finanzwelt Special 03/2019 by finanzwelt

03/2019

Sachwertinvestments als Schutz vor Inflation In Kooperation mit:

IHR KAPITAL WILL HOCH HINAUS! ...FÜR INSTITUTIONELLE ANLEGER UND INVESTITIONEN IN VOLL-REGULIERTE US-IMMOBILIENFONDS

KONZEPTION & VERTRIEB

...FÜR INVESTITIONEN IN US-VERMÖGENSANLAGEN

DNL GMBH & CO.KG

DNL REAL INVEST AG

BURGGRAFENSTRASSE 5

AM SEESTERN 8

40545 DÜSSELDORF

40547 DÜSSELDORF

TEL.: 0211 - 52 92 22 0

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EDITORIAL

Liebe Leserinnen, liebe Leser, alles Immobilie, oder was? Früher war alles besser, denke ich mir immer, wenn ich an Sachwerte denke. Geschlossene Fonds mit Gewinnabschreibungen wie bei Medienfonds, über Jahrzehnte erfolgreiche Beteiligungen an Schiffen, hohe Einspeisevergütung für nachhaltige Energie und jede Menge bunter Orchideen, die – wenn auch nicht immer – ganz seriös waren, aber immerhin einen hohen Unterhaltungswert hatten. Und wenn ich sage, dass alles früher besser war, meine ich das genau in diesem Sinne: Unterhaltungswert. Denn als Journalist war das Leben damals viel abwechslungsreicher. Nicht nur in Sachen Abwechslung. Klar waren Immobilienfonds auch damals so stark vertreten, dass man sie in Immobilienfonds Inland und Ausland getrennt hat. Aber es gab genug andere Assetklassen, über die es sich zu schreiben lohnte. Und meistens war es auch spannender. Denn gerade bei den Orchideen wusste man nie genau, wie und ob sie funktionieren. Wie gesagt, aus Journalistensicht betrachtet.

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Heute ist alles anders. Die Regulierung hat die Vielfalt (und damit auch viele der nicht ganz so seriösen Marktteilnehmer) reduziert. Und die Plausibilitätsprüfung von Immobilienfonds fällt auch viel leichter. Wie gesagt: langweilig. Ja, aber dafür sicherer. Und auch für Sie als Vermittler deutlich einfacher. Denn Immobilien sind leichter nachzuvollziehen für Ihre Kunden. Und wie heißt es noch so schön? Kaufe oder vermittle niemals, was Du nicht verstehst. Insofern verzeihen Sie uns unseren Immobilienschwerpunkt im Sachwertheft. Und unter uns: Die Herangehensweisen, Zielassets, Strukturen und Vertriebsansätze der Gesellschaften sind so unterschiedlich, dass es auch für mich als Journalist wieder sehr spannend wurde. Ich hoffe auch für Sie. In diesem Sinne, Ihr Lenard von Stockhausen

INHALT

08 Eine generelle Blase gibt es nicht – Interview mit Ottmar Heinen,Vorstandssprecher PROJECT Beteiligungen AG

06 Investments im Ausland – Andere Länder, andere Möglichkeiten, andere Herausforderungen

INHALT 06

Investments im Ausland – Andere Länder, andere Möglichkeiten, andere Herausforderungen

Eine generelle Blase gibt es nicht – Interview mit Ottmar Heinen, Vorstandssprecher der PROJECT Beteiligungen AG

Das allerwichtigste ist das Bauchgefühl – Roundtable mit Simon Bergmann, Wohnen & Leben AG, Gordon Grundler, Primus Valor AG,

Titelfoto: © Tarzhanova – stock.adobe.com, Jag_cz – stock.adobe.com

Sascha Sommer, BIT Treuhand AG und Malte Thies, One Group GmbH

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24 Europäische Immobilienmärkte – Zunächst noch in Topform

20 Erweiterung des Wohnungsangebots – Die einzig wahre Mietpreisbremse

Erweiterung des Wohnungsangebots – Die einzig wahre Mietpreisbremse

Europäische Immobilienmärkte – Zunächst noch in Topform

Die stärkste Region der USA – Interview mit Wolfgang J. Kunz, Vertriebsdirektor der DNL Real Invest AG

Alle Facetten des Tourismus abgedeckt – Interview mit Thomas F. Roth, Vorstand der IMMAC Holding AG

ADVERTORIALS 18

Primus Valor AG – Mit drittem Alternativen Investmentfonds weiter auf Erfolgskurs

Solvium Capital GmbH – Mit Wechselkoffern vom Online-Handel profitieren

W&L Wohnen und Leben AG – Solides Wirtschaften mit systematisierter Expansion

One Group GmbH – Wohnimmobilien in Großstädten bleiben ein wertvolles Anlageziel

PROJECT Investment – Game of Fonds

RUBRIKEN 03 17

Editorial Impressum

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INVESTMENTS IM AUSLAND

Andere Länder, andere Möglichkeiten, andere Herausforderungen

Möglichkeit, in Büroimmobilien zu investieren. Der Produktanbieter muss aufgrund der Tatsache, dass sich die Investitionsobjekte im Ausland befinden, einiges beachten. „Wie bei allen Investitionen ist der wichtigste Punkt, auf den geachtet werden muss, die Sicherheit. Immobilien im Ausland unterliegen einem eigenen und anderen Rechtsgebiet“, erklärt Wolfgang J. Kunz, Vertriebsdirektor von DNL Real Invest. Vor allem bezüglich der Rechtssicherheit des Immobilieneigentums bestehen wesentliche Unterschiede zwischen den USA und Deutschland. „In den USA beispielsweise gibt es bei Immobilien – nicht wie bei uns – keine Absicherung durch Grundbuchämter und Auflassungsvormerkungen. In den USA werden diese Funktionen von sogenannten Title Insurance (Versicherungen) übernommen“, so Kunz weiter.

Eine wesentliche Ursache für den Amerikanischen Bürgerkrieg (1861 bis 1865) war die Frage um die Sklaverei. Die unterschiedlichen Positionen der Kriegsparteien hatten vor allem wirtschaftliche Gründe: Während sich im Norden die Industrialisierung immer stärker durchsetzte, blieb der Süden weiterhin von Landwirtschaft geprägt und war deshalb vermeintlich auf die Sklavenhaltung angewiesen. Heute, über 150 Jahre nach dem Ende des Krieges und damit der Sklaverei, hat sich die Wirtschaft des amerikanischen Südostens vollkommen gewandelt: Inzwischen sind dort zahlreiche internationale Industrieunternehmen aktiv (u. a. produzieren Mercedes-Benz und VW in Alabama bzw. Tennessee) und in Atlanta befindet sich der größte Flughafen der Welt. Dennoch liegen die Immobilienpreise im Südosten der USA noch unter denen anderer wirtschaftlich starker Regionen. Von diesen positiven Faktoren können auch deutsche Anleger profitieren. So bietet die DNL Real Invest AG gemeinsam mit dem einheimischen Partner TSO – The Simpson Organization in sechs südöstlichen Bundesstaaten (Georgia, Florida, Tennessee, North und South Carolina sowie Virginia) die

Anders als bei DNL machen bei der IMMAC Holding AG Auslandsaktivitäten nur einen kleinen Teil des Geschäfts aus. So ist das Hamburger Unternehmen neben dem Hauptmarkt Deutschland auch in Pflegeeinrichtungen in Öster-

Wolfgang J. Kunz Vertriebsdirektor DNL Real Invest AG

Thomas F. Roth Vorstand IMMAC Holding AG

Immobilien und Energie

reich und in Irland investiert. Während IMMAC den Markt in der Alpenrepublik bereits sehr lange kennt und dort seit dem Jahr 2008 aktiv ist, ist der Schritt auf die „Grüne Insel“ noch nicht allzu lange her: So wurde mit dem IMMAC Irland Sozialimmobilien I Renditefonds im vergangenen September erstmals ein Fonds aufgelegt, der in irische Pflegeeinrichtungen investiert. Um diese Zeit machte IMMAC noch einen Schritt weiter westlich: Die Tochtergesellschaft DFV Deutsche Fondsvermögen GmbH hat sich über eine Tochtergesellschaft in den USA an zwei Zielfonds im Energiesektor beteiligt. Die beiden Zielfonds investieren in Unternehmen, die sich mit der Exploration und der Förderung von Gas und Öl befassen bzw. in Unternehmen, die Gas und Öl transportieren und lagern sowie die infrastrukturellen Voraussetzungen dafür schaffen. Bevor die Investitionsentscheidung getroffen wurde, hat das hauseigene Research eine umfassende Studie des Öl- und Gasmarktes und dessen zu erwartender Entwicklung bis ins Jahr 2050 unter volkswirtschaftlichen Aspekten erstellt. Die Studie kommt zu dem Schluss, dass die Erschließung neuer Fördergebiete und die damit einhergehende Infrastruktur einen hohen Kapitaleinsatz erfordert und insbesondere der US-amerikanische Energiemarkt daher als Wachstumsmarkt gelten kann, der viele Investitionsmöglichkeiten bietet, u. a. in den Bereichen Förderung und des Transports sowie der Verarbeitung von Rohstoffen. Laut Thomas F. Roth ist es für die Anbieter von Sachwertfinanzwelt Special 03 | 2019

Foto: © Redzen - stock.adobe.com

Mit dem Begriff „Home Bias“ ist die Tendenz von Investoren gemeint, Geldanlagen auf dem Heimatmarkt im Portfolio übermäßig zu gewichten. Für ein breit gestreutes Portfolio sollten im Ausland befindliche Sachwerte aber nicht ausgeschlossen werden. Hierfür müssen sowohl Produktanbieter als auch Investoren einiges beachten.

investments im Ausland aber nicht nur wichtig, auf die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen zu achten. „Bevor man im Ausland investiert, müssen selbstverständlich die rechtlichen und steuerlichen Besonderheiten des Landes und deren Auswirkungen auf den in Deutschland ansässigen Anleger geprüft und für vorteilhaft befunden werden“, erläutert der Vorstand der IMMAC Holding AG.

Chance und Risiko Ein wesentlicher Faktor bei grenzüberschreitendenden Wirtschaftsaktivitäten sind die Wechselkurse. Waren diese bis zum Zusammenbruch des Bretton Woods-Systems im Jahr 1973 noch weitgehend stabil, verhält es sich auf dem Devisenmarkt seitdem ähnlich wie an der Börse: Aufgrund politischer und wirtschaftlicher Entwicklungen gibt es ständige Schwankungen und die einzige Konstante ist die Veränderung. Diesen Aspekt sollten Ihre Kunden auch im Blick haben, wenn sie in Sachwerte im Ausland investieren. „Dem Anleger muss das Wechselkursrisiko, das aber ebenso eine Chance sein kann, vollumfänglich bewusst sein“, so Thomas F. Roth. Damit die Chancen der sich ständig ändernden Wechselkurse genutzt werden kann, sollten Anleger bereit sein können, den richtigen Zeitpunkt für den Umtausch abzuwarten. „Investitionen in den USA unterliegen selbstverständlich der Währungsschwankung zwischen Euro und dem US-Dollar. Investoren in den USA sollten nicht darauf angewiesen sein, ihre Ausschüttungen laufend in den Euro zu tauschen, sondern vielmehr im US-Dollar bleiben“, rät Wolfang J. Kunz. Die Wechselkursschwankungen haben auch für den Investmentanbieter Auswirkungen. „Unser US-Fonds basiert auf reinem Eigenkapital. Sollten wir in einem Land außerhalb der EU investieren und Fremdmittel aufnehmen, käme für uns nur ein Darlehen in der Landeswährung infrage, um das Währungsrisiko nicht zu potenzieren“, erläutert Thomas F. Roth. (ahu) finanzwelt Special 03 | 2019

INTERVIEW

Eine generelle Blase gibt es nicht Im finanzwelt-Interview erklärt Ottmar Heinen, Vorstandssprecher der PROJECT Beteiligungen AG, die Strategie des Projektentwicklers im aktuellen Marktumfeld und warum der neue Standort Wien so attraktiv ist.

finanzwelt: Die Kaufpreise für Immobilien steigen und steigen. Ist ein Ende in Sicht oder geht die Rallye weiter? Ottmar Heinen» Die von den Immobilienweisen im Frühjahresgutachten für das Jahr 2019 prognostizierte Preissteigerung in den deutschen A-Städten setzt sich erwartungsgemäß fort. Das bestätigt auch die aktuelle Studie ‚Wohnungsmarktanalyse Neubauwohnungen in ausgewählten Metropolregionen Q1/2019‘ unserer Research-Spezialisten. Demnach sind in allen acht untersuchten Ballungszentren die Angebotspreise für Neubauwohnungen sowohl auf Ebene der Stadtgebiete als auch der Metropolregionen gestiegen. Die Spanne reicht von 1,6 % in Hamburg bis zu 13,5 % in Düsseldorf. Wir gehen davon aus, dass die Kaufpreise künftig auch weiterhin anziehen, jedoch nicht mehr das zweistellige Wachstumsniveau der vergangenen Jahre erreichen. Der Markt kann sich mittelfristig in eine stabile Seitwärtsbewegung auf hohem Niveau begeben. Erste Anzeichen dafür gibt es in Hamburg.

finanzwelt: Gibt es Standorte in Deutschland, die von Blasenbildung betroffen sein könnten? Heinen» Eine Blase wird immer von eindeutigen Indikatoren, wie eine ausufernde Kreditvergabepraxis der Banken, die mit einer massiven Überschuldung der Haushalte einhergeht, begleitet. Davon kann überhaupt nicht die Rede sein. Stattdessen übersteigt die Nachfrage nach Wohnraum das Angebot bei weitem. Die Preisanstiege sind damit das Ergebnis der Logik der freien Marktwirtschaft, wonach Angebot und Nachfrage den Preis regeln. Vereinzelte Preisüberhitzungen sind in Premium-Lagen aller Metropolregionen zu beobachten. Mit 20.699 Euro/m² führt München das Ranking der Metropolregionen mit den höchsten Angebotspreisen der von uns untersuchten Ballungszentren an. Berlin liegt mit 20.244 Euro/m² nahezu auf dem Niveau der bayerischen Landeshauptstadt. Das sind jedoch Extreme, die als punktuelle Preisüberhitzun-

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gen einzustufen sind. Eine generelle Blase gibt es nicht und ist auch anhand der Marktparameter weiterhin nicht erkennbar. finanzwelt: In welche Standorte kann man noch investieren? Heinen» Wir konzentrieren uns auf die Speckgürtel der Metropolregionen Berlin, Hamburg, München, Nürnberg, Rheinland, Rhein-Main und Wien. Dort identifiziert unser eigener Asset Manager PROJECT Immobilien nach wie vor eine gute Auswahl an Baugrundstücken. Unsere Ankaufspipeline umfasst derzeit Projekte im Gesamtwert von mehr als 3,4 Mrd. Euro, die sich für Immobilienentwicklungen im wohnwirtschaftlichen oder gewerblichen Bereich eignen und attraktive Renditen für unsere über 24.000 privaten und institutionellen Investoren versprechen. finanzwelt: Sollte man lieber in gute Lagen von zweitklassigen Standorten ausweichen oder in zweitklassige Lagen von guten Standorten, um Renditen zu erzielen? Heinen» Das sollte keine Grundsatzentscheidung sein, sondern immer individuell geprüft werden, denn beide von Ihnen angesprochenen Lagen haben ihre jeweiligen Chancen und Risiken. Um das Potenzial optimal einzuschätzen, untersucht unser Research deshalb alle relevanten Grundstücksparameter bis auf Mikroebene. Der Trend hin in die Metropolen wird sowohl aus infrastruktureller als auch aus demografischer Entwicklung anhalten. Historisch sind zudem in konjunkturell schwächeren Phasen oder gar in Krisenzeiten Menschen immer eher in die großen Metropolen als in B-Standorte oder aufs Land gezogen. finanzwelt: Sie starten zur Jahresmitte mit einem neuen Teilzahlungsfonds. Wie sind die Erfahrungswerte? Heinen» Mit mehr als 30 Mio. Euro an gezeichnetem Kapital und über 1.000 Zeichnungen hat der zum 30. Juni schließende Teilzahlungs-AIF Metropolen 17 gezeigt, dass die Nachfrage von Privatanlegern stabil hoch ist. Die ratierliche Investition in Immobilienentwicklungen bieten wir deshalb weiterhin an und setzen die langjährig etablierte Serie unserer Teilzahlungsangebote mit identischer Investitionsstrategie ab Jahresmitte im Metropolen 19 nahtlos fort. finanzwelt: Bei den Standorten haben Sie mit Wien im Jahr 2015 den bislang jüngsten Investitionsmarkt erschlossen. Was hat Sie dazu bewogen? Heinen» Wien zeichnet sich durch einen stabilen Wohnimmobilienmarkt aus, der für Investoren insbesondere langfristige Gewinne erwarten lässt. Unser Asset Manager entwickelt dort derzeit acht Wohnimmobilien mit einem Gesamtverkaufsvolumen von über 100 Mio. Euro und wird die Zahl der Immobilienentwicklungen mit steigender Marktdurchdringung sukzessive erhöhen. Damit trägt Wien auch zu einer noch breiteren Diversifikation unserer Beteiligungsfinanzwelt Special 03 | 2019

angebote bei. Was die Marktaussichten der Donaumetropole angeht: Wien gehört zu den am schnellsten wachsenden Großstädten im deutschsprachigen Raum. Die Folgen sind eine starke Nachfrage nach hochwertigem Wohnraum, die das aktuelle Angebot übersteigt sowie hohe Mietpreise im Neubaubereich, die Wohneigentum sowohl für Eigennutzer als auch für Anleger rentabel machen. Wien steht nicht ohne Grund immer unter den TOP-Städten, was die Lebensqualität betrifft. Kulturelle Vielfalt, gute Infrastruktur, viele Naherholungsgebiete und die geografische Lage als Drehkreuz nach Asien sorgen dafür, dass Wien auch zukünftig attraktiv bleibt. finanzwelt: Project Fonds erzielen gute Renditen auch ohne Fremdkapital. Was ist das Geheimnis? Heinen» Das Erfolgsrezept sind die gelebten Erfahrungen aus einer fast 25-jährigen Unternehmensgeschichte als Kapitalanlage- und Immobilienentwicklungsspezialist mit der PROJECT Immobilien Gruppe als exklusivem Asset Manager. Mit unserer Sicherheitsarchitektur, die aus striktem Fremdkapitalverzicht bei den Publikums-AIF, breiter Streuung und einer detaillierten Due Diligence-Prüfung vor Objektankauf einhergeht, lassen wir uns niemals auf Abenteuer ein. Unsere Strategie lautet seit jeher ‚Sicherheit vor Renditemaximierung‘, womit unsere Partner, Anleger und wir als Initiator immer gut gefahren sind. Daran werden wir festhalten. finanzwelt: Viele Crowdinvestor-Plattformen ködern mit ansehnlichen Renditen. Diese werden aber meist risikoreich mit FK-Hebelung erkauft. Wo liegen noch die Risiken und oder Nachteile der Crowdinvestoren? Heinen» Wie wir alle wissen, stellt der Zins die zu zahlende Risikoprämie dar. Je weniger Risiko desto geringer der Zins. Um das beurteilen zu können, muss man sich mit dem Zielinvestment oder zumindest mit der Qualität des Kapital nehmenden Unternehmens beschäftigen. Bei PROJECT stehen fast 25 Jahre positiver Track Record, d. h. jede unserer Objektentwicklungen wurde bislang positiv abgeschlossen. Crowdinvestor-Plattformen vermitteln Anlegergelder hingegen zumeist an einzelne mehr oder weniger bekannte regionale Projektentwickler zur Umsetzung eines Bauvorhabens, dessen planmäßige Realisierbarkeit nur beschränkt überprüfbar ist. Eine Einflussnahme oder Kontrollfunktion ist als Gläubiger des Crowdinvestments im Gegensatz zur Gesellschafterfunktion bei einem AIF nicht gegeben. Crowdinvestoren sind i. d. R. nur nachrangig besichert. Das bedeutet, dass im Falle einer Insolvenz immer zuerst die Fremdkapital gebende Bank bedient wird. Leider gab es in jüngster Vergangenheit die ersten massiven Probleme bei Immobilien-Crowdinvestments. Also auch hier gilt, dass Berater und Investoren sich vor einer Anlageentscheidung genau über Investment und Initiatoren informieren sollten. (lvs) 9

ROUNDTABLE SACHWERTINVESTMENTS

Das Allerwichtigste ist das Bauchgefühl Im finanzwelt-Roundtable diskutierten Simon Bergmann, CFO von Wohnen & Leben, Malte Thies, Geschäftsführer der One Group, Gordon Grundler, Mitglied des Vorstands bei Primus Valor sowie Sascha Sommer, Vorstand der BIT Treuhand unter anderem darüber, wie gute Immobilieninvestments von den weniger guten unterschieden werden können. Außerdem über Marktmechanismen, gutes Assetmanagement und den Sinn und Unsinn der Kategorisierung von A-, B- und C-Städten.

Die Experten im Gespräch mit finanzwelt sind: Simon Bergmann – Chief Financial Officer (CFO) W&L Wohnen & Leben AG Gordon Grundler – Vorstandsmitglied Primus Valor AG Sascha Sommer – Vorstand BIT Treuhand AG Malte Thies – Geschäftsführer One Group GmbH

finanzwelt: Wenn wir von Sachwertinvestment sprechen, meinen wir heutzutage meistens Immobilien. Warum? Malte Thies» Die Immobilie ist nachgefragt, weil die Anleger etwas wollen, was sie verstehen. Hinzu kommt, dass sie auch den Markt, bzw. den Marktmechanismus verstehen wollen. Irgendwelche volatilen Investments in fernen Regionen sind nicht so nachvollziehbar wie Wohn- oder Büroimmobilien. Gordon Grundler» Es ist ja auch eine Frage, wie die Märkte generell kapitalisiert sind. Wenn man bedenkt, wieviel Geld zurzeit in Immobilien fließt, ist es völlig normal, dass Immobilienfonds die Sachwertwelt beherrschen. Wir haben weit, weit überproportionale Gelder von privaten und institutionellen Anlegern im Immobilienmarkt im Vergleich zu den paar Millionen, die wir hier bewegen. Simon Bergmann» Die Anleger stellen fest, dass die Immobilien sicher sind und dass sie mit diesen Produkten Renditen erreichen, die komfortabel sind. Sascha Sommer» Nach unserer Erfahrung machen Immobilieninvestitionen schon immer einen Großteil der Sachwertinvestments aus. Die Gründe dafür sind unter anderem auch, dass Immobilien als sicheres Investment wahrgenommen werden und jeder Anleger Immobilien in der ein oder anderen Form kennt und nutzt. 10

Thies» Man muss differenzieren, über welche Anleger wir sprechen. Der Privatanleger findet insbesondere Wohnimmobilien interessant, weil er das Grundbedürfnis ‚Wohnen‘ versteht – also die Notwendigkeit von Wohnraum erkennt. Die institutionellen Investoren, die auch nach Deutschland streben, sehen eher die Wirtschaftsund Standortfaktoren im Vordergrund. Deutschland und der Wohnimmobilienmarkt sind eben beide stabil. finanzwelt: Richtig, Herr Thies, zurzeit steht Deutschland hoch im Kurs der Investoren. Welche Standortfaktoren machen denn den deutschen Immobilienmarkt für Investoren so interessant? Thies» Deutschland bietet einen der stabilsten Immobilienmärkte der ganzen Welt. Und der Wohnimmobilienmarkt ist da noch einmal etwas Besonderes. Seit Jahrzehnten entwickelt er sich stetig, ohne starke Volatilitäten und unabhängig von den klassischen Finanzmärkten. Er bietet die klassischen Vorteile eines Sachwertinvestments. Die Institutionellen denken zumeist langfristig und sehen auch in den nächsten Jahren noch genügend Potenzial. Grundler» Wir haben in Deutschland eine starke rechtliche sowie wirtschaftliche Sicherheit. Die Schwan-

kungsbreite bei Wohnungspreisen und Mieten schmerzt zwar hier und da, ist aber im internationalen Vergleich noch extrem niedrig. Und wir haben in Deutschland auch einen sehr sozialen Markt. Der deutsche Immobilienmarkt ist nicht von großen Preissprüngen geprägt, sondern eher von sehr moderatem, langweiligem Basiswachstum. Aber einer der Hauptgründe ist auch, dass extrem viel Liquidität am Markt ist. Dadurch fließt viel Kapital in Sachwerte. Und das nicht nur in Deutschland. finanzwelt: Aber die von Ihnen angesprochenen niedrigen Zinsen sorgen auch für Preisanstiege in fast allen Lagen. Noch ist Deutschland nicht so teuer wie vergleichbare Industrienationen, noch ist Berlin nicht so teuer, wie andere Hauptstädte. Aber Spitzenkaufpreise in Toplagen wie zum Beispiel 27.000 Euro/m² für ein neu gebautes Penthouse in Frankfurt lassen einen nachdenklich werden. Ist das bedenklich? Bergmann» Bedenklich finde ich das nicht. Wenn man sich die Marktpreisentwicklung in anderen Märkten wie etwa in Hongkong oder ähnlichen Boom-Cities ansieht, dann sind die hiesigen Spitzenpreise auf keinen Fall überzogen; vielmehr lassen sie weiteres, erhebliches Potenzial vermuten. finanzwelt Special 03 | 2019

IMMOCHANCE DEUTSCHLAND

Die ImmoChance Deutschland Reihe + Ankauf von Wohnimmobilien mit Entwicklungspotenzial in deutschen Mittel- und Oberzentren + Miet- und Wertsteigerungen durch aktive Sanierungs- und Renovierungsmaßnahmen + Konsequente Nutzung staatlich geförderter Finanzierungsprogramme (KfW)

In der Praxis + 2 Fonds vollständig aufgelöst; bspw. ICD 5 R+ nach 3-4 Jahren mit überdurchschnittlicher Rendite + Ausschüttungen aller Fonds liegen auf Höhe von oder über Prospektangabe

Aktuelle Emission: ImmoChance Deutschland 9 Renovation Plus IMMOCHANCE DEUTSCHLAND

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ROUNDTABLE SACHWERTINVESTMENTS

Simon Bergmann

Auch globale Urbanisierungsprozesse im Einhergang mit demografischen Entwicklungen, die sich empirisch ohne weiteres substanziieren lassen, lassen hierzulande erhebliches Potenzial erkennen. Zudem bleibt anzumerken, dass einzelne ‚Liebhaberobjekte‘ keinesfalls den breiten Markt repräsentieren. Grundler» Bedenklich ist es dann, wenn solche Immobilien in Publikumsfonds landen. Die haben da überhaupt nichts zu suchen. Das sind „Haben-Wollen-Immobilien“, das sehen wir gerade bei den Bürotürmen in Frankfurt. Dort herrscht schon Spekulationsleerstand, weil sich einfach einige Leute ganze Stockwerke leisten und dann leer stehen lassen. Das hat mit Angebot und Nachfrage, was ja den Mietmarkt prägt, überhaupt nichts mehr zu tun. Das ist einfach „Buy and hold and hope“. Thies» Ich finde es eher bedenklich, dass so viel darüber gesprochen wird und so wenig passiert. Das ist eine Farce. Mietrenditen unter 3 % sind heute gang und gäbe, aber man muss auch langfristig denken. Denn abgerechnet wird zum Schluss. Sprich die Preisfrage stellt sich final erst beim Verkauf. Da zeigt sich, wie das Einstiegspreisniveau einzuordnen war. 12

finanzwelt: Die Mieten steigen zwar auch, aber in guten Lagen steigen die Faktorpreise deutlich schneller. Mietrenditen weit unter 3 %, da kann man nicht mehr von Rendite, sondern nur noch von Geldanlage reden, oder? Grundler» Es kommt immer darauf an, zu welchem Faktor man einkauft und wie der Spread ist. Bei einem Publikumsfonds, der laufend tilgen und ausschütten muss, kann ich nicht zum 15-fachen einkaufen. Da kann ich ja nur auf den Wiederverkauf hoffen. Bergmann» Auch wir kalkulieren hier nach dem Vorsichtsprinzip und antizipieren in unseren Szenarien weniger den möglichen Weiter- oder Abverkauf, sondern sind vielmehr darauf bedacht, stets einen positiven Cashflow für die Unternehmensgruppe zu realisieren. Die mögliche Zinsentwicklung auf Sicht von 10 bis 15 Jahren ist aktuell im Gewissen eine Blackbox. Man kann sich hier zwar über entsprechende Contracte absichern, dennoch würde ich kein Investment tätigen, bei denen Roh-Renditen im Bereich von 2 bis 3 % liegen. Zudem sind hier in der Regel noch Bewirtschaftungs- und Veraltungsaufwendungen in Abzug zu bringen. finanzwelt: Auch in C-Lagen werden mittlerweile Preise aufgerufen, die vor

zwei bis drei Jahren dort noch undenkbar waren. Ist das ein nachhaltiges Geschäftsmodell? Oder wird hier der Markt zuerst einbrechen? Thies» Wir bleiben in den A-Städten, schauen uns aber auch B-Lagen an. Wir konzentrieren uns auf die Großstädte, weil wir dort die Nachfrage nach Wohnraum am stabilsten sehen. Makrotrends wie ‚Urbanisierung‘ und ‚Singularisierung‘ werden auch künftig zu hoher Wohnflächennachfrage führen. Grundler» Ich finde die Kategorisierung von A-, B- und C-Städten etc. nicht zielführend. Selbst innerhalb von Straßen gibt es unterschiedliche Lagen. Das hängt auch mit der deutschen Geschichte zusammen. Wir sind da anders als zentralistische Staaten. Crailsheim ist ein gutes Beispiel für eine Stadt, die super Investitionsmöglichkeiten bietet, aber kein internationaler Investor auf dem Schirm hat. Ich glaube, als guter Immobilieninvestor muss man sehr ins Detail gehen und sich sehr genau die Kennzahlen anschauen. finanzwelt: Wo liegt mehr Rendite? Gewerbe oder Wohnen? Bergmann» Absolut betrachtet sind natürlich im gewerblichen Bereich höhere Mietrenditen zu erzielen. Im absoluten Peak steht dies jedoch selbstredend in direkter Relation zu einem deutlich erhöhten Risiko in Sachen möglicher Nachmieter, Folgenutzungen oder sich ändernder Standortfaktoren. Sommer» Unterschiedliche Investitionsansätze führen zu unterschiedlichen Wertschöpfungsstrategien. Wenn ich vermeintlich sicher mit einer „Buy and hold“-Strategie investiere und mit einer Mietrendite von nur 2,x % einkaufe, kann dies bei entsprechender Fremdfinanzierung aus meiner Sicht ein höheres Risiko sein, als wenn ich sehr kurzfristig eine sehr gut abgesicherte Projektentwicklung finanziere. finanzwelt: Wo ist denn nun die Rendite besser: A-, B- oder C-Lage? Sommer» Man kann an A-Standorten, die möglicherweise überteuert sind, trotzdem als Bauträger eine sehr, sehr finanzwelt Special 03 | 2019

gute Rendite erzielen. Als Kapitalgeber kann man nach unserer Erfahrung sowohl mit Bestandsimmobilien an vermeintlichen C-Standorten, als auch durch eine Finanzierung einer Projektentwicklung an einem A-Standort gute Renditen erzielen. Entscheidend ist das unterschiedliche Risikoprofil. Bergmann» Es erstaunt in der Tat, in welcher absoluten Höhe man hier zum Teil Qm-Mieten erzielen kann – wohlgemerkt selbst oft bei Grundstücken, bei denen man zuvor selbst deutlich zurückhaltendere Kalkulationen vorgenommen hat. Wir beobachten am Markt, dass auch in schlechteren Lagen Reihenhäuser entwickelt werden, die im Anschluss sehr rasch im Vertrieb abverkauft werden. Thies» Woher kommt das denn? Von der hohen Nachfrage. Für mich als alternativer Finanzierer von Wohnungsbauprojekten ist das aktuelle Marktund Preisniveau ein Schlaraffenland. Ich freue mich natürlich darüber, dass sowohl Wohnfläche als auch Finanzierungsvolumen knapp sind. finanzwelt: Und wo ist das Risiko-/Renditeverhältnis besser: Bestand oder Neubau? Thies» Projektfinanzierung ist extrem komplex und niemals statisch. Am Anfang steht die Grundstücksankaufsfinanzierung und nach erfolgreicher Entwicklung die Hochbaufinanzierung. Die Frage ist eher: Was liegt dazwischen? Wie ist die komplexe Entwicklungsphase zu finanzieren? Dass man letztendlich hierfür alternative Finanzierungsmodelle braucht, das ist genau der KurzläuferAnsatz der ONE GROUP. Grundler» Es geht immer auch darum, welchen Fonds wir haben. Unsere ersten vier Fonds sind alle vermögensverwaltend gewesen, deshalb gibt es die alle noch. Der erste Fonds ist jetzt zwölf Jahre alt. Da haben die Anleger beschlossen, den nicht aufzulösen. Auch wenn wir nicht spektakulär ausschütten, fragen sich die Kunden, wo sie das Geld stattdessen investieren sollen. Am Anfang wollten sie zwar alle eine kurze Laufzeit haben, aber wenn der Fonds läuft, bleiben die meisten auch nach Ende der Laufzeit, wenn sie können, weiter drin. finanzwelt Special 03 | 2019

Sommer» Es gibt viele Vertriebe, die nur nach Produkten mit kurzer Laufzeit fragen, auch wenn dieser Trend Gott sei Dank wieder abnimmt. Das führt nämlich auch zu Angeboten, die nicht immer sinnvoll sind. Dieser Trend hängt natürlich insbesondere mit der Kundennachfrage zusammen. Die Begründung hierfür ist recht vielschichtig. Zum Beispiel haben viele Investoren die Erfahrung gemacht, dass über längere Zeiträume die Wahrscheinlichkeit steigt, dass unternehmerische Risiken einer Beteiligung eintreten. Zudem hängt es auch von der Altersstruktur der Investoren ab. Ich weiß jetzt nicht, ob einer der hier anwesenden Anbieter Statistiken im Kopf hat, wie alt seine Anleger sind. Thies» Unsere Anleger sind im Schnitt 60 Jahre alt und investieren ca. 25.000 Euro. Sommer» Der Altersdurchschnitt der Investoren liegt naturgemäß nicht bei 30 oder 35 Jahren, sondern deutlich höher. Das ist wie gesagt auch ein Aspekt, warum sich einige Kunden kürzere Laufzeiten wünschen. Was die Rendite betrifft: Meine Erfahrung der letzten Monate ist, dass es offensichtlich eine Schwelle bei 5 % gibt, die es bei einigen Produkten etwas schwieriger macht sie zu platzieren. Im Gesamtmarkt gibt es im Immobiliensegment einige Anbieter,

deren Angebote unter der 5 % Schwelle liegen. Da geht der Absatz zum Teil nicht mehr ganz so schnell wie bei anderen Produkten, die mehr Rendite in Aussicht stellen. Ich halte auch eine 4,5 %-ige Gesamtrendite in Verbindung mit einer soliden Konzeption für eine sehr gute Rendite. Das ist zwar noch nicht überall angekommen, aber aus unserer Sicht steigen die Nachfrage und die Akzeptanz für Produkte mit solchen Zielrenditen. finanzwelt: Im Vergleich zu früher, lohnt sich Bauen seit fünf Jahren wieder. Aber im Mietmarkt kommen diese Wohnungen nicht an. Höchstens als Spezialimmobilien wie Studentenwohnen oder Mikroapartments. Dabei ist der Bedarf an adäquatem Wohnraum zur Miete enorm. Woran liegt das? Bergmann» Oft werden Projektierungen bereits vor Fertigstellung als Globalobjekt verkauft. Darunter auch und gerade Wohnparks bzw. Reihenhaussiedlungen, die als Investitionstarget von institutionellen Investoren erworben werden. In der Regel erfolgt dann auch eine Vermietung an Eigennutzer bzw. ein entsprechender Weiterverkauf im Teileigentum. Was tatsächlich fehlt, sind Wohnbauprojekte gerade für Mietwohnungen im Niedrigpreissegment. Gordon Grundler

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wehren: Die haben eigene Rechtsabteilungen etc.! Und es schafft auch keine einzige neue Wohnung, sondern bewirkt genau das Gegenteil. Was kommt dann als nächstes? Die Strompreisbremse? Die Bierpreisbremse? Das ist nicht ungefährlich. Thies» Es werden damit nur Symptome behandelt, aber nicht die Ursache.

Sascha Sommer

Thies» Wo fehlen denn die Wohnungen? Die Wohnungen fehlen vor allem in den großen Metropolen, egal ob das A-, B- oder C-Städte sind. Das sind die Städte, die am meisten verdichtet sind. Die Entwickler wollen viel mehr bauen. Aber Bauland schafft die öffentliche Hand. Doch die setzt verstärkt auf Regularien, anstatt die richtigen Weichen zu stellen. Da können wir uns noch so sehr über die verschiedenen Stellschrauben unterhalten. Solange von Seiten der Behörden nicht mehr Bauland und Baugenehmigungen geschaffen werden, wird das Angebot für adäquaten Wohnraum auf dem Markt knapp bleiben – und somit der Druck auf die Preise hoch bleiben. Grundler» An einigen Standorten können wir immer noch Wohnungen bauen, die erschwinglich sind. Auch in solchen, die der internationale Investor als A-Standorte bezeichnen würde, zum Beispiel jetzt in Frankfurt. Wir kaufen Bestand hauptsächlich, um dann nach zu verdichten und um unbewohnbare Wohnungen wieder bewohnbar zu machen. Da haben sich der Gesetzgeber und seine Hilfswilligen jahrelang nicht drum gekümmert. Aber sobald wir anfangen zu sanieren, kommt das Bauamt mit sämtlichen Vorschriften zum Brandschutz etc. Da entsteht für 14

finanzwelt: Seit Kevin Kühnerts Brandrede ist immer öfter von Enteignungen zu hören. Macht das wirtschaftlich überhaupt Sinn? Thies» Damit ist doch keine einzige neue Wohnung geschaffen. Man sollte das Geld lieber darauf verwenden, um neues Bauland zu schaffen.

finanzwelt: Reden wir über die Nebenkosten wie Notar und Grunderwerbssteuer, aber auch von zusätzlichen Baukosten wie Dämmung oder modernere Heizung wegen neuer Umweltrichtlinien. Wird bauen zu teuer und was kann man dagegen tun? Grundler» Einer der Gründe, die zu einer Erhöhung der Mieten beigetragen haben, ist die Modernisierungsumlage. Den CO2 -Ausstoß zu reduzieren ist eine ganz klare Zieldefinition gewesen. Deshalb wurde die Modernisierungsumlage beschlossen. Sie wird nur nicht so gehandhabt, wie sie gehandhabt werden sollte. In der Praxis wird die Modernisierungsumlage häufig dazu verwendet, aus einer normalen Wohnung eine Luxuswohnung zu machen. Auf der anderen Seite will der Gesetzgeber aber günstige Wohnungen haben. Die niedrigen Zinsen sind ja auch eine politische Maßnahme. Und das führt auch dazu viel mehr Kapital im Markt ist, was auch die Situation verschärft. Thies» Es gibt unglaublich viele Stellschrauben, um von diesen Wohnbaukosten oder den Nebenkosten runter zu kommen. Ein Drittel der gestiegenen Baukosten sind auf regulatorische Anforderungen zurückzuführen. Aber so lange kein neuer Wohnraum geschaffen wird, läuft das alles ins Leere. Natürlich ist es deshalb wichtig, sich darüber Gedanken zu machen.

finanzwelt: Gefährlich daran ist doch jetzt die Ungewissheit der Investoren. Wie kann dem entgegengewirkt werden? Grundler» Das Thema wird auch wieder abebben. Gefährlicher ist das Thema Mietpreisbremse. Das schreckt viele kleine Vermieter ab. Die großen Konzerne können sich da viel besser

finanzwelt: Es ist bei der Gesetzesänderung der Grunderwerbssteuer auch das Ende der Sharedeals im Gespräch. Inwieweit betrifft das dann auch Fonds und ihre Anleger? Grundler» Es wird ganz sicher dazu kommen. Und für den Exit von Fonds hat das garantiert Auswirkungen. Für Investoren, die größere Portfolios ha

den Investor schnell ein Quadratmeterpreis, wo man statt normaler Wohnungen lieber Mikroapartments baut. Ein weiteres Problem ist aber auch die Nachbarschaft. Wenn die Leute da viele Jahre schon wohnen, wehren sie sich gegen die Entstehung von neuem Wohnraum. Bergmann» Wenn wir gerade beim Thema Frankfurt sind: Was ich auch spannend finde, ist der Milieuschutz, der gerade eingeführt wurde. Somit hat die Stadt jetzt immer ein Vorkaufsrecht, das sie geltend machen kann.

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Die W&L Gruppe hat sich in den letzten Jahren systematisiert im Immobilienmarkt etabliert und besetzt mit ihren Kernkompetenzen lukrative und skalierbare Segmente.

WOHNEN & LEBEN IN GEISLINGEN

GESCHÄFTSHAUS IM HERZEN VON SOLINGEN

WOHNEN & LEBEN IN MÖNCHENGLADBACH Im Dezember 2016 wurde ein großflächiges Areal mit 44.000 qm Fläche in Mönchengladbach erworben. Durch eine Kooperation konnte die W&L Gruppe ohne weiteren Kostenaufwand als Zwischennutzung eine hoch lukrative Vermietungssituation erreichen. Ab 2028 soll auf der gesamten Fläche in Abstimmung mit der Stadt Mönchengladbach ein Wohnpark entstehen.

In 2017 wurde durch die W&L Gruppe das sich in der Fußgängerzone der Stadt Solingen befindliche ehemalige Dresdner Bank AG Gebäude im Leerstand erworben und unmittelbar danach kernsaniert. Seit Frühling 2019 ist das Objekt mit langfristigen Verträgen vollvermietet. Als Ankermieter konnten wir die Santander Bank gewinnen. Weitere Flächen wurden durch eine Fahrschule, einen Internisten und eine Werbeagentur angemietet.

In 2015 wurde ein Areal von ca. 19.000 qm in Geislingen erworben. Auch hier konnten wir in enger Abstimmung mit der Gemeinde ein zukunftsweisendes Projekt planen, das bereits in 2019 in die Realisierung geht. • 19.000 qm Grundstücksfläche • 25 Millionen EUR Volumen

Expansion steht im Einklang mit unternehmerischer Sorgfalt und Weitsicht. Vor diesem Hintergrund realisierte W&L aus eigener Kapitalstärke zahlreiche erfolgreiche Projekte.

W&L beabsichtigt weiter zu wachsen – eine volle Projektpipeline mit renditestarken Assets ist Basis unseres Expansionskurses. Ab III/2019 haben vornehmlich institutionelle Investoren die Gelegenheit, über eine Hybridanleihe mit einem Volumen von bis zu 50 Millionen EUR am Erfolg der W&L Gruppe zu partizipieren.

W&L Wohnen & Leben AG Zum Quellenpark 29 65812 Bad Soden Tel. 06196 / 92 14 299 Fax 06196 / 20 48 278 info@wohnen-leben.ag www.wohnen-leben.ag

ROUNDTABLE SACHWERTINVESTMENTS

ben, wird zehn plus zehn kommen. Aber in Ermangelung der Alternativen wird weiterhin investiert werden. Ob mit oder ohne Share Deal. Von daher denke ich nicht, dass weniger investiert wird. Aber auf die Konstruktion von einigen Fonds wird es auf jeden Fall Auswirkungen haben. Bergmann» Das Marktumfeld ist in stetiger Bewegung, und Veränderung war schon stets eine Gewissheit. Auch heute ist dies nicht anders. Am Ende des Tages gilt es, jeweils die komplette Transaktion zu evaluieren. Generell betrachtet sind wir allerdings schon auf dem richtigen Weg: Warum sollten bestimmte Protagonisten via Sharedeal verkaufen können und anderen dies verwehrt sein? Das ist weder gerecht noch macht es Sinn. finanzwelt: Welche Faktoren bestimmen über den Erfolg im Immobilienmarkt? Thies» Ich bin ein Verfechter der Streuung. Insbesondere im Immobilienbereich gibt es sehr viele unterschiedliche Investitionsansätze. Ich würde jedem Investor eine breite Streuung empfehlen. Nach Anlageklassen, nach Regionen, Investitionsarten etc. So kann z. B. die Kurzläufer-Serie der ONE

GROUP, aber möglicherweise auch ein offener Immobilienfonds einen Anteil im Immobilien-Portfolio einnehmen. Grundler» Da muss ich jetzt widersprechen. Offene Immobilienfonds z. B. braucht kein Mensch. Da versucht man, aus einem Auto ein Flugzeug zu machen. Entweder gehe ich in einen Sachwert, der ist nun mal illiquid. Der Offene Immobilienfonds tut so, als sei das ein liquides Vehikel. Was Risikominimierung betrifft, sind wir Fans der Regulierung. Die größten Katastrophen der vergangenen 20 Jahre haben wir nicht nur im Asset gesehen, sondern dass der ein oder andere Asset Manager die Kassen verwechselt hat. Und das hat unserer Branche am meisten geschadet. Sommer» Was Offene Immobilienfonds angeht, haben Sie mir aus dem Herzen gesprochen. Zu den Erfolgsfaktoren: Es gibt unendlich viele, da sind Sie als Experten mehr berufen als wir von der Vertriebsseite aus. Einen Punkt möchte ich allerdings herausgreifen: Der Asset Manager ist aus Sicht des Vertriebes ein essenzieller Partner. Er kann für den Investitionserfolg letztlich entscheiden sein. Wie sich ein Markt entwickeln wird, wissen wir nun mal alle nicht. Auf Marktentwick-

Malte Thies

lungen professionell und im Sinne des Kapitalanlegers zu reagieren, ist für den Anlageerfolg besonders wichtig. Leider hat sich in der Vergangenheit gezeigt, dass Produktanbieter ohne entsprechende Kompetenz im Bereich des Asset Management bei unerwarteten Marktentwicklungen keine optimalen Ergebnisse für Investoren erzielen konnten. finanzwelt: Inwieweit sind die Konstruktionen entscheidend für Sicherheit oder Rendite? Thies» Ich bin ein absoluter Freund der Regulierung. Nicht umsonst haben wir unseren Pro Real Deutschland 4 als AIF aufgelegt. Die Herausforderung für uns ist gar nicht mal die Frage der Kosten. Natürlich ist ein AIF teurer. Aber wenn man ein rentables Asset und kompetente Partner dahinter hat, darf nicht einzig das Kosten-Argument angeführt werden. Aber wir sind ein Fremdkapitalinvestment. Das KAGB kennt diese im Publikumsbereich nicht als Vermögensgegenstand. Auch wenn ich gern will, unser nachgefragter Fremdkapitalansatz passt daher einfach nicht in den AIF-Mantel. Wir haben eine breite Vertriebspartnerlandschaft. Wir haben allein im letzten Jahr 25 % neue Partner hinzugewonnen und auch das neue Jahr ist bislang erfolgreich. Ich glaube, der Mantel ist wichtig und sollte beachtet werden, da bin ich absolut bei Ihnen, Herr Grundler. Der Inhalt ist aber noch wichtiger. Was wir machen, ist den Kunden das zu geben, was sie tatsächlich wollen. Attraktive Zinsen, kurze Laufzeiten, neue Ideen im Immobilienmarkt, ein attraktives Sicherheitskonzept und nachgewiesene Performance. finanzwelt: Die Kunden haben früher ja auch bei den unternehmerischen Beteiligungen mit laufenden Auszahlungen oder Gewinnen gerechnet. Für die waren das ja Zinsen. Viele wussten doch gar nicht, dass sie in Wirklichkeit Teilhaber einer unternehmerischen Beteiligung waren. Thies» Genau. Und deshalb trifft das Zinsmodell der ONE GROUP mit den

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Schuldverschreibungen das Kundeninteresse. Die suchen in der Regel Zins-Alternativen. Der Sicherheitsmantel und kalkulierbare Zahlungsströme sind den meisten Anlegern wichtiger als unternehmerische Investments und möglicherweise zweistellige Renditen. Grundler» In der Tat gibt es häufig Investitionen, die nicht in das Korsett eines AIF passen. Auf der anderen Seite waren fünf unserer sechs Produkte KGs und jetzt kommt als siebtes eine Immobilienanleihe. Und mit unserem ersten Produkt hätten wir als AIF gar nicht auf den Markt kommen können. Klar gibt es da Markteintrittsbarrieren. Aber um es aber auch ganz klar zu sagen: Wir haben Angst vor Leuten, die die Kassen verwechseln, weil die unsere ganze Branche kaputt machen. Wenn es nach mir ginge, sollte man die AIF-Möglichkeiten erweitern und die Vermögensanlagen abschaffen. Wenn ich sehe, welche Regulierungen wir bei den Altfonds haben und welche Regulierung bei den AIFs, dann ist dies eine völlig andere Sportart. finanzwelt: Ist da der Gesetzgeber auf halbem Weg stehen geblieben? Grundler» Natürlich. Und nicht nur da. Das Beispiel Crowdinvesting zeigt, welche Folgen die fehlende Regulie-

rung haben kann. Für den normalen Kunden ist es doch nicht mehr ersichtlich, wo er investiert hat, weil die Angebote null vergleichbar sind. Thies» Der Verwahrstelle wird viel zu wenig Bedeutung beigemessen, obwohl das eigentlich eine sehr wichtige Instanz ist. Man spricht häufig über die Rollen einer KVG, die Bewertung etc. Das wichtigste ist aber die Verwahrstelle, die letztendlich über die Kundengelder wacht. Es gibt auch Wege, Vermögensanlagen zu konzipieren, wo eine ähnliche Verwahrstellenfunktion installiert wird. Sommer» Crowdinvesting im Immobilienbereich ist meiner Ansicht nach regulatorisch tatsächlich gegenüber den Produkten unseres Marktes zu Unrecht privilegiert. Die ersten öffentlichen Pleiten zeigen jedem Be-

troffenen, dass man letztendlich meist nicht in sichere Bestands-Immobilieninvestments, sondern wesentlich risikoreicher in den Bereich der Immobilien-Projektentwicklung investiert. Ob dies alle Investoren so wahrnehmen, ist zumindest fraglich. Aus Sicht des Finanzanlagenvertriebes sind einige Crowdinvesting-Anbieter zu ernstzunehmenden Wettbewerbern geworden. Besonders dann, wenn der Bereich des klassischen Crowdinvesting zugunsten von Anleiheangeboten verlassen wird. Die teilweise sehr großen Werbeausgaben der Crowdplattformen führen dazu, dass diese Marktteilnehmer sehr große Umsätze tätigen müssen, um profitabel zu werden. Und dies mit wesentlich geringeren regulatorischen Anforderungen auf Produkt- und Vermittlungsseite. (lvs)

Info Weitere Antworten auf die Fragen, woran man schwarze Schafe erkennt und ob es diese nach der Regulierung überhaupt noch gibt, womit der Vertrieb unterstützt werden kann und wie es mit einer Produkt- und Plausibilitätsprüfung aussieht, lesen Sie im ausführlichen Interview online auf www.finanzwelt.de

IMPRESSUM

Special CHEFREDAKTEUR Lenard von Stockhausen stockhausen@finanzwelt.de (lvs)

BILDREDAKTION Sabrina Henkel s.henkel@finanzwelt.de

ART DIRECTOR wirkungswerk Werbeagentur Jan Risch Jonas Reggelin kontakt@wirkungswerk.com

REDAKTION Armin Huber (ahu) huber@finanzwelt.de

ANZEIGENLEITUNG Uschi Meinert meinert@finanzwelt.de

EXPERTENBEIRAT Prof. Dr. Hans-Wilhelm Zeidler (Vorsitzender)

REDAKTIONSASSISTENZ/ LESERSERVICE Angela Schnell schnell@finanzwelt.de

DRUCK Silber Druck oHG AmWaldstrauch 1 34266 Niestetal

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AUTOREN DIESER AUSGABE Werner Rohmert

VERKAUFSPREIS Einzelheft 4,50 Euro Jahresabonnement: 25,– Euro inkl. Versandkosten, inkl. MwSt. (Inland). Die finanzwelt kann nur direkt beim Verlag abonniert werden und ist nicht im Handel erhältlich.

VERLAG FW-Verlag GmbH Söhnleinstraße 17 65201Wiesbaden Tel.: (06 11) 267 66 - 0 Fax: (06 11) 267 66 - 18 www.finanzwelt.de info@finanzwelt.de ISSN-Nr.: 0945-2028

Namentlich gekennzeichnete Beiträge geben nicht unbedingt die Meinung der Redaktion wieder. Alle Rechte vorbehalten. Kein Teil dieses Magazins darf ohne schriftliche Genehmigung des Verlages in irgendeiner Form – durch Fotokopie, Mikrofilm, die Aufnahme in elektronische Datenbanken oder andere Verfahren – verviel fältigt oder verbreitet werden.

GESCHÄFTSFÜHRUNG Dorothee J. Schöneich (V. i. S. d. P.)

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ImmoChance Deutschland 9 Renovation Plus

Primus Valor AG mit drittem Alternativen Investmentfonds weiter auf Erfolgskurs Die Primus Valor AG blickt auf zwölf Jahre Erfahrung im Kauf, der Entwicklung und dem Verkauf von Immobilien in Deutschland zurück. Das Mannheimer Emissionshaus hat es sich zum Ziel gesetzt, Anlegern innovative Investitionsformen im Bereich der Immobilien zu bieten, die bislang institutionellen Investoren vorbehalten waren. Die Primus-Valor-Gruppe hält rund 5.000 Wohneinheiten under management und besitzt ein Gesamtinvestitionsvolumen von mehr als 700 Mio. Euro.

ImmoChance Deutschland-Reihe setzt sich fort Aktuell verfolgt Primus Valor mit seiner neunten Emission und dem bereits dritten Alternativen Investmentfonds (AIF) „ImmoChance Deutschland 9 Renovation Plus“ weiterhin den bundesweiten Ankauf von Wohnimmobilien in sogenannten Mittel- und Oberzentren. Und dies mit Erfolg – der im Oktober 2018 in Platzierung gegangene Fonds konnte innerhalb der ersten sechs Monate 34 Mio. Euro Eigenkapital akquirieren. Zeitgleich konnte der größte Ankauf der Unternehmensgeschichte getätigt werden. Hierbei wurden 93 Liegenschaften erworben, aufgeteilt auf rund 1.800 Mieteinheiten zu

denen rund 1.500 Wohneinheiten mit einer Gesamtmietfläche von insgesamt ca. 123.000 Quadratmetern und 300 Gewerbeeinheiten gehören. Die Liegenschaften befinden sich in insgesamt 35 Städten in den Bundesländern Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Brandenburg, Hessen, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen und Thüringen. Dieser Ankauf ist eine der größten deutschen Wohnportfolio-Transaktionen der vergangenen Monate und bewegt sich bezüglich des Volumens im dreistelligen Millionenbereich. Die erworbenen Objekte verteilen sich zu etwa einem Drittel auf den Vorgänger-Fonds ImmoChance Deutschland 8 Renovation Plus (ICD 8), welcher dadurch nur kurze Zeit nach Fondsschließung bereits ausinvestiert werden konnte, und zu ca. zwei Dritteln auf die aktuelle Emission. Aktuell hat der ICD 9 somit insgesamt ohne Nebenkosten, aber mit geplanten Sanierungskosten, ein Investitionsvolumen von 105 Mio. Euro angebunden. Das entspricht einem benötigten Kommanditkapital von 51 Mio. Euro. Demzufolge wurde das ursprünglich prospektierte Eigenkapital von 30 Mio. Euro bereits zweimal aufgestockt und liegt nun bei 60 Mio. Euro.

Gordon Grundler, Vorstand Primus Valor AG

Primus Valor konzentriert sich im Ankauf bewusst nicht auf den hochpreisigen Markt. Vermuten Anleger in einigen deutschen Großstädten aufgrund von teils überhöhten Immobilienpreisen eine Überhitzung des Marktes, muss folgendes berücksichtigt werden: Die deutsche Wohnimmobilienlandschaft ist – besonders im Vergleich mit anderen europäischen Ländern – sehr heterogen aufgestellt. Vor allem in Ober- und Mittelzentren bieten sich daher auch heute noch renditestarke Investitionsmöglichkeiten. Jenseits boomender Städte wie München und Frankfurt finden sich bundesweit über 100 Standorte, die gerade durch eine Vielzahl von positiven Investitionsfaktoren glänzen, u. a. große Einzugsgebiete, Hochschulen, eine sich verbessernde finanzwelt Special 03 | 2019

Fotos: © Primus Valor AG

Anlagestrategie in Ober- und Mittelzentren

Objekt in Dresden aus Portfolio des ImmoChance Deutschland G.P.P.3

Kürzlich angekauft – Objekt in Chemnitz (ICD 9-Portfolio)

Infrastruktur oder die Niederlassung eines Weltkonzerns. In diesen Regionen – Städte wie Heilbronn, Kassel, Wetzlar – bewegen sich die Kaufpreise und die somit zu erwirtschaftenden Renditen in deutlich lukrativeren Bereichen und lassen zudem eine zukünftig sehr positive Entwicklung erwarten. Beispielsweise muss in München mit Mietmultiplikatoren von über 30 (äquivalent zu 3,33 % Rendite) gerechnet werden, während in B- und C-Lagen dieser Wert teils deutlich unter 20 liegt.

ebenfalls bereits aufgelöst; der erste AIF aus dem Hause Primus Valor („ICD 7“) befindet sich aktuell im Verkaufsprozess der letzten Bestandsobjekte. Die Ausschüttungen aller weiteren Fonds liegen auf Höhe von oder über der jeweiligen Prospektangabe.

Ansatz „Renovation Plus“ Darüber hinaus schöpft Primus Valor ein weiteres Potenzial aus, denn die gekauften Objekte sind grundsolide, aber meist noch nicht perfekt. Sie können u. a. durch energetische Sanierungsmaßnahmen sowie durch An- oder Neubauten weiter optimiert werden. So sind zusätzliche Renditen sowohl während der Phase der Vermietung wie auch beim Verkauf – auch weitgehend unabhängig von der allgemeinen Marktentwicklung – zu erzielen. Durch Sanierung und Renovierung wird somit die enorme Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum bedient. Denn zwischen 2015 und 2030 werden prognostiziert bundesweit zusätzlich 230.000 Wohnungen pro Jahr benötigt.

Der Anleger profitiert Über die Beteiligung mit einer Mindesteinlage von 10.000 Euro wird Privatinvestoren somit der Zugang zu Investitionen geboten, welche ansonsten nur sehr schwer umzusetzen sind. Neben Kapital fehlt Privatanlegern oftmals die Erfahrung und Expertise, rentable Objekte zu erschließen und eine Immobilie eigenständig zu bewirtschaften. Durch die Diversifikation auf deutlich über tausend Wohneinheiten in einem Fonds von über 100 Mio. Euro Gesamtinvestitionsvolumen wird das Risiko einer einzelnen Investition deutlich reduziert und die Verwaltung in professionelle Hände gegeben. Primus Valor macht sich die genannten Potenziale bereits seit 2007 nachweislich erfolgreich zu Nutze. Beispielsweise konnte der Fonds „ImmoChance Deutschland 5 Renovation Plus“ bereits nach nur ca. 3-4 Jahren mit einer Rendite von bis zu 11 % p. a. aufgelöst werden. Die Emission „ICD 6 – Die Anleihe“ wurde finanzwelt Special 03 | 2019

Aussicht Der Fonds ICD 9 wird voraussichtlich bis zum Jahresende platziert mit der Option, das Eigenkapitalvolumen auf bis zu 100 Mio. Euro anzuheben. Die Arbeiten am Nachfolger laufen auf Hochtouren, um einen voraussichtlich nahtlosen Übergang zu ermöglichen. Mit dem Verkauf einer Liegenschaft in Limburg (mit ca. 25 % Gewinn) konnte nun bereits ein Jahr nach Fondsschließung der Verkaufsprozess des ICD 8 gestartet werden – zudem wird der Abverkauf des ICD 7 vorangetrieben und u. U. noch im Jahr 2019 abgeschlossen.

ImmoChance Deutschland 9 Renovation Plus • •

Geschlossener Publikums-AIF Kauf von Wohnimmobilien in deutschen Mittel- und Oberzentren • Miet- und Wertsteigerungen der Objekte durch aktive Sanierungs- und Renovierungsmaßnahmen geplant • Auszahlungen: 3,0 % p. a. für 2018 4,5 % für 2019 5,0 % ab 2020 • Platzierungsphase: bis 31.12.2019 • Prognostizierte Laufzeit: ca. 6-8 Jahre • Mindesteinlage: 10.000 Euro • Agio: 3 %

Kontakt Primus Valor AG Harrlachweg 1 68163 Mannheim Tel. 0621 / 49 09 66 - 0 Fax 0621 / 49 09 66 - 600 info@primusvalor.de www.primusvalor.de

ERWEITERUNG DES WOHNUNGSANGEBOTS

Die einzig wahre Mietpreisbremse Angebot und Nachfrage regeln den Preis. Das gilt auch auf dem Wohnungsmarkt. Statt eine Mietpreisbremse einzuführen und über Enteignungen nachzudenken, sollte die Politik also lieber an einer ganz anderen Stellschraube drehen: am Wohnungsangebot. Aber aus vielerlei Gründen wächst dieses bislang nur langsam.

Angesichts der immer weiter steigenden Mieten in Großstädten werden Forderungen laut, Großvermieter zu enteignen. Bei dieser populistischen Forderung wird jedoch völlig ignoriert, dass damit in keiner Weise das größte Problem gelöst wird, das zu den immer weiter steigenden Mieten führt: Der immer weiter steigenden Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt steht zu wenig Angebot gegenüber. „Das Angebot an Wohnraum ist knapp“, bestätigt Juliane Mann, Vorstand Vertrieb und Marketing der PROJECT Immobilien Wohnen AG. Da Angebot und Nachfrage bekanntlich den Preis bestimmen, ist die einzig effektive Mietpreisbremse die Schaffung von neuem Wohnraum. Hier besteht aber deutlicher Verbesserungsbedarf. So wurde im letzten Jahr erneut das Ziel von 375.000 neu gebauten Wohnungen verfehlt, die nötig wären, damit

das im Koalitionsvertrag der aktuellen Bundesregierung vereinbarte Ziel von 1,5 Mio. neu geschaffenen Wohnungen bis zum Jahr 2021 erreicht wird. Das Problem: Neuer Wohnraum entsteht nicht mal eben über Nacht. So berichtet Christoph Straube, Vorstand der W&L Wohnen und Leben AG, dass von der Planung über die Grundstücksakquise bis zur Fertigstellung etwa vier bis sechs Jahre vergehen. Davon würden etwa zwei bis vier Jahre für den Bebauungsplan und nochmal zwei Jahre für die Baugenehmigung und die Bauausführung entfallen. Auch andere Projektentwickler beobachten, dass für die Schaffung neuen Wohnraums ähnliche Zeiträume nötig sind. Laut Malte Thies, Geschäftsführer der ONE Group, sind es etwa drei bis fünf Jahre, die zwischen Planung und Verkauf der Wohnungen vergehen. „Der Prozess hängt von vielfältigen Faktoren ab und

dauert von der Akquise bis zur Baufertigstellung im Schnitt 2,5 bis vier Jahre. Um die Planungsphase effizient zu gestalten, nutzt PROJECT Immobilien bei ausgewählten Pilot-Projekten das sogenannte Lean Management: Die effizienteste Arbeitsabfolge wird festgelegt und anhand von Plantafeln überwacht“, berichtet Juliane Mann. Der Projektentwickler hat es aber nur bedingt in der Hand, wie lange dieser Zeitraum schlussendlich ist. „Die Planungsdauer von einem brachen Land bis hin zur Baugenehmigung ist leider nicht so einfach festzuhalten, sie variiert besonders je nach Bundesland und welche Politik gerade am Hebel sitzt“, erklärt Christoph Straube. Neben zunehmender Komplexität aufgrund neuer Vorschriften beispielsweise bezüglich der Energieeffizienz hängt dies auch mit personellen Problemen der Bauämter zusammen, deren Personal

Christoph Straube Vorstand W&L Wohnen und Leben AG

Juliane Mann Vorstand Vertrieb und Marketing PROJECT Immobilien Wohnen AG

Malte Thies Geschäftsführer One Group GmbH

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in den Jahren vor dem Boom immer mehr reduziert wurde. Aufgrund der aktuell hohen aktuellen Auslastung im Baugewerbe dauert es zudem immer länger, bis genehmigte Wohnungen tatsächlich fertig gestellt werden.

Foto: © Zffoto - stock.adobe.com

Vor dem Wohnraum steht das Grundstück Steigende Immobilienpreise sind nicht nur ein Problem, das viele Mieter betrifft. Auch die Projektentwickler müssen vor der Entwicklung des neuen Wohnraums erst einmal tief in die Tasche greifen. „Entwickler stehen aufgrund steigender Preise vor großen Herausforderungen, keine Frage“, so Malte Thies, der zugleich aber auch einräumt, dass die aktuelle Situation auf dem Immobilienmarkt auch ihre positiven Seiten für Projektentwickler hat. „Im gleichen Zuge sind auch die möglichen Verkaufspreise

Gordon Grundler Vorstand Primus Valor AG

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für den neu errichteten Wohnraum aufgrund der hohen Nachfrage historisch hoch“. Um die Phase zwischen Planung und Verkauf bestmöglich zu überbrücken, sind deshalb seiner Meinung nach gut kapitalisierte Projektentwickler im Vorteil. Dass die aktuelle Lage auf den Immobilienmärkten für Projektentwickler nicht nur eine finanzielle Herausforderung darstellt, macht Christoph Straube deutlich. „Man muss kreativ werden, den einfachen Grundstückseinkauf gibt es nicht mehr. Wir haben unseren Fokus auf braches Land gerichtet, welches wir kreativ zwischennutzen bis zur finalen Wohnbebauung. Wie überall im Leben muss man die Lücke finden, es gibt immer einen Weg, auch wenn er steinig sein kann.“ Auch Malte Thies weiß, dass es vor der Wohnraumschaffung nicht nur auf das Bankkonto des Projektentwicklers ankommt. „Zudem ist der Marktzugang entscheidend. Nur wer zuverlässig und handlungsschnell an Grundstücke gelangt, kann im engen Markt bestehen. Dazu braucht es Marktkenntnis, ausreichend Liquidität und enge Kontakte zu Ämtern und Maklern.“ Auch Juliane Mann betont die Wichtigkeit einer ausreichenden Marktkenntnis beim Erwerb der Baugrundstücke. „Hierfür arbeiten bei PROJECT

Immobilien feste Teams mit lokaler Expertise, welche jeweils regional auf den Ankauf von Grundstücksflächen spezialisiert sind. Gekauft wird nur in geeigneten Lagen.“ Neuer Wohnraum kann nicht nur durch Neubau, sondern auch durch die Aufwertung von Wohnungen entstehen. Auf diese Möglichkeit fokussiert sich Primus Valor. „Generell achten wir auf eine gute Lage mit 50.000 Einwohnern Einzugsgebiet, also Objekte in B- und C-Lagen – sogenannte Mittelund Oberzentren. Wir fokussieren uns auf Objekte mit wenig Neubaubedarf, jedoch mit großem Entwicklungspotenzial durch Schaffung weiteren Wohnraums (also Renovierung, Sanierung und ggf. Aufstockung) und somit Mietpreisanpassung“, erläutert Vorstand Gordon Grundler die Investitionskriterien des Mannheimer Emissionshauses. Die Schaffung neuen Wohnraums durch Aufwertung geht dabei deutlich schneller, als durch Projektentwicklungen. „Ab Ankauf vergehen im Schnitt sechs bis 18 Monate, bis ein Objekt wieder dem Markt zur Verfügung gestellt wird – abhängig von behördlichen und rechtlichen Vorgängen. Dies beinhaltet auch sämtliche Nacharbeiten, die Vermarktung sowie die Vermietung“, berichtetet Gordon Grundler. (ahu) 21

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Solvium Capital GmbH

Mit Wechselkoffern vom Online-Handel profitieren Der Online-Handel boomt: Amazon, Otto, Zalando, Ebay und andere liefern Waren aller Art schnell und günstig nach Hause. Die Boten von DHL, UPS, Hermes, DPD und GLS geben sich in Büros und vor der Haustür die Klinke in die Hand.

Die Branche der Paketzusteller wächst seit Jahren unaufhaltsam mit über 5 % pro Jahr. Und die Branchenbeobachter sind sich einig: Das wird auch so weitergehen. Die Marktteilnehmer selbst sind zuversichtlich und investieren hunderte von Millionen Euro in den Bau neuer Verteilzentren. Monat für Monat meldet die Fachpresse die Eröffnung eines neuen Umschlaglagers. Hier werden Pakete von den großen Lagern der Händler angeliefert und in alle Himmelsrichtungen verschickt. Bis in ein Lager am Rande der Großstädte, wo die Pakete in die Kleintransporter umgeladen werden, die sie dann nach Hause, in Büros und Packstationen bringen. Auch umgekehrt werden Pakete auf den Weg geschickt, denn besonders Kleidung und Schuhe werden oft in verschiedenen Größen bestellt und was nicht passt oder nicht gefällt, wird wieder zum Händler zurückgeschickt, immerhin jedes vierte Paket.

Foto: © ALDECAstudio - stock.adobe.com

Anleger können von diesem Boom profitieren, denn die Logistiker brauchen immer mehr standardisierte Logistikbehälter für den schnellen und günstigen Ferntransport der Pakete zwischen Herstellern beziehungsweise Lieferanten und Sammel- und Verteilstationen am Rand der Städte. Wechselkoffer oder Wechselbrücken nennen die Logistiker diese Spezialbehälter, weil sie schnell von einem Lkw auf den nächsten wechseln können. Solvium Capital ist einer der wenigen Anbieter von Direktinvestments in Wechselkoffer. Bei relativ kurzen Laufzeiten von fünf Jahren entscheiden Privatanleger über eine Haltedauer, die überschaubar erscheint. Seit einigen Jahren sind Direktinvestments Vermögensanlagen, für die es jeweils einen ausführlichen Prospekt gibt. Je nach Wunsch können Anleger neuwertige oder gebrauchte Wechselkoffer erwerben, die an verschiedene Logistiker vermietet werden. Aus der Miete werden die monatlichen Auszahlungen an die Anleger geleistet. Wechselkoffer sind eine deutsche Erfindung und sie hängt mit den beliebten Europaletten zusammen. Die nämlich passen auf die Grundfläche der Transportbehälter, ohne Freiräume zu lassen, während Seefrachtcontainer mit ihren US-Normen dafür ungeeignet sind; hier bliebe wertvoller 22

Stauraum ungenutzt. Außerdem werden Wechselkoffer nur auf dem europäischen Festland eingesetzt. Von außen sehen sie Containern ähnlich, von diesen sind sie leicht unterscheidbar durch die während des Transports hochgeklappten vier Stützbeine. Der Lkw fährt rückwärts an die Laderampe, der Fahrer klappt die Stützbeine ab. Dann senkt der Fahrer die Transportfläche des Lkw hydraulisch um wenige Zentimeter, finanzwelt Special 03 | 2019

lässt den Wechselkoffer stehen und nimmt gleich den nächsten auf. Die teuren Zugmaschinen werden so optimal ausgelastet, die Fahrer haben keine Wartezeiten – kein Wunder, dass die Logistikbranche die Transportkisten liebt. Auch wenn sie auf den ersten Blick Containern ähneln, sind es doch komplett unterschiedliche Transportmittel in ganz verschiedenen Märkten. Die Wechselkoffer nehmen eine wichtige Stellung in der Logistikkette ein: Sie dienen als Schutz, als Behältnis, und auch als rollendes und stehendes Lager. Ihr Einsatzbereich ist auf die wohlhabenden Länder Mitteleuropas konzentriert; Deutschland, Österreich, die Schweiz und die Benelux-Länder machen nach Expertenschätzungen über 80 % des gesamteuropäischen Einsatzbereiches aus. Ein Teil der Wechselkoffer wird von den großen Logistikern nicht gekauft, sondern langfristig gemietet. Marktführer in Europa für

Über den Bestand an Wechselkoffern, die Solvium Capital mit dem Geld der Anleger erworben hat, legt das Unternehmen jährlich Rechenschaft ab. Ein Wirtschaftsprüfer bescheinigt regelmäßig, dass die Transportbehälter tatsächlich vorhanden und vermietet sind und dass die Mieteinnahmen höher sind als die Zahlungen an die Anleger. Diesen sogenannten Portfoliobericht kann jeder Anleger erhalten. Mit dieser Transparenz hat Solvium Capital Standards gesetzt.

HINWEIS Der Erwerb dieser Vermögensanlage ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen. Der in Aussicht gestellte Ertrag ist nicht gewährleistet und kann auch niedriger ausfallen. Dieses Dokument stellt eine unverbindliche Werbemitteilung dar und erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Es stellt weder eine Anlageberatung noch ein Angebot im Sinne der gesetzlichen Vorgaben dar. Anleger sollten ihre Anlageentscheidung auf die Prüfung des gesamten Verkaufsprospekts zu dieser Vermögensanlage stützen. Die vollständigen Angaben zu dieser Vermögensanlage sind einzig dem Verkaufsprospekt zu entnehmen, der insbesondere die Struktur, Chancen und Risiken dieser Vermögensanlage beschreibt sowie den im Zusammenhang mit dieser Vermögensanlage abzuschließenden Vertrag enthält. Der Verkaufsprospekt, das Vermögensanlagen-Informationsblatt und der mit der Emittentin abzuschließende Vertrag sind Grundlage für den Erwerb dieser Vermögensanlage. Der Anleger kann den veröffentlichten Vermögensanlagen-Verkaufsprospekt zu dieser Vermögensanlage und evtl. Nachträge hierzu sowie das VermögensanlagenInformationsblatt auf der Internetseite der Anbieterin Solvium Capital GmbH, www.solvium-capital.de, abrufen oder kostenlos bei der Solvium Wechselkoffer Vermögensanlagen GmbH & Co. KG, Englische Planke 2, 20459 Hamburg anfordern.

die Vermietung von Wechselkoffern ist die Axis Intermodal Deutschland GmbH mit Hauptsitz in Köln. Das Unternehmen wurde 1995 gegründet. Axis managt als Vermieter fast 90 % aller bisherigen Wechselkoffer-Direktinvestments in Deutschland. Die Flotte von rund 17.000 Einheiten soll in den kommenden Jahren weiter kräftig ausgebaut werden. Axis ist exklusiver Partner der Solvium Capital. finanzwelt Special 03 | 2019

Kontakt Solvium Capital GmbH Englische Planke 2 20459 Hamburg Tel. 040 / 527 34 79 75

André Wreth, Geschäftsführer Solvium Capital GmbH

info@solvium-capital.de www.solvium-capital.de

EUROPÄISCHE IMMOBILIENMÄRKTE

Zunächst noch in Topform Die deutschen Immobilienmärkte präsentieren sich in einer Form, die die Erfahrungskurve der Immobilienwirtschaft verschoben hat. Das schürt zyklische Wende-Befürchtungen. Aber: Was der Klimawandel für die Menschheit ist, ist das neue Zinsumfeld für die Immobilienwirtschaft. Wir wissen, dass beides langfristig nicht gut ist, können uns aber in unseren Breiten noch über wärmere Sommer und geschenktes Geld freuen. Gleichzeitig gelten unsere zyklischen Erfahrungen nicht mehr. Solange die Zinsen unten bleiben, gibt es kaum Alternativen zu Sachwertinvestitionen. Volkswirtschaftlich macht das Zinsumfeld Sorgen, aus immobilienwirtschaftlicher Sicht dämpft es aber zyklische Wendeszenarien. Es verhindert lediglich nicht Auswüchse, die auf sportlichen Einzelerwartungen zur Zukunft beruhen. Dämlichkeit wird oft mit „Markt“ entschuldigt. Der straft nicht nur Zuspätkommende, sondern auch Excel-Junkies. Laufende 24

Renditen von 2 % bis 3 % reichen unter Berücksichtigung der Erwerbskosten von bis zu über 15 % bei Einschaltung eines Maklers und hohen Verwaltungskosten bei Wohnen und hoher Revitalisierungsvorsorge bei Gewerbe nicht aus. Volkswirtschaftlich wird die Zinspolitik über kurz oder lang über Regulierungskaskaden und Verteilung von Zinsgeschenken den zentralen marktwirtschaftlichen Lenkungsmechanismus „Zins“ aushebeln. Kapitalallokation findet nicht mehr nach dem höchsten erwarteten Ertrag statt, sondern nach der Self-Fulfilling-Prophecy einer regulierten Kapitalverteifinanzwelt Special 03 | 2019

lung. Das wird gewerbliche Investitionen ebenso betreffen, wie die als systemrelevant angesehen private Hypothekenvergabe. Das wird weitergehende Spaltung der Gesellschaft zur Folge haben. Gleichzeitig sind alle üblichen Modelle der Altersvorsorge ausgehebelt. Daraus resultieren gesellschaftliche Gefahren. Auf heutigem Preisniveau ist zudem durchaus fraglich, ob Immobilien zur Altersvorsorge geeignet sind. Nach 25 Kapitaldienstjahren setzt die Sanierungsnotwendigkeit ein. Aber das ist noch weit in der Zukunft. Zunächst gibt es bei Wohnimmobilien kein echtes WendeSzenario. Deutschland ist nach wie vor im internationalen und im eigenen historischen Vergleich preiswert. Das gilt auch für Mieten. Bei niedrigen Zinsen sind die Belastungen heute noch niedriger als in den früheren Hochphasen bei hohen Zinsen. Der Trend in die Ballungsräume ist stabil, auch wenn schon Ausweichbewegungen erkennbar sind. Was nützt ein perfektes Freizeitangebot, das man sich wegen der Mieten nicht leisten kann? Im Moment hat das den schönen Effekt, dass jetzt auch die B- und C-Standorte und das direkte Umfeld der Metropolen in der Nachfrage und damit der Preisentwicklung nachziehen. Bedenken Sie bei aller zyklischen Unsicherheit, dass demografisch stabile Ballungsräume vermietungssicher sind. Lediglich ein negativer Wanderungssaldo ist Gift für die Immobilie. Eine Wohnimmobilie in Toplage einer wachsenden Großstadt ist aber die einzige echte Core-Immobilie. Dennoch dürfte nach weitgehend übereinstimmender Markteinschätzung in den A-Standorten in Kürze ein Plateau erreicht sein, auf dem es preislich erstmal nicht weitergeht. Plateaus können auch durchaus einmal abschüssig sein. Wohnungswirtschaftlich kommen die ersten Mahner wie z. B. die Forscher von empirica, die Korrekturpotenziale in den Metropolen bis über 30 % sehen. Das dürfte allerdings recht hoch angesetzt sein.

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B-Standorte haben noch Potenzial, das aber jetzt knapper wird. C- und D-Standorte bieten derzeit noch Mietrenditen von 5 % bis 7 %. Bedenken Sie aber, das machte im Gespräch Klaus Franken von Catella deutlich, der derzeit 4.000 Wohnungen auch in kleineren Städten des Rheinlandes baut, dass nicht Städtekategorisierung entscheidend ist, sondern die erwartete Zukunftsentwicklung. Das Ruhrgebiet zeigte, wie historisch prosperierende Großstädte ausfallen können, während kleinere Universitäts-Schwarmstädte zulegten. Es ist nicht lange her, da war Bayern Deutschlands Diaspora. Bei Gewerbeimmobilien kann der Trend dagegen schnell drehen. Bei aktueller Knappheit im hochwertigen Segment ziehen jetzt die Mieten an und die potenziellen Nachfrager denken bereits Jahre voraus. Wenn aber absehbar ist, dass genug gebaut wird und in absehbarer Zeit das Angebot ausreichend ist, verschwindet die zukunftsorientierte Nachfrage von einem Tag auf den anderen. Dann setzt der Lemminge Effekt der Investoren ein. Die sich immer weiter verkürzenden Lebenszyklen der Hightech Bürotürme relativieren zudem finanzwelt Special 03 | 2019

den Aspekt der Vermietungssicherheit bei Büro-Core-Immobilien. Wer zieht zu Höchstmieten in eine Topimmobilie ein, an der der Zahn der Zeit genagt hat? Und bedenken Sie, der Mietindex für Topbüroimmobilien ist heute gerade erst wieder auf dem Niveau von 1993. Vor der letzten Dekade mit Aufwärtsbewegung lagen 15 tote Jahre ab 1993. Noch ist aber die Stimmung ungebrochen. Das zeigte die MIPIM in Cannes, Europas traditionsreichste Immobilienmesse für das Topmanagement. Zugangsvoraussetzung ist ein Spesenkonto von mindestens 5.000 Euro für drei Messetage. Hier herrschte mit Rekordbeteiligung „Friede, Freude, Eierkuchen“-Stimmung. Von fehlenden Investitionsalternativen profitiert die Immobilie. Aktuell beschreibt uns das Zahlenwerk des ersten Quartals einen Immobilienmarkt in Hochstimmung, nicht nur in Deutschland, sondern in Europa allgemein. JLL sieht in der „Immobilienuhr“ die den Gewerbeimmobilien-Zyklus beschreibt, jetzt jede europäische Großstadt auf dem steigenden Teil des Zyklus. Von den deutschen Märkten kann man den Gipfel allerdings sehen. Wie geht es weiter? Büros bleiben im Aufwind. Aber Nutzern und Investoren fehlen die Objekte. Das dämpft Vermietung und Investment bei anhaltend guter Nachfrage. Logistik und Pflege sind Wachstumsmärkte. Bei Handel dämpft der E-Commerce. Bei professionellen Wohnungsinvestments fehlen die großen Portfolien. Die Durchschnittspreise pro Wohnung steigen allerdings deutlich an. In den Gewerbemärkten ist mehr Platz für Miet- und Preissteigerungen als in den Wohnungsmärkten. Bei Gewerbe verdient der Nutzer in oder mit der Immobilie sein Geld. Bei Wohnen gibt der Nutzer sein woanders verdientes Geld für die Immobilie aus. Da ist oft die Belastungsgrenze erreicht. Hauptrisikofaktor ist derzeit die Situation in Bau und Handwerk. Das dürfte manche Excel-Planung zerlegen. Da könnte auch der erste Stein eines Domino Day liegen. Noch stehen aber die Immobilien-Ampeln der Kapitalanlage auf „Grün“. Bis 2021 laufen deutsche Staatsanleihen im Volumen von rund 150 Mrd. Euro aus, die noch mit Renditen von über 3 % verzinst sind. Die Notenbanken bereiten sich darauf vor, mit Minuszinsen eine Rezession zu bekämpfen. Bei Niedrigzinsen und im Angst-Umfeld, ist die Immobilie die beste Sicherheit. Dazwischen gibt es nun einmal die Zyklen, auf die man vorbereitet sein sollte.

Werner Rohmert Dipl.-Kfm., Dipl.-Volksw. Consultant, Verleger und Publizist

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W&L Wohnen und Leben AG

Solides Wirtschaften mit systematisierter Expansion Die W&L Unternehmensgruppe hat sich in den letzten rund zehn Jahren im deutschsprachigen Raum als innovativer Immobilien- und Grundstücksentwickler positioniert und dabei seine Marktpräsenz konsequent und solide ausgebaut. Mit enormer fachlicher und branchenübergreifender Expertise sowie der Unterstützung modernster Datenbanken und EDV-gestützter Systeme gelang es dem Vorstand, Herrn Christoph Straube, lukrative Nischen zu besetzen und renditestarke Geschäftsbereiche zu erschließen. Im Folgenden finden Sie einen kleinen Ein- und Ausblick.

Lieber Herr Straube, wären Sie so freundlich, uns einen kurzen Einblick in Ihren persönlichen Werdegang und damit auch in die Historie der Wohnen & Leben Gruppe, deren Gesicht Sie sind, zu schenken? Straube» Sehr gerne! Ich selbst bewege mich seit nunmehr rund 14 Jahren im vor allem deutschen Immobilienmarkt. Damit bin ich in die Fußstapfen meines Vaters getreten, der seit vielen Jahrzehnten für institutionelle Investoren den Markt sondiert und Targets umsetzt. Vor diesem Hintergrund konnte ich natürlich stets auf fundierte Expertise und vorbehaltlose Unterstützung durch enge Vertraute bauen. Die heutige Wohnen & Leben Gruppe selbst gründet im Jahr 2010. Damals engagierten wir uns als klassischer Makler stark im boomenden B2C Markt und projektierten vor stetig steigender Nachfrage bereits ab 2012 als Bauträger eigene Globalobjekte. Bis 2015 kauften wir diverse Liegenschaften mit einem Gesamtvolumen von rund 100.000 m². In jeweils enger Abstimmung mit Gemeinden und zuständigen kommunalen Entscheidern entwickelten wir die einzelnen Projekte. In 2016 wurden die einzelnen konstant wachsenden Unternehmensbereiche in einer Holdingstruktur geeint, um weiteres Wachstum auf soliden Beinen zu ermöglichen und interne Synergien zu optimieren. Dabei erweiterten wir stetig den Fokus, um den alternierenden mikro- und makroökonomischen Gegebenheiten Rechnung zu tragen. Vielen Dank für den interessanten Einblick in den Werdegang Ihrer Unternehmensgruppe. Wie man sieht, haben Sie in den letzten Jahren richtige und wichtige Entscheidungen getroffen. Wie würden Sie Ihr aktuelles Kerngeschäftsmodel erläutern? 26

Straube» Die Wohnen & Leben AG umfasst mittlerweile acht Tochtergesellschaften. Jede davon blickt mit einem eigenen speziellen Fokus auf die unterschiedlichen Sektoren des doch sehr multiplen Immobilienmarktes. Unser Kerngeschäft trägt nach wie vor die Headline „Grundstücke“. Wir selektieren den Markt gezielt – auch mit Unterstützung moderner Technologien – nach Opportunitäten, die spezielles Know-how, fachliche Expertise sowie eine gute Portion kreativen und lösungsorientierten Denkens erfordern. Nach unserem Credo verdient jedes Grundstück seine eigene, individualisierte Entwicklung, das regelmäßig intelligente Zwischennutzungskonzepte erfordert und so für Außenstehende beinahe ungeahnte Realrenditen abwirft. Heutzutage sind Kreativität und ein offener Blick das A und O – Think outside the Box! Dabei wird nicht selten aus ungenutztem, brachem Land, das viele Gemeinden als schwarzen Fleck wahrnehmen, ein neu erstrahlender, prosperierender Spot der Region. Bis aus brachem Grund ein harmonisch abgestimmtes Wohngebiet wird, ziehen nicht selten Zeiten von sechs bis sieben Jahre ins Land. Oftmals leidet die Schaffung von wertvollem Wohnraum unter kommunalpolitischem Geklüngel und parteigesteuerten Interessensgemengen, die stets auf Kosten der Sache und damit des Allgemeinwohls gehen. Wir sehen vor dem Hintergrund demografischer Prozesse unsere soziale Verantwortung und tragen unseren Teil im Sinne einer positiven gesellschaftlichen Entwicklung bei. Sie engagieren sich in einem spannenden und gesellschaftlich wichtigen Geschäftsfeld. Können Sie uns ein konkretes Beispiel skizzieren? finanzwelt Special 03 | 2019

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» Heutzutage sind Kreativität und ein offener Blick das A und O – Think outside the Box! « Straube» Gerne! Erlauben Sie mir, Ihnen die Keyfacts zweier aktueller Projekte unserer Gruppe darzulegen. In 2015 wurde ein Areal von ca. 19.000 m² in Geislingen erworben. Wir konnten in enger Abstimmung mit der Gemeinde ein zukunftsweisendes Projekt konzipieren, das bereits in diesem Jahr in die konkrete Realisierung geht. Hier die Eckdaten:

• 61 Reihenhäuser • 30 Stellplätze • 30 Garagenplätze • 9.000 m² Wohnfläche • 19.000 m² Grundstücksfläche • 25 Mio. Euro Volumen

Ein weiteres aktuelles Projekt begann in 2016 mit dem Erwerb eines großflächigen Areals von 44.000 m² in Mönchengladbach. Durch eine Kooperation mit einem Logistiker, der sich auf Leasingrückläufe von Automobilkonzernen spezialisiert hat, konnte die Wohnen & Leben Gruppe ohne weiteren Kostenaufwand als Zwischennutzung eine hoch lukrative

Vermietungssituation erreichen. In der weiteren Folge soll ab 2028 auf der gesamten Fläche in Abstimmung mit der Stadt Mönchengladbach ein Wohnpark mit folgenden Parametern entstehen:

• 35.000 m² BGF • 3 - 4 Stockwerke • 2 Tiefgaragenkomplexe à 180 Stellplätze • 90 Mio. Euro Volumen

Ich denke, diese beiden konkreten Erfolgsmodelle zeigen sehr klar, wie wir verborgene Schätze heben und Potenziale realisieren. Können Sie nochmals die spezifischen Herausforderungen und die Antworten, die Sie als Wohnen & Leben Gruppe darauf finden, darlegen? Straube» Braches Land oder Ackerland sind große Herausforderungen, vor denen viele unerfahrene Wettbewerber zurückschrecken. Genau aus diesem Grund finden wir das

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» Braches Land oder Ackerland sind große Herausforderungen, vor denen viele unerfahrene Wettbewerber zurückschrecken. « Thema aber so spannend. Wir entwickeln eigene Grundstücke (aktuell knapp 500.000 m²) und mitunter auch Grundstücke für Dritte als Dienstleister. Meist dreht sich dabei die Kernaufgabe weniger um die künftige Entwicklung zum Bauland, sondern zu allererst darum, wie in der Interimsspanne Gewinne erwirtschaftet werden können, um einen positiven Cashflow für die Gruppe zu generieren. Ein eigenes Expertenteam aus Architekten, Rechtsanwälten, Marketingspezialisten und Protagonisten aus dem Immobilien- und Finanzmarkt mit jeweils jahrelanger Erfahrung arbeitet in vertrauensvoller Abstimmung mit kommunalen Entscheidern. Unser Denken erfordert eine enge und verlässliche Zusammenarbeit mit Gemeinden und Städten, kreative Ausarbeitung von Ideen und das Ersinnen neuer Konzepte. Wir finden für jedes Grundstück und jede Immobilie eine maßgeschneiderte Lösung! Ein spannendes Segment, in dem Sie sich hier bewegen! Vor wenigen Wochen haben Sie nach unserem Kenntnisstand jedoch auch im Raum NRW klassische Immobilientranskationen getätigt. Ist dies ein künftig weiterer Arm der Wohnen & Leben Gruppe? Straube» Mit dem Immobilienmarkt als einer der spannendsten Märkte der Welt, kurz nach dem Finanzmarkt oder auch gerne in Kombination mit selbigem, befinden wir uns auf einem enorm großen und auch lukrativen Sektor. Die Wohnen & Leben AG schaut über den Tellerrand hinaus und streckt natürlich ihre Arme auch in andere vielversprechende Segmente:

• Bestandsimmobilien Gewerbe • Bestandsimmobilien Wohnen • großvolumige Asset- und Beteiligungstransaktionen

Zu Ihrem NRW-Gerücht: Wir haben in der Tat jüngst zwei spannende Renditeobjekte in NRW erworben und sind bei weiteren Objekten in finalen Prüf- und Verhandlungsprozessen. Da wir Kaufpreise zuerst ohne Bankenfinanzierung aus Eigenmitteln bewerkstelligen, fokussieren wir uns insbesondere auf solche Targets, die etwa aus Sondersituationen kommend eine schnelle Abwicklung erfordern. Gibt es sonst noch Geschäftsbereiche, in denen Sie aktiv sind bzw. Aktivitäten planen? Straube» Ja! In der Wohnen & Leben Network GmbH haben wir in einer 100 % Tochter der Wohnen & Leben AG unser exklusives Maklergeschäft als B2B-Dienstleister gebündelt. Dabei setzen wir qualifizierte Vermittlungsansätze großvolumiger Asset- und Beteiligungstransaktiofinanzwelt Special 03 | 2019

nen ausschließlich für institutionelle Investoren um. Durch unser umfangreiches, branchenübergreifendes Netzwerk mit direkten Vereinbarungen und persönlichen Zugängen zu Entscheidern nehmen, begleiten und mitteln wir zielgesteuerte Transaktionen. Wir verfügen im Rahmen unseres Inhouse-Vorscreenings über umfangreiche individuelle Anforderungsprofile institutioneller Akteure (wie Vermögensverwalter, Fondsgesellschaften, Family Offices u. a.), die wir mit targetspezifischen Parametern abgleichen. Unser Fokus liegt auf Volumina zwischen 10 und 150 Mio. Euro. Herr Straube, was sind die Entwicklungsziele der Wohnen & Leben Gruppe im laufenden Geschäftsjahr? Straube» Wir werden die Geschäftsbereiche, in denen wir aktiv sind, konsequent ausbauen. Es ist vorgesehen, unser starkes Wachstum durch Emission einer Hybridanleihe mit einem Volumen von bis zu 50 Mio. Euro zu flankieren. Aktuell befinden wir uns hier in konkreten Sondierungsgesprächen mit möglichen Konsortialbanken. Ich bin mir sicher, Ihnen und Ihrer Leserschaft schon kurzfristig mehr Content hierzu liefern zu können. So wird es erstmals externen Investoren möglich, an der Erfolgsstory von Wohnen & Leben zu partizipieren. Vielen Dank für das Interview und die damit verbundenen fundierten Einblicke in die Wohnen & Leben Unternehmensgruppe. Wollen Sie unserer Leserschaft zum Abschluss noch einen kleinen privaten Einblick in Ihr Leben schenken? Straube» Sehr gerne! Beruflicher Erfolg und ethisch wertgerichtetes Handeln stehen für mich im widerspruchsfreien Einklang mit meinem privaten Leben. Ich bin verheiratet, Vater von drei Kindern und schon seit meiner Geburt eng im Taunus verankert. Meine Gattin engagiert sich ehrenamtlich in wohltätigen Projekten und stärkt mir als Vertraute den Rücken. So es die Zeit erlaubt, sind wir gerne sportlich aktiv und reisen. Vielen Dank auch von mir, für das entgegengebrachte Interesse und Ihre wertvolle Zeit.

Kontakt W&L Wohnen & Leben AG Zum Quellenpark 29 65812 Bad Soden Tel. 06196 / 92 14 299 Fax 06196 / 20 48 278 info@wohnen-leben.ag www.wohnen-leben.ag

INTERVIEW

Die stärkste Region der USA Der US-Immobilienmarkt ist dynamisch, riesengroß und die Einwohnerzahl wächst jährlich um mehr als drei Millionen Menschen. Wolfgang J. Kunz, Vertriebsdirektor der auf US-Immobilien spezialisierten DNL Real Invest AG kennt den Markt wie seine Westentasche. Im finanzwelt-Interview erklärt er, warum er den Südosten präferiert, welche Strukturen Sinn ergeben und wie er den Vertrieb unterstützt.

finanzwelt: Sie sind spezialisiert auf den US-Immobilienmarkt. Was sind die Gründe, warum dieser Markt so attraktiv für Anleger ist? Wolfgang J. Kunz» Hier weise ich zunächst darauf hin, dass wir uns nicht auf „dem US-Immobilienmarkt“, sondern auf einen besonderen spezialisiert haben: Den Südosten der USA. Der US-Immobilienmarkt allgemein und speziell bei uns im Südosten hat eine Dynamik, die wir in Deutschland nicht kennen. Die USA sind circa 26-mal so groß wie Deutschland und die Einwohnerzahl wächst jährlich um mehr als drei Mio. Menschen. Anders als der Deutsche oder der Europäer, ist es für den Amerikaner normal, im Durchschnitt alle fünf Jahre seine Immobilie zu verkaufen und eine neue zu kaufen. Beruflich sind die Amerikaner sehr viel flexibler als wir. Ein Beispiel hierzu: Mercedes Benz verließ vor einigen Jahren die Standorte New York und New Jersey, um zu uns nach Atlanta zu kommen. Die meisten Mitarbeiter folgten dem Unternehmen und neue Mitarbeiter wurden bei uns einfach gefunden. Gerade bei Büroimmobilien lässt sich gutes Geld verdienen, da an guten Standorten durch Revitalisierung hohe Gewinne realisiert werden können. Aber auch bei Wohnimmobilien bieten die USA Projektentwicklern die Chance, gut zu verdienen. Dies ist dadurch begründet, dass die Nachfrage nach Top-Standorten laufend durch Zuzüge wächst. Wir in Atlanta verzeichnen seit nunmehr 35 Jahren jedes Jahr mehr als 100.000 neue Bürger, die dann ebenfalls Wohnimmobilien und Büros benötigen. finanzwelt: Welche Regionen in den USA sind Ihrer Ansicht nach am attraktivsten? Kunz» Dies ist eindeutig der Südosten der USA: Nach den aktuellen Wirtschaftsanalysen ist das die stärkste Region der USA und hat mit über 22 % zum BIP beigetragen. finanzwelt: Mit welchen Partnern vor Ort arbeiten Sie zusammen? Kunz» Wie sicherlich bekannt ist, arbeiten wir seit 2006 mit der TSO-Unternehmensgruppe im Bereich Vermögensanlage zusammen. Für Direktinvestments und Angebote für institutionelle Anleger arbeiten wir mit einem weiteren Anbieter, der seit über 15 Jahren auch sehr erfolgreich in 30

Atlanta tätig ist. Außerdem arbeiten wir mit zwei kleineren Bauträgern in Orlando und Sarasota, Florida. finanzwelt: Wie wichtig ist die Expertise vor Ort? Kunz» Das Allerwichtigste: Ohne die Expertise ist zwar ein Erfolg möglich, die Gefahr eines Misserfolges aber sehr hoch. finanzwelt: Erstmalig liegt ein AIF-Prospekt von Ihnen bei der BaFin. Wieso haben Sie sich für dieses Anlagevehikel entschieden? Kunz» Hier müssen wir richtig stellen, dass unsere Service-KVG noch in der Vorbereitung ist. Der Prospekt liegt also noch nicht bei der BaFin. Wir haben uns dazu entschieden, für das neue Produkt auch neue Firmen zu gründen! Größtenteils neues Personal haben wir eingestellt, da wir eine große Anzahl namhafter Plattformen, Banken und Vertriebsgesellschaften haben, die schon seit geraumer Zeit gerne mit uns arbeiten würden, aber nur KAGB-regulierte Produkte akzeptieren. Dem gegenüber sind wir sicher, dass die meisten der derzeitigen Vertriebspartner der DNL Real Invest AG auch weiterhin die TSO-DNL-Vermögensanlagen schätzen und verkaufen werden. finanzwelt: Die Kritik lautet immer, AIFs seien zu teuer. Andere sagen, nur so bleibt der Markt transparent. Was meinen Sie? Kunz» Nach nun mehr über zwei Jahren Arbeit an einem AIF-Produkt, stimme ich uneingeschränkt der Aussage zu, dass hier die Kosten sehr hoch sind und demzufolge die Rendite für den Anleger zurückgeht. Wenn alle regulierten Produkte wirklich transparent sind, dann ist das auf jeden Fall im Sinne des Marktes und der Anleger. Die Freiheiten, die die Anbieter bei der Vermögensanlage teilweise haben, werden beim AIF voll eingeschränkt. Über die nächsten Jahre wird sich zeigen, ob eines der beiden Angebote besser ist, oder ob beide ihre Daseinsberechtigung haben. finanzwelt: Wie unterstützen Sie die Vertriebe beim Vermitteln Ihrer Anlagen? Kunz» Die Unterstützung der Vertriebe, bisher ja nur Vermögensanlagen, ist unsere Hauptaufgabe. Wir haben bei der finanzwelt Special 03 | 2019

DNL Real Invest AG drei Damen, und meinen Sohn Christian, die ausschließlich damit beschäftigt sind, unsere Vertriebspartner zu betreuen. Ich werde dann hinzugezogen, wenn es darum geht, mit sehr schwierigen Kunden oder deren Wirtschaftsprüfern Details zu besprechen. Meine Aufgabe besteht auch darin, unsere Vertriebspartner selber zu besuchen und bei deren Kundenveranstaltungen als Referent zur Verfügung zu stehen. Last but not least versuche ich in Atlanta, wenn ich dort in unserem Büro bin, die Vertriebspartner oder deren Kunden zu empfangen, und ihnen die Investitionsobjekte der TSO zu zeigen. Obwohl ich ca. 50 % des Jahres in Atlanta bin, schränkt sich meine Zeit dort schon merkbar ein. Viele Vertriebspartner oder deren Kunden haben aber auch schon die Chance genutzt, dass ich als Mitglied in wichtige Wirtschaftskreise eingeladen werde. finanzwelt: Gibt es Wünsche vom Markt, sprich Anleger und Vermittler, die Sie berücksichtigen und in Ihre neuen Produkte einbauen? Kunz» Nach nunmehr 13 Jahren Vertrieb der TSO-DNL-Produkte, denke ich, dass wir nahezu alle Wünsche kennen. Allerdings lässt es sich nicht immer erreichen, allen Wünschen – vor allem der Vertriebspartner – nachzukommen. Vielen finanzwelt Special 03 | 2019

unserer Vertriebspartnern fällt es schwer anzuerkennen, dass auch Vermögensanlagen Regularien unterworfen sind und wir viele Fragen nicht ohne Zustimmung der TSO beantworten dürfen. Hier versuchen wir die Wünsche der Vertriebspartner, dass TSO häufiger Reports herausgibt, umzusetzen. finanzwelt: Was dürfen wir noch erwarten? Kunz» Sie können erwarten, dass wir bei den Vermögensanlagen zukünftig auch weiterhin auch mehrere Produkte anbieten werden und als AIF ein Angebot bringen werden, das wirklich herausstechen wird. finanzwelt: Was sind Ihre Ziele für 2019/20? Kunz» In 2019 möchten wir den TSO-DNL Active Property II mit der Maximalsumme von 225 Mio. US-Dollar möglichst vor September ausplatzieren und ein neues Produkt möglichst noch in diesem Jahr herausbringen. Wir setzen außerdem alles daran, dass wir möglichst noch im vierten Quartal 2019 unseren ersten AIF auf den Markt bringen. In 2020 möchten wir die Erfolge von 2019 fortführen und arbeiten daran, ein weiteres Immobilien-Angebot auf den Markt zu bringen. (lvs) 31

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One Group GmbH

Wohnimmobilien in Großstädten bleiben ein wertvolles Anlageziel Ist der Markt für Wohnimmobilieninvestments in den deutschen Großstädten ausschließlich für Großanleger geeignet? Mitnichten! Insbesondere die aktuellen gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Gegebenheiten bieten auch Privatinvestoren attraktive Möglichkeiten, im doppelten Sinne auf herrschende Engpässe zu reagieren. Investmenthäuser wie die Hamburger ONE GROUP sammeln Geld ein, um Neubauvorhaben mit erforderlichen Finanzierungsmitteln auszustatten und damit neuen, dringend benötigten Wohnraum zu schaffen. Die ProReal Deutschland-Serie nutzt dabei die Projektpipeline der Konzernmutter. Die ISARIA Wohnbau AG ist einer der führenden Projektentwickler für Wohnungsbau in München und verfügt auch in den anderen deutschen Metropolen über attraktive Neubauvorhaben. Die hohe strukturelle Nachfrage in den Städten sorgt dafür, dass Wohnimmobilien auch in den kommenden Jahren ein gefragtes und rentables Anlageziel bleiben werden.

In Großstädten wird neuer Wohnraum dringend benötigt Schon seit Jahren erleben Deutschlands Großstädte einen enormen Zuzug – allen voran die Top-7-Städte Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Düsseldorf und Stuttgart. Die Bundeshauptstadt etwa wuchs 2018 um mehr als 36.000 Einwohner. Und die Bevölkerung Münchens ist in den zurückliegenden zehn Jahren um 13 % auf mehr als 1,5 Mio. Einwohner gewachsen. Für 2035 rechnet die bayerische Landeshauptstadt mit einer Steigerung auf 1,8 Mio. Einwohner. Wie knapp der Wohnraum in den Städten ist, verdeutlicht selbst ein flüchtiger Blick in die Nachrichtensendungen und auf die Titelseiten der Tageszeitungen. Zahlen des Verbändebündnis Wohnungsbau belegen das enorme Defizit: Demzufolge hat sich zwischen 2008 und 2018 ein Wohnungsbedarf von insgesamt einer Million Wohneinheiten angestaut. Der Löwenanteil davon entfällt auf die Großstädte. Bis 2022 könnte der Nachfrageüberhang sogar noch weiter wachsen, prognostiziert Deutsche Bank Research. Die Schaffung von Wohnraum ist somit eine der größten sozialen Fragen unserer Zeit, wenn nicht die größte.

Neubau hinkt dem Bedarf hinterher Projektentwickler würden nichts lieber tun, als Abhilfe schaffen und Neubauten errichten, denn genau das ist ihr Kerngeschäft. Aber es fehlt an Grundstücken – und an Kapital. Denn so para32

dox es klingt: Obwohl der Bedarf hoch ist, die Verkaufspreise für neu erstellten Wohnraum entsprechend hoch und die Zinsen historisch niedrig sind, haben Entwickler in vielen Fällen Schwierigkeiten, ausreichend Finanzierungskapital zu erhalten. Banken müssen bei kapitalintensiven Großprojekten aufgrund regulatorischer Vorgaben eine hohe Eigenkapitalquote vorweisen und agieren daher oft zurückhaltend, was die Finanzierung solcher Bauvorhaben angeht. Daher sind Projektentwickler zunehmend auf alternative Finanzierungsvehikel angewiesen. 60 % der Immobilienfinanzierer beobachten eine stärkere Nachfrage nach alternativen Finanzierungsinstrumenten, so das Ergebnis einer Umfrage des Immobilienfinanzierungsspezialisten BF.direkt. Das sind doppelt so viele wie zwei Jahre zuvor.

Privatinvestoren legen Wert auf gute Prognostizierbarkeit Institutionelle Investoren haben diesen doppelten Bedarf längst erkannt und verfolgen seit rund zehn Jahren diesen Ansatz über Kreditfonds. Seit 2012 eröffnet die ONE GROUP auch Privatanlegern über ihr einzigartiges Investmentkonzept den Marktzugang. So wird sowohl die Nachfrage nach neuem Wohnraum bedient, als auch die Finanzierungslücke auf Seiten der Projektentwickler gefüllt. Über die ProReal Deutschland-Serie können sich Privatinvestoren an der Finanzierung von Bauprojekten beteiligen und dabei von einer attraktiven Verzinsung profitieren. So wird mit dem neuesten Produkt der Serie, dem ProReal Deutschland 7, eine jährliche Verzinsung von 6 % angestrebt. Die ONE GROUP hat verstanden, dass Privatinvestoren meist viel Wert auf geringes Risiko legen. Eine gute Prognostizierbarkeit ist vielen heutzutage wichtiger als eine möglichst hohe Rendite um jeden Preis. Darauf reagiert das Unternehmen mit einem vierstufigen Sicherheitskonzept. Zum einen streut die ONE GROUP ihre Investments über mehrere Ziele und schafft damit Risikodiversifikation. Zweitens ergänzt der Mutterkonfinanzwelt Special 03 | 2019

Das Portfolio der „ProReal Deutschland“-Serie umfasst Neubauvorhaben in deutschen Metropolen, wie den DIAMALTPARK in München-Allach mit 814 geplanten Wohneinheiten

zern ISARIA das Portfolio mit einem Eigenengagement und stellt dieses nachrangig zu den ProReal Geldern, um höchstmögliche Interessengleichheit zu gewährleisten. Drittens hat sich das Unternehmen frühzeitig ausreichend viele Baugrundstücke gesichert und verfügt daher über Reserven. Die testierte Leistungsbilanz mit drei vollständig zurückgezahlten Fonds sowie einer lückenlosen und geprüften Performance ist schließlich ein viertes Sicherheitsmerkmal.

Privatanleger werden nicht mit Verwaltungsvorgängen belastet Auch die kurzen Laufzeiten der ProReal Deutschland-Serie kommen vielen Privatinvestoren zupass: Ihr Kapital ist nicht über unüberschaubare Zeitspannen gebunden, sondern nach etwa drei bis fünf Jahren wieder verfügbar. Viele Anleger schätzen diese höhere Flexibilität im Vergleich zu einem klassischen Fondsprodukt oder einer Bestandsimmobilie, wo die Laufzeiten oft zehn Jahre oder mehr betragen. Dank des besonderen Investitionsansatzes entfällt auch jegliches Vermietungsrisiko, und auch mit ressourcenintensiven Verwaltungsvorgängen während einer etwaigen Haltephase werden die Investoren über die ONE GROUP nicht belastet.

ONE GROUP informiert detailliert über die Projektpipeline. So gibt es schlussendlich mehrere Gewinner, denn neben dem attraktiven Investmentziel der Investoren erhalten Projektentwickler dringend benötigtes Fremdkapital und es entsteht neuer Wohnraum für die Einwohner in Deutschlands Großstädten. Die Erfolgsbilanz der ONE GROUP und der ungebrochen hohe Zuspruch seitens der Investoren sprechen für sich. Drei der bislang sieben aufgelegten Investmentvehikel aus dem Hause ONE GROUP konnten bereits vollständig zurückgezahlt werden, mit einem Volumen von insgesamt 110 Mio. Euro. Allein 2018 konnte das Unternehmen mit seinen Produkten mehr als 78 Mio. Euro für neuen Wohnraum einsammeln. Zuletzt wurde die Namensschuldverschreibung ProReal Deutschland 6 mit einem Platzierungsergebnis von etwa 60 Mio. Euro über Plan abgeschlossen. Entsprechend hoch ist die Nachfrage nach dem jüngst gestarteten Nachfolgeprodukt ProReal Deutschland 7.

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One Group GmbH

Damit füllt die ProReal Deutschland-Serie eine Nische aus, die Privatanlegern den Zugang zu einem lukrativen Markt ermöglicht. Mit attraktiven Renditen und kurzen Laufzeiten können sie sich an der Finanzierung mehrerer Bauvorhaben beteiligen. Dies geschieht absolut transparent, denn die finanzwelt Special 03 | 2019

Bernhard-Nocht-Straße 99 D-20359 Hamburg Tel. 040 / 69 666 69 - 0 Fax 040 / 69 666 69 - 99 info@onegroup.ag www.onegroup.ag

INTERVIEW

Alle Facetten des Tourismus abgedeckt Wer an IMMAC denkt, denkt an Pflegeimmobilien. Der aktuelle AIF investiert allerdings in bereits etablierte und gut laufende Hotels. Es gibt viele Parallelen vom Betreiben von Hotels zu dem von Pflegeimmobilien und zudem auch viele gute Gründe, in Tourismus zu investieren, erklärt Thomas F. Roth, Vorstand der IMMAC Holding AG, im finanzwelt-Interview.

finanzwelt: Herr Roth, für mich steht IMMAC als Experte im Pflegeimmobilienmarkt. Ihr aktueller Fonds investiert aber in Hotels. Ist der Pflegeimmobilienmarkt zurzeit zu teuer für Fonds oder stellen Sie sich einfach breiter auf? Thomas F. Roth» Über die DFV Deutsche Fondsvermögen haben wir uns bereits 2010 intensiv mit Hotelinvestitionen beschäftigt und 2012 den ersten Fonds aufgelegt. Das war eine zukunftsträchtige Entscheidung. Denn heute werden für Pflegeheime Preise bezahlt, die das Risiko einer Spezialimmobilie nicht berücksichtigen. Dennoch sind wir aktiv, aber beschränkt auf Bestände, die Baumaßnahmen erforderlich machen. Das wollen und können reine Finanzinvestoren nicht leisten, für uns mit langjähriger Erfahrung, Verständnis für Betreiber und Betrieb und zwei eigenen Bauträgergesellschaften ist das lösbar. finanzwelt: IMMAC ist seit 1997 auf Single-Tenant Betreiber-Immobilien spezialisiert. Was sind für den Anleger die relevanten Unterschiede, die ein Hotelinvestment von einem Pflegeinvestment unterscheidet? Roth» Als Vermieter einer Betreiberimmobilie muss man Verständnis für seinen Mieter haben und seine Bedürfnisse kennen, beim Hotel wie beim Pflegeheim. Auch die Immobilienstrukturen sind ähnlich. In beiden Fällen handelt es sich um Bettenhäuser mit Gemeinschaftsflächen, einer Großküche etc.; selbst die Verteilung der Instandhaltungsverpflichtungen zwischen Vermieter und Betreiber sind ähnlich. Für den Anleger spielt es praktisch keine Rolle, ob er mit uns in einen Pflege- oder Hotelfonds investiert. Ausschüttungen und Wertentwicklung über die Fondslaufzeit sind vergleichbar. Was aus der Sicht des Anlegers für eine Hotelinvestition sprechen könnte, ist das wesentlich geringere Personalproblem in der Hotellerie als in der Pflege. Außerdem muss ein Pflegeheim oft zu 85 % und mehr ausgelastet sein, um eine schwarze Null zu schreiben, bei manchen Hotels ist das bereits ab 55 % der Fall. finanzwelt: Die deutsche Tourismusbranche kann in den letzten zehn Jahren auf starke Wachstumszahlen zurückblicken. Inwieweit betrifft das auch Tagungshotels? 34

Roth» Hotels der Vier-Sterne-Kategorie sind bei Geschäftsreisenden und Ausrichtern von Tagungen und Kongressen sehr beliebt, weil das Preis-Leistungsverhältnis gut ist und die Übernachtungsraten den Compliance-Richtlinien vieler Unternehmen entsprechen. Kongresse und Tagungen sind auch im digitalen Zeitalter nicht durch Webinare zu ersetzen. Nichts geht über den persönlichen Kontakt, den Austausch unter Kollegen und die daraus entstehende Gruppendynamik. Häufiger Anlass sind Produktpräsentationen wie z. B. neue Modelle der Automobilindustrie, weshalb Hotels oft über befahrbare Tagungsräume verfügen, wie unser Hotel in Niedernhausen. finanzwelt: Sie investieren in Hotels in Friedrichroda, Hannover und Niedernhausen. Von der Lage her sind das eher Tagungshotels, oder? Roth» Friedrichsroda ist ein Luftkurort, das Hotel ein Spaund Wellnesshotel, das mit einem 1.600 m² Schwimmbad-, Sauna- und Wellnessbereich primär Privatreisende anspricht, aber auch sechs Tagungsräume hat. Die Hotels in Hannover und Niederhausen sind bei Geschäftsreisenden, Messebesuchern und Tagungsgästen sehr beliebt. Die Fondsobjekte decken somit alle Facetten des Tourismus ab. finanzwelt: Die oben erwähnten Hotels laufen schon seit mehreren Jahren. Haben Sie sich deswegen für Bestandsimmobilien entschieden, anstatt neu zu entwickeln? Oder gibt es noch andere Gründe? Roth» Ein Hotel, das bereits seit Jahren gut eingeführt und nachweislich hoch ausgelastet ist, birgt weit weniger Risiken in sich als ein neuer Betrieb, der sich erst etablieren muss. finanzwelt: Ihr Partner ist die DFV. Diese ist seit ihrer Gründung 2008 auf Immobilien spezialisiert. Wie sieht die Aufgabenteilung aus? Roth» Die DFV wurde von dem damaligen Aktionärskreis der IMMAC Holding AG gegründet, um in alle Assetklassen außerhalb des Health Care Sektors zu investieren. Sinnvollerweise wurden 2017 alle Aktien von der IMMAC Holding erworben und die in eine GmbH umgewandelte finanzwelt Special 03 | 2019

DFV unter der Holding angesiedelt. Das Research wird von IMMAC geliefert, ebenso die Schließungsgarantie und der Vertrieb sowie die Unterstützung unserer Vertriebspartner. finanzwelt: Bei Pflegeimmobilien spricht man immer vom Betreiberrisiko. Das gibt es sicherlich auch bei Hotels. Ist es im Hotelmarkt leichter oder schwieriger neue, gute Betreiber zu finden? Roth» Wenn der Betreiberausfall nicht in einer überhöhten Pacht begründet ist, findet man sowohl für Pflegeheime als auch für Hotels neue bonitätsstarke Betreiber. Deswegen ist es in beiden Fällen wichtig, eine moderate Pacht zu vereinbaren, die dem Pächter ideale wirtschaftliche Rahmenbedingungen für seinen Betrieb bietet. finanzwelt: Die geplante monatliche Ausschüttung liegt bei 5 % p. a. Basiert die Kalkulation auf den bestehenden Zahlen oder haben Sie steigenden Mietspiegel bzw. Anpassungen an Pachtverträgen einkalkuliert? Roth» Wir haben die aktuellen Pachten zugrunde gelegt, aber selbstverständlich haben die Verträge eine Wertsicherungsklausel. Bei der Prognose sind wir von einer Inflationsrate von nur 1 % jährlich ausgegangen. Das ist sehr finanzwelt Special 03 | 2019

konservativ und bei anderen Anbietern eher ein WorstCase-Szenario in der Sensitivitätsanalyse. Wir stellen keine realitätsfremden oder beschönigenden Prognosen in Aussicht. Sollten die Entwicklungen dann aber über der Prognose liegen, freuen sich Vermittler und Anleger. finanzwelt: Wie sieht es mit der Laufzeit und dem Exit aus? Roth» Die Laufzeit ist mit 15 Jahren geplant. Nach unserer konservativen Prognose, die neben der niedrigen Inflation auch von einem marktuntypischen Veräußerungsergebnis zur nur 13,5-fachen Jahrespacht ausgeht, erwarten den Anleger über 110 % zusätzlich zu den bis dahin erhaltenen Ausschüttungen. finanzwelt: Wie unterstützen Sie die Vermittler, das neue Produkt zu vertreiben? Roth» Wie immer werden wir auch hier Webinare für Vertriebspartner und deren Kunden anbieten und Veranstaltungen vor Ort, zu denen Vertriebe ihre Kunden einladen können. Daneben stellen wir eine halbstündige Produktpräsentation als Video zur Verfügung, das unsere Partner für ihre Beratung einsetzen oder ihren Kunden überlassen können. (lvs) 35

PROJECT Investment

Game

Fonds

www.metropolen18.de

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Der PROJECT Immobilienentwicklungsfonds „Metropolen 18“ rollt als konzeptionsbedingter Blind Pool traditionell das Feld von hinten auf. Inzwischen hat der schwerpunktmäßig auf den Neubau von Wohnungen in Metropolregionen spezialisierte alternative Investmentfonds (AIF) über 1.000 Anleger auf sich vereint und ist in zahlreiche Projekte mit attraktiver Renditeerwartung investiert.

Die Analogie mit der weltweiten Erfolgsserie „Game of Thrones“, deren finale achte Staffel von rund einer Milliarde Zuschauer verfolgt worden ist, könnte kaum passender sein: Als anfänglicher Nebendarsteller mausert sich Jon Schnee Folge für Folge zum charismatischen Hauptanwärter auf den eisernen Thron – das Symbol der Macht über einen ganzen Kontinent, um den zahlreiche Protagonisten ringen. Man könnte es auch alternativ ausdrücken: Durch Schleifen und Polieren eines Rohdiamanten wird die Qualität, Reinheit und damit der eigentliche Wert erst mit der Zeit erkennbar – eine Entwicklung, die sich auch auf den „Metropolen 18“ übertragen lässt. Nur mit einem wesentlichen Unterschied: Die Erfolgsgeschichte der PROJECT Fonds setzt sich auch im 25. Jahr der Unternehmensgeschichte weiter fort. Die aktuelle hohe Streuungsquote von 23 Immobilienentwicklungen ist angesichts der Tatsache, dass ohne Anlegergelder und jedweden Verzicht auf Fremdkapital zum Platzierungsbeginn im Juli 2018 konsequenterweise noch keine Investitionsobjekte ankaufbar gewesen sind, ein Beleg für die erfolgreiche Marktakzeptanz des rein eigenkapitalbasierten AIF. Nach knapp einem Jahr haben Privatanleger in 1.211 Zeichnungen mehr als 46 Mio. Euro Eigenkapital eingebracht. Die stete Nachfrage nach dem Angebot ist das Ergebnis eines Vertrauensvorschusses, den sich der Initiator PROJECT Investment mit stabilen Ergebnissen über mehr als zwei Jahrzehnte bei Partnern und Anlegern erworben hat. Hierfür stehen beispielsweise die aktuelle ohne Einwendungen testierte Leistungsbilanz, die einen lückenlos positiven Track Record belegt sowie das neueste Asset Management Rating des unabhängigen Analysehauses Scope. Mit einer sehr guten Bewertung (AA-) bestätigen die Ratingexperten zum wiederholten Mal die hohe Qualität des PROJECT Managements.

Überzeugendes Sicherheitskonzept

Immobilien Gruppe, liegt und die sich in der sehr hohen Qualität der Steuerung von Projektentwicklungen sowie den Instrumenten der Risikokontrolle zeigt.“ PROJECT hat historisch 50 Projekte abgeschlossen und dabei eine ausnahmslos positive Objekt-IRR-Rendite erzielt, die durchschnittlich 12,3 % pro Jahr auf das eingesetzte Kapital betrug. „Für die sieben in 2018 abgeschlossenen Projekte lag die Projektrendite mit 12,58 % auf unverändert hohem Niveau“, bestätigen die Scope Analyseexperten. Die seit den 1990er Jahren aufgebaute Expertise nutzt PROJECT konsequent für seine über 24.000 privaten und institutionellen Investoren. Konkret bedeutet das für die Anleger im „Metropolen 18“ eine Renditeerwartung von 6 % und mehr pro Jahr auf das investierte Kapital. „Wir empfehlen unseren Anlegern die thesaurierende Variante mit direkter Wiederanlage der Gewinne, um die Renditeerwartung zu maximieren“, so Alexander Schlichting, geschäftsführender Gesellschafter der PROJECT Vermittlungs GmbH. Alternativ kann auch für eine gewinnunabhängige Kapitalentnahme in Höhe von 4 oder 6 % pro Jahr des gezeichneten Kommanditkapitals optiert werden. Weitere Informationen unter www.metropolen18.de

Info »PROJECT Metropolen 18« Streuungsquote: 23 Objekte Akquiriertes Eigenkapital: 46 Mio. EUR Investierte Anleger: 1.211 Metropolregionen: Berlin, Frankfurt, München, Nürnberg, Düsseldorf Mindestzeichnung: ab 10.000 EUR Einmalanlage + 5 % Ausgabeaufschlag

Renditeerwartung: 6 % und mehr pro Jahr vor Steuer

„Durch ein überzeugendes Sicherheitskonzept gelingt es dem Unternehmen, Fondsprodukte mit einem attraktiven Chance-Risiko-Profil für seine Privatkunden sowie semi-professionellen und institutionellen Kunden aufzulegen“, so Scope. Die sehr gute Wertung fußt auch auf der Weiterentwicklung des Assetmanagers: „Positiv beeinflusst wurde das Ratingurteil durch die weiter ausgebaute Inhouse-Kompetenz, welche beim Schwester-Unternehmen, der PROJECT finanzwelt Special 03 | 2019

(Stand: 24.05.2019)

Kontakt Kirschäckerstraße 25 96052 Bamberg Tel. 0951 / 91 790 330 info@project-vermittlung.de www.project-investment.de

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