12 Rigenerazione urbana al Porto Piccolo di Siracusa

Rigenerazione urbana al Porto Piccolo di Siracusa: un modello WebGIS per la valutazione economico-qualitativa1 Salvatore Giuffrida Giovanna Ferluga Filippo Gagliano The Borgata of Santa Lucia in Syracuse is a large urban district extending between the two harbors and the railway station, thus connecting the historic centre to the modern part of the city. Its urban fabric is regular in the inside areas and jagged at the edges, where it meets the roads, the railway and the harbor inlets. From a social and economic point of view this district is less developed than the other parts of the city, and its urban landscape is not as remarkable as in Ortigia, despite its background, and the presence of several important historic buildings which are unfortunately neglected and underused. The potentials of economic growth and urban redevelopment of this area are quite significant, especially regarding its real estate market. The properties could take advantage from the renewal of the public space and the boost in the architectural quality improvement of the private buildings as well. The purpose of this study is to evaluate the capability of this area to make its renewal process self-sustainable through the economic assessment of different hypothesis’, including the social housing program the municipality is going to start. Because of the externalities due to the public interventions, the appraisal of public and private costs and revenues is required, as well as the assessment of the urban and architectural quality variations, in order to allow the decision makers to establish the equalization and compensation rules to distribute the increases in value and compensate the losses. Therefore a computerized assessment model has been made to compare costs, market values and architectural quality. It has been represented and calculated basing on the detailed analysis of the urban fabric and a GIS representation and calculation model. Moreover, the general model, by means of some automation processes, helps the planner to define the type of intervention for each building, and above all to identify the areas where transformation actions might be carried on.

1. Rigenerazione, perequazione e compensazione nel progetto di città La profonda modificazione del rapporto tra Stato e mercato, iniziata nella seconda metà degli scorsi anni ottanta, ha visto oggi il definitivo affermarsi della sussidiarietà originariamente in ambito politico-amministrativo e, a cascata, nel territorio delle politiche urbane con il definitivo affermarsi della pianificazione negoziata2.

Il sistematico coinvolgimento del soggetto privato, dapprima solo nell’apporto di risorse fondiarie, immobiliari e finanziarie, adesso sempre più nella guida dell’intero processo, dalla promozione alla implementazione fino alla gestione delle opere e/o del programma, ha ribaltato il rapporto tra competenza e responsabilità portando alla attenzione e alla sensibilità del cittadino il progressivo aprirsi del ventaglio delle possibilità e preoccupazioni connesse al sempre maggiore peso che, nell’economia della distribuzione degli onori e degli oneri della trasformazione, la produzione di esternalità prevalga sulla loro internalizzazione. Questo proprio perché la prassi della perequazione urbanistica e della compensazione non hanno sciolto importanti nodi quali la differenza tra la loro impronta etica e il complesso di procedure che ne rendono incerto l’esito, quindi lo scollamento tra l’intenzionalità soggettiva e l’estensione degli effetti che le connesse decisioni determinano.

Se il punto di fuga della luminosa prospettiva perequativa è l’equità del modello allocativo delle risorse territoriali-urbane, gli strumenti di governo dei flussi economici e finanziari dei connessi investimenti che le attivano rimangono di fatto nell’ombra della dis-informazione connessa alla strutturale opacità dei mercati immobiliari (relativamente ai ricavi) e del settore edilizio (relativamente ai costi).

Due sono i nuclei in cui si annodano i fili del tessuto di un modello perequativo: i trasferimenti orizzontali, tra soggetti privati, che descrivono il dominio degli interessi individuali; i trasferimenti verticali, tra privati e amministrazione, che realizzano e definiscono i nuovi domini dei valori collettivi. Due sono le lame della forbice – metafora del valore aggiunto 1

di cui i soggetti imprenditoriali sono artefici e il soggetto amministrativo-istituzionale è invece responsabile – e nei due ambiti: ricavi e costi per il soggetto privato; benefici sociali e costiopportunità per il soggetto pubblico.

In questo ampio gap tra interessi e valori l’azione politica sul territorio va alla continua ricerca di ancoraggi e riferimenti che la giustifichino a monte, nei suoi indirizzi generali (vision e mission) e nella promozione delle sottese attività trasformative, e la legittimino a valle, negli istituti giuridici e nelle procedure amministrative che rendono operativi i previsti trasferimenti di diritti e i profili economico-urbani dei sottostanti investimenti.

I tentativi di configurare forme di perequazione fisica attraverso l’indifferente attribuzione di un indice di cubatura ha prodotto ulteriori profili di iniquità, uno tra tutti quello legato alla circostanza che l’equità è un connotato che occupa il dominio dei valori e delle interpretazioni e che pertanto eccede l’ambito delle quantità e la loro misura.

Il dominio dei valori fornisce il fondamento "debole" alle politiche di rigenerazione in cui gli oggetti urbani vanno presi nella loro dimensione socio-economica e politico-amministrativa le cui coordinate contemplano: a) la considerazione di ogni oggetto urbano quale bene economico; b) l’inserimento di ogni suo denotato nella cornice dei connotati ad esso sovraordinati; c) che il destino di ciascuno di essi, pur nella specificità delle sue occorrenze materiali, sia tradotto (non tradito o ridotto) nell’universo dei segni, cioè delle relazioni consolidate ed emergenti tra le loro salienze e i corrispondenti significati; d) che la produzione di surplus nel segno della valorizzazione complessiva sia la condizione di esistenza dei beni urbani; e) che questi esistono nella articolazione quadruplice de: 1. la sfida della loro continua ri-produzione; 2. i giochi dello scambio; 3. la fruizione generativa; 4. l’accumulazione dell’eccedenza; f) che le forme solide di questo surplus siano l’impronta di una intenzionalità collettiva riconoscibile e capace di rigenerarsi nella produzione del nuovo.

La questione delle forme perequative nella riqualificazione del costruito storico sconta, quali principali difficoltà i ridotti margini tra valore attuale e atteso, gli ampi orizzonti temporali, la debole corrispondenza tra ricchezza prodotta e valore creato, la scarsa relazione dei prezzi al valore3, la conseguente necessità di separare motivazioni e destinazioni del profitto, l’impossibilità di legare fattibilità finanziaria, convenienza economica, sostenibilità ambientale e qualità paesaggistica.

Consegue a queste considerazioni circa le condizioni e le finalità generali della rigenerazione debole e a lento decorso, un cambiamento di prospettiva circa gli schemi classici dell’analisi costi-benefici e della valutazione degli investimenti. Il profilo rendimento/rischio che connota i flussi di cassa e di redditi sottesi da un processo di rigenerazione, assume quale "sottostante" beni ad ampio spettro economico-funzionale e ad elevata capacità di garanzia. La svolta impressa dalla cultura del project financing4 al settore della realizzazione e gestione delle opere pubbliche, segnatamente infrastrutturali, mette al centro la possibilità che il progetto (qui il processo) e non il soggetto aziendale (qui i beni immobili) sia individuato quale "sottostante" della intera operazione, quindi primaria garanzia del servizio di debito. La responsabilità che al progetto è assegnata con questo spostamento della capacità di fidelizzare il soggetto che assume il rischio finanziario, pone la questione della sua coerenza interna, ampiezza argomentativa, capacità di integrazione delle fasi di promozione, implementazione e gestione, apertura del ventaglio di alternative, integrazione di tutte le fasi della sua predisposizione (analisi, valutazione, ipotesi progettuali, decisioni).

2. Il Geo-Archivio come infrastruttura dell’informazione territoriale a servizio della pubblica amministrazione” Negli ultimi anni l’evoluzione delle scienze che si occupano della rappresentazione e della condivisione delle informazioni ha registrato un’accelerazione per effetto della diffusione dell’uso dei sistemi informativi geografici. L’informazione geografica organizzata nelle maglie dei database relazionali integra anche la conoscenza storica nella misura in cui l’archiviazione tematica dei dati e la loro rappresentazione dinamica agevolano la ricostruzione e il 2

collegamento delle tracce, visibili e interpretabili, del passaggio delle comunità che nel tempo hanno fatto e disfatto il loro spazio vitale. La città storica costituisce un ambito privilegiato della sperimentazione sul potenziale di un processo logico di costruzione del modello di realtà, riduzione di esso a relazioni tra informazioni, e successiva selezione dei dati da implementare al fine di elaborarle e collegarle. I Il modello di realtà che viene così a formarsi risulta valido entro le coordinate della precisione e della relazione. Un maggior dettaglio riduce la possibilità di relazionare gli oggetti gli uni gli altri; una più estesa trama di relazioni richiede una maggiore aggregazione.

La progressiva e crescente evoluzione dei sistemi di archiviazione e selezione delle informazioni ha agevolato l’approdo al WebGIS e ai geodatabase, rendendo l’approccio numerico, cioè l’attitudine a rappresentare la qualità attraverso quantità, più adeguato alla gestione della città e del territorio. Le nuove modalità di standardizzazione, archiviazione, elaborazione e consultazione di una collezione di dati geografici hanno sia ampliato la capacità dell’utente di accedere all’informazione socialmente e istituzionalmente rilevante, sia responsabilizzato le istituzioni territoriali nella direzione della formazione di protocolli comunicativi condivisi.

Un primo momento di questo percorso consiste nel definitivo abbandono della modalità di rappresentazione raster e nella assunzione di entità esclusivamente vettoriali. Queste costituiranno gli elementi del database principale. Il secondo passaggio è la definizione dell’insieme di caratteristiche che qualificano detti oggetti e pertanto le possibilità implicite in queste caratteristiche di stabilire relazioni tra gli oggetti (inclusione/esclusione, somiglianza/differenza, attinenza/estraneità. Le fasi successive riguardano la finalizzazione specifica del modello di rappresentazione del sistema studiato e pertanto le prospettive di trasformazione che la domanda di nuove forme e funzioni seleziona rispetto alla rappresentazione. Il caso di studio qui presentato è stato affrontato con questo approccio.

3. L’area di studio L’area in esame costituisce la parte settentrionale del centro storico di Siracusa e comprende: parte degli edifici siti nella zona della stazione centrale, parte nel quartiere Umbertino, nel quartiere corso Gelone e nel quartiere Santa Lucia e parte sul lungomare Riviera Dioniso il Grande. L’insediamento, fortemente disomogeneo, presenta un principio insediativo segnato dagli assi viari principali, dai grandi slarghi e dalla linea di costa, oltre che dalla linea ferrata.

Esso fu oggetto delle prime ipotesi di pianificazione a partire dal 1891 con le prime proposte urbanistiche riguardanti i collegamenti viari, con la creazione del nuovo ponte sulla Darsena, un viadotto di collegamento tra la piazza del Popolo e la Borgata Santa Lucia. Nel Piano Mauceri del 1910 vengono previste l’eliminazione della viabilità irregolare e dell’edificazione disordinata del Borgo Sant’Antonio, sostituita da un tessuto a lotti regolari e a viabilità ortogonale; inoltre veniva ipotizzata la demolizione delle piccole abitazioni per la costruzione dei magazzini generali a servizio dell’attività del porto e della futura costruzione del molo di Sant’Antonio, con espansione edilizia urbana verso l’antico quartiere “Acradino”5. Con il lungo processo di recupero e valorizzazione di Ortigia, avviatosi con la Legge speciale 460/1976 intensificatosi a partire dal Piano Particolareggiato redatto dal prof. Giuseppe Pagnano, il processo di rinnovamento urbanistico che ebbe inizio dall’allontanamento dell’isola dalla terraferma, negli anni novanta dell’800 ripartirà proprio dall’isola verso la terraferma.

Nell’ultimo decennio il quartiere Santa Lucia, il Porto Grande e il Porto Piccolo di Siracusa sono stati oggetto di numerose proposte di valorizzazione e riqualificazione urbana su iniziativa comunale con il Piano di Sviluppo Sostenibile nel 2006 e il Piano Strategico Innova Siracusa 2020, nel 2010.

Alle ampie potenzialità di un complesso urbanistico eterogeneo e discontinuo, la cui vitalità è in buona parte ascrivibile alla aggregazione fra le tre importanti infrastrutture e a una qualificazione paesaggistica fuori dal comune, non fanno riscontro la qualità architettonica, lo stato di conservazione dell’ingente patrimonio architettonico civile e, più in generale, la tensione 3

localizzativa. Altro punto di forza dell’area è la densità relativamente bassa e il rapporto favorevole tra larghezza delle sedi viarie e altezza delle quinte architettoniche. Permane in generale una sensazione di incompiutezza nelle aree più sfrangiate e di scarsa coerenza morfologica specie per la presenza di recenti interventi fuori scala rispetto alla dimensione contenuta dell’edilizia storica. Anche il livello qualitativo dell’offerta di servizi è inferiore alla potenziale domanda localizzativa nell’area. La parte più degradata è quella della stazione che presenta un impianto urbanistico disomogeneo ed irregolare e destinazioni d’uso di modesto valore; corso Umberto I, corso Gelone e Santa Lucia hanno un impianto regolare ed omogeneo, anche se differiscono significativamente: centrato sull’asse prospettico principale il primo, su un asse funzionale il secondo, disperso in una scacchiera debolmente strutturata il terzo. Le destinazioni d’uso e il pregio delle attività riflettono queste differenze di contesto. Gli attuali edifici degradati presenti in via Riviera Dionisio il Grande con tipologia a stecca mantengono le dimensioni e gli andamenti originari previsti dal Piano Regolatore per l’ampliamento della città riconducibile al piano di L. Mauceri del 1910.

4. Analisi urbana: attività e contenuti Le analisi effettuate sono state condotte con riferimento ad un modello di valutazione avente come obiettivo quello di supportare una proposta di Piano di Rigenerazione Urbana incentrata, in questa fase iniziale, solo sul patrimonio architettonico. Di questo è stata effettuata l’identificazione delle Unità Architettoniche (UA), unità minime di studio consistenti in edifici compiuti e riconoscibili dal punto di vista costruttivo, funzionale e tipo-morfologico. Per ciascuna UA sono stati rilevati, con l’impiego del GIS, i dati dimensionali e spaziali, quali localizzazione, prospicienza e panoramicità, e assegnati mediante osservazione diretta, i dati funzionali, destinazione e stato d’uso e i caratteri qualitativi come la qualità morfologica e il valore testimoniale, espressi in punteggi secondo una scala adimensionale da un minimo di 1 ad un massimo di 5. L’aggregazione di questi punteggi fornisce un punteggio medio ponderato che riassume il valore compless(iv)o dell’unità architettonica quanto a caratteristiche estrinseche o di localizzazione, intrinseche, tecnologiche e architettoniche. Queste costituiscono anche l’argomento della funzione del valore immobiliare per ciascuna unità. Definita per i tre segmenti residenziale, commerciale e logistico, essa lega il valore unitario al livello di qualità e di estenderlo alla superficie commerciale dell’unità in modo da calcolarne il valore nello stato attuale e futuro. A tal fine è stata effettuata una specifica analisi del mercato immobiliare che ha fornito gli estremi quantitativi e qualitativi della scala dei prezzi entro cui si sono collocati tutti i cespiti oggetto di indagine.

5. Il modello di valutazione: elaborazione dei dati e formazione del progetto Il modello di valutazione combina osservazioni e interpretazioni, dati metrici e attributi, al fine di definire una funzione complessa del valore di ciascuna unità. I termini di questa funzione valgono sia presi singolarmente che in forma aggregata, non solo per la determinazione del valore di mercato, ma anche perché consentono di incrociare i diversi tematismi in forma numerica e imporre relazioni logiche come condizioni necessarie alla formazione delle categorie di intervento. In particolare, in accordo con il senso della rigenerazione urbana basata sulla compensazione, è possibile individuare le unità oggetto di demolizione e ricostruzione o di incremento di cubatura sotto l’occorrere di diverse condizioni quali lo scarso valore architettonico uno scarso valore storico-testimoniale, un basso valore di mercato, la recente epoca di edificazione etc. Allo stesso modo la categoria di intervento “restauro” sarà assegnata agli edifici di significativo pregio storico-testimoniale e architettonico e più risalenti.

Una volta assegnate le categorie di intervento, è stato associato a ciascuna unità un costo parametrico, calcolato per ogni categoria con riferimento alle opere specifiche che essa prevede, come ad es, per gli interventi di manutenzione ordinaria, le opere inerenti le fronti e i sistemi di smaltimento delle acque meteoriche e con costi parametrici piuttosto contenuti, contrariamente, ad es., alla categoria restauro, che richiede opere più accurate e tecniche più raffinate.

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Il modello di valutazione dei valori immobiliari attesi, corrispondenti ad un incremento della qualità del contesto e di ogni unità architettonica, consente di verificare se il differenziale creato dagli interventi conservativi e trasformativi compensa il costo sostenuto per dare attuazione alle indicazioni del programma. Questo meccanismo consente di verificare il potenziale perequativo, o di autofinanziamento, della rigenerazione, quindi la creazione di un margine di valore al di sopra del costo complessivo tale da potere utilizzare quota del surplus (più facilmente nelle unità ove sono previsti incrementi di cubatura) per incentivare le opere conservative e mirate al decoro. La sperimentazione qui effettuata ha consentito di apprezzare, come rinvenibile dall’istogramma di figura 1, che il valore creato per effetto delle più produttive destinazioni d’uso implicate dalla qualificazione generale del contesto e per effetto dei miglioramenti specifici indotti dalle opere sulle unità singole, è tale da compensare soddisfacentemente i costi previsti.

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I paragrafi 1 e 5 sono da attribuire a Salvatore Giuffrida che ha curato il modello di calcolo economico-estimativo e la proposta di Programma di Rigenerazione, il secondo a Filippo Gagliano che ha curato l’elaborazione del modello WebGis, le analisi spaziali e le elaborazioni cartografiche; i paragrafi 3 e 4 sono da attribuire a Giovanna Ferluga che ha effettuato la fase di identificazione delle unità architettoniche, la raccolta dei dati e le relative analisi urbane.

2 S. Stanghellini, Il negoziato pubblico privato nei progetti urbani. Principi, metodi e tecniche di valutazione, Dei, Roma, 2012.

3 La relazione tra valore è prezzo costituisce uno degli argomenti forti dell’economia classica, affrontato all’apice del pensiero economico da autori quali D. Ricardo e K. Marx. In senso economico-estimativo esso è stato significativamente affrontato da F. Rizzo in Economia del patrimonio architettonico-ambientale, Franco Angeli, Milano, 1989. in particolare, l’autore indica quale termine capace di effettuare una mediazione significativa tra i due, il saggio di capitalizzazione, inteso quale meta-variabile distributiva della ricchezza in senso spaziale e temporale. Ne deriva un nuovo paradigma estimativo che abbandona l’ipotesi di “più probabile prezzo di …” in senso statistico e abbraccia la questione della distribuzione della ricchezza quale obiettivo fondante dell’autonomia disciplinare della scienza delle valutazioni.

4 G. Imperatori. Il project financing. Il finanziamento dei progetti di investimento. Una tecnica, una cultura, una politica, Il Sole 24 Ore libri, Milano, 1995.

5 S. Adorno (a cura di), Siracusa 1880-2000, città, storia, piani, Società Siracusana di Storia Patria, Marsilio editori, Venezia 2005.

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