvilla's of atelierwoningen zijn slechts enkele van de mogelijke woonvormen.

Gemeenschappelijk is de oriĂŤntatie op het water en de nabijheid van stedelijke voorzieningen. Dit brede scala aan woonvormen zal ook een breed publiek trekken, want het stedelijk wonen, de behoefte aan identiteit spreekt tot de verbeelding van grote groepen woonconsumenten .

De mogelijkheid om het wonen in de verschillende stadscentra te versterken is divers, maar wordt alom beschouwd als belangrijk middel ter vergroting van de ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid. Daarnaast is een vitaal stadshart voor zowel de betreffende stad als voor de gehele regio een visitekaartje. Het mes snijdt zo aan twee kanten: de woningvoorraad wordt verrijkt met een gewild woonmilieu en er wordt bijgedragen aan de strategische doelen van de Stadsregio.

De rol van de Stadsregio ligt in het versterken van de verschillen en het onderscheid tussen de verschillende waterrijke stadscentra. Juist de diversiteit is karakteristiek voor de stadsregio. Daarmee wordt het wonen mede gebruikt als instrument om de stadscentra een gezicht te geven en 'in de markt' te zetten. Ontwikkeling van binnensteden is een proces van lange adem en stapsgewijze, bijna organische groei. De Stadsregio stuurt daarin op hoofdlijnen en waakt voor samenhang en complementariteit op regioniveau. Daarnaast kan de regio de rol van intermediair op zich nemen bij het zoeken naar passende ontwerpoplossingen en het ontwikkelen van stedenbouwkundige prototypen.

Strategisch belang Basiskwaliteit wonen - Positieve uitstraling - grotere dynamiek op de woningmarkt

Verminderen kwetsbaarheid - Investeren in kwetsbare woonmilieus

Veranderende vraag - Antwoord op de vraag naar meer stedelijke woonvormen - Toevoegen van pluskwaliteit

Economische vitaliteit - Aantrekkelijk vestigingsmilieu voor ondernemers en starters - Vitale economische functies aantrekken of behouden

Ontwikkelingsmogelijkheden Elke historische kern heeft nog zekere mogelijkheden om de woningvoorraad uit te breiden. De mogelijkheden om woningbouw toe te voegen zijn het meest omvangrijk in Schiedam en Vlaardingen. De inpassing is lokaal maatwerk en vereist een zorgvuldig stadsontwerp.

Op grond van een eerste inventarisatie wordt ingeschat dat de komende 10 jaar tussen 1500 en 2000 woningen kunnen worden toegevoegd in de historische kernen van de regio. Voor een deel van de locaties zijn inmiddels concrete plannen gemaakt; andere zijn afhankelijk van het vertrek van scholen en dergelijke.

89

Imagoverbetering - Versterken van het imago van de regio als aantrekkelijke woonregio - Benutten water als woonkwaliteit Verbeteren leefbaarheid - Niet direct gericht op de ergste concentraties - Positief effect door imagoverbetering Ruimtelijke kwaliteit - Versterken cultuur-historische kwaliteit in de regio - Wonen betere plaats geven in de centra

.5

5.

Regio Projecten Historische stadscentra Maassluis Maassluis zet zichzelf op de kaart als 'eerste stad aan de Nieuwe Waterweg'.

De binnenstad met haar havenkom vormt het cultuurhistorische hart. De diversiteit aan stedenbouwkundige structuren en sferen is een opvallende karakteristiek van het centrum. De ruimte voor vernieuwing is fors, ook omdat grootschalige werkfuncties de binnenstad verlaten.

Brielle Brielle is een toeristische trekker van formaat. De oude binnenstad laat zich het best omschrijven als een zorgvuldig geconserveerd openlucht museum. Binnen de vesting, die nog geheel intact is, zijn honderden monumenten te vinden. Hier ademt de sfeer van vervlogen tijden. Toch wordt er volop gewoond binnen de Brielse vesting en op kleine schaal vernieuwt de binnenstad zichzelf.

Kern voor de opgave is dat aansluiting plaatsvindt met de historische context.

Vlaardingen Vlaardingen beleefde een glorietijd vanwege de haringvisserij in de eerste helft van de 18de eeuw en dankzij de industriĂŤle ontwikkeling aan het eind van de 19de en begin van de 20ste eeuw. De diversiteit aan bebouwing in het stadshart is navenant. Van fraaie panden langs de havenkade tot havenindustrie aan de rivier. Het centrum maakt een verbrokkelde indruk, omdat talrijke locaties al jaren wachten om ingevuld te worden. Het wonen heeft hier enorme potenties, zowel wat betreft transformatie als in de sfeer van nieuwbouw.

Hellevoetsluis Hellevoetsluis profileert zich als het recreatief-maritieme bolwerk op Voorne-Putten. Gelegen aan het Haringvliet vormt het de poort naar het weidse Zeeuwse land. Dit heeft ervoor gezorgd dat de stad is uitgegroeid tot een van de modernste watersportcentra van Nederland. Er zijn zes jachthavens te vinden en binnen de historische vesting barst het van de recreatieve voorzieningen. Ook het wonen in het historische centrum van Hellevoetsluis heeft een maritiem en recreatief karakter. Op alle fronten poogt men dit karakter te versterken en daarvoor bestaat nog opvallend veel ontwikkelingsruimte. Momenteel realiseert men een gedifferentieerd aanbod aan luxe stadswoningen op het 'Groote Dok West' en nabij de Heliushaven verrijst een woningbouwproject met recreatiewoningen en appartementen.

Delfshaven Het historische Delfshaven laat zich het beste typeren als enclave in de stad Rotterdam. Delfshaven ontstond toen een scheepvaartverbinding tussen Delft en de Nieuwe Maas werd gegraven.

Zonder tolheffing van het concurrerende Rotterdam was Delft zo beter in staat haar producten te exporteren. Het gebied heeft haar relatief autonome karakter altijd behouden. Het wonen is kleinschalig van aard en contrasteert sterk met de 19de eeuwse wijken in de buurt. De vernieuwing vindt perceelsgewijs plaats.

90

Regio Projecten Historische stadscentra Schiedam Schiedam heeft grote bloei gekend dankzij de jeneverstokerij en scheepvaartindustrie. De vele monumentale grachtenpanden in de historische grachtengordel zijn hiervan de stille getuigen.

De Branderstad kenmerkt zich verder door haar contrasten: oud en nieuw, grote en kleine korrel zorgen vaak voor verrassing.

De stad zet stevig in op vernieuwing van de binnenstad en wonen is daarbij een onmisbaar onderdeel.

Scheepvaartkwartier Het Scheepvaartkwartier met haar veerhaven vormt een authentiek en historisch onderdeel van de Rotterdamse binnenstad. De statige bebouwing dateert uit de 18de en 19de eeuw. De luxe stedelijke woningen en royale, groene openbare ruimte geven de buurt een chique karakter. De dynamiek in het Scheepvaartkwartier is niettemin groot. In de nabijheid van het water van de haven en de rivier veranderen oude pakhuizen van functie, maar ook als werkgebied (kantoren en horeca) is de buurt in trek. Het versterken van de woonfunctie is zeer kansrijk en ook de omliggende buurten kunnen hierop meeliften.

Programma Wonen en wonen-werken, ateliers, lofts en werkplaatsen aangevuld met onderwijsinstellingen, kantoren, schone bedrijfsruimten en voorzieningen Doelgroep wonen Uiteenlopende leefstijlen die groot belang hechten aan de identiteit van hun leefomgeving; vooral met een stedelijke oriĂŤntatie en gehecht aan een uitgebreid voorzieningenpakket in de nabijheid. Veel 'luxe stedelingen', maar ook aantrekkelijk voor senioren, huishoudens met kinderen en beginnende ondernemers; Veel vraag naar complexen waar wonen en zorg gecombineerd kunnen worden.

Typologie Stadshuizen in soorten en maten, variĂŤrend van grachtenpanden, lofts en stadsvilla's tot kleine appartementencomplexen.

Betrekkelijk kleinschalige bebouwing, met veelal de mogelijkheid van publieke functies op de beganegrond. Passend in de historische context, maar niet noodzakelijk door historiserende architectuur. Hoogwaardig ingerichte openbare ruimte met verblijfskwaliteit. Invulling hangt af van de identiteit van het centrum; verschillen tussen de kernen worden geaccentueerd.

Kerngegevens f.s.i. (bruto) 0,4 - 2,0 afhankelijk van het karakter van het historische centrum aandeel wonen 20-80%

* fsi: verhouding vloeroppervlakte/grondoppervlakte

91

Het project stelt zich tot doel om de aanwezige capaciteit optimaal te benutten om bij te dragen aan de imagoverbetering van de regio. Dat betekent een uitgekiende mix van bouwen voor de lokale behoefte en bouwen voor nieuwkomers, ondernemers en dergelijke.

Een eerste inschatting is dat circa de helft van de te realiseren woningen juist ook doelgroepen van buiten de regio zullen trekken.

Acties Het project levert ondersteuning aan gemeenten bij het versterken van hun eigen historische identiteit.

Het project richt zich op kennisuitwisseling, het helpen oplossen van knelpunten als bodemverontreiniging en op het aantrekken van partijen die in staat zijn om een bijdrage te leveren aan het realiseren van de gewenste woonmilieus. De acties aan het begin van het project omvatten onder andere: - Inventarisatie van ontwikkelingsmogelijkheden en analyse van belemmeringen - Uitvoering van ontwerpstudies voor gebouwtypen die passen bij de historische karakteristieken van elke locatie - Benaderen van private ontwikkelaars, woningcorporaties en anderen om deel te nemen aan de ontwikkeling van dit project - Maken van onderlinge productieafspraken zodat dit bijzondere woonmilieu geleidelijk beschikbaar komt

.5

5.

Regio Projecten Startersmilieu

92

Regio Projecten Startersmilieu

Startersmilieu Een groep woonconsumenten die in de huidige regionale woningmarkt nauwelijks aan zijn trekken komt is de hoogopgeleide starter. Het algemene beeld leert dat de pasafgestudeerde na studie aan universiteit of hogeschool uit de regio vertrekt. Het gebrek aan aantrekkelijke woonvormen in de stadsregio is hier mede debet aan. Met de migratie van de hoogopgeleide starters gaat het innovatiepotentieel verloren en lekt kennis weg uit de regio. De pas-afgestudeerde begint elders zijn bedrijfje en de stadsregio blijft zodoende economisch vrij eenzijdig gericht op industrie en haven. Het project 'Startersmilieu' richt zich op het vasthouden en aantrekken van deze groep. Niet louter door middel van het realiseren van passende woningen, maar ook door te investeren in het sociaalculturele en economische klimaat van de regio. De hoogopgeleide starter stelt namelijk minstens zoveel eisen aan de omgeving van de woning als aan de woning zelf.

De stadsregio kenmerkt zich door een grote concentratie van betaalbare woningen. Daarmee voldoet de regio aan een belangrijke voorwaarde voor de hoogopgeleide starter: goedkoop wonen. De nabijheid van stedelijke voorzieningen, de bioscoop en kroeg op fietsafstand, is een cruciale conditie voor het aantrekken en vasthouden van deze groep.

Verder moet het station een goede bereikbaarheid met de rest van de wereld garanderen. Deze voorwaarden in overweging nemend, zijn het met name de wijken in en rondom het stadscentrum van Rotterdam en Schiedam die in eerste instantie in aanmerking komen voor regionale beleidsinspanning. De bestaande voorraad in wijken als Middelland, Het Oude en Nieuwe Westen en Schiedam Oost lenen zich bij uitstek voor dit project.

Een belangrijk bijkomend effect vormt de vernieuwing van deze kwetsbare buurten in termen van leefbaarheid.

Het te verwachten overschot aan goedkope huurwoningen kan worden omgebogen in een kans, namelijk de huisvesting van een groep die bijdraagt aan de vitaliteit en diversiteit van buurt, stad en regio. Er zijn verschillende strategieĂŤn denkbaar om de woningvoorraad interessant te maken voor de starter. Soms is woningaanpassing nodig, bijvoorbeeld door samenvoeging, maar ook nieuwbouw kan als aanjager voor stedelijke vernieuwing fungeren.

Het startersmilieu leent zich goed voor een gefaseerde ontwikkeling. Pioniers zetten vaak de vernieuwing in gang, waarna de buurt voor grotere groepen in beeld komt. Op den duur is wel enige kritische massa nodig om een buurt van kleur te laten verschieten. Dat komt het imago van de stadsregio als geheel ten goede.

De kern van het project is het ontwikkelen en aanbieden van 'woonarrangementen' die in het bijzonder passen bij de beoogde doelgroep.Voor een deel zal het daarbij gaan om 'gewone' goedkope koopwoningen, maar ook huurkoop arrangementen, terugkoopregelingen, tijdelijke verhuur, of combinatieverhuur van woon- en werkruimtes bieden mogelijk interessante aanknopingspunten om de doelgroep te trekken. De aan te bieden woonarrangementen kunnen in eerste instantie experimenteel zijn, en later onderdeel worden van het stedelijke en regionale beleid.Verder kan een zekere concentratie van deze doelgroep worden bevorderd door bijvoorbeeld experimenteergebieden aan te wijzen.

93

Strategisch belang Basiskwaliteit wonen - Autonome verbeteringsdynamiek op gang brengen

Verminderen kwetsbaarheid - Starters geven een nieuwe impuls aan woonwijken - Investeren in woonkwaliteit kwetsbare wijken

Veranderende vraag - Geeft invulling aan de woonvraag van een specifieke groep Economische vitaliteit - Economische vernieuwers naar de regio trekken en in de regio houden Imagoverbetering - Concentratie van 'starterswoningen' gewenst - Leefomgeving waarin studenten, afgestudeerden, beginnende ondernemers mede de sfeer bepalen Verbeteren leefbaarheid - Wijken met ociale- en leefbaarheidsproblemen veelal qua positie geschikt als startersbuurt.

- Niet (alleen) verdringing van zittende bewoners, maar ook positieverbetering Ruimtelijke kwaliteit - Transformeren van (veelal) binnenstedelijke buurten

.5

5.

Regio Projecten Startersmilieu

de Nieuwe Blauwen, Vredenoordlaan, Kralingen Puntegale, Delfshaven

Volmarijnstraat, Middelland 94

Regio Projecten Startersmilieu

Programma Wonen en wonen-werken in een complexe stedelijke setting met een gevarieerde bevolkingssamenstelling en veel voorzieningen en bedrijvigheid Doelgroep wonen Ondernemende starters met een stedelijke oriĂŤntatie, veelal net afgestudeerd en toe aan een eerste (koop- of huur)woning.

Voelen zich thuis in een multiculturele setting en zien dat als meerwaarde voor stedelijk wonen. Daarnaast ruimte voor doeners met experimenteerzin, die wonen en werken willen combineren. Gevraagde woninggrootte varieert sterk (tussen 50 en 150 m2) afhankelijk van huishoudenssamenstelling en combinatie wonen-werken. Overgrote deel van de vraag in relatief kleine, courante woningen.

Typologie Deze groep vindt zijn plek vooral in de oudere buurten van de bestaande stad en soms in getransformeerde havengebieden.

Kerngegevens f.s.i. (bruto) 0,7 - 3,0 afhankelijk van het gebied aandeel wonen 60-90%

* fsi: verhouding vloeroppervlakte/grondoppervlakte

Ontwikkelingsmogelijkheden Het in toenemende mate aantrekken en in de regio houden van de hoogopgeleide starters moet zich in de loop van de tijd bewijzen. Daarom is de vraag in aantallen moeilijk precies aan te geven. De aangeboden woonmilieus moeten zodanig aantrekkelijk zijn dat zij deze vitale groep interesseren voor het wonen in de stadsregio.

De ontwikkelingsmogelijkheden liggen vooral in de vooroorlogse stedelijke woningvoorraad. Er wordt verwacht dat tot 5000 woningen in deze voorraad vrij kan komen. Het tempo waarin dit gebeurt hangt sterk af van de nieuwbouwproductie elders en de economische ontwikkeling. Bovendien is er in deze woongebieden ook vraag naar duurdere woningen. Te verwachten valt daarom dat tot 2010 maximaal circa 2000 woningen specifiek voor deze groep op de markt kan worden gebracht. Daarbij kan gedacht worden aan het verkopen van huurwoningen, tijdelijke verhuur en andere innovatieve strategieĂŤn.

Het is zaak dat er ook ruimte wordt gemaakt voor ondernemende starters in de pakhuizenmilieus aan de rivier, in enkele historische kernen en in bijzondere woon-werk complexen. Hiermee kan het aanbod voor de groep 'stedelijke starters' groeien tot circa 5000 woningen tot 2010. Daarmee wordt een flinke impuls gegeven aan het ondernemerschap van de regio.

95

Acties Dit project vereist een nauwe samenwerking tussen Stadsregio, gemeenten en woningcorporaties. Zij moeten het voortouw nemen om innovatieve woonarrangementen te ontwikkelen en daarmee te experimenteren. Het is een 'bottom-up project' dat uit de experimenten zal moeten ontstaan. Daarom kunnen vooral woningcorporaties en private eigenaars en ontwikkelaars een sleutelrol spelen. In de startfase van het project zijn de volgende acties aan de orde: - Inventarisatie van wooncomplexen en projecten die zich lenen voor deze doelgroep - Ontwikkelen van innovatieve woonconcepten die met name aansluiten bij de woonwensen en verwachtingen van de beoogde groep starters - Benaderen van groepen starters, woningcorporaties en anderen om deel te nemen aan de ontwikkeling van dit project

.5

5.

Regio Projecten Het Nieuwe Noorden Dit project ligt vrijwel geheel op het grondgebied van de gemeente Rotterdam. Het Nieuwe Noorden omvat het gebied aan de noordwest rand van Rotterdam, van Hillegersberg tot en met Nieuw Mathenesse. Het gebied bestaat uit twee magneten waar nu niet primair gewoond wordt (Noordrand, en Nieuw Matenesse) en een aantal woon- of werkgebieden die in het licht van de mogelijke ontwikkelingen een nieuwe toekomst kunnen krijgen (Overschie, Spangen, Schiedam-Oost, Schieveste, Spaanse Polder). Elk gebied heeft zijn eigen transformatiemogelijkheden, veranderingstempo en kansen voor de toekomst.

In combinatie kunnen zij een impuls van formaat geven aan het imago van het wonen in de stadsregio; het zijn vestigingsmilieus die elk op hun eigen wijze bijdragen aan de vitaliteit van de regio. Op termijn is de impuls die daarvan uitgaat vergelijkbaar met de innovatieve kracht die de Kop van Zuid heeft.Vanwege dat belang wordt het als regionaal project aangemerkt. Hiernaast (in de kaders) wordt per locatie toegelicht wat de kansen en beperkingen zijn.

Noordrand

Mathenesse aan de Maas

Effecten op omliggende gebieden Het gebied tussen beide ontwikkelingspolen bestaat uit een moza誰ek van woon- en werkgebieden. In de afzonderlijke gebieden en in de tussenruimtes zijn veel mogelijkheden voor stedelijke ontwikkeling op het gebied van wonen en werken. Hier kan op allerlei verschillende manieren worden ingespeeld op de veranderende vraag. Deze wordt mede bepaald door de manier waarop het werken in de stadsregio zich ontwikkelt (van haven naar diensten) en door de vraag naar gemengde woon-werkmilieus.

96

Regio Projecten Het Nieuwe Noorden

Het Nieuwe Noorden De bestaande woonwijken komen geleidelijk veel centraler te liggen. Het worden woonwijken waar ook mensen met een sterk op de Deltametropool geĂŤnte levensstijl zich thuis zullen gaan voelen. De woningvoorraad zal door gedeeltelijke vervanging en/of verkoop meer te bieden krijgen voor starters. Daarmee kan

Mathenesse aan de Maas: Een van de gebieden waar 'wonen en werken aan de Maas' op grote schaal kan worden ontwikkeld is Nieuw Mathenesse. Het gaat daarbij om het hele havengebied, inclusief de Schiedamse kant. Qua omvang gaat het om een gebied dat vergelijkbaar is met het Amsterdamse Oostelijk Havengebied. Dat is voldoende omvang om een bijzonder stuk stad te realiseren, een plek waar het wonen zich op de Maas richt, en wordt gecombineerd met verschillende vormen van kleinschalige bedrijvigheid, kantoren en diensten.

Noordrand Rotterdam Dit groengebied wordt getransformeerd tot een riant stedelijk woonmilieu. Het kan het karakter krijgen van een tweede Hillegersberg, een riant stedelijk woonmilieu met veel water.

Het ligt op een uitstekend bereikbare plek en is groot genoeg om een eigen identiteit te krijgen. Met dit woonmilieu kan Rotterdam ondernemingen naar de stad trekken, en kan de stad zich profileren met een eigentijds en karakteristiek woongebied binnen de Deltametropool. Het groene karakter kan deels behouden blijven, waarmee een interessante mix van stad, natuur en recreatie kan worden gerealiseerd. De nabijheid van het vliegveld is een extra voordeel voor internationaal georiĂŤnteerde ondernemingen.

Rotterdam is reeds bezig met plannen voor deze locatie die aansluiten bij de vanuit de regio gewenste karakteristiek. Dat maakt het mogelijk om hier op korte termijn een aanvang te maken met het realiseren van de beoogde nieuwe woonkwaliteit. Vanuit de regio hoort daarbij het pleidooi om ondubbelzinnig in te zetten op de ruimtelijke kwaliteit die nodig is om van deze locatie een echt bijzondere vestigingsplaats te maken.

Woonmilieus: - Realisatie van riante woningen in een stedelijk landschap - Ook ruimte voor minder exclusieve stedelijke enclaves - Water wordt een belangrijke identiteitsdrager - Mogelijkheden voor combinaties wonen en sport

Complicatie bij de ontwikkeling van dit gebied is dat de aanwezige bedrijvigheid (vooral de fruit-terminal) een belangrijke schakel is in het logistieke systeem van de haven, en dat deze functie ook in het licht van recente investeringen, voorlopig op deze plaats zal blijven. Tegelijkertijd staan aanzienlijke delen van het gebied leeg, en zijn er vooral aan de Schiedamse kant op korte termijn mogelijkheden voor transformatie van verouderde bedrijfsgebieden.

Al bij al vereist dit een zorgvuldige strategie en fasering, waarbij woon-werkgebieden worden gemaakt waar dat al kan. Op plaatsen waar dat (nog) niet mogelijk is, kan nieuwe bedrijvigheid voor relatief korte perioden een plaats krijgen.

De sleutel ligt dan in het voorkomen van nieuwe hinderpalen voor woonbestemmingen. Want dat deze locatie op termijn tot een van de top-woonlocaties van de regio gaat horen, ligt voor de hand.

Woonmilieus: - Verouderd werkgebied wordt geleidelijk tot woon-werkstad aan de haven - Mogelijkheden voor combinaties van wonen en werken - Mogelijkheden voor particulier opdrachtgeverschap, wonen & zorg etc .

97

een opwaardering van de wijken plaatsvinden. Dit proces kan mede gestalte krijgen in het kader van de stedelijke vernieuwing, bijvoorbeeld aangevuld door het aanbieden van attractieve woonarrangementen voor starters. Op die manier krijgt de woningvoorraad die langzaam aan uit de gratie zal raken, een nieuwe toekomst. In de toekomst van wijken als Overschie, Spangen en Schiedam-Oost kan ook het werken (kantoren, ateliers, lichte bedrijven) geleidelijk belangrijker worden.

De Spaanse Polder is momenteel een van de belangrijkste werkcentra van de regio en zal dat ook in de toekomst blijven. De Van Nellefabriek werkt daarbij als een magneet voor de economische innovatie van de Deltametropool. De mate waarin stedelijke menging zich manifesteert in dit gebied is afhankelijk van de manier waarop de economische bedrijvigheid zich ontwikkelt.

Wellicht dat enkele van de aantrekkelijke locaties aan het water op termijn een goed milieu bieden voor het realiseren van een gemengde en innovatieve woon-werkstad.Vooralsnog zijn de complicaties op het gebied van geluid en hinder te groot om hierop vooruit te lopen.

De tussengebieden kunnen zowel voor wonen en werken als voor combinaties daarvan, aantrekkelijke perspectieven bieden. Een en ander hangt sterk af van hun positie en de relatie met de omliggende gebieden.

Ontwikkelingen in de tussengebieden kunnen bijdragen aan de samenhang in het Nieuwe Noorden, en daarmee de positie van dit gebied verder versterken.

.5

5.

Regio Projecten Het Nieuwe Noorden

98

Regio Projecten Het Nieuwe Noorden Ontwikkelingsmogelijkheden De ontwikkelingsmogelijkheden in het Nieuwe Noorden zijn op termijn erg groot. Een riante stedelijke woonwijk en een stadswijk aan de rivier, plus de transformatie van verouderde woonwijken tot dynamische stadswijken. In totaal wordt op basis van de kengetallen ingeschat dat er zo'n 20.000 woningen in het gebied kunnen worden gerealiseerd. De mogelijkheden op korte termijn zijn echter beperkter. Geschat wordt dat er tot 2010 zo'n 2000 woningen in de directe ontwikkelingsgebieden kunnen worden gerealiseerd.

Daarnaast is een spin-off naar omliggende gebieden te verwachten.

Acties De eerste -en beslissende- stap in dit project is dat in onderlinge afstemming tussen de gemeenten en de Stadsregio moet worden vastgesteld welke veranderingsrichting op termijn beoogd wordt, en welke plekken nu reeds kunnen worden getransformeerd. Op basis hiervan kan het project verder worden ingericht, en kan worden vastgesteld op welke manier de regio het best kan bijdragen aan deze vitale ontwikkeling.

Programma Wonen en wonen-werken in een stedelijke setting met een gevarieerde bevolkingssamenstelling, sterke eigen karakteristieken en woonmilieus in alle deelgebieden waardoor een breed scala aan nieuwe woonkwaliteiten aan de regio wordt toegevoegd.

Doelgroep wonen - Noordrand: mensen die riant stedelijk willen wonen; gehecht aan uitstekende bereikbaarheid en veelal met een internationale oriëntatie - Mathenesse Zuid: mensen met stedelijk georiënteerde woonwensen en een sterke gehechtheid aan de karakteristieke identiteit van de stad en de haven. Van ondernemende starters tot oudere 'terugkeerders', en van gezinnen met kinderen tot dynamische individualisten. De woonwensen zijn gevarieerd, van 'bouw je eigen huis' en combinatie van wonen en werken tot volledig verzorgd wonen in een eigentijds service complex.

- Stadswijken: starters met een stedelijke woonoriëntatie; verder blijft hier een aanzienlijke 'gewone woningvoorraad' voor de Rotterdammers en Schiedammers die er nu al wonen.

Typologie De gebieden hebben sterk verschillende karakters; die zijn hierboven beschreven Kerngegevens f.s.i. (bruto) 0,4 - 3,0 afhankelijk van het gebied aandeel wonen 20-90%, met een geleidelijke transformatie in de richting van minimaal 50% wonen

* fsi: verhouding vloeroppervlakte/grondoppervlakte

99

Strategisch belang Basiskwaliteit wonen - Investeren in basiskwaliteit beter mogelijk door positie in dynamisch stedelijk veld Verminderen kwetsbaarheid - Positieve impuls Overschie, Spangen, Schiedam Oost Veranderende vraag - Biedt de kans om een aantal cruciale woonmilieus toe te voegen - Gehele spectrum aan pluskwaliteiten en toevoeging van woonmilieus waarnaar grote vraag is Economische vitaliteit - De vernieuwing wordt met name gericht op woonmilieus die aantrekkelijk zijn voor de huidige en nieuwe ondernemers en werkers van de regio - Riant stedelijk wonen, wonen+werken en diverse vormen van compact stedelijk wonen Imagoverbetering - Stevige impuls aan de imagoverbetering - Stadsregio toont haar (nieuwe) dynamiek Verbeteren leefbaarheid - De leefbaarheid in de betreffende gebieden wordt verbeterd en de oude wijken krijgen een nieuwe toekomst Ruimtelijke kwaliteit - In de uitwerking van de afzonderlijke gebieden - Contact met het water wordt sterk verbeterd

.5

5.

Regio Projecten Wonen op knooppunten

Noordrand

Rotterdam Alexander

Schieplein

Klaverblad Blijdorp Schiedam Centraal Kralingse Zoom Rotterdam CS

Vijfsluizen

Parkstad

Lombardijen

100

Regio Projecten Wonen op knooppunten

Wonen op knooppunten In de Deltametropool is de stedelijke structuur getransformeerd van afzonderlijke kernsteden naar steden met een sterke onderlinge relatie. Vanwege het toenemende belang van het stedelijke netwerk en de bereikbaarheid ontstaan nieuwe knooppunten: concentratiepunten van vervoerssoorten. Ook de stadsregio, als onderdeel van de Deltametropool, kent knooppunten van infrastructuur die dagelijks door vele mensen worden bezocht. Knooppunten zijn plekken die bij uitstek een (boven)regionale dimensie hebben. Het regionale schaalniveau stelt betrokkenen in staat een samenhangende afweging te maken bij de ontwikkeling van verschillende knopen. Bij dit regioproject wordt wonen ingezet als kwaliteitsimpuls voor het functioneren van deze gebieden.

Om op knooppunten het gevoel van stedelijkheid te genereren wordt er volop gezocht naar de juiste mix van functies. Een belangrijke vraag is in hoeverre het wonen daarin een plek kan krijgen. Enerzijds wordt het wonen gezien als een functie die noodzakelijk is in termen van leefbaarheid en levendigheid, anderzijds zijn de druk en dynamiek vaak zo groot dat het een zeer ambitieuze opgave is om aantrekkelijke woonmilieus te realiseren. Bovendien is het onduidelijk hoe groot de marktvraag is voor het wonen op knooppunten.

hecht. Veelal spelen een hoog comfortniveau van de woning en de nabjheid van stedelijke voorzieningen ook een rol bij vestigingsplaatskeuze. De positie van het knooppunt in het stedelijk veld wordt daarmee van groot belang.

In de stadsregio springen in eerste instantie de concentratiepunten van infrastructuur van een bovenregionale importantie in het oog. Daarvan komt een aantal direct in aanmerking voor het versterken van de woonfunctie, in het bijzonder zijn dit Rotterdam Centraal en Schieveste in Schiedam. Voor de overige knooppunten geldt dat hun invloedssfeer tot in de nabijgelegen wijken reikt en dat bereikbaarheid hier kan worden beschouwd als een belangrijke drager voor stedelijke ontwikkeling.

Het project is er primair op gericht om op het hanteerbaar maken van de complexiteit van het ontwikkelen van knooppuntwoningen voor de gemeenten.

Er zijn tal van complicaties, en meestal is intensieve samenwerking met private partijen nodig. Het project helpt om de benodigde kennis binnen de gemeenten te leveren en draagt bij aan het mobiliseren van ge誰nteresseerde partijen.

Het wonen op een knooppunt vormt een interessant woonmilieu voor mensen met een sterk op mobiliteit gerichte leefstijl. Bereikbaarheid is echter niet de enige kwaliteitsdimensie waaraan deze groep waarde

Strategisch belang Basiskwaliteit wonen - Bescheiden bijdrage aan bestaande wijken

Verminderen kwetsbaarheid - Enige uitstraling is te verwachten

Veranderende vraag - Toevoegen van een bijzonder woonmilieu op randstad-niveau - Goed te koppelen aan vraag naar pluskwaliteiten

Economische vitaliteit - Belangrijk onderdeel van het economische systeem - Aantrekkelijk woonmilieu voor hoogopgeleide nieuwkomers in de regio

Imagoverbetering - Verbreding van de woonlegenda kan bijdrage leveren aan het imago

Verbeteren leefbaarheid - Geen directe bijdrage

Ruimtelijke kwaliteit - Bijdrage aan intensief ruimtegebruik

101

.5

5.

Regio Projecten Wonen op knooppunten

102

Regio Projecten Wonen op knooppunten

Programma Wonen als kwalitatieve aanvulling op tal van voorzieningen, waaronder kantoren, winkels en leisure faciliteiten Doelgroep wonen Jonge en oudere stedelingen, comfortwoners en dynamische individualisten die de nabijheid van topvoorzieningen waarderen, en die sterk op mobiliteit georiĂŤnteerd zijn; veelal netwerkers die de uitstekende bereikbaarheid nodig hebben om hun werk en particuliere netwerk te kunnen onderhouden Typologie Voornamelijk wonen in royale appartementen, vaak in combinatie met verschillende vormen van dienstverlening.

Hoogbouw is een optie die bij de levensstijl past. De sokkel van het gebouw kan gemeenschappelijke en/of publieke functies huisvesten, daarboven kan gewoond worden.

Ontwikkelingsmogelijkheden De knooppunten Rotterdam Centraal en Schiedam Centraal komen in ieder geval in aanmerking als stedelijke woonlocatie. Daar kunnen naar verwachting zo'n 2000 woningen worden ontwikkeld. Of er daarna in de markt nog veel ruimte is, moet de tijd uitwijzen.

Afhankelijk van welke knooppunten een belangrijke woonbestemming krijgen, kunnen nog tot ca. 5000 additionele 'knoop-woningen' worden gerealiseerd.

Het project stelt zich tot doel om tot 2010 circa 1.000 'knoopwoningen' in productie te nemen.

Daarmee wordt naar verwachting ruimschoots aan de vraag naar dit woonmilieu tegemoet gekomen.

Kerngegevens f.s.i. (bruto) 2,0 - 4,0 aandeel wonen 20-60% * fsi: verhouding vloeroppervlakte/grondoppervlakte

103

Acties Als eerste stap in het project moet onderzocht worden op welke knooppunten het wonen moet worden geintroduceerd. De reden hiervoor ligt zowel in de beoogde ruimtelijk kwaliteit als in de noodzaak tegemoet te komen aan de wens naar 'hypermobiele woonvormen'. Vervolgens worden de problemen geĂŻnventariseerd en wordt een 'actieplan knoopwonen' opgezet. De scope van het programma moet blijken uit het vooronderzoek.

.5

5.

Regio Projecten Landelijk wonen

104

Regio Projecten Landelijk wonen

Landelijk wonen Het project Landelijk Wonen speelt in op drie thema's uit de kern van de opgave: - De wens om attractieve suburbane woonmilieus aan te bieden als middel om nieuwe ondernemingen naar de regio te trekken - Inspelen op de vraag naar groene landelijke woonmilieus op een manier die bij de regio past - Versterken van de cultuurhistorische structuren van de regio Het project identificeert mogelijkheden voor landelijk wonen en werkt voorstellen uit die zowel tegemoetkomen aan de vraag, als passen bij de cultuurhistorische identiteit van de regio. Bij die cultuurhistorische identiteit spelen de dijken en linten in het buitengebied een belangrijke rol. Het project bouwt voort op de ervaring van Berkel en Rodenrijs om na te gaan op wat voor manier het wonen kan bijdragen aan het versterken van de cultuurhistorische drager van dijken en linten.

Dit is met name ook op Voorne-Putten van belang.

Daarnaast zijn er nog andere landelijke woonvormen die kunnen passen bij de cultuurhistorische kwaliteiten van het landelijke gebied van de regio. Te denken valt aan landgoederen, buurtschappen of nieuwe dorpen en woonlandschappen.Verder speelt bestemmingsverandering van boerderijen een rol. Met dit scala aan woonmilieus kan (in ieder geval deels) tegemoet worden gekomen aan de vraag naar landelijke woonvormen.

Bij de opgave om het landelijk wonen tevens in te zetten als nieuwe exclusieve woonvorm die nieuwe ondernemingen naar de regio trekt, speelt de schaal 105

Strategisch belang

Basiskwaliteit wonen - Bescheiden bijdrage aan basis woonkwaliteit in bestaande wijken Verminderen kwetsbaarheid - Enige positief effect door doorstroming Veranderende vraag - Verbreden van het spectrum aan woonmilieus in de stadsregio - Tegemoet komen aan woonwensen en toevoegen van een spectrum aan pluskwaliteiten Economische vitaliteit - Nieuwe en gevestigde ondernemers en hun medewerkers een aantrekkelijk woonmilieu bieden - Een onderscheidend woonmilieu bieden binnen de randstad Imagoverbetering - Exclusieve segment beter bedienen - Herkenbaar door omvang - Inzetten op landschapsvorming Verbeteren leefbaarheid - Geen directe effecten

Ruimtelijke kwaliteit - Versterken van de cultuurhistorische identiteit van de regio - Zowel dure als goedkopere woonmilieus ontwikkelen

.5

5.

Regio Projecten Landelijk wonen

106

Regio Projecten Landelijk wonen van het te ontwikkelen gebied een belangrijke rol. In het algemeen wordt er van uitgegaan dat een zekere omvang nodig is om een exclusief woonmilieu op het niveau van de Deltametropool herkenbaar te laten zijn.

Het Wassenaar van de stadsregio kan in die redenering niet bestaan uit tientallen geïsoleerde locaties. Omdat het echter niet eenvoudig is een omvangrijke locatie aan te wijzen als exclusief woongebied, wordt in eerste instantie onderzocht welke schaalgrootte past bij de regio, en welke schaalgrootte of synergie nodig is voor het beoogde aantrekkende effect. Eventueel zou ook Programma Wonen met een sterke oriëntatie op het landschap; incidenteel te combineren met andere functies. Voor voorzieningen wordt gebruik gemaakt van de bestaande kernen.

Doelgroep wonen Buitenwoners, dromers en dorpelingen met een sterke orientatie op natuur en landschap; bij sommige typen is er veel mogelijkheden voor individuele expressie, bij anderen is die juist nihil. Verder zijn er mogelijkheden om wonen en zorg te combineren (zorgboerderij), zodat ook mensen die afhankelijk zijn van zorg, deel kunnen nemen.

Typologie Het gaat grotendeels om individuele woningen. Daarnaast in bescheiden hoeveelheid royale appartementen. Het landschap is in alle gevallen de identiteitsbepaler, hoewel dat bij de verschillende vormen die zijn genoemd, op een geheel eigen wijze zal geschieden.

Kerngegevens f.s.i. (bruto) 0,1 - 0,5 aandeel wonen 80-100% * fsi: verhouding vloeroppervlakte/grondoppervlakte

overwogen kunnen worden om dit woonmilieu buiten de grenzen van de stadsregio te realiseren, bijvoorbeeld in de Zuidplaspolder.

-

Het project wordt uitgevoerd met en door de gemeenten met ontwikkelingsmogelijkheden op dit terrein.

Het geeft een samenhangend beeld van de mogelijkheden voor landelijk wonen in de regio, een beeld waarin het wonen wordt ingezet om landschappelijke en culturele identiteiten te versterken, en waarin een rijke schakering aan interessante woonmilieus aan het repertoire van de regio wordt toegevoegd. Het gaat daarbij niet primair om de grote getallen, maar om het toevoegen van kwaliteiten. Een belangrijk aspect van het project is het creëren van draagvlak voor een dergelijke ontwikkeling bij hogere overheden. Daarbij is de link met landschapsontwikkeling en cultuuridentiteit van groot belang. Een regionale aanpak is vereist om voldoende kwaliteit te realiseren. Met overal een paar dure woningen wordt wel aan de marktvraag voldaan, maar wordt geen positief effect voor de regio als geheel gerealiseerd.

Ontwikkelingsmogelijkheden De marktvraag naar landelijk wonen wordt in de praktijk bepaald door het aanbod. Dat zal ook hier het geval zijn.

En omdat de nadruk sterk ligt op landschapsontwikkeling en versterking van de cultuurhistorie, met de woningproductie als afgeleide, zullen de aantallen niet groot zijn.

Gedacht wordt aan maximaal circa 1000 woningen in het landelijk gebied tot 2010.Tenzij er draagvlak is voor de realisatie van een grotere 'suburb'. Dan kan dat aantal oplopen tot 2000 tot 2500 woningen.

Als zoekgebied voor dit project geldt in principe het hele landelijke gebied. In het bijzonder kan worden gedacht aan: - De mogelijkheid om de recreatieve zuidrand van de stadsregio te versterken met landgoederen en buurtschappen - De kans om de vitaliteit van Bernisse en Brielle te versterken door nieuwe buurtschappen te bouwen - De mogelijkheid om het woonlandschap tussen Rockanje en Oostvoorne verder te ontwikkelen 107

De kans om met gerichte bebouwing de dijkenstructuur van Bergschenhoek, Bleiswijk en Oostvoorne te versterken

Acties In de eerste fase van dit project gaat het om het in kaart brengen van de mogelijkheden en om het formuleren van inspirerende voorbeelden. Daartoe zijn onder andere de volgende stappen nodig: - In kaart brengen van huidige landelijke woonvormen en bestaande plannen (inclusief recreatief wonen) - Onderzoek naar de cultuurhistorische en landschappelijke dragers van de regio en verkenning van de mogelijke rol die het wonen kan spelen - Ontwerpmanifestaties, prijsvragen en andere oefeningen om nieuwe ideëen te genereren - Consultatie van hogere overheden met betrekking tot de mogelijkheden voor het ontwikkelen van landelijke woonvormen - Verkenning van het investeringspotentieel en -wensen van particulieren, corporaties en ontwikkelaars

.5

VAN VISIE

NAAR IMPLEMENTATIE 2. Wonen in de stadsregio

In de hoofdstukken 4 en 5 wordt aangegeven welke acties

4. Regio Agenda Wonen

5. Regio Projecten

Regio Impuls Toekomst van Geografische

nodig zijn om de kern van de opgave voor het wonen in de

3. Kern van de opgave

Economische vitaliteit

de goedkope voorraad

Pakhuizen en uitzicht

verkenning

Imago

stadsregio in de komende periode in te vullen. In dit hoofdWoonverkenning

Ruimte voor

Historische

herstructurering

stadscentra

Trouble shooting

Startersmilieu

Leefbaarheid

stuk worden de uitvoeringsvoorstellen samengevat en wordt Ruimtelijke kwaliteit

aangegeven in welke context zij worden gerealiseerd.

Wonen voor Verkenning vanuit de gemeenten

Naar een vitale woningmarkt

ouderen

Nieuwe Noorden

Actualiseren basiskwaliteit

Starters op de

Knooppunten

woningmarkt Verminderen Ontwikkelingen op

kwetsbaarheid Kwaliteitsipuls

de woningmarkt Veranderende vraag

nieuwbouw

Landelijk wonen

6. Van visie naar implementatie

6.

Van visie naar implementatie

Regio Agenda Wonen als ondersteuning Voor de implementatie van de Regio Agenda Wonen worden vanuit de Stadsregio de volgende acties ondernomen: - Organiseren van het debat 'innovaties in stedelijke vernieuwing' in de tweede helft van 2003 - Ontwikkelen van een handreiking processen en financiering ten behoeve van stedelijke vernieuwingsprogramma's in de regio - Opzetten van een verbeterde monitoring van vraag en aanbod in de goedkope voorraad en uitwerken van voorstellen voor lokale differentiatie - InitiĂŤren van experimenten met vormen van woningtoewijzing die de dynamiek en doorstroming op de woningmarkt bevorderen - Opzetten van een 'Task-force Trouble Shooting' in samenwerking met Maaskoepel en gemeente Rotterdam - Doen uitvoeren van een regionaal marktonderzoek naar leefstijlen en woonwensen van ouderen - InitiĂŤren en ondersteunen van vernieuwende projecten op het gebied van ouderenhuisvesting - In samenwerking met de Maaskoepel opzetten van een 'regionaal startpunt wonen' dat nieuwkomers op de woningmarkt kan begeleiden - Stimuleren van experimenten en innovaties die de positie van starters op de woningmarkt verder versterken - Implementeren van het 'kwaliteitshandvest nieuwbouw Stadsregio Rotterdam'

De Regio Agenda Wonen behandelt de belangrijkste punten met betrekking tot het functioneren van de huidige woningmarkt en de ontwikkelingen die daarin te verwachten zijn.

De actiepunten die uit de agenda wonen voortkomen zijn dus niet alleen van belang voor de 'volgende generatie projecten' maar dragen tevens bij aan het verbeteren van de huidige woningmarkt. De onderwerpen die nu op de agenda staan, komen voort uit de analyse van de woningmarkt. De Regio Agenda Wonen wordt gepositioneerd als een werkprogramma waaraan in de loop van de tijd -en vanuit verschillende invalshoeken- nieuwe items zullen worden toegevoegd.

110

Van regioprojecten naar woningproductie

In totaal worden daarmee circa 15.000 woningen geproduceerd en 2.000 verkocht in het kader van de regioprojecten. Dit is bijna de helft van de bruto productie van het aantal woningen, en circa 20% van het totale planaanbod voor deze periode.

In de periode 2010-2015 moet de woningproductie voor een belangrijk deel in het teken staan van de regioprojecten. De planvorming voor deze projecten zal deels al eerder beginnen.

De regioprojecten moeten een plaats krijgen in de productie van nieuwe woningen en de aanpassing van bestaande woningen in de stadsregio. De woonvisie formuleert daarmee de agenda voor de nieuwe generatie woningbouwprogramma's.

Dit proces vindt niet van het ene op het andere moment plaats. De woningproductie is een lopende trein. Voor een aanzienlijk deel van de geplande woningproductie tot 2010 zijn al plannen in voorbereiding.

Voor de periode tot 2005 zal maar een beperkt deel van de productie binnen het kader van de regioprojecten kunnen plaatsvinden. Naar schatting 1000 woningen in het project 'pakhuizen en uitzicht' zijn reeds in voorbereiding en kunnen naar verwachting in deze periode worden uitgevoerd.

In de periode 2005-2010 komt de woningproductie in toenemende mate in het licht van de regioprojecten te staan. Vooralsnog wordt ervan uitgegaan dat tussen 2005 en 2010 de volgende woningproductie binnen de regioprojecten kan worden gerealiseerd:

Pakhuizen en uitzicht Wonen in historische centra Starters Nieuwe Noorden Knooppunten Landelijk wonen

Van visie naar implementatie

9.000 2.000 2.000 2.000 1.000 1.000

111

nieuwbouw woningen nieuwbouw woningen starterswoningen nieuwbouw woningen nieuwbouw woningen nieuwbouw woningen

Te verwachten valt dat over circa 10 jaar een nieuwe woonvisie zal worden opgesteld die, op basis van de dan heersende omstandigheden, de volgende generatie woonprojecten zal definiëren. Deze nieuwe visie zal het beeld vanaf dan in toenemende mate gaan bepalen.

De regioprojecten worden uitgevoerd als intergemeentelijke samenwerkingsprojecten, waarbij de Stadsregio (afhankelijk van het project) een meer of minder actieve of coördinerende rol heeft. Op de volgende pagina’s worden de context en de ‘start-acties’ per project aangegeven.

.6

6.

Van visie naar implementatie

Pakhuizen en uitzicht!

Historische stadscentra

Startersmilieu

Dit project sluit aan op het ROM-project Rechtermaasoever, waarin studie is verricht naar optimale oplossingen voor wenselijke stedelijke ontwikkeling in relatie tot milieu-eisen.

Daarnaast zet de gemeente Rotterdam een organisatie op om de ontwikkeling van havenlocaties voortvarend ter hand te nemen. Het project Pakhuizen en Uitzicht kan in het verlengde van beide initiatieven worden vormgegeven. Het project moet toewerken naar een uitvoeringsconvenant "Pakhuizen en uitzicht in de stadsregio". In voorbereiding daarop worden de volgende acties ondernomen: · Inventarisatie van lopende plannen en analyse van belemmeringen · Consulteren en afspraken maken over het opheffen van belemmeringen met de haven, het rijk en de provincie · Benaderen van private ontwikkelaars, woningcorporaties en anderen om deel te nemen aan de ontwikkeling van dit project · Ontwerpstudies laten uitvoeren (prijsvraag?) als bijdrage aan de ontwikkeling van gepaste typologieën voor de regio

Het project levert ondersteuning aan gemeenten bij het versterken van hun historische identiteit. Het project richt zich op kennisuitwisseling, het helpen oplossen van knelpunten als bodemverontreiniging en op het aantrekken van partijen die in staat zijn om een bijdrage te leveren aan het realiseren van de gewenste woonmilieus. De betreffende gemeenten (Hellevoetsluis, Brielle, Maassluis, Vlaardingen, Schiedam en Rotterdam) nemen het voortouw. Zij worden ondersteund vanuit de Stadsregio. De acties aan het begin van het project omvatten onder andere: · Inventarisatie van ontwikkelingsmogelijkheden en analyse van belemmeringen voor wonen in historische stadskernen · Uitvoering van ontwerpstudies voor gebouwtypen die passen bij de historische karakteristieken van elke locatie · Benaderen van private ontwikkelaars, woningcorporaties en anderen om deel te nemen aan de ontwikkeling van dit project · Maken van onderlinge productieafspraken zodat dit bijzondere woonmilieu geleidelijk beschikbaar komt

Dit project vereist nauwe samenwerking tussen Stadsregio, gemeenten en woningcorporaties. Gegeven de specifieke ervaring van enkele corporaties op dit terrein wordt voorgesteld dat zij de primaire dragers van dit project worden. Zij nemen het voortouw om innovatieve woonarrangementen te ontwikkelen en daarmee te experimenteren. Het is een 'bottom-up project' dat uit de experimenten zal moeten ontstaan. In de startfase van het project zijn de volgende acties aan de orde: · Inventarisatie van wooncomplexen en projecten die zich bijzonder lenen als woonmilieu voor stedelijke starters · Ontwikkelen van innovatieve woonconcepten die met name aansluiten bij de woonwensen en verwachtingen van de beoogde groep starters · Benaderen van groepen starters, woningcorporaties en anderen om deel te nemen aan de ontwikkeling van dit project

112

Van visie naar implementatie ‘Start-acties’

Het Nieuwe Noorden

Wonen op knooppunten

Landelijk wonen

Dit project ligt vrijwel geheel op Rotterdams grondgebied en biedt een diversiteit aan ontwikkelingen, belangen en functies De eerste en beslissende stap in dit project is het bereiken van onderlinge afstemming tussen de gemeente Rotterdam, de gemeente Schiedam en Stadsregio over de veranderingsrichting die op termijn beoogd wordt en over welke plekken nu reeds kunnen worden getransformeerd. Op basis hiervan kan het project verder worden ingericht, en kan worden vastgesteld op welke manier de regio het best kan bijdragen aan deze vitale ontwikkeling.

In deze visie wordt het wonen als een kwaliteitsimpuls voor het functioneren van knooppunten beschouwd. Als eerste stap moet onderzocht worden op welke knooppunten het wonen een bijdrage moet leveren, zowel vanuit de beoogde ruimtelijke kwaliteit als vanuit de noodzaak tegemoet te komen aan de wens naar hypermobiele woonvormen. Vervolgens worden de problemen geïnventariseerd en wordt een actieplan knoopwonen opgezet. De scope moet blijken uit het vooronderzoek.

Omdat de meest prominente knooppunten Rotterdam CS en Schiedam/Schieveste zijn, wordt voorgesteld om dit project primair bij deze gemeenten onder te brengen, waarbij de expertise van andere gemeenten met knooppunten in ontwikkeling (o.a. Spijkenisse en Vlaardingen) kan worden betrokken.

In de eerste fase van dit project gaat het om het in kaart brengen van de mogelijkheden en om het formuleren van inspirerende voorbeelden. Daarin spelen de gemeenten een belangrijke rol. De Stadsregio levert inspirerende ideeën, draagt bij aan consultaties met hogere overheden en schept een beleidskader voor de ontwikkeling van het project. In eerste instantie worden de volgende stappen ondernomen: · In kaart brengen van huidige landelijke woonvormen en bestaande plannen (inclusief recreatief wonen) · Onderzoek naar de cultuurhistorische en landschappelijke dragers van de regio en verkenning van de mogelijke rol die het wonen kan spelen · Ontwerpmanifestaties, prijsvragen en andere oefeningen om nieuwe ideeën te genereren · Consultatie van hogere overheden met betrekking tot de mogelijkheden en beperkingen voor het ontwikkelen van landelijke woonvormen · Verkenning van het investeringspotentieel en de investeringswensen van particulieren, corporaties en ontwikkelaars

113

.6

Bijlage 1

Bijeenkomsten 'Stadsregionale Woonvisie'

Eerste ronde consultaties regiogemeenten en andere betrokkenen (op locatie): Albrandswaard en Rotterdam, 8 mei 2002 Krimpen en Capelle, 13 mei 2002 Spijkenisse, Ridderkerk, Vlaardingen en Maaskoepel, 14 mei 2002 3 B gemeenten en Schiedam, 16 mei 2002 Voorne-Putten en Rozenburg, 17 mei 2002 Maaskoepel, 22 mei 2002 Maassluis, 29 mei 2002 Barendrecht, 11 juni 2002 Rotterdam, 21 juni 2002

Ambtelijke werkconferentie, 27 juni 2002, Hotel Atlanta, Rotterdam C. Stoppelenburg (Albrandswaard) A.Bok (Albrandswaard) B. Biesheuvel (Barendrecht) M. Oortwijn (Bergschenhoek) P. Verkerk (Bernisse) F. de Reus (Brielle) O. Dorsman (Maassluis) E van Pagee (Ridderkerk) J. de Krijger (Rozenburg) H. van Sasse van Eisselt (Schiedam) K. Rijke (Schiedam) A. Menkveld (Spijkenisse) S. Kessels (Vlaardingen) P. van der Kooij (Provincie Zuid-Holland) B. Holten (Provincie Zuid-Holland) J. Dobbelaere (Ministerie van VROM) A. Stam (gespreksleider, Stadsregio Rotterdam) C. van Hulst (Stadsregio Rotterdam) F. Koen (Portefeuillehouder Wonen, Stadsregio Rotterdam) P. van Lieshout (Rotterdam) P. Eisma (Rotterdam) M. de Leeuw van Weenen (Rotterdam) P. Stiekel (Rotterdam) K. Sรถderhjelm (Rotterdam)

Commissie WSV, 19 juni 2002, World Port Center, Rotterdam

114

Expertmeeting, 29 augustus 2002, Delta Hotel, Vlaardingen A. van Roode (Berkel en Rodenrijs) D. van de Graaf (Bergschenhoek) K. Silvis (Barendrecht) C. Stoppelenburg (Albrandswaard) H. de Jager (Vlaardingen) K. Rijke (Schiedam) J. de Jong (Capelle aan den IJssel) P. van Lieshout (Rotterdam) A. Menkveld (Spijkenisse) E. van Pagee (Ridderkerk) T. Versteeg (Krimpen aan de IJssel) M. Schoenmakers (Rotterdam) K. Sรถderhjelm (Rotterdam) P. Eisma (Rotterdam) F. Koen (Stadsregio Rotterdam) C. van Hulst (Stadsregio Rotterdam) F. van der Beuken (Rotterdam) M. Soeterbroek (Rotterdam) M. de Leeuw-Van Weenen (Rotterdam) P. van der Hulle (Bergschenhoek) P. Verkerk (Bernisse) S. Pollen (Maaskoepel) A. Stam (Stadsregio Rotterdam) J. Dobbelaere (Ministerie van VROM) D. Ouwerkerk (Maaskoepel) O. Dorsman (Maassluis) A. Keijzer (Maassluis) B. Holten (Provincie Zuid-Holland) A. Bok (Albrandswaard) S. Pleijsier (Bleiswijk)

Bijlage 1

A. van Westreenen (Atta Makelaars) B. Pluimer (Blauwhoed-Eurowoningen) B. Ettekoven (Regio Haaglanden) R. Bakker (BGSV) I. Frankenmolen (Kraaijvanger Urbis) E. van Uum (Vista) J. Hoekstra (H+N+S) G. Keers (RIGO) N. Mol (Vesteda) Z. Hemel (voorzitter, Academie van Bouwkunst Rotterdam) Eerste overleg externe commentatoren, 11 september, Amershof, Amersfoort P. van der Gugten (Proper-Stok) H. Koetje (gemeente Twenterand)

Bestuurlijke werkconferentie, 26 september 2002, Sparta Stadion, Rotterdam G. Brussaard (Albrandswaard) A. Bok (Albrandswaard) C. Stoppelenburg (Albrandswaard) F. van Laviere (Bergschenhoek) D. van de Graaf (Bergschenhoek) T. Cnossen-Looijenga (Berkel en Rodenrijs) A. van Roode (Berkel en Rodenrijs) H. Tichler-Schlemper (Bleiswijk) M. van Gijzen (Bernisse) P. Hofman (Hellevoetsluis) C. Silvis (Barendrecht) O. Dorsman (Maassluis) E. den Boef (Ridderkerk) L. de Haas (Rotterdam) J. van der Want (Rotterdam) P. van Lieshout (Rotterdam) P. Eisma (Rotterdam) H. Habermehl(Schiedam) K. Rijke (Schiedam) H. De Jager (Vlaardingen) F. Koen (Stadsregio Rotterdam) A. Stam (Stadsregio Rotterdam) P. Meijer (Stadsregio Rotterdam) B. Holten (Provincie Zuid-Holland) J. Dobbelaere (Ministerie van VROM) I. Thepass(Maaskoepel) D. Ouwerkerk (Maaskoepel) M. de Sutters-Besters (Stadsregio Rotterdam) J. van der Schans (Altus, voorzitter)

115

Tweede ronde consultaties regiogemeenten en andere betrokkenen (op locatie): Maaskoepel, 1 oktober 2002 Schiedam, 16 oktober 2002 Barendrecht, 22 oktober 2002 Bernisse, Hellevoetsluis en Albrandswaard, 23 oktober 2002 Capelle aan den IJssel, 24 oktober 2002 Ridderkerk, 29 oktober 2002 Rozenburg en Westvoorne, 30 oktober 2002 Spijkenisse en Maassluis, 31 oktober 2002 Rotterdam, 3 B gemeenten en provincie, 1 november 2002 Ministerie VROM, 4 november 2002 Maaskoepel, 5 november 2002 Krimpen aan den Ijssel en Rotterdam, 11 november 2002 Maaskoepel, 26 november 2002 Tweede overleg externe commentatoren, 13 november 2002, Amershof, Amersfoort P. van der Gugten (Proper-Stok) H. Koetje (gemeente Twenterand) Commissie WSV, 11 december 2002, Gemeentehuis, Berkel en Rodenrijs

Bijlage 2

Overzicht beleidsdocumenten

-

-

-

-

-

ABF research (2001), Kansen voor herstructurering in de Stadsregio Rotterdam CityCorp (2002), Binnenstadsmoza誰ek Rotterdam, werkboek; Gemeente Albrandswaard (2000), Albrandswaard: onderzoek bevolkingsontwikkeling en woningbehoefte; Gemeente Barendrecht (1998), Volkshuisvestingsplan 1998 - 2005/2007; Gemeente Barendrecht (1999), Nota Jongerenhuisvesting; Gemeente Barendrecht (1999), Nota Ouderenhuisvesting; Gemeente Bergschenhoek (2002), Nota Volkshuisvesting 'Wonen in Bergschenhoek 2002-2007 - deel I'; Gemeente Berkel en Rodenrijs (2002), Structuurvisie het Lint; Gemeente Capelle aan den IJssel (2000), Stadswerkplan Capelle 2020; Gemeente Capelle aan den IJssel (2000), Visie Stedelijke Vernieuwing 2000-2010; Gemeente Capelle aan den IJssel (2000), Wonen in Capelle aan den IJssel in 2005; Gemeente Hellevoetssluis (2000), Beleidsplan Wonen 2000-2015; Gemeente Krimpen aan den IJssel (2000), Beleidsnota ISV; Gemeente Maassluis (2000), Nota Wonen 2000+; Gemeente Maassluis (2001), Beleidsnota woonmilieudifferentiatie;

-

-

-

-

-

-

Gemeente Ridderkerk (2000),Ontwikkelingsprogramma ISV: Sterke wijken, vitale gemeente; Gemeente Ridderkerk (2002), Notitie woningbouwlocaties; Gemeente Rotterdam dS+V (2002), Bloemlezing Woonstadbeleid Rotterdam, naast wonen leven; Gemeente Rotterdam dS+V (2001), Hoge woonkwaliteit? Kwaliteit van centrumstedelijke wooncomplexen; Gemeente Rotterdam dS+V (2000), Positionering woongebieden; Gemeente Rotterdam dS+V (1999), toekomstvisie Rotterdam Zuid 2030; Gemeente Rotterdam dS+V (1998), Woonstadbeleid Rotterdam, een aantrekkelijke woonstad voor iedereen; Gemeente Rotterdam dS+V (1998), Met het oog op morgen, ouderenhuisvesting in Rotterdam nu en in de toekomst; Gemeente Rotterdam dS+V (1998), Documentatie Woningbouw Rotterdam 1997-1998; Gemeente Rotterdam (2002), 'Op je klompen' neergang en opgang van oude wijken; Gemeente Rotterdam (2001), Werkschrift Rotterdam Waterfront, bouwstenen voor discussie over de toekomst; Gemeente Rotterdam (2001), Structuurplan.

Ruimtelijk Plan Rotterdam 2010: meer stad meer toekomst; Gemeente Rotterdam (2001), 'Thuis in Rotterdam', een gids langs 24 Rotterdamse woonhuizen, Uitgeverij 010; 116

-

-

-

-

Gemeente Rotterdam (2000), Vitaliteit door pluriformiteit, discussienota bouwen en wonen in de binnenstad; Gemeente Rotterdam (1998), 'Buurten in trek', tien aansprekende woonmilieus in Rotterdam, Nai Uitgevers; Gemeente Schiedam (1998), Nota Volkshuisvesting: de strategie nader uitgewerkt; Gemeente Schiedam (1999), Het Schiedamse MeerjarenOntwikkelingsPlan 2000-2004; Gemeente Schiedam (2001), Nota Ouderenhuisvesting; Gemeente Spijkenisse (1998), Stadsplan 2010: Spijkenisse over morgen; Gemeente Spijkenisse (1999), Beleidsvisie Wonen: meer dan steen alleen; Gemeente Spijkenisse (2000), Ontwikkelingsprogramma Spijkenisse 2000-2004: bouwen aan een complete stad; Gemeente Vlaardingen (2000), Programma Stedelijke Vernieuwing; Gemeente Vlaardingen (2000), Stadsvisie Vlaardingen: koers op 2020; Gemeente Vlaardingen (2001), Nota Hoofdlijnen Project Rivierzone Vlaaringen; Gemeente Vlaaringen (2001), Beleidsplan wonen; Grontmij (2002), Gebiedsgerichte verkenning Voorne-Putten en Rozenburg; Maaskoepel (2002), Kansen voor kwetsbare wijken; NRC Handelsblad (1997), een atlas van Nederlandse steden, 2049 buurten vergeleken;

Bijlage 2

-

-

-

Provincie Zuid Holland (1996), Streekplan Rijnmond; Provincie Zuid Holland (2002), Knopen doorhakken, beleidsrapport ten behoeve van streekplannen, nota planbeoordeling en sectorale beleidsnota's; Stadsregio Rotterdam (1997), De haalbare kaart; Stadsregio Rotterdam (1999), Ruimtelijke Ontwikkelingsvisie Rotterdamse regio 2010-2020; Stadsregio Rotterdam (2000), Regionaal beleidskader Volkshuisvesting; Stadsregio Rotterdam (2000), Woningbouwscenario Herijking; Stadsregio Rotterdam (2002), Implementatieplan regionale woningkwaliteit; Stadsregio Rotterdam (2002), Rapport Woningkwaliteit, beleidsvoorstel verbetering kwaliteit nieuwbouwwoningen; Stadsregio Rotterdam (2002), Regionale woningkwaliteit; Stadsregio Rotterdam (2002), Visie Stedelijke Vernieuwing; VROM-raad (2002), Haasten en onthaasten in de stedelijke vernieuwing, advies 035 over de herstructurering van stedelijke woonmilieus;

117

Colofon Opgesteld in opdracht van de Stadsregio Rotterdam Urhahn Urban Design b.v.

Luc Vrolijks Sjoerd Feenstra Cesar Garcia Guerra Jeroen van Schaick www.urhahn.com vormgeving: Josje-Marie Vrolijk drukker: Teunissen, Amsterdam