Crowd-Investing

Darlehen mit hohen Zinsen

Renditen zwischen vier und acht Prozent pro Jahr werfen die Projekte der österreichischen Immocrowd-Plattformen ab. Doch es gibt dabei auch Risiken. Deshalb wird empfohlen, auf mehrere Projekte zu setzen.

MICHAEL KORDOVSKY

dagobertinvest-Projekt Teisenberggasse 36 in Salzburg-Maxglan

DIE GRÖSSTE IMMOCROWD-PLATTFORMEN IN ÖSTERREICH PLATTFORM FINANZIERTES MARKTANTEIL PROJEKTVOLUMEN 2020 2020

rendity

22,4 Mio.€ dagobertinvest 21,1 Mio.€ homerocket 17,2 Mio.€ ReCrowd 1,0 Mio.€

Reval 0,5 Mio.€

Summe 62,2 Mio.€ 36,0 % 33,9 % 27,7 % 1,5 % 0,8 %

Quelle: CrowdCircus D ie Finanzierung von Immobilienentwicklungsprojekten oder Bestandsimmobilien durch hochverzinste nachrangige Darlehen wird immer populärer. Von 2017 bis 2020 hat sich das in Österreich über Crowdinvesting-Plattformen vertriebene Investmentvolumen auf 62 Millionen Euro vervierfacht. Laut Lukas Müller, Co-Founder & CEO der CrowdinvestingPlattform rendity, liegt die durchschnittliche Laufzeit ihrer Finanzierungen bei 24 Monaten und die Durchschnittsrendite bei 6,2 Prozent p.a. Das bis dato lukrativste Projekt aller Anbieter wirft laut CrowdCircus auf 24 Monate inklusive Early-Bird/Bonuszinsen 8,25 Prozent p.a. ab. Es ist eine exklusive Wohnhausanlage der Effectus Holding im Wiener Nobelbezirk Hietzing. Das unbesicherte und unverbriefte Nachrangdarlehen wurde von dagobertinvest vermittelt. Aber die hohen Zinsen der privaten nachrangigen Darlehen haben zwei Nachteile. Erstens fällt darauf der individuelle Einkommenssteuertarif an, bei der es allerdings für Dienstnehmer einen Freibetrag von 730 Euro jährlich gibt. Zweitens werden im Insolvenzfall vor den nachrangigen Gläubigern zuerst die besicherten und die normalen unbesicherten bedient, was im Worst Case höhere Verluste bedeuten würde.

Teil des Finanzierungsmix

Oft fragen sich kritische Anleger, wieso es Bauträger nötig haben, über ImmocrowdPlattformen so hohe Kapitalbeschaffungskosten auf sich zu nehmen? Dazu Andreas Zederbauer, Co-Gründer und Geschäftsführer von dagobertinvest: „Die Crowd wird deshalb mit verhältnismäßig hohen Zinsen belohnt, weil es sich um Risikokapital handelt, und der Bauträger dieses anderswo nicht billiger bekommt.“ Aufgrund strengerer europäischer Richtlinien sind die Anforderungen der Banken für die Kreditvergabe gestiegen und Crowdinvesting macht als komplementäres Finanzierungsmittel viele Projekte erst möglich. Einen weiteren Aspekt zeigt Wolfgang Deutschmann, CEO der Rockets Holding: „Eine Crowdfinanzierung ist häufig nur ein kleiner Teil eines umfangreichen Finanzierungsmix aus Eigenmitteln, Bankkredit, etc. Viele Immobilienentwickler entscheiden sich für eine Crowdfinanzierung beispielsweise als Mezzaninkapital-Quelle zum Eigenkapitalersatz bzw. um eingesetzte Eigenmittel zu refinanzieren und freies Kapital für weitere Projektakquisitionen nutzen zu können.“ Einen Richtwert des Finanzierungsmix liefert Zederbauer: „Eine typische Finanzierungsstruktur für ein dagobertinvest-Projekt sind zehn Prozent Eigenkapital des Unternehmers, 20 Prozent Crowd-Kapital und 70 Prozent Kreditfinanzierung durch eine Bank.“ Allerdings kann die Finanzierungsstruktur von Projekt zu Projekt abweichen.

„Von zehn Projekten, die wir zur Prüfung erhalten, wird nur etwa eines unseren Investoren zum Investment angeboten.“

Lukas Müller, Co-Founder & CEO, rendity „Die Crowd wird mit verhältnismäßig hohen Zinsen belohnt, da es sich um Risikokapital handelt, und der Bauträger dieses anderswo nicht billiger bekommt.“

Andreas Zederbauer, Co-Gründer und Geschäftsführer, dagobertinvest „Eine Crowdfinanzierung ist häufig nur ein kleiner Teil eines umfangreichen Finanzierungsmix aus Eigenmitteln, Bankkredit, etc.“

Wolfgang Deutschmann, CEO, Rockets Holding

Überschaubare Ausfallsraten

Ein Rückblick auf die letzten sechs Jahre der bedeutenden Immocrowd-Plattformen in Österreich zeigt, dass die Projekte in der Regel gut verlaufen und die Anleger auf ihre hohen Renditen auch kommen. Dazu Zederbauer: „Mittlerweile zählen wir 177 Projekte auf der Plattform und haben fast 70 Millionen Euro Gesamtkapital vermittelt – mehr als jede andere Plattform. Davon wurden bereits wieder 18 Millionen Euro Kapital plus Zinsen an die Crowd-Investoren zurückbezahlt.“ Noch keine Ausfälle gab es bei rendity und Home Rocket, allerdings Zahlungsverzögerungen. Ein konkretes Beispiel nennt Müller: ein Wohnhausprojekt in der Habichergasse in Ottakring (Wien) im Volumen von 600.000 Euro. Hier erfolgte eine Umstellung von Einzelvertrieb auf Globalverkauf. Sobald dieser über die Bühne geht, winken sieben Prozent Rendite. Deutschmann quantifizierte verzögerte Zins- und Rückzahlungen mit 7,5 Prozent am Home Rocket-Gesamtvolumen. Die Tendenz ist sinkend, da sich einige Projekte bereits in der Rückzahlungsabwicklung befinden. Bei dagobertinvest gab es bereits zwei Teilausfälle von insgesamt 0,2 Prozent des gesamten Volumens. Dazu Zederbauer: „Bei einem Projekt des Bauträgers Prime Real kam es zu einem Teilausfall in der Höhe von 69.917 Euro, bei einem Trendhaus-Projekt (Verkauf, Umstrukturierung und Abschlagszahlungsangebot) belief sich der Teilausfall auf 60.486 Euro. In Summe also 130.763 Euro.“ Beim Prime Real-Projekt war dies auf die Insolvenz des Bauträgers zurückzuführen. „Die betroffenen 253 Crowdinvestoren wurden im Mai 2020 über die Insolvenz informiert. Nicht zuletzt aufgrund der Hartnäckigkeit von dagobertinvest ist es gelungen, dass davor bereits 80 Prozent des investierten Kapitals von in Summe rund 350.000 Euro an die Crowd zurückbezahlt wurden. Den Investoren wurde angeboten, ihre Forderungen an einen Anwalt zum Inkasso abzutreten. Die Kosten für die Rechtsverfolgung trägt dagobertinvest. Das Insolvenzverfahren ist aktuell noch nicht abgeschlossen“, erklärt Zederbauer.

Strenge Selektion der Projekte

„Von zehn Projekten, die wir zur Prüfung erhalten, wird nur etwa eines unseren Investoren zum Investment angeboten. Die Kriterien beziehen sich einerseits auf die Emittentin und die dahinterstehende Firmengruppe, wie z.B. Track Record, Bonitätsauskunft, Kompetenz im Team, etc., und andererseits auf das konkrete Projekt, wie z.B. Lage, Ankaufspreis, Baugenehmigungen, Baukosten, geplante Verkaufspreise, Finanzierungsstruktur, Rentabilität, etc.“, erklärt rendity-Chef Lukas Müller, der besonders Wert auf Wohnprojekte und zusätzliche Bankenfinanzierungen legt. Persönlich stolz ist Müller auf nachhaltige Immobilienprojekte, die CO2-neutral umgesetzt werden und bei den Anlegern gut ankommen. Deutschmann hingegen beschreibt die Selektion durch Home Rocket folgendermaßen: „Die groben Auswahlkriterien besagen, dass der Projektentwickler eine Kapitalgesellschaft mit mindestens fünf erfolgreich abgewickelten Projekten und positiver Bonitätsbewertung sein muss. Bei Projektgesellschaften wird gegebenenfalls auch die Mutter- oder die Holdinggesellschaft geprüft und als Bürgin herangezogen. Zudem muss das Crowdkapital für einen operativen Zweck verwendet werden.“ Zusätzlich bietet Home Rocket die unabhängige Begutachtung eines externen Sachverständigen, der das jeweilige Projekt auf Plausibilität prüft. Indessen hat dagobertinvest sechs Säulen der Prüfung: Bonitätsprüfung anhand von Jahresabschlüssen, Saldenlisten und Verträgen; Projektkalkulation (Baukosten, Verkaufspreise, Bauzeitplan); Cashflow-Rechnung und liquide Mittel; Track Record; rechtliche Prüfung (z.B. Baugenehmigung und Kreditverträge); sowie eine KohärenzPrüfung (Plausibilitäts-Check).

DIE DREI GRÖSSTEN IMMOBILIEN-CROWDPLATTFORMEN IN ZAHLEN RENDITIY DAGOBERTINVEST HOMEROCKET

Gründung

2015 Bisherige Projektanzahl knapp 100 Durchschnittliche Rendite 6,2% 2015 177* 7,19%

2015 über 100 6,5 bis 7,0% Zahlungsverzögerungen dzt. 1 Projekt 2 Teilausfälle, insgesamt verzögerte Zins- u. Rückzahlungen in Zahlungsverzug 0,2% des Gesamtkapitals 7,5% am Rockets-Ges.-volumen** 2 Projekte in Zahlungsverzug

Mindestinvestment 500,– EUR 250,– EUR 250,– EUR

Anlageinstrumente nachrangige Darlehen ausschließlich qualifizierte nachrangige Darlehen u. Nachrangdarlehen Wertpapiere***

* Mitte März 2021 ** Immoprojekte von Green Rocket, Home Rocket u. Lion Rocket zusammen; in Wien u. Deutschland; Tendenz sinkend, einige Projekte in Rückzahlungsabwicklung *** Wertpapiere bezogen auf Rockets; keine laufenden WP-Emissionen, Beispiel früher: IMRA Investments: Anleihe, Eigenemission