GRI Magazine Real Estate 13º edição by GRI Club

Mar • Abr • Mai de 2018 // Ano 4 Edição 13

OTIMISMO RECORDE

Termômetro do GRI mostra maior disposição do empresariado para investir desde 2015

OPORTUNIDADE À VISTA? Governos se movimentam para criar fundos imobiliários e atrair interesse privado

NA ERA DO BITCOIN

Capital estrangeiro a caminho

Área imobiliária global do Credit Suisse Asset Management estuda entrar no mercado brasileiro nos próximos anos, diz seu líder, Christoph Schumacher

Incorporadores residenciais e operadores hoteleiros aderem às criptomoedas

Marcas premiadas. Forte posicionamento de mercado. Hóspedes leais. A IHG oferece um amplo portifólio de marcas renomadas com forte distribuição e suporte operacional, incluindo acesso ao maior programa de fidelidade da indústria hoteleira. Nosso objetivo é desenvolver um relacionamento consistente com os proprietários ajudando a maximizar o potencial de seus hotéis. Nós também entendemos as necessidades e diferenciais de cada hóspede, indicando o melhor hotel com a melhor acomodação para suas principais necessidades em qualquer ocasião. Desenvolva seu próximo projeto hoteleiro conosco. Como um dos líderes da indústria hoteleira, temos o melhor entendimento das principais necessidades dos proprietários e dos hóspedes. Entre em contato conosco:

development.ihg.com

development @ ihg.com

*IHG® Rewards Club not applicable to Kimpton® Hotels & Restaurants; to be included at a future date.

EDITORIAL

Pra começo de conversa O

Christoph, que assumiu o cargo em ju‑ nho de 2017, demonstra que a América Latina, hoje pouco presente no portfólio de ativos imobiliários do CSAM, deve ganhar mais atenção. E mais: declara ver uma significativa oportunidade anticícli‑ ca no Brasil. “Temos uma avaliação posi‑ tiva das perspectivas de investimento no País e gostaríamos de entrar nesse mer‑ cado nos próximos anos, se possível”, diz. Nossa reportagem também conversou com o novo Country manager da Pro‑ logis Brasil, Rogério Cardoso, primeiro brasileiro a ocupar o posto. Na seção Career, além de contar sobre etapas mar‑ cantes da sua trajetória em importantes empresas do setor, ele revela os planos para a Prologis, que passa por grandes mudanças após desfazer a parceria com a CCP e pretende quadruplicar de tama‑ nho em dez anos. A edição está recheada de matérias so‑ bre temas que têm dominado as aten‑

Mario Miranda Filho

GRI Club começou 2018 com uma gran‑ de notícia, a confir‑ mação de que Chris‑ toph Schumacher, líder global de Real Estate do Credit Suisse Asset Manage‑ ment (CSAM), será o keynote speaker do Brazil GRI, principal encontro do setor imobiliário no País que acontece no‑ vembro. Nesta primeira edição do ano, a GRI Magazine traz uma entrevista ex‑ clusiva com ele, já antecipando parte dos temas que estarão em debate no evento.

ções do mercado, com relevo para os impactos sobre o ramo de real estate da nova realidade nacional de juros mais baixos; o movimento de governos em diversas esferas (federal, estadual, municipal) no País para criar fundos imobiliá‑ rios; e a adesão de players de segmentos como o residencial e o hoteleiro às criptomoedas, narrando como tem sido essa experiência e de‑ safios a encarar. Merecem relevo ainda um preview da semana imobiliária que o GRI está organizando em Nova York em abril, com destaque para o GRI Latin America 2018, e os resultados da mais recente rodada do Termômetro do GRI, que acompanha o humor do mercado trimestral‑ mente. A sondagem detectou um elevado nível de otimismo dos empresários e investidores que atuam no setor no Brasil, apontando para

um recorde do patamar de con‑ fiança neste início de ano em rela‑ ção a toda a série histórica, inicia‑ da em 2015. Vale conferir. Tenha uma ótima leitura e nos ve‑ mos nos próximos encontros do GRI.

GUSTAVO FAVARON CEO ‑ GRI CLUB MAR • ABR • MAI ■ 2018 // 3

O GRI é um clube global que reúne os principais players dos setores imobiliário e de infraestrutura. Fundado em 1998, tem presença em mais de 20 países estratégicos. No Brasil, atua desde 2010. A missão do GRI é conectar as lideranças desses mercados e contribuir para a construção de relacionamentos privilegiados e oportunidades reais de negócios. Nesse contexto, mais de 4 mil executivos participam anualmente dos encontros do clube pelo mundo.

LIDERANÇA DO GRI NO BRASIL

CEO: Gustavo Favaron. Vice-presidente global: Airton Medeiros. Managing director: Diego Tavares. Diretores seniores: Guilherme de Mauro, Leonardo Di Mauro (América Latina), Pedro Henrique Vieira (Vendas), Pedro Nicolau (líder global de Infraestrutura), Robinson Silva (líder de Mercado Imobiliário).

ESCRITÓRIO DO GRI NA INGLATERRA Suite 02B137, 2 Eastbourne Terrace Londres, W2 6LG

Diretores setoriais: Fernanda Magnabosco (Mercado Imobiliário), Melissa Dalla Rosa (Infraestrutura), Moisés Costa Cona (Infraestrutura), Patrícia Frazatto (Mercado Imobiliário) e Talita Quirino (América Latina). Diretores de áreas: Fabio Crepardi Brustelo (Patrocínio), Fabio Farias (Patrocínio), Giovanna Carnio (Comunicação), Kelly Naomi Tamaribuchi (Patrocínio), Marcelo Biazotto (Patrocínio) e Weslei Lemos (Operações). Gerentes de áreas: Alicia García Botelho (Pesquisa), Iramaia Beltrame (Desenvolvimento de Talentos), Izabela Rocha (Finanças) e Vincent Littel (Business Intelligence). Líder de Design: José Jurs. Club managers: André Machado (Infraestrutura), Elias Maia (Mercado Imobiliário), Giovana Caravetti (América Latina), Kaique Moreira (Infraestrutura), Marcelo de Souza Silva (Mercado

ESCRITÓRIOS DO GRI NO BRASIL Rua Gustavo Ambrust, 464 Campinas ‑ SP ‑ CEP: 13092‑106 R. Cap. Antônio Rosa, 409 – Jardim Paulistano São Paulo – SP – CEP: 01443-010

www.griclub.org

Imobiliário) e Ulisses Acuña Vega (Mercado Imobiliário). Gestores de Relacionamento: Andrea Ferraz, Bruno Ozorio Mesquiari, Daiane Queiroz, Danielle Bargas Cavalheri, Josiane Bull, Juliano Augusto e Priscila Nascimento Nunes.

GRI MAGAZINE REAL ESTATE BRAZIL

EDIÇÃO 13 MAR . ABR . MAI . 2018

CAPA

Foto: Divulgação EXPEDIENTE

Editora-chefe: Giovanna Carnio Reportagem: Estela Takada e Nathalia Barboza Projeto gráfico: Camila Janaina Diebe Diagramação: Camila Janaina Diebe e José Jurs Impressão: Gráfica Santa Edwiges Tiragem: 10 mil exemplares

PARA ANUNCIAR OU ASSINAR A REVISTA (19) 3203‑0647 comercial_grimagazine@griclub.org

PARA FALAR COM A REDAÇÃO redacao_grimagazine@griclub.org

ÍNDICE

30 36

EDIÇÃO 13 MAR. ABR. MAI. 2018

6 NOVOS MEMBROS

28 CLUB MEETINGS

8 TERMÔMETRO

30 OPORTUNIDADE À VISTA?

Quem entrou para o GRI Club Pesquisa inédita do GRI Club

12 ROGÉRIO CARDOSO

A carreira e os planos do novo comandante da Prologis Brasil

16 DANÇA DAS CADEIRAS O vai-e-vem dos executivos

18 BRASIL

Desdobramentos para o setor da nova realidade de juros mais baixos

22 CHRISTOPH SCHUMACHER

Líder global de Real Estate do Credit Suisse Asset Management aponta intenção de entrar no mercado brasileiro nos próximos anos

26 CLUB MEETINGS

Latin America GRI 2018 e semana de benchmarking em Nova York

E-commerce em pauta Governos se movimentam para criar fundos imobiliários e atrair interesse privado

36 NA ERA DO BITCOIN

Players residenciais e hoteleiros aderem ao mercado de criptomoedas

40 RESIDENCIAL

Estratégias de branding para alto padrão

44 LOTEAMENTOS

Impactos da lei que redefine regras de acesso a empreendimentos horizontais

48 ESCRITÓRIOS/ INDUSTRIAL & LOGÍSTICA Empresas ocupantes se estruturam para lidar melhor com demandas imobiliárias

54 FINAL WORDS Gustavo Loyola

MAR • ABR • MAI ■ 2018 // 5

NOVOS MEMBROS

ADRIANO MANTESSO

HÉRCULES NOLASCO

RAFAEL VASCONCELOS

Vice-presidente sênior de Mercados em Crescimento da Ivanhoé Cambridge

Diretor proprietário da Âncora Engenharia

Real Estate Investment na Valia – Fundo de pensão

ALEXANDRE CLÁPIS

LUCIANO AMARAL

RICARDO BLUVOL

Sócio da Stocche Forbes Advogados

Diretor geral da Benx Incorporadora

Vice-presidente de Desenvolvimento da Atlantica Hotels International

CLAUDIO JUNIOR

MARCELO YUNES

ROBERTO MARTINS

Diretor da Enec Engenharia

COO da Yuny Incorporadora

Presidente do Grupo Empreendi

DANIEL DE MATTOS VIANA

MAURO RIAL

ROGÉRIO CARDOSO

Diretor de Desenvolvimento de Negócios da Lagoa da Barra

CFO da Accor Hotels

Vice-presidente sênior e Country manager da Prologis

EDUARDO GIESTAS CEO e presidente da Atlantica Hotels International

PAULO DANIEL ARAÚJO DA ROCHA Diretor de Controladoria da IRB Participações

FRANÇOIS RAHME

PEDRO OLIVA

Diretor da F2 Incorporadora e Construtora

CEO da Share Student Living

THIAGO OLIVEIRA Membro do conselho e CEO da JHSF Participações

Imagens desta seção: Divulgação

Conheça quem são os mais recentes club members do GRI Club Real Estate

MAR • ABR • MAI ■ 2018 // 7

TERMÔMETRO

Humor do mercado atinge pico de otimismo

s empresários e investidores imo‑ biliários inicia‑ ram 2018 cheios de otimismo. O Termômetro do GRI detectou, em sondagem realizada em fevereiro com 158 players que atuam no Brasil, o maior nível de disposição para in‑ vestimento desde o princípio da série histórica, em março de 2015. A grande maioria dos respondentes (75,8%) diz que suas empresas estão investindo ou ampliando os negó‑ cios, quase 7 pontos percentuais aci‑ ma do que indicavam em novembro passado e mais de 18 pontos percen‑ tuais além do apontado há três anos. O entusiasmo está diretamente co‑ nectado com a percepção de evolu‑ ção da economia nos próximos 12 meses, manifestada por 82,9%. Os consultados pelo GRI estão es‑ perançosos também com os resul‑ tados de suas companhias no ano pela frente. Na opinião de 72,1%, os números serão bons ou excelentes, novamente um recorde detectado pelo Termômetro. Questionados com relação ao im‑ pacto das eleições sobre os negó‑ cios, os players entendem que deve ser significativo. Para 84,6%, se mos‑ trará mediano ou alto. Acompanhe os destaques:

PERSPECTIVA DE DESEMPENHO DA ECONOMIA BRASILEIRA NOS PRÓXIMOS 12 MESES Muito pior do que nos 12 meses anteriores Pior do que nos 12 meses anteriores Semelhante aos 12 meses anteriores Melhor do que nos 12 meses anteriores

0,0% 0,6% 1,9%

Muito melhor do que nos 12 meses anteriores

1,9% 21,1% 14,6% 69,9%

Novembro/2017

77,2% 7,1%

Fevereiro/2018

5,7%

APETITE PARA INVESTIMENTOS

18,4 pontos percentuais é quanto subiu a disposição para investimentos em três anos. 75,8%

80 70 60 50 40 30 20 10 0

57,4%

54,8% 43,4%

33,8%

39,7%

42,8%

20,4%

13,8% 8,8%

Março/2015 Empresas desinvestindo/ reduzindo o nível de negócios

82,9% dos consultados pelo GRI estão confiantes num bom desempenho da economia. Isso equivale a quase 6 pontos percentuais acima do que se via em novembro e 22 pontos percentuais a mais do que o observado em julho passado.

5,5%

Março/2016

Fevereiro/2017

Empresas observando/ aguardando para tomar decisões

3,8% Fevereiro/2018 Empresas investindo/ ampliando negócios

SEGMENTOS MAIS ATRATIVOS RESIDENCIAL

1º FEVEREIRO/2018

IMPACTO DAS ELEIÇÕES DE 2018 SOBRE OS NEGÓCIOS

LOTEAMENTOS

2º

44,9%

acreditam em efeitos medianos da corrida eleitoral sobre seus negócios. 39,7% veem desdobramentos intensos.

2,6%

Nulo

FEVEREIRO/2018

GALPÕES

3º

EXPECTATIVA DE RESULTADOS CORPORATIVOS

FEVEREIRO/2018

5,8%

Baixo e temporário

7,1%

Baixo, mas potencialmente duradouro

17,2%

Médio e temporário

ESCRITÓRIOS

4º

63,9% afirmam que os números apresentados por suas companhias nos próximos 12 meses serão bons.

FEVEREIRO/2018

SHOPPING E VAREJO

8,2

apostam em rendimentos excelentes.

5º FEVEREIRO/2018

Há 2 anos, esse grupo otimista somava

35,3%

contra os

27,6%

Médio e potencialmente duradouro

19,2%

Alto, mas temporário Alto e potencialmente duradouro

20,5% 0

Fevereiro/2018

HOTÉIS

72,1% de agora.

6º FEVEREIRO/2018

O ranking de ramos imobiliários que despertam maior interesse para investimento não apresentou mudanças em relação ao final de 2017.

MAR • ABR • MAI ■ 2018 // 9

INFORME PUBLICITÁRIO

MAR • ABR • MAI ■ 2018 // 11

CAREER

A trajetória profissional dos líderes de real estate

Rogério Cardoso Country manager da Prologis Brasil ESTELA TAKADA

om uma carreira consolidada na área de real estate em grandes companhias do setor (CBRE, BR Properties e Patria Investimentos) e uma rede varejista (DIA Brasil), Rogério Cardoso assu‑ miu recentemente o comando da Pro‑ logis no País.

Andrea Felizolla

Nesta entrevista, ele, que é o primeiro brasileiro a ocupar essa posição na gigante global de galpões logísticos, revela seus planos e relembra os prin‑ cipais momentos e aprendizados de sua jornada profissional. Acompanhe:

Como iniciou a carreira? Por que escolheu o setor imobiliário? Estudei Engenharia Civil na USP. Desde a faculdade, sabia que queria ir para o mer‑ cado imobiliário. Me formei em 2002 e comecei na CBRE em 2003 como trainee do departamento de Avaliação. Você fez também um MBA em Real Estate na University College of Estate Management (Ucem), na Inglaterra. Qual a relevância dessa experiência? A Ucem é uma escola que ensina real estate há sécu‑ los e o curso é bastante reconhecido. Estudei numa época em que o Brasil estava indo muito bem e a Europa passava por uma forte crise. Isso foi muito interessante, pois eu via a maioria dos estudantes

(europeus e africanos) completamente ‘de cabelo em pé’, pensan‑ do em como fazer empreendimentos sem dinheiro – ao passo que, para nós [brasileiros], sempre foi assim. Os temas de estudos foram muito na linha de inovação, sobre como atuar frente às dificulda‑ des daquele tempo. Foi importante ter iniciado sua trajetória já numa grande empresa, a CBRE? Sem dúvida. Tive contato com todos os tipos de imó‑ veis e estabeleci relacionamento com muitos clientes, o que me permitiu aprender muito. De que forma se deu sua evolução no mercado? Saindo da CBRE, fui para o Carrefour, que na época era proprietário dos supermer‑ cados DIA. Lá, trabalhei como gerente de Expansão das lojas em uma parte de São Paulo. A experiência me trouxe mais um aprendi‑ zado, um bom contato com o varejo. Durante o processo de venda da rede, fui convidado para iniciar a BR Properties, onde permane‑ ci por mais de seis anos até ir para o Patria Investimentos. Como aconteceu o convite para a BR Properties? Martín Jaco [CEO e um dos fundadores da empresa] e eu já tínhamos trabalhado jun‑ tos na CBRE e ele me chamou. Foi um começo muito interessante. Era um risco, um negócio que tinha grandes investidores por trás, mas pouco dinheiro. Não possuíamos capital para construir um grande portfólio; porém, era um princípio. Éramos muito poucos – além de mim e Martín, Pedro Daltro, que depois se tornou CEO da CCP, Claudio Bruni, que era CEO da BR Properties na época, um diretor operacional, um jurídico e mais duas pessoas operacionais. Como foi participar do início à consolidação da companhia? Como o mercado estava ainda em amadurecimento, foi uma época boa para a BR Properties. Conseguimos constituir um portfólio

bastante expressivo para o valor de que dispúnhamos. Fazíamos follow‑ons e fomos capitalizando mais dinheiro para a empresa continuar o crescimento até chegarmos a um portfólio de cerca de R$ 14 bilhões. Iniciamos o processo de IPO e tornamos a companhia uma das maiores do setor listadas na Bolsa. Tive a oportunidade de participar de muitas negociações diferentes, o que me deu uma fundação sólida de conhecimento do mercado. O que o fez ir para o Patria? A BR Properties entrou em uma fase pós‑fusão com a One Properties, que era a sociedade de Walter Torre com o BTG. A partir daí, tivemos a mudança dos sócios da empresa e foi iniciado um ciclo de venda de portfó‑ lio. Naquele momento, entendi que era hora de me estabe‑ lecer em outro lugar, com oportunidades de crescimento. O Patria tem uma atuação totalmente diferente. Se na BR pen‑ sávamos em negócios de longo prazo, no Patria, a estratégia era outra, os ciclos mais curtos e era preciso trazer retorno mais rapidamente. Acabava‑se tomando mais risco. Tive de me adaptar para enxergar as oportunidades com uma roupa‑ gem diferente. Como descreveria essa vivência num modelo novo? Fantás‑ tica! No início, pegamos um ciclo bom, mas, depois, vieram três anos de crise, com impacto para todas as empresas – e o Patria não foi exceção. Foi um momento bastante intenso em que tínhamos uma única função, a de proteger o portfólio, os inquilinos, dar as concessões necessárias para manter a ocu‑ pação e minimizar o máximo possível o efeito daquele cenário. Foram quatro anos de gestão, algo novo para mim em termos de fundo – um veículo e uma regulamentação diferentes, com exigências e investidores distintos também.

A evolução da carreira de Rogério Cardoso ao longo do tempo 2002 Conclui a graduação em Engenharia Civil na USP

2003 Começa a trabalhar na CBRE como trainee do departamento de Avaliação

2005 Ingressa no DIA Brasil como gerente de Expansão

2007 Inicia sua trajetória na BR Properties como gerente de Investimentos em Real Estate

2013 Assume o posto de diretor de Real Estate no Patria Investimentos

2017 Torna‑se Country manager da Prologis Brasil

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ROGÉRIO CARDOSO

Qual o papel dos relacionamentos nessa jornada? Na minha carreira, tive muito apoio de todas as pessoas com as quais me relacionei e sempre trabalhei bas‑ tante para manter esse networking, o que exige esfor‑ ço. Programo almoços uma vez por semana com ou‑ tros players do mercado, de outras áreas de negócio. Também acredito ser importante oxigenar a cabeça, senão ficamos presos em nosso mundinho. Esse con‑ tato proporciona uma troca muito saudável e surgem oportunidades de negócios. Que características elencaria como seus diferenciais? O que me levou aos resultados obtidos até aqui foi um conjunto de fatores: networking, capacidade técnica, foco em bons negócios, vontade e capacidade pessoal.

TEMOS UMA META DE CRESCIMENTO BASTANTE AGRESSIVA PARA A PROLOGIS BRASIL. QUEREMOS QUADRUPLICAR A EMPRESA EM DEZ ANOS E, PARA ISSO, PRECISAMOS CRIAR A ESTRUTURA NECESSÁRIA

Andrea Felizolla

CAREER

Como foi sua chegada ao posto de Country manager da Prologis? O executivo anterior, Hardy Milsch, en‑ cerrou a trajetória dele no País e a companhia busca‑ va um profissional local para ser o primeiro brasileiro a ocupar o cargo. Chegamos a um acordo para minha vinda, o que vejo como natural diante da construção da minha carreira. Qual o seu foco no novo cargo? Temos uma meta de crescimento bastante agressiva. Queremos quadru‑ plicar a empresa em dez anos e, para isso, precisamos criar a estrutura necessária – e, claro, a macroecono‑ mia precisa ajudar. Faremos várias reestruturações, inclusive físicas. Dentro de três ou quatro meses, mudaremos de escritório, o que permitirá crescimen‑ to e um ambiente de trabalho padrão da Prologis no mundo inteiro. Desde 2017, também estamos reorga‑ nizando nossas equipes para que os líderes cresçam, desenvolvam seus liderados e suas carreiras. Por que essa reestruturação? Nos últimos dez anos, como existia a parceria com a CCP [encerrada em 2017], não havia possibilidade de trazer a cultura global. Ago‑ ra, somos 100% Prologis e conseguiremos implementar 100% da nossa cultura e dos nossos processos. Essas transformações vão envolver um trabalho forte de liderança. Que habilidades considera necessárias a um bom líder? É fundamental gostar do que se faz. Outro grande ponto é dar autonomia, algo que trabalhei bastante. No começo, tem‑se o ímpeto de centralizar e resolver, mas é importante conceder au‑ tonomia para que os membros da equipe façam, ofe‑ recendo o suporte necessário e propiciando seu cres‑

cimento. O sentimento de realiza‑ ção do colaborador vai fazer com que se desenvolva e entregue, cada vez mais, melhores resultados. Como consegue conciliar vida pessoal e profissional? Sou workaho‑ lic; porém, me programo para pas‑ sar um tempo com a família. Tenho uma filha de oito anos e estar com ela é incrível. Aos finais de semana, vamos à casa de campo ou à praia, fazemos churrascos com amigos e também jogo tênis. É óbvio que há e‑mails para responder, mas basta pegar o celular. Com a tecnologia, tudo fica muito fácil.

Que recomendações daria a um jovem que sonha fazer uma carreira de sucesso na sua área? Antes de tudo, é essencial gostar e se preparar. Há que se pensar na trajetória como um grande aprendizado e analisar sempre o que pode ser melhorado. O [lado] acadêmico ajuda, antecipa, traz novas ideias e discussões; en‑ tretanto, o aprendizado acaba sendo na prática e é preciso absorver isso. Para mim, todas as experiências se revelaram muito importantes por‑ que tive um resultado, que foi chegar até aqui. A cada um cabe saber quais são os resultados de que precisa para chegar onde quer.

Uma marca

sustentável e cidadã valoriza o indivíduo, o meio ambiente e a sociedade

Acreditamos no poder da transformação. Transformação de terras em lotes, lotes em bairros planejados, de famílias em comunidades, na transformação física de um lugar e na transformação de pessoas em seres atuantes, colaborativos e realizadores. A ITV Urbanismo quer promover mais experiências positivas nos espaços públicos, criando cidades mais vibrantes e habitantes mais felizes. Saiba mais:

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DANÇA DAS CADEIRAS

O vai-e-vem dos principais executivos do setor imobiliário EDUARDO SILVEIRA CAMARA Diretor presidente da JHSF Membro do Conselho de Administração da JHSF

THIAGO OLIVEIRA Diretor financeiro e de Relação com Investidores da JHSF Membro do conselho e CEO da JHSF

ERIKA MATSUMOTO Diretora executiva da Racional Engenharia Vice-presidente da Racional Engenharia

MICHEL RIKE

FERNANDA ROSALEM Sócia da RBR Asset Managment Diretora do Patria Investimentos

LEONARDO FERNANDES Sócio da RBR Asset Management Chefe de Pessoal da Megalith Capital Management

Sócio-diretor responsável pela área de Arquitetura Predial da Athié Wohnrath

Gerente sênior de Real Estate da Inbrands

Managing diretor da Gensler Brasil

Líder de Expansão e Construção para Varejo da Natura

Diretor executivo de Operações da Atlantica Hotels COO da Atlantica Hotels

CLEBER GURGEL

FRANCISCO AUGUSTINIS (ZUZA) Gerente de Investimentos Imobiliários da Funcesp Aposentado

LUIS MIRABELLI

Diretor comercial da Pare Bem Diretor comercial e de Marketing do Departamento de Urbanismo da Construtora São José

INFORMAÇÕES PARA A SEÇÃO DANÇA DAS CADEIRAS

dancadascadeiras@griclub.org

Diretor de Novos Negócios da Barzel Properties Vice-presidente de Investimentos Industriais do Brookfield Property Group Brazil

FABIO ALOI

GUILHERME MARTINI

BRUNO ACKERMAN

Vice-presidente de Desenvolvimento para América Latina e Caribe do Wyndham Hotel Group Sócio do The Passionality Group

INDUSTRIAL & LOGÍSTICA 2018 4th Edition

08 DE MAIO Hotel InterContinental São Paulo

Investidores, Desenvolvedores, Proprietários e Ocupantes de Centros de Distribuição, Galpões, Parques e Condomínios Logísticos EMPRESAS CONFIRMADAS

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CLUB PARTNERS

SECTORAL CLUB PARTNERS

BRASIL

Fim da ‘bolsa CDI’ Juro baixo impõe nova realidade ao investidor e potencializa atratividade de ativos imobiliários NATHALIA BARBOZA

ma taxa de CDI tão baixa como agora (menor do que 7% ao ano) soa como mú‑ sica aos ouvidos do mercado imobiliário. Mesmo ainda longe de uma estabilidade econômica nacional capaz de garantir que perdure em níveis moderados, contribui para um quadro potencialmente benigno ao setor. “Estamos otimistas. Está na cara que o CDI até poderá subir um pouco em 2019. Entretanto, no longo prazo, vai se esta‑ bilizar em um patamar bastante atrativo para o investimento imobiliário”, afirma Michel Wurman, sócio e diretor da Área Imobiliária do BTG Pactual. De acordo com ele, “concorrer com um CDI de 7% ou com uma curva longa de 8% a 9% é um cenário que permite achar várias boas oportunidades”.

COMPOSIÇÃO DE FATORES “O País está ingressando em um ambiente de taxa de juros es‑ tabilizada em um nível mais reduzido, não só pela questão da crise como igualmente por aspectos estruturais derivados da alteração da política econômica no último ano e meio”, diz Car‑ los Kawall, economista-chefe do Banco Safra. A Selic mais contida, todavia, não é suficiente para atrair inves‑ tidores. Allan Hadid, sócio do BTG e COO do BTG Pactual Asset Management, aposta em vários fatores para traçar uma pers‑ pectiva de maior demanda por ativos de renda, industriais, imobiliários e comerciais.

MAR • ABR • MAI ■ 2018 // 19

Composição: freepik.com e Julio Chrisostomo

FIM DA ‘BOLSA CDI’

PASSAMOS UM LONGO PERÍODO COM TAXAS MUITO ALTAS PAGAS PELO GOVERNO. DESPENCANDO, ELAS PERMITEM AGORA VER OUTRAS OPÇÕES. TODAVIA, ALGUNS ATIVOS DE RENDA FIXA, COMO AS DEBÊNTURES, CONTINUAM NO JOGO

Divulgação

BRASIL

JOSÉ FRANCISCO LIMA GONÇALVES, ECONOMISTA-CHEFE DO BANCO FATOR

“A incerteza política está desapare‑ cendo, o juro é o menor da história e mostra estabilidade de longo prazo, a inflação permanece em queda, e já há retomada econômica em al‑ guns lugares do Brasil”, enumera. Para Carlos, se a agenda de refor‑ mas continuar – e a da Previdência for aprovada –, a taxa de juros de equilíbrio da economia será mais baixa, devendo se fixar no patamar de um dígito. “A médio prazo, em 2019 ou 2020, poderemos ter uma Selic em torno de 8%”, calcula.

MAIS NEGÓCIOS EM PÉ Nesse contexto, os especialistas apontam haver ganhos em várias frentes do ponto de vista do seg‑ mento imobiliário. “É mais fácil captar dinheiro porque o investi‑ dor estará olhando uma rentabili‑ dade de 10% ou 12% [ao ano] como algo bem atrativo, considerando isenção de imposto [de renda em modalidades como fundo imobi‑ liário e LCI] e estar bem acima do CDI”, avalia Michel. Ao mesmo tempo, o mercado tam‑ bém deve conseguir colocar mais projetos em pé. “Os ativos imobi‑

liários líquidos e os fundos passa‑ ram em 2017 por uma reprecifica‑ ção. Para 2018, sem dúvida, outros deles virão ao mercado”, diz o exe‑ cutivo do BTG Pactual.

sando o coro das ressalvas. Antes de aproveitar os juros baixos e a liquidez ampliada para retomar desenvolvi‑ mentos com força, é preciso digerir o estoque ocioso acu‑ mulado nos últimos anos, acredita ele.

REALIDADE DINAMIZADORA Conforme Michel, o setor vai co‑ meçar a ver mais movimentações sobretudo em lajes corporativas, nas praças onde elas estiverem se recu‑ perando, e nos fundos de crédito, que têm uma vantagem em termos de rentabilidade sobre o CDI. “Como uma segunda onda, os negócios de incorporação devem esquentar no segundo semestre”, analisa.

Para Carlos Kawall, se as reformas forem consumadas, sob a ótica do investidor – particularmente o estrangei‑ ro –, a opção por outros ativos que não os de renda fixa “obviamente vai aumentar, pois teríamos o fim da ‘bol‑ sa CDI’, que dava o conforto de, mesmo em uma situa‑ ção incerta e cheia de riscos, dormir confortáveis auxi‑ liados por uma taxa de 14% ao ano”. Já o CDI achatado proporciona uma realidade dinamizadora de investi‑ mentos com maior risco, que incluem os imobiliários.

Nem todos, porém, veem um ho‑ rizonte tão róseo. “Juros baixos podem ser uma faca de dois gu‑ mes”, adverte Nessim Sarfati, só‑ cio-diretor da Barzel Properties. Segundo ele, não é incomum que o dono de um terreno observe a taxa baixa, pense em vender agora com um cap rate que o investidor avalie como desfavorável e acabe dificultando a tomada de decisão. Ou seja, nessa ótica, as transações podem se tornar até mais difíceis.

“Passamos um longo período com taxas muito altas pa‑ gas pelo governo. Despencando, elas permitem agora ver outras opções. Todavia, alguns ativos de renda fixa, como as debêntures, continuam no jogo”, afirma José Francisco.

“Há dinheiro sobrando, mas imóvel sobrando também”, completa José Francisco Lima Gonçalves, econo‑ mista-chefe do Banco Fator, engros‑

APETITE DO INVESTIDOR

Carlos pondera que, hoje, o investidor de mais alta renda é que está impulsionando o mercado imobili‑ ário, mas não descarta a volta do pequeno. “O imóvel sempre foi opção de investimento. Contudo, na crise, o risco-retorno ficou punitivo. Na medida em que a taxa CDI cai pela metade, talvez isso possa, no decorrer do tempo, estimular o pequeno investidor.”

De fato, players imobiliários que atuam no País já per‑ cebem aumento do apetite do investidor, inclusive do

Divulgação

pequeno. “A volta do interesse pelo investimento no mercado imobi‑ liário é bem nítida. A melhora de economia tem sido muito relevan‑ te para mudar o comportamento dos empregados. Eles sentiram que as demissões ficaram para trás e isso os encoraja a investir”, ressal‑ ta Antonio Ferreira, CEO da Hines. Para ele, essa foi uma grande mu‑ dança. “Em um lançamento de unidades residenciais [compactas] no segundo semestre de 2017, tive‑ mos algo entre 30% e 35% das ven‑ das para pequenos investidores. É significativo porque deixamos de ver isso nos últimos três ou quatro anos. Durante a crise, esse tipo de venda foi muito baixo, próximo de zero”, externa.

Divulgação

“Em escritórios e galpões, o peque‑ no investidor tem entrado através

MICHEL WURMAN, SÓCIO E DIRETOR DA ÁREA IMOBILIÁRIA DO BTG PACTUAL

de fundos imobiliários e contribuí‑ do com uma bela recuperação dos valores das cotas”, adiciona Antonio. Espera-se que também os investido‑ res institucionais nacionais ampliem a atenção dada ao setor imobiliário. “O que não veio ainda para esse mer‑ cado é o investidor institucional; no entanto, isso vai acabar acontecendo por uma necessidade de reposicio‑ nar os investimentos em algo mais rentável”, prevê Michel Wurman. No caso dos estrangeiros, nota-se aumento do interesse desde o final de 2017. “A prospecção está ativa e haverá um movimento forte e mais agressivo após as eleições”, salienta Michel. “Eles estão convencidos de que é o momento de investir, com disciplina e seletividade”, atesta Nessim. Exemplo dessa maior disposição lá de fora foi detectado também pela GTIS Partners, que vai lançar seu terceiro fundo dedicado ao Brasil, focado em ativos prontos. “Já existe compromisso dos estrangeiros de aplicar o montante acordado para

ANTONIO FERREIRA, CEO DA HINES

o País”, adianta Maristella Val Diniz, managing di‑ rector da gestora.

MERCADO DE CAPITAIS Com relação especificamente a financiamento, há que se ter em mente que o País vive um processo de transformações significativas nessa seara, com redução da participação de fontes públicas. “A mu‑ dança para formas de mercado é um movimento importante, mas não ocorrerá da noite para o dia”, diz o economista do Fator. José Francisco admite que as instituições públicas continuam a desempenhar papel muito relevan‑ te e que os bancos comerciais vão ter dificuldade de assumir a frente nos financiamentos de longo prazo. “Além de termos de retomar a atividade imobiliária, precisamos aprender como fazer essa conversão.” Nessa nova configuração em andamento, “com ta‑ xas reduzidas, o mercado de capitais, que sempre foi sufocado por uma Selic muito alta e pelos fortes subsídios de crédito concedidos pelos bancos pú‑ blicos, vai ter uma performance muito diferente”, afere Carlos Kawall. MAR • ABR • MAI ■ 2018 // 21

GRINTERVIEW

Christoph Schumacher Divulgação

Líder global de Real Estate do Credit Suisse Asset Management aponta intenção de entrar no mercado brasileiro nos próximos anos GIOVANNA CARNIO

CHRISTOPH SCHUMACHER, LÍDER GLOBAL DA ÁREA IMOBILIÁRIA DO CREDIT SUISSE ASSET MANAGEMENT

m novembro, Christoph Schumacher, líder global de Real Estate do Credit Suisse Asset Management (CSAM), vem ao País para participar como keynote speaker do Brazil GRI 2018 (veja box na página 25). A GRI Magazine conversou com o executivo, que assu‑ miu o cargo em junho do ano passado, para antecipar parte dos temas que vai discutir no encontro. Nesta entrevista, ele indica que a participação da América Latina no portfólio imobiliário do CSAM, hoje bastante restrita, deve se expandir. Especificamente quanto ao Brasil, afirma ter uma avaliação positiva das perspectivas de investi‑ mento e que há interesse de entrada no mercado nacional nos próximos anos. Acompanhe:

Que balanço faz dos seus primeiros meses como líder global da área imobiliária do Credit Suisse Asset Management? Tem sido um período muito estimulante. Uma das minhas primeiras iniciativas foi trabalhar com meus subordinados imediatos e líderes de negócios para estabelecer uma nova estrutura organi‑ zacional e a estratégia para os próximos três anos. Possuímos planos de crescimento mui‑ to claros, especialmente em âmbito interna‑ cional. Nos últimos meses, também reservei tempo para me encontrar com os times imo‑ biliários em Zurique, Frankfurt, Nova York e Singapura, e para ser apresentado à alta direção do Credit Suisse e compreender sua visão. Na área imobiliária global, possuímos uma ótima equipe de 160 profissionais espa‑ lhados pelo mundo e acredito que vamos al‑ cançar nossos objetivos estratégicos juntos. A liderança do Credit Suisse, incluindo o CEO,

POSSUÍMOS PLANOS DE CRESCIMENTO MUITO CLAROS, ESPECIALMENTE EM ÂMBITO INTERNACIONAL

vê real estate como uma classe de ativos muito atrativa para ampliar ainda mais o valor oferecido pelo banco aos clientes. Na sua chegada ao Credit Suisse, sua expertise foi destacada pela instituição como uma base importante para a expansão internacional dos negócios de real estate. Quais são os planos nesse sentido? O Credit Suisse é um dos principais inves‑ tidores imobiliários na Europa e líder de mercado na Suíça, com aproximadamen‑ te US$ 50 bilhões de ativos sob gestão. Te‑ mos realinhado o negócio para focar três pilares estratégicos – Suíça, Internacional e Mandatos & Consultoria – e já percebe‑ mos os primeiros sinais de sucesso dessa nova configuração. Queremos continuar com uma atuação robusta na Suíça, nosso mercado de origem. Haverá, principal‑ mente, uma expansão da oferta atual de fundos por meio de aumentos de capital e, em grande medida, desenvolvimentos imobiliários subjacentes. Somos um dos maiores construtores da Suíça e, hoje, es‑ tamos levantando três prédios bastante altos em Zurique, um amplo centro logís‑ tico no cantão de Solothurn e um resort para férias que combinará hotel e residen‑ cial nos Alpes.

MAR • ABR • MAI ■ 2018 // 23

E quanto aos dois outros pilares? No lado internacio‑ nal do negócio, vamos seguir com investimentos glo‑ bais a serviço do apetite institucional suíço por pro‑ priedades no exterior. Por outro lado, também lan‑ çamos fundos de propriedades na Europa pautados em estratégias core [mais conservadoras] e de valor agregado [risco-retorno médio]. Assim, satisfazemos ao mesmo tempo necessidades de investimento imo‑ biliário de clientes institucionais e de private banking. Além disso, criamos uma unidade para endereçar as demandas específicas de mandatos segregados na Suíça ou internacionalmente. Qual é a expectativa de evolução dos ativos imobiliários sob gestão do CSAM nos próximos anos? Além do nosso plano de crescimento, que abrange estraté‑ gias que vão de core a valor agregado, esperamos ori‑ ginar mais negócios como o The Exchange [complexo de escritórios AAA desenvolvido em conjunto com a SwissReal e entregue no final de 2017] em Vancouver e o Correo [complexo de 45 mil m² recém-adquirido que fica junto à principal estação ferroviária] de Mu‑ nique. Provamos que podemos comprar excelentes propriedades, nas melhores localizações, mas tam‑ bém desenvolvê-las e aumentar seu valor. Buscamos trazer essas oportunidades únicas para nossos in‑ vestidores por meio dos nossos fundos e dos nossos mandatos segregados. A presença da América Latina no portfólio de real estate deve se ampliar? Sim. Queremos expandir a participação da região no nosso portfólio. Os merca‑ dos imobiliários na maior parte dos países latino-a‑ mericanos continuam defasados na sua recuperação e acreditamos que tenham um potencial substantivo de retomada. Atualmente, o único país da Améri‑ ca Latina em que investimos diretamente é o Chile. Nossa exposição à região está abaixo de 0,5% do total dos nossos ativos sob gestão. Gostaríamos de ampliar essa fatia estrategicamente e investir em mais países latino-americanos. Quais deles se mostram mais atrativos? Vários pa‑ recem estar num momento interessante do ciclo. Ve‑ mos o mercado imobiliário brasileiro como uma sig‑ nificativa oportunidade anticíclica, após a acentuada recessão do País. Também Chile, Colômbia e Peru são atrativos a investimentos.

VEMOS O MERCADO IMOBILIÁRIO BRASILEIRO COMO UMA SIGNIFICATIVA OPORTUNIDADE ANTICÍCLICA. TAMBÉM CHILE, COLÔMBIA E PERU SÃO ATRATIVOS A INVESTIMENTOS

O Credit Suisse começou a atuar no ramo de student housing na Europa. Há planos nessa direção para a América Latina? Na Amé‑ rica Latina, preferimos focar seg‑ mentos essenciais, predominan‑ temente escritórios classe A. Ape‑ nas consideraríamos olhar para mercados de nicho como student housing depois de ter aumentado nossa exposição local. Quando se trata da região, a estratégia do CSAM tende a se concentrar em transações de ativos ou desenvolvimento? Como a América Latina carece de escritó‑ rios classe A modernos, gostaría‑ mos de nos concentrar em novos desenvolvimentos de torres altas e com muita qualidade. Contudo, em mercados de escritórios líqui‑ dos como o de São Paulo, também

poderíamos considerar investir em propriedades existentes se ali‑ nhadas com nossos critérios. No Chile, entramos no mercado em 2010 e executamos, com suces‑ so, um desenvolvimento com um parceiro local que foi o primeiro prédio Leed Gold em Santiago. Na sua visão, quais são os maiores desafios para investir na América Latina? Há vários. Um dos maiores ainda é a limitada transparência de alguns mercados ou sua liquidez para investimen‑ tos institucionais. Outras ques‑ tões são as altas taxas de juros em alguns países, o que leva a altos custos de hedge para esse tipo de investidor, que requer cobertura de riscos cambiais. Pelo lado po‑ sitivo, apreciamos as valuations mais baixas e a fase atual do ciclo

Brazil GRI 2018 imobiliário, em comparação com outros mercados em desenvolvimento. A América Latina passa por um ano de grandes mudanças, com eleições em diversos países. Como tem observado esse cenário e no que ele interfere nas estratégias de investimento na região? Por se tratar de investimentos de longo prazo, o risco político é uma questão importante que levamos em considera‑ ção quando decidimos em que mercados entrar. No passado, isso nos fez limitar nossa exposição estraté‑ gica na América Latina. Todavia, observamos muitos progressos em vários países e permanecemos cau‑ telosamente otimistas quanto às suas perspectivas. No Brasil, o Credit Suisse opera em parceria com a Hedging-Griffo. Por que essa opção? Em 2006, a Hedging-Griffo foi adquirida pelo Credit Suisse e começou a oferecer uma plataforma completa de produtos e serviços de banco de investimentos, ges‑ tão de ativos e private banking. Do ponto de vista de uma plataforma de real estate, é uma ótima colabo‑ ração, com excelente rede local e base de clientes. O Credit Suisse Hedging-Griffo tem cerca de R$ 5 bi‑ lhões de ativos sob gestão. Uma vez que decidamos investir no Brasil, faria todo o sentido nos associar com o time local.

O Brazil GRI chega em 2018 à sua 9ª edição, consolidado como o principal e mais qualificado encontro dos líderes do mercado imobiliário no País. A programa‑ ção, que acontece nos dias 6 e 7 de novembro em São Paulo, pre‑ vê intensa troca de experiências, debate dos temas centrais ao fu‑ turo do setor e estímulo a novos negócios. Com a participação de Christoph Schumacher, o Brazil GRI man‑ tém a tradição de ter grandes no‑ mes nacionais e internacionais no papel de keynote speaker. Já desempenharam essa função, por exemplo, Jon Gray (Blacksto‑ ne), Ric Clark (Brookfield), Barry Sternlicht (Starwood Capital), Sam Zell (Equity International), Henrique Meirelles (hoje minis‑ tro da Fazenda) e Armínio Fraga (ex-presidente do Banco Central e atualmente na Gávea Investi‑ mentos).

Como percebe o atual momento do País? A econo‑ mia brasileira passou por um período difícil nos últi‑ mos anos. Atualmente, a situação está se estabilizan‑ do e esperamos um impulso positivo no futuro pró‑ ximo. Os aluguéis caíram e as valuations sofreram durante a recessão. Hoje, estamos otimistas, acredi‑ tando que o quadro deve se equilibrar. Temos uma avaliação positiva das perspectivas de investimento no Brasil e gostaríamos de entrar nesse mercado nos próximos anos, se possível. Você será keynote speaker do Brazil GRI 2018. Qual a sua expectativa para a ocasião? Me sinto muito honrado com a oportunidade e ansioso para encon‑ trar investidores locais e internacionais no mercado brasileiro, assim como parceiros locais. Tenho cer‑ teza de que será importante para nos permitir uma excelente inserção no mercado imobiliário do País. O GRI é uma ótima plataforma.

Saiba mais detalhes em:

www.brazilgri.org

MAR • ABR • MAI ■ 2018 // 25

CLUB MEETINGS

ntre 9 e 13 de abril, acontece a primeira GRI Real Estate Week New York. Será uma semana toda de atividades organizadas pelo GRI em Manhattan para desenvolve‑ dores e investidores que atuam na América Latina.

O grupo participará do Latin America GRI 2018 e do GRI Hospitality Latin America 2018 em 11 e 12 de abril e, nos demais dias, fará uma série de visitas guiadas a empreendimentos icônicos de segmentos variados, como escritórios, industrial & logística e residencial – com especial atenção ao nicho de residenciais para idosos (senior housing). A ideia é conhecer em detalhes projetos que sirvam como inspiração para a realidade latino-americana. O GRI está planejando também club meetings exclusivos ao longo da programação. A agenda foi criada para membros do GRI Club no Brasil, no México, no Chile, na Colômbia, na Argentina e no Peru, que têm preferência de ins‑ crição. Uma parte limitada das vagas será estendida também a players

Programação da GRI Real Estate Week New York

que ainda não são membros do clube, mas que estejam participando do Latin America GRI 2018 ou do GRI Hospitality Latin America 2018. “Muitos dos membros do clube estão se pre‑ parando para estar em Nova York nesse perí‑ odo. Será uma oportunidade diferenciada para troca de conhecimento e experiências, e para aprofundarem relacionamentos”, destaca Gus‑ tavo Favaron, CEO do GRI Club. Mais informações sobre a GRI Real Estate Week New York podem ser obtidas com fer‑ nanda.magnabosco@griclub.org Saiba mais sobre o Latin America GRI 2018 na página 29.

09/04

(segunda-feira) VISITAS TÉCNICAS

10/04

(terça-feira) VISITAS TÉCNICAS

Freepik

Latin America GRI 2018 e semana de benchmarking em Nova York

Experiência em Londres No final do ano passado, o GRI promoveu a GRI Real Estate Week London, uma experiência semelhante, que le‑ vou uma comitiva de membros do clube e convidados a Londres para tomar parte no GRI Residential Europe 2017, além de conhecer e vivenciar tendências que têm transformando os modelos tradicionais adotados pelo mercado imobiliário – entre elas, co-working, student housing, senior living e micro-living.

11/04

(quarta-feira) LATIN AMERICA GRI 2018 E GRI HOSPITALITY LATIN AMERICA (1º DIA)

1 O empreendimento Paddington Central é apresentado por Tim Edgehill, diretor de Desenvolvimento da British Land 2 Visita ao WeWork Paddington 3 Comitiva do GRI conhece The Collective Old Oak, guiada pelo diretor de Investimentos, Jill Jiaxtou

Imagens desta página: GRI

O grupo visitou empreendimentos que se tornaram referência no setor de real estate, caso de WeWork Paddington, The Shard, Boxpark Croydon, Battersea Power Station e The Collective Old Oak.

12/04

(quinta-feira) LATIN AMERICA GRI 2018 E GRI HOSPITALITY LATIN AMERICA (2º DIA)

13/04

(sexta-feira) VISITAS TÉCNICAS

MAR • ABR • MAI ■ 2018 // 27

CLUB MEETINGS

E‑commerce em pauta m 5 de dezembro, o GRI promo‑ veu um club meeting em São Paulo com o objetivo de dialogar sobre o impacto do comércio eletrônico no mercado imobiliário. Ao todo, se fizeram presentes cerca de 40 dos mais relevantes players do setor.

Participaram como convidados especiais Fábio Pereira, diretor de E‑commerce para a América Latina da Sepho‑ ra – que soma mais de 1900 lojas em 29 países e passou a apostar fortemente no segmento de e‑commerce no Brasil –, e Gabriel Lima, CEO da Enext e especialista em soluções para comércio eletrônico, com diversos cases em seu portfólio.

A discussão abordou os desafios do setor de real estate frente às novas tecnologias e para atender a um novo perfil de consumidor. Estiveram em pauta, particular‑ mente, estratégias de reposicionamento dos shoppings e galpões logísticos nesse cenário e a perspectiva de desintermediação de diversos tipos de transações imo‑ biliárias, por meios digitais, dentro de alguns anos.

1 André Assumpção, Ricardo Behar (ambos do Bradesco BBI) e Alexandre Frankel (Vitacon) 2 Adriano Mantesso (Ivanhoé Cambridge) 3 Hans‑Peter Scholl (MetroFit) 4 Gabriel Lima (Enext) e Fábio Pereira (Sephora) 5 Ricardo Manarini (IHG)

Imagens desta seção: Andrea Felizolla

LATIN AMERICA GRI 2018 N O VA YO R K , 11-12 A B R I L

RESERVE SUA PARTICIPAÇÃO E JUNTE-SE AOS LÍDERES DO SETOR IMOBILIÁRIO LATINO-AMERICANO A LG U M A S E M P R E S A S CO N F I R M A D A S

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BRASIL

Oportunidade à vista? Com pressa por recursos, governos se movimentam para criar fundos imobiliários e conquistar interesse privado ESTELA TAKADA

estruturação de fundos imobili‑ ários tem sido tema de intenso esforço por parte de governos nas esferas federal, estadual e muni‑ cipal. Embora o modelo já esteja consolidado na iniciativa priva‑ da, é algo novo para o setor público, que corre para aproveitar a estabilização da economia, profissiona‑ lizando a gestão de seus ativos em busca de maiores eficiência e rentabilidade.

O movimento começou no Estado de Minas Gerais

que, entre outros, criou o Fundo de Ativos Imobiliários (Faimg), contemplando 5.493 imóveis não-alienáveis, e o Fundo de Inves‑ timentos Imobiliários (Fiimg), com 245 pro‑ priedades que podem ser vendidas. A inicia‑ tiva, oficializada pela Lei 22.606/2017 e que pode captar até R$ 5 bilhões, tem o objetivo de permitir a utilização inteligente de tais bens, ressaltou o governador Fernando Pimentel no momento do anúncio. Atualmente, a admi‑ nistração mineira aguarda a regulamentação dos instrumentos financeiros.

Na mesma direção caminha São Paulo. Em conver‑ sa com a GRI Magazine, Mario Engler, presidente da Companhia Paulista de Parcerias (CPP), anteci‑ pou que o portfólio estadual a ser colocado à venda começa com 267 unidades, entre residências, es‑ critórios, terrenos, barracões e também fazendas, e está avaliado em R$ 1 bilhão. No total, há um es‑ toque de mais de cinco mil imóveis, boa parte dos quais poderia ser incluída no escopo futuramente. Por meio de licitação, cujo resultado saiu em 30 de janeiro, o governo contratou o consórcio formado pela corretora de valores Socopa e pela gestora de recursos TG Core para ficar a cargo da estruturação, administração, custódia, escrituração e operação imobiliária do fundo.

MAIS INICIATIVAS Sintonizada com essa dinâmica, a capital paulista planeja otimizar a venda de sua herança vacante. “Quando falamos da Prefeitura de São Paulo, te‑ mos aproximadamente 40 mil imóveis, dos quais cerca de cinco mil estão subutilizados. Após um refinamento, trabalharíamos com quinhentos a

mil”, esclarece Sérgio Lopes, diretor da SP Parcerias, empresa vinculada à Secretaria Municipal de Deses‑ tatização e Parcerias e que atua na estruturação e no desenvolvimento de programas de concessão, privati‑ zação e parcerias. Para viabilizar a iniciativa, a gestão comandada por João Doria apresen‑ tou o Projeto de Lei 404/2017, que estava em análise na Câmara dos Deputados até o fechamento desta edição e prevê a comercialização de todas as áreas municipais de até 10 mil m², além de um imóvel de 50,4 mil m² localizado no bairro de Pi‑ nheiros. Os valores arrecadados vão integrar um fundo voltado ao desen‑ volvimento do município. “Desenhamos a estrutura e encon‑ tramos alguns gargalos, como a regularização de imóveis e sua ava‑

MAR • ABR • MAI ■ 2018 // 31

OPORTUNIDADE À VISTA?

Lúcia Sebe/Imprensa MG

BRASIL

CIDADE ADMINISTRATIVA, SEDE DO GOVERNO MINEIRO, QUE AGORA PAGARÁ ALUGUEL PELA OCUPAÇÃO DO ESPAÇO A UM DOS NOVOS FUNDOS IMOBILIÁRIOS DO ESTADO

Ascom/SMDP

liação, todos superáveis. Entretanto, existe um ponto principal que é a autorização legislativa, seja para vender diretamente [o bem] ou para incluí-lo no fundo; por isso, chegou-se ao PL”, explica Sérgio. Ainda engatinhando, o governo federal, que possui cerca de 650 mil imóveis em seu cadas‑ tro, também ensaia ação similar. A Secretaria do Patrimônio da União (SPU) está analisando propostas de estruturação de tais ferramentas. A estimativa é de que cerca de 20 mil imóveis da União poderão formar a carteira de ativos dos fundos.

DIFERENCIAIS DE CADA MODELO

SÉRGIO LOPES, DIRETOR DA SP PARCERIAS

Em Minas, o Executivo vai pagar aluguel dos imóveis não-alienáveis que ocupa ao Faimg, que passa a ser o proprietário. É o caso da Ci‑ dade Administrativa, avaliada em R$ 2 bilhões e sede do governo. Os recursos serão transfe‑

ridos ao Fiimg, uma espécie de braço financeiro de toda a operação. O Fiimg, por sua vez, poderá vender as proprieda‑ des (alienáveis) que detém diretamente e lançar cotas para investidores interes‑ sados. A remuneração será baseada nos ganhos proporcionados pela gestão, como já fazem os fundos privados. No caso do Estado paulista, a prioridade será a venda, com diferenciais em rela‑ ção ao que se vê no mercado, adianta Mario Engler. “Nosso objetivo maior é comercializar esses imóveis pelo melhor preço, nas melhores condições e com flexibilidade, inclusive de receber per‑ muta, admitindo que o pagamento seja feito mediante participação nos resulta‑ dos de empreendimentos”, detalha ele. O retorno virá por meio de amortização de cotas, após o pagamento de todas as despesas relativas à operação.

UNIÃO Abrangência: aproximadamente 20 mil imóveis

RAIO X

Localização: em todo o País Valor: em avaliação

FUNDOS IMOBILIÁRIOS PÚBLICOS EM ESTRUTURAÇÃO NO PAÍS

Próximos passos: definição da modelagem e análise de propostas

ESTADO DE MINAS GERAIS Abrangência: 245 imóveis à venda e 5.493 propriedades não-alienáveis, incluindo a Cidade Administrativa, sede do governo Localização: em todo o Estado Valor: até R$ 5 bilhões Próximos passos: à espera de regulamentação

ESTADO DE SÃO PAULO Abrangência: 267 imóveis (fase inicial), podendo chegar à casa de cinco mil, englobando residenciais, galpões, escritórios e fazendas Localização: em todo o Estado Valor: estimado inicialmente em R$ 1 bilhão Próximos passos: assinatura de contrato, estruturação do fundo e análise detalhada da carteira

“A parte mais relevante é que a remune‑ ração possui natureza variável incidente da receita líquida, o que é importante para alinhar interesses. Quanto mais eficientes forem o administrador [Soco‑ pa] e o operador [TG Core], maior será o resultado para os cotistas e também melhor a remuneração para esses dois [prestadores de serviços]”, explica Mario.

Localização: em toda a cidade, incluindo regiões estratégicas, como as marginais e o bairro do Itaim Bibi Valor: entre R$ 200 e R$ 500 milhões

Divulgação

A partir da assinatura do contrato, o consórcio vencedor tem 60 dias para a estruturação do fundo propriamente dito. Em paralelo, são iniciados contatos com empresas de avaliação para analisar cada um dos bens e definir a melhor vo‑ cação. Embora o objetivo principal seja a comercialização, “nada impede de su‑ gerimos o desenvolvimento em alguns desses imóveis, se comprovarmos que isso vai gerar mais ganhos”, complemen‑ ta Marcelo Varejão, diretor da Socopa.

MUNICÍPIO DE SÃO PAULO Abrangência: entre 500 e mil imóveis

Próximos passos: a partir da aprovação do PL 404/2017, deve se iniciar a preparação do edital para licitação que irá contratar um gestor profissional Fonte: Administrações dos respectivos entes públicos e Assembleia Legislativa de MG

MARCELO VAREJÃO, DIRETOR DA CORRETORA DE VALORES SOCOPA

MAR • ABR • MAI ■ 2018 // 33

OPORTUNIDADE À VISTA?

INTERAÇÃO COM O SETOR A prefeitura paulistana vai trabalhar com um benchmark no qual o gestor, se conseguir um ganho acima da inflação para o cotista, terá direito a até 20% do excedente. O município será o único cotista. “A ideia é participarmos do desenvolvimento visando a aliena‑ ção e a venda desses imóveis para aplicar os recursos na cidade”, aponta Sérgio Lopes. Já o governo federal pretende ainda conversar com agentes de mercado e potenciais investidores para es‑ tabelecer o modelo dos fundos que pretende lançar. “A intenção é aliar os objetivos da União com as necessi‑ dades dos investidores”, informa Sidrack de Oliveira, secretário federal do Patrimônio. “Entre as opções estudadas, mais adequadas aos inte‑ resses da SPU, estão os fundos de desenvolvimento e de renda. A fim de montar as propostas, a secretaria pre‑ tende contratar uma consultoria [processo não conclu‑ ído até o fechamento desta edição]. Os próximos passos seriam a seleção dos administradores, o lançamento dos fundos e o início de venda das cotas”, complementa.

ONDE ESTÃO AS OPORTUNIDADES? No caso de Minas Gerais, além do fluxo de recursos via aluguel, a expectativa é de que os os investidores se beneficiem da valorização dos ativos e consequen‑ te apreciação das cotas. Conforme informações divul‑ gadas pela Assembleia Legislativa do Estado, entre os interessados na empreitada estariam fundos de pensão de grandes empresas estatais. Quando se trata do modelo paulista, a CPP destaca como vantagens a elaboração a partir do diálogo com o mercado e a sustentação jurídica. “Desenhamos toda a estrutura de remuneração, governança e responsabili‑ dades respeitando a regulação dos fundos imobiliários, mas ouvindo muito a visão do mercado, suas preocu‑ pações, como podíamos mitigar riscos e oferecer mais conforto. Trabalhamos muito para que essa proposta estivesse alinhada com as expectativas do setor priva‑ do”, diz o titular da companhia. Com uma localização estratégica, “o grande atrativo [do município de São Paulo] é o volume de imóveis, estima‑ do entre R$ 200 milhões e R$ 500 milhões inicialmente. Será um fundo bastante robusto e com ativos interes‑

A INTENÇÃO É ALIAR OS OBJETIVOS DA UNIÃO COM AS NECESSIDADES DOS INVESTIDORES

Gleice Mere/MP

BRASIL

SIDRAK DE OLIVEIRA, SECRETÁRIO DO PATRIMÔNIO DA UNIÃO

santes, por exemplo, no Itaim [Bibi] e nas marginais, que, com uma vi‑ são profissional, rapidamente se‑ riam colocados no mercado”, afir‑ ma o diretor da SP Parcerias.

O QUE DIZ O MERCADO “Essa profissionalização e a coo‑ peração entre os entes públicos e privados é uma tendência que deve crescer ao longo dos próximos anos e ser replicada”, avalia Thiago Cos‑ ta, sócio da Hemisfério Sul Inves‑ timentos (HSI) e responsável por aquisições e desinvestimentos. Ele revela que a HSI analisou par‑ te do portfólio do Estado de São Paulo. “É uma classe de ativos bem abrangente, de imóveis em diferen‑ tes estágios de desenvolvimento e maturação, e consideramos que, nas mãos de um gestor profissio‑ nal, o valor tende a ser maximiza‑ do”, atesta. Caio Castro, sócio sênior e respon‑ sável por Propriedades na RBR Asset, pondera que é preciso ana‑ lisar o momento de cada gestor. “Para nós, agora, não faria sentido participar da licitação [paulista]. Analisamos o portfólio e vimos que

muitos [imóveis] precisam de re‑ gulamentação. Acreditamos que a gestão demandaria muito trabalho, o que não seria nosso foco hoje”. Por outro lado, existe a possibilida‑ de de a RBR atuar como comprado‑ ra. “Vimos um prédio no Itaim que pode ser interessante”, comenta. Vencedora do pregão paulista, a Socopa já estava preparada para participar desde o primeiro edital, programado para outubro de 2017 e que foi suspenso pelo Tribunal de Contas do Estado (TCE). “Veio um segundo edital, com algumas mudanças que não afetaram nossa análise prévia”, conta Marcelo Vare‑ jão. A empresa não descarta partici‑ par de licitações semelhantes. Por sua vez, Regis Dall’Agnese, só‑ cio-diretor da RB Capital, considera essas iniciativas públicas interes‑ santes e desafiadoras. “Existe uma cesta de ativos que pode incluir bens considerados bons, médios e ruins. Então, é preciso ter um gestor capaz de identificá-los, conseguin‑ do extrair deles o máximo de valor”, argumenta. O executivo sinaliza que a RB “possui interesse nesse tipo de operação e vai avaliar todas as que aparecerem”.

MAR • ABR • MAI ■ 2018 // 35

RESIDENCIAL / HOTÃ&#x2030;IS

Na era do bitcoin Players imobiliários aderem ao mercado de criptomoedas no Brasil NATHALIA BARBOZA

Embora a maioria tenha despertado para esse mercado em 2017, há quem tenha ini‑ ciado bem antes. Pioneiramente no País, a Tecnisa passou a aceitar bitcoins como parte do pagamento de apartamentos em 2014. A companhia oferece 5% de desconto a quem quiser desembolsar até R$ 100 mil em bitcoins. “A verdade é que nunca conseguimos fe‑

char uma venda antes de o bitcoin se tornar tão popular; os poucos interessados não foram até o final da jornada de com‑ pra”, lembra Romeo Busarello, diretor de Marketing e Ambien‑ tes Digitais da incorporadora. Ele entende que a empresa acabou chegando muito cedo a esse mercado. Até janeiro deste ano, haviam sido feitas 30 con‑ sultas sobre esse tipo de operação; nove delas evoluíram, mas apenas quatro foram efetivadas. “Em inovação, não se pode estar nem muito à frente nem muito atrás. Em 2014, estávamos muito à frente”, admite. Conforme Romeo, como companhia de capital aberto, a Tec‑ nisa se preocupa com colocar o dinheiro no caixa assim que a transação se concretiza. “Não deixamos o capital em bitcoin. Da mesma forma que, em uma compra em dólar, a corretora converte o valor recebido para reais e transfere o montante ins‑ tantaneamente”, compara.

NÃO DEIXAMOS O CAPITAL EM BITCOIN, DA MESMA FORMA QUE, EM UMA COMPRA EM DÓLAR, A CORRETORA CONVERTE O VALOR RECEBIDO PARA REAIS E TRANSFERE O MONTANTE INSTANTANEAMENTE

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mbalados pelos ventos fortes que levaram uma multidão ao merca‑ do de criptomoedas (moedas digi‑ tais), players imobiliários brasilei‑ ros começaram a se mobilizar. As primeiras iniciativas despontaram nos segmentos residencial e hoteleiro.

freepik.com

ROMEO BUSARELLO, DIRETOR DE MARKETING E AMBIENTES DIGITAIS DA TECNISA

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RESIDENCIAL / HOTÉIS

NA ERA DO BITCOIN

PERCEPÇÃO DE MARCA Mesmo com adesão dos clientes a passos lentos, a Tecnisa avalia como “maravilho‑ sa” a repercussão da decisão. Romeu conta que não foi investido um único centavo em campanhas de publicidade. “Anunciamos simplesmente que aceitaríamos bitcoins e a informação tem ajudado a melhorar a percepção da marca”, garante. Ele revela que a empresa estuda elevar o li‑ mite de R$ 100 mil e a margem de desconto para quem usar bitcoins, além de receber outras criptomoedas. “Tivemos duas con‑ sultas sobre pagamento com ethereum; entretanto, ainda não estamos preparados para isso”, completa.

pação nesse mundo”, afirma Antonio Lage, sócio da companhia, que aceita e realiza pagamentos com bitcoins. “Já quitamos serviços em criptomoedas, mas essa rea‑ lidade ainda está muito distante do dia a dia das pessoas e das empresas no cenário brasileiro.” A Valor Real é precursora no recebimento de bitcoins como parte do pagamento de unidades residenciais financiadas pelo Programa Minha Casa Minha Vida. Neste início de ano, algumas propostas se encon‑ travam em fase de negociação avançada. A companhia tem dado atenção especial ao assunto, desde a divulgação de con‑ teúdo até o treinamento dos corretores e agentes imobiliários, e oficializado todas as transações com a moeda virtual.

MEU BITCOIN, MINHA CASA Para a Valor Real Construções, de São José dos Pinhais (PR), o impacto de entrar no mercado das moedas digitais, no segundo semestre de 2017, também é considerado muito positivo. “Tanto vale a pena que estamos em fase avançada de ampliação da nossa partici‑

ASPECTOS FISCAIS “O único risco fiscal que vejo está na situa‑ ção de não se reportar de maneira correta a negociação tal qual ocorreu”, previne Fer‑ nando Colucci, sócio do Machado Meyer Advogados. Para ele, a criptomoeda deve ser tratada como um bem imaterial com valor econômico subjacente. Fernando frisa que os governos ao redor do mundo vêm assumindo conceitos diferen‑ tes para definir as moedas digitais, mas que a Receita Federal do Brasil já olha para elas como bens alienáveis como outros quais‑ quer, tributáveis sobre ganhos de capital.

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DANIEL KATZ, CEO DA KATZ CONSTRUÇÕES

“O fato de transacionar bitcoins não é visto como algo ilícito ou ilegal. Contudo, deve ser registrado. Se ficasse tudo no mundo dos bitcoins, realmente seria muito difícil fiscalizar. Um imóvel deixa rastros, um ‘pé’ no mundo real”, destaca.

APOSTANDO NO FUTURO Na mineira Katz Construções, os bitcoins

passaram a valer no segundo semestre de 2017; porém, até o princípio de 2018, ne‑ nhum negócio havia se efetivado. “Nossa estratégia será manter 20% [do va‑ lor recebido em vendas] em criptomoeda e transformar 80% em reais, ou seja, vamos deixar parte do resultado para médio e lon‑ go prazos”, anuncia o CEO Daniel Katz. Ele adianta que a empresa poderá vir a aceitar outras moedas digitais. “Não tenho a menor dúvida de que tem valido a pena. É inquestionável que vai haver muita criptomoeda no futuro”, ante‑ vê. Ele narra que, para novos projetos no sul da Bahia, a Katz tem feito campanha publicitária fora do Brasil e a expectativa é facilitar as transações ao viabilizar o uso de moeda digital. “Ainda é muito ousado falar em estabelecer uma meta de negociações em bitcoins; porém, a ideia já entrou para a nossa cultura”, diz.

RESERVAS E FIDELIDADE No segmento hoteleiro, as iniciativas por en‑ quanto são tímidas. Existem vários compli‑ cadores, mas também atrativos. “A vantagem para o hotel é que não precisa pagar as tarifas elevadas do cartão de crédito e ganha mar‑ gem para oferecer descontos nas reservas”, analisa Antônio Hoffert, economista que tem se dedicado ao tema das criptomoedas. Na rede Vert Hotéis, o Ramada Encore Virgínia Luxemburgo, em Belo Horizonte, começou a aceitar bitcoins no início de 2017. Contudo, a procura ainda é pouca. “Até aqui, tivemos só duas reservas”, relata Pollyanna Sousa, gerente-geral do empre‑ endimento. As transações são feitas no pró‑ prio site do hotel, por um valor no mínimo 10% inferior ao da tabela. Já a Nobile Hotéis chegou a anunciar em 2017 que poderia receber bitcoins, mas recuou. Roberto Bertino, fundador e pre‑ sidente do grupo, se mostra preocupado

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O que é blockchain?

ROBERTO BERTINO, FUNDADOR E PRESIDENTE DA NOBILE HOTÉIS

com a falta de regulação do siste‑ ma e suas possíveis consequências. “Por administrarmos o patrimônio de terceiros, preferimos trabalhar de outra forma. Estamos estudando oferecer aos clientes do nosso plano de fidelidade trocar pontos por bit‑ coins”, afirma.

O Rex é outro exemplo de aplicação. Trata-se de um portal (marketplace) de transações imobiliárias no qual compradores, vendedores e outros agentes podem propor e concluir negociações em nível global.

Todas as moedas digitais são apoiadas pela tecnologia blockchain (também conhecida como ‘protocolo de confiança’), que tem a descentralização como medida de segurança. A cadeia é uma base de dados distribuídos e compartilhados mundialmente com a função de gerar uma rede ultrassegura na comunicação direta, sem intermediários.

CUIDADOS O plano de fidelidade é uma ferra‑ menta apartada da gestão hoteleira, o que facilita cambiar a moeda e transferir o valor para o hotel. “Pen‑ samos ainda em aceitar bitcoins [apenas] via central de reservas da rede”, adianta.

OUTRAS INICIATIVAS Fernando Ulrich, especialista em blockchain e criptomoedas da XP Investimentos, ressalta que o mer‑ cado imobiliário mundial tem tes‑ tado vários usos ligados à block‑ chain, como no registro de titula‑ ridade de imóveis. “Em Honduras e na Suécia, já há projetos-piloto desse tipo, se valendo do alto grau de confiança de que a informação ali contida é segura e imutável”, diz. Há também ações semelhan‑ tes na Estônia, nos Estados Unidos e na Austrália.

Apesar de toda essa efervescên‑ cia, especificamente em relação às transações de imóveis com uso de bitcoins no Brasil neste momento, Nuno Pereira, consultor da Logi‑ calis e especialista em blockchain, se mostra um tanto cético. “Pela volatilidade da moeda, vejo muito mais risco do que em outros instru‑ mentos de intermediação financeira tradicionais. Creio que seja seguro apenas em negociações cujos mon‑ tantes sejam menores”, argumenta. Juan Castro, diretor de Inovação Tecnológica da Trend Micro, espe‑ cializada em segurança na internet, lembra que o mercado de cripto‑ moeda “é um investimento de cur‑ to prazo e alto risco e que ninguém pode garantir o preço da moeda”. A fim de evitar uma enxurrada de ações judiciais, Nuno evoca a im‑

portância de as incorporadoras serem muito claras nos conteúdos de marketing. Para os especialistas, a indústria imobiliária tem muito a ganhar com transparência, digitalização e automação via blockchain, e o melhor instrumento para isso seriam os chamados smart contracts (contratos inteligentes), cujas cláusulas podem ser autoexecutáveis, disparando um aviso de cobrança ou de multa no caso de um imóvel que não seja entregue na data marcada ou de um aluguel não pago. Um bom exemplo vem do ShelterZoom, dos Estados Unidos, que conecta as partes em negociações de com‑ pra e aluguel de propriedades e gera contratos inteligen‑ tes via ethereum. No Brasil, processo parecido é feito pela plataforma imobiliária Ô de Casa, que utiliza segurança blockchain para efetivar contratos de locação. MAR • ABR • MAI ■ 2018 // 39

RESIDENCIAL

Aquilo que marca Segmento residencial de alto padrão adota estratégias de branding para criar produtos com mais valor agregado e percepção de exclusividade

o segmento de imóveis de al‑ tíssimo padrão, exclusividade é hoje a palavra de ordem. Além dos tradicionais atributos de localização privilegiada e sofis‑ ticação, uma característica em especial vem ensejando uma nova forma de abor‑ dagem dos projetos: o branding. Cada vez mais, surgem incorporações que apostam na vertente aspiracional de seu público por meio da associação com grifes nacionais e internacionais, afeitas ou não ao mundo imobiliário. A meta é usar a força de determinada marca para agregar o máximo de valor possível ao empreendimento. Apesar de as experiências no Brasil ainda serem incipientes, os players ouvidos pela GRI Magazine apontam que a assinatura de uma marca nacional de peso é capaz de elevar entre 10% e 15% o valor final de um imóvel. No caso de uma grife internacio‑ nal, a valorização pode chegar a 30%. As estratégias são variadas. Vão de atrair love brands do próprio mercado imobiliário, como um ‘arqui‑ teto de grife’, a adotar o cross brand. Nessa segunda alternativa, tanto o incorporador quanto uma grife renomada de fora do métier de real estate buscam se beneficiar do negócio, seja em visibilidade, seja em termos financeiros. O branding não é definido só pela assinatura de um projeto como um todo. A agregação do concei‑ to pode se pautar também na parceria com uma marca em partes do empreendimento – a fachada,

O PROJETO ICÔNICO CYRELA BY PININFARINA

as áreas comuns ou outros detalhes. A escolha de elementos de arte (um quadro, uma peça de design ou um mural assinado, por exemplo) é ou‑ tra opção para encantar o público, acostumado a viajar ao exterior e tra‑ zer consigo sofisticadas referências estéticas.

SEM EXCESSOS Não é apenas o valor do imóvel que tende a subir com o branding. O custo de incorporação costuma igualmente ser maior, por envolver royalties, materiais diferenciados e processos específicos. A dúvida é se sempre vale a pena aderir a uma es‑ tratégia dessas.

Imagens desta matéria: Divulgação

Para Eudoxios Stefanos Anastassia‑ dis, sócio-fundador da Alfa Realty, ainda é cedo para cravar quanto a associação com uma marca é fator realmente determinante para a deci‑ são de compra e em que medida ela define o sucesso de um projeto. “Há que se tomar cuidado. O público bra‑ sileiro é muito específico naquilo que considera de alto padrão; não admite nada muito over. Um prédio Versace, perfeito para a Índia, que gosta do reluzente, poderia ser muito pesado para o estilo brasileiro”, compara. Leila Jacy, diretora de Aquisições e Desenvolvimento da Tishman Speyer, entende que é muito im‑ portante analisar caso a caso. “Não adianta agregar uma marca que não tenha apelo capaz de gerar aumento tanto no valor da unidade quanto na velocidade de venda”, diz. O desafio é criar produtos únicos e percebidos como escassos. Eudoxios ressalva que a parceria com uma grife famosa não é sinônimo de chance de um incorporador alavan‑

A ASSINATURA DE UMA MARCA NACIONAL DE PESO É CAPAZ DE ELEVAR ENTRE 10% E 15% O VALOR FINAL DE UM IMÓVEL. NO CASO DE UMA GRIFE INTERNACIONAL, A VALORIZAÇÃO PODE CHEGAR A 30%

car sua própria marca. É preciso que ele, de antemão, seja bastante qualificado, inclusive para passar no crivo da grife – particularmente, se ela for internacional. “Não é ainda tão óbvio adotar branding internacional. Faz-se necessário pensar bastante, apresentar para a marca um histórico de alto padrão de produto e contar com uma equipe especializada para tocar o empreendimento.” Na maioria das vezes, completa ele, a grife renomada nem procura royalties, e sim visibilidade. Portanto, exige qualidade e que seus valores sejam bem representados.

RESPEITO À MARCA Fechada a parceria, começa um relevante trabalho a quatro mãos. “O desenvolvedor deve conduzir o projeto para tirar o que de melhor a grife pode oferecer, respei‑ tando o que ela é e sabendo onde pode gerar mais valor”, indica Leila, da Tishman. “Quando se agrega uma marca, já se tem a expectativa daquilo que ela carrega. Para as áreas comuns, por exem‑ plo, sabe-se que serão usados materiais que não entra‑ riam em outros projetos”, explica a diretora. Eudoxios mais uma vez faz um alerta. “Sou um grande defensor das marcas; porém, seu uso só por questão mercadológica não vale. O efeito se acaba rápido, quei‑ ma a marca do parceiro e a do incorporador.” MAR • ABR • MAI ■ 2018 // 41

RESIDENCIAL

AQUILO QUE MARCA

Ele recomenda muito critério para embasar qualquer resolução, evi‑ tando simplesmente copiar fórmu‑ las que já tenham dado certo, sem ampla reflexão prévia sobre o tama‑ nho do mercado e a identidade do desenvolvedor.

PARA LANÇAR O ONZE 180 IBIRAPUERA, A FIBRA EXPERTS ADOTOU COMO DIFERENCIAL AS ILUSTRAÇÕES DE FILIPE JARDIM, QUE JÁ FEZ CAMPANHAS DE MARCAS COMO HERMÈS

ARQUITETURA DE GRIFE A escolha do arquiteto, para o alto padrão, é um elemento bastante im‑ portante no processo de definição do produto. “Para o comprador, isso tem um grande peso”, reconhece Lu‑ ciano Amaral, diretor geral da Benx, do Grupo Bueno Netto. Alguns arquitetos são hoje verda‑ deiros pop stars e influenciadores digitais dos amantes do design. Na visão da Benx, ter suas assinaturas faz parte da própria tecnicidade do projeto. “Eles acrescentam experi‑ ência. O incorporador dá ideias, mas é um aprendizado de mão dupla a cada novo projeto”, afirma o diretor da incorporadora, que encomenda projetos para dois escritórios expo‑ entes: Aflalo/Gasperini e Pablo Sle‑ menson. A ideia da Huma Desenvolvimento Imobiliário, ao contratar o arquiteto espanhol Fermín Vázquez, do b720

Fermin Vázquez Arquitectos, para projetar o For‑ ma Itaim na capital paulista, era ter um projeto di‑ ferenciado, com destaque para jardins privativos em parte dos apartamentos. “Vender caro exige caprichar em tudo. Há gente disposta a pagar por isso”, aponta Rafael Rossi, CEO da companhia. “Desejo é a palavra. No pro‑ duto de luxo, é a necessidade de ter algo a mais. Depois de pronto, o cliente vê o apartamento e entende o valor agregado”, acrescenta.

DESIGN IMPACTANTE Agregar obras relevantes, de famosos designers, escolhidas criteriosamente para se encaixar con‑ ceitualmente no projeto, é uma das estratégias mais certeiras. Com 25 apartamentos de 322 m² (e cobertura de 534 m²), o Geometria Itaim, situado no bairro

homônimo paulistano e desenhado pelo escritório Aflalo/Gasperini para a Benx, além de diferenciais como terraços 180° com vista livre para a avenida Faria Lima, ganhou obras de arte. O pé direito triplo do lobby, por exemplo, foi equipado com a Luminária DNA, uma escultura de luz do renomado estúdio de design Büro Für Form assinada pelo alemão Constantin Wortmann. Cada unidade no prédio custa R$ 6,2 milhões (VGV de R$ 180 milhões). O Artsy Itaim, também da Benx, concebi‑ do por Pablo Slemenson, contará com um mural externo com motivo abstrato de 56 metros de altura, feito de pastilha de vidro de cores contrastantes e assinado pelo es‑ critório Burle Marx, que responde ainda pelo paisagismo. “O cliente sabe que é algo exclusivo e valoriza”, diz Luciano. Ele garante que, com esses diferenciais, o va‑

UM DOS DIFERENCIAIS DO ARTSY ITAIM, DA BENX, SERÁ UM MURAL EXTERNO ASSINADO PELO ESCRITÓRIO BURLE MARX

lor de venda sobe pelo menos 10% em relação a um empreendimento padrão. “Mas não é só isso. A veloci‑ dade de venda é maior e a imagem institucional da empresa cresce.” Conforme Luciano, em geral, é pos‑ sível comercializar até 20% mais rápido esse tipo de empreendimen‑ to. As 27 unidades dúplex do Artsy, de 182 m² a 370 m², não saem por menos de R$ 3,4 milhões (R$ 90 mi‑ lhões de VGV). Já a incorporadora Fibra Experts adotou uma estratégia diferente para o lançamento do Onze 180 Ibi‑ rapuera. “Contratamos o ilustrador Filipe Jardim, que mora em Paris e já participou de campanhas de marcas internacionais de altíssimo padrão como Hermès, para dar um ar mais moderno às estratégias de marke‑ ting”, conta o diretor de Incorpora‑ ção, Ricardo Stella. Com 11 unidades cujo metro qua‑ drado custa entre R$ 25 mil e R$ 30 mil, o empreendimento busca se destacar da paisagem neoclássica que domina a região, próxima ao Parque Ibirapuera. Além da estraté‑

gia de marketing grifada, há outras três assinaturas no projeto: Pablo Slemenson, na arquitetura; João Ar‑ mentano, no design de interiores; e Luiz Carlos Orsini, no paisagismo. “Quisemos trazer sofisticação e ex‑ clusividade, não ostentação”, subli‑ nha Ricardo. Um mix de marcas também carac‑ teriza o Autoria Madalena, entregue pela Alfa Realty na Zona Oeste de São Paulo. A parte da arquitetura ficou com Patrícia Anastassiadis; a curadoria das obras de arte e o mobiliário, com o famoso escritório de design Zanini de Zanine e o fotó‑ grafo Christian Cravo; e a biblioteca, com a editora Cosac Naify.

OUSADIA CRIATIVA Os empreendimentos mais ousados vão além e confiam no talento de profissionais de outras áreas para se distinguir. É o caso do edifício Timó‑ teo, desenvolvido pela Mozak Enge‑ nharia no Leblon (Rio). O projeto ar‑ quitetônico é de Sérgio Gattáss, mas as concepções artísticas da fachada e da portaria do prédio vieram do designer de joias Antonio Bernardo.

Outro exemplo icônico é a associação do estúdio ita‑ liano de design Pininfarina com a Cyrela. Com unida‑ des que vão de 50 m² a 100 m² na Vila Olímpia, em São Paulo, o Cyrela by Pininfarina, lançado em 2014, terá fachada inspirada em curvas e formas que transmi‑ tem movimento e dinamismo. “Desde que firmamos a parceria, tínhamos em mente que [o empreendimen‑ to] deveria ser a representação mais próxima do que é morar em uma obra de arte. Por isso, cada decisão to‑ mada nesse projeto foi muito bem pensada, da escolha das matérias-primas até as opções de lazer e serviços”, declara Efraim Horn, copresidente da Cyrela. Na sequência, em 2017, veio o Heritage, edifício em obras no Itaim que privilegia a tradição e a sofisticação das duas marcas. A torre terá 31 unidades que vão de 565 m² a quase 1000 m² na cobertura, todas com vista de praticamente 360°. A Cyrela ainda se uniu ao estúdio inglês de design YOO – fundado pelo premiado designer Philippe Starck e pelo incorporador John Hitchcox – para criar o One Sixty Cyrela by YOO. O maior arrojo do empreendimento está na dimensão dos espaços e na proporção dos am‑ bientes, que ‘quebram’ os limites verticais e horizon‑ tais. O edifício está sendo erguido em frente ao Cyrela by Pininfarina. O projeto de estética refinada oferece estrutura flexível para alterar e desenhar a planta conforme as preferên‑ cias dos moradores. A arquitetura é assinada pelo bra‑ sileiro Jonas Birger. MAR • ABR • MAI ■ 2018 // 43

LOTEAMENTOS

Lotes x condomínios Os impactos da Lei Federal 13.465, que redefine regras de acesso aos empreendimentos horizontais

Lei Federal 13.465, publicada no segundo semestre de 2017, trouxe grandes novi‑ dades ao mercado de loteamentos e seus impactos devem reverberar neste novo ano. As principais mudanças dizem res‑ peito à regulamentação dos condomínios de lotes – também chamados de loteamentos fechados – e à proibição de fechamento total de acesso em loteamentos pelo País.

Segundo especialistas ouvidos por GRI Magazine, a normati‑

zação dos condomínios de lotes é extremamente importante para começar a pacificar o tema, já que empreendimentos desse tipo já vinham sendo instalados em várias partes do Brasil a despeito de até então inexistir uma lei federal que lhes desse segurança ju‑ rídica para existir. Em alguns lugares, caso do Estado de São Pau‑ lo, por conta da falta de previsão legal adequada, o Poder Público ao longo do tempo se mostrou frontalmente contra a aprovação desses condomínios (veja box na página 47). A Lei 13.465 deve mexer com o mercado e vai obrigar o desenvol‑ vedor que quiser apostar nos loteamentos fechados a encarar um

istock

A LEI 13.465 TROUXE INFORMAÇÕES QUE O MERCADO HÁ MUITO TEMPO ESPERAVA VER; PORÉM, NÃO COM O DETALHAMENTO E A PROFUNDIDADE QUE SE GOSTARIA

Mario Miranda Filho

JULIANA RUBINIAK DE ARAÚJO, COORDENADORA DA ÁREA IMOBILIÁRIA DO NAVARRO ADVOGADOS

novo desafio: entender a fundo a Lei de Condomínios e Incorporações Imobiliárias (Lei 4.591/64). Isso porque, incorporado como um condomínio, o empreendimento deixa de responder à Lei do Parcelamento do Solo Urba‑ no (Lei 6.766/79) e se submete à 4.591.

condomínio‑edilício, e sim de entrega da infraestrutura do lo‑ teamento.

LEGISLAÇÃO ESPERADA A grande diferença entre um loteamento típico e o condomínio de lotes é que, nesse último, o empreen‑ dedor vende lotes, mas registra não um loteamento e sim um condomínio sob as regras da Lei 4.591. Não há a promessa de construção de unidade futura, como no

A nova lei inseriu o artigo 1358 ‑A no Código Civil e o parágrafo 7º no artigo 2º da Lei 6.766 para prever a existência de lotes in‑

dividualizados, lotes integrantes ou unidades autônomas de um condomínio de lotes. “A legis‑ lação trouxe informações que o mercado há muito tempo espe‑ rava ver; porém, não com o deta‑ lhamento e a profundidade que se gostaria”, avalia Juliana Rubi‑ niak de Araújo, coordenadora da área Imobiliária do Navarro Advogados.

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LOTEAMENTOS

LOTES X CONDOMÍNIOS

“A lei veio para dar segurança jurídica e permitir às prefeituras que ainda não têm legislação específica criar regras de aprovações e estabelecer quais serão as limitações conforme sua capacidade de inibir”, aponta Fernanda Mustacchi, sócia do Mustacchi Ad‑ vogados. Rodrigo Bicalho, sócio‑diretor do Bicalho e Mollica Advogados, concorda e acrescenta: “É preciso ver como as legislações municipais vão tratar disso”. Para ele, “certamente os municípios vão considerar a concepção de condomínios de lotes apenas para terrenos menores a fim de manter na forma de lo‑ teamento, com doação de áreas públicas, as glebas maiores, de 100 mil m² – e talvez 200 mil m², depen‑ dendo da região”. No caso de boa parte dessas últimas e acima disso, o empreendimento deve continuar sob a Lei 6.766.

ESTRUTURAÇÃO A Lei 13.465 introduz o artigo 1.358‑A no Código Civil, inaugurando um novo conceito de lote. Antes, ele era considerado somente a partir do desmembramento ou

loteamento; agora, também passa a ser corretamente denominado para uma unidade autônoma com‑ preendida em um condomínio de lotes, sem parcelamento do solo. De acordo com Fernanda, o modelo regulamentado aumentará a capa‑ cidade criativa do mercado. “Vai ser possível fazer um bairro planejado pensando na estruturação como um loteamento e, dentro dele, de‑ limitar quadras destinadas ao mul‑ tiuso prevendo incorporação imo‑ biliária de lotes, ou seja, idealizar um condomínio de lotes dentro de um condomínio maior”, antecipa.

Mario Miranda Filho

Os loteamentos fechados, ao passar a seguir a Lei 4.591, tendem a ver seus processos ficarem mais sim‑ ples, pois as obrigações para regis‑ trar um loteamento são, em vários aspectos, mais complexas do que as requeridas para uma incorpora‑ ção imobiliária. Para registrar lotes, por exemplo, o loteador precisa de‑ monstrar 20 anos de títulos aquisi‑ tivos. Na incorporação, não.

FERNANDA MUSTACCHI, SÓCIA DO MUSTACCHI ADVOGADOS

Contudo, o maior benefício trazido pela 13.465 provavelmente venha do procedimento de escritura da minuta‑padrão. “Na incorporação, há liberdade de elaborar a minuta como se quiser”, compara Fernan‑ da. Além disso, o enquadramento como condomínio acaba com a discussão sobre aderir ou não à as‑ sociação de moradores, trazendo a segurança da cobrança de cota condominial, além da possibili‑ dade de adesão ao patrimônio de afetação, que dá benefícios fiscais à pessoa jurídica via Regime Especial de Tributação (RET).

PROPORCIONALIDADE A nova lei deixa ainda o incorpora‑ dor de condomínios de lotes livre para escolher como calcular as fra‑ ções ideais do terreno, visto que não há doação de logradouros públicos ou de áreas verdes ao município. No entanto, essa proporcionalidade pode esbarrar em uma questão eco‑ nômica. “Imagino que os condomí‑ nios não vão ser imensos porque a cota ideal precisa ter um valor pos‑ sível de ser suportado pelo proprie‑ tário”, justifica Fernanda. Adicionalmente, há aspectos ur‑ banísticos e de bem‑estar comum a serem levados em conta. “Como esses condomínios são murados,

podem ser considerados inconve‑ nientes quando inseridos na malha urbana”, sinaliza Rodrigo Bicalho. Ele avalia que, consequentemen‑ te, haverá restrição municipal de tamanho. “Não há como colocar muro em 500 mil m² dentro da ci‑ dade e dizer que é privado”, aponta o advogado, lembrando que, mes‑ mo em condomínios menores, de 20 mil m², muitas vezes já se tem a doação de área pública. “Dificilmente, o Ministério Público e o município vão aceitar a criação de grandes feudos pelo impacto urbanístico que isso provoca. Por‑ tanto, quem conseguir conjugar o abrir acesso com segurança vai ter uma vantagem competitiva”, aposta Paulo Mendonça, sócio do Tozzini Freire Advogados.

ACESSO CONTROLADO A questão do acesso é outra novida‑ de da Lei 13.465, que proíbe lotea‑ mento totalmente fechado. Agora, só os condomínios de lotes podem ser fechados. A Lei 13.465 estabeleceu que, para loteamentos, o acesso pode ser livre ou, no má‑ ximo, controlado, ou seja, pode-se murar e cercar o empreendimento, mas uma ou mais entradas devem permitir que qualquer pessoa ou veículo tenha o direito de adentrar caso se identifique. “Muitos loteamentos existentes já foram questionados judicialmente e têm decisão favorável transitada em julgado. Não acredito que para esses algo vá mudar. Todavia, ou‑ tros poderão sofrer nova contesta‑ ção, sim, dependendo da cultura

local e da combatividade do Minis‑ tério Público”, adverte Bicalho.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA A Lei 13.465 também alterou regras da alienação fiduciária para fins que envolvem financiamento imo‑ biliário com banco. Segundo Julia‑ na Rubiniak, a lei estabeleceu pos‑ sibilidades de pagamento do saldo em atraso em momentos em que havia dúvida sobre a jurisprudên‑ cia. “Antes, o pagamento do valor atrasado tinha de ser feito até que se consolidasse a propriedade do imóvel no nome do credor. Agora, existe a possibilidade de o devedor pagar até a arrematação do imóvel em leilão”, constata. Ela explica que, ao consolidar a propriedade no nome do credor, há a necessidade de pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Porém, o cre‑ dor é obrigado a levar o imóvel a leilão. “Uma alteração importante na lei deixa absolutamente claro que o ITBI pago pelo credor, as‑ sim como todo o resto da dívida, incluindo despesas com o leilão, é de total responsabilidade do deve‑ dor”, comenta. Se o valor do imóvel acertado em contrato (estipulado pelo Judici‑ ário como base de cálculo para a apuração do ITBI) for inferior ao de mercado, no primeiro leilão, será considerado para venda do imóvel o preço corrigido. Já no segundo certame, o montante será o total da dívida, com impostos e encargos. “Se o valor colocado nesse leilão estiver abaixo disso, corre‑se o risco até de anulá‑lo”, previne Juliana.

Em vigor, lei aguarda definição do STF A resistência do Ministério Público em aceitar a modalidade de condomínio de lotes antes da promulgação da Lei 13.465 sempre foi grande, sob o argu‑ mento de que se tratava de burlar a Lei 6.766, de parcelamento do solo urbano. Tanto que o ex‑procurador geral Rodri‑ go Janot entrou no STF com uma Ação Direta de Inconstitucionalidade (Adin) contra a nova lei. Os especialistas comemoram que, até o momento, os ministros do STF não tomaram a decisão de suspender os efeitos da nova norma – a ação deve se arrastar por anos –, o que a torna válida. Para a advogada Juliana Rubiniak de Araújo, a expectativa é saber qual será a postura da Corregedoria do Estado de São Paulo, que nunca aceitou as disposições do Decreto‑lei 271/67, am‑ plamente utilizado por municípios para justificar esse tipo de empreendimento. “A nova lei força a Corregedoria a não mais se furtar de olhar para o condomí‑ nio de lote sob alegação de burla da lei 6.766. Esperamos que essa instância aja para criar um procedimento que via‑ bilize o que diz a 13.465 antes mesmo de o STF julgar a Adin ou suspender, no curso da ação, seus efeitos”, diz Juliana.

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ESCRITÓRIOS/ INDUSTRIAL & LOGÍSTICA

A lógica dos ocupantes Empresas gradualmente se estruturam para lidar melhor com suas demandas imobiliárias

s imóveis costumam responder pela segunda maior despesa corporativa, superados apenas pela folha de pa‑ gamento. Nada mais lógico, portan‑ to, do que as companhias estarem buscando se estruturar cada vez melhor para lidar com as questões relativas a esse segmento – um movimento que interessa e muito a desenvolvedores e proprietários de escritórios, galpões e propriedades voltadas ao varejo a fim de esta‑ belecer relações frutíferas e longevas com os ocupantes.

Por muito tempo, as atividades relacionadas a real es‑ tate foram desempenhadas de forma descentralizada nas organizações, sob a responsabilidade de departa‑ mentos não especializados, como o financeiro e o de Recursos Humanos, ou então debaixo do guarda‑chuva de Operações. Na América Latina, ao longo da última década é que os organogramas da uma fatia representa‑ tiva das empresas começaram a ganhar uma nova caixi‑ nha, majoritariamente conhecida como Corporate Real Estate, mas que pode receber nomenclaturas variadas, conforme a cultura institucional. A efetiva existência de uma área imobiliária corporativa e o nível de sofisticação de sua conformação são reflexo direto do porte da companhia e da quantidade e diver‑ sidade de propriedades exigidas para o adequado an‑ damento dos seus negócios. Multinacionais e grandes corporações nacionais tendem a contar com estruturas mais robustas, ao passo que, em empresas menores, os profissionais especializados, quando existem, acumu‑ lam também responsabilidades correlatas, a exemplo de gestão de facilities, compras e contratos, até como forma de enxugar custos.

“Trata‑se de uma necessidade de toda as empresas, multinacionais ou não, que tenham mais de uma planta. A partir do momento em que se diversifica a ocupação e se passa a usar mais de um espaço ao mesmo tempo, a conta da estrutura da companhia para ter um profis‑ sional de real estate já faz sentido”, avalia Gabriella Marques, que soma anos de experiência em Corpora‑ te Real Estate atendendo diversas companhias e atualmente é líder de Leasing & Asset Management da Tishman Speyer.

MISSÃO E VANTAGENS A missão do Corporate Real Estate é clara: entender profundamente o negócio da companhia, sua vo‑ cação, seus planos e suas deman‑ das, mantendo constante interação com os clientes internos, ou seja, as divisões da empresa que geram re‑ quisição de espaços, para oferecer soluções e também se antecipar a tendências e necessidades; e, em paralelo, saber o que o mercado imobiliário tem a proporcionar e fazer com que as solicitações espe‑ cíficas da corporação sejam ouvidas e atendidas. Em suma, o esforço é para conseguir juntar as duas pon‑

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ESCRITÓRIOS/ INDUSTRIAL & LOGÍSTICA

A LÓGICA DOS OCUPANTES

tas da maneira mais eficiente possível e auxiliar a organização na tomada de decisões que envolvam crescimento ou ajuste da metragem ocupada. Para as empresas ocupantes, as vantagens de dispor de uma área de real estate vêm se mostrando signi‑ ficativas. Abrangem aspectos como padronização da busca e da seleção de imóveis, permitindo redução de custos e riscos; concentração da recepção das oportunidades e de‑ mandas imobiliárias em um ponto focal; suporte de um profissional ou uma equipe especializada com experiência técnica e jurídica; e um olhar atento à otimização das des‑ pesas com ocupação. “Uma estrutura fragmentada pela organização, como existia no passa‑ do, despadroniza demais o proces‑ so em valores, termos contratuais e critérios para selecionar o imóvel e verificar pendências e riscos”, co‑ menta Ricardo Ruiz Rodrigues, dire‑ tor de Logística do Magazine Luiza. Lá, a divisão imobiliária corporativa foi denominada Expansão. “De um lado, a empresa trabalha para au‑ mentar as vendas e, do outro, para pagar o mínimo possível de locação, tendo um especialista que é a área de Expansão cuidando dessa conta o ano todo”, completa ele.

EQUIPES ENXUTAS Quando um departamento de real estate está presente, via de regra, é ele o canal‑chave de contato dos proprietários de imóveis com as companhias, de modo que a prática de interação direta com CEOs para negociar uma propriedade vem nesses casos, gradualmente, caindo em desuso. As áreas de corporate real estate

usualmente são bastante enxutas. Normalmente, há de um a três profissionais que se dedicam às funções mais estratégicas da posição e se apoiam em outras partes da empresa ou na contratação de terceiros para a execução das atividades operacionais – por exemplo, obtenção de licenças de funcionamento e seguros de patrimônio, assim como pagamento e controle de aluguéis. Entre as grandes corporações, a opção por receber o suporte de consultorias imobiliárias é quase unânime, seja via contratos abrangentes ou pontuais, com um fornecedor ou mais. “Todas as empresas em que traba‑ lhei tinham consultoria envolvida. O que varia são os modelos”, conta Renato Fusaro, diretor de Real Estate da Johnson & Johnson para a América Latina. Antes, ele passou por instituições como General Motors e Ci‑ tibank. No caso de multinacionais, em boa parte das vezes, as parcerias com consultores são globais, o que traz prós em termos de uniformidade e padrão das condutas, mas também possíveis contras, se os modelos forem muito fechados e não necessariamente atenderem a todas as particularidades locais. Nas multinacionais, as decisões concernentes a imó‑

veis crescentemente têm migrado para uma hierarquia vertical. Nes‑ sas circunstâncias, os profissionais de real estate se reportam não aos CEOs de seus países, e sim aos ges‑ tores imobiliários globais, e as pre‑ missas internacionais de ocupação (metragem mínima por funcionário, exigência de sprinklers, quantidade de saídas de emergência etc.) são determinantes para qualquer reso‑ lução, tendo de ser conjugadas com as normas locais, numa equação nem sempre simples. Olhando para o futuro, o que se espera é uma maior disseminação e consolidação do Corporate Real Estate, com entrosamento progres‑ sivo entre todas as células das or‑ ganizações que lidam com ativos imobiliários (Real Estate, Projetos e Layout, Facilities) e os demandam (Operações, Logística, Negócios etc) nas mais variadas etapas – dos pro‑ cessos de seleção dos imóveis aos concernentes à efetiva ocupação.

CASE JOHNSON & JOHNSON Na Johnson & Johnson, a área de Real Esta‑ te para a América Latina nasceu há cerca de dois anos. Antes, estava acoplada às Améri‑ cas como um todo, dividindo atenção com projetos da América do Norte e sem contar com expertise específica para a região. Quem responde por essa seção é Renato Fu‑ saro, que, na estrutura vertical implementa‑ da pelo grupo, se reporta ao líder global de Real Estate e tem autonomia para aprovar, sozinho, contratos de até R$ 1 milhão. Ele não possui equipe própria e conta com o apoio de uma consultoria imobiliária, par‑ ceira da companhia em todos os continentes. A cooperação prevê um consultor dedicado 100% à J&J na América Latina e sua partici‑ pação contínua na relação com os proprie‑ tários. Renato valoriza esse formato por ofe‑ recer flexibilidade. “Acho muito mais fácil de trabalhar”, elogia. Todo início de ano, a área de Real Estate traça o planejamento estratégico de escritórios para a América Latina considerando o quinquênio

a seguir e o apresenta aos managing direc‑ tors e CFOs dos respectivos países. “Também sou envolvido no planejamento de logística em todo o tempo. Sempre que um contrato de locação ou a compra ou venda de algum ativo entra em pauta, sou chamado. Na empresa, há uma norma que determina que só quem pode fazer isso é Real Estate. Assim, foram fechadas as ‘torneirinhas’. Antigamente, quando não existia essa centralização, cada setor fazia o que queria”, relata o diretor. O planejamento tem possibilitado obter ganhos de eficiência, frutos de contratos de longo prazo e prédios melhores. Além de contemplar a expansão da operação, a implementação das estratégias, aos pou‑ cos, geralmente usando como gatilho as datas de final de contrato de locação em vigor para evitar multas, vai liquidando pendências oriundas do passado descen‑ tralizado – assim como imbróglios herda‑ dos da compra de outras empresas, que se uniram à J&J trazendo consigo os imóveis que já ocupavam, muitas vezes fora do pa‑ drão global aplicado pelo grupo.

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RENATO FUSARO, DIRETOR DE REAL ESTATE DA JOHNSON & JOHNSON PARA A AMÉRICA LATINA. LÁ, UM CONTRATO DE LOCAÇÃO, COMPRA OU VENDA DE PROPRIEDADE SÓ PODE SER FECHADO COM A PARTICIPAÇÃO DA ÁREA IMOBILIÁRIA

No que toca especificamente a galpões, a prática da J&J de contratar prestado‑ res de serviços logísticos que provejam também espaço físico vem sofrendo transformações a partir da América La‑ tina. “Adotamos um approach diferente das outras regiões”, diz Renato. Ele tem preferido contratar diretamente a propriedade com a meta de conseguir, além de mais eficiência, liberdade para trocar o fornecedor do serviço se ele não demonstrar o desempenho esperado, já que o espaço, em qualquer cenário, per‑ manece dentro de casa. “A companhia agora quer implementar essa tática na América do Norte e na Europa, pois per‑ cebeu valor agregado”, adianta.

EXPERIÊNCIA DO MAGAZINE LUIZA No Magazine Luiza, a equipe que cuida da parte imobiliária também é pequena. No setor chamado de Expansão, estão o gerente corporativo Daniel Cremonini e mais dois profissionais. A lógica do trio é concentrar a inteligência e a governança MAR • ABR • MAI ■ 2018 // 51

A LÓGICA DOS OCUPANTES

ESPERAMOS PRONTIDÃO E FACILIDADE PARA RESOLVER QUESTÕES QUE SURJAM COM RELAÇÃO AO IMÓVEL. MUDA TUDO QUANDO O PROPRIETÁRIO É DE FÁCIL ACESSO E TRATATIVA

Andrea Felizzola

ESCRITÓRIOS/ INDUSTRIAL & LOGÍSTICA

RICARDO RUIZ RODRIGUES, DIRETOR DE LOGÍSTICA DO MAGAZINE LUIZA

da atribuição, e compartilhar o lado operacional com células dentro de outros departamentos. “Há um pessoal em Franca [onde está a sede do grupo] que faz os pa‑ gamentos, além do Jurídico, que dá suporte [legal], da área de Arquite‑ tura, responsável pelos projetos, da divisão de Engenharia, que executa as obras, e do time que cuida da re‑ gularização dos imóveis e dos alva‑ rás. Assim, otimizamos o trabalho’, explica Daniel. A estratégia de abertura de lojas é desenhada sempre no segundo semestre do ano anterior. Já a coor‑ denação logística prevê um planeja‑ mento estratégico quinquenal e ou‑ tro tático, bienal. O departamento de Expansão atua em conjunto com o de Operações (lojas) e o de Logís‑ tica e entende esse amálgama como um grande diferencial, que permite tomar decisões a várias mãos, mais embasadas e acertadas.

O Magazine Luiza faz uso de consultorias imobiliárias variadas, pontualmente. “Trabalhamos com consulto‑ res tanto para a ampliação de lojas quanto para a de centros de distribuição, mas não são sempre os mes‑ mos. Há parceiros de longa data; porém, sempre pro‑ curamos ampliar o leque para trazer as melhores ofer‑ tas, fechar bons negócios e manter a porta aberta para possíveis oportunidades”, diz Daniel. Usualmente, é o consultor quem faz o primeiro contato com os proprietários, muitas vezes sem revelar quem é o cliente para não criar expectativas e escapar de uma possível supervalorização na locação. Se as conversas avançam, aí entra a equipe da rede varejista, que dá prosseguimento à negociação das condições comer‑ ciais e conduz os processos seguintes internamente. O grupo atesta diferenças nítidas no relacionamento com os proprietários dependendo do tipo de imóvel. Enquanto em galpões e escritórios há predominância de interlocutores mais profissionalizados, nas lojas existe uma plêiade de pequenos donos caracterizados por maior informalidade. Sobre as lojas, Daniel dá a dica: “Gostamos do proprie‑ tário que possua tudo regularizado ou que, pelo menos, não tenha medo de ‘correr atrás’ da regularização. O me‑

lhor é que já conte com toda a do‑ cumentação adequada, pois isso gera eficiência para a abertura do novo ponto. Do contrário, acon‑ tecem retardos na operação, mas nada que impacte fortemente a tomada de decisão”. Com referência aos galpões, é Ricardo, o diretor de Logística, quem transmite o recado. “É im‑ portante que o proprietário pos‑ sua certa estrutura, tenha conhe‑ cimento de mercado e padro‑ nização na construção porque isso nos dá segurança”, afirma. “Esperamos prontidão e facili‑ dade para resolver questões que surjam com relação ao imóvel. Muda tudo quando o proprie‑ tário é de fácil acesso e tratativa. Infelizmente, há casos em que isso não ocorre, sobretudo em locações antigas. Para as novas, olhamos muito a capacidade do parceiro de responder às deman‑ das imprevistas”, adiciona.

INFORME PUBLICITÁRIO

Novas locações aquecem mercado paulista de condomínios logísticos Por Giancarlo Nicastro

s condomínios logísticos de alto padrão (Classes A+ e A) de São Paulo fecharam 2017 O com uma combinação de novas locações e uma baixa no número de m² devolvidos em relação a 2016, o que fez com que a absorção líquida do mercado fosse positiva no período. A região em destaque foi Guarulhos, que encerrou o ano com absorção bruta de 181.242 m². O número representa 30% de toda a área locada no mercado de alto padrão paulista do período. Na sequência está a região do Grande ABC, com 12% de participação das locações, seguida por Campinas (10%), Sorocaba (10%), Barueri (9%), Jundiaí (9%), Embu (8%), e as demais regiões (12%).

quilinos querendo expandir ou iniciar suas operações em condomínios de alto padrão. A região de Cajamar, por exemplo, será um dos destaques de 2018: só no primeiro mês do ano a região já teve mais de 75 mil m² locados.

Giancarlo Nicastro

Absorção Líquida 2016 - 2017

O monitoramento de mercado da SiiLA Brasil indica que o ano passado elevou os resultados de absorção líquida de 2016 em 137%, conforme mostra o gráfico ao lado. Em 2017, foram 291.830 m² de absorção líquida positiva, diante dos 123.125 m² de 2016. Ainda segundo a análise da plataforma, o preço pedido caiu, de R$ 20,11/m² no início de 2016, para R$ 19,33/m² ao final de 2017, uma queda de 3,88% ou R$ 0,78 por metro quadrado. O preço transacionado, por outro lado, vem se aproximando do pedido, subindo na média de R$ 15,88/m² para R$ 17,50/m², do final de 2016 ao final de 2017. Com informações precisas em mãos, é fácil concluir que o mercado paulista está aquecido, com in-

Giancarlo Nicastro é o CEO da SiiLA Brasil, uma plataforma de pesquisa do mercado imobiliário comercial brasileiro. Contato com o colunista: gnicastro@siila.com.br

Absorção Líquida e Bruta x Preço Pedido

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Divulgação

FINAL WORDS

GUSTAVO LOYOLA E SAMANTA IMBIMBO

Fundamentos favoráveis propiciam retomada do mercado imobiliário

GUSTAVO LOYOLA É EX ‑PRESIDENTE DO BANCO CENTRAL E SÓCIO‑DIRETOR DA TENDÊNCIAS CONSULTORIA INTEGRADA

mercado imobiliário, muito sen‑ sível aos ciclos econômicos, so‑ freu acentuada retração durante o período de recessão. Mas, nos últimos meses, vem dando si‑ nais mais contundentes de re‑ cuperação, e a perspectiva para 2018 é de importante avanço, após expectativa de crescimento em 2017. A demanda por imóveis tem sido favorecida pela re‑ tomada do poder de compra das famílias, diante do crescimento da massa de renda real e, mais recente‑ mente, da inversão gradual na trajetória do desem‑ prego. A queda da taxa de juros, que deve continuar em baixo patamar nos próximos meses, também tem efeito positivo e relevante na demanda por imóveis. Tal influência se dá por diversos canais, desde im‑ pactos nas taxas de juros do crédito imobiliário até a influência sobre decisões de alocação de portfólio.

Divulgação

Adicionalmente, os indicadores de confiança mos‑ tram recuperação, após os choques políticos em me‑ ados de 2017, e encerraram o ano passado com forte avanço. O cenário de recuperação macroeconômica deve permitir que os índices de confiança sigam em alta em 2018. Contudo, tais indicadores devem sofrer limitações diante das turbulências do cenário político e eleitoral.

SAMANTA IMBIMBO É ECONOMISTA E ANALISTA DO SETOR DE CONSTRUÇÃO CIVIL DA TENDÊNCIAS

Juntamente com a melhora nas vendas, a queda nos dis‑ tratos (‑21,6% no acumulado até outubro de 2017 ante mesmo período de 2016, segundo dados da Abrainc/ Fipe) e a forte redução no ritmo de novas construções nos últimos anos vêm propiciando diminuição significativa dos estoques (recuo de 15,3% até setembro), possibilitan‑ do retomada gradual nos lançamentos. Apesar da melhora no mercado, os financiamentos imo‑ biliários seguem fracos. O crédito voltado às famílias, que chegou a esboçar uma reação ao longo do primeiro se‑ mestre de 2017, voltou a registrar recuo diante das con‑ dições de crédito mais apertadas da Caixa Econômica Federal. A reversão dessas medidas mais restritivas foi anunciada, ainda que parcialmente, e deve possibilitar o início de processo de recuperação ao longo de 2018. A despeito das limitações de crédito, é certo que o merca‑ do imobiliário tem dado sinais consistentes de retomada. Os resultados positivos não se restringem apenas à cida‑ de de São Paulo, onde, segundo o Secovi‑SP, as vendas de imóveis novos acumulam alta de 32,8% até novembro de 2017. Segundo dados consolidados em sete capitais (São Paulo, Rio de Janeiro, Recife, Porto Alegre, Maceió, Goiânia e Belo Horizonte), as vendas de imóveis novos acumula alta de 8,0% até setembro de 2017, enquanto os lançamentos apresentaram avanço de 8,1% no mesmo período. Diante da perspectiva de continuidade de retomada do poder de compra das famílias, de manutenção da Selic em baixo patamar e na ausência de novos abalos no ce‑ nário político, com reflexos muito negativos nos índices de confiança, o mercado imobiliário deve seguir em re‑ cuperação ao longo de 2018.

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O FUTURO do trabalho

já chegou!

CONFORTO, FLEXIBILIDADE, PROFISSIONALISMO E BONS CONTATOS: O QUE OS NOVOS ESPAÇOS DE TRABALHO E COWORKING TÊM PARA OFERECER Durante muito tempo, trabalhar foi sinônimo de acordar cedo, ir para o escritório, executar tarefas, bater o ponto e voltar para casa. Hoje, essa dinâmica já não faz mais sentido. Tanto, que a flexibilidade já é determinante para a decisão de se trabalhar ou não em uma empresa. Uma pesquisa do Grupo IWG PLC, detentor das Marcas Regus e Spaces, mostrou que 50% dos brasileiros leva esse fator em consideração na hora de escolher um emprego. E flexibilidade vai muito além de poder escolher sua hora de almoço - é permitir que as pessoas façam o seu horário e escolham onde e como querem trabalhar. Para acompanhar a chegada do futuro do trabalho, surgiram espaços flexíveis, que foram se adaptando para atender a todos os tipos de profissionais, desde os mais tradicionais, aos mais disruptivos. Os ambientes coletivos e compartilhados são uma porta aberta para novos negócios e oportunidades, já que concentram diversas empresas e profissionais que, muitas vezes, oferecem serviços complementares. “Hoje, o networking e estrutura são a alma de um negócio de sucesso”, diz Tiago Alves, presidente do grupo IWG PLC no Brasil. TRADIÇÃO NO SETOR A Regus foi pioneira em oferecer essa versatilidade. Fundada em 1989, em Bruxelas, na Bélgica, é a maior fornecedora de soluções de espaços flexíveis do mundo, com quase 3 mil centros de negócios em 1 mil cidades, por mais de 100 países. No Brasil, a empresa chegou há mais de 20 anos, e está presente em 12 cidades, com 55 sites em operação – 9 deles inaugurados em 2017. E a taxa de ocupação que os escritórios apresentam é alta: 85%. A Regus prioriza espaços em prédios corporativos, transformando áreas desocupadas em espaços flexíveis, dando ao proprietário uma alternativa de melhor custo-benefício para seus clientes. Não é à toa que a empresa cresce tanto no Brasil.

NOVO CONCEITO Em junho desse ano, o grupo IWG PLC trouxe mais uma de suas marcas ao Brasil, o Spaces, que oferece coworkings flexíveis, colaborativos e criativos. Esta marca já possui 55 centros em 46 cidades de 19 países, e continua crescendo. “Acreditamos que sucesso inspira sucesso, e queremos proporcionar para empreendedores inovadores novas possibilidades de colaboração e trocas de experiências”, conta Otávio Cavalcanti, responsável pelo Spaces no Brasil, que já está ampliando para mais unidades em 2017. No Spaces, os frequentadores têm acesso a mais de 20 mil membros da comunidade da marca espalhados pelo mundo. O ambiente conta com um clube de negócios, onde são realizados eventos - de palestras a happy-hours -, além de gerar networking natural a todos os ocupantes do espaço. Bem diferente dos locais tradicionais de trabalho, o Spaces é pet friendly e o prédio disponibiliza mesas de trabalho em um roof-top, onde os clientes ainda podem escolher trabalhar com uma vista privilegiada da cidade de São Paulo, a um preço acessível. O Spaces tem, ainda, a característica de transformar a região onde está, trazendo espaços criativos de trabalho e movimentando a economia ao redor. Conheça: Rua Capitão Antônio Rosa, 409 - Vila Madalena - SP www.spacesworks.com/pt-br/