finanzwelt Special - Sachwertanlagen und Immobilien / 06/2014 by finanzwelt

2014

Special Sachwertanlagen und Immobilien

Sicher investieren In Kooperation mit:

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ZBI Professional 9 : Der Beste einer neuen Zeit! 1)

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1) Die â&#x20AC;&#x17E;ZBI Zentral Boden Immobilien GmbH & Co. Neunte Professional Immobilien Holding KG geschlossene Investmentkommanditgesellschaftâ&#x20AC;&#x153; wird durch die ZBI Fondmanagement AG als externe Kapitalverwaltungsgesellschaft verwaltet. 2) Weitere Informationen, insbesondere zu den rechtlichen und steuerlichen Grundlagen und zur Erwerbbarkeit der Beteiligung, enthalten der Verkaufsprospekt und die wesentlichen Anlegerinformationen (gemeinsam â&#x20AC;&#x17E;Verkaufsunterlagenâ&#x20AC;&#x153;), die in deutscher Sprache unter vorstehenden Kontaktdaten verfĂźgbar sind. Die

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7* Professional 9 sind ausschlieĂ&#x;lich die Verkaufsunterlagen inklusive der Angabe aller Risiken sowie die Zeichnungsunterlagen maĂ&#x;geblich.

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EDITORIAL

Liebe Leserinnen, liebe Leser, mit der finanzwelt Special Edition „Sachwertanlagen und Immobilien“ freuen wir uns, Ihnen einen aktuellen Überblick über die Chancen zu bieten, die dem Vertrieb aktuell und auch im Jahr 2015 in den Bereichen Sachwertanlagen sowie Immobilien und in deren vielfältigen Ausprägungen zur Verfügung stehen.

den Vermittler weiterzugeben. Diese Erwartungshaltung wird zeitweise auch von der Boulevardpresse befeuert, wie bspw. eine große deutsche Tageszeitung (die mit den vielen bunten Bildern) titelte: „Hauskauf ohne Eigenkapital“ und so auch noch andere Wunschvorstellungen zunehmend verzweifelter Sparer bedient.

Beide Segmente, sowohl die Immobilie als auch die Sachwertanlage, werden vor dem Hintergrund des offenbar europapolitisch gewollten, dauerhaften Niedrigzinses für den Sparer, Vorsorger und Anleger die wenigen noch verfügbaren Möglichkeiten sein, um sein Vermögen aufzubauen und es zu bewahren. Vor nicht allzu langer Zeit war es ein geflügeltes Wort jeder Vertriebsveranstaltung, dass der Sachwert den Geldwert schlägt. Heute ist dieser Satz zur allgemein anerkannten Realität der Anlagelandschaft geworden.

Information, nochmals Information, Plausibilitätsprüfung, Produktauswahl und auch Finanzierung nach dem jeweiligen Kundenprofil sind auf Vermittlerseite die Werkzeuge, die in dieser Situation weiterhelfen. Transparenz und Vertrauenswürdigkeit sind die Instrumente, mit denen Produktgeber und Emittenten den Vermittler unterstützen können.

Für den Vermittler, Berater und Makler ist es umso wichtiger geworden, dem Anlagedruck seines Kunden insoweit standzuhalten, dass er ihn in jeweils kundengerechte und anlagegerechte Bahnen leiten kann. Auf Kundenseite ist im Niedrigzinsumfeld die Versuchung groß, für kleine „MehrRendite-Versprechen“ absolut nicht risikoadäquate Wagnisse einzugehen und diesen Erwartungsdruck zwecks Empfehlung solcher Wunschprodukte an

finanzwelt Special 06/2014

Die vielfältigen Bereiche der Sachwertanlagen und der Immobilie bieten grundsätzlich für jeden Kunden hervorragende Lösungen von hoher Qualität und Sicherheit für fast jedes vorstellbare Investitions- und Anlageziel und sind in der aktuellen Zinssituation ein geeignetes Mittel für Vorsorge und Vermögensaufbau.

Ihr Christoph Sieciechowicz

finanzwelt SPECIAL I SACHWERTANLAGEN UND IMMOBILIEN I Inhalt

08 AIF-Fonds – Auftrieb für den Vertrieb

28 Denkmalschutz – Vergangenes erblühen lassen 4

20 Pflegeimmobilien – Das Alter vorwegnehmen

48 Erneuerbare Energien – Chancen vorhanden, Produkte nicht finanzwelt Special 06/2014

52 Baufinanzierung – Nachrechnen lohnt sich

DNL Real Invest AG Ihr zuverlässiger Partner für US-Immobilienbeteiligungen

DNL Real Invest ist exklusiver Anbieter der TSO-DNL Vermögensanlagen: TSO hat seit 1988 bei keinem Immobilieninvestment Geld verloren. TSO ist seit 1988 erfolgreich am US-Immobilienmarkt präsent und hat bislang ca. 80 große Immobilientransaktionen im Wert von ca. USD 3,2 Mrd. begleitet. Positive Leistungsbilanz: Die bisher von TSO auf dem deutschen Markt angebotenen Immobilieninvestments haben die geplanten Auszahlungen von 8 % p.a. dauerhaft aus erwirtschafteten Erträgen seit Emission geleistet. Angestrebter Vermögenszuwachs inklusive Verkaufserlösplanung von 15 % bis 25 % p. a. Bisher hat die tatsächliche Wertentwicklung sämtliche geplanten Ziele erreicht oder sogar übertroffen.

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2014

finanzwelt SPECIAL I SACHWERTANLAGEN UND IMMOBILIEN I Inhalt

Special Sachwertanlagen und Immobilien

Sicher investieren

AIF-Fonds – Auftrieb für den Vertrieb

ZBI Zentral Boden Immobilien AG –

14 16

Herausforderungen und Lösungen für das Jahr 2015

ZBI Professional 9: Der Beste einer neuen Zeit!

Nachrangdarlehen – Es muss nicht zum Bruch kommen

Immobilieninvestitionen – „Halten und verwalten“

DolphinTrust – Sachwerte:Wertsache Denkmalschutz

reicht nicht mehr

Erneuerbare Energien – Chancen vorhanden,

Wohnobjekte mit Potenzial – Interview mit

Produkte nicht

Marcus Kraft,Vorstand ZBI Zentral Boden Immobilien AG

Roundtable „Die Sachwertanlage imVertrieb“ –

ThomasLloyd – Erneuerbare-Energien-Infrastruktur in

Berlin – Weltstadt mit Herz und Schnauze

Pflegeimmobilien – Das Alter vorwegnehmen

Baufinanzierung – Nachrechnen lohnt sich

WirtschaftsHaus Gruppe – Sicherheit vor Rendite

Fonds Finanz – „Wir haben unsere Hausaufgaben

Nicht auf dem Erreichten ausruhen – Interview mit

Asien als Core-Sachwert-Investment

gemacht.“

Jörg S.Walter, Geschäftsführer IVM GmbH

Baulanderschließung – Kaufen mit Radio Eriwan

Denkmalschutzimmobilien – Vergangenes erblühen lassen

Roundtable Baufinanzierung – Die Assetklasse

IVM GmbH –THAMM & PARTNER GmbH –

Immobilie und deren Finanzierung im Jahr 2015

Beständigkeit zahlt sich aus

US-Immobilien – Im Land der unbegrenzten Möglichkeiten geht wieder was

RUBRIKEN

DNL REAL INVESTAG – Aktiv in US-Gewerbeimmobilien investieren

03 37

Nachwort

Editorial Impressum

finanzwelt Special 06/2014

INVESTITIONEN IN IMMOBILIEN IN FORM EINER STILLEN BETEILIGUNG.

Die THAMM & PARTNER GmbH, Gesellschaft fĂźr Grundbesitz, steht fĂźr anspruchsvoll sanierte BaudenkmĂ¤ler und innovative Neubaukonzepte. THAMM & PARTNER erhielt fĂźr die Sanierung eines denkmalgeschĂźtzten GebĂ¤udes in Potsdam den â&#x20AC;&#x17E;Brandenburgischen Bauherrenpreis fĂźr herausragende stĂ¤dtebauliche Verdiensteâ&#x20AC;&#x153;. Das Unternehmen ist Bestandshalter sowie BautrĂ¤ger und verfĂźgt Ăźber mehr als 60 Objekte mit Ăźber 560 Wohnungen in Berlin, Potsdam, Leipzig und GĂśrlitz. Die Eigenkapitalquote liegt bei ca. 80 %. THAMM & PARTNER war eines der ersten deutschen Immobilienunternehmen mit einer Vertrauensschaden-Versicherung. 1982: GrĂźndung der THAMM & PARTNER â&#x20AC;&#x201C; Gesellschaft fĂźr Grundbesitz 1999: Beginn der Kapitalmarktemission in Form Stiller Beteiligungen perioden bei Einmalanlagen durchschnittlich 182,22 % der ursprĂźnglichen Anlagesumme.

VORTEILE FĂ&#x153;R ANLEGER: â&#x20AC;˘ Wertzuwachs der Anlagesumme ca. 8 % p.a. â&#x20AC;˘ Ă&#x153;berdurchschnittliche Rendite und Teilhabe an den stillen Reserven des Unternehmens â&#x20AC;˘ Sicherheit u.a. durch Vertrauensschaden-Versicherung â&#x20AC;˘ Eigenkapital von ca. 80 % â&#x20AC;˘ Variable AnlageplĂ¤ne â&#x20AC;˘ Mindestanlagesumme: 5.000 Euro

Kontakt: IVM GmbH Gesellschaft fĂźr Innovatives Vertriebsmarketing Hebbelstr. 61 85055 Ingolstadt T 0841 4929-30 F 0841 4929-324 info@ivm-online.net www.ivm-online.net

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finanzwelt SPECIAL I SACHWERTANLAGEN UND IMMOBILIEN I AIF-Fonds

Auftrieb f端r den Vertrieb

finanzwelt Special 06/2014

Der vertriebliche Abgesang auf die geschlossenen Fonds bzw. AIFs fällt aus. Die Vertriebe scheinen sich, nach langer Dursttrecke, wieder für diese Produktwelt zu interessieren. Und das stärker als ursprünglich gedacht.

finanzwelt Special 06/2014

GewO). Bei den 34f Nr. 3 Vermittlern hat sich die Zahl auf Jahressicht auf 6.748 leicht erhöht. „DerVertrieb nimmt gerne wieder neue Fonds auf“, beobachtet Andrea Kühne, Leiterin Market Research der Dextro Group. Auch die Nachfrage bei großen Vertriebsplattformen zeigt, dass viele Vermittler auf den Neustart gewartet haben. Die Sorge, dass sie in der Zwischenzeit das Interesse an geschlossenen Fonds verloren haben könnten, scheint unbegründet. Dennoch spüren vor allem kleinere Emissionshäuser noch die Zurückhaltung derVertriebe. Nach einer Untersuchung der Dextro Group könnte die Zurückhaltung darin begründet sein, dass Blindpools bei den Publikums-AIF auf dem Vormarsch sind. Knapp 93 % der aktuell geplanten Alternative Investment Fonds sind demnach sogenannte „risikogemischte Fonds“, die in mindestens drei Objekte investieren. Um Anleger vor hohen Verlusten zu schützen, dürfen mehr als 10.000 Euro nur noch in risikogemischte Produkte angelegt werden. Nach einer Analyse von Scope weist der überwiegende Teil der bislang emittierten Fonds eine Mindestbeteiligung zwischen 2.500 und 10.000 Euro aus. „Die Emissionshäuser sehen eine stabile Nachfrage von Kunden, die weniger als 20.000 Euro in einem Produkt anlegen möchten“, bewertet Kühne diesen Trend. Die Risikostreuung sei ein zugkräftiges Argument für Kunden, die dem Segment den Rücken gekehrt haben oder aufgrund der hohen Ausfallrisiken früher kein Investment in Erwägung gezogen hätten. Die Risikostreuung ist in vielen Fondsgattungen schwierig. Die aktuellen Flugzeugfonds von CFB, Dr. Peters und Hannover Leasing investieren jeweils in einen einzigen Flieger.

Foto: © olly - Fotolia.com

is Ende des Jahres sollten eigentlich 24 neue, nach den Regeln des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) aufgelegte geschlossene Alternative Investment Fonds (AIF) auf den Markt kommen. Davon ging der bsi Bundesverband Sachwerte und Investmentvermögen noch im Sommer aus. Jetzt, kurz vor dem Jahresende, sind es deutlich weniger geworden. So sind es derzeit nicht mal drei Handvoll Fonds, die dem Vertrieb zur Verfügung stehen. Die Gründe für die Zielverfehlung sind vielfältig. In den meisten Fällen haben nicht alle willigen Emissionshäuser bereits die Zulassung für ihr Haus oder für einen Fonds von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) erhalten. Die einzelnen Zulassungsverfahren ziehen sich deutlich länger als gedacht, ist fast unisono aus den beteiligten Firmen zu hören. Nach der Verabschiedung des KAGB hatten die Emissionshäuser mit einem schnellen Neustart des Verkaufs von geschlossenen AIFs gerechnet. Doch schnell kam die Frage auf, wer die vielen neuen Angebote eigentlich unters Volk bringen soll? Immerhin haben die zwei Jahre fast völlige Produkt-Durststrecke tiefe Spuren hinterlassen. Vor allem kleinere Vertriebsbüros mussten sich zwangsläufig anderen Produkten zuwenden, um die Einkommensverluste aus den geschlossenen Fonds zu kompensieren. Fraglich blieb bislang, ob diese Vermittler sich der Regulierung stellen und wieder zur Vermittlung von geschlossenen Fonds, heute AIF genannt, zurückkommen würden. Aktuell listet das Finanzanlagenvermittlerregister der Deutschen Industrie- und Handelskammer (DIHK) insgesamt 41.217 Finanzanlagenvermittler mit Erlaubnis nach § 34f GewO. Davon haben 11.366 oder 27 % eine Erlaubnis für Geschlossene Investmentvermögen (§ 34f Abs. 1 Nr. 2

finanzwelt SPECIAL I SACHWERTANLAGEN UND IMMOBILIEN I AIF-Fonds

Eine Mischung ist aufgrund der hohen Investitionssummen von 140 Mio. Euro schwierig. Hohe Hürden sieht Dextro auch für die Anleger von US-Immobilienfonds. Die meisten sehen Mindestanlagesummen von 30.000 US-Dollar vor. Als Grund nennen die Emissionshäuser die Nebenkosten für die amerikanische Steuererklärung, die der Anleger bezahlen müsste. Warum das früher keine Rolle gespielt hat, bleibt unklar. Die hohen Mindestsummen tragen ihren Teil dazu bei, dass viele Vermittler ihren Kunden weiterhin keine geschlossenen AIFs anbieten. Bei drei der vier im Moment angebotenen großvolumigen Fonds müssen Anleger mindestens 20.000 Euro zeichnen. Trotz dieser Hindernisse löst sich die Starre im Vertrieb langsam. Vor allem die Banken denken wieder über den Vertrieb von geschlossenen Fonds nach. Viele Genossenschafts- und Großbanken, die sich in der Krise komplett von dem Segment verabschiedeten, suchten nun wieder das Gespräch, berichten die Emissionshäuser. Allerdings haben die Banken ganz konkrete Vorstellungen von den Produkten. NichtKAGB-regulierte Produkte haben in den Einkaufsabteilungen keine Chance. Auch die freien Vertriebe setzen nach Aussagen der Pools auf die Regulierung. Sie hoffen, dass diese Produkte bei den Kunden mehr Vertrauen genießen. Die Emissionshäuser hören den Ruf. Laut Scope richtet sich per Ende Oktober ein Viertel aller geschlossenen Fonds in Emission am neuen Recht aus. Scope Ratings erfasst dabei 52 geschlossene Publikumsfonds. Die restlichen Fonds sind Altfonds, die aufgrund von Übergangsregelungen weiter vertrieben werden dürfen oder Fonds, die aus anderen Gründen nicht unter das KAGB fallen, wie etwa Betreibermodelle. Die dominierendeAssetklasse bleiben die Immobilienfonds. Gemessen am prospektierten Eigenkapital machten allein die Immobilienfonds, die im 3. Quartal die Zulassung erhielten, knapp 90 % des Marktes aus. Größter Fonds ist der „JAMESTOWN 29“, der

fast die Hälfte des prospektierten Eigenkapitals auf sich vereint. Der Rest entfiel auf den „Real I.S. Grundvermögen“, „Hamburg Trust DOMICILIUM 11“, „PROJECT Wohnen 14“ und den „IMMAC Sozialimmobilien 71. Renditefonds“, wie eine Auswertung von Feri ermittelt hat. Zudem hat Aquila die Gestattung für einen Erneuerbare-Energienund einen Private Equity-Fonds bekommen. Noch nicht enthalten waren in den Zahlen die Fonds des 4. Quartals. Fast täglich bekommen neue Fonds die Vertriebszulassung der BaFin. Im 4. Quartal kamen etwa der Zweitmarkfonds der HTB, „21. INP Deutsche Pflege Portfolio“, „ZBI Professional 9“, DF Deutsche Finance PORTFOLIO Fund I., reconcept Wasserkraft Kanada und die neuen Flugzeugfonds von CFB, Dr. Peters und Hannover Leasing in den Vertrieb. Laut Scope summiert sich aktuell das geplante Eigenkapitalvolumen aller angebotenen AIFs auf mehr als 1 Mrd. Euro. Dass es so lange dauerte, bis der Markt wieder anzog, könnte auch daran liegen, dass zunächst kleinere Emissionshäuser mit vergleichsweise geringen Fondsvolumina nach neuem Recht vorgelegt haben. Erst danach kamen mit Dr. Peters, Hannover Leasing, JAMESTOWN oder der Real I.S. großvolumige Fonds auf den Markt. Bei drei der vier Fonds liegt das angestrebte Eigenkapitalvolumen im dreistelligen Millionenbereich. Die vier Fonds vereinen zusammen rund drei Viertel des geplanten Eigenkapitalvolumens sämtlicher AIFs. Einige Branchenteilnehmer vermuten, dass sich Banken und Vertriebe angesichts der Erfahrungen aus der Vergangenheit an die Fonds der kleineren Häuser nicht herangetraut haben.Sie wollen offenbar erst abwarten, wie sich die Fonds der etablierten großen Häuser bei den Kunden bewähren, bevor sie dem breiten Markt wieder ihr Vertrauen schenken. Wenn sie diese großen Fonds problemlos platzieren, so die Hoffnung, könnten auch kleinere Emissionshäuser wieder in den Fokus rücken. Die Sorge ist nicht unbegründet. Denn die Marktbereinigung dürfte noch lange finanzwelt Special 06/2014

nicht zu Ende sein. Zuletzt musste das Emissionshaus Shedlin Capital einen Insolvenzantrag stellen. Die Branche rechnet damit, dass im kommenden Jahr noch andere Häuser feststellen werden, dass nicht nur die Anfangskosten für eine KVG-Genehmigung, sondern auch die laufenden Kosten deutlich höher ausfallen als früher. Die Vertriebe wollen unter allen Umständen vermeiden, dass sie ihren Kunden erklären müssen, warum es in der jetzt regulierten und daher so viel sichereren Welt nun doch noch Emissionshäuser gibt, die pleite gehen könnten. Auch darum dürften zunächst die großen und etablierten Häuser bevorzugt werden. Die Mehrheit der Anbieter zeigt sich auch weiter optimistisch.Eine Umfrage unter 100 Marktteilnehmern durch die Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsgesellschaft PwC, dem Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA) und dem bsi förderte zutage, dass immerhin 43 % der Manager alternativer Assets von steigenden Umsätzen ausgehen. Nur jeder fünfte erwartet geringere Umsätze als in der Vergangenheit. Im kommenden Jahr dürfte dann die Bewährungsprobe kommen.Scope rechnet mit einer langsam, aber stetig steigenden Zahl an AIFs. Zahlreiche Initiatoren hätten Produkte in der Vorbereitung und warteten auf die Gestattung der BaFin. Laut Scope Ratings sind derzeit 27 Fonds konkret in der Konzeption. 14 Produkte – und somit mehr als die Hälfte – sind Immobilienfonds. Diese Assetklasse wird zweifellos das Angebot weiter bestimmen. Doch auch hier wird das Portfolio breiter werden. In der Planung sind z. B. Handelsfonds, aber auch die USA rücken immer stärker in den Blickpunkt. So hat die US-Treuhand ihren aktuellen Fonds lediglich ins erste Quartal geschoben. Andere Assetklassen werden dagegen noch etwas brauchen, um für die Vertriebe wieder verfügbar zu sein. Insbesondere bei den Erneuerbaren Energien dürfte es nur wenige neue Produkte geben. Immerhin hat etwa Voigt & Collegen einen Fonds für die zweite Jahreshälfte angekündigt. (ahz)

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finanzwelt SPECIAL I SACHWERTANLAGEN UND IMMOBILIEN I ZBI Zentral Boden Immobilien AG

ZBI Professional 9 Der Beste einer neuen Zeit! Mit dem Vertriebsstart des ZBI Professional 9 setzt die ZBI nun die erfolgreiche Reihe ihrer ZBI Professional-Fonds fort. Von den acht bisher aufgelegten ZBI Professional-Fonds wurden bereits vier mit einer Laufzeit von ca. 2,5 bis 7,5 Jahren mit Ergebnissen zwischen ca. 5,5 und 15,5 % p. a. verkauft. Wie seine Vorgänger investiert der ZBI Professional 9 in Wohnimmobilien in ausgewählten, prosperierenden deutschen Großstädten mit Fokus auf Berlin.

ehr als 10.000 Anleger haben sich in den vergangenen zwölf Jahren für eine Beteiligung an einem Fonds der ZBI Professional-Linie entschieden und damit dem ZBI-Konzept der Vermögensbildung ihr Vertrauen geschenkt. Darunter sind viele Kunden, die seit dem Erwerb ihres ersten Anteils an einem geschlossenen ZBI Immobilienfonds der Strategie der werthaltigen Anlage treu bleiben. Seit dem Jahr 2002 hat die ZBI in enger Abstimmung mit ihren Gesellschaftern mehr als 1,4 Mrd. Euro in die Fonds ZBI Professional 1 bis 8 investiert. Diese Erfolgsgeschichte will die ZBI nun mit dem ZBI Professional 9 fortsetzen.

9 Gründe für ZBI Professional 9 1. Stabile Vermögensklasse Wohnimmobilien Besonders in bewegten Zeiten erweist sich die Investition in Wohnimmobilien als vergleichsweise stabile Vermögensanlage. Bereits ab 25.000 Euro kann sich ein Anleger am ZBI Professional 9 beteiligen und somit eine Sachwertinvestition in Immobilien tätigen.

2. Ihr Partner ZBI Fondsmanagement AG als Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) – die Spezialistin für geschlossene Investmentvermögen und deutsche Wohnimmobilien Die ZBI Fondsmanagement AG als Teil der ZBI Gruppe kann das komplette Immobiliendienstleistungsspektrum inklusive einer großen nationalen Expertise zugunsten des Fondszeichners anbieten. Die Regulierung des vormals „grauen Kapitalmarkts“ durch das KAGB bringt einen erheblichen Bei-

finanzwelt Special 06/2014

trag zum Anlegerschutz. Die Kompetenz der KVG wurde im Rahmen des Zulassungsverfahrens bereits unter Beweis gestellt. Die ZBI Gruppe konzipiert seit 2002 Wohnimmobilienfonds für private und institutionelle Anleger und verfügt über eine positive Leistungsbilanz*. Von acht aufgelegten ZBI Professional Fonds wurden bereits vier mit einer Laufzeit von ca. 2,5 bis 7,5 Jahren verkauft. Die ZBI Gruppe bildet die gesamte Wertschöpfungskette im Zyklus einer Immobilie ab. Aktuell verwaltet sie ca. 17.000 Wohnungen. Das gesamte Investitionsvolumen liegt bei ca. 1,4 Mrd. Euro.

3. Breite Streuung: Der Fonds erwirbt mehr als 1.000 Wohneinheiten Durch eine breitere Streuung der zu erwerbenden Anlageobjekte in verschiedene Immobilien und Standorte sollen bestehende Ausfallrisiken verringert und dadurch die Ertragschancen für Sie erhöht werden.

immobilien in Ballungszentren und Metropolregionen – mit dem sicheren Cash-Flow aus den Mieterträgen geben den Ausschlag für unsere Kunden bei der Anlageentscheidung. Darüber hinaus spielt für unsere Investoren der Kapitalrückfluss eine wichtige Rolle. Für den ZBI Professional 9 ist eine Laufzeit von etwa 6 bis 8 Jahren geplant. Obwohl Investitionen in Immobilien grundsätzlich auf Langfristigkeit ausgelegt sind, wird hier im Rahmen des ZBI Professional 9 eine mittelfristige Fondslaufzeit angestrebt.

9. Bisherige Leistungen für die Anleger

Die Wertschöpfungskette der ZBI

4. Der Anleger berät mit Die Anleger bzw. der Anlegerausschuss wirken bei der Zusammenstellung des Immobilienportfolios mit. Dabei werden von der KVG für das Anlageziel geeignete Objekte präsentiert und mit den Gesellschaftern/dem Anlegerausschuss beraten, anschließend wird von den Gesellschaftern eine Auswahlempfehlung gegeben. Die Anleger haben somit die Möglichkeit, selbst am Erfolg des Fonds mitzuwirken.

• eine Überschussbeteiligung aus den die Hurdle Rate überschreitenden Gewinnen

7. Rückerstattung des Agios Das Agio ist gewinnberechtigt, wird verzinst und soll nach der Auflösung des Fonds zu 100 % zurückerstattet werden.

Die ZBI Professional Fonds wurden u. a. von der Zeitschrift EURO analysiert und bewertet. Unter allen aufgelösten deutschen Immobilienfonds (EXITFonds) belegten die ZBI Professional Fonds sowohl bei der ersten Analyse 2011 als auch bei der zweiten Analyse 2013 jeweils Platz 1. Bewertet wurden insgesamt 583 deutsche Immobilienfonds.

5. Das Kunde-zuerst-Prinzip

6. Prospektierte Rendite-Bestandteile Bestandteile der Beteiligung sind die folgenden Komponenten: • prognostizierte Auszahlungen von jährlich 3 % bis 5 % Nach Auflösung des Fonds: • Auffüllung der Kapitalkontenverzinsung bis auf 6,5 % p. a. (Hurdle Rate) ab 2016

8. Mehrfachzeichner Die bisherigen Anleger sind mit den ZBI Professional Fonds sehr zufrieden, so dass sie sich sehr oft an den Nachfolgefonds beteiligen. So stieg die Anzahl der Mehrfachzeichner von Fonds zu Fonds kontinuierlich auf über 50 %, bezogen jeweils auf den Vorgängerfonds. Diese Zahl reflektiert die Zufriedenheit der Anleger mit dem Produkt und dem Management. Insbesondere das stabile Asset – deutsche Wohnfinanzwelt Special 06/2014

* Bitte die in diesem Zusammenhang auch die sich aus einem derartigen Investment ergebenden Risiken beachten. Aus der Entwicklung in der Vergangenheit kann nicht auf künftige Entwicklungen/Ergebnisse geschlossen werden.

➲ KONTAKT

ZBI Zentral Boden Immobilien AG Henkestraße 10 91054 Erlangen Tel.: 09131 48009 1414 service@zbi-ag.de www.zbi-ag.de

Foto: © fotogestoeber - Fotolia.com

Zuerst müssen alle Zusagen für die Anleger erfüllt sein, insbesondere die geplante Kapitalkontenverzinsung vor Steuern (Hurdle Rate) von 6,5 % p. a. (ab 01.01.2016), erst danach partizipiert die KVG – gemeinsam mit den Anlegern – am Veräußerungsgewinn. Dies bedeutet eine hohe Motivation für die Fondsverwalterin zur bestmöglichen Bewirtschaftung des Fonds und führt zu einer hohen Interessengleichheit mit dem Anleger.

finanzwelt SPECIAL I SACHWERTANLAGEN UND IMMOBILIEN I Immobilieninvestitionen

„Halten und verwalten“ reicht nicht mehr Was private Kapitalanleger von den Profis lernen können.

er sein Geld langfristig und sinnvoll anlegen will, setzt angesichts des aktuellen Zinsumfelds nicht mehr auf Festgeldanlangen, sondern lieber auf Sachwerte. Der deutsche Wohnimmobilienmarkt zählt dabei zu den attraktivsten Möglichkeiten, Kapital gewinnbringend zu investieren. Allerdings wird der Wohnimmobilienmarkt immer komplexer. Eine Immobilie einfach zu kaufen und einige Jahre später wieder zu verkaufen, war vor einigen Jahren zumindest in den Metropolen fast ein Garant für Gewinne. Heute funktioniert ein solches Vorgehen nicht mehr, denn die Situation am Markt sieht mittlerweile ganz anders aus: Wo bis vor kurzem ein – teils rasantes – Preiswachstum zu beobachten war, stagnieren die Preise mittlerweile beziehungsweise steigen deutlich weniger stark als bisher. Die Mieten dürften weiterhin steigen, jedoch auch nicht mehr so kräftig wie früher. Dafür sorgen die allgemeine Marktentwicklung, der anziehende Neubau und die Mietpreisbremse. Diese sieht vor, dass ein Eigentümer in Gebieten, für die ein Wohnungsmangel ausgewiesen wurde, bei einer Wiedervermietung maximal einen Mietpreis verlangen darf, der 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Wer mit Wohnimmobilien noch Werte heben will, braucht daher detaillierte Kenntnisse. Zum einen, um nach dem Preisanstieg in den vergangenen Jahren nicht überteuert zu kaufen. Zum anderen aber auch, um die Immobilie langfristig so zu bewirtschaften, dass ihr Wert über die Jahre bestenfalls steigt. Es reicht eben nicht mehr, ein Objekt einfach zu kaufen und zu verwalten. Gefragt ist vielmehr ein aktives Assetmanagement. Konkret heißt das: Mit den und an den Wohnungen muss wirklich gearbeitet werden, um Werte zu generieren – solche Werthebel können Modernisierungen, energetische Sanierungen, Nachverdichtungen und vor allem auch Strategien zur Wohnungsprivatisierung sein, also der Einzelverkauf an Mieter, Selbstnutzer und Kapitalanleger. Nicht jeder hat die Zeit und das Know-how, das für ein professionelles Assetmanagement notwendig ist. Schon in der Vergangenheit zeigte sich in Studien immer wieder, dass private Wohnungsvermieter deutlich niedrigere Renditen erzielen als professionelle Investoren. Diese Diskrepanz lässt sich vor allem damit erklären, dass viele professionelle Bestandshalter seit langem finanzwelt Special 06/2014

aktives Assetmanagement betrieben und somit mehr Werte generiert haben. Künftig wird professionelles Assetmanagement auch für Privatanleger zur Pflicht, zumindest dann, wenn sie nicht riskieren wollen, dass ihre Immobilie über die Zeit an Wert verliert. Ein professioneller Assetmanager plant, steuert und kontrolliert sämtliche den Wert der Immobilie beeinflussenden Maßnahmen – idealerweise bereits vom Ankauf an, in jedem Fall aber über die Nutzungsphase hinweg bis hin zum Verkauf. Dafür erstellt er ein Gesamtkonzept, das sich möglichst über die kommenden Markt- und Immobilienzyklen erstreckt. Eine solche multizyklische Planung und Vorgehensweise ist in erster Linie deshalb erforderlich, weil die Leistungen des Assetmanagements oftmals erst über einen längeren Zeitraum hinweg voll zur Geltung kommen. Bei der Immobilie gilt wie bei allen Investitionsgütern: Im Einkauf liegt der Gewinn – je „günstiger“ sich eine Immobilie erwerben lässt, umso höher ist die mit ihr erzielbare Rendite. Günstiger bezieht sich also in diesem Zusammenhang nicht auf den absoluten Preis, sondern auf die Wertsteigerungsmög-

Weniger gravierende, jedoch zahlreichere Risiken birgt die Bewirtschaftungsphase: „Unvorhergesehene“ Probleme wie Mietausfälle oder Mietminderungen müssen gemeistert werden, die rechtlich möglichen Mieterhöhungen sollten ausgelotet und durchgesetzt werden. Verantwortlich ist der Assetmanager aber nicht nur dafür, die Einnahmen zu erhöhen, sondern auch dafür, die Kosten zu senken, um so den optimalen Ertrag zu erzielen. Die Kosten lassen sich senken, indem Drittleistungen günstig eingekauft werden. Hierfür gilt es zu prüfen, ob ein anderer Dienstleister bei gleicher Leistung günstiger arbeitet. In der Bewirtschaftungsphase geht es insbesondere darum, die Immobilie marktfähig zu halten – also dafür zu sorgen, dass es einerseits immer ausreichend Mietinteressenten gibt, andererseits, dass sich genügend Käufer für das Objekt interessieren, um einen guten Preis beim Verkauf erzielen zu können.

Ein Assetmanager nimmt insofern über die gesamte Haltedauer der Immobilie die Position des Eigentümers ein. Er vertritt dessen Interessen, indem er sein umfassendes Immobilien-Know-how einsetzt. Um langfristig den optimalen Ertrag aus den ihm anvertrauten Immobilien herauszuholen, muss der Assetmanager die aktuelle und künftige Marktlage in seine Überlegungen mit einbeziehen. Er muss sich also beispielsweise bestens mit den am Markt erzielbaren Kaufpreisen, den Miethöhen und Leerständen auskennen. Eine genaue Wettbewerbsanalyse zeigt außerdem: Wie viele Konkurrenzobjekte gibt es am Markt, wie ist es um deren Qualität bestellt? Auch das Wissen über die steuerlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen fließt in seine Entscheidungen mit ein. Last but not least ist ein erfolgreicher Verkauf entscheidend für eine Immobilieninvestition. Gerade private Immobilieneigentümer neigen häufig dazu, Immobilien lediglich zu halten. Dabei lässt sich der Investitionserfolg oftmals dann maximieren, wenn es gelingt, in euphorischen Marktphasen Gewinne durch einen Verkauf zu realisieren. finanzwelt Special 06/2014

Insgesamt zeigt sich, wie wichtig umfassendes spezialisiertes Know-how heute für eine erfolgreiche Immobilieninvestition ist. Über dieses verfügen private Anleger in der Regel nicht. Es wird daher zunehmend auch für sie sinnvoll, professionelle Assetmanager einzusetzen, die auf detaillierte Marktkenntnis und ein umfassendes Netzwerk zurückgreifen können und dies durch langjähriges Bestehen am Markt, bundesweite Präsenzen vor Ort und Referenzen für ihre Dienstleistungen nachweisen können. So, wie es professionelle Immobilieninvestoren bereits seit langem tun.

Jürgen F. Kelber, geschäftsführender Gesellschafter der Dr. Lübke & Kelber GmbH

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lichkeiten. Ein guter Assetmanager hat einen Blick dafür, welche Immobilien am Markt Wertsteigerungspotenzial besitzen. Neben der Ankaufsberatung fallen die Konzeption und Vermittlung von Finanzierungen in den Zuständigkeitsbereich des Assetmanagers.

finanzwelt SPECIAL I SACHWERTANLAGEN UND IMMOBILIEN I Interview

Wohnobjekte mit Potenzial Bewährtes Produkt in neuer Form – der Erlanger Initiator bringt den ersten Alternativen Investmentfonds (AIF) nach neuem Recht. Wie ZBI-Vorstand Marcus Kraft im Interview erklärt, beteiligen sich die Zeichner deutschlandweit gestreut an Mietobjekten, deren Einkaufspreise trotz des Runs auf Immobilien noch Wertsteigerungen zulassen.

finanzwelt: Herr Kraft, Sie haben mit dem ZBI Professional 9 jetzt einen der ersten Wohnimmobilienfonds nach dem neuen Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) herausgebracht. Können Sie damit lückenlos an die Erfolge der aufgelösten ZBI Professional-Fonds 1,2,3 und 5 anknüpfen? Kraft ❭ Wir sind zuversichtlich, dass uns das innerhalb gewisser Bandbreiten gelingen kann, die Resultate der Vorgängerfonds waren ja auch nicht einheitlich. Allerdings hat sich das Marktumfeld geändert. Wir gehen daher in unserer Kalkulation von einem angepassten Mittelwert aus. Mit einer Hal-

tedauer von sechs bis acht Jahren und laufend 4 % Ausschüttung plus Verkaufserlös und Rückerstattung des Agios wollen wir für unsere Anleger ein Ergebnis von über 6,5 % erreichen. Historisch waren es 4 bis 5 % Ausschüttung, die zusammen mit dem Verkaufsüberschuss zu 5,5 bis 15,5 % p. a. führten. Die 14 bis 15 % beim ZBI Professional 1 und 2 waren leider nicht wiederholbare Ausreißer ins Positive.

Kraft ❭ Je nach Fondsvolumen dürfte die Kostenbelastung bei ca. 0,5 % liegen. Zusätzlich geändert hat sich die Erfordernis einer festen Laufzeit, der wir mit einer Anlagedauer von acht Jahren entsprechen, die die KVG zweimal um jeweils ein Jahr verkürzen kann. Bekanntlich konnte unser kürzestes Engagement, der ZBI Professional 2, bereits nach 2,5 Jahren erfolgreich beendet werden, der ZBI Professional 3 nach 7,5 Jahren.

finanzwelt: Welche zusätzlichen Kosten entstehen durch das KAGB und was hat sich sonst noch in Ihrem neuen Produkt geändert?

finanzwelt: Das ist aber sicherlich nicht alles seitens der BaFin? Kraft ❭ Nein, wir mussten uns auch von einem liebgewonnenen Thema verab-

finanzwelt Special 06/2014

schieden. Bisher waren alle ZBI Professional-Fonds investorenbestimmt. Während früher unsere Zeichner das letzte Wort bei jeder Anlageentscheidung hatten, ist dieses laut KAGB jetzt zwingend der Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) zuzuordnen. De facto werden wir weiterhin einen fünfköpfigen Anlegerausschuss haben, der in beratender Form sein Votum – mit mindestens drei Ja-Stimmen als Voraussetzung – klar artikulieren kann. finanzwelt: Sie hatten in der Vergangenheit mit der investorenbestimmten Auswahl gute Erfahrungen gemacht. Kraft ❭ Das kann man laut sagen! Viele unserer Zeichner haben sich sehr engagiert, fuhren in ihrer Freizeit zum Ortstermin und haben als Insider zu vielen Mikro-Standorten sehr substanzielle Beiträge geliefert. Unterm Strich haben sie in der Vergangenheit im Einkaufsprozess einen wertvollen Beitrag geliefert und werden dies auch in der Zukunft tun. finanzwelt: Demnach unterscheidet sich das Verhältnis Investor/Produktanbieter deutlich von dem in anderen Immobilienfonds? Kraft ❭ Ja, das macht sich auch an einer hohen Quote von Wiederzeichnern bemerkbar. Im ZBI Professional 8 erreichte die Quote 54 %, insgesamt über alle Fonds stammen mehr als 50 % Eigenkapital von Zeichnern, die zuvor bereits in mindestens einem ZBI-Produkt engagiert waren. finanzwelt: Mit drei Ausschüttungen pro Jahr halten Sie aber auch einen sehr engen Kontakt, der noch dazu bisher stets positiv aus anderer „Post vom Emissionshaus“ herausstach? Kraft ❭ Stimmt, die Zufriedenheit unserer Zeichner ist uns sehr wichtig. Da alle Fonds gute Ergebnisse erzielen, haben viele Kunden diese Anlagemöglichkeit in ihrem Portfolio fest verankert. Dies umso mehr bei fehlenden Alternativen durch das niedrige Zinsniveau. finanzwelt: Neben den vielen Altkunden müssen Sie auch neue akquirieren. Über welche Vertriebswege gehen Sie dabei?

Kraft ❭ In der Vergangenheit gingen 80 bis 90 % über den freien Vertrieb, den wir nach wie vor als wichtigsten Partner sehen. Zunehmend interessieren sich aber auch lokale Privatbanken und Sparkassen für das ZBI-Konzept. Durch die breite Streuung unserer Objekte und deren häufig lokale Darlehen sind erste Kontakte bereits geknüpft. Häufig weckt das die Bereitschaft zu einer noch weitergehenden Zusammenarbeit. finanzwelt: Apropos Streuung, Sie bleiben dem Fokus auf gediegene Wohngebäude außerhalb der stark nachgefragten Top-Lagen treu? Kraft ❭ Ja, wir konzentrieren uns auf die Metropolregionen, da wir dort, besonders in Berlin, nach wie vor das beste Wertsteigerungspotenzial finden. Ein Mehrparteien-Wohnhaus in München ist ausgereizt, das ist mittlerweile so teuer, dass man froh sein muss, später nach Instandhaltungskosten überhaupt noch eine Rendite zu erzielen. Attraktiver ist ein B-Standort wie z. B. Nürnberg, Hannover oder Dresden, der als Ballungszentrum eine hohe Sogwirkung erzielt und man teilweise zu einem deutlich niedrigeren Einkaufsfaktor zum Zug kommen kann. finanzwelt: Traditionell sind Sie in Süddeutschland aber nicht so präsent wie in anderen Metropolregionen Deutschlands. Wird sich das ändern? Kraft ❭ Nein, schon aus den genannten Gründen. Unser Schwerpunkt ist mit ca. 30 % Berlin, da die ZBI in der Regierungshauptstadt weiterhin zu günstigen Quadratmeterpreisen Flächen kaufen, sie entwickeln und mit einem ordentlichen Aufschlag weiterverkaufen kann. Attraktiv sind auch die großen Städte im Osten, in die wir mit weiteren 20 % investieren wollen. Schwerpunkt bleiben z.B. Dresden, Erfurt und Potsdam. Darüber hinaus erwarten wir in Leipzig weitere Mietsteigerungen in den nächsten Jahren. Das Potenzial dazu ist da. Der Rest verteilt sich auf Nordund Westdeutschland, wobei aber nur 5 % für den Süden vorgesehen sind. finanzwelt: Hat sich die Angebots situation nicht allgemein durch den finanzwelt Special 06/2014

Run verschiedenster Investoren-Schichten in Wohnimmobilien enorm verschlechtert? Kraft ❭ Ja, auch wir merken den gestiegenen Wettbewerb. In unserem Segment aber nicht ganz so stark. Zwar sind auch bei uns die durchschnittlichen Einkaufsfaktoren vom 12,5- auf das 13,5-Fache gestiegen, doch dafür ist auch beim Exit das 16,5- statt dem 15,5-Fachen zu erzielen. Geändert hat sich die Einkaufsstrategie: Einzelobjekte im Wert von eins und zwei Millionen Euro kaufen begüterte Privatleute vom Fleck weg. Unser großes Netzwerk und die Erfahrung der ZBI ermöglichen uns einen Zugang zu größeren Paketkäufen, in denen viele, auch kleinere Wohnimmobilien gebündelt abgegeben werden. finanzwelt: Warum verzichtet man im Null-Zins-Umfeld auf den Cash-Flow aus vermieteten Wohnimmobilien? Kraft ❭ Dafür gibt es viele Gründe, etwa dass ein Unternehmen Kapitalbedarf hat oder Immobilienbesitz und -bewirtschaftung nicht mehr als Kerngeschäft betrachtet. Delegieren ist teuer. Nicht jeder kann wie wir die Objekte völlig aus eigener Kraft vom Hausmeister bis zur grundlegenden Modernisierung betreuen. finanzwelt: Das klingt, als würden Sie auch Kernsanierungen betreiben. Kraft ❭ Nein, das rechnet sich in diesen Lagen nicht. Wir kaufen solide Objekte mit guter Verkehrsanbindung und setzen sie ordentlich in Stand, verzichten aber auf Luxussanierungen. Durch einen anfänglich akzeptierten Leerstand von 10 bis 20 % können wir aber sofort loslegen und nach der Fertigstellung die Vermietungsquote steigern, bei entsprechend angehobener Miete. Die restlichen Einheiten kommen nach und nach an die Reihe, dafür sorgt die normale Fluktuation. Nach und nach verbessert sich nicht nur der Wohnkomfort, sondern auch das durchschnittliche Mietniveau erhöht sich. So optimiert sich der Wert eines Objektes und auch des gesamten Fonds. Somit profitieren unsere Anleger von einer attraktiven Rendite. (lr)

finanzwelt SPECIAL I SACHWERTANLAGEN UND IMMOBILIEN I Berlin

Weltstadt mit Herz und Schnauze Private als auch institutionelle Investoren suchen seit einigen Jahren verstärkt nach rentablen Sachwertanlagen. Die Wohnungspreise in vielen deutschen Großstädten sind zwar deutlich schneller als in den zehn Jahren vor dem Beginn der Finanzkrise gestiegen, aber die Urbanisierung belebt weiterhin die großen A-Standorte, allen voran die „Spreemetropole“ Berlin. Insbesondere Wohnimmobilien standen dabei zuletzt in der Gunst der Anleger. Immobilienfonds, die auf die Attraktivität und das Wachstumspotenzial der Hauptstadt setzen, liefern zudem einträgliche Renditen.

um Jahresausklang freuen wir uns über frohe Botschaften, so dass die Sektkorken knallen und wir kraftvoll das neue Jahr einläuten können. Für den deutschen Wohnimmobilienmarkt sieht es tendenziell weiter gut aus und das Schreckgespenst einer Immobilienblase ist derzeit nicht wirklich erkennbar. Man tilgt mehr als in der Vergangenheit und die Fremdkapitalquote ist rückläufig.

DeutscheWohnimmobilien in Bestlage erfreuen sich dabei insbesondere auch bei ausländischen Investoren zunehmend hoher Beliebtheit. Eine aktuelle Umfrage des Immobilienberatungsunternehmens Colliers International zeigt, dass mehr als 3/4 aller Investoren im kommenden Jahr eine Erhöhung ihrer Immobilieninvestitionen planen. Dem Bericht zufolge wollen knapp 80 % der in Europa ansässigen Investoren sowie 67 % der Investoren außerhalb Europas ihre Immobilienportfolios in der Region Europa in den nächsten 12 Monaten ausbauen. Dabei konzentrieren sich die Investoren auf europäische A-Standorte, zu denen auch die deutschen Metropolen München, Frankfurt, Hamburg und Berlin zählen. Laut Colliers ziehen neuerdings hauptsächlich die deutschen Top 6-Standorte das Interesse der in Europa beheimateten Investoren auf sich, angeführt von

Berlin mit 22 %. Ein klares Statement für unsere Bundeshauptstadt, deren Image sich in den vergangenen Jahren durchaus zum Positiven gewandelt hat. Experten von der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Ernst & Young sind ebenfalls zum Ergebnis gekommen, dass sich der Boom auf dem deutschen Immobilienmarkt auch 2014 fortgesetzt und zu steigenden Preisen in guten Lagen und zu mehr Käufen und Verkäufen durch deutsche und internationale Investoren geführt hat. Bei Wohnimmobilien böten aus Investorensicht Berlin mit großem Abstand vor Köln und München die besten Perspektiven, so Ernst & Young. Deutschlands Metropolen sind ein „place to be“ und schon längst aus den Kinderschuhen entwachsen. Eine der zentralen Ursachen für die anhaltende positive Entwicklung der A-Standorte ist die Urbanisierung. Dabei ist es noch gar nicht so lange her, dass teilweise von einer Verödung der Innenstädte gesprochen wurde. Viele Großstädte werden wegen Zuzug geradezu überrannt. An allen Top-Standorten ist die Einwohnerzahl in den zurückliegenden Jahren kräftig gestiegen. Wer es sich finanziell leisten kann, zieht dabei in die Stadtteile, die angesagt sind. Das Schanzenviertel in Hamburg oder der Prenzlauer Berg in Berlin sind finanzwelt Special 06/2014

trendy und schon lange keine Geheimtipps mehr. Die Gründe, die für das Leben in den Großstädten sprechen, sind vielfältiger Natur. Eine gute öffentliche Infrastruktur und diverse Einkaufsmöglichkeiten verbunden mit einem breit gefächerten kulturellen Angebot sind neben den verhältnismäßig positiven Arbeitsmarktzahlen einleuchtende und kaum zu widerlegende Argumente für das Leben in der City. Natürlich lassen sich Unterschiede in den Top-Standorten ausmachen – und die gilt es zu erkennen. Schaut man auf die größten deutschen Städte, so befinden sich laut BulwienGesa die teuersten Wohnungen in der bayerischen Landeshauptstadt München. Mit über 5.500 Euro für den Quadratmeter zahlt man dort für eine neue Eigentumswohnung rund ein Drittel mehr als in den darauffolgenden Städten Hamburg und Frankfurt am Main. Daneben steigt die Party weiter in Berlin. Der Berliner Wohnimmobilienmarkt verzeichnet laut „Wohnimmobilien Marktbericht Deutschland 2014/2015“ von Engel & Völkers die höchste Nachfrage unter den deutschen Metropolen. Mit einem Umsatz von circa 4,5 Mrd. Euro in 2013 hat Berlin im Segment der Eigentumswohnungen München sogar von der Poleposition verdrängt. Darüber hinaus habe die Bundeshauptstadt

Natürlich ist der Boom an der Spree nicht ganz neu, zumal die Preise auch schon gut angezogen haben. BulwienGesa hat jüngst den Berliner Osten näher analysiert und festgestellt, dass sich die Kaufpreise in den drei Stadtteilen Friedrichshain, Mitte und Prenzlauer Berg positiv entwickelt haben. So koste ein Quadratmeter Wohnfläche im gewichteten Durchschnitt 4.580 Euro/m² und damit 6,8 % mehr als im Vorjahr. Prenzlauer Berg sticht mit der höchsten Preissteigerung von 15,4 % hervor. In Mitte sind dagegen Eigentumswohnungen mit durchschnittlichen Angebotspreisen von circa 5.000 Euro/m² am teuersten. Die 1A-Lagen befinden sich unverändert im historischen Zentrum von Berlin rund um den Gendarmenmarkt, den Hackeschen Markt und den Prachtboulevard „Unter den Linden“.

Top-Standorte: Einwohnerzahl wächst kontinuierlich 14 % 9% 6%

596

620

703

1.030

1.401

1.815

3.547

Düsseldorf

Stuttgart

Frankfurt

Köln

München

Hamburg

Berlin

Einwohnerzahl in Tausend

Zuwachs von 2003 bis 2013 Quelle: DG HYP, Oktober 2014

Dort zählen sanierte Altbauwohnungen und luxuriöse Penthäuser mit gehobener Ausstattung zu den gesuchten Objekten. Parallel dazu sinken die Leerstände in der Spreemetropole. Laut dem Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen standen Ende vergangenen Jahres nur noch 2 % aller Wohnungen leer. Um die Jahrtausendwende waren es immerhin noch 6 %. DieAussichten auf 2015 sind durchaus annehmbar. Auch wenn sich die Preiskurve in Berlin abschwäche und weiteres Preiswachstum vermutlich moderater ausfalle als in den Vorjahren, sei der Wohnungsmarkt kerngesund, so die Hausmeinung von Engel & Völkers. Generell flacht der Mietanstieg in den Großstädten mit Ausnahme von Frankfurt im kommenden Jahr weiter ab. Es wird zwar mehr gebaut, aber nicht finanzwelt Special 06/2014

genug, um dem kräftigen Einwohnerzuwachs in den Großstädten gerecht zu werden. Trotzdem gilt, dass der Wohnungskauf durch das niedrige Zinsniveau weiterhin eine attraktive Alternative zur Miete sein kann. (ah)

Fazit Die Lage an den Wohnungsmärkten der deutschen Metropolen ist zwar wegen Angebotsmangel etwas angespannt, aber der langfristige Trend ist noch intakt. Auch wenn unter Renditeaspekten einige B-Standorte besser abschneiden, so stehen A-Lagen weiter in der Gunst der Investoren. Insbesondere Berlin hat im Rennen der deutschen Großstädte in den vergangenen zwei bis drei Jahren enorm an Boden gut gemacht. Die Stadt nimmt eine Spitzenstellung in der Informationstechnologie ein und viele Startups haben ihren Ursprung an der Spree.

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im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser den größten Umsatzanstieg unter den Top-10-Städten Deutschlands verbucht. Auch der Erlanger Initiator ZBI setzt weiterhin auf die Metropolregionen und insbesondere auf Berlin. In der Bundeshauptstadt könne man weiterhin zu annehmbaren Quadratmeterpreisen Flächen kaufen, entwickeln und rentabel weiterverkaufen, so die ZBI, die aktuell mit dem Wohnimmobilienfonds „ZBI Professional 9“ am Markt ist.

finanzwelt SPECIAL I SACHWERTANLAGEN UND IMMOBILIEN I Pflegeimmobilien

Das Alter vorwegnehmen Die Deutschen werden älter. Eine freudige Nachricht, denn auch im fortgeschrittenen Lebensalter kann man noch einiges bewirken und neue Weichen stellen. Zwangsläufig nimmt auch die Zahl der pflegebedürftigen Menschen zu. Vielerorts existiert dabei ein Mangel an altersgerechtem Wohnraum. Betreiber solcher Einrichtungen sind in einer attraktiven Marktnische.

ie Vergreisung in Deutschland nimmt zu, die geborenen Kinder werden mit jeder Generation weniger und die Gesellschaft wird vielfältiger. Diese Veränderungen sind nicht nur temporärer Natur, sondern ganz grundlegend und werden in unserer Gesellschaft immer spürbarer. Der demografische Wandel stellt somit eine große Herausforderung für Politik, Verwaltung, Wirtschaft und jeden Einzelnen unserer Gesellschaft dar. Eine Herkulesaufgabe für die nächsten Jahrzehnte. Umso wichtiger ist es, diese mit Verve anzugehen und sich entsprechend aufzustellen. Die Statistiken sprechen Bände. Lag der Anteil der über 60-Jährigen im Jahre 2010 bei ca. 26 %, so wird er bis zum Jahre 2030 auf über 36 % steigen. Das entspricht einem Zuwachs von knapp

40 % in nur 20 Jahren. Damit nicht genug. Auch die Zahl der Pflegebedürftigen hierzulande wird nach amtlichen Schätzungen bis 2030 auf rund 3,2 Millionen steigen und im Jahr 2050 bei ca. 4,7 Millionen liegen. Eine nicht aufzuhaltende Entwicklung mit drastischen Folgen für die Sozialsysteme. finanzwelt Special 06/2014

Die Alterspyramide kippt. Das hat auch die Immobilienbranche vernommen und reagiert mit entsprechend für die ältere Generation zugeschnittenen Konzepten. Wer im Alter nicht zu Hause versorgt werden kann, wird oftmals in einem

kommt zum Ergebnis, dass infolge des Demografiewandels bis 2030 ein zusätzlicher Bedarf von 371.000 stationären Pflegeplätzen entstehen wird. Außerdem würden im selben Zeitraum bis zu 331.000 neue Mitarbeiter in der ambulanten und stationären Pflege benötigt. Weiterhin wird prognostiziert, dass finanzwelt Special 06/2014

hierzulande bis 2030 zwischen 54 und 73 Mrd. Euro in neue Pflegeplätze investiert werden müssten, um die erwartete Nachfrage in den stationären Einrichtungen zu decken. Der deutsche Pflegemarkt hat sich dabei in den vergangenen Jahren schon massiv gewandelt, doch die Anpassung ist noch in

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Pflegeheim betreut. Hinzu kommt, dass auch leicht pflegebedürftige Menschen heute schon mangels alternativer Wohnformen gezwungen sind, ins Pflegeheim zu ziehen. Eine Studie der Beratungsgesellschaft Accenture in Zusammenarbeit mit dem Rheinisch-Westfälischen Institut für Wirtschaftsforschung (RWI)

finanzwelt SPECIAL I SACHWERTANLAGEN UND IMMOBILIEN I Pflegeimmobilien

hältnisweise niedrigere Volatilität sind nicht von der Hand zu weisen, da hier die direkten Vorteile gegenüber anderen Immobiliensegmenten augenscheinlich werden.

Pflegequoten getrennt nach Geschlecht für unterschiedliche Altersgruppen im Jahr 2010 80 70

Frauen

Männer

in %

50 40 30 20 10

< 15

15 - 60

60 - 65

65 - 70

70 - 75

75 - 80

80 - 85

85 - 90

> 90

Insgesamt Quelle: Pflegestatistik 2010

vollem Gange – und das mit erhöhter Geschwindigkeit. Aufzuhalten ist dieser Zug nicht mehr; es gilt, an den richtigen Stellschrauben zu drehen, um geeignete und dauerhaft tragfähige Lösungen zu präsentieren.

mobilienmarkt hierbei weniger konjunkturellen Schwankungen wie beispielsweise bei Gewerbeimmobilien, sondern hängt stark von politischen Vorgaben sowie soziodemografischen Veränderungen ab.

Wie so oft fehlt es der öffentlichen Hand an finanziellen Mitteln, um entsprechende Investitionen in den Pflegebereich zu tätigen.

Zum jetzigen Zeitpunkt sprechen wir bei Investitionen in Pflege- und Sozialimmobilien immer noch von einem Nischensegment, dem gedeihenden Pflänzchen,das jedoch vor dem Hintergrund der dargelegten Fakten zunehmend an Bedeutung gewonnen hat. Hinzu kommt, dass die nicht vorhandene Korrelation zu anderen Assetklassen, wie z. B. Aktien und Anleihen, ein Argument für private und institutionelle Investoren ist, eine Beimischung von Pflegeimmobilien in ihrem Portfolio aufzunehmen. Die Argumente einer guten Brutto-Rendite und die ver-

So lag im Jahr 2011 die Zahl der öffentlich-rechtlichen Pflegeplätze im stationären Bereich um 28 % niedriger als noch zur Jahrtausendwende, während sie sich in privaten Einrichtungen im selben Zeitraum fast verdoppelt hat. Die Studie zeigt auch, dass immer mehr Pflegebedürftige direkt vom Krankenhaus in eine stationäre Pflegeeinrichtung überwiesen werden. Dies traf 2011 auf geschätzte 60 % aller Neuzugänge zu, während 2003 lediglich rund ein Fünftel auf diesem Weg in ein Pflegeheim kam. In der Summe waren 2011 ca. 750.000 Menschen in einem Heim untergebracht; ein Anstieg um fast 30.000 zum Jahr 2009.

Diese Datenbasis illustriert, dass der Markt für Pflegeimmobilien hierzulande zu den chancenreichsten Wachstumsmärkten zählt, jedoch an einige Erfolgskriterien geknüpft ist. Im Gegensatz zu allen anderen Immobilienanlagen unterliegt der Pflegeim-

finanzwelt Special 06/2014

Der positiveTrend der Pflegeimmobilien wird beimTransaktionsvolumen sichtbar. Trotz der Finanzkrise sind internationale Investoren nach wie vor sehr an deutschen Pflegeimmobilien interessiert. Laut Berechnungen des auf gewerbliche Immobilien spezialisierten Unternehmens CBRE wurden bei Pflegeimmobilien im ersten Halbjahr 2014 deutlich mehr Objekte vermarktet als im Vorjahreszeitraum. Konkret wurden am Markt für Pflegeimmobilien im Zeitfenster Januar bis Juni 2014 Objekte mit einem Volumen von etwa 385 Mio. Euro gehandelt. Das entspricht einer Steigerung um 66 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Mit diesem Zwischenergebnis setze sich die seit 2009 zu beobachtende, kontinuierliche Zunahme der Investitionsdynamik in diesem Segment weiter fort, bekräftigten Marktbeobachter bei CBRE. Im dritten Quartal 2014 werde das Transaktionsvolumen nach vorläufigen Berechnungen des Unternehmens um einen dreistelligen Millionenbetrag zulegen.

Die Spitzenrenditen liegen laut CBRE bei Pflegeheimen derzeit zwischen 160 und knapp 210 Basispunkten über den Renditen für Top-Objekte aus dem Büro- und Einzelhandelssegment.

Trotz der gestiegenen Transaktionsumsätze bleiben Gesundheitsimmobilien am Investmentmarkt jedoch weiterhin ein Nischenprodukt. Gemessen am gesamten gewerblichen Immobilientransaktionsvolumen, wel-

ersten sechs Monaten des laufenden Jahres verfestigt hat. Der Erwerb einer großvolumigen Pflegeeinrichtung seitens des Versicherers Swiss Life steht exemplarisch für das gestiegene Interesse institutioneller Investoren. Welche Kriterien geben den Ausschlag für Pflegeimmobilien? In erster Linie kommt dem regionalen Bedarf, der Konkurrenzsituation und dem Konzept des Betreibers entscheidende Bedeutung zu. Bei der Lage ist spielentscheidend, welcher Bedarf an Pflegeplätzen an diesem Standort besteht und wie sich dieser in absehbarer Zeit entwickeln wird. Die gepriesene 1A-Lage für ein Pflegeheim geht tendenziell mit

Investmentvolumen Pflegeimmobilien nach Nationalität Ausland 2014 H1

2013

60 %

Inland

53 %

47 %

42 %

40 %

58 %

20 %

´20 %

40 %

60 %

Anteil am Transaktionsvolumen Quelle: CBRE Pflegeimmobilienreport 2014

ches sich für das erste Halbjahr 2014 auf knapp 17 Mrd. Euro belief, entfällt auf Pflegeheime demnach lediglich ein Anteil von rund 2,3 %. Auffällig ist, dass sich insbesondere die Zunahme ausländischer Kapitalzuflüsse in den

guten Anbindungen an öffentliche Verkehrsmittel und Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs einher. Mit der Betreiberbonität und der hohen Managementkompetenz steht und fällt ein Investment, wie sich auch in der

finanzwelt Special 06/2014

Vergangenheit erwiesen hat. Wer eine Pflegeimmobilie erwirbt, bekommt tendenziell eine Immobilie, bei der eine langjährige Vermietung und Instandhaltung schon fast in trockenen Tüchern sind. Durch die Zusammenarbeit mit renommierten Betreibern von Pflegeimmobilien wird somit eine zuverlässige Vermietung über einen längeren Zeitraum garantiert, ohne die Risiken, die bei der Vermietung einer üblichen Eigentumswohnung oftmals auftreten können. Vorteilhaft beim Direktinvestment in eine Pflegeimmobilie ist, dass diese auch selber genutzt werden kann. Daher ist es ratsam, sich beim Mietvertragsabschluss mit dem Betreiber gleich ein Vorbelegungsrecht zu sichern. Somit kann man im Bedarfsfall selber die Pflegeimmobilie nutzen. Dieses Vorverkaufsrecht gilt natürlich nicht nur für ihn, sondern auch zum Beispiel für seine Eltern. Die Investition in eine Pflegeimmobilie als Immobilienrente kann sich daher schon früher bezahlt machen. Der große Unterschied von Direktinvestment zur Fondsanlage liegt dabei darin, dass der Eigentümer einer Pflegeimmobilie selbst im Grundbuch steht und somit jederzeit über sein Appartement verfügen kann. Der größte Störfall liegt zweifellos beim Ausfall des Betreibers. Bei renommierten und bundesweit tätigen Betreiber sollte aber dieses Risiko eher unwahrscheinlich sein. (ah)

Fazit Pflegeimmobilien gelten in erster Linie wegen ihres stabilen Cashflows als relativ sichere Anlageklasse. Die demografische Entwicklung ist das zentrale Argument für entsprechende Investments und dürfte auch künftig dafür sorgen, dass dieses Nischensegment seine Attraktivität ausspielen kann. Die Auslastungsquoten, die seit einigen Jahren leicht rückläufig waren, dürften deutlich anziehen. Für Pflegeinvestments gelten ganz spezifische Erfolgskriterien, die mitunter von denen für andere Immobilienanlagen abweichen. Eine Fokussierung auf 1A-Lagen reicht hier nicht aus. Dem Bündel an Erfolgskriterien müssen Anbieter gerecht werden, um eine dauerhafte Marktpräsenz zu erzielen.

Foto: © sculpies - Fotolia.com

Auch im Vergleich zu festverzinslichen Wertpapieren, den Lieblingen deutscher Anleger, bleiben Investitionen in Pflegeheime oder Seniorenresidenzen durchaus hochattraktiv. Für Objekte mit moderner und flexibler Ausstattungsqualität, gelegen an nachhaltigen Standorten sowie langfristig verpachtet an Betreiber mit hoher Bonität, liegt die Nettospitzenrendite gegenwärtig bei etwa 6,25 %.

finanzwelt SPECIAL I SACHWERTANLAGEN UND IMMOBILIEN I WirtschaftsHaus Gruppe

Links: Seniorenresidenz Emsauenpark, Emsland Lingen; Rechts: RENAFAN ServiceLeben-Seniorenheim in dem angesagten Münchener Stadtteil Trudering

Sicherheit vor Rendite Das WirtschaftsHaus verspricht Renditen von bis zu 6 % bei seinen Pflegeimmobilien. Da werden viele aufmerksame Investoren vorsichtig. Wo sind die Risiken bei dieser Anlageform? Und wie kann der Anbieter ihnen entgegenwirken?

ür das WirtschaftsHaus ist es zentral, die Sorgen der Investoren zu zerstreuen. Das Geschäftsmodell ist weitgehend unbekannt, allein deshalb muss immer wieder neu erklärt werden, was es damit auf sich hat und welche Vor- und Nachteile sich ergeben. Die Grundidee der vom Anbieter als „Rundum-Sorglos-Immobilie“ bezeichneten Anlage ist es, die Vorteile einer Eigentumswohnung mit der langfristigen Planbarkeit einer Seniorenanlage zu verknüpfen. Weil diese von seriösen, erfahrenen Betreibern unterhalten werden, ist schon einmal gesichert, dass immer ein Mieter da ist – und zwar selbst dann, wenn der Betreiber ausfällt. In diesem Fall springt das WirtschaftsHaus ein und zahlt die Miete. Zugleich müssen die Investoren keine Verwaltungsaufgaben übernehmen: Das WirtschaftsHaus organisiert den Mietalltag und garantiert monatliche Einnahmen. Mindestens 20 Jahre lang. Soweit die Theorie. Praktisch sieht es so aus, dass seit inzwischen 13 Jahren mehr als 5.700 solcher Wohneinheiten in Pflegeheimen durch das WirtschaftsHaus verkauft wor-

den sind. Das ist eine ganze Menge Erfahrung, und sie ist durchweg positiv: Keine einzige Miete ist bislang ausgefallen. Das Prinzip funktioniert, und das nicht zuletzt deshalb, weil es immer mehr ältere Menschen in Deutschland gibt. Für sie müssen auch immer mehr Pflegeheime gebaut werden. Das ist allgemein bekannt und statistisch abgesichert: Bereits heute fehlen in vielen Regionen Deutschlands Tausende von Pflegeplätze. Das belegen immer wieder Statistiken und Umfragen, und es geht einher mit einem immer wieder in den Medien diskutierten Mangel an Pflegefachkräften. Weil genau diese aber überwiegend in Pflegeheimen arbeiten, sind die Heime selbst infolgedessen ein Arbeitsmarkt der Zukunft – und die Immobilien eine Kapitalanlage der Zukunft, die schon in der Gegenwart getätigt sein will, bevor die Rendite an Andere geht. Denn bereits heute werden jedes Jahr knapp 32,8 Mio. Euro Miete bundesweit an Investoren der „Rundum-Sorglos“-Immobilien ausgezahlt. finanzwelt Special 06/2014

Die Unternehmensgruppe aus Garbsen möchte größtmögliche Sicherheit zum kleinstmöglichen Risiko bieten. Um diesen Spagat zu bewältigen, werden viele Netze gespannt, die den potenziellen Investoren das Leben sorgenfreier machen sollen. Vor allem diese Maßnahmen unterscheiden die Produkte des WirtschaftsHauses massiv von den anderen Marktteilnehmern. Aber worum genau handelt es sich?

Mehrere eigens betriebene Gesellschaften sorgen dafür, dass die Planung, den Bau und den Unterhalt der Pflegeimmobilien vollständig zu kontrollieren. Dazu gehört die WirtschaftsHaus plan & Projekt GmbH, die sorgfältig mögliche Bestandsobjekte auf ihre Eignung überprüft. Bei ihr sind Architekten angestellt, die jeden Stein umdrehen und so größtmögliche Sicherheit für Käufer und Makler gewährleisten. Sind

Makler ihre Kunden einladen können. Vor allem aber wird hier eine weitere Rolle Sicherheitszaun verbaut, denn das WirtschaftsHaus übernimmt für Käufer und Makler die komplette Produkthaftung. Kein Mitbewerber bietet solchen Schutz.

Oben: Seniorenpark Dörverden; Unten: Otto-Ohl-Haus, Wülfrath

Sanierungen nötig? Wenn ja, werden diese von eigenen Fachleuten geplant und überwacht. Und wenn das Objekt sich schließlich in den Händen des Betreibers befindet, überprüfen die plan & projekt-Experten akribisch, ob er auch für regelmäßige Instandhaltung sorgt. Schließlich soll die Freude am Eigentum viele Jahre währen. Auch für den Neubau bietet die plan & Projekt GmbH die Kompetenzen, als Projektund Baubetreuung ganz eng am Geschehen zu bleiben. So können Neubauten ohne böse Überraschungen entstehen und schnell ihrem eigentlichen Zweck zugeführt werden. Am Markt gibt es kein anderes Unternehmen, das eine solch intensive Absicherung gewährt. Auch für ihreVertriebspartner verfährt das Wirtschaftshaus nach der Devise: Sicherheit vor Rendite. Die Partner erhalten umfängliche Unterstützung in ihrer Arbeit, für die ebenfalls eine eigene Gesellschaft gegründet wurde. Die WirtschaftsHaus Service GmbH organisiert bundesweit Präsentationen und Veranstaltungen, zu denen

Sicherheit vor Rendite? Ja, aber – wer eine Immobilie vermietet, muss sich mit ganz anderen Problemen herumschlagen: Nebenkostenabrechnung, Instandhaltungsarbeiten, Mietrückstände – das alles macht viel Arbeit und kann die Lust an der Investition arg mindern. Damit Käufer von WirtschaftsHaus-Immobilien keine solchen Sorgen haben, kümmert sich die WirtschaftsHaus Verwaltungsgesellschaft mbH um alle Mietmodalitäten, nimmt die Pacht ein, legt eine Instandhaltungsrücklage zurück, zahlt die Mieten aus und organisiert Eigentümerversammlungen. Wie effizient das passiert, belegt eine Zahl: Seit 2001 ist im gesamten Portfolio der WirtschaftsHaus-Pflegeimmobilien nicht eine einzige Miete ausgefallen. Auch bei der Immobilienfinanzierung sorgt das WirtschaftsHaus vor. Persönliches Risiko beginnt in manchen Fällen schon bei der Finanzierung. Denn ein schlecht gestrickter Tilgungsplan und eine nicht den wirtschaftlichen Verhältnissen angemessene Gesamtbelastung können den Traum vom Haus schnell platzen lassen. Bei einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage ist diese Gefahr durchaus gegeben. Die WirtschaftsHaus Immobilienfinanzierung begleitet auf Wunsch den gesamten Finanzierungsprozess, insbesondere die Vorprüfung von Bonität, das Abschätzen des finanziellen Spielraums, dazu intensive Beratung zur passenden Rate und den zu einer Finanzierung gehörenden Absicherungen. Jenseits der RisikoProblematik beraten die Spezialisten der hauseigenen Immobilienfinanzierung auch zum Thema Einsatz von Eigenkapital angesichts der historisch niedrigen Immobilienzinsen. Sicherheit vor Rendite – bei einem maßgeblich durch die Nutzung als Pflegeheim refinanzierten Objekt heißt das auch: Kontrolle des Betreibers. Denn nur durch Kontinuität und Qualifinanzwelt Special 06/2014

tät an dieser Stelle ist langfristiger Werterhalt des Investments gegeben. Das WirtschaftsHaus weiß das und hat auch für diesen Zweck eine Gesellschaft gegründet. Die WirtschaftsHaus Care Holding GmbH achtet auf die Qualität der Einrichtungen und legt Wert auf nachhaltiges Engagement und wirtschaftliche Seriosität der Anbieter, die oft große Verbände hinter sich haben (Johanniter, Rotes Kreuz). Nur wo auch die Holding den Betrieb eines Pflegeheims für wirtschaftlich sinnvoll erachten würde, wird mit anderen Anbietern zusammengearbeitet. Vor dem Aufbau eines neuen Standortes analysiert die WirtschaftsHaus Care Holding sorgfältig den Bedarf am jeweiligen Ort, die lokale demografische Entwicklung und den daraus resultierenden künftigen Bedarf an Pflegeplätzen. So wird sichergestellt, dass nicht an den Erfordernissen vorbeigeplant wird. Sollte ein Betreiber trotz aller Vorsicht ausfallen, ist das WirtschaftsHaus in der Lage, schnell und ohne Qualitätsverlust das Pflegeheim weiter zu betreiben. Dafür sind ausreichend Pflegefachleute fest angestellt, zudem besteht Zugriff auf einen Pool an Fachkräften, die kurzfristig zur Verfügung stehen. Auch jenseits des Notfalls werden die Betreiber regelmäßig kontrolliert, darauf basierende, interne Berechnungen zeigen den CareHolding-Experten jederzeit, wie hoch die Ausfallwahrscheinlichkeit ist. Sicherheit vor Rendite? Ein Marketing-Slogan, der in der Praxis vor allem Geld kostet und durchaus auch die Rendite reduziert. Für das WirtschaftsHaus ist es allerdings die einzige Möglichkeit, seine Immobilien in einem umkämpften Segment weiterhin seriös und nachprüfbar zu vermarkten.

➲ KONTAKT

WirtschaftsHaus Gruppe Steinriede 14 30827 Garbsen Tel.: +49(0) 5131 4611-0 Fax: +49(0) 5131 4611-100 www.wirtschaftshaus.de post@wirtschaftshaus.de

finanzwelt SPECIAL I SACHWERTANLAGEN UND IMMOBILIEN I Interview

Nicht auf dem Erreichten ausruhen Die Vertriebslandschaft ist im Wandel. Der Empfehlungsökonomie kommt schon heute und künftig noch in stärkerem Maße eine besondere Bedeutung zu. Die Reputation eines Unternehmens hängt dabei auch direkt von der Zahl der aufrichtigen Weiterempfehlungen ab. Das Gefühl der Vertrautheit und der Gewissheit, etwas zu bewegen, sind für Vertriebsmitarbeiter essentiell. Seit 1999 ist die IVM GmbH als Gesamtvertriebsleitung für THAMM & PARTNER GmbH tätig. IVM-Geschäftsführer Jörg S. Walter erläuterte, was den Vertrieb heutzutage ausmacht und welchen Stellenwert er Unterstützungsmaßnahmen im Tagesgeschäft beimisst.

finanzwelt Special 06/2014

finanzwelt:In unruhigen Zeiten sehnen sich viele nach Vertrautheit und wahrhaftiger Seriosität. Unternehmen, die auf eine lange Historie verweisen, sind in der glücklichen Lage, diese Karte zu spielen. Die THAMM & PARTNER GmbH ist seit über 30 Jahren am Markt. Spüren Sie diesen Wettbewerbsvorteil in ihrem operativen Geschäft? Walter ❭ In der Vergangenheit haben viele Finanzberater und auch Anleger – sozusagen am eigenen Leibe – die unliebsame Erfahrung machen müssen, dass eine gute Idee alleine einfach nicht ausreicht, um sich langfristig am Markt zu behaupten. Unser Konzept und unser Handeln sind nicht nur lukrativ, sondern auch nachhaltig und rechtssicher. Das können wir anhand von Zahlen, Daten und Fakten belegen. Diese Parameter werden immer wichtiger. Wir stehen damit auf einer sehr gesunden Basis. Es versetzt uns in die glückliche Lage, den Finanzberatern und ihren Mandanten die bereits bestehenden Vorteile auch zukünftig zugutekommen zu lassen. finanzwelt: Gute Zahlen sind oftmals mit einer entsprechenden gelebten Unternehmenskultur verbunden, in der sich Mitarbeiter wohlfühlen. Sie wollen wachsen und suchen neue Vertriebspartner. Was sind Ihre „Alleinstellungsmerkmale“ jenseits der erwähnten Tradition? Walter ❭ Wir sehen den Vertriebspartner als eine der ganz wichtigen Säulen unseres Konzeptes. Verbindlichkeit und Kalkulierbarkeit sind wichtige Eigenschaften, die uns auszeichnen. Gerade Vertriebspartner, die eine langfristige Kooperation suchen, diejenigen Finanzberater, die nicht ständig wechseln wollen, sind bei uns an der richtigen Adresse. Auch das Einhalten des Versprochenen gegenüber dem Vertriebspartner und dem Anleger ist ein sehr wertvolles Gut. Anlegern, die bei THAMM & PARTNER investiert und ihre Anlageperiode von 10 Jahren beendet haben, konnten wir ein Abfindungsguthaben in Höhe vom 1,82-Fachen der Einlage überweisen. Betrachtet man zusätzlich die steuerliche Relevanz, liegt der Wert im zweistelligen Bereich des jährlichen Zuwachses bezogen auf seine Einlage.

Auf dieser Basis ist ein Folgegeschäft zwischen Anleger und Finanzberater nur natürlich. finanzwelt: Welche Anforderungen müssen die Partner mitbringen, um in Ihr Unternehmenskonzept optimal zu passen? Walter ❭ Neben den gesetzlichen Voraussetzungen § 34c für die Immobilienvermittlung und § 34f für Vermögensanlagen sind es die Werte, die auch wir leben. Dazu gehören Zuverlässigkeit, Ehrlichkeit und ein hohes Maß an Kompetenz. Er sollte auch einmal bereit sein, „alte Zöpfe abzuschneiden“. finanzwelt: Die Vertriebslandschaft allgemein ist einem großen Wandlungsprozess unterworfen. Was zeichnet einen dauerhaft am Markt erfolgreichen Vertrieb Ihrer Ansicht nach heutzutage aus? Walter ❭ Der Wandlungsprozess wird immer weiter gehen. Der erfolgreiche Vertrieb erkennt, was der Kunde will und auch benötigt. Er erkennt den Markt und die damit verbundenen Chancen und agiert. Dabei wachsen Vertrieb und Marketing immer mehr zusammen. Trotz all der Veränderung bleibt er Kompetenz- und Sympathieträger, ist sich seiner Verantwortung bewusst und schafft Vertrauen. Auf diesem Weg wollen wir ihn tatkräftig unterstützen. finanzwelt: Welche Bedeutung messen Sie Kennziffern wie Vertriebseffizienz und Identifikation mit dem Produkt und Unternehmen zu? Walter ❭ Die Steigerung der Vertriebseffizienz ist nicht nur für uns, sondern auch für den einzelnen Finanzberater sehr wichtig. Zu erkennen, die richtigen Dinge zu tun und diese Dinge dann richtig zu tun, bringt ihm selbst einen großen Mehrwert. Bei gleichem Einsatz mehr Ertrag zu erzielen, auch dabei wollen wir unterstützen. Die Identifikation mit dem Produkt und dem Unternehmen ist für uns keine Kennziffer, sondern eine unabdingbare Voraussetzung, um langfristig Erfolg zu haben. finanzwelt: Wie konkret unterstützen Sie die Vertriebspartner (Webinare, Weiterbildungsangebote)? finanzwelt Special 06/2014

Walter ❭ Hier werden wir eine ganze Reihe von qualifizierenden Maßnahmen bieten: Regelmäßige Webinare für Vertriebspartner und Mandanten, Objektbesichtigungen und Veranstaltungen vor Ort in Leipzig, Potsdam und Berlin. Ab Januar werden wir auch Aus- und Weiterbildungsmöglichkeiten über interne und externe Referenten und Trainer zur Verfügung stellen. Dafür eignet sich unser im September neu eingerichtetes Schulungs- und Kompetenzcenter im Salomonstift in Leipzig hervorragend. Es handelt sich dabei übrigens um eines unserer ehemaligen Objekte. Im engen Schulterschluss mit Going Public werden wir unter anderem die Ausbildung zum Finanzanlagenfachmann und dem Fachberater bzw. Fachwirt für Finanzdienstleistung unterstützen und auch finanziell fördern. Auch daran ist zu erkennen, dass wir den Vertriebspartner suchen, dem langfristige Perspektiven am Herzen liegen. finanzwelt: Vor welche Probleme haben die Regulierungsmaßnahmen Ihr Haus gestellt? Walter ❭ Die Vermittlung von Immobilien ist durch die Regulierungsmaßnahmen nicht betroffen. Die Vermittlung der Kapitalmarktemission fällt unter das Vermögensanlagengesetz und ist damit endlich ein reguliertes Produkt. Der Vertrieb mit der geeigneten Zulassung wurde dadurch natürlich stark reduziert. Trotz dieser Einschränkung werden wir in diesem Jahr das Jahresergebnis von 2013 erreichen. Wir sind überzeugt, dass für diejenigen Finanzberater, die die Zulassungsvoraussetzungen erfüllen, die Chancen nie größer waren als jetzt. Der Markt bleibt, er wird sich nur anders verteilen. finanzwelt: Ein Blick in die Glaskugel. Was möchten Sie in 2015 verwirklichen? Walter ❭ Auf der gesunden Basis des bisher Erreichten werden wir im Jahr 2015 hervorragend expandieren können. Unsere Ziele sind klar definiert: Die Umsetzung der Qualifizierung unserer bestehenden und zukünftigen Vertriebspartner durch vielfältige Ausund Weiterbildungsangebote. Die Steigerung der Anzahl der aktiven Vertriebspartner um 50 Prozent! (ah)

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Vergangenes erbl端hen lassen

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Die grassierende Unsicherheit auf den Finanzmärkten lässt die Nachfrage der Deutschen nach Immobilien steigen, sei es zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage. Dies beflügelt auch und insbesondere Denkmalschutzobjekte, überzeugen die Klassiker der Immobilienanlage doch durch stabile Mieterträge. Anbieter berichteten in der jüngeren Vergangenheit von einem sprunghaften Anstieg des Anlegerinteresses. Der historische Charme wird somit erhalten.

der für Solidität und Beständigkeit, auch bei Investoren aus dem Ausland.

Es liegt in der Natur der Dinge, dass man das Angebot an Denkmalschutzobjekten nicht einfach durch verstärkte Neubautätigkeit steigern kann, um eine anziehende Nachfrage zu befriedigen. Historiker legen fest, was erhaltenswerte Bausubstanz ist. Dabei lenken sie ihr Augenmerk darauf, dass sich die Förderung historischer Bausubstanz sehr gut in die allgemeinen Vorgaben für die Stadtentwicklung einpasst. Den Hintergrund bildet eine Art Rückzug in die städtischen Zentren, weil die Lebensqualität dort das gewohnte Niveau halten dürfte. Das private wie öffentliche Angebot an Dienstleistungen, sozialen

Kontakten und vor allem an Arbeitsund Einkommensmöglichkeiten bleibt dort, anders als in den ländlichen Räumen, weitgehend intakt. Viele Städte werden gerade wegen des Bevölkerungsrückgangs weiter wachsen. Dieser Zuzug soll nach Möglichkeit in die bereits existierende Bebauung gelenkt werden, um die Zersiedlung der Landschaft zu bremsen. Mehr Freiraum zwischen den Wohngebäuden führt unterm Strich zu längeren Wegen und Leitungen, die entsprechend teurer werden. Revitalisierte Objekte können Bestehendes sinnvoll ergänzen und vermitteln parallel den Eindruck, dass wahrer Luxus zeitlos ist. Das zeigt sich beispielsweise an den Höhen der Räume. Die heute üblichen 2,20 bis 2,40 Meter wirken bedrückend im Vergleich zum Raumgefühl mit den 3 Meter und höher liegenden Stuckdecken der Gründer-

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mmobilien liegen als Anlageobjekte im Trend, trotz der rückläufigen Bevölkerungsentwicklung sinkt der Bedarf an Wohnraum nicht. Ein Grund hierfür ist in der steigenden Anzahl der Ein- und Zweifamilienhaushalte zu finden. Metropolregionen platzen oftmals aus allen Nähten. Glücklicherweise lassen sich dabei viele Gründerzeitvillen mit etlichem Aufwand revitalisieren und vermarkten. Damit nicht genug. Projektentwickler setzen zunehmend auch auf außergewöhnliche Objekte, wie etwa historische Industrieimmobilien, Kasernen oder andere denkmalgeschützte Immobilien. Leitmotiv ist, oftmals vor dem Verfall stehende werthaltige Bausubstanz zu schützen, damit diese nach der Sanierung in neuem Glanz erstrahlt und das Stadtbild bereichert. Historische Architektur und Bauweise deutscher Prägung sind Sinnbil-

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finanzwelt SPECIAL I SACHWERTANLAGEN UND IMMOBILIEN I Denkmalschutzimmobilien

zeit. In der Summe gute Argumente für denkmalgeschützte Immobilien, die bei Investoren in der Gunst liegen. Allerdings sollten Qualität und Renditeaussichten der Objekte genau geprüft werden.

Denkmalschutzimmobilien sind grundsätzlich als eines der letzten Steuersparmodelle einzustufen. Daher sind sie auch als Kapitalanlage begehrt und geeignet, um Vermögen langfristig zu sichern. Von der Denkmalschutz-AfA (Absetzung für Abnutzung) haben beide Seiten ihren Nutzen, sowohl der Staat als auch der Erwerber. Eigennutzer wie Investoren können die meist hohen Sanierungskosten steuerlich absetzen. Wer selbst einzieht, kann über 10 Jahre insgesamt 90 % dieser Ausgaben bei der Einkommensteuer geltend machen, private Kapitalinvestoren sogar 100 % – allerdings nur über einen Zeitraum von 12 Jahren. Wer sich jedoch über Richtlinien zur Denkmalpflege hinwegsetzt, darf die Kosten nicht geltend machen. Darüber hinaus können günstige KfW-Mittel für ein energieeffizientes Umbauen in Anspruch genommen werden.

Den Charme der Vergangenheit neu erblühen zu lassen ist die eine Sache, aber welche Faktoren sind für den erfolgversprechenden Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie unabdingbar? Zunächst sollte die Immobilie in einem baulich und technisch hervorragenden Zustand sein,das heißt, erstklassig saniert bzw. rekonstruiert und

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Priorität hat natürlich die Lage – diesesArgument gilt hier ebenso wie bei anderen Immobiliensegmenten. Denkmalschutzimmobilien sind Unikate und liegen meist in beliebten Großstädten und deren Peripherie. Aber auch bei so genannten B-Standorten lohnt sich eine tiefgehende Analyse der Gegebenheiten. Es ist daher nicht aus der Luft gegriffen, dass neben Top-Standorten wie den Ballungszentren München, Hamburg, Frankfurt oder Berlin auch kleinere Städte wie Münster, Potsdam oder Freiburg mit einer guten Infrastruktur, einer langfristig positiven Prognose der wirtschaftlichen Entwicklung und stabiler bzw. wachsender Einwohnerzahl in die engere Wahl kommen. Die Preissteigerungen in den Großstädten haben im Umkehrschluss sogar dazu geführt, dass die mögliche Rendite aufgrund der sehr hohen Kaufpreise gesunken ist. Das verdeutlicht, welche Bedeutung Makro- und Mikrostandort bei der Beurteilung geeigneter Objekte zuteil werden. Bei der Betrachtung des Großraums spielen eben wirtschaftliche Stabilität, das Wachstum, der sogenannte Nettozuzug und die demografische Struktur eine Rolle, ebenso die Angebots- und Nachfragesituation auf dem Immobilienmarkt, die Einkommensentwicklung und der Arbeitsmarkt. Somit sind nicht nur die Ist-Zustände von Bedeutung, sondern auch prognostizierbare Zukunfts-

szenarien. Marktmeinung ist, dass neben Immobilien in guten Lagen, die günstiger angekauft werden können oder aufgrund ihrer Exklusivität höhere Mieterträge und damit Renditen erbringen, künftig verstärkt auf attraktive Objekte in mittleren Lagen gesetzt wird. Gleichwohl stellt sich die Frage, in welchen Städten und Regionen Denkmalschutz in der Vergangenheit gut funktioniert hat. Laut einer Studie des Allenbach Instituts aus 2012 ist es der ostdeutschen Metropole Dresden unter den großen deutschen Städten am besten gelungen, die historische Bausubstanz zu erhalten. Dresden verteidigt den Spitzenrang aus dem Jahre 2006. Berlin hat im Ranking einen deutlichen Sprung nach vorne gemacht. 42 % der Befragten bescheinigten der Bundeshauptstadt einen guten und verantwortungsvollen Umgang mit historischen Bauten. Sie kletterte auf den 2. Platz. Auch in Leipzig findet man gut sanierte und erhaltungswürdige Bausubstanz. Inzwischen lobt mehr als jeder dritte Deutsche die Stadt „für besonders gut gelungenen Erhalt historischer Bausubstanz“, so das Fazit der Allensbach-Studie. Deutliche Verlierer seien dagegen die westdeutschen Metropolen München, Köln und Düsseldorf. Welche Bedeutung wir dem Denkmalschutz in den Städten beimessen, zeigen weitere Ergebnisse. Circa 90 % der Deutschen fordern bei Innenstadt-Sanierungen die Restaurierung der alten Gebäude statt geplanter Neubauten. Dabei sei das Wohnen im Denkmal für die jüngere Generation oftmals attraktiver als für die ältere Generation. Käufer tun gut daran, auf gewisse Alleinstellungsmerkmale zu achten. Ist die Immobilie letztlich durch ihre Lage, finanzwelt Special 06/2014

Architektur oder Geschichte fast schon einzigartig in ihrer Umgebung? Der bedingte höhere Bekanntheitsgrad hebt sich vom Markt deutlich ab. Das eröffnet in Zeiten, in denen der Immobilienboom unter Umständen rückläufig werden könnte, höhere Sicherheit, als es bei einer herkömmlichen Standardimmobilie der Fall ist. Auch das Verhältnis von Kaufpreis zu erzielbarer Mieteinnahme ist genau zu analysieren. Nach Marktmeinung sollte die Rendite auch ohne Einrechnung der Steuervorteile ein angemessenes Niveau erreichen. Zielwerte um die 3 % sind angesichts des aktuellen Nachfrageüberhangs in Top-1A-Lagen noch realistisch, in ausgewählten mittleren Städten können zwischen 5 und 9 % veranschlagt werden. (ah)

Fazit Mit der Umwandlung in moderne und rentable Wohn- oder Gewerbeeinheiten bleibt die industriegeschichtliche Identität eines denkmalgeschützten Gebäudeensembles erhalten. Die Historie blüht wieder auf und fügt sich perfekt in das Stadtbild ein. DasThema Energieeffizienz ist zwischenzeitlich auch bei Altbaufans angekommen und viele Gebäude werden mit Mitteln der KfW zu KfW-Effizienzhäusern getunt. Industriedenkmäler,die sich hoher Nachfrage in der Vermarktung erfreuen, sind in West- und Ostdeutschland zu finden.Gegenwärtig würden viele Gebäude der 50er bis 70er Jahre als Zeitzeugnisse und Belege architektonischer Trends unter Denkmalschutz gestellt, sagen Marktexperten. Natürlich gibt es auch Fallstricke. Die laufende Pflege solcher Objekte kann etwas aufwändiger sein als bei konventionellen Bauten. Das beginnt mit der Mitsprache der Denkmalpflege bei vielen Entscheidungen und endet bei der Mitsprache der öffentlichen Hand,wenn die Nutzung und die bauliche Struktur an neue Ideen angepasst werden soll.

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somit langlebig. Wenn die Immobilie eine Kapitalanlage ist, die vermietet werden soll, müssen außerdem Interieur und Ausstattung stimmen, um Vermietbarkeit und wirtschaftliche Mieteinnahmen sicherzustellen. Das sind wichtige Voraussetzungen für Werterhalt und Wertsteigerung einer wünschenswerten Langlebigkeit.

finanzwelt SPECIAL I SACHWERTANLAGEN UND IMMOBILIEN I IVM GmbH – THAMM & PARTNER GmbH

In der Schonensche Straße in Berlin wird es sichtbar: Das rechte, brillant restaurierte Gebäude wurde bereits komplett verkauft, das linke Objekt befindet sich in der Vermarktung.

Urbanes Wohnen in Potsdam. In der Laiblstraße 22 wird Kompetenz auch im Neubau erlebbar.

Beständigkeit zahlt sich aus Immobilien sind nicht nur in einer Krise beliebt. In ein ausgewogenes Portfolio gehören sie zu jedem Zeitpunkt. Eigentumswohnungen in denkmalgeschützten Immobilien, ob Neobarock oder Klassizismus, werden dabei nach wie vor sehr stark gefragt. Mit dem richtigen Produktpartner an der Seite gelingt das sorgenfrei.

ie Welt ist im steten Wandel und beschert einige schlaflose Nächte und Sorgenfalten. Die Eurokrise ist noch nicht ganz ausgestanden und unangenehme Erinnerungen an die Zeit der großen Wirtschaftsund Finanzkrise 2008 werden wach. Investoren haben ihre Gelder aus den volatilen Märkten gezogen und das mit teilweise herben Verlusten. In solchen Zeiten wird die Nachfrage nach Sachwerten und in erster Linie nach Immobilieninvestments noch größer, als es allgemein schon der Fall ist. Die Vorteile sind leicht zu erklären. Eine Immobilie ist inflationssicher und kann auch in schlechteren wirtschaftlichen Zeiten einträgliche und nachhaltige Renditen generieren. Zudem bleibt die Immobilie als solche größtenteils bestehen und kann sogar bei guter Bewirtschaftung einen höheren Verkaufserlös als den Kaufpreis erzielen. Vor diesem Hintergrund stechen Denkmalimmobilien als wachsendes Nischensegment hervor. Ziel von Denkmalschutz und Denkmalpflege ist es, die Kulturdenkmäler als Quellen und Zeugnisse menschlicher Geschichte und Entwicklung zu schützen und zu erhalten. Viele Baudenkmäler, die an glorreiche vergangene Zeiten erinnern,

Jörg Walter Geschäftsführer IVM GmbH

werden derzeit zu attraktiven Loft-Wohnungen und Wohnensembles umgebaut. Sie verbinden idealerweise historischen Charme mit Steuervorteilen für die Erwerber. Angesichts des gesamtwirtschaftlichen Umfelds und schwächelnder Konjunkturzahlen in Deutschland stehen sie bei den Anlegern hoch im Kurs, allerdings sollten Qualität und Renditeaussichten der Objekte genau geprüft werden. Jörg S.Walter, Geschäftsführer der IVM GmbH, bringt es präzise auf den Punkt und hält fest, dass neben den steuerlichen Vorteilen und einer vorzufindenden Infrastruktur stabile langfristige Einnahmen und letztlich eine Absicherung gegen Inflation für die Anlageklasse der Denkmalschutzimmobilie sprechen. „Sie ist somit hervorragend geeignet, um Vermögen langfristig zu sichern“, sagt Walter. So können Eigennutzer wie Investoren die finanzwelt Special 06/2014

meist hohen Sanierungskosten steuerlich absetzen. Wer selbst einzieht, kann über 10 Jahre insgesamt 90 % dieser Ausgaben bei der Einkommensteuer geltend machen, private Kapitalanleger sogar 100 % – allerdings über 12 Jahre.

Die Berliner THAMM & PARTNER GmbH unter Leitung von Geschäftsführerin Angela Thamm hat sich schon seit über 30 Jahren ihrer Leidenschaft zu alten und historischen Immobilien verschrieben und das mit Erfolg. Die Gesellschaft bietet die Möglichkeit einer Beteiligung am Unternehmen und hat hierzu stille Beteiligungen emittiert. Die Gesamtvertriebsleitung obliegt der IVM GmbH mit Jörg S. Walter als strategischem Kopf an der Spitze. Bereits im Jahr 2000, trotz trübem Kapitalmarktumfeld, ist man mit der ersten Emission an den Markt gegangen und kann heute auf die lange Erfolgsgeschichte verweisen. Es lässt sich mit Fug und Recht behaupten, dass das Berliner Unternehmen hier eine Art Pionierarbeit geleistet hat und mittlerweile als gesetzter Player Maßstäbe setzt. „THAMM & PARTNER genießt mit seiner über 30-jährigen Historie einen

exzellenten Ruf in der Sanierung und dem Handel hochwertiger Immobilien und hält aktuell über 60 Objekte in Bestlagen Deutschlands im Bestand“, so Walter. Ein weiterer wesentlicher Erfolgsbaustein ist die mit 80 % sehr hohe Eigenkapitalquote. Damit ist das Unternehmen in der komfortablen Situation, Entscheidungen losgelöst von Finanzinstituten letztlich zum Vorteil der Investoren zu treffen.

Die Abfindungszahlen sind Beleg für die gelungene und ertragreiche Kombination aus innovativem Denken und bewahrendem Traditionsgefühl.

Die Kapelle im Salomonstift Leipzig (Bi. oben), in der sich jetzt das Schulungs- und Kompetenzzentrum (Bi. unten) der IVM befindet.

Ein Abfindungsguthaben in Höhe von insgesamt 182 % bezogen auf ihre Einmaleinlage erhalten die Anleger des Denkmalspezialisten, die ihre 10-jährige Anlageperiode im Rahmen der atypisch stillen Gesellschafterbeteiligung beendet haben. „Zudem konnten die Anleger während der Beteiligungsdauer fast ihre komplette Einlage steuerlich gegen andere Einkünfte verrechnen. Möglich macht dies unter anderem die Denkmalschutz-AfA gem. §§ 7h und 7i EStG“, ergänzt IVM-Geschäftsführer Walter. Dabei setzt man auch bei den ausgewählten Immobilienstandorten auf Kontinuität und Stabilität. Mit Leipzig, Potsdam, Berlin und Görlitz beschränkt sich das Unternehmen bewusst auf vier erfolgversprechende Investitionsregionen mit großem Wachstumspotenzial und sieht von Investments außerhalb Deutschlands gänzlich ab.

Die Produktpipeline ist auch für das kommende Jahr gut gefüllt und alle Beteiligten schätzen sich glücklich über das Erreichte in 2014. Hierzu zählt unter anderem der Verkauf des Großprojektes „Salomonstift“ in Leipzig. Auf einem rund 4.200 m² großen Grundstück entstanden in sieben historischen Gebäuden insgesamt über 100 Wohn- und sechs Gewerbeeinheiten. Die Anlage wurde von 1890 bis 1892 sowie 1899 von der Salomonstiftung errichtet. Das Wohnungsangebot nach der Kernsanierung reicht von der Ein- bis zur Fünf-ZimmerWohnung, die Flächen liegen zwischen 27 und 166 m². Die Gesamtfertigstelfinanzwelt Special 06/2014

lung ist für Dezember 2015 geplant. Im Laufe der vergangenen Jahre gab es für das Berliner Unternehmen etliche Auszeichnungen und Nominierungen, die die Werthaltigkeit der Geschäftsphilosophie eindrucksvoll untermalen. So zählte man mit zwei Wohnimmobilien in der Potsdamer Altstadt zu den Nominierten für den „immobilienmanager AWARD 2014“. Angela Thamm zeigte sich sehr beeindruckt, dass die schönen Denkmäler in der Lindenstraße 14 für den Award nominiert wurden. „Auch für unsere Kapitalanleger, Kunden und Geschäftspartner, ohne die wir solch aufwändige Denkmalsanierungen nicht realisieren könnten, ist das eine Referenz“, ergänzte sie. In den Jahren 2011 bis 2013 wurde das im 18. Jahrhundert erbaute denkmalgeschützte Wohn- und Geschäftshaus kernsaniert und circa 4,5 Mio. Euro investiert. Nicht die einzige Referenz für das auf Denkmalimmobilien spezialisierte Unternehmen. Der Brandenburgische Bauherrenpreis, der „SmartHomeAward“, und die mehrfache und jüngst erneut ausgesprochene Auszeichnung als „Best Property Agent“ durch BELLEVUE, Europas größtem Immobilienmagazin, stehen sinnbildlich für die Erfolgshistorie. THAMM & PARTNER ist es in den zurückliegenden drei Jahrzehnten gelungen, die Komponenten Moderne und Tradition in ihren Immobilieninvestments bestens zu verknüpfen und zu verdeutlichen, dass eine Investition in eine Denkmalschutzimmobilie viele Vorteile für die Investoren bündelt. Das Unternehmen schickt sich an, den eingeschlagenen Weg in den nächsten Jahren erfolgreich weiterzugehen und Werthaltiges für kommende Generationen zu bewahren.

➲ KONTAKT

Gesamtvertrieb der THAMM & PARTNER GmbH Goethestr. 137 85055 Ingolstadt Tel. 0841-49293-0 Fax: 0841-49293-24 info@ivm-online.net www.thammemission.de www.ivm-online.net

finanzwelt SPECIAL I SACHWERTANLAGEN UND IMMOBILIEN I US-Immobilien

Im Land der unbegrenzten Möglichkeiten geht wieder was Der deutsche Anleger ist praktisch veranlagt: Seine Sehnsuchtsländer lässt er sich von politisch motivierten Abneigungen nicht madig machen. Bestes Beispiel: Die USA. Leidenschaftlich kann man sich über deren politische Absonderlichkeiten und kulturellen Nachholbedarf echauffieren, aber als Urlaubsland und auch als Investitionsstandort ist das Land der unbegrenzten Möglichkeiten nach wie vor attraktiv.

s braucht schon einschneidende Ereignisse wie das Platzen der Dotcom-Blase oder die Finanzund Wirtschaftskrise 2008, um die Beziehung zu USA zu stören. Wie bei einer enttäuschten Liebesbeziehung wenden sich die Anleger dann schlagartig ab, um nach wenigen Jahren mit neuer Hoffnung zurückzukehren – ein klassischer wirtschaftlicher Zyklus. Gerade geht’s wieder aufwärts mit dem Markt. Der zweiten Jahresumfrage von Universal-Investment zufolge beabsichtigen die befragten institutionellen Investoren den Anteil von nordamerikanischen Immobilien in ihrem Portfolio auf 11 % zu verfünffachen. Derzeit beträgt er gerade einmal gut 2 %.

Das Beteiligungsangebot für Privatanleger hinkt traditionell etwas hinterher, zieht jedoch gerade wieder an: 34

TSO-DNL haben eine Vermögensanlage unter dem Vermögensanlagengesetz und JAMESTOWN ein reguliertes AIF für Privatanleger im Angebot, US-Treuhand steht kurz davor, die Münchener WealthCap hat kürzlich ein Objekt eingekauft und Hannover Leasing schaut sich den Markt an und scharrt mit den Hufen. Doch dazu später mehr.

Ist ein Investment in den USA grundsätzlich sinnvoll? Für welchen Anleger, für welche Anlagebedürfnisse?Was haben die USA, das Europa nicht hat? 1. Bevölkerungswachstum Nicht zuletzt durch kontinuierliche Einwanderung wächst die US-amerikanische Bevölkerung im Schnitt jährlich um rund 3 %. Bis 2050 bedeutet das ein Bevölkerungswachstum um rund 100 Millionen Einwohner – 25 % mehr, als finanzwelt Special 06/2014

Deutschland insgesamt derzeit aufzuweisen hat. Daraus leiten die Befürworter von Immobilieninvestitionen einen steigenden Bedarf an Wohn-, Büro- und Einzelhandelsflächen ab. Allerdings ist das mit dem Bedarf so eine Sache: Nicht jeder Bedarf muss bzw. kann umgehend befriedigt werden. Und nicht jeder, der gerne eine größere Wohnung hätte oder ein größeres Büro beziehen würde, kann diesen Wunsch auch in die Tat umsetzen. Insbesondere der Markt mit Gewerbeflächen, also auch Büros und Einzelhandelsobjekte, hat an manchen Orten in der Finanz- und Wirtschaftskrise einiges einstecken müssen. Auch bei steigenden Bevölkerungszahlen sind die Immobilienmärkte erstens regional verschieden und zweitens auch konjunkturabhängig. 2.Wirtschaftswachstum Stimmt, seit fast sechs Jahren wächst die US-amerikanische Wirtschaft wieder

trie und akzeptabler Kostenstruktur. Beispiele für solche Metropolregionen sind, der Studie „Emerging Trends in Real Estate 2014“ von PWC und Urban Land Institute zufolge, auf den Plätzen 1 bis 5 San Francisco, Houston, San

Die Folgen der Fiskalklippe Wirtschaftswachstum Veränderung des BIP jeweils zum Vorjahr in Prozent

Arbeitslosenquote in Prozent

* Prognose/Schätzung

Quelle: US-Regierung; dpa; CBO; Citigroup

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José, New York City und Dallas/Fort Worth. Deshalb ist auch der viel beachtete Case Shiller Index, der einen Anstieg der US-Immobilienpreise abbildet, als Durchschnittswert mit der gebotenen Vorsicht zu betrachten. Landesweit stieg er im September um 4,9 % gegenüber dem Vorjahreswert, im Vormonat hatte der Anstieg noch 5,65 % betragen – ein Indiz für eine Beruhigung des Durchschnittswertes, der jedoch in boomenden Städten wie beispielsweise San Francisco eine völlig andere Ausprägung hat als in den stagnierenden bis schrumpfenden Kommunen des mittleren Westens.

Für Investitionen in Mietwohnungen untersucht RealtyTrac die Qualität der einzelnen Standorte und zeichnet im März 2014 ein differenziertes Bild der Investitionschancen

Foto: © littleny - Fotolia.com

und hat die Eurozone damit inzwischen abgehängt. Allerdings ist das Tempo der Markterholung in den USA je nach Region unterschiedlich. Schneller geht es in Teilmärkten mit hohem Bevölkerungswachstum, prosperierender Indus-

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Auch der international operiende Makler Engel & Völkers weist auf die zunehmende Differenzierung hin, die 2014 eingesetzt hat und sich 2015 voraussichtlich weiter fortsetzen wird: „Städte, die bisher als zweitrangige Standorte galten, sollte man im Auge behalten, da mit einem Anstieg sowohl des Fremd- als auch des Eigenkapitals zu rechnen ist. Eine im Jahr 2011 angefertigte Studie des Urban Land Institute zum Thema Immobilientrends ergab, dass New York und Washington D.C. die letzten beiden Städte seien, die Investoren und Bauunternehmern noch gute Ertragsaussichten böten. Für das Jahr 2014 findet man auf dieser Liste auch San Jose, Seattle, Miami und Portland, während Washington D.C. nicht länger zu den vielversprechendsten Standorten zählt.“ Wesentlich für den Erfolg von Immobilieninvestitionen in Wohnimmobilien ist auch ein Cherrypicking nach Aspekten der wirtschaftlichen Entwicklung der einzelnen Standorte, die sowohl die Entwicklung von Arbeitsplatz-Angebot und folglich auch Mieter- und Käuferpublikum hat. „Noch immer wirkt sich die schleppende Entwicklung des Arbeitsmarktes negativ auf den Immobiliensektor aus, doch die Zukunftsprognosen

stimmen recht zuversichtlich. Aufgrund der soliden Wirtschaft vieler Städte in Texas und der Bay Area konnte sich der Immobilienmarkt vor Ort bereits deutlich erholen. Ähnliche Resultate lassen sich für all jene Städte prognostizieren, denen es gelingt, die Arbeitslosenproblematik in den Griff zu bekommen“, so Engel & Völkers. Und die Realität? Im Jahr 2013 lag die Arbeitslosenquote bei 7,35 %, für 2014 wurde ein Rückgang auf 6,38 % prognostiziert, tatsächlich betrug die Arbeitslosenquote Anfang Dezember nur ca. 5,8 %. In der Eurozone wird für 2015 ein Wirtschaftswachstum von allenfalls 1 bis 2 % erwartet, in den USA 3 % oder mehr. Ist dieser beobachtbare Aufschwung nun ein Strohfeuer oder nachhaltig? Angefeuert durch eine Politik des billigen Geldes oder fundiert durch reales Wachstum? Laurence D.Fink, Chairman & CEO BlackRock, dem größten Vermögensverwalter der Welt, ist skeptisch: „Der US-Immobilienmarkt ist heute strukturell in einem noch weniger gesunden Zustand als vor der Finanzkrise.“ Kann man ihm Glauben schenken? Und welches Interesse hätte er, Investoren vor dem US-Immobilienmarkt zu warnen? Sollte er auf Ein-

Beachtlich: Die Medianpreise für Einfamilienhäuser sind seit demVorjahr um 16 % gestiegen, liegen jedoch immer noch rund 19 % unter dem Höchstwert vor der Finanzkrise.Trotz Steuererhöhungen und Kürzungen der Staatsausgaben steigern in den boomenden Regionen auch private Haushalte ihre Konsumausgaben.Wir erinnern uns: 2012/2013 standen die USA am Rande der Fiskalklippe und allerorten wurde über einen Staatsbankrott und dessen desaströse Folgen für die Wirtschaft orakelt.

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kaufstour sein, könnte es nicht schaden, die Wettbewerber abzuschrecken. Dass BlackRock kein Unschuldslamm ist und bei Bedarf mit harten Bandagen kämpft, haben diverse Rechtsstreitigkeiten gezeigt: Anfang des Jahres 2014 musste BlackRock 400.000 US-Dollar wegen der Verwendung nicht öffentlich zugänglicher Informationen an den Staat zahlen, im darauffolgenden Sommer verklagte BlackRock zusammen mit einigen anderen sechs Banken, darunter die Deutsche Bank, auf Schadenersatz in Höhe von 250 Mrd. USDollar für Verluste mit hypothekenbesicherten Papieren, sogenannte Mortgage Backed Securities, da die beklagten Banken ihre Pflichten als Treuhänder verletzt hätten. 3.Transparentes und verlässliches Steuer- und Rechtssystem Jones Lang LaSalle sehen die Vereinigten Staaten in ihrer Transparency-Studie weltweit auf Platz 2, und die USA-Fans werden nicht müde, die Transparenz und hohe Liquidität des Immobilienmarktes zu rühmen. Da ist was dran, 61 Mrd. USDollar wurden im ersten Quartal 2014 in US-amerikanische Immobilien investiert, berichtet Jones Lang LaSalle. Das geht nicht ohne Rechtssicherheit. Die Transparenz des US-Immobilienmarkts ist im Vergleich zu Deutschland weit höher, was auf den verfügbaren Datenmengen über historische Verkäufe und Preise beruht. Hugh F. Kelly, Professor am Schack Institute of Real Estate an der New York University (NYU) und 2014 Vorsitzender des Board of The Counselors of Real Estate (CRE), zur Transparenz der Immobilienmärkte der USA: „Die Datengrundlage wie auch die Analysetools verbessern sich ständig. Die Zugänge zu Datenbanken und Software-Tools sind für kleinere Marktteilnehmer allerdings zu kostspielig – sie müssen auf Berater ausweichen, die wiederum Zugang zu Argus, den Datenbanken der Real Capital Analysts, Moody´s und so weiter haben. Wirtschaftliche Rahmendaten hingegen stellen öffentliche Quellen in Hülle und Fülle gratis zur Verfügung.“ Und Wolfgang J.Kunz, Vertriebsdirektor des TSO-Exklusivvertriebes DNL Invest, ergänzt: „Es

Die besten und die schlechtesten Märkte für Renditen aus Wohnimmobilien Die besten 10 Bundesstaat, Bezirk Wayne County, Michigan Clayton County, Georgia Washington County, Mississippi Bibb County, Georgia Baltimore City County, Maryland Wyandotte County, Kansas Putnam County, Florida Fayette County, Pennsylvania Hernando County, Florida Pasco County, Florida

Metro Area Detroit-Warren-Livonia Atlanta-Sandy Springs-Mariett Greenville Macon Baltimore-Towson Kansas City Palatka Pittsburgh Tampa-St. Petersburg-Clearwater Tampa-St. Petersburg-Clearwater

Jährliche Mietrendite 30 % 28 % 25 % 24 % 23 % 20 % 20 % 20 % 20 % 20 %

Metro Area New York-Northern New Jersey Edwards San Francisco-Oakland-Fremont New York-Northern New Jersey San Francisco-Oakland-Fremont Bozeman Nashville-Davidson-Murfreesboro San Francisco-Oakland-Fremont New York-Northern New Jersey Santa Cruz-Watsonville

Jährliche Mietrendite 3% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 4% 5% 5%

Die schlechtesten 10 Bundesstaat, Bezirk New York County, New York Eagle County, Colorado San Francisco County, Calif. Kings County, New York Marin County, California Gallatin County, Montana Williamson County,Tennessee San Mateo County, California Westchester County, New York Santa Cruz County, California

Quelle: Realtytrac

liegt auf der Hand, dass man in einem Land, das flächenmäßig 27 Mal so groß ist wie Deutschland, natürlich auch verschiedene Immobilienmärkte findet, die aber immer Bevölkerungszuwachs als Grundlage haben. Besonders dynamisch ist der Gewerbeimmobilienmarkt im Südosten der USA, weil hier ein besonders starkes Bevölkerungswachstum herrscht. Grund dafür sind die vielen Unternehmen aus dem Nor-

den der USA und aus der ganzen Welt, die sich dort angesiedelt haben und immer noch neu ansiedeln. Alleine aus Deutschland sind 1.200 Unternehmen vertreten. BMW, Mercedes und Volkswagen produzieren hier und Porsche baut gerade in Atlanta für mehrere hundert Millionen Dollar sein neues Nordamerika Center mit der besten Teststrecke außerhalb Deutschlands. Siemens und Wacker Chemie z. B. sind im

Bereich von Solar und Windenergie sehr erfolgreich.“ Klar muss aber sein: Ein Investment in US-Immobilien hat durchaus seinen Sinn – als Beimischung in einem Portfolio, zur Währungsdiversifizierung in den US-Dollar als weltgrößte Reservewährung und nur dann, wenn sich Anleger und Berater des im Zweifel unternehmerischen Charakters des Engagements bewusst sind. (ahz)

Special Sachwertanlagen und Immobilien CHEFREDAKTION Christoph Sieciechowicz (cs) cs@finanzwelt.de

ART DIRECTOR Nadja Reutlinger reutlinger@finanzwelt.de

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finanzwelt Special 06/2014

IMPRESSUM VERLAG FW-Verlag GmbH Söhnleinstraße 17 65201 Wiesbaden Tel.: (06 11) 267 66 - 0 Fax: (06 11) 267 66 - 18 www.finanzwelt.de info@finanzwelt.de ISSN-Nr.: 0945-2028 GESCHÄFTSFÜHRUNG Dorothee J. Schöneich

finanzwelt SPECIAL I SACHWERTANLAGEN UND IMMOBILIEN I DNL REAL INVEST AG

Aktiv in US-Gewerbeimmobilien investieren Der Startschuss für den TSO-DNL Active Property LP ist gefallen. Mit diesem Investment reagiert die auf US-Gewerbeimmobilien spezialisierte TSO/DNL auf die starke Nachfrage nach entsprechenden Produktlösungen. Wolfgang J. Kunz, Vertriebsdirektor des TSO-Exklusivvertriebes DNL Invest, erläutert im Gespräch die Vorteile der neuen Vermögensanlage.

❭ Herzlichen Glückwunsch zur neuenVermögensanlage TSO-DNL Active Property, LP! Wie reagiert der Markt nun auf das neue Angebot im Bereich US-Gewerbeimmobilien? Kunz ❭ Vielen Dank! Wir freuen uns darauf, dass wir gemeinsam mit unserem Kooperationspartner TSO Europe Funds, Inc. nach bislang acht erfolgreichen Jahren den deutschen Anlegern und unseren Vertriebspartnern ein fünftes, interessantes Investment anbieten dürfen. Unsere Vertriebspartner haben entsprechend positiv reagiert und sind seit offizieller Bekanntgabe Feuer und Flamme, zu vermitteln. Aber auch unsere langjährigen Investoren wollen weiterhin die Chancen des amerikanischen GewerbeImmobilienmarktes erneut gewinnbringend für sich nutzen und profitieren sogar von dem 4%igen Frühzeichner-Bonus. ❭ Das neue Beteiligungsangebot wurde auf Grundlage des Vermögensanlagengesetztes erstellt und genehmigt,Sie sprechen von einem Aktiven Investment. Können Sie uns kurz zusammenfassen, was darunter zu verstehen ist? Kunz ❭ Die Vermögensanlage unterscheidet sich schon deutlich von den vier zuvor emittierten TSO-DNL Funds. Bei diesen wurden meistens Gewerbeimmobilien mit relativ hohen Vermietungsständen erworben. In einigen Fällen wurden aber auch hohe Leerstandsquoten in Kauf genommen, da diese Immobilien noch günstiger eingekauft wurden und

durch die Wertentwicklung durch TSO selbst sich höheres Gewinnpotenzial bot. Interessanterweise sind die in den letzten Monaten verkauften Immobilien aus dem TSO-DNL Fund III genau aus diesem Segment – die Anleger erzielten hier, neben ihrer Vorzugsausschüttung von 8,0 % p. a., 14 % bis 18 % p. a. Verkaufsrendite. Unsere neue Vermögensanlage wird nun ausschließlich in diesem Marktsegment tätig sein. TSO bleibt seiner Philosophie treu, dass die zu erwerbenden Immobilien an erstklassigen Standorten im Südosten der USA liegen müssen. Die Kaufpreise der Immobilie bewegen sich durchschnittlich zwischen USD 10 Mio. bis USD 40 Mio. Vor Erwerb dieser Immobilien muss in einer sehr ausführlichen Due Diligence die Möglichkeit zu einer Wertentwicklung durch Renovierungen und Neuvermietungen klar erkennbar sein. Im Emissionsprospekt wird der Kaufpreis der Immobilie deshalb um die kalkulierten Sanierungs- und Entwicklungskosten erhöht. Diese Kosten sind also bereits kalkulatorisch erfasst und müssen nicht aus erzielten Mieteinnahmen entnommen werden. Bevor die Immobilien erworben werden, muss eine Finanzierungszusage für 60 % der Gesamtkosten vorliegen. Die Hypotheken werden wiederum von Mr. A. Boyd Simpson persönlich verbürgt. Mit dieser Form einer wirklich aktiv und operativ tätigen Gesellschaft kommen wir dem sehr nahe, was TSO bereits seit 26 Jahren erfolgreich auf dem amerikanischen finanzwelt Special 06/2014

Markt praktiziert. Die Erfolge wurden von verschiedenen Ratingagenturen festgestellt und teilweise mit Auszeichnungen belohnt. Aktuell wurde TSO von Scope erneut mit „A+“ bewertet. ❭ Was ist bei Ihrer neuen Vermögensanlage als aktiv tätiges Unternehmen unterschiedlich zu den von Ihnen früher angebotenenTSO-DNL Funds? Kunz ❭ Lassen Sie mich diese Punkte der Reihe nach zusammenfassen. 1. Struktur der Gesellschaft: Die Beteiligungsgesellschaft (besteht nur aus Eigenkapital) hält verschiedene Tochterunternehmen.FürjedenTypGewerbeimmobilie gibt es eine eigene Tochtergesellschaft (z. B. Bürogebäude, Shoppingcenter oder Storages), die dann die einzelnen Immobilien erwirbt und in einzelnen Objektgesellschaften hält. Die Entwicklung der Immobilien bzw. die Fertigstellung werden von TSO eigenen Mitarbeitern durchgeführt. Die verschiedenen Objektgesellschaften haben weiterhin den Vorteil, dass sie einzeln an- und einzeln verkauft werden können und somit dem Anleger die anteiligen Kapitalrückflüsse bieten. Außerdem hat dies einen Abschirmungseffekt – sollte einmal eine Immobilie nicht performen, so hat das keinerlei negative Auswirkung auf die anderen.

2. Ausschüttungen: Die Limited Partner erhalten weiterhin einen Ausschüttungsanspruch von 8,0 % p. a. ab vollständiger Kapitaleinzahlung. Allerdings startet die erste Ausschüttung einige Zeit – geplant sind hier ca. sechs Monate – nach Erwerb der Immobilien, dann aber rückwirkend. Weiterhin werden die Anleger bei Immobilienverkäufen ihr Kapital anteilig zurückerhalten und 85 % der Verkaufsgewinne erhalten. 3. Projektentwicklungen: Es wird häufig die Frage gestellt, ob die Möglichkeiten der Beteiligungsgesellschaft, Projekte zu entwickeln, nicht ein zusätzliches Risiko darstellen. Diese Frage beruht auf der Tatsache, dass einige namhafte Initiatoren mit großen Projektentwicklungen gescheitert sind. Bitte beachten Sie hierbei, dass diese gescheiterten Projektentwicklungen grundsätzlich Investitionsvolumina von mehreren hundert Millionen US Dollar benötigten. In vielen Fällen war die zu entwickelnde Immobilie die einzige der damaligen Fondsgesellschaft. Bei der von uns angebotenen Vermögensanlage sind Projektentwicklungen nur ein kleiner (dafür aber sehr ertragreicher) Unternehmensgegenstand. Das Tochterunternehmen der Beteiligungsgesellschaft investiert nur in kleine Projektentwicklungen (Eigenkapital zwischen USD 2 Mio.

und maximal USD 7 Mio.). Diese Objekte liegen an erstklassigen Standorten (siehe Self Storage Jacksonville Beach – zweihundert Meter vom Strand entfernt) und es liegen grundsätzlich Baupläne und Fertigstellungsgarantien der ausführenden Baufirmen vor. Niemals werden Gewerbeimmobilien entwickelt, bei denen nicht vorher entsprechende Miet-Vorverträge vorliegen. Diese Fakten werden auch von den Darlehensgebern gefordert, die das Fremdkapital finanzieren. Das Fremdkapital wird von Mr. Simpson persönlich verbürgt. ❭ Ihre neue Vermögensanlage will nicht nur Office- und Retailimmobilien, sondern auch sogenannte Storages entwickeln und betreiben. Kunz ❭ Das ist richtig und dadurch begründet, dass TSO in den letzten Jahren verschiedene Storages für deutsche Anleger komplett entwickelt hat. Nach Fertigstellung dieser Storages wurden sie – und werden heute noch – von TSO selber für die Investoren betrieben. Die schnelle Ausmietung dieser Immobilien und die hohen Erträge sind sicherlich auch dadurch begründet, dass TSO sich die Analysen und das Marketing von Cube Smart zunutze macht. Außer den Investoren der Private Placements hatten wir in den letzten Monaten viele Anlefinanzwelt Special 06/2014

ger und Geschäftspartner in Atlanta, um verschiedene Typen Storages im gesamten Südosten der USA zu besichtigen. Unsere Besucher waren überrascht und begeistert, auf welch hohem Niveau hier Lagerflächen angeboten werden und welch hohe Erträge diese durchschnittlich erzielen. Ein Mietertrag von ca. USD 100 pro Monat für 2,5 qm Lagerfläche ist hier normal. Zusätzliches Einkommen wird durch den Verkauf von Verpackungsmaterial und die Vermittlung von Transportfahrzeugen erzielt. Für Storages mit geregeltem Einkommen werden nach drei bis vier Jahren aktiver Tätigkeit hohe Verkaufspreise erzielt. Es klingt unglaublich, ist aber eine Tatsache, dass Storages im Südosten der USA teilweise zu CAP Rates von 5,5 (das entspricht nahezu den Bürokaufpreisen in New York) gehandelt werden. Sie sehen also, dass unsere neue Vermögensanlage den deutschen Anlegern noch wesentlich breiteren Zugang zu den wirklich interessanten und lukrativen Investitionsmöglichkeiten im Gewerbeimmobilienmarkt bietet. ❭ Das hört sich sehr spannend an! Jedoch wird diese neue Form des Aktiven Investments erklärungsbedürftig sein … Kunz ❭ Die DNL Real Invest sorgt als Exklusivvertrieb des TSO-DNL Active Property, LP dafür, dass interessierte Vermögensberater natürlich entsprechend gut informiert werden. Wir bieten neben Schulungen zum Produkt, die auch online stattfinden, immer aktuelle Wirtschaftsinformationen, News zu den Standorten der Immobilien bzw. zu den Immobilien selbst. Außerdem biete ich unseren Vertriebspartnern spezielle Kundenveranstaltungen – derzeit bin ich bis März pro Monat für mindestens fünf Veranstaltungen gebucht.

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DNL REAL INVEST AG Am Seestern 8 40547 Düsseldorf Tel. 0211 / 52 28 71 10 Fax 0211 / 52 28 71 20 info@dnl-invest.de www.dnl-invest.com

finanzwelt SPECIAL I SACHWERTANLAGEN UND IMMOBILIEN I Roundtable „Die Sachwertanlage im Vertrieb“

Herausforderungen und Lösungen für das Jahr 2015

ie Vermittlerschaft steht 2015 im Bereich Sachwertanlage vor einer neuen Herausforderung: Durch die Ausdünnung des Angebotes an AIFs steht der Vertrieb einer stark gesplitterten Angebotspalette gegenüber, die er in der Beratung kundengerecht umzusetzen hat und diese sich dazu zunächst erarbeiten muss – alle

jeweiligen Regularien und Vorschriften inklusive. Die von der Vermittlerschaft umzusetzende Angebotspalette umfasst 2015 ein stark unterschiedliches Angebot, beginnend bei Direktinvestments über die klassische Denkmalschutzimmobilie AIFs mit unterschiedlichsten Investitionsschwerpunkten im In- und Ausland bis hin zu

innovativ konzipierten Vermögensanlagen. Zulassungsvoraussetzungen, notwendige Plausibilitätsprüfungen, Vermögensschadenhaftpflichtversicherung für unterschiedlichste Produktgattungen runden die Herausforderungen der Vermittlerschaft angesichts der breit gesplitteten Angebotspalette ab.

finanzwelt diskutiert im Roundtable mit Experten darüber, wie der Vertrieb diese Herausforderungen 2015 meistern kann und Wege zu mehr Umsatz findet. Klaus Fickert,Head of Institutional Clients,ThomasLloyd Group Wolfgang J. Kunz,Vertriebsdirektor DNL REAL INVEST AG Dan Lingenberg, verantwortet den Investmentbereich bei Dolphin Value

finanzwelt:Lässt sich für 2015 eine Tendenz zur zukünftigen Entwicklung der durchschnittlichen Vergütung bei der Vermittlung von Sachwertanlagen prognostizieren? Kunz ❭ Unsere Wahrnehmung ist die, dass gestandene Vermittler, die auch die Anforderungen des § 34f erfüllen, erkannt haben und auch akzeptieren, dass sie zukünftig ein geringeres Provisionsniveau erwarten können. In der Breite der Vermittlerschaft ist dies scheinbar noch nicht angekommen, denn es gibt immer noch Vermittler die von den teilweise sehr hohen Provisionen vergangener Zeiten träumen. Allerdings sollen weiterhin Produkte auf dem Markt sein, die mit 14 bis 15 % Provision ausgestattet sind (wie man hört). Was aber von solchen Produkten zu halten ist, möchte ich bewusst offen lassen. Wir selber nehmen nicht wahr, dass es als Folge der tendenziellen Verringerung der Vergütung weit weniger Ver-

Klaus Fickert

finanzwelt Special 06/2014

mittler für Vermögensanlagen als vor einigen Jahren gibt, beispielsweise hatten wir kürzlich bei einer Online-Präsentation über 70 Teilnehmer und für eine spätere Veranstaltung sind bereits heute weitere 40 angemeldet. Das sind objektiv keine schlechten Werte, jedoch wären es vor 2 bis 3 Jahren noch mehr gewesen. Lingenberg ❭ Was das Thema der Entwicklung von Provision und Vergütung angeht, schließe ich mich in meiner Wahrnehmung Herrn Kunz an. Es ist immer noch so, dass es Vermittler gibt, die fast ausschließlich Fragen nach der Provisionshöhe stellen. Aber glücklicherweise begegnen uns auch immer mehr hoch professionell handelnde Vermittler, die an erster Stelle tief ins Produkt, dessen Zahlengerüst und Plausibilität einsteigen und erst dann auf Basis der Produktspezifika und der Bedürfnisse ihres Kundenkreises die Entscheidung treffen, ob sie ein Produkt vermitteln wollen oder nicht. Dies sind unserer Wahrnehmung nach auch die von ihren Umsätzen erfolgreichsten Vermittler. Fickert ❭ Wenn die Marge sinkt, ist das für keinen Vermittler angenehm. Daher ist es nur menschlich, dass sich manch einer die vergleichsweise hohen Provisionen vergangener Zeiten zurückwünscht. Dennoch sind wir mitten in einer Übergangszeit und es wird kein Weg daran vorbeiführen, dass man als Vermittler schon bald andere Rahmendaten vorfinden wird als bisher. Das Gute daran ist, dass dann tendenziell mehr Geschäft auf eine kleinere Zahl von Vermittler entfällt, also die Vermittlungs-Umsätze pro Vermittler wohl steigen werden. Damit ist auch ein fallweise sinkendes Vergütungsniveau gut zu kompensieren. Die vermittelbare Produktwelt für Finanzberater mit Zulassung nach § 34f Ziffer 2 und 3 ist mit aktuell rund 30 bis 40 unterschiedlichen Produkten von hoher Qualität ausreichend, um die Bedürfnisse selbst eines sehr heterogenen Kundenstamms in der Beratung anlegergerecht und anlagegerecht bedienen zu können. Aber es ist richtig, dies wird für den Vermittler mit mehr Aufwand verbunden sein, und die Zeiten, in denen man mit recht wenig Mühe so viel verdienen

Dan Lingenberg

konnte, wie sonst ein Geschäftsführer in einem mittelständischen Unternehmen, sind wohl vorbei. finanzwelt: Ist die Zahl der potenziell wieder im Sachwertbereich tätigen Finanzdienstleister ausreichend oder sind nicht etwa bereits viele aus Gründen von Produktmangel in andere Bereiche abgewandert? Lingenberg ❭ Wir sehen bereits seit etwa drei Jahren enorme Veränderungen im Markt der Vermittler. Zum einen ist dies ganz wesentlich bedingt durch die Non-Performance so mancher Produkte, die in den letzten Jahren möglicherweise vermittelt worden sind. Dadurch wurden viele erfolgreiche Vermittler in außergerichtliche und gerichtliche Auseinandersetzungen verwickelt, was einige heute noch stark belastet. Andererseits wird – sofern ein Vermittler seinen Kundenbestand aus Mangel an attraktiven Produkten nicht regelmäßig bewirtschaftet – der Kunde ihm zwangsläufig entgleiten, wenn dann doch zu einem späteren Zeitpunkt attraktive Produkte verfügbar sind. Es fällt dann schwer, den Bestand von finanzwelt Special 06/2014

heute auf morgen ins Produzieren zu bringen. Zudem scheiden mehr Vermittler altersbedingt aus, als dass Nachwuchs hinzu kommt. Daher wird sich aus meiner Sicht die Zahl der Makler, die 2015 im Markt sind, im Vergleich zu heute verringern. finanzwelt: Wo sehen Sie, in der aktuell sehr zersplitterten Produktwelt, die möglichen Gefahren für die Vermittlerschaft? Kunz ❭ Die Gefahren liegen primär darin, dass Entscheidungen unüberlegt vornehmlich nach der Provisionshöhe getroffen werden. In diesen Fällen kommt es immer noch vor, dass ein Vermittler in Versuchung gerät, „unschlüssige“ Produkte dennoch sehr positiv zu sehen und sich diese „schön zu reden“. Meiner Einschätzung nach lässt sich heute fast jedes Produkt, egal wie und von wem konzipiert, für den Vermittler mit einem gewissen Eigeneinsatz gut nachvollziehen. Sofern der Vermittler dann nach einer gewissen Recherche und einer eigenen Plausibilitätsprüfung, zu der er ja auch verpflichtet ist, sich entscheidet, das Produkt zu vermitteln und

finanzwelt SPECIAL I SACHWERTANLAGEN UND IMMOBILIEN I Roundtable „Die Sachwertanlage im Vertrieb“

nicht nur die Provision als Entscheidungsgrundlage nimmt, dann hat er sein Risiko gut im Griff. Was wir für unser Produkt als Vermittlertypus zunehmend erleben, kann man mehr als Finanzspezialisten denn als bloße Vermittler bezeichnen. Es handelt sich um solche, die sich mit dem Produkt in der Tiefe beschäftigt haben, es verstehen und daher auch beim Kunden erklären und vertreten können. Diese Vermittler haben sich mit viel Eigenleistung als die „Fachärzte“ unter den Vermittlern positioniert, haben keinen Bauchladen von Produkten, sondern sich auf ein überschaubares Produktsegment spezialisiert. Das sind unserer Wahrnehmung nach auch die Vermittler, die überdurchschnittliche Umsätze generieren und die die Chancen des Marktes nutzen. Leider handelt es sich noch nicht um die Mehrheit. Lingenberg ❭ Die weitere große Umwälzung, die wir für 2015 erwarten, ist die Auswirkung der Regulierung auf der Vermittlerseite. Nach aktuellen Zahlen verfügen rund 6.700 Vermittler über die Zulassung nach § 34f Ziffer 3. Es besitzt also nur ein Bruchteil des Gesamtpotenzials von Vermittlern die Möglichkeit, ab Mitte 2015 Vermögensanlagen vermitteln zu dürfen. Auch dies wird nicht zu unterschätzende Auswirkungen haben, denn damit verringert sich das potenzielle Spektrum von Produkten für die Mehrzahl der Vermittler, die eben die Zulassung nach Ziffer 3 nicht haben, im Vergleich zu heute ganz enorm. Vermögensanlagen wie Nachrangdarlehen, für deren Vermittlung aktuell noch unter der Zulassung nach § 34c möglich ist, haben ihre Berechtigung sowohl für den Vermittler mit Zulassung nach § 34c wie auch für den Produktanbieter. Fairerweise muss man zugeben, dass diese Produkte deutlich günstiger zu konzipieren und zu verwalten sind als beispielsweise ein AIF einer voll lizenzierten KVG und daher auch eine Lücke bei kleineren und mittleren Investitionsvorhaben schließen werden. Durch die Einführung des Kleinanlegerschutzgesetzes ab Sommer 2015 wird sich der Markt auf eine durch die Regularien neue Welt der Vermögensanlage einstellen müssen.

Fickert ❭ Wer als Vermittler heute noch ein Produkt alleine mit Blick auf die für dessen Vermittelbarkeit unter lediglich § 34c anstelle § 34f Ziffer 2 und 3 auswählt, der handelt meines Erachtens nach sowohl seinen Kunden als auch sich selbst gegenüber unprofessionell. Die Produktauswahl muss vielmehr bei der Qualitätseinschätzung des Produktes wie des Emittenten beginnen und kann dann zu anderen Kriterien übergreifen. Sich erst in ein Produkt zu „verlieben“ und es dann in das eigene Angebotsportfolio hineinzupressen, um es dann möglicherweise auch noch ohne Vermögensschadenhaftpflichtversicherung zu vermitteln, macht meiner Ansicht keinen Sinn. Für den Vermittler sollte an erster Stelle immer stehen: „Was ist das Beste für den Kunden?“ finanzwelt: Wie gelingt es dem Vermittler, aussichtsreiche Sachwert-Produkte, besonders bei neuen Produkten, die er bisher noch nicht vermittelt hat, auszuwählen? Fickert ❭ Ich würde ihm eine Art Checkliste empfehlen, anhand welcher er die Produkte objektiv und emotionslos prüft und bewertet. Welche 10 Punkte genau auf dieser Checkliste stehen sollten, muss der jeweilige Vermittler selbst entscheiden. Denn nur er selbst kann einschätzen, welche Qualitätskriterien für seinen bestehenden Kundenstamm, für die Akquise von Neukunden, aber auch für ihn persönlich relevant sind. Sicherlich stehen aber die Plausibilität des Produktes und die Qualität des Emittenten ganz weit oben. Lingenberg ❭ Wir vonseiten der Produktgeber und Emittenten sind für ein möglichst erfolgreiches Jahr 2015 aufgefordert, die qualitativ objektiv nachprüfbaren Aspekte unserer Produkte so transparent wie möglich darzustellen, gerade um sie für alle Vermittler problemlos prüfbar zu machen, ganz wie Herr Fickert dies gerade vorgeschlagen hat. Das Vertrauen des Vermittlers in den Emittenten und in seine Produktwelt steht für uns Produktgeber an oberster Stelle, denn als Emittent kann man Vertrauen nicht kaufen, vielmehr muss man es sich erarbeiten. Und dafür ist der vielfach bemühte Begriff Transparenz unabdingbar. Die Transparenz finanzwelt Special 06/2014

muss, egal ob ein Produkt als AIF oder bspw. als Vermögensanlage konzipiert ist, auch vonseiten des Assetmanagements über die gesamte Laufzeit gelebt werden. Denn für das Vertrauen des Vermittlers wie auch dessen Kunden, nämlich des Anlegers, muss ersichtlich und belegbar sein, was mit den eingeworbenen Geldern geschieht. Bei uns ist dies recht einfach, da wir ein gesundes betriebswirtschaftliches Geschäftsmodell betreiben, das in Deutschland an aktuell rund 20 Standorten Erträge erwirtschaftet. Daher ist es für uns wichtig, dass sowohl Vermittler als auch Kunde verstehen und dokumentiert bekommen, woher Zins und Rendite kommen. Kunz ❭ Unsere wichtigste Empfehlung lautet, dass der Vermittler zunächst prüft, ob der Anbieter des Produktes bereit ist, mit eigenem Geld mit ins Risiko zu gehen. Dann sollte er auf jeden Fall prüfen, ob der Anbieter das entsprechende Know-how und die Kompetenz hat, ein solches Produkt anzubieten. Und last but not least ist es sicher wichtig für den Vermittler, wenn der Anbieter über einen lupenreinen Track Record verfügt und möglichst von Ratingagenturen oder Analysten geprüft wurde. Wir machen die Erfahrung, dass unsere neuen Geschäftspartner bei uns genau diese Punkte als erstes belegt haben wollen. Fickert ❭ Ich füge noch einen weiteren Punkt an, wenn wir über Orientierung für den Vertrieb im Jahr 2015 nachdenken: Wäre ich Vermittler und würde mich strategisch neu positionieren, würde ich mir auch solche Produktgeber anschauen, die mir die Möglichkeit geben, meine bestehenden Kunden anders konfiguriert in Sachwertanlagen zu beraten und für mich Themen wie Cross Selling zu entwickeln. Wir unterstützen eine solche Ausrichtung der Vermittlerschaft durch eine breite Produktwelt vom Kurzläufer bis hin zum SICAV. So erhalten Vertriebspartner die Möglichkeit, ihren Bestand optimal zu bewirtschaften und können aus dem Kurzläufer in länger laufende Produkte oder auch umgekehrt beraten. Unserer Ansicht nach ist es für den Vermittler in 2015 entscheidend, sein Bestandsgeschäft zu optimieren und Neuakqui-

se kundenspezifisch zu betreiben. Auf diesen Trend haben wir uns eingestellt. Lingenberg ❭ Leider gibt aber noch sehr viele Vermittler im § 34d-Bereich, die über große Bestände verfügen, sie aber noch nicht optimal pflegen. Diese Vermittler stellen zwar fest, dass sie im Rahmen des klassischen Biometrie- und Kompositgeschäfts ihr Auskommen schon mittelfristig nicht mehr haben

Fickert ❭ Es gibt für 2015 viele Gelegenheiten und reichlich gute Gründe, in Qualifikation und Zulassung zu investieren. Dazu müssen auch wir als Emittenten und Produktgeber die Vermittlerschaft in die Lage versetzen, zu erfahren, was aktuell regulatorisch passiert und wie ihre eigene Vergütungswelt davon betroffen wird. Wir als Emittenten und Produktgeber sind

Wolfgang J. Kunz

werden, treffen aber trotzdem noch nicht die Entscheidung, die Zulassung nach § 34f zu beantragen. Viele Vermittler sind leider immer noch auf dieser Nebenfahrbahn mit rund 800 Bestandskunden, mit denen sie aber maximal mit nur 200 dieser Kunden einen regelmäßigen geschäftlichen Kontakt pflegen. Sicher lässt sich allein aus dem eigenen Bestand für 2015 noch einiges bewegen, es müssen aber dazu die entsprechenden Zulassungen erlangt werden – denn mit § 34f Ziffer 2 und 3 stellt sich der eigene Bestand eventuell gleich ganz anders dar.

gefragt, dabei Hilfeleistung zu bieten und Dinge zu leisten, die bisher noch nicht unser Kerngeschäft waren. 2015 werden Produktgeber und Vermittler zum gegenseitigen Vorteil Hand in Hand arbeiten. finanzwelt: Vertrauen ist bei der Produktauswahl des Vermittlers wohl das entscheidende Stichwort. Um Vertrauen zu gewinnen, muss der Vermittler das Produkt verstehen können, es erfahren. Herr Fickert, ist für Sie die Distanz Ihres Investitionsschwerpunkts Asien erschwerend? finanzwelt Special 06/2014

Fickert ❭ Unser Thema ist, genau genommen, nicht Asien, sondern ein Megatrend, der dem informierten Berater hierzulande durchaus geläufig ist. Jeder weiß, dass Europa in vielerlei Hinsicht stagniert und dass wirtschaftliches Wachstum heute vor allem in Asien erzielt wird. Und es ist nach kurzer Erläuterung auch jedem klar, dass dieses enorme Wachstum in vielen Ländern Asiens nur mit einer wachsenden Menge von bezahlbarer Energie bewerkstelligt werden kann. Immerhin stieg der Stromverbrauch in der ersten Dekade dieses Jahrtausends in Asien um 72 %, während er in Deutschland stagnierte. Wenn man dann noch erfährt, dass uns zum Beispiel die Philippinen nicht nur ausgezeichnete wirtschaftliche und rechtliche Investitionsbedingungen, sondern auch eine mit Florida und Ägypten vergleichbare, 80 % stärkere Sonneneinstrahlung als Deutschland bieten, wird deutlich, dass wir dort ausgezeichnete Bedingungen für die Gewinnung von Solarenergie vorfinden. Wer diese Fakten kennt, für den ist die räumliche Distanz sicherlich kein Thema mehr. Im Gegenteil: Er wird sich den Menschen dort und deren Streben nach Energiesicherheit verbunden fühlen. Vor diesem Hintergrund verwundert es weniger, dass wir in Asien investieren, als der Umstand, dass sich heute noch nicht viel mehr Anleger dort engagieren. finanzwelt: Herr Kunz, auch bei Ihnen besteht die emphatische Distanz zu den USA, wie lösen Sie das Problem? Kunz ❭ Wir arbeiten nach dem Motto „Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser.“ Und damit komme ich gleich zum zweiten Punkt Ihrer Frage. Wir bieten unseren Vermittlern die Möglichkeit (auf Kosten des Vermittlers) bei uns im Südosten der USA unsere Investitionsobjekte zu besichtigen, mit Mietern zu sprechen, die handelnden Personen kennenzulernen und vor allem Dokumente wie die mtl. Prüfberichte zu den einzelnen Immobilien einzusehen. Auch die Tatsache, dass auf unseren Gesellschafterversammlungen die US- Wirtschaftsprüfungsgutachten noch einmal von deutschen Wirtschaftsprüfern bestätigt werden, schafft Vertrauen. (cs)

finanzwelt SPECIAL I SACHWERTANLAGEN UND IMMOBILIEN I Nachrangdarlehen

Es muss nicht zum Bruch kommen An kaum etwas scheiden sich derzeit so sehr die Geister wie am Wesen und an der korrekten Ausgestaltung von Nachrangdarlehen – speziell, aber nicht nur, im Immobilienbereich. Obwohl die Form einer Vermögensanlage im Gewand des Nachrangdarlehens bei richtiger Gestaltung grundsätzlich vorteilhaft sein kann, besteht hinsichtlich wesentlicher Punkte beim Vermittler noch große Unsicherheit. Eine Einordung.

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Korrekte Risikoeinstufung: Nachrangdarlehen vereinen – in der Finanzierungsstruktur des Darlehensnehmers – Eigenschaften von Eigen- und Fremdkapital sowie auch Genussrechte und stille Beteiligungen. Es handelt sich dabei um unternehmerische Risikobeteiligungen. Als solche sind sie auch in der Beratung bei der Einstufung der Risikoklasse einzuordnen. Entscheidend: die insolvenzverhindernd qualifizierte Nachrangklausel. Die richtige, also die „insolvenzverhindernd qualifizierte Nachrangklausel“ vereinbart, dass die Forderungen des Darlehensgebers zusätzlich zum Rangrücktritt auch dann nicht bedient werden, wenn die Rückzahlung einen Insolvenzgrund herbeiführen würde. Wenn die Nachrangklausel falsch und lediglich als eine so genannte „einfache Nachrangklausel“ gestaltet ist, kann es die BaFin im betreffenden Fall als ein unerlaubtes Einlagengeschäft, mithin als KWG-Verstoß, ansehen. Die Folge könnte eine erzwungene Rückabwicklung sein, d. h. die Darlehensnehmerin könnte von der BaFin gezwungen werden, die Gelder der Anleger zurückzuzahlen. Da die Gelder der Anleger zu einem solchen Zeitpunkt regelmäßig in Investitionen gebunden sind, ist dies meist nicht möglich. Es droht dann die Insolvenz der Darlehensnehmerin und der Verlust erheblicher Anlegergelder. Da der Vermittler in der Regel keine Vermögensschadenhaftpflicht haben wird, muss er in einem solchen Fall bei ge-

richtlicher Inanspruchnahme mit empfindlicher Haftung rechnen. Bestellung von Sicherheiten. Die Bestellung von Sicherheiten ist für die rechtliche Unbedenklichkeit eines Nachrangdarlehens aus Vermittlersicht ebenfalls von entscheidender Bedeutung, denn hier droht bei falscher Ausgestaltung die Einordnung als Einlagengeschäft. Nach Auffassung des Gesetzgebers kann bei einem Nachrangdarlehen ein Einlagengeschäft ausgeschlossen sein, wenn Zinsen und Tilgung dem inhaltlich und formal korrekt ausgestalteten qualifizierten Nachrang unterliegen oder wenn eine bankübliche Sicherheit bestellt wird. Ausschlaggebend ist die Unterscheidung entweder das eine oder das andere, die Vermischung von qualifiziertem Nachrang und der Bestellung von Sicherheiten kann, muss aber nicht in jedem Fall zu erheblichen Problemen führen. Was ist bei einer Grundbuchsicherung? Es kommt vor, dass einige Emittenten von Nachrangdarlehen im Immobilienbereich zur besseren Absicherung der Anleger eine, je nach Marketingunterlagen, „Grundbuchsicherung“ oder „grundbuchähnliche Absicherung“ anbieten. Diese gute Absicht kann – muss aber nicht in jedem Falle – problematisch für die Einordnung des betroffenen Nachrangdarlehens als Einlagegeschäft werden. Sofern ein korrekter qualifizierter Nachrang vereinbart wurde, kann die Bestellung an banküblichen Sicherheiten wie bspw. Grundpfandsicherheiten das Verlustrisiko des Darlehensgebers so weit einschränken, dass der Rangrücktritt unwirksam werden könnte. Im Ergebnis könnte dies das betreffende Nachrangdarlehen wiederum zu einem Einlagengeschäft machen, mit den oben bereits geschilderten Folgen. Auch hier gilt für den Vermittler: Unbedingt selber prüfen und, wenn man es sich selber nicht zutraut, gegebenenfalls durch den Anwalt des eigenen Vertrauens bestätigen lassen. Weiteres zur Grundbuchsicherung bei Nachrangdarlehen. Um nicht zu einem Einlagengeschäft zu mutieren, finanzwelt Special 06/2014

kommt es darauf an, dass die betreffenden Sicherheiten so bestellt werden, dass sich der Darlehensgeber, also der Anleger, im Sicherungsfall daraus unmittelbar, d. h. ohne dass Dritte rechtlich mitwirken müssen, befriedigen kann. Wie man erkennt, ist die Bestellung solcher Sicherheiten in der Praxis problematisch. Die Umsetzung solcher Regelungen bei Grundschulden, bei denen der einzelne Anleger nur eine Splittergrundschuld hätte, ist noch unerprobt und unseres Wissen noch nicht für allgemeingültige Aussagen ausreichend belastbar durchprozessiert. Darüber hinaus erwartet die BaFin, dass, um den Tatbestand des Einlagengeschäfts auszuschließen, die Zahlungspflicht des Geldgebers (also des jeweiligen Anlegers) nur Zug um Zug gegen die Bestellung solcher Sicherheit besteht – was nichts anderes ist als die logische Fortführung der vorher beschriebenen Auffassung der BaFin, der einzelne Anleger müsse im Sicherungsfall ohne die Mitwirkung Dritter auf „seine“ Sicherheiten zugreifen können. In der Praxis würde dies bedeuten, dass der Sicherungsgeber, nämlich die Nachrangdarlehensnehmerin, die Sicherheiten, also die Grundpfandrechte und mithin die zu finanzierende oder andere Immobilie, bereits weitgehend lastenfrei sein müssten, um solche Sicherheiten überhaupt geben zu können. Zwar wäre eine solche Regelung für Anleger äußerst attraktiv, die Zahl der Fälle, in der dies der Fall sein wird, dürfte aber sehr überschaubar sein. (cs)

Fazit Grundsätzlich stellt das Nachrangdarlehen im Immobilienbereich ein schlankes und wenig kostenaufwändiges Instrument dar, um Vermögensanlagen für Anleger sinnvoll ausgestalten zu können. Es bedarf jedoch eine Reihe von formalen und inhaltlich sehr anspruchsvollen Schritten vom Emittenten des Nachrangdarlehen, um dieseVermögensanlagen für Anleger und Vermittler sicher und attraktiv anbieten zu können. Keines der geschilderten Probleme ist unlösbar, aber bei der Ausgestaltung des Angebotes trennen sich die Emittenten von Nachrangdarlehen wie die Spreu vomWeizen: In solche, die es können, und solche, die es nicht können.

ie beste Nachricht vorab: Das Kleinanlegerschutzgesetz wird ab Mitte 2015 das Nachrangdarlehen, wie aber auch Namensschuldverschreibungen und andere Anlageformen, dem Vermögensanlagegesetz unterfallen lassen. Mit diesem Schritt wertet der Gesetzgeber das Nachrangdarlehen als regulierte, von der BaFin zu gestattende und prospektierte Form der Vermögensanlage auf. Bis dahin gelten jedoch diese zukünftig geforderten formalen Anforderungen nicht. Umso mehr ist für Sie als Vermittler auf einige Schlüsselpunkte zu achten, wenn Sie unangenehme Überraschungen oder gar Haftung vermeiden wollen.

finanzwelt SPECIAL I SACHWERTANLAGEN UND IMMOBILIEN I Dolphin Trust

Dolphin Trust sanierte kürzlich die Papiermühlstraße 11 in Leipzig

Detailgetreue Sanierung des Treppenhauses in der Papiermühlstraße 11

Wohnung in der Papiermühlstraße 11

Sachwerte: Wertsache Denkmalschutz In den vergangenen fünf Jahren hat die deutsche Immobilie ihren Rang gegenüber anderen Sachwerten wie Edelmetallen oder Rohstoffen auf dem sachwertorientierten Anlagemarkt behauptet und ausgebaut. Hohe Investitionen in die analytische Prognose für die regionalen und lokalen Immobilienmärkte kommen dem Sicherheitsbewusstsein und dem langfristigen Ansatz der Kapitalanleger entgegen.

ie Nachfrage nach werthaltigen Immobilien an Standorten mit hervorragenden wirtschaftlichen und kulturellen Aussichten sowie mit Vorteilen in der Mikrolage wie Infrastruktur, Naturnähe und soziales Umfeld bleibt hoch. Das Denkmal bietet mehr Während für gute Bestandsimmobilien und Neubauten an ausgezeichneten Standorten Wertsteigerungen zwischen

1,5 und 4,5 % p. a., damit also auch lukrative Wiederverkaufsrenditen realistisch sind, bietet das Investment in denkmalgeschützte Immobilien, die revitalisiert werden, zusätzlich großzügige Möglichkeiten der steuerlichen Begünstigung. Die Abschreibung von Sanierungskosten im Rahmen des Denkmalschutzes sowohl für Kapitalanleger als auch für Selbstnutzer ist die einzig bleibende Möglichkeit einer staatlich geförderten Steuerersparnis. Dieser Umstand und das Renommee von

Dolphin Trust sanierte 2014 die Residenz Bolongaro in Frankfurt

Dolphin Trust als einer der führenden Projektentwickler in der exklusiven Marktnische denkmalgeschützter Immobilien begründen die hohe Nachfrage nach Dolphin-Wohnungen in Deutschland. Baukultur und Wirtschaftlichkeit Planerische Weitsicht, architektonische Erfahrung und Kreativität sowie hohe Baukultur bedingen den perfekten, nachhaltigen Denkmalschutz bei der Treppenhaus der Residenz Bolongaro

Dolphin-Investments: Dan Lingenberg im Gespräch Dolphin bietet ab sofort auch die Möglichkeit an, sich zu attraktiven Konditionen in einem überzeugenden Investmentprozess an Projekten in Deutschland zu beteiligen. In der Dolphin-Group ist Dolphin Value ein Spezialist für diese Investments. Dan Lingenberg verantwortet den dortigen Investmentbereich und beantwortet im Interview Fragen zum neuen Anlagekonzept.

❭ Warum platziert Dolphin gerade jetzt erstmalig ein Anlageprodukt für den Retailmarkt? Lingenberg ❭ Jeder Deutsche hat im Durchschnitt 24.000 Euro „auf der hohen Kante“. Eigentlich eine gute Nachricht, wenn wir nicht in Zeiten von Guthaben-Strafzinsen leben würden. Somit ist es also ein sehr guter Zeitpunkt, nachdem Dolphin Trust bereits seit Jahren erfolgreich denkmalgeschützte Immobilien für Anleger und Selbstnutzer anbietet, dieses Angebot zu erweitern. ❭ Was kennzeichnet Ihr Angebot im Wesentlichen? Lingenberg ❭ Transparenz und Wert-

Rekonstruktion von Wohnungen oder der Umnutzung historischer Industrie-, Verwaltungs- oder auch Militärgebäude zu Wohnraum. Ziel ist immer das besondere Erlebnis anspruchsvollen Wohnens in einem historischen Gebäude mit allen Annehmlichkeiten, die modernen Wohnkomfort ausmachen, wobei auch die Energieeffizienz als ökologischer und wirtschaftlicher Faktor eine große Rolle spielt. Dolphin stellt in dieser Hinsicht seit Jahren einen hohen Anspruch, Verantwortungsbewusstsein, Wohnung in der Residenz Bolongaro

haltigkeit sind zwei wesentliche Säulen der Konzeption. Flexibilität für den Anleger, also kurze Laufzeiten, verknüpft mit der Wertigkeit einer Immobilie – das war das Ziel der Entwicklung des Produktes „Value Return 1“. Projektgesellschaften von Dolphin Trust kaufen und revitalisieren, das heißt sie rekonstruieren und sanieren denkmalgeschützten Wohnraum. Das Geld unserer Anleger wird für eine Phase dieses Prozesses genutzt, nämlich für den Ankauf und die Projektierung. ❭ Wie sicher kann die Rentabilität der Projekte an sich denn eingeschätzt werden? Lingenberg ❭ Jedes Projekt unterliegt einer komplexen Due Diligence. Ein

profunde Sachkunde und Erfahrung unter Beweis. Ein ausgezeichnetes Netzwerk an Projektpartnern ergänzt diese Erfolgsaspekte im Sinne der Wohnungseigentümer und der Denkmalbehörden. Detailgetreue Rekonstruktion Gegenwärtig realisiert Dolphin Trust eine Vielzahl an Projekten, die sich in der Planung, der Projektierung oder im Bau befinden. Zu kürzlich fertiggestellten und an die Käufer übergebenen Objekten

Kauf ist ohne TÜV-Wertgutachten ausgeschlossen, und der Kaufpreis darf den Wert des Gutachtens nicht überschreiten. Der Mittelverwendungskontrolleur überwacht weiterhin Kauf und Zahlungsvorgang. Die Dolphin Projektgesellschaft benötigt das Anlegergeld je nach Größe der Immobilie zwischen zwei und vier Jahren und verzinst das Kapital mit durchschnittlich 5 % p. a. ❭ Sie bereiten weitere Angebote vor? Lingenberg ❭ „Value Return 1“ mit einer Mindestzeichnungssumme von 5.000 Euro ist das erste Investmentangebot von Dolphin Value. Ein AIF sowie weitere Anlageangebote sind in Vorbereitung.

zählt die Residenz Bolongaro in Frankfurt am Main. Hier wurden zahlreiche Details wie die kunstvollen schmiedeeisernen Gitter des Portals, die grazil gedrechselten Treppengeländer und auch die Stuckdecken erhalten und nach Maßgabe der Denkmalbehörde sorgfältig in Stand gesetzt. Erst Mitte November wurde ein ebenfalls denkmalgeschütztes Mehrfamilienhaus im Leipziger Stadtteil Stötteritz fertiggestellt. Eindrucksvoll hier unter anderem die Fassadenornamentik und Fensterkapitelle, die ebenso wie Wandmalereien, Schreinerarbeiten und Deckenstuck in altem neuem Glanz erstrahlen.

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Dolphin Trust GmbH In den Kolkwiesen 68 30851 Langenhagen | Hannover Tel.: 0511 | 676 859 0 info@dolphin-trust.com www.dolphin-trust.com

finanzwelt SPECIAL I SACHWERTANLAGEN UND IMMOBILIEN I Erneuerbare Energien

Chancen vorhanden, Produkte nicht M

Während die Förderung erneuerbarer Energien in Deutschland zurückgefahren wird, bauen andere Länder die Kapazitäten enorm aus. Um davon zu profitieren, müssen Anleger lange suchen.

it einem Paukenschlag läutete der Energieversorger Eon die Adventszeit ein. Am ersten Advent kündigte das Unternehmen an, sein gesamtes traditionelles Kraftwerksgeschäft abzuspalten und sich künftig unter anderem auf erneuerbare Energien zu konzentrieren. Dieser Strategiewechsel sendet zwei klare Signale. Ersten: Die Kosten für den Rückbau der Atomkraftwerke und die Entsorgung des strahlenden Mülls werden langfristig die Steuerzahler tragen. Denn die Rücklagen der neuen Gesellschaft werden dafür kaum ausreichen. Eon aber ist aus dem Schneider. Zweitens: Die Energiewende ist unumkehrbar. DerVorstoß kommt zu einer Zeit,in der die Europäische Union ihre Ausbauziele für die erneuerbaren Energien deutlich zurückgefahren hat. Die Staats- und Regierungschefs beschlossen Ende Oktober in ihrem Energie- und Klimapaket den Anteil der erneuerbaren Energien bis 2030 nur auf 27 % zu erhöhen. „Anstatt die europäische Wirtschaft durch den ambitionierten Ausbau erneuerbarer Energien anzukurbeln, hat sich der Europäische Rat auf weiche Zielvorgaben geeinigt“, kritisiert Dr. Hermann Falk, Geschäftsführer des Bundesverbandes Erneuerbare Energie.

Weltweit sieht die Nürnberger Unternehmensberatung Rödl & Partner die Energiewirtschaft an einem Wendepunkt. Erstmals wurden 2013 global mehr erneuerbare als konventionelle Kraftwerkskapazitäten hinzugebaut. Die Neuinvestitionen in Anlagen zur Erzeugung erneuerbarer Energien stiegen auf rund 185 Mrd. Euro. Ende 2013 produzierten Anlagen mit einer Leistung von rund 1.550 Gigawatt weltweit über 5.050 Terrawattstunden regenerativen Strom aus den Bereichen Solarenergie, Windenergie, Biomasse, Tiefengeothermie und Wasserkraft.

finanzwelt Special 06/2014

Erfreulich ist, dass Einspeisevergütungen und Förderprogramme nicht mehr die Hauptgründe für den Ausbau darstellen. Vielmehr sind die Gestehungskosten mittlerweile so stark gesunken, dass viele Vorhaben auch ohne Subventionen wirtschaftlich sind. Dieser Trend wird nach Einschätzung der Experten anhalten. „Konventionellen Kraftwerken wird ein langfristig kostendeckender Betrieb häufig nicht mehr zugetraut, wohingegen die erneuerbaren mit niedrigen und prognostizierbaren Betriebskosten sowie weiter fallenden Kapitalkosten für Neuprojekte punkten können“, erklärt Rödl & Partner.

Die Kapazitäten werden dringend benötigt. Bis zum Jahr 2040 soll der weltweite Energiebedarf um mehr als ein Drittel ansteigen, schätzt die Internationale Energieagentur IEA in ihrem neuen World Energy Outlook. Davon profitiert international gesehen die Atomkraft, aber auch die Erneuerbaren werden zulegen. Am stärksten wird nach Einschätzung der IEA die Windenergie wachsen. Bis 2040 soll rund ein Fünftel des EU-Stroms aus Windkraftwerken gewonnen werden. Kurzfristig werden die Erneuerbaren nicht ohne staatliche Unterstützung auskommen. Allein im vergangenen Jahr flossen laut IEA 121 Mrd. USD staatliche Hilfen in die alternativen Energien. Bis zum Jahr 2030 wird diese Summe auf 230 Mrd. ansteigen. Erst dann dürften die Subventionen sinken. Dass es ohne staatliche Eingriffe funktionieren kann, zeigen die Erfahrungen. „In Ländern wie Chile oder den USA können die neuen Technologien bereits ohne Subventionen bestehen, sie agieren direkt an den Stromhandelsplätzen“, so Rödl & Partner. Während Länder wie China oder die USA die Förderung vorantreiben, haben viele der bisherigen Kernmärkte die Sub-

Die Wettbewerbsfähigkeit auf dem einzelnen Markt rückt in den Vordergrund und wird zum zentralen Erfolgsfaktor für die Umsetzung von Projekten. Dies zeigt die exklusive Studie „Finanzierung von erneuerbaren Energien auf internationalen Märkten“ von Rödl & Partner. Demnach haben sich die Rahmenbedingungen für Investitionen und deren Finanzierung in den letzten Jahren stark verändert. Das habe erhebliche Auswirkungen auf Fondsgesellschaften, die in erneuerbare Projekte investieren. „Die Wettbewerbsfähigkeit erneuerbarer Energien nimmt weltweit zu. Dies erhöht die Chancen, EE-Projekte zu finanzieren. Der Flickenteppich in der Förderung erschwert allerdings in vielen Ländern die langfristige Planung. Investitionen werden in den Ländern und Energiebereichen getätigt, in denen verlässliche rechtliche und wirtschaftliche Rahmenbedingungen vorherrschen und Planungssicherheit besteht. Je komplexer die Förderregime, desto stärker wird die Energiewende ausgebremst“, so Rödl & Partner. Doch mit dieser Sicherheit ist es nicht immer weit her. Die rückwirkende Kürzung der Einspeisevergütung in Ländern wie Italien und Spanien hat Fondsgesellschaften und Anleger stark getrof-

fen und auf dem gesamten Markt große Verunsicherung ausgelöst. Auch wenn die betroffenen Fondsgesellschaften mehrheitlich gegen die Einschnitte klagen wollen,sindAnleger verärgert. Viele müssen derzeit auf ihre Ausschüttungen verzichten. Das hat Spuren hinterlassen. Die Zahl der geschlossenen Publikumsfonds, mit denen Anleger in erneuerbare Energien investieren können, ist deutlich zurückgegangen. In 2013 wurden zum Beispiel bei den geschlossenen Fonds noch über 10 Mrd. Euro umgesetzt. Solarparks werden als geschlossene Beteiligungsmodelle schon seit längerem nicht mehr aufgelegt. Und derzeit sind gerade einmal zwei Windkraftfonds im Vertrieb. Die vor zwei Jahren kurzfristig als Anlagealternative zu Solar- und Windfonds aufkommenden Wasserkraftwerke sind weitgehend wieder verschwunden. Eine Ausnahme istderganz frischaufgelegte „RE04 Wasserkraft Kanada“ von reconcept. Erneuerbare Energien im Ausland. In Ländern mit einem ausreichenden Angebot wie Rumänien oder die Türkei sind Vertriebe und private Anleger aufgrund der politischen und wirtschaftlichen Entwicklungen zurückhaltend. Insbesondere in der Türkei hat der Machtanspruch des türkischen Präsidenten Recep Erdo˘gan und seine Tendenz, die vorsichtig eingeleitete Demokratisierung

Enwicklung der in Deutschland installierten Photovoltaikleistung seit 2001

Quelle: BDEW (Stand 2014)

finanzwelt Special 06/2014

des Landes zurückzudrehen, das Investitionsrisiko deutlich erhöht. Dabei wären andere Länder durchaus interessant. In den USA gehen trotz Öl- und Schiefergas-Boom immer mehr Windkraftanlagen ans Netz. Anfang kommenden Jahres wird die US-Regierung vor der Küste von Massachusetts knapp 750.000 Hektar Fläche für die Entwicklung von Offshore-Windparks in einer Auktion freigeben; so viel wie noch nie. Schon heute sind die USA gemessen an der Windleistung weltweit auf Platz zwei hinter China. 4 % der gesamten Nettostromproduktion kommen bereits aus der Windkraft. Auch China baut die Erneuerbaren konsequent aus. Bis zum Jahr 2030 könnte das Land zum weltweit größten Markt für erneuerbare Energien aufsteigen. Die alternativen Energien sollen bis dann auf 26 % des Energiemixes ansteigen. Überhaupt könnten Schwellenländer die künftigen Wachstumsländer werden. Die Studie „Climatescope 2014“ von Bloomberg New Energy Finance listet Brasilien als Land, das nach China am meisten Geld in Erneuerbare investiert.DahinterfolgenLänderwieSüdafrika, Indien, Chile, Uruguay, Kenia, Mexiko, Indonesien und Uganda. Die Studie ermittelte, dass zwischen 2008 und 2013 in Schwellen- und Entwicklungsländern erneuerbare Energien eine Wachstumsrate von 143 % verzeichneten. In den OECD-Ländern waren es nur 84 %. Auf derAgendaprofessionellerInvestorensteht inzwischenauchdieErneuerbare-EnergienInfrastruktur der Philippinen ganz oben. Das Land gewinnt bereits über 40 % seines Stroms aus erneuerbaren Energien, ist weltweit die Nummer zwei bei der Energiegewinnung aus Geothermie und verfügt über eine regenerative Energiehistorie von nahezu 40 Jahren. Nun gehen Regierung und Investoren auch beim Ausbau der Solarenergie Hand in Hand. Denn Solarkraftwerke sind schnell zu errichten und wirken zeitnah dem ständig wachsenden Strombedarf im Land entgegen. Gleichzeitig profitieren Investoren von der starken Sonneneinstrahlung, die gut 80 % über der Deutschlands und auf dem Niveau von Florida und Ägypten liegt. Sie ist neben den hohen Strompreisen – die Philippinen haben die fünfthöchsten weltweit – Garant für die hohe Wirtschaftlichkeit von Solarprojekten. (ahz)

ventionen teils drastisch reduziert und sich damit aus der Liga der boomenden Standorte verabschiedet.

finanzwelt SPECIAL I SACHWERTANLAGEN UND IMMOBILIEN I ThomasLloyd

3 Mrd. Euro investiert die Allianz. Gar 30 Mrd. US-Dollar Warren Buffet. Und 214 Mrd. US-Dollar betrugen im Jahr 2013 die globalen Investitionen in erneuerbare Energien insgesamt. Davon über die Hälfte allein in Asien. Bloomberg schreibt, dies sei erst die Ouvertüre zu einem Investitionsboom ungeahnten Ausmaßes. Über 5 Bil. US-Dollar sollen bis 2030 in die nachhaltige Stromerzeugung fließen. Und warum? Weil es ökologisch alternativlos ist und derzeit keine andere Assetklasse ein vergleichbar gutes Risiko-Rendite-Verhältnis bietet. Vorausgesetzt, der Standort stimmt.

Erneuerbare-Energien-Infrastruktur in Asien als Core-Sachwert-Investment Spanien, Italien, Frankreich, Deutschland. Das war gestern. Früher wagten sich Kapitalanleger nicht allzu weit vor die Tür, wenn es um Investments in erneuerbare Energien ging. Ganz nach dem Motto: „Wo ich im Sommer mein Badelaken ausbreite, dort ist auch mein Geld gut aufgehoben.“ Üppige Solarsubventionen versprachen attraktive Renditen – und das quasi ohne Risiko. Dass später Kalkulationen schnell aus dem Ruder laufen würden, wenn die Subventionen, wie mehrfach in Spanien und zuletzt in Italien, wegen Budgetknappheit von einem auf den anderen

Tag und vor allem auch rückwirkend gekappt werden, war damals noch nicht absehbar. Doch auch in Deutschland wurde in die Kraft der Sonne investiert. Und oft übersehen, dass gute Solarstandorte in unseren Gefilden rar sind. So wurden Solarparks in Regionen errichtet, in denen die Sonne eher selten zu sehen ist. Dabei galt schon damals für ganz Europa: Es wurden neue, teure Stromkapazitäten aufgebaut, obwohl der Stromverbrauch stagniert. Das Ergebnis: eine Blase, durch deren Platzen heute viele Tausend Anleger auf Ausschüttungen verzichten und um ihr Kapital bangen müssen. finanzwelt Special 06/2014

„Goodbye Europe – Welcome Asia“ Angesichts dieser Erfahrungen lag es für vorausschauende Investoren nahe, neu nachzudenken, weit über Europas Grenzen hinaus. Es galt, Scheuklappen abzulegen und mit kühlem Kopf neue Märkte zu identifizieren, die geeignete Voraussetzungen für nachhaltig erfolgreiche Erneuerbare-Energien-Investments mitbringen. Sehr schnell zog der größte und mit 4,3 Milliarden Menschen bevölkerungsreichste Kontinent den Blick auf sich: Asien, ein Erdteil mit einem exorbitanten Wirtschaftswachs-

Investoren favorisieren nachhaltige Investments Die global operierende Beratungs- und Prüfungsgesellschaft Rödl & Partner hat jüngst in einer Studie ermittelt, dass Investoren heute die Energieproduktion auf Basis der erneuerbaren Energien aufgrund ihrer Wirtschaftlichkeit konventionellen Kraftwerksprojekten bei ihren Investitionsentscheidungen vorziehen. Klassischen, auf fossilen Brennstoffen beruhenden Projekten wird oftmals kein langfristig kostendeckender Betrieb zugetraut. Schon heute sei in vielen Regionen bei den erneuerbaren Energien aufgrund niedriger Gestehungskosten auch ohne Subventionen eine hohe Wirtschaftlichkeit gegeben. Diese sei damit der zentrale Erfolgsfaktor für Erneuerbare-Energien-Infrastrukturprojekte. Ein weiteres wichtiges Kriterium seien zudem verlässliche rechtliche und wirtschaftliche Rahmenbedingungen, die Investoren heute vor allem außerhalb Europas vorfänden, so die Studie.

San Carlos Solar Energy I A & B, die beiden ersten fertiggestellten Solarkraftwerke des ThomasLloyd Cleantech Infrastructure Fund

tum, einer nahezu unaufhaltsamen Bevölkerungsentwicklung und einem bislang ungekannten Energiehunger, der den Energieverbrauch allein zwischen 2000 und 2010 um 72,5 % steigen ließ.

„Hidden champion“ Philippinen Als besonders attraktiv gelten die Philippinen. Sie sind eine parlamentarische Demokratie, folgen westlichen Rechtsgrundsätzen und bieten damit eine hohe Rechtssicherheit für Investoren. Die weit überwiegend katholische und englischsprachige Bevölkerung von rund 100 Millionen Menschen wächst weiterhin sprunghaft, ebenso wie die Wirtschaft, die seit Jahren Wachstumsraten von über 6 % erzielt. Damit sind die Philippinen, die übrigens dank gesunder Staatsfinanzen und stabiler Bankensysteme vergleichsweise unbeschadet durch die Finanzkrise kamen, der Wachstumsmotor Südostasiens. Überzeugt sind auch die großen Ratingagenturen, wie Standard & Poor’s und Moody’s und Fitch, die das Land zuletzt 18 Mal in Folge aufgewertet haben. Damit weisen die Philippinen nun den Investment Grade auf und rangieren in Bonitätsrankings vor zahlreichen europäischen Ländern. Aufgrund der Wirtschaftsdynamik wird sich der Strombedarf der Philippinen bis 2030 verdop-

peln, wenn sich das Wachstum mit nur 5 % pro Jahr fortsetzt. Dabei führt die mangelhafte Stromversorgung schon jetzt zu häufigen Stromausfällen, die ganze Regionen für Stunden lahmlegen. Notdürftige Abhilfe schaffen heute noch viele Tausend Dieselgeneratoren, die lärmend die Stromlücken füllen und die Luft verpesten. Und die Betreiber viel Geld kosten – denn eine Kilowattstunde kommt so auf 37 Eurocent. So viel Sonne wie Ägypten oder Florida. Die Regierung der Philippinen hat das Problem erkannt und setzt – in Kenntnis der ausgezeichneten Bedingungen, die die erneuerbaren Energien im Land vorfinden – konsequent auf deren Ausbau. Die Sonneneinstrahlung liegt aufgrund der Äquatornähe um rund 80 % über deutschen Einstrahlungswerten und ist damit vergleichbar mit der in Kairo oder Miami. Aber auch reichlich Wind an der über 36.000 Kilometer langen Küstenlinie und unbegrenzte Ressourcen an Biomasse aus Ernteresten stehen zur energetischen Nutzung zur Verfügung. Akute Energieknappheit verlangt nach Solarenergie. Angesichts einer sich im Sommer 2015 noch zuspitzendem Stromknappheit liegt der Fokus der Regierung aktuell klar auf Solarenergie, da nur diese aufgrund der vergleichsweise kurzen Entwicklungs- und Bauphase von Solarkraftwerken in der Lage ist, sehr schnell zusätzlich Energie bereitzustellen. Um Investitionen in diesem Sektor zu beschleunigen, hat die Regierung für Solarparks, die bis Ende 2015 in den operativen Betrieb gehen, einen attraktiven Einspeisevergütungsfinanzwelt Special 06/2014

tarif ausgelobt, der für 20 Jahre lang staatlich garantiert ist. Und das, obwohl hier die Solarenergie auch ohne Subventionen längst wettbewerbsfähig ist. Die Vorteile für die philippinische Regierung liegen auf der Hand: Sie schafft schnell Energiesicherheit. Sie verdrängt teuren, umweltschädlichen Dieselstrom mit günstigem Solarstrom, der weniger als die Hälfte kostet, aus den Netzen und drückt damit die Strompreise. Den Erhalt der Natur und die Verbesserung der Lebensumstände der Bevölkerung gibt es gratis dazu.

Ein Sachwertinvestment mit echter Substanz und nachhaltiger Perspektive Als Asienspezialist und marktführender Investor für erneuerbare Energien auf den Philippinen hat ThomasLloyd mit einem Portfolio von neun philippinischen Solarprojekten mit einer Gesamtinvestitionshöhe von 240 Mio. US-Dollar die Weichen dafür gestellt, dass die Anleger des „ThomasLloyd Cleantech Infrastructure Fund“ überproportional von diesem Wachstumsmarkt profitieren. Zwei seiner Solarkraftwerke befinden sich bereits am Netz und arbeiten hochprofitabel, drei weitere befinden sich im Bau, noch einmal vier sind fertig entwickelt und stehen vor einem zeitnahen Baubeginn. Die testierte Leistungsbilanz 2013 des Fonds weist schon heute eine durchschnittliche jährliche Rendite von 28 % seit Fondsauflage aus und positioniert sich damit im Spitzensegment der Infrastrukturfonds weltweit. Mit seinen zahlreichen maßgeschneiderten Anlagelösungen eröffnet er als Investmentplattform für private bis hin zu professionellen Investoren in ganz Europa die ausgezeichneten Renditechancen der erneuerbaren Energien in Asien.

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ThomasLloyd Private Wealth Management GmbH Löffelstraße 4 70597 Stuttgart Tel.: 0711 758665-0 finanzdienstleister@thomas-lloyd.de www.thomas-lloyd.de

finanzwelt SPECIAL I SACHWERTANLAGEN UND IMMOBILIEN I Baufinanzierung

Nachrechnen lohnt sich Immobilien bleiben als Sparform beliebt. Trotz hoher Preise und stagnierender Mieten. Bei der Finanzierung ist darum mehr denn je eine gute Beratung erforderlich.

ünstiger geht es nicht mehr. Diese Meinung vertreten die Baufinanzierer nun schon seit über zwei Jahren, und die Erfahrung lehrt: Gut beraten geht es möglicherweise nicht nominal günstiger, aber im Ergebnis noch besser. Die Hypothekenzinsen scheinen ihren Boden immer noch nicht gefunden zu haben. Die günstigsten Finanzierungen gibt es derzeit schon für unter 1,7 % bei einer zehnjährigen Zinsbindung mit 80 % Beleihung. Wer mehr Eigenkapital mitbringt, kann den Zinssatz im besten Fall sogar auf 1,4 % senken. Wer es spekulativ mag und eine gute Bonität mitbringt, kann bei einer fünfjährigen Zinsbindung seinen Sollzins sogar auf unter 1 % drücken. Wer in den nächsten Monaten ohnehin eine Anschlussfinanzierung benötigt, hat also gute Karten und kann sich getrost auf die Suche nach einem besseren Angebot machen. Im Idealfall sollten Berater ihre Kunden sechs bis zwölf Monate vor dem Ende der bisherigen Zinsbindung auf das bevorstehende Vertragsende hinweisen und aktuelle Vergleichsangebote einholen. Schließlich lassen sich bei der Anschlussfinanzierung einige Tausend Euro sparen. Auch wer noch ein oder zwei Jahre bis zum Ende der Zinsbin-

dung hat, sollte überlegen, ob er sich nicht schon jetzt die Zinsen sichert. Selbst wer noch 36 Monate bis zum Auslauf seines Kredites hat, zahlt bei einer Beleihungsgrenze von 60 % um die 2 % Zinsen, wenn er sich wieder für 10 Jahre festlegt. Bei den aktuellen Konditionen lohnt es sich sogar, für den Kunden eine Ablösung des alten Kredits durchzurechnen. Vor einigen Jahren war das noch undenkbar, weil die Vorfälligfinanzwelt Special 06/2014

keitsentschädigung, die die Banken als Strafzahlung für die vorzeitige Auflösung des Kreditvertrages verlangten, den Zinsvorteil meist komplett zunichtemachte. Dank der rapide gefallenen Zinsen sieht das heute anders aus. Wer etwa einen 80.000-Euro-Kredit aus dem Jahr 2008 mit einem Zinssatz von nahezu 5 % und noch vier Jahren Restlaufzeit hat, zahlt bei der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung von rund 11.700 Euro. Wer diesen Betrag durch ein neues 10-jähriges Darlehen ersetzt,

Die gestiegenen Immobilienpreise helfen den Kunden dabei, die günstigen Zinsen tatsächlich zu bekommen. Viele Immobilien haben in den vergangenen Jahren deutlich an Wert gewonnen. Damit rutschen sie oftmals automatisch in eine günstigere Beleihungsstufe. Angesichts der ohnehin

schon geringen Zinsen sind die Unterschiede zwischen den einzelnen Beleihungsstufen allerdings nicht mehr so groß wie noch vor einigen Monaten. Dennoch kann der Unterschied zwischen einer 80%-igen und einer 60%igen Beleihung rund 18 Euro im Monat ausmachen. Die niedrigen Zinsen bedeuten zugleich auch ein Risiko. Die optisch niedrigen Raten verleiten viele Menschen dazu, sich eine Immobilie zu kaufinanzwelt Special 06/2014

Sicherheit kann sich lohnen. Sind nach der ersten zehnjährigen Zinsbindung die Hypothekenzinsen gestiegen, fällt die Zusatzbelastung unter Umständen noch höher aus. Auf dem derzeitigen Niveau ist das Risiko einer Zinserhöhung größer, als dass die Zinsen noch weiter fallen. Und selbst wenn die Zinsen auf lange Zeit konstant unten bleiben sollten, machen Immobilienbesitzer mit einer langen

spart unterm Strich fast 20.000 Euro. Geld, das für Sondertilgungen zur Verfügung steht und damit das Risiko einer Anschlussfinanzierung deutlich senkt.

fen, die sich nur bei den momentanen Zinsen rechnet. Ist das Zinsniveau nach dem Ablauf der Zinsbindung deutlich höher, kann die Finanzierung sehr schnell zusammenbrechen. Darum sollten Kreditnehmer weiter auf eine möglichst lange Zinsbindung Wert legen. Umfragen belegen, dass die Immobilienkäufer in Deutschland durchschnittlich eine Sollzinsbindung von 12 Jahren wählen. Die Kalkulationssicherheit scheint den meisten Menschen doch wichtiger zu sein als eine kurzfristige Zinsersparnis. 10 Jahre sollten das Minimum sein. Doch auch 15- oder gar 20jährige Zinsbindungen kosten derzeit nur wenig Aufschlag. Wer 200.000 Euro aufnimmt, zahlt für 10 Jahre mehr Sicherheit im Monat gerade mal 120 Euro im Monat mehr. Bei einer 30-jährigen Laufzeit beträgt die Mehrbelastung gerade einmal 160 Euro.

finanzwelt SPECIAL I SACHWERTANLAGEN UND IMMOBILIEN I Baufinanzierung

Zinsbindung keinen Fehler. Der Gesetzgeber erlaubt bei einer Sollzinsbindung von 10 Jahren und mehr, dass der Kredit 10 Jahre nach der Vollauszahlung mit einer Frist von sechs Monaten ganz oder teilweise zurückgezahlt werden kann, ohne dass die Bank eine Ablösesumme für den alten Kredit verlangen darf. Auch wenn die Immobilie verkauft oder zur Absicherung eines zusätzlichen Kredites benötigt wird,muss die Bank einer vorzeitigen Rücknahme des Darlehens zustimmen.In anderen Fällen kann es sich lohnen, das Gespräch mit der Bank zu suchen. In begründeten Einzelfällen, wie bei einem Umzug oder der Arbeitslosigkeit, zeigen sich viele Banken kulant. Eine Vorfälligkeitsentschädigung wird dann aber auf jeden Fall in Rechnung gestellt. Wer flexibel bleiben möchte, kann sich ein vertragliches Ausstiegsrecht zusichern lassen. Einige Banken bieten Darlehen mit einem Vorfälligkeitsschutz gegen einen Zinsaufschlag an. Damit sichern sich Immobilienkäufer eine Option auf die vorzeitige Rückzahlung, wenn ein vorher definiertes Ereignis eintritt. Absicherungen wie einVorfälligkeitsschutz sollten auch bei älteren Kunden in Betracht gezogen werden. Denn Immobilienkäufer in Deutschland werden immer älter, der Durchschnitt der Kreditnehmer liegt aktuell bei 40 Jahren. Das stellt an die Beratung neue Anforderungen. Wenn die Käufer bis zum Rentenalter schuldenfrei sein wollen, sollte die jährliche Tilgung bei mindestens 3 % liegen. Wer aktuell eine Tilgungshöhe von 2 % vereinbart, braucht knapp 36 Jahre, um schuldenfrei zu sein. Bei einer 3%-igen Tilgung verkürzt sich die komplette Rückführung auf 26 Jahre im momentanen Zinsumfeld. Durch die vielfältigen Ausstiegsmöglichkeiten würde eine lange Zinsbindung auch bei älteren Käufern kein Hindernis sein. Als Problem kann sich bei einigen Banken einzig das Alter erweisen. Zwar gibt es offiziell keine Altersgrenze bei Hypothekenkrediten, in der Praxis sieht das aber oft anders aus. Stellt sich die eigene Bank quer,

Darauf sollten Best Ager beim Hauskauf achten Tipp 1: Schwerpunkt auf schnelle Schuldenfreiheit setzen Wenn das Einkommen einen schnellen Schuldenabbau erlaubt, könnenVolltilger-Darlehen eine Möglichkeit sein. Allerdings müssen bei einem 150.000 Euro Kredit und 15 Jahren Laufzeit Monatsraten von rund 1.000 Euro möglich sein. Tipp 2: Flexible Rückzahlung ohne Mehrkosten vereinbaren Wer den Kredit bis zum Rentenbeginn nicht vollständig tilgen kann, sollte eine flexible Rückzahlung vereinbaren. Kostenfreie Tilgungswechsel erlauben es, die Monatsrate an die Lebenssituation anzupassen. Sondertilgungen können etwa bei der Auszahlung einer Kapitallebensversicherung geleistet werden. Tipp 3: Ehrliche Kalkulation des finanziellen Spielraums Bei dem notwendigen Kassensturz vor der Kaufentscheidung müssen ältere Darlehensnehmer ihre künftige Einkommensveränderung berücksichtigen. Hilfreich dabei sind Online-Tools.

hilft nur die Suche nach einer Alternative. Allerdings können ältere Käufer ihre Chancen auf einen Kredit verbessern. Oftmals haben sie, etwa durch den Verkauf des früheren Familienhauses, ein erhebliches Eigenkapital, welches das Risiko für die Bank senkt. Auch eine hohe Tilgung ist ein gutes Argument. Auf jeden Fall sollten hohe Sondertilgungen vereinbart sein, etwa wenn im Alter eine Lebensversicherung fällig wird. Manchmal hilft auch ein gemeinsames Gespräch mit den Erben und der Bank. Wenn die Immobilie in einer Lage ist, die tendenziell an Wert gewinnt, können zum Beispiel die Kinder irgendwann in den Vertrag einsteigen, wenn sie die Immobilie erben. Das alles muss allerdings auch im Rahmen eines Testamentes klar geregelt sein. Manche Banken bieten Best Agern für die Finanzierung gerne einen Bausparvertrag an.Trotz der mittlerweile auch hier stark gefallenen Zinsen lohnt sich dieseVariante kaum noch. Die günstigsten Darlehen mit 10-jähriger Zinsbindung können mit den Bauspartarifen durchaus konkurrieren. Die Kunden sparen sich zudem die Abschluss- und Verwaltungskosten. Die Tageszeitung „die Welt“ errechnet zusammen mit der BHW Bausparkasse vor kurzem, dass sich eine Baufinanzierung über 300.000 Euro wegen der hohen Kosten erst wieder lohnt, wenn die Kreditzinsen auf 3,7 % steigen. Bei den Immobilienkäufern ist diese Botschaft bislang nicht angekommen. Das Bausparen bleibt eine der beliebtesten finanzwelt Special 06/2014

Sparformen. Sehr zur Freude der Vermittler. Sie erhalten nach wie vor zwischen 0,4 und 1,5 % der Bausparsumme als Provision. Die Deutschen sind seit jeher ein Volk von Bausparern. Rund 26 Millionen Bausparer gibt es hierzulande. Seit dem Ende des Zweiten Weltkrieges haben die deutschen Bausparkassen mehr als 1.000 Mrd. Euro für die Wohnungsfinanzierung zur Verfügung gestellt. Mit diesen Bausparmitteln sind über 13 Millionen Wohnungen, darunter 9 Millionen Neubauten, mitfinanziert worden. Hinzu kommt eine Vielzahl von Finanzierungen, die für Modernisierungs- und Renovierungsvorhaben, für Um- und Ausbauten sowie für Baulandkäufe verwendet wurden. Das Erstaunliche ist, dass Bausparen völlig unabhängig von Boomphasen und Krisenzeiten zu sein scheint. Die Deutschen haben dank des guten Marketings der Bausparkassen über Jahrzehnte gelernt, dass sie „auf diese Steine“ bauen können. Allein im vergangenen Jahr wurden rund 3,5 Millionen neue Verträge abgeschlossen. Die dazugehörige Bausparsumme betrug über 100 Mrd. Euro. Zugute komme dem Bausparen sicherlich der ungebrochene Trend zum Wohneigentum. Bis einschließlich 2016 erwarte das Münchner ifo Institut stetig steigende Fertigstellungszahlen. Auch die energetischen Sanierungen bieten ein großes Potenzial für eine steigende Nachfrage. Zunehmend finanzieren Hausbesitzer die verschärften Anforderungen mit Bausparverträgen. (sk)

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finanzwelt SPECIAL I SACHWERTANLAGEN UND IMMOBILIEN I Fonds Finanz

„Wir haben unsere Hausaufgaben gemacht.“ Neun Monate ist es her, dass der Münchner Maklerpool Fonds Finanz seine Baufinanzierungssparte offiziell startete. Seit der Präsentation auf der hauseigenen MMM-Messe im März ist einiges passiert. Zeit, erste Bilanz zu ziehen: Wo wurden die Erwartungen übertroffen? Welche Überraschungen begleiteten die erste Zeit und wie sehen die Projekte aus, die für die Zukunft des jungen Standbeins geplant sind?

ass der Baufinanzierungsmarkt boomt, ist vor allem das Ergebnis eines historischen Zinstiefs. Die Folge: steigende Nachfrage bei Endverbrauchern, enormes Potenzial für Vermittler. Das wusste auch die Geschäftsleitung der Fonds Finanz, als sie beschloss, ihren Vertriebspartnern eine professionelle Lösung im Baufinanzierungsgeschäft anzubieten. Gleichwohl steckt dahinter eine logische Konsequenz unternehmerischen Denkens. Denn für den ohnehin unabhängigen Maklerpool bedeutet der aus mehreren Sparten zusammengesetzte Umsatz, sich finanziell noch freier von Markttendenzen machen zu können. Optimale Bedingungen also.

Für die Baufinanzierung steht Fonds Finanz-Vermittlern die Plattform „Europace 2“ zur Verfügung, um aus Eigenheimwünschen passgenaue Finanzierungsangebote zu ermitteln. 56

Produktwahl bietet. „Der bisherige Erfolg unserer Baufinanzierungssparte hat uns im positiven Sinne überwältigt und unsere Erwartungen offen gesagt übertroffen. Die Tatsache, dass sich binnen so kurzer Zeit 1.300 Vermittler zur Anbindung an unsere Plattform entschlossen haben und die Software begeistert nutzen, macht uns sehr stolz“, fasst Abteilungsleiterin Nina Schäfer die letzten Monate zusammen. Nina Schäfer, Abteilungsleiterin der Sparte Baufinanzierung bei Fonds Finanz Maklerservice GmbH

Die professionelle Software überzeugt mit leichter Bedienbarkeit, automatischen Finanzierungsalternativen, selbstständig vorgeschlagenen Produktkombinationen und einem besonders effizienten Prozess, der das Kundengespräch und das Einreichen von Anträgen vereinfacht. Dank eines intelligenten Systems wird eine qualitativ hochwertige Beratung sichergestellt, die dem Makler jede Entscheidungsfreiheit bei der finanzwelt Special 06/2014

Mit Nina Schäfer hat sich der Maklerpool eine ausgewiesene Spezialistin ins Haus geholt, die dank ihrer Expertise die Baufinanzierungsbranche im Detail kennt – und Verbesserungen gezielt anvisiert. So war es 2014 nicht möglich, ein ausreichend großes Team zur Bildung eines Kompetenz Centers zusammenzustellen, weil es der Aufbau des Segments und der durch zahlreiche Anbindungen bedingte Verwaltungsaufwand nicht zuließen. Ein Engpass, der via

Stefan Kennerknecht ist Mitglied der Fonds Finanz-Geschäftsleitung und hat den Bereich Baufinanzierung gemeinsam mit Nina Schäfer aufgebaut. Ein Interview mit dem Strategen hinter den Plänen.

❭ Neue Tools, ein überarbeitetes Pricingmodell, optimierter Service: Das klingt nach viel Arbeit für die Baufinanzierungssparte. Haben Sie für 2015 etwa noch mehr vor? Kennerknecht ❭ Definitiv. Unser Vertriebsunterstützungs- und Serviceniveau ist extrem hoch – und diese Messlatte legen wir auch an neue Spar-

Outsourcing gelöst wurde, so dass Baufinanzierungsspezialisten in Lübeck den Fonds Finanz-Vermittlern bei Fragen zur Seite standen. „Für unsere Makler den besten Service bereitzuhalten, ist einer unserer wesentlichsten Erfolgsfaktoren. Wir werden diesen Bereich daher zu uns nach München holen und intern besetzen. Das heißt, meine Abteilung wird bald durch neue Mitarbeiter verstärkt, die dann ganzheitlich unterstützend tätig sein werden.“ Doch das ist nicht die einzige Veränderung, die der Münchner Allfinanz-Pool 2015 in die Tat umsetzen wird. Die Konkurrenz schläft nämlich nicht – schon gar nicht in Sachen Provision. Das weiß Nina Schäfer: „Was die Provisionen für unsere Vermittler angeht, sind wir derzeit noch nicht da, wo wir sein möchten. Aber wir haben unsere Hausaufgaben gemacht. Dementsprechend wird es bereits in wenigen Wochen eine Umstellung unseres Pricingmodells geben, damit wir bei den Provisionen überall mit Topniveau aufwarten können.“

❭ Welche weiteren Schritte planen Sie für 2015? Kennerknecht ❭ Neben dem Ausbau von Personal, Service und Technik wird es im kommenden Jahr mehr Baufinanzierungsveranstaltungen geben. Mit Umstellung des Provisionsmodells werden wir außerdem in der Lage sein, die besten Konditionen am Markt anzubieten. Darüber hinaus sind die Themen Ratenkreditgeschäft und singuläres Bausparen wichtig, bei denen wir ab 2015 zusätzlich aktiv sein werden. ❭ Wo gibt es Ihrer Meinung nach brachliegendes „Baufinanzierungspotenzial“ – seitens der Vermittler und der Produktgeber?

Dass die Nachfrage nach Baufinanzierungen seitens der Fonds FinanzPartner groß ist, beweisen die bis dato 1.300 Anbindungen. Klar wurde in den vergangenen Monaten auch: Viele angebundene Versicherungsvermittler haben zwar großes Interesse am Thema Baufinanzierung, fühlen sich auf dem für sie neuen Terrain aber noch nicht ausreichend sicher. „Unsere Baufinanzierungsprofis haben wir sehr schnell erreicht – mit einem derartigen Ansturm der Versicherungsvermittler haben wir allerdings nicht von Anfang an gerechnet. Ihnen stellen wir im kommenden Jahr zusätzliche Tools vor, die ihnen den Einstieg deutlich erleichtern werden“, so Nina Schäfer. Im Fokus steht die Unterstützung bei der Vorbereitung auf Beratungsgespräche und der Vermittlung von Finanzierungsangeboten. Eine Aufgabe, die der Allfinanz-Pool ernst nimmt und mithilfe neuer Technik angeht. „Wir haben aus den Wünschen unserer Makfinanzwelt Special 06/2014

Kennerknecht ❭ Ein Beispiel für brachliegendes Baufinanzierungspotenzial ist das Geschäft mit Prolongationen. Viele Makler schöpfen das dahinterstehende Potenzial bei ihren Bestandskunden noch nicht aus. Das ist schade, denn viele Interessenten könnten von den aktuell niedrigen Zinsen profitieren. Stattdessen ist dieses Geschäft meist bei den Banken angesiedelt, obwohl der Kunde bei der Vermittlung von Forward-Darlehen sicherlich genauso den Weg über seinen Makler gehen würde. Auch ein Blick auf deutsche Versicherungsgesellschaften zeigt Potenzial: Viele Versicherer könnten dank ihrer beim Endverbraucher bekannten Marken mit professionellen Baufinanzierungsprodukten punkten. Einige Marktteilnehmer haben das erkannt und sind hier aktiv. Vielleicht ziehen andere Gesellschaften nach; sollte das so sein, dann haben wir natürlich ein Auge darauf.

ler gelernt und werden Versicherungsprofis künftig besser und direkter unter die Arme greifen. Das machen wir ab 2015 mittels eines Team-Viewers, der wie ein ‚training by the job‘ funktioniert. Damit haben die Quereinsteiger unter den Maklern optimale Chancen, sich in das Gebiet einzuarbeiten und mit Baufinanzierungen ein rundum professionelles Standbein aufzubauen.“ Die (noch) kleine Abteilung hat große Pläne. Und die Erfolgsaussichten für 2015 sind jetzt schon vielversprechend.

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ten wie die Baufinanzierung an. Wir haben in den letzten Monaten gesehen, dass wir ein eigenes Service-Team in München aufbauen müssen, weil wir nur so unseren Qualitätsansprüchen genügen können. Und daran arbeiten wir jetzt mit Hochdruck.

finanzwelt SPECIAL I SACHWERTANLAGEN UND IMMOBILIEN I Baulanderschließung

Kaufen mit Radio Eriwan Angesichts der Verhältnisse auf den Märkten für Vermögensanlagen orientieren sich viele private und institutionelle Investoren unverändert zu den Immobilien – was allerdings längst zur Frage führt, ob dieser Markt denn tatsächlich noch so attraktiv ist, wie er auf den ersten Blick erscheint. Die Antwort heißt in bester Tradition Radio Eriwans „im Prinzip ja, aber ...“: Man muss schon genauer hinschauen, wo und wie man sich engagiert.

uf den ersten Blick ist es ganz einfach: Auch die Preise von Vermögensanlagen werden letztlich immer nur von Angebot und Nachfrage bestimmt. Allerdings ist es schwierig, die Faktoren dahinter zu erkennen. Die einfache Rechnung „absoluter Rückgang der Bevölkerungszahl mal durchschnittlicher Wohnfläche/ Kopf gleich Rückgang der Flächennachfrage“ geht so nicht auf, wie ein Blick auf aktuelle Marktdaten und Prognosen zeigt. Trotz der im Zuge des demografischen Wandels sinkenden Bevölkerungszahlen steigen die Immobilienpreise und auch die Mieten – zumindest in vielen wichtigen Regionen – so stark, dass sich die Politik schon zu Eingriffen

in den Markt wie etwa mit der „Mietpreisbremse“ genötigt sieht.

Die Wohnungsnachfrage beeinflussen, neben der Bevölkerungszahl, wichtige demografische und wirtschaftliche Faktoren und Trends. Der wichtigste ist wohl die Individualisierung, die vor allem mit den steigenden Einkommen einhergeht. Hinter diesem Schlagwort verbirgt sich ein leicht übersehener aber höchst folgenreicher Grundtrend. Mit wachsendem Einkommen wachsen die Ansprüche an die Lebensqualität. Die Familien werden nämlich mit wachsendem Wohl-

finanzwelt Special 06/2014

stand nicht größer, sondern anspruchsvoller, was besonders beim Nachwuchs zu sehen ist: Es werden weniger Kinder mit steil anwachsendem materiellem Aufwand für Unterhalt und Bildung aufgezogen, die Ökonomen sprechen hier sehr technisch von einer Substitution der Quantität durch die Qualität. Der Rückgang der Geburtenraten ist ein echtes Luxusproblem. Im Gefolge dieses Grundtrends sinkt die durchschnittliche Größe der Haushalte, während deren Zahl wächst. Um 1930 bestanden 75 % der Haushalte aus drei oder mehr Personen, lediglich 25 % beschränkten sich auf eins bis zwei Personen. Bis 2010 hat sich dieses Verhältnis vor allem aufgrund der vielen Single-Haushalte praktisch

Wenn (Wohn-)Immobilien ein gutes Investment sind und bleiben, kommt die Frage: Wo investieren? Auch hier spielen die oben genannten Faktoren eine zentrale Rolle und führen zum Trend in die Stadt, die sogenannte Urbanisierung: Die gestiegenen Ansprüche in Sachen Lebensstandard setzen eine dichte Infrastruktur an öffentlichen Leistungen und ein differenziertes Konsum- und Freizeitangebot voraus. Das gibt es nur in der Stadt

– die zu dem den Vorteil deutlich besserer Einkommenschancen bietet. Denn wo viele Leute zusammenleben, ist das Kundenpotenzial groß. Gleichzeitig ist dort auch die Chance größer, den richtigen Kooperationspartner und Dienstleister für ein Unternehmen oder ein Projekt zu finden. Daher ziehen die meisten Menschen gerade nicht dahin, wo Wohnraum am billigsten ist, wie etwa in der Eifel, dem Bayerischen oder Thüringer Wald, sondern in die Zentren, in denen es viele Arbeitsplätze gibt und laufend neue entstehen. Dies gilt gerade auch für Immigranten, die natürlich in die Zentren mit den besseren Arbeitsmöglichkeiten ziehen und damit gerade nicht den negativen demografischen Effekt auf die ländlichen, peripheren Gebiete kompensieren, sondern eher noch verstärken.

Neben diesen reinen Marktfaktoren spielt allerdings auch die Politik eine Rolle, genauer: Die Bereitstellung von Bauland durch die Gemeinden. Angesichts der starken Neigung der Investoren, ihre Mittel in Immobilien

anzulegen, sind die geringen Quoten der Bedarfsdeckung vor allem in Berlin und Hamburg (jeweils unter 50 %) doch einigermaßen überraschend. Aber selbst eine Quote von 75 % ist nicht ausreichend, um den Markt im Lot zu halten. Der Preisschub für Immobilien in den letzten Jahren hat gute Gründe. Ein Kernproblem bleibt die Verfügbarkeit von bebaubaren Flächen. Für die Schaffung von Bauland sind in erster Linie die Kommunen zuständig, die mit ihrem Planungsrecht für den Ausweis von Baugebieten zu sorgen haben. Allerdings bewegen sich die Bürgermeister und ihre Baudezernenten in einem komplizierten und oft widersprüchlichen Interessengeflecht. Grundsätzlich hat nämlich jede Gemeinde ein starkes Eigeninteresse daran, ausreichend Bauland bereitzustellen: Zusätzliche Einwohner bedeuten zusätzliche Steuereinnahmen dank der kommunalen Anteile an der Einkommensteuer, die für die Gemeinden sogar eine stabilere Basis darstellt als die konjunkturell stark schwankende Gewerbesteuer. Die Gemeindekassen können bei der Veredlung von Agrar- zu Bauland ordentlich Gewinne

umgekehrt: Gerade noch ein Viertel der Haushalte hat 3 oder mehr Mitglieder – mit dem angenehmen Nebeneffekt, dass gleichzeitig die pro Kopf beanspruchte Fläche ständig wächst. Diese Trends werden durch die steigende Berufstätigkeit der Frauen unterstützt und verstärkt, weil damit mehr Single- und mehr Doppelverdiener-Haushalte entstehen, die unterm Strich mehr Wohnfläche nachfragen. So kann trotz schrumpfender Bevölkerung die Flächennachfrage steigen. Nimmt man noch die Immigration hinzu, dann beschränkt sich der Bevölkerungsrückgang auf die Staatsangehörigen, während die Wohnbevölkerung in etwa stabil bleibt.

finanzwelt Special 06/2014

finanzwelt SPECIAL I SACHWERTANLAGEN UND IMMOBILIEN I Baulanderschließung

Wohnungen: Erwartete Bedarfsdeckung Metropolmärkte Stadt

Bedarf in WE*

Bau in WE**

Quote in %

15.390 9.130 11.490 4.120 3.730

5.417 3.793 6.020 3.110 2.682

35,2 41,5 52,4 75,5 71,9

Berlin Hamburg München Köln Frankfurt

* geschätzt Durchschnitt/Jahr für 2013-2030; **Neubau plus Umnutzung 2012 ; Quelle ING-DiBa

Zu beachten sind auch dieVorgaben und Interessen der Region, der Landes- und Bundesregierungen. In Zeiten der Orientierung an der Nachhaltigkeit leuchten die Gebote, den Flächenverbrauch zu beschränken und Zersiedlung der Landschaft zu vermeiden, ohne weiteres ein – und können trotzdem abstruse Ergebnisse produzieren: Wenn etwa die Landesregierungen dazu zwingen, bestehende Baulücken innerhalb der Ortslagen auf das Flächenangebot anzurechnen und damit die Ausweisung neuer Baugebiete begrenzt werden, kann das zu Blockaden führen. So konnten jüngst Gemeinden in BadenWürttemberg (im Ortenau-Kreis) keine neuen Baugebiete mehr ausweisen, weil die Baulücken innerhalb der Ortslagen rechnerisch ein ausreichendes Flächenangebot ergeben – diese Flächen aber im Privatbesitz liegen und gar nicht auf den Markt kommen. Neubauten sind dann kaum möglich, der Kommune sind die Hände gebunden und die Preise am Ort steigen kurzfristig steil an. Neben solchen politischen Blockaden müssen die Kommunen auch die Folgelasten bewältigen:Neue Einwoh-

ner durch neue Baugebiete erfordern auch die Erweiterung und den Ausbau der bestehenden Verkehrswege sowie von Ver- und Entsorgungsleitungen. Das kann unversehens sehr teuer werden, wenn etwa das Abwasser einer neuen Siedlung über eine Hügellinie gepumpt werden muss, um die bestehende zentrale Kläranlage zu erreichen. Dazu kommen Schulen und die Einrichtungen für Kultur, Sport und Freizeit. Viele kleinere Kommunen sind mit diesen Aufgaben finanziell überfordert. Auch diese Probleme können die großen Zentren leichter bewältigen.

In jedem Falle liegt auch hier ein Orientierungspunkt für Investoren: Planerisch aktive Kommunen, die diese Probleme angehen, sind auf längere Sicht die besseren Standorte. Unterm Strich bleiben die großen Wirtschaftszentren die Gewinner der Entwicklung (Hamburg, Berlin, Düsseldorf-Köln mit Rhein-Ruhr, Frankfurt mit Rhein-Main, Stuttgart mit Rhein-Neckar, Leipzig und Dresden sowie München). Hinzu kommen vor allem kleinere Universitätsstädte außerhalb dieser Zentren wie etwa Göttingen oder Heidelberg, weil die Unis Knowhow ausbrüten, das neue Unternehmen und Arbeitsplätze bringt, während das zugehörige Milieu für ein interessantes finanzwelt Special 06/2014

Freizeitangebot sorgt und sich daraus attraktive Standorte entwickeln. Spannend wird es beim Flächenangebot der Kommunen, das vor allem in den Metropolregionen gesucht wird. Dort wird in erster Linie eine Verdichtung der Bebauung (also mehr Wohnungen auf gegebener Fläche) angestrebt. Dazu kommt die veränderte, neue Nutzung (Umwidmung) zuvor gewerblich (seltener auch militärisch) genutzter Liegenschaften. In diesen Fällen geht dann in der Regel um größere Projekte, mit denen zusammenhängende Flächen, zuweilen ganze Stadtteile neu entwickelt werden, was eine enge Zusammenarbeit zwischen Immobilienentwicklern und kommunalen Planern voraussetzt. Zudem dürfte die Größe häufig die Finanzkraft einzelner Entwickler überfordern. Planungs- und Entwicklungsaufwand sowie die Finanzierungsprobleme der Kommunen schaffen einen Bedarf für Modelle, in denen externes Kapital privater Anleger, Know-how der Entwickler und planungsrechtliche Kompetenzen der Kommunen in ein arbeitsfähigen Zusammenhang etwa in Form von Projektentwicklungsfonds gebracht werden, der den privaten Anlegern als attraktive Investitionschance vermittelbar ist. Die Beschaffung von Fremdkapital sowohl zur Entwicklung der Projekte als auch bei der Platzierung der fertigen Objekte ist dagegen derzeit unproblematisch. (mk)

abschöpfen. Bezahlbarer Wohnraum liefert zudem einen wichtigen Beitrag zur Stabilisierung sozialer Verhältnisse – alles gute Gründe für die Kommunen, nicht mit Bauland zu geizen.

finanzwelt SPECIAL I SACHWERTANLAGEN UND IMMOBILIEN I Roundtable Baufinanzierung

Die Assetklasse Immobilie und deren Finanzierung im Jahr 2015

ie Immobilie wird auch 2015 für Anleger, aber auch für Selbstnutzer eine hohe Attraktivität haben. Die Mischung aus niedrigen Zinsen, schmalen Tilgungen, hohen Mieten und steigenden Preisen stellen an den Vermittler von Baufinanzierungen zunehmende Anforderungen, bei denen schneller Abschluss und nachhaltige Beratung miteinander in Konflikt geraten können. Das finanzwelt Roundtable-Gespräch zeigt die Entwicklungen für 2015 auf.

DieTeilnehmer: Isold Heemstra, BereichsleiterVertrieb Immobilienfinanzierung ING-DiBa AG Andreas G. Pflegshoerl, Leiter Sales Management Partnervertrieb ING-DiBa AG Nina Schäfer, Abteilungsleiterin Baufinanzierung & Bankprodukte Fonds Finanz Maklerservice GmbH Jurgen Hauschild, Geschäftsführer IFS Immobilien-Finanzservice GmbH & Co. KG

finanzwelt: Ist es richtig, dass die Immobilie auch 2015 die Assetklasse ist, die es für den Vermittler im Auge zu behalten gilt? Heemstra ❭ Im gesamten Markt ist dies sicher richtig. Bei Anlageimmobilien stellt sich vielmehr die Frage, ob man überhaupt noch ein passendes Objekt finden kann, und wenn ja, ob der Preis in Anbetracht der Anlageziele noch stimmt, was gerade in den südlichen Metropolen Deutschlands oft nicht mehr der Fall ist. Für Selbstnutzer, die 20 Jahre in der Immobilie leben möchten, mögen solche Preise emotional kein Thema sein. Ein Kapitalanleger aber muss sich 2015 fragen, ob es noch die richtige Entscheidung ist, in sehr teuren Gegenden Objekte zu kaufen. Hier entscheidet sich der Anlageerfolg, denn mit Zinsen von 1 bis 2 %, im richtigen Objekt am richtigen Ort und zum richtigen Preis kann man als Kapitalanleger gerade im heutigen Umfeld wenig bis gar nichts falsch machen. Hauschild ❭ Die Frage, die sich für uns als Baufinanzierungsvermittler immer häufiger stellt, ist die, wie realistisch man die aktuellen Preisniveaus empfindet, wobei streng in selbstgenutzte und in

Anlageimmobilien unterschieden werden muss. Möchte man die eigene Traumimmobilie, dann kostet sie ihren Preis. Und diese Entscheidung erfolgt selbstverständlich nach persönlichen, auch emotionalen Kriterien. Für Kapitalanleger stellen sich Immobilien grundsätzlich anders dar. Ein Kapitalanleger muss seine Auswahl sehr bewusst und informiert tätigen, denn in einigen Gegenden

Nina Schäfer

Deutschlands ist es bereits so, dass selbst wenn die Mieten steigen würden, die Verhältnismäßigkeit zwischen Investition und erwarteter Rendite nicht mehr stimmt. Es sollte auch nicht nur der Fokus auf die Komponente der steuerlichen Vorteile geachtet werden. Als Baufinanzierungsvermittler ist es zunehmend unsere Aufgabe, den Kunden auf solche Zusammenhänge hinzuweisen.

Pflegshoerl ❭ Diese Aufklärung des Kunden ist ganz entscheidend, denn gerade der Kapitalanleger sieht sich in der aktuellen Niedrigzinsphase vielfach in der Situation, dass er derzeit kaum eine Alternative zur Immobilie hat. Dies erhöht den Anlagedruck auf seiner Seite. Leider werden unter Druck oft Fehler gemacht. Heemstra ❭ Die Alternativlosigkeit des Kapitalanlegers möchte ich relativieren. Es gäbe ja auch alternativ zum Immobilienerwerb die Möglichkeit, in dividendenstarke Papiere von Großunternehmen zu investieren, was die letzten Jahre auch eine gute Renditestrategie darstellte. Aber dies ist sicher eine komplett andere Risikoklasse, als wenn man heute ein Objekt kauft mit einer Zinsbindung von 10 Jahren oder mehr und einem Zins von 2 % und bei dem am Ende des Anlagehorizonts nicht nur wegen steigender Mieteinnahmen eine Überliquidität verbleibt. Das wäre aktuell bei richtiger Beratung sicher eine weitaus risikoärmere Investition als Wertpapiere. Hauschild ❭ Für Investoren aus dem Ausland stellt sich Deutschland in puncto Immobilienpreise immer noch als ein Schlaraffenland dar. Sie sind daher in allen Großstädten stark engagiert und haben eine ganz andere Preissensibilität – denn von London aus betrachtet sieht in Deutschland alles günstig aus. Für den einzelnen deutschen Käufer einer Anlageimmobilie stellen sich das Preisniveau und dessen Folgen aber komplett

anders dar. Aus Sicht des Baufinanzierungsberaters sollte es daher, gerade weil die Zinsen unter 2 % sind, unsere Aufgabe sein, dem Kunden zu verdeutlichen, dass er beim heutigen Preisniveau nicht mit 1,00 % oder 1,50 % Tilgung arbeiten sollte, sondern mit einer Mindesttilgung ab 2 % aufwärts. Kalkulatorisch sollte man daher m. E. immer von einer Annuität von 5,00 % ausgehen, um ein eventuell höheres Zinsniveau nach Ablauf der Zinsbindung abfedern zu können. Da eine Baufinanzierung jedoch immer individuell zu betrachten ist, hängt die Wahl der Tilgungshöhe natürlich immer auch von der Bonität der Kunden und auch von der Höhe des einzusetzenden Eigenkapitals ab. finanzwelt: Welches sind die Probleme bei Annuitätendarlehen der verführerisch geringen Tilgung von 1 % jährlich, die derzeit immer noch angeboten werden? Insbesondere, wenn die Zinsen doch wieder steigen sollten. Schäfer ❭ In diesem Punkt muss tatsächlich noch viel Aufklärungsarbeit erbracht werden. Wir stellen fest, dass viele Vermittler immer noch gerne 10 Jahre Zinsbindung mit 1 % Tilgung verkaufen und sich dabei der möglichen Risiken für ihre Kunden, aber auch für sich selbst, nicht bewusst sind. Deshalb zeigen wir visuell auf, wie ein solches Darlehen über die Zeit verläuft, wenn nur 1 oder 1,5 % jährlich getilgt wird – und empfehlen stattdessen derzeit Lang-

Isold Heemstra

läufer mit 20 bis 30 Jahren Zinsbindung. Entsprechende Bonität vorausgesetzt, lassen sich damit auch hervorragend Volltilger konstruieren. finanzwelt: Ist es nicht auch so, dass der Vermittler bei der geschilderten Vermittlung „10 Jahre, 1 % Tilgung“ und steigenden Zinsen gegebenenfalls in die Haftung genommen werden kann? Pflegshoerl ❭ Ich glaube, die Beraterhaftung ist ein wesentlicher Punkt. An erster Stelle ist die Situation und die Leistungsfähigkeit des Kunden zu betrachten und erst danach die Immobilie, die zwar die Sicherheit der Kreditvergabe bildet, aber dem Kunden nur bedingt nutzt, wenn seine Leistungsfähigkeit nicht ausreichend sein sollte. Die ING-DiBa achtet bei der Vergabe schwerpunktmäßig auf die Bonität, denn es nutzt nichts, dem Kunden eine Tilgung von 3 % zu vermitteln, die er sich heute gerade noch leisten kann. In der längerfristigen Betrachtung liegt man in der Baufinanzierung bei einem durchschnittlichen Zinsniveau von zwischen 6 und 7 %, und wenn man als Berater bei einer Baufinanzierung nicht auf die Wirkung einer Zinsänderung in diesem Rahmen hinweist, dann besteht durchaus ein Haftungspotenzial. Auch aus diesem Grunde wollen wir 2015 ein standardisiertes Beratungsprotokoll einführen, in dem wir Kundeninformation wie Wünsche, Ziele, Lebenssituation etc. als Basis der Darlehensentscheidung rechtssicher dokumentieren. finanzwelt: Das wäre ja bereits ein Vorgriff auf die Wohnimmobilienkreditrichtlinie ... Pflegshoerl ❭ Ja, auch ein Stück weit. Obwohl die Gesetze noch nicht ausformuliert sind, wollen wir bereits einen Meilenstein in der Qualität setzen. Wir nennen es den „Beratungsdialog“, der schriftlich dokumentiert wird. Er enthält insbesondere die Position des Kunden, die vom Berater bzw. Vermittler im Rahmen seiner Tätigkeit auch nicht außer Acht gelassen werden darf. Heemstra ❭Noch etwas zu der Tilgungsthematik: Jeder Kunde, der eine Baufinanzierung über unsere Vermittler oder über unsere eigenen Kanäle abschließt, wird auf die Leistungsfähigkeit einer

finanzwelt SPECIAL I SACHWERTANLAGEN UND IMMOBILIEN I Roundtable Baufinanzierung

Mindesttilgung von 3 % geprüft. Dies setzen wir auch in die Haushaltsrechnung ein. Und wir erleben, dass sich das bei unseren Vermittlern auch in der realen Vermittlungswelt umsetzt. Schäfer ❭ Da haben Sie einen unschätzbaren Vorteil. Wir haben dagegen tatsächlich die Masse unserer Vermittler, die wir über diese Lücke aufklären wollen und müssen, gerade wenn Plattformen genutzt werden, in denen derzeit noch 1 % Tilgung eingesetzt und verkauft werden können. Dann besteht nämlich das Risiko, dass der Kunde 50 oder 60 Jahre sein Darlehen abbezahlt – mit allen Zinsrisiken, die sich auch als Beratungsrisiken materialisieren können. Hauschild ❭ Wir haben uns klar positioniert: Im Endkundengeschäft bzw. beim Erwerb von selbstgenutzten Immobilien raten wir den Kunden immer an, mindestens eine Anfangstilgung von 2,00 % zu wählen. In Ausnahmefällen kann diese zwar auch bei ein 1,50 % liegen, doch hängt dies von verschiedenen Parametern wie Alter der Kunden oder auch Höhe des einzusetzenden Eigenkapitals ab. Darüber hinaus und in Verbindung mit den historisch günstigen Zinsen empfehlen wir daher auch unseren Kunden eine längere Zinsbindung wie z. B. 20 Jahre zu wählen. Ich denke, dass wir als Berater den Kunden gegenüber eine Verpflichtung haben, ihnen klar aufzuzeigen, dass eine Anfangstilgung von 1,00 % hohe Risiken darstellen kann. Wenn wir uns vorstellen, dass das Zinsniveau in 10 Jahren bei 5,00 % Zins liegen würde, was zwar im Schnitt der letzten 20 Jahre immer noch sehr niedrig wäre, dann hätten einige Kunden möglicherweise schon ein Problem, die dann entstehende monatliche Rate zu zahlen. Möglicherweise verlieren wir durch diesen Beratungsansatz das ein oder andere Geschäft, aber unsere Firmenphilosophie baut auf eine langfristig gute Kundenbeziehung auf, die durch einen solchen Beratungsansatz gefährdet würde. Heemstra ❭ Wir sehen in dieser Situation drei Stakeholder: den Produktanbieter bzw. die Bank, den Berater bzw. Vermittler und den Kunden. Wir als Bank wollen dabei Trendsetter sein, wie ein Vermittler zukünftig sein Beratungsgespräch mit dem Kunden führt

und dieses dokumentiert, insbesondere auch die Risiken, die der Kunde bei der von ihm gewünschten Finanzierung einzugehen gewillt ist. Dies zwingt sowohl den Vermittler als auch den Kunden zur Festlegung klarer Vorstellungen und wird sicher auch Richtungen weisen. Insbesondere wird das den Kunden, die sich in einer Welt außerhalb des Niedrigzinsniveaus eigentlich keine große Immobilie leisten können, die Risiken aufzeigen, die sie heute im Niedrigzins und mit einer 1 % Tilgung langfristig eingehen. Schäfer ❭ Das ist die Misere, die wir in der Praxis sehen. Wir erleben es täglich: Dann heißt es, wenn der Vermittler die 1 % Tilgung nicht anbieten kann, verliert er den Kunden. Die Konkurrenz und der „Kampf“ um den Kunden sind groß. Und am Ende kann es die Hausbank sein, die die Beratung zerstört, weil die Bank dem Kunden eben die 1 % Tilgung anbietet. Hauschild ❭ Herr Heemstra, ich sehe da noch einen vierten Stakeholder zusätzlich zu den dreien, die Sie erwähnten: den Immobilienmakler. Wir erleben es täglich, dass Kunden mit einem vom Makler aufgerufenen Kaufpreis und einer von diesem geschätzten Annuität von rund 3 % zu uns kommen und sich freuen, dass selbst bei diesem hohen Kaufpreis die monatliche Rate angeblich niedriger sei als ihre aktuelle Miete. In diesem Fall müssen wir nicht nur gegen die irrigen

Andreas G. Pflegshoerl

Kundenvorstellungen, sondern auch gegen den Makler argumentieren. Pflegshoerl ❭ Hier liegt tatsächlich ein großer Vorteil bei der unabhängigen Objektbewertung, zu der Darlehensgeber im Rahmen der Wohnimmobilienkreditrichtlinie gezwungen werden. Wir bieten unseren Partnern hierfür bereits im Rahmen der Qualifizierung ein Tool zur Objektbewertung. So lässt sich mit dem Kunden eine realistische Beratung auf Basis unabhängiger Daten tätigen. Schäfer ❭ Wir würden uns von allen Baufinanzierungsanbietern generell diesen Einsatz bei der Beratungsoffensive wünschen, schon angefangen bei der Information an den Kunden, dass er im eigenen Interesse 20 bis 30 % Eigenkapital mitbringen sollte, insbesondere bei der jetzigen Situation in den Ballungszentren. Aber leider tun das zu wenige, weil sie ja von der Kreditvergabe leben. Heemstra ❭ Die ING-DiBa hat einen hohen Anspruch an die Beratung. Wir werden in Zukunft alles dran setzen, hier die Qualität für unsere Kunden auf einen hohen Level zu sichern und unsere Partner zu unterstützen. Was wir bei uns beeinflussen können, ist, welche Kunden wir akzeptieren, welche Finanzierungen, wie viel Eigenkapital und die Höhe der Tilgung. Das ist die zukünftig immer wichtiger werdende Rolle von uns, den Produktanbietern, den Banken. Wer dort Störfeuer entfacht, sind erstaunlicherweise manche Banken, von denen so

einige immer noch schwerpunktmäßig 100 % Finanzierung bei 1 % Tilgung empfehlen. Mir bereitet jedoch eine andere Entwicklung Sorge. Durch den Niedrigzins und den Mietpreisanstieg verbunden mit der niedrigen Eigentumsquote in Deutschland wird es für immer mehr Menschen attraktiv, aus den falschen Gründen eine Immobilie zu kaufen – denn es erscheint durch das derzeit extrem niedrige Zinsniveau einfach, billiger zu kaufen anstatt zu mieten. Ich befürchte, dass, wenn wir keine risikobezogene Beratung der Kunden sicherstellen können, wir eine Klientel erhalten, die sich im normalen Zinsumfeld keine Immobilien leisten könnte und trotzdem aus den genannten Gründen kauft – und das meist auch noch zu teuer. Dieses Problem lässt sich nur dadurch vermeiden, wenn eine Tilgung von mindestens 3 % in der Haushaltsrechnung verankert wird. Hauschild ❭ Ich befürchte genau das. Wenn in 10 bis 15 Jahren die ersten Zinsbindungen bei derart falsch beratenen Kunden auslaufen und wir wieder 5 % Zinsen bekommen würden, dann werden sicherlich einige Immobilien zwangsweise auf den Markt kommen – und das wird auch die seinerzeitigen Vermittler belasten. Pflegshoerl ❭ Gerade an dieser Stelle möchte ich auf das Beratungsprotokoll bzw. den Beratungsdialog, wie wir es nennen, zurückkommen. Es besteht fraglos eine Unsicherheit im Vertrieb, wie recht-

lich sicher ein solches Protokoll für den Berater ist. Um diese Anforderungen zu erfüllen, haben wir uns mit allen Marktteilnehmern in Verbindung gesetzt: Mit den Vermittlern, die ein verständliches, schlankes Beratungsprotokoll wünschen, aber auch mit den Verbraucherschützern, um ein Beratungsprotokoll zu schaffen, das deren Vorstellungen erfüllt und das auch juristisch standhält. Zusätzlich planen wir ab Anfang Januar ein QualifyingProgramm aufzulegen: Zusammen mit der Einführung der Beratungsprotokolle wollen wir den Partnern eine Ausbildung in Form von e-learning und Präsenzschulungen in Zusammenarbeit mit der Frankfurt School of Finance anbieten. Hauschild ❭ Ein solches Beratungsprotokoll würde tatsächlich dem Vermittler helfen, denn es nimmt den Rest von Unbehagen, den man als Vermittler bei jeder undokumentierten Beratung zurückbehält. Aus meiner Sicht wäre dies ein großer Schritt in Richtung Sicherheit und Transparenz für uns Vermittler. finanzwelt: Ist die Tilgungsaussetzung 2015 noch ein Thema? Schäfer ❭ Nein, die Tilgungsaussetzung ist recht konservativ geworden. Eher die Absicherung der Finanzierung wird im Fokus stehen, weshalb wir eine Reihe von Cross-Selling-Tools eingeführt haben, in denen der Vermittler durch Abfragemuster ein ganzes Spektrum an passenden Produkten vorgeschlagen bekommt.

Jürgen Hauschild

Hauschild ❭ Es ist schlicht so, dass bei den heutigen Möglichkeiten der langfristigen Zinsbindung für die meisten Kunden, bspw. für ein junges Paar, bei einer 20-jährigen Kondition von rund 2,60 % und einer gewählten Annuität von 5,00 % die Finanzierung auf sicheren Füßen steht. Nach meinem Empfinden benötigt in dieser Konstellation niemand weitere Produkte, die diesen Sachverhalt nur komplizieren. finanzwelt:Zurück zum Thema Anlageimmobilien. Da die Metropolen teilweise prohibitiv teuer sind, ist regionales Ausweichen für 2015 sicher ein Trend. Worauf ist hier zu achten? Hauschild ❭ Ganz sicher ist es zunehmend Aufgabe des Vermittlers, den Preis einer Immobilie im Kundensinne zu durchleuchten, denn es werden tatsächlich oft Anlageimmobilien im Hinblick auf die steuerlichen Vorteile zu teuer gekauft. Schäfer ❭ Wir sehen Universitätsstädte um 100.000 Einwohner stark im Fokus der Kapitalanlagefähigkeit. Diese Städte schaffen es, die Studenten auch länger an sich zu binden. Sie schaffen Arbeitsplätze, die ältere Bevölkerung zieht vom Umland zurück in die Stadt und Zwei- bis DreiZimmer-Wohnungen sind bezahlbare, attraktive Anlageobjekte. Wir denken deshalb, dass Universitätsstädte wie Jena, Freiburg, Leipzig, Erfurt, Speyer etc. den großen Metropolen vorzuziehen sind. Pflegshoerl ❭ Hier möchte ich aber bitte zu bedenken geben, dass es für den normalen Kapitalanleger sicher keine Ideallösung ist, ein 20 m² großes Studentenappartement zu kaufen, denn dies wird sich als schwer administrierbar und für eine Altersvorsorge als schlecht geeignet erweisen. Hauschild ❭ Völlig richtig. Die Verhältnisse müssen stimmen. Das bedeutet: Das Anlageziel des Kapitalanlegers, seine Bonität, der Ort und die Immobilie müssen übereinstimmen. Wenn wir diese Voraussetzungen erfüllen, wird einer attraktiven Finanzierung in der Regel nichts entgegenstehen und die Immobilie auch 2015 eine der risikoärmsten und langfristig attraktivsten Anlageformen bleiben. (cs)

finanzwelt SPECIAL I SACHWERTANLAGEN UND IMMOBILIEN I Nachwort

mmobilien und Sachwertanlagen haben sich 2014 als attraktive wie auch weitgehend sichere Anlageformen bei Niedrigzins und weltweiten wirtschaftlichen Verwerfungen herausgestellt. Das Angebot an AIFs ist zwar leider noch mager, denn aufgrund der regulatorischen Änderungen und den sich ergebenden Engpässen bei der BaFin haben es wie zu Beginn des Jahres gehofft von geplanten 24 nach den Regeln des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) aufgelegten geschlossenen Alternative Investment Fonds (AIF) derzeit nicht mal drei Handvoll Publikumsfonds auf den Markt geschafft. Dieser Stau wird sich aber voraussichtlich 2015 auflösen und der Vermittlerschaft folglich ein breiteres Angebot in dieser Assetklasse eröffnen. In unseren Gesprächen mit den Kooperationspartnern des finanzwelt Special stand das Thema Vertrauen des Vermittlers und des Anlegers in Produkte und Emittenten bei allen an erster Stelle. Der Ruf der Vermittlerschaft nach Verlässlichkeit ist angekommen. Für Sie als Vermittler ist erfreulich, dass gerade die erfahrensten Emittenten Transparenz und offene Informationspolitik als den entscheidenden Faktor für vertrieblichen Erfolg erkannt haben. Für 2015 ist mit einem Mehrangebot transparenter AIFs mit hoher regulatorischer Sicherheit und von intelligenten Vermögensanlagenprodukten zu rechnen, so dass die verfügbaren Sachwertinvestments jeder Anleger- und Anlagesituation genügen dürften. Die Immobilie und die Immobilienfinanzierung wird auch 2015 weiterhin ein Schwerpunkt in der Finanzdienstleistung bleiben. Wir danken unseren Kooperationspartnern für die Mitarbeit und Unterstützung beim finanzwelt Special „Sachwertanlagen und Immobilien“:

finanzwelt Special 06/2014

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