Revista da Rede Imobiliária Campinas by Gracioli Comunicação

revista

redeimobiliária rede ANO 4 EDIÇÃO 18

campinas

SETEMBRO / OUTUBRO DE 2014

AVALIAÇÃO

IMOBILIÁRIA

Imóveis estão na lista dos produtos mais importantes para o consumidor

ESPECIAL

RESIDENCIAIS COMERCIAIS AS MELHORES OFERTAS DE IMÓVEIS VOCÊ ENCONTRA AQUI

VIRACOPOS Aeroporto faz Campinas decolar

Sumário

www.redecampinas.com.br Edição 18 | Ano 4 | setembro / outubro de 2014

ESPECIAL VIRACOPOS AEROPORTO FAZ

CAMPINAS DECOLAR

Fotos:Divulgação

#12

Avaliação Imobiliária #20

Imóveis estão na lista dos produtos mais importantes para o consumidor

Ações judiciais #32

Impasses exigem renovação do diálogo do setor imobiliário com os usuários

Mobilidade Crédito Imobiliário #38 Urbana #44 Mercado busca conferir celeridade ao conjunto de processos das transações imobiliárias

Ações de planejamento urbano mobilizam população em favor de um novo cenário de interações

Locações #48 É preciso pensar em todos os elementos do fluxo de caixa

ARTIGO

Atualidades do setor #08 04 | Revista da Rede

O desafio da metrópole #50

“Crescer de forma mais ordenada, com legislações de ocupação do solo complementares. Somente assim, conseguiremos sustentar e potencializar a forte vocação motriz da RMC.”

FOTO: Roncon&Graça Comunicações

Editorial Tenha bons resultados em investimentos imobiliários

ecente estudo, feito pelo Grupo EPO e Fundação Dom Cabral, mostra que, a longo prazo, apostar no mercado imobiliário traz mais vantagens do que os investimentos tradicionais, como no caso de poupança, CDI ou ações. Portanto, a pesquisa confirma o que já sabíamos há tempos: investir em imóveis é mais seguro e mais rentável do que as aplicações financeiras. É importante ressaltar que o estudo abrangeu a macrorregião de Belo Horizonte. No entanto, se o mesmo estudo for estendido às demais capitais do país, certamente, teremos o mesmo resultado. O resultado apontou que o rendimento imobiliário é o mais atrativo, com taxa de 77% de valorização, superior ao CDI, segundo colocado, com 57,7%. A poupança atingiu 37,8%, um pouco acima do Ibovespa, com 37,2%. Como a taxa de retorno do investimento em imóvel foi avaliada considerando não apenas a valorização do bem, mas, também, os ganhos obtidos com o aluguel, a rentabilidade pode ser ainda melhor, chegando a 106,5%. É sabido que o preço dos imóveis no Brasil

É uma publicação bimestral da Rede Imobiliária Campinas. Distribuída gratuitamente, com design e conteúdo desenvolvidos pela Gracioli Editora. Tiragem: 20.000 exemplares COMISSÃO EDITORIAL Rede: Rodrigo Otávio Coelho de Souza Gracioli: Cristiane Gracioli / Juliano Sanches

teve um aumento sem precedentes nos últimos anos, especialmente, nos grandes centros urbanos, como Rio de Janeiro e São Paulo. Por isso, é comum encontrarmos pessoas, em sua grande maioria, repetindo o que já ouviram falar sobre uma eventual bolha imobiliária, e vaticinando a queda de preços dos imóveis. Como já explanamos em artigo anterior, não há sintomas que indiquem ao Brasil a mesma doença que acometeu outros países. O setor imobiliário ainda mantém ótimas perspectivas, principalmente, nas regiões que circundam as grandes metrópoles. Embora exista um ciclo financeiro, no qual sempre haverá momentos oscilantes, nacional e internacionalmente, o mercado de imóveis em todo o país tem um alvissareiro caminho a percorrer, muito em decorrência do déficit habitacional, que ainda é significativo no Brasil. É muito raro não se obter um retorno satisfatório em um investimento imobiliário. Entretanto, algumas precauções devem ser tomadas antes de investir em imóveis. A correta análise documental, a escolha da localização e a análise do potencial de valorização são

“É fundamental buscar uma assessoria especializada, através de empresas imobiliárias credenciadas e confiáveis.” pontos fundamentais no momento de adquirir um imóvel. Além do mais, é fundamental buscar uma assessoria especializada, através de empresas imobiliárias credenciadas e confiáveis. As empresas associadas à Rede Imobiliária Campinas estão capacitadas para prestar a melhor assessoria aos seus clientes. Por isso, antes de comprar seu imóvel, procure uma empresa associada à Rede Imobiliária Campinas! Rodrigo Coelho de Souza é presidente da Rede Imobiliária Campinas. executivo@redeimobiliariacampinas.com.br.

EDITORA Cristiane Gracioli cris@gracioli.com.br JORNALISTA RESPONSÁVEL, TEXTOS E REPORTAGENS Juliano Sanches - MTB: 52700/SP redacao@gracioli.com.br REVISÃO Kátia Lima - MTB: 39439/SP DEPTO. COMERCIAL E PUBLICIDADE Gracioli Comunicação LTDA. contato@gracioli.com.br - (19) 3201-5715.

PRESIDENTE: Rodrigo Otávio Coelho de Souza

executivo@redeimobiliariacampinas.com.br VICE-PRESIDENTE: Manoel Omati Duarte DIRETOR TESOUREIRO/FINANCEIRO: Neiva Sueli Pivetta DIRETOR SECRETÁRIO: Carlos Francisco N. Valverde Rodrigues

Rua Dr. Guilherme da Silva, 413 - Cambuí - Campinas - SP | F: (19) 3254.0815 | redecampinas.com.br 06 | Revista da Rede

NEWS

Foto: Divulgação

Atualidades do setor

Caixa segue na liderança na concessão em crédito. Cenário ilustra centralização de banco nas operações do setor 08 | Revista da Rede

financiamento de imóveis, com mediação da Caixa, tem expectativa de movimentação de R$140 bilhões até o fim de 2014. A perspectiva de crescimento é de 10 a 20% nesse ano. O banco representa 70% do mercado dirigido. Até agosto, a instituição financeira teve fluxo de R$80 bilhões, com R$23,7 bilhões somente na modalidade do programa de aquisição

da casa própria, o que corresponde a 30% do montante. No total, são gerenciados R$5 milhões de unidades habitacionais. Os dados divulgados revelam que 56% das operações são realizadas com recursos da caderneta de poupança e 44% por meio de Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Cerca de 96% das transações ocorrem por alienação fiduciária.

ATUALIDADES DO SETOR GOVERNO ALTERA POLÍTICA DE COMPRA E VENDA O Ministério da Fazenda divulga a Medida Provisória 656, que integra os atos de matrícula para imóveis. As informações de compra e venda terão um registro único, de modo similar como ocorre com o Registro Nacional de Veículos Automotores (RENAVAM)

IBGE aponta balanço da construção civil

Cresce processos sobre taxa de condomínio

Aluguéis em SP atingem alta de procura

Índice endossa o fortalecimento da economia

Dados reforçam o diálogo entre as partes

Economia imobiliária tem potencial de celeridade

egundo dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), o mercado da construção civil teve elevação de 10,2% entre 2011 e 2012. Houve um crescimento da receita líquida operacional de R$271,3 bilhões para R$312,9 bilhões. Entre os aspectos favoráveis, que contribuíram para a configuração do panorama, estão os programas Minha Casa, Minha Vida e Programa de Aceleração do Crescimento (PAC), e a multiplicação das possibilidades de acesso ao crédito imobiliário.

número de processos decorrentes de não pagamento de condomínio teve elevação de 10,22% em julho. No total, foram contabilizados 658 ações, ante 597 no mês passado. Na planilha de cálculo do acumulado desse ano, houve redução de 20%. Houve diminuição de 25,23% no comparativo com julho do ano anterior (que teve 880 registros). Entre janeiro e julho, foram indexadas 4.611 ações, ante 5.762 em período proporcional ao ano anterior, o que significou uma diminuição de 19,98%.

o caso das opções residenciais da capital paulista, o crescimento foi de 3,54% para aluguéis com aniversário em outubro, com base no Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M), da Fundação Getúlio Vargas (FGV). A amostragem reflete uma recuperação no mercado, o que impulsiona a expansão no número de novos empreendimentos. O fator de atualização considerado para realizar a mudança do valor, até setembro, era de 1,0354. setembro / outubro 2014 | 09

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Especial Viracopos

Viracopos faz Campinas decolar

Terminal é uma síntese de cultura internacional, luxo e integração

12 | Revista da Rede

iver de modo cosmopolita faz parte das novas dinâmicas estabelecidas pela aldeia global. O processo de avaliação do passageiro sobre o atendimento prestado, desde a busca on-line até o check-out, surge como um procedimento imprescindível, principalmente devido à necessidade de conhecer melhor as necessidades do público e engendrar respostas em conformidade com as expectativas. Sair de um empreendimento imobiliário, encontrar um transporte adequado e dinâmico à disposição, e ter um embarque que atenda às exigências são culturas que fazem parte dos quesitos solicitados pelo público de ponta.

FACILIDADES QUE O PÚBLICO AGUARDA Ao mirar conceitos como qualidade em produtos e serviços, humanização, heterogeneidade, segurança e logística, a Concessionária Aeroportos Brasil Viracopos traz à tona a projeção de mudanças para Campinas. Depois da Copa do Mundo, que foi um sucesso em atendimento ao público e organização, agora, será a vez de outro evento esportivo pujante, as Olimpíadas de 2016, que inserirão a cidade em posição privilegiada, enquanto ponto de conexão com os principais municípios do país e com o mundo. No quesito capacidade logística, são 698 toneladas de cargas diárias, com uma lista de atendimento que inclui 175 países para exportação e 148 em importação. setembro / outubro 2014 | 13

Fotos: Divulgação

ESPECIAL VIRACOPOS

INOVAÇÃO EM TODO O PROJETO

previsão é chegar a um fluxo de mais de um milhão de toneladas no espaço. Hotéis, shopping centers e centro de convenções impulsionarão a demanda de frequentação da área. Em julho, foi realizada a entrega do Píer A (internacional), utilizado por sete seleções estrangeiras, que disputaram a Copa do Mundo. A primeira a marcar presença foi a Costa do Marfim, em 6 de junho. Entre as novidades que puderam ser observadas pelo público, estão os três novos pátios de aeronaves (com área total de 400 mil m²) e uma parte das instalações do edifício-garagem (que comporta até 4 mil carros). AMBIÇÃO PARA CRESCER Até o fim do ano, será realizada a transição operacional para o novo parque do Aeroporto e, de modo concomitantemente, é realizada uma segunda via de acesso. No projeto, as intervenções são executadas por meio do sistema fast track, em que

14 | Revista da Rede

os esforços de engenharia e construção ocorrem em sincronia. A previsão é atingir o fluxo de 3 para 38 voos internacionais por semana. No total, são cinco empresas com opções aéreas internacionais: TAP (Portugal), Azul (Miami e Orlando), Copa Airlines (Panamá), American Airlines (Miami e Nova Iorque), Gol (Miami). As próximas etapas de investimento terão R$7,46 bilhões em expansão e modernização. Os processos de investimento seguirão as seguintes demandas: 1º ciclo - 14 a 22 milhões de passageiros (2014 até 2021); 2º ciclo: 22 a 45 milhões de passageiros (início em 2021); 3º ciclo: 45 a 65 milhões de passageiros (2032); 4º ciclo: 65 a 80 milhões de passageiros (2039); 5º ciclo: acima de 80 milhões de passageiros (2042). NO ATUAL TERMINAL A ampliação das áreas de embarque em 142%, o crescimento do volume de sanitários, o wi-fi gratuito e ilimi-

tado são algumas das propostas em curso, que já facilitaram a vida dos turistas. Os planos de desenvolvimento incluem inserção de passarela coberta, desenvolvida com 600 m² de extensão, entre os bolsões de estacionamento e o terminal de passageiros, instalação de guaritas elevadas de vigilância nos estacionamentos, e serviços de paisagismo. De acordo com o diretor-presidente da Aeroportos Brasil Viracopos, Luiz Alberto Küster, “Viracopos é um dínamo do desenvolvimento não só da Região Metropolitana de Campinas, como do estado de São Paulo e do país. Com a entrega do novo e moderno terminal de passageiros, esse potencial será ampliado muito mais, pois Viracopos vai atrair novas empresas por causa da logística de cargas e de transporte de passageiros acerca de voos nacionais e internacionais, de modo a conectar o aeroporto ao mundo”.

O novo terminal tem design inovador, com claraboias que permitem uma iluminação natural ímpar

TECNOLOGIA COM EFICIÊNCIA

om o lançamento do Laboratório de Testes no Brasil, investimento de R$150 milhões, Viracopos atuará em pesquisas e avaliações acerca da gestão de processos operacionais no novo terminal, que receberá 22 milhões de passageiros por ano. As instalações contarão com uma complexa estrutura em concreto, aço e vidro. Com investimento de R$2,5 bilhões, o terminal será uma referência de ponta para o setor. Toronto, no Canadá, e Heathrow – Terminal 5, na Inglaterra, utilizam esse aporte. O rastreamento

de malas, o reconhecimento facial, as câmeras de alta definição (1.007), um milhão de metros de cabo (135 mil de fibra ótica) estão entre as vantagens do redimensionamento. Serão mais de mil pontos de telefone, 660 antenas, 240 pontos wireless, 162 switches e roteadores, 51 salas técnicas e duas centrais telefônicas.

CRIAÇÃO DE NOVAS ROTAS

Ao ultrapassar o número de trajetos domésticos em comparação com Congonhas, o complexo quer, agora, disputar estatísticas com Guaru-

lhos. O objetivo é se tornar o mais abrangente centro de distribuição de voos (hub) domésticos do país. Atualmente, são 72 posições de estacionamento de aeronaves, com 35 somente no novo terminal de passageiros. Restaurantes, pontos para locação de carros, escritórios de órgãos públicos e comerciais, e hotel (450 quartos) fazem parte da lista de modernizações em curso. A segurança pública será reforçada com a Polícia Federal, com 70 novos agentes e outros 30 para a unidade da cidade. setembro / outubro 2014 | 15

ESPECIAL VIRACOPOS

ACOMPANHAR A VELOCIDADE DA RMC Segundo o corretor, empresário, gestor imobiliário, membro da Rede Imobiliária Campinas, Carlos Valverde, “a primeira etapa da construção, que se consolida com o desenvolvimento do novo terminal, impulsionará o fluxo de passageiros, de maneira a aumentar as necessidades de estrutura de obras, o que irá reverberar nos empreendimentos do entorno do aeroporto. Como exemplos, podemos citar o aumento de volume de interessados em áreas para estacionamentos e transportes de passageiros, em proximidade com os portões de embarque. O potencial de mercado, que se mostra pelo perfil dos passageiros, faz com que as companhias aéreas vejam um significativo potencial de crescimento de negócios, pois a região tem como característica um PIB elevado, em função da instalação de empresas internacionais, que apontam para a geração de projetos de logística em condomínios industriais, para atender à demanda”.

DNA DE PIONEIRISMO INTERLIGAÇÃO QUE ACELERA A ECONOMIA Segundo o diretor-geral da TAP para o Brasil e América Latina, Mario Carvalho, “com a inclusão de Manaus e Belém, a companhia aérea está presente em 12 cidades brasileiras, com 82 ligações por semana entre o Brasil e a Europa. Entre os indicadores, o load factor (taxa de ocupação) dos voos está em aproximadamente 77%. São 61 aviões Airbus, entre eles, o A340 (Rio de Janeiro e São Paulo para Lisboa) e o A330 (Rio de Janeiro e São Paulo com destino ao Porto; Brasília, Salvador, Recife, Natal, Fortaleza, Belo Horizonte, Campinas e Porto Alegre, com destino à Lisboa e Porto). Com a incorporação da Portugália, foram acrescentados 16 aviões à frota, com o total de 77”.

Mario Carvalho, diretor-geral da TAP. Empresa aérea aparece em protagonismo, como mediadora de conexões dos países em saliência

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Fotos: Divulgação

estrutura mantém seis modalidades semanais de voo internacional pela TAP Portugal Transportes Aéreos Portugueses, originadas em território lusitano, três no embarque e três no desembarque. Seis mil turistas de inúmeros países trafegam por mês no terminal. A Sala Vip, direcionada aos usuários TAP Executive e aos portadores do cartão de fidelidade Gold e Star Alliance, o business Center e o acesso à internet Wi-Fi em 120 m² são sinônimos de conforto e tranquilidade. Haverá ponte aérea diariamente pela instituição, com saída pelo município. Em parceria com a Dufry, a unidade do free shop coloca em evidência marcas de prestígio, como perfumes, bebidas, cosméticos, relógios e gadgets. O grupo suíço, Nuance, presente em 19 países, lançará mais um free shop, com a proposta de multiplicar as opções de bom gosto.

DIÁLOGO PROMISSOR COM OS EUA Para os próximos 30 anos, serão cinco ciclos de investimentos, com aplicações de R$2,06 bilhões para o planejamento de um novo perímetro, planejado com 28 pontes de embarque, e sete posições remotas de aeronaves. Nas próximas três décadas, o montante completará R$9,5

Croqui de expansão de Viracopos, com nova pista elevada para embarque dos passageiros

bilhões de aplicações, com mais de 80 milhões de passageiros/ano. Os O diretoradministradores elaboram uma série presidente da de conceitos, para fazer o espaço Aeroportos Brasil Viracopos, se transformar no maior da América Latina. Por meio da difusão de atratiLuiz Alberto Küster vos, a região se apresenta aos conferencistas dos Estados Unidos como um polo industrial robusto, por meio da negociação com organizações de várias nações, como Bayer, Bosch, Toyota, Honda, Mercedez-Bens, Motorola, IBM e Dell. Os gestores querem maximizar os voos para Estados Unidos, Europa e Oriente Médio.

Nas próximas três décadas, serão investidos R$9,5 bilhões, com mais de 80 milhões de passageiros/ano. Os administradores se concentram em empreender conceitos para transformar Viracopos no maior da América Latina

FORÇA EM SINTONIA COM A CELERIDADE A responsabilidade técnica conta com a corporação holandesa Naco (especializada na engenharia aeroportuária, responsável pelo terminal de Schipol, em Amsterdã, entre outros), em vínculo com a consulsetembro / outubro 2014 | 17

Aviões já circulam no pátio do novo terminal de passageiros, com embarque através dos fingers

Como intervenções do futuro, ganham atenção os focos relacionados ao surgimento de inúmeras oportunidades, que caminharão em conjunto com o crescimento imobiliário da região

18 | Revista da Rede

toria de Flughafen München GmbH (FMG), operadora do Aeroporto de Munique, o sexto maior da Europa. Os megaguindastes, 700 toneladas cada, em um canteiro de obras movimentado por seis mil colaboradores, engendram os elementos da nova cobertura, que contará com células fotovoltaicas para produção de energia solar. A água da chuva terá um sistema de reúso em vínculo com o ar-condicionado. Entre as intervenções, estão as instalações elétricas, e a plataforma das esteiras rolantes no corredor e túnel (chamado de Píer C, em âmbito doméstico, em 500 m² de extensão. O A (internacional) e o B (misto) estabelecem o fluxo de interligações. Para os anos subsequentes, a capacidade de frequentadores chegará ao marco de 22 milhões de

passageiros por ano. “Compreender tendências, presentes nas dinâmicas econômica e urbana de Campinas e região, com o objetivo de antecipar decisões de investimentos e expandir, tem sido o foco das empresas, que procuram negócios imobiliários na região. Aumenta-se também a procura por espaço compartilhado e construções de guarda-móveis em opções integradas, por meio de condomínios específicos, o que se apresenta como uma tendência mundial”, enfatiza Valverde. COMBINAÇÃO TECNOLOGIA E URBANISMO De acordo com Valverde, o tipo de empreendimento, built to suit, permite a composição de investidores,

Fotos: Divulgação

Free shop potencializa o acesso a artigos de grande apelo internacional, através da disposição de marcas de prestígio. Para atender à demanda dos voos com destino ao Exterior, surge um novo free shop, que abre a concorrência em favor do consumo de luxo

Carlos Valverde ressalta que as transformações irão reverberar nos empreendimentos do entorno do aeroporto

construtores e imobiliárias, que cuidarão das locações, de modo a aumentarem o potencial locativo da região. O comércio em geral, composto por bares, restaurantes, complexos imobiliários de escritórios, e outras frentes, terá uma expansão célere ao longo do tempo. Entre as ofertas, também, estão os empreendimentos residenciais para a classe trabalhadora, que precisa morar nas proximidades. Esses empreendimentos se apresentam em conformidade com as áreas permitidas pela legislação. Como intervenções do futuro, ganham atenção os focos relacionados ao surgimento de inúmeras oportunidades, que caminharão em conjunto com o crescimento imobiliário da região. Nesse cenário, Campinas, a partir dessas transfor-

mações, recebe o status de divisor de águas. ATENÇÃO AO ENTORNO A Prefeitura de Campinas, em cooperação com o Grupo Aeroportos Brasil Viracopos, avalia as estratégias de financiamento para a realização de um plano urbanístico circundante, que corresponde à chamada macrozona 7 (MZ-7). Cadastradas no MZ-7, estão regiões rurais do Friburgo, Viracopos, Jardim Campo Belo, Jardim São Domingos, Jardim Fernanda, e Jardim Nova América. Três pesquisas estão em andamento, em consonância com a iminência da aprovação do novo Plano Diretor. Os aspectos contemplados são os planos de ruído aeronáutico (PZR),

zona de proteção (PZP), e área de segurança do aeroporto. Com a finalidade de racionalizar a lei de uso e ocupação do solo, por meio do investimento de R$600 mil, serão determinados os perímetros para logística, indústria, residências de alto valor, casas populares, e as áreas de preservação. Para atender à demanda de mobilidade urbana, serão redimensionados os trechos das rodovias Miguel Melhado, Lix da Cunha, e Anhanguera. As mudanças de zoneamento implicarão na valorização progressiva dos imóveis. Entre as delimitações estabelecidas, as famílias, residentes nas respectivas zonas de atenção previstas no levantamento, serão transferidas para os jardins Nova América e São Domingos. setembro / outubro 2014 | 19

AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA

Fotos: Divulgação

Vender é realizar uma meta

Monitorar as tendências do mercado é fundamental antes de se posicionar

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Imóveis estão na lista dos produtos mais importantes para o consumidor

eja um carro ou um laptop, saber o que se procura e como tornar realidade o caminho para aquisição demandam trabalho e relacionamento. Os jornais, as revistas, os sites e os blogs fornecem inúmeras dicas de como encontrar as melhores opções disponíveis no mercado e, por outro lado, como, também, colocá-las à disposição para compra. É importante fazer um diagnóstico para identificar aonde

se quer chegar com a informação, com atenção à prudência e ao emprego da racionalidade nas decisões, principalmente quando o assunto é colocar um imóvel à venda. O advogado e corretor de imóveis, sócio-proprietário da Santoro Coelho Empreendimentos Imobiliários, Paulo Rubens Santoro, em entrevista à Revista, chama atenção para os fatos que fazem parte do cotidiano da avaliação de bens.

Na hora de avaliar um imóvel, apectos como reformas, possibilidades de conveniência e tecnologia interferem na formação do valor da venda? Nem sempre, de um modo geral, os investimentos que aprimoram o imóvel ou consertem alguns defeitos de projeto e, também, que promovam a sua limpeza, contribuem para agregar valor e melhorar a liquidez; todavia, alguns investimentos passam a onerar desnecessariamente o preço do imóvel, dificultando, ainda mais, a sua comercialização; é bom consultar o corretor antes para saber se vale a pena tal investimento, caso a caso. Para quem quer vender, quais fatores devem ser considerados na mediação com uma imobiliária, em favor da geração de uma oferta eficiente? Na verdade, considero que a perfeita avaliação do imóvel é que norteia a sua liquidez; estratégias comerciais na formulação de alternativas financeiras também podem gerar eficiência (por exemplo, a adoção de financiamentos ou parcelamentos com remuneração; ou, a análise de permuta parcial em condições satisfatórias, etc..); a estratégia de marketing também pode agregar liquidez e resultado eficiente (estudo de melhor exposição, veiculação e divulgação do imóvel e acesso a clientes); o bom atendimento, com ética, competência e conhecimento técnico é evidente que complementam a eficiência da negociação! O que agrega valor? Em que medida estar próximo de universidades e comércio local favorece a composição do montante? Evidente que a localização do imóvel é um dos fatores principais que nor-

teia a avaliação correta; assim, tanto pelo critério da reposição como pelo método comparativo, o imóvel melhor localizado, dotado das infraestruturas e benefícios necessários, têm maior valor de avaliação, mas, outros fatores devem ser analisados, tais como a adequação do produto ao local; nada adianta estar próximo de universidades se o imóvel não se presta às finalidades, que dizem respeito a isso; a qualidade do comércio local é indispensável e pesa na avaliação, cujos valores refletem na análise de tomada de preços da região considerada. Na atualidade, o que os novos compradores buscam além das informações recorrentes? Evidente que cada interessado tem os seus propósitos particulares que norteiam sua aquisição, devendo essa análise ser feita caso a caso. Todavia, de um modo geral, e a qualquer tempo, é natural a procura pelo melhor possível, considerando-se aí, a localização, a acessibilidade, a insolação, a infraestrutura da região, a qualidade do projeto, a perspectiva de valorização, o preço e a forma de pagamento, e outros. Porém, de modo específico, os incorporadores e os proprietários de imóveis devem ficar atentos às novas tendências de mercado, encontrando nichos modernos de preferência; apenas a título exemplificativo (dada a dificuldade de se abordar um tema tão complexo em pouco espaço), lembramos da nova demanda gerada durante os últimos 20 anos, com a redução de filhos; com a saída deles mais tarde da casa dos pais; dos idosos; daqueles que se mantiveram solteiros, ou separados, todos eles de bom poder aquisitivo, que almejam imóveis com espaços mais adequados e predicados diferentes a essa realidade de vida, e que não foram atendidos ao longo de tanto

“O imóvel melhor localizado, dotado das infraestruturas e benefícios necessários, têm maior valor de avaliação, mas, outros fatores devem ser analisados, tais como a adequação do produto ao local.”

setembro / outubro 2014 | 21

AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA

“A transação imobiliária que nasce com uma avaliação justa, correta, competente e técnica, segue por um atendimento honesto, e se finaliza com um conjunto justo e coerente.” O advogado e corretor de imóveis, sócio-proprietário da Santoro Coelho Empreendimentos Imobiliários, Paulo Rubens Santoro

tempo, gerando, assim, uma demanda reprimida capaz de pagar mais para se ter o seu desejo melhor atendido. A inexperiência em negócios imobiliários por parte do comprador ou do proprietário resulta em fracasso? Diria que pode resultar não necessariamente em fracasso, mas em risco de prejuízo ou de insatisfação! É importante que, tanto proprietários de imóvel assim como os compradores, tenham a conscientização de que a negociação imobiliária é um ato jurídico e, portanto, tem que ser tratada por profissional habilitado e competente (corretor de imóveis qualificado e advogado com especialização em direito imobiliário). Em Campinas, quais os focos de valorização? De que maneira o município contribui com a geração de atenção por determinadas regiões? Campinas é a maior cidade do interior do maior estado do país! Uma das maiores rendas per capita do Brasil, dotada de excelente infraestrutura, aeroportos, universidades, e muito próxima do grande centro, que é São Paulo; lidera a região metropolitana com magnitude; muitas leis e procedimentos foram criados em atenção a interesses particulares, sem que houvesse um planejamento mais amplo; a cidade almeja por um novo zoneamento que seja fruto de estudos técnicos e

22 | Revista da Rede

Com a internet, mensurar o mercado se tornou uma tarefa fácil e prática ambientais, necessários ao desenvolvimento com sustentabilidade; No caso de venda à vista, quais as implicações comerciais? Quais descontos são postos em negociação? Como formular uma argumentação em cada caso? A venda à vista, como toda obrigação comercial, deve implicar, em contrapartida, no cumprimento das obrigações, também, do vendedor; ou seja; se eu lhe pago à vista, eu devo receber a posse e a escritura do imóvel! Nada mais justo. Em verdade, o valor da avaliação do imóvel deve pressupor a venda à vista. Portanto, sem necessidade de desconto por conta disso. O que ocorre, de fato, é a memória do brasileiro, vinda do tempo inflacionário, em que o vendedor superestimava o valor comercial para se proteger da inflação futura, resultando na cultura do ‘desconto’, para pagamento à vista. De qualquer forma, entendo que, entre o pagamento a prazo e a modalidade à vista, o que deve ocorrer de deságio é o percentual da inflação atual, que, no

momento, está em aproximadamente 6% ao ano! Quais sãos os motivos da insegurança para venda? Como devem ser observados e resolvidos? Na verdade, a insegurança jurídica vem de três principais questões de âmbito nacional: a) o judiciário é burocrático e a justiça fica sempre postergada no tempo; b) não há confiança absoluta no profissional que assessora a negociação; c) nosso sistema jurídico não é absolutamente seguro (não basta a análise de certidões negativas para garantir a perfeita segurança da transação). Dessa forma, a melhor maneira de amenizar ou eliminar os riscos de uma transação imobiliária é a confiança no profissional (corretor ou advogado), que assessora a negociação. Como agem os compradores oportunistas? Como se posicionar diante de situações de tensão? Principalmente quando o mercado está em baixa, é mais evidente a participação dos investidores chamados “opor-

tunistas”, que aproveitam a inadimplência e a dificuldade, a fim de realizarem aquisições abaixo do valor de mercado. As situações de “tensão” numa relação comercial normalmente ocorrem quando a negociação, desde o início, deixa de ter um ciclo normal de confiabilidade, de ética, e de técnica. Sabe-se que a transação imobiliária que nasce com uma avaliação justa, correta, competente e técnica segue por um atendimento honesto, confiável e seguro, e finaliza com um contrato justo e coerente, não deixa margem para ‘tensão’; muito pelo contrário, gera um entendimento entre as partes que, muitas vezes, é transformado em amizade e consideração! Como é o dia a dia do trabalho do corretor no caso de venda de imóveis? O corretor de imóveis deve ter vários predicados para o melhor resultado de suas ações, destacando-se as seguintes características peculiares dos vencedores: a) perseverança e trabalho árduo no dia a dia mediante visita a imóveis, pesquisas, leitura de jornais e sites; b) conhecimento técnico sobre os produtos que pratica; c) relacionamen-

to, fundamental para seu networking; d) comportamento ético e competência; e) acompanhamento do pós-venda, participando junto ao seu cliente até o final da operação e, até mesmo, após a realização do negócio; f) atualização profissional mediante cursos e participação de eventos da área imobiliária. No caso de observação do imposto de renda em venda de imóveis, como devem ser analisadas as condições de quem ‘bate o martelo’ e de quem oferece o produto? Compete ao corretor orientar o cliente, quer seja o comprador ou o vendedor, a propósito da legislação do imposto de renda, a fim de que as partes analisem a operação pretendida na ótica tributária. Todavia, o corretor de imóveis não é contador, bem como não tem o direito ou a obrigação de contribuir para que as partes tenham ou não redução de tributação. Devem ser éticos no sentido de orientar os clientes a procurarem seus contadores ou advogados, a fim de se informarem a respeito das normas tributárias por ocasião da transação imobiliária. setembro / outubro 2014 | 23

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Ação Judicial

Legislação em defesa dos interesses imobiliários

Impasses exigem renovação do diálogo do setor imobiliário com os usuários

s profissionais dos departamentos jurídicos de construtoras e imobiliárias têm por objetivo trabalhar de forma profilática, ou seja, a fim de evitar e resolver impasses no âmbito extrajudicial. É importante que os contratos sejam redigidos de forma clara, sem dar margens a interpretações dúbias que possam levar a questionamentos futuros. Neste sentido, é de suma importância que os clientes sejam assessorados no momento da negociação e que firmem o contrato com plena consciência de seus direitos e deveres.

ferior a 30 meses, a retomada só será possível mediante os seguintes motivos:

PRAZO NAS LOCAÇÕES RESIDENCIAIS O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo (art. 3º da lei 8.245/91), com exceção do contrato de locação para temporada que não poderá ser superior a 90 dias (art. 48 da mesma lei). Se o contrato de locação residencial for de 30 meses ou mais (art. 46 da mesma lei), o locador terá o benefício de retomar o imóvel por denúncia vazia (sem declarar qualquer motivo). Se o contrato de locação residencial for in-

e) para realização de obras que aumentem a área construída em pelo menos 20%.

32 | Revista da Rede

a) no caso de extinção do contrato de trabalho vinculado à locação; b) para uso próprio, do cônjuge ou companheiro; c) para uso residencial de ascendentes ou descendentes que não disponham de imóveis próprios; d) para demolição e edificação;

O QUE É DENÚNCIA VAZIA? A denúncia vazia é a retomada do imóvel pelo proprietário, podendo ser feita sem necessidade de justificativa quando termina o prazo de locação estipulado em contrato. Ela poderá ser feita independentemente de notificação ou aviso. A denúncia vazia somente se aplica nas locações inciadas a partir de 20/12/1991,

Compradores de imóveis buscam se atualizar quanto à legislação. Procurar um profissional especializado é a certeza de um negócio em que todos ganhem

Para reduzir o risco do não cumprimento das obrigações do locatário, permite a lei que o locador exija garantias. São três as modalidades: caução; fiança e seguro de fiança locatícia

setembro / outubro 2014 | 33

AÇÃO JUDICIAL

REVISÃO JUDICIAL DE ALUGUEL

Para haver um consenso entre o valor de mercado e o de locação, seja em situações de aumento ou de redução, a revisão, por meio de uma ação jurídica, torna-se uma modalidade referendada. O procedimento revisional pode ser realizado a cada três anos. Tanto o locador quanto o locatário podem solicitar o litígio. O advogado atuante na área cível com ênfase em direito imobiliário, José Henrique Palmieri Gabi, a convite da Revista, chama atenção para questionamentos pertinentes à prática jurídica em imóveis.

34 | Revista da Rede

que forem contratadas por escrito, e cujo prazo inicial de locação seja igual ou superior a 30 meses (2 anos e meio). CONTINUIDADE DA LOCAÇÃO EM CASO DE SEPARAÇÃO DOS INQUILINOS Caso haja a separação dos inquilinos, o contrato ficará sob a responsabilidade de quem continuar no imóvel. Essa alteração terá que ser comunicada para o dono do imóvel e para o fiador. O fiador poderá desistir de sua responsabilidade em até 30 dias após o aviso da mudança. Mesmo assim, ele será responsável pelo pagamento em até quatro meses depois da desistência. Quais são os principais motivos de ação judicial? O principal motivo é a inadimplência, que motiva a ação de despejo por falta de pagamento. A melhor alternativa é a composição amigável no início do processo. Em casos de sucessão societária, quais são os trâmites? Na hipótese de dissolução da sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica subrogado nos direitos e deveres da locação, inclusive, para a renovação compulsória do contrato, desde que continue no mesmo ramo.

O advogado atuante na área cível com ênfase em direito imobiliário, José Henrique Palmieri Gabi,

Quais fatores sustentam a revisão locatícia? Para o locador, o principal fator é o período de três anos sem qualquer tipo de acordo para majorar o aluguel, aliado à real defasagem do valor de mercado. Por outro lado, para o inquilino, o principal fator é o período de três anos, sem qualquer tipo de acordo, para diminuir o aluguel, aliado à real discrepância do valor de mercado. Em que situações, solicita-se reaver o imóvel? Quais são os fatores que fundamentam a decisão? A principal ferramenta jurídica utilizada para a retomada do imóvel locado é a ação de despejo por denúncia vazia, ou seja, o locador pede o bem sem precisar fundamentar os porquês da sua decisão. Como funcionam as garantias locatícias? Para reduzir o risco do eventual inadim-

Foto: Divulgação

sejam aluguéis, acessórios da locação, danos ocasionados no imóvel, e outros.

plemento das obrigações do locatário, permite a lei que o locador exija garantias. São três as modalidades de garantias da locação, permitidas pela lei: caução; fiança e seguro de fiança locatícia. Como funciona cada modalidade de garantia hoje existentes no mercado? Caução: A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis. Também se permite que a garantia recaia sobre títulos de capitalização. Nessa hipótese, não há limite do valor em dinheiro a ser caucionado, e é a melhor forma de caução. Fiança: A fiança vem a ser a promessa, feita por uma ou mais pessoas, de modo a garantir ou satisfazer a obrigação de um devedor, se esse não a cumprir, assegurando ao credor o seu efetivo cumprimento. Seguro Fiança: O seguro de fiança locatícia tem por finalidade garantir ao locador os prejuízos que venha a sofrer pelo inadimplemento do locatário, quais

A nova lei do inquilinato alterou o funcionamento de quais garantias locatícias? Proporcionou uma pseudoceleridade à ação de despejo na hipótese de não existir qualquer garantia no contrato de locação, o que não é recomendado. O fiador pode abandonar uma garantia após a vigência do contrato? Como? Sim, após a vigência do contrato, o fiador pode exonerar-se da fiança, desde que comunique o locador de sua intenção, valendo a fiança durante 120 dias, após a comunicação ao locador.

“A principal ferramenta jurídica utilizada para a retomada do imóvel locado é a ação de despejo por denúncia vazia.”

Na sua opinião, qual é a garantia de locação mais segura? Por que essa modalidade diminui o risco de problemas para os dois lados da negociação? Sem dúvida alguma, o seguro fiança locatícia e o título de capitalização (com o mínimo de seis aluguéis) são as garantias mais seguras. Essas modalidades de garantia diminuem o risco do locador. Já na fiança, o fiador pode vender todos os seus bens, e ainda exonerar-se do contrato. Quanto ao locatário, o mesmo não passa por um constrangimento no momento de auferir um fiador.

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CRÉDITO IMOBILIÁRIO

Foto: Divulgação

País sinaliza necessidade de avançar em financiamentos

Lideranças reforçam a importância do diálogo entre as representações dirigidas

38 | Revista da Rede

sonho da casa própria é desenhado na mente de milhões de jovens casais, que buscam construir uma história a dois, junto aos filhos e aos demais integrantes da família. A consolidação de políticas públicas específicas, capazes de atender à necessidade crescente, revela um momento promissor para o surgimento de novos empreendimentos, em sintonia

com a entrada de investidores e a abertura de capital por parte das empresas especializadas. FORA DA PROCRASTINAÇÃO

Até o fim do ano, o país busca lançar holofotes novamente para as vocações da economia, sobretudo em relação ao crédito imobiliário. Em junho, de acordo com dados da Associação Brasileira das Entidades

de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), houve o primeiro registro de retração no montante de financiamentos do país, em um comparativo sobre os dois últimos anos. A incidência de desaceleração nesse âmbito foi de 19% no país. ESTREITAR O ENCONTRO ENTRE OFERTA E CONSUMIDOR

No total, foram 42,4 mil unidades vinculadas a operações de crédito imobiliário, com queda de 8% em volume, em comparação a maio. A redução foi de 19% em junho, R$9 bilhões de reais, em insumos para a construção, em comparação com um ano atrás. Entre os desencadeantes do panorama presente, está o baixo número de dias úteis durante a sequência de atividades do evento futebolístico de projeção nacional. Com a contabilização do primeiro semestre, o fluxo de financiamento para compra e construção teve elevação de R$53,1 bilhões, quantia 7% maior que o apontado no mesmo período de 2013. Segundo os analistas do setor, a burocracia, por meio dos processos inerentes à transação, gera 12% de acréscimo no valor das unidades. Em julho de 2013, os financiamentos tiveram um resultado de movimentação de R$10 bilhões. A expectativa é crescer 15% nesse ano, gerar aquecimento na procura, e otimizar as relações com o consumidor. Entre os obstáculos da economia, estão a desaceleração do Produto Interno Bruto (PIB), a instabilidade política devido ao cenário das eleições, a inflação ascendente e o risco

de desemprego. De janeiro a junho, foram registradas 256,1 mil transações, o que representa uma elevação de 4,6% superior ao mesmo período do ano passado. Em pesquisa realizada em junho, a amostragem de inadimplência ficou em 1,8%, 0,1% acima do esperado. Frente à conjuntura econômica em curso, a iniciativa é potencializar a interface entre os agentes e garantir um crescimento substancial. O especialista em mercado imobiliário, Jubran Kfouri, conversou com a Redação sobre o fluxo de interações. Com o segundo semestre, quais as expectativas do mercado de crédito imobiliário?

Com o segundo semestre, a tendência é a retomada do ritmo normal das coisas. O mercado imobiliário, como um todo, já começou a sentir o aumento da procura. Certamente, o crédito imobiliário receberá os benefícios desse movimento.

Mercado busca conferir celeridade ao conjunto de processos das transações imobiliárias Em junho, no total, foram comercializadas 42,4 mil unidades vinculadas a operações de crédito imobiliário, com queda de 8% em volume, em comparação a maio. Como você analisa o cenário?

Num primeiro momento, parece-me uma queda prevista, dada a euforia da Copa e os expedientes truncados na rotina das empresas e clientes, que se estenderam por praticamente 30 dias. Com a queda das operações imobiliárias nesse período, o reflexo no crédito imobiliário não poderia ser diferente. setembro / outubro 2014 | 39

CRÉDITO IMOBILIÁRIO

Fotos: Divulgação

Quais são as alternativas debatidas para vencer a burocracia e promover crescimento em crédito imobiliário?

Se analisarmos o cenário de desburocratização das operações imobiliárias nos últimos dez anos, devemos estar muito satisfeitos com as conquistas. Hoje, a contratação de um financiamento é algo muito corriqueiro e ágil, desde que preenchidas as exigências iniciais quanto ao enquadramento do tomador nas regras básicas de comprovação e comprometimento de renda; bem como do imóvel, quanto à sua regularização. Creio que os agentes financeiros não têm muito o que subtrair da metodologia adotada no processo, sob pena de comprometerem sua carteira com maus pagadores ou com ‘garantias reais’ de qualidade duvidosa.

O especialista em mercado imobiliário, Jubran Kfouri

De que maneira o diálogo com as instituições financeiras tem evoluído?

Via de regra, os agentes financeiros têm promovido um ambiente mais acolhedor na tratativa com os clientes. Muitos mantêm uma plataforma externa, independente das suas agências, com profissionais especializados e focados em crédito imobiliário, que oferecem suporte às imobiliárias no atendimento dos seus clientes. O resultado na qualidade do atendimento e na velocidade do processo é surpreendente. Qual o atual estado do poder de compra de imóvel do brasileiro? Quais os avanços e desafios?

O mercado imobiliário, pelo menos nas regiões mais expressivas do país, como a nossa e os grandes centros metropolitanos, tem apresentado uma alta considerável nos valores. Certamente, isso provoca um descolamento do poder aquisitivo da maioria, que não tem os seus rendimentos realinhados na mesma proporção. Entretanto, a ampliação do limite de avaliação para uso do FGTS de R$500 mil para R$750 mil, bem como as facilidades para a obtenção de crédito, têm compensado um pouco o desequilíbrio anteriormente apontado.

Em Campinas, mercado imobiliário projeta crescimento para 2015 Quais os estímulos que a economia do país devem promover para multiplicar o número de empreendimentos?

Selic fosse menor, provavelmente as instituições financeiras estariam mais motivadas à flexibilização dos seus custos.

Quanto maior a estabilidade econômica e a confiança nas instituições, maior será a motivação dos grandes players do mercado para oferta de novos produtos. Entretanto, não são apenas os fatores econômicos que inibem tais iniciativas. Na esfera municipal, temos grandes desafios de desburocratização nas aprovações dos projetos. Tal lentidão tem causado grande desestímulo às construtoras e incorporadoras que, não raro, buscam outras praças que ofereçam maior agilidade.

A construção civil tem vivenciado um processo de queda. Quais são as alternativas para enfrentar esse cenário?

Qual o diagnóstico da atual taxa básica de juros, 11%a.a, quanto à economia?

A fixação da taxa de juros neste patamar acaba reverberando nos juros de financiamento, que estão inferiores a esse nível no momento. Se a taxa

Devemos situar melhor essa afirmação. O mercado da construção civil tem passado, nos anos recentes, por uma época áurea. Há muito não se experimentava tamanho incremento no setor. Se houve um declínio nos últimos meses deve ser situado no contexto positivo anteriormente apontado. Seria como “cair para cima”. De que maneira é possível estimular a entradda de novos investidores no setor imobiliário?

Com regras claras, sustentadas e previsíveis no setor econômico, com controle rígido da inflação e com desburocratização no processo de aprovação de novos empreendimentos.

Mercado busca conferir celeridade ao conjunto de processos das transações imobiliárias

Como você avalia o atual déficit habitacional?

Há muito se fala dessa realidade. Nos últimos dez anos, a cadência do mercado permitiu avanços significativos na oferta de unidades habitacionais para todos os segmentos da sociedade. Mas, o esforço ainda é tímido frente à demanda.

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MOBILIDADE URBANA

Uso racional de garagens

Ações de planejamento urbano mobilizam população em favor de um novo cenário de interações 44 | Revista da Rede

Administração do empreendimento estabelece critérios para o repasse de valores

gestão de aspectos como o uso do carro, a construção de vias e o número de vagas de garagens atingiu as várias camadas das esferas políticas e econômicas. No século 21, o Brasil enfrenta uma série de impasses diante do congestionamento urbano das metrópoles. O percurso em direção ao trabalho, à escola dos filhos e aos espaços de lazer exige um tempo relativamente alto,

além de incluir inúmeros desafios do cotidiano, como no caso dos riscos de colisão e violência urbana. A busca pela qualidade de vida tem movido as lideranças no caminho de um planejamento urbano consistente, capaz de envolver, plenamente, o poder público e as representações do setor privado. As iniciativas de deixar o carro na garagem, investir em transporte público, buscar soluções sustentáveis são ten-

dências mundiais. A proposta do novo Plano Diretor de São Paulo estabelece que, se o morador bater o limite de duas vagas, terá que custear as extras na metragem total. No documento proposto, a capacidade de São Paulo por ano prevê 30 mil unidades, com 480 mil apartamentos e 250 prédios. No âmbito de eixos de transporte, com instalações de linhas de metrô e corredores de ônibus, serão estimulados empreendimentos com menor quantidade de carros por morador. Segundo a Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), 45,4 mil vagas foram geradas para atender aos empreendimentos concluídos de janeiro de 2013 a janeiro de 2014. Londres, Nova York, e Paris seguem uma cultura de celeridade nesse quesito, e estabelecem que apenas a primeira é considerada área útil. CULTURA DE ADAPTAÇÃO Cada área extra era negociada a R$80 mil em São Paulo e, após a mudança, chegará a R$150 mil. A decisão deve estimular a geração de um mercado alternativo de garagens, o que requer a formulação de uma estratégia capaz de responder ao ensejo. Em estatística publicada recentemente, cada unidade entregue até janeiro, tinha a média de 1,35 vaga de garagem. Segundo dados divulgados, os edifícios sem vaga correspondem a menos de 1% das operações realizadas desde 1985. A medida estimula o poder público a fomentar uma política de contrapartida em resposta à situação vivenciada pelos cidadãos.

Garagem em Nova York, Estados Unidos: países desenvolvidos apostam em equilíbrio no trânsito

CAMPINAS ACELERA

egundo a Prefeitura de Campinas, o Plano Diretor local passará por uma revisão em 2016, para decidir as próximas etapas da gestão. As deliberações ocorrem a cada dez anos, em conformidade com o Estatuto das Cidades, e estabelecem um cronograma de intervenções a médio e longo prazo. Por meio da Lei Complementar nº 15 de 27 de dezembro de 2006, foi realizada a última verificação. MOBILIDADE URBANA É PAUTA DO MUNICÍPIO A Secretaria Municipal de Planejamento e Desenvolvimento Urbano (Seplan) tem elaborado as diretrizes de desenvolvimento urbano do município (que incidirão no planejamento de 2016 a 2036). O estudo, após ser concluído, buscará fomentar as respectivas macrodiretrizes, que determinarão as funcionalidades organizativas do município. Para fundamentar as estratégias, o levantamento aerofotogramétrico será levado em

A decisão deve estimular a geração de um mercado alternativo de garagens, o que requer a formulação de uma estratégia capaz de responder ao ensejo consideração, em favor de atualizar os dados da Secretaria de Planejamento. A Empresa Municipal de Desenvolvimento de Campinas (Emdec) e a Universidade de São Paulo (USP) atuam em parceria, com o propósito de estabelecerem um novo plano viário para a cidade para os próximos 25 anos. Entre as prerrogativas, está a construção de avenidas e viadutos, capazes de conferir vazão ao trânsito urbano. setembro / outubro 2014 | 45

ARTIGO

Doze razões de otimismo com a economia brasileira

Ricardo Amorim Apresentador do Manhattan Connection da Globonews, colunista da revista IstoÉ, presidente da Ricam Consultoria, único brasileiro entre os melhores e mais importantes palestrantes mundiais segundo o Speakers Corner e economista mais influente do Brasil segundo o Klout.com. www.ricamconsultoria.com.br/ palestras@ricamconsultoria.com.br

Foto: Ricardo Correa

“Além disso, mesmo em uma aconomia que vai mal, há setores e regiões que prosperam. Doze setores e regiões que devem crescer mais do que a economia nos próximos anos.”

46 | Revista da Rede

economia brasileira vai mal. Há quatro anos, o crescimento decepciona. A indústria está estagnada. Sua produção é hoje menor do que em 2007. A inflação está subindo. O mercado de trabalho está piorando. Após as eleições, ganhe quem ganhar, os ajustes para controlar a inflação e as contas públicas causarão nova decepção com o crescimento em 2015. Não é de se surpreender que a confiança na economia brasileira esteja nos níveis mais baixos em mais de cinco anos. Nestes momentos, surgem as oportunidades. Quando o pessimismo reina, a maioria se retrai, a concorrência diminui e as grandes chances aparecem. A mãe das oportunidades são os problemas. A lagarta não escolhe virar borboleta. Ela se transforma porque não tem escolha. Além disso, mesmo em uma economia que vai mal, há setores e regiões que prosperam. Doze setores e regiões que devem crescer mais do que a economia nos próximos anos: 1) Infraestrutura – Está em frangalhos, mas não falta financiamento nem interessados em investir. Atualmente, a China constrói a cada ano mais infraestrutura que toda a infraestrutura brasileira. Para este quadro mudar, basta o governo melhorar o marco regulatório; 2) Energia – Temos o pré-sal, mas a Petrobras está com a corda no pescoço. A Petrobras precisa explorar logo essas reservas. O consumo de petróleo nos países desenvolvidos cai há décadas. A demanda global tem sido sustentada pelos emergentes, mas isto não vai durar para sempre. O governo tem que criar condições para acelerar os investimentos e a produção. O preço da gasolina vai subir, o que também deve tirar a corda do pescoço do setor sucroenergético. Faltará ainda desarmar o imbróglio causado no setor elétrico; 3) Comércio – O consumo cresce mais do que o PIB quase todo ano desde 2004, impulsionando, junto com o crédito, a expansão do comércio. 2014 será o 11º ano consecutivo, em que as vendas do varejo crescerão mais do que a produção da indústria; 4) Agronegócio – Seu superávit aumentou de US$9 bilhões em 2001 para mais de US$90 bilhões nos últimos 12 meses. Ne-

nhum país tem mais área cultivável ou água doce disponíveis que o Brasil. A produtividade tem crescido. Chineses e indianos têm fome. Somos nós que vamos alimentá-los; 5) Centro-Oeste – É o celeiro do Brasil e o Brasil é o celeiro do mundo; 6) Interior do país - Impulsionadas pelo agronegócio e pela mineração, as cidades médias do interior crescem mais, geram mais empregos e atraem mais migração do que as capitais dos estados, mudando o eixo do consumo e da logística no país; 7) Educação – Em toda área em que o setor público não presta um bom serviço surge uma oportunidade para o setor privado. 8) Saúde – Hospitais, laboratórios, redes de farmácias e planos de saúde crescem para suprir o que o governo não entrega.; 9) Serviços – Quase 60 milhões de pessoas que ingressaram nas classe A, B e C nos últimos 10 anos demandam mais serviços. Ao contrário da indústria, que não consegue repassar os aumentos de custos de mão de obra, aluguéis e matérias-primas por conta da concorrência internacional, o setor de serviços tem conseguido sustentar sua rentabilidade. Ninguém sai daqui para cortar o cabelo na China, mesmo que custe 1/10 do preço; 10) Nordeste – Em todos os Estados nordestinos mais de 50% famílias recebem o Bolsa-Família, expandindo o consumo e o crescimento econômico na região; 11) Setor imobiliário – Desaceleração econômica, boatos de estouro de bolha após a Copa e incertezas geradas pelas eleições derrubaram as vendas recentemente. Ainda assim, os preços continuaram em alta, na maioria dos casos. O volume de vendas deve se recuperar assim que a expansão do crédito volte a se acelerar. 12) Setor Automotivo – Contração do crédito por conta de aumento de inadimplência freou as vendas no primeiro semestre. Hoje, só 35% das vendas de automóveis no país são financiadas contra 70% no mundo. Quando o crescimento do crédito retomar seu vigor, as vendas de veículos também retomarão. Este artigo foi publicado originalmente na Revista IstoÉ

NEWS

Agenda do setor

O curso “Dimensionamento de ligações metálicas”, realizado em 7 e 8 de novembro, no Auditório da ABCEM, na capital paulista, abordará assuntos como segurança, normas, emendas de vigas e pilares e resistências das soldas. www.abcem.org.br

Construção Civil é debatida por especialistas

Construfair, realizada em Joinville-SC, realizada entre 27 e 30 de novembro, traz os debatedores mais renomados do setor de construção civil. Com 150 expositores, 400 marcas, expectativa de público de 36 mil visitantes/ano, movimentação de mais de R$500 milhões, o evento é sinônimo de negócios promissores. www.construfairsc.com.br/joinville

Experimentações, conceitos e designs de ponta estão em discussão

curso “Cálculos luminotécnicos”, realizado em 8 de dezembro, na Light Studio OSRAM, capital paulista, revela as principais tendências de iluminação em empreendimentos de alto padrão. Entre os eixos, estão os softwares mais requisitados para o projeto. www.osram.com.br

LOCAÇÕES

Endereço novo, aposta de renovação

É preciso pensar em todos os elementos do fluxo de caixa

preciso pensar em todos os elementos do fluxo de caixa. O orçamento doméstico inclui despesas com TV a cabo, educação, alimentação, vestuário, esporte, lazer, viagens. Saber equilibrar as entradas e saídas de valores é fundamental. Entre os exemplos, no caso de estudantes que convivem em um mesmo espaço e dividem os valores, a responsabilidade e a transparência fazem com que a dinâmica ocorra de uma maneira salutar.

48 | Revista da Rede

MELHORES OPORTUNIDADES

O mercado se move pela competitividade, e o que garante que os interesses sejam combinados e atendidos é a capacidade de comunicação. Em visitas, são tratados, para além dos assuntos pragmáticos, sobre questões familiares e pessoais, capazes de consolidar a proximidade entre ambos. Para quem quer alugar, é importante fazer uma triagem dos possíveis interessados, afim de fundamentar um plano de ação.

LOCAÇÕES

SEGUIR A ROTINA É BENÉFICO

A dinâmica inclui reuniões, checagem de documentação em cartórios, visitas, mediação com banco. É importante preparar a agenda, prever os cenários, saber quais são os valores fundamentais para a realização do acordo entre as partes. Antes do estabelecimento do vínculo comercial, é relevante se atentar à importância de uma assessoria jurídica, que possa responder às principais dúvidas levantadas. INTELIGÊNCIA DE MERCADO

Atrair as melhores escolhas demanda comprometimento, poder de barganha e liderança PRUDÊNCIA GARANTE A TRANQUILIDADE

Ninguém quer passar pelo transtorno de vivenciar uma goteira, e saber que há problemas na cobertura no momento que em que se inicia uma chuva torrencial. A palavra de ordem é testar, principalmente com a presença de um profissional autorizado.

PARA QUEM VAI ALUGAR

Tudo o que for negligenciado direta ou indiretamente se transformará em ônus para o locatário. Na lista de situações que tiram o sono, estão infiltrações, instalação elétrica inadequada, rachaduras, oxidações, taxas extras, armários e gavetas assimétricos, o número de furos na parede, o tipo de azulejo usado.

POSICIONAR-SE DE MODO CONTUNDENTE

Por meio de uma conversa informal com o síndico, é possível identificar as principais características da vizinhança, o que ajuda a evitar conflitos futuros. É necessário documentar todas as situações e acordos, pois, sem prova escrita e assinada, a Justiça não validará o argumento.

ARTIGO

O desafio da metrópole

“Muitas empresas deixam de se instalar no município, pois além da falta de incentivos fiscais, a difícil interpretação das normas, hoje existentes, desestimulam, ou mesmo, impossibilitam a rápida tomada de decisões.”

50 | Revista da Rede

Rodrigo Coelho de Souza Presidente da Rede Imobiliária Campinas e diretor de venda e compra do Secovi – Regional Campinas

ampinas é considerada uma das dez “cidades motores” do Brasil, sendo a única que não é capital de estado (cidade motor é aquela que tem capacidade de gerar desenvolvimento econômico para uma determinada região). Também é a décima cidade mais rica do Brasil, responsável por pelo menos 15% de toda a produção científica nacional, sendo o terceiro maior polo de pesquisa e desenvolvimento brasileiro. Seu PIB está entre os dez maiores do país, com R$40,5 bilhões. A cidade é cortada pelas principais rodovias brasileiras, com um fluxo estimado de 850 mil veículos por dia. Como se não bastasse, Campinas abriga o Aeroporto Internancional de Viracopos, o maior de carga da América Latina e, em breve, um dos maiores em número de passageiros. Toda essa pujança econômica e essa vocação cosmopolita fizerem com que as cidades adjacentes crescessem de forma exponencial. Campinas não pode ser vista como um município de forma isolada. Suas fronteiras confundem-se com as de outras cidades como Indaiatuba, Sumaré, Hortolândia, Paulínia, Valinhos e Monte Mor, configurando uma enorme megalópole. A Região Metropolitana de Campinas (RMC) é formada por 20 municípios e responde por 5,9% do PIB nacional, apresentando uma diversificada conglomeração de polos econômicos no estado de São Paulo. Mais de 30 das 500 maiores empresas do mundo operam na RMC e mais de 4,5 mil indústrias estão instaladas nessa região. Esses números estratosféricos poderiam ser ainda melhores se não fossem as legislações retrógradas de ocupação do solo urbano, que em sua maioria, impedem o crescimento ordenado da região.

Peguemos o exemplo de Campinas. Nossa legislação remonta a 1988 e não se coaduna com a realidade política e econômica de uma cidade do século 21. Atualmente, existem bairros que, de fato, são comerciais, porém de direito residenciais. A mobilidade urbana está sempre em segundo plano. Não há um projeto que analise, de modo consistente, a revitalização da área central. O Executivo e a Câmara de Campinas têm sugerido algumas adequações pontuais no zoneamento local. Mas, avaliamos que isso não basta. A cidade necessita de uma revisão geral em seu Plano Diretor. Uma nova legislação para o uso e ocupação do solo de Campinas representaria um passo importante, sobretudo para um crescimento ordenado da cidade e, certamente, contribuiria para o desenvolvimento urbanístico da cidade. Muitas empresas deixam de se instalar no município, pois além da falta de incentivos fiscais, a difícil interpretação das normas, hoje existentes, desestimulam, ou mesmo, impossibilitam a rápida tomada de decisões. Seria um grande avanço se as cidades que compõem a RMC discutissem em conjunto a modernização de suas legislações, de forma que se complementassem. Essa macrovisão, infelizmente, parece inexistir. Não há como pensar a RMC como um polo sustentável de geração empregos e desenvolvimento sem que haja um compartilhamento da visão das políticas públicas. O desafio da metrópole está em crescer de forma mais ordenada, com legislações de ocupação do solo complementares. Somente assim, conseguiremos sustentar e potencializar a forte vocação motriz da RMC.