finanzwelt Special 06/2022

Sachwert-Investments

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Freunde der finanzwelt,

um es mit JFK zu sagen: „I take pride in the words ‚Ick bin ein Sachwertfan‘“ Ja, ich finde, Sachwertinvestments gehören in jedes gute Depot. Und in Zeiten von Krieg und Krisen ganz besonders. Warum? Es geht nicht darum, dass man beim Blackout ohne Geldautomat und ApplePay noch mittels Ersatzwährungen wie Gold oder Silber bezahlen kann. Das ist zwar nice to have, aber hoffen wir mal, dass es unsere Regierung nicht so weit kommen lässt. Die Vorstellung, in Berlin wären für 48 Stunden alle Lichter aus, lässt mich frösteln. Und falls es doch zum GAB (größter anzunehmender Blackout) in ganz Deutschland kommt, dann haben sich Tabak und Alkohol als Tauschartikel historisch besser bewährt als Gold oder Schmuck. Erstens fungibler, denn man kann überall und mit jedem tauschen. Weil es ist ja nicht zu wertvoll. Zweitens sicherer, man wird deswegen nicht gleich überfallen. Weil es ist ja nicht zu wertvoll. Und drittens kann man es zur Not auch selber konsumieren, um die Nerven zu beruhigen. Weil Sie wissen schon... es ist halt nicht zu wertvoll.

Aber wir wollen den Teufel nicht an die Wand malen. Es wird so schon schwierig genug. Inflation und Rezession werden uns in den nächsten zwei bis drei Jahren noch ganz schön auf Trab halten. Fast alle Sachwerte punkten in solchen Zeiten mit ihrem serienmäßig eingebauten Inflationsschutz. Wenn die Kaufkraft sinkt und die Preise steigen, betrifft das auf kurz oder lang auch die Sachwerte. Aber Vorsicht. Krisen glätten auch überhitzte Märkte. Es wird also insgesamt ein wenig turbulenter und volatiler werden. Besser Sie bereiten Ihre Kunden darauf vor und stabilisieren das Portfolio, falls

Sie das noch nicht getan haben. Womit? Mit den passenden Sachwertinvestments. Wir haben hier einige für Sie und Ihre Kunden ausgesucht und vorgestellt. Größtenteils Immobilien, Edelmetalle und Co. Es gibt drei sehr spannende Roundtable-Diskussionen zu den Themen: Immobilieninvestments zum einen, Edelmetalle bzw. Edelsteine zum anderen und zu guter Letzt: Teilverkauf. Insbesondere extra Teilverkauf, weil selbsternannte Anlegerschützer, wie Stiftung Warentest oder Finanztest, den Teilverkauf gerade verteufeln. Für uns Grund genug, das Thema von allen Seiten zu beleuchten. Denn vielen Menschen, gerade Rentnern, wird Teilverkauf helfen, durch diese Krise zu kommen, ohne ihr Eigenheim verkaufen zu müssen. Ohne aus dem Haus, in dem ihre Kinder aufgewachsen sind, ausziehen zu müssen. Und ohne ihr gewohntes Umfeld, in dem sie sich zurecht finden und wohl fühlen, verlassen zu müssen. Aber in ihrer unendlichen Weisheit meinen diese top ausgebildeten, zertifizierten und kontrollierten Berater des Anlegerschutzes (ja, das war ironisch gemeint), der Teilverkauf sei zu teuer und deshalb nicht zu empfehlen. Bankkredit sei besser. Ja, finde ich auch... ein Lottogewinn wäre aber noch besser, oder? Beides gleich wahrscheinlich. Wir reden beim Teilverkauf von Menschen, die keine Finanzierung mehr bekommen. Und denen muss und kann geholfen werden.

Also ran an die Kunden. Viel Erfolg und gute Gespräche wünscht Ihnen

Ihr

Lenard von Stockhausen

Umweltfreundlich verpacken – wir verwenden zertifizierte kompostierbare Biofolie, die zu 100 % biologisch abbaubar ist.

INHALT

10 Das Marktpotenzial ist riesig – Roundtable mit Janine Hardi, Gründerin von RentePlusImmobilie, Christoph Neuhaus, Gründer von wertfaktor, Christian Kuppig, CEO von Engel & Völkers LiquidHome, Dimitrij Miller, Geschäftsführer von Heimkapital sowie Andreas Müller, Gründer und Geschäftsführer von REALWERTPARTNER

24 Dann lieber Gold kaufen – Roundtable mit den Experten für Edelstein- und Metallinvestments, Herbert Behr, Ronny Wagner und Chris Pampel, die CEOs der GOLDEN GATES AG, Noble Metal Factory OHG und des Deutschen Edelstein Kontors

36 In jeder Krise steckt auch eine Chance – Roundtable mit Sandro Pawils, CSO beim Pflege- und SozialimmobilienSpezialisten Carestone Group GmbH, Christian Grall, Geschäftsführer der PROJECT Vermittlungs GmbH und Rauno Gierig, CSO des Immobilienfonds-Managers Verifort Capital Group GmbH

46 Sind Immobilien heute noch von Wert? – Interview mit Jochem Kierig, Leiter für den Bereich Research & Development der Sprengnetter GmbH, und Maximilian Müller, Business Manager im Vertrieb Immobilienfinanzierung bei der ING Deutschland

50 Schweizer Immobilienmarkt – D‘r schnäller isch d’r gschwinder – Erster AIF mit Schweizer Franken

52 Ein anspruchsvolles, aber erfolgreiches Jahr – Interview mit Julian Poppel, Head of Asset & Investment Management, und Uwe Schäfer, Head of Development & Aquisitions bei immero

56 EU-Offenlegungsverordnung – Im Blindflug

60 Kapitalanlagen – Nichts ist so beständig wie der Wandel

62 „Seit jeher den Grundsätzen der Nachhaltigkeit verbunden“ – Interview mit Dr. Matthias Hallweger, Vorstand der HMW Kapitalanlagen

60 Kapitalanlagen – Nichts ist so beständig wie der Wandel

50 Schweizer Immobilienmarkt – D‘r schnäller isch d’r gschwinder – Erster AIF mit Schweizer Franken

56 EU-Offenlegungsverordnung –Im Blindflug

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INHALT

ADVERTORIALS

07 REALWERTPARTNER – „Emotionaler Nutzen bleibt beim Teilverkauf erhalten.“

08 Heimkapital GmbH – Finanzielle Selbstbestimmtheit durch Immobilien-Teilverkauf

12 Engel & Völkers LiquidHome – Der Immobilien-Teilverkauf ist ein echter Problemlöser

20 wertfaktor – Neue Rolle für Immobilien bei der Altersvorsorge

22 GOLDEN GATES AG – Warum gehen Gold und Edelmetalle als Gewinner hervor?

26 Noble Metal Factory OHG – Wenn Gold zur geschäftlichen Vision wird

34 Deutsches Edelstein Kontor – Mit Farbedelsteinen Vermögen schützen und vom Zukunftsbonus profitieren!

45 PROJECT Investment – Vererbt und verschenkt wird immer

48 HMW Kapitalanlagen – Den Stein ins Rollen bringen

54 Verifort Capital Group – Mit ESG nachhaltig und erfolgreich in die Immobilienbranche

58 immero Real Estate Group – Rundumsorglospaket inklusive

64 ING-DiBa AG – Vertrieb vor Ort

66

Betongold ist eine wertbeständige Geldanlage. Sie überdauert, verbindet und hilft auch in Situationen, in denen Bares fehlt. Derjenige, der Geld braucht und eine Immobilie besitzt, kann diese immer als Sicherheit einsetzen. Und es muss eben nicht der komplette Verkauf des Eigenheims mit all seinen negativen Begleiterscheinungen wie beispielsweise dem Verlassen des gewohnten Umfeldes sein; vielmehr überzeugt das durchaus im Trend liegende Seg-

INTERVIEW

finanzwelt: Herr Müller, Hand aufs Herz. Auch ein Teilverkauf ist für die Eigentümer schon ein „harter Einschnitt“?

Andreas Müller» Für die meisten Menschen ist der Bau oder der Erwerb eines Eigenheims eine einmalige Sache im Leben. Eine große, finanzielle Anschaffung, die gut überlegt sein muss. Das geht zwangsläufig mit Emotionen einher. Die Bindung an die Immobilie ist sehr groß; viele Erinnerungen kommen im Laufe der Jahre dazu. Umso wichtiger und mitunter emotionaler ist die Frage, was mit der Immobilie beispielsweise am Lebensabend passieren soll. Oder auch Überlegungen hinsichtlich eines plötzlich auftretenden Kapitalbedarfs. Mit einem Teilverkauf sind Eigentümer dann in der vorteilhaften Lage,

So können Interessenten online den Wert ihrer Immobilie einschätzen lassen und bekommen konkrete Summen genannt, die sie sich auszahlen lassen können. Im Gegenzug wird die REALWERTPARTNER Immobilien GmbH Miteigentümer. Das lebenslange Wohnund Nutzungsrecht bleibt den Besitzern nach dem anteiligen Verkauf erhalten. REALWERTPARTNER ist zwar verhältnisgebundenes Kapital aus ihrer Immobilie herauszulösen.

finanzwelt: Kann sich jeder Eigentümer an Sie wenden oder bedarf es seitens der Immobilie eines Mindestobjektswerts?

Andreas Müller» REALWERTPARTNER erwirbt bei einem Teilkauf standardisiert maximal 50 % einer Immobilie, bei Objekten in sehr guter Lage auch mal bis 55 %. Der Mindestauszahlungsbetrag liegt grundsätzlich bei 100.000 Euro. Das bedeutet im Umkehrschluss, dass der Gesamtwert der Immobilie mindestens 200.000 Euro betragen muss.

finanzwelt: Die Thematik Teilverkauf ist aktuell sehr präsent. Der Wettbewerb vergleichsweise intensiv. Was zeichnet

mäßig neu am Markt, doch die Expertise des gesamten Teams und die erfolgreiche Marktetablierung spricht für sich. Insbesondere der Service-Gedanke, die Verpflichtung gegenüber den Teilkaufinteressenten und den Kunden, treibt REALWERTPARTNER an. Das Deutsche Institut für Service-Qualität (DISQ) hat jüngst den Service von neun ImmobilienTeilverkauf-Anbietern unter die Lupe genommen. Ergebnis: REALWERTPARTNER kommt auf Anhieb unter die TOP 3 der getesteten Anbieter.

Ihr Haus, die REALWERTPARTNER, im besonderen Maße aus?

Andreas Müller» Letztlich ist es ein Bündel an Faktoren, die für uns sprechen. Alle Beteiligten kennen nicht nur die Basics, sondern haben tiefgehendes Know-how im Immobiliensegment. Wir garantieren eine individuelle Bearbeitung, einen schlanken, effizienten Prozess und vor allem tritt mein Unternehmen für ein höchstes Maß an Sicherheit und Transparenz ein. Wir haben es uns zur Aufgabe gemacht, die Beteiligten insbesondere auch emotional abzuholen, Ängste zu nehmen und den Mehrwert für beide Seiten herauszuarbeiten.

Alles wichtige und weitere Informationen finden Sie hier: www.realwertpartner.de

„Emotionaler Nutzen bleibt beim Teilverkauf erhalten“

ment des Immobilien Teilverkaufs mit seinen Facetten.

Andreas Müller Geschäftsführer

Finanzielle Selbstbestimmtheit durch Immobilien-Teilverkauf

Für Vermittler eine attraktive Portfolioergänzung

Heimkapital ist eine Immobilienplattform mit dem Immobilien-Teilverkauf als Hauptprodukt: Heimkapital ermöglicht Kund:innen einen Teilverkauf ihrer Immobilie gegen eine Sofortauszahlung. Damit erhalten Immobilieneigentümer:innn die Flexibilität, finanziell unabhängig zu werden, sich gleichzeitig nicht zu verschulden und haben die Möglichkeit, weiter in der eigenen Immobilie wohnen zu bleiben.

Der Immobilien-Teilverkauf ist ein zusätzliches Angebot am Markt und eine Ergänzung zu den bestehenden Finanzierungsmöglichkeiten, wie Kredit, Gesamtverkauf und Verrentungsmodellen. Der Immobilien-Teilverkauf ist damit für Finanz- und Vermögensberater:innen sowie Immobilienmakler:innen eine spannende Erweiterung des eigenen Produktportfolios. Mit dem Teilverkauf kann all jenen Eigenheimbesitzer:innen eine Lösung angeboten werden, die eine Alternative zum sofortigen Gesamtverkauf ihrer Immobilie suchen. Immer häufiger

fragen Eigenheimbesitzer:innen flexiblere Konzepte nach, um ihr Immobilienvermögen zu nutzen. Das freigesetzte Kapital wird von Besitzer:innen für verschiedene Zwecke genutzt –beispielsweise, um die Immobilie zu modernisieren oder sich sonstige Wünsche zu erfüllen. Die zusätzliche Liquidität kann aber auch sehr gut zur Diversifikation im Vermögensaufbau genutzt werden, denn häufig ist die abbezahlte Immobilie das werthaltigste Asset im Vermögensmix von Eigenheimbesitzer:innen.

Teilverkauf als ideale Portfolioergänzung

Heimkapital setzt seit einiger Zeit verstärkt auf den B2B-Ansatz und möchte (Immobilien-)Makler:innen und Finanzvermittler:innen als starke – auch lokale – Partner dabei unterstützen, Teilverkauf als neues Geschäftsmodell in das Beratungsangebot aufzunehmen. In der Zusammenarbeit auf

Provisionsbasis mit Finanzvermittler:innen, Makler:innen und Vermögensberater:innn erhalten diese von Heimkapital umfassendes Infomaterial sowie Zugang zum neuen Partnerportal und können sogar zu zertifizierten Partnern von Heimkapital werden. Entscheidet sich dann ein(e) Kund:in für den Teilverkauf, übernimmt Heimkapital anschließend die weiteren wichtigen Prozessschritte für die Vermittlerin beziehungsweise den Vermittler. Dazu zählen zum Beispiel die Abwicklung des Wertgutachtens, die Refinanzierung des Teilankaufs sowie die Organisation von Notarterminen und vieles weitere. Für Kund:innen ist der Teilverkauf mit wenigen Schritten vollzogen, im Schnitt vergehen etwa zwei bis drei Monate vom Erstkontakt bis zum Abschluss und der Auszahlung.

• Eigentümer:innen erhalten Geld, das nicht zurückgezahlt werden muss (anders als bei einem Kredit).

• Eigentümer:innen bleiben in der gewohnten Umgebung wohnen (anders bei einem Gesamtverkauf).

• Eigentümer:innen bleiben flexibler, was die Zukunft angeht, und haben alle Optionen selbst in der Hand (anders als bei einer Leibrente).

Kaufpreis auf Basis eines unabhängigen und zertifizierten Gutachters

Heimkapital kauft bis zu 50 % der Immobilie an, der Kaufpreis wird dabei von einem unabhängigen, zertifizierten Gutachter ermittelt. Veräußer:innen bleiben Mehrheitseigentümer:innen der Immobilie und Heimkapital wird stiller Teilhaber. Zudem wird Heimkapital-Kund:innen das starke Nießbrauchsrecht mit allen Rechten und Pflichten in das Grundbuch eingetragen. Nur für den an Heimkapital verkauften Anteil wird ein monatlicher Nutzungsbeitrag fällig, dessen Höhe für zehn Jahre festgeschrieben ist. An ausgewählten Sanierungsvorhaben – wie beispielsweise Maßnahmen zur energetischen Sanierung – beteiligt sich Heimkapital mit bis zu 30.000 Euro.

Partner auf Augenhöhe und transparente, ehrliche Beratung

Heimkapital als vertrauensvoller Partner für finanzielle Selbstbestimmung

Gegründet wurde Heimkapital von Julia Schabert, Dimitrij Miller und Benedikt Wenninger – mit einem klaren Fokus: „Auf den Punkt gebracht: Wir schaffen Möglichkeiten. Heimkapital ist der vertrauensvolle Partner für die finanzielle Selbstbestimmtheit von Immobilienbesitzern. Wir bieten den Immobilien-Teilverkauf mit Profis – das ist unser Kernprodukt. Kund:innen erhalten ein maßgeschneidertes Paket, das den individuellen Bedürfnissen und der Lebensplanung jederzeit gerecht wird. Darüber hinaus eignet sich der Immobilien-Teilverkauf als Finanzprodukt auch sehr gut im Bereich Vermittlung“, erklärt Julia Schabert, Gründerin und Geschäftsführerin von Heimkapital. Der Teilverkauf der eigenen Immobilie ist in vielen Fällen die ideale Lösung, weil nur so viel der Immobilie veräußert wird, wie aktuell Liquiditätsbedarf herrscht. Der Immobilien-Teilverkauf vereint damit die Vorteile aus drei Welten:

„Im Vordergrund steht bei uns eine transparente und auf den Kunden individuell angepasste begleitende Beratung. Heimkapital versteht sich als langfristiger Partner an der Seite seiner Kunden – bis nach dem Todesfall. Wir möchten ein verlässlicher professioneller Begleiter für alle Beteiligten sein –das ist unser Anspruch“, so Julia Schabert. Im gesamten Prozess gibt es bei Heimkapital immer nur eine Ansprechpartnerin beziehungsweise einen Ansprechpartner, der Interessent:innen individuell betreut. Die Heimkapital-Kund:innen sind mit dem Ablauf sehr zufrieden, das zeigen die verifizierten Kundenmeinungen auf Trustpilot: Mit einem Score von 4.9 von 5.0 setzt Heimkapital aktuell die Bestmarke in der Branche.

Heimkapital kauft die Immobilien selbst an, die Finanzierung wird unter anderem über Volks- und Raiffeisenbanken sowie Sparkassen als Partner realisiert.

Julia Schabert Co-Gründerin und Geschäftsführerin Heimkapital GmbH

Das Marktpotenzial ist riesig

Immobilien-Teilverkauf ist eine gute Möglichkeit zur Immobilienverrentung, ohne ausziehen zu müssen. Vermittler können ihren Kunden helfen, Träume zu erfüllen oder den Lebensstandard zu halten. Und der Erfolg gibt der jungen Branche Recht. Obwohl erst wenige Jahre am Markt, ist Teilverkauf bei uns schon jetzt erfolgreicher als alle anderen Immobilienverrentungen. Wir sprechen mit den wichtigsten Markteilnehmern über die Chancen und Risiken, über die Zusammenarbeit mit Vermittlern und worauf diese achten müssen. Am finanzwelt-Roundtable in Hamburg saßen für die unabhängige Beratung Janine Hardi, Gründerin von RentePlusImmobilie, und auf Anbieterseite Christoph Neuhaus, Gründer von wertfaktor, Christian Kuppig, CEO von Engel & Völkers LiquidHome, Dimitrij Miller, Geschäftsführer von Heimkapital sowie Andreas Müller, Gründer und Geschäftsführer von REALWERTPARTNER.

finanzwelt: Mittlerweile dürfte bei vielen unserer Leser das Thema Teilverkauf bekannt sein. Aber vielleicht noch einmal kurz: Wie genau funktioniert Teilverkauf?

Christoph Neuhaus» Der Teilverkauf wurde als Alternativlösung erfunden und bietet älteren Immobilienbesitzern die Möglichkeit, bis zu 50 % ihrer Immobilie zu veräußern und quasi den Teil zurückzumieten, den sie veräußert haben. Der Eigentümer kann komplett über die Immobilie entscheiden. Er kann so viel Liquidität aus der Immobilie rauszunehmen, wie er braucht und bleibt Eigentümer, so lange er möchte.

finanzwelt: Was sind die Unterschiede zu Leibrente und Reverse Mortgage und welche Vorteile gegenüber Leibrenten oder Reverse Mortgage bietet Teilverkauf?

Dimitrij Miller» Im Vergleich zur Leibrente veräußert man nicht eine ganze Immobilie, sondern nur einen Teil und kann mit dem verbleibenden Teil entsprechend an steigenden Immobilienpreisen weiterhin partizipieren (sinngemäß: In Deutschland gibt es keine mir bekannte Bank, die klassisches Reverse Mortgage anbietet). In den USA und UK läuft das so, dass man dann ein Darlehen aufnimmt, das zum Ableben des Kunden endfällig wird und statt monatlicher Tilgung veräußert man dann die Immobilie. Ich denke, für eine Sparkasse oder Regionalbank wäre es zu schwierig, das abzuwickeln. Ein Teilverkauf ist ein Produkt, bei dem ein Unternehmen einen Teil erwirbt. Somit ist es kein Kredit, und das ist der entscheidende Unterschied zwischen Teilverkauf und Reverse Mortgage.

Janine Hardi» Das ist so nicht ganz richtig. Reverse Mortgage beziehungsweise die Umkehrhypothek oder der Immobilienverzehrkredit wie es fachlich richtig heißt, gibt es durchaus in Deutschland. Es gibt eine Sparkasse, die dieses Produkt anbietet, aber meine Beratungserfahrung ist tatsächlich so, dass die Umkehrhypothek aus wirtschaftlichen Gründen oft nicht realisierbar ist. Die Sparkasse, mit der wir kooperieren, macht Angebote mit so hohen Risikoabschlägen, dass sich diese Art der Verrentung meist für die Immobilieneigentümer nicht lohnt. Davon abgesehen sind die Eintrittshürden für eine Kreditprüfung so hoch und stark abhängig zum Beispiel von hohen Bodenrichtwerten, dass dieses Modell nur für Eigentümer von Immobilien in Top-Lagen in Frage kommt. Und Eigentümer von Immobilen zum Beispiel in der Münchner Innenstadt brauchen in der Regel keine Umkehrhypothek. Insofern gibt es die Reverse Mortgage eher in der Theorie, in der Praxis kommt sie so gut wie nicht vor.

Miller» Genau das meine ich mit der operativen Ausgestaltung, weil es dann für die Kunden nicht mehr attraktiv ist. Wer würde ohne Abschlag dafür in Frage kommen? Wer hätte so eine Immobilie? Sie können ja mal aus Ihrer Erfahrung berichten, wieviel Kunden da angenommen werden. Ob es denn vom Wert her oder beim Alter gepasst hat?

Hardi» Gut ist bei der Umkehrhypothek, dass die Kapitaldienstfähigkeit der Eigentümer dafür überhaupt keine Rolle spielt. Das ist, wie eigentlich auch der Teilverkauf, ein von der Bonität des Immobilieneigentümers weitgehend unabhängiges Darlehen, was es ja gerade so besonders macht. Deswegen ist es eigentlich nicht nachvollziehbar, warum es nicht vermehrt von Banken forciert wird. Vielleicht ändert sich das auch in einem anderen Marktumfeld. Bei den meisten Fällen ist das Problem aber tatsächlich der Bodenrichtwert. Da kommt man mit seiner Immobilie gar nicht in die Prüfung hinein und das ist eigentlich fatal für die Leute, die sich gerne von einer Bank helfen lassen wollen. Die Immobilieneigentümer, die sich für einen Teilverkauf interessieren, sagen uns in der Beratung aber auch häufig, dass sie mit einer Bank nichts mehr zu tun haben wollen.

Andreas Müller» Wir haben eine betriebswirtschaftliche Analyse von Leibrenten- und Umkehrhypothek-Modellen durchgeführt. Dabei haben wir zehn Musterfälle hoch- und runtergerechnet und keinerlei Konstellation gefunden, bei der sich ein Leibrenten- oder Umkehrhypothek-Modell mit mittleren Laufzeiten unter dem Aspekt der Vollkostenrechnung gegenüber dem Teilverkauf lohnt.

Christian Kuppig» Der Teilverkauf ist vom Kundenalter her sehr viel flexibler als Leibrente oder Nießbrauchmodelle. So kann ich Letzteres in der Regel erst ab 70 Jahren machen, ein Teilverkauf ist idealerweise ab 55 Jahren möglich, aber auch für Jüngere, je nach individueller Situation. Für Menschen unter 55 Jahren begrenzen wir allerdings die Laufzeit des Nießbrauchrechts vorerst auf 20 Jahre.

finanzwelt: Der Erfinder des Teilverkaufs Christoph Neuhaus sagt zudem immer: Die Leibrente ist eine Wette auf den Tod, weil es sich für die Finanzierer nur lohnt, wenn der ehemalige Hauseigentümer früh stirbt.

Neuhaus» Genau, das sagt er. Und bei der Leibrente, wie auch bei der Umkehrhypothek ist es viel schwieriger zu erkennen, was die echten Kosten sind. Je kürzer oder länger ich lebe, desto höher oder niedriger ist der Abschlag. Wenn man in zwei Jahren stirbt, ist der Abschlag viel höher, als wenn ich 15 Jahre durchhalte. Das bedeutet also, dass da viel mehr versteckte Kosten drin sind. Beim Alternativmodell Teilverkauf weiß ich genau, welche festgelegte Summe ich jeden Monat zahlen muss. Wenn ich sterbe, muss kein weiterer Abschlag gezahlt werden. Das Haus kann veräußert werden, muss es aber auch nicht, wenn der oder die Erben sich einig sind. Die Wette auf den Tod ist komplett draußen, alle Kosten sind offen dargelegt.

Kuppig» Beim Teilverkauf ist die Kalkulation nachvollziehbar, aber auch bei der Leibrente gibt es gute Gründe, warum ein Kunde das macht. Es ist ja nicht so, dass die Leibrente nicht auch Vorteile hat. Beim Teilverkauf verlangen wir eine Gebühr pro Monat dafür, dass wir einen fairen, transparenten Preis zahlen, und bei der Leibrente ist es genau andersherum. Wenn jemand sagt, ich will jeden Monat eine bestimmte Summe zur Verfügung haben und mich ansonsten nicht mehr mit meiner Immobilie beschäftigen müssen und dafür andere Nachteile auch entsprechend akzeptiert, dann ist der bei der Leibrente vielleicht auch besser aufgehoben. Für beide Modelle gibt es einen Markt, der Teilverkauf spricht aber eine deutlich größere Zielgruppe an. Das liegt an der Transparenz, der Nachvollziehbarkeit und daran, dass der Hauseigentümer weiterhin selbstbestimmt seine Immobilie komplett nutzen kann. Und letzteres ist eigentlich der ausschlaggebende Punkt beim Teilverkauf. Hardi» Ich weiß nicht, warum man die ‚Wette auf den Tod‘ beim Vertrag auf Rentenbasis so in den Vordergrund stellen muss. Bei einer vereinbarten Zeitrente ist es doch so, dass der Immobilieneigentümer alles zu Lebzeiten, das heißt jetzt, regeln will, deshalb gibt er sein Eigentum auf und erhält dafür die Zeitrente, die ja auch vererblich ist. Das heißt, ich verkaufe jetzt gesund und bei klarem Verstand meine Immobilie und bekomme dafür den Preis X, und das eben nicht als Einmalzahlung, sondern über eine gewisse Laufzeit als Zeitrente ausbezahlt. Wenn ich nach einer Woche nach Vertragsunterschrift versterbe, wird die Zeitrente trotzdem bezahlt – eben an die Erben. Da sehe ich keine Wette auf den Tod oder zumindest nicht mehr als bei anderen Verrentungsmodellen.

Kuppig» Aber das ist nur deshalb so, weil die Leibrente nicht mehr lebenslang bezahlt werden darf.

Janine Hardi

Hardi» Das stimmt. Aber auch mit einer Zeitrente kann man einen vertraglich vereinbarten Mindesterlös erzielen.

Kuppig» Richtig, Mindesterlös, aber nicht maximal. Und deshalb ist es schon eine Wette auf den Tod.

Miller» Die Leibrente gibt es ja schon jahrzehntelang, im privaten Bereich sogar jahrhundertelang. Da kaufte der Nachbar auf Leibrente das Haus. Und natürlich ist es schon eine Wette auf den Tod. Denn irgendjemand profitiert vom frühen Tod, so oder so. Und wenn der andere Fall eintritt und jemand lange lebt, ist es ein Negativgeschäft für den Leibrentengeber. Also wenn ich deswegen darauf spekuliere muss, dass der Kunde früher stirbt, ist es irgendwie nicht so sexy.

Hardi» Dass dieses Modell für Investoren nicht so sexy ist, würde ich auch bestätigen. Aber es gibt nach meiner Meinung trotzdem eine wirtschaftliche Daseinsberechtigung.

Müller» Ja, die gibt es. Wenn ich als Immobilieneigentümer allerdings die Kapitalisierung und die Verrentung trenne, sprich, mich um die Verrentung mit dem Kapitalerlös meiner Immobilie, die ich mit Abschlag für den Nießbrauch, dem sogenannten Nießbrauchbarwert, veräußert habe, am freien Markt selbst kümmere, erziele ich in den allermeisten Fällen das bessere Ergebnis.

finanzwelt: Was ist die Zielgruppe für Teilverkauf? Was sind die üblichen Kunden?

Kuppig» Menschen, die den Teilverkauf nutzen wollen, benötigen Liquidität auf der einen Seite, wollen aber ihre Immobilie

» Als Vermittler ist es meiner Erfahrung nach nicht einfach, die verschiedenen Bedingungen und AGBs von allen Anbietern zu durchblicken. «

Der Immobilien-Teilverkauf ist ein echter Problemlöser

Eigentümer einer Immobilie besitzen mit ihrem Haus oder ihrer Wohnung zwar ein großes Vermögen – doch das ist nicht frei verfügbar. Besonders im Alter fehlt angesichts schmaler Renten häufig die notwendige Liquidität, um den Ruhestand sorgenfrei genießen zu können. Menschen in dieser Lebensphase sind aktuell zudem besonders stark von Preissteigerungen betroffen: Ihre Renten erhöhen sich längst nicht in dem Maße wie sie müssten, um die Inflation auszugleichen.

Der Teilverkauf als eine neue Form der Immobilienverrentung bietet hier eine Lösung insbesondere für Menschen, die keinen Kredit aufnehmen wollen oder können. Im Gegensatz zu anderen Verrentungsmodellen verkauft man seine Immobilie beim Teilverkauf nicht komplett, sondern eben nur anteilig bis zu 50 %. Dies kann auch sukzessive geschehen. Ein weiterer Unterschied zu Leibrente und Co.: Der Teilverkauf kann rückgängig gemacht, der verkaufte Anteil also zurückerworben werden. Teilverkäufer erhalten zudem den fairen Verkehrswert ihrer Immobilie ausbezahlt – die zukünftige Lebenserwartung spielt keine Rolle. Über den verkauften Anteil erhalten die Teilverkäufer ein Nießbrauchrecht und können dadurch ihre Immobilie weiterhin so nutzen wie zuvor. Sie bleiben zu 100 % wirtschaftliche Eigentümer und treffen alle Entscheidungen ihr Eigenheim betreffend selbst. Dafür, dass auch der verkaufte Anteil an der Immobilie genutzt werden darf, wird ein Entgelt fällig.

Der Immobilien-Teilverkauf mit Engel & Völkers LiquidHome in der Praxis

Wie läuft ein Teilverkauf ab? Im ersten Schritt wird der Verkehrswert der Immobilie indikativ auf Basis der Objektdaten und der Lage ermittelt. Je nachdem, wie groß der individuelle Kapitalbedarf ist, errechnet sich daraus der zu verkaufende Anteil. Sagt diese erste Einschätzung den Interessenten zu, so beauftragt Engel & Völkers LiquidHome einen unabhängigen, zertifizierten Gutachter zur Bestimmung des genauen Immobilienwerts. Dieser Gutachter kann

übrigens auch von den Kunden bestellt werden, solange er über die entsprechende Zertifizierung verfügt. Die Kosten für den Gutachter trägt Engel & Völkers LiquidHome auch dann, wenn kein Vertrag zustande kommt. Sind die Kunden auch mit diesem Wert einverstanden, wird der Teilverkauf in die Wege geleitet und notariell beglaubigt. Über den verkauften Anteil wird ein entgeltliches, insolvenzgeschütztes Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen. Für die Nutzung der kompletten Immobilie wird als Gegenleistung ein monatliches Entgelt an Engel & Völkers LiquidHome fällig.

Nutzung der Immobilie wie gewohnt

Durch das Nießbrauchrecht können die Kunden den verkauften Anteil weiterhin so nutzen, wie sie es auch vor dem Teilverkauf getan haben. So kann das Eigenheim auch vermietet werden, sollte zum Beispiel ein Umzug in ein Pflegeheim erfolgen; die Mieteinnahmen dürfen dann vollständig vereinnahmt werden. Alle Entscheidungen über ihre Immobilie treffen die Kunden auch nach dem Teilverkauf alleine. Engel & Völkers LiquidHome ist lediglich stiller Anteilseigner. Das betrifft auch sämtliche Renovierungsmaßnahmen. Und nur die Eigentümer entscheiden, ob und wann die Immobilie ggf. komplett verkauft wird oder ob der verkaufte Anteil zurückerworben wird. Im Gegenzug für diese Selbstbestimmtheit beteiligt sich Engel & Völkers LiquidHome allerdings auch nicht an den Instandhaltungskosten. Ausnahme: Steht bei Vertragsanbahnung bereits fest, dass das Geld aus dem Teilverkauf für Sanierungsmaßnahmen verwendet werden soll, so wird die daraus erwartete Wertsteigerung bei der Wertermittlung der Immobilie bereits berücksichtigt.

Marktpotenzial ist groß

Engel & Völkers LiquidHome bietet den Teilverkauf seit April 2020 in Deutschland an. Die Geschäftsentwicklung ist äußerst positiv: Lagen die Kundenanfragen im 1. Halbjahr 2021 bei rund 2.800, so beliefen sie sich im 1. Halbjahr 2022 bereits auf etwa 7.500. Die Zahl der Teilankäufe hat sich im 1.

Halbjahr

2022 gegenüber dem Vorjahreszeitraum mehr als verdoppelt. Insgesamt hat Engel & Völkers LiquidHome seit Gründung nahezu 1.000 Teilankäufe mit einem Ankaufsvolumen von ca. 250 Mio. Euro durchgeführt. Und der Markt beginnt gerade erst, sich zu entwickeln. Eine Analyse im Auftrag von Engel & Völkers LiquidHome kommt zu dem Ergebnis, dass das Potenzial für den Immobilien-Teilverkauf bei etwa zwei Millionen Haushalten in Deutschland liegt. Betrachtet wurden dabei Immobilien im Eigentum von Menschen ab 60 Jahren in den Regionen, in denen Engel & Völkers LiquidHome ankauft. Dazu zählen alle Lagen, in denen eine positive Entwicklung der Immobilienpreise zu erwarten ist.

Chancen für den Vertrieb

Für Kooperationspartner ist der Teilverkauf ein weiteres interessantes Produkt in ihrem Beratungsportfolio. Anders als andere Modelle der Immobilienverrentung kommt er nämlich nicht nur für Menschen ab einem gewissen Alter in Frage. Engel & Völkers LiquidHome empfiehlt den Teilverkauf zwar ab 55 Jahren, er ist (mit einer Befristung des Nießbrauchrechts auf vorerst 20 Jahre) aber auch für jüngere Menschen

möglich. Neben der Deckung von Kapitalbedarf im Alter sind zum Beispiel auch die Auszahlung von Miterben oder Ex-Partnern Situationen, in denen ein Teilverkauf zum Problemlöser wird.

Interessierte Vertriebspartner können ihre Kunden als Tippgeber an das Customer Care Team von Engel & Völkers LiquidHome verweisen, was die Beratung in Abstimmung gern übernimmt. Für die erfolgreiche Vermittlung wird eine entsprechende Provision gezahlt.

Kontakt

Uwe Tobis

Sales Manager B2B

Engel & Völkers LiquidHome

Tel. 0151 / 7447 6543

uwe.tobis@engelvoelkers.com

www.ev-liquidhome.de

nicht gesamtheitlich verkaufen. Meistens bekommen sie diese Liquidität nicht von der Bank oder wollen sich nicht noch einmal verschulden. Damit ist die Zielgruppe relativ groß und breit gefächert. Es gibt neben den Senioren eine ganze Menge weiterer Zielgruppen, wie Scheidungsfälle oder Erbengemeinschaften oder nicht zuletzt Selbstständige, die durch Corona auch keinen Kredit bei einer Bank mehr bekommen. Für die Berater ist der Teilverkauf eine interessante Option, außerhalb vom klassischen Bankdarlehen, alternative Liquiditätsmöglichkeiten anzubieten.

Hardi» Alles in allem können über die Immobilienverrentung, also auch über den Teilverkauf, zwei Faktoren miteinander verbunden werden: Als Eigentümer kann man Kapital, das in der Immobilie gebunden ist, für sich verfügbar machen, muss aber nicht ausziehen. Wer diese beiden Faktoren wünscht, ist ein potenzieller Teilverkaufskunde.

finanzwelt: Ich sehe so viele Rentner mit Wohnmobilen auf deutschen Straßen. Da denke ich jedes Mal: Der Klassiker, man will noch mal im Alter mobil die Welt erkunden. Und die Dinger sind ja nicht billig. Da frage ich mich wiederum, wieviel wohl mit Teilverkauf finanziert wurden?

Müller» Wir haben in der Werbung auch sehr stark darauf abgezielt. So mit der Überschrift ‚Wünsche erfüllen‘: Kauf Dir Dein Wohnmobil oder Deine Segelyacht. Ich glaube, das gibt es und das machen auch einige. Aber die Masse unserer Kunden sind die, die ihren Lebensstandard halten wollen und sonst

nichts. Die kommen alle aus nicht so schlechten beruflichen Positionen haben 5.000 bis 6.000 Euro monatlich gehabt. Nun fallen sie in die Rentensituation und haben vielleicht nur noch 1.500 bis 2.000 Euro und merken da ist ein großes Loch. Sie sind vermögend, weil sie ja noch eine Immobilie besitzen. Aber ich habe eine Liquiditätslücke, wenn ich weiter drin wohnen bleibe. An der Stelle greift der Teilverkauf, die meisten nutzen es für den Erhalt des Lebensstandards. Was aktuell immer mehr wird, ist die Nutzung für Energieverbesserung für das Haus, das rückt jetzt stark in den Vordergrund.

Neuhaus» Genau das hat sich in den letzten sechs Monaten bei uns gezeigt. Wir hatten früher viele Traumerfüller. Aber jetzt ist der Erhalt des Lebensstandards wichtig. Sei es drum, wir können bei vielen Möglichkeiten helfen: Träume erfüllen, Lebensstandards halten oder Energieeinsparung ermöglichen. Hardi» Ich finde, dass die Regierung mit Blick auf die derzeitige gesamtwirtschaftliche Lage es mehr würdigen sollte, dass in so einer Krise u. a. durch den Immobilienteilverkauf für viele Verbraucher die Krisenauswirkungen besser zu bewältigen sind. Aber wo wir gesellschaftspolitisch positioniert sind, sieht leider noch ganz anders aus. Hier sitzen jedenfalls heute Leute am Tisch, die sich ein Produkt überlegt haben, das es schaffen kann, diese Probleme als Immobilieneigentümer überwinden zu können. Das ist ja prinzipiell etwas sehr Positives.

finanzwelt: Sollte der Vermittler aktiv auf die Kunden zugehen?

Müller» Natürlich sollte der Vermittler auf den Kunden zugehen. Er weiß ja, welche Kunden eine Immobilie besitzen und welche davon eventuell Kapital benötigen.

Miller» Die Makler, Berater und Vermittler haben ja einen ganz anderen Zugang zu ihren Kunden, man kennt sich vielleicht schon seit 10 bis 20 Jahren. Es gibt da ein gewaltiges gesellschaftliches Problem, denn die Banken haben immer gesagt, die Baufinanzierung ist die Altersvorsorge Nummer eins, aber nun haben diese Kunden kein Geld im Alter. Die Vermittler können da konkret helfen und über den Teilverkauf aufklären. Neuhaus» Viele Immobilienbesitzer haben ein enormes Wachstum hinter sich. Da wurde der Immobilienwert besonders in der entsprechenden Lage verdoppelt. Da macht es Sinn, wirklich jeden anzusprechen. Wir haben eine Kundin im Beirat, die meinte, wir haben ihr was ausbezahlt, was ihr gar nicht zusteht. Da habe sich der Wert ihrer Immobilie verdoppelt und das, was sie ursprünglich gekostet hat, habe sie jetzt ausgezahlt bekommen.

finanzwelt: Wir sprechen meistens von Häusern, was ja wohl auch meistens bei Teilverkauf der Fall ist. Wie ist das Verhältnis zwischen Einfamilienhäusern und Apartments im Teilverkauf?

Hardi» Wir sehen in der Beratung überwiegend folgende Aufteilung: 20 bis 30 % Apartments und 70 bis 80 % Häuser, dabei überwiegend Einfamilienhäuser.

Miller» Unser Kunde ist eher der Einfamilienhausbesitzer. Denn

Christoph Neuhaus

» Man geht ja einen langen Weg zusammen, da sollte die Chemie schon stimmen zwischen Kunde, Berater und Anbieter. «

TschüssAlltag. HalloFreiheit.

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die wollen nicht aus dem Haus ausziehen müssen und die gewohnte Umgebung verlassen. In einer Stadt mag das einfacher gehen, zum Beispiel einfach in eine kleinere Wohnung ziehen. Aber wenn ich ein Einfamilienhaus habe, vielleicht sogar in einer Randlage, da gibt es keine Wohnung, insofern ist der Teilverkauf da eine echte Problemlösung.

finanzwelt: Gibt es Altersgrenzen oder anderer Beschränkungen?

Müller» Unter 55 Jahren wird das Nießbrauchrecht auf 20 Jahre beschränkt.

finanzwelt: Macht Ihr das alle so?

Neuhaus» Das machen wir auch so. Wir sind trotzdem vorsichtig bei Kunden, die unter 50 Jahren sind, denn dann wäre das Kreditgeschäft eine Alternative. Und wenn das aus irgendwelchen Gründen nicht geht, dann muss man schon vorsichtig sein.

Kuppig» Wichtig ist auch die Lage der Immobilie, wir kaufen nicht überall an, sondern da, wo noch mit einer Wertsteigerung zu rechnen ist. Wir erwarten zudem einen Mindesthorizont von fünf Jahren, weil sonst die Erwirtschaftung des Mindestrückkaufswertes deutlich weniger wahrscheinlich ist. Anhand der Region beurteilen wir, ob es machbar ist, innerhalb dieser Zeit eine Wertsteigerung zu realisieren, damit es ein faires Produkt bleibt.

Hardi» Noch ein Blick auf andere Verrentungsmodelle, wenn man das Alter betrachtet, ist beispielsweise ein Vollverkauf

durch einen 62-jährigen Eigentümer mit Eintragung eines lebenslangen Nießbrauchs. Das ist theoretisch machbar, aber nicht mehr wirtschaftlich, weil der Abzug für das Nießbrauchrecht vom Marktwert einfach zu hoch ist. Beim Modell Verkauf mit Wohnrecht liegt das Eintrittsalter bei Männern bei 68 Jahren, Frauen müssen noch älter sein, um überhaupt in Frage zu kommen. Insofern bleibt bei jüngeren Immobilieneigentümern, wenn sie keinen normalen Bankkredit mehr kriegen oder wollen, derzeit nur der Teilverkauf als Verrentungsmöglichkeit.

finanzwelt: Gibt es Sachen, die Sie nicht machen?

Hardi» Bei Teilverkäufen gibt es in der Regel Regionen, die die Teilkäufer ausschließen.

Neuhaus» Wir kaufen auch nicht überall, wir schauen schon darauf, wo die Immobilie liegt.

Kuppig» Richtig. Und es gibt Immobilientypen, die wir nicht machen. Zum Beispiel können wir aus gesellschaftsrechtlichen Gründen nicht ankaufen, wenn es einen zu großen Gewerbeanteil gibt. Wir sehen uns auch Immobilien unter Denkmalschutz genauer an, weil es da auch um die Frage der Refinanzierung geht. Kritisch wird es auch bei Spezial-Immobilien.

finanzwelt: Wieso so vorsichtig bei Denkmalschutz? Ist das nicht eher ein Vorteil?

Kuppig» Ja, das sehen wir auch so und es gibt zum Glück einige Finanzierungspartner, die unsere Meinung teilen. Aber es gibt aber auch solche, die keinen Denkmalschutz mit reinnehmen. Das kann man nicht pauschal beantworten, das klassische Einfamilienhaus kriege ich überall unter. Beim Denkmalschutzobjekt ist der Zustand wichtig und ob es gut saniert ist. Wenn es saniert werden muss, ist das ein Investitionsbedarf und da muss man mit Blick auf die Auflagen vorsichtig sein.

finanzwelt: Machen Sie bei einem alten Haus in guter Lage auch manchmal Abriss und Neubau? Und wie sieht es mit Nachverdichtung aus?

Neuhaus» Wir sehen uns das vor dem Verkauf schon sehr gut an. Da sind Objekte dabei, mit denen man genau das machen kann. Da kann man für den Miteigentümer sicher den richtigen Käufer finden.

Müller» Bei so einer Variante kommt es auf die Einschränkungen an, wir legen schon Wert auf die wohnwirtschaftliche Nutzung oder bei Gewerbeanteilen, dass diese eventuell zukünftig wohnwirtschaftlich genutzt werden können.

Neuhaus» Bei einer Spezialeinheit Wohnhaus mit Gewerbeeinheit sehen wir genau hin, ob das wohnwirtschaftlich zu nutzen ist. Eine Umwidmung muss möglich sein und da wir ja lange mit dem Miteigentümer zu tun haben, sehen wir uns auch diese genau an. Ist die Immobilie gepflegt? Dann können wir uns auch darauf verlassen, dass sie in den nächsten 15 bis 20 Jahren gepflegt wird. Wir wollen ja Partner sein und da wollen wir auch den richtigen Partner im Haus haben.

Miller» Wir schauen auch auf die finanzielle Situation vor der Partnerschaft, wie kann die finanzielle Unterstützung sein, da

» (...) Das liegt an der Transparenz, der Nachvollziehbarkeit und daran, dass der Hauseigentümer weiterhin selbstbestimmt seine Immobilie komplett nutzen kann.

«

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mit es bei einer langen Partnerschaft nicht zu einem unvorhersehbaren Engpass kommt. Auch auf die Gefahr hin, wenn es nicht passt, einen Kunden abzulehnen.

finanzwelt: Gibt es schwarze Schafe in der Branche oder kochen alle mit Wasser und unterscheiden sich nur in Details?

Hardi» Ein echtes schwarzes Schaf ist mir nicht bekannt. Aber es gibt durchaus Unterschiede bei den Anbietern, also etwa solche, die deutlich mehr als 50 % kaufen. Davon abgesehen mag es fragliche Tendenzen auf dem Markt geben, das ist sicherlich bei jedem neuen Produkt so. Man sollte als Gesamtheit des Verrentungsmarktes schon darauf Acht geben, dass kein Anbieter unseriös agiert, weil so etwas dann auf die ganze Branche zurückschlagen kann. Das wäre schade und schlimm für potenziellen Verrentungskunden, die die Immobilienverrentung brauchen.

Neuhaus» Wir sprechen mit vielen Banken, ob sie Vermittler sein möchten. Da ist das Produkt schon sehr bekannt und wir merken, dass die Leute beginnen, schon die richtigen Fragen zu stellen. Und die wichtigste Frage ist: Mit wem will ich zusammenarbeiten? Und das muss auch vom Gefühl her passen. Kuppig» Vor zwei Jahren mussten die Vermittler erst mal in die Produktdetails schauen, man kannte das gar nicht. So wie man das den Kunden heute näherbringen musste, war das auch mit den Vermittlern. Mittlerweile ist aber ein Verständnis für das Produkt da und die Vermittler kommen auch aktiv auf uns zu. Sie merken, das ist ein relevanter Markt. Sie sehen

auch, dass die Nachfragen ihrer Kunden kommen. Es wird auch Werbung gemacht, das Thema wird über die Presse wahrgenommen. Spätestens wenn der Vermittler einen Kunden zuführt, merkt dieser, wer für ihn der richtige Partner ist. Miller» Zum Thema schwarze Schafe. Wir bekommen von Kunden auch entsprechendes Feedback. Da hört man schnell heraus, welcher Anbieter nicht so gut ist. Aber dass es Anbieter gibt, die irgendwelchen Schaden anrichten, konnte ich noch nicht beobachten.

Müller» Wichtig ist in dem Zusammenhang zu unterscheiden, was sind Marketingfloskeln und was tatsächliche Substanz und Produktfakten. Daran erkennt man schnell, ob man es mit einem nachhaltigen Produktpartner zu tun hat.

finanzwelt: Worauf muss ich als Vermittler achten?

Hardi» RentePlusImmobilie agiert als unabhängiger Berater. Jetzt in dem neuen Zinsumfeld muss man meines Erachtens viel vergleichen. Man braucht eine unabhängige Sicht auf die Dinge. Und als Vermittler ist es meiner Erfahrung nach nicht einfach, die verschiedenen Bedingungen und AGBs von allen Anbietern zu durchblicken. Wir hatten in den letzten Monaten verstärkt beobachtet, dass wir wesentlich bessere Angebote für unsere Kunden erzielen konnten, wenn mehrere Anbieter angefragt wurden und deren Angebote verglichen wurden. Das empfinge ich als positiv. Denn das ist eine Vielfalt auf dem Markt, die sich lohnt für den Kunden. Und um den geht es ja. Und noch einmal ganz deutlich zum Thema schwarze Schafe: Hier sitzen nur Leute am Tisch, die ich sofort vermitteln würde, wenn sie das wirtschaftlichste Angebot für den Kunden vorhalten.

finanzwelt: Sehen Sie das auch so? (Vielfältige Zustimmung)

Neuhaus» Wir stehen schon im Wettbewerb, aber rein aus Kundensicht ist das auch gut so. Man muss den richtigen Partner finden, wo es auf beiden Seiten einfach passt. Man geht ja einen langen Weg zusammen, da sollte die Chemie schon stimmen zwischen Kunde, Berater und Anbieter.

Miller» So ein Teilverkauf ist ja für den Kunden schon eine lebensverändernde Sache, es kommt da auch zu sehr privaten Themen. Da entscheidet sich der Kunde durchaus auch mal für den Anbieter, der einem sympathisch ist, gegenüber dem, der vielleicht etwas mehr zahlt. Das ist schon ein sehr emotionales Thema, man möchte schon ein gutes Gefühl dabei haben.

finanzwelt: Das, glaube ich, ist ein wichtiges Thema. Gegebenenfalls versteht man sich mit jemanden aus seinem Landstrich oder seiner Region besser, weil man weiß, wie man dort tickt. Das können auch Kleinigkeiten sein.

Miller» Ich glaube, das ist auch ein wichtiges Kriterium für den Vermittler, den richtigen Partner für den Kunden zu finden, die sich auch verstehen.

Hardi» Ich glaube, das ist auch ein wichtiges und schwieriges Kriterium für einen jeden Vermittler: Den richtigen Partner für

» So ein Teilverkauf ist ja für den Kunden schon eine lebensverändernde Sache, es kommt da auch zu sehr privaten Themen. «

den jeweiligen Kunden zu finden, so dass diese sich auch verstehen, wenn sie eine langfristige Partnerschaft eingehen.

Neuhaus» Na ja, wir wissen von den Unterschieden im Land, versuchen aber, uns neutral zu halten. Wir haben auch nicht den Eindruck, dass wir in einer Region besonders gut performen, sondern in Deutschland ganz gut verteilt sind.

Müller» Aus der täglichen Praxis kann ich berichten, dass es tatsächlich weniger auf den Landstrich als auf die persönliche Ebene, die ich zum Teilverkaufsinteressenten aufbauen kann, ankommt. Individualität und das Eingehen auf die jeweilige persönliche Situation, sind ganz entscheidend.

finanzwelt: Wie können Vermittler mit Ihnen kooperieren? Auch im Zusammenhang mit der Digitalisierung.

Kuppig» Wir machen die Kooperation grundsätzlich als Tippgebervereinbarung. Der Vermittler übergibt den Kunden an den Anbieter. Wir übernehmen die Beratung komplett, aber je nachdem, ob der Finanzdienstleister auch beraten will. Wir richten uns da nach dem Finanzdienstleister, wie er das am liebsten möchte. Je größer der Finanzdienstleister ist, desto eher nutzen sie die digitalen Möglichkeiten. Voraussetzung ist aber, dass zuerst der Vermittler mit dem Kunden ausführlich spricht. Das ist das Allerwichtigste. Wir werden den Kunden dann da abholen, bis wohin der Vermittler mit ihm gekommen ist. In dem gesamten Prozess des Teilverkaufs gibt es ja viele Gespräche bis zum Abschluss eines Vertrags. Dabei ist es auch wichtig, den Berater immer inhaltlich mitzunehmen, also ihn über den neusten Stand zu informieren und darüber, wie weit man mit dem Kunden im Gespräch ist. Denn wenn der Kunde dann zum Berater kommt, weiß der über den aktuellen Stand Bescheid und kann jederzeit alle Fragen des Kunden beantworten.

finanzwelt: Wie digital ist Beratung und Vertrieb bei Ihnen?

Kuppig» Wir haben eine eigene Landingpage, wo die Daten erfasst werden. Dort kann der Berater auch einsehen, wo man im Prozess steht. Wir informieren nach jedem Kontakt mit dem Kunden den Berater digital. Bei der Kundenkorrespondenz, zum Beispiel wenn wir einen Gutachtertermin machen, ist der Berater immer in Kopie.

finanzwelt: Na ja, Vermittler und Makler nach § 34f GewO tun das grundsätzlich schon, Stichwort: Taping. Und die meisten Makler nach § 34d GewO mittlerweile auch. Aber kommen wir mal zum Marktpotenzial? Wie groß ist das? Miller: Also, wo wir gerade von Großbritannien sprachen: Da ist Immobilienverrentung ein viel größerer Markt als in Deutschland. Wir hier bewegen hier vielleicht 1.000 Einheiten pro Jahr. Im Gegensatz zu Großbritannien, wo über 40.000 Einheiten im Jahr verrentet werden.

finanzwelt: So wenig? Wieviel Einheiten macht Ihr denn alle zusammen?

Neuhaus» Wir alle am Tisch? Ich denke, mehr als der Kollege vermutet. Ich schätze mal 2.000 Einheiten. Aber da ist noch

» Die Masse unserer Kunden sind die, die ihren Lebensstandard halten wollen und sonst nichts. «

viel Luft nach oben. Das Marktpotenzial ist riesig!

Kuppig» Wir haben vor sechs Monaten eine Marktanalyse gemacht. Da stellte sich heraus, dass es nur mit Personen 60plus und speziell in für uns geeignet erscheinenden Regionen alleine schon ein Potenzial von zwei Millionen Haushalten gibt, die für einen Teilverkauf in Frage kämen. Wenn wir mal von einer durchschnittlichen Teilkaufsumme von 200.000 Euro ausgehen, wären das 400 Milliarden Euro Marktvolumen. Und das wird eher mehr durch die steigende Altersstruktur in Deutschland und die negativen Rahmenbedingungen, die wir eben angesprochen hatten. Diese Zahlen müssten doch Ihre Leser durchaus interessieren. Es ist so einfach, seinen Bestand zu sichten und potenzielle Kunden auf den Teilverkauf anzusprechen. Denn erstens wissen ganz viele nicht, dass es diese Möglichkeit etwas gibt und wenn ich meinen Kunden als Berater darüber informiere, kann der immer noch sagen, interessant oder nicht. (lvs)

Im ausführlichen Interview gehen die Experten der Frage nach, welchen Einfluss die Inflation und die jüngste Zinsentwicklung auf den Immobilienmarkt haben. Die Antworten hierzu lesen Sie unter: www.finanzwelt.de

Neue Rolle für Immobilien bei der Altersvorsorge

Demografischer Wandel und ein überlastetes Rentensystem: Die private Altersvorsorge gewinnt in Deutschland immer weiter an Bedeutung. Für die jetzt nachrückende Rentengeneration könnte die selbstgenutzte Wohnimmobilie ein wichtiger Teil werden, um sich im Alter Wünsche zu erfüllen – mit Equity Release Modellen wie dem ImmobilienTeilverkauf von wertfaktor.

Das Rentenniveau ist in den vergangenen Jahren kontinuierlich gesunken: Bis 2035 wird die Rentenzahlung bezogen auf den Anteil, den ein Rentner durchschnittlich während seines Arbeitslebens verdient hat, von heute 49 % auf nur noch 46 % sinken; so eine aktuelle Schätzung des Bundesministeriums für Arbeit und Soziales aus dem Rentenversicherungsbericht 2021. Diese Situation löst gerade bei der zukünftigen Rentengeneration Bedenken aus. Schließlich haben sie jahrelang in die gesetzliche Rentenversicherung eingezahlt und sich auf die Auszahlung im Ruhestand verlassen. Bei einer aktuellen

repräsentativen GfK-Studie für den Seniorenreport 2022 von wertfaktor, gaben 30 % der Befragten im Alter zwischen 50 und 59 an, besorgt zu sein, ob ihre Altersvorsorge ausreicht. Weitere 19 % gehen davon aus, dass sie ihre Wünsche im Alter zurückschrauben müssen.

Menschen haben gut vorgesorgt – mit Immobilieneigentum Die Situation dürfte sich mit der anhaltend hohen Inflation weiter verschärfen. Insbesondere, da das bereits heute unter dem demografischen Wandel ächzende Rentensystem voraussichtlich nur in der Lage sein wird, einen geringen Teil der aktuellen Teuerung auszugleichen. Die private Altersvorsorge wird in dieser Situation für viele Bundesbürger zum entscheidenden Faktor, wenn es darum geht, sich auch im Ruhestand regelmäßig etwas gönnen zu können. Die gute Nachricht: Viele Menschen in Deutschland wissen gar nicht, dass sie bereits gut vorgesorgt haben – mit dem Kauf eines Eigenheims. Laut Berechnungen von EconPol befinden sich aktuell rund sechs Mil-

Unter welchen Umständen würden Sie Ihre selbstgenutzte Wohnimmobilie verkaufen, um sich Wünsche im Alter zu erfüllen?

Bitte wählen Sie alle zutre enden Antworten aus.

Ich würde nur verkaufen, wenn ich weiterhin in meiner Immobilie wohnen bleiben kann (z. B. als Mieter)

Ich würde nur verkaufen, wenn ich weiterhin wie gewohnt über meine Immobilie entscheiden kann (z. B. mit einem Nießbrauchrecht)

Ich würde nur verkaufen, wenn ich oder meine Erben ein Rückkaufrecht für meine Immobilie erhalten

Andere Umstände

Ich hänge nicht an meiner Immobilie und würde jederzeit verkaufen, wenn ich das Geld benötige

Ein Verkauf meiner Immobilie kommt für mich nicht in Frage

GfK eBUS® | 921 Personen im Alter von 18-74 Jahren, die im eigenen Haus bzw. einer Eigentumswohnung leben Befragungszeitraum 22.09.2022 bis 03.10.2022.

Der Seniorenreport 2022 von wertfaktor zeigt: Für viele Immobilien-Eigentümer kommt ein Verkauf des Eigenheims im Alter nicht oder nur unter bestimmten Bedingungen in Frage.

lionen weitestgehend schuldenfreie Eigenheime im Besitz der Altersgruppe 65+, Tendenz steigend. Für viele eine lohnende Investition, denn ein Haus, das 2015 für 500.000 Euro gekauft wurde, ist heute im bundesweiten Durchschnitt bereits mehr als 780.000 Euro wert. Dieses Vermögen im Alter zu nutzen, ergibt viel Sinn. Wie sich auf diese Ersparnisse zugreifen lässt, ist dabei eine spannende Frage. Bisher wird die eigene Wohnung oder das eigene Haus in Bezug auf die Altersvorsorge in Deutschland vor allem für mietfreies Wohnen geschätzt. Als Liquiditätsquelle hingegen wird das Eigenheim hierzulande noch kaum genutzt. Ein Grund dafür sind auch die beschränkten Möglichkeiten, die Eigentümern bisher zur Verfügung standen.

Verkauf des Eigenheims kommt für viele nicht in Frage Klassische Verrentungsmodelle oder der Verkauf gegen Nießbrauch sind oft sehr unflexibel und gehen an den Wünschen der Menschen vorbei. Ein Gesamtverkauf kommt für die meisten Immobilieneigentümer hingegen nicht in Frage – auch das hat der Seniorenreport 2022 von wertfaktor bestätigt: Mehr als 40 % der Eigentümer schließen einen Verkauf des Eigenheims komplett aus. Für weitere rund 48 % kommt ein Verkauf nur unter einer oder mehreren Bedingungen in Frage – etwa, dass sie weiterhin in der eigenen Immobilie wohnen bleiben können (12,4 %), dass sie auch nach dem Verkauf weiterhin frei über ihre Immobilie entscheiden – etwa per Nießbrauchrecht (20,5 %); oder, dass ihre Erben ein Rückkaufrecht erhalten (11 %). Der Verkauf der eigenen Wohnimmobilie ist für viele Eigentümer eben weit mehr als eine finanzielle Abwägung. Viele haben jahrelang gearbeitet, ihre Hypothek abbezahlt –und oft auch selbst viel Arbeit in den Bau und die Pflege des Eigenheims gesteckt.

Flexibel Immobilie entsparen mit dem Teilverkauf

Um Eigentümern dennoch Zugang zu dem Vermögen zu ermöglichen, das sie mit ihrer Immobilie aufgebaut haben, hat wertfaktor im Jahr 2018 den Immobilien-Teilverkauf in Deutschland etabliert. Mit dem Equity Release Modell können Immobilieneigentümer bis zu 50 % ihrer Wohnimmobilie verkaufen und so Wunschbeträge ab 100.000 Euro aus ihrer Immobilie

entsparen. Die Vorteile: sie bleiben weiterhin wohnen und behalten die volle Entscheidungsfreiheit über ihr Haus oder ihre Eigentumswohnung. Für den verkauften Anteil zahlen sie an wertfaktor ein monatliches Nutzungsentgelt. Dabei bleiben die Eigentümer maximal flexibel. Sie können jederzeit einen weiteren Anteil verkaufen (eben bis zu 50 % des Gesamtwertes), verkaufte Anteile zurückkaufen oder die Immobilie gemeinsam mit wertfaktor gesamtverkaufen. Damit geht der ImmobilienTeilverkauf genau auf die Bedürfnisse ein, die Immobilien-Eigentümern wichtig sind. Dass dieses Modell viele Menschen anspricht, zeigt auch die steigende Nachfrage – allein vom 1. Halbjahr 2021 bis zum 2. Halbjahr 2022 haben sich die Anfragen bei wertfaktor nahezu verzehnfacht.

Immobilien-Eigentum auch bei Jüngeren immer beliebter Auch für die Generationen, die vom Rentenalter noch weit entfernt sind, wird Immobilien-Eigentum als stabiler und inflationsgeschützter Teil der Altersvorsorge immer beliebter. Laut des Seniorenreports bewerten bereits heute rund zwei Drittel der Bundesbürger die selbstgenutzte Wohnimmobilie als attraktiven Bestandteil der Altersvorsorge – gerade jüngere Menschen stehen einem Immobilienkauf positiv gegenüber. Insofern dürfte die Bedeutung von Wohneigentum bei der Planung der Altersvorsorge weiter an Bedeutung gewinnen – besonders auch, weil Modelle wie der Immobilien-Teilverkauf es einfacher machen, auf das so angesparte Vermögen zuzugreifen.

ein Beitrag von: Christoph Neuhaus Geschäftsführer und Gründer wertfaktor Immobilien GmbH www.wertfaktor.de

Warum gehen Gold und Edelmetalle als Gewinner hervor?

Schuldenkrise hier, Eurokrise dort, eine sich anbahnende Rezession und die Zinswende als beschwichtigendes Signal für Sparer: Es gab durchaus schon angenehmere Zeiten für Wirtschaft und Finanzpolitik.

Die wirtschaftlichen Ereignisse dürfen als warnendes Indiz für Privatanleger und die, die es noch werden wollen, verstanden werden. Eines ist aktuell schon der Fall: Das Geld verliert an Wert! Egal ob auf dem Bankkonto oder unter dem Kopfkissen. Die hohe Inflation raubt dem Erspartem schlichtweg die Kaufkraft. Wir gehen auf die einzelnen Krisenereignisse und deren Konsequenzen ein und erläutern, warum Gold und Edelmetalle weiterhin die Anlageklasse Nummer 1 unter Anlegern sein muss.

Eurokrise und Inflation: Mündet alles in einer Rezession?

Finanzpolitisch kriselt es in der Eurozone an allen Ecken: Die Inflation hält nicht nur Deutschland, sondern ganz Europa

in Schach, der Euro ist schwächer geworden und im Juli auf Parität (Gleichstand) mit dem US-Dollar gefallen. Währenddessen ist Italien so hoch verschuldet (Negativrekord 2,7 Bio. Euro), dass von einer Rückkehr der Eurokrise geredet wird. In der Kritik steht die Europäische Zentralbank (EZB), deren Handeln, die Leitzinserhöhung am 21. Juli, als zu zögerlich, zu inkonsequent, zu zurückhaltend betrachtet wird. Die Kernaufgabe – Inflationskontrolle – wurde zumindest in der ersten Jahreshälfte eher „bescheiden“ angegangen. Die stetig hohe Inflation im Jahr 2022 schränkt das Konsumverhalten der Deutschen tatsächlich nicht stark ein – durch zwei Jahre Pandemie wuchsen die Spareinlagen. Allerdings darf mittlerweile gern angezweifelt werden, wie lange die angesparten Geldreserven noch halten, insbesondere wenn im Winter die Energiepreise zur Belastung werden. Sollten die Ausgaben der Deutschen sinken, wird sich dies auf die Konjunktur auswirken und die Wirtschaft nicht weiterwachsen. Zudem wird das Wirtschaftswachstum zusätzlich durch hohe Energiepreise und Lieferkettenprobleme erschwert. „Deutschland droht

schnelle und harte Rezession“ und „Deutschland befindet sich am Rande einer Rezession“, so schätzen welt.de und IfoChef Clemens Fuest die Situation im August 2022 ein. Ist von Rezession die Rede, ist eine wirtschaftliche Abschwungphase gemeint, die wirtschaftliche Leistung eines Landes und dessen Bruttoinlandsprodukt sinken. Diese wird für das Winterhalbjahr 22/23 prognostiziert.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass es schon angenehmere Zeiten als auch Zukunftsaussichten für die deutsche und europäische Wirtschaft gab. Aber auch für die Finanzen der Deutschen. Die Geldentwertung schreitet stetig voran und raubt dem Ersparten die Kaufkraft. Daran ändert wohl auch die Leitzinserhöhung der EZB nichts, oder doch?

Golden Gates Gedanken zur Zinswende und dem Wegfall der Negativzinsen:

Wie ist die Faktenlage? Welche Entwicklungen sehen wir? Die Leitzinserhöhung der EZB ist die Grundlage zur Zinswende und der Startschuss für die Verabschiedung der Verwahrentgelte. Dies hat zur Folge, dass sich Zinsen wieder (geringfügig) ins Positive verschieben. Doch ist dadurch alles bestens, wie in alten Zeiten, als verzinsliche Sparanlagen noch Ertrag/ Rendite/Gewinn erzielten? Oder ist der Wegfall des Verwahrentgelts und die regelmäßige meist unter 1 % angebotene Verzinsung ein eher zu vernachlässigender Effekt? Mildern diese Maßnahmen nicht lediglich die heftigen Konsequenzen von Inflation auf derart angelegtes Geld? Was bringt also eine Geldanlage mit einer Verzinsung unterhalb der 7 %-Inflationsrate? Gemäß der 72er-Regel (72/Zinssatz = Laufzeit bis zur Kapitalverdopplung) und einem beispielhaften Zinssatz von 0,5 % verdoppelt sich die Anlagesumme in 144 Jahren! Spricht Sie das an? Aus unserer Sicht hört sich das nicht so berauschend an.

Merken Sie sich hierzu folgendes: Erst wenn der Realzins (Verzinsung nach Abzug der Inflationsrate) im positiven Bereich liegt, sind Sparmöglichkeiten wie Tagesoder Festgeldkonto wieder sinnvoll.

Warum sind Gold und Edelmetalle ein guter Schutz?

Ein Blick auf die diesjährige Goldperformance dürfte Zweifler an dieser Geldanlage verstummen lassen. Im bisherigen Jahresverlauf liegt die Wertsteigerung bei über 8 %. Die Performancequote seit 2010 liegt bei über 120 %. Wie klingt das für Sie?

Diese Wertsteigerung ist nicht Jahr für Jahr in Stein gemeißelt und keinesfalls garantiert, beweist aber, dass Gold eine stabile, risikoarme aber auch längerfristige Geldanlage mit Inflationsschutz und Wertsteigerungspotenzial ist. Weiterhin gehören erworbenes Gold und andere Edelmetalle von Beginn

an zweifelsfrei dem Anleger, stellen real existierende, greifbare Sachwerte dar, welche sich seit ewiger Zeit erfreulich, sozusagen in ruhigem Fahrwasser entwickelt haben. Sofern Ihre Kunden das Spielfeld der verzinslichen Sparanlagen verlassen und ihr Geld in Gold und Edelmetalle, als tragfähiges Fundament einer gelungenen Vermögensarchitektur, anlegen möchten, freuen wir uns über Ihr Interesse und Ihre Bereitschaft, als Vertriebspartner an der Golden Gates Edelmetalle AG mitzuwirken. Eine risikoarme und stabile Wertanlage kombiniert mit einem innovativen Sparplankonzept, welches den Kauf von Gold, Edelmetallen und Technologiemetallen jedem interessierten Anleger zugänglich macht.

Kommen Sie an Bord und werden Sie ein Teil von Golden Gates!

Dank unserer großen Auswahl an Sparplänen und deren individuell anpassbaren Modalitäten finden unsere Vertriebspartner immer ein passendes Produkt für Ihre Kunden. Dadurch können Sie eine starke, vertrauensvolle Beziehung zu Ihren Kunden aufbauen und von den attraktiven GOLDEN GATES Prämien profitieren.

Kontakt

GOLDEN GATES AG

Demianplatz 21/22

02826 Görlitz

Tel. 03581 / 89 996 - 00

Fax 03581 / 89 996 - 19

a.mendelowski@goldengates.de www.goldengates.sale/

Herbert Behr Vorstand GOLDEN GATES AG

Dann lieber Gold kaufen

Was passiert, wenn die Inflation bleibt? Kollabiert unser Währungssystem? Ist die buchstäblich „harte Währung“ Gold die geeignete Krisenwährung? Fragen wie diese klären unsere Experten für Edelstein- und Metallinvestments, Herbert Behr, Ronny Wagner und Chris Pampel. Die CEOs der GOLDEN GATES AG, Noble Metal Factory OHG und des Deutschen Edelstein Kontors im finanzwelt-Roundtable zum Thema Edelsteine, Edel- und Industriemetalle als Investment.

finanzwelt: Was werden Ihrer Meinung nach die Herausforderungen für Anleger in 2023 sein?

Herbert Behr» Es wird für den normalen Anleger schwierig, sein Geld vernünftig anzulegen. Dabei gibt es Unterschiede für denjenigen, der höhere Summen anlegen will als für den Anleger, der etwas Erspartes hat oder monatlich investieren will. Wo soll der investieren? Die Banken geben inzwischen auch wieder etwas Zinsen. Aber Zinsen minus Inflation, da sind wir klar im negativen Bereich. Es wird also immer schwieriger und somit immer wichtiger, den Kunden eine richtig gute Beratung zu geben. Ohne gute Beratung kann der Kunde viel falsch machen.

Chris Pampel» Grundsätzlich gibt es ja keine Anlageklasse, die in jeder Marktlage perfekt funktioniert. Deswegen liegt das Geheimnis in einer gut ausgewogenen Vermögensstruktur, die auf das individuelle Bedürfnis des Anlegers ausgerichtet ist. Zurzeit stehen da Sachwerte klar im Zentrum. Und bei den meisten Sachwerten ist es nicht so wichtig, was für eine Inflationsrate wir haben. Die Inflation wird in den nächsten Jahren hoch bleiben und das wird sich nicht nur in den Gütern des täglichen Verbrauchs widerspiegeln. Da spielen Sachwerte wie Gold, weil es ein Basisinvestment ist, wie auch erweiternd dazu Farbedelsteine, eine ganz wichtige Rolle. Farbedelsteine sind wie Kunst oder Oldtimer eine ergänzende Anlageform, aber sehr spannend, weil sie auf kleinstem Raum Vermögen konzentriert und damit in jeder Lebenslage mobil bleiben. Was viele Vorteile hat...

finanzwelt: Auf diese Vorteile kommen wir auch noch später wieder zurück. Aber noch mal meine Frage nach den Herausforderungen, die man jetzt für seine Kunden als Berater, Vermittler oder Makler händeln muss.

Ronny Wagner» Das ganz große Stichwort lautet: Vermögenssicherung. Der Realzins ist tiefrot, da muss man nicht daran vorbeireden. Der Trend ist negativ und der wird auch so blei-

ben, dafür gibt es genug Gründe. Also brauchen die Kunden bei der Vermögenssicherung eine gute Beratung. Ob da das Internet als Plattform reicht, wage ich mal zu bezweifeln. Man braucht das persönliche Gespräch und finanzielle Bildung. Genau mein Thema! Immer mehr Menschen realisieren, dass sie hier ein Defizit haben und dass sie Lösungsmöglichkeiten brauchen. Wir werden in der nächsten Zeit viel Aufklärungsarbeit leisten müssen, um die Menschen zu sensibilisieren und die entsprechenden Produkte entsprechend zu platzieren.

finanzwelt: Zum Thema Inflation und Inflationsschutz würde ich gerne noch einmal nachhaken. Haben Ihre Produkte einen Inflationsschutz oder einen Ausgleich zur Inflation?

Behr» Wenn man auf die letzten 20 bis 30 Jahre zurückblickt, kann man feststellen, dass Gold im Schnitt 9 % Performance geliefert hat. Insofern eine Performance mit Ausgleich zur Inflation. Aber Gold ist natürlich der Anlageklassiker, um in unruhigen Zeiten sein Vermögen sicher anzulegen. Und sobald die Inflation sich wieder etwas beruhigt, sind wir wieder weniger gefragt. Im Moment sind wir natürlich wegen der Inflation oben auf.

finanzwelt: Richtig, man muss das auch langfristig sehen. Dieses Jahr haben wir eine zweistellige Inflation und in drei bis fünf Jahren wird das hoffentlich wieder anders aussehen. Da werden wir auch noch eine Inflation haben, aber hoffentlich keine 2-stellige, sondern eine um die 5 %. Falls nicht bekommen wir ganz andere Probleme. Denn dann hätten wir innerhalb von fünf Jahren unser Vermögen und unser Einkommen halbiert! Von den Problemen der Wirtschaft ganz zu schweigen...

Wagner» Genau so ist es. Wir müssen uns mal vor Augen führen, was Vermögenssicherung eigentlich bedeutet. Im Grunde ist das ganz einfach: Ich muss als Anleger die Inflationsverluste verdienen und wenn ich das geschafft habe, dann habe ich erst mal eine Null. Da ist noch nichts dazugekommen. Von einer echten Rendite zu sprechen kann man da jedenfalls nicht. Bei der heutigen Inflation brauche ich alleine 10 % Rendite, um mein Vermögen zu sichern. Und das ist eine Herausforderung, die den meisten Menschen nicht gelingen wird.

Behr» Was heißt Inflation? Und wie merke ich sie? Das merkt jeder täglich, wenn er einkaufen geht oder zum Tanken fährt. Ja, das merkt er, aber was er nicht merkt, ist, dass seine ganzen Kapitalanlagen betroffen sind. Und auch nicht bei den Versicherungen. Da merkt er nicht den Kaufkraftverlust.

finanzwelt: Also, was tun? Die Nachfrage nach Gold und Silber ist ja in Krisen bekannterweise hoch. Aber wie sieht es denn mit Edelsteinen aus?

Pampel» Bei Farbedelsteinsteinen gibt es einen Index, der den Wert der 26 wichtigsten Farbedelsteine widerspiegelt. Der hat allerdings zwei große Schwächen: Erstens unterscheidet er nicht zwischen Schmuck oder Investmentqualität und er wird natürlich auch maßgeblich durch die Bluechips, also Rubin, Saphir und Smaragd beeinflusst. Wir haben vor wenigen Wochen einige in unserem Shop verfügbaren farbliche Steine neu bewerten lassen. In einem Jahr sind die Preise praktisch explodiert. Das merken wir auch im Einkauf. Da haben zum Teil 20 bis 25 % Aufschläge. Wir werden die Wertgutachten vom letzten Jahr und im Vergleich zu jetzt veröffentlichen, damit man auch mal sieht, wie die Entwicklung im Verkauf ist.

finanzwelt: Was ist denn der Unterschied zwischen Schmuckund Investmentqualität bei Edelsteinen?

Pampel» Die Qualität. Fast 98 % der Farbedelsteine gehen an die Schmuckindustrie und werden dort als Rohstoff für den Ring, die Kette etc. verarbeitet. Nur 2 bis 3 % fließen in den Investmentbereich, weil nur wenig Material von den Eigenschaften her so hervorragend ist, dass es für den Investmentmarkt geeignet ist.

finanzwelt: Immer lauter werden die Vorschläge einiger Medien und Regierungsparteien zum Thema Vermögensabgabe. Was können Sie den Anlegern empfehlen, wie

sie sich vor einer drohenden Vermögensabgabe schützen können?

Pampel» Der Anleger kann sich nicht wirklich davor schützen. Man kann höchstens die Fallhöhe reduzieren. Klassische Vermögensanlagen sind nun mal registriert, so wie Wertpapiere im Depot oder Immobilien im Grundbuch. Damit unterliegen sie dem staatlichen Zugriff wie Steuern und anderen Vermögensabgaben. Aber Sachwerte wie Kunst, Oldtimer, Whisky und Edelsteine sind nicht registriert und unterliegen auch keinem staatlichen Zugriff. Farbedelsteine haben den Vorteil, dass sie Vermögen auf kleinstem Raum konzentrieren und keine metallischen Effekte haben. So sind sie in jeder Lebenslage mobil. Man kann sie also bequem transportieren.

finanzwelt: Sie meinen damit, dass man damit am Flughafen gut durch den Metalldetektor gehen kann?

Pampel» Ja. Wir konnten bei Kriegsflüchtlingen aus der Ukraine beobachten, dass einige im Beutel ihren Familienschmuck dabeihatten. Die hatten hohe Vermögenswerte bei sich. Solche Geschichten kennen wir von unseren Großeltern, die bei Kriegsende 1945 flüchten mussten. Jetzt erleben wir so etwas wieder, weil viele Flüchtlinge uns einige ihrer Steine verkaufen wollen und uns dabei um Hilfe bitten.

finanzwelt: Wir vergessen manchmal, dass Schmuck und Edelsteine auch bei uns in früheren Zeiten eine klassische Anlage waren. Und sind es noch in Ländern wie Asien oder Afrika. Bankkonten können gesperrt, Immobilien zerstört

Herbert Behr

Wenn Gold zur geschäftlichen Vision wird

„Noble Metal Factory“ – Edelmetall- und Goldhandel

Viele klassische Geldanlageformen erbringen zumindest momentan aufgrund der europäischen Niedrigzinspolitik keine bzw. fast keine Renditen mehr, ganz im Gegenteil. Wer sein Geld auf einem Tagesgeldkonto oder Sparbuch deponiert, dem frisst die Inflation die wenigen Guthabenzinsen auf.

Das von Ronny Wagner gegründete Unternehmen NMF (Noble Metal Factory) ermöglicht es, Geld in die vier klassischen Edelmetalle Gold, Silber, Platin und Palladium zu investieren und so auf lange Sicht von der zu erwartenden Wertsteigerung zu profitieren. Warum beispielsweise Gold immer wertvoller wird? Die Ursache ist auch darin zu suchen, dass es sich beim Gold um eine endliche Ressource handelt, deren Vorkommen irgendwann erschöpft sein werden. Die Erfahrung lehrt, dass die Preise für Dinge steigen, von denen es nur wenige oder gar keine mehr gibt. Hier greift das Prinzip von Angebot und Nachfrage.

Edelmetallhändler und Geldcoach Ronny Wagner rät dazu, Gold ins eigene Depot aufzunehmen: „Irgendwann ist Schluss mit lustig, und wir werden die Abschlussrechnung erhalten. Dann sollten wir Gold haben. Das Wort ‚hätte‘ gibt es dann nicht mehr.“

Zu den Vorteilen von Edelmetallsparplänen gehört, dass die Abgeltungssteuer nach einem Jahr Haltezeit entfällt. Da Sparpläne zumeist über einen längeren Zeitraum hinweg abgeschlossen werden, müssen Sparer diese Steuer also nicht entrichten. Darüber hinaus gibt es den sogenannten „CostAverage-Effect“, durch den sich Preisschwankungen ausgleichen und die Gesamtkostenbelastung reduzieren – eine sichere Wertanlage in unsicheren Zeiten.

Finanzielle Bildung braucht mehr Aufmerksamkeit

Ronny Wagner beschreibt selbst seine Arbeit und die zugrundeliegende Intention für die großen Themen Finanzen

Ronny Wagner

und Bildung folgendermaßen: „Ich widme mich seit 2008 dem Thema Finanzbildung und halte es für einen Teil der Allgemeinbildung. Dabei ist es mein Ziel, Menschen in finanziellen Fragestellungen auszubilden, um dadurch ein Leben in Wohlstand zu erreichen.“ Die Mehrheit der Bevölkerung kennt sich in Fragen der Finanzplanung, der Geldanlage und des Vermögensaufbaus nicht so gut aus. Schnell kommt Unsicherheit ins Spiel, teilweise sogar gepaart mit Zukunftsangst. Also, auf zum nächsten Finanzberater, der den Anleger unabhängig und transparent informiert.

Soweit die (graue) Theorie. Die Realität sieht indes anders aus. Die eigentliche „Beratung“ besteht oftmals im Verkauf von in der Regel hauseigenen Produkten. Nun mag man anführen, dass die Beratung speziell für nachkommende Generationen überholt sei. Das Risiko demnach eher gering sei. Nein, denn Umfragen belegen, dass die Generation Y und Z bei Finanzprodukten nach wie vor auf eine persönliche Beratung setzt. Sie holen sich zwar gerne Informationen binnen Sekunden aus dem Internet. Berührungsängste, wie man das von den älteren Generationen kennt, kennen sie nicht. Gleichwohl setzen viele junge, aber natürlich auch ältere potenzielle Anleger sowohl auf eine ganzheitliche und professionelle Beratung als auch auf Transparenz und Vertrauen. Gleichzeitig wollen sie aber nach diesen Informationen absolut „unbeeinflusst“ die Entscheidung selbst fällen. Doch in diesem Moment ist das Verhandeln auf Augenhöhe oftmals nicht mehr gegeben. Der Berater erteilt zwar Ratschläge und Handlungsempfehlungen mit Hilfe seines erworbenen Fachwissens, aber die gebotene Neutralität ist nicht mehr gewährleistet.

Coaching – die moderne Finanzdienstleitung

Hier setzt Wagners „Geldcoaching“ an. Der Coach muss sich mit menschlichem Verhalten auseinandersetzen, beispielsweise damit, welche Bedeutung dem Faktor Motivation beigemessen wird. Auch Grundlagenwissen über soziale Konflikte ist vonnöten. Dem Rollenverständnis als Coach liegt ein Ver-

trauensverhältnis zugrunde, das die Grundlage zur stetigen persönlichen Reflexion und Weiterentwicklung bildet. Einem erfahrenden, versierten Coach muss es durch bestimmte Methoden gelingen, dem Gegenüber neue Perspektiven und Handlungsoptionen aufzuzeigen. Insoweit unterscheidet sich der „Geldcoach“ nicht von denjenigen in anderen Metiers. Der Geldcoach etabliert in Zusammenarbeit mit dem Kunden ein funktionierendes persönliches System im Umgang mit Geld und Vermögen.

Um möglichst viele Menschen zu erreichen, hat Wagner dafür den Verein die „Schule des Geldes“ gegründet. Sie hat es sich zur Aufgabe gemacht, Interessierten mit Hilfe von Coaching, Schulungen, Workshops und Vorträgen fundiertes Wissen zu den Finanzmärkten zu vermitteln. Es geht darum, den Teilnehmenden ein persönliches Finanz-Mindset zu ermöglichen, mit dem sie Gelassenheit in Geldsachen erlangen, richtige Entscheidungen treffen und zwischen notwendig und unnötig zu unterscheiden lernen.

Bundesweit arbeitet Wagner mit seiner Noble Metal Factory und der Schule des Geldes mit über 1.300 Vermittlern zusammen. Diese bekommen damit die einzigartige Möglichkeit, ihren Kunden sichere Geldanlagen verbunden mit finanzieller Bildung zu ermöglichen.

Neugierig geworden? Dann werden Sie

Teil unseres Teams!

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oder enteignet werden. Mobile Sachwerte kann man leichter verstecken und schützen.

Wagner» Also Diversität ist das A und O in der Vermögensanlage. Vermutlich ist in Zukunft eine Menge möglich. Wir haben da auch die Frage nach dem Ort der Lagerung. Warum nicht Auslandslagerung in London? London ist der größte Goldhandelsplatz der Welt und dort werden große Vermögen aufbewahrt. Das ist eine der Möglichkeiten, mobil zu bleiben und Vorteile gegenüber zusätzlicher Besteuerung zu haben. Aber ganz dagegen schützen kann man sich nicht.

finanzwelt: Es geht ja um die Frage der Optimierung, nicht der Hinterziehung.

Behr» Bei den Farbedelsteinen wird es vielleicht auch mal eine Art Registrierung geben. Wir können uns den staatlichen Kontrollen auf Dauer nicht entziehen. Es kann durchaus sinnvoll sein, Gold und Edelsteine im Ausland zu haben.

finanzwelt: Noch mal kurz zurück zur Einlagerung in London. Stellt der Brexit Probleme dar oder ist er in diesem Fall sogar von Vorteil?

Wagner» Für unsere Kunden, da England jetzt außerhalb der EU ist, eher von Vorteil. Das große Asset der mobilen Sachwerte ist das Wort ‚mobil‘, so dass man die Dinge auch bewegen kann.

finanzwelt: Kommen wir noch mal auf die Edelmetalle zurück. Silber ist in der Industrie sehr nachgefragt, ein Gebrauchsprodukt, das aufgrund der chemischen und physikalischen Eigenschaften extrem vielseitig eingesetzt werden kann und auch wird. Gold dagegen ist ein echtes Anlageprodukt, bei dem der Preis nicht aufgrund der industriellen Nachfrage entsteht. Woraus ergibt sich der Goldpreis?

Behr» Gold ist nach wie vor monetäre Währung und klassisches Anlageprodukt. Aber der industrielle Charakter nimmt auch Fahrt auf, denn Gold hat fast die gleichen physikalischen Eigenschaften wie Silber. Man kann beides nicht oder nur schlecht substituieren. In vielen Technologien wird auf Gold zurückgegriffen, aber dadurch kommt nicht eine große Preisbeeinflussung zustande. Da sind Platin und Silber auf Industrienachfrage wesentlich sensibler. Silber als monetäre Währung folgt Gold immer etwas nach. Wir wissen noch nicht, wie es in zehn Jahren aussieht. Denn bei der Energiewende, Klimaschutz und Klimawandel braucht man viele Technologien. Da könnte sich das auch noch ändern.

Wagner» Für mich ist Gold ein Währungsmetall. Bei Silber sehe ich das etwas anders. Im Moment gehen 50 % des weltweiten Angebots in die Industrie, 25 % in die Investmentnachfrage, Tendenz steigend. Das hat sich in den letzten Jahren ziemlich verschoben, weil die Investmentnachfrage ziemlich aufgeholt hat. Ich sehe das auch als eine interessante Möglichkeit, aber man muss hier auch etwas aufpassen.

finanzwelt: Klar, Besteuerung, Lagerung, hohe Abhängigkeit von Wirtschaft- und Industrienachfrage...

Wagner» Genau. Die industrielle Komponente spielt bei Silber wie auch bei Platin eine größere Rolle. Dagegen hat Gold eine starke emotionale Komponente, da spielen wirtschaftliche Komponenten eher eine untergeordnete Rolle. Das merken wir auch, wenn wir einen Kunden beraten, dass die emotionale Komponente eine wichtige Rolle spielt.

finanzwelt: Wir sprachen vorhin von steigender Nachfrage des Goldes in Krisen. Es wird ja oft auch „Krisenwährung“ genannt. Stimmt denn diese Definition? Die Vorstellung, in einem Kriegsgebiet mit einem Goldstück zum Bäcker zu gehen, halte ich für sehr absurd. Krisenwährungen sind eher klassisch Tabak und Alkohol gewesen oder ganz radikal Waffen und Munition, oder?

Wagner» Gold war gerade in Situationen wie Krieg oder Krisen auch Geld, also Währung. Das kann man in jedem Geschichtsbuch nachlesen. Gold ist buchstäblich auch eine ‚harte Währung‘ und das wird in Zukunft noch eine stärkere Rolle spielen. Weil immer mehr Menschen das Vertrauen in unser Währungssystem verlieren. Man kann auch mal darüber nachdenken, was passiert, wenn die Inflation in der Höhe bleibt oder schlimmer wird? Das Ergebnis wäre, dass unser Währungssystem kollabiert. Das klingt hart, aber man sollte das unbedingt mit den Kunden besprechen. Wenn unser Währungssystem überlebt, sind wir neben den mobilen Sachwerten wie Gold und Edelsteinen schnell bei klassischen Industriemetallen. Mein Tipp: Kupfer. Das sollte man auf jeden Fall auf der Agenda haben. Im Zusammenhang mit der Energiewende ist ein Investment in Silber und Kupfer von Vorteil, denn beides sind Hauptkomponenten, die systemisch gebraucht werden, um die Energiewende zu schaffen.

finanzwelt: Auf das Thema Technologiemetalle kommen wir später noch. Aber man sagt ja immer, dass der Silberpreis dem des Gold im Abstand einiger Wochen folgt. Als ich in Silber investiert hatte, war das eigentlich ein guter Indikator. Aber stimmt das überhaupt noch? Und wenn ja, warum?

Behr» Es stimmt schon noch sehr oft. Und deshalb sollte man immer beides gemeinsam betrachten und die Zeit zum Kaufen oder Verkaufen nutzen.

Wagner» Wobei wir natürlich wieder beim klassischen Thema sind: Zeit schlägt Zeitpunkt. Und deshalb ist es immer wichtig, so früh wie möglich zu kaufen und nicht nach dem Preis und dem potenziell besseren Zeitpunkt zu schielen.

finanzwelt: Wenn ich regelmäßig investiere, habe ich zumeist eine kleine Stückelung. Ist das nicht eher teurer? Wie ist das für Kleinanleger, die mit kleinen monatlichen Beträgen, beispielsweise mit einem Sparplan investieren?

Behr» Der Kunde hat ein paar hundert Euro übrig und kauft dafür Gold. Da landet er immer bei kleinen Stücken und wenn er das nicht den Profi machen lässt, kommt er sicher nicht auf einen grünen Zweig. Es bietet sich auch nicht an, monatlich für 100 Euro haptisches Gold zu kaufen, dafür gibt es andere

Lesen Sie in dieser Ausgabe unseren Beitrag „Mit Farbedelsteinen Vermögen schützen und vom Zukunftsbonus profitieren!“

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Lösungen. Aber wenn jemand unbedingt soundso viel Gramm haben will, dann bekommt er das auch.

Wagner» Stückelungskosten sind langfristig uninteressant. Ob man 10 oder 20 % mehr oder weniger bezahlt, spielt keine Rolle. Beim Krügerrand zum Beispiel gab es eine Steigerung von 1999 von 270 Euro bis heute auf 1.800 Euro. Ob man die zuvor für 250 oder 300 Euro gekauft hat, interessiert heute keinen mehr. Deshalb sollte man bei der Beratung den Fokus daraufsetzen, dass die Menschen verstehen, dass man die Asset-Klasse Gold, Silber, Edelsteine so früh wie möglich kaufen sollte und nicht, wann und wo es am günstigen wäre.

finanzwelt: Wie sieht es denn bei Edelsteinen aus, gibt es da auch einen Stückelungseffekt?

Pampel» Ein Investment in einen Einzelstein Rubin, Smaragd, Saphir lohnt erst ab 1 Karat pro Stein. Da sprechen wir von 15.000 Euro. Ausnahme ist Tansanit, der hat ab 5.000 Euro schon eine hohe geologische Seltenheit und ist daher auch als Investment geeignet. Alles, was darunter liegt, ist nicht sinnvoll, dann soll man lieber Gold kaufen. Aber es gibt auch bei Edelsteinen Sparpläne. Eine Beteiligung an einem oder mehreren großen Steinen ist schon ziemlich kompliziert, weil es schwierig anteilig auszurechnen ist.

finanzwelt: Dann lieber Gold kaufen? Chris, Du bist ja Experte für Edelstein-Investments. Bei Deinen Vorträgen oder Interviews fällt oft der Satz, dass Farbedelsteine immer die logische Ergänzung zu Gold sind. Wieso?

Pampel» Die Logik liegt in dem Umstand, dass Gold in Krisenzeiten als Rohstoff jederzeit handelbar, tauschbar ist und als echtes Geld funktioniert. Der Edelstein ist nicht als Krisenwährung geeignet, weil er in einer Krise eben nicht zu einem guten Preis liquidierbar ist. Ich rate einem Kunden immer, erst in Edelmetalle wie Gold und Silber zu investieren und dann, wenn genug Vermögen da ist, auch in Edelsteine zu investieren.

finanzwelt: Im besetzten Deutschland nach dem verlorenen zweiten Weltkrieg wurde mit einstmals teurem Familienschmuck bezahlt. Da ist doch so mancher Diamantring beim Bauern für einen Sack Kartoffeln getauscht worden.

Wagner» Das waren keine guten Geschäfte, aber sie waren eben aus der Not heraus geboren. Davor kann man sich schützen, indem man eine gute Beratung macht.

finanzwelt: Was sind die wichtigsten Regeln, die man bei Edelsteinen beachten muss?

Pampel» Was die Lage bei Immobilien ist, ist bei Edelsteinen die Qualität. Fast 98 % der Edelsteine werden in der Schmuckindustrie verwendet, weil sie bei Fehlern oder Einschlüssen aufgehübscht werden können. Nur wenige Steine sind von so hervorragender Qualität, dass sie als Investment geeignet sind. Der Wert von Edelsteinen bemisst sich unter anderem auch daran, ob eine Mine noch fördert und Steine dieser Qualität und Herkunft liefern kann. Die teuersten Steine kommen aus erschöpften Minen. Die Qualitätsmerkmale sind die 4 Cs,

Chris Pampel

welche da wären: Color, also Farbe, Cut für Schliff, Clarita für Reinheit und Carat für Gewicht. Und diese müssen in entsprechenden Zertifikaten und Dokumenten festgehalten werden. Zum einen den wissenschaftlichen Befundbericht aus einem anerkannten Labor, woraus klar erkennbar ist, dass dieser Stein diese Qualität hat. Das zweite wichtige Dokument ist das Wertgutachten von einem vereidigten kaufmännischen Sachverständigen, der eine Bewertung vornimmt. So kann man sicher sein, dass eine angemessene Bezahlung vorgenommen werden kann. Mit diesen beiden Dokumenten ist der Stein später auch wieder veräußerbar. Habe ich die Dokumente nicht, wird es schwierig, den Zeitwert zu bekommen.

finanzwelt: Dann sind die Dokumente fast wichtiger als der Stein. Das kennen wir ja auch bei NFTs. Nur dass NFTs ohne Dokumentation praktisch wertlos sind. Kommen wir zu den wichtigsten Regeln bei Gold, Silber und Technologiemetallen.

Behr» Hier gibt es keine Zertifikate. Allenfalls Bescheinigungen von den zertifizierten Scheideanstalten. Wichtige Fragen sind die nach der Stückelung und nach der Lagerung. Als Lagerort das Zuhause ist nicht immer die beste Option, weil das Risiko des Diebstahls steigt. Zuhause eine kleine Stückelung für den Notfall wie Blackout, denn dann kann man weder überweisen noch abheben noch per Karte zahlen. Und diesen Notfall zu haben, ist nicht ganz abwegig in der momentanen Situation. Da muss man kein Verschwörungstheoretiker sein. Also ein paar kleine Münzen dafür zuhause lagern im unmittel-

baren Zugriffsbereich, alles andere in ein Hochsicherheitslager – das ist so unsere Philosophie. Aber warten wir‘s ab, ob ich da Recht habe...

finanzwelt: Was sind die goldenen Regeln bei Industriemetallen?

Behr» Man sollte in Metalle investieren, die wichtig für die Industrie sind. Sie müssen Industriequalität haben, sprich die Reinheit, welche die Industrie nachfragt. Am besten sollten sie originalverpackt in Lagern bereit liegen, denn nur so nimmt die Industrie es auch. Man sollte über die Preisgestaltung Bescheid wissen, weil einige Anbieter mitunter Mondpreise verlangen. Da sollte man schon genau hinschauen, bei wem man kauft.

finanzwelt: Welches sind die wertvollsten Industriemetalle?

Behr» Wir handeln die Metalle für die wichtigsten technischen Industrien – wie Smartphone, oder LEDs. Welche da wären: Indium, Gallium, Germanium und Hafnium? Bei grüner Energie oder Wasserstofftechnik ist man schon bei Metallen, die ganz abenteuerliche Namen haben wie Praseodym, Terbium, Neodym und Dysprosium.

finanzwelt: Sind genug Metalle als Rohstoff vorhanden?

Behr» Wir sind bei den sogenannten seltenen Erden stark von China abhängig. Für die Industrie ist das schwierig, das könnte zu Lasten der Preise gehen. Und seltene Erden kann man aktuell nicht recyceln.

finanzwelt: Ich habe da von einer neuen Bio-Technologie gehört, welche die seltenen Erden mittels speziell gezüchteter Viren von anderen Stoffen trennen kann und somit recyclen...

Behr» Diese Technik steht aber noch ganz am Anfang. Da muss sich noch einiges in der Zukunft tun. Es wird darum gehen, die Metalle wieder zu beschaffen, egal zu welchem Preis. Bei der Handyproduktion sind zwar im einzelnen Gerät nur ca. 40 mg drin, aber bei ca. 1,5 Mrd. Handys, die produziert werden, sind das dann Tonnen, die gebraucht werden. Die Hersteller zahlen dann jeden Preis, weil wieder umgerechnet auf das einzelne Geräte es nur wenig Cent-Beträge sind, die die Produktion teurer machen.

finanzwelt: Wenn das mit dem Recycling schwierig ist und die Ressourcen zur Neige gehen, was kann man dann machen?

Behr» Es wird sicher Substitutionslösungen in der Zukunft geben. Aktuell gibt es keine Möglichkeiten. Oder eben neue Recycling-Techniken.

finanzwelt: Wir sind zwar in Deutschland Recyclingmeister, aber wie die Rohstoffe, die wir einführen, abgebaut werden und wie der Elektroschrott, den wir ausführen, recycelt wird, da schließen wir die Augen. In Afrika müssen die Kinder aus qualmendem Elektromüll verwertbare Materialien mit bloßen Händen rausholen... schrecklich, da müssen wir dringend etwas ändern. Aber zurück zu meiner Frage: Haben wir eine zu starke Nachfrage oder ist das knappe Angebot das Problem?

Wagner» Wir erleben sicher ein Jahrzehnt von Knappheit. Und Knappheit von Rohstoffen ist eine Ursache von kriegerischen Auseinandersetzungen. Auch beim Krieg in der Ukraine geht es um Rohstoffe. Es wird einen Kampf um Ressourcen geben, denn wir haben eine stark wachsende Erdbevölkerung. Da kann die Nachfrage bald nicht mehr befriedigt werden. Die grüne Energiewende wird ebenfalls eine starke Nachfrage nach Rohstoffen nach sich ziehen. Unser Haus fokussiert sich jetzt stark auf Kupfer und auf grüne Technologiemetalle.

Behr» Kupfer soll ja nach Aussage der Geologen auch nur noch 30 bis 40 Jahre verfügbar sein. Seltene Erden oder Silber werden auch nicht unendlich zur Verfügung stehen. Das ist doch bei Farbedelsteinen so ähnlich.

Pampel» Trotz der großen Nachfrage gibt es nur geringe Fördermengen. Besonders die zum Investment geeigneten Farbedelsteine sind nur in ganz kleinen Mengen vorhanden.

Zum Vergleich: 3.000 Tonnen Gold wurden im letzten Jahr weltweit gefördert, knapp 10 Tonnen Diamanten für die Schmuckindustrie und gerade einmal 600 kg Rubin, Saphir und Smaragd zusammen. Gold und Diamanten werden mit großen Maschinen gefördert – bis zu 100 Tonnen Material, welche nur wenige Unzen Gold enthalten, können mit einem Radlader zur Waschanlage transportiert werden. Bei Diamanten ist das ähnlich. Das ist industrieller Tagebau, während Farbedelsteine noch im klassischen Bergbau und fast immer nur durch Manpower in kleinen Mengen gewonnen werden.

Erschwerend kommt hinzu, dass viele prospektierte Minen in Gebieten mit schwierigen politischen Verhältnissen liegen.

finanzwelt: Ein guter Übergang: Wie sieht es mit Beschaffungskriminalität aus? Ich rede da von Blutdiamanten?

Behr» Es gibt eine sehr interessante Studie der EU über die Importe von Edelmetallen: woher, wieviel, wohin. Wenn finanzwelt-Leser Interesse haben, sich mit der Thematik tiefer zu beschäftigen, einfach eine kurze Mail an unser Büro und wir schicken sie ihnen zu.

Pampel» In den Befundberichten wird die Herkunft dokumentiert. Wir kaufen extra direkt von der Mine ein und wissen daher, dass die Steine konfliktfrei sind. Irgendwann werden diese Fundorte erlöschen. Dadurch sind gute Steine wie zum Beispiel Saphire aus Kaschmir nicht mehr zu beschaffen und dadurch im Wert unglaublich gestiegen. Heute setzen wir auf Saphire aus Sri Lanka und Madagaskar, die in ihrer Qualität an die Steine aus der Kaschmirregion herankommen. Die Preise sind hier noch vergleichsweise niedrig, weil noch gemint wird, aber sobald die Minen versiegen, werden sich die Preise vervielfachen.

finanzwelt: Ich denke, unsere Leser stimmen dem zu. Wie können sie denn mit Ihnen zusammenarbeiten? Wie digital sieht denn der Vertrieb bei Edelmetallen und Edelsteinen aus?

Behr» Wir sind Ansprechpartner für größere Vertriebseinheiten, denn bei uns läuft fast alles digital. Wegen der Überalterung der Makler und Vermittler ist die Digitalisierung aber noch nicht überall angekommen. Klar nehmen wir auch nicht digitale Vermittler an, aber im ureigenen Interesse der Vermittler ist der Schritt zur digitalen Abwicklung deutlich effektiver und effizienter, oder um es einfach zu sagen: die Vermittler sparen viel Zeit und verdienen deutlich mehr Geld. Deshalb bieten wir kostenlose Online-Schulungen an.

Wagner» Richtig, wir müssen die Qualität der Beratung verbessern. Denn auch bei uns werden immer noch Print-Formulare angenommen. Trotz intuitiver digitaler Abwicklung wird unser Online-Angebot noch nicht optimal genutzt. Es muss noch viel Wissen aufgebaut werden, damit man den Kunden qualitativ hochwertig und umfassend beraten kann.

Pampel» Wir haben ein Online-Angebot von unseren Steinen im Shop inklusive Wertgutachten und Herkunftspapieren. Der Bestellvorgang ist digitalisiert und denkbar einfach. Trotzdem ist das Thema Ausbildung auch für uns sehr wichtig und so werden wir auch zum Thema Sachwerte und Edelsteine Weiterbildungen anbieten. Makler, die dieses Wissen noch nicht haben, können gerne als Tipp-Geber mit uns zusammenarbeiten. Parallel dazu bieten wir eine Ausbildung zum zertifizierten Edelsteinberater an, wodurch Makler in die Lage versetzt werden, eigenständig Beratung und Verkauf von Farbedelsteinen als Kapitalanlage durchführen zu können.

finanzwelt: Wahrscheinlich kommt der Appetit auf Weiterbildung auch mit dem Essen. Spätestens dann, wenn unsere Leser die ersten glücklichen Kunden in Sachen Edelmetallen und Edelsteinen beraten haben. Vielen Dank für diese tiefen Einblicke und das spannende Gespräch! (lvs)

Mit Farbedelsteinen Vermögen schützen und vom Zukunftsbonus profitieren!

paar Tipps zu holen. Womit wir nicht gerechnet hatten, war der Hinweis, dass Farbedelsteine, allen voran Rubine, Saphire und Smaragde als Investment viel geeigneter sind.

Bei Edelsteinen geht es immer um geologische Seltenheit

Vor allem die Vergleiche des Mineralogen überzeugten uns. „Herr Pampel, was ist begehrter? Ein seltener Whisky, von dem es weltweit nur 100 Flaschen gibt, oder ein geschmacklich vergleichbarer Whisky, von dem es tausende Flaschen gibt?“. Die Antwort dürfte jedem klar sein. „Und was passiert mit den Preisen des Whiskys, wenn die Destillerie schließt und klar wird, dass von diesem Whisky nie wieder etwas produziert wird?“ Auch diese Antwort ist leicht, wie auch bei Gemälden verstorbener Künstler steigen die Preise rasant an.

Genau das sind die wesentlichen Vorteile von Farbedelsteinen. Im Jahr 2021 wurden weltweit gerade einmal 10 bis 15 kg Rubine, Saphire und Smaragde in Investmentqualität gefunden – in Summe! Nur diese 10 bis 15 kg sind von Natur aus so gut, dass nur durch Schliff und Politur Topwerte bei

Hohe Inflationsraten, Unruhe am Aktienmarkt, der Immobilienmarkt steht scheinbar komplett still. Gleichzeitig werden die Stimmen, vornehmlich seitens der Grünen, nach einer Vermögensabgabe immer lauter. Natürlich sind Edelmetalle, allen voran Gold, aktuell ein probates Mittel. Wer aber Klumpenrisiken vermeiden möchte, braucht ab einem gewissen Zeitpunkt Alternativen – Farbedelsteine in Investmentqualität sind hier die logische Ergänzung.

Schon seit Jahrhunderten werden Edelsteine von wohlhabenden Familien und Adelshäusern als sichere Wertanlage geschätzt. Die britischen Kronjuwelen mit einem Gesamtwert von etwa 440 Mio. Euro sind da natürlich das prominenteste Beispiel. Dass die meisten Anleger beim Wort Edelsteine zunächst an Diamanten denken, ist plausibel, bedenkt man die vielen Werbekampagnen der letzten Jahre. Uns ging es da nicht anders, als vor gut fünf Jahren immer mehr unserer Kunden mit größeren Goldbeständen nach einer sinnvollen Ergänzung fragten. Also setzten wir uns mit einem Doktor der Mineralogie in Verbindung, um uns ein

Rubin 6,03 ct

Chris Pampel, Geschäftsführer

den 4Cs erreicht werden, was im Wesentlichen den Unterschied zwischen Investment- und Schmuckqualität ausmacht. Diamanten kommen in der Natur deutlich häufiger vor. So kommt es, dass ein Einkaräter Rubin in Investmentqualität in etwa genauso selten ist, wie ein vergleichbarer Dreikaräter Diamant. Der Unterschied: Während für den Diamanten mindestens 260.000 Euro investiert werden müssen, ist der Rubin in Investmentqualität aktuell für ca. 15.000 Euro erhältlich. Die Betonung liegt auf aktuell.

Der Zukunftsbonus bei Farbedelsteinen

Betrachtet man die Wertentwicklung der letzten 10 Jahre bei Rubin, Saphir und Smaragd in Investmentqualität, sieht man eine jährliche Wertsteigerung zwischen 4 und 7 %. Besonders spannend wird es, wenn dann in einem begehrten Abbaugebiet keine Farbedelsteine in Investmentqualität mehr gefunden werden. Bestes Beispiel hierfür sind Burma-Rubine. Als Ende der 90er Jahre in Burma plötzlich keine Rubine mit dem begehrten Farbterminus Taubenblutrot in Investmentqualität mehr gefunden wurden, stiegen die Preise rasant an. Wer Mitte der 90er Jahre einen solchen Rubin erworben hat, kann sich Stand heute über eine Versiebenfachung des Werts freuen.

Genau hier setzen wir an. Wir konzentrieren uns beim Deutschen Edelstein Kontor auf die aktuell begehrtesten Abbaugebiete der Welt. Wir kaufen direkt bei den Händlern und Schleifereien an den Minen vor Ort. Dann importieren wir die Steine und lassen sie von international anerkannten Prüflaboren wie der Deutschen Stiftung Edelsteinforschung in IdarOberstein und dem GemResearch Swisslab aus der Schweiz prüfen. Zusammen mit dem Prüflabor Gübelin sind diese Institutionen die renommiertesten Prüflabore für die Befundung von Farbedelsteinen in Europa, vergleichbar mit GIA bei Dia-

manten. Nachdem wissenschaftlich belegt ist, dass es sich um Farbedelsteine in Investmentqualität handelt, folgt die kaufmännische Beurteilung. Auch hier vertrauen wir ausschließlich auf Experten. Nicht wir legen die Preise fest, sondern lassen zu jedem Stein ein Wertgutachten von einem vereidigten Sachverständigen der IHK erstellen. Dieser ermittelt anhand einer sorgfältigen Marktrecherche den aktuellen Wiederbeschaffungswert im Einzelhandel und dokumentiert diesen mit einer Spanne von +/-10 %. Zum Schutz unserer Kunden liegt unser VK immer diese 10 % unter dem ermittelten Wiederbeschaffungswert im EHL.

Profitieren auch Sie von der stetig wachsenden Nachfrage!

Das Deutsche Edelstein Kontor ist einer der führenden Anbieter von Investment-Farbedelsteinen im deutschsprachigen Raum. Aufgrund der stetig wachsenden Nachfrage lag unser Fokus in 2022 auf der Optimierung unserer internen Prozesse, der Erweiterung unseres Beraterteams, sowie dem Aufbau eines Internetauftritts, inklusive Onlineshop und Affiliate-System. Für 2023 planen wir weitere Vertriebspartner beim DEK einzubinden und bieten hierfür Maklern und Vermögensverwaltern unterschiedliche Kooperationsmodelle mit attraktiven Provisionen. Sollten auch Sie in Ihrem Kundenstamm Anleger haben, für die das Thema Investment-Farbedelsteine interessant sein könnte, freuen wir uns über Ihre Kontaktaufnahme über:

www.deutsches-edelstein-kontor.de/partner-werden

Rubin Rohstein

Smaragd Rohstein

In jeder Krise steckt auch eine Chance

Der Immobilienmarkt steht aktuell vor verschiedenen Herausforderungen. Sandro Pawils, CSO beim Pflege- und Sozialimmobilien-Spezialisten Carestone Group GmbH, Christian Grall, Geschäftsführer der PROJECT Vermittlungs GmbH, Teil der PROJECT Investmentgruppe, und Rauno Gierig, CSO des Immobilienfonds-Managers Verifort Capital Group GmbH, erörtern beim finanzweltImmobilien-Roundtable diese Herausforderungen, mögliche Lösungen und auch Chancen, die die aktuelle Zeit mit sich bringt.

finanzwelt: Die Bau- und Finanzierungszinsen sind so hoch wie seit langem nicht mehr. Welche Auswirkungen hat das allgemein auf den Markt?

Sandro Pawils» Der Markt hat sich zu einem Käufermarkt entwickelt. In unserem Segment, Gesundheits- und Sozialimmobilien, erkennen wir nach wie vor einen großen Bedarf, die Nachfrage ist noch immer hoch. Allein im 3. Quartal lag unser Investitionsvolumen bei 610 Mio. Euro im Gesundheitsimmobilienmarkt, davon entfielen 410 Mio. auf Pflegeimmobilien. Der Markt ist unglaublich resilient und konjunkturunabhängig. Das hat auch die Pandemie nochmals verdeutlicht: Betreiber von Pflege- und Sozialimmobilien sind sehr gut durch die Krise gekommen, der Bereich ist in den letzten Jahren sogar gewachsen. Das liegt am hohen Bedarf an Pflegeplätzen – und zwar entkoppelt von der Zinsmarktsituation. Jährlich werden rund 200 Häuser zu wenig gebaut, damit fehlen im Schnitt ca. 16.000 Pflegeplätze in Deutschland. Und diese Schere geht immer weiter auseinander. Die bestehende Konjunkturunabhängigkeit und die besagte Resilienz in diesem Segment bewerten viele Investoren äußerst positiv. Und man darf in der aktuellen Situation immer noch sagen, dass die Zinsen zwar gestiegen, aber noch nicht da sind, wo man sie zukünftig vermuten würde. Damit herrscht noch immer eine opportunistische Situation. Es gibt weiterhin attraktive Chancen für Privatanleger wie auch Großinvestoren, besonders wenn es um KfW-förderungsfähige, nachhaltige Projekte geht.

Rauno Gierig» Die Renditen stehen aktuell schon unter Druck, da oft mit Fremdkapital gearbeitet wird. Gerade bei

unseren Buy-and-Hold-Konzepten laufen die Ausschüttungen auch über die Mieterträge. Gestiegene Kosten wirken sich dabei auf den Cashflow aus. Investoren müssen sich jetzt an ein neues Renditeniveau gewöhnen. Ich stimme Herrn Pawils aber generell zu. Ich glaube, es geht jetzt darum, dass es ein neues ‚Normal‘ gibt. Rendite hängt von Risiko ab und für eine Rendite von 10 oder 11 % müsste man heute rein spekulative Investments in hohen Risikofeldern tätigen. Das neue Normal besteht aus einem dynamischen Marktumfeld mit verschiedenen Herausforderungen.

In der Portfolioallokation ist deshalb das Thema Immobilien sehr wichtig. Egal ob mit 3, 4 oder 5 % Rendite, Immobilien bieten Stabilität, besonders der Pflegebereich. Genau diese Stabilität macht Sachwertanlagen aus. Auswirkungen auf die Rendite sind da, aber die Nachfrage und die Sinnhaftigkeit des Investments haben sich in so einer turbulenten Phase bestätigt.

Christian Grall» Wir spüren die Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Es herrscht aktuell eine Schockstarre, ähnlich wie 2020, als die Pandemie ausbrach. In den ersten Monaten musste sich jeder an neue Umstände gewöhnen. Ähnliches gilt auch für die gestiegenen Zinsen: Kunden treten auf die Bremse und warten ab. Das hat aber tatsächlich nicht zu rückläufigen Preisen geführt. Unsere letzten Research-Ergebnisse zeigen, dass über alle Metropolregionen und großen Städte hinweg sogar Steigerungsraten gelten. Die Verkaufspreise sind durch die Bank weg weiterhin gestiegen. Nur die Dynamik ist zurückgegangen und es gibt lediglich weniger extreme Anstiege. Das zeigt, wie groß die Nachfrage an Immobilien ist. Vor zehn bis zwölf Jahren war das Zinsniveau ähnlich wie heute. Seitdem haben wir zugegebenermaßen in einem Schlaraffenland gelebt. Das bedeutet aber nicht, dass plötzlich alle aufhören zu kaufen. ‚Gewohnt wird immer‘ gilt weiterhin. Wohnraum wird immer benötigt, trotz Schockstarre. Jetzt müssen wir uns nur an eine neue Realität gewöhnen.

finanzwelt: Die Preise sind also nicht gefallen? Welche Preisentwicklungen erwarten Sie im nächsten Jahr? Welche Rolle spielt dabei vielleicht auch die Lage?

» Betreiber von Pflege- und Sozialimmobilien sind sehr gut durch die Krise gekommen, der Bereich ist in den letzten Jahren sogar gewachsen.«

Pawils» Carestone ist in Bezug auf die Lage dort unterwegs, wo grundsätzlich Bedarfe für Senioren bestehen. Damit sind wir unabhängig von Metropolregionen und losgelöst vom klassischen Wohnimmobilienmarkt. Aktuell zeigt sich, dass der Markt jetzt endlich dahin kommt, wo er hingehört. Damit verschwinden viele Spekulanten und nicht vollends professionalisierte Immobilienentwickler. Beim Einkauf von Grundstücken galt in den vergangenen drei bis fünf Jahren das Gesetz des Schnelleren. Bestimmt durch das aktuelle Umfeld kehren wir jetzt aber wieder zur Normalität zurück. Deshalb sehen wir eine große Chance in der jetzigen Situation. Die Preise normalisieren sich und wir können auch wieder anders einkaufen, womit sich dann wiederum die Preise für unsere Endinvestoren anders darstellen werden. Alles, was in den letzten Jahren aus den Fugen geraten ist, pendelt sich gerade wieder ein und wird sich zukünftig am Zinsniveau orientieren.

Grall» Das kann ich bestätigen. Wir merken es ebenfalls im Einkauf und wir werden tatsächlich oft gefragt: ‚Na, macht Ihr noch Schnäppchen?‘ – Es gab nie Schnäppchen. In den letzten Monaten haben viele Verkäufer vielmehr versucht, ihr Objekt oder Grundstück deutlich über dem Marktpreis loszuwerden. Durch unsere Eigenkapitalausrichtung und die veränderten Bedingungen konnten wir aber Verhandlungen auf realistischer Basis durchsetzen. Jetzt macht sich eine leichte Bewegung bemerkbar. Viele Marktteilnehmer haben verstanden, dass sie nicht mehr zum 30-fachen verkaufen können. Sie müssen ihre Preise an den Markt anpassen. Das bringt natürlich Opportunitäten für uns mit. Wir sehen trotzdem keinen Preisverfall. Stattdessen normalisieren sich diese unrealistischen Preise, die aus Angst vor möglicherweise fallenden Preisen und aufgrund der Zinssituation in den letzten Monaten aufgerufen worden sind, auf Marktniveau. Es gibt keine Preis-Einbrüche, keine Rival-

»Wir leben Immobilien.«

Die Verifort Capital Gruppe ist ein Immobilienfonds- und AssetManager mit Standorten in Berlin, Düsseldorf, Offenbach, Frankfurt (Oder) und Hauptsitz in Tübingen sowie einer Niederlassung in Sempach-Station, Schweiz.

Das Immobilienunternehmen hat sich auf die Bereiche Gewerbe- und Healthcare-Immobilien spezialisiert und steht mit seinem Investmentansatz für Verlässlichkeit, Transparenz und Werthaltigkeit. Mit rund 15.000 privaten Kapitalanlegern gehört das Unternehmen in Deutschland zu einem der führenden Anbieter im Segment Alternativer Investmentfonds (AIF). Als einer der ersten Asset- und

Property-Manager in Deutschland ist die Verifort Capital nach DIN ISO 9001:2015 zertifiziert und hat eine umfassende ESG-Strategie eingeführt.

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Käufer oder -Verkäufer. Vielmehr gibt es eine Rückkehr zum gesunden ‚Normal‘.

Gierig» Es war teilweise verrückt, welche Preisvorstellungen geherrscht haben. Und jede Immobilie hat mit diesem Zins gerechnet. Das hat sich geändert und Angebote mit Defiziten kommen jetzt nicht mehr durch. Wir sehen auch, dass jetzt die Gesprächsbereitschaft über Preise da ist. Entsprechende Kalkulationen und günstigere Einkäufe stabilisieren wiederum die Renditen. Allerdings gibt es immer noch Unsicherheiten, weil das neue Normal noch nicht gefunden wurde. Es gibt viel Zurückhaltung, aber ein neues Preisgefüge ist noch nicht da. Im Moment ist nicht ganz klar, in welche Richtung es geht. Sicherlich werden aber auch wieder mehr Angebote auf den Markt kommen. Allein das Thema ESG spielt dabei eine große Rolle.

finanzwelt: Neben gestiegenen Zinsen sind auch die Restriktionen vieler Banken gestiegen. Begrüßen Sie, dass das Ende der 110 %-Finanzierung eingeleitet wurde? Pawils» Das ist gar keine Frage. Die 110 %-Finanzierung war nie gesund. Bei unseren Pflegeimmobilien als Kapitalanlagen haben wir beispielsweise immer einen 20 bis 25 JahresMietvertrag dahinter geschaltet, was der Finanzierer entsprechend eingewertet hat. Die Tilgung läuft in der Regel ebenfalls 20 bis 25 Jahre. So managen wir die Finanzierung, so ist das auch gesund. Meine persönliche Meinung ist, dass alles über 80 %-Finanzierungshebel nicht vernünftig ist. Und ‚Kapitalanlage‘ kommt immer noch von ‚Kapital anlegen‘. Grall» Ja, das begrüßen wir. Besonders in den letzten Jahren sind viele Glücksritter in den Markt gekommen, was jetzt wieder nachlässt. Es ist auch gut für die Branche,

» Das neue Normal ist, dass der Vermittler seinen Kunden klarmacht, warum sich Änderungen in der Rendite ergeben. «

Rauno Gierig

dass sich der Markt konsolidiert und die Profis weiterhin am Ball bleiben. Gesunde Unternehmen, die gut gewirtschaftet haben, bleiben bestehen. Und Pfusch am Bau gibt es leider schon viel zu häufig, man braucht Profis, die das umsetzen können. Um noch einen kleinen Blick auf den Endkäufer zu werfen: Ich habe da ein lachendes und ein weinendes Auge. 110 % waren nicht gesund, aber z. B. Familien, die Wohnraum benötigen, tun sich bei einer 70 oder 80 %-Beleihung natürlich schwerer. Die 20 oder 30 % machen da schon einen Unterschied. Und in Deutschland herrschen zum Glück keine amerikanischen Verhältnisse wie damals bei der Lehman-BrothersPleite. Die Banken haben also nie leichtsinnig Finanzierungen verteilt.

Gierig» Für AIF ist ein Hebel vorgegeben, man darf nicht mehr als 60 % fremdfinanzieren. Wir lagen bisher immer bei 50 %, mit einer Tilgung von 1 bis 2 %. Das war gefordert vom Vertrieb und kam gut an. Dementsprechend betrifft uns das Thema nicht so sehr. Auf der anderen Seite schließe ich mich Herrn Grall an. Es gab in Deutschland noch nie eine lockere Kreditvergabe. Vielleicht gab es einige wenige Ausnahmen, aber es wurde schon immer auf die Kapitaldienstfähigkeit geschaut. Und es ist eine Stärke des deutschen Immobilienmarkts, dass wir eben keine Blase oder Negativspirale sehen werden. Umgekehrt hat es dem Markt auch mal gutgetan, dass man eine Zeit lang günstig finanzieren konnte. Das Thema Immobilien hat dadurch einen hohen Stellenwert bekommen. Viele Objekte wurden saniert, viele neu gebaut. Auf der Immobilienseite sind wir so in Deutschland auch ein Stück vorwärtsgekommen. Und der Markt war nicht eingefroren. Auch bei Corona sind Immobilien stabil geblieben. Es gibt jetzt neue Herausforderungen, denen wir uns stellen müssen – ja. Aber das Thema Immobilien bleibt trotzdem attraktiv. Deswegen denke ich, dass wir auch mit gestiegenen Zinsen gute Argumente haben, Immobilien in der Altersvorsorge von Kunden zu platzieren.

finanzwelt: Was bedeutet die veränderte Zinssituation ganz konkret für Ihre Geschäftsmodelle? Welche Auswirkungen zeigen sich bereits oder sind absehbar?

Pawils» Neben den gestiegenen Zinsen auf der einen Seite, haben wir eine sehr hohe Inflationsrate von über 10 % auf der anderen Seite. Und Immobilien sind Sachwerte, die immer Profiteure von Inflation sind. Wir spüren, dass sich die Ziele des Anlegers verändern. Er sucht nach Möglichkeiten, in Sachwerte zu investieren, um sein Geld zu schützen. Vermögensaufbau steht weniger im Fokus. Aufgrund der Zinswende sehe ich –und ich glaube, das können alle am Tisch bestätigen – eigentlich nur eine andere Art Käufer, aber keine grundsätzliche Veränderung für unser Geschäftsmodell. Das ist nach wie vor sehr nachgefragt und funktioniert.

Grall» Das bestätige ich. Die Zinswende, die wir jetzt gesehen haben, ist weder negativ für den Markt noch unser Geschäftsmodell. Da wir, wie gesagt, sowieso eigenkapitalfinanziert sind, trifft uns das nicht. Aber schaue ich mir die Käufersituation nochmal an, hat Herr Pawils das vollkommen richtig beschrieben.

Gierig» Die Renditen bei Buy-and-Hold-Konzepten wie z. B. im Pflegeportfolio werden sich durchaus anpassen. Da bin ich aber optimistisch, der Vertrieb spielt hier eine entscheidende Rolle. Denn: den Kunden muss ein neues Renditeniveau vermittelt werden. Als seriöser Anbieter kann man nämlich keine zu hohen Renditen mehr anbieten, ohne negative Auswirkungen. Das neue Normal ist, dass der Vermittler seinen Kunden klarmacht, warum sich Änderungen in der Rendite ergeben. Auch wir lassen gerade Federn und passen z. B. unsere Gebührenstrukturen an. Man muss einfach etwas aufeinander zugehen und die Dreh- und Angelpunkte sind dabei die Vertriebe. Sachwertvertriebe haben immer gezeigt, dass sie Sachwerte wirklich platzieren können, wie auch die Sinnhaftigkeit von Immobilien. An dieser Stelle sehe ich also kein Problem. In unseren Gewerbe-Value-Add-Angeboten haben wir auf der anderen Seite ein ganz anderes Risikoprofil. Dort liegen die Renditen bei 6 bis 8 %. Und dort wirkt der Zins natürlich. Bei Investitionszyklen von fünf Jahren sind auch die Bindungen nicht so lang. Man kann relativ starke Hebel ansetzen, aber wenn statt 7 % nur noch 5 bis 6 % möglich sind, aufgrund des Zinses, dann handelt es sich hier immer noch um eine tolle Anlage und das Geld arbeitet sinnvoll. Diese Wertschöpfung läuft unabhängig vom Zinsumfeld oder anderen Bedingungen. Wir fühlen uns also sehr komfortabel mit unseren Assetklassen. Das eine ist ein Stabilitäts-Konzept, das hat seinen Preis und die Renditen sinken. Das andere ist mehr Risiko, aber dafür im Vergleich mit weiterhin hohen Renditen.

finanzwelt: Da haben Sie einen guten Übergang zur nächsten Frage geschaffen. Wie sehen das denn die anderen: Sind Immobilien in Zeiten dieser hohen Inflation noch ein lukratives Investment oder geht es nur um Sicherheit bzw. darum, sein Geld vor dem Wertverlust zu schützen?

Pawils» Hier kommt beides zum Tragen. Wir sprechen bei unserer Assetklasse von sogenannten refinanzierten Märkten, die durch den Staat getragen werden. Die Indexierung macht eine Pflegeimmobilie aus. Wir haben einen indexierten Mietvertrag, d. h. die Miete steigt automatisch bei Inflation. Das ist im Pachtvertrag vereinbart. Die Mietrendite ist aber nur ein Teil der Rendite. Unsere Angebote sind Realinvestments, d. h. der Käufer besorgt sich seinen Finanzierungshebel selbst. Das macht über eine gewisse Laufzeit die Gesamtrendite aus. Vordergründig wird die Mietrendite dargestellt. Wenn man dann zusätzlich die Indexierung berücksichtigt, durch die man möglicherweise von der Inflation profitieren kann – ohne den Mieter kontaktieren zu müssen – kann sich ein Investor sehr sicher fühlen. Sicherheit und Lukrativität gelten beide, jedenfalls bei Pflegeimmobilien. Gierig» Ich denke auch, dass die Indexierung u. a. ein Haupthebel für einen gewissen Inflationskampf ist. Selbst wenn man nicht mit Wertsteigerungen im Fonds rechnet, gleicht man damit automatisch den Geldwertverlust aus. So machen wir das auch. Das kann sich sogar positiv auf den Preis beim

Verkauf einer Immobilie auswirken. Neben der Mietrendite bestehen dann auch Chancen auf eine Verkaufsrendite. Grall» Es gibt aktuell für Anleger nichts Schlimmeres, als Geld einfach liegen zu lassen. Dem Großteil der Bürger ist momentan gar nicht klar, was Inflation eigentlich bedeutet. Im Moment macht sich zwar bemerkbar, dass die Lebensmittel teurer werden, die Energiepreise steigen, aber was das wirklich effektiv bedeutet, begreifen nicht alle sofort. Deshalb appellieren wir auch, in Sachwerte zu investieren. Bei uns können Investoren von der Wertschöpfungskette profitieren. Wir sind nicht im Bestand unterwegs, also gibt es bei uns keine Mietrenditen. Aber ich glaube, es ist gut, egal in welche Immobilienart man investiert, um den Kaufkraftverlust abzufedern. Und neben dem Thema Sicherheit gibt es weiterhin auch attraktive Renditen. Wenn die Energiekrise mal zurückgefahren ist und man die Inflation um die Energiekosten bereinigt, dann kommt man wieder auf ein gesundes Niveau. Bis dahin ist es aber trotzdem sinnvoll, in Immobilien zu investieren, eben aus den zwei Aspekten Sicherheit und Lukrativität im Investment.

finanzwelt: Stichwort „indexierte Mieten“, was passiert denn aber, wenn die aufgrund von Rezession keiner mehr bezahlen kann?

Gierig» Das ist eine theoretische Frage. Ich hoffe, dass man segmentunabhängig eine Bonitätsprüfung der Mieter durchgeführt hat. Gerade im Pflegebereich muss nicht jeder Euro ausgepresst werden. Mieter sind eigentlich auch Kunden und man muss kundenorientiert agieren. Wir haben Rückzahlungsvereinbarungen getroffen und im Gegenzug ganz individuell Mietverträge verlängert. Das macht aktives Asset- und Property-Management aus. Wenn man Liquiditätsengpässe bei den Mietern ernst nimmt und organisiert, findet man Lösungen. Die Zahlung von Mietverträgen hat in Deutschland einen sehr hohen Stellenwert. Sie sind das Letzte, was nicht bezahlt wird, vorher schränkt man sich bei anderen Ausgaben ein.

Pawils» Eine sehr politische Frage. Wir orientieren uns nicht am Mietspiegel, sondern verhandeln Mieten nach sogenannten Investitionskosten. Und hier brauchen wir in den

» Es herrscht aktuell eine Schockstarre, ähnlich wie 2020, als die Pandemie ausbrach. «

RAUS AUS DEM EURO RAUS AUS DEM EURO

nächsten Jahren mehr Rückenwind von der Politik. Pflegeund Sozialimmobilien können nämlich nur gebaut werden, wenn Investoren Gelder zur Verfügung stellen. Das Thema können nur Privatinvestoren lösen, d. h. auch indexierte Mietverträge müssen dementsprechend funktionieren. Andernfalls wird es keine Investoren mehr geben…

finanzwelt: Apropos politische Frage: Die Politik plant, 400.000 Wohnungen bauen zu lassen. Dabei stehen wir vor verschiedenen Problematiken wie gestiegenen Baukosten, energetischem Bauen, kaum Geld für höhere Mieten. Wie will die Bundesregierung ihr Ziel erreichen? Grall» Das werden sie nicht schaffen. 400.000 Wohnungen sind bereits 2021 in weite Ferne gerückt, es waren eher 300.000. In diesem Jahr fallen wir auf knapp 225.000 bis 230.000 Wohnungen. Und ich sehe keine Signale aus der Politik. Allein mit der Privatwirtschaft können wir diesen Bedarf nicht decken. Zudem darf man nicht unterschätzen, dass die öffentliche Hand auch einer der größten Bauträger in Deutschland ist. Selbst sie hat aufgrund fehlender Förderung erstmal die Hände in den Schoß gelegt und abgewartet. Entsprechend haben wir ein massives Problem, in Deutschland Wohnraum zu schaffen. Und es geht nicht nur um den Neubau. Jedes Jahr fallen viele Wohnungen weg, der Altbestand bricht weg. Dadurch steigt der Druck. Weitere Faktoren, die auf den Immobilienmarkt drücken, sind Zuzug oder demografischer Wandel. Mit den angekündigten Maßnahmen verschläft die Bundesregierung erneut eine Kehrtwende und führt der privaten Wohnungswirtschaft nicht mehr zu, damit mehr gebaut werden kann. Dazu kommt das Thema Baugenehmigungsprozesse. Wir entwickeln aktuell über 130 Objekte in ganz Deutschland, deshalb wissen wir: In jeder größeren Stadt in Deutschland wartet man mind. 12 bis 15 Monate auf die Baugenehmigung. Es gibt Probleme in den Ämtern, nicht genug Personal, keine Digitalisierung. Corona hat das sehr deutlich offengelegt. So sind gewisse Investitionen zeitlich gar nicht umsetzbar und es ist unmöglich, schnell benötigten Wohnraum zu schaffen. Mein Fazit fällt hier sehr ernüchternd aus. Bei allen Anstrengungen, die wir in der Privatwirtschaft als Investoren betreiben, können wir gar nicht genug tun, um dieses Ziel in irgendeiner Art und Weise zu erreichen. Gierig» Zusätzlich hat die Bundesregierung bei Investitionen in den Bestand extrem eingegriffen, etwa mit Milieuschutz in den Städten. Ausbau oder Nachverdichtungen konnten nicht stattfinden. Es ist mit Mietpreisspiegeln, Baugenehmigungen usw. viel reguliert worden. Dieses politisch geprägte Eintrüben ging gegen Investoren, gegen Käufer und wirkt noch nach. Dabei sollte man sich zielorientiert ausrichten und die Regulatorik wieder zurückdrehen, um das große Ziel zu erreichen. Stattdessen wirken diese Faktoren jetzt noch zusätzlich zum Zins. Damit werden Bauvorhaben, Nachverdichtungen und Investoren doppelt ausgepreist. So ist es nicht mehr kalkulierbar, Stichwort Baugenehmigung. Damit lohnt es sich nicht mehr. Der Anreiz ist nicht da, das

Risiko ist aber zu hoch, das bremst zusätzlich aus. Deshalb sollte man die Privatwirtschaft wieder vorlassen und den Immobilienmarkt wieder attraktiv machen.

finanzwelt: Um den Kreis nun zu schließen: Wie kommunizieren Sie mit Ihren Vertriebspartnern und was geben Sie ihnen jetzt in der aktuellen Situation mit?

Gierig» Ich glaube, die Welt bleibt nach Corona weiterhin hybrid. Anforderungen an Veranstaltungen werden höher, Menschen sind selektiver geworden und gehen nur noch auf Veranstaltungen, wenn sie darin einen Mehrwert sehen. Online-Kanäle haben sehr stark zugenommen, auch wenn der persönliche Austausch weiterhin geschätzt wird. In CoronaZeiten haben wir uns alle aufgerüstet und können Programme online abhalten. Reine Produktvorstellungen werden zukünftig online stattfinden. Diskussions-, Struktur- und Network-Themen bleiben persönlich. Den Vertriebspartnern kommt aktuell eine sehr große Bedeutung zu. Im Moment sind wir alle mit sehr vielen negativen Informationen konfrontiert, in den Medien wird oft mit Angst kommuniziert. Als Berater muss man seine Kunden deshalb abholen und die Menschen wieder auf positive Bilder einstimmen. Eine Krise kann auch eine Chance sein. Berater müssen jetzt Zuversicht vermitteln, damit Kunden bereit sind, mitzugehen und zu investieren. Das ist aktuell die größte Herausforderung des Vertriebs.

Pawils» Wir haben ein riesiges Netz an Vertriebspartnern im 34c-Bereich und auch die Finanz- und Versicherungsmakler sind nach wie vor sehr starke Partner. Die letzten Jahre waren quasi von der Einschätzung der Entwickler geprägt, der Vertrieb werde nicht mehr benötigt.

Grall» Dem möchte ich kurz widersprechen. (alle lachen)

Pawils» Ich stimme Herrn Gierig zu. Der Weg ist das Ziel. Das ist eine Reise, auf die wir auch jeden Vertriebspartner mitnehmen wollen. Wir sind ein Partner, auf den man setzen und dem man vertrauen kann und aus unserer Sicht braucht es aktuell einen Advisor, der den Weg vorgibt und der unseren Kunden mit Fachwissen erklärt: Es ist als Kapitalanleger nicht richtig zu verharren. Es gibt ja auch nicht den richtigen Zeitpunkt, an der Börse zu investieren.

Grall» Es ist wichtig, wieder in die persönliche Betreuung zu kommen sowie mit den Vertriebspartnern in den täglichen Dialog zu treten. Besonders in Krisensituationen muss man ihnen Unterstützung bieten. Das haben wir aus vielen Einzelgesprächen und Kaminabenden mitgenommen. Die Immobilie ist ein guter Inflationsschutz, das müssen Kunden verstehen. Wir schätzen unsere Vertriebspartner und wollen Hand in Hand mit ihnen arbeiten. Das macht eine gute Partnerschaft aus, die in Zeiten wie diesen umso wichtiger ist.

finanzwelt: Drei wunderschöne Schlussworte. Wir bedanken uns für diese Runde, es hat sehr viel Spaß gemacht. Wir wünschen Ihnen alles Gute, auch wenn herausfordernde Zeiten herrschen. Aber: Jede Krise hat ihre Chance! Vielen Dank. (lb/lvs)

Vererbt und verschenkt wird immer

Jährlich werden Milliardensummen in Deutschland vererbt und verschenkt. Allein im Jahr 2021 haben die Finanzverwaltungen in Deutschland gemäß dem Statistischen Bundesamt Vermögensübertragungen durch Erbschaften und Schenkungen in Höhe von 118 Mrd. Euro veranlagt. Damit möglichst viel Vermögen bei den Erben oder Beschenkten ankommt, ohne unnötig Steuern zu zahlen, ist die steuerliche Ausprägung der Anlageform entscheidend.

Je nach Verwandtschaftsgrad umfassen die regulären Freibeträge 20.000 bis 500.000 Euro. Oft reichen diese Freibeträge jedoch nicht aus. In der Folge wird die Vermögensübertragung mit

Erbschafts- bzw. Schenkungssteuern belastet. Um dies möglichst zu vermeiden bzw. zu minimieren, eignen sich bestimmte gewerblich geprägte Investmentbeteiligungen. Doch allein die Einordnung als Betriebsvermögen reicht für die steuerliche Begünstigung nicht aus. Der vom Bamberger Kapitalanlage- und Immobilienentwicklungsspezialisten PROJECT Investment im Juli 2022 aufgelegte Alternative Investmentfonds (AIF) Metropolen 22 verfügt über die für Privatanleger entscheidende Konzeption, um im Rahmen einer Vererbung oder Verschenkung eine steuerliche Begünstigung zur erzielen.

„Gegenstand unseres für Privatanleger konzipierten Immobilien-Beteiligungs-

angebotes ist nicht die Vermietung von Immobilien, sondern deren Entwicklung. Der Erwerb von Grundstücken zum Zwecke der Bebauung und anschließendem Verkauf ist eine klassische gewerbliche Tätigkeit und somit begünstigt“, sagt Christian Grall, Geschäftsführer der PROJECT Vermittlungs GmbH.

Zeitlicher Ablauf zur Vermögensübertragung beim PROJECT Metropolen 22

Festgesetztes geschenktes und vererbtes Vermögen

Anhand einer Beispielrechnung am Angebot Metropolen 22 zeigt PROJECT auf einer neu eingerichteten Landingpage zum Thema Erben und Schenken auf, wie und in welchem zeitlichen Rahmen Privatanleger ihre Investmentbeteiligung optimalerweise vererben oder verschenken können. Weitere Informationen unter: www.erben-und-schenken. project-investment.de

Hinweis

PROJECT Investment erbringt keine Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung und veröffentlicht nur allgemeine Informationen zu diesem Thema. Eine individuelle Steuerberatung kann nur der persönliche Steuerberater leisten.

Christian Grall

Sind Immobilien heute noch von Wert?

Hohe Immobilienpreise kombiniert mit steigenden Zinsen und explodierenden Energiekosten haben für den Baufinanzierungsmarkt aktuell einschneidende Folgen. Immer mehr Kundinnen und Kunden fragen sich, ob sie sich eine Immobilie in Zeiten wie diesen überhaupt noch leisten können. Wie eine präzise und marktgerechte Bewertung sichergestellt wird, dazu haben wir mit Jochem Kierig, Leiter für den Bereich Research & Development der Sprengnetter GmbH, und mit Maximilian Müller, Business Manager im Vertrieb Immobilienfinanzierung bei der ING Deutschland, gesprochen.

finanzwelt: Der Immobilienmarkt ist aktuell stark unter Druck – wie wirkt sich das auf die Immobilienpreise aus? Jochem Kierig» Die Verkäuferseite ist verunsichert und überlegt sich mit Blick auf die negativen Auswirkungen der Inflation ganz genau, ob der Zeitpunkt der richtige ist, die Immobilie jetzt anzubieten. Und die Käuferseite weiß nicht,

ob sie sich bei den aktuell hohen Zinsen und teuren Immobilienpreisen das Wohneigentum überhaupt leisten kann oder auch will. Bei einer solchen Marktsituation muss der Markt ein neues Gleichgewicht finden. Die Preise sinken. Und zwar das erste Mal seit zwölf Jahren – durchschnittlich gegenüber dem Vorquartal um 3 %. Ob sich dieser Trend fortsetzen wird, ist noch nicht klar.

Maximilian Müller» Ja, die Zinsen steigen und die fallenden Immobilienpreise stehen erst am Anfang. Aber nicht flächendeckend. Da gibt es regional deutliche Unterschiede. Folgt man den Aussagen mancher Volkswirte, wird der Markt voraussichtlich in 2024 wieder steigen, aber um wie viel, das weiß niemand. Dafür muss das Gefühl der Unsicherheit weichen. Es ist schwierig vorherzusagen, wie lange dieser Prozess dauern wird.

finanzwelt: Wie wird eigentlich der Preis für eine Immobilie errechnet?

Kierig» Neben der Lage ist natürlich die Substanz der Immobilie ganz entscheidend für den Wert des Objekts. Dementsprechend werden z. B. Einfamilienhäuser üblicherweise im Sachwertverfahren bewertet. Der Sachwert ist kurz gesagt die Summe aus Bodenwert und Zeitwert der baulichen Anlagen. Für den Bodenwert sind insbesondere die Lage und Größe des Grundstücks sowie dessen Nutzungsmöglichkeiten entscheidend. Der Zeitwert der baulichen Anlagen hängt insbesondere ab von der Größe, dem Alter und dem Zustand der Anlagen. Wir bei Sprengnetter vergleichen die so ermittelten Sachwerte systematisch mit den tatsächlich gezahlten Kaufpreisen und leiten aus diesen Vergleichen sogenannte Marktanpassungsfaktoren ab, mit denen die Sachwerte an die aktuelle Marktsituation angepasst werden. Ergebnis ist der durchschnittlich bei Verkauf zu erzielende Preis der Immobilie (der Marktwert). Der Beleihungswert ergibt sich ähnlich. Unter Berücksichtigung diverser Sicherheitsabschläge ist dieser teils deutlich geringer als der Marktwert.

finanzwelt: Wie kann es sein, dass der für die Finanzierung angesetzte Preis dennoch weit unter dem Markt- oder Verkaufspreis liegt?

Kierig» Das Institut muss damit rechnen, dass der Markt nicht nur aufwärts geht. Auch fallende Immobilienpreise wollen eingeplant werden. Deshalb handelt es sich bei dem

Warum gerade in schwierigen Zeiten der Wert einer Immobilie von wachsender Bedeutung ist. gerade

Jochem Kierig

angesetzten Wert um eine vorsichtige Bewertung. Bei Neubauten kommt hinzu, dass das Objekt bei einer Verwertung nicht mehr neu ist. Basis für die Preisfindung im Rahmen der Finanzierung sind deshalb die Erlöse bei Zweiterwerb, die deutlich niedriger sind als die bei Ersterwerb. Das kennt jeder vom Auto. Kaufen Sie einen Neuwagen, haben Sie in dem Moment, wo Sie vom Hof fahren, mehrere tausend Euro verloren.

finanzwelt: Haben die Marktveränderungen Einfluss auf den Bewertungsprozess?

Kierig» Gerade jetzt ist es besonders wichtig, die Kreditentscheidung schnell und verbindlich zu bekommen. Die Vollintegration der Wertermittlung in die Antragsstrecke ist die logische Konsequenz.

Müller» Da können wir aus unserer Sicht nur zustimmen. Der Objektwert spielt, was die Machbarkeit der Finanzierung betrifft, eine wichtige Rolle – das hat Konsequenzen, auch für die Bewertung. Gemeinsam mit der Firma Sprengnetter haben wir das Tool für unsere Vermittlerinnen und Vermittler an unsere interne Einwertung angepasst. Sie können jetzt also besser einschätzen: Finanziert die ING Deutschland dieses Objekt? Ist der Objektwert für die geplante Finanzierungskonstellation passend? Oder muss ich meine Finanzierung anders aufstellen? Gekoppelt an eine vereinfachte Erfassung der Objektdaten gewährleisten wir mit der neuen ImmoCheck-Bewertung eine höhere Abschlusssicherheit bei der ING-Baufinanzierung. Das kommt auch bei den Kundinnenund Kunden gut an. Unsere Vermittlerinnen und Vermittler haben dieses Tool übrigens schon lange gefordert, jetzt können wir liefern.

finanzwelt: Welchen Nutzen hat die Objektbewertung für die Vermittlerinnen und Vermittler in ihrer Beratung? Müller» Früher musste alles vor allem einfach und schnell über die Bühne gehen, heute ist es wichtiger, sowohl die Kunden- als auch die Vermittlerseite hinsichtlich der Machbarkeit zu unterstützen. Eine möglichst frühzeitige und vor allem auch werthaltige Indikation über den Immobilienpreis ist heute ein wesentlicher Punkt in der Beratung. Jetzt mit der wachsenden Bedeutung der Nachhaltigkeit einer Immobilie kommt noch ein weiterer Aspekt dazu: Den Kundinnen und Kunden geht es heute weniger um die mögliche Wertsteigerung, sondern eher um den Werterhalt einer Immobilie. Wer heute eine Immobilie aus den 70er Jahren kauft, muss – mit Blick auf die Werterhaltung – die Modernisierungs- und Sanierungskosten in den Kaufpreis einkalkulieren oder sich mit einem fallenden Preis abfinden. Das Beispiel zeigt: Die präzise Einwertung der Immobilie wird immer wichtiger. Kierig» Deshalb bieten wir bei Sprengnetter neben der klassischen Markt- und Beleihungswertermittlung mit Five2Click auch ein für Beratungszwecke entsprechend konzipiertes Bewertungsprodukt an – den ImmoWertReport mit detaillierten Informationen zum lokalen Immobilienmarkt. Wichtig ist aber auch die Durchgängigkeit der Bewertung im ge-

samten Kreditprozess, welche wir mit dem neuen Five2Click bzw. ING ImmoCheck sicherstellen.

Müller» Und das ist ein Vorteil, von dem unsere Vermittlerinnen und Vermittler seit Mitte November sehr gerne profitieren. Sie haben bei der neuen Version den Vorteil, dass der Wert, den sie auf der Plattform ermitteln, mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit auch der Wert ist, zu dem die ING Deutschland die Immobilie finanziert.

finanzwelt: Last but not least: Worauf muss eine Kundin oder ein Kunde mit Blick auf die Bewertung der Immobilie achten?

Müller» Neben dem klassischen Blick auf die Lage, Lage, Lage, sollte auf jeden Fall jeder, der heute eine Immobilie kauft, ganz genau auf den Preis schauen und die künftigen Kosten z. B. für eine Sanierung mit einplanen. Nur wenn das sichergestellt ist, macht der Erwerb mit dem Blick auf die Energiewende auch Sinn. Idealerweise vertraut man bei der Immobilienbewertung auf professionellen Rat – zum Beispiel im Rahmen der Finanzierungsanfrage. Ein präzise ermittelter und korrekter Immobilienwert sollte der Ausgangspunkt für die Einschätzung der Finanzierung sein.

Kierig» Der Kauf einer Immobilie ist oft hoch emotional. Und erfolgte in den letzten Jahren unter erheblichem Entscheidungsdruck. In solchen Fällen ist es gut, wenn man unabhängige, transparente und objektive Informationen zur Entscheidungsfindung heranziehen kann, wie z. B. zu welchem Preis vergleichbare Immobilien in letzter Zeit angeboten wurden und wie sich der lokale Immobilienmarkt aktuell und in der Vergangenheit entwickelt hat. (fw)

Maximilian

Den Stein ins Rollen bringen

Nachhaltiges Investieren ist berechtigterweise zum Kernthema der Gegenwart geworden. Wer heute an ein glückliches, gesundes und zufriedenstellendes Morgen denkt, kommt an der Nachhaltigkeitsmaxime nicht mehr vorbei. Sie entfaltet vielfältige Wirkungen und ist vonnöten. Mit den MIG Fonds setzen Anleger diese in die Praxis um. Hier werden Nachhaltigkeit und der ESG-Dreiklang vorgelebt. Nicht erst jetzt, sondern vielmehr als entscheidender Teil der UnternehmensDNA. Die Portfoliounternehmen sind oftmals Keimzellen für eine bessere und gesündere Zukunft.

Keine Frage. Spätestens seit der Vorstellung des umfassenden EU-Aktionsplans „Financing Sustainable Growth“ von vor wenigen Jahren hat die Diskussion über eine nachhaltige Ausgestaltung des Finanzsystems immens an Fahrt aufgenommen.

Es bewegt sich etwas.

Zu wenig, kann man einwerfen. Das sah man auch wieder Mitte November auf der „COP27“, bei der es lange Gesichter gab, da viel zu wenig vorankam. Viele befürchten, dass beispielsweise der Klimawandel bereits

jetzt gravierende Auswirkungen auf die Weltwirtschaft hat, beziehungsweise in den nächsten zehn Jahren haben dürfte, falls er nicht bekämpft wird.

Umso mehr bedarf es folglich der Anstrengungen und Investitionen in jene Unternehmen, die die Menschheit in der Entwicklung nach vorne bringen. Neben rein monetären Aspekten werden auch soziale Gründe, Umweltfaktoren und Governance-Aspekte (ESG) adressiert, die künftig stärker bei einer Investitionsentscheidung Berücksichtigung finden. Somit ist nachhaltiges Handeln von einem „Nice-to-have“ zum „Must-have“ für Unternehmen und letztlich auch für Investoren geworden. Und es stimmt positiv, dass gemäß Umfragen die Erwartungen der Anleger an ESG steigen und nicht sinken, selbst wenn das gesamtwirtschaftliche Umfeld wie 2022 schwieriger wird. Krisen wirken dabei nicht hemmend, sie befördern den Trend und sind Katalysatoren. Dennoch: Der Einsatz für die nachhaltige Zukunft muss noch kraftvoller sein. Wir können die Zukunft ganz entscheidend mitgestalten, tun wir es also auch! „Für nachhaltiges Wachstum brauchen wir disruptive, global skalierbare Innovationen in allen klimarelevanten Bereichen. Und genau an dieser Stelle leisten die MIG Fonds ihren wirkungsvollen Beitrag“, wirft Dr. Matthias Hallweger, Vorstand der HMW Kapitalanlagen, ein.

…das ist auch der Dreiklang, dem sich die Investments der MIG Fonds seit jeher verschrieben haben. Mit entsprechenden Investitionen in innovative Technologien verbindet sich die Hoffnung, den existenziellen Fortschritt voranzutreiben und den Planeten Erde für uns alle unter lebenswerten Bedingungen auch künftig bewohnbar zu erhalten. Folglich geht es mehr denn je auch darum, die Unternehmen herauszufiltern, die sich den größten Herausforderungen dieser Welt stellen. Denn sie bergen die besten Wachstumschancen. Die Aktualität bietet dafür Anlass und Lösung zugleich. Ein lohnendes Beispiel ist das MIG-Portfoliounternehmen IQM, das sich auf die Fahne geschrieben hat, Quantencomputer für das Wohlergehen der Menschheit zu entwickeln. Der Quanteninformatik wird zugeschrieben, eine entscheidende Kraft hinter den Durchbrüchen zu sein, die zur Lösung der Klimakrise benötigt werden. Erst im Sommer 2022 erhielt das Unternehmen eine Finanzierungszusage von 128 Mio. Euro. Gigantisch. Auch die MIG Fonds glauben an das Geschäftsmodell und die technologische Spitzenleistung von IQM und werden das Unternehmen weiterhin mit Verve begleiten. Ein Investment im Sinne auch und speziell der künftigen Generationen. Wie sehr der Fondsanbieter vom Nachhaltigkeitsgedanken getrieben ist, wird in einem MIG ESG-Regelwerk dargelegt. Transparent, weitsichtig und umfassend. ESG-Kriterien, die in allen Beteiligungsprozessen Berücksichtigung erfahren, finden ebenso ihren Ausdruck wie auch die direkte Messung des „Impacts“.

Der MIG Fonds 17 setzt die Arbeit fort und knüpft an vorherige Erfolge an. Privatinvestoren können wiederum zwischen zwei Einstiegsmodellen wählen. Entweder eine Einmalanlage oder das Capital-Call-Modell, das mehr Flexibilität durch sechs jährliche Teilzahlungen bietet. Angestrebt wird ein Fondsvolumen von bis zu 160 Mio. Euro. Zielunternehmen sind wiederum junge, innovative Unternehmen, die das eingebrachte Beteiligungskapital verstärkt zur Finanzierung von Forschung und Entwicklung und/oder zur Markteinführung ihrer Produkte benötigen. IQM ist Bestandteil des Portfolios. Weitere Hoffnungsträger aus beispielsweise den Bereichen Biotechnologie, Umwelttechnik, Digital Health oder Robotik werden folgen. Das Portfolio streut hierbei bewusst über verschiedene Investitionsbranchen und mehrere Unternehmen unterschiedlichster Reifegrade. Alle Beteiligungsunternehmen sollen in absehbarer Zeit marktfähige Produkte präsentieren und Erfolge zeitigen. Wie bereits in der Vergangenheit, agiert das Fondsmanagement Seite an Seite mit global erfolgreichen Investoren.

„Springen Sie mit auf den Zug. Denn Ihr Investment hat Anteil daran, dauerhafte Werte zu schaffen. Wir müssen handeln. Das Klima wartet nicht auf uns. Auch die anderen vielfältigen Herausforderungen dieser Zeit bedürfen Lösungen. Private Beteiligungen an Unternehmen sind vonnöten und attraktiv. Investitionen in aufstrebende Unternehmen mit guten Wachstumsperspektiven sind die Keimzelle künftigen Wohlstands. Denken wir vorausschauend und handeln lösungsorientiert“, so Dr. Hallweger.

Ökologisch verträglich, sozial gerecht und wirtschaftlich leistungsfähig...

Dr. Matthias Hallweger

Schokolade, Taschenmesser, Banken, Berge, Uhren – Klischees, die mit der Schweiz in Verbindung gebracht werden können, sind schnell gefunden. Doch die wichtigsten Exportgüter sind Produkte der chemischen und pharmazeutischen Industrie (52 %), Maschinen (13 %), Uhren (8 %), und Präzisionsinstrumente (7 %). Ganz nebenbei ist die Schweiz die größte Goldprägeanstalt der Welt. 70 % des Goldes der Welt werden hier geschmolzen. Das Ergebnis ist eine prosperierende Wirtschaft, Vollbeschäftigung, eine niedrige Inflation. Was heißt das für den Schweizer Immobilienmarkt?

So langsam können sie nicht sein, die 8,7 Millionen Schweizer. Denn sie erwirtschaften ein Bruttoinlandsprodukt (BIP) von 749 Mrd. US-Dollar. In Deutschland leben rund zehn Mal so viele Menschen (83,2 Millionen). Dennoch fällt das hochgerechnete BIP mit 3,806 Bio. US-Dollar – bezogen auf die Einwohnerzahl – nur etwa halb so hoch aus. Eine wichtige Rolle spielt dabei die Schweizer Nationalbank. Sie investierte in den letzten drei Jahren Hunderte von Milliarden in internationale Anleihen, um den Kurs des Schweizer Franken niedrig zu halten und konnte damit einen Gewinn von 26,3 Mrd. (2021) bzw. 20,9 Mrd. (2020) Schweizer Franken einfahren. In den gleichen Jahren wies die Deutsche Bundesbank keinen Gewinn aus. Die Steuerung der Geldmärkte wirkt sich auch auf die Inflationsrate aus: Während Dr. Joachim Nagel, der Präsident der Deutschen Bundebank gegenüber der Rheinischen Post vor kurzem äußerte, dass er eine Inflationsrate im Herbst von 10 % für möglich hält, geht das Schweizer Staatssekretariat für Wirtschaft von einer durchschnittlichen Preiserhöhung für die Schweiz von 2,5 % über das gesamte Jahr 2022 aus. Dabei hat der Schweizer Franken inzwischen den Euro, was die Werthaltigkeit anbelangt, abgelöst. Seit Aufhebung des Pflichtwechselkurses 2015 (1,2 Franken auf einen Euro), hat der Euro 30 %

an Kaufkraft eingebüßt. Vielleicht erst der Anfang? Die Neue Zürcher Zeitung schrieb hierzu im Juli: „Die Euro-Franken-Parität ist erst der Anfang: Die Schweizer Währung wird noch stärker werden.“

Nachfrage übersteigt Angebot deutlich

Dass in der Schweiz generell alles teuer ist, ist ein weiteres Klischee. Zunächst einmal ist das Durchschnittseinkommen etwa doppelt so hoch wie beispielsweise in Deutschland und der Einkommensteuersatz liegt nur grob bei der Hälfte. Dies führt dazu, dass der Immobilienerwerb laut einer Raiffeisenbank-Studie in der Schweiz durchaus erschwinglich ist. 8,4 Jahre muss ein Eidgenosse arbeiten, um den Preis einer Eigentumswohnung zu bezahlen. In Deutschland sind es 9,1 Jahre, in Frankreich schon 13,5. Raiffeisen Economic Research ist dabei überzeugt, dass die Preise im Wohneigentumsbereich in der Schweiz weiter steigen dürften. Ein Zinsanstieg, der auch an der Schweiz nicht vorbei ging, habe dabei bislang nur wenig Einfluss gehabt. Zu dünn sei das Angebot bei weiterhin hoher Nachfrage.

Preise weiterhin im Aufwärtstrend

Interessanterweise führt dabei eine rein inländische Nachfrage zu jährlich steigenden Preisen. Denn um Wohnimmobilien in der Schweiz erwerben zu können, muss man Inländer sein (einen Schweizer Wohnsitz haben). Die Schweiz profitiert allerdings auch von einem jährlich steigenden Zuzug einer oft kapitalkräftigen Klientel. Im 2. Quartal 2022 stiegen die Preise für Einfamilienhäuser um 1,3 %, für Eigentumswohnungen wurden sogar fast 3,5 % höhere Preise gezahlt. Innerhalb der Jahresfrist sind sowohl die Einfamilienhauspreise mit 8,7 % als auch die Preise für Eigentumswohnungen mit 7,7 % äußerst dynamisch gestiegen. Der seit mehr als 20 Jahren anhaltende

Preisboom setzt sich damit auf bereits hohem Niveau mit einem Tempo nahe an Rekordwerten unvermindert fort. Die Preise stiegen dabei in sämtlichen Regionen der Schweiz, sowohl in Städten, den Speckgürteln (Agglomeration), als auch auf dem Land und in den Tourismusregionen. Dies bestätigt auch der Raiffeisen Transaktionspreisindex.

Perspektiven für Investoren

Für deutsche Anleger, die von dieser Entwicklung profitieren möchten, eröffnen sich dabei nicht gar zu viele Möglichkeiten. Zum einen gibt es Immobilienfonds wie die HSC Fonds von Helvetica, die in den letzten Jahren gut performten. Sie investieren allerdings in gewerbliche Immobilien, die nicht dem Erwerbsverbot für Ausländer unterliegen. Auch die Beteiligung an Immobilienaktiengesellschaften ist denkbar. In der Schweiz werden die Aktien von rund 60 verschiedenen Immobiliengesellschaften an den zwei Börsen SIX und BX Swiss sowie außerbörslich gehandelt. Diese stehen teilweise auch deutschen Investoren zur Verfügung. Die Entwicklung von Schweizer Immobilienaktien lässt sich an verschiedenen spezialisierten Indizes ablesen. Dazu gehört der SXI Real Estate All Shares Index (RESALX), der alle an der SIX Swiss Exchange primärkotierten Immobilienaktien umfasst. Einen ersten Alternative Investment Fonds (AIF) am deutschen Kapitalmarkt bietet die Münchner Gallus Immobilien Gruppe mit der Gallus Immobilien Wohnbau 1 GmbH & Co. geschlossene InvKG. Investiert wird direkt in Schweizer Franken. Die Ertragserwartung stammt aus dem Erfolg Schweizer Bauträgergesellschaften. Das Unternehmen ist bereits seit 2014 in der benachbarten Alpenrepublik mit nachweisbarer Performance tätig. Für deutsche Investoren bietet www. gallus-wohnbau.de die Chance einer Währungsstreuung in Schweizer Franken. (fw)

D‘r schnäller isch d‘r gschwinder – Erster AIF mit Schweizer Franken

Ein anspruchsvolles, aber erfolgreiches Jahr

Serviced oder Managed Apartments decken eine spezielle Nische im Immobilienmarkt ab. Mit hochmodernen Konzepten bieten sie dabei jedoch einige Vorteile gegenüber klassischen Wohnimmobilien oder dem Segment Hotelimmobilien. Dennoch sind auch sie vom aktuell herausfordernden Marktumfeld betroffen. Die immero Real Estate Group hat sich mit ihren „YUMA – Your Managed Urban Apartments“ auf diesen Teilmarkt spezialisiert. Im Interview erklären Julian Poppel, Head of Asset & Investment Management, und Uwe Schäfer, Head of Development & Aquisitions bei immero, das YUMA-Konzept sowie die Auswirkungen der aktuellen Entwicklungen darauf.

finanzwelt: In 2022 hat sich bei immero viel getan, besonders was die gemanagten Apartments YUMA angeht. Seit September ist das Musterapartment fertig, die Anlage in Leipzig geht im Frühjahr 2023 an den Start und in Kiel steht Ihr Partner Zech-Bau für das nächste Projekt in den Startlöchern. War das Jahr trotz verschiedener Herausforderungen ein gutes Jahr für Sie und Ihr Unternehmen?

Julian Poppel» Ja, denn die Ziele, die wir selbst beeinflussen konnten, haben wir erreicht. Natürlich blicken auch

wir auf ein unternehmerisch anspruchsvolles Jahr zurück, in dem sich die Märkte insgesamt deutlich verändert haben. Lieferketten funktionieren nicht mehr, wie wir es gewohnt waren, das Thema Energie erfordert zwingend ein nachhaltiges Denken, das Zinsniveau hat sich immens verändert und wir haben eine hohe Inflation. Diese Veränderung haben auch wir nicht vorhersehen können, besonders nicht in diesem Tempo. Wir haben allerdings zu jedem Punkt für unser YUMA-Konzept die passenden Lösungen gefunden, die für die Anleger selbst in der schwierigen Zeit Vorteile bieten. Wir glauben, dass die Anleger mit YUMA sehr zufrieden sein werden und wenn unsere Kunden zufrieden sind, dann war es auf jeden Fall ein gutes Jahr für uns.

finanzwelt: Haben Anleger noch die Möglichkeit, sich an YUMA Leipzig zu beteiligen oder sind bereits alle Apartments veräußert?

Poppel» In Leipzig haben wir schon einen Großteil abverkauft, es sind aber noch verschiedene Apartments verfügbar. Wenn die gewünschte Apartmetkategorie schon verkauft ist, können unsere Investoren und Käufer aber zeitnah Apartments im Folgeobjekt in Kiel reservieren, hier stehen wir kurz vor dem Vertriebsstart.

Julian Poppel

Uwe Schäfer

finanzwelt: Welche Auswirkungen hat nun die Energiekrise auf YUMA? Welche Art der Energieversorgung ist für die Neubauten vorgesehen?

Poppel» Wir tragen das gesamte Energiekostenrisiko. Wir vermieten die YUMA-Apartments ‚warm‘. Die YUMA-Anleger haben somit nichts mit dem Thema Nebenkostenabrechnungen für den Energieverbrauch zu tun. In der heutigen Zeit ist das für Kapitalanleger ein entscheidender Vorteil, da es durchaus zu erwarten ist, dass sich Vermieter in Zukunft auch an den Energiekosten ihrer Mieter beteiligen oder zumindest in energetische Maßnahmen investieren müssen. Für uns war Nachhaltigkeit daher schon immer ein zentrales Thema. Wir haben einen energetischen Neubau errichtet, wir setzen in Leipzig auf Fernwärme und wir haben eine intelligente Raumsteuerung, was uns dabei hilft, insgesamt zeitgemäß weniger Energie zu verbrauchen.

finanzwelt: Welche Erwartungen richten Sie an politische und wirtschaftliche Entwicklungen in 2023? Rechnen Sie mit weiteren Schwierigkeiten durch erhöhte Zinsen, Energiekrise, anhalte Inflation, Verzögerungen am Bau oder Lieferengpässen?

Uwe Schäfer» Wir gehen davon aus, dass die politische und wirtschaftliche Entwicklung im kommenden Jahr keine großen Veränderungen bringen wird. Die Zinsen werden kurzfristig steigen und sich mittelfristig zwischen 3 und 4 % für langfristige Baukredite einpendeln. Volkswirtschaftlich gibt es aus unserer Sicht auch keinen Grund, die Konjunktur über die beiden kommenden Jahre hinaus, durch weiter steigende Zinsen, anhaltend zu drosseln. Wenn wir die letzten 20 Jahre zurückblicken, dann liegt der durchschnittliche Zinssatz für langfristige Baukredite bei 4 %. Die derzeitige Zinsentwicklung führt durchaus zur Kaufzurückhaltung der Anleger, weil sie den derzeitigen Zins mit der zurückliegenden Niedrigzinsphase vergleichen und nicht mit dem

Durchschnitt der letzten 20 Jahre. Für Spareinlagen werden nach wie vor deutlich niedrigere Zinsen gezahlt, insbesondere im Vergleich zu der vergleichsweise hohen Verzinsung eines YUMA-Apartments. Die Inflation wird wohl auch die nächsten Jahre weiter steigen. Wenn wir auch hier auf die letzten 20 Jahre zurückblicken, dann liegt der Durchschnittswert bei 1,47 %. Mittelfristig erwarten wir Inflationsraten um die 3 %, also doppelt so hoch wie der Durchschnittswert. Für den Anleger bedeutet dies, dass er sich mehr Sorgen um die Geldentwertung machen sollte als um die Zinsen. Hier bleiben Sachwerte wie Immobilien nach wie vor eine gute Wahl. Insbesondere wenn sie wie YUMA-Apartments nachhaltig wertgesichert sind mit einem indexierten Mietvertrag. Die Lieferengpässe werden wahrscheinlich auch in den nächsten Jahren zu verzeichnen sein. Sie sind auch zu großen Teilen das Problem der anhaltenden Inflation und sie werden auch leider dazu führen, dass sich die Verzögerungen beim Bauen fortsetzen. Zudem sehen wir eine Verknappung des Immobilienangebotes, da die weiter steigenden Baukosten und die rückläufige Immobilien(-Kredit)-Nachfrage die Bautätigkeit in den kommenden Jahren deutlich drosseln werden.

finanzwelt: Kiel und Leipzig sind es bisher – in welchen Städten sollen konkret die nächsten YUMA-Apartments umgesetzt werden?

Schäfer» Wir beschäftigen uns aktuell mit Hamburg, Stuttgart, Köln und Nürnberg.

finanzwelt: Welche weiteren Ziele haben Sie sich für das nächste Jahr gesteckt? Welche Schritte sind geplant?

Schäfer» Im nächsten Jahr werden wir Leipzig eröffnen, in Kiel mit dem Bau beginnen und ein weiteres Projektgrundstück kaufen und beginnen zu planen. Natürlich werden wir auch unser bestehendes Konzept weiter optimieren und an den Markt anpassen. (lb)

Mit ESG nachhaltig erfolgreich in der Immobilienbranche

Nachhaltigkeit ist mittlerweile auch bei Immobilien-Managern und -Anlegern angekommen und hat heute zu Recht einen hohen Stellenwert. Der Einfluss von Immobilien, etwa auf die Erreichung der Ziele des Pariser Klimaabkommens, ist nicht zu unterschätzen: Rund ein Drittel der globalen Emissionen stammen aus diesem Sektor.

Nachhaltigkeit darf jedoch nicht nur eindimensional betrachtet werden, also beschränkt auf ökologische bzw. Um-

weltaspekte. Vielmehr muss das Thema ganzheitlich verstanden werden – dabei geht es auch um Aspekte wie den sozialen Impact und die Unternehmensführung. Konkret bedeutet dies, dass bei Immobilien nicht nur Aspekte wie Gebäudedämmung oder Nachhaltigkeit der Baustoffe eine Rolle spielen, sondern auch die Frage, welchen gesellschaftlichen beziehungsweise sozialen Mehrwert eine Immobilie möglicherweise bietet. Der Vorteil: Ein konsequenter ESG-Ansatz macht Immobilien nicht nur

umweltfreundlicher, sondern auch moderner, effizienter und langlebiger. Ein durchdachter und ganzheitlicher Ansatz kann helfen, Leerstand in den Objekten zu reduzieren sowie höhere Mieten und langfristiges Wertsteigerungspotenzial zu sichern. Wer dagegen Nachhaltigkeitsaspekte ignoriert, wird auf lange Sicht Geld verlieren.

Der Fonds- und Asset-Manager Verifort Capital setzt hierbei auf eine eigene ESG-Strategie mit konkreten Selbstver-

pflichtungen. Darin hat sich das Unternehmen klare Ziele gesetzt, mit denen Nachhaltigkeitskriterien in das eigene Handeln integriert und fortlaufend geprüft und weiterentwickelt werden. Neben Maßnahmen zur Reduzierung mobilitätsbedingter CO2-Emissionen oder der regelmäßigen Prüfung interner Prozesse nach den Grundsätzen guter Unternehmensführung für das eigene Haus ist Verifort Capital seit 2020 Gründungsmitglied der Initiative ECORE (ESG-Circle of Real Estate). In dieser Nachhaltigkeitsinitiative der Immobilienbranche arbeitet das Unternehmen mit an der Entwicklung von Standards, mit denen Nachhaltigkeit branchenweit in Immobilienportfolios transparent, messbar und vergleichbar wird.

Bei ESG geht es um mehr als ökologische Nachhaltigkeit

Die ESG-Strategie von Verifort Capital ist also nicht nur nach innen ausgerichtet, sondern bezieht bundesweit auch sein ganzes Immobilien-Portfolio ein. Bei seinen Gewerbe-Fonds beispiels-

weise berücksichtigt das Unternehmen im Objektankauf klar definierte ESGKriterien. Konkret heißt das, dass die einzelnen Gebäude auf Faktoren wie beispielsweise den Energieverbrauch, vorhandene Wärmedämmung oder die Nutzung von Ökostrom geprüft werden. Ähnlich geht Verifort Capital bei CAPEX-Maßnahmen vor, wo das Unternehmen unter anderem darauf achtet, ökologische und zertifizierte Materialien und Bauprodukte einzusetzen sowie die Nutzer mit in die Prozesse einzubinden. Überdies wird jährlich in mindestens zwei der Bestandsobjekte ein Energiemanagementsystem eingeführt, bei dem es zum Beispiel darum geht, Maßnahmen zur Reduzierung des Energieverbrauchs zu implementieren.

Darüber hinaus liefert Verifort Capital mit Investitionen in Sozial- und Pflegeimmobilien einen großen sozialen Impact, stärkt also das S in ESG. Der sich abzeichnende Mangel an ausreichenden Pflegeplätzen in Deutschland stellt eine große gesellschaftliche Herausforderung dar. Mit seinen Health & Care-Fonds unterstützt Verifort Capital die Finanzierung und den Betrieb von Einrichtungen in Deutschland, die älteren und pflegebedürftigen Menschen bis ins hohe Alter Betreuung und ein selbstbestimmtes Leben ermöglicht –und die Anleger können so einen wichtigen gesellschaftlichen Beitrag leisten. Auch bei diesen Immobilien spielen ökologische Aspekte und Fragen der guten Unternehmensführung eine wichtige Rolle. So investiert Verifort Capital beispielsweise nur in schlüsselfertige Objekte, die bestimmte Nachhaltigkeitskriterien erfüllen und achtet bei der Auswahl der Betreiber auf die nötigen Zertifizierungen sowie ein gutes Vertrauensverhältnis.

Die für das Jahr 2023 neu geplanten AIFs aus der Health & Care-Serie werden von Verifort Capital als Artikel 8- und als Artikel 9-Fonds lanciert. Für Verifort Capital stellt eine nachfragegerechte und professionelle Betreuung aller Altersstufen eine zentrale gesellschaftliche Aufgabe dar, weshalb neben Pflegeeinrichtungen und Einrichtungen

für betreutes Wohnen auch Objekte wie medizinische Versorgungszentren, Schulen oder Kindertagesstätten für die AIFs in Betracht kommen. Als gesellschaftlich verantwortungsvolles Investment wird mit dem ESG-konformen Artikel 8-Fonds sowohl dem demografischen Wandel als auch der gebotenen Risikostreuung Rechnung getragen. Die Unterscheidung der neuen Fonds hängt im Detail mit den individuellen Objekten zusammen, die jeweils integriert werden: So richtet Verifort Capital bei der Artikel 9-Variante die Auswahlkriterien noch stärker darauf aus, dass die Objekte einen nachweisbaren ESGImpact haben. Mit Blick auf das breitgefasste und ganzheitliche Verständnis von ESG soll das – gerade in diesem Immobilienbereich – neben einem ökologischen natürlich auch den sozialen Effekt einschließen.

Die Verifort Capital Gruppe ist ein Immobilienfonds- und Asset-Manager mit Standorten in Berlin, Düsseldorf, Offenbach, Frankfurt (Oder) und Hauptsitz in Tübingen sowie einer Niederlassung in Sempach-Station, Schweiz. Das Immobilienunternehmen hat sich auf die Bereiche Gewerbe- und Healthcare-Immobilien spezialisiert und steht mit seinem Investmentansatz für Verlässlichkeit, Transparenz und Werthaltigkeit. Mit rund 15.000 privaten Kapitalanlegern gehört das Unternehmen in Deutschland zu einem der führenden Anbieter im Segment Alternativer Investmentfonds (AIF).

IM BLINDFLUG

Geschlossene Publikumsfonds hängen in Sachen Nachhaltigkeit hinterher

Wie lässt sich die Nachhaltigkeit von Kapitalanlagen messen? Die EU hat sich dafür die Offenlegungsverordnung ausgedacht. Sie gilt seit rund anderthalb Jahren auch für Beteiligungen an Immobilien, doch anders als bei den offenen Fonds erfüllt kaum ein geschlossener Fonds für private Kapitalanleger die Anforderungen. Doch das wird sich ändern.

Langfristig haben ausschließlich klimafreundliche Objekte eine Chance bei Investoren. Und nicht nur das: Mieter und Eigentümer verhalten sich im Idealfall vorbildlich zu ihren Mitarbeitern und auch sonst. ESG lautet die Abkürzung dafür, was auf deutsch für Umwelt, Soziales und Unternehmensführung steht. Mit der Einordnung als Investition nach Artikel 8 oder besser noch 9 der Offenlegungsverordnung bewertet die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht BaFin die Bemühungen der Anbieter. Hat sich der Nachweis bei den offenen Publikumsfonds durchgesetzt, präsentieren sich die geschlossenen AIF als Nachzügler.

Das Analysehaus Scope zeigt sich in seiner aktuellen Studie zu den geschlossenen Publikumsfonds überrascht: „ESG bleibt ein relevantes Investmentthema. Umso erstaunlicher ist es, dass von den im 1. Halbjahr 2022 lancierten Fonds nur zwei nach Artikel 8 der EU-Offenlegungsverordnung ausgestaltet wurden.“ Bei den Immobilienfonds erfüllt einzig Patrizia Grundinvest mit seinem Angebot „Heidelberg Bahnstadt“ die Anforderungen an Artikel 8-Produkte. Und Artikel 9? Fehlanzeige.

Vielleicht liegt es daran, dass es seit Einführung der EU-Offenlegungsverordnung im März 2021 als Schritt Richtung nachhaltige Geldanlagen noch keine verbindliche Definition gibt, was Artikel 8 oder 9 überhaupt bedeutet. Leicht schwammig gelten Fonds als nachhaltig im Sinne des Artikel 8, wenn sie ESG-Kriterien berücksichtigen. Wollen sie die strengeren Voraussetzungen nach Artikel 9 erfüllen, müssen sie ein konkretes Nachhaltigkeitsziel verfolgen. Vor allem die Banken schauen trotz aller offenen

Fragen verstärkt auf das Thema, denn seit August 2022 müssen sie im Beratungsgespräch die ESG-Präferenzen ihrer Kunden abfragen und dokumentieren. Das schreibt die MiFID vor, ebenfalls eine Verordnung der EU. Angebote schlechter als Artikel 8 dürften dabei durchs Raster fallen.

„Die MiFID-Kriterien stellen neben der Offenlegungsverordnung eine weitere Hürde“, sagt Jochen Schenk, Vorstandsvorsitzender der Real I.S. AG und Vizepräsident des Zentralen Immobilienverbandes ZIA. Er bezieht sich damit auf Artikel 8 plus. Ein Beispiel: Ein Öltank im Keller ist unkritisch, eine Tankstelle auf dem Grundstück nicht. Was zunächst trivial klingt, kann aber zum realen Problem werden, etwa wenn sich auf dem Gelände eines Fach- oder Supermarktes eine Tankstelle befindet, was gar nicht so selten vorkommt. Und der strengere Artikel 9 scheint bei offenen Fonds in weiter Ferne. Grund ist das Portfolio, das bei offenen Fonds ständig in Bewegung ist. Schenk prognostiziert daher, dass die Taxonomie für einen Wettbewerb unter den offenen Fonds sorgt. Gemeint ist das nachhaltige Wirtschaften eines Fonds, was derzeit noch schwierig nachzuweisen ist. Geschlossene Fonds mit einem oder wenigen konkreten Objekten dagegen sind in diesem Punkt im Vorteil.

Den Vertrieb des ersten geschlossenen Artikel 9-Fonds für private Kapitalanleger hat vor wenigen Wochen Ökorenta gestartet – bei einem Angebot mit Investitionen in Windkraftwerke und andere Anlagen erneuerbarer Energien keine Überraschung. Verifort Capital arbeitet daran, der BaFin den ersten Publikumsfonds mit Immobilien nach Artikel 9 vorzulegen. Er wird in Pflegeheime, Ärztehäuser und Kitas investieren und will mit dieser Auswahl alle ESGKriterien erfüllen. Die erste Hürde hat das Unternehmen bereits überwunden.

„Die BaFin hat recht zügig unsere Anlagebedingungen gestattet“, berichtet Vertriebs-Geschäftsführer Rauno Gierig: „Mit dem Artikel 9-Fonds wollen wir Banken als Vertriebspartner erreichen.“

Parallel dazu konzipiert Verifort Capital einen Artikel 8-Fonds mit denselben In-

vestitionsobjekten, der für den freien Vertrieb gedacht ist. Bei den bankenunabhängigen Vermittlern gelten derzeit noch weniger strenge Regeln. „Der Artikel 8-Fonds verursacht weniger Kosten und Aufwand und ist daher bei der Rendite einen halben Prozentpunkt besser“, sagt Gierig.

Doch selbst die Anforderungen nach Artikel 8 sind nicht ohne. Das berichtet Oliver Weinrich, Head of Portfolio Management bei Habona Invest: „Wir arbeiten daran, unseren offenen Bestandsfonds ,Habona Nahversorgungsfonds Deutschland‘ auf Artikel 8 umzustellen.“ Er ist sich sicher, dass der Fonds viele Kriterien der Kategorien E und S erfüllt, also Klimaschutz und Soziales. „Wir ermöglichen mit unserem Fonds schließlich vielen Menschen auch abseits der Metropolen einen ressourcenschonenden, kurzen Weg zur Nahversorgung“, sagt Weinrich.

Die aktuelle Scope-Liste zu den offenen Publikumsfonds weist 25 von 28 Angeboten bereits als Artikel 8-Fonds aus. „Artikel 9 ist für Bestandsfonds eine gewaltige Herausforderung“, weiß Ludger Wibbeke, Geschäftsführer der ServiceKVG HANSAINVEST. Die Kapitalverwaltungsgesellschaft ist zuständig für die Kommunikation mit der BaFin. Sie verantwortet das Monitoring und überprüft im Risikocontrolling, ob die Anbieter die vereinbarten ESG-Kriterien einhalten. „Das bedeutet mehr Aufwand für eine KVG“, so Wibbeke. Und das quasi im Blindflug. „Wir versuchen daher, gemeinsam mit Asset-Managern und anderen Service-Kapitalverwaltungsgesellschaften einen Branchenstandard zu erreichen, an dem sich alle Beteiligten orientieren können.“

Markus Gotzi Chefredakteur „Der Fondsbrief“

Rundumsorglospaket inklusive

Die immero Real Estate Group hat mit YUMA, Your Urban Managed Apartments, ein neuartiges und zukunftsträchtiges Konzept für Kapitalanleger entwickelt. Bei den YUMA Apartments handelt es sich um gewerbliche Immobilien, deren einzelne Apartments von der YUMA eigenen Vermietungsgesellschaft überwiegend an Businesskunden vermietet werden.

Sachwertorientierte Kapitalanleger können bei YUMA Apartments im Teileigentum erwerben, deren Charakteristik das Risikoprofil von Wohneinheiten mit dem Ertragsprofil einer Gewerbeeinheit kombiniert. Die Investoren erwerben somit eine Sachanlage inklusive Rundumsorglospaket, mit digitalisiertem Vermietungskonzept, inflationsgesichertem Pachtvertrag über eine Festlaufzeit von 30 Jahren und einem bonitätsstarken Pächter. Das Risiko staatlicher Regulierungen und Eingriffe, welche in der konventionellen Wohnungswirtschaft aktueller denn je sind, wird durch die Gewerblichkeit der Apartments direkt ausgeschlossen.

Das YUMA Leipzig befindet sich aktuell in der finalen Phase der Fertigstellung, ab dem 01.04.2023 werden hier die ersten Businesskunden einziehen, um zu wohnen und zu arbeiten. „Wir haben uns als Ziel gesetzt, unseren Anlegern auch in diesem anspruchsvollen wirtschaftlichen Umfeld eine attraktive Sachwertanlage zu bieten, die sich mit ihrem innovativen Konzept am Markt nachhaltig durchsetzen kann, das ist uns definitiv gelungen“, so Julian Poppel, Head of Asset & Investment Management der immero Real Estate Group.

„Eine gute Kapitalanlage zeichnet sich heute insbesondere durch Nachhaltigkeit, hohe Qualität und zuverlässiges Bauen aus. Die Baubranche befindet sich derzeit in einem sehr anspruchsvollen Umfeld, mit ständig steigenden Baukosten

und Verzögerungen durch weltweite Lieferengpässe. Dass die YUMA-Projekte bei diesen Herausforderungen stabil in den Budgets bleiben, liegt an der guten Planung, dem qualifizierten Bauteam und den intelligenten Prozessen und Strukturen, die wir bei den ersten Projekten aufgebaut haben und die uns eine sichere Grundlage für die zukünftigen Projekte schaffen“, ergänzt Uwe Schäfer, Head of Development & Acquisitions.

Die Skalierbarkeit war von Anfang an ein essenzieller Teil des YUMA-Konzeptes, zum einen um die innovativen Konzeptimmobilien von YUMA weiteren Anlegern zugänglich zu machen, zum anderen um den YUMA Mietern weitere Standorte zur Verfügung zu stellen und die Marktanteile zu erhöhen, weshalb auf den Standort in Leipzig möglichst bald ein weiteres Projekt folgend soll.

Segel setzen, Leinen los!

YUMA second launch in Deutschlands

Sailing City Kiel!

Die Hauptstadt Schleswig-Holsteins, mit ihrer Lage an der Ostsee, bietet ihren Einwohnern, Unternehmen und Gästen ein besonderes Alleinstellungsmerkmal unter den deutschen Großstädten. Denn die im Mittelalter gegründete Hansestadt befindet sich nicht nur in Nähe mehrerer einladender Strände, sondern vor allem am Ende des Nord-Ostsee-Kanals. Dieser wird in der internationalen Seefahrt auch als Kiel Canal bezeichnet und ist die meistbefahrene künstliche Wasserstraße der Welt. Entsprechend gefragt ist Kiel als Standort großer Werften, Reedereien und Handelskontore. Auch in der nördlichsten deutschen Großstadt hinkt die Schaffung von neuem Wohnraum der Bevölkerungsentwicklung hinterher. Kiel zählt 2022 fast 247.410 Einwohner, Tendenz steigend. Zeitgemäße

Wohnkonzepte, die Megatrends wie Urbanisierung, Mobilität und Nachhaltigkeit aufgreifen, sucht man jedoch vergebens – bisher. Denn genau dies bietet das YUMA Kiel mit 133 Apartments ab Anfang 2025. Die digital gemanagten Longstay-Apartments des YUMA Kiels werden in der Bahnhofstraße 31 im Kieler Stadtteil Gaarden-Ost entstehen. Gaarden-Ost liegt östlich der Hörn an der Südspitze der Kieler Förde. Der Name des Stadtteils geht auf die vielen Gärten zurück, die hier schon seit Jahrhunderten standen und sich zu Grünanlagen entwickelt haben. Der Werftpark ist eine dieser beschaulichen Stadtoasen und deutet an, wie stark die Kieler Werften auch dieses Areal schon immer geprägt haben. So hat in Kiel Gaarden mit ThyssenKrupp Marine Systems einer der größten Arbeitgeber Kiels seinen Sitz. In der näheren Umgebung sind zudem der Schiffdieselmotorenhersteller Caterpillar, die Heidelberger Druckmaschinen AG oder der Lokomotiven Hersteller Vossloh Locomotives mit ihren Standorten vertreten. Ein weiteres wirtschaftliches Standbein bietet der Ostseehafen, welcher besonders für Niederlassungen bedeutender Reedereien bekannt ist. Neben den maritim geprägten Wirtschaftszweigen, ist besonders auch der Lebensmittelgroßhandel mit der Bartels-Langness Handelsgesellschaft und der Coop Genossenschaft, sowie der IT-Sektor mit der Dataport AöR vertreten. Dieses facettenreiche Wirtschaftsspektrum macht es über die Branchen hinweg erforderlich, dass Spezialisten und Fachkräfte von andernorts projektweise nach Kiel geholt werden. Eigens für diesen Bedarf ist das Konzept der YUMA Longstay-Apartments entwickelt worden.

YUMA – Your Urban Managed Apartment – in Kiel besteht aus 133 zentrumsnahen Apartments, die als Beherbergungsbetrieb genutzt werden. Der fünfgeschossige, in Massivbauweise ausgeführte Neubau, mit hellgrauer Natursteinverkleidung, fügt sich mit einer klaren Linienführung, der modernen Architektur und den großflächigen Fenstern harmonisch in das Straßenbild des umliegenden Wohnviertels Gaarden-Ost ein. Im Erdgeschoss wird ein großzügiger Coworking-Bereich eingerichtet und, analog zum Objekt in Leipzig, eine vollausgestattete Community Kitchen mit modernem Loungebereich erstellt. Das YUMA in Kiel verfügt über eigene Pkw- und

Angebotenes Objekt:

YUMA – Managed Apartments

Bahnhofstraße 31, 24143 Kiel

Anzahl Apartments: 133 Apartments

Mietfläche (MFG gemäß GIF): 31,13 m² bis 82,33 m²

Kaufpreis pro Apartment (Sondereigentum + Gemeinschaftseigentum): 192.068,17 € bis 551.260,59 €

Mieterwartung: gemäß Vermieterkonzept eine garantierte fixe Miete von 19,02 €/m² pro Apartment (MFG gemäß GIF)

Rendite: 3,4 % (indexiert)

Pachtvertrag: 30 Jahre

Indexierung: 80/5

Fertigstellung: 1. Quartal 2025

Fahrradstellplätze, von denen ein Teil an einen renommierten Carsharing-Anbieter aus Kiel vermietet wird. So kann den Bewohnern auf Zeit ein individuelles Mobilitätsangebot vor Ort geboten werden, das immer verfügbar ist, wenn Mobilitätsbedarf besteht. Damit folgt YUMA einem klar erkennbaren gesellschaftlichen Trend – zumal dieser Ansatz von der direkten Nähe zum Kieler Hauptbahnhof und dem sehr guten ÖPNVAngebot unterstützt wird.

YUMA eröffnet Anlegern in der Ostseestadt Kiel die Chance auf ein neuartiges Immobilieninvestment, das sein Potenzial aus dem Bedarf an Langzeitgästen des wichtigen Wirtschafts-, Bildungs- und Kulturstandorts Kiel zieht.

YUMA Sales GmbH

info@yuma-immobilien.de

Nichts ist so

Digitalisierung und gestiegene Zinsen beschleunigen aktuell den Wandel der Finanzdienstleistung. Emittenten und Vertriebe müssen in diesem Umfeld schneller und flexibler agieren und auch die Erkenntnisse der Vergangenheit hinterfragen. Die große Herausforderung liegt bei vielen Unternehmen zudem im notwendigen Perspektivwechsel: Gut aufgestellte Finanzdienstleister werden „agil”.

Das Problem: Der Wandel ist nicht beständig

Als Heraklit vor circa 2.500 Jahren festhielt, dass nichts so beständig wie der Wandel sei, war das ein Hinweis darauf, dass sich alles laufend ändert und es sich daher lohnt, die eigenen Leitlinien stetig zu hinterfragen. Ob Heraklit selbst das eigentliche Problem mit dem Wandel erkannt hat, bleibt unklar. Denn: Der Wandel verläuft nicht stetig, sondern exponentiell. Das heißt, Veränderungen treten zuerst sehr langsam ein und gewinnen dann an Fahrt, wodurch es uns sehr schwerfällt, ihren Einfluss richtig zu bewerten.

Die Lösung: Experimente

Genau wie das Wort „Fehlerkultur” ist auch das „Experiment” teilweise negativ konnotiert. Vollkommen zu Unrecht, denn hier geht es darum, Informationen zu sammeln und diese direkt für die Optimierung des Angebotes zu nutzen. Im Unterschied zu eventuell veraltetem Expertenwissen oder Branchen-Mythen, die noch nie überprüft wurden, sind Tests der professionelle Ansatz, um an der laufenden Entwicklung teilzunehmen.

Digitale Plattformen als Helfer

Die Digitalisierung ist der wesentliche Treiber des Wandels und bietet gleichzeitig auch die passende Unterstützung, um ihn zu gestalten. Emittenten und Vertriebe können heute zum Beispiel mit sehr geringem Aufwand eine digitale Zeichnungsstrecke für ihre Produkte anbieten. Solche Lösungen lassen sich in die vorhandene Infrastruktur integrieren oder bringen gleich ein komplettes Ökosystem für die Kundenverwaltung und -abrechnung mit. Hierüber wird nicht nur ein neuer Marktzugang geschaffen, es können auch Marketing- und Beratungsprozesse optimiert und dokumentiert werden. Was vor wenigen Jahren noch als „regulatorisch schwierig” betrachtet wurde, ist heute bereits eine Notwendigkeit. Zumindest dann, wenn man die regulatorischen Anforderungen an Informationspflichten und de-

beständig wie der Wandel

ren Dokumentation strukturiert und mit geringem Aufwand nachkommen möchte.

Effizienz zu Gunsten der Kunden

Die Digitalisierung, hier die digitale Zeichnungsstrecke, macht Unternehmen effizienter. Wie durch ein gutes CRMSystem helfen Automatisierungen und strukturierte Prozesse dabei, sich auf wesentliche Aufgaben zu fokussieren. Ineffiziente Prozesse, hoher Verwaltungsaufwand und ein regional begrenzter Vertrieb können hierüber aufgelöst werden. Es bleibt mehr Zeit für das Kundengespräch oder für die Entwicklung, beziehungsweise den Test von Maßnahmen für die Kundengewinnung und -bindung sowie für zeitgemäße Produkte.

Die Kosten des digitalen Marktzuganges

Der Aufbau einer digitalen Kundenliste ist eine langfristige Investition. Neukunden bauen Vertrauen sukzessive auf, so dass sich der Wert pro Kunde von Jahr zu Jahr erhöht. Insgesamt unterscheiden sich die Kosten und Maßnahmen gegenüber dem konventionellen Marketing wenig. Die digitale Zeichnung ist letztendlich eine technische Verlängerung der üblichen Leadgenerierung und unterliegt daher auch vergleichbaren Rahmenbedingungen. Der eigene digitale Marktzugang hat anschließend aber den Vorteil, dass der komplette Akquise- und Beratungsprozess transparent vorliegt und somit Optimierungen möglich werden. Erfolgreiche Marktteilnehmer erzielen dann gegenüber der Zusammenarbeit mit Portalen und anderen Dienstleistern erhebliche Preisvorteile. Der Wettbewerbsvorteil durch geringere Kosten für die Neukundenansprache liegt auf der Hand.

Die ideale Plattform für den Wandel Unabhängig davon, ob Sie als Emittent oder Vertrieb die Plattform betreiben, Sie profitieren von einer schnellen Verfügbarkeit der Kunden und Daten. Neue Produkte oder Marketingansätze zu testen ist keine Hürde mehr. In bewegten Zeiten ist dies der signifikanteste Wettbewerbsvorteil und vermutlich auch der am wenigsten beachtete. Neben der aktuellen Veränderung der Zinsen verändert sich auch die Soziodemografie der Gesellschaft und die Unterschiede von einer Generation zur nächsten werden größer. Unternehmen jeder Größe sind davon direkt betroffen und haben die Möglichkeit, passende Maßnahmen zu ergreifen.

Heute: Starker Einfluss von Technologie, Zinsen und Soziodemografie

Neben dem Phänomen einer exponentiellen technologischen Entwicklung sorgt der Anstieg der Zinsen aktuell für Turbulenzen. Diese Gemengelage trifft zudem noch auf sehr unterschiedliche Wünsche und Bedarfe der Generationen. Ein gutes praktisches Beispiel für eine Produktlösung sind hier die Teilverkaufsangebote für Wohnimmobilien: Hier wird vor allem der Bedarf an Liquidität einer älteren Generation adressiert. Das meist bereits abbezahlte Haus wird zu einem Teil verkauft oder verrentet. Die Teilverkäufer sind liquide, müssen aber ihre gewohnte Umgebung nicht verlassen.

Aber was passiert nun durch den Anstieg der Zinsen?

• Der Teilverkauf wird für den Anteils-Verkäufer teurer. Das Nutzungsentgelt besteht zu einem großen Teil aus Zinsen und ist entsprechend stark betroffen.

• Die Finanzierung des Immobilien-Anteils wird nun auch für Privatinvestoren attraktiv.

Diesen Umstand hat sich die Plattform brickwise.de zunutze gemacht und bietet nun erstmals den besagten Anteil eines Einfamilienhauses an. Die privaten Investoren erhalten so durch die Nutzungsgebühr des Teilverkäufers eine Rendite ausgezahlt und nehmen zusätzlich an der Wertsteigerung des Hauses teil. Dieses Beispiel zeigt, wie schnell sich ein Geschäftsmodell heute entwickeln und verändern kann. Agile Unternehmen mit einem eigenen digitalen Marktzugang schaffen im Rahmen dieser Veränderungen Lösungen für ihre Kunden und einen Wettbewerbsvorteil für sich selbst. Andere sehen hier nur das mögliche Ende eines Geschäftsmodells auf sich zukommen.

Nicolaus Thiele-Dohrmann Projektmanager/Partner Alphapenta GmbH & Co. KG

jeher den Grundsätzen der Nachhaltigkeit verbunden“

Ohne Nachhaltigkeit geht nichts. Das ist mittlerweile Common Sense. Auch die Beteiligungsbranche stellt sich tatkräftig den Herausforderungen der Gegenwart und Zukunft. Dr. Matthias Hallweger, Vorstand der HMW Kapitalanlagen, stellt sich den Fragen der finanzweltRedaktion und geht dabei auf die „hauseigene ESGDNA“ ein.

finanzwelt: Herr Dr. Hallweger, ein turbulentes Jahr neigt sich dem Ende. Die Krisenmeldungen häuften sich. Auch für Investoren alles andere als ein einfaches Kapitalmarktumfeld. Welches Fazit ziehen Sie?

Dr. Matthias Hallweger» Mit Blick zurück muss man festhalten, dass wir ein ausgesprochen herausforderndes Marktumfeld gesehen haben. Der massive Inflationsdruck war eine der Hauptdeterminanten. Die Notenbanken haben auf diesen Inflationsdruck mit einer beschleunigten Zinswende reagiert. Der Zins ist zurück. Anleger sahen sich gleichzeitig mit massiven Kursrücksetzern konfrontiert. Wahrlich eine Zeitenwende.

finanzwelt: …auch mit Bremsspuren im Beteiligungssegment.

Dr. Hallweger» Auch unserer Branche setzen steigende Zinsen und die Aussicht auf eine Rezession zu. Aber: Genau jetzt ist die Zeit für Investitionen – sowohl für uns als VCFonds in aktuell vergleichsweise günstige junge Top-Unternehmen als auch für Privatanleger, die in Krisenzeiten nach sicheren Häfen und weiteren Renditequellen suchen und bei börsenunabhängigen Unternehmensbeteiligungen fündig werden.

finanzwelt: Mit welchem Gefühl schauen Sie insbesondere auf die vergangenen zwei Jahre zurück?

Dr. Hallweger» Das Marktumfeld ist schon seit etwa zwei Jahren schwierig. Dennoch hatten wir mit dem MIG Fonds 16 im letzten Jahr ein starkes Platzierungsfinale und am Ende ein sehr beachtliches Fondsvolumen. Gleich im Anschluss

konnte auch der Nachfolger MIG Fonds 17 reüssieren. Und zwar mit dem besten Platzierungsstart aller bisheriger MIG Fonds. Das macht uns schon ein bisschen stolz und zeigt, dass das Konzept der MIG Fonds den Zahn der Zeit trifft und bei Anlegern sowie Finanzdienstleistern sehr gut ankommt.

finanzwelt: In den vergangenen zwei Jahren konnten Sie weitere herausragende Erfolge feiern. Man denke an die Exits bei BioNTech und Hemovent – da wurden aus Visionen Werte. Was treibt Sie derzeit am meisten um?

Dr. Hallweger» Unser Ansporn war und ist, nachhaltig etwas zu bewirken. Wer mit offenen Augen und Ohren durch die Welt geht, weiß um die Missstände und die Dringlichkeit nachhaltigen Investierens. ESG ist berechtigterweise eines der Kernthemen der Gegenwart geworden. Nachhaltigkeit ist gleichzusetzen mit sinnstiftenden, rentablen und zukunftsgerichteten Investitionen, die sozusagen eine generationenübergreifende Wirkung entfalten. Das treibt uns, wie viele andere auch, um.

finanzwelt: Doch für Sie ist das kein neues Themenfeld; Nachhaltigkeit in allen Facetten ist vielmehr zentraler Bestandteil Ihrer DNA.

Dr. Hallweger» Absolut. Mit all unserem Tun und Wirken sind wir seit jeher den Grundsätzen der Nachhaltigkeit verbunden. Wir verstehen uns als Lösungslieferant auf die dringenden Probleme der Zeit. Denken Sie beispielsweise an den Klimaschutz, Kreislaufwirtschaft oder auch personalisierte Medizin. Wir als Gesellschaft, Unternehmer und jedes Individuum können uns Stillstand nicht erlauben. Engagement und bahnbrechende Innovationen sind vonnöten, um Antworten auf die elementaren Fragen unserer Zeit zu geben. Daher stimmt es mich positiv, dass immer mehr Menschen die Meinung vertreten, dass nachhaltige Investitionen der einzige Weg sind, um langfristig Rendite zu erzielen. Unternehmen ihrerseits werden von ihren Stakeholdern zunehmend danach bewertet, ob es ihnen gelingt, nachhaltig und sozial zu wirtschaften.

„Seit

finanzwelt: Impact Investing ist zweifelsohne kein vorübergehender Trend, sondern Kernthema der nächsten Dekaden.

Dr. Hallweger» Das trifft ohne Einschränkung zu. Impact Investing wird über alle Anlegertypen hinweg zum Mainstream. Die Messbarkeit der positiven Wirkung auf Klima, Umwelt oder Gesellschaft ist heutzutage für viele Anleger ein entscheidendes Kriterium bei der Auswahl von Kapitalanlagen. Insofern ermöglicht die gezielte Bereitstellung von Kapital Veränderungen und/oder Verbesserungen bei Unternehmen mit den dazugehörigen breiten Auswirkungen in der Gesellschaft.

finanzwelt: Nun versteht unter „ESG/nachhaltigem Investieren“ jeder etwas anderes. Herr Dr. Hallweger, wie setzen Sie ESG um?

Dr. Hallweger» Im vergangenen Jahr haben wir unser Denken und Tun in einem MIG ESG-Regelwerk formalisiert. Darin halten wir fest, wie wir ESG-Kriterien in allen unseren Beteiligungsprozessen berücksichtigen und wie wir den Beitrag unseres Portfolios messen. Wir investieren ausschließlich in gesellschaftlich sinnvolle, disruptive Innovationen. Unsere Beteiligungsunternehmen bezwecken mit ihren Technologien, die Welt ein Stück besser zu machen. Insofern sollen jene Unternehmen gefördert werden, die nachweislich einen Beitrag zur Lösung aktueller Probleme beitragen, beispielsweise beim Klimawandel.

finanzwelt: Können Sie uns das anhand eines Beispiels aus der Reihe Ihrer Portfoliounternehmen deutlich machen?

Dr. Hallweger» Sehr gern. Nehmen wir ein Unternehmen aus dem MIG 17-Portfolio. Die Unternehmensberatung McKinsey hat ausgerechnet, dass mit Hilfe von Quantencomputern entwickelte Klimatechnologien die CO2-Emissionen bis 2035 um sieben Milliarden Tonnen pro Jahr reduzieren können – das wären mehr als ein Fünftel des heutigen Ausstoßes. Unsere Beteiligung IQM, der größte europäische Quantencomputer-Hersteller, wird die enorme Rechenleistung für Modellrechnungen nutzen, die für Analyse, Konzeption und Einsatz moderner Klimatechnologien notwendig sind. Erste Ansätze hierfür gibt es bereits.

finanzwelt: Die Zukunft in eine positive Richtung zu lenken, das verfolgen Sie demnach auch mit dem MIG Fonds 17. Was steckt dahinter?

Dr. Hallweger» Nach der überaus erfolgreichen Platzierung des MIG Fonds 16 war es nur konsequent, mit dem MIG 17 an die Erfolgsstory anzuschließen. Den Privatanlegern stehen wiederum zwei Optionen (Einmalzahlung oder Capital Call) offen, um sich an diesem VC-Fonds zu beteiligen. Wie bei den Vorgängern, setzt der MIG 17 auf Entwicklungsführer in den Bereichen Life Sciences, Umwelttechnologie, Künstliche Intelligenz oder Robotik. Zudem achtet der MIG 17 bei seinen Investments in besonderem Maße auf Nachhaltigkeitskriterien. (ah)

Vertrieb vor Ort

Unterwegs im deutschen Baufinanzierungsmarkt

Es gab schon bessere Zeiten im Baufinanzierungsmarkt. Schnell steigende Zinsen, nach wie vor hohe Immobilienpreise und explodierende Energiekosten haben für einen Nachfragerückgang in der Baufinanzierung gesorgt. Der Markt ist von großer Unsicherheit geprägt – was auch die Vermittlerinnen und Vermittler spüren, die anders als die Jahre zuvor, um jeden Kontakt kämpfen müssen.

Bis vor kurzem ging es vor allem darum: Den Kundinnen und Kunden einen möglichst niedrigen Zins für die Finanzierung zu sichern. In Zeiten von hohen Zinsen ist das immer noch ein Argument für den Zuschlag – aber nicht das einzige. Was also sind die Argumente, mit denen sich die Entscheidung für eine Baufinanzierung auch in der aktuellen Zeit gut treffen lässt? Was macht sicher? Und auf welche Fragen gilt es, in der Beratung eine Antwort zu haben? Thomas Hein, Leiter Vertrieb Immobilienfinanzierung bei der ING Deutschland weiß: „Je näher man das Ohr am Markt hat, desto besser kennt man die Bedürfnisse und Wünsche seiner Kundinnen und Kunden. Das gilt auch und wahrscheinlich besonders in schwierigen Zeiten.“

Bereits 2015 hat sich die nach Kundenzahl drittgrößte Bank in Deutschland dafür entscheiden, den Vertrieb regional aufzustellen. Seitdem sind aktuell 21 Key-Account-Managerinnen und -Manager in den Regionen Nord und Süd unterwegs. Ihr Ziel ist es, vor Ort in der Kundengewinnung zu unterstützen, regionale Veranstaltungen zu initiieren und zu analysieren, wo die insgesamt 25 Vertriebsregionen ihre Stärken oder auch ihre Schwächen haben und was sie voneinander unterscheidet.

„Doch das ist nur die eine Seite der Präsenz vor Ort“, ergänzt Thomas Hein. „Gerade jetzt ist der persönliche Kontakt von entscheidender Bedeutung. Dass wir vor Ort sozusagen ‚hautnah‘ präsent sind, wird plötzlich zu einem wesentlichen Wettbewerbsvorteil. Aber auch für uns als Bank gewinnt dieser Faktor jetzt an Bedeutung. Wir erfahren, wo auf der Kunden- und Vermittlerseite der Schuh drückt, wo wir nachlegen müssen und wo wir bereits gut unterwegs sind“. Gerade mit Blick auf die immer mehr in den Fokus rückende energieeffiziente Baufinanzierung hat die Bank bereits ein dickes Pfund in die Waagschale gelegt.

Das gemeinsam mit der KfW Bankengruppe entwickelte Onlinetool ‚Energietipps‘ wurde in der jungen Vergangenheit bereits sehr erfolgreich im Direktvertrieb eingesetzt. Auch die ersten Tests mit ausgewählten Vermittlerinnen und Vermittlern kommen gut an, so dass das der Modernisierungsrechner bald in allen Beratungskanälen der ING Deutschland für eine gute Entscheidungsbasis sorgt. Doch zum Ausruhen ist aktuell keine Zeit, betont Thomas Hein. „Von unseren Key-AccountManagerinnen und -Managern wissen wir, dass bei den aktuell hohen Energiepreisen natürlich viel über energetische Finanzierungsalternativen nachgedacht wird. Insbesondere bei der Modernisierung und Sanierung sind neue energieeffiziente Lösungen gefragt. Wir arbeiten mit Hochdruck an innovativen Konzepten, um die Marktwünsche schnell und in der gewohnten Qualität zu erfüllen“.

Dieses Vorgehen hat im Sommer auch zur erfolgreichen Einführung der Baufinanzierung „Green“ mit einem Zins-Rabatt für den Bau und Kauf einer Immobilie mit der Energieeffizienzklasse A oder A+ geführt. Und noch eine weitere Idee wurde –Stichwort „Marktnähe“ umgesetzt. Thomas Hein selbst ist mit einem Wohnwagen zu einer je vierwöchentlichen Business-Tour in die Regionen Nord und Süd gestartet und hat persönlich mit den Vermittlerinnen und Vermittler gesprochen. „Mir war es wichtig, mir selbst ein Bild zu machen und Präsenz zu zeigen. Dass die Business-Tour vor Ort so begeistert aufgenommen wurde, hat mich natürlich gefreut.“ Die Ergebnisse aus diesen

Gesprächen werden jetzt analysiert und soweit möglich auch in die Tat umgesetzt.

Weitere Informationen zu der erfolgreichen Business-Tour können auf www.ing.de/partner/tour/ abgerufen werden.

Kontakt ING-DiBa AG

Vertrieb Immobilienfinanzierung

Theodor-Heuss-Allee 2 60486 Frankfurt am Main partner-werden@ing.de www.ing.de/partner

Thomas Hein

Wie Sie sehen, haben wir viele Anbieter und Produkte vorgestellt. Alle unterscheiden sich hier und da. Und das ist gut so. Denn es gibt nicht das eine perfekte Produkt. Aber es gibt das eine, für Ihren Kunden perfekt passende Produkt. Und hinter diesen Produkten stehen Menschen, die alle, obwohl sie im Wettbewerb stehen, ehrlich und fair miteinander umgehen. Kooperation ist immer dann wichtig, wenn es wirklich um die Wurst geht. Ich habe mich gefreut, mich mit alten Bekannten über die neuen Probleme dieser Zeit zu unterhalten. Ich habe mich noch mehr gefreut, neue Marktteilnehmer kennenlernen zu dürfen. Diese drei Gesprächsrunden lege ich Ihnen ans Herz. Man lernt und sieht, wie diejenigen hinter den Produkten ticken. Und deswegen will ich mich explizit bedanken bei: Sandro Pawils von Carestone, Rauno Gierig von der Verifort Capital, Christian Grall von Project. Die leben und lieben Immobilien. Aber auch bedanken will ich mich beim mehrfachen Weltmeister im Murmeln und CEO vom Deutschen Edelstein Kontor Chris Pampel, sowie Herbert Behr von Golden Gates und Ronny Wagner von Noble Metal Factory. Zu guter Letzt geht mein Dank an den Erfinder des Teilverkaufs, Christoph Neuhaus CEO von wertfaktor, sowie Andreas Müller von REALWERTPARTNER, Dimitrij Miller von Heimkapital, Christian Kuppig von Engel & Völkers LiquidHome und last but not least: Janine Hardi von RentePlusImmobilien. Sie zeigt mal wieder, wie erfolgreich Frauen in der Finanzbranche sind!

Vielen Dank an Euch alle!

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