finanzwelt Special 06/2016 by finanzwelt

06/2016

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EDITORIAL | 3

Liebe Leserinnen, liebe Leser, haben Sie eigentlich mal den US-Spielfilm »The Big Short« gesehen? Jenes brillante Stück, das sich um die Blase am amerikanischen Immobilienmarkt drehte und das im Januar dieses Jahres in die deutschen Kinos kam? Eine Szene entlarvte für mich dabei besonders die seinerzeit an sich selbst trunkene Branche der großen Investmentbanken. Es ging um eine Nachtclubtänzerin, die einerseits davon lebte, dass Männer ihr ein paar Dollarscheine in den Slip steckten, sich anderseits aber eine eigene Immobilie geleistet hatte. Als sie gefragt wurde, ob das in ihrem Metier nicht zu forsch sein, antwortete sie, bei diesen supergünstigen Kreditkonditionen müsse man doch einfach dabei sein. Das ist rund 10 Jahre her, und schon wieder macht das Wort von einer drohenden Immobilienblase die Runde – diesmal hier bei uns vor der Haustür. O.K., die Banken gehen, auch vom Gesetzgeber dazu verpflichtet, sehr viel sorgsamer mit ihrer Kreditvergabe um. Und das, obwohl sie angesichts der miserablen Zinssituation selbst händeringend nach profitablen Anlagemöglichkeiten suchen.

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Aber ein Nettoeinkommen, das heute für eine Fremdfinanzierung absolut ausreicht, kann in beispielsweise 20 Jahren, wenn eine Kredit-Prolongation ansteht, vielleicht nicht mehr passen. Oder eine Hypothek für eine Immobilie in einem der Hot-Spots – wie beispielsweise München, Berlin oder Frankfurt – angesichts der realen Vermietungsmöglichkeiten zu üppig dimensioniert sein. Umso vordringlicher ist eine exzellente Beratung, die auch an die Vernunft der potenziellen Käufer appelliert. Oder – wenn das Anlagevolumen groß genug ist – eine Streuung und Risikoverteilung nahelegt. Und natürlich muss die Lage stimmen, interessante Objekte gibt es nicht nur dort, wohin eh schon alle wollen. Ein Satz aus dem Roundtable in diesem Heft hat mir in diesem Zusammenhang ganz besonders gefallen: „Gute Lage ist dort, wo Bedarf ist – nicht immer dort, wo verkauft werden soll.“ Lassen Sie sich mit diesem Heft inspirieren. Es grüßt Sie herzlichst, Ihr Hans-Werner Thieltges

4 | Inhalt

18 Marktausblick Immobilien – Die Unsicherheit wächst

SGI Entwicklung mbH – Hochwertige Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial

Deutschland im Herbst – Immobilienblase oder sicherer Hafen?

VALERUM Invest AG – Immobilien-Investment am Puls der Zeit

WI-IMMOGroup GmbH – Pflegeimmobilien als renditestarke Kapitalanlage

Wertsteigerung im zweistelligen Bereich – Interview mit Symon Hardy Godl, DF Deutsche Finance Investment GmbH

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32 finanzwelt-Roundtable – Immobilien: Überbewertete oder echte Investitionschance?

08 Deutschland im Herbst – Immobilienblase oder sicherer Hafen?

PRIMUS Concept GmbH – Zukunftssicherung für Makler und Finanzdienstleister

Marktausblick Immobilien – Die Unsicherheit wächst

Flex Fonds Capital AG – Die große Aufgabe des Vermittlers

Antriebsfeder für eine leistungsstarke Wirtschaft – Interview mit Dr. Matthias Hallweger, HMW Innovations AG

IV Innovative Vertriebskonzepte AG – Ein lukrativer Sachwerte-Mix in einem Produkt

Verwahrstellen für AIF – Interview mit Ludger Wibbeke,

Titelfoto: © victor zastol‘skiy – Fotolia.com

Hauck & Aufhäuser Privatbankiers KGaA 30

HMW Emissionshaus AG – Beteiligungskapital stellt Weichen für die Zukunft

finanzwelt-Roundtable – Immobilien: Überbewertete oder echte Investitionschance?

WKZ WohnKompetenzZentrum – Die beste Finanzierung der Welt, weil es keine ist!

RUBRIKEN 03 39

Editorial Impressum

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6 | Portrait

Hochwertige Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial Ob ausgewählte Villen, Appartements, Penthäuser und Grundstücke zum Kauf und Vermietung: Die Unternehmensgruppe für deutsches Immobilieninvestment zählt seit mehr als 25 Jahren zu den führenden Ansprechpartnern für Kunden und Investoren weltweit.

Die Unternehmensgruppe für deutsches Immobilieninvestment bietet den vollen Service rund um den Erwerb und die Veräußerung von Immobilien. Im Besonderen spezialisiert ist die international aufgestellte Unternehmensgruppe auf steueroptimierte Projekte, die die historische Architektur integrieren, Neubauimmobilien in ausgewählten bundesdeutschen Städten sowie Bestandsobjekte mit ansprechenden Mietrenditen.

Schlosscarré Hepberg Wohnen mit Geschichte: Exklusivität und Investitionssicherheit gehören mehr denn je zusammen. Und so präsentiert die SGI Entwicklung mbH mit dem „Schlosscarré Hepberg“ ein herausragendes Projekt, die souverän denkmalgeschützte Architektur und modernen Lebensstil gekonnt kombiniert. Ideal gelegen in einer der nachweislich lebenswertesten Regionen Deutschlands.

Mit einem hohen Ausführungsstandard perfekt auf die Ansprüche des 21. Jahrhunderts zugeschnitten und nur wenige Autominuten von Ingolstadt entfernt! Das denkmalgeschützte, aus dem 18. Jahrhundert stammende Schloss umfasst ein Gesamtareal von 6.200 m2. Das ehemalige Schulgebäude, die Dreiflügelanlage mit Innenhof, ein rechteckig angelegter Gutshof sowie der zweigeschossige Hauptbau sollen auf einer Gesamtwohnfläche von ca. 3.300 m2 zu ca. 40 Lofts, Maisonette-Wohnungen, Reihenhäuser sowie ausreichenden Kfz-Abstellflächen umgestaltet werden. Bis ins Detail ist an alles gedacht: Schallschutz, energiesparende Isolierungen sowie große Fenster für lichtdurchflutete Räume, Fußbodenheizung unter Echtholzparkettfußböden oder Feinsteinzeug sowie den Erhalt historischer

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Treppenhäuser im Hauptgebäude sind in diesem Objekt eine Selbstverständlichkeit. Historisch ästhetische Architektur, kombiniert mit mediterranem und bayerischem Flair, schaffen ein einzigartiges Wohngefühl. Sowohl für Eigennutzer wie auch für Investoren ist das Schlosscarré Hepberg reizvoll. Einige der ausschlaggebenden Kriterien für die Attraktivität des Projektes sind zinsgünstige Teildarlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), die energetische Sanierung für eine nebenkostenreduzierte Nutzung sowie die steuerliche Abschreibung der Sanierungskosten, nicht zu vergessen die zentrale Lage unmittelbar vor den Toren Ingolstadts. Aktuell konnten 90 % der Wohnfläche verkauft werden. Der wohl wichtigste Meilenstein zur erfolgreichen Umsetzung des Projektes ist durch die Erteilung der Baugeneh-

migung für die Sanierung des Hauptgebäudes erfolgt. Nach dem vollständigen Rückbau wird mit der Umgestaltung und Revitalisierung des Hauptgebäudes begonnen. Die 5 Reihenhäuser wurden bereits in den Rohbau gestellt. Es wird mit einer Gesamtbauzeit von 16 Monaten gerechnet.

Ehemalige Rodensteinschule in Bensheim Modernes Wohnen im historischen Gewand: Im Juli 2016 wurde die Rodensteinschule in Bensheim an der Bergstraße von der SGI Entwicklung mbH erworben. In den Jahren 1906 bis 1908 wurde das historische Schulgebäude als „Neue Volksschule“ nach den Plänen des Frankfurter Stadtbaumeisters Adolf Moritz erbaut. Das imposante ehemalige Schulgebäude steht unter Denkmalschutz. Im Zuge der Revitalisierungsarbeiten bleibt die denkmalgeschützte Bausubstanz in weiten Teilen erhalten, gezielt weiterentwickelt sowie innen und außen Details originalgetreu bewahrt.

Das Schulgebäude ist komplett unterkellert und hat inklusive Dachgeschoss 4 Geschosse. Im Gebäude waren im Laufe der Zeit verschiedene Schulen bzw. Schulzweige untergebracht. Zunächst als Volks-, Haupt- und Realschule gebaut, wurde das Schulhaus später auch als Außenstelle einer Bensheimer Berufsschule genutzt. Im Dachgeschoss gab es außerdem – wie zur damaligen Zeit üblich – Wohnräume für die Lehrerschaft. Dieser „Wohntrakt“ wurde zusätzlich zum Hauptaufgang durch ein separates Treppenhaus mit Eingang an der Rückseite der Schule erschlossen. Die Rodensteinschule ist ein Objekt mit außergewöhnlichem Charakter und wird mit einem hohen Ausführungsstandard für eine wohnwirtschaftliche Nutzung saniert. Mit dem neu angebauten Aufzug sind nahezu alle Wohneinheiten barrierefrei zu erreichen. In enger Abstimmung sowohl mit Bau- als auch der Denkmalbehörde wird das auf dem ca. 3.800 m2 großen Grundstück stehende Schulgebäude zu 30 Wohnungen mit Größen von ca. 29 m2 bis ca. 144 m2 umgebaut – perfekt für junge Familien, Paare und Individualisten. Parkmöglich-

keiten werden in Form von 15 Doppelparkern sowie 16 Stellplätzen auf dem Grundstück errichtet. Auf einem ca. 1.000 m2 großen Teilgrundstück entsteht der Neubau des ca. 550 m2 großen Waldorfkindergartens mit einer großzügigen Terrasse, einem ebenso großen Balkon sowie einem großen Freigelände. Für Besucher stehen 3 Stellplätze im Bereich der Hermannstraße zur Verfügung. Offizieller Vertriebsstart war am 12. August 2016, Baubeginn ist für März 2017 geplant. Mit der Fertigstellung wird im Juni 2018 gerechnet.

Kontakt SGI Entwicklung mbH Eisenbahnstraße 15 70825 Korntal-Münchingen Telefon: +49 (0)71 50 92 18 66-0 Fax: +49 (0) 71 50 20 95 8-31 info@sgi-entwicklung.de www.sgi-entwicklung.de

Zum Unternehmen: Die Unternehmensgruppe für deutsches Immobilieninvestment, mit der SFG Immobilien AG (Gerhard Tausch, Vorstand) und der SGI Entwicklung mbH (Gerhard Tausch und Christoph Ludwig-Werdin, Geschäftsführer) als Projektenwicklungs- und Bauträgergesellschaften und der SDI Vertriebs GmbH als Vertriebskoordination, ist seit mehr als 25 Jahren im deutschen lmmobilienmarkt tätig. Als international aufgestelltes Unternehmen mit nahezu drei Jahrzehnten Erfahrung ist die Unternehmensgruppe führender Ansprechpartner für Kunden und Investoren weltweit – immer dann, wenn es um solide und optimal strukturierte Kapitalanlagen im Immobilienbereich geht. Spezialisiert ist die Unternehmensgruppe für deutsches Immobilieninvestment dabei besonders auf steueroptimierte Projekte, die historische Architektur integrieren, Neubauimmobilien in bundesdeutschen Großstädten sowie Bestandsobjekte mit interessanten Mietrenditen. Die Interessen der Kunden und Anleger stehen im Fokus. Das Ziel sind hochwertige Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial.

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8 | Wohnimmobilien

Deutschland im Herbst:

Immobilienblase oder sicherer Hafen? Die USA haben gewählt, und auch wenn der befürchtete Börsenschock ausgeblieben ist, spricht einiges dafür, dass der überraschende Sieg von Donald Trump die Attraktivität des deutschen Immobilienmarktes bei Investoren aus dem In- und Ausland nicht beeinträchtigen wird. Im Gegenteil: Keinerlei Anzeichen lassen darauf deuten, dass der Ansturm geringer wird.

Und nicht nur die Preise für Gewerbeobjekte: Auch der Wohnimmobilienmarkt in Deutschland ist inzwischen nicht nur in den Metropolen derart in Schwung gekommen, dass im Bundesfinanzministerium eine Regelung entworfen wurde, die die Vergabe von Wohnimmobilienkrediten nach der Umsetzung der europäischen Wohnimmobilien-Kreditrichtlinie im Frühjahr weiter verschärfen könnte.

Fortgesetzt stabiler Aufwärtstrend Am deutschen Wohninvestmentmarkt ist mittlerweile etwas Ruhe eingekehrt, hat Karsten Nemecek, Managing Director bei Savills Germany, festgestellt. Von Juli 2015 bis Juni 2016 lag der Umsatz mit Wohnimmobilien in Deutschland bei 9,3 Mrd. Euro, ein Einbruch um 59 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Im 1. Halbjahr des laufenden

Jahres wurden nur noch Wohnungspakete im Wert von 3,4 Mrd. Euro umgesetzt. „Ein wesentlicher Grund für das Ausbleiben großer Wohnungsportfoliotransaktionen ist die intensive Ankaufsaktivität der Immobilien-AGs der letzten Jahre […] Zudem ist die Verkaufsneigung angesichts des anhaltenden Niedrigzinsumfeldes weiterhin sehr gering“, erklärt Nemecek die Abwendung von großen Portfolios in Metropolen und den Run auf kleinere Pakete in kleineren Städten.

auch im anhaltenden Immobilien-Boom mit sehr guten Renditeaussichten, viele Standorte der 2. oder 3. Reihe bieten sichere und rentable Investitionsmöglichkeiten.“

Mietpreissteigerung hinkt hinterher

Infolge dieser Entwicklung konstatiert der F+B-Wohn-Index im 3. Quartal 2016 einen weiterhin stabilen Aufwärtstrend, allerdings auch überraschende Verschiebungen: 2-stellige Preissteigerungsraten zeigten sich etwa in Bietigheim-Bissingen, Meerbusch und Kempten, während beispielsweise Leinfelden-Echterdingen in einem Quartal um 3,4 % nachgab – wer abseits der Top 7-Standorte investieren will, kommt deshalb um eine sorgfältige Prüfung auch der längerfristigen Preisund Mietentrends nicht herum. Sven Herbst, Vorstand der VALERUM Invest AG, ist ähnlicher Ansicht: „Zahlreiche kleine und mittlere Großstädte punkten

Ganz überwiegend geht es also bergauf – allerdings steigen die Preise sogar noch schneller als die erzielbaren Mieten, denn: „Die Grundstückspreise sind überhitzt und die Baukosten steigen von Jahr zu Jahr wegen ständig steigender gesetzlicher Anforderungen an die Bauqualität“, bemerkt Jens Meier, Vorstandsvorsitzender der GENO Wohnbaugenossenschaft eG. In den Metropolen bezahlt der Markt nach seiner Beobachtung diese hohen Preise. Das schlägt inzwischen sogar auf die Verbraucherpreise durch, die im Oktober 2016 mit 0,8 % den stärksten Anstieg der letzten 2 Jahre verzeichneten – ausgelöst zum großen Teil durch die steigenden Mieten. Dennoch sieht die ING-DiBa keine Immobilienblase – der deutsche Immobilienmarkt zeichnet sich durch solide finanzierte Hypotheken aus. Ins gleiche Horn stößt auch

Marcus Kraft Geschäftsführer BVT Holding Verwaltungs GmbH

Jens Meier Vorstandsvorsitzender GENO Wohnbaugenossenschaft eG

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Foto: © victor zastol‘skiy – Fotolia.com

Im internationalen Vergleich, etwa zu Hotspots wie Sydney, Hongkong oder Vancouver, punktet der deutsche Immobilienmarkt mit nach wie vor günstigen Preisen, hoher Stabilität und einer Multizentralität, die Investoren weder in Frankreich noch in Großbritannien finden. Verwundern kann das kaum: „Dank fehlender Alternativverzinsungen und auf absehbare Zeit unveränderter Zinsentwicklung bleibt die Sachanlage Immobilie ein gefragtes Gut. Das trieb die Preise für Gewerbeobjekte in den deutschen TOP 7-Standorten in die Höhe“, beobachtet Marcus Kraft, Geschäftsführer der BVT Holding.

Christoph Ludwig-Werdin Geschäftsführer SGI Süddeutsche Gesellschaft Immobilienentwicklung mbH

Christoph Ludwig-Werdin, Geschäftsführer der SGI Entwicklung mbH: „Ich sehe keine Immobilienblase, im Gegenteil, in den Ballungszentren wird Wohnraum dringend benötigt. Besonders bezahlbarer Wohnraum für Normalverdiener wird knapp.“ Zu einer differenzierten Sichtweise rät auch Kraft: „Der Markt zeigt nach aller Erfahrung Kennzeichen der Annäherung an einen zyklischen Höhepunkt. Dagegen gibt es in B-Lagen und zweiten Qualitäten sowohl bei Gewerbe als auch bei Wohnen im Rahmen von ABBA-Strategien (A-Immobilien in B-Städten et vice versa, Anm. d. Red.) durchaus noch interessante Gelegenheiten. Wir setzen seit über 12 Jahren auf die starken Standorte der zweiten Reihe in Nordrhein-Westfalen – mit Erfolg.“ Werner Schilcher, Geschäftsführer von PRIMUS Concept, pflichtet ihm bei: „Vermietete und ertragsstarke Renditeimmobilien mit stabilen und planbaren Erträgen in B und C Standorten im Einzugsgebiet der A Standorte, mit positiver Bevölkerungswachstumsprognose wie z.B. Augsburg, bieten nach wie vor interessante Investitionsmöglichkeiten für Kapitalanleger. Anstatt einer Investition in hochpreisige Eigenheime oder Kapitalanlegerobjekte in hochpreisigen Luxussegmenten mit typischen Klumpenrisiken, die sich aufgrund niedriger Zinsen optisch gut rechnen, empfehlen wir weitsichtigen Privatinvestoren alternativ die Streuung an verschiedenen Standorten und verschiedenen Anlageklassen.“

Moderate Beleihungsquoten Es muss ja nicht immer die Eigentumswohnung in Berlin-Mitte sein, der deutsche Immobilienmarkt hat jede Men

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10 | Wohnimmobilien

Sven Herbst Vorstand VALERUM Invest AG

Werner Schilcher Geschäftsführer PRIMUS Concept Immobilienpartner und Beteiligung GmbH

ge Alternativen zu bieten: Besonders beliebte Standorte für Investments in Wohnimmobilien waren in den letzten Jahren Hochschulstädte, doch mahnt Savills Germany, das nachlassende Wachstum der Studentenzahlen zu berücksichtigen. Dadurch seien Hochschulstandorte im Vergleich zu den teureren Top 7 zwar weiterhin attraktiv für stabilitätsorientierte Investoren, allerdings bei zukünftig sinkenden Renditeaussichten.

„Hinterland“ ausblutet. Im Kultur-Städteranking von HWWI und Berenberg hat sich, außer reichhaltigem Bildungsund Arbeitsplatzangebot, auch eine attraktive und vielfältige Kulturlandschaft als Einwohnermagnet erwiesen. Die

Karsten Nemecek Managing Director Savills Immobilien Beratungs-GmbH

Spitzengruppe sieht allerdings ähnlich aus wie bei fast jedem Deutschlandvergleich: Stuttgart vor München, Dresden und Berlin. „Lage, Lage, Lage“ ist also weiterhin das zentrale Erfolgskriterium jeder Immobilieninvestition. (sk)

Top 50 der Preise für Eigentumswohnungen in Städten ab 25.000 Einwohner

Außerdem warnt Schilcher davor, sich von den weiterhin niedrigen Zinsen zu überhöhten Finanzierungsvolumina verführen zu lassen: „Den Trend zu überhöhten Finanzierungsvolumina aufgrund niedriger Zinsen bei Eigenheimen, insbesondere bei jungen Familien, sehen wir kritisch.“ Private Schicksalsschläge wie Trennung oder Arbeitslosigkeit können in Verbindung mit einer Zinserhöhung eine zu knapp kalkulierte Finanzierung sprengen. Viele Immobilienkäufer nutzen die Niedrigzinsphase vernünftigerweise zu hohen anfänglichen Tilgungsraten, laut ING-DiBa in Höhe von fast 3 %, wobei die durchschnittliche Beleihungsquote von rd. 65 bis 80 % nicht übertrieben erscheine. Auch darin unterscheidet sich der deutsche Immobilienmarkt von dem in einigen überhitzten Metropolen im Ausland.

Die Lage macht´s! Die entscheidende Frage im Zusammenhang mit dem „Wo und Wie“ beim Immobilienerwerb zu Anlagezwecken bleibt damit die nach dem nachhaltigen Standort: Eine stabile wirtschaftliche Entwicklung führt wegen ihres Sogeffektes zu einer stabilen bis positiven Bevölkerungsentwicklung, während das

Legende: Preis einer 75m²-Wohnung, Baualter 10 Jahre, Ausstattung und Zustand normal Spanne: Preise in teuerstem und günstigsten Straßenabschnitt der Stadt Quelle: F+B 2016

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Portrait | 11

Am Puls der Zeit Die Stadt ist hipp, doch die Wohnung ist klein und klassische Lagerflächen werden immer knapper. Wohin also mit dem Oldtimer, der Skiausrüstung, Möbeln, Aktenbeständen und vielen anderen Dingen? Wo breiter Bedarf entsteht, da sind pfiffige Geschäftsideen nicht weit. In diesem Fall lautet ihr Name Selfstorage. Die Minilager mit bis zu 30 m² Größe bieten genau das, was beengten Großstädtern fehlt: günstiger, sicherer und flexibel anmietbarer Platz für alles, was einem lieb und teuer ist. Die Nutzungsmöglichkeiten sind fast unbegrenzt. In befahrbaren Selfstorage-Parks können gar die Fahrzeuge selbst eingelagert werden. Für viele Besitzer von Oldtimern und Wohnmobilen ein wahrer Segen.

Bereits ab 15.000 Euro können Anleger in eine Einheit investieren und kommen hierdurch in den Besitz einer Gewerbeimmobilie. „Der Selfstorage-Markt ist einer der am schnellsten wachsenden Immobilienmärkte in ganz Europa. Daran sollte man partizipieren“, so Sven Herbst, Vorstand der VALERUM Invest AG, die das Produkt RenditeLAGER auf den Markt gebracht hat.

Boombranche Selfstorage: Innovation für Immobilien-Investoren

Bei den Bestands-Parks in Siegen und Hildesheim hat das Konzept bereits bestens funktioniert, nun geht ein neues Objekt in Leipzig, die am schnellsten wachsende Großstadt Deutschlands, in den Verkauf. Unmittelbar an einer der Hauptverkehrsstraßen des Leipziger Westens entsteht hier schon bald ein moderner und befahrbarer Selfstorage-Park mit insgesamt 109 Einheiten und allem, was das Mieter-Herz begehrt: Sicherheitsüberwachung, 24-StundenZugang, befahrbar, beheizt – das sind nur die Highlights der Ausstattung. „Allein in Leutzsch und den angrenzenden Stadtteilen wohnen über 120.000 potenzielle Mieter, die unseren neuen

Selfstorage trifft den Nerv und den Puls der Zeit. Die Branche verzeichnet zweistellige Wachstumsraten, und auch Immobilien-Investoren partizipieren mittlerweile am Boom der SelfstorageBranche: Unter dem Namen RenditeLAGER können Anleger einzelne Einheiten befahrbarer Selfstorage-Center erwerben, als Realimmobilie und mit eigenem Grundbuch. Eine echte Neuheit am Immobilien-Markt! Denn so klein die Lager, so niedrig sind auch die Preise der einzelnen Storage-Einheiten.

Vertriebsstart für das Neubauprojekt in Leipzig!

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Selfstorage-Park einfach und bequem erreichen. Leipzig nähert sich zudem der 600.000er-Marke und verfügt über ein dynamisches Wirtschaftswachstum. Der Standort könnte also nicht besser sein,“ so Herbst.

Gewerbeimmobilie mit lukrativer Rendite Rechnen soll sich das für die Anleger natürlich auch. Die prognostizierte Rendite beträgt ca. 5,2 %, die Erträge sind dank erhöhter AfA steuerbegünstigt. Der Puls der Zeit, er schlägt für Immobilien-Investoren somit schon bald auch in Leipzig-Leutzsch. Für weitere Infos: www.renditelager.de/leipzig

Kontakt

VALERUM Invest AG Schustehrusstraße 1 10585 Berlin Tel. 030 – 364 111 90 Fax 030 – 364 11 19 10 info@valerum.ag www.valerum.ag www.renditelager.de

12 | Portrait

Investieren in einen Wachstumsmarkt:

Pflegeimmobilien als renditestarke Kapitalanlage Wer Schutz vor Inflation und Konjunkturschwankungen sucht, investiert in Immobilien. Mit Blick auf die demografische Entwicklung und dem steigenden Pflegebedarf im gesamten Bundesgebiet setzen immer mehr Anleger auf Pflegeimmobilien als lukrative und stabile Möglichkeit des Vermögensaufbaus und zur Sicherung des eigenen Kapitals. Die Lebenserwartung der in Deutschland lebenden Menschen steigt und somit auch der Bedarf an Pflegeeinrichtungen. In den kommenden 10 Jahren fehlen lt. Schätzungen etwa 300.000 Pflegeplätze. Dass dieser prognostizierte Mangel keine düstere Zukunftsmusik ist, bemerkt man spätestens, wenn Angehörige lange Wartelistenplätze für einen Pflegeplatz in Kauf nehmen müssen. Die Entwicklung und Realisierung neuer bedarfsgerechter Pflegeeinrichtungen sowie die zukunftsfähige Modernisierung bestehender Objekte ist unabdingbar um dem demografischen Wandel Rechnung zu tragen. Pflegeimmobilien sind somit Teil eines Wachstumsmarktes mit hohem Investitionspotenzial.

schon frühzeitig erkannt und sich mittlerweile als einer der größten Entwickler für Pflegeimmobilien etabliert. Bislang profitierten fast ausschließlich große Investoren, Fonds sowie Banken und Versicherungen von den Vorteilen solcher Sozialimmobilien. Mit dem Konzept „Pflegeimmobilien im Teileigentum“ bietet die WI-IMMOGroup auch privaten Investoren eine renditestarke Anlageform mit sozialer Nachhaltigkeit. So nutzt die WI-IMMOGroup die Öffnung des Marktes auch für Kleinanleger sowie private Investoren und fördert somit die Realisierung neuer Pflegeheime im gesamten Bundesgebiet.

Die auf „Pflegeimmobilien als Kapitalanlage“ spezialisierte WI-IMMOGroup mit Hauptsitz in Hildesheim und ihrer Niederlassung in Schweich hat dies

Das Prinzip der Kapitalanlage in Pflegeimmobilien ist einfach erklärt: Die Pflegeeinrichtung wird direkt am Bedarfsstandort errichtet und an eine

Auf Wertschöpfungskette als Ganzes fokussiert

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renommierte und erfahrene Betreibergesellschaft für mindestens 20 Jahre verpachtet. Anschließend wird die Aufteilung der Pflegeeinrichtung in einzelne Pflegeappartements – analog einer Eigentumswohnung – vollzogen und an meist private Anleger veräußert. Diese profitieren von der hohen Sicherheit von Sachwert-Kapitalanlagen und erhalten monatliche Mietzahlungen, unabhängig von der Belegung des jeweiligen Appartements. Als erfolgreicher Initiator und Produktgeber hat sich die WI-IMMOGroup insbesondere durch das breite Tätigkeitsspektrum über die gesamte Wertschöpfungskette einer Pflegeimmobilie hinweg am Markt positioniert. Das dynamische Team um Geschäftsführer Frank Winkel agiert breit aufgestellt und bedient sämtliche Prozesse von der Projektentwicklung über die Realisierung als Bauherr und Investor bis hin zur

Eine eigens für die Vertriebspartner entwickelte App, welche auf nahezu allen Smartphones und Tablets kostenlos zur Verfügung steht, wurde Mitte 2016 vorgestellt und wird seither intensiv von vielen Vertriebspartnern genutzt. Alles notwendige Know-how wird in speziellen Schulungsangeboten vermittelt. „Bei Kooperationspartnern legen wir großen Wert auf Professionalität, Vertrauen und langfristige Zusammenarbeit“, ergänzt Arnold.

Steuerung des Vertriebs sowie der anschließenden langfristigen Verwaltung der veräußerten Einheiten für den Erwerber. Durch die aktive Steuerung liefert die WI-IMMOGroup seinen Vertriebspartnern stets ein Produkt mit nahezu identischen Parametern und der Kunde erfährt eine rundum Betreuung durch die WI-Hausverwaltung weit über den Zeitpunkt des Kaufes seines Pflegeappartements hinaus.

Flächendeckender Bedarf Standorte mit Pflegebedarf finden sich bundesweit, auch außerhalb der Metropolregionen. Um den wirtschaftlichen Erfolg der Pflegeimmobilie nachhaltig zu sichern, prüfen die Fachleute des Hildesheimer Immobilienunternehmens vor der Entstehung einer neuen Pflegeeinrichtung zunächst in einem mehrstufigen Analyseprozess den Standort hinsichtlich des Bedarfs einer Pflegeeinrichtung. Erst bei Übereinkommen des regionalen Bedarfs und der Verfügbarkeit entsprechenden Personals für den Betrieb der Pflegeeinrichtung eignet sich ein Standort. Unabhängig hiervon unterzieht ebenfalls die Betreibergesellschaft den Standort intensiven Kontrollen, wodurch Anleger von einer doppelten Absicherung hinsichtlich des wirtschaftlich effizienten Betriebs profitieren.

Ansteigender Pflegeplatzmangel An Bedarfsstandorten mangelt es in der Tat nicht. Die aktuelle Pflegestatistik zeigt auf, dass derzeit bereits rd. 764.000 Pflegebedürftige in stationären Einrichtungen versorgt werden. In den nächsten 4 Jahrzehnten wird jedoch ein enormer Anstieg der Zahl der stationär pflegebedürftigen Menschen auf ca. 2 Mio. prognostiziert. Um dem damit verbundenen wachsenden Pflegeplatzmangel entgegenzuwirken, müssen

Hervorragende Perspektiven

jährlich etwa 450 neue Pflegeheime errichtet werden. Nach Einschätzungen vieler Marktteilnehmer werden allerdings nur ca. 200 Baugenehmigungen für Pflegeeinrichtungen erteilt und hierbei sind Ersatz- und Ergänzungsbauten bereits berücksichtigt. Betrachtet man ebenfalls die Notwendigkeit der Modernisierung bestehender Bauten, so steigt der eigentliche Bedarf sogar auf etwa 700 Pflegeeinrichtungen pro Jahr.

Unser Erfolg ist der unserer Vertriebspartner „Die enge Zusammenarbeit mit unseren Vertriebspartnern und eine tatkräftige Unterstützung bei der Vermarktung der Pflegeimmobilien sind für uns eine Selbstverständlichkeit. Erfolgreiche Vertriebspartnerschaften tragen schließlich unmittelbar zum Erfolg unseres Unternehmens bei“, erklärt Vertriebsleiter Thomas Arnold. Kompetente Ansprechpartner, die jederzeit bei Nachfragen zur Verfügung stehen sowie stets aktuelle Vertriebsmaterialien, wie Exposés, Informationsbroschüren, aber auch informative Filme und innovative Online-Portale, schaffen eine optimale Basis für die Zusammenarbeit.

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Die WI-IMMOGroup hat alleine im Jahr 2016 rund 90 Mio. Euro Umsatz generiert. Für das kommende Jahr ist die Pipeline bereits bestens gefüllt, berichtet Geschäftsführer Winkel und fügt hinzu, dass zusätzlich weitere Zukäufe von Objekten beabsichtigt sind. Eine gut gefüllte Produktpipeline steht dem Vertrieb somit jederzeit zur Verfügung. Der Markt der Pflegeimmobilien hat in den letzten Jahren stets wachsende Transaktionsvolumen verzeichnet. Frank Winkel blickt daher optimistisch auf die positive Marktentwicklung und sieht kein Ende im avisierten Expansionskurs. Demzufolge wird die WI-IMMOGroup auch in Zukunft qualitativ hochwertige Projektentwicklung betreiben, diese realisieren und über das ständig erweiterte Vertriebsnetzwerk auf dem Markt veräußern.

Kontakt WI-IMMOGroup GmbH Weinberg 1 31134 Hildesheim Telefon: +49 (0) 5121 74 19 0 Fax: +49 (0) 5121 74 19 29 E-Mail: info@wi-immogroup.de www.wi-immogroup.de

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14 | Interview AIF-Investmentstrategie

Deutsche Finance Fonds in 2015:

Wertsteigerung im zweistelligen Bereich Die Deutsche Finance Group ist ein international agierender Investmentmanager und spezialisiert auf institutionelle Investments in den Bereichen Immobilien, Private Equity Real Estate und Infrastruktur, die sich weitgehend unabhängig von den aktuellen Veränderungen an den Börsen oder Zinsmärkten entwickeln. Die Eckdaten des Gesamtportfolios zeigen, dass diese Strategie erfolgreich ist und immer stärker von privaten und institutionellen Investoren nachgefragt wird. finanzwelt sprach exklusiv mit Symon Hardy Godl, Geschäftsführer der DF Deutsche Finance Investment GmbH (KVG) über das Gesamtportfolio und zukünftige Investitionsstrategien. finanzwelt: Herr Godl, das Ergebnis der von Ihnen verwalteten Fonds für 2015 von durchschnittlich 10 % Wertsteigerung zeigt, dass Privatanleger mit alternativen Investmentfonds eine gute Rendite erzielen können – Wie erklären Sie Ihre Strategie? Godl » Unter einer institutionellen Investmentstrategie verstehen wir in erster Linie die strikte Einhaltung institutioneller Standards in Bezug auf den gesamten Investitionsprozess. Unsere Strategie ist es, in verschiedenen Märkten mit lokalen institutionellen Fondsmanagern Partnerschaften einzugehen, um gemeinsam in Immobilien, Private Equity Real Estate und Infrastruktur zu investieren. Der erste und wesentliche Faktor unserer Investitionsstrategie bei Privatanlegern heißt ‚Diversifikation‘, was sich in unserem aktuellen Gesamtportfolio widerspiegelt. Wir verwalten aktuell in 11 Dachfonds ein Vermögen in Höhe von 450 Mio. Euro und sind in 35 Ländern investiert. Das Kapital wurde Stand heute breit gestreut in 91 institutionelle Zielfonds mit mehr als 1.500 Einzelinvestments und verschiedensten Segmenten, Investitionsstilen und Nutzungsarten aus den Anlageklassen Immobilien und Infrastruktur. Ein weiterer wesentlicher Diversifikationsansatz ist die Verteilung auf Industrie- und Schwellenländer. Mit unserem globalen Portfolio sind wir daher Zyklus-, Zins- und Währungsrisiken deutlich geringer ausgesetzt.

finanzwelt: International zu investieren ist im Gegenteil zu Heimatmärkten eine besondere Herausforderung, wie gehen Sie dabei vor? Godl » Da haben Sie Recht. Hier kommt unser zweiter Faktor – der ‚Prüfungsprozess‘ – zum Tragen. Bei internationalen Investitionen ist dieser von zentraler Bedeutung, da das Markt- und Partnerrisiko außerhalb des Heimmarkts beurteilt werden muss. Jeder institutionelle Zielfonds durchläuft unseren due diligence Prozess, bei dem wir alle entscheidungsrelevanten Faktoren der Management- und Investmentebene einbeziehen. Die Basis dafür ist die Auswertung eines Fragenkataloges aus mehr als 200 detaillierten Fragen an das institutionelle Fondsmanagement. In erster Linie muss uns das institutionelle Fondsmanagement einen hervorragenden historischen und nachvollziehbaren Track-Record nachweisen können. Weitere Parameter sind: Eine klar umrissene und fokussierte Investmentstrategie, ein Zielvolumen zwischen 150 bis 750 Mio. US-Dollar, eine IRR Rendite zwischen 12 bis 25 % nach Kosten, 10 Mio. US-Dollar Mindesteinlage, erfolgsabhängige Vergütungsstrukturen, Transparenz unter den anderen institutionellen Investoren, deren Anzahl einen überschaubaren Rahmen zwecks fachlichen Austausch nicht überschreiten sollte, ein Berichtswesen nach US-GAAP oder IFRS – und für uns von großer Bedeutung – dass der Zielfondsmanager eigenes Kapital

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investiert und somit ein alignment of interests zu den anderen institutionellen Investoren besteht. finanzwelt: Wie betreuen Sie Ihre Investitionen während der Laufzeit? Godl » Jetzt kommt der dritte Faktor zum Tragen, das ‚Controlling‘. Von den institutionellen Zielfonds erhalten wir Quartalsberichte und testierte Jahresabschlüsse mit detaillierten Informationen über die einzelnen Direktinvestments und das aktuelle Marktumfeld. Die Quartalsberichte enthalten einen umfangreichen Überblick über die Asset-Management-Strategie hinsichtlich der aktiven Wertsteigerungsmaßnahmen sowie die Renditekennziffern und eine Exit-Planung. Darüber hinaus enthalten sie die Vermietungsquote, Nettomieterträge, Finanzierungsbedingungen und den Status der Entwicklungs- und Umbauaktivitäten oder sonstigen Wertsteigerungsmaßnahmen. Mit unserer institutionellen Portfolio-Management-Software erfassen wir alle relevanten Kennzahlen eines Investments und können auf Ebene des Gesamtportfolios umfassende Rendite-, Liquiditäts- und Währungsszenarien darstellen. In diesem Zusammenhang erstellen wir eine Ist- und Soll-Planung des institutionellen Zielfonds, mit der wir laufend den Investitionserfolg überprüfen und anhand unserer langjährigen Erfahrung im Bereich der institutionellen Kapitalanlage bewerten. Schließlich

werden alle Investments nach internationalen Bilanzierungsrichtlinien mit dem fairen Marktwert abgebildet, also mit dem Wert, der im Vergleichszeitraum in vergleichbaren Transaktionen tatsächlich erzielt worden ist. finanzwelt: Sie betreuen institutionelle Investoren, gibt es dabei Unterschiede bei Ihrer Investitionsstrategie gegenüber Privatanlegern? Godl » Die institutionellen Investoren, die wir aktuell betreuen, investieren ebenfalls in eine internationale und breit diversifizierte Immobilienstrategie. Hintergrund dafür ist, dass derzeit bei institutionellen Immobilieninvestoren ausreichend Liquidität zur Kapitalanlage zur Verfügung steht, das Angebot an lukrativen Immobilieninvestments jedoch oft im jeweiligen Heimatmarkt stark eingeschränkt ist.

Fonds ist der Deutsche Finance PORTFOLIO Fund I, der breit diversifiziert in die Assetklassen Immobilien und Infrastruktur investiert. Die Laufzeit beträgt 12 Jahre und Anleger können zwischen einer Einmalanlagen- und einer Ratensparkomponente auswählen. Die Platzierung des Fonds läuft im Dezember 2016 aus. finanzwelt: Welche Produkte sind für das Jahr 2017 geplant? Godl ». Wir werden nächstes Jahr einen neuen Infrastrukturfonds für Privatan-

leger im Markt einführen. Dabei steht eine globale Investitionsstrategie auf institutionelle Investments mit Ausschüttungs- und Wertsteigerungspotential im Fokus. Anleger können bei dem Fonds zwischen einer laufenden Ausschüttung und einer Option für den Vermögensaufbau wählen. Weiterhin arbeiten wir gerade an einem neuen Fondskonzept für vermögende Privatanleger. Der Schwerpunkt liegt dabei nicht auf einem breit diversifizierten Portfolioansatz, sondern auf ganz spezielle Immobilen-Themen, die sich derzeit im Markt ergeben. (jr)

Erst nach einer erfolgreichen Due Diligence von einem institutionellen Zielfonds entscheiden wir, ob wir über ein institutionelles Mandat oder mit einem Fonds für Privatanleger investieren – einen Unterschied in den Anforderungen oder im gesamten Investitionsprozess gibt es daher nicht. Ein wesentlicher Unterschied ist jedoch die rechtliche Konzeption und Ausgestaltung des Investitionsvehikels. Bei institutionellen Investoren ist es z.B. ein ‚Spezialfonds‘ oder ein ‚private mandate‘ und im Privatkundengeschäft aktuell ein alternativer Investmentfonds. finanzwelt: Welche Produkte bieten Sie Stand heute den Privatanlegern? Godl » Derzeit bieten wir Privatanlegern 2 Produkte um institutionell zu investieren. Zum einem den Deutsche Finance PRIVATE Fund I mit einer Mindestbeteiligungssumme in Höhe von 5.000 Euro und einer Laufzeit von 6 Jahren. Ein Fonds, der in internationale, institutionelle Immobilieninvestments investiert. Im Fokus stehen dabei attraktive Renditechancen kombiniert mit einer ausgewogenen Balance zwischen Kapitalbindung und Sicherheit. Ein weiterer

Symon Hardy Godl Geschäftsführer DF Deutsche Finance Investment GmbH (KVG)

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16 | Portrait

Immobilienvermittlung:

Zukunftssicherung für Makler und Finanzdienstleister Aufgrund des sehr anspruchsvollen Marktumfeldes steht das Gros der Markteilnehmer, insbesondere Versicherungsmakler, Vermögensberater und Fondsvermittler aktuell vor großen Herausforderungen.

Viele Marktteilnehmer suchen nach neuen zusätzlichen Geschäftsfeldern, um ihr Geschäftsmodell zukunftsfähig zu gestalten. Vorhandene Bestandskundenpotenziale, die durch zusätzlich erfolgreich durchgeführte Vermittlungsaktivitäten, z. B. im Bereich Kapitalanlageimmobilien mitversorgt werden, sorgen für weitere Provisionserträge und eine additive Cross-Selling-Quote bei Finanzierungsvermittlung, Tilgungsträgern und weiteren Versicherungslösungen. Insofern liefern lukrative und stornofreie Zusatzprovisionen aus der Immobilienvermittlung einen signifikanten Beitrag zur unternehmerischen Einkommenserzielung eines Versicherungsmaklerunternehmens und kompensieren so den Umsatzeinbruch, den viele Makler bei der klassischen Vermittlung von Altersvorsorgeprodukten verzeichnen mussten. Das Geschäftsfeld Immobilienvermittlung an Bestandskunden kann so ein starkes Gewicht für die Existenzsicherung des Geschäftsmodells eines Maklerunternehmens darstellen.

Immobilienvermittlung steigert Vertriebserfolg Wir prognostizieren ein starkes Wachstum und einen steigenden Marktanteil mit der Immobilie als Vermittlungsprodukt für Vermittler, aber auch als Altersvorsorgeinstrument für den Privatkunden. Das Kundenpotenzial ist enorm groß und bietet für vorausschauende Vermittler interessante Zukunftsperspektiven. Die Gesamtkomplexität im Bereich Haftung, Dokumentation und gesetzlicher Regulierungsmaßnahmen, die einerseits für verstärkte Qualifizierung und mehr Anlegerschutz sorgen, stehen auf der anderen Seite den Vermittlern verschiedener Produkte sehr stark als Hindernis bei ihren Vermittlungsaktivitäten im Wege. Immobilienvermittler sind hier weitestgehend verschont und erfreuen sich an unkomplizierten und haftungsarmen Vertriebserfolgen bei gleichzeitig hohem Niveau an Kundennutzen. Neukundengewinnung fällt mit der Immobilie sehr leicht. Dieser Effekt ist bei

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vielen Vermittlungsunternehmen festzustellen. Endkunden, die als Vermögensaufbaulösung die erste Vorsorgeimmobilie von ihrem gewohnten Berater des Vertrauens vermittelt bekommen, bevorzugen sehr häufig diesen Zugangsweg. Zufriedene Bestandskunden nehmen gerne den erweiterten Beratungsansatz ihres vertrauten Maklers an, der ggf. auf die professionelle Unterstützung eines externen Immobilienvermarktungsexperten zurückgreift. Verstärkt werden damit auch klassische Empfehlungsstrategien, wie Sie beispielsweise von renommierten Vertriebsexperten wie etwa Roger Rankel am Markt meisterhaft kommuniziert werden. Viele Makler finden beim Bestandskundentermin oftmals eine erst kürzlich vorgenommene Immobilieninvestition vor, die vom Wettbewerb im eigenen Kundenbestand des Maklers platziert wurde. Hier verliert also ein Versicherungsmakler Marktanteile. Wir empfehlen Maklern, ihren Kundenbestand in Richtung Zielgruppe Immobilieninvestoren als erweiterte Geschäftschance zu über-

arbeiten, um aktiv geeignete Immobilien zu vermitteln.

Professionelle Kooperationspartnerschaft für Vermittler Versicherungsmakler sitzen auf wahren Goldschätzen, die es allerdings erst noch zu heben gilt. Viele aktuelle Beispiele können am Markt bereits als Referenzen genannt werden. Pools und Großvertriebe sowie Spezialanbieter haben in der Vergangenheit den hohen Bedarf für Vermittler und Endkunden längst erkannt. Immobilienvermittler stehen allerdings logistischen Herausforderungen gegenüber. Beschaffung der geeigneten Investitionsobjekte, deren Beratungskonzeption, Abwicklung, Finanzierung, Vorortbetreuung, Wirtschaftlichkeitsberechnung, Haftungssicherheit sowie u. a. After-Sales-Services zeigen die Notwendigkeit der Kooperation mit Experten. Scharfer Wettbewerb hinsichtlich Beschaffung von Objekten bei Bauträgern sorgt für Engpässe. Geeignete Objekte sind schwer zu beschaffen. Die Immobilienpartner, ein Unternehmen der Primus Concept Unternehmensgruppe, bietet Service und Unterstützung zur erfolgreichen Immobilienvermittlung für Finanzdienstleister an. Weiterhin bietet unser bundesweit aufgestelltes Beraternetzwerk die Möglichkeit für Makler mit der Unterstützung eines Spezialisten, Beratungsaktivitäten vor Ort durchzuführen. Maklerworkshops und Objektbesichtigungstouren ermöglichen Partnern, die nötige Informationsgrundlage, um erfolgreich Immobilien zu vermitteln. Zur weiteren Qualifizierung von aktiven Partnern startet die Immobilienpartner zusammen mit dem Bestsellerautor Roger Rankel Trainings mit der Immobilienpartner Akademie. Wir freuen uns sehr, dass wir Roger Rankel als führenden Vertriebsexperten für dieses Projekt gewinnen konnten und so zusätzliche Mehrwerte anbieten können.

Info Aktuelle Projekte für Kapitalanleger und Vermittler: 1) Augsburg-Stadtbergen I > 36 vermietete Renditewohnungen in der Nähe des Großklinikums aktuell in der Vermarktung 2) Augsburg-Stadtbergen II > 26 vermietete Renditewohnungen in Augsburg Stadtbergen 3) Vorankündigung Pflegeheim Warthausen

Angebotserweiterung durch eigene Projektentwicklungen Vielfältige Investitionsmöglichkeiten an verschiedenen Standorten von diversen Bauträgern und Initiatoren in allen Anlageklassen stehen für Vermittler als Mitvertriebslösung zu Verfügung. Aktuell sind das ca. 3.000 Eigentumswohnungen im Bereich Neubau-, Rendite-, Denkmalschutz-, Pflege-, Betreutes und Studentisches Wohnen. In der Primus Concept Unternehmensgruppe werden mehrere eigene Projektentwicklungen aus dem Bereich Rendite- und Pflegeimmobilien erfolgreich am Markt platziert. Aufgrund der Knappheit an interessanten Immobilienprojekten und der hohen Nachfrage am Markt haben sich weitere Projektentwicklungs-, Investitions- und Bauträgersowie Immobilienbestandsaktivitäten im süddeutschen Bereich entwickelt. Nachdem viele etablierte Bauträger- und Projektentwicklerunternehmen nicht mehr in der Lage sind, die Nachfrage insbesondere aus Vermittlerkreisen zu bedienen, ist es in der aktuellen Marktlage unabdingbar, eigene Projekte in eigener unternehmerischer Gesamtverantwortung zu entwickeln und marktreif zu realisieren. Weitere Objekte aus eigener Entwicklung sind in Vorbereitung und werden dem Markt für Kapitalanleger und Vermittler zur Verfügung gestellt.

Investorenpartnerschaft stärkt Chancenpotenzial

Projektierungsunternehmen für Pflegeimmobilien im Teileigentum vorzustellen. Ziel der gemeinsamen Partnerschaft ist die Neupositionierung als Projektinitiator in der Anlageklasse Pflegeimmobilien. Aufgrund der beiderseitig langjährigen Marktexpertise und gemeinsamer Vertriebsaktivitäten sowie sorgfältiger Markt- und Wettbewerbsanalyse kamen die Gesellschafter zum Ergebnis, insbesondere im Marktsegment Pflegeimmobilien das immense Chancenpotenzial im Markt zu nutzen und gleichzeitig die Expertise dem Markt zur Verfügung zu stellen und eigene Pflegeimmobilienprojekte aufzulegen. Die Primus Concept Unternehmensgruppe als der Service-B2B-Dienstleister und die Immobilienpartner stellen zum Marktantritt die Terago Gruppe als neuen Pflegeimmobilien-Produktinitiator und gleichzeitig auch das erste Pflegeobjekt „Schlosspark Warthausen-Biberach“ vor.

Werner Schilcher

Kontakt PRIMUS Concept Immobilienpartner und Beteiligung GmbH Werner Schilcher

Die Primus Concept Unternehmensgruppe freut sich, im Rahmen einer engen strategischen Investorenpartnerschaft die Terago Unternehmensgruppe, einem Spezialvertriebs- und

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Pettenkoferstr. 35 80336 München Telefon: 089 53 90 63 96 - 0 Fax: 089 53 90 63 96 - 9 E-Mail: service@immobilienpartner-ag.de www.immobilienpartner-ag.de

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18 | Marktausblick Immobilien

Ausblick für die deutschen Immobilienmärkte 2017:

Die Unsicherheit wächst

Die deutsche Wirtschaft ist weiterhin in einer guten Verfassung: Das Bruttoinlandsprodukt dürfte im laufenden Jahr um preisbereinigt fast 2 % zulegen. Die Arbeitslosenquote ist 2016 auf nahezu 6 % und damit fast auf die Hälfte des Wertes von 2005 gefallen. Die Unternehmen schätzen ihre Geschäftslage im Rahmen der Geschäftsklimabefragung des ifo-Instituts auch im Oktober 2016 überwiegend als gut ein. Entwicklungen in der Türkei sozusagen direkt in Europas Vorgärten sehr hoch. Die aus diesen geopolitischen Verwerfungen resultierenden Migrationsbewegungen lassen sehr unterschiedliche Szenarien zu. Und zu diesem Kuddelmuddel von Einflussfaktoren stellen sich mit der Wahl Donald Trumps zum 45. Präsidenten der Vereinigten Staaten zahlreiche Fragen zu seinen konkreten wirtschafts- und außenpolitischen Weichenstellungen. Am wahrscheinlichsten dürften binnenwirtschaftliche Konjunkturprogramme und vereinzelte Abschottungsmaßnahmen für die US-Wirtschaft sein. Für die Immobilienwirtschaft in den USA wirkt dies isoliert betrachtet wahrscheinlich

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kurzfristig positiv. Die Auswirkungen für Europas Immobilienmärkte sind weniger eindeutig abzuleiten: Sollte die Trump-Administration tatsächlich staatliche Ausgaben erhöhen, Steuern senken und gleichzeitig Zölle erhöhen, dürfte dies im Trend die Inflation in den USA und auch in Europa ankurbeln und den Druck zu höheren Zinsen auf beiden Seiten des Atlantiks erhöhen.

Günstige Gemengelage Insgesamt ist die gesamtwirtschaftliche Großwetterlage für Deutschland also gut bei anhaltend hoher Unsicherheit. Vielleicht könnte sich mehr Spielraum für steigende Zinsen in Euroland ergeben.

Foto: © victor zastol‘skiy – Fotolia.com

Zuletzt legte sogar die Erwartungskomponente in diesem Klimaindex wieder deutlich zu, nachdem sie das gesamte Jahr 2016 unentschlossen zwischen Auf- und Abschwungsignalen oszillierte. Für 2017 rechnen die meisten Konjunkturforscher damit, dass sich der Aufschwung mit nur leichten Bremsspuren fortsetzen wird. Doch dieser Aufschwung ist keineswegs risikofrei: Chinas Wirtschaftswachstum bleibt weiterhin deutlich unterhalb des langjährigen Mittelwerts, die Eurolandkrise ist nicht abgehakt, der Brexit ist zwar beschlossen, aber in seinen Auswirkungen noch nicht ansatzweise durchdeklinierbar, geopolitische Unsicherheiten bleiben mit der Ukraine-Krise, dem Syrien-Konflikt und den autoritären

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20 | Marktausblick Immobilien

Für die Immobilienwirtschaft ist diese Gemengelage im Saldo weiterhin positiv. Beginnen wir mit den Implikationen für die Wohnungsmärkte: Die stabile Wirtschaft sorgt sowohl für steigende Einkommen als auch für Zuwanderung nach Deutschland. Gerade in den Ballungsräumen und Universitätsstädten wird die Nachfrage nach Wohnraum hoch bleiben. Zwar sind die Fertigstellungszahlen in den letzten Jahren stetig gestiegen und dürften 2017 doppelt so groß ausfallen wie im Jahr 2009. Mit dann 270.000 würden jedoch auch 2017 immer noch zu wenige Wohnungen erstellt, um den akuten Mehrbedarf zu befriedigen. Tatsächlich entspricht das für 2017 erwartete Fertigstellungsvolumen nicht einmal dem langjährigen Mittelwert für die letzten 25 Jahre. Es wird also trotz der deutlichen Belebung noch immer nicht genug gebaut in den meisten deutschen Städten. Daher werden die Mieten weiter steigen. Die Mietpreisbremse ändert nichts an der Knappheit, sie führt allenfalls dazu, dass die Mieterhöhungen verdeckt stattfinden oder dass Mietwohnungen in Eigentumswohnungen überführt werden. Dies bedeutet auch, dass die hohen Mieten in den Kernstädten zunehmend Nachfrage in Umlandgemeinden drängen werden.

Wohnimmobilien ungemindert attraktiv Weil gleichzeitig die Anleihezinsen niedrig und die Unsicherheiten hoch bleiben, dürfte auch die Begeisterung von privaten und institutionellen Anlegern für deutsche Wohnimmobilien ausgeprägt bleiben. Seit 2009 stiegen die Wohnungspreise in deutschen Städten in jedem Jahr schneller als die Mieten. Dies gilt zwar nicht für jede einzelne Stadt Deutschlands, aber für die meisten Städte und im Durchschnitt auch für alle. Die Mietrendite, die Relation aus aktueller Miete und vereinbartem

Kaufpreis, sank bereits 2015 in jeder 3. deutschen Stadt auf den niedrigsten Wert seit der Wiedervereinigung. In einem weiteren Drittel aller Städte liegt die Mietrendite nicht mehr als 20 Basispunkte oberhalb des Tiefstwertes. Es ist also vielerorts sehr schwer geworden, einen Kaufpreis aus möglichen Mieteinnahmen (oder gesparter Miete) zu erwirtschaften. Auch die Erschwinglichkeit, gemessen als Relation aus Kaufpreis und verfügbaren Einkommen eines Haushalts, hat sich in den meisten deutschen Städten spürbar verschlechtert. Für die besonders attraktiven Großstädte wie München, Berlin, Hamburg, Frankfurt sowie für zahlreiche Universitätsstädte hat sich die Erschwinglichkeit stärker verschlechtert als in den USA vor der Finanzkrise. Auch die Mietrenditen fielen in den besonders begehrten Städten Deutschland in etwa so stark wie in den 10 größten Städten der USA in den Jahren vor der Finanzund Wirtschaftskrise.

Vorsicht behält die Oberhand Haben wir in Deutschland also bereits eine spekulative Übertreibung auf den Wohnungsmärkten? Übertreibung ja, wenngleich nicht flächendeckend, spekulativ mit dem Beigeschmack der Irrationalität, eher nein. Letztlich drängen die niedrigen Anleihezinsen sowohl institutionelle als auch private Anleger, die eine Cash-Rendite benötigen, regelrecht in die Immobilienmärkte. Trotz des starken Rückgangs der Mietrendite fällt diese eben weiterhin spürbar höher aus als die Anleihezinsen. Für private Käufer kommt noch immer hinzu, dass die niedrigen Zinsen auch bedeuten, dass die Finanzierungslast trotz der steigenden Preise noch immer besser zu heben ist als vor 10 Jahren. Hinzu kommt, dass eben nicht übermäßig spekulativ gebaut wird, anders als in Spanien, Irland oder den USA bis 2006. Noch überwiegen also vorsich-

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tige Kaufleute, die sich mit weniger Cash-Rendite zufrieden geben müssen auf den deutschen Wohnungsmärkten, und nicht die Zocker.

Positiver Sog für Gewerbeimmobilien Ähnliches lässt sich für die Gewerbeimmobilienmärkte sagen: Auch hier begünstigt das aktuelle gesamtwirtschaftliche Umfeld die Nachfrage nach Büro- und Einzelhandelsflächen, und auch hier sind die Preise in den letzten Jahren spürbar stärker gestiegen als die Mieten, so dass die Mietrenditen für sehr viele Gewerbeimmobilienmärkte historische Tiefststände erreicht haben. Objekte mit bonitätsstarken Mietern in den Innenstädten landen immer seltener auf den Transaktionsmärkten. Wer solch eine als besonders sicher empfundene Immobilie im Portfolio hat, gibt sie ungern wieder her. Zwar ließen sich hohe Wertzuwächse realisieren, doch so lange die potenziellen Verkäufer nicht wissen, was sie mit den Einnahmen machen, unterbleibt der Verkauf. So drängen Investoren im Anlagenotstand in kleinere Städte und in riskantere Teilmärkte. Gerade Betreiberimmobilien profitierten von dieser Umschichtung. Dort ist immer dann Vorsicht geboten, wenn die Käufer noch nicht über Erfahrung mit solchen Spezialimmobilien verfügen. Alles in allem könnte 2017 noch ein gutes Immobilienjahr werden. Doch Anleger müssen die anwachsenden Risiken sehr ernst nehmen und einen Liquiditätspuffer für steigende Zinsen einplanen. Gastautor:

Prof. Dr. Tobias Just Lehrstuhl für Immobilienwirtschaft IREBS International Real Estate Business School

IFK 4 Sachwertportfolio Fonds Ein lukrativer Sachwerte-Mix in einem Produkt

Sachwerte sind solide Assets – werden sie auch noch breit diversifiziert, genießen die Anleger hohe Wertstabilität bei attraktiven Renditechancen. Der neue IFK 4 Sachwertportfolio Fonds der BVT Unternehmensgruppe nutzt diesen Effekt und plant Investitionen in Beteiligungen aus den Assetklassen Immobilien, Luftfahrzeuge, Energie und Infrastruktur sowie Private Equity. Diese Segmente weisen eine jahrelange Historie und deshalb eine hohe Informationsdichte auf. Der IFK 4 Sachwertportfolio Fonds ermöglicht Privatanlegern so den langfristigen Aufbau eines breit diversifizierten Beteiligungs-Portfolios – und das bereits mit niedrigen monatlichen Ansparbeträgen. Immobilienbeteiligungen

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Die Anteile an der IFK 4 Sachwertportfolio GmbH & Co. Geschlossene Investment KG (IFK 4 Sachwertportfolio Fonds) können aufgrund der vorgesehenen Zusammensetzung des Investmentvermögens und der Abhängigkeit von der Marktentwicklung sowie den bei der Verwaltung verwendeten Techniken auch innerhalb kurzer Zeiträume erheblichen Wertschwankungen nach oben und nach unten unterworfen sein (erhöhte Volatilität). Die Beteiligung am IFK 4 Sachwertportfolio Fonds ist eine unternehmerische Beteiligung, die daneben weiteren Risiken unterworfen ist. Die für eine Anlageentscheidung maßgebliche Beschreibung der Risiken und sonstiger wesentlicher Einzelheiten erfolgt im Verkaufsprospekt, in den Anlagebedingungen, den wesentlichen Anlegerinformationen und den Jahresberichten. Diese Dokumente (in deutscher Sprache) sind kostenlos in elektronischer und gedruckter Form bei der BVT-Kapitalverwaltungsgesellschaft derigo GmbH & Co. KG, Leopoldstraße 7, 80802 München, www.derigo.de, erhältlich.

BVT Unternehmensgruppe

Ein Angebot der BVT-Kapitalverwaltungsgesellschaft

22 | Portrait

Wo lassen sich aktuell noch vernünftige Renditen erzielen? Im Zuge der Nullzinspolitik wenden sich viele Investoren und Sparer vom Finanzmarkt ab. Sachwerte und dabei insbesondere Immobilien erscheinen als adäquates Mittel, vergleichsweise attraktive Renditen zu erwirtschaften. Die steigenden Immobilienpreise wirken dem jedoch entgegen. Trotz alledem gibt es weiterhin lohnenswerte Immobilieninvestitionen. Man muss nur ganz genau hinschauen. In Folge der Finanzmarkt-, sowie Staatsschuldenkrise und aktuellen Problemen des weltweiten Wirtschaftswachstums sanken die Zinsen - auch in Deutschland - kontinuierlich. Der Basiszins sank nach Bundesbank-Angaben seit Januar 2013 von 3,32 % auf einen zuletzt historischen Tiefstand von -0,88 %. Das Geld diente und dient den großen Notenbanken als „Schmiermittel“ zur Stabilisierung respektive zur Ankurbelung der Wirtschaftsräume, für die sie stehen. Die Welt befindet sich in einem fragilen Wettbewerb der lockeren Geldpolitik. Der Fachmann spricht von „competition in laxity“.

doppelter Hinsicht. Sie erhalten am Finanzmarkt keine positive Nominalverzinsung, geschweige denn eine positive Realverzinsung. Die Sparer verlieren an Kaufkraft, Geldvermögen an realem Wert. Es ist also nicht weiter verwunderlich, dass Sparer wie auch institutionelle Kapitalanleger sich vom Finanzmarkt abwendeten und stattdessen Richtung Kapitalmarkt orientierten. Von einer „Flucht in Sachwerte“ ist überall zu lesen – die steigenden Preisentwicklungen an den Immobilienmärkten sind unmittelbare Folge dessen.

ditechancen oberhalb der Inflationsrate zu verdienen gab. Schreitet die Preissteigerung bei Immobilien weiterhin in diesem Tempo voran, bildet sich eine zunehmende Preisblase. Viele Immobilieninvestoren sind insbesondere in den deutschen Großstädten aktiv geworden – in der Hoffnung, dass diese Städte und damit die getätigten Investitionen dauerhaft stabil bleiben. Die Anlage wird nicht aus Renditegesichtspunkten heraus getätigt werden, sondern aus der Überlegung des „Geldparkens“.

Haben wir eine Immobilienblase?

Geldpolitik treibt Sparer in Sachwerte

Die Preissteigerungen für Immobilien sind nicht durch steigende Mietüberschüsse unterlegt oder hervorgerufen. Sie sind nur Ausdruck der „Flucht“ in Sachwerte, da es hier tatsächlich Ren-

Je nach Nutzungsart und Standort kann es Sonderfaktoren geben, die das jeweilige Segment speziell prägen. Im Ergebnis ist an den Immobilienmärkten die Situation bereits schon jetzt, dass Investitionen in den Großstädten und auch B-Städten nur zu überhöhten

Diese lockere Geldpolitik hat gravierende Auswirkungen für die Sparer – in

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Einkaufsfaktoren möglich sind. Der Einkaufsfaktor stellt den Kaufpreis für eine Immobilie als Vielfaches der erzielbaren Jahresmiete dar. Diese Faktoren sind je nach Nutzungsart und Lage um 3 bis 10 (!) Jahresmieten gestiegen, ohne dass sich an der Miethöhe, ihrer Stabilität oder der Qualität der Immobilie etwas geändert hat. Gegenüber dem langfristigen Mittel sind niedrige Renditen verbunden mit einem bedeutenden Wertverlustrisiko die Folge. Solche Investitionen können unter Anlagegesichtspunkten nicht empfohlen werden.

Wo aber lohnt sich die Investition? Wo bieten sich aber noch attraktive Investitionsmöglichkeiten in Immobilien? Dies ist typischerweise vom Investitionsvolumen abhängig und in einem Preissegment zu finden, welches für Privatanleger in der Regel zu hoch und für institutionelle Anleger zu klein ist. Das sind Größenordnungen zwischen 5 und 20 Mio. Euro. Die Großstädte selbst sind zu teuer. Dagegen sind die Mittelzentren und Städte im Einzugsgebiet der wirtschaftlichen Oberzentren immer noch attraktiv. Dies sind die Wohnstädte, die – sorgfältig ausgewählt – dauerhaft Bestand haben werden. Es sind die Wohnsitze der Pendler und Familien. Hier ist häufig eine gute Infrastruktur zu finden.

FLEX Fonds Select 1 Genau diese Investitionsstrategie verfolgt die FLEX Fonds Gruppe mit dem FLEX Fonds Select 1. Der Alternative Investmentfonds (AIF) investiert in ausgewählte Gewerbeimmobilien in deutschen Mittelzentren, welche hauptsächlich der Nahversorgung dienen. Angesichts des gestiegenen Preisniveaus entscheidet heute, mehr denn je, eine hervorragende Makro- und Mikrolage des Investitionsobjektes über den Erfolg des Investments.

Sorgfältige Objektauswahl Dem tragen wir Rechnung, indem wir für potenzielle Investitionsobjekte eine detaillierte Standortanalyse von der Region bis zur jeweiligen Liegenschaft durchführen. Ein Standort muss nicht nur heute hervorragend sein, er muss auch in 10 bis 15 Jahren noch attraktiv sein, um die aktuell hohen Ankaufsfaktoren bei einem späteren Verkauf des Objektes auffangen zu können. Im aktuell stark umkämpften Marktumfeld wird deshalb vor allem derjenige erfolgreich sein, der genau auf die Details schaut. Aus diesem Grund erwirbt der FLEX Fonds Select 1 nur solche Objekte, die die Voraussetzungen für eine nachhaltige Wertschöpfung und Werthaltigkeit mitbringen.

hebt. Anleger des FLEX Fonds Select 1 erhalten über die Fondslaufzeit von 13 Jahren eine Ausschüttung in Höhe von 3,8 bis 4,5 % p. a.1). Diese wird monatlich ausgeschüttet werden und bietet Anlegern somit die Möglichkeit eines Zweiteinkommens.

Info Der FLEX Fonds Select 1 – Das Kurzprofil Vorteile: • Attraktive Ausschüttung von 3,80 % bis 4,50 %1) p. a. mit monatlicher Auszahlung • Neu erstellte Nahversorgungszentren mit hochwertiger Bausubstanz • Wirtschaftlich starke Standorte in Baden-Württemberg • Langjährige Mietverträge mit namhaften Mietern (REWE, Norma, C&A etc.) Eckdaten: • Gesamtinvestition: 37.824.750 Euro • Mindestbeteiligung: 10.000 Euro • Laufzeit: ca. 12 Jahre

Konservative Kalkulation In welcher Art von Immobilien sollte man investieren? Ganz einfach – was brauchen Menschen immer an ihrem Wohnsitz? Nahversorgung. Die Dinge des täglichen Bedarfs. Die Chancen liegen demnach in Immobilien, die den täglichen Bedarf der Menschen an ihrem Wohnort abdecken, sog. Fachmarktzentren, in Städten, die in wirtschaftlich starken Ballungsräumen liegen und infrastrukturell gut angebunden sind. Im Preissegment zwischen 10 und 15 Mio. Euro lässt sich, trotz des angespannten Immobilienmarktes, ein ausgewogenes Chancen-Risiko-Verhältnis realisieren. 1)

Konsequenterweise kalkulieren wir zum Ende der Fondslaufzeit für jedes Fondsobjekt mit einem Abschlag von 1,7 Jahresnettokaltmieten. Diese Herangehensweise ist branchenuntypisch, wir halten sie jedoch für richtig und notwendig. Denn wer sagt, dass das, was heute gilt, auch in 10 Jahren noch genauso Bestand hat? Diese Herangehensweise birgt Chancenpotenzial für unsere Anleger. Dies ist einer der Gründe, warum das Analysehaus Dextro Group in ihrer Stabilitäts- und Plausibilitätsanalyse des FLEX Fonds Select 1 die „deutlich konservative“ Prognosekalkulation als Stärke des Produktes hervor-

Achim Bauer Vorstand FLEX Fonds Capital AG

Kontakt FLEX Fonds Capital AG Friedensstraße 13-15 73614 Schorndorf Telefon: 07181 4837 0 Telefax: 07181 4837 137 E-Mail: info@flex-fonds.de www.flex-fonds.de

Die tatsächlichen Auszahlungen können niedriger oder höher sein oder gänzlich entfallen. Prognosen sind kein Indikator für eine verlässliche künftige Weiterentwicklung. Erfahrungsgemäß nimmt die Prognosesicherheit ab, je weiter sie in die Zukunft gerichtet ist.

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24 | Interview Private Equity

Antriebsfeder für eine leistungsstarke Wirtschaft Das Kapitalmarktjahr 2016 hielt für Investoren und Vertriebe gleichermaßen viele Herausforderungen parat. Private Equity, der Mittelstands-Turbo, erfreut sich in diesen Zeiten größerer Popularität. Dr. Matthias Hallweger, Vorstand der HMW Innovations AG, äußerte sich im finanzwelt-Interview ganz generell zu den Aussichten der Private Equity-Branche und ging spezifisch auf die Neuigkeiten aus seinem Hause ein. finanzwelt: Herr Dr. Hallweger, wie nehmen Sie die aktuelle Lage auf den Investitionsmärkten wahr? Dr. Hallweger » Auch das ablaufende Kalenderjahr hat uns allen wieder einmal vor Augen geführt, wie wichtig eine sinnvolle, breit diversifizierte Vermögensallokation ist. Sichere Geldanlagen wie etwa Tages- oder Festgeld, die bei einem Großteil der Bevölkerung weiterhin hoch im Kurs stehen, bringen nichts mehr ein. Im Gegenteil, es droht realer Vermögensverlust. Sparer sehen sich gezwungen, vermehrt über Alternativen nachzudenken. In diesem Kontext sind und bleiben Sachwerte erste Wahl. Zweifellos ist das Sicherheitsbedürfnis von Privatanlegern dabei groß und viele wollen größere Schwankungsbreiten, wie wir sie beispielsweise am Aktienmarkt sehen, nicht unbedingt eingehen. Andererseits stellen wir fest, dass die Private Equity-Branche zunehmend sowohl bei institutionellen als auch bei privaten Investoren an Attraktivität gewinnt. Die Suche nach einträglichen Renditen im Umfeld der Zinsmisere treibt eben mittel- als auch langfristig orientierte Anleger um. Insofern lässt sich festhalten, dass sich mit zukunftsausgerichteten, mehrwertstiftenden Produkten und einer klaren Ansprache von Kunden Sachwertinvestments wie Private Equity-Fonds erfolgreich platzieren lassen. finanzwelt: Angesichts des allgemein noch überschaubaren Beteiligungsangebots für Privatanleger. Wie kann der Vertrieb noch besser stimuliert werden? Dr. Hallweger » Wir können uns über mangelnde Nachfrage nicht beklagen. Der freie Vertrieb hat auch in den vergan-

genen Monaten extrem angezogen und ist sehr positiv zum Thema AIFs eingestellt. Das A und O bleibt die Erklärung über die Sinnhaftigkeit von Sachwertinvestments mit einem adäquaten Chance-Risiko-Profil in einem breit gestreuten Portfolio. finanzwelt: Das bedeutet, weiterhin gute Vorzeichen für die Private Equity-Branche? Dr. Hallweger » In einem Umfeld, in dem viele Asset-Klassen unvorhersehbar oder in Schwierigkeiten sind, kann unsere Branche den Beweis erbringen, dass Private Equity weiterhin gute, langfristige, risikoadjustierte Rendite bringen wird. Markteinschätzungen wie auch das jüngste Private Equity Panel 2016 III unterstreichen, dass die Bedingungen am hiesigen Beteiligungsmarkt stabil bleiben. Weder beim Kreditzugang noch bei Neu-Investments, Exits oder Fundraisings sind merkliche Eintrübungen festzustellen. Anders als mitunter befürchtet, hat auch das unerwartet ausgefallene Brexit-Votum das für exogene Marktschocks anfälligere Private Equity-Geschäft hierzulande nicht aus dem Tritt gebracht. Insbesondere institutionelle Investoren haben dieses bereits verstärkt zur Kenntnis genommen und wollen ihre Bestände in diesem Bereich erhöhen. finanzwelt: Beteiligungskapital stärkt den Mittelstand, das Rückgrat unserer Gesellschaft. Verleiht die Politik zusätzlich Rückenwind oder blockiert sie eher? Dr. Hallweger » Grundsätzlich begrüßen wir Vorhaben, welche die Rahmenbedingungen für innovative Geschäftsideen und Wachstumsfinanzierung verbessern. Allgemein wäre eine zügige Umsetzung gerade in diesem sich schnell entwickeln-

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den Bereich wünschenswert. Leider mahlen die Mühlen häufig etwas langsam. Viele politische Aktivitäten, wie z.B. auch ein seit Jahren diskutiertes Venture Capital-Gesetz, verlieren durch ein permanentes Kompromiss suchen schnell an praxisrelevanter Effektivität. Leider tun wir uns hierzulande immer noch schwer damit, für dieses Kapitalmarktsegment Regeln zu schaffen, die der Bedeutung und Tragweite dieses Teils des Kapitalmarktes gerecht werden. Wie Sie schon sagten, die DNA der deutschen Volkswirtschaft sind nicht die großen Konzerne, sondern die kleinen und mittelständischen Unternehmen. finanzwelt: Eine Finanzierung ist zeitlich begrenzt. Der Gewinn wird insbesondere durch die Veräußerung der Beteiligung am Ende der Investitionsphase realisiert. Aus diesem Grund ist der Exit auch für den Kapitalgeber entscheidend. Wie bewerten Sie aktuell die möglichen Exit-Strategien? Dr. Hallweger » Zunächst einmal gilt es, das Marktumfeld genauestens zu analysieren und das Verhalten der großen Strategen zu beobachten und zu verstehen, damit man im entscheidenden Moment das ‚richtige‘ Portfoliounternehmen anbieten kann. Die Statistiken zu den Exit-Strategien geben ein differenziertes Bild ab. Demnach hat zwar die Zahl der Börsengänge etwas abgenommen, gleichzeitig stieg aber beispielsweise auch die Anzahl der Verkäufe an strategische Investoren. Alle 3 Hauptexitkanäle sind aber generell in Abhängigkeit der jeweiligen Strategie des Zielfonds für Unternehmensveräußerungen opportun. Prinzipiell glauben wir vermehrt an Börsengänge als letzten Finanzierungsschritt vor einem Exit.

Dr. Matthias Hallweger Vorstand HMW Innovations AG

finanzwelt: Lassen Sie uns über einige Neuigkeiten aus Ihrem Hause sprechen. Mit dem MIG Fonds 14 haben Sie einen neuen Weg beschritten. Worin besteht konkret die Neuerung? Dr. Hallweger » Im Gegensatz zu den Vorgänger-Fonds verteilen die Investoren hierbei ihr Beteiligungskapital auf 5 jährlich zu erbringende Capital Calls (ab 2.500 Euro, Anm. d. Red.), dazu kommen eine Startkapital- und eine Schlusszahlung. Hintergrund ist, dass die Investitionsmittel erst dann in den Fonds fließen, wenn dieser sie für weitere Finanzierungsrunden benötigt. Dieses sog. Hybrid-Konzept sorgt dafür, dass der MIG Fonds 14 noch einfacher, transparenter in der Einzahlungsphase ist und damit die Renditechance zugleich erhöht wird. Erwähnenswert ist zudem die partielle Portfolio-Exklusivität des MIG 14. Das bedeutet, ein oder mehrere Unterneh-

men sollen ausschließlich über diesen Fonds aus der MIG Fondsreihe finanziert werden. finanzwelt: Auch bei den Exits konnten Sie jüngst Positives vermelden. Ihr Portfoliounternehmen Ganymed, 2001 gegründet und seit 2007 im Portfoliouniversum, wird an ein japanisches Unternehmen verkauft. Sicherlich Grund zur Freude? Dr. Hallweger » Tatsächlich haben wir das auf die Tumortherapie fokussierte Unternehmen seit mehreren Jahren aktiv begleitet. Umso mehr freut es uns, dass der Pharmakonzern Astellas Pharma Inc. das Life Sciences-Unternehmen für 422 Mio. Euro kauft. Zu den bisherigen Gesellschaftern der Mainzer gehören u. a. unsere MIG-Fonds 3, 5, 6, 12 und 13 (insgesamt rd. 7,8 % der Unternehmensanteile, Anm. d. Red.). Hinzu kommt, dass über weitere, er-

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folgsabhängige Meilensteinzahlungen von bis zu 860 Mio. Euro der Kaufpreis noch auf über 1,2 Mrd. Euro anwachsen kann. Der Exit bei Ganymed ist damit der größte Veräußerungserlös eines Portfoliounternehmens in der Geschichte der MIG-Fonds. finanzwelt: Zu guter Letzt: Landauf, landab wird in der Finanzszene über die Regulierungswelle lamentiert. Wie ist Ihre Position hierzu? Dr. Hallweger » Grundsätzlich ist ein Mehr an Regulierung gut, wo diese Sinnhaftes bringt und unerlässlich zum Wohle aller Beteiligten ist. Sich permanent gegen die mitunter zunehmende Regulierung aufzulehnen, hilft letztlich niemandem. Emittenten und Vertriebe müssen sich auf die jeweilige Situation einstellen und das Beste daraus machen. Der Pragmatismus siegt am Ende. (hsd)

26 | Portrait

Ein lukrativer Sachwerte-Mix in einem Produkt Sachwerte sind solide Assets – werden sie auch noch breit diversifiziert, genießen die Anleger hohe Wertstabilität bei attraktiven Renditechancen. Der neue IFK 4 Sachwertportfolio Fonds der BVT Unternehmensgruppe nutzt diesen Effekt.

Die geringe Korrelation der Entwicklung ihres Werts zu den Schwankungen börsennotierter Assets macht sie zu einem attraktiven Bestandteil privater Portfolien. Der selbstständige Aufbau eines solchen diversifizierten Portfolios ist jedoch nicht immer ein leichtes Unterfangen. Sowohl das notwendige Volumen als auch die erforderliche Marktkenntnis und der anfallende Verwaltungsaufwand überfordern Privatanleger in aller Regel. Hinzu kommt selbst bei institutionellen Investoren nicht selten ein Losgrößenproblem: Um ein Portfolio mit angemessener Diversifikation aufzubauen, sind Beträge in mindestens zweistelliger Millionenhöhe empfehlenswert.

Für Privatanleger ist diese Strategie meist unmöglich umzusetzen. Dieses Problem können sog. Portfolio- oder Vermögensstrukturfonds wie der IFK 4 Sachwertportfolio Fonds aus dem Hause BVT lösen. Als geschlossener Alternativer Investmentfonds (AIF) investiert der IFK 4 Sachwertportfolio Fonds in unterschiedliche Sachwertbeteiligungen aus den Bereichen Immobilien, Energie, Infrastruktur und Transport sowie Unternehmensbeteiligungen (Private Equity). Die Einzelauswahl treffen versierte Profis, die über langjährige Erfahrung verfügen. Das Risiko einer Beteiligung lässt sich zwar nicht ausschließen, wird jedoch auf eine Vielzahl an Zielfonds verteilt. Auf diese Weise können sich Anleger ein professionell strukturiertes Sachwertportfolio aufbauen und auch mit kleineren Einsätzen die Chancen mehrerer Sachwertklassen nutzen. Wie wichtig eine Sachwerte-Komponente im Anlegerportfolio ist, haben die zurückliegenden Turbulenzen an den Kapitalmärkten bewiesen.

Klare Strategie als Erfolgsfaktor Grundsätzlich kommt bei Portfoliofonds wie dem IFK 4 Sachwertportfolio Fonds der Auswahl geeigneter Investments

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eine zentrale Bedeutung zu. Sowohl die Einzelauswahl der Beteiligungen als auch der Zeitpunkt des Erwerbs oder der Veräußerung spielen eine große Rolle. Gesteuert wird der Erfolg über die Einzelinvestitionen. Berücksichtigt werden dabei aussichtsreiche Beteiligungsangebote von Anbietern, die in der Regel auf die betreffende Assetklasse spezialisiert sind und in ihrem Marktsegment in der Vergangenheit schon erfolgreich waren. Gleichzeitig findet innerhalb der einzelnen Assetklassen auch eine Diversifikation über die Regionen statt. Nach dem Prinzip, Potenziale zu nutzen, wo sie bestehen, können auch über Deutschland hinaus Renditechancen genutzt werden, wie sie beispielsweise international durch unterschiedliche Marktzyklen entstehen. Nicht zuletzt erfolgen die Investitionen nicht zu einem festen Stichtag, sondern verteilt über den gesamten Zeitraum der Investitionsphase, die mehrere Jahre umfasst. Damit erreichen die Anleger mit dem IFK 4 Sachwertportfolio Fonds zusätzlich eine Diversifizierung über mehrere, sog. Vintage-Jahre, das heißt, es werden Beteiligungen aus verschiedenen Emissionsjahren erworben.

Foto: © Sergey Nivens – Fotolia.com

Bereits seit einigen Jahren gewichten Privatanleger bei Investitionsentscheidungen den Faktor Sicherheit höher als den Faktor Rendite. In der anhaltenden Niedrigstzinsphase, die nach Recherche der Bank of England die niedrigsten Zinsen seit 5000 Jahren, auf jeden Fall aber seit 500 Jahren darstellt, wird es jedoch immer schwieriger, mit risikoarmen Investments überhaupt den Kapitalerhalt zu sichern, geschweige denn auskömmliche Renditen zu erzielen. Als Ausweg aus diesem Dilemma können Investitionen in Sachwerte dienen.

Die Assetklassen

in über 50 Sachwertbeteiligungen investiert haben. Als Besonderheit des BVT-Konzepts wird die grundsätzlich höhere Kostenbelastung eines Dachfonds durch die volle Weitergabe von Rückvergütungen aus den Zielfonds an die Anleger weitgehend kompensiert. Der IFK 4 Sachwertportfolio Fonds setzt auf diesem Erfolgskonzept auf, und

Der IFK 4 Sachwertportfolio Fonds plant Investitionen in Beteiligungen aus den Assetklassen Immobilien, Luftfahrzeuge, Energie und Infrastruktur sowie Private Equity. Diese Segmente weisen eine jahrelange Historie und deshalb eine hohe Informationsdichte

Idealtypische Portfolio-Zusammensetzung

Zielallokation ■ Immobilien 10 60

diversifizierten Beteiligungs-Portfolios bereits mit niedrigen monatlichen Ansparbeträgen: Nur ein Sechstel der Mindestzeichnungssumme von 4.500 Euro zzgl. Ausgabeaufschlag ist mit Beitritt zu leisten, den Rest erbringt der Anleger in 150 monatlichen Raten in Höhe von mindestens 25 Euro. Somit erfolgt der Aufbau des Portfolios langfristig über eine Investitionsperiode von rd. 15 Jahren hinweg, ab 2031 beginnt plangemäß die Ausschüttungs- und Rückflussphase. Dadurch eignet sich der IFK 4 Sachwertportfolio Fonds auch als Ergänzung der privaten Vorsorge.

■ Luftfahrzeuge ■ Energie und Infrastruktur

Exklusiv im Vertrieb der IVAG

Wie bei allen Vorgängerfonds der IFK Serie koordiniert die IV Innovative Ver10 ■ Liquiditätsanlagen triebskonzepte AG, Oberhaching, bun10 desweit den Vertrieb des IFK 4 Sachwertportfolio Fonds. Sie war bereits entscheidend an der Konzeption der Quelle: BVT Unternehmensgruppe IFK Fonds 1-3 beteiligt und hat diese erzwar als voll regulierter geschlossener folgreich platziert. Auch der Anstoß für auf. Den Investitionsschwerpunkt bilden Publikums-AIF nach dem Kapitalanlagedie Entwicklung des neuen IFK 4 SachImmobilien, die seit jeher den Markt gesetzbuch (KAGB). wertportfolio Fonds geht auf die IVAG der Sachwertbeteiligungen dominieren. zurück - mit der Zielsetzung, Anlegern Insgesamt wird die in der obigen GraZielallokation.indd 1 08:27 eine interessante, marktorientierte und fik dargestellte Portfolio-ZusammenFortsetzung einer Erfolgsserie 14.11.16 renditestarke Investitionsmöglichkeit zu setzung angestrebt: bieten. Die IFK Serie wurde 2008 als Sachwertkonzept aufgelegt und umfasst bislang Management 3 Fonds mit einem Gesamtinvestitidurch erfahrene Experten onsvolumen von rd. 340 Mio. Euro. Im Fokus standen bisher ausschließlich ImDer IFK 4 Sachwertportfolio Fonds mobilienbeteiligungen. Verschiedene Bewird von der Kapitalverwaltungsgesellteiligungsvarianten ermöglichten es Anschaft der BVT Unternehmensgruppe I N N OVAT I V E V E R T R I E B S KO N Z E P T E AG legern, über eine individuelle Anlageverwaltet. Als Sachwerte-Spezialist mit strategie von den Chancen deutscher 40 Jahren Markterfahrung und umfasGewerbeimmobilien zu profitieren. sender Expertise in den Assetklassen Kontakt Immobilien USA und Deutschland, IV Innovative Vertriebskonzepte AG Alle IFK Fonds laufen planmäßig, die Energie und Private Equity setzt BVT Keltenring 10-12 prognostizierten Auszahlungen erfolgbereits seit 2005 Maßstäbe im Bereich 82041 Oberhaching ten fristgerecht und vollständig. Der der gemanagten Multi-Asset-Portfolios. Telefon: 089 4 576 978 -300 neu konzipierte IFK 4 Sachwertportfolio Bislang wurden 9 Multi Asset Fonds mit Fax: 089 4 576 978 -333 Fonds ermöglicht Privatanlegern nun einem Zeichnungsvolumen von über E-Mail: info@ivag.de den langfristigen Aufbau eines breit 145 Mio. Euro aufgelegt, die bereits www.ivag.de ■ Private Equity

Hinweis: Die Anteile an der IFK 4 Sachwertportfolio GmbH & Co. Geschlossene Investment KG (IFK 4 Sachwertportfolio Fonds) können aufgrund der vorgesehenen Zusammensetzung des Investmentvermögens und der Abhängigkeit von der Marktentwicklung sowie den bei der Verwaltung verwendeten Techniken auch innerhalb kurzer Zeiträume erheblichen Wertschwankungen nach oben und nach unten unterworfen sein (erhöhte Volatilität). Die Beteiligung am IFK 4 Sachwertportfolio Fonds ist eine unternehmerische Beteiligung, die daneben weiteren Risiken unterworfen ist. Die für eine Anlageentscheidung maßgebliche Beschreibung der Risiken und sonstiger wesentlicher Einzelheiten erfolgt im Verkaufsprospekt, in den Anlagebedingungen, den wesentlichen Anlegerinformationen und den Jahresberichten. Diese Dokumente (in deutscher Sprache) sind kostenlos in elektronischer und gedruckter Form bei der BVT-Kapitalverwaltungsgesellschaft derigo GmbH & Co. KG, Leopoldstraße 7, 80802 München, www.derigo.de, erhältlich. Frühere Wertentwicklungen bei anderen Beteiligungsangeboten sind kein verlässlicher Indikator für die künftige Wertentwicklung bei dem hier vorgestellten Beteiligungsangebot.

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28 | Interview AIF

„Die richtige Verwahrstelle ist heute Berater, Partner und Qualitätssiegel“ Im Exklusiv-Interview mit finanzwelt äußert sich Ludger Wibbeke, Leiter Real Assets bei Hauck & Aufhäuser Asset Servicing über das Dickicht im Aufsichtsrecht, die neue Rolle der Verwahrstellen für Alternative Investmentfonds und über seiner Ansicht nach „sinnloses“ Lamentieren.

finanzwelt: Bereits seit mehr als 3 Jahren werden sog. Alternative Investmentfonds (AIFs) durch das neue Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) reguliert. Ziel ist es, die Beteiligungsangebote für Anleger sicherer zu machen. Wie haben sich die neuen Regeln bewährt? Wibbeke » Den anfänglichen Schrecken, der mit der Einführung des KAGB einherging, haben die neuen Regeln heute weitgehend verloren. Die positiven Effekte dominieren deutlich, schließlich ist durch das KAGB eine neue, sicherere und vertrauenswürdigere Anlageklasse entstanden. AIFs stehen anders als die geschlossenen Fonds vergangener Tage regulatorisch auf dem gleichen Niveau wie bisher bereits regulierte klassische offene Investmentfonds. Damit bieten sie institutionellen wie privaten Investoren heute einen attraktiven Zugang zu Sachwerten, die gerade in Zeiten niedriger Zinsen eine sinnvolle Anlagealternative darstellen. finanzwelt: Im Zuge der Regulatorik und neu erlassener Spielregeln folgt das Angebot an Beteiligungen für private Investoren zwar einem Aufwärtstrend, ist aber dennoch relativ überschaubar. Erwarten Sie hier in 2017 weiteren Auftrieb? Wibbeke » Dieser Meinung schließe ich mich gerade auch mit Blick auf private Investoren nicht unbedingt an. Privatanleger, die ihre Vermögensanlage nicht zuletzt aufgrund der aktuellen Nied-

rigzinsphase auf Immobilien ausweiten möchten, finden genügend attraktive Angebote von renommierten Anbietern – sowohl in Form geschlossener als auch offener Fondsstrukturen. Dieses Angebot wird 2017 weiter zunehmen. Und diese Feststellung gilt, obwohl einige offene Immobilien-Publikumsfonds die weitere Annahme von Kundengeldern mittlerweile ablehnen. Ich könnte Ihnen hier zahlreiche unterschiedliche Produkte insbesondere für Privatinvestoren nennen, die unsere Kunden anbieten. finanzwelt: In diesem Zusammenhang wurde auch den Verwahrstellen mehr Kompetenz zugesprochen. Ihr Stellenwert ist heute ein anderer. Können Sie das genauer erläutern? Wibbeke » Ihre Rolle ist sehr viel umfangreicher geworden. Früher waren Verwahrstellen nur für offene Immobilien- und Wertpapierfonds zuständig, jetzt ist die Verwahrstelle eine mit weitreichenden Pflichten und Kompetenzen ausgestattete Kontrollinstanz, die es in dieser Form zuvor für AIFs nicht gab. Die „richtige“ Verwahrstelle ist heute Berater, Partner und Qualitätssiegel für Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVGen) und sollte nicht als bloßer Kostenfaktor wahrgenommen werden. Zwar ist der Kostenaspekt ein wichtiges Thema. Aber die entscheidende Frage ist doch, ob ich mit einem Partner, der eine besondere Expertise hat, letztlich nicht sehr viel erfolgreicher sein kann.

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finanzwelt: Welche Charakteristika zeichnen eine etablierte und solide Verwahrstelle aus? Wibbeke » Unserer Meinung nach zeichnet sich eine attraktive Verwahrstelle durch maßgeschneiderte Services und durch eine insgesamt hohe Flexibilität aus – auch in Bezug auf die einzelnen Produkte. Dabei gilt es, sich ganz auf die Bedürfnisse der KVGen einzustellen und individuelle Lösungsansätze bereitzustellen, wie sie international tätige Custodians in aller Regel nicht

vorhalten können. Entscheidend ist für uns zunächst die juristische Kompetenz: Um Sachwerte-Anlageklassen in unterschiedlichen Jurisdiktionen abdecken zu können, ist eine investment- und sachenrechtliche Kompetenz über das eigentliche Investmentrecht hinaus von höchster Bedeutung und bietet Kunden deutlichen Mehrwert. Insbesondere nach Einführung des KAGB herrscht im Aufsichtsrecht ein Dickicht sowohl an gesetzlichen als auch quasi-gesetzlichen Regelungen, die zudem ein Höchstmaß

Ludger Wibbeke Leiter Real Assets Bereich Asset Servicing Hauck & Aufhäuser Privatbankiers KGaA

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an unbestimmten Rechtsbegriffen enthalten. Kompetent durch dieses Dickicht zu navigieren, zählt mit Sicherheit zu den entscheidenden Anforderungen an eine solide Verwahrstelle. Daneben ist es wichtig, den konkreten Ankaufprozess der Assets kompetent zu begleiten. Die investmentrechtlich geforderte Ex ante-Zustimmung zu jeder einzelnen Transaktion durch die Verwahrstelle sollte auf einer belastbaren Beurteilung erfolgen, gleichzeitig aber zeitlich und inhaltlich so flexibel gestaltbar bleiben, dass die Kunden ihren Handlungsspielraum nicht einbüßen. Gerade im von einem starken Nachfrageüberhang mit entsprechenden Preisentwicklungen geprägten Immobilienmarkt ist das derzeit von besonderer Bedeutung. Kompetenz, Flexibilität und somit Time-to-Market sind letztlich entscheidend. Daher haben wir kompetente und erfahrene Rechtsanwälte im direkten Kundenkontakt angesiedelt, die somit stante pede jede Frage des Kunden beantworten können. Selbstverständlich muss eine Verwahrstelle zudem die operativen Aufgaben wie das Cash-Management und das Anteilscheingeschäft souverän beherrschen. So ist etwa für unsere KVG-Kunden eine regelmäßige, zeitnahe und qualitativ hochwertige Bestätigung der Anteilswerte sehr wichtig. Denn genau diese verlangen institutionelle Investoren wiederum von ihnen. finanzwelt: Sich auf die Expertise Externer weitgehend zu verlassen, ist nachvollziehbar. Dennoch gab es bestimmt Vorbehalte von Emittenten, ihre „Unabhängigkeit“ teilweise abzugeben? Wibbeke » Einige Anbieter sahen zunächst ihre Unabhängigkeit und Entscheidungsfreiheit in Gefahr. Viele begreifen die Verwahrstelle mittlerweile aber als das, was sie dem Gesetz zufolge sein soll: Als objektive Kontrollinstanz, die hilft, Fehler zu vermeiden, und die Produktqualität weiter zu optimieren. (sf)

30 | Portrait

Beteiligungskapital stellt Weichen für die Zukunft Beteiligungskapital kommt bei der Finanzierung im Bereich innovativer, zukunftsgerichteter Technologien eine Schlüsselrolle zu. Schließlich haben sich Private Equity und Venture Capital insbesondere für mittelständisch geprägte Unternehmen in den letzten Jahren nachweislich als wichtige Finanzierungsalternativen für Investitionen in tragfähige Geschäftsmodelle etabliert.

Überdurchschnittliche Ertragslage Eine nach wie vor günstige Fremdkapitalfinanzierung und eine zumindest ausgewogene Einschätzung der wirtschaft-

lichen Entwicklung in Europa stimmen die Private Equity-Branche weiterhin optimistisch. Deshalb fließt hier viel Geld von Investoren zu, die auf diese Weise noch Überrenditen zu erzielen versuchen. Mitunter mit großem Erfolg und satten Erträgen für die Anleger. Die Investoren werden im Private Equity-Sektor durch Erträge angezogen, die dabei teilweise über denen des Aktienmarktes liegen. Nicht grundlos liegt der Private Equity-Anteil bei öffentlichen und privaten Pensionskassen in ihrer Asset-Allokation um die 7 %. Was jene freut, kann für Private Equity-Häuser eine besondere Herausforderung sein. Durch die Zuflüsse der Vergangenheit sitzen sie auf gewaltigen Summen und der Transaktionsmarkt ist gleichwohl ambitioniert. Da eine Beteiligung immer befristeter Natur ist, schauen viele gespannt auf die verschiedenen Exit-Szenarien. Hier zahlt sich letztlich aus, ob die Investition in das Portfoliounternehmen von Erfolg

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gekrönt war. Die Spreu trennt sich vom Weizen. Aktuell dominieren eindeutig Exits an strategische Käufer das Geschehen. Dabei ist ein guter Spürsinn für das Zeitmanagement des Verkaufs vonnöten. Erfahrene Anbieter wissen um die Unwägbarkeiten des Private Equity-Markts.

Direkt gemanagte Publikumsfonds Die unbestrittene Tatsache, dass Sachwerte heutzutage mehr denn je einen sinnvollen Baustein in der Geldanlage sind, wissen die Verantwortlichen der HMW Emissionshaus AG schon länger. Schließlich ist das Haus eine der Top-Adressen, wenn es um die Anlageklasse Private Equity geht und das schon seit mehr als einer Dekade. Kompetenz und Erfahrungsschatz sind auch in diesem Business das A und O, um nachhaltig Erfolg am Markt zu haben. Die emittierten Fonds sind direkt gemanagte Publikumsfonds. Vor dem Einstieg in ein lukratives Portfoliounternehmen erfolgt ein

Die Gemengelage in 2016 ist durchaus anspruchsvoll. „Die niedrigen Zinsen trocknen die Anlagealternativen für institutionelle und private Investoren aus. Zudem sorgte ein im Jahresverlauf ziemlich volatiler, richtungsloser und durch politische Ereignisse geprägter deutscher Aktienmarkt für zunehmende Verunsicherung bei den Anlegern. Insofern sind Assetklassen mit einem attraktiven Chance-Risiko-Profil mehr denn je en vogue“, so Dr. Matthias Hallweger, Vorstand der HMW Emissionshaus AG. Demzufolge ist es wenig erstaunlich, dass die Vorzeichen für die Beteiligungsbranche durchaus gut sind. Auf der Suche nach einträglichen Renditen steuern eben jene Investoren, ob institutionell oder privat, vermehrt diese Anlageklasse an.

durch die bewährten Hände des Portfoliomanagments der MIG Verwaltungs AG länger andauerndes, gleichwohl notwendig vorgenommenes Procedere, um die Erfolgsaussichten richtig einschätzen zu können. Auf der anderen Seite liegt die Verantwortung für die Fondsinitiierung und der exklusive Vertrieb der MIG Fonds bei der HMW Innovations AG.

Abseits schnelllebiger Modethemen Investiert gleichfalls nicht wahllos. Im Gegenteil. Man glaubt insbesondere unverändert an Wachstums- und Investitionschancen im Gesundheitsbereich (auch in der digitalen Gesundheit), daneben bei neuen Materialien (vor allem für IT-Anwendungen) und mit Einschränkungen im Bereich Nachhaltigkeit. Auch hier steht der Initiator für Kontinuität und lässt sich von mitunter gehypten Modethemen nicht blenden. Das drückt sich auch in der Tatsache aus, dass die Portfoliounternehmen in der öffentlichen Wahrnehmung weiterer Investorenklientel nicht unbedeutend sind. Weitere Anker-Investoren wie die des SAP-Mitbegründers Dietmar Hopp, die Brüder Thomas und Andreas Strüngmann oder die Familie von Bechtoldsheim (Erstinvestor Google) sind mit an Bord. Ihnen gemeinsam ist die Vorstellung prosperierender Geschäftsmodelle, die es zu fördern gilt. Die Beteiligungsgesellschaften tragen damit erheblich zur Wertschöpfung und zum Wachstum in Deutschland bei. Sie schaffen langfristig eine deutliche Anzahl neuer Arbeitsplätze, steigern nachweislich die Umsätze signifikant und verbessern die Gewinnsituation der Unternehmen nachhaltig. Die Pipeline in aussichtsreiche Beteiligungsunternehmen ist bei den Münchnern stets gefüllt. Die im Frühjahr an die Börse gegangene BRAIN AG ist so ein Beispiel einer gelungenen Beteiligung. Trotz schwierigen Marktumfelds gelang das Börsendebüt. Wieder einmal hatte sich bezahlt gemacht, worauf es ankommt:

eine gute, überzeugende Equity Story und eine professionelle Vorbereitung.

Hervorragende Verkaufserlöse Im Herbst 2016 wurde dann ein weiterer, sehr gelungener Exit vermeldet. Der japanische Pharmakonzern Astellas Pharma Inc., eines der 3 größten japanischen Pharmaunternehmen mit einem geschätzten Umsatz von 10 Mrd. Euro im vergangenen Jahr, wird das Life Sciences-Unternehmen Ganymed Pharmaceuticals AG für umgerechnet 422 Mio. Euro erwerben. Das 2001 gegründete Biotechnologieunternehmen, eine Ausgründung der Abteilung für Experimentelle Onkologie der Universität Mainz sowie der ETH Zürich, ist fokussiert auf monoklonale Antikörper, die tumorspezifische Strukturen auf der Oberfläche von Krebszellen erkennen. Im Sommer präsentierte das Unternehmen eindrucksvolle Zahlen und Fortschritte beim Onkologen-Kongress ASCO 2016. An diesem Unternehmen waren auch die MIG-Fonds 3, 5, 6, 12 und 13 mit insgesamt 7,8 % der Unternehmensanteile (resp. 14 Mio. Euro) beteiligt. Der Veräußerungserlös für die Beteiligung der MIG-Fonds beläuft sich bislang zusammen auf rd. 32 Mio. Euro. Damit aber nicht genug. Über weitere, erfolgsabhängige Meilensteinzahlungen von bis zu 860 Mio. Euro kann der Kaufpreis noch auf über 1,2 Mrd. Euro angehoben werden. Mit diesem Trade Sale bei Ganymed gelang damit der größte Veräußerungserlös eines Portfoliounternehmens in der Geschichte der MIG-Fonds. Zudem war 2015 das Jahr mit der insgesamt in der Unternehmensgeschichte der MIG Fonds höchsten Ausschüttung in einem Jahr an ihre Anleger mit rd. 55 Mio. Euro.

Erstklassige Bewertungen Dass der Initiator in diesem Bereich zweifelsohne federführend ist, belegt auch die Tatsache, dass die HMW Emissionshaus AG in den vergangenen Jahren fortlaufend ihre hervorragenden Platzierungen in der Rubrik „Anbieter

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Private Equity“ eindrucksvoll bestätigen konnte. Und Innovationsreichtum ist in München auch zu Hause. Mit dem Beteiligungsangebot MIG Fonds 14 diversifizieren die Anleger ihre Gelder auf 5 jährlich zu erbringende Capital Calls (ab 2.500 Euro), dazu kommen eine Startkapital- und eine Schlusszahlung. Klarheit und Berechenbarkeit sind Leitmotive dieses neuartigen Hybrid-Konzepts, das qua Konstruktion letztlich seine Renditechancen erhöht. Im G.U.B.-Urteil gab es dafür ein „Sehr gut“ (A).

Private Equity garantiert Wettbewerbsfähigkeit Es ist zu hoffen, dass der essentiellen Bedeutung der Zuführung von Eigenkapital in einer immer komplexer werdenden Wettbewerbswirtschaft künftig mehr Rechnung getragen wird. Das Fundament des prosperierenden Deutschlands war immer ein starker Mittelstand. Damit dieser auch noch morgen international wettbewerbsfähig ist, bedarf es der Zuführung von Private Equity. Dann sind die Weichen richtig gestellt.

Dr. Matthias Hallweger, Vorstand HMW Emissionshaus AG

Kontakt HMW Emissionshaus AG Münchener Str. 52 82049 Pullach Fon +49 (0) 89 12 22 81 300 Fax +49 (0) 89 12 22 81 399 info@hmw.ag www.hmw-emissionshaus.ag

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32 | Roundtable Immobilieninvestment

Immobilieninvestitionen in Deutschland:

Überbewertete oder echte Investitionschance? Haben wir schon eine Immobilienblase in Deutschland, baut sie sich gerade auf oder ist alles nicht so schlimm? Wer in Sachwerte investieren will, kommt an Immobilien kaum vorbei – doch wie macht man es in der aktuellen Marktphase richtig?

Die Experten im Gespräch mit der finanzwelt: Thomas Arnold, Vertriebsleiter WI-IMMO Group GmbH Achim Bauer, Mitglied des Vorstands FLEX Fonds Capital AG Michael Harneit, Leitung Institutionelle Kunden VALERUM Invest AG Marcus Kraft, Geschäftsführer BVT Holding Verwaltungs GmbH Christoph Ludwig-Werdin, Geschäftsführer SGI Entwicklung mbH Jens Meier, Vorstand WohnKompetenzZentrum Werner Schilcher, Geschäftsführer PRIMUS Concept Immobilienpartner und Beteiligung GmbH

finanzwelt: Was macht den deutschen Immobilienmarkt für Investoren so interessant? Kraft» Im internationalen Vergleich ist das Core-Preisniveau in Deutschland durchaus wettbewerbsfähig und die Risikoprämie gegenüber Investments mit vergleichbarer Sicherheit hat einen historischen Höchststand erreicht hat. Deutschland gilt als „safe haven“. Bauer» Besonders ausländische Investoren schätzen in Deutschland zusätzlich zur wirtschaftlichen Stärke die Rechtssicherheit und Rechtsstaatlichkeit. Zudem sind in Deutschland die attraktiven bebaubaren Flächen knapp. Meier» Weitere Faktoren sind die Beständigkeit und Innovationskraft der Menschen in unserem Land und das hohe Maß an Lebensqualität. Harneit» Der deutsche Immobilienmarkt hat sich in der Vergangenheit auch in Krisen als vergleichsweise stabil erwiesen: Er hat zwischen 2007 und 2009 nur 25 % eingebüßt, während beispielsweise London um über 50 % nachgegeben hat. Auch der Hype vor dem Platzen der damaligen Blase war in Deutschland nicht so übertrieben wie anderswo. Das liegt daran, dass

Immobilienerwerb in Deutschland in der Regel nur mit substanziellem Eigenkapitalnachweis finanziert wird. Arnold» Zu hoch ist die Nachfrage nach Sachwerten, zu viel Kapital ist weltweit im Umlauf und zu wenig wirkliche Alternativen gibt es zum deutschen Immobilienmarkt! finanzwelt: Obwohl die Bundesbank weiterhin keine Immobilienblase vorliegen sieht, hat das Bundesfinanzministerium bereits einen Gesetzesentwurf zur Setzung einer Obergrenze für den Fremdkapitalanteil beim Immobilienkauf vorgelegt. Können Sie Anlegern in dieser Marktphase noch guten Gewissens empfehlen, in deutsche Immobilien zu investieren? Schilcher» Breite Kreise der Bevölkerung haben die Vorteile einer Immobilieninvestition längst erkannt und üben Nachfrage aus. Dementsprechend knapp werden die zur Verfügung stehenden Assets mit entsprechend hohen Preisen. Diese Verknappung und die damit verbundenen zukünftigen Miet- und Kaufpreissteigerungen sind u. a. die Gründe dafür, dass gerade

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jetzt sehr viele Privatinvestoren auf den fahrenden Zug aufspringen. Sicher ist es notwendig, aus Anlegersicht zu differenzieren, welche Form der Immobilieninvestition bedarfsgerecht und zielgruppenspezifisch geeignet ist. Grundsätzlich glaube ich, dass für viele Anleger eine Erhöhung des Immobilienanteils im Portfolio sinnvoll wäre. Richtig ist, dass jede Übertreibung Risiken generiert. Bauer» Genau, die Immobilie ist durch die aktuelle Zinspolitik alternativlos geworden. Jedoch verleitet das billige Geld dazu, ohne Maß und Ziel zu investieren. Solche Rauschzustände sind immer gefährlich, weil Risiken ausgeblendet werden. Nicht nur in den Metropolen, sondern auch in vielen Randgebieten wachsen die Risiken deutlich spürbar: Der Verkaufsmarkt mit weiter steigenden Preisen funktioniert noch, d. h. die Käufer sind bereit, die geforderten Preise zu zahlen, aber der Vermietungsmarkt klemmt bereits, weil die Mieter die geforderten Mieten für die neuen Wohnungen nicht mehr zahlen wollen oder sogar leisten können. Heutige gute Verkaufszahlen bei Bauträgern sagen aber nichts darüber

34 | Roundtable Immobilieninvestment

aus, ob eine Immobilie langfristig ein lohnendes Investment ist. Kraft» Ein Beispiel: Die Wohnung in München-Schwabing oder in Hamburg an der Innenalster ist die echte Core-Immobilie. Da können Lerneffekte auftreten, aber keine platzenden Blasen. Bei Core-Gewerbeinvestitionen reichen allerdings die Mieten für Nebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und periodisierte wahrscheinliche Revitalisierungskosten oft nicht aus. Der Investoren-Mainstream zielt auf überteuertes Core mit anfänglicher Sicherheit. Ludwig-Werdin» Die Mieten, die in solchen Regionen verlangt werden, entsprechen teilweise schon beinahe der Belastung beim Wohnungskauf. Nicht nur die Bau-, auch die Sanierungskosten steigen. Trotzdem wird das Angebot knapp, so dass teilweise nur noch hinsichtlich Investitionsvolumen beraten wird und der Zuschlag erfolgt, sobald ein passendes Projekt auf den Markt kommt. Da kann man nur hoffen, dass wenigstens die finanzierenden Banken verantwortungsbewusst beraten. Harneit» Noch nie war es so günstig, eine Immobilie zu finanzieren – umso wichtiger ist eine Beratung ohne Vertriebsdruck. Denn aktuell stehen sogar Bauträger unter Entscheidungsdruck und kaufen mitunter ohne Besichtigung, nur orientiert an Google Maps, um zum Zuge zu kommen. Wer allerdings einen kühlen Kopf bewahrt, kann

Thomas Arnold

mit Immobilien nach wie vor hervorragende Investitionen tätigen. Schilcher» In dieser Marktphase ist kompetente und anlegerorientierte Beratung gefragter denn je. Sie muss differenzieren: Geht es um den steuerorientierten Anleger oder um einen Selbstnutzer? Welcher Anlagebedarf besteht? Ein auf Kante genähtes Konzept, bei dem der Anleger an Belastungsgrenzen bezüglich seines Kapitaldienstes geführt wird, ist aus meiner Sicht keine bedarfsgerechte und kundenorientierte Beratung. Arnold» Beleuchtet man den gesamten Markt der Immobilien in Deutschland, so kann man insbesondere bei Wohnimmobilien in den gefragten Metropolen wie München, Hamburg, Köln oder Frankfurt sicherlich von einer Überhitzung der Märkte sprechen. Grundsätzlich ist die Vernunft immer

Achim Bauer

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ein guter Ratgeber. Dies betrifft sowohl die Höhe der Finanzierung als auch die Tatsache, dass Kredite getilgt werden müssen. Bei Eingriffen durch den Gesetzgeber bleibt jedoch wie so oft eine Überregulierung zu befürchten. Im Segment der Pflegeimmobilien definiert sich die Lage über eine Standortanalyse und den damit verbundenen Bedarf in der jeweiligen Region. Der Erfolg einer Pflegeimmobile ist daher unabhängig von Standorten in den klassischen Metropolregionen. Eine Tatsache, die uns gerade für die kommenden Jahre optimistisch stimmt und die Nachfrage nach Pflegeimmobilien weiter steigern wird. Meier» Ob wir eine Immobilienblase haben oder nicht, regelt der Markt und dieser wird durch einzelne Interessengruppen beeinflusst. Solange Parameter wie Mietertrag im Verhältnis zur Zinslast stimmen und die Dauerverpflichtung unterhalb der Mieterlöse abzüglich möglicher Verwaltungskosten liegt, ist alles erst einmal gut. Der Blick muss aber auf die Gesamtdauer einer Finanzierung gerichtet werden. Von daher sind für mich andere Parameter wichtig, nicht ob die Bundesbank von einer Immobilienblase spricht. finanzwelt: Welche Regionen, welche Marktsegmente, welche Nutzungsarten empfehlen Sie für ein Investment unter Renditegesichtspunkten? Bauer» Eine Immobilie ist ein langfristiges Investment, so dass sich der

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36 | Roundtable Immobilieninvestment

Direktanleger immer fragen muss, ob er die dazu häufig benötigten Fremdmittel auch langfristig bedienen kann. Die Fremdmittelaufnahme von 70 bis 90 % wird jedoch von vielen Anlegern wegen der niedrigen Zinsen als Risiko ausgeblendet. Aufgrund der Erwerbsnebenkosten und der mageren Mietrendite durch die immer weiter steigenden Kaufpreise rechnet sich ein Direktinvestment nur bei einer entsprechenden Wertsteigerung. Seit Mitte der 90er Jahre bis etwa 2010 haben wir, bis auf wenige Standortausnahmen, flächendeckend keine Wertsteigerung im Wohnimmobilienmarkt gesehen. Deshalb empfehlen wir unseren Anlegern Gewerbeimmobilien in der Verpackung eines risikogemischten, vollregulierten AIFs. Hier muss sich der Anleger nicht kümmern, denn die Mehrheit der Anleger ist mit dem Handling mehrerer Direktinvestments überfordert. Kraft» Der Privatanleger unterschätzt regelmäßig die Verwaltungserfordernisse, die Instandhaltungskosten, die Mieterrisiken und die Revitalisierungskosten. Für eine professionelle Ankaufsprüfung fehlen ihm häufig die Ressourcen. Sobald die ‚Immobiliengrundversorgung‘ gesichert ist, raten wir dringend zu indirekten Investitionen. Kurz gesagt: Der Fonds ist die bessere Eigentumswohnung. Arnold» Immobilienarten, bei denen die Verwaltung durch einen Profi obligatorisch ist, reduzieren diese Überforderung des Privatanlegers. Damit meine ich Spezialimmobilien wie bei-

Michael Harneit spielsweise Pflegeimmobilien. Hier übernimmt in der Regel ein spezialisierter Verwalter nahezu alle Aufgaben die sonst vom Eigentümer zu erfüllen sind wie Mieterkontakt oder das Erstellen einer Nebenkostenabrechnung. Eine Überforderung entfällt hier. Darüber hinaus erzielen Pflegeimmobilien Bruttorenditen zwischen 4,0 bis 5,0 % und bieten damit eine attraktive Rendite in einem konjunkturunabhängigen Wachstumsmarkt. Die zukünftigen Bewohner unserer Pflegeheime sind bereits geboren! Meier» Wir empfehlen gerade privaten Immobilienanlegern Streuung und Risikoverteilung. Eine ausgewogene Lösung kann ein privates Portfolio etwa aus mehreren Eigentumswohnungen an verschiedenen Standorten und in verschiedenen Anlageklassen sein, das strategisch über mehrere Jahre in Teilschritten aufgebaut wird: Renditeimmobilien mit Wertsteige-

Marcus Kraft

finanzwelt Special 06/2016

rungs- und Entwicklungspotenzial, beispielsweise B- und C-Standorte in süddeutschen Zuwanderungsregionen wie etwa Augsburg. Mit einer einzigen Immobilie ist es in Sachen Altersvorsorge nicht getan: Mehrere gut vermietete und entschuldete Immobilien bieten eine komfortable strategische Altersvorsorge. Kraft» Die hohe Immobiliennachfrage macht die Ankaufsprüfung und das Management immer schwieriger. Der Privatanleger ist deshalb gut beraten, sich an professionellen Immobilieninvestments zu beteiligen. Bei kleinen Privatinvestments steigt die Fehlerwahrscheinlichkeit aktuell stark an. Wir finden attraktive Investmentmöglichkeiten abseits der Topmärkte, Core hat uns nie interessiert. Unser Geschäft ist ABBA. Da punktet z. B. auch das Ruhrgebiet mit durchaus geringen Leerständen, noch auskömmlichen Renditen, relativ geringer Volatilität und einer hohen Bevölkerungsdichte. Harneit» Realimmobilien sind auch für gut situierte Privatpersonen nach wie vor eine vielversprechende Investitionsmöglichkeit, auch im Bereich Wohnen. Es ist an den Beratern, in Zeiten des Immobilienbooms sinnvolle Alternativen ausfindig zu machen und diese dem Kunden zu erläutern, denn es gibt sie nach wie vor. Ich denke da an einige Standorte in den neuen Bundesländern, deren Entwicklung weit besser ist als ihr Ruf und die noch über zahlreiche unsanierte Denkmalobjekte verfügen, denen in Studien hervorragende

ACHTUNG: PLATZIERUNGSSCHLUSS AM 31.12.2016

DF Deutsche Finance PORTFOLIO Fund I Instit utionelle Anlagestrategie für privatanleger » Zugang zu einer institutionellen globalen Anlagestrategie » Beteiligung ab 5.000 Euro zzgl. 5 % Agio » Laufzeit 12 Jahre » Ausschüttungen nach Gesellschafterbeschluss » Bereits über 25 Mio. Euro platziert » Bereits in 2 institutionellen Zielfonds mit 11 Investments in Europa investiert

www.deutsche-finance.de Diese Anzeige ist kein Angebot, sondern eine unverbindliche Werbemitteilung. Die Angaben können eine Aufklärung oder Beratung durch Ihren Betreuer nicht ersetzen. Die Einzelheiten zu den von der Deutsche Finance Group initiierten geschlossenen Investmentvermögen, insbesondere Angaben zu den mit einer Investition in diese unternehmerischen Beteiligungen verbundenen Risiken, entnehmen Sie bitte jeweils dem allein für eine Anlageentscheidung maßgeblichen Verkaufsprospekt nebst eventuellen Nachträgen, den Anlagebedingungen und den wesentlichen Anlegerinformationen. Sie erhalten die vorgenannten Dokumente in deutscher Sprache kostenfrei bei der DF Deutsche Finance Investment GmbH, Ridlerstraße 33, 80339 München oder unter www.deutsche-finance-group.de

38 | Roundtable Immobilieninvestment

Renditeaussichten attestiert werden. Meier» Unter Renditegesichtspunkten sind der Zeithorizont und die Finanzierungsform genauso wichtig wie die Immobilienlage. Wir empfehlen unseren Anlegern, sich auf einem Immobilienportal wie etwa Immowelt das Angebot an Vermietungen am geplanten Investitionsstandort anzusehen. Denn am Ende sichert der Mieter den Ertrag und auch beim späteren möglichen Verkauf ist das die entscheidende Kennziffer. Gute Lage ist dort, wo Bedarf ist – nicht immer dort, wo verkauft werden soll. finanzwelt: Wo raten Sie zur Vorsicht, welche Überlegungen sollten Anleger vor der Investition anstellen? Ludwig-Werdin» Im Großen und Ganzen sind die Kunden heute besser informiert und wissen viel besser als noch vor 15 Jahren, was sie wollen. Schilcher: Das ist auch mein Eindruck. Vor 20 Jahren war der Vertrieb schwieriger, man musste viel mehr über die Grundlagen und Vorteile einer Immobilieninvestition erklären. Heute weiß der Endkunde selbst, welche Lagen und Standorte attraktiv sind, und vor allem, warum er grundsätzlich in Immobilien investieren will. Harneit» Stimmt das wirklich? Ich habe vielmehr den Eindruck, dass Anleger vor 5 Jahren noch wesentlich mehr Augenmerk auf Kriterien wie die Mikrolage gelegt haben, heute hingegen wird einfach gekauft. Das erhöht das Risiko einer Fehlinvestition. Deshalb bitten

Christoph Ludwig-Werdin wir alle unsere Interessenten und Investoren, sich die jeweilige Stadt und die Referenzobjekte unseres Bauträgers vor Ort anzuschauen. Soviel Zeit und Interesse fürs Investitionsobjekt müssen sein. Kraft» Anleger müssen sich über ihre Ziele, ihren Anlagehorizont und ihre Risikotragfähigkeit Gedanken machen. Bei institutionellen Anlegern muss der Durchschnitt stimmen, Privatanleger sind meist weniger gestreut und können deshalb einen hohen Einzelverlust schlechter verkraften. Eine renditeorientierte Portfoliobeimischung ist außerdem ganz anders zu werten als eine Investition zur Altersvorsorge. Bauer» Mietwohnungen haben zu hohe Verwaltungskosten, ohne Wertsteigerung rentieren sie sich nicht wirklich. Deshalb setzen wir auf Gewerbeobjekte, möglichst innerstädtisch und bevorzugt in Mittelzentren. Fach-

Jens Meier

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marktzentren mit guter Anbindung und mit Mietern, die die tägliche Nahversorgung der Menschen vor Ort sicherstellen, sind für uns ein sehr stabiles Invest mit soliden Ertragschancen. Wir kennen diesen Markt sehr gut und verfolgen dieses Geschäftsmodell seit über 25 Jahren. Arnold» Ob direktes oder indirektes Investment ist meines Erachtens nur von der Höhe der Investition abhängig. Wichtig ist vielmehr, über welchen Anbieter man sein jeweiliges Investment tätigt. Durch die starke Immobiliennachfrage sind in den letzten Jahren auch viele neue Anbieter auf den Markt gekommen, hier gibt es Licht und Schatten. Erfahrung, Track Record, die jeweils handelnden Personen sind wichtige Faktoren. Die Auswahl allein nach den günstigsten Preisen und den höchsten Renditen war noch nie ein guter Ratgeber. Schilcher» Durch die Regulierung hat der Markt insgesamt an Qualität gewonnen, die gesetzlichen Voraussetzungen sind also in Ordnung. Echte Risiken sehen so aus: Eine junge euphorische Familie wird von der Bank in ein viel zu großes Eigenheim ‚hineinberaten‘, so dass private Faktoren wie ungeplanter Nachwuchs, Trennung, Scheidung oder Arbeitslosigkeit die Konstruktion völlig umwerfen. Das ist beim Kapitalanleger weniger riskant. Meier» Das mag für aktuelle Finanzierungen stimmen. Was aber ist mit den Finanzierungen, die jetzt in die Prolongation kommen? Ist die hohe

Werner Schilcher Tilgung noch tragbar, wenn das Eigenheim erst im Alter über 40 erworben wurde und bis zum Renteneintritt noch Restschulden offen sind? Seit Inkrafttreten der Wohnimmobilienkreditrichtlinie zählt nur noch das Nettoeinkommen – wie wird diese Vorschrift bei Prolongationen umgesetzt werden? Hier liegt das Risiko einer Immobilieninvestition! finanzwelt: An diesen Beispielen zeigt sich, dass eine Beratung, die früher optimal erschien, heute zu Problemen führen kann. Wie lässt sich verhindern, dass die aktuelle Beratung zukünftig

zu Problemen führt? Harneit» Die Streuung macht’s – zum Beispiel Storage, Pflege, Denkmalschutzobjekte, ein oder mehrere AIF. Es gibt heute so viele verschiedene Möglichkeiten, den Immobilienbestand im Portfolio aufzubauen. Wichtig ist die realistische Beratung. Eine Direktimmobilie beispielsweise verlangt jährlich 5 bis 6 % für die Tilgung, bietet dafür aber an guten Standorten aufgrund des physischen Wertes ein hohes Maß an Sicherheit. Arnold» Information und Aufklärung der Kunden stehen an erster Stelle und sind Grundlage einer guten Beratung.

Trotz eines Direktinvestment bei Pflegeimmobilien informieren wir im Rahmen einer freiwilligen IDW-S4 Anlehnung unsere Kunden transparent über Chancen und Risiken der Anlage. Bauer» Heute sichern wir bei FLEX Fonds die Beratungsqualität unserer Vermittler durch eine elektronische Dokumentation. In Zukunft aber könnte der qualifizierte Berater der Flaschenhals sein – es gibt zu wenig Nachwuchs. Die Produkte werden immer besser, die Nachfrage ist da, aber wer berät? Die Distribution von Kapitalanlagen wird sich in Zukunft stark verändern. Schilcher» Trotzdem müssen wir den Privatinvestor hinsichtlich seines Vermögensaufbaus über 20 bis 30 Jahre beraten. Er kann sich etwa ein nachhaltiges Portfolio aus verschiedenen Eigentumswohnungen und Grundsicherungslösungen aufbauen, aus verschiedenen Nutzungsarten ohne Klumpenrisiko. Wenn ich mich in der Runde so umschaue – unsere Produkte konkurrieren gar nicht so arg, sie können sich sogar ergänzen. Wichtig ist die Stabilität des Gesamtvermögens durch eine ausgewogene Streuung im privaten Immobilienportfolio. (sk)

IMPRESSUM CHEFREDAKTION Hans-Werner Thieltges thieltges@finanzwelt.de

LESERSERVICE Angela Schnell schnell@finanzwelt.de

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REDAKTION Dr. Hermann Schmidt-Dieburg (hsd) redaktion@finanzwelt.de Jens Reichel (jr) redaktion@finanzwelt.de Stephanie von Keudell (sk) redaktion@finanzwelt.de Sven Fischer (sf) fischer@finanzwelt.de

KOORDINATION / PROJEKTMANAGEMENT Sven Fischer fischer@finanzwelt.de ANZEIGENLEITUNG Uschi Meinert meinert@finanzwelt.de

DRUCK Silber Druck oHG Am Waldstrauch 1 34266 Niestetal

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WKZ WohnKompetenzZentren. Einfach sicher wohnen:

„Die beste Finanzierung der Welt, weil es keine ist!“ Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie führt zu einem neuen Beratungsfeld – viele Finanzierungsvermittler fühlen sich hierbei überfordert und allein gelassen. Damit hätte das Ehepaar nicht gerechnet. Beide 65 Jahre alt, wollten einen zusätzlichen Kredit für eine Sanierung ihres Hauses beantragen. Rund eine halbe Million ist das Haus wert. 200.000 Euro haben sie Restschulden, die Zinsfestschreibung endet dieses Jahr. Statt eines Kredits stellt die Bank das Darlehen nun fällig. Ein Ausnahmefall? „Nicht wirklich“, meinen die Experten der WKZ WohnKompetenzZentren. Denn so etwas erleben sie derzeit nahezu täglich. Der Grund hierfür ist die in diesem Jahr in Deutschland umgesetzte Wohnimmobilienkreditrichtlinie. Wie in anderen europäischen Ländern auch, sollen damit grundsätzlich Verbraucherinteressen geschützt werden. Nichtsdestotrotz wird es insbesondere für junge Familien und ältere Menschen schwieriger, einen Baukredit zu erhalten. Das Problem hierbei: Der Gesetzgeber hat den Banken recht enge Grenzen

gesetzt und nimmt sie für zu leichtfertig gegebene Finanzierungszusagen sogar in die Haftung. Dies hat seit Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie zu einem deutlichen Rückgang bei den Finanzierungszusagen dieser Gruppen geführt.

Anschlussfinanzierungen ebenfalls betroffen Wie im Praxisbeispiel des älteren Ehepaars sind dabei sogar laufende Finanzierungen oder Anschlussfinanzierungen betroffen. Das mag auf den ersten Blick überraschen, trifft aber viele extrem hart. Wer heute beispielsweise eine Finanzierung sucht, die ins Rentenalter fällt, muss mit extrem verschärften Bedingungen rechnen. Experten sind der Meinung, dass die Voraussetzungen faktisch nur noch jeder Dritte erfüllt. An dieser Stelle sind auch viele Finanzierungsexperten überfordert. Denn logisch ist, dass mit derartigen Problemen

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konfrontierte Menschen Unterstützung bei ihrem Berater suchen. Konventionelle Lösungen, über Bankfinanzierungen, Bauspar- oder Versicherungsverträge fallen aus den geschilderten Gründen dabei aus. Entscheidend ist nicht nur der Rentenbezug, sondern die Restschuld oder die aufzunehmende Kredithöhe. Kredithäuser müssen neuerdings die Sterbetafeln heranziehen. Alternativen müssen her. Doch wie schauen die konkret aus?

Die Alternative: WKZ WohnKompetenzZentren Seit vielen Jahren haben sich die Experten der WKZ WohnKompetenzZentren darauf spezialisiert, im Rahmen genossenschaftlicher Lösungen Alternativen für die Menschen zu finden, die sicher und entspannt in den eigenen vier Wänden leben möchten. Die unabhängige Beratung setzt da an, wo Immobilienvermögen aufgebaut werden soll, aber auch da, wo konkrete Wegstellungen

gelöst werden müssen. Wie im Beispiel des älteren Ehepaars. Wichtig ist den Finanzierungsexperten dabei höchstmögliche Flexibilität und eine geringe finanzielle Belastung der Ratsuchenden. Beispielsweise auch durch eine Zinssicherheit bei Finanzierungen über die nächsten 25 Jahre.

Vertriebskompetenz inklusive In den bundesweit vertretenen Filialen der WKZ WohnKompetenzZentren finden dabei auch Anlageberater und Finanzierungsvermittler kompetente Ansprechpartner in den Bereichen Immobilie, Kapitalanlage, Absicherung. Natascha Tiberio-Meier, Leiterin des WKZ WohnKompetenzZentrums Ludwigsburg, klärt auf: » Wie stufen Sie die derzeitige Entwicklung am Immobilienmarkt ein? Tiberio-Meier » Wir machen die Erfahrung, dass sich immer weniger Menschen – gerade in den Ballungsräumen – eine Wohnsituation schaffen können, die ihren Vorstellungen entspricht. Klassische Finanzierungslösungen greifen dabei immer weniger. Wir haben hierauf

schon vor Jahren reagiert und mit der Weiterentwicklung der alten Mietkaufmodelle, dem heutigen Optionskauf, Alternativen geschaffen, die mehr Menschen Zugang zu den eigenen vier Wänden ermöglichen. » Welche Voraussetzungen müssen gegeben sein? Tiberio-Meier » Das ist das Schöne an unserer Arbeit bei den WKZ WohnKompetenzZentren: Wir passen uns den Herausforderungen so an, dass wir für alle Seiten befriedigende Ergebnisse erzielen. Hierbei integrieren wir gerne auch Anlageberater, Immobilienmakler oder sonstige Finanzintermediäre. Aber natürlich steht für uns der Interessent an vorrangiger Stelle. » Worin sehen Sie den besonderen Vorteil Ihrer Arbeit? Tiberio-Meier » Die WKZ WohnKompetenzZentren arbeiten genossenschaftlich orientiert. Der „Wir-Gedanke“ ist uns wichtig. Wir sind der festen Überzeugung, dass wir in der Gemeinschaft Dinge umsetzen können, die im Alleingang nicht möglich wären. Und das berücksichtigt auch die Arbeit für unsere mehrere Tausend Mitglieder.

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Möchten Sie mehr über uns erfahren? Unsere aktuellen WKZ-Standorte finden Sie in Ludwigsburg, Friedrichshafen, Erfurt, Dresden, Hamburg und demnächst auch in Mannheim, Heilbronn und Berlin. Vereinbaren Sie gleich jetzt einen Termin:

Natascha Tiberio-Meier, WKZ WohnKompetenzZentrum Ludwigsburg

Kontakt WKZ WohnKompetenzZentrum Wöhlerstraße 21 71636 Ludwigsburg Telefon: 07141 1469 - 800 Telefax: 07141 1469 - 899 E-Mail: ludwigsburg@wk-z.de www.wk-z.de

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Team

wĂźnscht allen Leserinnen und Lesern frohe Weihnachten und einen erfolgreichen Start ins neue Jahr.

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Das ist eine unverbindliche Werbemitteilung, die kein öffentliches Angebot und keine Anlageberatung für eine Beteiligung an der genannten ZBI Professional Fonds Linie darstellt. Die in der Vergangenheit erzielten Erfolge stellen keine Garantie für die zukünftige Entwicklung einer künftigen Anlage dar. Eine ausführliche Darstellung von Beteiligungsangeboten einschließlich verbundener Chancen und Risiken entnehmen Sie bitte dem jeweiligen veröffentlichten Verkaufsprospekt sowie den entsprechenden wesentlichen Anlegerinformationen. Diese Unterlagen, sofern verfügbar, können in deutscher Sprache im Internet unter www.zbi-ag.de in der Rubrik „Immobilienfonds / Geschlossene Publikumsfonds / Aktuelle Fonds / ZBI Professional 10“ abgerufen oder über die ZBI Vertriebs AG, Goethestraße 23, 91054 Erlangen angefordert werden. *Weiterführende Informationen entnehmen Sie dem Performance-Bericht 2015 der ZBI Gruppe u. a. auf den Seiten 8,9,10 und 28 oder der jüngsten Unternehmenspräsentation.

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