Azimut n.1/2020

CONDOMINIO

Requisiti antincendio nei condomini

NORMATIVA

Ristrutturazioni e bonus fiscali ed energetici 2020

EDILIZIA

Dati territoriali, caratteristiche, strumenti ed obiettivi

CASE E STRUTTURE IN LEGNO

capolinea.it

Edifici in legno sicuri ed efficienti

SUBISSATI s.r.l.

F.lli Lombardi n. 2-6 Ostra Vetere (AN), Italy Tel. 0039.071.96.42.00

www.subissati.it download pdf case subissati

Case 400 1963-2013

Scuole e asili

case

Coperture Impianti sportivi Strutture Commerciali

PRODUTTORE QUALIFICATO

PRODUTTORE QUALIFICATO TRASFORMAZIONE DEL LEGNO CERTIFICATO N. 076/09-CL TRASFORMAZIONE DEL LEGNO RILASCIATO DAL CERTIFICATO N. 076/09-CL MINISTERO DEI LAVORI PUBBLICI RILASCIATO DAL MINISTERO DEI LAVORI PUBBLICI

CARPENTERIA METALLICA CERTIFICATO CE DI CONFORMITÀ DEL CONTROLLO DI PRODUZIONE IN FABBRICA 0398/CPR/MP/14.003

ATTESTAZIONE SOA CATEGORIA OS32 CLASSE IV BIS OG1 CLASSE III

Siti Industriali Luoghi di culto Stabilimenti balneari Ponti e passerelle

SISTEMA QUALITÀ CERTIFICAZIONE ISO 9001

SISTEMA DI GESTIONE AMBIENTALE CERTIFICAZIONE ISO 14001

SISTEMA DI GESTIONE SICUREZZA E SALUTE SUI LUOGHI DI LAVORO CERTIFICAZIONE OHSAS 18001

Strutture per esterno

Le strutture e gli edifici in legno Subissati si distinguono per i numerosi fattori d’eccellenza che caratterizzano l’azienda e la sua organizzazione: abilità artigianale, alta tecnologia, squadra qualificata di tecnici e professionisti, controllo costante di tutte le fasi lavorative, presenza e affiancamento sul territorio prima, durante e dopo la costruzione.

I risultati di anni di esperienza, ricerca e innovazione sono sintetizzati all’interno di un importante spazio espositivo adiacente allo stabilimento produttivo. Uno showroom ideato per consentire a tecnici e clienti di vedere, toccare e capire i numerosi vantaggi di un’abitazione che rispetta i canoni della bioedilizia e scegliere in modo consapevole le soluzioni tecniche e architettoniche più adeguate alle proprie esigenze.

Periodico regionale a cura del Collegio dei Geometri e Geometri Laureati della Provincia di Ancona Corso Garibaldi 91/a - 60123 Ancona (AN) info@geometrian.it - www.geometrian.it Anno XLIV - N. 1/2020

Azimut

PUBBLICAZIONE TRIMESTRALE Reg. Trib. Ancona 8 Luglio 1975 Comitato di Redazione Presscom Piazza Ciabotti, 8 - 60035 Jesi (AN) Tel. 0731.215278 - Fax 0731.213352 info@presscom.it DIRETTORE RESPONSABILE Diego Sbaffi COORDINAMENTO EDITORIALE Davide Amicucci d.amicucci@presscom.it REDAZIONE Diego Sbaffi Giampiero Fabbri Vinicio Montanari Luca Orletti HANNO COLLABORATO A QUESTO NUMERO: Marco Mancini, Tiziano Sandroni, Tonino Conti, Vinicio Montanari, Ufficio Provinciale Territorio di Ancona (Novella Mengoni - referente OMI) FOCUS provinciale - Ancona, Stefano Stimilli

CONSULENTI PER LA COMUNICAZIONE Gianni Moreschi g.moreschi@presscom.it IMPAGINAZIONE Studio FLORIO - Via Aldo Moro, 38 62010 Sambucheto di Montecassiano (MC) CREDITI FOTOGRAFICI Archivio AZIMUT PUBBLICITÁ CONCESSIONARIA AZIMUT Presscom - Piazza Ciabotti, 8 60035 Jesi (AN) Tel. 0731.215278 - Fax 0731.213352 Gianni Moreschi g.moreschi@presscom.it

Azimut viene inviato gratuitamente agli iscritti agli Albi Professionali del Collegio dei Geometri e Geometri Laureati della Provincia di Ancona, agli uffici decentrati del Genio Civile, agli uffici tecnici dei Comuni e delle Province, a tutti gli enti pubblici e a tutti coloro che hanno rapporti con la categoria. La collaborazione è aperta a tutti i singoli professionisti e agli organi rappresentativi di categoria. Manoscritti, dattiloscritti, elaborati, disegni, fotografie, anche se non pubblicati, non vengono restituiti. Ogni autore risponde direttamente delle proprie affermazioni che non impegnano nè la redazione nè il Collegio.

Gli scritti possono essere pubblicati anche siglati o anonimi, per desiderio degli autori i cui nomi restano comunque reperibili presso la redazione.

Inserzionisti: a Subissati................................ 2 di Cop. Geomax.................................. pag.6

Sommario

2 Editoriale 3 Edilizia Requisiti antincendio nei condomini

7 Edilizia

Subissati Srl: la cultura del legno e tante strutture pubbliche e private realizzate in bioedilizia

9 Normativa Ristrutturazioni e bonus fiscali ed energetici 2020

13 Edilizia Dati territoriali, caratteristiche, strumenti ed obiettivi

20 Condominio Crescere professionalmente camminando in condominio

24 Edilizia

Il mercato immobiliare residenziale.

Periodo di riferimento: 1° semestre 2019

26 Condominio Pulizia scale condominio: regole e ripartizione spese

29 Collegio Indagine per indicare le materie di interesse agli iscritti e per proporre approfondimenti da sviluppare all'interno della formazione MARZO 2020

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Azimut Editoriale Cari Colleghi, “In mezzo a ogni difficoltà si trova un’opportunità” mi piace aprire l’editoriale con questa frase di Albert Einstein perché stiamo vivendo dei giorni molto difficili e siamo tutti estremamente preoccupati per la nostra salute e quella delle nostre famiglie, con tutti i dubbi e le angosce che questa situazione genera nel nostro ambito lavorativo visto che, come liberi professionisti, non possiamo contare sulla sicurezza di un reddito certo.

Questa fase di emergenza, purtroppo, rischia di protrarsi a lungo e con gravi conseguenze, d’altronde è trascorso poco tempo dalla «messa in quarantena» voluta dal governo per frenare il contagio da Covid-19, resa più stringente con la sospensione di tutte le attività non strategiche. Tra queste non rientrano le attività tecniche svolte dai geometri, ma questo non significa averli preservati dai pesantissimi danni economici (e umani) che la pandemia sta già arrecando a tutti noi professionisti, in particolare la minore liquidità dovuta all’inevitabile contrazione delle attività professionali e il fatto che molte delle nostre attività sono difficilmente erogabili mantenendo la distanza interpersonale e con tutte le limitazioni degli spostamenti, oltremodo perché non sempre, e non per tutto, è possibile fornire servizi di consulenza a distanza, utilizzando strumenti e piattaforme digitali.

Comunque la mancata sospensione dell’attività professionale non ci deve distogliere dal compito al quale siamo chiamati ad assolvere prima di tutto come cittadini, ovvero contribuire attivamente al contenimento del contagio adottando comportamenti responsabili e massimamente rispettosi delle regole nei confronti di tutti garantendo in tal modo anche la sicurezza dei familiari e delle altre persone con le quali entriamo quotidianamente in contatto e la Categoria, ne sono certo, saprà dare il suo contributo; lo farà in queste settimane, continuando a svolgere la propria attività tecnica e intellettuale, secondo quanto previsto dalle regole e dal buon senso, e quindi “da remoto”, utilizzando software di videochiamata o strumenti informatici e telematici: la tecnologia, così invocata in queste settimane per consentire lo svolgimento dell’attività lavorativa in moltissimi settori, è tradizionalmente la più preziosa alleata della professione di geometra. E darà il proprio contributo quando il Paese sarà chiamato a ripartire, si spera nel minore tempo possibile: lo abbiamo fatto in passato, lo faremo anche stavolta. Apporteremo una visione – che è quella che stiamo costruendo assieme da anni, e che guarda al paradigma della sostenibilità ambientale, sociale ed economica - e, soprattutto, apporteremo le idee e gli strumenti per realizzarla.

Come categoria professionale ritengo assolutamente fondamentale in questo momento agire in maniera unitaria con la Rete Professioni Tecniche (RPT), al Comitato Unitario Professioni (CUP) perché soltanto con l’impegno congiunto di chi rappresenta la più

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ampia parte delle professioni ordinistiche italiane, RPT e CUP appunto, ovvero di chi ha profonda contezza delle esigenze e delle difficoltà che vivono e accomunano tutti gli iscritti ai 21 ordini rappresentati, è possibile tutelare gli interessi generali di 2,3 milioni di professionisti e, per questa via, quelli specifici delle singole professioni. Agire in maniera unitaria non è solo una possibile via da seguire ma probabilmente la più sensata e opportuna e in questa ottica è l’invio, al Presidente del Consiglio Giuseppe Conte, di una lettera a firma congiunta tra la Rete delle Professioni Tecniche e il Comitato Unitario delle Professioni nella quale si avanzano – tra le altre – due istanze fondamentali: ▪ “essere parte attiva nella definizione di politiche economiche, sanitarie e sociali, di provvedimenti e misure per contrastare l’emergenza e la crisi economica ormai in atto; ▪ di poter accedere a tutti gli strumenti di tutela del lavoro e della salute, dagli ammortizzatori sociali ai canali dedicati per l’accesso alla liquidità finanziaria, da cui in larga misura fino a questo momento i professionisti ordinistici sono stati esclusi”.

Basta col considerare i professionisti una categoria di privilegiati! Chi continua a pensarlo vive ormai da anni fuori dalla realtà. I professionisti ordinistici sono ora una categoria in difficoltà che ha bisogno di aiuti, esattamente come gli altri lavoratori. Siamo in una condizione di guerra che può essere affrontata solo con proposte choc. 2,5 milioni di professionisti, sostengono CUP e RPT, sono ormai alla canna del gas, anche a causa dell’abolizione delle tariffe e del loro conseguente impoverimento, e chiedono interventi radicali, come ad esempio la sospensione dei versamenti tributari e contributivi e dei mutui, approvazione di norme di semplificazione e sburocratizzazione del settore edilizio, contributi diretti. E ancora: il “congelamento” di scadenze di varia natura (anche legate a percorsi formativi obbligatori), propedeutiche allo svolgimento di specifiche prestazioni professionali.

Anche il Consiglio Direttivo che presiedo proseguirà la propria attività istituzionale e rimane a disposizione per tutti i chiarimenti e le informazioni e con la possibilità di contattare i Consiglieri di riferimento sul territorio per eventuali adempimenti urgenti e indifferibili e l’invito che faccio a tutti gli iscritti, anche a nome dell’intero Consiglio, oltre alla responsabilità, all’impegno e al senso civico, occorre avere fiducia nel Paese, nelle istituzioni, nella Categoria.

Geom. Diego Sbaffi Presidente Collegio dei Geometri e Geometri Laureati della Provincia di Ancona

INTERVENTI

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Condominio

Requisiti antincendio nei condomini

MARCO MANCINI Laureato in Ingegneria meccanica. Abilitazione alla professione di ingegnere nell'anno 2006. Iscritto nell’elenco dei professionisti abilitati alla Prevenzione Incendi. Settori di attività professionale trattati: termotecnica, acustica, antincendio.

In Italia sono stati censiti oltre 12.000.000 di edifici residenziali (dati Istat); di questi la maggior parte risulta avere caratteristiche dimensionali di piccoli edifici o piccoli condomini (fino a 3 piani), invece circa il 10% risulta essere costituito da edifici con 4 piani e oltre.

Con l'emanazione del DPR 151/11 (ma anche con il vecchio DM 16/02/1982) la legislazione italiana ha stabilito che anche gli edifici civili in alcuni casi sono considerati attività soggette ai controlli dei VVF. In particolare tra le molteplici attività contemplate all'interno l'allegato I del suddetto DPR compaiono anche la seguente attività:

merito alle definizioni; il DM 31/11/1983 definisce la altezza antincendi come: “Altezza massima misurata dal livello inferiore dell'apertura più alta dell'ultimo piano abitabile e/o agibile, escluse quelle dei vani tecnici, al livello del piano esterno più basso” per cui l'altezza da considerare NON è l'altezza in gronda ma bensì quella indicata nella definizione riportata; in linea di massima tali edifici sono qu lli con oltre tre piano fuori terra o che comunque presentano facciate con oltre tre piani fuori terra.

• Attività 77: Edifici destinati ad uso civile, con altezza antincendi superiore a 24 m; la corrispondente regola tecnica “madre” risulta essere quella descritta nel DM 246 del 16/05/1987 (integrata dal DM 25 gennaio 2019) il quale stabilisce tutti i criteri di sicurezza per gli edifici aventi le caratteristiche ricadenti nei casi sopra elencati.

A dire il vero la regola tecnica elenca tutte le caratteristiche che devono avere gli edifici civili con caratteristiche anche inferiori a quelle di cui al DPR 151/11 ovvero la regola stabilisce i criteri di sicurezza per edifici a partire da altezza antincendio superiore a 12 m.

Vale la pena di fare un po' di chiarezza, anche in MARZO 2020

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I principali requisiti tecnici richiesti agli edifici soggetti sono principalmente i seguenti: a. caratteristiche dimensionali: massima superficie dei compartimenti antincendio; b. caratteristiche costruttive: tipologia di resisten za al fuoco delle strutture; c vie di esodo: tipologia e quantità delle uscite d. impianti di protezione attiva; Il decreto stabilisce le caratteristiche sopra evidenziate assegnando parametri ben precisi in funzione della altezza antincendio dell'edificio per fasce a partire da 12 m, da 12 a 24 m, da 24 a 32 m, da 32 a 54 m, fino a 80 m e oltre 80 m.

Ovviamente all'aumentare dell'altezza antincendio le caratteristiche richieste agli edifici diventano sempre più stringenti aumentando la classe di resistenza al fuoco, riducendo la superficie massima di ogni compartimento e stabilendo il numero di uscite, la loro dimensione e le caratteristiche generali.

Altre caratteristiche richieste sono quelle relative alla possibilità di accostamento autoscale VVF, le modalità di acceso alle aree dell'edificio, le caratteristiche dei vani ascensore e la tipologia di comunicazione interna tra ambienti di diversa tipologia (ad esempio tra scale, androni ecc), non ultime il decreto stabilisce anche requisiti organizzativi e gestionali, sempre divisi per categoria di edificio.

Ovviamente ogni caso va studiato in maniera dettagliata ed è quindi piuttosto difficile dettare regole generali se non applicando scrupolosamente il suddetto decreto.

Argomento di grande interesse negli ultimi anni è quello delle riqualificazioni energetiche; l'esigenza

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di ottenere risparmi energetici abbinati a riqualificazioni di facciate di edifici ha comportato spesso la decisione di applicare “cappotti termici” sulle facciate degli edifici civili.

Il DM 25 gennaio 2019 (entrato in vigore il 6/5/2019), che ha integrato il DM 16/05/1987 indica precisi indirizzi in merito a questi ultimi aspetti.

Tra i vari aspetti trattati dal DM 25/01/2019, si richiama l'attenzione nel limitare la propagazione degli incendi qualora generatisi all'interno di un appartamento onde evitare la sua propagazione verso altri appartamenti; a tal proposito il DM richiama l'applicazione delle lettera circolare 5043 del 15/04/13 che stabilisce la classe di reazione al fuoco dei materiali che costituiscono le facciate dell'edificio; il documento è piuttosto esaustivo e analizza diverse casistiche di tipologie di pareti e vengono stabilite le regole tecniche e tutte le caratteristiche che devono avere i materiali di cui le pareti sono composte con relative percentuali di applicazione, indirizzi da utilizzare nelle zone dove sono presenti aperture ecc.

Va sottolineato che le suddette disposizioni si applicano solamente agli edifici di civile abitazione di

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nuova realizzazione e per quelli esistenti che siano oggetto di interventi successivi alla data di entrata in vigore del decreto comportanti la realizzazione o il rifacimento delle facciate per una superficie superiore al 50% della superficie complessiva delle facciate.

Un altro aspetto che viene regolato dal DM 25/01/2019 è quello relativo alla gestione della sicurezza antincendio; il nuovo DM stabilisce infatti, in funzione di una scaletta di LIVELLI DI PRESTAZIONE, ben determinati requisiti a carico del gestore della attività (amministratore di condominio) e a carico degli occupanti; ovviamente tale sistema di gestione diventa via via più complesso ed articolato al salire del livello di prestazione, che ovviamente è strettamente collegato alla ALTEZZA ANTINCENDIO dell'edificio in esame.

Anche in questo caso è prevista l'applicazione solamente per edifici di altezza antincendio superiore a 12 m e riguarda però anche gli edifici esistenti, con limiti di tempo prestabiliti per la messa a norma dei vari aspetti tecnici.

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- attività 75: autorimesse di superficie superiore a 300 mq; Ovviamente tali attività, seppur non sempre presenti, presentano un proprio quadro normativo dettato da specifiche regole tecniche.

Insomma, un quadro normativo che si sta facendo via via più complesso anche per i condomini, ribadendo la necessaria presenza della figura del consulente tecnico che sappia orientare le scelte degli amministratori e dei condomini stessi, anche in virtù delle scadenze indicate nelle norme ivi citate.

In ultimo sottolineo che negli edifici civili potrebbero essere presenti anche le seguenti attività: - attività 74: centrali termiche di potenzialità supe riore a 116 KW MARZO 2020

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Edilizia

Accademia musicale Camerino (MC)

Subissati Srl: la cultura del legno e tante strutture pubbliche e private realizzate in bioedilizia Dal rapporto annuale di Federlegno del 2019, associazione industriale di Confindustria che riunisce tutte le aziende operanti con la materia prima del legno, l'Azienda Subissati è tra le prime cinque aziende Italiane per numero di costruzioni in legno nel territorio nazionale, mentre l'Italia risulta essere al quarto posto in Europa per edifici in legno realizzati.

Un trend positivo rafforzato anche da una sensibilità sempre maggiore nei confronti dell'ambiente e di un'architettura sostenibile.

L'azienda Subissati di Ostra Vetere (AN) si è impegnata personalmente nel diffondere la cultura del legno ed il suo utilizzo per la realizzazione di nuovi edifici sicuri e sostenibili.

Nell'ultimo anno ha organizzato una serie di eventi formativi e seminari coinvolgendo diversi esperti di settore tra cui l'Arch. Laner, ricercatore e docente all'Università Iuav di Venezia, l'Ing. Antonio Pantuso e diversi altri tecnici specializzati in costruzioni di legno.

Il Professor Laner ha lodato l'azienda per la sua ricerca, per il suo approccio industriale alla materia legno e per quello che lui stesso ha definito scherzando "un'ossessione per la durabilità" delle case e degli edifici realizzati.

Per la Subissati la formazione è una cosa importante. I dipendenti frequentano ogni anno dei corsi per aggiornarsi sulle tecnologie costruttive e migliorare la qualità del microclima interno delle abitazioni in legno.

Abbiamo avuto il piacere di raggiungere telefonicamente Andrea Subissati, responsabile commerciale dell'azienda, a cui abbiamo chiesto quali sono i progetti più importanti di questo 2020 appena iniziato.

Tra i vari lavori in corso d'opera la nuova Accademia Musicale di Camerino (MC) che stiamo realizzando

per l'Andrea Bocelli Foundation è senza dubbio uno dei più importanti. Un progetto di cuore che vuole riportare la bellezza e la musica nei nostri territori colpiti duramente dal sisma del 2016.

I lavori sono iniziati da qualche settimana. La struttura si svilupperà su due livelli per un totale di 700 mq ed ospiterà un auditorium di oltre 200 posti e 10 aule per l’insegnamento.

Il progetto, a beneficio degli oltre 160 studenti, grazie ad una convenzione con il Conservatorio di Fermo permetterà alla nuova struttura di ospitare non solo le lezioni degli allievi iscritti ma anche di fungere da sede distaccata dello stesso assumendo un ruolo ancora più significativo per il territorio.

A breve partiranno i lavori per una nuova scuola primaria di circa 3500 mq per la città di Potenza Picena (MC) e sarà, nelle parole del sindaco Noemi Tartabini, "una delle più importanti opere per la Scuola Potenza Picena (MC)

collettività nella storia cittadina".

Costruire questi edifici ci emoziona, ci rende responsabili e ci rende parecchio orgogliosi perché in quei spazi si formeranno le nuove generazioni.

Quello di Potenza Picena sarà un vero e proprio polo scolastico. Oltre alla scuola primaria realizzeremo una mensa, una palestra ed un auditorium.

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Edilizia

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Scuola Montessorri Rimini

L'Edificio sarà realizzato in X-lam ed ospiterà 24 aule scolastiche con relativi laboratori.

La struttura avrà un appeal molto moderno grazie ai suoi volumi compatti ed alle ampie vetrate ed al rivestimento esterno in "Quartz Zinc", un laminato in lega di zincotitanio al quale verranno aggiunti dei pigmenti minerali che grazie alla luce assumeranno sfumature sempre nuove.

La nuova "Montessori" di Rimini prende il nome dalla donna che ha rivoluzionato la pedagogia.

La struttura è già in fase avanzata di costruzione. I lavori sono iniziati verso la fine dello scorso anno.

L'edificio si sviluppa su due livelli per circa 1800 mq ed ospiterà 10 aule, biblioteca, sala insegnanti, servizi igienici e giardino interno.

Dal punto di vista architettonico, il progetto è basato su di un rapporto di equilibrio e sinergia sia nei materiali utilizzati che nella distribuzione degli spazi, considerando che l'edificio si trova in un'area verde che lo circonda interamente.

L'edificio oltre ad essere antisismico sarà ad energia ‘quasi zero’ (nearly zero Energy building), capace Scuola Arischia (Aq)

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cioè di consumare pochissima energia. Non ci sarà nessun impianto a gas quindi la scuola sarà interamente elettrica ed alimentata con pannelli fotovoltaici.

L'energia raccolta durante il giorno verrà poi utilizzata nelle ore notturne. Grazie alla presenza di corpi illuminanti l'edificio diventerà come un grande lampione che illuminerà tutto il parco.

A noi piace vedere tutto questo in maniera simbolica e considerare l'edificio quasi come un faro per tutta l'edilizia scolastica.

Siamo attualmente impegnati anche nella ricostruzione della scuola elementare “Tenente Crescenzo Taranta” di Arischia, frazione de L'Aquila. L'edificio era stato completamente distrutto dal sisma del 2009.

Data la vicinanza di un edifico religioso si è cercato, a partire dei materiali fino alle disposizioni dei corpi, di legare il più possibile la struttura con il territorio circostante e con la sua storicità.

La forma architettonica del nuovo edificio di circa 600 mq è costituita da due blocchi di tipo compatto, uno destinato alla palestra ed un corpo su tre piani destinato all’attività scolastica, con un’organizzazione degli spazi semplice ed intuitiva.

Anche in questo caso ci troviamo di fronte ad un edificio che garantisce un elevatissimo grado di confort ed un alto livello di risparmio energetico.

Un progetto di ricostruzione importante anche per tutta la comunità visto che negli orari extra scolastici parte del giardino e la palestra saranno accessibili a tutti.

L'azienda ha realizzato lo scorso anno oltre 50 edifici privati sismo resistenti, dall'elevato confort termico e acustico e con materiali certificati e tracciabili.

INTERVENTI

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Normativa

Ristrutturazioni e bonus fiscali ed energetici 2020

TIZIANO SANDRONI Laurea in Economia e Management - indirizzo Diritto d’Impresa nel 2018 e dallo stesso anno è iscritto all’Ordine dei Commercialisti di Ancona. E’ Consulente del Collegio dei Geometri e Geometri Laureati della Provincia di Ancona.

Il socio principale del contribuente è sempre lo STATO. Ed anche per il 2020 il nostro “caro” socio ha prorogato i cosiddetti BONUS CASA che già nel 2019 erano in vigore, introducendo inoltre il nuovo BONUS FACCIATE. Quali sono i bonus oggetto di proroga con la Finanziaria 2020?

Sono i seguenti: a) Bonus ristrutturazioni: si tratta dell’agevolazione fiscale che nata quasi 25 anni fa, concede al contri buente che effettua interventi di ristrutturazione edilizia di beneficiare di una detrazione Irpef del 50% delle spese sostenute, fino a un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 96.000 euro. Anche per quest’anno il rischio di tornare alla aliquota originaria del 36% e con spesa massima di 48.000 euro è stato evitato.

La detrazione viene ripartita in 10 quote annuali, di pari importo ma non dà luogo a rimborso, il che significa che il contribuente deve avere capienza reddituale per usufruirne. I pagamenti delle opere dovranno essere esclusivamente documentati mediante i bonifici bancari “parlanti”, in quanto le banche devono operare la ritenuta d’acconto dell’8% alle imprese beneficiarie delle somme. Quindi altri mezzi di pagamento fanno venir meno il “bonus ristrutturazioni”. b) Sisma Bonus: le agevolazioni cosiddette “speciali” che sono indirizzate sia ai soggetti IRPEF che IRES si realizzano mediante interventi su immobili a uso abitativo o produttivo, siti nelle zone ad alta pericolosità (zone 1 e 2) e in quelle a minor rischio (zona 3) di cui all’Ordinanza del Presidente del Consiglio dei Ministri n. 3274 del 20 marzo 2003, sostanzialmente in tutta Italia, tranne la Sardegna, il Trentino Alto Adige ed alcune altre zone residuali; nelle Marche ovunque. Le spese sono detraibili al 50%, 70%, 75%, 80% o 85%, in relazione alla natura e soggetto che effettua l’intervento. In assoluto un condominio che migliora di due classi sismiche l’edificio può far accedere ai condomini al bonus massimo dell’85%.

In sostanza la detrazione del sisma bonus è basata su un principio di premialità, ovvero più viene aumentata la sicurezza dell’edificio sia dal punto di vista strutturale che sismico e più e vantaggioso il bonus.

Anche per questa agevolazione, la detrazione va calcolata su una spesa massima di 96.000 euro per unità immobiliare.

A latere della ristrutturazione viene riconosciuto il bonus per chi acquista un immobile demolito e ricostruito nelle zone classificate a “rischio sismico 1”, nei medesimi limiti di 96.000 euro e 85%. c) Eco Bonus: agevolazione spettante ai soggetti IRPEF ed IRES che effettuano interventi mirati al miglioramentodell’efficienza energetica di edifici già esistenti. Le aliquote già previste nel 2019 sono state tutte riconfermate con la legge di bilancio 2020. Rispetto al bonus ristrutturazioni per accedere a tale detrazione occorre oltre al “bonifico parlante”, anche: i. l’asseverazione di un tecnico abilitato il quale attesti i lavori eseguiti; ii. APE (attestazione di prestazione energetica), ovvero quel documento che attesta la prestazione energetica di un determinato edificio; MARZO 2020

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Normativa

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iii. Invio della comunicazione della scheda tecnica all’Enea entro 90 giorni dalla chiusura dei lavori, che descriva tutti gli interventi effettuati.

Fra gli interventi agevolabili si segnalano: l’installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda, cappotti termici, finestre comprensive di infissi, interventi di riqualificazione energetica generale dell’edificio e delle parti comuni condominiali (oltre a quelli che interessano oltre il 25% dell’involucro dell’edificio, per cui la detrazione arriva sino al 70%).

Le spese sono detraibili al 50%, 65%, 70% e 75%, in relazione alla tipologia di intervento e se trattasi di condominio o meno. Di seguito si riporta una tabella riepilogativa di alcune delle tipologie di interventi che permettono l’accesso alla detrazione:

d) Bonus Mobili ed elettrodomestici e Bonus verde: rinnovati anche per il 2020, il primo deve essere necessariamente collegato ad una ristrutturazione edilizia e riconosce al soggetto che acquista mobili ed elettrodomestici, una detrazione del 50%, su una spesa massima di 10.000 euro che viene ripartita in 10 quote di pari importo; la seconda rico nosce una detrazione Irpef del 36% su una spesa massima di 5.000 euro per unità immo biliare. Gli interventi che garantiscono l’accesso al bonus verde sono: sistemazioni verdi di aree scoperte di edifici esistenti, unità immobiliari, pertinenze o recinzioni, pianti di irrigazione, rea lizzazione di pozzi e realizzazioni di coperture a verde e giardini pensili. Sono detraibili anche le spese sostenute per le parti in comune del giardino condominiale.

La centralità del Geometra nel tema BONUS FACCIATE PAROLA CHIAVE #BonusFacciate Facciata è sicuramente la parola chiave da tenere bene a mente. Cosa si intende per facciata? Ai fini dell’ottenimento del bonus del 90%, per “facciata” si intende l’involucro esterno visibile dell’edificio: la parte anteriore, frontale, laterale, ma anche gli altri lati dell’immobile. Non viene considerata “facciata”, quella interna, non visibile dalla strada o dal suolo pubblico.

L’articolo 1, comma da 219 a 224, L. 160/2019 (c.d. Legge di Bilancio 2020) ha introdotto una nuova detrazione, valida sia ai fini IRPEF (persone fisiche) che a quelli IRES (impresa) denominata “bonus facciate”.

Questo nuovo bonus consiste nel riconoscere al soggetto che effettua i lavori una detrazione dall’imposta lorda di ammontare pari al 90% delle spese documentate e sostenute nel 2020 relative agli interventi, ivi inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura esterna, finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici.

Come previsto dal comma 221, ferme restando le agevolazioni già previste dalla legislazione vigente in materia edilizia e di riqualificazione energetica, sono ammessi al beneficio descritto esclusivamente gli interventi sulle strutture opache della facciata, su balconi o su ornamenti e fregi.

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Normativa

A chi spetta il “bonus facciate”?

Possono beneficiare dell’agevolazione non solo i proprietari o i titolari di diritti reali sugli immobili per i quali si effettuano i lavori e che ne sostengono le spese, ma anche l'inquilino o il comodatario, i soci di cooperative, i soci di società semplici e gli imprenditori individuali limitatamente agli immobili che non rientrano fra quelli strumentali o merce.

Hanno diritto alla detrazione, inoltre, purché sostengano le spese e siano intestatari di bonifici e fatture: • il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento (il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado) e il componente dell’unione civile; • il coniuge separato assegnatario dell’immobile intestato all’altro coniuge • il convivente more uxorio, non proprietario dell’immobile oggetto degli interventi né titolare di un contratto di comodato, per le spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2016.

In questi casi, ferme restando le altre condizioni, la detrazione spetta anche se le abilitazioni comunali sono intestate al proprietario dell’immobile.

Qualora un immobile che è stato oggetto di interventi collegati al bonus, viene venduto, le quote residue del "bonus" vengono trasferite automaticamente, salvo diverso accordo fra le parti.

Il problema delle zone La nuova legge di bilancio, prevede che per beneficiare della detrazione, gli interventi debbano essere effettuati su immobili ubicati nelle zone A (centri storici) e B (edificato pari o superiore al 12,5% e densità territoriale sia superiore ad 1,5 mc/mq) del Comune di riferimento, così come individuate dal D.M. 1444/68.

Si tratta di una norma di oltre 40 anni fa ed è per questo che l’Agenzia delle Entrate richiede la presentazione di una certificazione rilasciata dal Comune, con la quale deve essere attestato il posizionamento dell’edificio in una delle due zone.

Quali sono gli interventi che rientrano nel Bonus Facciate?

Le spese che possono essere portate in detrazione nei successivi 10 anni riguardano tutti quegli interventi che vengono svolti al fine del recupero/restauro della facciata, nonché la semplice tinteggiatura o pulitura di grondaie, pluviali, parapetti, cornicioni. Potranno essere portate in detrazione anche le spese per le perizie, sopralluoghi, progettazione dei lavori e installazione di ponteggi. È possibile far rientrare fra le spese da portare in detrazione al 90%, anche quelle influenti dal punto di vista termico o che interessano più del 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda. In questi casi occorrerà seguire le stesse procedure previste per l’Eco Bonus (asseverazione del tecnico, APE, invio scheda tecnica all’ENEA).

Chi esegue poi il lavoro in proprio ha diritto alla detrazione limitatamente alle spese di acquisto dei materiali utilizzati.

Adempimenti richiesti Un contribuente che intende beneficiare della detrazione sarà tenuto a rispettare le seguenti condizioni: i. pagamento mediante bonifico “speciale” (come nel caso del bonus ristrutturazioni ed ecobonus) con indicazione di: causale, codice fiscale del beneficiario della detrazione e il codice fiscale/partita iva del soggetto destinatario del bonifico. Su tali bonifici verrà applicata una ritenuta d’acconto dell’8% da parte dell’Istituto di pagamento; ii. Indicazione nella dichiarazione dei redditi dei dati catastali dell’immobile; iii.Comunicazione della data di inizio dei lavori all’ASL territorialmente competente; iv. Conservazione delle: a) Fatture relative i lavori svolti; b) Abilitazioni amministrative necessarie in relazione al tipo di intervento; c) Copia di domanda di accatastamento; d) Ricevute di pagamento dei tributi locali sugli immobili; e) Copia della delibera assembleare che approva l’esecuzione dei lavori, nel caso di interventi su condo mini e la tabella millesimale per la ripartizione delle spese; f) La dichiarazione di consenso del possessore all’esecuzione dei lavori, qualora gli interventi siano effet tuati dal detentore dell’immobile; e qualora vengano richieste dagli uffici competenti, esibire la sopra riepilogata documentazione.

Se gli interventi influiscono anche dal punto di vista termico allora come segnalato precedentemente, occorrerà acquisire e conservare: l’asseverazione del tecnico abilitato, il quale certificherà la corrispondenza degli interventi effettuati e in un momento successivo, l’APE per ogni singola unità immobiliare. Alla conclusione dei lavori, ed entro 90 giorni, l’invio della scheda tecnica, descrivente i lavori effettuati, all’ENEA Si deve tenere presente che per le imprese individuali, società, enti commerciali che vogliono beneficiare dell’agevolazione, vige il principio di competenza economica (per le persone fisiche, il principio di cassa), conseguentemente nonostante siano richiesti tutti i precedenti adempimenti, non è obbligatorio il pagamento.

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Edifici agevolabili – Bonus Facciate vs Eco Bonus Come noto l’agevolazione interessa esclusivamente gli edifici esistenti (senza limitazione di categoria) e la circolare 2/E del 14.02.2020, ha chiarito che sono compresi anche i cosiddetti “edifici strumentali”, senza specificare se solo per destinazione (utilizzati per l’esercizio d’impresa, indipendentemente dalla categoria) o per natura (facenti parte dei gruppi catastali B/C/D/E e A/10). L’Agenzia delle Entrate a differenza di quanto fatto con l’Eco Bonus non ha limitato la detrazione ai soli fabbricati strumentali per destinazione, scelta che comunque è stata bocciata dalla Cassazione (sentenze del 23.07.2019 n. 19815 e 19816 e successivamente l n. 29164/2019). In relazione all’Eco Bonus, l’Agenzia ha escluso dall’agevolazione gli interventi effettuati dalle imprese sui fabbricati oggetto di locazione o comodato.

La circolare 2/E, in relazione al bonus facciate, invece nulla dice per le altre tipologie di fabbricati iscritti nei bilanci delle società, come immobili merce e quindi iscritti nel magazzino e per le immobilizzazioni patrimonio, quindi iscritte nell’attivo immobilizzato.

Vista la peculiarità dell’argomento di seguito si presenta una tabella dimostrativa delle agevolazioni sugli immobili d’impresa, classificati per tipologia (ritratta da: Il Sole 24 Ore di lunedì 2 marzo 2020):

Nell’affrontare questo tipo di operazioni che possono generare rilevanti detrazioni in capo al contribuente è sempre più indispensabile essere seguiti da professionisti con esperienza cosicché possa essere garantita la regolarità degli adempimenti previsti e che sono stati nel corso dell’esposizione riepilogati. In particolare è sempre più centrale la figura del geometra, soprattutto nel caso di interventi che riguardano il recupero e la manutenzione del patrimonio esistente, che contrastano le nuove costruzioni, che non fanno altro che “mangiare” e distruggere il territorio, bene comune di tutti noi.

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Dati territoriali, caratteristiche, strumenti ed obiettivi

TONINO CONTI Laureato in Sistemi Informativi Territoriali presso Università IUAV – Venezia. Attualmente Responsabile del Sistema Informativo Territoriale del Comune di Jesi (Area Tecnica- Settore Assetto e Tutela del Territorio).

Referente per la toponomastica della Città di Jesi e gestione del GeoPortale.

Questo articolo nasce da un confronto avuto con la redazione della rivista Azimut del Collegio dei geometri e Geometri Laureati della provincia di Ancona che mi ha contattato in merito al convegno dal titolo “Dati territoriali per i professionisti del territorio” che avrebbe dovuto svolgersi a Jesi il 25 febbraio. Il convegno era organizzato dal Comune di Jesi e da AMFM GIS Italia, un'associazione nazionale volontaria, senza finalità commerciali, industriali, sindacali, politiche e senza scopo di lucro che si propone di agevolare la divulgazione e la formazione nell'ambito dell'Informazione Geografica (GI, Geographic Information). Ad AMFM GIS Italia sono associate persone fisiche, società, enti associazioni, università, che abbiano interesse a perseguire gli obiettivi statutari dell’Associazione stessa. L’evento è stato purtroppo annullato il giorno precedente perché eravamo già agli inizi dell’emergenza COVID-19 e oltre ad esserci pervenute numerosissime rinunce da parte degli iscritti, anche alcuni dei relatori sono stati impossibilitati a muoversi per lo stesso motivo su ordine delle Università di appartenenza.

Il tema del convegno era molto generico e avrebbe consentito di fare una panoramica sulla tipologia di dati territoriali e sulle modalità di utilizzo degli stessi, per concentrare poi l’attenzione sulla loro fruizione tramite web services dedicati (quelli a standard OGC).

Ovviamente, considerata la vastità delle tematiche affrontate, conoscevamo il rischio a cui si andava incontro nel parlare di dati e piattaforme principalmente GIS (Geographic Information System), dedicando a questo argomento soltanto quattro ore e considerando la disomogeneità delle conoscenze dei partecipanti in questo ambito disciplinare.

Abbiamo tuttavia scelto questa formula divulgativa nella speranza di stimolare curiosità e voglia di coinvolgimento dei partecipanti con l’obiettivo di svolgere, successivamente al convegno, una serie di webinar dedicati su temi specifici inerenti il GIS. Dopo essermi occupato di tecnologie CAD dalla fine degli anni ‘80 e lavorando in questo settore da più di venti anni alla dipendenza del Comune di Jesi (AN), conosco abbastanza bene i destinatari di questo tipo di informazione.

In varie occasioni ho avuto modo di riscontrare che le conoscenze in ambito GIS da parte dei professionisti del territorio non sono omogeneamente distribuite.

Questo è dimostrato dal fatto che alcuni bandi di progettazione indetti dal Comune di Jesi, di importi anche molto rilevanti, hanno avuto una scarsa adesione proprio per la mancanza di competenze GIS. Ciò si traduce nella perdita di opportunità importanti per i professionisti anche in considerazione del fatto che la strada che dovremo percorrere nel prossimo futuro è proprio questa.

Stiamo assistendo infatti alla riconversione delle metodologie di lavoro tradizionali basati su strumenti CAD, nati e sviluppati unicamente per esigenze rappresentative, verso strumenti più evoluti (GIS e BIM) in grado di lavorare sulla modellazione degli oggetti e sulla capacità di automatizzare il trattamento di moli di dati anche rilevanti.

Dal confronto avuto con la redazione di Azimut e considerate le attuali circostanze, è emersa allora la necessità di rovesciare temporalmente le azioni previste inizialmente, prevedendo prima una serie di webinar ed alcuni articoli su “Azimut” e solo successivamente, non appena le circostanze lo renderanno possibile, la riproposizione del convegno già previsto per lo scorso 25 febbraio.

Nei paragrafi a seguire cercherò di mettere in evidenza alcune problematiche relative ai flussi informativi riguardanti i dati territoriali che verranno poi approfondite punto per punto nella serie di webinar che orMARZO 2020

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ganizzeremo in seguito. Tali problematiche tirano necessariamente in gioco aspetti semantici legati alla modellazione delle informazioni territoriali, aspetti e scelte tecnologiche che possono agevolare oppure ostacolare la circolarità di dati e la produzione dell’informazione.

Cosa sono i dati territoriali?

“I dati territoriali costituiscono l’elemento conoscitivo di base per tutte le politiche per la gestione del territorio. La conoscenza del mondo reale, nei suoi aspetti, è determinante sia come strumento di sviluppo sia come supporto alle decisioni in numerosi campi come le politiche di sicurezza, la protezione civile, la pianificazione territoriale, i trasporti, l’ambiente.”

Questa è una definizione di dato territoriale tratta dal portale istituzionale che gestisce il catalogo italiano dei dati territoriali (https://geodati.gov.it/geoportale/datiterritoriali).

Il portale nasce dall’applicazione dell’art. 59 del Codice dell’Amministrazione Digitale che si prefigge di stabilire regole tecniche per la formazione, la documentazione, lo scambio e il riutilizzo dei dati territoriali detenuti dalle amministrazioni pubbliche.

Il professionista, sia esso geometra, ingegnere, architetto o geologo, che non ha mai utilizzato queste fonti per la ricerca di informazioni di proprio interesse, sarà portato a chiedersi: cosa c’entra tutto questo con la mia professione?

Ritengo personalmente che tutto questo sia invece molto attinente e che assuma un’importanza estremamente rilevante nella professione dei soggetti sopra citati se andiamo a vedere nel dettaglio cosa si nasconde nel termine generico di “dato territoriale”.

Molti tecnici progettisti si rivolgono agli uffici comunali per chiedere la disponibilità di dati territoriali come cartografie storiche, l’ultimo aggiornamento del PRG, modelli 3D del patrimonio edilizio, DEM, reti tecnologiche foto aeree, e molto altro.

I tecnici progettisti sono anche i primi e più importanti produttori di dati territoriali in quanto generano dati atomici ad elevato grado di dettaglio su elementi naturali ed artificiali del territorio.

Percepisco tre ostacoli tra i dati territoriali ed il lavoro del tecnico progettista: • Il primo è rappresentato dall’espressione generica “dato territoriale” che non aiuta a comprendere l’attinenza del termine con argomenti che il progettista gestisce quotidianamente; • Il secondo è rappresentato dalla tecnologia utilizzata per la lettura ed il trattamento dei dati stessi.

Tali dati, sono oggi principalmente diffusi, nel formato GIS (Geographic Information System); sicura mente il più idoneo per le potenzialità che offre ma anche poco utilizzato dai progettisti; • Il terzo dalla diversa percezione semantica degli oggetti territoriali gestiti. È evidente che un Ente proprietario di determinati dati ha esigenze diverse rispetto ad uno studio professionale che si occupa di progettazione puntuale relativa a piccole porzioni di territorio.

L’Ente locale ha necessità di generalizzare le informazioni atomiche contenute nei vari progetti, di omogeneizzarle, di raggrupparle, di valorizzarle e di rimetterle successivamente a disposizione dei progettisti stessi (circolarità).

Per fare questo si utilizzano prevalentemente tecnologie GIS che fanno della geolocalizzazione un elemento fondamentale e imprescindibile di ogni progetto e al tempo stesso rappresenta il punto di forza del dato territoriale.

Gli strumenti GIS, possono collegare nello stesso spazio di lavoro (progetto o geoworkspace a seconda del contesto applicativo utilizzato) numerose fonti informative, inquadrate anche in sistemi di riferimento diversi e svolgere le seguenti operazioni: • visualizzazione e gestione dei dati; • tematizzazione (modi diversi di vedere lo stesso dato in base alla caratteristica che si ritiene rilevante per uno specifico scopo); • gestire i dati e gli aggiornamenti; • fare analisi spaziali su grandi quantità di dati; • aggregare informazioni con criteri spaziali oppure aspaziali; • analizzare dati per individuare correlazioni tra quelli afferenti a tematiche diverse tra di loro; • creare informazioni derivanti da dati elementari (grezzi).

Contesto normativo L’importanza strategica dei dati territoriali per la governance è emersa subito a livello comunitario e per questo è stata istituita l'infrastruttura europea per l'informazione territoriale (INSPIRE) la quale ha rappresentato una guida per l’implementazione anche in Italia.

AgID (Agenzia per l’Italia Digitale) quale componente della Consulta Nazionale per l’Informazione territoriale e Ambientale, in attuazione all’art. D. Lgs. 32/2010 ha contribuito alla definizione delle seguenti regole tecniche: • il decreto del Direttore dell'Agenzia del Terri torio (oggi Agenzia delle Entrate) del 13 novembre 2007

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recante le regole tecnico-economiche per l'utilizzo dei dati catastali; • i 4 decreti della Presidenza del Consiglio dei Ministri del 10 novembre 2011 (pubblicati sulla Gazzetta Ufficiale n. 48 del 27 febbraio 2012 - Supplemento ordinario n. 37) recanti: > adozione del sistema geodetico nazionale; > definizione delle specifiche di contenuto dei database geotopografici (aggiornate successivamente da un apposito Gruppo di Lavoro coordinato dal CISIS); > definizione del contenuto e delle modalità di alimentazione del RNDT (Repertorio Nazionale Dati Ter ritoriali); > formazione, documentazione e scambio delle ortofoto digitali alla scala nominale 1:10.000. > definizione delle specifiche sulle reti di sotto servizi; • collaborazione alla formulazione del decreto del Ministro delle Infrastrutture e Trasporti n° 560/17 rela tivo all’utilizzo del BIM per la progettazione di opere pubbliche sopra la soglia dei 100 milioni di euro; • definizione delle linee guida sugli OpenData (anche OpenGeoData).

Ruoli e competenze dei progettisti e della Pubblica Amministrazione Locale I dati territoriali possono essere rappresentati da uno o più degli strati informativi della cartografia di base oppure possono riguardare informazioni tematiche volte ad approfondire aspetti specifici del territorio, delle infrastrutture, della demografia, della sanità pubblica e tanto altro.

Dal 19 marzo 2013 tutti i dati e documenti che le pubbliche amministrazioni pubblicano con qualsiasi modalità, senza l’espressa adozione di una licenza d’uso, si intendono rilasciati come dati aperti (open data by default) e sono implicitamente considerati “aperti” e riutilizzabili.

Progettisti e tecnici della Pubblica Amministrazione Locale sono chiamati a svolgere ruoli diversi ed hanno anche finalità diverse nella gestione e nell’utilizzo dell’informazione territoriale.

I progettisti, su commissione del cliente hanno il compito di: • formulare, alla Pubblica Amministrazione Locale competente, proposte preliminari relative all’at tuazione di modifiche territoriali; • vigilare sul corretto svolgimento dei lavori; • certificare, a lavori conclusi, la corretta rispondenza dei lavori effettuati alla proposta progettuale.

La Pubblica Amministrazione deve: • valutare che quanto proposto del professionista sia conforme alle normative vigenti; • strutturare informaticamente i dati ricevuti in modo adeguato ad essere facilmente gestiti e successi vamente ricercati; • aggiornare gli strumenti preposti alla gestione dei modelli del territorio successivamente alle modifiche intervenute per rendere i dati nuovamente disponibili alla cittadinanza ed ai progettisti stessi.

I processi che si attivano attraverso lo svolgimento dei suddetti compiti garantiscono, attraverso i dati, la circolarità delle informazioni permettendo la creazione di un patrimonio informativo relativo al territorio molto importante, che come sancito da alcune disposizioni normative, costituisce un bene comune per la collettività. È evidente quindi che l’aggiornamento della cartografia numerica di base, oppure del Db GeoTopografico, diventa indispensabile sia per l’Ente Locale che per i progettisti che dovranno riutilizzare tali informazioni utili a contestualizzare nuovi interventi progettuali.

L’aggiornamento massivo e schedulato delle informazioni geotopografiche tramite acquisizioni aeree, con conseguente fotorestituzione non è più sufficiente, in quanto la necessità di legare informaticamente elementi presenti sul territorio con i dati gestiti all’interno dell’Ente, ne rende necessario l’aggiornamento continuo.

Tale tipo di acquisizione è peraltro molto onerosa e con gli attuali bilanci degli Enti Locali diventa quasi impossibile. È pertanto estremamente importante condividere con i progettisti soprattutto modalità di lavoro e l’uso di tecnologie adeguate per garantire che tutte le informazioni presenti in un progetto vengano validate e acquisite, con processi automatici o semiautomatici, all’interno dei dataset geografici comunali.

I tecnici progettisti che hanno lavorato nel Comune di Jesi (AN) hanno certamente riscontrato che gli oggetti territoriali più importanti quali edifici, viabilità etc, sono costantemente aggiornati e ripubblicati tramite gli strumenti web-gis presenti nel geoportale. Questi vengono resi disponibili sia come open geo data sia come web services cartografici a standard OGC. Riporto un esempio di aggiornamento, considerando una zona della città coinvolta in una trasformazione urbanistica successivamente all’acquisizione della Carte Tecnica Comunale Numerica (CTCN) dell’anno 2005.

Come si vede dalla figura 1, l’implementazione originaria del 2005 è in formato CAD e l’unica informazione che si ottiene è quella relativa al layer di appartenenza ed al tipo di primitiva grafica utilizzata per la rappresentazione.

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La figura 2 mostra l’elenco delle codifiche utilizzate per l’implementazione degli elementi grafici.

Figura 1: Carta Tecnica Comunale Numerica del 2005

Figura 2: codifica della Carta Tecnica Comunale Numerica

Dalla CTCN è stato derivato un Db Geotopografico reinterpretando gli elementi rappresentati nella carta tecnica.

Per esempio, nel formato CAD originale le strade erano rappresentate da elementi lineari, mentre nel db geotopografico da poligoni chiusi, con superfici omogenee in termini di caratteristiche tipologiche e costruttive corredati da numerosi attributi.

Figura 3: aggiornamento di classi strategiche del Db Geotopografico

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Figura 4: aggiornamento del DB Geotopografico con i nuovi edifici in arancione

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Sul Db Geotopografico sono riportati gli aggiornamenti degli strati informativi ritenuti strategici quali edifici, strade, verde urbano, modello digitale di elevazione (DEM), etc.

Le informazioni necessarie all’aggiornamento derivano proprio dai progetti in formato CAD che i tecnici hanno presentato integrandole con dei rilievi.

I progetti CAD, nella loro impostazione erano molto eterogenei per i seguenti motivi: • pochissimi condividevano il sistema di riferimento planoaltimetrico della CTCN; • pochi utilizzavano i metri come unità di misura primaria (prerequisito necessario per analogia con il sistema di riferimento cartografico); • pochissimi utilizzavano la modellazione 3D per l’implementazione degli oggetti e layouts per esigenze rappresentative che si concretizzano nella composizione degli elaborati progettuali; • sono stati utilizzati nomi dei layer di pura fantasia che a volte non contenevano la rappresentazione di oggetti dello stesso tipo ma distinguevano unicamente esigenze grafiche diverse; Risulta pertanto difficile aggiornare un patrimonio informativo di pubblica utilità perché nasce la necessità di reinterpretare dati prodotti da altri con il rischio di compiere errori, anche grossolani.

Il passaggio di informazioni tra ambienti CAD ed ambienti GIS (come descritto nell’esempio sopra citato) pone problematiche relative alla differenziazione di contenuti informativi e tecnologiche.

Le più importanti sono rappresentate dalla carenza di gestione da parte di molti software CAD dei sistemi di riferimento e l’impossibilità di leggere dati GIS. L’emergere di queste problematiche fa comprendere la necessità di standardizzare la produzione di dati progettuali.

La standardizzazione Al fine di garantire l’interoperabilità dei dati tra diverse piattaforme software è necessario un’attività di standardizzazione che riguarda due aspetti: quello tecnologico e quello semantico.

Occorre precisare che l’aspetto semantico è strettamente dipendente dalla disponibilità di standard implementativi e poco con le scelte tecnologiche.

Figura 5: sintesi del grado di interoperabilità tra tecnologie diverse

Per quanto riguarda l’interoperabilità tecnologica è opportuno osservare che i prodotti software nascono quasi sempre in ambito commerciale e sono tendenzialmente chiusi perché la concorrenza impone una ricerca continua e l’offerta di soluzioni sempre più sofisticate.

I produttori cercano di blindare tali soluzioni e alcune software house, soprattutto nel mondo CAD, non permettono alle versioni più recenti dei loro software di leggere formati scritti con versioni precedenti dello stesso prodotto.

Per quanto riguarda invece l’interoperabilità tra tecnologie diverse è in atto un tentativo di integrazione tra piattaforme limitati a contesti in cui sono attivi accordi commerciali oppure nel caso di soluzioni dello stesso produttore.

L’immagine a fianco, (Figura 6) tratta dal sito Autodesk, mostra un’integrazione possibile tra GIS e BIM. Il BIM diventa un consumatore di dati GIS ma è molto debole il flusso di ritorno dei dati delle progettazioni verso l’ambiente GIS. I flussi avvengono solo all’interno di un accordo commerciale tra produttori (in questo caso tra ESRI ed Autodesk).

Questo tipo di integrazione non fornisce una risposta all’esigenza di capitalizzare i dati prodotti per essere usati all’interno di un Sistema Informativo Territoriale.

Figura 6: interscambio di dati tra GIS ESRI e BIM Autodesk MARZO 2020

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Per comprendere questo aspetto è opportuno considerare l’aggiornamento del DB Geotopografico di Jesi.

Normalmente i progettisti producono dati con applicativi CAD ché sono sicuramente, insieme al BIM, più idonei alla progettazione.

Per il passaggio di informazioni dal CAD verso il GIS, come già precisato, non esistono limitazioni tecnologiche relative alla lettura dei dati, ma per avere una minimo livello di interoperabilità sono necessari i seguenti accorgimenti operativi: • modellazione in ambiente CAD degli elementi del territorio con la tecnica del geodesign; • nomenclatura dei layers come prevista, per oggetti omologhi, dall’unico standard esistente al momento, quello di AgID per i Database geotopografici; • condivisione degli aspetti rilevanti delle forme del territorio e delle costruzioni.

Riporto due immagini tratte dalla specifica di contenuto AgID relativa alla modellazione delle costruzioni, per cercare di spiegare come pochissime informazioni e accorgimenti possono facilitare l’aggiornamento successivo dei dati aperti pubblicati tramite i canali istituzionali.

Figura 7: Unità Volumetriche elementari che concorrono alla rappresentazione di un edificio (Tratto dalle specifiche di contenuto per i Db geotopografici)

Figura 8: acquisizione delle unità volumetriche e modalità di estrusione (Tratto dalle specifiche di contenuto per i Db geotopografici)

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Nella fase di editazione in ambiente CAD, sono indispensabili alcuni semplici accorgimenti: • editare in modo geograficamente coerente al sistema di riferimento adottato; • utilizzare una nomenclatura dei layers uguale a quella indicata dalla specifica per i Db Geotopografici (per esempio UN_VOL per le unità volumetriche costituenti un edificio); • editazione delle superfici di base dei solidi e dei relativi valori numerici necessari ad aver l’estrusione automatica dei volumi conformemente allo schema riportato in figura 5 e 6.

Si ottengono così, in modo semiautomatico, i dati degli edifici importabili in ambiente GIS 2,5D. È evidente che gli elementi del modello che servono per l’aggiornamento del Db Geotopografico sono pochi e scarni di particolari.

Il progettista potrà tuttavia arricchire il suo lavoro con il dettaglio che riterrà opportuno, salvaguardando i dati salienti della nuova costruzione o dell’infrastruttura cioè quelli che possono determinarne immediatamente, posizione, forma e dimensioni.

Conclusione Lo scopo di questo articolo non è quello di trattare esaustivamente gli argomenti citati ma quello di introdurre le tematiche che verranno approfondite nella serie di webinar in programma che AMFM GIS Italia sta organizzando in preparazione del convegno che si svolgerà in data da definire a Jesi.

Spero di aver evidenziato che grazie alle nuove tecnologie ci sono tantissime possibilità che possono permettere una più agevole fruizione di dati territoriali sempre aggiornati.

Sono disponibili anche strumenti “free” che permettono di leggere ed elaborare questo tipo di dati e pertanto non è richiesto nessun tipo di investimento economico. È necessario un piccolo sforzo per cambiare il modo di vedere la rappresentazione del territorio e degli elementi antropici in esso contenuti.

L’elaborato grafico rappresenta uno strumento per far comprendere al meglio ad un essere umano il nostro progetto, utilizza formalismi e convenzioni grafiche per comunicare meglio e parlare una lingua comune.

Oggi nasce un’altra esigenza, non alternativa a questa ma complementare. Si tratta di permettere che la progettazione venga letta da una macchina creando un modello del mondo reale coerente con un linguaggio che la macchina stessa conosce.

Questa modalità di lavoro consente una corretta modellazione permettendo successivamente alle macchine, in una frazione di secondo, di estrarre sezioni e profili del terreno con qualsiasi piano di sezione oltre a viste tridimensionali da qualsiasi punto di osservazione. Questa operazione, fatta manualmente richiederebbe tempi molto più lunghi.

L’utilizzo di modelli spazialmente coerenti, all’interno di idonei sistemi di elaborazione spaziale come i GIS, permette di fornire informazioni utili in casi critici come la gestione dell’emergenza, la salute pubblica, casi di epidemia etc. Occorre un contesto giusto in grado di garantire la circolarità dei dati e il loro aggiornamento continuo e per raggiungere questo obiettivo sono determinanti le professioni tecniche, insieme alle amministrazioni locali.

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Crescere professionalmente camminando in condominio Vinicio Montanari Uno degli elementi che hanno determinato il successo del 45° Congresso Nazionale dei Geometri svoltosi a Bologna nello scorso autunno è stato il format fortemente innovativo. Si è deciso di puntare sulle idee e sulle sinergie che, grazie all’impegno di tutta la Categoria, si possono mettere a sistema per garantire il futuro della professione e del Paese.

Sono stati individuati vari tavoli di lavoro “interattivi” con l’obiettivo di favorire un ascolto e un dialogo in linea con le esigenze dei professionisti della Categoria.

Tra i vari temi trattati di particolare interesse è stato quello dedicato all’Amministrazione di condominio e Building Manager.

Referenti del tavolo i Geometri Luca Bini Consigliere CNGeGL e Massimo Magli Presidente Collegio Geometri di Bologna.

La sintesi della tematica trattata può essere così espressa: Per cogliere le opportunità di crescita professionale offerte dalla legge 220/2012 recante “Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici”, il geometra deve puntare su una formazione adeguata, capace di coniugare competenze tradizionali (tecniche, fiscali, amministrative) con altre di natura prettamente organizzative e manageriali.

Merita senz’altro un approfondimento la relazione svolta dallo stesso Geom. Bini il quale, in una brillante presentazione, ha tratteggiato e ripercorso l’evoluzione della figura dell’Amministratore di condominio negli ultimi 50 anni della storia legislativa del nostro paese. Di seguito riportiamo la relazione che può essere scaricata al seguente link: https://45congresso.cng.it/wp-content/uploads /2019/12/amministrazione_Luca-Bini.pdf

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AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO “Quella di amministratore di condominio è una professione che potrebbe essere messa in cima alla classifica delle peggiori nel rapporto ore lavoro/redditività.

Un’analisi dettagliata evidenzia che, per generare ricavi modesti, un professionista deve lavorare 12 ore al giorno, gestire almeno 900 unità abitative, occuparsi di tutto personalmente, con il risultato di poter dedicare a ciascuno dei propri clienti circa 30 ore di lavoro annue, per un compenso certamente non adeguato.

TITOLO DI STUDIO DELL’AMMINISTRATORE Il 77% Diploma; 22% Laurea; 1% Scuola dell’obbligo;

L’AMMINISTRATORE NEGLI ANNI ’70-‘90 Aspetti contabili • Effettuava conteggi semplici e poco chiari • Unico conto corrente • Nessun adempimento fiscale Aspetti tecnici • Risolveva problematiche legate agli impianti (ascensore e riscaldamento)

Azimut • Interveniva in caso di perdite condominiali Preparazione • Minima e legata alla propria professione Quindi L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO NEGLI ANNI ’70-’90 risultava • Piccolo contabile • Disorganizzato • Sotto pagato • Simil tecnico-portinaio L’AMMINISTRATORE DAL ’90 AL 2013 Entrano in vigore normative importanti: • Legge 46/90 relativa agli impianti (elettrico, gas, canne fumarie) • Verifica impianti termici • Sicurezza sui luoghi di lavoro • Smaltimento Eternit • Antincendio • Direttiva Macchine • Riqualificazione energetica e contabilizzazione riscaldamento

• Adempimenti fiscali • Recuperi fiscali in base ai lavori di ristrutturazione Adempimenti e obblighi che l’amministratore deve far eseguire ai condomini con un aggravio di responsabilità civili e penali.

Queste novità hanno imposto una rapida trasformazione del ruolo dell’amministratore, senza però farvi corrispondere una adeguata preparazione.

Il risultato? Improvvisazione e rincorsa frenetica di obblighi e scadenze Aspetti contabili: • Maggiore cura nell’esposizione di Bilanci (in as senza di criteri); • Adempimenti fiscali (modelli 770 – F24 – AC); • Presa in carico di numerose altre problemati che (rifiuti, rapporti condominiali, aumento della morosità, ecc.).

Aspetti tecnici: • Presa in carico di interventi urgenti, dettati da

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Condominio norme di legge che impongono scadenze imminenti (immancabilmente prorogate…); • Organizzazione di interventi di ristrutturazione correlati alla vetustà dei fabbricati o condomini (immancabilmente privi di programmazione…)

Senza trascurare…

• Le problematiche legate agli impianti (ascensore, riscaldamento, ecc.); • La riparazione di perdite condominiali.

Preparazione Nonostante tutto invariata e legata esclusivamente alla professione, con aggiornamenti sporadici e dettati da esigenze contingenti.

Alle criticità sopra menzionate, si aggiungono: • La necessità di assumere decisioni valide per una

collettività fortemente disomogenea al proprio interno (per formazione culturale e capacità eco nomica) e non di rado in conflitto; • L’inadeguatezza dell’amministratore a farvi fronte; • La scarsa considerazione da parte dei suoi inter locutori, che spesso lo considerano alla stregua di un portinaio (neanche troppo evoluto).

Quindi l’amministratore di condominio dal ’90 al 2013 risultava…

• Contabilmente superficiale disorganizzato e scarsamente preparato • Con pochi mezzi • Tecnico tuttologo • Portinaio evoluto • Incosciente delle responsabilità a cui è soggetto • Spesso sottopagato Quindi si può affermare che…

Il mestiere dell’amministratore sia un lavoro per persone forti e tenaci L’AMMINISTRATORE DOPO IL 2013 L’entrata in vigore del nuovo codice di condominio (in aggiunta alle normative vigenti) ha chiarito una serie di aspetti in merito a: • Procedure di natura contabile - fiscale; • Agevolazioni per gli interventi di riqualificazio ne energetica; • Formazione obbligatoria per gli amministratori.

Queste novità determineranno una evoluzione e trasformazione nella figura dell’amministratore.

L’attività andrà svolta secondo quanto previsto dalla norma UNI 10801 relativa alla figura dell’amministratore condominiale.

Ma questo non sarà sufficiente, in quanto dovrà: Contabilmente • Migliorare l’esposizione dei Bilanci in modo tra sparente rispettando tutti i dettami del nuovo co dice; • Effettuare adempimenti fiscali (mod. 770-F24 AC-CU); • Facilitare la trasparenza e l’accessibilità ai do cumenti condominiali; • Continuare a preoccuparsi di altri svariati proMARZO 2020

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Condominio blemi (rifiuti, rapporti condominiali, aumento della morosità); • Cercare sul mercato offerte che possano far ri sparmiare ai condomini sulle spese di condomi nio, mantenendo comunque una qualità elevata (energia, manutenzione, ecc.)

Tecnicamente • Programmare e gestire interventi interpretan doli come urgenti/indispensabili/utili/obbligato ri, per esigenze e per normativa; • Proporre all’assemblea interventi di ristruttura zione legati alle esigenze di vetustà del fabbri cato o di riqualificazione energetica, riuscendo a trasmettere agli amministrati i vantaggi legati a un futuro risparmio; • Continuare a risolvere efficacemente problema tiche legate agli impianti (ascensore, riscalda mento), trovando il modo di comunicare tempe stivamente con i condomini; • Continuare a preoccuparsi di riparare perdite condominiali.

E ancora: • Preparazione e investimenti; • Effettuare un corso di 72 ore per iniziare l’at tività di amministratore; • Mantenersi aggiornato annualmente per poter svolgere l’attività di amministratore; • Migliorare l’efficienza propria e di tutti i colla boratori; • Investire massicciamente nell’innovazione tecnologica, con l’obiettivo di offrire servizi di qualità ai condomini.

L’amministratore dopo il 2013 dovrà fare un SALTO DI QUALITÀ da • Piccolo contabile • Simil portinaio evoluto • Amministratore a • Moderno Manager • Gestore ed erogatore di servizi = BUILDING MANAGER CHI È IL BUILDING MANAGER • Un tecnico che non amministra ma gestisce il condominio; • Un tecnico che camminando in condominio pro-

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Azimut gramma gli interventi e li distingue tra: • Urgenti per la conservazione dello stabile • Urgenti per la sicurezza dei condomini • Indispensabili per legge • Utili al risparmio energetico e alla valorizzazio ne dell’edificio • Necessari per il mantenimento delle strutture e degli impianti E ancora: • Propone nuove idee, evidenziando i vantaggi senza nascondere le criticità; • Pianifica, organizza e conduce i lavori, valu tando le priorità.

Il building manager è un professionista che quotidianamente si dovrà confrontare con: • La giurisprudenza • La ragioneria • La tecnica edile • La logistica • L’informatica Deve inoltre dimostrare di possedere: • Attitudini psicologiche • Capacità di gestione dei gruppi • Conoscenze di sociologia e marketing • Virtù personali quali la pazienza, l’empatia, la creatività, la capacità di risolvere problemi nuovi e inattesi Il Building Manager dovrà sviluppare quella professionalità che gli consentirà di gestire immobili fornendo un valore aggiunto ai propri amministratati.

Sarà inoltre indispensabile acquisire la capacità di rapportarsi (alla pari) con gli altri professionisti, divenendo un collettore di tutto ciò che gravita intorno all’universo CASA. Il Building Manager dovrà liberarsi delle oltraggianti etichette che decenni di professionalità misera e mal gestita gli hanno cucito addosso; Dovrà dare voce alle proprie istanze e a quelle dei propri amministrati proponendosi come un serio e affidabile interlocutore e gestore.

Questo processo richiederà uno sforzo notevole da parte dei titolari di attività di amministrazioni immobiliari: negli ultimi anni, infatti, si sono avvicinati alla professione soggetti scarsamente preparati, con nessuna cognizione delle responsabilità che gravano sull’amministratore; una situazione che ha fatto sì che la concorrenza si sviluppasse solo sull’entità del compenso percepito, svalutando il proprio operato.

Le attuali esigenze di qualità e l’aumento dei servizi richiesti dalla clientela media, obbligheranno gli studi a corre ai ripari riorganizzandosi, crescendo o consorziandosi, magari offrendo l’amministrazione come bonus gratuito, compreso nel costo di alti servizi.

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Agli amministratori condominiali non resta che affrontare scelte strategiche: • far crescere il proprio studio acquisendo portafo gli clienti che giustifichino gli investimenti neces sari alla svolta; • dematerializzare al massimo il proprio studio, al fine di azzerare gli investimenti e reperire all’e sterno le risorse necessarie, investendo sulla pro pria persona.

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Entrambe le soluzioni dovranno produrre un professionista: Evoluto, Preparato, Organizzato In altre parole: Un Building Manager in grado di gestire Il nuovo professionista potrà avere del tempo da dedicare anche a se stesso, senza che ciò influisca sulla qualità dei servizi erogati ai condomini…

La categoria dei geometri ha le competenze e le capacità di fare tutto ciò!

In conclusione, ci troveremo davanti a due scenari: 1 La crescita dello studio amministrativo • Forte espansione di acquisizione (problematica in caso di studio con unico professionista) • Incorporando, acquisendo o fondendosi con altri studi (sia fisicamente che come condivisione di marchio o circuito comune).

2 La non-crescita dello studio ma di quella perso nale • Siamo in presenza di una non-crescita dello stu dio ma del servizio reso • Siamo in presenza di Investimenti sulla propria persona (in termini di specializzazione) finalizzati a farla divenire un professionista evoluto, che si avvale di società esterne.

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ll mercato immobiliare residenziale. Periodo di riferimento: 1° semestre 2019 Ufficio Provinciale Territorio di Ancona (Novella Mengoni - Referente OMI) FOCUS provinciale - ANCONA Il territorio provinciale di Ancona, con i suoi 47 comuni, è suddiviso in 9 macroaree aventi la seguente denominazione: Ancona Capoluogo (1 comune), Castelli di Jesi (16 comuni), Colline del Conero e del Musone (9 comuni), Colline del Misa e del Cesano (6 comuni), Entroterra Montano (6 comuni), Foce dell’Esino (5 comuni), Jesi (1 comune), Riviera del Conero (2 comuni), Senigallia (1 comune).

Tali macroaree sono state concepite tenendo conto delle caratteristiche sociali, economiche ed infrastrutturali in modo da creare delle aggregazioni omogenee di comuni in relazione alla realtà territoriale. I tre principali centri di Senigallia, Jesi e ovviamente Ancona, ognuno unitamente al proprio hinterland di frazioni e borghi, sono considerati a se stanti per le loro caratteristiche dimensionali di territorio e popolazione e per relative peculiari dinamiche del mercato immobiliare.

Dall’analisi riportata nelle successive tabelle, si può evidenziare la conferma del trend positivo, per quanto riguarda il Numero delle Transazioni Normalizzate (NTN), iniziato nel 2013 per la provincia di Ancona (+10.4%). Fanno eccezione le macroaree “Colline del Conero e del Musone” e “Jesi” che registrano una diminuzione rispettivamente del -8.5% e -2.3% rispetto al 1° semestre 2018. Si precisa che l’elevata percentuale appartenente alla macroarea “Colline del Misa e del Cesano” pari a 62,8% è dovuta al limitato numero di NTN rilevate: si passa difatti da n. 54 NTN del 1° semestre 2018 a n. 88 NTN del 1° semestre 2019.

In merito alle quotazioni medie per macroaree si ri-

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leva una sostanziale stazionarietà dei prezzi unitari rilevati rispetto al 2° semestre 2018 (-0.97%). Il decremento più rilevante è stato registrato per la macroarea “Ancona Capoluogo” con una variazione percentuale pari a -4,40 % e la macroarea “Colline del Conero e del Musone” che registra una variazione del -2,30%; mentre l’aumento più rilevante è stato registrato nella macroarea “Colline del Misa e del Cesano” con un aumento del +4,22%.

Come già accennato, Ancona Capoluogo, in riferimento alle NTN, evidenzia un trend in linea con il resto della provincia, presentando un incremento più marcato rispetto al resto delle macroaree; per quanto riguarda le quotazioni medie si registra invece un decremento abbastanza significativo. Come già rilevato nell’anno precedente, maggiori valori dell’NTN sono riscontrabili nelle zone centrali più consolidate (B1- Rioni Adriatico, Passetto e B2- Centro Storico: Rioni San Pietro, Cardeto, Capodimonte) ed in alcune zone semicentrali (C2- Rioni Piano San Lazzaro, Vallemiano, Palombella, Scrima e C4- Rioni Grazie e Tavernelle) e periferiche (D2- Torrette, Palombina, Collemarino), ad alta densità abitativa. Anche le quotazioni continuano ad essere in diminuzione; ad eccezione della Zona C3 (sostanzialmente stabile) tutte le altre fanno registrare un segno negativo.

All’interno del Comune, le quotazioni maggiori continuano a registrarsi soprattutto nelle zone centrali B1, B2, B3, nel quartiere di espansione D1 e nel periferico Rione di Pietralacroce (D4), zona residenziale di Ancona storicamente apprezzata.

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All. 1 - Prospetto riepilogativo delle quotazioni immobiliari Quotazioni immobiliari determinate nei Comuni oggetto di indagine diretta come da Piano Operativo di Rilevazione (n. 14 comuni) Tabella 3: NTN e quotazione media - ANCONA

L’ufficio in base alle indagini condotte nei Comuni oggetto di rilevazione diretta ha riscontrato quanto segue: - un decremento delle quotazioni pari a -5% nei CoFigura 1: Macroaree provinciali di ANCONA muni di Falconara Marittima e Filottrano; - un decremento delle quotazioni pari a -3% nel Co mune di Numana; - un andamento differenziato tra le zone omoge nee all’interno del comune, con zone in crescita, in calo e stabili, per i Comuni di Ancona, Castel fidardo, Chiaravalle, Fabriano, Jesi, Loreto, Mon temarciano, Osimo, Sassoferrato, Senigallia e Sirolo.

Quotazioni immobiliari determinate nei Comuni oggetto di indagine diretta integrativa, fuori del Piano Tabella 1: NTN e variazione per macroarea provinciale Operativo di Rilevazione (n. 16 comuni) L’ufficio in base alle indagini condotte nei Comuni oggetto di rilevazione diretta integrativa ha riscontrato quanto segue: - un decremento delle quotazioni pari a -3% nei Co muni di Agugliano e Maiolati Spontini; - una sostanziale stabilità nei Comuni di Arcevia, Camerano, Camerata Picena, Castelbellino, Cu pramontana, Mergo, Monte Roberto, Offagna e Polverigi; Tabella 2: Quotazione media e variazione per macroarea - un aumento delle quotazioni pari al 3% nei Comuni provinciale di Corinaldo, Monsano, Monte San Vito, Ostra e Trecastelli; Quotazioni immobiliari determinate nei Comuni oggetto di indagine indiretta (n. 17 comuni) L’ufficio in base alle indagini condotte nei Comuni oggetto di rilevazione indiretta ha riscontrato quanto segue: - una sostanziale stabilità nei Comuni di Castelpla nio, Cerreto d’Esi, Genga, Montecarotto, Poggio San Marcello, Rosora, San Paolo di Jesi, Santa Ma ria Nuova, Serra de’ Conti, Serra San Quirico e Staffolo; - un aumento delle quotazioni pari al 3% nei Comuni di Barbara, Belvedere Ostrense, Castelleone di Suasa, Morro d’Alba, Ostra Vetere e San Marcello.

Le variazioni sopra indicate sono da intendersi come valori medi riscontrati all’interno del Comune. Le diverse zone omogenee all’interno dei Comuni stessi possono pertanto avere variazioni percentuali diffeFigura 2: Zone OMI di Ancona renti.

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Pulizia scale condominio: regole e ripartizione spese Stefano Stimilli

La pulizia scale condominio è spesso argomento di delibere assembleari e sovente anche motivo di attrito tra i condomini. La presenza delle scale è assolutamente necessaria perché consentono di collegare i vari piani di un edificio. Proprio per questa loro funzione le scale condominiali sono inserite tra i beni oggetto di proprietà comune.

Cosa prevede la normativa.

Il codice civile disciplina la gestione delle scale e per cui anche la loro pulizia e relativa ripartizione delle spese.

Gli articoli che disciplinano la materia sono i seguenti: • Secondo l’art. 1117 c.c. le scale sono considerate proprietà comune e quindi spetta a tutti i condòmini contribuire alla pulizia e alla manutenzione. Sono comprese anche le scale esterne e quelle a piano terra con accesso alla strada. Le spese devono essere ripartite secondo le modalità disciplinate non solo tra i coinquilini regolari ma anche tra i proprietari di negozi, studi, laboratori e garage; • Art. 1123 c.c. La norma sancisce che le spese per la pulizia scale condominio devono essere divise in base alla misura nella quale vengono adoperate, cioè in base al piano in cui il condomino abita. Chi abita al primo piano paga meno di chi abita all’ultimo; • Oltre al codice civile anche il Regolamento condominiale, approvato da tutti i condomini, stabilisce le modalità di manutenzione del vano scale.

Mentre spetta all’amministratore di condominio il compito di far rispettare la normativa e risolvere eventuali conflitti.

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• CHI PARTECIPA ALLE SPESE Per affrontare correttamente la questione, dobbiamo fare una premessa che spesso induce in errore i condomini e genera liti.

I proprietari di magazzini e negozi che hanno un proprio accesso diretto agli immobili, per il tramite del marciapiede e della strada, e che quindi non accedono mai all’androne dell’edificio e non utilizzano l’ascensore, non accendono le luci delle scale e non sporcano le parti comuni devono partecipare a tali spese?

L’androne e le scale, così come il tetto, sono parti comuni dell’edificio, cui devono partecipare tutti i condomini, ivi compresi i proprietari dei locali “frontestrada” con un proprio ingresso. Del resto, l’androne del portone non viene utilizzato solo ed esclusivamente come “passaggio obbligato” all’interno del palazzo; in esso, di norma, vengono posizionati una serie di servizi dell’intero condominio quali, per esempio, il contatore dell’acqua che alimenta l’intero fabbricato (spesso anche i locali a piano terra), i contatori dell’energia elettrica di tutte le unità immobiliari (a volte anche dei locali a piano terra), le cassette delle lettere, la guardiola del portiere, la bacheca condominiale, ecc. Senza contare il fatto che se la terrazza condominiale, anche i proprietari dei negozi hanno il diritto di accedervi e di utilizzarla (e, se non lo fanno, è solo per una loro scelta).

In tale ipotesi, quindi, si avvarranno delle scale o dell’ascensore.

Pertanto, essendo androne, scale e ascensore beni comuni dell’intero condomino, i titolari dei locali a piano terra non potranno essere esclusi dalla parte-

Azimut cipazione alle relative spese di pulizia e illuminazione.

L’unica eccezione potrebbe scattare se l’atto di acquisto prevede diversamente, escludendo i proprietari dei magazzini al piano terra dalla partecipazione ad alcune categorie di spesa.

• La pulizia delle scale condominiali, dunque non rappresenta un particolare caso di ripartizione, in quanto ogni condòmino è obbligato a corrisponde re al condominio la propria quota come descritto nel paragrafo precedente.

• Ripartizione spese pulizie scale condominio Il costo delle spese per la pulizia delle scale condominiali segue un criterio diverso in base al tipo di manutenzione che sia essa ordinaria o straordinaria.

Vediamo come: • Per la manutenzione ordinaria, le spese per la pulizia delle scale condominiali vanno suddivise in base al criterio dell’altezza del piano; • Per la manutenzione straordinaria, le spese sono suddivise per metà in ragione dell’altezza del pia no e per metà in ragione dei millesimi di proprietà; • Il condominio può, attraverso un’assemblea, de cidere di dotarsi delle cosiddette tabelle d’uso e/o delle scale redatte da tecnici abilitati con lo scopo di ripartire solo le spese delle pulizia scale.

• Secondo l’interpretazione giurisprudenziale più re cente, la ripartizione della spesa per la pulizia del le scale va effettuata in base al criterio propor zionale dell’altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano cui esse servono, in applicazione analogica, dell’art. 1124 c.c., il quale è espressio ne del principio generale posto dall’art. 1123 c.c., comma 2, e trova la propria ratio nella considera zione di fatto che i proprietari dei piani alti logo rano le scale in misura maggiore rispetto ai pro prietari dei piani bassi (Cass. Sez. 2, 12/01/2007, n. 432). Ai fini di tale ripartizione, rimane inin fluente la destinazione in atto delle singole unità immobiliari. Analogamente tale interpretazione risolve la questione della ripartizione delle spese per l’illuminazione delle scale. Anche tali spese attengono, invero, ad un servizio del quale i con domini godono (o al quale danno causa) in misura maggiore o minore a seconda dell’altezza di piano, visto che il proprietario dell’ultimo piano utilizza l’illuminazione di tutta la tromba delle scale, mentre il proprietario del primo piano utilizza solo l’illuminazione della prima rampa: non potendosi riconoscere all’assemblea un potere discrezionale nella suddivisione dei contributi, la soluzione adottata in giurisprudenza è quella dell’applica zione analogica dell’art. 1124 c.c., utilizzando per intero l’indice dell’altezza di piano.

• Dal fondamento delle spese di pulizia e di illuminazione delle scale discende, in difetto di diversa convenzione, l’obbligo di contribuzione gravante pure sui condomini proprietari di negozi o

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Condominio locali terranei con accesso dalla strada, poiché an che tali condomini fruiscono delle scale (arg. da Cass.

Sez. 2, 20/04/2017, n. 9986; Cass. Sez. 2, 10/07/2007, n. 15444; Cass. Sez. 2, 06/06/1977, n. 2328).

• Come tutti i criteri legali di ripartizione delle spese condominiali, anche quello di ripartizione delle spese di pulizia e di illuminazione delle scale può essere derogato mediante convenzione modifica trice della disciplina codicistica contenuta o nel regolamento condominiale “di natura contrattua le”, o in una deliberazione dell’assemblea appro vata all’unanimità da tutti i condomini (Cass. Sez. 2, 24/02/2017, n. 4844; Cass. Sez. 2, 04/08/2016, n. 16321; Cass. Sez. 2, 17/01/2003, n. 641; Cass.

Sez. 2, 19/03/2010, n. 6714; Cass. Sez. 2, 27/07/2006, n. 17101; Cass. Sez. 2, 08/01/2000, n. 126).

• È in ogni caso necessario, perché sia giustificata l’applicazione di un criterio di ripartizione delle spese diverso da quello legale, commisurato alla quota di proprietà di ciascun condomino, che la deroga convenzionale sia prevista espressamente (Cass. Sez. 2, 29/01/2000, n. 1033).

Resta comunque ferma l’opzione di seguire i dettami del regolamento condominiale per la ripartizione delle suddette spese.

La pulizia scale ‘fai da te’.

Se generalmente ci si affida a una ditta di pulizie, capita che in alcuni condomini si preferisca ricorrere a turnazioni tra i condòmini o ad affidare la pulizia delle scale solo a uno di essi.

Questa è una scelta che viene fatta soprattutto con la volontà di risparmiare. La legge consente di poter optare per questa possibilità, ma capita spesso che non duri a lungo perché qualcuno può dimenticare il proprio turno o non vuole più occuparsi personalmente della pulizia.

In questi casi si può andare incontro a litigi tra condòmini, ma la ragione dove sta?

La Corte di Cassazione con la sentenza n. 16485 del 22.11.2002 viene incontro a chi cambia idea in un secondo momento rendendo legittima la decisione di ritirarsi dall’incarico. Ogni delibera condominiale diviene nulla poiché la legge stabilisce che i condòmini sono obbligati a contribuire alle spese per le pulizie, ma non a pulire personalmente gli spazi comuni.

Per questo motivo se si deliberano le pulizie fai da te, il consiglio è quello di raggiungere l’unanimità dei consensi perché, in caso contrario, si rischia che in futuro uno dei condòmini possa rifiutare la scelta presa dagli altri e non pulire.

Non è permesso all’assemblea in alcun modo cadere in un eccesso di potere tanto grande da violare i diritti delle persone, e c’è una differenza sostanziale tra deliberare una modalità di pulizia delle scale obbligando tutti i condomini a partecipare alle spese (cosa che può fare) e obbligare i condomini a pulire MARZO 2020

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e con le proprie mani questi spazi: il primo caso infatti rientra tra le sfere di competenza che la legge assegna all’organo collegiale dell’assemblea di condominio, mentre nella seconda situazione l’assemblea andrebbe a intaccare i diritti individuali e inviolabili del singolo. E questo non è ammesso, a meno che non vi sia unanimità nella decisione. Cioè il fai da te si può anche decidere di farlo, ma tutti, e proprio tutti, devono essere d’accordo con l’accollarsi l’incombenza di pulire gli spazi comuni. Basta anche il voto contrario di uno solo dei condomini che non se ne fa nulla e chiunque può rifiutarsi in qualsiasi momento di farlo e può impugnare la delibera in qualsiasi momento per radicale nullità della delibera.

L’unica strada per riappacificarsi e tornare a vivere felici, contenti e puliti (almeno fino alla prossima rissa) sembra quindi quella di riunirsi di nuovo e optare per una delle altre due opzioni rimaste: l’impresa di pulizie o un privato sotto compenso.

Compenso o gratuità del servizio di pulizia svolto da un condòmino - precisazioni.

La legge n. 82 del 1994, il cui articolo 1, al primo comma, specifica che «le imprese che svolgono attività di pulizia, di disinfezione, di disinfestazione, di derattizzazione o di sanificazione, di seguito denominate "imprese di pulizia", sono iscritte nel registro delle ditte di cui al testo unico approvato con regio decreto 20 settembre 1934, n. 2011, e successive modificazioni, o nell'albo provinciale delle imprese artigiane di cui all'articolo 5 della legge 8 agosto 1985, n. 443, qualora presentino i requisiti previsti dalla presente legge. art. 1, primo comma, legge n. 82/1994». È bene chiarire subito che la differenza che corre tra il condòmino che, volontariamente e senza incarico esce di casa e pulisce le scale del condominio (cioè di una parte accessoria alla propria abitazione) e quello che senza spirito di personale iniziativa, ma per incarico del condominio, faccia questo lavoro, sta proprio nella natura dell'attività. Personale e li-

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bera nel primo caso, delegata nella seconda ipotesi.

La violazione, anche mediante elusione, della regola appena citata, può portare all'applicazione di una sanzione pecuniaria. Come previsto dalla legge, infatti, «a chiunque stipuli contratti per lo svolgimento di attività di cui alla presente legge, o comunque si avvalga di tali attività a titolo oneroso, con imprese di pulizia non iscritte o cancellate dal registro delle ditte o dall'albo provinciale delle imprese artigiane, o la cui iscrizione sia stata sospesa, si applica la sanzione amministrativa del pagamento di una somma da lire un milione a lire due milioni» (art. 6, primo comma, legge n. 82/1994).

Date queste indicazioni, per lo scrivente se ne deve dedurre che una deliberazione assembleare che affidasse l'incarico di pulizia scale - gratuitamente e o dietro retribuzione - ad uno dei condòmini non aventi i requisiti di legge, sarebbe da considerarsi nulla avendo un oggetto illecito.

La nullità, lo ricordiamo, può essere fatta valere in qualunque momento, senza che sulle delibere nulle gravino i termini di decadenza di cui all'art. 1137 c.c.

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Collegio

Al fine di aggiornare gli argomenti d’interesse degli iscritti per la predisposizione del palinsesto dei futuri eventi formativi, nei mesi scorsi il Collegio dei Geometri e Geometri Laureati della Provincia di Ancona ha predisposto un’indagine per indicare le materie di interesse agli iscritti e per proporre eventuali approfondimenti da sviluppare all’interno della formazione.

Di seguito viene riportato l’elenco per macro settori di specializzazione con i voti espressi.

Ordinamento professionale - Deontologia – Parcelle

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Urbanistica - Pianificazione territoriale Paesistica e ambiente

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Progettazione (architettonica, impianti, risparmio energetico, acustica, antincendio, etc…)

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Lavori pubblici

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Progettazione in zona sismica

12

D. Lgs. 81/2008 e s.m.i. - Sicurezza cantieri - Sicurezza nei luoghi di lavoro

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Catasto, topografia e rilievi topografici

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Estimo

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Diritto (CTU, CTP, mediatori, successioni, distanze e confini)

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Il condominio

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Tecnologia ed innovazioni

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Altro: BIM; successioni; progetto e normativa 2 voto ciascuno linee vita Altro: storia dell’arte; storia dell’architettura; 1 voto ciascuno modellazione 3d; welfare; inglese; costruzioni in legno; mediazione MARZO 2020

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