GRI magazine 3 - Edição Set-Out-Nov 2015 by GRI Club

Nada como uma vista ampla para abrir a mente e enxergar além.

Paris. Berlin. Barcelona. São Paulo. Shanghai. Bangkok. Sydney. Jakarta. Dubai. Bali. Rosario. Pullman São Paulo Ibirapuera. Rua Joinville, 515. Tel. 11 5088 4000 |4

INSCREVA-SE EM NOSSO PROGRAMA MUNDIAL DE FIDELIDADE EM ACCORHOTELS.COM

EDITORIAL

Pra começo de conversa

vê a conjuntura política e econômica do País hoje e que impactos ela tem sobre as decisões de investimento da companhia. Mas, o mais importante, ele garante que o Brasil continua no seu radar para futuras transações e adianta que a fatia do País no portfólio de investimentos da Blackstone tende a aumentar. Outro ponto alto desta GRI Magazine são matérias que mostram estratégias fora do comum que fizeram e prometem continuar a fazer diferença nos negócios de dois grandes empreendedores imobiliários brasileiros. Walter Torre Júnior elege quais foram as tacadas decisivas que fizeram dele um precursor no desenvolvimento de galpões logísticos no País e sinaliza suas apostas para continuar avançando. E Otávio Zarvos reforça a opção por prédios de escritórios diferentes do mainstream como forma de fugir da vacância elevada do mercado. Ambos, cada um em sua dimensão, personificam lições vitais para as empresas do setor passarem com êxito por este momento complexo que vivemos.

Mario Miranda Filho

Nesta edição, analisamos também uma questão que salta aos olhos dos profissionais que atuam em real estate: por que a participação feminina ainda é reduzida? Falamos com algumas das mulheres mais poderosas do mercado para entender as razões e apontamos caminhos que, felizmente, devem levar a uma maior representatividade do gênero.

s vésperas do evento mais importante da indústria imobiliária no País, o Brazil GRI, preparamos uma edição especial da GRI Magazine que tem como destaque uma entrevista exclusiva com o keynote speaker do evento, Jon Gray. O head de Real Estate da Blackstone, considerado hoje um dos mais expoentes nomes do setor no mundo, está de malas prontas para vir a São Paulo e faz revelações importantes. Numa conversa franca, Jon conta o que há por trás dos planos da Blackstone de abrir um escritório no Brasil e contratar um grande executivo para comandar os negócios imobiliários localmente. Também indica como

A revista ainda retrata o esforço de Henrique Eduardo Alves, empossado em abril como titular do Ministério do Turismo, para se aproximar da iniciativa privada e dar mais força política à sua pasta. Novidades boas para a indústria hoteleira podem estar a caminho – aliás, também para outros segmentos ligados à área da hospitalidade. Passado um semestre da liberação do investimento estrangeiro em hospitais e clínicas no Brasil, nossa reportagem ouviu especialistas a respeito dos impactos imediatos e esperados da medida para o setor imobiliário. Está aí um campo bastante fértil para a expansão dos negócios de real estate no País nos próximos anos. Como você pode ver, uma edição imperdível. Boa leitura!

Gustavo Favaron CEO - Brazil

O GRI

O GRI é um clube global que reúne investidores, incorporadores, bancos de investimento, loteadores e empresas hoteleiras e de shopping center. Fundado em 1998 em Londres, tem presença em 18 regiões do mundo. No Brasil, atua desde 2010. A missão do GRI é conectar líderes do setor e contribuir para a construção de relacionamentos privilegiados e oportunidades reais de negócios, apoiando assim o desenvolvimento da indústria imobiliária. Equipe GRI Brasil Gustavo Favaron - CEO Airton Medeiros - Senior VP Diego Tavares - Director, Brazil Giane Faccin - Director, Special Projects Robinson Silva - Director, Special Projects

Expediente GRI Magazine

Editora-chefe: Giovanna Carnio giovanna.carnio@griclub.org Projeto gráfico: Daniel Galli Diagramação: Daniel Galli, José Jurs e Mauricio Ballerini

Canal direto – Leitor

Sugestões de pauta, críticas e sugestões grimagazine@griclub.org (19) 3203-0645

Canal direto – Anunciante

Informações sobre como anunciar na revista diego.tavares@griclub.org (19) 3203-0645

Pedro Nicolau - Director, Infrastructure

Tiragem: 6.000 exemplares

Bruna Natale - Director, Infrastructure

Impressão: Silvamarts Gráfica e Editora

Iramaia Beltrame - Club coordinator Giovanna Carnio - Director, Communications José Jurs - Marketing analyst Mauricio Ballerini - Marketing analyst Israel Barros - Marketing analyst Weslei Lemos - Director, Operations Fabio Gonçalves - Operations assistant Izabela Rocha - Financial analyst Flávia Moreno - Financial analyst Josiane Bull - Relationship manager Letícia Reis - Relationship manager Patrícia Frazatto - Relationship manager Yuri Escarabello - Research leader Giovana Segatto - Researcher Rafael Bianconi - Researcher Renato Brocanelo - Researcher Victor Hugo Loro - Researcher Victoria Mendes - Researcher Janaina Oliveira - Maintenance

Brazil Headquarters Rua Gustavo Ambrust, 464, Nova Campinas Campinas - SP CEP: 13092-106 Imagem da capa: Menelik Puryear

Michelle Guiraldelli - Relationship manager

ÍNDICE

Acontece no GRI

Novos membros

GRI Career

Dança das cadeiras

Perfil

Estante

Jon Gray

As novidades do 6o Brazil GRI

GRI é destaque em eventos de peso

Vitor Bidetti (BREI)

Claudio Bernardes (Secovi/Ingaí)

Clube reforça time e atuação

Quem entrou para o GRI Club

O vai-e-vem dos executivos

Dicas de livros

“Apesar dos obstáculos, investir no Brasil faz hoje muito sentido”

Frases

GRI Lifestyle

Álbum de viagem

Comportamento

36 46

O que dizem os líderes

Leonardo Sanchez

(ACS/EMS/Grupo NC)

Residencial

Loteamentos

Minha Casa Minha Vida com diferenciais

Securitização como opção de financiamento

A paixão dos executivos por motos

Caminhos para uma maior presença feminina

Acontece no GRI Café de Escritórios

Acontece no GRI GRI Loteamentos

Otávio Zarvos

Prédios de escritórios fora do padrão ajudam a fugir da vacância

Acontece no GRI

Legal

Healthcare

Acontece no GRI

Infraestrutura

Acontece no GRI

Café de Industrial & Logística

Oportunidades em hospitais

Hotéis em aeroportos

A insegurança jurídica das aprovações

GRI Hotéis

Café de Infraestrutura

Walter Torre Júnior

Estratégias do fundador da WTorre para avançar no segmento de galpões

Shopping centers

Estados em foco

Mundo GRI

Opinião: Glauco Humai (Abrasce)

Acontece no GRI GRI Shopping

Minas Gerais

Eventos em todo o globo

Final Words Mailson da Nóbrega

Ministro do Turismo Henrique Eduardo Alves busca se aproximar do empresariado

Brazil GRI

Jon Gray (Blackstone) como keynote speaker, rodadas de negócios e nova premiação são pontos altos da 6a edição do evento

arcado para 17 e 18 de novembro em São Paulo, o Brazil GRI chega em 2015 à sua sexta edição cheio de novidades. Este que é o mais tradicional e o principal evento promovido pelo GRI no País terá uma programação diferenciada e será palco do lançamento da premiação ‘GRI Honor’, desenhada para reconhecer a contribuição e o legado de grandes players do setor imobiliário. O primeiro condecorado receberá o troféu no dia 17. Um grande destaque do encontro será a presença de Jon Gray, head global de Real Estate da Blackstone, já confirmado como keynote speaker. Ele abre a agenda na tarde do dia 17, reforçando o time de grandes nomes que tiveram esse papel em anos anteriores. Já passaram pelo púlpito do Brazil GRI Arminio Fraga, fundador da Gávea Investimentos e ex-presidente do Banco Central, Henrique Meirelles, então presidente do Banco Central, Sam Zell, chairman da Equity International, e Barry Sternlicht, CEO da Starwood Capital. |8

Mais de 25 salas de discussão Os participantes do evento são igualmente pesos pesados do mercado. São esperados mais de 300 chairmen, CEOs, diretores executivos, vice-presidentes e heads de real estate, ou seja, os responsáveis pela tomada de decisão nas mais importantes empresas do mercado: incorporadoras, investidores, bancos, redes hoteleiras, redes de shopping centers e loteadores. Todos interagem de igual para igual, com liberdade para circular em mais de 25 salas de discussão. Em pauta, temas relacionados aos mais relevantes segmentos imobiliários – residencial, loteamentos, escritórios, shopping, hotéis, industrial & logística, self storage, mixed use e saúde –, considerando o Brasil como um todo e as realidades das suas diferentes regiões. Há também diversos momentos dedicados à troca de experiências e ao fortalecimento de relações.

Imagens: Acervo GRI

ACONTECE NO GRI

Arminio Fraga

Henri Alster (GRI) e Sam Zell

Henri Alster e Barry Sternlicht

Henrique Meirelles

Rodadas de negócios Para o primeiro dia do evento, está sendo preparada também uma rodada de negócios qualificada entre club members do GRI e outros investidores e desenvolvedores presentes que optarem pela atividade. A ideia é utilizar a expertise do GRI para aproximar potenciais parceiros de negócios e oferecer espaços reservados para conversas previamente agendadas. “Com isso, buscamos aumentar ainda mais o poder de construção de relacionamentos especiais e geração de negócios para os membros. Os executivos chegam ao Brazil GRI já sabendo com quem vão falar e com um briefing da reunião, o que garante maior efetividade às interações”, explica Gustavo Favaron, CEO do GRI.

Elie Horn (Cyrella), Ricardo Behar (Bradesco BBI) e Luiz Augusto do Amaral (TRX)

Entre outros destaques do evento, estão também um talk show para tratar das perspectivas do mercado de real estate no Brasil.

Mais informações O Brazil GRI acontece no hotel Grand Hyatt São Paulo. Mais informações podem ser obtidas com Robinson Silva pelo e-mail: robinson.silva@griclub.org |9

Menelik Puryear

GRINTERVIEW

Jon Gray

Head head global de Real Estate da Blackstone “Apesar “Apesar dos dos obstáculos, obstáculos, investir investir no no Brasil Brasil faz faz hoje hoje muito muito sentido” sentido, pois oportunidades invariavelmente surgem nas dificuldades” | 10

epois de alguns anos atuando no Brasil em parceria com o Pátria, a Blackstone decidiu ampliar sua presença no País, com a abertura de um escritório próprio e a contratação de um líder experiente para a área de negócios imobiliários. O que está por trás dessas decisões? Mesmo no atual contexto turbulento que o País enfrenta, a empresa vai manter seus planos? Ninguém melhor do que Jon Gray, head global de Real Estate da Blackstone, para responder a estas e outras perguntas. De malas prontas para vir a São Paulo a fim de participar do Brazil GRI 2015 como keynote speaker, ele falou à GRI Magazine com exclusividade. Cauteloso, Jon reconhece que o Brasil não é um lugar fácil para se fazer negócios, mas, otimista, garante que o País reserva boas oportunidades de investimento. E adianta: de olho em resultados a longo prazo, a fatia brasileira no portfólio da Blackstone tende a aumentar. Acompanhe a entrevista:

GRI Magazine: Como você vê o atual cenário político e econômico do Brasil? Jon Gray: O País enfrenta hoje desafios econômicos e políticos significativos. A combinação de inflação alta, juros elevados e preços baixos das commodities está levando a economia a uma desaceleração substantiva. Adicionalmente, as amplas investigações no governo sobre corrupção e a forte desvalorização da moeda têm dissuadido muitos investidores globais.

GRI: Como esse quadro impacta os planos de investimento da Blackstone aqui? JG: Mantemos uma visão de longo prazo. Sabemos que há ventos contrários soprando no Brasil e isso se reflete nos nossos negócios e ativos. De toda forma, acreditamos que o País vai encontrar seus fundamen-

tos, tendo em conta sua população jovem, seu espírito empreendedor e suas riquezas naturais. Recentemente, vimos outros países emergentes também perderem interesse externo e retomá-lo alguns anos depois. Temos confiança de que isso vai acontecer com o Brasil, mas é difícil prever quanto tempo vai levar.

“Sabemos que há ventos contrários soprando no Brasil e isso se reflete nos nossos negócios e ativos. De toda forma, acreditamos que o País vai encontrar seus fundamentos” GRI: A Blackstone há poucos meses contratou Marcelo Fedak como head de Real Estate para o Brasil e abriu um escritório no País. Qual o significado prático desses movimentos? A empresa está prestando mais atenção no Brasil e em seu mercado imobiliário? JG: Como companhia, estávamos subrepresentados na América Latina, e o Brasil é o maior mercado dessa região. A perspectiva é de que a nossa presença nessa parte do globo aumente consideravelmente na medida em que buscamos oportunidades para nossos investidores em múltiplas classes de ativos. Ao contratar Marcelo Fedak, trouxemos a bordo um profissional de investimentos talentoso e experiente, que pode nos ajudar a identificar e analisar grandes oportunidades em real estate no País. É extremamente complicado ser um player ativo em um mercado sem contar com pessoas talentosas in loco. Marcelo e o

time que estamos constituindo em São Paulo vão nos permitir responder rapidamente a oportunidades e nos tornar cada vez mais o parceiro ideal no Brasil.

GRI: Como fica a relação da Blackstone com o Pátria? JG: Estamos promovendo uma expansão continuada do nosso compromisso com o Brasil. Adquirimos uma participação de 40% no Pátria em 2010 e, desde então, investimos juntos em transações no mercado imobiliário, em infraestrutura e em private equity no País. A mais notável delas foi a aquisição de uma fatia de 70% da Alphaville. Nos sentimos satisfeitos com o sucesso alcançado até aqui. O Pátria tem um dos históricos mais representativos da região e pensamos de forma muito parecida. Nossa parceria permanece forte e esperamos que cresça nos próximos anos.

GRI: Existem hoje boas oportunidades de investimento no País? JG: Sim. Mudanças e cautela por parte dos investidores tendem a criar oportunidades atrativas de investimento. Com a queda de 50% no Real frente ao Dólar nos últimos quatro anos e o aumento dos cap rates, os ativos imobiliários brasileiros baixaram um pouco em Dólar. Nosso modelo de negócio é simples. O que fazemos é encontrar imóveis de alta qualidade que gerem renda e agregar capacidade de gestão e capital a fim de aprimorá-los. Dentro dessa lógica, entendemos que os atuais desafios no Brasil estão criando oportunidades conforme empresas, incorporadoras, fundos de investimento e companhias de capital aberto procuram vender ativos por razões variadas.

GRI: Onde estão as maiores oportunidades? JG: Como segmentos favoritos, destaco imóveis modernos para logística | 11

e grandes shoppings espalhados pelo País, bem como prédios de escritórios em São Paulo e no Rio de Janeiro.

culos, pensamos que investir no Brasil faz hoje muito sentido.

GRI: Quais são as dificuldades que a Blackstone tem encontrado por aqui?

“Agradeço o convite

JG: O maior obstáculo para se investir no Brasil hoje está nos elevados custos para se obter capital, acima de 15% ao ano. Isso faz do Brasil um dos únicos países no mundo em que os investimentos que fazemos precisam ser praticamente todos com capital próprio.

GRI: Como você compara o Brasil com mercados similares no que tange à dificuldade para se fazer negócios e comprometer recursos em projetos ou ativos? JG: O Brasil não é um lugar fácil para se fazer negócios em função de barreiras regulatórias, fiscais e estruturais. Isto posto, lembro que operamos ao redor do mundo em países emergentes onde há os mais diversos desafios. A maior diferença no que toca ao Brasil é a facilidade com que locatários podem terminar seus contratos, a não ser que o ativo seja um build to suit. Apesar dos obstá-

para ser keynote speaker do Brazil GRI 2015 e quero muito encontrar os líderes da comunidade de real estate do Brasil” GRI: Quanto a Blackstone pretende aplicar no País neste ano? E nos próximos? JG: Não temos um montante específico determinado para o Brasil. Possuímos um fundo global de US$ 16 bilhões dedicado aos Estados Unidos e à América Latina, e fundos separados para a Europa e a Ásia. Nesse contexto, detemos uma forte capacidade de investimento para a região.

GRI: Os ativos da Blackstone têm se tornado mais diversificados geograficamente nos últimos anos. O que podemos esperar para o futuro? O Brasil pode vir a responder por uma maior fatia do porftólio da companhia? JG: Como um player global, nos mantemos em busca das melhores relações risco-retorno no mundo. Hoje, para nós, o Brasil certamente está qualificado como um dos lugares mais interessantes para se investir. Então, sim, os investimentos no Brasil vão aumentar, mas é difícil quantificar exatamente essa proporção.

GRI: Você vai ser o keynote speaker do Brazil GRI 2015. Quem espera encontrar no evento e em que tema sua mensagem aos participantes vai se concentrar? JG: Agradeço o convite e quero muito encontrar os líderes da comunidade de real estate do Brasil. Adoro estar com pessoas interessantes e aprender com elas. Minha mensagem no evento será para que ‘mantenhamos a fé’, pois oportunidades invariavelmente surgem nas dificuldades.

Quem é Jon Gray Jon Gray chegou à Blackstone em 1992 e ajudou a construir uma plataforma de real estate da ordem de US$ 93 bilhões. O portfólio inclui ativos nas mais diversas categorias - hotéis, escritórios, imóveis comerciais, industriais e residenciais - e regiões do globo. Ele preside o conselho global da rede Hilton e é membro do conselho da Brixmor Properties. Também está no board da Trinity School, em Nova York, e teve papel decisivo para a fundação do Basser Center da Universidade da Pensilvânia, que atua na prevenção e no tratamento de câncer. Formou-se em Economia na Wharton School e em Inglês na Universidade da Pensilvânia.

| 12

6 a Edição

BRAZIL

GRI2015

São Paulo 17 - 18 | NOVEMBRO Hotel Grand Hyatt

KEYNOTE OFICIAL JONATHAN GRAY

GLOBAL HEAD OF REAL ESTATE - BLACKSTONE

O PONTO DE ENCONTRO DOS QUE LIDERAM O SETOR IMOBILIÁRIO LARGEST COLLECTION OF REAL ESTATE LEADERS IN BRAZIL

ALGUMAS DAS EMPRESAS PARTICIPANTES

E MUITO MAIS... Entre em contato e garanta já o seu lugar. +55 19 3203-0645 | contato@griclub.org | www.griclub.org

| 13 |17

ACONTECE NO GRI

Clube reforça time e amplia atuação no Brasil Em junho, o GRI deu um importante passo para ampliar sua atuação no País. Agora, as operações estão estruturadas em duas grandes divisões: Mercado Imobiliário e Infraestrutura. “Passamos a ter duas frentes de ação paralelas. Com isso, o GRI se torna mais completo e preparado para oferecer as melhores oportunidades de debate, relacionamento e geração de negócios aos principais players de real estate e infraestrutura. Esse movimento ganha relevância ainda maior considerando que os dois setores, absolutamente fundamentais para o desenvolvimento econômico nacional, vivem fases decisivas”, analisa Gustavo Favaron, CEO do GRI para o Brasil. Somando-se às suas tradicionais atividades no mercado imobiliário, o GRI já havia criado em 2014 o Club Infra, um clube voltado exclusivamente a infraestrutura que reúne periodicamente as maiores lideranças desse setor. Compõem o board do clube Boon Chin Hau (GIC), Carlos Parcias Jr (CPFL), Cassio Viana de Jesus (CEF), Eduardo Centola (Banco Modal), Hamilton Amadeo (Aegea Saneamento), Gustavo Loyola (Tendências Consultoria), Julio Fontana (Cosan Logística e ALL), Leonardo Vianna (CCR), Marcos Almeida (Brookfield Infrastructure Group), Mauricio Pereira (Funcef), Petrônio Braz Jr (Construtora Queiroz Galvão) e Ricardo Szlejf (CPPIB). Neste momento, a partir da criação de uma divisão específica do GRI voltada a infraestrutura, as atividades do Club Infra estão sendo amplificadas, com novos membros e mais encontros exclusivos. Está sendo preparado também um grande evento, o GRI Infra, em 20 e 21 de outubro em São Paulo (veja mais informações na página 73).

posição de senior vice president do GRI para o Brasil. Sua missão é, em conjunto com o CEO, liderar ambas as divisões de negócios. “Nosso objetivo é contribuir cada vez mais para que os membros do GRI construam relações valiosas e alavanquem oportunidades reais de negócios, colaborando significativamente para o desenvolvimento dessas duas grandes indústrias”, adianta o VP. Ele traz na bagagem uma sólida experiência em real estate e em análise e estratégia para os mais diferentes mercados. Formado em Relações Internacionais, com MBA em Gestão e Inovação Estratégica e cursos de extensão na Universidade de Berkeley e no MIT, Airton atuou por mais de oito anos no setor imobiliário. Tem uma ampla rede de relacionamentos e conhecimento profundo de incorporação. Além de Gustavo e Airton, que estão à frente da gestão do GRI Brasil como um todo, cada uma das duas divisões tem um diretor responsável. A de Real Estate é comandada por Diego Tavares, que atua no time do GRI Brasil desde o início das atividades no País e também já trabalhou na sede global, em Londres. A de Infraestrutura, por sua vez, é conduzida por Pedro Nicolau, que teve papel fundamental para a implementação do Club Infra. Airton Medeiros

Novo VP A expansão do GRI está sendo sustentada por meio de reforços no time. Airton Medeiros assumiu em junho a | 14

Mario Miranda Filho

O propósito do GRI Infra será agregar os principais players do setor, de todos os cantos do País, e abordar em profundidade as questões mais relevantes e atuais dos seus segmentos mais relevantes – modais de transporte (aeroportos, rodovias, ferrovias, portos e hidrovias), mobilidade urbana, infraestrutura social, energia (geração, transmissão, distribuição e comercialização), saneamento básico e resíduos sólidos. E não para por aí. Mais produtos e serviços estão sendo planejados.

GRI é destaque em eventos corporativos de peso O GRI esteve representado por seu CEO, Gustavo Favaron, em diversos eventos corporativos entre maio e agosto. Três deles tiveram especial destaque. No TRX Day, realizado em 28 de maio em São Paulo, o CEO falou a um grupo de 100 investidores e especialistas. A pauta do encontro girou em torno de investimentos no Brasil, tendências do mercado de galpões logísticos e diversificação de riscos. Gustavo dividiu a bancada com Luiz Augusto do Amaral, CEO do Grupo TRX, José Alves Neto, vice-presidente do grupo, e outros nomes de peso, como Fernando Terra, diretor da CBRE. Na ExpoGestão, em Joinville, o CEO do GRI foi o pa-

lestrante de um painel especial no dia 29 de maio. No evento que atraiu um público total de cerca de 11000 executivos, ele traçou um panorama do setor imobiliário nacional e global e enfocou, entre outros aspectos, como o Brasil é visto no cenário atual por players estrangeiros. Já no Adit Invest, promovido em Belo Horizonte, Gustavo moderou, em 18 de junho, uma rodada de debates entre empresários e investidores. O assunto central da discussão foram oportunidades em real estate. O GRI também recebeu convidados ilustres em seu escritório no período, como Ailton Vendramini, sócio-diretor da Veccon Empreendimentos Imobiliários. Ele esteve na sede do clube em 17 de julho.

Luiz Augusto do Amaral, Gustavo Favaron e José Alves Neto Adit Invest

Gustavo Favaron, Renato Teixeira (Remax) e Eduardo Camargo (Accor)

Arquivo Adit Brasil

Fastmarcas

TRX Day

Fastmarcas

TRX Day

Divulgação ExpoGestão

Expo Gestão

| 15

Novos membros

Conheça quem são os mais recentes club members do GRI Alain Horn

João Fiuza

Alexandre Frankel

Leonardo Sanchez

Alfredo Khouri Jr

Marcelo Fogaça

Andres Andrade

Marcelo Vainstein

Bruno Valle

Milton Goldfarb

Carlos Rebollo

Paula Fernanda Carneiro

Claudia Peres

Raphael Horn

Danilo Ribeiro

Renato Kluger

Eduardo Cruz

Renato Revoredo

Fernando Didziakas

Rodrigo Milan Perez

Guilherme Rocha

Ruy Rego

Esser Sócio-diretor Vitacon CEO

Grupo Catuai Diretor vice-presidente Gazit Group Diretor de Novos Negócios Filadelfia Empreendimentos Imobiliários e Participações Diretor Rogga Empreendimentos Diretor técnico e executivo HKS Inc Vice president Brazil Paramis Sócio

Carioca Engenharia Líder de Incorporação Buildings Diretor comercial

Banco Votorantim Diretor - Head of Real Estate Investment Banking

| 16

Diagonal Diretor presidente Grupo NC Sócio e head de Novos Negócios Jacitara Diretor comercial Canuma Capital Sócio diretor

One Desenvolvimento Imobiliário Presidente MPC Engenharia Diretora presidente Esser Sócio-diretor Sanca Sócio-diretor

PwC - PricewaterhouseCoopers Senior manager - Corporate Finance GUEB Empreendimentos Imobiliários CEO Iron House Presidente

| 17

GRI CAREER

A trajetória profissional dos líderes de real estate

Vitor Bidetti Sócio-fundador e CEO da BREI Brazilian Real Estate Investments

itor Bidetti tinha uma carreira bem-sucedida em um dos principais bancos no País, mas enxergou uma oportunidade de negócio na área de crédito imobiliário e abandonou tudo para começar uma empresa do zero. Com o apoio de sócios, ela cresceu e deu origem a uma holding, que acabou sendo vendida a um grande grupo financeiro. Ele até voltou a ser um executivo, mas a veia empreendedora falou mais alto e no ano passado iniciou uma nova companhia. Nesta entrevista à GRI Magazine, Vitor fala sobre os principais destaques da sua trajetória cheia de reviravoltas. Acompanhe:

Mario Miranda Filho

GRI Magazine: Como começou a sua carreira?

| 18

Vitor Bidetti: Estudei Economia na Faap e meu pai e meus irmãos trabalharam no mercado financeiro. Recebi toda essa influência. Sempre tive aptidões para exatas e, na época em que me formei, a área mais sedutora era o mercado financeiro. Comecei no BankBoston [então Banco de Boston] em 1991 como trainee. Lá fiz carreira na área de produtos e no final era responsável pelo portfólio para pessoa física como um todo, com exceção do crédito imobiliário, que era comandado pelo Fabio Nogueira. Ele viria a ser meu sócio quando fundamos a Brazilian Mortgages em 1999.

GRI: O que o levou a decidir abandonar a trajetória no banco e começar uma nova empresa, ainda mais na área de crédito imobiliário, em que você não havia atuado? VB: Em 1997, foi editada a Lei 9514 para regular o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) e integrar as estruturas do mercado de capitais com o crédito imobiliário. Até ali, a base toda estava no Sistema Financeiro de Habitação (SFH), bastante inadequado. Nessa época, Fabio e eu passamos a nos falar constantemente sobre crédito imobiliário e me interessei muito pelo assunto. Percebíamos que o SFI tinha sido bem

concebido, mas que nada estava acontecendo do ponto de vista prático. Fabio tentou desenvolver uma companhia hipotecária no BankBoston, mas acabou não conseguindo e, numa reflexão conjunta, entendemos que, para tirar o SFI do papel, era preciso uma estrutura especializada. Dentro de um banco generalista, dificilmente isso conseguiria evoluir. Foi aí que nasceu a ideia de criar a Brazilian Mortgages, que foi a primeira companhia hipotecária independente do País, tendo como objetivo originar créditos dentro do SFI. Ela foi a componente inicial da plataforma que montamos na sequência.

cana, já era diretor e tirar o ‘sobrenome’ BankBoston não foi fácil. As pessoas não entendiam, inclusive a família. Eu tinha uma filha pequena e um filho recém-nascido, e a pressão foi grande.

GRI: Então o que aconteceu foi que você despertou para uma oportunidade de negócio?

loucura, mas eu sabia o

VB: Sem dúvida. Identificamos como oportunidade que, para implementar o SFI, precisávamos de tecnologia de crédito imobiliário e também de uma nova mentalidade para pensar fora da caixa. Aí eu, um profissional de marketing e desenvolvimento de produtos, me encaixei e nunca mais saí. Passaram-se mais de duas décadas e me tornei um especialista de fato.

GRI: De que forma lidou com a perspectiva de deixar uma carreira de sucesso numa grande organização para começar do zero? VB: Foi bastante complexo e exigiu coragem. Eu tinha uma carreira ba-

“Deixar uma carreira de sucesso para abrir um novo negócio exigiu coragem. As pessoas achavam que era que estava fazendo” GRI: Acharam que era loucura? VB: Sim, mas eu estava convicto e acreditava muito no meu taco e no de quem estava comigo. O fundamental é que eu sabia o que estava fazendo. Não era uma aventura. Eu tinha um background e um sócio com muita capacidade. Os elementos para o sucesso existiam, mas ainda assim era um desafio gigante. Hoje vejo que foi a melhor coisa que fiz não só em termos financeiros, mas de realização. Para mim, é incomparável desenvolver uma carreira como executivo e encarar o desafio de começar algo num ambiente tão adverso como fizemos.

GRI: Como foi a experiência de estruturar e desenvolver a nova companhia? VB: Conhecemos o pessoal do Grupo Ourinvest e eles se tornaram sócios-investidores. Nosso objetivo de longo prazo era desenvolver os veículos e as ferramentas do SFI, mirando um aumento da expansão do crédito imobiliário no varejo. O crédito imobiliário naquela altura era incipiente, não passava de 1% do PIB. Começamos, então, a implementar iniciativas pioneiras. Por exemplo, a alienação fiduciária, que estava na Lei 9514, só se tornou realidade em 2000, quando fizemos a primeira operação que a previu. Desenvolvemos também o primeiro fundo imobiliário de varejo, ainda em 1999, que foi o do Shopping Pátio Higienópolis. Depois do shopping, vieram a Torre Norte [na avenida Berrini, em São Paulo], o Hospital da Criança e assim, passo a passo, as coisas foram acontecendo, também fitando o momento em que haveria queda da taxa de juros para que a indústria ganhasse escala. Passamos a liderar a indústria, puxamos seu desenvolvimento e vieram outros participantes.

GRI: Por que a decisão de venda para o BTG Pactual? VB: O negócio foi crescendo, principalmente depois da entrada de dois sócios internacionais, a TPG-Axon e a Equity International, de Sam Zell, com que mantenho uma relação bem próxima ainda hoje, inclusive

A evolução da carreira de Vitor Bidetti ao longo do tempo 1991 Começa a atuar no BankBoston como trainee

1999 Já como diretor do banco, opta por sair e inicia a Brazilian Mortgages

2000

2003

O negócio vai ... seguida da tomando forma Brazilian de holding, com Capital... a criação da Brazilian Securities...

2007

2012

... e da BM Sua Junto com os Casa sócios, vende a holding ao bTG

2013

2014

Assume o posto Funda a BREI de CEO da Interservicer

| 19

GRI: Qual foi a sua maior realização nesse processo todo? VB: Durante esses anos, a participação do crédito imobiliário no PIB saltou para 10%. Sem dúvida nenhuma, pensando profissionalmente, a maior realização foi ter contribuído para isso. O crédito imobiliário é a mola propulsora da indústria que mais impacta o PIB nacional, que é a construção civil. Sem a existência dele, essa indústria não consegue crescer.

GRI: Depois de anos empreendendo, como foi voltar a atuar em um negócio não-próprio? VB: Até ali, eu tinha a figura de managing director das principais operações da holding, que eram a Brazilian Mortgages e a BM Sua Casa. Também era membro de Comitê de Investimentos do grupo e participava da gestão como um todo. Após a compra pelo BTG, fiquei um período trabalhando na reconfiguração da plataforma dentro da nova estrutura idealizada pelo André Esteves [presidente do BTG]. O plano era que eu me alocasse no Grupo Pan, mas isso não me interessou.

GRI: A veia empreendedora falou mais alto? VB: Sim. Eu não queria voltar a ser bancário e, no final de 2012, me desliguei. Num primeiro momento, fui para a InterServicer na posição de CEO e trabalhei numa reestruturação | 20

do negócio. Depois saí e, no início de 2014, fundei a BREI justamente observando que o espaço que ocupávamos com a antiga holding havia ficado em parte vazio por conta da reconfiguração que foi dada pelo BTG. A ideia agora é reocupá-lo. Optei, porém, por um início diferente, a partir de uma asset, em função do momento do mercado, do meu momento e da maturidade que desenvolvi.

GRI: Teve de cumprir uma quarentena? VB: A essa altura já estava liberado.

GRI: Quais os seus planos profissionais para os próximos anos? VB: Fundei a BREI inicialmente em associação com a incorporadora BKO e, em março, vendemos um terço da companhia para a Integral Investimentos. Já montamos um fundo exclusivo para a BKO e agora estamos desenvolvendo estruturas de fundos diversos para o setor financeiro imobiliário. Continuo como o único sócio gestor e a ideia é seguir empreendendo. Vejo uma possível expansão do que é hoje a BREI para uma plataforma.

GRI: Olhando para toda a sua trajetória, qual foi o momento Mario Miranda Filho

como conselheiro do grupo Thá. No final, eram quatro empresas em uma holding chamada BFRE - Brazilian Finance Real Estate: Brazilian Mortgages, Brazilian Securities (fundada em 2000), Brazilian Capital (2003) e BM Sua Casa (2007). Na ocasião da venda, em 2012, tínhamos aproximadamente R$ 14 bilhões sob gestão e 32% de market share. Éramos líderes em fundos imobiliários e em securitização e empregávamos 700 pessoas. Optamos pela venda, que foi efetivada a um valor de R$ 1,2 bilhão.

mais desafiador? VB: Foram os primeiros cinco ou seis anos da BFRE. Foi preciso investir muito e colocar cada fundamento em prática num ambiente adverso. Ser pioneiro tem o ônus e o bônus, mas o bônus demorou muito mais do que o esperado. Depois veio o retorno não só do ponto de vista financeiro, mas de reconhecimento. O recomeço agora, com a BREI, também é difícil, mas em outra dimensão, já com um histórico. Então, me parece bem mais simples.

GRI: Que recomendação daria a um jovem que sonha fazer uma carreira de sucesso nessa sua área de atuação, que correlaciona os setores financeiro e de real estate? VB: Ter sempre foco e persistência. Esses elementos, num mercado que demanda muita especialização, fazem toda a diferença. O conselho que dou é determinar um objetivo, ter um plano bem elaborado de vida e carreira e se dedicar muito, sem desanimar no primeiro problema que aparecer. Observando essa geração das redes sociais, em que tudo é muito rápido, fico com uma sensação de superficialidade. Isso é uma preocupação, pois é preciso aprofundamento.

Dança das cadeiras

Nicholas Reade Brookfield Incorporações Diretor presidente

Brookfield Incorporações

Presidente do conselho de administração

Ubirajara Spessoto de Camargo Freitas (Bira Freitas) B/Sinco Incorporadora

Sergio Negro Pylos Brasil CEO

BlueCircle Capital Founding partner

Rodrigo Machado XP Investimentos

Diretor

Sócio-diretor e responsável pela plataforma de Negócios Imobiliários

Brookfield Incorporações

Read Invest

Diretor presidente

Guilherme Kasper Patrimônio Const. e Empreendimentos Imobiliários Diretor comercial

Teixeira Holzmann Empreendimentos Imobiliários Diretor comercial

Vijay Jayaraman Equity International Vice-presidente sênior

Southport Growth Partners Managing principal

Americo Nakano Related Brasil

Sócio-diretor

Nelson Branco Marchetti Niplan Engenharia Managing Director

Niplan Engenharia Presidente

Alejandro Moreno Group RCI BD director

Wyndham Vacation Ownership Brasil VP e diretor geral Brasil

Juan Carlos Duque Atlantica Hotels International

Acquisitions

Consultant

Presence

Atlântica Hotels International Presidente

Executivo

Antiga Posição

sxc.hu

O vai-e-vem dos principais executivos do mercado imobiliário

Nova Posição

Informações para a coluna Dança das Cadeiras: dancadascadeiras@griclub.org | 21

PERFIL

Claudio Bernardes Presidente do Secovi-SP e da Ingaí Incorporadora

Gestor, professor e músico

os seis anos, ele ganhou do pai um presente que marcaria para sempre a sua vida: um violãozinho de plástico. Gostou tanto que em seguida começou a pedir um instrumento de verdade. Conseguiu realizar o desejo aos oito anos e, imediatamente, montado em sua bicicleta, percorreu as ruas da vizinhança em busca de um professor que lhe ensinasse a tocar. Ao se deparar com a placa “Leciona-se violão” na frente de uma casa, acionou a campainha e disparou ao homem que abriu a porta: “Quero ter aulas”. Esse episódio da infância de Claudio Bernardes, presidente do Secovi-SP e da Ingaí Incorporadora, antecipa pontos fundamentais da sua trajetória. Já estavam claramente presentes ali a paixão pela música, a determinação para aprender – e mais tarde ensinar – e o foco nos objetivos. A história deixa transparecer também o papel da figura paterna, que, sem qualquer sinal de dogmatismo, foi marcante o suficiente para introduzi-lo não apenas no mundo das notas musicais, mas também no mercado imobiliário.

Imagens desta matéria: Divulgação Secovi/Calão Jorge

Nascido em São Paulo e criado numa família de sete irmãos, Claudio teve um pai empreendedor, que se aventurou por diversos negócios. Mas um foi especialmente significativo e deu as bases para a constituição da Ingaí, a empresa da família. Tratava-se da venda de um loteamento em São Roque, a 65 km da capital paulista. “Ele ficava na Estação da Luz distribuindo folhetos junto com um tio meu. Quando alguém se interessava, propunha levá-lo de trem para conhecer o empreendimento e tentar fazer a venda”, conta. De lá para cá, passaram-se quase sete décadas. Na segunda metade delas, Claudio esteve envolvido de forma decisiva na condução da incorporadora. Durante pratica| 22

mente todo esse tempo, também passou a desempenhar um papel fundamental para o setor imobiliário como um todo, exercendo múltiplas funções no Secovi.

A formação de engenheiro Adolescente, Claudio Bernardes optou por estudar Engenharia Civil e foi aprovado no Instituto Mauá de Tecnologia. Estava encantado com o projeto da usina de Itaipu e pensava que o curso lhe permitiria enveredar por essa área. Não foi bem assim. Logo após a graduação, emendou um mestrado em Estruturas na Inglaterra, uma experiência e tanto. “O mais importante que aprendi ‘de cara’ foi o horizonte da minha ignorância. Vi que sabia muito pouco. A formação do engenheiro brasileiro é muito mais voltada para a prática. Já os ingleses têm uma base conceitual muito pesada. Foi um processo de adaptação, que me ajudou a desenvolver os dois lados”, lembra. Dois anos depois, de volta ao Brasil, não foi rumo a usinas que caminhou. Chamado pela família para trabalhar na Ingaí, onde já atuava um de seus irmãos, aceitou a proposta. “Acabei indo e fiquei.”

De técnico a gestor Na companhia, Claudio teve de encarar uma operação que desconhecia, mas usou sua base técnica para dar os primeiros passos. “Não sabia nada da parte gerencial. Então, a primeira coisa que fiz foi entender a organização. Chamei os funcionários, um a um, e perguntei o que faziam. Numa segunda etapa, convoquei todos novamente para entender como realizavam suas atividades e em quanto tempo. Analisei todos os dados e cheguei à conclusão de que pelo menos 30% dos empregados não eram necessários”, diz. Aconteceu assim sua primeira grande contribuição para o negócio, que logo passou por um ajuste de pessoal para funcionar de forma otimizada.

mas ainda gosto da parte técnica e tento contribuir até hoje”, salienta.

Atuação no Secovi A entrada para o Secovi ocorreu naturalmente, assim que começou na incorporadora. O pai lhe passou a lição de que uma empresa sempre deve se preocupar com as relações institucionais, e rapidamente a colocou em prática. De início, acompanhava um diretor da companhia em reuniões do Conselho de Habitação e Urbanismo da Federação do Comércio. Quieto e intimidado com a presença de grandes empresários, foi aprendendo e se soltando aos poucos. Na sequência, a publicação da Lei 6766 revolucionou o mercado de loteamentos, ao regular o parcelamento do solo em áreas urbanas. Cheias de questionamentos, as empresas do segmento decidiram criar uma associação, que depois se integrou ao Secovi na forma de uma comissão. “Fomos ocupando espaço, após algum tempo me tornei vice-presidente e fiquei nessa posição por cerca de 25 anos.” Ao longo do tempo, Claudio liderou iniciativas importantes, como o GeoSecovi e o Núcleo Legislativo. Também implementou a Universidade Secovi. “No mercado imobiliário, as grandes empresas não tinham escala para fazer universidades corporativas. Então, acabamos assumindo isso”, justifica. Em 2012, foi alçado à presidência e, no próximo mês de dezembro, completa seu segundo mandato. Porém, já adianta que não pretende continuar no posto. “Entendo que já cumpri a minha cota.” Com isso, seu caminho natural será passar à presidência do conselho, apoiando o novo presidente-executivo. Seu principal legado após quatro anos no cargo, na sua própria avaliação, será ter contribuído para a inserção de um maior olhar urbanístico no mercado imobiliário.

Corridos mais dois anos, Claudio foi surpreendido pela decisão do pai de se afastar do dia-a-dia da empresa. A essa altura, um terceiro irmão, que decidira abandonar a Medicina, também havia se juntado ao time de gestores e os três assumiram integralmente a incorporadora. “A saída do meu pai aconteceu de modo um pouco duro, mas eficiente. Hoje vejo empresas fazendo estudos complexos para a transição. Nada disso aconteceu conosco, mas deu certo. Talvez tenhamos tido sorte, uma vez que nem sempre os filhos são talhados para substituir os pais”, reflete. Atualmente, como presidente da Ingaí, sua função é comandar a área comercial, identificando e fechando novos negócios. “Meu papel primordial sempre foi na gestão, | 23

Multitarefa

Música sempre

Inquieto e multitarefa, Claudio sempre somou ao trabalho na Ingaí e no Secovi outras atividades. É professor da Fundação Getúlio Vargas e da Escola Superior de Propaganda e Marketing, além da Universidade Secovi. “Sempre gostei de dar aulas. Já na época da faculdade, tinha alunos particulares nas disciplinas de Física e Química”, rememora.

Você deve estar se perguntando sobre o violão e o interesse pela música. Essa paixão se manteve por toda a vida. A diferença é que o antigo instrumento deu lugar ao contrabaixo acústico e, mais recentemente, ao baixo elétrico de seis cordas, por ter dimensões reduzidas e ser mais facilmente transportado. “Quando comecei a tocar, tinha um Fusquinha. Precisava tirar o banco da frente para colocar o baixo e minha namorada tinha de ir na parte de trás”, relata, ilustrando a dificuldade.

Também é autor de livros sobre temas como não-conformidade em obras de construção civil, insegurança jurídica e comunidades planejadas. “Quando sair da Presidência do Secovi, quero escrever outro sobre a nova Lei de Zoneamento e o novo Plano Diretor de São Paulo”, adianta. Claudio ainda encontra tempo para jogar tênis todas as manhãs e lecionar inglês aos sábados em uma comunidade carente. Como conciliar tudo isso, e ainda mulher e dois filhos? “Minha vida sempre foi assim, com 110% do tempo ocupados.” E não se surpreenda ao saber que ele praticou basquete, inclusive profissionalmente, em meio a todas essas rotinas, principalmente quando era mais jovem. “Cheguei a ao time principal do Esporte Clube Pinheiros. Estive ao lado de Carioquinha e Ubiratan. Oscar, nesse tempo, estava no time infantil”, orgulha-se.

| 24

Ele chegou a fazer parte da Orquestra Sinfônica Jovem do Estado de São Paulo, mas, inspirado pelo Zimbo Trio, enveredou pelo jazz e pela MPB. Já tocou na noite paulistana e hoje integra duas bandas, a Zarabanda e a Big Band do Clube de Campo de São Paulo, que fazem apresentações regularmente. Tudo isso exige horas e horas de treino, que na verdade são um prazer. “Quando me casei, falei para a minha esposa: às segundas-feiras, ensaio. Isso não tem negociação. Tem sido assim. Nunca parei de tocar. É uma coisa que me auxilia muito inclusive na vida profissional. Ajuda a descontrair e refletir”, afirma. Hoje, olhando para toda essa trajetória, Claudio Bernardes avalia que não mudaria nada. “Fiz tudo o que tive de fazer e quero continuar assim por muito tempo, gerando desafios para mim constantemente.”

ESTANTE

Livros e filmes que fazem a cabeça de quem decide os rumos do mercado Atlas Shrugged

Autora: Ayn Rand Editora: Signet Books Na versão em português, Divulgação: Sextante

Editora: Sextante Preço: a partir de R$ 38,00

”A obra, publicada originalmente em 1957, retrata o poder opressivo e deletério que a burocracia estatal impõe sobre o indivíduo, a livre iniciativa e o setor produtivo. O ensaio estimula ainda a constante procura criativa e de soluções que reduzam a influência regulatória do Estado.

Sobretudo, a autora defende a importância de o indivíduo identificar um propósito último em suas buscas, realizações e conquistas. A leitura do livro me guiou a procurar soluções, pensar ‘fora da caixa’ e buscar incessantemente a

Frederico Porto, senior managing director da Brazilian Securities (Grupo PAN), leu o livro em 1998.

Divulgação

A Revolta de Atlas

satisfação pessoal nas atividades profissionais. Ao concluir a leitura, me decidi pela realização de um mestrado na University of Pennsylvania Law School, nos Estados Unidos, país em que segui minha carreira profissional por mais de dez anos.”

”É difícil mencionar um livro apenas, visto que somos influenciados pela soma de diversos, mas este é um dos que mais me marcaram e tem tudo a ver com o nosso setor.

Autor: Hernando de Soto Editora: Cedice Na versão em português,

O Mistério do Capital

Título atualmente fora de catálogo

A obra aborda de forma brilhante por que o capitalismo dá certo nos países desenvolvidos e errado no resto do mundo. Baseia-se fundamentalmente na importância da propriedade privada e no direito a ela. Enquanto em países ricos as propriedades estimulam riqueza sem afetar a integridade física do bem, em nações em desenvolvimento a informalidade impede essa

Nuno Coelho, directing member na VCG Empreendimentos, leu o livro há dez anos.

Divulgação VCG

Divulgação Cedice Libreria

El Misterio del Capital

multiplicação de riqueza. Quando os custos de permanecer na legalidade ultrapassam os benefícios, um novo ‘contrato social’ acaba por ocorrer e a propriedade fica à margem da sociedade legal. Vale lembrar, como exemplo simples, que um empréstimo só pode ser alavancado sobre uma propriedade formal.”

Informações para a seção Estante: estante@griclub.org | 25

Frases

O que os grandes players do setor andam dizendo “Há um pessimismo exagerado no Brasil. Ir para Miami fazer o quê? As oportunidades aqui são melhores a longo prazo.” Mailson da Nóbrega, sócio da Tendências Consultoria

“O momento atual é sem dúvida desafiador. Estamos trabalhando mais forte para alcançar resultados. Vemos que há uma demanda insatisfeita ainda grande e um movimento de flight to quality no mercado.” Hardy Milsch, country manager da Prologis

“A hora é oportuna para começar um novo ciclo: buscar terreno, preparar a fase anterior do estoque e dar passos a fim de poder agir rápido quando o mercado voltar a se posicionar.” Luiz Augusto do Amaral, CEO da TRX

CMY

“Temos vontade de investir. Ainda há um gap muito grande entre o que estamos dispostos a pagar e a cabeça do vendedor, mas isso vai se ajustando aos poucos.”

“As oportunidades no Brasil não são muito óbvias; porém, os investidores que conhecem o País querem entrar.” Robert McCall, diretor da GTIS Partners

“A situação dos hotéis não é exatamente fácil, mas a vejo como muito melhor do que a que outros segmentos de real estate enfrentam atualmente.” Márcia Sola, diretora executiva de Geonegócios do Ibope Inteligência

| 26

Imagens desta página: Divulgação Tendências (Mailson da Nóbrega) e Mario Miranda Filho (demais)

Max Lima, sócio-diretor da HSI - Hemisfério Sul Investimentos

SEGMENTO DE ATUAÇÃO INCORPORAÇÃO CONSTRUÇÃO LOTEAMENTO SHOPPING CENTER

WHAT WE DO: DEVELOPMENT GENERAL CONTRACTING LAND DEVELOPMENT SHOPPING CENTER

t + 55 11 3049-5000

www.akylas.com.br SÃO PAULO - BRASIL | 27

LIFESTYLE

Em alta velocidade A paixão de executivos do setor pelas motos

la já foi um simples meio de transporte, um instrumento militar usado em guerras e até um símbolo de contravenção. Entretanto, cada vez mais, a motocicleta se consolida como esporte e hobby. Não é difícil, numa roda de executivos, identificar pelo menos um fã desse tipo de veículo. Em meio aos líderes do setor imobiliário, não é diferente. “Sou o único brasileiro que não gosta de futebol. Minha paixão, desde muito jovem, sempre foi moto”, brinca Armando Monteiro, diretor de Desenvolvimento de Novos Negócios da Método Engenharia. “A vida toda andei de moto. Sempre gostei”, diz, na mesma linha, Fernando Brasileiro, CEO da Ápice Securitizadora. O fenômeno de forma alguma se resume ao Brasil. Sam Zell, chairman da Equity International, está entre os aficionados por motos. Ele roda o mundo em busca das melhores oportunidades de investimentos, mas também pilotando, pronto para viver aventuras.

Competição As preferências dos praticantes variam. Há aqueles que optam por passeios individuais ou em grupo, os que decidem integrar motoclubes (mais de 5000 no Brasil), os que enfrentam o trânsito das grandes cidades sobre duas rodas e ainda os que decidem treinar a sério e disputar provas amadoras ou até profissionais. Divulgação VGCOM

Fernando e Armando já competiram e lembram dessa fase com muita satisfação. “A partir dos 16 anos, participei de campeonatos. Em 1984, fui campeão brasileiro de motovelocidade na categoria 1000 cilindradas do SuperBike”, conta Armando. | 28

Acervo pessoal

Passeio Se a competição é a escolha de vários executivos, há que se registrar que, para a maioria, bom mesmo é passear, sem compromisso, aproveitando um dia de sol. Quem, ao pegar a estrada em um fim-de-semana qualquer, não observou grupos de motociclistas seguindo juntos rumo ao interior ou litoral? O destino dessas turmas no geral é escolhido para proporcionar o melhor trajeto, ou seja, aquele que permite emoção, velocidade e curvas, mas também segurança. Portanto, trechos com muitos caminhões ficam excluídos. Armando Mesquita

Ele seguiu nas disputas intensamente até 2009, quando sofreu um acidente grave que o deixou três meses no hospital e um ano ‘de molho’. Saldo: 70 pinos espalhados pelo corpo e sua substituição na equipe, que acabou contratando outro piloto enquanto ele se recuperava. “Depois, fui participando cada vez menos. Além disso, algumas competições coincidiam com viagens a trabalho. Mas ainda hoje faço algumas provas e sou instrutor de pilotos”, afirma.

No Sudeste, as rotas queridinhas dos motociclistas costumam ser as que levam a cidades como Itupeva, Joanópolis e Campos do Jordão, em São Paulo, ou Monte Verde, no Sul de Minas. Os percursos podem atingir até 500 km em um único dia e se resumir a um bate-volta ou envolver hospedagem.

Divulgação VGCOM

E mais: ele planeja até 2016 participar de uma corrida na Ilha de Man, no Reino Unido. Lá acontece o Troféu Turista, uma das mais tradicionais disputas de motovelocidade do globo – e também uma das mais perigosas, sendo comum pilotos ultrapassarem 250 km/h. Fernando igualmente correu no campeonato SuperBike e se orgulha de ter alcançado resultados significativos. “Já fiz pole position em corrida aqui no Brasil. Sair na frente é uma enorme sensação de vitória.” Ele competiu também no exterior. Quando morou nos Estados Unidos, na década de 1990, correu em um campeonato amador e fez cursos de pilotagem. Em 2010, decidiu abdicar das competições, mas continuou nas pistas até o ano passado. A interrupção aconteceu por falta de tempo. “Para andar em pista, tem de haver foco. Sem isso, é perigoso”, alerta.

Gilmar Rose / VGCOM

Campeonato SuperBike

“Ando todos os sábados. Tenho uma turma que conheço há muitos anos. É muito relaxante”, comenta Armando. Zell também está entre os que gostam das viagens em grupo. Ele tem sua própria trupe, autointitulada Zell’s Angels, em referência ao lendário e precursor motoclube americano Hell’s Angels. A bordo de sua moto, ele já transitou por várias localidades do mundo, inclusive aqui no Brasil, perto de São Paulo, Ouro Preto (Minas Gerais) e Brasília. Já Fernando opta por passeios individuais ou com a mulher. “Moto, acima de tudo, é um esporte individual. Na verdade, se está dentro do capacete. É uma grande | 29

oportunidade de pensar, ficar com você mesmo, claro que sem perder o foco na estrada. Para mim, isso sempre foi um atrativo”, explica. Ele prefere não ter regra quanto à periodicidade das saídas. Tira uma das suas motos da garagem sempre que tem esse desejo, mesmo que seja para ir ao trabalho. “Para mim, prazer está vinculado a vontade. Se eu fizer isso todo fim-de-semana, vira rotina.” Os praticantes também gostam de planejar viagens maiores. Percorrer os quase 4000 km da Rota 66, nos Estados Unidos, é um dos sonhos mais recorrentes, assim como cruzar os Alpes, o Canadá e a América do Sul.

As preferidas A decisão quanto à marca e ao modelo da moto a ser usada é extremamente subjetiva. Em meio aos executivos, há os que querem as mais esportivas e os que ficam com as clássicas. Armando, por exemplo, tem hoje uma Kawasaki ZX10R, mas, acostumado a trocas a cada biênio, já escolheu qual será a próxima. “Meu sonho de consumo atual é uma Ducati Panigale. Fui para a Itália no ano passado e aluguei uma para andar no autódromo. Foi um sonho. Agora, vou ver se até o fim do ano troco”, adianta. Ducati também é a preferência de Zell. Ele pilota modelos da marca há anos. Por sua vez, Fernando gosta da inglesa Triumph. “Tenho hoje duas: uma Tiger Explorer 1200, que é uma moto grande, para longas viagens, mas que uso até no dia-adia; e uma Bonneville modificada para simular uma moto da década de 1960. Esta tem um visual mais retrô”, detalha. A customização, aliás, é bastante adotada por motociclistas, não apenas para terem um modelo diferenciado, como também porque vários estudam a história e a evolução do design nessa modalidade e sentem-se bem em retratar esse conhecimento. Harley-Davidson e BMW são outras marcas campeãs na preferência desse público que escolheu as duas rodas para os momentos de lazer.

Lições Ainda que as motos sejam percebidas pelos executivos como objeto de prazer, não há como negar que seu uso traz aprendizados para a vida - em especial o lado profissional. “Vejo lições principalmente em dois aspectos: a competitividade e as amizades, considerando que os negócios são regidos por relações humanas”, elenca Armando. “Para mim, o motociclismo é uma proxy para a vida. Os grandes pilotos são focados, talentosos e obstinados; porém, ninguém vence se não planejar, se cuidar e tiver disciplina. Isso vale para os negócios e para a vida”, conclui Fernando.

História A primeira moto teria sido construída na Alemanha, em 1885, por Gottlieb Daimler. Após a segunda Guerra Mundial, a indústria britânica teve um grande crescimento, mas hoje é o Japão o líder mundial na produção desse tipo de veículo. No Brasil, a primeira fabricada foi a da Monark, em 1951; porém, antes disso, desde a década de 1910, importavam-se diversos modelos, sobretudo europeus.

Motos em perspectiva Vendas no Brasil por fabricante

Comercialização no atacado no período de janeiro a abril de 2015 0.3% 1.7% 1.5% 0.4%

10.5%

0.6% 1.5% 0.5%

83.1%

Perfil do consumidor 13% 20%

Boneville e Tiger Explorer 1200, as escolhas de Fernando Brasileiro

BMW Bramont Dafra Harley-Davidson Honda Kawasaki Suzuki Traxx Triumph Yamaha

Formas de uso

Gênero

Locomoção Lazer Trabalho 81%

Masculino Feminino

80%

Faixa etária

| 30

Divulgação Triumph

29%

51%

Até 20 anos 21 a 35 anos 36 a 40 anos Acima de 40 anos

15%

Fonte: Associação Brasileira dos Fabricantes de Motocicletas (Abraciclo)

ÁLBUM DE VIAGEM Os lugares preferidos dos profissionais de real estate

Leonardo Sanchez

Sócio da ACS Incorporadora e diretor-executivo da EMS, empresas do Grupo NC

Petra | Jordânia

econhecida pela Unesco como patrimônio da humanidade e eleita em 2007 como uma das novas ‘Sete Maravilhas do Mundo’, Petra é a escolha de Leonardo. Ele esteve na cidade - que fica a pouco mais de três horas da capital da Jordânia, Amã - em fevereiro deste ano, acompanhado de membros da família e amigos. A viagem foi motivada pela importância histórica daquela região. “É incrivel uma cidade incrustada no meio do deserto ter tido uma população de quase 15 mil pessoas”, comenta. Nessa atmosfera, o que mais o marcou foi visitar as famosas tumbas da localidade no período da noite, tendo o caminho todo iluminado por velas. “Foi uma experiência Incrível, que me remeteu aos tempos antigos.”

Leonardo recomenda sem pestanejar que mais pessoas visitem a cidade. “Ela mostra, por sua história, que mesmo na adversidade uma nação pode florecer e se perpetuar por milhares de anos.”

Imagens: Acervo pessoal

Fundada mais de três séculos antes de Cristo, Petra foi esquecida por um longo período e redescoberta em 1812. Pode ser vista como cenário de diversos filmes, a exemplo de ‘Indiana Jones e a Última Cruzada’.

Informações para a seção Álbum de Viagem: albumdeviagem@griclub.org

| 31

COMPORTAMENTO

Presença feminina O que falta para as mulheres terem uma maior representatividade no mercado de real estate POR GIOVANNA CARNIO

M Mario Miranda Filho

ais da metade da população brasileira é composta por mulheres e elas respondem por 43% dos assalariados no País. No entanto, quando se olha para o setor imobiliário, em especial os cargos de liderança, a sensação que se tem é de que se trata de um território ainda eminentemente masculino. Para se ter uma ideia, entre os membros do GRI Club, que reúne diretores, CEOs, presidentes e sócios das principais empresas desse mercado, não chega a 9% a par-

| 32

ticipação feminina. E nos grandes eventos promovidos pelo clube, que são abertos também a profissionais de níveis gerenciais, a penetração das mulheres, ainda que um pouco maior, nunca ultrapassou a casa dos 20%. O que explica esse quadro? A GRI Magazine foi a campo em busca de respostas e ouviu algumas das mulheres mais poderosas do setor no Brasil. Elas contam como conseguiram se destacar e chegar a postos de comando, os grandes desafios que enfrentaram pelo caminho e as

Mario Miranda Filho

participação. Já no comercial (escritórios, parques logísticos, plantas industriais e varejo), a presença feminina é bem reduzida. A situação é a mesma nos Estados Unidos e na Europa, com exceção de poucas regiões”, afirma, a seu turno, Celina Antunes, CEO da Cushman & Wakefield para a América do Sul. Por outro lado, atividades do mercado envolvendo, por exemplo, arquitetura, marketing e comercialização mostram mais paridade e chegam a apresentar muitas vezes maioria feminina.

Possíveis explicações

concessões que tiveram de fazer para ascender. Também analisam os motivos que mantêm outras tantas longe desse mercado. E trazem um alento: unanimemente, acreditam que a presença feminina tende a se ampliar nos próximos anos.

Realidade A maior parte das entrevistadas concorda que faltam mais mulheres no ramo imobiliário. “Há profissões em que o feminino tem uma presença mais forte. Em real estate, não”, afirma Margarida Caldeira, main board director da Broadway Malyan.

As razões que explicam essa realidade são múltiplas. Existe ainda um baixo interesse das mulheres pelo setor, patente inclusive na hora de escolher os cursos de onde costuma emergir parcela significativa dos seus profissionais. Basta comparar uma sala de aula de engenharia e outra de comunicação para notar a diferença na distribuição entre os sexos. Outro ponto é que muitas das incorporadoras e construtoras são de origem familiar. Historicamente, a gestão foi transmitida de pai para filhos e, em caso de filhas, o que mais se via até bem pouco tempo atrás eram os maridos se envolverem nos negócios em vez delas próprias. “De modo geral, é um setor muito machista, e não só no Brasil. A área de development é muito male”, avalia Ana Sucar, presidente da Sucar Incorporadora e Empreendimentos. Ela, exceção à regra, herdou a administração de uma empresa fundada pelo pai.

Muitas dizem que, até certo nível hierárquico, existe equilíbrio entre a quantidade de mulheres e homens que trabalham no setor. A partir do meio da pirâmide é que o sexo feminino fica mais escasso. Para as que têm essa opinião, o cenário imobiliário replica o que se vê em outros mercados, podendo eventualmente ser um pouco mais acentuado. Outras ponderam que a hegemonia masculina acontece apenas em alguns segmentos que compõem o setor, não generalizadamente. É o caso da construção civil e da captação de investimentos. Mas não apenas.

“A área de novos

Há quem aponte também para resquícios de preconceito, seja por parte das próprias companhias ou dos clientes. Uma executiva conta que diversas vezes teve de levar o presidente da organização em que atua a reuniões para conseguir fechar novos contratos com prospects negó- muito tradicionais.

cios é ainda predominantemente composta por homens”

“A área de novos negócios, que envolve prospecção, estruturação e negociação de terrenos e oportunidades, é ainda predominantemente composta por homens”, opina Fabiana Tomaz, diretora de Novos Negócios da You,Inc. “No segmento residencial, as mulheres têm uma boa

Fabiana Tomaz

“Acho que o problema está em um ciclo vicioso. Como não há muitas mulheres no setor, quando as empresas precisam contratar profissionais qualificados, acabam trazendo mais homens”, adiciona Celina.

Maternidade Mas as explicações mais mencionadas estão relacionadas à maternidade. A opção por ter filhos, da licença na época da chegada dos bebês aos compromissos subsequen-

Imagem: Divulgação You, Inc

| Na foto da página ao lado, em pé, a partir de esquerda: Fernanda Mustacchi, Maria Beatriz Salcedo, Carolina Castilho e Margarida Fraga. Sentadas, Nathália Soares e Margarida Caldeira. | Na imagem acima, um dos recentes encontros do GRI Club: concentração masculina entre os líderes do setor imobiliário

| 33

tes com a família, provoca uma mudança definitiva na vida da mulher. Aí vem o desafio perene de equilibrar todos os pratinhos, nem sempre viável. “Existe um fator natural pelo qual as mulheres, em determinado momento da vida, param para ser mães. É inevitável. Num setor que já tem predominância masculina, ela se acentua ainda mais a partir desse funil”, contextualiza Fernanda Mustacchi, sócia do escritório Mustacchi & Laurenti Advogados. Manter o ritmo intenso de dez, 12 ou até 14 horas diárias de trabalho, viagens e cursos inerentes a um setor tão demandante – e ainda pouco aberto a flexibilizações – como real estate só é possível se a mulher puder contar com uma cara e complexa estrutura de funcionários domésticos. Mesmo assim, exige-se dela que abdique de uma maior convivência familiar, o que muitas vezes não se dispõe a fazer. “A profissão da mulher é muito importante, mas o marido também, a casa também, o filho também. Já o homem está sempre focado na profissão”, compara Margarida Fraga, sócia da Brookfield Financial. “Todos os compartimentos vão ganhando pesos diferentes conforme acontecem mudanças na vida da mulher: ter mais de um filho, o marido alcançar um super cargo e por aí vai. A mulher faz opções sem conflito. É por amor à família que às vezes abdica de uma posição profissional que quer também”, completa Maria Beatriz Salcedo, vice-presidente da Brookfield Financial.

colhas de profissionais para posições estratégicas. Isso porque, ao mesmo tempo em que é bom termos essa característica multitarefa, é ruim para a empresa ter de ficar sem uma profissional por algum tempo. E quanto mais alto o cargo, mais difícil”, observa Erika Matsumoto, diretora executiva da Racional Engenharia.

Cases Erika fala com conhecimento de causa, pois viveu os dois lados da moeda e acabou se tornando o que ela mesma chama de um case na Racional – e, diga-se de passagem, no mercado. Quando engravidou, preocupou-se com a continuidade do seu trabalho e procurou rapidamente o chefe com uma solução engatilhada. Foi por sua própria sugestão que, dois meses após o nascimento da filha, voltou ao escritório, com bebê e babá a tiracolo, instaladas em um apartamento bem em frente. Na hora das mamadas, interrompia o que fosse para atender a criança. E nada de visitas a clientes nem viagens. “Deu certo. Foi um ganha-ganha”, acredita. Até hoje, oito anos depois, ela busca alternativas intermediárias, que possam conciliar suas necessidades pessoais e as da companhia. Faz questão, por exemplo, de levar a filha à escola todas as manhãs. Além disso, à noite, mesmo quando chega tarde, vai conferir a lição de casa. “Atualmente, sinto os pratos mais equilibrados; porém, no começo foi difícil, muito pela auto-cobrança, por medo de deixar alguma peteca cair.”

Mario Miranda Filho

Fernanda é outra que precisou se virar em duas para dar conta do exercício da maternidade sem interromper a ascensão profissional. Ao ficar grávida do segundo filho, já havia promovido uma forte guinada na carreira: deixado um grande escritório para abrir o seu, conseguindo assim mais liberdade para equilibrar as agendas pessoal e de trabalho. Durante a gestação, optou por não contar a novidade aos potenciais novos clientes para não correr o risco de perder contratos. Usava roupas largas para disfarçar a barriga saliente, pois, apesar da certeza de que conseguiria retomar a rotina profissional rapidamente, temia que não confiassem na promessa. Dito e feito. Na véspera do parto, teve ainda uma última reunião. E no dia seguinte à alta do hospital, lá estava ela na ativa enquanto o recém-nascido dormia. Maria Beatriz Salcedo

E essa capacidade de em certos momentos priorizar questões pessoais acaba sendo mais um fator que pode jogar contra uma maior presença feminina. “É a mulher que muitas vezes abre mão do trabalho para ficar com o filho. Essa disponibilidade influencia em relação às es| 34

Concessões Os exemplos de Erika e Fernanda podem até ser considerados extremos, mas o fato é que as mulheres que galgaram elevadas posições no setor sempre fizeram e continuam a fazer amplas concessões para conciliar todas as áreas das suas vidas.

Mais e mais empresas percebem que atributos femininos – como a atenção a detalhes e a habilidade para multitarefas – podem fazer grande diferença na condução dos negócios e que um mix de diferentes perfis – homens, mulheres, jovens e profissionais maduros – é saudável e produtivo.

Imagem: Divulgação Hilton

“No âmbito pessoal, existem concessões, sim, principalmente quando se tem filhos. As horas de trabalho são longas e o volume de viagens, alto. Isso acaba afetando, pelo menos durante a infância, a criação deles. Ficamos totalmente dependentes da ajuda de funcionários domésticos, o que não é o ideal. No entanto, depois que os filhos crescem e ficam mais independentes, chegamos à conclusão de que o sacrifício inicial valeu a pena”, analisa Celina.

“Não há nada no setor de real estate que seja especificamente um trabalho masculino e não possa ser feito por uma mulher. Acho inclusive que a participação das mulheres vem crescendo Poderíamos passar horas mostrando oubastante”, nota Paula Muniz, vice-pretros cases emblemáticos. Maria Beatriz sidente de Desenvolvimento da rede de trocou um emprego que exigia esforços hotéis Hilton para o Brasil. No geral, de ininterruptos, de segunda a segunda, fato, as mulheres apenas fazem algupara poder dar mais atenção ao fima restrição à atuação em engenhalho quando se separou. Ana, por sua “Não há nada no setor de ria civil na parte de obras, por conta vez, evita compromissos profissionais principalmente da necessidade de fora do horário do expediente, como real estate que seja espeforça física. jantares e coquetéis, e leva contratos cificamente um trabalho para casa a fim de poder ficar mais “A mulher consegue fazer o trabalho masculino e não possa ser de uma maneira diferente do hotempo com a prole. mem. É mais humilde. Tem uma vifeito por uma mulher” “Quem é a esposa, quem é a mãe são de fazer um belo jantar para que Paula Muniz todos se sentem e se sintam satisfeique não faz concessões diárias em todos os setores? Não vejo isso como tos. Cede olhando a longo prazo e característica de real estate, mas do papel da mulher, busca equalizar todas as pontas envolvidas no projeto”, pois inevitavelmente carregamos uma jornada dupla”, diz Ana. “Nesse nosso mercado, no fim das contas, traassinala Clarisse Etcheverry, diretora de Desenvolvimenbalhamos com algumas planilhas básicas. Acontece que to de Negócios da GLP no Brasil. às vezes essas planilhas são tão básicas e comuns que o grande diferencial é a mulher que pode dar”, compleE Margarida Caldeira não pensa diferente. “Claro que menta. tive de abrir mão de muitas coisas. Contudo, quando se têm objetivos e paixão pelo que se faz, fica mais fácil. E nada tentar agir como homens. “É aí que se criam barNão há dúvida de que existem vários pratos na balança e reiras”, lembra Erika. “Devemos sempre buscar manter não se consegue fazer tudo. Entretanto, é possível gerir a feminilidade porque senão, quando nos damos conta, o todo e tentar ser uma mãe fantástica e presente quanviramos uma rocha e aí perdemos o dom. Nosso diferendo realmente é preciso, bem como estar na empresa e cial é justamente ter esse outro lado”, recomenda Ana. com os clientes sempre que necessário. Com o tempo, aprendemos a delegar melhor em tudo e percebemos o Profissionalização que realmente é importante.” O caminho para uma maior presença feminina passa em A busca final de todas elas é fundamentalmente pelo boa parte pela crescente profissionalização do setor. A equilíbrio. “Ele continua sendo a melhor prática para qualificação exigida dos profissionais vem aumentando que as concessões não sejam sacrifícios, mas, sim, fae as escolhas dos times vão crescentemente se centrar çam parte da caminhada”, pontua Nathália Soares, nos méritos, independentemente do sexo. A ampliação sócia do escritório Duarte Garcia, Caselli Guimarães e da sinergia entre os setores imobiliário e financeiro tamTerra Advogados. bém abre espaço para novas áreas de atuação em que as mulheres podem se inserir.

Evolução

Mesmo que as mulheres de real estate ainda não sejam tantas quantas poderiam, não se pode negar que a presença delas vem aumentando. E a tendência é que esse movimento se acentue num futuro próximo.

“A indústria de real estate ainda é muito nova no Brasil e no passado foi dominada por empresas familiares e dirigida pelos seus integrantes masculinos. Este perfil de companhia é cada dia menos representativo e o capital institucional veio para ficar. Este capital requer um ma| 35

Imagem: Divulgação GLP

nagement com muita formação profissional e crescentemente qualificado. Este sim será o diferencial daqui para a frente e não o gênero feminino ou masculino”, prevê Marcela Drigo, senior vice president da Clarion Partners.

“O Brasil ainda é muito tradicional. As companhias querem saber onde se está, querem que se esteja no escritório. Mas isso tem mudado. Elas começam a perceber que há que se ter um mínimo de flexibilidade e a mulher vai dar conta. Talvez não possamos sair do escritório às 21h; porém, quando chegarmos em casa e resolvermos tudo com as crianças, vamos sentar e trabalhar de novo. Quem optou por ter a mulher não se arrepende”, afirma Margarida Fraga.

Clarisse se mostra alinhada com essa visão. “A profissionalização efetiva do setor no Brasil começou a ser mais evidente nos últimos dez anos e, em alguns segmentos, só nos últimos cinco. Nos níveis de gerência e coordenação, já conseguimos uma representatividade Forte defensora não apenas de home bastante grande hoje em dia, o que me office, mas também de regimes de dedicaleva a crer que, num próximo ciclo de cinco ção em part time, ela acha que fazem falta no anos, vamos ver mais mulheres que Brasil associações de mulheres que hoje são gerentes atingindo maior trabalham no mercado, comuns nos “Acredito que, num senioridade e assumindo postos, Estados Unidos e na Europa. “Essas por exemplo, de diretoria. Estamos organizações acabam influenciando próximo ciclo de cinco nesse movimento.” as empresas a promoverem mudanças”, acrescenta Maria Beatriz. anos, vamos ver mais Mas a diretora da GLP acha difícil chegarmos a uma divisão meio a Há também mulheres que simplesmulheres assumindo meio entre homens e mulheres em mente lutam para cumprir cargas cargos de diretoria, já que em outros horárias mais regulares, sem horas postos de diretoria” setores isso também não acontece. extras, compatíveis com a dupla jorClarisse Etcheverry nada que somam em casa. Carolina Hoje, na GLP, 20% da diretoria estão em mãos femininas e Clarisse enxerCastilho, gerente comercial da Ciga que é possível subir a 40% a curto e médio prazos. brasec e mãe de uma menina de menos de dois anos, está nesse grupo. “Valorizo uma empresa que queira Na Broadway Malyan, quando Margarida Caldeira foi alalguém que chegue às 9h e possa sair às 18h. Não vou çada ao conselho, era a única integrante mulher. Foram fazer duas horas de almoço, não vou bater papo no café. precisos dez anos para que mais uma se somasse ao gruVou ser efetiva o dia inteiro e quero estar em um lugar po. Na Brookfield Financial, onde estão Margarida Fraga que me proporcione isso.” e Maria Beatriz, entre os 25 sócios, apenas duas são mulheres. Erika, ao chegar à Racional como engenheira de Requisitos para mudanças campo, não encontrou na companhia nenhuma diretora. Hoje, há três num total de 15. Tratar a gravidez de forma aberta e encontrar soluções conjuntas para lidar com as questões que ela traz tamE no escritório de Fernanda, fazem parte da equipe oubém é fundamental. “As empresas cada vez mais têm tras mulheres, inclusive uma ex-chefe que optou por mude fazer esse tipo de discussão de forma transparente. dar seu esquema de trabalho e seguir a trilha da antiga Acho muito fácil chegar a um diálogo que seja bom para subordinada depois de ter filhos gêmeos. No entanto, ambas as partes”, propõe Erika. o mesmo não se pode falar do público atendido. “Atualmente, 80% dos nossos clientes são de real estate e Outra questão é aumentar a atratividade do setor e das nenhum deles é mulher. Nenhum mesmo.” formações universitárias atreladas a ele. “Acho que real estate não desperta muito interesse nas mulheres como Flexibilização carreira”, crê Paula. “Talvez um investimento em mídias que atinjam o público feminino seja um incentivo para Há, portanto, uma longa trajetória pela frente e ela reconseguir mais atenção de profissionais mulheres, incluquer ações tanto por parte das mulheres quanto das emsive recém-formadas”, sugere Celina. Margarida Caldeipresas. Um ponto fundamental para um maior avanço é ra, por outro lado, entende que as escolhas de carreira a flexibilização da jornada de trabalho. Dar autonomia pelos jovens já se dá de forma mais neutra, independenpara que as profissionais – aliás, não apenas elas, mas te do sexo e, portanto, essa mescla deve se acentuar também os homens – consigam gerenciar o tempo, sem com o tempo. necessidade de estar o tempo todo na empresa, é uma demanda recorrente. Mais um ponto relevante – e não restrito a real esta| 36

Divulgação Clarion Partners

Marcela Drigo

Julio Bittencourt

Erika Matsumoto

Divulgação

Celina Antunes

te – é que os homens se movimentem mais na direção de assumir tarefas domésticas. “Eles precisam aprender a ser parceiros das suas mulheres, o que somente vai ocorrer se as tarefas e as realizações na criação dos filhos e na vida doméstica forem compartilhadas”, assinala Nathália. A partir desses requisitos, espera-se que a evolução se processe naturalmente, sem necessidade de cotas ou políticas de inserção. As próprias mulheres se recusam a ser tratadas como minorias e acreditam que esse tipo de

ação formal não traria mudanças consistentes. Poderia, pelo contrário, acrescentar dificuldades. De resto, é dar tempo ao tempo e aguardar que mais mulheres como essas se destaquem no setor. “Vinte anos atrás, não imaginava me sentar numa cadeira de executiva de uma empresa de engenharia. Nem nos meus mais belos e viajantes sonhos pensaria em algo assim. Mas vejo hoje um grande reconhecimento do meu trabalho”, celebra Erika. “Estamos no caminho certo”, completa Marcela.

Participação feminina em postos de trabalho O IBGE não mostra a distribuição entre homens e mulheres nos diferentes tipos de atividades do setor imobiliário e por níveis hierárquicos. Ainda assim, os dados mais recentes confirmam a baixíssima penetração feminina na área da construção e uma presença mais representativa em serviços de administração de propriedades e intermediação de compra, venda e aluguel. Acompanhe:

Participação das mulheres

100%

47,3%

47,4%

48,3%

48,5% Atividades imobiliárias

41,9%

42,1%

42,3%

42,7%

43%

8,1%

8,5%

8,7%

8,9%

2009

2010

2011 Ano

2012

técnicas total (todos os setores da economia)

Construção

2013 Fonte: IBGE

| 37

RESIDENCIAL

Simples, mas sofisticados Aumenta a oferta de diferenciais em empreendimentos enquadrados no Minha Casa Minha Vida. Qual o segredo?

P Divulgação Bracon

iscina, quadra poliesportiva, academia com personal trainer, espaço gourmet, playground, brinquedoteca, lavanderia coletiva, serviços de limpeza e reparos sob demanda e ainda dog walkers, aqueles profissionais que levam os cãezinhos alheios para passear. Diante de uma lista de itens assim, poderia-se facilmente pensar estar diante de um condomínio de luxo ou no mínimo de classe média alta. Ledo engano. Diversos empreendimentos

| 38

enquadrados no programa Minha Casa Minha Vida estão sendo recheados com esses diferenciais. Os projetos começaram mais espartanos, com apenas o básico, mas, de dez anos para cá, vários extras foram sendo adicionados. No atual momento político e econômico complexo do País, que pôs o mercado em compasso de espera, a estratégia é reforçá-los para aumentar a atra-

Imagens: Divulgação Bracon

O BR Caetano, em São Paulo, foi planejado com vários extras, como piscina, lavanderia coletiva e bicicletário

tividade das unidades à venda e convencer o cliente a fechar negócio. “Isso acontece porque o mercado está mais difícil e a concorrência mais acirrada. É preciso procurar alternativas para se diferenciar e poder vender. Vejo como uma tendência. As pessoas estão aguardando em meio a um período complicado, mas aí vem uma novidade bacana e se sentem incentivadas a comprar. O consumidor se estimula com isso. Consequentemente, talvez esse tipo de movimento se amplie muito”, diz Claudio Bernardes, presidente do Secovi-SP.

meira nem será a última turbulência. Sobrevivemos preservando a prática de diferenciar o produto, mesmo que seja para um cliente de renda baixa”, assinala Rodrigo Resende, diretor de Marketing e Vendas.

Faixas um e dois É claro que um extenso conjunto de adicionais não cabe em qualquer projeto do Minha Casa Minha Vida. Na faixa um, que envolve famílias com renda mensal até R$ 1600, basicamente resta às empresas do setor imobiliário implementar o pacote definido pelo governo para cada empreendimento.

Para ele, reside justamente aí o que chama de “lado positivo da crise”. “Aparecem oportunidades e há o desenvolvimento de tecnologia e novos produtos. Isso é bom para o mercado”, afirma.

“Nessas plantas, há um mínimo de lazer, mas não somos nós que decidimos o que colocar. Apenas cumprimos o que o governo pede”, esclarece Ronaldo Cury, vice-presidente de Habitação Popular do Sinduscon-SP e Institutional Relations director da Cury Construtora e Incorporadora.

Imagem: Divulgação MRV

Esse é o raciocínio, por exemplo, de Alon Nussbacher, diretor geral da Bracon Incorporações e Participações. Ele lançou em agosto um empreendimento nessa linha, o BRCaetano, e planeja outros cinco semelhantes até 2016. “Na fase conturbada pela qual o País passa, é complicado uma pessoa tomar a decisão de assumir um compromisso de longo prazo como a compra da casa própria. Por isso, estamos oferecendo, pelo preço que ela pode pagar, muito mais do que o mercado geralmente entrega. Trata-se de uma questão de oportunidade. É agora ou nunca. Indicamos que, se ela não abraçar e adquirir o produto hoje, não vai haver uma segunda chance”, explica.

“Nas crises é

É de olho nas faixas dois e três, com renda respectivamente até R$ 3275 e R$ 5000, que as incorporadoras vêm adotando os diferenciais. E é essa a parte do programa que está caminhando agora.

que temos de

“Na faixa um, dependemos 100% do governo. Como estamos num momento de nos diferenciar baixa de orçamento, tudo está parado. Novas contratações estão suspensas. Pode ainda mais” ser que em 2016 ou daqui a dois anos os Rodrigo Resende projetos voltem com tudo”, analisa Cury. Isso porque o Ministério das Cidades confirmou para este segundo semestre o lançamento da terceira etapa do programa, mas não detalhou a partir de quando vai acontecer a contratação de O argumento da MRV é semelhante. “Nas crises é que novas unidades. temos de nos diferenciar ainda mais. Esta não é a pri| 39

Cabe no bolso, só que boa parte dos consumidores está cautelosa, sem saber dos impactos futuros da desaceleração econômica sobre seu próprio orçamento doméstico. Daí o esforço das incorporadoras para convencê -los a não aguardar.

Localização como prioridade O item mais prezado pelos consumidores desse perfil de produto imobiliário é, indubitavelmente, a localização. “Esse cliente depende mais da infraestrutura urbana do que o de alta renda. Não adianta lançar um empreendimento muito afastado. Tem de haver rede de ônibus, escola próxima, comércio. Portanto, o diferencial começa com terrenos bem localizados”, analisa Rodrigo. “O principal fator do mercado imobiliário hoje são localização e locomoção”, confirma Alon. No caso de metrópoles como São Paulo, a proximidade de estações de metrô representa muitos pontos a mais na preferência do cliente.

Ademais, prevê em praticamente todos os empreendimentos recentes pelo menos uma vaga de garagem para cada apartamento, algo nem sempre encontrado em condomínios de perfil mais popular. “Vagas são um diferencial na hora da compra. Antigamente, nem todo mundo tinha carro. Hoje, como os veículos estão mais acessíveis, precisamos acompanhar esse movimento”, explica Rodrigo.

A Tecnobens, de Araçatuba, também considera a oferta de garagem fundamental. No The Wall, projeto que implementou em 2013 e está replicando, foi além: exis“Sempre que o preço te espaço para estacionar dois veículos por apartamento, e ele é sempre codo terreno permite, berto. Há também aquecedores solares para cada unidade e armazenamento colocamos mais itens de água da chuva individualizado (por trecho do telhado), o que permite redução de despesas dos moradores com de lazer” consumo de água e luz. Ronaldo Cury

Por isso mesmo, a Bracon, com foco no público jovem – sejam casados ou solteiros determinados a não perder horas no trajeto residência-trabalho –, elegeu áreas centrais da capital paulista para levantar seus condomínios.

Mas incorporadoras que têm como alvo famílias se veem diante da mesma equação, pois pais e mães querem voltar logo para suas casas para estar com os filhos. Aliás, no geral, não têm com quem deixar as crianças. Portanto, quanto menos tempo fora, muito melhor. É claro que, se o condomínio tiver área de lazer, ajuda muito. Entretanto, se for preciso optar, a proximidade do emprego ou mobilidade ganha fácil a disputa. Apenas depois é que entram outros quesitos de lazer e serviços. E esse pacote tende a ser maior quando a localização é menos privilegiada e o custo da área, menor. “Sempre que o preço do terreno permite, colocamos mais itens de lazer. Se conseguirmos os dois, localização e lazer, é o melhor dos mundos”, aponta Cury.

Itens apreciados pelo cliente Entre os diferenciais em termos de estrutura, os queri| 40

dinhos dos clientes são piscina, quadras esportivas e o tão em moda espaço gourmet. Mas não é só isso. A MRV entende que os consumidores dão grande valor a áreas verdes. Como resposta, tem caprichado no paisagismo. Também está começando a instalar mantas acústicas em novos prédios para diminuir o desconforto dos moradores com ruídos, entre outras ações voltadas a promover o bem estar.

Contudo, o ponto alto do “pacote” dessa incorporadora é a área das unidades, que chega a 74 m². “Um apelo do projeto The Wall era que o tamanho fosse bem maior do que o oferecido no Minha Casa Minha Vida para o mesmo valor de teto. Normalmente, os produtos do programa do Governo Federal se enquadram em até 55 m²”, destaca o presidente da companhia, Rodrigo Andolfato.

Serviços aos condôminos A Bracon, por sua vez, aposta em uma combinação de instalações e serviços bem difícil de se encontrar. Seu BRCaetano vai ter unidades compactas, entre 27 e 39 m², mas uma infraestrutura de dar inveja a muito condomínio de luxo: academia de ginástica equipada, pet place, para o conforto dos bichinhos, praças no térreo com bancos, wi-fi nas áreas comuns, bicicletários com bikes elétricas para aluguel e lavanderia coletiva. Isso sem falar em serviços opcionais típicos de flats, como arrumação, faxina e mensageiro a um custo fixo mensal bem acessível – R$ 75 a serem somados ao valor condomínio, na faixa de R$ 200, bem próxima à média

Imagem: Divulgação Sinduscon-SP

“Já para os produtos das faixas dois e três, o mercado está bom. Principalmente nos grandes centros, os clientes ainda continuam empregados e a taxa, subsidiada. Então, a parcela [do financiamento] se mantém cabendo no bolso”, acrescenta.

Imagens: Divulgação MRV

Parque Residencial Tânger, em Marília (SP), um dos empreendimentos da MRV com diferenciais: espaços fitness, gourmet e kids

em vigor nesse padrão de empreendimento. Quem precisar de reparos vai contar também com a praticidade do pronto-atendimento de encanador, eletricista e pintor. “Para quem alugar o apartamento e quiser que a propriedade seja administrada, ofereceremos ainda serviço patrimonial de locação”, antecipa Alon. Por outro lado, lá não vai haver garagem. O ampla rede de transporte público às portas do prédio – uma estação de metrô fica a apenas duas quadras – deve ser a base da locomoção dos moradores. E, para quem fizer questão de manter um carro – casos esporádicos, conforme Alon –, foi estabelecido um acordo com um estacionamento vizinho. Esse formato de combo tão completo, no entanto, ainda é raridade. O que mais se vê no mercado no que toca a serviços é as incorporadoras entregarem áreas para que sejam prestados, desde que adaptadas e administradas pelos próprios condôminos. A prática é bastante comum principalmente porque no geral os empreendimentos são grandes e é possível diluir os custos mensais de contratação dos profissionais entre centenas de unidades ou então pagar apenas por cada uso. Assim, veem-se em alguns condomínios professores de judô à disposição da criançada, educadores físicos orientando exercícios na academia e até cabeleireiro e manicure dando expediente em salões de beleza internos. “Não entramos nessa prestação de serviços, mas sabemos que as pessoas se organizam para tê-los porque fica muito barato”, conta Rodrigo, confirmando a tendência. Na Cury, de Ronaldo, há uma preocupação inclusive de indicar o caminho das pedras para uma ocupação eficiente das áreas comuns. “Realizamos o trabalho pós-obra de treinar os síndicos. Levamos representantes do Corpo de Bombeiros, da Polícia e da Secretaria de Esportes do município para tentar fazer com que o condomínio desenvolva atividades extras”, detalha ele.

Custos que caibam no bolso O importante, nos serviços e nas instalações, é que seus custos caibam no bastante espremido bolso do público-alvo. Então, o que as incorporadoras fazem é fechar as contas de trás para a frente. A partir do valor máximo da prestação mensal que pode ser pago pelo potencial cliente e, já descontando o custo do terreno – mais ou menos caro conforme a localização –, soma-se o que for viável de extras. E o que torna possível a algumas empresas entregar mais pelo mesmo montante que cobram outras? A receita varia um pouco. A chave para as grandes está na escala. A MRV em seus 35 anos se converteu numa verdadeira indústria de construção de residências e esse gigantismo ajuda a administrar melhor os custos de produção. “A MRV hoje consegue incorporar alguns itens sem onerar o consumidor. Obviamente temos de competir de igual para igual com os concorrentes. Não adianta achar que o cliente vai pagar mais por que colocamos um item adicional. Podemos perder a venda ali. Temos de conseguir fazer mais com o mesmo, eventualmente até com menos, e isso é possível com escala”, indica Rodrigo. Para as pequenas e médias incorporadoras, a deixa é explorar sua estrutura de operação mais flexível e encontrar soluções ‘fora da caixa’, incluindo a criação de uma rede de parceiros para prover serviços que entreguem a melhor relação custo-benefício possível. Outro ponto é identificar e aproveitar incentivos públicos. A Bracon, por exemplo, inseriu seus projetos no contexto da Operação Urbana Centro, pela qual a Prefeitura de São Paulo concede contrapartida financeira para quem desenvolve novas edificações em áreas centrais da cidade. Mas não dá para negar que, invariavelmente, é preciso estreitar as margens de retorno. “Decidimos sair a mercado, reduzimos o preço e a margem de lucro e vamos ocupar espaços”, diz Alon. E ele salienta, seguro: “Diminuímos bem a margem, não um pouco; porém, é uma questão de oportunidade”. | 41

ESCRITÓRIOS

A graça dos diferentões

Imagens: Idea!Zarvos

Aposta da Idea!Zarvos em contestar padrões estéticos e geográficos ajuda seus prédios comerciais a fugir da vacância elevada do mercado POR GIOVANNA CARNIO

uem circula pela Zona Oeste da capital paulista certamente já deu de cara com prédios diferentões, coloridos e com uma arquitetura arrojada, que, para o bem ou para o mal, sempre provocam reações imediatas. Até quem não frequenta a região vai cada vez mais ouvindo falar do burburinho que essas construções, iniciadas no começo dos anos 2000, suscitam.

vacância dos seus prédios comerciais neste período em que tantos reclamam de imóveis vazios? “Muito menor do que a média do mercado”, garante. E tudo por conta da diferenciação, que coloca a empresa numa posição privilegiada.

O responsável por elas é Otávio Zarvos, fundador da Idea!Zarvos. Ele criou a incorporadora justamente com a proposta de fugir do comum – em estética e localização – e conseguiu transformá-la num modelo de negócio de sucesso, mesmo em tempos bicudos como os atuais. Dentro dessa tática, os edifícios de escritórios já representam 50% do portfólio.

No que toca ao design, o que Otávio buscava e continua buscando é fugir do que chama de “pasteurização” dos edifícios. “Além de serem iguais por fora, são iguais por dentro. No segmento comercial, a pasteurização talvez seja ainda maior do que no residencial. Às vezes, na parte externa do comercial, os desenvolvedores se permitem algumas coisas diferentes, mas por dentro os prédios são sempre idênticos. Acontece que as pessoas não são iguais. Existe um mercado que não gosta daquilo, que tem muitas referências do exterior, especialmente dos Estados Unidos. Esse público quer trabalhar de um modo diferente e em lugares diferentes”, afirma.

“Sem dúvida, nossa estratégia ajuda neste momento. Ela tem sido fundamental para atrair e manter os clientes. Estamos sofrendo muito menos do que outras incorporadoras”, assegura Otávio. Como está o nível de | 42

Edifício Corujas

Design nada pasteurizado

É para esses insatisfeitos, notadamente empresas das indústrias criativa e de tecnologia, que ele se volta. Bem, na verdade não apenas a eles, ainda que representem hoje 80% dos seus clientes comerciais. Como todo empresário, ele não dispensaria consumidores, mas faz uma ressalva: ficaria feliz em atender também outros tipos de companhias, quem sabe grandes multinacionais, desde que não precisasse abrir mão dos princípios que têm norteado o negócio.

muns de convivência, a fim de que os colaboradores das diferentes empresas instaladas se encontrem e troquem conhecimento. Um dos prédios, por exemplo, tem um recuo grande na entrada, além de calçada larga e guia rebaixada para incentivar a parada de food trucks e permitir a disposição de mesinhas para refeição.

“O que não vou fazer é andar para trás. Se me pedirem para fazer um escritório ‘caretinha’, não aceito de jeito nenhum. Mas é lógico que sempre que uma empresa se interessa pelo que estamos fazendo ficamos muito felizes por ver que estamos apostando na coisa certa.” Por enquanto, Otávio está focado em clientes de porte médio, que considera mais fiéis. “Pelo nosso posicionamento, entendemos que quem ocupa até 100 m² é muito pequeno para nós. No entanto, acreditamos que o pequeno não necessariamente tem de trabalhar só dentro da sala dele, então talvez passemos a pensar um pouco mais em coworking. Isso é algo que está no nosso radar: partir direto para ser um locador para o público final de coworking”, adianta.

Conforto Na visão de Otávio Zarvos, a estética se coloca a serviço do conforto do usuário dos prédios. Por isso, a preocupação com ela não se limita à parte externa das construções. Estende-se também pelo interior. Da fachada até chegar à mesa de trabalho, todo o caminho percorrido pelos indivíduos segue a mesma mesma linha, fundamentada na beleza e na informalidade, para que se sintam conectados ao ambiente. “Não é porque se está trabalhando que é preciso ter uma postura totalmente diferente da de casa. Todos que entram nos nossos prédios comerciais poderiam morar neles. Acho isso saudável. Não há por que a pessoa sair de um ambiente confortável, que a casa nos transmite, e de repente ir para outro que é totalmente o contrário, remete a tensão, reprime. Realmente acredito que a tendência é de que as pessoas evoluam e prefiram esse tipo de espaço que oferecemos”, pontua. Como os clientes ainda não são muito grandes, a Idea! Zarvos não faz escritórios build to suit, mas concebe os edifícios com flexibilidade. Muitas vezes opta por construir unidades com pé direito duplo para dar ao usuário um espaço tridimensional. Também valoriza áreas co-

Outra tendência é que as catracas fiquem, com o passar do tempo, mais longe da entrada, possibilitando maior ocupação do térreo inclusive por pessoas de fora, até que um dia possam ser definitivamente eliminadas e haja livre acesso. “A cada novo prédio, vamos aumentando essa parte pública da frente.”

Parcerias Para garantir um design diferenciado, a Idea!Zarvos estabelece parcerias com arquitetos de fora do mainstream. Otávio pesquisa em revistas especializadas quem são os que estão na vanguarda, pensando ‘fora da caixa’. “Não digo que um arquiteto do mercado tradicional não fosse capaz de fazer um bom prédio. Muitos seriam. Porém, optamos por não usá-los, ainda que sejamos assediados muitas vezes por eles. A questão é que queremos recompensar os que não foram para esse lado. Eles não têm outro cliente. Além do mais, é gente que realmente está vivendo essa arquitetura de ponta. Então, para nós, | 43

“Vi que não faz o menor sentido esse paradigma de que é preciso ir para um bairro quando se vai trabalhar e depois voltar ao anterior para dormir ou ir a um terceiro para se divertir. Queremos que as pessoas trabalhem onde moram. Por isso, a escolha da Vila Madalena. Ela já era um bairro com praticamente tudo de que alguém precisa. Apenas potencializamos isso, trazendo um pedaço que não existia, que é o trabalho durante o dia”, justifica. Para fazer residenciais, Otávio abre um pouco mais o leque. Mas, para escritórios, nem pensar. Vila Madalena e seu entorno. E só. Ele até elege possibilidades, como Moema ou uma parte do centro menos degradada e que traria vantagens do ponto de vista de custos menores de terrenos; porém, ressalta que nada disso faz sentido num horizonte próximo. “Por enquanto, não vejo, ao longo dos próximos cinco anos, desenvolvermos algum projeto comercial fora da Vila.”

Histórico

Otávio Zarvos

é importante pegar escritórios menores e premiá-los”, explica Otávio. Mas há que se ressaltar que não é apenas com pequenos escritórios de arquitetura que a incorporadora trabalha. Merece destaque a parceria com o renomado Isay Weinfeld, que já rendeu, por exemplo, o Mix 422, com 24 lofts comerciais de pé direito duplo e coberturas amplas. A escolha dos construtores também é criteriosa. “São empresas que entendem a nossa maneira de atuar e sabem que os nossos processos são mais complexos. Engenharia, para nós, é uma coisa muito importante”, detalha o fundador.

Localização fora do padrão Na hora de escolher a localização dos empreendimentos comerciais, nada das consagradas avenidas Berrini e Faria Lima ou mesmo o bairro da Vila Olímpia. Para Otávio Zarvos, esses são lugares aos quais todo mundo vai apenas para trabalhar, sempre com pressa, feito robôs, e que, por isso, acabam lembrando filmes de ficção científica. Sua preferência declarada é pela Vila Madalena. Ele próprio escolheu o distrito para morar e trabalhar devido à sua diversidade, riqueza cultural e modernidade. | 44

O primeiro empreendimento focado em escritórios foi feito para a própria Idea!Zarvos e abrigou sua antiga sede, na rua Fidalga, bem como alguns players da indústria criativa. Um investidor amigo de Otávio tinha o terreno e, sabendo disso, ele sugeriu o projeto. “Ainda não havia nada parecido em São Paulo”, lembra. As unidades foram ocupadas rapidamente e o prédio, apesar de pequeno, chamou a atenção, abrindo portas para novas incursões no segmento corporativo. “Ele impactou muito as pessoas e traduziu muito bem a mensagem da nossa empresa.” Mas foi em 2008 que a divisão de escritórios da Idea! Zarvos deslanchou realmente. “Estava acontecendo a crise mundial e muitos empresários brasileiros ficaram com medo de manter o dinheiro aplicado. Queriam imobilizá-lo. Além disso, os juros estavam caindo bastante. Aí recebemos muitos pedidos para fazer prédios comerciais e turbinamos esse lado da companhia. Até então, fazíamos 90% de residencial e 10% de comercial”, explica o fundador. Mix 422

Aluguel x venda

trabalhamos com fundos”.

A grande vantagem de apostar em escritórios é que a incorporadora, via de regra, aluga as unidades. No segmento residencial, ao contrário, predominam as vendas. Contudo, a intenção é que a comercialização cada vez mais se concentre em aluguel, inclusive quando se tratar de moradias. A companhia prepara também o lançamento de três prédios mistos, majoritariamente comerciais, diante das mudanças trazidas pelo novo Plano Diretor de São Paulo. Otávio, por sinal, é um crítico contumaz das novas diretrizes.

“É necessário ter

A fim de manter os donos do dinheiro satisfeitos, ele segue firme no lema de continuar inovando. “Um negócio só é bom se conseguirmos fazê-lo sempre evoluir. Nosso foco é sempre na pessoa e em como podemos tornar a vida dela melhor, seja no trabalho, na moradia ou mesmo em outros ambientes. Inclusive, nesse sentido, também estamos estudando fazer outros tipos de projetos, como escolas”, revela.

E quanto ele ainda espera ver a Idea! Zarvos crescer? “Não tenho meta nesse sentido. Sei que é necessário ter uma precisamos nos tornar escala. É difícil ter um bom engenheiro, por exemplo, quando se é uma empre“Um dos pilares do plano é a descen- maiores do que somos” sa muito pequena. Mas não precisamos nos tornar maiores do que somos. Taltralização dos endereços de trabalho na cidade. Ele reforça esse movimento Otávio Zarvos vez isso até seja prejudicial. Na questão da incorporação, companhias muito migratório urbano que é um câncer. O grandes às vezes trabalham irracionalmente, o que acaplano está muito atrasado. O que ele deveria fazer é conba atrapalhando o mercado como um todo”, opina. ceder benefícios para a construção de residências onde há excesso de escritórios e vice-versa. Em vez de tentar dar um remédio para a cidade inteira, precisaria ser segmentado por regiões”, propõe.

escala, mas não

Funding e inovação A Idea!Zarvos desde o princípio conta com um grupo de investidores não-institucionais para garantir funding e desenvolver os empreendimentos. “Basicamente, são empresários 100% nacionais que têm liquidez e querem imobilizar parte do patrimônio e ter uma renda. Estão numa faxa de 45 a 80 anos e têm uma particularidade que é gostar de arquitetura e entender a nossa proposta. Para eles, trata-se de um negócio para ficar o máximo de tempo possível”, esclarece Otávio. E completa: “Não

GRI Escritórios

Em 7 e 8 de outubro, acontece em São Paulo o GRI Escritórios. O evento vai reunir tomadores de decisão das principais empresas que atuam no desenvolvimento de edifícios comerciais (corporate e offices), investidores e locatários. Na programação, muitas oportunidades para estreitar relacionamentos e rodadas de discussão sobre os temas mais relevantes do setor. Mais informações com Giane Facin pelo e-mail giane.facin@griclub.org

O portfólio de edifícios comerciais da Idea!Zarvos em ordem cronológica

Fonte: Idea!Zarvos | *Lançamentos

| 45

ACONTECE NO GRI

Café de Escritórios Em 18 de junho, o GRI promoveu em São Paulo um café-da-manhã exclusivo a club members que atuam no segmento de Escritórios. O encontro reuniu líderes da indústria para momentos de networking seguidos de uma rodada de discussões. Na pauta, perspectivas quanto a preços, concessão de allowance, comportamento da demanda, migração de clientes entre diferentes padrões (A, B e C), desenvolvimento de empreendimentos e oportunidades de investimento. Participaram nomes como Max Lima (HSI), Rafael Birmann (Birmann S/A), Phillip Mueller (CPPIB), Alexandre Frankel (Vitacon), Adriano Mantesso (BTG Pactual), Marcelo Kheirallah (São Joaquim), Adriano Sartori (CBRE), Celina Antunes (Cushman & Wakefield), Macelo da Costa Santos (Engebanc Real Estate) e Sidnei Cosme (CCDI).

Rafael Birmann

| 46

Phillip Mueller

Sidnei Cosme

Celina Antunes

Imagens desta página: Mario Miranda Filho

Max Lima

ESCRITÓRIOS BRASIL 2015

07 - 08 DE OUTUBRO O encontro exclusivo dos líderes do mercado de Escritórios Mais de 100 confirmados. Conheça alguns:

Adriano Mantesso Executive director BTG Pactual

Daniel Cherman Senior managing director & Brazil country head Tishman Speyer

Felipe Góes CEO São Carlos Empreendimentos e Participações

Hilton Rejman Diretor de desenvolvimento e construção CCP - Cyrela Commercial Properties

Leandro Bousquet Viana Head of real estate Vinci Partners

Max Lima Sócio-diretor HSI

Nessim Sarfati Sócio fundador Barzel Properties

Rafael Birmann President Birmann

Ricardo Antoneli CEO BN CORP

Roberto Perroni Presidente

Rogério Cardoso Real estate senior vice president Pátria Investimentos

Walter Cardoso Presidente CBRE

Group Brazil

INVESTIDORES, PROPRIETÁRIOS, DESENVOLVEDORES E LOCATÁRIOS DE EDIFÍCIOS CORPORATE E OFFICES. Informações: +55 (19) 3203-0645 | giane.faccin@griclub.org | www.griclub.org Silver sponsors

Bronze sponsor

Industry partner

| 47

Quattro D

Loteamentos & Comunidades Planejadas

Loteamento da Cipasa em Teresina (PI)

Passo-a-passo A securitização, aos poucos, vai se consolidando como alternativa de financiamento a desenvolvedores urbanos

processo, em tese, não parece complicado. O loteador entrega sua carteira de recebíveis e, em troca, recebe antecipadamente recursos que chegariam aos poucos com o pagamento de parcelas devidas pelos compradores dos terrenos. Com isso, passa a ter em mãos capital para empregar no andamento do próprio empreendimento ou investir em novos projetos. Essa é a síntese da securitização. Nada muito diferente de uma operação de desconto de cheques que tantos lojistas se acostumaram a fazer, claro que com processos mais elaborados e estruturados. Simplificando um pouco menos, o que acontece é o seguinte: o loteador, durante o período de obras ou após o

| 48

Termo de Verificação de Obras (TVO), cede seus créditos imobiliários decorrentes de contratos de compra e venda de lotes para uma securitizadora; esta, após avaliar se a operação é elegível, emite Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), que são colocados no mercado para aquisição por investidores mediante remuneração; e, na sequência, os recursos obtidos junto aos investidores são transferidos aos loteadores. Pois bem, considerando-se que o setor de loteamentos historicamente padece de falta de crédito e que seus players precisam recorrer no geral a dinheiro próprio para desenvolver os empreendimentos e financiar os compradores, seria de se esperar que a securitização es-

“Mesmo quando havia abundância de crédito bancário para o mercado imobiliário, o setor de loteamentos tinha muito pouco desses recursos disponíveis. Agora que vivemos uma retração, cresce a importância da securitização. Ela acaba sendo uma das únicas opções para alavancagem”, avalia Frederico Porto, senior managing director da Brazilian Securities.

O CEO avalia sua experiência de securitizar como positiva, fundamental para atuar com escala, e pretende continuá-la. Contudo, reconhece que aderir à securitização exigiu uma lição de casa prévia bastante trabalhosa: adaptação da estrutura do modelo de negócio, desde a forma de negociação das áreas junto aos proprietários, passando pela incorporação da alienação fiduciária nos contratos de venda e por uma comercialização mais criteriosa, com análise rigorosa do crédito do cliente, tudo para dar mais garantia ao investidor.

De fato, o uso da ferramenta vem crescendo. Levantamento da Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano (Aelo) realizado em 2014 mostrou que 34,5% das loteadoras consultadas já haviam recorrido a crédito para viabilizar suas atividades. Na Paramis, por exemplo, as operações voltadas a loteadores saltaram de R$ 30 milhões em 2010 para R$ 200 milhões em 2014 e já representam metade da carteira da instituição. Já na Brazilian Securities, os loteamentos somam “Agora entre 10% e 15% da carteira.

que

Imagem: Divulgação

tivesse altamente disseminada no mercado.

“Hoje, todo projeto que lançamos já nasce com esse direcionamento”, conta. A preparação permite que, ao longo do caminho, a Cipasa decida se vai optar pela securitização ou não. Loteamentos em Macapá (AP), Canoas (RS), Teresina (PI) e outros já foram concebidos dentro desses padrões e ajudaram a construir um track record que aumentou a atratividade diante dos investidores. “É necessário demonstrar capacidade histórica de desenvolvimento”, confirma Danilo. vivemos

uma retração do crédito,

Lições

No entanto, assim como existem os adeptos, ainda há um grupo que As experiências acumuladas pela Cicresce a importância da prefere não fazer uso do mecanismo, pasa trouxeram aprendizados que concentrado principalmente entre podem ser úteis a outros loteadores. securitização” loteadores de menor porte. “Vemos Frederico, da Brazilian Securities, reFrederico Porto força que é essencial um processo um aumento, mas estamos muito distantes ainda do potencial do merpreparatório como esse para viabilicado. Há muito chão pela frente”, diz Danilo Ribeiro, sózar a securitização. Ele aponta passos cruciais a serem cio e diretor executivo da Paramis. seguidos pelo loteador:

Experiência positiva A Cipasa Urbanismo está entre os loteadores que adotaram a securitização e a aprovaram. Tanto que é empregada recorrentemente em seus empreendimentos desde 2008. “Essas operações cumprem um papel importante no setor de desenvolvedores urbanos, uma vez que não temos funding. Não temos Sistema Financeiro de Habitação tanto para financiamento de produção quanto de cliente, diferente dos incorporadores”, afirma Pedro Lodovici, CEO da empresa. Ele considera que securitizar se torna ainda mais relevante no caso de loteamentos voltados para média e baixa rendas, pois os compradores necessitam de prazos estendidos de financiamento. “Com clientes de alta renda, tem-se um cenário diferente, com prazo de pagamento muito menor. Isso possibilita não ficar tão dependente das operações de securitização.”

• No acordo de parceria com o proprietário do terreno – prática comum a cerca de 90% dos loteamentos –, incluir a possibilidade de venda da carteira de recebíveis e securitização. “Às vezes, o loteador quer securitizar e não pode porque não tem autorização do dono da área. É importante já prever essa flexibilidade, deixar tudo bem amarrado antes do acordo, que normalmente é formalizado até quatro anos antes do lançamento do empreendimento”, considera. • Quando for lançar o loteamento, inserir no contrato de compra e venda a previsão de alienação fiduciária, assim como cobrança de taxa de administração e seguro por morte e invalidez permanente. • Previamente à concretização do empreendimento, contatar securitizadoras para trocar experiências e identificar os melhores caminhos a fim de que a operação seja o mais líquida possível no mercado de capitais. Isso inclui, por exemplo, a concepção do produto e a definição do sistema de amortização (no geral, tabela Price). | 49

• Organizar os instrumentos de gestão. Este é um ponto que coloca loteadores listados em Bolsa em posição de vantagem, por já terem uma governança mais aderente aos requisitos do mercado de capitais. • Assim que o empreendimento é lançado e se têm recebíveis, partir para análise e eventual negociação de venda da carteira ou securitização. Aqui existem dois gatilhos: ao lançar e vender o empreendimento, diante da necessidade de realizar a obra de infraestrutura, um momento um tanto complicado porque ainda há um risco de performance do empreendimento; e após a entrega do loteamento, depois do TVO. Cumprindo essas etapas, a expectativa é que o processo seja relativamente simples. “As exigências são diretamente proporcionais ao grau de planejamento do loteador. Quanto mais ele se preparou para uma possível securtização, menos exigências vai haver. Esse é sempre o nosso grande dilema porque, quando recebemos as carteiras, normalmente não estão formalizadas da maneira adequada”, assinala Frederico. Danilo, por outro lado, vê alguma melhora na preparação dos loteadores. “Ainda são poucos os que estão dispostos a investir na preparação e na transparência de que esse tipo de operação precisa, mas vejo que isso caminha a passos largos”, afirma.

De toda forma, a preparação vale a pena para se ter uma carta na manga em caso de necessidade. “Se a alternativa vai fazer sentido em quatro, cinco ou seis anos é o mercado que vai dizer, assim como as condições do loteador. O ruim é ele só ter essa opção – e o setor de loteamentos tende a ter só essa –, mas não poder lançar mão dela pelo fato de não ter se preparado”, alerta o diretor da Brazilian Securities.

Aplicabilidade Entre os loteadores de menor porte, a ressalva ao uso da securitização que ainda se vê é compreensível. Ocorre que as operações de mercado de capitais têm alguns custos fixos inerentes e, se o valor da carteira for baixo, a transação pode se revelar proibitiva. De modo geral, é considerado pequeno um valor inferior a R$ 10 bilhões. “Se a operação for de R$ 3 milhões, R$ 30 milhões ou R$ 300 milhões, alguns custos fixos serão iguais”, pontua Danilo.

“Para pequenos, não necessariamente vai ser aplicável. Ou então acontece de, exatamente por não terem escala, entrarem numa situação de precisar negociar com potenciais investidores e instituições financeiras a um custo muito eleva“Ainda são poucos os que do. É um funding que acaba saindo mais caro do que poderia. É do jogo, estão dispostos a investir faz parte”, pondera Lodovici.

na preparação de que esse

Mas a questão do custo não significa que haja barreiras intranspotipo de operação precisa, níveis. É realmente imprescindível analisar caso a caso, reforça Fremas vejo que isso caminha derico. Para os players de menor porte, por sinal a maioria, existem inclusive soluções mais simples no a passos largos” mercado. A ideia é oferecer a eles Danilo Ribeiro recursos de forma ágil e menos dePara todos? pendente de todos os processos Em meio a esse cenário evolutivo, Frederico faz uma respreparatórios que a securitização exige. salva: “A securitização não é uma panacéia para o mercado de loteamentos. Mas é, sim, uma boa alternativa”. Para se ter uma ideia, uma operação de securitização Aí vem a pergunta: uma boa alternativa para todos? Não propriamente dita leva entre 45 e 90 dias para ser estrunecessariamente. turada e colocada no mercado, dependendo do grau de preparação do loteador. É um prazo que muitos não têm Entra em cena então uma avaliação caso a caso, que vai como esperar. depender da natureza do empreendimento, do custo de funding versus custo de oportunidade e assim por Alternativas diante. “É uma análise muito individual de cada loteador. Tem de ser um estudo quantitativo e qualitativo, Como alternativa à securitização, existe, por exemplo, | 50

Imagem: Divulgação

“Os loteadores rumam para uma padronização, o que é fundamental para se vender um recebível a um investidor de longo prazo; porém, esse movimento vem acontecendo lentamente. Essa virada precisa se dar para que tenham mais acesso a recursos através do mercado financeiro e do mercado de capitais”, completa Vitor Bidetti, CEO da BREI – Brazilian Real Estate Investments.

e não há um receituário do tipo: aqui vale securitizar e aqui não.”

a venda da carteira a instituições, sem precisar ir ao mercado de capitais. A aquisição, nesses casos, é feita através de linhas de funding – a exemplo do que faz a Brazilian Securities via BID (Banco Interamericano de Desenvolvimento) – ou fundos de investimentos, como pratica a Finvest.

“Ao securitizar, o

“Para uma empresa como a nossa, há mais de três décadas no mercado, a mentalidade é de securitizar só no último dos últimos casos, se realmente o caixa acabar. Considerando uma companhia saudável, nossa ideia é não fazer isso”, descreve Raquel Dombroski, diretora comercial da Ábaco.

Ela explica que essa avaliação se pauta não apenas nos custos envolvidos Com uma proposta de aprovar operações em um processo de venda de carteira em prazos de apenas dois dias, a compae securitização, mas também no entenlucro financeiro” nhia se propõe a atender loteadores que dimento de que a parte financeira dos Raquel Dombroski recebíveis ao longo do tempo é fundase encontram na etapa de infraestrutura dos projetos. “Normalmente, numa secumental para a rentabilidade do negócio. ritização, o investidor solicita do loteador “Ao securitizar, o loteador perde o lucro que a obra esteja performada. Então, o loteador acaba financeiro”, afirma. tendo uma carência de financiamento durante a obra.” Contudo, ainda que não pretenda usar a ferramenta, a Esse tipo de solução intermediária tem sido bem receÁbaco não a descarta por completo. “A securitização bida. “Os loteadores estão interessados em conhecer é necessária para o mercado. É importante para nós o investidor. Antes, nos olhavam como se fôssemos inisaber que, se houver um problema de caixa, teremigos. Hoje em dia, sentam-se conosco à mesa, mos instrumentos para nos financiar. Dá uma segurança a mais. É uma carta na manga querem entender o que precisamos para poque não queremos usar.” Por isso, a emder financiar seus projetos”, conta Luiz. presa se preocupa em aperfeiçoar seus processos e adotar boas práticas, re“Principalmente com a economia como conhecidas pelo mercado, cumprinestá hoje, com todo mundo precisando do as recomendações preparatórias de dinheiro, com fluxo de caixa estranpara um ainda que remoto processo gulado, nosso pipeline vem crescendo de securitização. e, após oito meses de lançamento da modalidade, já somamos R$ 120 milhões. Claudio Bernardes, presidente da Ingaí, O loteador muitas vezes acaba imobilizantem opinião semelhante. “A securitização do muito patrimônio, e é aí que entramos é uma ferramenta importante para financiar”, completa ele. em determinados momentos”, O sucesso da iniciativa, para Luiz, “Muitos dos loteadores ainda reconhece. Entretanto, também não quer aplicá-la. significa que acertaram no modelo. “A securitização é uma alternativa não se profissionalizaram e “Dependendo do pique e do porte para loteadores que estão prontos para o mercado de capitais e precisam de uma estrutura de da companhia, não é muito negócio. Nós, por exemplo, temos uma investidores profissionais; porém, muitos dos loteadores ainda não alavancagem menos rígida e carteira que, para ser securitizada, seria preciso que nos oferecessem se profissionalizaram e precisam algo muito bom. Para as empresas de alguma estrutura de alavancamais ágil para se financiar” menores, a securitização ainda não gem menos rígida e mais ágil para Luiz Gerab é algo que anime muito. Elas têm conseguir se financiar”, justifica. uma trajetória muito mais planejada, mantêm aquela batidinha de Não, obrigado ‘x’ empreendimentos e muitas nem querem crescer, o que é o nosso caso”, aponta. Há, por certo, loteadores que preferem não usar ne-

loteador perde o

Imagens: Divulgação

“Nossa ideia foi criar um produto para se massificar entre os loteadores, de pequeno a grande porte. Fazemos operações menores que não exigem a formalização da securitização”, explica Luiz Felipe Gerab, associate da Finvest.

nhum tipo de estrutura de financiamento e alavancagem, incluindo a securitização ou outros modelos de funding. Uma delas é a Ábaco Incorporações.

| 51

Se o avanço do ponto de vista da adesão dos loteadores acontece aos poucos, olhando para a securitização sob a ótica dos investidores, é possível dizer que também há muito a caminhar. Um dos pontos críticos é que a atratividade dos CRIs é muito impactada pelo comportamento da taxa básica de juros, a Selic. Conforme ela sobe, os papéis perdem preferência para títulos públicos e também CDBs.

de alocação”, afirma Danilo. Pode-se dizer que o setor de loteamentos está entre os preferidos dos detentores do capital hoje? “Acho que sim. São empreendimentos que, como têm uma relação de VGV [Valor Geral de Vendas] versus custo de obra maior, podem ter um resultado maior também”, adiciona ele.

Um ponto importante de agora em diante para continuar a progredir é chegar a novos perfis de investidores. O caso da Cipasa é emblemático. Os investidores “Por isso, é fundamental uma política maque compram seus títulos são fundos de pencroeconômica com uma taxa de juros relasão, family offices e pessoas físicas tivamente comportada. A partir do com grandes patrimônios – estas momento em que a taxa começa a “O mercado de ativos motivadas em boa parte pela isenexceder 11% ou 12%, o papel perde ção de Imposto de Renda oferecida competitividade”, diz Lodovici. imobiliários de forma por esses papéis. Mas o potencial é grande, visto que geral ainda não desceu “Ainda atingimos com esse tipo de títulos atrelados a ativos imobiliários título investidores qualificados. O se pautam em fluxos estáveis, de para o investidor nãomercado de ativos imobiliários de longo prazo e com um lastro sólido, forma geral não desceu para o invescaracterísticas que interessam a inespecializado. É uma tidor não-especializado. É uma evovestidores à procura de aplicações lução que precisa acontecer, assim conservadoras. E o interesse dos inevolução que precisa como a criação de um mercado sevestidores parece estar crescendo. cundário ativo desse papel para que acontecer”” amanhã se possa comprar um título, “Tem aumentado o apetite para Pedro Lodovici carregá-lo por determinado período esse tipo de negócio. Os investidodependendo da sua rentabilidade e res começaram com um volume mevendê-lo antes da sua liquidação. Hoje não temos esse nor lá atrás para entender como funcionava esse mercamercado secundário estruturado como outras econodo e foram ganhando confiança. Agora vêm ampliando mias desenvolvidas já possuem”, aponta Lodovici. o percentual das suas carteiras destinado a essa forma

Stein Luiz

Loteamento da Cipasa em Vitória da Conquista (BA)

| 52

Imagem: Sérgio Zacchi

Interesse dos investidores

ACONTECE NO GRI

GRI Loteamentos Em 19 e 20 de maio, o GRI Loteamentos & Comunidades Planejadas atraiu cerca de 250 dos principais players do segmento em São Paulo. No primeiro dia, o evento foi aberto por Stephen Engblom, senior vice president e global director da AECOM. Ele falou sobre suas experiências em projetos internacionais, enfocando boas práticas e aprendizados que podem ser aplicados no mercado brasileiro. No segundo dia, um talk show com Eduardo Scopel, diretor da Scopel Empreendimentos e Obras, Flávio Resende Oliveira, diretor da Granja Marileusa, e Ruy Rego, CEO da Iron House Real Estate, mediado por Engblom, debateu lições e expectativas quanto a grandes projetos de loteamentos e comunidades planejadas no País. O encontro teve também muito espaço para relacionamento entre os participantes, 21 rodadas de discussão sobre as principais temáticas do setor e um jantar para membros do GRI, patrocinadores e discussion co-chairs.

Stephen Engblom

Eduardo Scopel

Ruy Rego

Imagens desta página: Mario Miranda Filho

GRI

Flávio Resende Oliveira

| 53

Carol Carquejeiro / Divulgação WTorre

Industrial & logística

Inovação contínua

Walter Torre Júnior

As tacadas passadas e futuras de Walter Torre Júnior para avançar no segmento POR GIOVANNA CARNIO

rinta e tantos anos atrás, numa visita a um depósito de pneus da Goodyear em São Paulo, Walter Torre Júnior, em início de carreira, ficou incomodado com o que viu. A multinacional, uma das maiores do mundo, usava como galpão as instalações de uma antiga serraria. E não era um caso único. Nacionais ou internacionais, as companhias que operavam no Brasil na época costumavam adaptar edificações originalmente construídas com outros propósitos para guardar seus produtos. Walter, então, percebeu um nicho de negócio inexplorado e decidiu fazer prédios específicos para o armazenamento de mercadorias. “Não existia nada nesse sen-

| 54

tido. Nem mesmo se empregava a palavra logística por aqui. Aí começamos a criar um produto que se tornou extremamente eficaz do ponto de vista de operação justamente porque era feito com esse objetivo. Rapidamente, o mercado começou a ver quanto era possível melhorar e isso virou uma febre”, lembra. De lá para cá, sob seu comando, a WTorre, voltada em grande parte a esse segmento de atuação, ganhou dimensões ampliadas e se destacou por implementar uma série de inovações que representaram verdadeiros turning points para seu próprio negócio e para o mercado. A meta sempre foi ganhar eficiência e a inspiração ora veio dos Estados Unidos, ora da Europa.

Bastante, mas ele quer mais, pois enxerga um potencial enorme. “A logística no Brasil ainda tem muito a crescer. Temos 5% do tamanho do mercado americano, o ícone do setor”, estima. “O Brasil todo está hoje chegando a 11 milhões de m² de armazéns AAA, acima de 10 metros de pé direito e com mais de cinco toneladas de carga. Já Los Angeles possui 70 milhões de m² e Chicago, 130 milhões de m². O tamanho que o País deve ter ainda não sabemos, mas com certeza está longe do que vemos atualmente.”

Hoje, ele mira novos hubs em território nacional. “Antigamente, o negócio estava muito concentrado em São Paulo e no Rio. Era muito pequena a ideia de ir ao interior do Brasil. Mas agora não. Com o aumento da classe média, vai acontecer uma multiplicação de hubs de logística no País.”

2. Estruturar um modelo de negócio com elevada capacidade de financiamento e geração de renda

Imagem: Carol Carquejeiro / Divulgação WTorre

A empresa já construiu 5,5 milhões de m² de armazéns – individuais e condomínios logísticos – e a sociedade com o grupo internacional Goodman, estabelecida em 2012, também parece estar rendendo bons frutos. “O diferencial foi usar uma marca que já tinha contratos globais lá fora e trazê-los para cá. A WTGoodman vai completar três anos e, quando isso acontecer, terá 1 milhão de m² desenvolvidos. É bastante, o equivalente a 10% do mercado brasileiro [de galpões AAA]”, compara Walter.

Década de 1980. A inflação acelerada privilegiava rendimentos financeiros e restringia operações de crédito a longo termo. Mesmo em meio a esse cenário, Walter vislumbrou que um modelo pautado na renda de imóveis poderia fazer sentido. E mais: garantiria as bases para obter financiamento a prazos maiores. “O momento era de investir no overnight. Ninguém entendia o porquê de construir para alugar por 1% ou 2% ao mês. Eu era até ‘zuado’. Mas entendo que uma das nossas grandes diferenciações foi insistir nessa proposta”, diz.

Para concretizar o potencial, Walter Torre Júnior acredita que o caminho continua Nasceu ali a ideia de introduzir o modelo passando por soluções inovadoras. Por isso, build to suit no Brasil. “Como não a pedido da GRI Magazine, apontou existia dinheiro para mais do que um aquelas que fizeram e farão maior “Uma das nossas ano ou dois e eu precisava fazer opediferença para quem atua na área. E rações [de financiamento] muito mais elas merecem atenção especial. Afi- grandes diferenciações longas [para realizar as construções], nal, ele assegura que, se começasse entramos com o conceito de prédios sua companhia novamente agora, re- foi insistir no modelo de feitos sob medida. Essa proposta petiria tudo o que fez. veio para criarmos um recebível que Acompanhe um resumo das apostas (passadas e futuras) do fundador da WTorre para o segmento de Logística & Industrial:

renda de imóveis”

1. Escolher a melhor localização, mesmo que não seja a mais em voga Quando Walter começou a fazer galpões, os depósitos (ainda adaptados) na capital paulista se concentravam na Vila Sônia, bairro da Zona Oeste. Contra a corrente, ele avaliou que o centro nervoso logístico para abastecer a cidade, o estado e outras localidades na verdade deveria ser outro. Por isso, voltou sua atenção ao Complexo do Cebolão, que interliga as marginais dos rios Tietê e Pinheiros e a rodovia Castelo Branco. “A Castelo Branco ainda não era nada. Inclusive resolvemos, em conjunto com os investidores de Alphaville e Tamboré, colocar postes de luz na estrada”, ilustra. O tempo provou que estava certo e, assim, conseguiu se antecipar à concorrência. Pouco depois, ampliou o olhar para incorporar também a rodovia Anhanguera.

tivesse a característica de uma nota promissória emitida em nome do inWalter Torre Júnior quilino, que era sempre uma grande companhia. Com isso, conseguimos efetivar operações de até oito ou dez anos. Demos início, dessa forma, à securitização dos recebíveis, o famoso CRI [Certificado de Recebíveis Imobiliários]. Isso nos adicionou ‘gás’ para fazer mais prédios específicos para os tomadores”, conta. A implementação do plano não foi simples. Naquela época, os locadores dos armazéns eram transportadoras que prestavam serviço para as indústrias. Foi preciso inverter essa lógica e convencer os fabricantes de que seria bom para eles assumir a parte dos galpões, contratando as transportadoras apenas para a distribuição. “Mostramos que as indústrias, com essa mudança, teriam mais flexibilidade para trocar a transportadora caso não estivesse prestando um bom serviço, já que o depósito estaria com elas próprias. Isso foi bem aceito e conseguimos securitizar os recebíveis dessas empresas, que estavam no Brasil há muito tempo e tinham uma história aqui. Mudamos o modelo do negócio para poder | 55

Imagem: Divulgação WTorre

Galpão da Brastemp em Barueri, entregue em 1983: um dos primeiros projetos

ter as grandes companhias como inquilinas em vez das transportadoras”, resume. Um dos primeiros fabricantes a fazer esse tipo de operação foi a Brastemp.

3. Criar projetos padronizados, de construção rápida A velocidade faz toda a diferença no processo de construção. Para garantir rapidez, Walter elegeu o sistema de pré-moldados e apostou em múltiplos de eficiência. “Criamos um projeto de 20 mil m² para ser replicado. Como esse produto era o ideal, quando fazíamos um prédio de 80 mil m², o considerávamos como quatro de 20 mil m². Consequentemente, conseguíamos fazer um armazém eficiente, com controle de custo completo. Isso se tornou um case e muitas construtoras começaram a fazer o mesmo.” Foi Walter o responsável por trazer ao Brasil o sistema Tilt-up. “Levantávamos o prédio de cabeça para baixo: primeiro o piso, depois a cobertura e, na sequência, montávamos tudo muito rapidamente. Como a edificação já tinha o piso pronto no início, logo era liberada para fazer instalações. Isso possibilitou a construção de grandes armazéns em 90 a 100 dias”, rememora.

4. Introduzir melhorias significativas e de forma pioneira para os ocupantes Novidades que trazem ganhos de produtividade às empresas ocupantes dos galpões são sempre muito bem avaliadas e aumentam a receptividade do produto. Ainda mais quando se sai na frente da concorrência. Nesse sentido, Walter Torre Júnior implementou pioneiramen| 56

te, por exemplo, prédios com pressão positiva. “Injeta-se ar e domina-se o que se está injetando. Então, é possível tirar impurezas, corrigir a umidade e, mesmo com as portas abertas, o ar está sempre saindo, nunca entrando”, explica. Como resultado, é possível eliminar uma das camadas de embalagem dos produtos, já que ficam mais protegidos, algo muito relevante em tempos de preocupação crescente com a sustentabilidade. Além disso, como o ar fica mais seco, conseguem-se colocar mais produtos em uma mesma pilha. Mais um benefício é que o ar circula melhor, trazendo bem estar aos funcionários dos galpões. A redução da quantidade de colunas, permitindo ocupar as edificações com maior eficiência, a adoção de pisos com alto nível de planicidade, compatíveis com empilhadeiras automatizadas, o uso de niveladores para colocar na mesma altura caminhões e docas, o emprego de sistemas de automação de carga e descarga, a incorporação de telhados térmicos, reduzindo temperaturas internas, e a introdução da técnica de absorção de 100% da água dos sprinklers em caso de disparo, minimizando danos ambientais, foram outros dos pontos altos lembrados por ele na evolução dos últimos anos. Neste exato momento, mais uma novidade está sendo concebida: a geração de energia solar no teto dos armazéns. “A cada 16 mil m², produz-se 1 megawatt. Acreditamos que esse será um grande salto de tecnologia e nosso primeiro empreendimento a recebê-la é o Technology Park, em Barueri.”

Imagens: Divulgação WTorre

Galpão da Volkswagen em Vinhedo (2003) e DVR Business Park em Embu das Artes (2012): exemplos de projetos mais recentes

Inovações que tornem viáveis diminuições de custos para os ocupantes tendem a ser cada vez mais importantes diante do aumento de custos de armazenagem. “Tecnologias sofisticadas, que ajudem a reduzir um pouco a mãode-obra na operação, com certeza vão fazer diferença nos próximos cinco a seis anos”, prevê o fundador da WTorre.

“Queremos nos envolver em projetos de macrologística”

5. Estar atento a novas oportunidades do mercado Recentemente, fenômenos como o advento do e-commerce estão transformando o cenário logístico. Estar atento às mudanças e identificar oportunidades para atender às novas demandas é primordial. “Os pequenos players de e-commerce vão com certeza se ‘pendurar’ nos grandes. Estes, além de distribuir seus próprios produtos, vão se encarregar também dos dos pequenos, seguindo o modelo da Amazon. Ela está se tornando a principal empresa de logística do mundo. É por essa tendência que os armazéns de logística estão tomando proporções gigantescas, muito baseados na percepção de que serão o veículo de todos os outros players de e-commerce”, analisa Walter. Outra questão a que ele está atento é o surgimento de grandes armazéns multimarcas. Eles têm o papel de suprir transportadores que vêm levando produtos múltiplos, inclusive concorrentes, aos pequenos comerciantes sem recorrer à figura do atacadista. “Isso também é uma tendência do mercado dos últimos dois ou

três anos. Grandes armazéns, portanto, precisam estar calcados em grandes transportadoras. Isso está começando a acontecer no Brasil e é um novo produto de logística que enxergamos.”

Walter ainda ressalta que o futuro do mercado logístico transcende a ideia do armazém puro e simples. “Estamos estudando mais a logística do ponto de vista do Brasil como um todo. Queremos nos envolver em projetos de macrologística”, adianta.

Walter Torre Júnior

Nesse sentido, a menina dos seus olhos hoje são projetos mais amplos, que abranjam a infraestrutura de distribuição logística de regiões como o Nordeste e o Centro-Oeste. “Nossa ideia é pensar Brasil do ponto de vista macro. Esse é o nosso grande trunfo.”

GRI Industrial & Galpões Nos dias 7 e 8 de outubro, São Paulo recebe o GRI Logística & Industrial. É a hora de investidores, desenvolvedores, proprietários e ocupantes de centros de distribuição, galpões logísticos e industriais, parques e condomínios logísticos trocarem experiências e discutirem as perspectivas do setor. Mais informações com Giane Facin pelo e-mail giane.facin@griclub.org | 57

ACONTECE NO GRI

Café de Industrial & Logística O GRI Club promoveu em 02 de junho em São Paulo uma reunião com seus membros que atuam no segmento de Industrial & Logística. Participaram Benny Finzi (Hines), Luiz Augusto do Amaral (TRX), Guilherme Palocci (Clarion Partners), Max Lima (HSI) e Jonathan O’Day (GLP), além de convidados como Hardy Milsch (Prologis) e Guilherme Rossi (GR Properties), entre outros. O encontro teve início com um café-da-manhã para fortalecimento de relações entre os presentes. Na sequência, uma rodada de debates indicou que os executivos veem o atual momento do setor como desafiador, mas confiam na retomada de um ciclo positivo, com bons resultados a médio e longo prazos. A percepção é de que ainda há demanda a ser satisfeita. A pressão por preços mais baixos e o adiamento de decisões por parte das empresas locatárias preocupa, mas tem havido esforço para manter valores nas negociações. Quanto ao funding, existe um entendimento de que o investidor estrangeiro continua interessado; porém, exige bons retornos.

Guilherme Palocci e Max Lima

| 58

Luiz Augusto do Amaral e José Alves Neto (TRX)

Sidnei Cosme (CCDI), Guilherme Rocha (Votorantim) e Carlos Barcellos (Pátria)

Jonathan O’Day, Corey Albert (CPPIB ) e Cleber Gurgel (Brookfield Financial)

Rodrigo Couto (CBRE) e Guilherme Rossi

Imagens: Mario Miranda Filho

Stephen Tanenbaum (GTIS Partners), Hardy Milsch e Jonathan O’Day

07 E 08 DE OUTUBRO

Reunião dos executivos-chave do mercado de galpões industriais e logísticos Mais de 100 confirmados. Confira alguns:

Allan Paiotti Presidente GuardeAqui

Benny Finzi Director Hines

Fernando Perez Diretor de negócios Cone

Hardy Milsch CEO Prologis

Marcela Drigo Senior vice president Clarion Partners

Martín Jaco CIO BR Properties

Mauro Dias President GLP

Max Lima Sócio-diretor HSI

Nilton Caccaos Latin America director, logistics operations

Oderi Leite COO

Rodrigo Demerteco Presidente Capital Realty

Vagner Borin Presidente Brazilian Business Park

Pepsico Brasil

Cnova

Investidores, Desenvolvedores, Proprietários e Ocupantes de Centros de Distribuição, Galpões, Parques e Condomínios Logísticos. Informações: +55 (19) 3203-0645 | giane.faccin@griclub.org | www.griclub.org Silver sponsors

Industry partners

| 59

LEGAL

A insegurança jurídica das aprovações Não é novidade que as iniciativas empresariais no Brasil, em muitos campos e em especial na atividade imobiliária, sofrem com a insegurança jurídica. Mesmo as licenças já obtidas após prazos excessivamente longos, anos de trabalho e atendimentos de exigências, não garantem que o empreendimento não será contestado, embargado ou sofrer pedido de anulação das aprovações. Esse quadro traz incomensuráveis impactos, não apenas ao empresário diretamente atingido, mas a todo o ambiente de negócios do País, elevando cada vez mais o chamado risco Brasil e atrasando o desenvolvimento social. Os exemplos são diversos e cada empreendedor tem ao menos uma história para contar. Há condicionantes ambientais que se sobrepõem e nunca chegam ao fim, exigências de Estudo e Relatório de Impacto de Vizinhança (EIV/RIV) ou Relatório de Impacto de Trânsito (RIT) para empreendimentos aprovados (ou mesmo implantados) anteriormente às leis locais que criaram tal exigência, dentre outros. As razões para a demora e a insegurança são interrelacionadas. Há a burocracia e a falta de estrutura tecnológica e de pessoal técnico dos órgãos responsáveis, questão recorrente há décadas. Mas também há fatores mais recentes que atingiram patamares inaceitáveis, exigindo que a questão seja enfrentada: a ideologia dos agentes públicos e o receio dos mesmos agentes de serem processados pelo Ministério Público. No primeiro caso, o funcionário, protegido pela malha burocrática e pela subjetividade das normas, simplesmente dificulta o processo por ter posição pessoal contrária ao empreendimento. Age, portanto, de má-fé. No outro caso, o receio decorre dos abusos cometidos por alguns promotores, que muitas vezes consideram ilegal determinada solução ambiental ou urbanística, não porque está em desacordo com a lei, mas porque, sob seu critério pessoal, não seria a melhor solução ou não impôs contrapartidas suficientes. Como consequência, além de se insurgir contra o empreendimento, não raro processa os funcionários que concederam as licenças, com base na lei de crimes ambientais ou de improbidade administrativa. Daí o receio dos funcionários, que por precaução fazem exigências as mais rigorosas e infindáveis. Este fato, aliás, foi reconhecido pela própria presidente | 60

Divulgação

Rodrigo Bicalho

do Ibama, em sua corajosa entrevista ao jornal O Estado de S. Paulo de 30 de maio último, ao salientar que “Muitas vezes, por entendimento técnico divergente do analista, o Ministério Público apresenta uma ação criminal contra a pessoa. O analista acaba sendo muito rígido para se proteger, é uma defesa. Ele busca, às vezes, cobrir uma quantidade de hipóteses enorme, para que não seja questionado”. Precisa dizer mais? Deve-se sempre reconhecer que o Ministério Público é instituição de fundamental importância, mas não pode avocar para si a função de instância administrativa de aprovação de projetos, nem determinar ao agente o que fazer ou não fazer em sua função técnica administrativa. A demora na aprovação, a multiplicação dos custos incorridos e a insegurança como resultado estão acarretando a inviabilidade dos grandes projetos imobiliários. Dizem que no Brasil já há muitas leis e bastaria cumpri-las, mas alguns ajustes legais seriam importantes: a) tornar a lei de crimes ambientais mais objetiva e menos sujeita a interpretações, para que o funcionário responda como réu apenas se agiu com dolo ou culpa grave; b) não isentar o promotor de responsabilidade civil por suas alegações, quando constituírem abusos devidamente comprovados. Por fim, é importante que a comunidade empresarial se comunique melhor com o público e com as instituições, para demonstrar que a busca da segurança jurídica e do desenvolvimento sustentável é um requisito para evolução da sociedade. Rodrigo Bicalho é advogado especializado em Direito Imobiliário e sócio do escritório Bicalho e Mollica Advogados. Informações para a coluna Legal: legal@griclub.org O conteúdo deste artigo é de responsabilidade do autor e não representa necessariamente a opinião da revista.

| 61

healthcare

Entrada autorizada A liberação de investimentos estrangeiros em hospitais cria oportunidades múltiplas, inclusive para o setor imobiliário

Freeimages.com

m janeiro desde ano, a Lei 13097, sancionada pela presidente Dilma Rousseff, permitiu uma maior participação do capital estrangeiro na oferta de serviços de saúde no Brasil. Hospitais e clínicas se tornaram formalmente elegíveis a receber investimentos internacionais. Foi uma mudança significativa, que, embora tenha gerado poucos resultados concretos em seus primeiros meses de aplicação, guarda um potencial enorme para movimentar esse mercado, com impactos importantes também para outros segmentos, em particular o imobiliário. Antes da norma, algumas brechas legais já haviam per-

| 62

mitido aportes estrangeiros em hospitais no País. A americana United Health, ao adquirir o controle da Amil em 2012, levou no ‘pacote’ os hospitais próprios da operadora. O mesmo aconteceu com a Bain Capital, também dos Estados Unidos, ao comprar a Intermédica. Outro caso é o do Grupo Vita, que optou pelo modelo de emissão de debêntures conversíveis em ações e assim conseguiu acessar também recursos estrangeiros para reforçar sua capacidade de expansão. Com a nova legislação, porém, o cenário se tornou mais favorável. “Vejo um ambiente mais seguro porque a lei garante a propriedade, que passa a ser incontestável. É

um marco para o setor”, avalia Roberto Schahin, senior advisor da MTS Health Partners. Não por acaso, a MTS, firma americana que combina braços de advisory e private equity exclusivamente voltados à área da saúde, acaba de abrir um escritório em São Paulo. Tracy Francis, sócia e líder da prática de Healthcare da McKinsey & Co para a América Latina, igualmente valoriza a novidade. “A questão de abertura ao capital estrangeiro é muito importante em primeiro lugar porque deve trazer investimentos em equipamentos e infraestrutura e, em segundo, por incentivar a vinda de melhores práticas de fora. Então, creio que, na perspectiva do paciente, do médico e do setor como um todo, é algo bastante relevante”, afirma.

Rede D’Or, o primeiro case Até agora, o único grupo a obter aportes do exterior dentro das novas regras foi a Rede D’Or, a maior operadora independente de hospitais do País. Controlada pela família Moll e com participação do BTG Pactual, recebeu investimento do Carlyle Group em abril e do GIC em maio.

Imagem: Divulgação McKinsey

“A parceria com o Carlyle representa mais um marco na nossa trajetória e é consistente com a nossa estratégia de crescimento a longo prazo no mercado brasileiro de hospitais. Ela permite que aceleremos nossos planos de trazer mais qualidade ao mercado e expandir nossa presença geográfica”, declarou Jorge Moll, presidente do grupo, na ocasião do anúncio do investimento.

pria de hospitais, a Impar, e uma participação de peso nos laboratórios Dasa.

Interesse dos investidores Certamente os radares dos investidores estão voltados a esse provável novo colosso, e não só a ele. Ainda que, sob a nova legislação, até aqui não tenham sido colocados em prática investimentos internacionais além dos na Rede D’Or, o burburinho nos bastidores é grande. Estrangeiros estão sondando o mercado local para entender quais são as melhores oportunidades de negócios. “Há muito interesse. Isso vem se manifestando desde antes de janeiro porque a mudança da lei foi muito esperada. O setor seduz o investidor porque ele olha para um país que tem população grande e um mercado de saúde crescendo, com alavancas de expansão importantes. Essas perspectivas fazem com que o setor seja atraente”, diz Tracy. Entre essas “alavancas”, estão o envelhecimento populacional, o déficit de leitos e a ampliação exponencial do número de usuários de planos de saúde. Como o modelo de healthcare no Brasil gira essencialmente em torno dos hospitais, nada mais natural do que planejar o début no setor a partir desse eixo. “Sem dúvida, o olhar dos investidores está voltado para cá. O modelo no País ainda é muito hospitalocêntrico. Por isso, o investimento para quem quer consolidar mercado é na área dos hospitais. Hoje a porta de entrada para qualquer investidor é laboratório ou hospital”, avalia Schahin.

O objetivo é, portanto, aumentar a capitalização do grupo para que posDe acordo com ele, mais de 70% dos cuisa prosseguir em evolução, o que inclui dados com saúde no Brasil são feitos dennovas aquisições. Só neste ano, mais três tro de hospitais, ao passo que nos Estados hospitais foram somados ao portfólio da Rede Unidos, por exemplo, não passa de 36%. D’Or, todos na Grande São Paulo. O investimento previsto para 2015, “Lá existem vários outros serviços “Há muito interesse do nos hospitais existentes e em novos, ambulatoriais ou auxiliares em volta gira em torno de R$ 1,5 milhão. Em dos hospitais.” Está sinalizado, porinvestidor estrangeiro. cinco anos, a expectativa é dobrar a tanto, um dos segmentos que têm quantidade total de leitos, chegan- Isso vem se manifestando muito a crescer em território nacional do à casa dos 8000. Atualmente, já num futuro próximo – e que vai precisão nada menos do que 29 hospitais sar de infraestrutura para operar. desde antes de janeiro próprios, dois sob gestão e outros três em construção. porque a mudança da lei Outra diferença do Brasil em relação a mercados maduros como o Mas a rede D’Or não deve permaneamericano é a disparidade entre os foi muito esperada” cer como a única gigante por muito Tracy Francis hospitais. “Aqui o que vende plano tempo. Basta olhar para movimende saúde é hospital. Nos Estados tações como a de Edson Bueno, Unidos, acontece o contrário. O fundador da Amil. Ele segue até 2017 no comando da mercado americano é três vezes maior e o que importa operadora, mesmo após a venda do controle, e, simultapara a comercialização é o tipo de cobertura, pois o serneamente, está criando um novo império: uma rede próviço é muito mais homogêneo”, compara. | 63

Lição de casa Esse é um ponto fundamental que ajuda a explicar por que os investimentos estrangeiros em hospitais ainda não deslancharam fortemente após a liberação legal. Há algumas ilhas de excelência e, por outro lado, muitas operações que carecem de ajustes e avanços para ser consideradas atrativas. “Quando se olha para o parque de hospitais no Brasil, há mais de 6000 empreendimentos e o tamanho médio deles é de 60 leitos, o que não permite na maior parte dos casos um perfil econômico interessante. Agrega-se à subescala a questão de que, devido à falta de capital no setor durante os últimos anos, muitos desses hospitais estão decadentes”, argumenta Tracy. Precisam, portanto, ser modernizados e ampliados. Existe carência também em termos de práticas modernas de gestão e governança. Uma dificuldade está na composição societária muitas vezes excessivamente difusa. Cabe, então, ao setor uma lição de casa para se preparar melhor e reforçar sua atratividade. “Está na hora de começar a arrumar a casa. Nem todo mundo está preparado para ser adquirido”, indica Schahin.

Não se pode deixar de notar que a própria MTS está preferindo observar antes de pensar em investir por aqui. Seu escritório brasileiro nasceu focado apenas em advisory. “Há oportunidades muito boas na área de private equity. Olhamos para elas, mas não será o nosso capital lá de fora que virá para fazer investimento. Se tivermos um fundo aqui um dia, vai ser captado no Brasil. Trazer dinheiro do nosso fundo americano para cá não compensa, a não ser que fosse em escala muito maior e diversificada. Como só atuamos com saúde, preferimos aguardar um pouco para ver como o mercado vai se comportar nos próximos dois a três anos e pensar nisso”, revela o representante da empresa.

Aquisições como prioridade Um aspecto que está claro é que os investimentos tendem a se concentrar nas regiões mais conhecidas – São Paulo e Rio, além de Brasília e Recife. Isso, entretanto, não significa que inexistam possibilidades de transações envolvendo outros lugares. “Quando o negócio é bom, não importa a praça. Há oportunidades isoladas”, resume Schahin.

Os aportes devem estar mais voltados neste início a aquisições e posterior incremento, criando a partir dos empreendimentos comprados uma plataforma mais completa de estrutura e serviços. “É interessante ter já o fluxo de um hospital para Tipos de investidor “Tem-se uma grande contar com pacientes para o projeto Os investidores que estão olhando carteira a ser trabalhada de expansão”, nota Tracy. para o setor no Brasil, avaliando posPor conta do atual contexto político e sibilidades, são basicamente de dois em sale-leaseback e econômico do País, esta não é a hora tipos: financeiro e estratégico. No ideal para construir negócios a partir geral, já têm na bagagem alguma build to suit”” experiência com saúde em outras Roberto Schahin do zero, dizem os especialistas com quem a GRI Magazine conversou. localidades.

Na visão dele, é nesse horizonte de cinco ou seis anos que devemos ver movimentos mais consolidados de entrada de investidores estratégicos. E a evolução tende a ocorrer de forma gradual, segundo Tracy. “Nossa perspectiva é de que as coisas aconteçam aos poucos, até que se tenha um processo de maior profissionalização e criação de algumas plataformas. Isso vai levar algum tempo para depois deslanchar.” | 64

Oportunidades imobiliárias Todo esse cenário dialoga diretamente com o setor imobiliário. Ele embute oportunidades únicas de atuação, seja junto a hospitais que vão precisar se robustecer para garantir atratividade ao capital estrangeiro, seja com aqueles que vierem a ser adquiridos por investidores e se tornarem objeto de estratégias de otimização, modernização e ampliação. “Na medida em que tenhamos redes hospitalares que se fortaleçam, inclusive com gestão profissional, elas vão olhar para formas de adotar um modelo econômico mais interessante para crescer o mais rápido possível. Nesse contexto, pode-se esperar um movimento que tem sido razoavelmente comum fora do Brasil de tirar o capital

Imagem: Divulgação

“Agora é um bom momento para o investidor de private equity que tem uma filosofia de investir, ficar cinco anos e vender. Quem investir neste momento com capital privado, implementar uma boa gestão e otimizar o ativo vai, daqui a cinco ou seis anos, vender por três ou quatro vezes o que pagou para uma [gestora] estratégica grande”, estima Schahin.

[fixo] do próprio balanço e focar no que fazem bem, que é operar um hospital. Algo que vamos ver mais é esses grupos terem parceiros imobiliários que constroem prédios build to suit ou compram e alugam de volta os ativos para permitir que as redes se concentrem em operar os hospitais”, prevê Tracy, em referência a operações de sale-leaseback. Schahin também enxerga uma grande oportunidade nessa direção. “Há muitos hospitais que têm bom serviço, boa qualidade, boa gestão e eventualmente precisam se ampliar. Para eles, creio que a melhor solução é o build to suit porque não demanda caixa e o valor é amortizado com a própria operação. Existem também novos serviços ambulatoriais, como clínicas de repouso, hospitais de transição e outras operações, que vão naturalmente começar a ser criados e faz total sentido que isso ocorra por meio do build to suit”, defende. Ele deixa escapar inclusive que está desenvolvendo atualmente um projeto ainda sigiloso nessa área.

Como Tracy, Schahin aposta no sale-leaseback: “Aí se tem uma grande carteira para ser trabalhada”. E há que se notar que, neste tipo de operação, novamente a Rede D’Or saiu na frente. Em 2013, três dos prédios em que mantém hospitais foram adquiridos pela NorthWest International Healthcare Properties Reit e arrendados por 25 anos. Agora é esperar pelos próximos movimentos do mercado.

Brazil GRI Oportunidades na área de healthcare são um dos temas que estarão em debate no Brazil GRI em 17 e 18 de novembro em São Paulo. Mais informações com Robinson Silva pelo e-mail robinson.silva@griclub.org

Raio-X da saúde privada no Brasil • Em 2014, os planos de assistência médico-hospitalar ganharam 1,2 milhão de novos usuários, alcançando a marca de 50,8 milhões de beneficiários. • A taxa de internação na saúde suplementar tem sido da ordem de 14%. • O tempo médio de permanência nos hospitais é de 4,6 dias*. • A frequência de internação mais alta está na faixa populacional acima de 59 anos: 40 internações a cada 100 beneficiários no decorrer de um ano. Trata-se, em média, do dobro registrado entre pessoas dos 29 aos 58 anos, e é justamente essa parcela que vai crescer de 11,7% para 18,6% da população até 2030.

Fonte: Associação Nacional de Hospitais Privados (Anahp). Dados referentes a 2014. * Conforme um grupo de controle de 23 hospitais.

Freeimages.com

• São 898 as operadoras de planos de saúde em atividade no País. As maiores concentram 24,4% do mercado.

| 65

HOTÉIS

Bons ventos

Ministro do Turismo busca se aproximar da iniciativa privada e dar mais força política à pasta

mpossado ministro do Turismo em abril, Henrique Eduardo Alves está convencido de que o setor não ocupa hoje o espaço que merece na agenda política e econômica do Brasil. Para mudar esse quadro e contribuir para um maior desenvolvimento das múltiplas atividades ligadas ao segmento, ele tenta se aproximar do empresariado e ganhar mais voz junto ao governo.

Mario Miranda Filho

“Atualmente, faltam os recursos de que o turismo precisa. Isso tem de mudar. Sei que só alcançaremos todo o potencial dessa área se estivermos de mãos dadas com a iniciativa privada”, afirma o ministro, que se encontrou com cerca de 150 players do mercado hoteleiro no GRI Hotéis em 24 de junho.

| 66

E ele acrescenta: “Não temos lacunas de hospitalidade e nossa infraestrutura evoluiu bastante em competitividade nos últimos anos. O que nos falta é criar um terreno fértil para negócios. Aí está o nosso ponto fraco. Um país que não é atrativo para investimentos não tem combustível para crescer. E para consolidar o papel do turismo na geração de riqueza, empregos e renda para o Brasil, precisamos estabelecer um novo tipo de parceria com o empresariado”.

“Não se trata de uma atividade pontual. O turismo permeia 52 atividades industriais, comerciais e de serviços. Abrange todos os segmentos sociais, desde o grande empresário que faz seu hotel, correndo riscos, até a camareira. Ele se espraia por todo o País. Só não chega à Esplanada”, lamenta. “Isso não pode continuar assim.”

Articulação política

Henrique Alves adianta que pretende tornar a associação entre turismo e cultura uma das grandes marcas da sua administração. A formação e a qualificação de profissionais também estão entre as suas prioridades. “De nada adianta promover melhorias estruturais se não vierem acompanhadas de aperfeiçoamento dos serviços e, nesse aspecto, ainda estamos muito aquém do que precisamos”, justifica.

Alves avalia que sua pasta é hoje uma espécie de ‘primo pobre’ em meio à Esplanada dos Ministérios. Sua ideia é usar a capacidade de articulação política que desenvolveu em mais de quatro décadas como deputado federal - inclusive como presidente da Câmara - para ajudar a inserir o turismo entre as prioridades da gestão Dilma Rousseff. estão Dilma Rousseff. A fim de obter maior espaço junto aos ‘primos ricos’, planeja estreitar laços com o poderoso ministro da Fazenda, Joaquim Levy. “Entendo a importância do ajuste fiscal que ele está comandando, mas desejo mostrar que a visão do governo em relação ao turismo tem sido muito equivocada, sobretudo nesta hora”, diz. O argumento para conseguir mais atenção é que, a seu ver, o turismo é o setor que pode se recuperar mais rapidamente no atual contexto de dificuldades na economia, com impactos generalizados em todo o território em função da sua capilaridade.

Marcas da administração

Ele defende uma maior exploração dos recursos naturais e do patrimônio histórico do Brasil com responsabilidade. Na sua visão, excessivas exigências ambientais e de órgãos como o Ministério Público e o Iphan (Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional), muita burocracia e uma legislação ultrapassada acabam restringindo ou proibindo projetos essenciais à evolução turística. Um exemplo citado pelo ministro é a falta de marinas em Santa Catarina, o que impede cruzeiros com milhares de passageiros de aportar no nosso litoral. Bem diferente do que se vê no Caribe.

Alves quando era presidente da Câmara dos Deputados...

Fabio Rodrigues Pozzebom/Agência Brasil

“Não basta sermos o número um no mundo em recursos naturais se nossos parques não puderem ser explorados de forma sustentável. Ninguém quer acabar com o meio ambiente. É preciso compreender que pode haver harmonia entre preservação do meio ambiente, desenvolvimento econômico e turismo”, aponta. “Nossas orlas, marinas, parques nacionais, florestas e cidades históricas não podem continuar como tesouros inacessíveis. Temos maturidade para explorá-los de forma responsável e garantir ganhos continuados”, completa.

Áreas especiais

José Cruz/ Agência Brasil

...e na posse como ministro, acompanhado da presidente Dilma Rousseff

Uma das principais propostas do novo ministro até o momento é a criação de Áreas Especiais de Interesse Turístico. Empresas nelas instaladas operariam com suspensão de impostos, liberdade cambial, procedimentos administrativos simplificados, facilidades de licenciamento e oferta diferenciada de crédito. “Quem sabe no segundo semestre possamos apresentar esse projeto”, adianta. De acordo com ele, quando aprovadas, essas áreas tendem a se tornar novos núcleos de geração de ri| 67

“Nosso potencial de mercado é muito maior. Precisamos avançar”, reforça.

Adicionalmente, Alves conta que vem trabalhando para que a Embratur (Instituto Brasileiro de Turismo) tenha uma atuação menos engessada. “Desejamos que funcione no modelo da Apex [Agência Brasileira de Promoção de Exportações e Investimentos], com flexibilidade. Isso possibilitará potencializar a nossa exposição no exterior.”

Para tanto, será preciso progredir em aspectos como a interligação aérea doméstica. “Hoje, temos apenas cerca de 100 aeroportos em cidades do interior operando voos. São mais de 40 milhões de pessoas a muito mais de 100 km de distância deles. Ou seja, ainda não há integração eficiente e rápida que permita mobilidade. O Plano de Aviação Regional do Governo Federal vai injetar R$ 7,3 bilhões em 270 aeroportos para reduzir essa deficiência. Com isso, cerca de 96% da população brasileira passarão a estar a, no máximo, 100 km de um aeroporto. Essa medida irá facilitar os deslocamentos e será um incentivo para o brasileiro se movimentar pelo País e conhecer novos destinos”, estima. “Já existe essa programação. Agora é executar.”

Henrique Alves também estabeleceu diálogo com Mauro Vieira, ministro das Relações Exteriores, para tentar implementar um processo-piloto de isenção de vistos a americanos e canadenses entre julho deste ano e dezembro de 2016. “Estamos buscando conseguir que o governo concorde com esse procedimento, pelo menos em caráter experimental em função dos Jogos Olímpicos. Isso facilitaria a vinda de mais estrangeiros ao Brasil e traria divisas”, analisa. “Depois, essa estratégia poderia ser estendida a “Temos hoje outros países importantes para ampliação do fluxo de turistas provenientes cenário muito do exterior.”

Turismo interno

favorável ao

Com relação a recursos para financiar empreendimentos e sustentar o crescimento desejado para o turismo, Alves reconhece que o excesso de burocracia atrapalha. um Ele sinaliza que vê espaço para avanços, mas ainda não aponta soluções concremais tas. Reafirma que vai trabalhar numa arturismo ticulação para que o turismo seja mais bem atendido.

do que no passado

E conclui: “Temos hoje um cenário muiMas a meta do novo ministro não é to mais favorável ao turismo do que no apenas incentivar a chegada de turisrecente” passado recente. De 2003 até agora, R$ tas estrangeiros. Ele deseja estimular Henrique Eduardo Alves 75,66 bilhões foram destinados pelos que os brasileiros viajem mais pelo País. bancos públicos e enxergamos potencial para que esse Atualmente, 63 milhões de brasileiros consomem turismontante aumente. Recursos não podem faltar para mo no País. Outros 70 milhões têm potencial aquisitivo e bons projetos”. poderiam ser inseridos nesse contingente, dobrando-o.

Panorama do turismo no Brasil • O Brasil é a 9a maior economia do turismo e o 3o maior mercado de aviação doméstica do mundo. • 3,5% é a contribuição do turismo para o PIB nacional. • O turismo gera 8% dos empregos totais no Brasil, considerando postos diretos, indiretos e induzidos. • O setor responde por 17% das exportações brasileiras de serviços e é o 5o principal item da pauta de vendas externas do País. Mas... • Em 2014, enquanto o México recebeu 30 milhões de turistas e a Tailândia, 24 milhões, o Brasil somou 7 milhões. • Nossos 69 parques nacionais atraíram 7,4 mil visitantes no ano passado. Já os quatro mais visitados nos Estados Unidos reuniram 280 mil turistas. • Dos 100 milhões de chineses que viajaram pelo mundo em 2014, apenas 77 mil vieram para o País. Fonte: Ministério do Turismo

| 68

Imagem: Mario Miranda Filho

queza e consolidar um novo tipo de parceria com a iniciativa privada.

ACONTECE NO GRI

GRI Hotéis Em 24 e 25 de junho, cerca de 150 lideranças do mercado de hotéis se encontraram no GRI Hotéis em São Paulo para debater os rumos do setor. Foram dois dias de compartilhamento de experiências em um ambiente propício ao desenvolvimento de relacionamentos e negócios. O ministro do Turismo, Henrique Eduardo Alves, falou aos empresários logo na abertura do evento. Na sequência, um painel reuniu Ricardo Mader (JLL Hotels), Robert McCall (GTIS Partners), Márcia Sola (Ibope Inteligência) e Denise de Pasqual (Tendências Consultoria). No segundo dia, Gustavo Loyola, sócio-fundador da Tendências Consultoria e ex-presidente do Banco Central, traçou um panorama sobre a economia nacional e internacional, com impactos significativos sobre o setor de hotéis. “O ajuste em andamento no País deve levar a uma recuperação a partir de 2016, mas é baixa a chance de crescimento aos níveis médios observados entre 2004 e 2010”, pontuou.

GRI

Ao longo do GRI Hotéis, 16 rodadas de discussão abordaram temas essenciais para o segmento hoteleiro. Outro destaque do evento foi uma homenagem a Roland de Bonadona, que se aposentou após longo período no comando da Accor.

Henrique Eduardo Alves

Márcia Sola

Ricardo Mader

Robert McCall

Denise de Pasqual

Henrique Eduardo Alves e Gustavo Favaron (GRI)

Roland de Bonadona e Ricardo Mader

Imagens desta página: Mario Miranda Filho

Gustavo Loyola

| 69

infraestrutura

Imagem: Divulgação GJP

Enfim, juntos

Em primeiro plano, o novo hotel Prodigy, integrado ao Aeroporto Santos Dumont

Brasil se rende ao modelo de desenvolvimento de hotéis dentro de aeroportos

movimento de ampliar as receitas dos aeroportos, indo muito além das fontes tradicionais, ganha cada vez mais corpo no Brasil, como já se via há algum tempo em diversos países. O processo de concessão à iniciativa privada iniciado no princípio desta década deu força extra a esse processo. Os consórcios vencedores chegaram com a missão de rentabilizar ao máximo os terminais, impulsionados inclusive por estudos da própria Infraero que indicavam um potencial enorme de expansão. Na época do leilão do Aeroporto Internacional de Guarulhos, por exemplo, estimativas da Secretaria de Aviação Civil apontavam que as receitas tarifárias anuais poderiam crescer 23% e as não-tarifárias animadores 115% duran-

| 70

te o prazo de concessão. Para o Aeroporto Internacional de Viracopos, em Campinas, a projeção era ainda mais impressionante: aumento de 348% das receitas tarifárias e de 1379% das não-tarifárias. Isso para falar apenas de duas das jóias da coroa que foram repassadas ao empresariado. O fato é que também terminais que continuaram sob gestão da Infraero foram dando passos importantes para aumentar suas entradas. E hoje, independentemente de a liderança ser pública ou privada, os administradores veem no desenvolvimento imobiliário uma espécie de galinha dos ovos de ouro para reforçar seu caixa. Nesse cenário, os hotéis vêm se projetando com especial destaque.

Demanda latente

Paulo Brazil, diretor de Vendas e Marketing da Slaviero.

Há bem pouco tempo, um passageiro em trânsito tinha de se dirigir para locais nem sempre próximos se quisesse se hospedar. Claro, se o tempo disponível fosse suficiente para comportar o trajeto, fora os inconvenientes de transportar bagagens, arriscar-se a atrasos e gastar elevadas quantias com táxi no caso de aeroportos distantes.

O hotel, que exigiu investimentos de R$ 8 milhões, oferece pouco mais de 50 cabines compactas – bastante comuns em aeroportos na Ásia e no Oriente Médio, mas ainda raridade por aqui – com 4 a 5 m², banheiro privativo e serviços como centro de estética, massagem, sauna e academia. Alimentação, não.

Essa demanda latente dos viajantes, maximizada pela multiplicação do público nos últimos anos (um total de mais de 100 milhões de pessoas ao ano, apenas para falar nos terminais da Infraero), acendeu o sinal de alerta para uma oportunidade única de investimento e lucro. “Entendemos a implantação de hotéis em sítios aeroportuários como uma forma importante para unir as demandas de conforto e praticidade dos passageiros com a geração de receita comercial”, avalia André Luís Marques de Barros, diretor comercial da Infraero. “A receita proveniente de hotéis virá a ser bastante relevante para nós ao longo do tempo, com o desenvolvimento de todo o braço imobiliário do aeroporto”, assinala Cesar Worms, gerente de Negócios Imobiliários de Viracopos.

Por essas características, Brazil entende que o empreendimento não concorre com o recém-chegado Wyndham Grand Collection Guarulhos, um cinco estrelas no Terminal 3 do mesmo aeroporto, nem com futuros projetos. Outra rede que vem dando atenção a hotéis em aeroportos é a GJP, de Guilherme Paulus. Ele está inaugurando em setembro, com investimento de R$ 65 milhões, o Prodigy Santos Dumont, maior equipamento do grupo, com quatro estrelas e 300 apartamentos. O Prodigy está situado onde ficavam as antigas instalações dos escritórios da Varig e da Vasp, dentro do Aeroporto Santos Dumont e inserido no novo Bossa Nova Mall, um complexo imobiliário com lojas, restaurantes e outros serviços. A localização tem um benefício a mais: vista para o Pão de Açúcar e a Marina da Glória. Há ainda outros diferenciais, como telões com horários dos voos nas áreas comuns e nas TVs dos quartos, piscina com borda infinita na cobertura e um centro de convenções para aproximadamente 1000 pessoas. Diga-se de passagem, aqui, que espaços para eventos são uma constante nesse tipo de empreendimento, com elevada perspectiva de utilização. Cabine do Fast Sleep no Aeroporto de Guarulhos

Imagens: Divulgação Slaviero

Quem estivesse adiantado para o embarque e desejasse relaxar um pouco ou alguém que desembarcasse direto para um compromisso não tinha chance de fazer uma parada rápida para um banho e troca de roupa, um telefonema com privacidade ou um cochilo. E aquele que perdesse um voo ou fosse surpreendido por um cancelamento não contava com a alternativa de se manter por perto, com comodidade, à espera de uma solução.

E representando os investidores, Samuel Sicchierolli, CEO da VCi Holding - Venture Capital Investments Group (joint venture entre o grupo Fisa e a Valor Finanças Corporativas), confirma: “Começamos a olhar o negócio da hotelaria dentro dos aeroportos porque nos pareceu muito interessante a combinação de demanda versus investimento versus retorno”.

Experiências implementadas Ainda são poucas as experiências implementadas nesse sentido no País. Uma delas é o Fast Sleep, marca de descanso e banho da rede Slaviero que opera desde 2008 na ala nacional e também na internacional do Aeroporto de Guarulhos. O conceito empregado foi o de adaptação à demanda do consumidor. Por isso, a cobrança pelo uso das instalações é por hora. “O cliente não se prende a uma hospedagem de uma diária, como nos padrões hoteleiros”, destaca | 71

Rentabilidade elevada

A GJP já tinha uma empreendimento próximo ao Aeroporto Internacional Tom Jobim (Galeão), o Linx Hotel Galeão. De categoria econômica, foi inaugurado em 2013.

Esse é um dos principais motivos que levaram a VCi a investir em hotéis inseridos em terminais. Outro é a expectativa de um retorno financeiro bem acima da média. Um dos componentes para alcançar esse resultado é que, por se tratar do desenvolvimento de equipamentos em áreas não-próprias (sob concessão ou gestão da Infraero), não existe o custo de compra do terreno, e sim dispêndios com locação de espaço. A diferença pode representar um aporte inicial até 50% menor, calcula Samuel. Mas pesa muito também para o retorno positivo a alta taxa de ocupação.

“O hotel do Galeão fica um pouco mais distante [do que o do Santos Dumont, dentro do aeroporto], mas ainda assim bem próximo. Depois, conforme o aeroporto for crescendo, a expectativa é que se junte a ele. Nos Estados Unidos, isso aconteceu muito”, prevê Guilherme. Por isso, está desenvolvendo outro projeto, nos mesmos moldes, nas proximidades do Aeroporto Internacional de Belo Horizonte (Confins). Mas nem todos pensam assim. Samuel acredita que ter um hotel dentro de um aeroporto é muito diferente de ter um perto.

“Os hotéis em aeroportos são

historicamente muito mais lucrativos do

“Estar dentro, a uma walking distance do terminal, é fundamental para esse tipo que os de equipamento. Estudos que fizemos indicaram que, se o cliente tiver de entrar numa van ou num ônibus, começa a procurar hotel num raio de 30 km de distância. Já que perde a comodidade, ele se abre a outras opções”, argumenta.

normais” Samuel Sicchierolli

“Esses hotéis são historicamente muito mais lucrativos do que os normais. O estudo de benchmarking que fizemos mostrou que há quase 100 hotéis dentro de aeroportos no mundo e nenhum opera abaixo de 100% de ocupação. Vendem-se duas a três diárias por dia porque a média do hóspede é ficar seis horas”, afirma ele. “Por exemplo, o Hilton, no Aeroporto de Chicago, registra mais de 140% de ocupação.”

É por isso que a VCi se esforçou para ganhar e conseguiu projetos de hotéis em Guarulhos, Viracopos e no Aero-

Exemplos de hotéis em aeroportos pelo mundo Aeroporto

Localização

Passageiros/ano*

Bandeira

Inauguração

Aeroporto Internacional de Frankfurt

Frankfurt/Alemanha

56,4 milhões

Hilton

2012

249

6.500m

Aeroporto Internacional de Heathrow

Londres/ Reino Unido

69,4 milhões

Accor - Sofitel

2009

605

5.500m

Paris/ França

60,9 milhões

Starwood - Sheraton

2006

252

2.800m

Chicago/ Estados Unidos

66,5 milhões

Hilton

2007

858

5.000m

Singapura

29,4 milhões

Independente

2008

177

N/D

Amsterdã/Holanda

29,2 milhões

Accor - Mercure

2010

16 salas pequenas

Kuala Lumpur/ Malásia

22,7 milhões

Independente

N/D

Joanesburgo, África do Sul

18,7 milhões

Protea Hotels

2008

N/D

Aeroporto Internacional Charles de Gaulle

Aeroporto Internacional Chicago O’Hare

Changi Aeroporto Internacional

Schiphol Aeroporto Internacional

Aeroporto Internacional de Kuala Lumpur Oliver Tambo Aeroporto Internacional

| 72

Apartamentos Área para eventos

Fonte: VCi *Em 2011

Imagem: Divulgação

Perto ou dentro?

porto Internacional de Brasília (todos sob concessão), que devem entrar em operação nos próximos dois a três anos. Nas contas da VCi, essa combinação diferenciada vai permitir um payback do investimento em cinco anos ou, no mais pessimista dos cenários, em sete. “Uma taxa muito agressiva, equivalente a metade do tempo de um projeto hoteleiro normal”, diz o CEO.

“Há certa preocupação porque é preciso um tempo mínimo de locação para o retorno do capital imobilizado. Investimos nas instalações, não recebemos um espaço pronto. Não é em cinco anos que se retorna o capital e se obtém alguma lucratividade pelo investimento feito. Mas entendo que é interessante, até para o próprio equipamento aeroportuário, que permaneçamos”, pontua.

A força desses empreendimentos fica nítida ao se saber que a VCi também está investindo para inaugurar sete hotéis Hard Rock no Brasil num futuro próximo, o que vai comprometer cifras ainda maiores. No entanto, a participação dos equipamentos dentro de hotéis deve responder por metade do faturamento total do portfólio. “Vamos ter mais equipamentos fora de aeroportos do que dentro, mas a expectativa é que os de dentro representem 50% do faturamento e do resultado. É algo muito expressivo”, adianta Samuel.

Guilherme, por sua vez, dá quase como certa a renovação do contrato do seu hotel no Santos Dumont ao final do período inicialmente definido junto à Infraero. “Construímos em cima de algo que não é nosso, mas é preciso olhar a longo prazo. É de interesse a continuidade do contrato de uma rede hoteleira que esteja construindo para se eternizar. As renovações são basicamente automáticas. Não tenho preocupação nesse sentido. Desde que cumpramos com as obrigações corretamente e façamos um bom trabalho, não há por que não renovar”, entende.

Pontos de atenção Se o fato de hotéis em aeroportos não estarem em terrenos próprios por um lado coloca o benefício de uma necessidade menor de investimentos iniciais, por outro levanta alguns receios. Paulo Brazil, mais comedido na avaliação da rentabilidade desse tipo de negócio, mas certo de que é compensatória, traduz essa sensação. Seu Fast Sleep está preso ao contrato da concessionária do Aeroporto de Guarulhos com a Infraero. Para o executivo, ainda que o período previsto seja longo, existe, sim, um ponto de atenção.

O assunto também de forma nenhuma coloca medo na VCi. “Fizemos nossa conta assim: se, ao fim do período, conseguirmos renovar, ótimo. Caso contrário, o investimento já estará pago”, declara Samuel.

Novos projetos... Cheia de gás, a VCi está à frente de diversos investimentos para novos hotéis em aeroportos, todos com capital nacional. Em Guarulhos, vai ser a segunda operação do cinco estrelas Wyndham Grand Collection, com um apor-

Imagem: Divulgação Viracopos

O masterplan do Aeroporto de Viracopos, que vai abrigar pelo menos um hotel nos próximos anos

| 73

Divulgação Infraero

Este último, com previsão de 400 apartamentos, vai nascer integrado a um A própria Infraero aponta onde estão projeto amplo do aeroporto, que vem algumas das futuras oportunidades. sendo talhado desde o início do período “Temos engendrado diversos estudos de concessão, em 2012. A Aeroportos Brade viabilidade e demanda para a implesil Viracopos fez um estudo aprofundado e mentação de serviços hoteleiros em vários desenhou um masterplan que deve dirigir toda terminais da nossa rede. Entre a sua expansão, seguindo o conpossíveis prospectos, estão os ceito de aerotrópole, ou seja, uma “Vimos desenvolvendo aeroportos de Joinville, João Pesespécie de cidade-aeroporto, ainda novidade no País. projetos em conjunto com a soa, Belém/Val-de-Cans, Marabá, Montes Claros e São Luís. Em PorNo planejamento, foi estimada a deInfraero para participar de to Alegre e Curitiba, os processos licitatórios foram homologados e manda de área construída para hoagora correm os trâmites para a téis dentro do aeroporto. Além do mais licitações” apresentação de projetos e obTryp, há lugar para outros projetos, principalmente porque o aeropor- Guilherme Paulus tenção de licenças ambientais para a implantação dos empreento não tem hoje hotéis próximos. É dimentos”, informa Barros. preciso que o passageiro se desloque para as cidades de Campinas ou Indaiatuba se pretender se hospedar. “ExisVale, porém, uma ressalva: não é todo aeroporto que te essa carência de hotéis”, reconhece Ana Frida de Soucomporta um hotel, muito menos um grande hotel. za, coordenadora de Negócios Imobiliários de Viracopos. “Não adianta colocar um hotel cinco estrelas em um aeroporto regional. Mas há diversos aeroportos em E Cesar acena: “Não temos outra bandeira pré-determique o modelo faz sentido, principalmente os de forte nada para operar. Estamos abertos a ouvir as que estivemovimento, com voos internacionais. Para os outros, rem dispostas, dentro do conceito de concessão”. é preciso equipamentos apropriados”, recomenda André Luís Marques de Barros Samuel. Como referência das diferenças de tamanho entre os aeroportos no País, olhando para a quantidade de passageiros anuais, Guarulhos recebe em média 40 milhões, Viracopos perto de 10 milhões e Galeão pouco menos de 20 milhões. Já Hercílio Luz, em Florianópolis, supera levemente 3,5 milhões e Campo Grande gira em torno de 1,5 milhão. Nos aeroportos regionais, as marcas são bem menores. Maringá e Porto Velho, por exemplo, não chegam a um milhão.

... no Brasil e no exterior Há que se destacar que a VCi não está sozinha ao capitanear novas iniciativas dentro desse modelo de negócio. Prova disso é que a Slaviero estuda implementar seu Fast Sleep em outros aeroportos do Brasil e também da América do Sul. E já há negociações nesse sentido. Argentina, Chile e Peru estão na mira para receber réplicas do modelo. A partir de novos passos, os equipamentos em aeroportos devem ocupar uma fatia mais significativa no portfólio da rede. | 74

GRI Infra As múltiplas conexões entre os setores imobiliário e de infraestrutura estarão em foco no GRI Infra, em 20 e 21 de outubro em São Paulo. Mais informações podem ser obtidas com Pedro Nicolau pelo e-mail pedro.nicolau@griclub.org

Imagem: Divulgação GJP

E a GJP avalia oportunidades em outros terminais nacionais. “Vimos desenvolvendo projetos em conjunto com a Infraero para participar de mais licitações. Existem iniciativas nas quais quem sabe possamos estar presentes”, antecipa Guilherme.

te de R$ 150 milhões; em Brasília, um Wyndham Grand Collection e um Tryp (quatro estrelas), da mesma bandeira, ao custo de R$ 250 milhões; e em Viracopos, um Tryp, com aporte de R$ 120 milhões.

AEROPORTOS ENERGIA FERROVIAS HIDROVIAS

MOBILIDADE URBANA

INFRAESTRUTURA SOCIAL PORTOS RODOVIAS SANEAMENTO E RESﾃ好UOS ALGUMAS EMPRESAS CONFIRMADAS

E MUITO MAIS...

Saiba mais sobre o principal encontro de lﾃｭderes do setor de infraestrutura. +55 19 3203-0645 | contato@griclub.org | www.griclub.org | 75

ACONTECE NO GRI

Café de Infraestrutura O Programa de Investimentos em Logística 2 (PIL), anunciado no dia 09 de junho pelo Governo Federal, foi a temática central de café-da-manhã do GRI Club Infra em 18 de junho. Novas concessões, financiabilidade, garantias, licenciamento ambiental, desapropriações, mercado de capitais e investimento internacional estiveram entre os tópicos abordados pelos top leaders do setor na ocasião.

GRI

Mais de 25 membros e convidados especiais se juntaram à discussão, tais como Carlos Martins (MDCPar), Cassio Viana de Jesus (CEF), Guilherme Perondi (Allianz - AGCS), Hamilton Amadeo (Aegea Saneamento), João Martins Neto (Andrade Gutierrez), Leonardo Vianna (CCR), Marcelo Michalua (RB Capital), Marcos Maximo (BRVias), Marcos Rocha (BZ Partners), Mauricio Pereira (Funcef), Otávio Silveira (CAB Ambiental), Petrônio Braz Jr (Queiroz Galvão), Roberto Deutsch (Camargo Corrêa) e Shogo Takeda (Mitsubishi Corp.).

Marcelo Perrupato (Magna Projetos)

| 76

Shogo Takeda e Marcelo Michalua

João Martins Neto

Rosane Menezes (Madrona Advogados)

Mauricio Pereira, Cassio Viana de Jesus e Marcos Rocha

Imagens desta página: Mario Miranda Filho

Petrônio Braz Jr

ESSER:

A INCORPORADORA QUE MAIS ENTENDE DE UMA DAS MAIORES CIDADES DO MUNDO. E ESSA É SÓ A PRIMEIRA LINHA DO NOSSO CURRÍCULO.

Em mais de 5 décadas, a Esser já entregou mais de 13 mil unidades, sempre prezando pela localização privilegiada e alta qualidade. É por este motivo que foi eleita uma das empresas com melhor sustentação financeira pela revista ISTOÉ Dinheiro e venceu grandes prêmios como o Master Imobiliário e Top Imobiliário.

FALE COM UM CONSULTOR ESSER:

ESSER.COM.BR 3066-0900

CRECI 16.249-J

INVISTA EM IMÓVEIS. INVISTA NA ESSER .

| 77

SHOPPING CENTERS

Opinião Inovação é a chave para o crescimento Glauco Humai

Além do mix de lojas diversificado, segurança e conforto já oferecidos, diferentes soluções estão sendo pensadas pelo setor. Dados da Abrasce revelam que 60% dos visitantes vão ao shopping não somente para fazer compras, mas também com outras motivações que incluem encontrar pessoas, ver vitrines, ir ao cinema e passear. Essa fotografia de comportamento do consumidor permite que empreendedores do setor desenvolvam novas estratégias e ferramentas com vistas à atração e manutenção de seu público. Um exemplo é o investimento cada vez maior na oferta de lazer e entretenimento. Teatros, exposições e atividades voltadas à família são responsáveis por gerar grande fluxo e consolidar os centros de compras como espaços agradáveis e sempre instigantes. Os shoppings trazem ainda restaurantes exclusivos, eventos gourmet e famosas marcas franqueadas para seu universo, atentos à crescente demanda por alimentação fora de casa. Acompanhando a tendência internacional, outra grande mudança vem acontecendo no setor. Trata-se da transformação dos malls em núcleos de convivência, “pequenas cidades”. Neles, o frequentador consegue resolver toda sua vida em uma única visita, com comodidade e conveniência. A ambiência diferenciada contribui em muito para a experiência de consumo. Cada vez mais acolhedores, os empreendimentos investem em iluminação natural, jardinagem e lounges convidativos. A customização do atendimento é outro ponto observado pela indústria, que realiza intenso trabalho para tornar a vivência do público cada vez mais individualizada. Com este foco, o consumidor passa a ser monitorado de perto e avaliado nas mais diferentes interações que realiza em seu dia-a-dia. Vizinhanças e pequenos grupos tornam-se também mercados-alvo a serem estudados | 78

Divulgação Abrasce

iante do atual momento econômico, a reinvenção e a busca por soluções cada vez mais criativas tornaram-se palavra de ordem para quem quer atravessar a crise comemorando bons resultados. Inserido neste cenário, o setor de shopping centers não deixou de sentir os impactos da retração no consumo. Ainda assim, os malls têm apresentado performance acima do varejo nacional e continuam atraindo grande número de frequentadores. Inovação e oferta de serviços cada vez mais variados compõem a fórmula para este sucesso.

pelos shoppings. Com vistas a proporcionar experiências personalizadas e inéditas, ações para integração entre o físico e o online e a promoção do consumo multicanal (Omnichannel) já são uma realidade. Frente aos desafios apresentados pela atual conjuntura econômica, traduzir a relevância da indústria de malls, buscar soluções cada vez mais eficientes para a gestão do setor e promover um maior intercâmbio entre Brasil e as mais novas tendências da indústria internacional de shoppings configuram-se como grandes objetivos a serem alcançados pela Abrasce. Assumi a presidência da entidade no início do ano com a missão de garantir o crescimento sustentável do setor e ampliar o relacionamento da associação com seus diversos públicos de interesse. Acredito no poder de transformação dos shoppings, adaptando-se às novas demandas do consumidor, identificando boas oportunidades de mercado e desenvolvendo soluções criativas para crescer mesmo em momentos difíceis. Os centros de compras brasileiros ainda têm muito espaço para avançar no Brasil e contam com forte potencial de mudança, adaptando-se ao momento, criando novos formatos para atender ao público e demonstrando sua resiliência e criatividade.

Glauco Humai é presidente da Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce)

O conteúdo deste artigo é de responsabilidade do autor e não representa necessariamente a opinião da revista.

ACONTECE NO GRI

GRI Shopping Mais de 150 executivos da indústria de shopping se reuniram nos dias 16 e 17 de junho no GRI Shopping 2015, realizado em São Paulo. Desenvolvedores, investidores, grandes varejistas nacionais e internacionais e destacados especialistas participaram de 18 rodadas de discussão sobre os temas mais importantes do setor. Houve também muito espaço para troca de experiências. O evento foi aberto pelo ex-ministro Mailson da Nóbrega, sócio da Tendências Consultoria. No papel de keynote speaker, ele analisou a atual conjuntura econômica e traçou perspectivas para o futuro, fundamentais para o desempenho do mercado de shoppings. “O curto prazo é muito ruim, mas, embora o ambiente neste momento seja pessimista, olhando para o futuro, não caminhamos para ser uma Venezuela. O Brasil vai voltar a ser um país atrativo, que cresce muito”, afirmou.

GRI

No segundo dia, um talk show colocou no mesmo palco Armando D’Almeida Neto, vice-presidente da Multiplan, e André Freitas, managing director do Crédit Suisse Hedging Griffo. Na pauta, aprendizados do setor e o que esperar do amanhã.

Mailson da Nóbrega

Armando D’Almeida Neto

Imagens desta página: Mario Miranda Filho

André Freitas

| 79

| 80

| 81

estados em foco

Minas Gerais Acervo Setur MG - SĂŠrgio MourĂŁo

Setor passa por momento complexo, mas investir agora em oportunidades bem selecionadas pode render bons frutos no futuro

| 82

“E

stamos inseridos no Brasil. Não dá para fugir à regra. Nos vemos todos no mesmo barco.” A afirmação de Cássia Ximenes, vice-presidente da CMI/Secovi-MG (Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato das Empresas do Mercado Imobiliário de Minas Gerais), traduz bem o atual contexto do mercado imobiliário mineiro. Como em outras regiões do País, o setor no Estado vem sendo impactado pela desaceleração econômica e pelas turbulências no meio político. Há dificuldades a serem enfrentadas, mas ainda assim se podem perceber algumas oportunidades.

“As perspectivas a curto prazo não são boas. No entanto, como o nosso ciclo é longo, novas chances para bons negócios já começaram a despontar”, reforça Daniel Katz, presidente da Katz Construções e Participações. “O setor

A área residencial sofre menos do que as demais, em função do ainda elevado déficit habitacional e como reflexo da dinâmica social de formação de novos lares. Conforme os dados mais recentes do IBGE, a carência de moradias em Minas Gerais supera 510 mil unidades. Só em Belo Horizonte, faltam quase 150 mil casas, o equivalente a aproximadamente 30% do total do Estado. Apesar do quadro mais favorável, existem hoje movimentos nítidos no sentido de adiar a decisão de compra e optar pelo aluguel ou então mantê-la, mas focando em unidades mais baratas. De acordo com Cássia, as faixas de preços que vêm sendo mais atingidas no presente contexto na capital são as de valor mais baixo, incluindo imóveis enquadrados no programa Minha Casa Minha Vida, e as medianas, entre R$ 500 mil e R$ 1 milhão. Já o padrão luxo sente pouco as turbulências.

Ainda que não esteja ganhando espaço a prática de concessão de elevados descontos para estimular Cenário bastante complicado, mas as vendas, levantamentos recentes realizados pela Fundação Ipead (InsHoje se observa uma queda acenpercebemos que muitas tituto de Pesquisas Econômicas e Administrativas da Universidade Fetuada nos lançamentos de todos os tipos de imóveis. “Claramente, a oportunidades vão sugir” deral de Minas Gerais) e pela CMI/ Secovi-MG mostram que, ao menos quantidade em 2015 é bem inferior à Peterson Querino em Belo Horizonte, o ritmo de crescide 2014, que já não foi um ano bom mento dos preços de apartamentos para o mercado”, diz Fernando Luiz novos vem perdendo fôlego. No priViana, diretor do Creci-MG, em remeiro trimestre, o valor médio das unidades registradas ferência a unidades residenciais. A afirmação, todavia, caiu 0,59% em relação ao mesmo período do ano passapoderia ser aplicada facilmente aos demais segmentos. do e, na comparação entre os dois momentos, o montante total desses negócios diminuiu 15%. A velocidade de vendas diminuiu bastante frente a um cliente mais cauteloso e os distratos aumentaram diante “Percebemos uma vacância alta, principalmente na da dificuldade de os compradores honrarem suas díviGrande Belo Horizonte, devido ao volume excessivo de das. A vacância subiu e há alguns setores superofertalançamentos que tivemos nos últimos três anos. Todavia, dos. Por outro lado, diferente do que se percebe em a tendência é de estabilização devido à retração na ofervárias outras localidades, não tem havido concessão de ta de novos produtos. Não existe ainda um reflexo muito descontos significativos nos preços. forte nos preços. Pequenos ajustes já foram feitos, mas, com um cenário de pouca oferta, não deve haver gran“Vamos passar por um período de realização de estoque. des variações”, alisa Peterson. É um momento ruim, mas acredito que esse ajuste de mercado vai acontecer em 2015 e início de 2016, e depois os lançamentos devem voltar. Depende muito do que Cidades atrativas acontecer na economia deste ano até o meio do próximo. Depende também da situação política. As coisas estão Para o segmento residencial, algumas das cidades mimuito misturadas hoje: o cenário econômico, o político e neiras que merecem maior atenção são Uberlândia, Cono mercado imobiliário”, analisa Lucas Guerra Martins, vitagem, Juiz de Fora, Uberaba, Betim, Montes Claros, ce-presidente da Área Imobiliária do Sinduscon-MG. Governador Valadares e Divinópolis. Quem aponta é a

vive um período

Imagem: Divulgação

“O setor está passando por um período bastante complicado, em nada diferente do que ocorre em outras localidades. Ainda assim, percebemos que muitas oportunidades vão sugir”, afirma Peterson Querino, presidente da Construtora Casa Mais.

Residencial menos impactado

| 83

Prospecta Inteligência Imobiliária, que elabora o ranking das melhores cidades do País com menos de um milhão de habitantes para se investir em imóveis de moradia. Contudo, esses municípios apresentam alguns pontos críticos e especificidades que precisam ser estudados a fundo para garantir realmente bons resultados. Betim, por exemplo, vem sofrendo por depender muito da indústria automobilística, que atravessa uma fase ruim. Uberlândia e Juiz de Fora, por sua vez, após forte expansão, começam a registrar uma tendência de acomodação do mercado. Já Governador Valadares encontra-se em evolução depois de queda em 2013. Cássia e Fernando reforçam o coro da recomendação de atenção especial a cidades além de Belo Horizonte. “A tendência do mercado hoje é esta: crescimento no interior, uma vez que a capital está muito adensada. Vai haver aumento de oferta nos maiores municípios, com qualidade, uma construção mais em conta e preço melhor, uma vez que seus terrenos são substancialmente menos caros do que os da capital”, acredita ele. Uma dessas cidades é Nova Lima, que vem absorvendo bastante o público de alto luxo de Belo Horizonte em razão da proximidade e da facilidade de uso e ocupação do solo. Outra é Lagoa Santa, que ganha espaço entre os que querem uma segunda moradia. E por falar em uso e ocupação do solo, um aspecto que anda tirando o sono dos empreendedores imobiliários que atuam na capital do Estado é a perspectiva de aprovação de uma nova lei municipal para regular o tema, com mudanças drásticas nas regras atuais. “Estamos aguardando a definição do que vai ser permitido. Não sabemos todas as modificações que virão pela frente. Portanto, quem puder construir agora dentro da legislação vigente tem mais segurança”, aconselha Cássia. Cássia Ximenes

Imóveis comerciais e hotéis No segmento comercial, o quadro é mais complicado. “Esse mercado sofre um pouco mais hoje com a questão da economia do que o residencial”, analisa Fernando. Existe um estoque elevado que se acumulou. “Foram feitas muitas construções, principalmente por investidores, e agora o mercado está muito voltado para diminuir esse estoque. Não tivemos praticamente nada de lançamentos de comercial neste ano”, diz Lucas. E isso não se limita a Belo Horizonte. “Conversando com outros sindicatos, percebemos que o movimento de cautela e realização de estoques é uma tendência em Minas Gerais e também nacional”, completa ele. Felizmente, algumas novidades na capital podem trazer certo alento para esse setor. Por exemplo, o projeto da prefeitura de construção de estacionamentos subterrâneos em áreas com vocação comercial tende a apreciar imóveis em regiões como a Savassi. O mesmo se pode esperar caso a Unesco aprove o pleito de que o complexo arquitetônico da Pampulha seja reconhecido como Patrimônio Cultural da Humanidade. “Isso geraria uma valorização dos imóveis e um fluxo de turismo maior”, entende Cássia. Traria ganhos, portanto, também para os hotéis, um segmento que cresceu muito recentemente, impulsionado pelo fato de Belo Horizonte ter sido uma das cidades-sede da Copa do Mundo de 2014. Cresceu tanto que há agora um excesso de quartos. “Tivemos, por causa da Copa, uma legislação muito permissiva que possibilitou uma superoferta de quartos hoteleiros em Belo Horizonte”, afirma Lucas. Ele menciona que promessas de novos centros de convenções na cidade que ainda não se concretizaram contribuiriam para dar maior dinâmica de uso a esses complexos. Se na capital há sobreoferta hoteleira, existem oportunidades em outros lugares. “A região de Brumadinho, onde temos hoje o maior museu a céu aberto do mundo, que é Inhotim, vem se tornando uma importante área de lazer. Há um nicho muito forte, em franco desenvolvimento, com pousadas e restaurantes”, indica Cássia.

Divulgação Secovi-MG

Shoppings e galpões

| 84

Na área de shoppings, o desenvolvimento recente de empreendimentos em cidades como Betim e Contagem também se mostrou acima da capacidade de absorção do mercado. Nos últimos tempos, houve inaugurações de centros de compras que permanecem com vacância elevada. “Foram pensados numa época de expectativa de cres-

Cássia lembra que Lagoa Santa e Vespasiano vêm se desenvolvendo bastante em termos de imóveis industriais. A proximidade do Aeroporto de Confins contribui para tanto. Ela aposta também na intenção do governo estadual de reforçar a malha viária no entorno de Belo Horizonte para dar mais fôlego ao desenvolvimento desse segmento. “E o Triângulo Mineiro é muito rico”, adiciona.

Daniel é mais otimista. “Acredito que há espaço para bons projetos em todos os segmentos. Porém, as atuais condições de mercado devem ser levadas em consideração nos estudos de viabilidade”. E ele completa: “Bons negócios estão surgindo. Agora é a vez dos compradores. No caso de aquisição de novos terrenos, nossa matéria-prima básica, os incorporadores estão novamente fortes nas negociações.”

“Acredito que há espaço para bons projetos em todos os segmentos. Porém, as atuais

condições de mercado devem ser levadas em consideração nos estudos de viabilidade”

Oportunidades

Parcerias locais Cássia também incentiva os empreendedores a agirem neste momento. “As construtoras estão segurando os lançamentos, não estão iniciando novos projetos. Com isso, daqui a dois ou três anos, vamos ter pouca oferta. Quem construir agora vai chegar na frente.”

Daniel Katz

Todo esse quadro inspira uma reflexão cuidadosa para detectar quais são as oportunidades passíveis de serem exploradas com êxito. “A realidade do mercado depende do que vai acontecer no cenário político e econômico, mas creio que o mercado vai ter oportunidades. Está na hora de plantar. É tempo de o incorporador retomar seus projetos, enxergar um pouco mais o horizonte, mirar à frente. Se olhar só para o dia de hoje, fica paralisado. É o momento de se preparar porque daqui a pouco voltaremos a ter negócios”, afirma Lucas.

Mas ela faz um alerta aos players interessados em ingressar em Minas. “Vimos há quatro anos, no momento do boom do mercado imobiliário brasileiro, várias construtoras de fora vindo para Belo Horizonte. Nem todas tiveram uma atuação feliz, um resultado positivo. Vejo que isso aconteceu por não entenderem o consumidor local. Temos espaço? Sim. Há também muita construtora mineira atuando fora do Estado. Nossas montanhas não são limites, são apenas uma fronteira. Somos receptivos a novas empresas. Contudo, quem vier precisa parar e analisar que mineiro não é desconfiado, e sim atento.”

Ele mesmo resume sua visão sobre onde estão elas: “Para shopping, não vejo no curto prazo oportunidades de greenfield. Agora não é hora. A hotelaria está saturada e o comercial vai demorar certo tempo para ter ne-

E qual a melhor forma de chegar? “Parcerias com empresas locais são importantes. O mineiro gosta de trabalhar com quem já conhece. Isso faz a diferença para aceitação do público, sim”, responde ela.

Acervo Setur MG - Sérgio Mourão

No que toca a galpões, igualmente há vacância considerável, mas essencialmente por conta do momento econômico conturbado, não por construções além do necessário. “Quando a economia voltar a uma realidade normal, não teremos grandes problemas”, prevê o representante do Sinduscon-MG.

cessidade e demanda. Então, basicamente, as oportunidades estão em residencial”.

Imagem: Divulgação

cimento maior e talvez não coubesse mais do que um onde se construíram mais”, explana Lucas.

| 85

MUNDO GRI

Os eventos que são destaque na agenda global do GRI

Imagens Acervo GRI

República Tcheca CEE GRI 2015 | Praga, 1 e 2 de junho

| 86

| 87

FINAL WORDS

Nova deterioração nas expectativas para o Brasil Mailson da Nóbrega e Juan Jensen s expectativas para a economia brasileira vêm mostrando forte deterioração ao longo das últimas semanas. O anúncio do governo de que o ajuste fiscal ficou mais distante e que será feito de forma gradual até 2018 está ocasionando uma maior precificação de risco por parte dos agentes e motivando revisões dos cenários. Nesse contexto, mesmo que o País preserve o selo de grau de investimento das agências de risco, a trajetória da nossa economia será pior, refletida em menor crescimento e maior depreciação cambial. A razão para esse maior pessimismo passa pela dinâmica esperada para o endividamento público. Simulações feitas pela Tendências indicam que a relação endividamento bruto/PIB pode facilmente alcançar 70% em dois ou três anos. E como esse patamar é considerado um divisor de águas para algumas agências, o risco de que seja retirado do Brasil o selo de bom pagador tem aumentado consideravelmente. Mas o que está dando errado na estratégia do governo e do ministro Joaquim Levy? O governo esperava que, depois de implementado o ajuste, fosse observada recuperação na confiança de empresários e famílias, gerando o início de um ciclo de retomada. Mas esse impacto sobre a confiança não só não veio, como a trajetória dessa variável continua sendo de deterioração. Eventos não relacionados com o ajuste da política econômica, como os efeitos da operação Lava Jato, têm sido determinantes na retração econômica, afetando negativamente as expectativas. Adicionalmente, o governo tem encontrado maiores dificuldades para colocar as contas em ordem. De um lado, a situação econômica gera retração na arrecadação. De outro, a rigidez dos gastos traz dificuldades ainda maiores na implementação do ajuste fiscal. Além disso, há a correção da chamada “contabilida| 88

Mailson da Nóbrega

Tendências

de criativa”, por meio da reorganização e do pagamento de gastos relacionados ao passado e à não aprovação das medidas de ajuste da forma como foram enviadas ao Congresso. E o que fazer agora? O ajuste econômico é um caminho sem volta. Se o País apresenta um quadro ruim fazendo o que deve ser feito, a situação seria ainda pior se fosse mantida a política econômica anterior. Adicionalmente, a mudança de perspectiva sobre a nota de crédito do Brasil para negativa pela Standard & Poor´s, por conta dessa dificuldade em fazer o ajuste fiscal e pelas expectativas de baixo crescimento, pode gerar um ambiente político, especialmente no Congresso, mais favorável à aprovação das medidas necessárias. Não se trata de aprovar reformas estruturais que coloquem o Brasil numa nova trajetória de desenvolvimento, isso está muito distante. Mas o País pode parar de andar para trás e reverter alguns dos vários erros do passado. Isso provocaria uma diminuição dos riscos, gerando recuperação da confiança, de indivíduos e de empresas, e, então, o Brasil voltaria a uma trajetória de expansão econômica.

Mailson da Nóbrega é ex-ministro da Fazenda e sóciodiretor da Tendências Consultoria Juan Jensen é CEO da Tendências Consultoria e professor do Insper Contato com os colunistas: finalwords@griclub.org O conteúdo deste artigo é de responsabilidade dos autores e não representa necessariamente a opinião da revista.

| 89

| 90