MEXICO
Edición especial 2018
MÉXICO EN EL FOCO Las perspectivas del sector inmobiliario en el país La nueva oficina de GRI y sus planes para el mercado
Sam Zell El megaempresario garantiza que algunas de las mejores oportunidades de inversión para la próxima década están en América Latina
Cuando nos propusimos estar cerca, nunca imaginamos llegar tan lejos. Banco Sabadell se estableció en el continente americano en 1993 con el objetivo primordial de ofrecer soluciones financieras a empresas españolas que operaban en la región. Hoy, después de 25 años, Banco Sabadell ratifica su vocación y compromiso de acompañar permanentemente a todos nuestros clientes. Nuestro objetivo: Estar donde estés.
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EDITORIAL
Para empezar la conversación stás recibiendo una edición especial de GRI Magazine Real Estate totalmente enfocada en el mercado de América Latina y, particularmente, de México. La revista ha sido preparada en base al evento Latin America GRI 2018, consolidado como el gran punto de encuentro de los principales empresarios, ejecutivos e inversores inmobiliarios que operan o están interesados en operar en el territorio latinoamericano. La tercera edición del evento, que se realizó durante el mes de abril en Nueva York, reunió a más de 300 participantes. Se discutieron temas fundamentales sobre el mercado actual de bienes raíces en la región, considerando también el panorama en los próximos meses y años. La política y la economía de los principales países de esa parte del mundo están atravesando cambios intensos que tienen un impacto directo sobre los negocios pero que han sido, en general, bien incorporados. Predomina un claro clima de optimismo y se nota una amplia disposición para la inversión local. Todo esto se puede ver en la revista. Hemos enviado nuestro equipo de reportaje a Nueva York para la cobertura exclusiva de Latin America GRI y GRI Real Estate Week New York – una semana de visitas guiadas para ver de cerca los nuevos modelos y las mejores prácticas del mercado neoyorquino que marcarán tendencia en el territorio latinoamericano. Nuestro equipo también entrevistó a varios de los líderes que participaron en esas actividades y tuvo
Mario Miranda Filho
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completo acceso al Termómetro de GRI, una encuesta que evaluó el ánimo del sector con respecto a la región y, particularmente, con respecto a México. A partir de esta información, trazamos un panorama sobre la realidad y el futuro de la industria inmobiliaria a nivel local.
mexicano – que ahora opera desde una oficina local –, un resumen de lo que se viene en el evento GRI Mexico 2018 y una retrospectiva de los encuentros del club en los últimos 12 meses.
Se destaca, en particular, una entrevista realizada a Sam Zell, que aparece en nuestra portada. El megaempresario, que ha sido keynote speaker del evento, contó cómo percibe a América Latina en la actualidad y la posicionó como uno de los polos más prometedores para inversiones en la próxima década. Zell también habló sobre el grupo Acosta Verde, el cual ha sido objeto de recientes inversiones por parte de su empresa Equity International.
Deseamos que disfrutes esta publicación y esperamos contar con tu presencia en los próximos encuentros de GRI.
Otro punto relevante de la revista es la información sobre los planes de GRI Club para el mercado
LEONARDO DI MAURO HEAD OF REAL ESTATE LATAM – GRI CLUB MEXICO ■ 2018 // 3
GRI es un club global que reúne a líderes del sector inmobiliario y de infraestructura. El club ha sido fundado en 1998 y tiene presencia en más de 20 países estratégicos. En México, opera desde el año 2015. La misión de GRI consiste en conectar a los líderes del mercado y ayudar a generar relaciones privilegiadas y oportunidades reales de negocios. En este contexto, más de 4.000 ejecutivos participan anualmente de los encuentros del club que se realizan en todo el mundo.
EQUIPO DE GRI PARA MÉXICO
CEO: Gustavo Favaron. Vicepresidente global: Airton Medeiros. Director senior para América Latina: Leonardo Di Mauro. Ejecutivos: Talita Quirino (Club director, América Latina), Giovana Caravetti (Club manager, América Latina), Jorge Ayala (Club manager, México), Mónica Vera (Project executive, México) y Araceli Gurrola (Project executive, México).
OFICINA DE GRI EN INGLATERRA Suite 02B137, 2 Eastbourne Terrace Londres, W2 6LG OFICINA DE GRI EN MÉXICO Blvd. Miguel de Cervantes Saavedra, 169 Miguel Hidalgo - Ciudad de México México - Zip Code 11520 +52 55 8526 1179 OFICINAS DE GRI EN BRASIL Rua Gustavo Ambrust, 464 Campinas ‑ SP ‑ CEP: 13092‑106 R. Cap. Antônio Rosa, 409 – Jardim Paulistano São Paulo – SP – CEP: 01443‑010
www.griclub.org
GRI MAGAZINE REAL ESTATE MEXICO
EDICIÓN ESPECIAL 2018
PORTADA
Imagen: Mario Miranda Filho PROCESO - GRI MAGAZINE REAL ESTATE
Jefa de Redacción: Giovanna Carnio Reporteras: Estela Takada y Nathalia Barboza Becaria: Bárbara Sodré Traducción: NV Traducciones Diseño gráfico: Camila Janaina Diebe Diagramación: Camila Janaina Diebe y José Jurs Impresión: Direct Press Tirada: 2.000 ejemplares
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SUMARIO
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EDICIÓN ESPECIAL MÉXICO 2018
06 FRASES
Lo que andan diciendo los grandes players del sector
08 INSTITUCIONAL
Con la nueva oficina en la Ciudad de México, GRI Club amplía las actividades en el país
10 CLUB MEETINGS
GRI Club reunió a grandes líderes del sector en México en los últimos meses
12 CLUB MEETINGS
La cuarta edición de GRI Mexico se realizará en el mes de junio
28 CLUB MEETINGS
El líder de Real Estate de Blackstone para Américas discute la estrategia de la empresa con miembros de GRI Club
29 CLUB MEETINGS
El CEO de Tishman Speyer recibe a miembros de GRI Club en la sede estadounidense de la empresa
30 SAM ZELL
El megaempresario garantiza que América Latina ofrece algunas de las mejores oportunidades de inversión para la próxima década
14 LATIN AMERICA GRI 2018
34 PANORAMA – AMÉRICA LATINA
20 GRI REAL ESTATE WEEK NEW YORK
38 PANORAMA – MÉXICO
La cobertura completa del principal encuentro del sector en América Latina Semana anticipa lo que será tendencia en el mercado latinoamericano en un futuro próximo
El mercado inmobiliario atraviesa una etapa de optimismo en la región Se prevé que la industria inmobiliaria no sufrirá grandes percances por las elecciones locales MEXICO ■ 2018 // 5
FRASES
Lo que andan diciendo los grandes players del sector Disciplina y transparencia son palabras mágicas para el inversor — No hay sustituto para entender el papel de la oferta y la demanda. Al final, todos ganamos dinero en base a la demanda SAM ZELL, PRESIDENTE DE EQUITY INTERNATIONAL
Aprendí en mi familia que debemos quedarnos en la planta baja y dejar las más altas, las mejores, para los inquilinos
Los países no se mueven conjuntamente en América Latina, sino todo lo contrario. Lo que hacemos es tratar de movernos entre ellos según las oportunidades más apropiadas PAULO GOMES, GESTOR SENIOR DE PORTAFOLIO DE ADIA (FONDO SOBERANO DE ABU DABI)
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Imágenes: Mario Miranda Filho
ROB SPEYER, CEO DE TISHMAN SPEYER
CONTENIDO PATROCINADO
INSTITUCIONAL
Presencia local Con la nueva oficina en la Ciudad de México, GRI Club amplía las actividades en el país
perando en México hace casi cuatro años, GRI Club eligió el país como una de sus prioridades para 2018. Con el fin de reforzar la presencia local y ampliar la plataforma de actividades ofrecidas a los miembros, el club acaba de inaugurar una oficina en la capital del país,
O Ciudad de México.
“Queremos estar aun más cerca de los empresarios e inversores activos de México con el objetivo de promover una mayor aproximación a los líderes internacionales que todavía no están presentes en el país, pero que tienen gran interés en el mercado local”, explica Leonardo Di Mauro, head of Real Estate Latam de GRI Club. La historia de GRI en el país ha tenido como primer gran marco la realización de GRI Mexico 2015, que reúne anualmente desde entonces a los más importantes inversores, desarrolladores, grupos hoteleros y bancos para discutir los desafíos y las oportunidades del sector inmobiliario en el territorio mexicano.
EL CLUB
“Las reuniones del club ofrecen una plataforma distinta para la creación y profundización de relaciones, la constitución de asociaciones y la promoción de los negocios. Proporcionan también un espacio de debate de alto nivel sobre temas estratégicos para el mercado”, destaca Leonardo. “En el club, los principales líderes de la industria se
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Imagen: Mario Miranda Filho
En 2016, GRI lanzó oficialmente GRI Club Real Estate Mexico con la propuesta de traer al país el formato del club que ha sido implementado con éxito en otras partes del mundo.
Imagen: Pixabay
GRI Club En 2018, GRI cumple 20 años de actividad ininter‑ rumpida conectando a líde‑ res del sector inmobiliario y de infraestructura en más de 20 países. “La decisión de expandir nuestras operaciones en México se produce, por lo tanto, en un momento muy especial para nuestra or‑ ganización y seguramente dará frutos en las próximas décadas”, explica Gustavo Favaron, CEO de GRI Club.
representantes del nuevo gobierno mexicano, incluso antes de la toma de posesión presidencial programada para el 1 de diciembre”, completa el ejecutivo. La nueva oficina de GRI en México es también un paso importante para la evolución de la presencia del club en América Latina, ofreciendo apoyo a las actividades en otros países de la región.
EL EQUIPO GIOVANA CARAVETTI, LEONARDO DI MAURO Y TALITA QUIRINO, INTEGRANTES DEL EQUIPO DE GRI CLUB PARA AMÉRICA LATINA
encuentran para conocer y lanzar tendencias, intercambiar experiencias y definir los rumbos de sus empresas y, por consiguiente, del sector”, agrega. GRI Club Real Estate Mexico ya tiene más de 60 miembros, todos líderes de empresas con un alto desarrollo regional y global. “Vemos
mucho espacio para crecer, con calma y con los pies en el suelo”, comenta el ejecutivo. Las pautas del club en México son establecidas por el consejo. “Desde el inicio, hemos seleccionado para el consejo consultivo a importantes inversores internacionales con interés en México e inversores y desarrolladores locales mayoritariamente representantes de Fibras”, explica Leonardo.
GRI Club Mexico está instalado en WeWork Cervantes, un moderno complejo de oficinas bajo el modelo de coworking, situado en Polanco. Aparte de Leonardo Di Mauro, integran el equipo mexicano otros tres profesionales: Jorge Ayala (Club manager), Mónica Vera (Project executive) y Araceli Gurrola (Project executive).
Ahora con la oficina mexicana, el club tendrá una agenda más intensa de club meetings. La intención es promover al menos dos encuentros exclusivos de los miembros inmediatamente después del evento GRI México 2018. “Planeamos avanzar con el acercamiento a los bancos y
El equipo de GRI dedicado a América Latina cuenta también con otras dos ejecutivas, Talita Quirino (Club director) y Giovana Caravetti (Club manager), con base en la oficina brasileña pero operando en toda la región. MEXICO ■ 2018 // 9
CLUB MEETINGS
GRI Club reunió a grandes líderes del sector en los últimos meses ueron tres los encuentros que GRI organizó en el mercado mexicano durante los últimos meses, de los cuales se destaca GRI Mexico 2017 por ser el mayor evento. A continuación se indican los puntos más relevantes de cada uno:
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GRI Mexico 2017 GRI Mexico 2017 se llevó a cabo durante los días 20 y 21 de junio en Ciudad de México. El evento congregó, en un día y medio de programación, a más de 150 líderes del sector inmobiliario que operan en el país. Se trataron las cuestiones más importantes sobre el presente y futuro de la economía mexicana, las relaciones con los Estados Unidos y el gobierno de Donald Trump, las perspectivas de inversión en los distintos segmentos inmobiliarios y el rumbo del mercado.
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El evento tuvo como keynote speaker a Carlos Serrano, economista jefe de BBVA, quien habló sobre el ambiente del sector de bienes raíces en México y las proyecciones del banco para la economía local, considerando un horizonte de cambios impulsados por iniciativas de los Estados Unidos y por la renegociación del Tratado de Libre Comercio de América del Norte (TLCAN). 4
Edgar Amador, el entonces secretario de Finanzas de Ciudad de México, en calidad de invitado especial, compartió su visión con respecto a la influencia del sector inmobiliario en el crecimiento de Ciudad de México y del país en general. Unos de los puntos destacados de la programación fue una sesión que reunió a representantes de las principales Fibras mexicanas – tales como Fibra Uno, Fibra Macquarie Fibra Inn, Fibra MTY y Fibra Prologis – y grandes inversores internacionales – entre ellos, GIC (fondo soberano de Cingapura), Adia (fondo soberano de Abu Dabi), Equity international, Paladin Realty Partners y Jaguar Growth Partners – para intercambiar experiencias y compartir sus percepciones sobre el mercado mexicano. Los líderes del sector inmobiliario tuvieron la oportunidad de participar de forma interactiva, estableciendo y fortaleciendo relaciones con socios de la industria.
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Club meeting con el presidente de BBVA El 29 de agosto, GRI Club Real Estate promovió su primer club meeting en México. En esa ocasión, Eduardo Osuna, presidente de BBVA/ Bancomer, recibió a miembros del club durante un desayuno en la sede de la institución financiera en Santa Fé y conversó con el grupo sobre los desafíos del sector y las alternativas de financiamiento inmobiliario. Entre otros puntos, el ejecutivo abordó el papel del crédito hipotecario mexicano, que, después de cinco años de gran crecimiento, ha demostrado menor dinamismo en 2017.
Club meeting con el presidente de Banco Santander
Imágenes: Dante Castillo
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Hector Grisi, presidente ejecutivo de Banco Santander México, fue el invitado del segundo club meeting de GRI Club Real Estate Mexico. El encuentro se llevó a cabo al inicio de este año, el 24 de enero, en la sede corporativa de la institución financiera en Santa Fé, y participaron alrededor de 40 miembros del club.
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El objetivo de la reunión consistió en entender y analizar a fondo las proyecciones de Santander para el año 2018 en lo que se refiere a financiamiento de proyectos inmobiliarios.
Imagen: Divulgación
1 Sesión con representantes de Fibras e inversores internacionales 2 Cliff Payne (Equity International) y Andreas Papageorge (GIC, fondo soberano de Cingapura) 3 Javier Artigas (BTG Pactual) y Paulo Gomes (Adia, fondo soberano de Abu Dabi) 4 José Shabot (Inmobiliaria Quiero Casa), Gonzalo Espejel (Umana Cities) y Edgar Amador (Secretaría de Finanzas de Ciudad de México) 5 Juan Carlos Reus (NH Hoteles), Francisco Lira (Banco Sabadell) y Juan Monroy (Fibra Macquarie) 6 Luis Gutiérrez (Prologis), Gonzalo Robina (Fibra Uno), Gerardo Zambrano (Finsa) y Jorge Avalos (Fibra MTY) 7 Enrique Lavin (PGIM), Edgar Amador y Pedro Valdez (SHF) 8 Juan Monroy (Fibra Macquarie) y Oscar Calvillo (Fibra Inn)
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CLUB MEETINGS
La cuarta edición de GRI Mexico se realizará en el mes de junio a cuarta edición de GRI Mexico se llevará a cabo durante los días 20 y 21 de junio. El gran encuentro reunirá, en la Ciudad de México, a aproximadamente 200 de los líderes más importantes del sector inmobiliario que operan o están interesados en operar en el país, y se realizará bajo el formato tradicional de GRI que permite, en un ambiente informal, intercambiar experiencias y conocimientos, establecer y profundizar relaciones, como así también debatir sobre tendencias y oportunidades de negocios.
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Cuar ta edición
MÉXICO GRI 2018
CONEC TANDO A LOS LÍDERES GLOBALES DEL SEC TOR INMOBILIARIO
Primera edición
GRI HOSPITALITY MÉXICO 2018
CONECTANDO A LOS PRINCIPALES LÍDERES DEL SECTOR DE HOSPITALITY DE MÉXICO
Los participantes estarán lado a lado para tratar los asuntos más relevantes del sector que acontecen en la actualidad, tales como: los principales desafíos del mercado en 2018 y 2019; CIUDAD DE MÉXICO, 20 & 21 DE JUNIO
| JW MARRIOT T - POLANCO
las lecciones aprendidas en el sector a partir de los recientes terremotos; las perspectivas de inversión en el corto y mediano plazo;
#GRIClubMexico
qué se espera para los segmentos de viviendas residenciales, oficinas, galpones, centros comerciales y hoteles en los próximos meses y años; el futuro de los emprendimientos de complejos multiuso. La programación, que ocupará un día y medio, prevé diversas salas simultáneas de discusión, en las cuales los presentes podrán participar según sus intereses específicos, interactuando de igual a igual. Habrá también horarios y espacios destinados a establecer contactos (networking), y el equipo de GRI estará preparado para ayudar a los participantes en las rondas de búsqueda de socios potenciales (matchmaking). Asimismo, los participantes podrán aprovechar la aplicación GRI Club Real Estate Matchmaking App que les permitirá acceder a los contactos y agendar sus reuniones. Uno de los puntos destacados de la agenda de GRI Mexico 2018 es la sesión de debate (talk show) que reunirá a líderes de grandes instituciones financieras para que compartan su visión sobre el escenario económico y la industria inmobiliaria. Ya están confirmados Francesc Noguera (Banco Sabadell), Fernando Quesada (Santander), Nuno Matos (HSBC) y Víctor Manuel Requejo (Banco Inmobiliario Mexicano).
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Para más información, visite: www.mexicogri.org
#MexicoGRI
ARGENTINA GRI 2018
BUENOS AIRES, 13 - 14 NOVIEMBRE
CONNECTING THE GLOBAL LEADERS OF THE REAL ESTATE SECTOR CLUB MEMBERS
Alejandro Ginevra President
Diego Chevallier CEO
Douglas Grayson
Eduardo Bastitta
Principal Housing Specialis
CEO
Presidente & CEO
IFC
Plaza Logística
Vitrium Capital
Jerónimo Bosch
Gnv Group
Rukan Desarrollos
Gonzalo De La Serna
Horacio J Parga
Issel Kiperszmid
Jeremy Stern
CFO
Consultatio S.A.
Director
Presidente
Associate, Investments
Grupo Edisur
DYPSA International
Jaguar Growth Partners
Lucas Salim
Marcelo Roca
Presidente
Grupo Proaco
President
Capitalinas Desarrollos
Rodrigo Millán
Regional Director, South Latin America
FOR MORE INFORMATION: info@griclub.org | +55 19 3203 0645 | www.latamgri.org
JLL
Santiago Riva
CEO and Chairman
RIVA S.A
Federico Gagliardo
Managing Partner
Grupo Pegasus
Willie Martin
Network Development Head, LATAM
Regus
CLUB MEETINGS
Latin America GRI 2018 congrega en Nueva York a líderes del sector inmobiliario
l 11 y 12 de abril, un grupo de aproximadamente 320 líderes globales y regionales que operan en el sector inmobiliario de América Latina se reunió en Nueva York para participar del evento Latin America GRI 2018.
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El evento fue inaugurado por el megaempresario Sam Zell, quien, en calidad de keynote speaker, compartió su visión sobre el mercado latinoamericano en la actualidad, detalló sus más recientes inversiones en la región y rememoró sus primeros pasos en esos lugares. Otros puntos destacados de la agenda fueron los debates con representantes de grandes inversores internacionales: • El primer día, líderes de organizaciones como Equity International, Blackstone, Brookfield, HSI, Adia (fondo soberano de Abu Dabi), Macquarie Capital, Credit Suisse, GTIS Partners, Union Investment, Peninsula Investments Group, VBI Real Estate y IFC revelaron lo que les despierta el interés para aportar capital en América Latina. • El segundo día, durante la sesión de debate con Adam Gallistel (GIC, fondo soberano de Cingapura), Alfonso Munk (PGIM Real Estate Partners), Richard Weissmann (KSL Capital Partners) y Ron Rawald (Cerberus Capital Management), se habló sobre la fase actual del ciclo inmobiliario en la región y las oportunidades en vista. Esta tercera edición de Latin America GRI tuvo diversos períodos dedicados especialmente a profundizar las relaciones entre los presentes, en un ambiente in-
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formal y propicio para la generación de negocios, y se debatieron los temas con mayor impacto en el mercado actual. La agenda incluyó la realidad que vive cada parte de la región (Argentina, Brasil, México y países andinos), las tendencias para los distintos segmentos inmobiliarios (residenciales, oficinas, industrias y logística, comercios, centros comerciales y hoteles) y las cuestiones relacionadas con el financiamiento, las empresas conjuntas (joint-ventures) y las sociedades.
GRI HOSPITALITY LATIN AMERICA 2018 Como parte del evento Latin America GRI, el club GRI realizó la primera edición de GRI Hospitality Latin America. El encuentro se centró en la interacción entre los líderes y en analizar asuntos tales como las oportunidades de inversión en la industria de la hospitalidad en América Latina, aprendizajes para garantizar los mejores retornos en la región y el potencial local de cada nicho hotelero.
REUNIÓN DE CONSEJEROS Durante la mañana previa al inicio de Latin America GRI, los consejos consultivos de GRI para Brasil, Argentina, Chile, Colombia y México se reunieron para definir los próximos pasos del club en esas áreas geográficas, como también para intercambiar experiencias sobre los negocios y evaluar el rumbo del mercado. Participaron un total de 40 consejeros.
Reunión de consejeros 2
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Imágenes: Mario Miranda Filho
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El consejo consultivo de GRI Club Brasil reunido 2 El consejo consultivo de GRI Club México 3 El consejo consultivo de GRI Club Argentina 4 El consejo consultivo de GRI Club Colombia 5 El consejo consultivo de GRI Club Chile 6 Encuentro de consejeros de GRI Club de América Latina 1
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CLUB MEETINGS
Latin America GRI 2018 1
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El keynote speaker Sam Zell, entrevistado por Camille Douglas (LeFrak) 2 Martín Jaco (BR Properties/ Brasil), Pedro Mesquita, Renan Rodrigues y Daniel Lemos (los tres últimos de XP Investimentos/ Brasil) 3 Federico Gagliardo (Vitrium Capital/ América Latina) y Anthony Dibiasi (CA Ventures/ América Latina) 4 Oscar Calvillo (Fibra Inn/ México) y Eric Staley (Blackstone/ América Latina) 5 Rafael Birmann (Birmann/ Brasil) y Ary Krivopisk (WeWork/ América Latina) 6 Panel de inversores integrado por Tal Peri (Union Investment/ América Latina), Brian Finerty (Equity International/ América Latina), David Arthur (Brookfield/ América Latina), Ken Wainer (VBI RE/ Brasil), Bruno Laskowsky (Credit Suisse/ Brasil), Andres Martinez (Peninsula Investments/ América Latina), Max Lima (HSI/ Brasil), Marcelo Fedak (Blackstone/ América Latina), Paulo Gomes (Adia/ América Latina), Santiago Porta (IFC/ América Latina) y Prabhu Raman (Macquarie Capital/ América Latina) 7 Gastão Valente (GIC/ América Latina), Alejandro Heimann (Agencia Argentina de Inversiones y Comercio Internacional) y Ramón Lanús (Agencia de Administración de Bienes del Estado/ Argentina) 8 Jairo Corrales y Jimena Muñoz (ambos de PEI Asset Management/ Colombia) 9 André Freitas (Hedge/ Brasil), André Frankel, Alexandre Frankel (ambos de Vitacon/ Brasil) y Caimi Reis (Brasil Plural/ Brasil) 1
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Sesión de debate moderada por Henri Alster (GRI Club), con Alfonso Munk (PGIM/ América Latina), Adam Gallistel (GIC/ América Latina), Richard Weissmann (KSL/ América Latina) y Ron Rawald (Cerberus/ Europa y América Latina) 11 Ricardo Zuñiga Massieu (Vertex/ México) y Gonzalo Espejel (Umana/ México) 12 Robert McCall (GTIS Partners/ América Latina) y Charles-Antoine Lavallée (PSP Investments/ América Latina) 13 Marcelo Fedak (Blackstone/ América Latina), Brian Finerty (Equity International/ América Latina), Willie Martin (IWG/ América Latina) y Gastão Valente (GIC/ América Latina) 14 Juan Carlos Moreno (Amarilo/ Colombia) 15 Javier Domínguez Torrado (Ritch Mueller/ México), Rodrigo Díaz Álvarez (Acciona Parque Reforma/ México) y Juan Carlos Mier y Teran (HSBC/ América Latina) 16 Javier Marquina (GLL/ Chile) y Tal Peri (Union Investment/ América Latina) 10
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CLUB MEETINGS
GRI Hospitality Latin America GRI
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1 Samuel Sicchierolli (VCi Holding/ Brasil) 2 Javier Sanchez (Hard Rock International Hotels & Resorts/ América Latina) 3 En el medio, Cristiano Gonçalves (IHG/ América Latina) 4 Max Lima (Hemisfério Sul Investimentos/ Brasil) 5 Victor Vazquez (Marriott International/ América Latina) 6 Juan Corvinos (Hilton Worldwide/ América Latina) 7 Paula Muniz (Hyatt Hotels/ América Latina)
EVALUACIÓN COMPARATIVA
El futuro comienza ahora GRI Real Estate Week New York anticipa lo que será tendencia en el mercado latinoamericano en un futuro próximo
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n sintonía con el evento Latin America GRI 2018, GRI realizó la primera edición de GRI Real Estate Week New York del 9 al 13 de abril. Una comitiva con alrededor de 30 integrantes de varios países latinoamericanos participó durante una semana entera de visitas guiadas para ver de cerca los nuevos modelos y las mejores prácticas del mercado inmobiliario neoyorquino que marcarán tendencia en América Latina en los próximos meses y años. El grupo, que ha sido siempre recibido por líderes a cargo de empresas del rubro, pudo observar el ámbito de implementación y funcionamiento de emprendimientos innovadores – particularmente en los segmentos de residencias multifamiliares, comunitarias, estudiantiles, para personas mayores y oficinas integradas – como así también otros ya consagrados. Esta semana de visitas brindó a los participantes distintas oportunidades para realizar estudios comparativos que les
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permitirán anticiparse e implementar novedades con agilidad y conocimiento práctico en América Latina. Integraron la comitiva de GRI Alejandro Krell (Paladin/ América Latina), André Frankel (Vitacon/ Brasil), Francisco Lopes (Morro Vermelho/ Brasil), Jaime Benitez (Grupo Arrecife/ Colombia), Jairo Corrales (PEI Asset Management/ Colombia), Mabel Delgadillo (Jamestown/ Colombia), Maria Clara Aristizábal (Grupo Argos/ Colombia), Pedro Mesquita (XP Investimentos/ Brasil) y Philipp Braunfels (Jamestown/ América Latina), entre otros. GRI Magazine acompañó a este grupo de forma exclusiva. A continuación detallamos los emprendimientos visitados que han sido seleccionados por el equipo de especialistas de GRI junto con los miembros del club.
GRI REAL ESTATE WEEK NEW YORK ///
Manhattan West, complejo de uso mixto de Brookfield
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El megacomplejo multiuso que Brookfield está desarrollando quedará concluido para el año 2020, pero la comitiva de GRI Club pudo conocer de primera mano The Eugene, el edificio residencial ya inaugurado que está compuesto mayoritariamente por estudios (un total de 844 departamentos) y una amplia variedad de áreas comunes, incluidas salas de música y terraza tipo deck con parrillas. El Manhattan West ocupará aproximadamente 650.000 m² del área y estará situado, como indica el nombre en inglés, al oeste de la isla, una región industrial que está evolucionando y se está transformando en una de las zonas más dinámicas de la ciudad. El emprendimiento queda a una cuadra de la Penn Station y muy cerca del parque lineal High Line.
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Esta inversión multimillonaria (US$ 8 mil millones aproximadamente) abarca la construcción de torres nuevas y la modernización de edificios existentes. El complejo estará compuesto por predios residenciales y corporativos (ocupados por grandes compañías y startups ya que el proyecto incluirá espacios para oficinas integradas), un hotel boutique, un centro comercial y un parque público de más de 8.000 m².
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Obras en Manhattan West 2 El grupo de GRI conoce detalles del nuevo complejo 3 The Eugene, el edificio residencial de Manhattan West ya inaugurado 4 La comitiva de GRI visita el edificio The Eugene 5 Vista de la terraza del complejo residencial
Imágenes: Mario Miranda Filho
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EVALUACIÓN COMPARATIVA
Stuyvesant Town y Peter Cooper Village, complejo de residencias multifamiliares de Blackstone y Ivanhoé Cambridge
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El inmenso complejo residencial de 56 predios, 11.200 departamentos – de los cuales 5.000 son viviendas sociales distribuidas por sorteo – y 30.000 habitantes, ubicado en la zona este de Manhattan y construido luego de la Segunda Guerra Mundial, ha pasado ya por las manos de Tishman Speyer y BlackRock y pertenece, desde el año 2015, a Blackstone y Ivanhoé Cambridge (luego de una operación de US$ 5,3 mil millones).
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La gestión implica grandes desafíos por la magnitud del complejo, la necesidad de lidiar con miles de partes interesadas y las restricciones legales al aumento de los alquileres (rent stabilization) que están vigentes en Nueva York. El valor agregado para los propietarios proviene de la renovación continua de las unidades (en cualquier momento, alrededor de 40 departamentos son reformados) y del incremento de la eficiencia de la administración del condominio. Entre las mejoras recientes, se destaca la instalación de paneles solares para la generación de energía.
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El complejo Stuyvesant Town y Peter Cooper Village 3 La comitiva de GRI recibe información sobre el funcionamiento del emprendimiento 1 e 2
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La edad promedio de los habitantes es de 28 años, pero hay también una gran cantidad de personas mayores. Todos disfrutan de una amplia estructura – plaza, gimnasio al aire libre y cafetería, entre otros espacios. Para mantener el funcionamiento, hay 500 empleados y un fuerte despliegue de seguridad. Todo esto ha sido observado en detalle por el grupo de GRI Club.
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Artù Viale, residencia estudiantil de AB Capstone El complejo de viviendas para alquiler a estudiantes – modelo conocido como student housing – ha sido desarrollado por AB Capstone con una inversión de US$ 15 millones y se inauguró en el año 2017. Está ubicado en el distrito de Bronx, al norte de Nueva York, y estratégicamente posicionado a tres cuadras de un campus de Fordham University. El emprendimiento de cuatro plantas cuenta con departamentos de varios tamaños, desde estudios hasta unidades con dos habitaciones, y una capacidad para un total de 66 habitantes. En el proyecto se destacan los espacios compartidos para estimular la convivencia de los habitantes, tales como la sala de estudio, el salón de juegos y el gimnasio. Algunos servicios, como el de
lavandería, se cobran aparte del alquiler que se formaliza mediante contratos anuales. Aprovechando su ubicación privilegiada en una de las principales avenidas del lugar, la planta baja incluye un espacio para comercios. La demanda supera la oferta y AB Capstone ya está desarrollando otro edificio similar en la misma manzana. Con un aporte de capital estimado de US$ 10 millones, este edificio tendrá capacidad para otros 40 habitantes. Una de las características distintivas es que el lugar incluirá estacionamiento. La comitiva de GRI Club visitó el predio en funcionamiento como así también el que está en construcción.
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Imágenes: Mario Miranda Filho
1 Fachada de Artù Viale 2 La comitiva de GRI visita el emprendimiento 3 e 4 Salón de juegos y gimnasio, parte de las áreas comunes de Artù Viale 5 Nuevo predio en desarrollo, cerca del otro 6 El grupo de GRI acompaña las obras en marcha
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EVALUACIÓN COMPARATIVA
WeWork FiDi y WeLive NYC, oficinas integradas y residencia comunitaria de We
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Las oficinas integradas (coworking) WeWork FiDi están ubicadas en el distrito financiero de Manhattan, muy cerca de la Bolsa de Nueva York. Los usuarios alquilan espacios y disponen de áreas compartidas, salas de conferencia, cabinas telefónicas, internet, limpieza y otros servicios. En este mismo predio se encuentra en fase de prueba Rise by We, una nueva incursión del grupo que incluye gimnasio y spa. Nueva York es el lugar donde siempre se implementan prototipos de los negocios nuevos de la empresa. Esto sucede también con WeGrow, en el ámbito de educación infantil, y también se hizo así con WeLive.
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En funcionamiento desde 2016 (inicialmente bajo el esquema de apertura preliminar o soft opening), el coliving WeLive NYC se encuentra en un antiguo edificio corporativo reformado para el uso actual, que combina residencias, hotelería, alojamiento a través de Airbnb y también oficinas (a cargo de WeWork). El proyecto respeta las distintas zonas que se dividen según el tipo de utilización. El perfil de los habitantes de WeLive NYC es bastante heterogéneo. Hay desde jóvenes hasta parejas con niños, y también jubilados. Las unidades son de distintos tamaños (estudios y departamentos de hasta cuatro habitaciones) y los valores del alquiler disminuyen para quienes optan por períodos más largos. Lo más destacado son los ambientes compartidos, como la amplia cocina que está equipada para happy hours, clases de cocina y programación cultural.
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Cocina para estimular la interacción, uno de los puntos destacados de WeWork FiDi 2 Parte del gimnasio de Rise by We, en fase de prueba en el predio donde funciona WeWork FiDi 3 Fachada de WeLive NYC 4 Vista interna de uno de los departamentos visitados 5 La combinación de lavandería y sala de juegos es una de las áreas más frecuentadas de la residencia comunitaria 6 La comitiva de GRI visita el área externa de WeLive NYC 7 Los habitantes disponen de buzones de correo, ubicados en el subsuelo del emprendimiento 1
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Imágenes: Mario Miranda Filho
Los administradores garantizan que la ocupación nunca es inferior a 94% y que América Latina implementará el modelo WeLive próximamente. 3
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Imágenes: Divulgación
GRI REAL ESTATE WEEK NEW YORK ///
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El interior de Spaces 1740 Broadway 1 e 2
Spaces 1740 Broadway, oficinas integrales de IWG Más conocido por su firma Regus, el grupo International Workplace Group (IHG) abarca actualmente seis marcas, incluida también Spaces, de origen alemana y enfocada en oficinas integrales. La comitiva de GRI visitó Spaces 1740 Broadway, el emprendimiento inaugurado recientemente en el corazón de Manhattan. La red explora el concepto de club, por medio del cual los miembros se pueden beneficiar de la penetración global y contar con unidades en múltiples países. Los clientes de Spaces varían desde millennials hasta profesionales de mayor edad y tienen la opción de alquilar el espacio por mes o por un período de hasta tres años, con precios más ventajosos en los casos de períodos prolongados. Ellos pueden disfrutar de instalaciones modernas, áreas reservadas y especialmente compartidas para estimular la convivencia e interacción, como así también servicios de wi-fi y mantenimiento.
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Los planes de IWG para América Latina son ambiciosos. Hay actualmente 170 centros operando en la región – en el caso de Spaces, en México, Perú, Panamá y Brasil – y el objetivo es llegar a 500 en un futuro próximo, incluyendo también ciudades secundarias y terciarias. Una de las novedades es Regus Express, los salones para trabajo y descanso que están en los aeropuertos y que pueden también implementarse en otras plataformas, tales como en los centros comerciales.
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EVALUACIÓN COMPARATIVA
Atria West 86, residencia para personas mayores de Atria El complejo Atria Senior Living está compuesto por unidades residenciales que se alquilan a personas mayores – modelo conocido como senior living – en los Estados Unidos y en Canadá. Actualmente, más de 23.000 departamentos están en funcionamiento. El emprendimiento Atria West 86, visitado por el grupo de GRI, está ubicado al noroeste de Manhattan, en un área con gran concentración de personas de la tercera edad de alto nivel socioeconómico y cultural. Se trata de un predio que anteriormente funcionaba como hotel y que ha pasado por una amplia reforma, estimada en US$ 28 millones, para su adaptación al uso actual.
Alta+, residencia comunitaria de Ollie
Incluye conserjería las 24 horas del día, como así también servicio de chofer, limpieza, restaurante sofisticado, gimnasio, salón de belleza y terraza panorámica en la parte superior del complejo con una vista de 360 grados hacia un horizonte privilegiado. Aparte del servicio de enfermería de tiempo completo, los residentes pueden también elegir otros servicios de atención médica y cuidado de personas (para residentes con movilidad reducida). El objetivo consiste en garantizar la comodidad y las condiciones para una vida independiente e integrada a una comunidad. También se aceptan habitantes por períodos más breves y circunstanciales.
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Otra característica destacada es que adopta el concepto de all inclusive de la hotelería, introduciendo en el paquete de alquiler una serie de servicios sin costo adicional: limpieza, ropa de cama y baño, productos de higiene personal, gimnasio, piscina, eventos sociales y otros servicios comunes, tales como Internet y TV por cable. De esta forma, el residente sabe con anticipación, y sin sorpresas, el total del costo mensual. Alta+, el emprendimiento visitado en Long Island, Nueva York, sigue la misma línea. El grupo de GRI estuvo allí unas semanas antes de la inauguración. La comitiva pudo ver con antelación todo lo que iba a inaugurarse a partir de mayo.
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Imágenes: Divulgación
Basada en el formato de coliving y su propuesta de vida en comunidad y experiencias compartidas, Ollie tiene emprendimientos en cinco ciudades americanas. Su estrategia consiste en ofrecer departamentos pequeños pero con espacios maximizados por medio de mobiliario diseñado específicamente para dicho fin.
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1 Perspectiva del departamento de Alta+ 2 e 3 Para ahorrar espacio, una de las estrategias es integrar la cama y desplegarla solo en los momentos de uso
GRI REAL ESTATE WEEK NEW YORK ///
Rockefeller Center y Jackson Park, complejo de uso mixto y residencias de Tishman Speyer Creado en la década de 1920 y desarrollado a partir de 1930, el Rockefeller Center, enclavado en el centro de Manhattan, sigue siendo un referente mundial en cuanto a complejos multiuso. Actualmente de propiedad de Tishman Speyer, este centro de 89.000 m² abarca edificios corporativos y una amplia área de comercios.Entre 200.000 y 300.000 personas circulan por el lugar todos los días. La arquitectura art déco es preservada cuidadosamente. Aun así, se han realizado renovaciones con el fin de mantener la fachada y aumentar la eficiencia, como, por ejemplo, reemplazando la estructura original de las ventanas para reducir el consumo energético. El funcionamiento es complejo y la comitiva de GRI pudo conocer su interior visitando, por ejemplo, todo el subsuelo – donde transitan diariamente 140 camiones sin que se refleje esto en la
superficie – y el sólido centro de seguridad que monitorea con cámaras todo el área y brinda asistencia a los predios del Rockefeller en otros lugares en caso de emergencias. También perteneciente a Tishman Speyer está el complejo Jackson Park, el nuevo emprendimiento residencial para alquiler de primer nivel en Long Island. El proyecto abarca tres torres con un total de 1.800 departamentos (estudios o unidades con una a cuatro habitaciones) y un conjunto de espacios comunes de ocio, aparte de un parque privado y una serie de servicios – lavandería, limpieza, etc. Los primeros habitantes comenzaron a mudarse a principios de este año. Una curiosidad es que el complejo Jackson Park sigue los principios del feng shui y tiene la certificación requerida al respecto..
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Imágenes: Pixabay
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Rasgos del Rockefeller Center 1 e 2
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CLUB MEETINGS
El líder de Real Estate de Blackstone para Américas discute la estrategia de la empresa con miembros de GRI Club os grandes inversores inmobiliarios han estado muy atentos a las fuertes turbulencias políticas de América Latina. La volatilidad es un punto de atención que requiere gran cuidado, pero que puede también abrir un espacio a distintas oportunidades. Ese fue uno de los aspectos centrales durante el almuerzo que ofreció la empresa Blackstone el 10 de abril en su sede en Nueva York para un grupo de miembros de GRI Club, durante la GRI Real Estate Week New York.
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“Muchas veces, el mejor momento para invertir es cuando todos están temerosos. Esta época es más favorable que hace tres años y estamos entusiasmados”, comentó Nadeem Meghji, senior managing director de la división inmobiliaria de Blackstone y líder de Real Estate para las Américas. También participaron del encuentro otros dos ejecutivos de la empresa, Marcelo Fedak y Eric Staley, con actuación centrada en América Latina. Blackstone tiene actualmente alrededor de US$ 115 mil millones en activos inmobiliarios bajo su gestión y es presidida desde febrero por Jon Gray, que ha hecho carrera en el área inmobiliaria de la empresa y fue keynote speaker en Brazil GRI 2015.
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1 Grupo de miembros de GRI en el almuerzo de Blackstone 2 Nadeem Meghji y Marcelo Fedak (ambos de Blackstone) 3 Henri Alster (GRI Club) y Jon Gray (Blackstone) en Brazil GRI 2015
Imágenes: Mario Miranda Filho
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El CEO de Tishman Speyer recibe a miembros de GRI Club en la sede estadounidense de la empresa l 13 de abril, tres días después de cerrar un acuerdo con la farmacéutica Pfizer para la construcción y renta por 20 años de un gran emprendimiento corporativo en Manhattan, el CEO de Tishman Speyer, Rob Speyer, recibió a un grupo de miembros de GRI Club en la sede de la empresa en Nueva York, ubicada en el icónico complejo Rockefeller Center, que pertenece a la empresa.
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Muy entusiasmado con el nuevo proyecto de US$ 3,7 mil millones y mostrándose bastante informado acerca de la realidad de América Latina, Rob conversó sobre los planes de Tishman Speyer para la región. Contó que Brasil es el país latinoamericano que le generó más entusiasmo en los últimos dos años. “Nuestro mayor enfoque en la región es Brasil. Si la economía sigue recuperándose, será fantástico”, afirmó.
Aparte de Brasil, México también despierta interés. La empresa ya invirtió en el país y considera volver en algún momento, según comentó el CEO. El encuentro en Tishman Speyer se llevó a cabo durante la edición de GRI Real Estate Week New York.
Imagen: Mario Miranda Filho
La empresa ha estado adquiriendo terrenos en Brasil para futuros proyectos y los intereses están dirigidos a los segmentos de unidades
residenciales y oficinas, apuntando a un crecimiento principalmente orgánico. La vista actual está puesta más en São Paulo – basándose en la propia experiencia ya que Tishman Speyer ha realizado grandes aportes de capital en Río de Janeiro durante los últimos años y experimentó las dificultades por las cuales ha pasado dicho mercado. “La inversión en Río exige una perspectiva de muy largo plazo”, declaró Rob.
Miembros de GRI Club recibidos por Rob Speyer (en el medio)
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Mario Miranda Filho
GRINTERVIEW
Sam Zell El megaempresario garantiza que América Latina ofrece algunas de las mejores oportunidades de inversión para la próxima década GIOVANNA CARNIO
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SAM ZELL, presidente de Equity International
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am Zell fue uno de los pioneros entre los inversores internacionales que han aportado capital en la industria inmobiliaria de América Latina. Desde la creación de Equity International, a fines de la década de 1990, ya aplicó más de US$ 2 mil millones en empresas de 15 países y una gran parte de esa suma ha sido destinada al mercado inmobiliario de economías emergentes, incluidas las de la región. Zell lee al menos cuatro periódicos por día, viaja constantemente y se mantiene bien informado para poder tomar decisiones acertadas. Por lo tanto, afirma con conocimiento de causa que algunas de las mejores oportunidades de inversión estarán concentradas en América Latina para, por lo menos, los próximos 10 años.
DEBIDO A LA CANTIDAD DE ELECCIONES Y DEMÁS TRANSFORMACIONES POLÍTICAS EN AMÉRICA LATINA, HABRÁ PROBABLEMENTE UN AUMENTO DE LA VOLATILIDAD EN EL CORTO PLAZO. MIENTRAS TANTO, CREEMOS QUE ESA DINÁMICA IMPLICA, CON FRECUENCIA, UNA OPORTUNIDAD
Poco antes de su participación como keynote speaker en Latin America GRI 2018, Sam Zell concedió la siguiente entrevista a GRI Magazine: ¿Qué lugares del mundo atraen más tu atención para inversiones inmobiliarias en la actualidad? ¿De dónde provienen los mejores retornos? De todos los rincones del mundo, creo que América Latina ofrece algunas de las mejores oportunidades de inversión para, por lo menos, la próxima década. Los costos competitivos de mano de obra y la depreciación cambiaria en los últimos años ayudaron a posicionar bien a la región. Asimismo, los factores económicos que direccionan el crecimiento están actualmente más diversificados. Específicamente, invertimos mucho tiempo en México, Brasil, Colombia, Argentina y Japón. Solemos observar países donde el capital es más escaso y, por lo tanto, altamente valorado. Estamos siempre muy enfocados en ser recompensados por el riesgo que corremos. ¿Cuál es tu visión de América Latina hoy en día – particularmente, en un año marcado por elec-
ciones en diversos países y posibilidades de cambios políticos y económicos significativos? Debido a la cantidad de elecciones y demás transformaciones políticas en América Latina, habrá probablemente un aumento de la volatilidad en el corto plazo. Mientras tanto, creemos que esa dinámica implica, con frecuencia, una oportunidad, especialmente en esa región donde la expectativa es que las reformas recientes colocarán a muchos países en una posición más sólida para el largo plazo. Hace tres años, en un club meeting de GRI que se realizó en São Paulo, has afirmado que consideraba a Brasil como un país con gran futuro, pero que tenía serios problemas de gobernanza. Has dicho también que México y Colombia se habían convertido en mercados bastante atractivos.
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SAM ZELL
¿Sigues teniendo la misma opinión o has cambiado de alguna forma? Esos países están entre nuestros mercados objetivos. En Brasil, teniendo en cuenta el sufrimiento del mercado inmobiliario, que atravesó la peor recesión de la historia del País, como también la sobreoferta en muchos segmentos, habíamos esperado ver oportunidades de inversión más atractivas en los últimos años. Sin embargo, debido a la falta de disposición del sistema bancario de retomar activos o ser excesivamente penalizador con sus deudores, muchos grupos que deberían estar buscando capital decidieron simplemente aguardar el mayor tiempo posible con la esperanza de que se les hubiera salvado una recuperación del mercado. En Colombia, como aprendemos y nos beneficiamos de muchas maneras, el mercado inmobiliario es pequeño en comparación con el de Brasil o el de México. Cuando el capital comienza a circular en un mercado pequeño, se produce una revalorización inmobiliaria muy rápidamente. Aunque continuemos confiando en los fundamentos del largo plazo de Colombia, la competencia por activos y locatarios ha creado un mercado competitivo y, como consecuencia, retornos más moderados. En cuanto a México, nuestra visión sigue prácticamente igual. Hay mucho ruido con respecto a las negociaciones del TLCAN [Tratado de Libre Comercio de América del Norte] y de las elecciones, lo cual tuvo un impacto en los demás inversores con respecto al país, pero nosotros creemos que es una cuestión de corto plazo. Al fin de cuentas, consideramos que los fuertes fundamentos de México, incluida la mano de obra barata y la clase media en crecimiento, van a impulsar la demanda inmobiliaria. ¿Consideras que América Latina recibirá más inversiones de Equity International en un futuro próximo, ya sea en nuevos activos o donde ya está presente? Esperamos que sí. Todo depende de las oportunidades. Estamos igualmente enfocados en nuevas oportunidades de inversión y en ampliar las plataformas de nuestras inversiones existentes. Esta última estrategia respondió por la mayoría de nuestras inversiones en los últimos años, pero eso puede cambiar. ¿Es posible elegir los segmentos inmobiliarios más atractivos actualmente en la región o continúas prefiriendo observar cada una de las oportunidades? En muchos casos, consideramos que la revalorización es más atractiva fuera de los principales sectores de activos inmobiliarios. Vemos un potencial al expandir la defi-
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EN MUCHOS CASOS, CONSIDERAMOS QUE LA REVALORIZACIÓN ES MÁS ATRACTIVA FUERA DE LOS PRINCIPALES SECTORES DE ACTIVOS INMOBILIARIOS. VEMOS UN POTENCIAL AL EXPANDIR LA DEFINICIÓN TRADICIONAL DE BIENES RAÍCES HACIA ÁREAS COMO LA INFRAESTRUCTURA, EL SELF-STORAGE Y LAS TELECOMUNICACIONES
Mario Miranda Filho
GRINTERVIEW
nición tradicional de bienes raíces hacia áreas como la infraestructura, el self-storage y las telecomunicaciones, y hemos sido activos en dichas áreas. Sin embargo, siempre tendremos en cuenta también los tipos de activos inmobiliarios tradicionales. ¿Qué podemos esperar en cuanto a
sus inversiones actuales en Brasil? ¿La empresa de self-storage GuardeAqui, que ahora se unió a Kipit por medio de una joint-venture con Patria Investimentos, avanzará hacia la apertura de capital? Luego de la fusión con Kipit, la empresa GuardeAqui pasó a tener 22 tiendas, convirtiéndose en la mayor platafor-
ma de self-storage de América Latina. Continuamos aportando capital activamente y tenemos un agresivo plan de expansión para la empresa en los próximos años. Si bien no estamos actualmente buscando una oferta pública de venta, puede llegar a ser una opción para el futuro. ¿Crees que el self-storage es un segmento que tiende a ganar aun más fuerza en Brasil y en la región con la expansión del comercio electrónico o el desarrollo de residencias cada vez más compactas? El sector de self-storage está apenas iniciándose y creo que vamos a ver un crecimiento continuo a partir del comercio electrónico y de los operadores logísticos. También vemos una demanda de emprendedores locales que buscan espacio para guardar sus productos en lugares centrales cercanos a los consumidores. ¿Con relación a Brasil, cuáles son las metas para la empresa Estapar? ¿El mercado de estacionamientos continúa atractivo aun ante tendencias como los carros autónomos? Estapar está muy enfocada en la inversión, institucionalización e innovación. La empresa destinó más de la mitad de nuestro aporte de 2016 para realizar inversiones atractivas en activos de alta generación de tráfico, como aeropuertos, hospitales y centros comerciales. Estapar tiene una fuerte estructura y esperamos poder efectuar el resto de la inversión este año para aprovechar el desplazamiento del mercado. Como Estapar continúa avanzando en la escala, queremos posicionarla como la plataforma de estacionamientos dominante, mejor administrada y más institucional de América Latina. Por lo tanto,
estamos muy enfocados en la gobernanza. Estapar también dedica mucho tiempo y recursos para poder estar siempre a la vanguardia de las nuevas tendencias tecnológicas. Su nueva aplicación crea una base de clientes fidelizados que pueden buscar el estacionamiento más cercano, reservar espacios y realizar pagos por medio de sus dispositivos móviles. En México, el grupo Acosta Verde recibió, hace poco menos de un año, inversiones follow-on de Equity International. Según tu opinión, ¿el mercado de centros comerciales del país – y de América Latina – ofrece aún oportunidades de expansión, a diferencia de lo que se puede observar en los Estados Unidos? Para comenzar, los Estados Unidos tienen una oferta demasiado grande de comercios y una penetración del comercio electrónico mucho mayor que la de México. Además, el producto y el mercado que apunta Acosta Verde son segmentados para resistir mejor los impactos de las compras online. Los centros comerciales de la empresa se basan en rubros como centros médicos, los cuales son visitados por una necesidad, y sus clientes tienden a comprar menos por Internet. Hasta ahora, hemos visto un aumento del flujo de personas y un crecimiento año tras año de los resultados netos operativos. La Argentina también ha sido recientemente objeto de una relevante inversión tuya. ¿Cuáles son los planes para ese negocio? Hemos estado observando a la Argentina de cerca por más de cinco años y realizamos recientemente una inversión, en asociación con Goldman Sachs y
otros inversores institucionales, también con el equipo inmobiliario del Grupo Pegasus, para incorporar y capitalizar ARG Realty Group. Esta asociación aportó más de US$ 300 millones, convirtiéndose en la mayor inversión inmobiliaria en Argentina en más de una década. Inicialmente, el grupo se centrará en oficinas y comercios de Buenos Aires y, luego de un tiempo, buscará expandirse hacia otros segmentos inmobiliarios generadores de renta en el país. La limitada inversión inmobiliaria en los últimos 15 años ha creado una significativa falta de oferta de productos institucionales de calidad, sobre todo en los sectores de oficinas, comercios e industrias. Por lo tanto, creemos que existe una oportunidad atractiva para dar escala a la plataforma por medio de adquisiciones estratégicas y desarrollo.
EL PRODUCTO Y EL MERCADO QUE APUNTA ACOSTA VERDE SON SEGMENTADOS PARA RESISTIR MEJOR LOS IMPACTOS DE LAS COMPRAS ONLINE. LOS RESULTADOS NETOS OPERATIVOS VIENEN CRECIENDO AÑO TRAS AÑO
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PANORAMA
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América Latina
El mercado inmobiliario atraviesa una etapa de optimismo en la región GIOVANNA CARNIO
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l mercado inmobiliario en América Latina está experimentando un clima de predominante optimismo. Esta atmósfera se ha evidenciado durante toda la edición de Latin America GRI 2018 y ratificado con los resultados del Termómetro de GRI, que ha escuchado, durante los meses de marzo y abril, a 340 líderes del sector que operan en la región. En cinco de los seis países focalizados – Argentina, Brasil, Colombia, Chile y México –, la gran mayoría de los entrevistados ha revelado que sus empresas están, en este contexto, invirtiendo o ampliando sus negocios a nivel local. Los porcentajes varían entre 63,16% (Brasil) y 76,47% (México) de los entrevistados. Solo en Perú se evidenció una participación inferior a 50%, la cual, aun así, es bastante representativa (44,44%). Esta confianza está directamente relacionada con la expectativa de rendimiento de dichas economías (una evolución o por lo menos el sostenimiento del rendimiento actual) y los resultados corporativos favorables de esas regiones en un futuro próximo. Esto no significa que se espera siempre el panorama despejado. Los empresarios e inversores están atentos a los movimientos de la región, donde se esperan elecciones altamente polarizadas – Colombia en mayo, México en julio y Brasil en octubre – y reformas en progreso. La visión general es que es necesario observar los ciclos del mercado inmobiliario y enfocarse precisamente en el largo plazo para poder atravesar los obstáculos del camino y hacer frente a los cambios que puedan surgir.
INVERSORES LOCALES E INTERNACIONALES El mercado inmobiliario latinoamericano es aún ampliamente dominado por líderes locales. Las particu-
laridades de cada país y la magnitud de las oportunidades – limitada en un análisis comparativo global – justifican esa configuración. Desde el punto de vista del inversor internacional, América Latina tiene ciertamente sus encantos. Algunos dicen que es muy grande para ser ignorada. Mientras la demanda global viene cayendo, en la región aun se ve un crecimiento, destacan otros. Para ese público extranjero, los principales objetivos son México y Brasil, es decir, las mayores economías (o mejor dicho, sus ciudades principales), que ofrecen una escala más compatible con ese perfil de capital. Colombia y Chile despiertan interés, pero todavía carecen de volumen. “La razón por la cual invertimos en México y Brasil es que representan el 65% de la región”, resume uno de los inversores encuestados. Este inversor, así como los demás, valoran mucho las asociaciones con empresas locales que conocen a fondo las características y los trámites de la región.
SEGMENTOS PREFERIDOS El rubro residencial figura como la gran estrella del mercado inmobiliario latinoamericano, liderando el ranking de percepción del empresariado sobre las mejores oportunidades para aportar recursos en los seis países evaluados por GRI Club. Hasta ahora, prevaleció en la región el modelo de desarrollo para la venta de unidades, pero está creciendo fuertemente el entusiasmo por otros formatos que privilegian la locación y la generación de renta. Las discusiones del evento Latin America GRI 2018 que giraron en torno a los emprendimientos de residencias multifamiliares y tendencias como
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PANORAMA
AMÉRICA LATINA
siciones del ranking varían según el lugar. Según el contexto de cada país, se alternan las oficinas, los hoteles, los centros comerciales, los galpones y los lotes residenciales. En el caso particular del comercio minorista y los centros comerciales, la visión predomi-
residencias comunitarias, estudiantiles y para personas mayores han sido altamente disputadas, como así también la participación en las visitas a estos tipos de proyectos durante la semana de GRI Real Estate Week New York. Si bien el sector residencial reina en forma absoluta liderando las preferencias, las demás po-
nante es que la región sufre mucho menos los impactos de la evolución del comercio electrónico en comparación con los mercados más avanzados, tales como el de los Estados Unidos. En las siguientes páginas, mostramos un panorama específico de México.
TERMÓMETRO DE GRI – AMÉRICA LATINA Preferencias en inversiones inmobiliarias
CHILE
80
73,91%
73,68% 65,79%
70
63,16%
Considerando América Latina, México es el país donde la mayor cantidad de líderes espera números favorables para sus empresas en los próximos 12 meses
ARGENTINA
82,35%
60 COLOMBIA BRASIL PERÚ
de los encuestados
44,44%
50
El país es seguido de cerca por Colombia
40
81,58%
30 20
En ese contexto, Brasil presenta la menor proporción de optimistas, aunque se trate de una parte substancial de los consultados
Grupo de encuestados cuyas empresas están 10 actualmente invirtiendo o ampliando sus negocios 0
Segmentos más atractivos
61,58% ARGENTINA
BRASIL
CHILE
COLOMBIA
MÉXICO
PERÚ
RESIDENCIAL
1º
RESIDENCIAL
1º
RESIDENCIAL
1º
RESIDENCIAL
1º
RESIDENCIAL
1º
RESIDENCIAL
1º
HOTELES
HOTELES
LOTES RESIDENCIALES
CENTROS COMERCIALES
OFICINAS
HOTELES
2º
2º
CENTROS COMERCIALES
LOTES RESIDENCIALES
3º 36
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3º
2º
2º
OFICINAS
GALPONES
3º
3º
2º
2º
CENTROS COMERCIALES
OFICINAS
3º
3º
El rubro residencial es el preferido en la región, ocupando la 1ª posición del ranking en todos los países evaluados.
Fuente: GRI Club
MÉXICO
76,47%
Expectativa de resultados corporativos
México es el país de la región que actualmente cuenta con la mayor disposición para inversiones inmobiliarias, mientras que Perú aparece último. La diferencia entre ambos es de 32 puntos porcentuales.
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PANORAMA
México
Se prevé que la industria inmobiliaria no sufrirá grandes percances por las elecciones locales
ESTELA TAKADA
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e cree que la economía mexicana y, en particular, el mercado inmobiliario local no tendrán demasiados sobresaltos debido a las elecciones en las cuales se elegirán el presidente, 128 senadores y 500 diputados el próximo 1 de julio. Según los líderes del sector que participaron del evento Latin America GRI 2018, la actividad mantendrá los estándares actuales. Liderada actualmente por el conservador Enrique Peña Nieto, la nación podrá llevar al poder al izquierdista Andrés Manuel López Obrador, que, hasta la fecha de la edición de GRI Magazine, aparece liderando todas las encuestas de intención de voto.
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“Tenemos una democracia muy madura, independientemente de quien gane”, opina Ricardo Zúñiga Massieu, CEO de Vertex Real Estate Investors. “Está claro que las personas están atentas a sus negocios, pero creo que, después de los comicios, se va a retomar el paso, que es estable”, agrega. “Los negocios relacionados al mercado inmobiliario, de desarrollo y construcción, representan el 25% del PIB mexicano”, destaca con optimismo Rodrigo Díaz Álvarez, director general de Acciona Parque Reforma. También comenta que, en comparación con los países vecinos, México tiene una economía muy sana. “Obviamente estamos atentos viendo quien
Mário Miranda Filho
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gana y lo que ocurrirá con el nuevo gobierno. Pueden existir retos, pero las expectativas para el año son muy buenas”, analiza.
SIN LOS FRENOS DEL PASADO Jaime Fasja, fundador y CEO de la empresa Thor Urbana Capital, confirma el escenario beneficioso. “Como inversionistas de mediano y largo plazo, vemos que estamos en un año que puede ser de volatilidad. Por otro lado, creemos que el mercado ya ha analizado todas las posibilidades [acerca de los diferentes escenarios], prueba de eso es que seguimos viendo inversiones extranjeras en el país. Hace 12 o 18 años, cuando estábamos próximos a las elecciones, se frenaba la economía debido a las distintas crisis del pasado. Ahora vemos una economía fuerte”, explica.
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Otros factores que motivan el entusiasmo son una inminente renegociación del Tratado de Libre Comercio de América del Norte (TLCAN) con bases satisfactorias y la fuerza de la moneda local. “El peso mexicano está ganando terreno
ESTÁ CLARO QUE LAS PERSONAS ESTÁN ATENTAS A SUS NEGOCIOS, PERO CREO QUE, DESPUÉS DE LOS COMICIOS, SEGUIREMOS AVANZANDO A UN RITMO ESTABLE RICARDO ZÚÑIGA MASSIEU, CEO DE VERTEX REAL ESTATE INVESTORS
SALVADOR CAYÓN, CEO DE FIBRA SHOP
frente al dólar y el nuevo acuerdo está por terminar su negociación. Creo, por lo tanto, que hay muchos elementos de que, en el corto plazo, México se mantendrá como un destino interesante [para inversiones]”, resalta Jaime. Salvador Cayón, CEO de Fibra Shop, aboga una buena dosis de ponderación. “Si México toma las decisiones correctas seguirá siendo un país líder en inversiones” y la continuidad de aporte extranjero “depende de las decisiones políticas y económicas del nuevo gobierno”, afirma.
ALTA DISPOSICIÓN PARA INVERTIR Lo que se escucha de los empresarios e inversores individualmente aparece también reflejado en los resultados consolidados del Termómetro de GRI, sondeo de GRI Club realizado en los meses de marzo y abril a 340 líderes que operan en América Latina, de los cuales 61 se concentran específicamente en México. Para la mayoría de los encuestados (65%), el desempeño económico mexicano se mantendrá durante los próximos 12 meses en niveles semejantes a los del período anterior.
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PANORAMA
La disposición para invertir localmente es muy elevada, la mayor en la región: 76,47% de los participantes de la encuesta afirman que sus empresas están actualmente ampliando aportes de capital y/o negocios en el país, mientras que el 21,57% consideran que en este momento hay que observar el mercado y aguardar para tomar una decisión. Cuando se trata de desempeño corporativo, para la mayoría absoluta de los consultados (82,35%), los resultados de sus empresas serán buenos o excelentes en un futuro próximo.
EL RUBRO RESIDENCIAL ES EL PREFERIDO De acuerdo con el Termómetro de GRI, dentro de los segmentos inmobiliarios, el residencial es el que presenta mejores oportunidades en México en un futuro próximo, seguido por las oficinas y los centros comerciales. “Estamos siendo más agresivos. Nuestro nicho [residencias de alto nivel] avanza muy bien. Otro atractivo es que hay un déficit de viviendas en el país, lo cual nos permite tener un juego importante en el mercado. El mayor desafío es encontrar
Mário Miranda Filho
MÉXICO
RODRIGO DÍAZ ÁLVAREZ, DIRECTOR GENERAL DE ACCIONA PARQUE REFORMA
tierra, la cual es escasa y cara. Por esa razón, nos peleamos por los terrenos buenos y buscamos otras plazas [aparte de capital federal] muy atractivas, como la Riviera Maya”, detalla Rodrigo, de Acciona. También aclara que el grupo está diversificando los negocios a nivel local. “Antes nos enfocábamos solo en viviendas premium de [aproximadamente] 10 millones de pesos. Ahora trabajamos con el segmento plus, de 5 millones, lo que nos permite captar un mercado más grande. Estamos también empezando a evaluar el segmento de uso mixto.” El segmento de uso mixto está también en los
Mário Miranda Filho
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COMERCIOS Y HOTELES EN LA MIRA Ricardo, de Vertex, explica por qué el panorama para el segmento de comercio minorista y centros comerciales se muestra interesante. “Hay muchos inquilinos nuevos que están llegando debido al aumento del consumo, lo cual hace que los emprendimientos existentes se adapten. Como en ni todos los casos si pueden, se están abriendo nuevos complejos ocupados por comerciantes que aún no operaban en México.”
JAIME FASJA, CEO DE THOR URBANA CAPITAL
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planes de Thor Urbana. “Tenemos tres [de esos] proyectos en marcha en Guadalajara”, confirma Jaime. Después de Ciudad de México, la capital del estado de Jalisco está siendo considerada como uno de los principales destinos para inversiones inmobiliarias. Según los datos divulgados en 2017 por la Secretaría de Economía local, la ciudad se posiciona como la segunda con mayor potencial de desarrollo económico de Norteamérica.
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Para 2019, la expansión de la empresa continúa, incluido un nuevo proyecto en Guadalajara y la remodelación de Kukulcan Plaza, en Cancún. “El sector tiene mucho potencial de crecimiento tanto en tamaño como en valor de sus rentas”, agrega el ejecutivo, que espera, en un futuro próximo, recuperar la rentabilidad debilitada por la devaluación de la moneda en los últimos dos años. El rubro hotelero también ha sido considerado por los encuestados como uno de los más atractivos a nivel local. “El turismo de México está creciendo mucho. Hemos invertido en hoteles y vamos seguir haciéndolo”, comenta Ricardo. “Es un segmento que se amplía año tras año y se ha convertido en uno de los más importantes para el ingreso [de recursos] en el país”, resalta, por su parte, Jaime Fasja. “Tenemos por delante 12 meses muy interesantes ya que abriremos dos hoteles en ese período. Montage de Los Cabos se inaugurará a fines de mayo y tenemos otro emprendimiento en Ciudad de México que se inaugurará en el segundo trimestre de 2019”, entre otros, adelanta.
TERMÓMETRO DE GRI – MÉXICO
Desempeño de la economía local
Preferencias en inversiones inmobiliarias 1,96%
65,00%
21,57%
de los consultados por GRI creen que en los próximos 12 meses la economía mexicana tendrá un rendimiento similar al del período anterior.
15,00
76.47%
Empresas que están observando o aguardando para tomar decisiones
%
de los consultados esperan un rendimiento mejor o mucho mejor.
Empresas que están invirtiendo o ampliando sus negocios
20,00%
La gran mayoría de los encuestados (76,47%) demuestra una fuerte disposición para invertir.
de los consultados son pesimistas y creen que va a empeorar.
Expectativa de resultados corporativos 0,00% 11,76%
Empresas que están reduciendo sus inversiones o el nivel de sus negocios
Segmentos más atractivos
0,00% 17,65%
Pésima
70,59
%
Mala Regular Buena Excelente
82,35% de los encuestados trabajan con la perspectiva de obtener números favorables para sus empresas en un futuro próximo.
RESIDENCIAL
1º
OFICINAS
2º
CENTROS COMERCIALES
3º
MEXICO ■ 2018 // 41
Fuente: GRI Club
Es con esa perspectiva que Fibra Shop está trabajando. “En los meses de mayo y junio, se estará inaugurando el [centro comercial en la ciudad de] Tlalnepantla y la ampliación [de Galerías Mall Sonora] en Hermosillo, que generará flujos adicionales. También [Puerta] La Victoria, en Queretaro, se está en proceso de apertura al público”, confirma Salvador Cayón.
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