GRI Magazine Real Estate - 11 edição by GRI Club

SOLUÇÕES IMOBILIÁRIAS SOB MEDIDA

A ENGEBANC conta com uma equipe de consultoria e comercialização especializada em prover serviços de alto valor agregado para nossos clientes, dando suporte às suas decisões estratégicas no setor imobiliário e de construção civil, tais como: pesquisa de mercado, avaliação de imóveis, estudos de vocação, comercialização de propriedades, gestão de facilities e property, gestão e execução de manutenção,gerenciamento/fiscalização de obras e avaliações.

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EDITORIAL

Mario Miranda Filho

Pra começo de conversa de mudança de ciclo do mercado. Os planos são ambiciosos e nossa reportagem os apresenta em detalhes. O UBS, por sua vez, recrutou Moise Politi para aportar experiência local ao know-how global da instituição e assim criar uma estrutura voltada a oferecer investimentos imobiliários para estrangeiros e brasileiros, além de assessorar clientes do banco nesse âmbito. Em entrevista, ele conta sobre o trabalho que está sendo feito e desvela oportunidades que enxerga hoje no setor. É também em meio ao panorama presente que players do segmento residencial vêm testando o formato de empreendimentos criados especificamente para locação e renda. Nossa equipe conversou com precursores desse tema no Brasil e alguns dos responsáveis por cases de sucesso nos Estados Unidos para entender todas as particularidades do modelo. Ainda na esfera residencial, merece destaque uma entrevista com Rodrigo Osmo, diretor presidente da Tenda. Ele fala sobre a volta por cima que a companhia conseguiu dar e sobre a separação da Gafisa, concluída em maio.

esmo que a crise político-econômica pareça ainda estar longe de um desfecho, o apetite para investimentos imobiliários no Brasil vem ganhando mais corpo. O termômetro do GRI, que apura trimestralmente o humor dos empresários e investidores do setor, detectou, na mais recente medição, um recorde considerando toda a série histórica iniciada em março de 2015. Quase 61% dos consultados dizem estar atualmente ampliando aportes de capital e/ou operações e 52% esperam resultados bons ou excelentes em suas empresas nos próximos 12 meses. Essa movimentação se confirma entre os entrevistados da GRI Magazine, atentos e engajados em novas oportunidades. Nesse contexto, é impossível passar despercebido o estabelecimento de dois negócios de peso: a Hedge Investments e a nova área de gestão de ativos imobiliários do UBS no País. Ambas escolheram exatamente a atual fase nacional para dar passos decisivos. Comandada por André Freitas, que estampa nossa capa ao lado de dois dos principais integrantes de seu time, a Hedge resgata o modelo de gestora independente da antiga Hedging-Griffo e o implementa em sintonia com a percepção

Nesta edição, você confere também as perspectivas de duas novidades esperadas para o futuro próximo: a regulamentação da Letra Imobiliária Garantida (LIG), ampliando o rol de alternativas de crédito ao setor imobiliário, e a legalização dos cassinos, que pode representar um impulso significativo para o ramo de hotéis. E é nesse espírito de retomada da indústria que vai acontecer o Brazil GRI 2017, nos dias 9 e 10 de novembro, reunindo quem mais importa para o mercado imobiliário no País em dois dias intensos de compartilhamento de experiências e geração de negócios. Mais detalhes sobre a programação você encontra aqui na GRI Magazine. Tenha uma ótima leitura e nos vemos no Brazil GRI!

Gustavo Favaron CEO - GRI Club

O GRI é um clube global que reúne os principais players dos setores imobiliário e de infraestrutura. Fundado em 1998 em Londres, tem presença em 20 países estratégicos. No Brasil, atua desde 2010. A missão do GRI é conectar as lideranças desses mercados e contribuir para a construção de relacionamentos privilegiados e oportunidades reais de negócios. Nesse contexto, mais de 4 mil executivos participam anualmente dos encontros do clube pelo mundo.

Liderança do GRI no Brasil CEO: Gustavo Favaron. Vice-presidente global: Airton Medeiros. Managing director: Diego Tavares. Diretores seniores: Fábio Corsini, Guilherme de Mauro, Leonardo Di Mauro (América Latina) e Pedro Henrique Vieira (Vendas). Diretores setoriais: Fernanda Magnabosco (Residencial), Luci Franco (Mercado Imobiliário), Melissa Dalla Rosa (Infraestrutura), Patrícia Frazatto (Hospitalidade), Pedro Nicolau (líder global de Infraestrutura), Robinson Silva (líder de Mercado Imobiliário) e Talita Quirino (América Latina). Diretores de áreas: Fabio Farias (Patrocínio), Giovanna Carnio (Comunicação), Marcelo Biazotto (Patrocínio) e Weslei Lemos (Operações). Gerentes de áreas: Giovana Segatto (Pesquisa), Iramaia Beltrame (Desenvolvimento de Talentos), Izabela Rocha (Finanças) e Vincent Littel (Business Intelligence). Líder de Design: José Jurs. Gestores de Relacionamento: André Machado, Giovana Caravetti, Josiane Bull, Juliano Augusto, Letícia Reis e Maria Clara Guimarães.

Escritório do GRI no Brasil Rua Gustavo Ambrust, 464 Campinas - SP - CEP: 13092-106

www.griclub.org

GRI Magazine Real Estate Brazil

Editora-chefe: Giovanna Carnio Reportagem: Nathalia Barboza Projeto gráfico: José Jurs Diagramação: Camila Janaina Diebe e José Jurs Impressão: Gráfica Santa Edwiges Tiragem: 10 mil exemplares

Para anunciar ou assinar a revista (19) 3203-0647 comercial_grimagazine@griclub.org

Para falar com a redação redacao_grimagazine@griclub.org

Imagem da capa: Mario Miranda Filho

Expediente

ÍNDICE

Frases

Novos membros

Dança das cadeiras

Termômetro

O que dizem os líderes

O vai-e-vem dos executivos

Quem entrou para o GRI Club

Pesquisa do GRI sobre o humor do mercado

14 Novos negócios

Hedge Investments quer ter até R$ 5 bilhões sob gestão em dois ou três anos

12 30

Club meetings O que está por vir no Brazil GRI 2017

Legal

Investimento em empreendimentos imobiliários para renda

26 36

Residencial

Projetos criados especificamente para locação

Loteamentos

Setor busca alternativas para crescer

Moise Politi

Os planos da área do UBS focada em ativos imobiliários no Brasil

Club meetings

Hotéis

Club meetings

GRI Loteamentos

A perspectiva de legalização dos cassinos no País

Club meetings

GRI Industrial & Logística

Final words Gustavo Loyola

GRI Hotéis

Promessa de funding Mercado aguarda a regulamentação da Letra Imobiliária Garantida

GRI Shopping & Varejo

Rodrigo Osmo

Os próximos passos da Tenda, agora separada da Gafisa

FRASES

O que os grandes players do setor andam dizendo “Se houver mais disciplina na oferta, acredito que poderá acontecer recuperação de preços no segmento de galpões dentro de cerca de dois anos”

Mario Miranda Filho

Mauro Dias, presidente da GLP Brasil

“Custo é como grama. Se não aparar sempre, cresce rápido”

“Olhando para hotéis, entendemos que o momento é de investir e renovar os empreendimentos para o longo prazo” Maristella Val Diniz, managing director do GTIS Partners

| REAL ESTATE

Andrea Felizolla

Thiago Lima, CEO da Saphyr

O FUTURO do trabalho

já chegou!

CONFORTO, FLEXIBILIDADE, PROFISSIONALISMO E BONS CONTATOS: O QUE OS NOVOS ESPAÇOS DE TRABALHO E COWORKING TÊM PARA OFERECER Durante muito tempo, trabalhar foi sinônimo de acordar cedo, ir para o escritório, executar tarefas, bater o ponto e voltar para casa. Hoje, essa dinâmica já não faz mais sentido. Tanto, que a flexibilidade já é determinante para a decisão de se trabalhar ou não em uma empresa. Uma pesquisa do Grupo IWG PLC, detentor das Marcas Regus e Spaces, mostrou que 50% dos brasileiros leva esse fator em consideração na hora de escolher um emprego. E flexibilidade vai muito além de poder escolher sua hora de almoço - é permitir que as pessoas façam o seu horário e escolham onde e como querem trabalhar. Para acompanhar a chegada do futuro do trabalho, surgiram espaços flexíveis, que foram se adaptando para atender a todos os tipos de profissionais, desde os mais tradicionais, aos mais disruptivos. Os ambientes coletivos e compartilhados são uma porta aberta para novos negócios e oportunidades, já que concentram diversas empresas e profissionais que, muitas vezes, oferecem serviços complementares. “Hoje, o networking e estrutura são a alma de um negócio de sucesso”, diz Tiago Alves, presidente do grupo IWG PLC no Brasil. TRADIÇÃO NO SETOR A Regus foi pioneira em oferecer essa versatilidade. Fundada em 1989, em Bruxelas, na Bélgica, é a maior fornecedora de soluções de espaços flexíveis do mundo, com quase 3 mil centros de negócios em 1 mil cidades, por mais de 100 países. No Brasil, a empresa chegou há mais de 20 anos, e está presente em 12 cidades, com 55 sites em operação – 9 deles inaugurados em 2017. E a taxa de ocupação que os escritórios apresentam é alta: 85%. A Regus prioriza espaços em prédios corporativos, transformando áreas desocupadas em espaços flexíveis, dando ao proprietário uma alternativa de melhor custo-benefício para seus clientes. Não é à toa que a empresa cresce tanto no Brasil.

NOVO CONCEITO Em junho desse ano, o grupo IWG PLC trouxe mais uma de suas marcas ao Brasil, o Spaces, que oferece coworkings flexíveis, colaborativos e criativos. Esta marca já possui 55 centros em 46 cidades de 19 países, e continua crescendo. “Acreditamos que sucesso inspira sucesso, e queremos proporcionar para empreendedores inovadores novas possibilidades de colaboração e trocas de experiências”, conta Otávio Cavalcanti, responsável pelo Spaces no Brasil, que já está ampliando para mais unidades em 2017. No Spaces, os frequentadores têm acesso a mais de 20 mil membros da comunidade da marca espalhados pelo mundo. O ambiente conta com um clube de negócios, onde são realizados eventos - de palestras a happy-hours -, além de gerar networking natural a todos os ocupantes do espaço. Bem diferente dos locais tradicionais de trabalho, o Spaces é pet friendly e o prédio disponibiliza mesas de trabalho em um roof-top, onde os clientes ainda podem escolher trabalhar com uma vista privilegiada da cidade de São Paulo, a um preço acessível. O Spaces tem, ainda, a característica de transformar a região onde está, trazendo espaços criativos de trabalho e movimentando a economia ao redor. Conheça: Rua Capitão Antônio Rosa, 409 - Vila Madalena - SP www.spacesworks.com/pt-br/

NOVOS MEMBROS

Conheça quem são os mais recentes club members do GRI Club Real Estate Brazil

André de Assumpção

Danilo Samezima

Francisco Lopes

Leonardo Yoshii

Rafael Derani

Roque Perachi

Vice-presidente do Bradesco BBI

Diretor de Real Estate da Participações Morro Vermelho

Sócio diretor da Derapar

| REAL ESTATE

Diretor de Estratégias e Novos Negócios da WAM Brasil

Vice-presidente da A.Yoshii Engenharia

Diretor comercial da IndiGo no Brasil

DANÇA DAS CADEIRAS

O vai-e-vem dos principais executivos do setor imobiliário

Adriano Mantesso Diretor da Área Imobiliária do BTG Pactual Vice-presidente sênior de Mercados em Crescimento da Ivanhoé Cambridge

Eoin Slavin Sócio fundador da Landis Forest City Líder de Desenvolvimento de Negócios Internacionais da VBI Real Estate

Denis Szyfman Diretor de Operações da REP Líder de Investimentos em Varejo da VBI Real Estate

Cláudio Carvalho Vice-presidente executivo corporativo da Cyrela Secretário especial de Investimento Social da Prefeitura de São Paulo

Andre Matielo Associado da JLL Hotels & Hospitality Diretor da Marriott International para a América do Sul

Diogo Bustani Executivo de Investimentos Diretor de Relações com Investidores da HSI

Avelino Palma Diretor executivo da Cibrasec Líder de Mercado de Capitais Local da VBI Real Estate

André Cardinali Executivo de Novos Negócios da Alphaville Urbanismo Gerente comercial da VBI Real Estate

Guilherme Cesari Vice-presidente de Desenvolvimento Hoteleiro da Marriott International Líder de Desenvolvimento de Negócios para Marcas de Luxo da AccorHotels na América do Sul

Waldir Chao COO da Sonae Sierra Brasil CEO da Cidade Center Norte

Informações para a seção Dança das cadeiras: dancadascadeiras@griclub.org

REAL ESTATE

TERMÔMETRO

Disposição do setor imobiliário para investir no Brasil atinge recorde

m que pese o cenário de recrudescimento das turbulências políticas de maio para cá e seus reflexos sobre a economia, a disposição dos players imobiliários para investir no Brasil acaba de atingir nível recorde. Levantamento realizado pelo GRI no final de julho mostra que 60,7% dos mais de 120 investidores e empresários do setor ouvidos estão ampliando aportes de capital e/ou negócios. Trata-se do maior patamar registrado desde março de 2015, quando o GRI iniciou seus esforços de mensuração periódica do humor do mercado.

As expectativas quanto aos resultados das companhias que atuam em real estate no País também alcançaram o auge do otimismo na série histórica do GRI. De acordo com 52,1% dos consultados, os números de suas empresas, nos 12 meses a seguir, devem ser bons ou excelentes. Outro destaque da pesquisa é que o segmento de escritórios parece, aos poucos, estar retomando fôlego: subiu para a terceira posição no ranking de ramos imobiliários que oferecem mais oportunidades, a melhor colocação desde março de 2016. Residencial e loteamentos seguem como os preferidos.

sua visão, como deve ficar o desempenho ﬁcar o desempenho1.daNa economia brasileira nos próximos 12 meses? da economia brasileira nos próximos 12 meses? Fevereiro/2017

Maio/2017

Julho/2017

76,7% 80,6%

Muito pior do que nos 12 meses anteriores 57,7%

Pior do que nos 12 meses anteriores

ses

Semelhante aos 12 meses anteriores

32,5%

Melhor do que nos 12 meses anteriores

20,5%

Muito melhor do que nos 12 meses anteriores

13,5% 4,1%

meses

1,4%

2,2%

1,4%

2,4%

2,2%

3,3%

1,5%

0,0%

2. Como sua empresa está vivendo o atual contexto?

á vivendo o atual contexto? Março/2015

57,4%

o nível egócios 33,8%

do para ecisões

Março/2016

43,4%

Julho/2016

46,6 %

Outubro/2016

56,7%

Fevereiro/2017

Maio/2017

Julho/2017

60,7% 54,8%

55,2%

42,8% 40,4%

39,7% 35,1%

Observando/ aguardando para tomar decisões

35,8% 31,1%

egócios cautela

13,8% 8,8%

13,0% 8,2%

| REAL ESTATE

9,0% 5,5%

Desinvestindo/ reduzindo o nível de negócios

8,2%

Investindo/ ampliando negócios mesmo que com maior cautela

ual a expectativa de resultados da sua companhia para os próximos 12 meses?

3. Qual a expectativa de resultados da sua companhia para os próximos 12 meses? Março/2016

Julho/2016

Outubro/2016

Fevereiro/2017

Maio/2017

Julho/2017

50,7%

Péssima Ruim

46,2%

Ruim

45,2%

42,1%

40,1%

Regular Boa

xcelente

Péssima

42,4%

36,8% 32,4%

48,0%

46,2%

45,0%

Regular

35,7% 16,8% 9,9%

9,1% 2,9%

5,3%

2,9% 1,7%

1,8%

1,0%

4,1%

6,1%

2,7%

1,4%

2,3%

0,0%

Boa

9,8%

9,1%

Excelente

2,4%

4. Qual a sua expectativa quanto ao desempenho do mercado imobiliário, de forma geral, nos próximos 12 meses?

a sua expectativa quanto ao desempenho do mercado imobiliário, de forma geral, nos próximos 12 meses? Março/2016

Julho/2016

Outubro/2016

Fevereiro/2017

67,1%

56,7%

54,9%

Julho/2017

56,7%

56,1%

Péssima

46,6%

Péssima

Ruim

31,2%

40,9% 26,9%

Regular

19,2% 11,0%

Boa

14,9%

19,9%

9,1%

Regular

23,6%

23,4%

Boa

celente

Maio/2017

Excelente

17,1%

2,9%

13,7% 3,4%

0,0%

0,0% 0,0%

0,0%

Maio/2017

Fevereiro/2017

0,8%

0,0%

Quais segmentos real estate imobiliários oferecem as melhores oportunidades neste momento? 5. Que de segmentos oferecem as melhores oportunidades

Julho/2017

2,4%

1,5%

0,0%

neste momento?

Outubro/2016

Julho/2016

Março/2016

Março/2015

Residencial

1º

2º

Loteamentos

2º

3º

Escritórios

3º

4º

5º

2º

1º

Galpões

4º

3º

4º

5º

Hotéis

5º

6º

3º

5º

4º

Shopping e varejo

6º

5º

6º

REAL ESTATE

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CLUB MEETINGS

Na hora certa

Oitava edição do Brazil GRI reúne líderes da indústria imobiliária em momento estratégico

Brazil GRI 2017, programado para 9 e 10 de novembro, não poderia acontecer num momento mais propício, quando a indústria imobiliária se prepara para o início de um novo ciclo e diante da expectativa de um 2018 menos turbulento na esfera político-econômica.

mais relevantes companhias que atuam ou têm interesse de atuar no mercado imobiliário do Brasil – de incorporadoras, investidores e bancos a loteadores, redes hoteleiras e grupos de shopping center, contemplando toda a cadeia imobiliária.

Nessa que será a oitava edição do evento, o maior e mais tradicional do setor no País, líderes de todos os segmentos de real estate se encontrarão em São Paulo, no hotel Grand Hyatt, para discutir a retomada, compartilhar como suas empresas estão encarando o cenário e gerar novos negócios.

Já estão confirmados players de peso como os fundos soberanos de Cingapura (GIC) e Abu Dhabi (Adia), o fundo de pensão canadense (CPPIB) e as gigantes Blackstone, Macquarie e Brookfield.

Na agenda, estão diversas rodadas de negócios e 25 salas de debate sobre os temas mais relevantes na atualidade, passando por funding, elementos fomentadores do novo ciclo, tendências e questões específicas dos ramos residencial, industrial/ logístico e de loteamentos, escritórios, shoppings e hospitalidade. As discussões seguem o tradicional formato do GRI, em que todos os presentes têm liberdade para dialogar e compartilhar experiências de igual para igual, podendo escolher se engajar nos assuntos que lhes sejam mais pertinentes. Grandes nomes São esperados mais de 300 presidentes, CEOs, diretores e líderes de real estate, ou seja, os tomadores de decisão das

| REAL ESTATE

A programação do Brazil GRI historicamente é aberta por um convidado especial. Neste ano, não será diferente. O guest speaker da edição 2017 está sendo escolhido pelo GRI em conjunto com seus membros. Várias outras novidades vêm também sendo planejadas para a ocasião. Já passaram pelo púlpito do Brazil GRI nomes como Ric Clark, senior managing partner e chairman do Brookfield Property Group e da Brookfield Property Partners; Jon Gray, head global de Real Estate da Blackstone; Sam Zell, chairman da Equity International; Barry Sternlicht, CEO da Starwood Capital; Henrique Meirelles, então presidente do Banco Central e hoje ministro da Fazenda; Arminio Fraga, fundador da Gávea Investimentos e ex-presidente do Banco Central; e Joaquim Levy, diretor geral do Grupo Banco Mundial e ex-ministro da Fazenda.

Confira alguns dos marcos da história do Brazil GRI

Henri Alster (GRI) e Sam Zell (Equity International) 2 Ao centro, Jon Gray (Blackstone) 3 Henri Alster e Barry Sternlicht (Starwood Capital Group) 4 Thomas McDonald (Jaguar Growth Partners) 5 Henri Alster e Ric Clark (Brookfield) 6 Henrique Meirelles (atual ministro da Fazenda) 7 Armínio Fraga (Gávea Investimentos) 8 Joaquim Levy (Banco Mundial) e Gustavo Favaron (GRI) 9 Roberto Setubal (Itaú) 10 Elie Horn (Cyrela), Ricardo Behar (Bradesco BBI) e Luiz Amaral (TRX) 1

7 Imagens: Mario Miranda Filho e acervo GRI

Conheça a programação completa do Brazil GRI 2017 em: www.brazilgri.org Leitores da GRI Magazine que participarem do evento estão convidados a se juntar a conselheiros e membros do GRI Club para um jantar no final do primeiro dia da programação. Informe, no ato da sua inscrição, que você é leitor da revista e desfrute desse benefício. Vagas limitadas.

REAL ESTATE

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Mario Miranda Filho

NOVOS NEGÓCIOS

André Freitas (à frente), com dois de seus sócios na Hedge Investments, Alexandre Machado e Mauro Dahruj

Pronta para crescer A Hedge Investments, sob o comando de André Freitas, já soma R$ 1,7 bilhão em ativos sob gestão e quer triplicar o valor em até três anos

ideia de resgatar o modelo de gestora independente implementado com sucesso pela Hedging-Griffo a partir da década de 1980 e de colocá-lo em prática exatamente num momento de transição do mercado para um novo ciclo, de modo a capturar integralmente suas oportunidades, foi o que motivou a estruturação da nova Hedge Investments. A bem da verdade, a Hedge existia desde o final de 2014, centrada na gestão de um hedge fund focado em commodities; porém, de dezembro de 2016 para cá, vem passando por uma guinada tal que não seria exagero a referência a ela como praticamente uma nova companhia. A transformação principiou com a chegada de André Freitas, um dos fundadores da Hedging-Griffo e, até então, responsável pela área imobiliária do Crédit Suisse Hedging-Griffo (CSHG). Depois de se desligar do banco, ele adquiriu o controle da Hedge e, pouco a pouco, foram migrando para a nova plataforma também os demais componentes de seu antigo time, vários deles como sócios. “Perseguíamos um modelo novo de empresa, que era o que tínhamos na Hedging-Griffo, e queríamos que ele se encaixasse em um novo ciclo”, diz André. “Sou muito otimista com o início de ciclo que estamos vendo agora para real estate. Por um lado, já observamos as taxas de juros caindo. Por outro, a vacância ainda é alta e vai demorar a ser absorvida, mas há uma mudança em alguns segmentos muito nítida. Por exemplo, no ramo de lajes corporativas AAA, começa a existir uma absorção líquida positiva. Diversos projetos de logística também estão novamente aparecendo”, adiciona ele.

Perseguíamos um modelo novo de empresa, que era o que tínhamos na Hedging-Griffo, e queríamos que ele se encaixasse em um novo ciclo do mercado André Freitas

Tripé estratégico André Freitas aposta em um tripé para que a Hedge consiga se diferenciar de outras gestoras e conquiste seu lugar ao sol. A primeira base é um forte alinhamento com o interesse dos clientes. “Isso está no nosso DNA. Só vendemos produtos que nós mesmos também compramos”, afirma. O segundo aspecto é uma visão de trader. “Atuamos no mercado imobiliário com cabeça de trading, atentos ao market timing e cavando oportunidades, o que vem muito da minha origem como trader de commodities. Entendemos que o portfólio é vivo. Nunca nos apegamos a um imóvel. Compramos quando está barato e vendemos quando está caro’, descreve André. Completa a trinca uma combinação de gestão ativa dos produtos e ativismo. “Como estamos numa estratégia de fundo de fundos, vamos procurar onde é possível melhorar a gestão, a administração, a comercialização e a precificação dos ativos em que investimos. Não significa que todos os ativos em que investimos, dentro dos nossos investimentos de fundos de fundos, necessitem disso; porém, alguns, sim. Há, por exemplo, fundos que cobram taxas de administração muito altas, e

Planos ambiciosos A partir de janeiro deste ano, quatro fundos ligados ao setor imobiliário que eram geridos pelo CSHG foram transferidos para a Hedge (veja quadro ao lado). Além deles, a companhia soma um conjunto de carteiras administradas de clientes institucionais e pessoas físicas do segmento private banking, totalizando cerca de R$ 1,7 bilhão sob gestão até agora. Os planos para o futuro são ambiciosos. André prefere não falar em meta; entretanto, acredita que seja possível triplicar a cifra em até um triênio. “Queremos crescer de maneira orgânica e temos a expectativa de, nos próximos dois a três anos, chegar a um valor de recursos sob gestão entre R$ 3 bilhões e R$ 5 bilhões”, revela. A cautela se justifica. Afinal, o montante vai depender de uma série de variáveis, da eleição de um novo governo federal – e seu compromisso com a responsabilidade fiscal – à própria aceitação dos produtos da Hedge pelos investidores.

Os quatro fundos administrados pelo CSHG que agora são geridos pela Hedge → CSHG TOP FOFII FII (fundo de fundos) → CSHG TOP FOFII 2 FII (fundo de fundos) → CSHG Atrium Shopping Santo André FII (fundo de investimento imobiliário) → CSHG Realty Development FIP (fundo de investimento em participações de projetos de desenvolvimento de propriedades comerciais)

REAL ESTATE

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Mario Miranda Filho

a realidade mudou com a queda dos juros”, aponta ele. “Em resumo, vamos ter uma atenção dentro da indústria bastante grande e reparar em detalhes. Quando avaliarmos que algo está desalinhado com o melhor interesse do investidor, vamos agir via conversa com o gestor, com o administrador ou, se for o caso, via assembleias para propor ajustes.” Além da estratégia de fundos de fundos, a Hedge está alerta a outra frente. “Começamos a olhar para o mercado primário de novo e vemos que há viabilidade. Creio que 2018 será um ano de retomada, com várias ofertas públicas”, aponta André Freitas. Na visão dele, estamos diante de uma janela de oportunidade.

André Freitas

“O volume da indústria de fundos imobiliários listada em Bolsa no Brasil é ínfimo e deve triplicar nos próximos três anos. Vai alcançar facilmente R$ 150 bilhões, o que ainda é pouco. Depois de quatro anos patinando, a evolução vai vir de forma exponencial”, prevê.

Composição do time

Para capturar essas oportunidades que se desenham no horizonte, a Hedge montou um time de peso. Além de André, há outros sete sócios. “Vemos muito benefício nessa relação de partnership por permitir um alinhamento de todos os envolvidos em torno do mesmo objetivo, gerando resultados e uma distribuição mais equilibrada desses resultados na empresa”, explica André Freitas.

Na área imobiliária da companhia, estão quatro dos sócios: Alexandre Machado, João Phelipe Toazza, Mauro Dahruj e Maria Cecilia Andrade. O grupo trabalha junto há muitos anos e agrega um histórico de 42 ofertas.

André Freitas em três tempos “Existe uma semelhança muito grande entre commodities e real estate porque ambos são cíclicos e respondem muito bem aos ciclos. A diferença é que as commodities têm um ciclo mais curto.” “Tenho muita convicção de que estamos entrando em outro ciclo do mercado imobiliário. Vai haver um alinhamento de ambiente macro favorável e ambiente micro se movimentando de forma positiva, consertando o excesso de oferta dos últimos anos que produziu uma alta da vacância a níveis recordes.”

“Entendemos que fundo de fundos continua sendo uma tese. Ainda tem suco nessa laranja. Talvez, a questão do cap compression dos ativos esteja terminando, mas agora há, principalmente, melhorias a fazer dentro de cada fundo.”

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Junto com André, os quatro integram o comitê de investimentos da Hedge, que decide sobre todos os ativos e os produtos a desenvolver. No dia a dia, cada um se concentra em uma área de especialidade: Alexandre no segmento de shoppings; João, no de lajes corporativas e também no de logística; Mauro no de logística e no fundo de fundos, ao lado de André; e Maria Cecilia assume a figura de uma espécie de COO e faz a interface com entidades de classe e CVM, sendo também responsável por coordenar as emissões que vierem a ser realizadas.

Mario Miranda Filho

GRINTERVIEW

Moise Politi, consultor do UBS Asset Management para Real Estate no Brasil

Moise Politi

Quais são os planos da área de gestão de ativos imobiliários criada pelo UBS no Brasil GIOVANNA CARNIO

oise Politi ficou conhecido por cofundar, no final da década de 1990, a Brazilian Finance & Real Estate (BFRE), que estabeleceu pioneiramente no Brasil uma plataforma one stop shop de serviços financeiros imobiliários. Depois da venda bilionária ao Grupo PAN quase 15 anos mais tarde e de um período atuando como executivo junto aos novos donos do negócio, poderia ter optado por uma aposentadoria precoce, e até tentou. Viajou, jogou tênis, mas “foi chegando uma hora em que não tinha mais graça”, diz. Decidiu, então, voltar ao mercado a convite do UBS para trabalhar na criação e na operação de uma área do banco focada em gestão de ativos imobiliários no País. Para falar desse desafio, de oportunidades no setor imobiliário que tem observado e de episódios marcantes da sua biografia, Moise recebeu a GRI Magazine na sede do UBS em São Paulo. Em meio à sua rotina agitada, que tem espaço também para filantropia, ioga, surfe e até baladas, ele concedeu uma entrevista bem-humorada e otimista, regada a diversas histórias de bastidores. Confira os principais trechos:

GRI Magazine: Desde o final de 2015, você está engajado no desenho e na implementação de uma área do UBS focada em gestão de ativos imobiliários no Brasil. Como tem sido esse esforço? Moise Politi: Nosso viés são investimentos imobiliários para investidores estrangeiros e brasileiros, bem como assessorar os clientes do banco nos investimentos imobiliários que possuem. Primeiro, fiz um trabalho de consultoria para identificar o que seria mais adequado em termos de estrutura, produtos e clientela. Levou um ano para preparar tudo isso. Aí, contratamos um time e hoje estamos full power. Que balanço faz da operação até aqui? Vejo a jornada como extremamente positiva. Conseguimos montar uma equipe ótima [Moise trouxe consigo, em regime de dedicação exclusiva desde outubro de 2016, os profissionais da Real Estate Capital (REC), oriundos da BFRE] e ter um business plan fabuloso, aprovado por um banco internacional que possui 70 mil funcionários e US$ 2,8 trilhões de ativos. Contamos com um pipeline grande de negócios e, no momento em que esta edição da revista estiver sendo distribuída, devemos estar com um fundo novo captado, fora as carteiras que já gerenciamos, objeto de sigilo bancário. Para que tipo de oportunidade o UBS vem olhando? Estamos focando três frentes no País: escritórios com renda, CRIs [Certificados de Recebíveis Imobiliários] tanto comerciais quanto residenciais e operações estruturadas para portfólio de residencial pronto com habite-se. Ainda não nos voltamos a outras possibilidades, como hotéis, shoppings e logística. Priorizamos o que consideramos mais imediato com relação a oportunidade versus interesse de investidores. No que toca a regiões, temos nos concentrado, inicialmente, em São Paulo e Rio. Em uma das discussões do GRI Escritórios 2017, em abril, você chamou a atenção para uma grande quantidade de salinhas comerciais disponíveis atualmente a preços baixos que poderiam representar ótimas chances de compra. O que

exatamente imagina para elas? Passei por uma experiência semelhante em 2007/2008 com os flats, cujos preços se encontravam 50% abaixo do valor de reposição por conta de excesso de construção e oferta. Na ocasião, eu estava na BFRE e montamos o Maxinvest, um fundo imobiliário que alcançou excelente performance, centrado em dois objetivos: adquirir flats e permitir que proprietários desse tipo de imóvel capitalizassem o fundo para ter maior diversificação e menor risco. O conceito foi extremamente bem aceito e 650 flats foram capitalizados. O fundo começou com R$ 70 milhões e o market value chegou a quase R$ 300 milhões. A estratégia era comprar, vender e obter ganho de capital. Seria viável replicar esse modelo agora com as saletas? Com as salinhas comerciais, aconteceu a mesma coisa. Todo mundo se empolgou, construiu e há um acúmulo delas – vendidas ou em estoque – vazias. O desafio é dar a elas outro uso, uma vez que existem muitas que podem ser adquiridas por menos de 50% do valor de reposição. Aquele que conseguir fazer isso terá o benefício da arbitragem. Pense numa hipótese absurda: comprar salas comerciais e transformá-las em pequenos apartamentos, se possível. Isso elevaria o preço de R$ 2 mil/m2 para R$ 8 mil/m2, dependendo da região. O desafio é achar as salas, adquiri-las e aprovar a mudança do uso junto à prefeitura. Há aí uma oportunidade gigantesca. Isso é algo que vocês estão buscando fazer no banco? Estamos olhando, mas não temos a expertise necessária para promover a transformação. Nosso viés é muito mais financista. O UBS é um dos maiores gestores de ativos imobiliários do mundo. Que peso o Brasil deve vir a ocupar no resultado global da instituição, com a nova área em funcionamento? O banco tem US$ 80 bilhões em fundos imobiliários no mundo. O Brasil ainda representa muito pouco porque nossa área é uma startup; porém, a meta é chegar a US$ 5 bilhões no País em cinco anos. REAL ESTATE

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Como analisa o momento brasileiro atual e, especificamente, a realidade do setor de real estate? A economia em si vem andando, não sofreu mudanças drásticas. Vemos um viés de inflação baixa e juros declinantes. Todo o aspecto econômico está no rumo certo. Obviamente, com a postergação das reformas, acaba ocorrendo um adiamento da expectativa e da recuperação. A direção, todavia, está dada. Há que se ter em mente que, no caso de investimento de base imobiliária, para conquistar sucesso daqui a dez anos, é necessário iniciar agora. Não dá para ficar parado esperando. De que forma o cenário nacional transparece nas suas conversas com os investidores, sobretudo os estrangeiros? Muitos investidores estrangeiros ficaram reticentes, obviamente, ao ver toda essa instabilidade política. Nosso discurso é de que existe um caminho que está sendo trilhado e de que o País vai chegar lá. Não temos dúvida com relação a isso. Nossa visão de Brasil é para dez a 20 anos, não seis meses. O que digo aos investidores é que, se querem colocar recursos no Brasil, podem fazê-lo com tranquilidade, independentemente desses acidentes de percurso. O que precisam decidir é o grau de risco a correr. Se desejam um retorno maior, que entrem hoje. Se são mais conservadores, que esperem seis meses. Sou muito confiante. Acho que vai dar certo. Os investidores têm compartilhado desse raciocínio? Alguns sim, outros não. Mas a maior parte dos investidores internacionais concorda com esse approach. Não ocorreu ainda nenhuma conversa em que dissessem que o Brasil vai ‘explodir’. Todos creem que é uma questão de timing. Sua ida para o UBS marca uma nova etapa numa carreira que começou no mercado financeiro e enveredou pelo setor imobiliário desde os anos 1990, quando você se tornou um dos fundadores da BFRE. Por que, lá atrás, resolveu dar essa guinada? Logo depois de me formar engenheiro civil, fui trabalhar no Chase Manhattan Bank, no Brasil e nos Estados Unidos. Portanto, ingressei no mercado financeiro já na largada e assim permaneci por anos. Passado algum tempo, me tornei sócio do Banco Ourinvest e, nessa época, precisamente em 1997, tive a ideia de

O que digo aos investidores é que, se querem colocar recursos no País, podem fazê-lo com tranquilidade, independentemente dos acidentes de percurso. Se desejam um retorno maior, que entrem hoje. Se são mais conservadores, que esperem seis meses

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entrar no ramo de serviços financeiros ao setor imobiliário. Minha intenção era fazer a ponte entre o mercado de capitais e financeiro e o mercado imobiliário, pois eles não se falavam. Você já tinha contato com empresários de real estate naquela fase? Eu conversava muito com Meyer Nigri [Tecnisa] e Elie Horn [Cyrela]. A ideia veio a partir de um convite que Elie Horn me fez para participar de um evento. Ele próprio não foi, mas eu, sim, e, naquela hora, diante de 2 mil profissionais presentes, me dei conta de que existia todo um setor mal atendido pelo mercado financeiro. Já havia a legislação de fundos imobiliários, de securitização e de alienação fiduciária. O framework legal estava lá, sem que, contudo, fosse explorado. No dia seguinte, apresentei aos meus sócios na Ourinvest a intenção de atuar nesse ramo. Comecei o trabalho nesse sentido em setembro de 1997. De que maneira se deu a aproximação com Fabio Nogueira, conhecido por ter comandado as áreas de Crédito Imobiliário e Poupança de instituições como o BankBoston e que viria a ser seu sócio na BFRE? Falei com um amigo, Gilson Schwartz, que era economista do Banco de Boston [mais tarde convertido em BankBoston] e assessorava Henrique Meirelles [então presidente mundial da instituição]. Ele me recomendou conhecer Fabio e promoveu um almoço entre nós. Contei a ele a ideia e propus montarmos uma empresa juntos. Eu não entendia nada daquilo, ao passo que ele era o maior especialista do País. Fabio aceitou e fundamos a Brazilian Mortgages, depois a Brazilian Securities, a Brazilian Capital e a BM Sua Casa [compondo a holding BFRE]. Quais foram as etapas mais marcantes da sua atuação nesse negócio? Iniciamos com dois funcionários, Fabio e eu, e R$ 2 milhões de capital. Em 1999, após já termos despendido todo o capital, criamos o fundo imobiliário do Shopping Pátio Higienópolis, que foi o primeiro do País voltado a investidores de varejo. Eram R$ 40 milhões, correspondendo a 25% do empreendimento. Foi um sucesso e um turning point para nós. Na sequência, fizemos vários outros fundos e a companhia foi crescendo. Tínhamos dois desafios enormes, que demandavam um trabalho muito intenso: gerenciar a empresa e contribuir para o desenvolvimento da indústria. A BFRE teve parceiros de peso, como a Caisse de Dépôt et Placement du Québec (CDPQ), o fundo TPG-Axon e a Equity International, de Sam Zell. Como aconteceu a chegada deles? Em 2001, conhecemos o pessoal da CDPQ [a subsidiária de real estate que viria a se chamar Ivanhoé Cambridge] e negociamos sua entrada. Concretizá-la exigiu um grande esforço, pois éramos uma instituição financeira e havia necessidade de um decreto presidencial para autorizar a participação de um estrangeiro. De-

morou mais de um ano até que corresse todo o processo. Arcamos com o ônus do pioneirismo nessa e em outras situações. Também em 2001, estivemos com Sam Zell, que tinha muito interesse em vir para o Brasil, mas dizia que o mercado ainda não tinha liquidez suficiente. Foi em 2009 que a Equity International ingressou na nossa plataforma, com uma fatia de 20%. Já o TPG-Axon se juntou a nós em 2006. Fizemos um private placement para captação de recursos. O que esses parceiros agregaram ao negócio, além do capital? Nosso pioneirismo, na realidade, foi local. Tudo o que realizamos foi inspirado nos Estados Unidos e, ao trabalhar de maneira diligente e profissional, conseguimos atrair muitos investidores estrangeiros. Com Sam Zell, por exemplo, aprendemos muito sobre a questão de timing. Ele compra e vende na hora certa. É impressionante. Tem uma capacidade de análise muito forte, entende de economia, finanças, movimento de massas e psicologia do investidor. Tivemos interações bastante boas igualmente com o TPG-Axon, que nos ajudou na definição de como estruturar nossos fundos.

Mario Miranda Filho

Por que a decisão, na virada de 2011 para 2012, de vender a BFRE para o Grupo PAN, detido por BTG Pactual e Caixa Econômica Federal?

Somávamos 850 funcionários, um capital de R$ 800 milhões, R$ 14 bilhões em fundos imobiliários e R$ 9 bilhões em securitização. Éramos os maiores do mercado. A venda se concretizou por R$ 1,250 bilhão. Assinamos o memorando de entendimento em 2011 e a negociação com o BTG foi muito rápida e fácil. Já para acertar a documentação viramos várias noites porque o business tinha muitas vertentes e isso tornou o processo complexo. A opção pela venda foi baseada em duas linhas de raciocínio. Uma delas foi dar a oportunidade de a empresa crescer bem mais porque tínhamos uma limitação de capital. A outra foi o timing, considerando que estávamos no pico de um ciclo. Apareceu uma proposta, o momento e o preço eram bons. Eu, pessoalmente, não tenho apego a nada. Tudo é mercadoria. Muitas pessoas se veem em meio a ciclos maravilhosos, mas ficam apegadas e não vendem; aí, depois, chega um ciclo ruim. Nós, não. Passados cerca de cinco anos da transação, o que, na sua avaliação, os novos donos de fato trouxeram de positivo e de negativo para a BFRE? A venda valeu a pena para todos os envolvidos? Tínhamos uma operação sinérgica, com integração vertical. Éramos, para o mercado imobiliário financeiro, um one stop shop. Contudo, quando foi efetivada a venda, como havia um banco de investimento e um banco comercial – BTG e PAN –, promoveu-se uma divisão da empresa em dois blocos. Com isso, perdeu-se um pouco da sinergia. Ao observar o mercado, percebo que, até hoje, ninguém replicou o que praticávamos. Acredito que, se alguém iniciar agora um business que vá desde a originação até o asset, conseguirá ter muito sucesso, pois não existe nenhum outro semelhante. No entanto, não serei eu a fazer isso. Já estou cansado. Com a venda da holding, você passou a ser executivo do BTG. Foi complicado encarar essa posição, depois de tanto tempo como dono? Não sofri muito porque sou bastante flexível. Eu me adaptei bem à estrutura do BTG. Na posição de associate partner, perdi poder decisório; porém, tinha poder de sugestão, assessoria, consulta. A experiência de participar de um grupo dinâmico como o BTG, com profissionais muito bons, uma cultura espetacular, um modelo de partnership, meritocracia e ‘ditadura do argumento’, foi enriquecedora. Terminei meu ciclo de três anos lá em maio de 2015. Então, fiquei seis meses num período de non-compete e, passado esse tempo, senti que ainda podia contribuir com o mercado. Por isso, estou agora no UBS.

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BRASIL

Promessa de funding Mercado aguarda a regulamentação da Letra Imobiliária Garantida, que traz ao País o modelo de covered bonds como alternativa de crédito para o setor imobiliário

possibilidade de forte atração do investidor internacional é a principal aposta referente à entrada em vigor da Letra Imobiliária Garantida (LIG), novo instrumento de crédito imobiliário em análise pelo Banco Central. Quando for implementada, promete ser uma potente fonte complementar de financiamento ao setor. Longe de ser uma ‘jabuticaba’ brasileira, a LIG está sendo criada à luz dos covered bonds europeus; portanto, suas características são bem conhecidas pelo investidor externo. Para conquistar também esse público, poderá ser atrelada à variação cambial, com taxa de juros flutuante e isenção de imposto de renda (neste último caso, apenas para pessoas físicas).

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Bira Freitas, CEO da Tegra, do grupo Brookfield, compara as perspectivas colocadas pela LIG à temporada de abertura de capital de incorporadoras brasileiras uma década atrás. Os IPOs granjearam à época uma parcela expressiva de dinheiro de fora.

Papel de longo prazo Conceitualmente, a LIG é um instrumento de captação de longo prazo que oferece ao investidor uma dupla garantia: não só a dos ativos do banco emissor, mas também a de um pool de créditos imobiliários que ficam separados dos demais ativos do emissor. Se o banco vier a quebrar, os investidores da LIG estão

resguardados por essa segunda camada de garantias e têm preferência em relação aos demais credores da instituição. “Um novo instrumento complementando os atuais é bem-vindo”, diz Vitor Bidetti, CEO da Brazilian Real Estate Investments (Brei), cuja visão inicial era de que a LIG não seria necessária. “Sempre achei que a securitização pura, feita através dos CRIs [Certificados de Recebíveis Imobiliários], seria suficiente. Penso, porém, que, no final do dia, a LIG vai ser positiva para o mercado”, justifica. Gilberto Duarte de Abreu Filho, presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), está entre os entusiastas. “É a classe de ativos mais segura que se pode ter. É quase um ativo inquebrável”, defende. Um complexo processo de emissão dessas letras imobiliárias confere a elas robustez. “São regras bem rígidas em relação à guarda fiduciária, ao acompanhamento dos lastros e aos processos de apartação dos ativos que são dados em garantia em caso de um improvável default do banco”, comenta Gilberto. Para Rana Moraz, sócia do Stocche Forbes Advogados, outro ponto positivo é que a análise que o banco faz dos riscos de sua carteira deve ficar mais criteriosa, com atenção especial aos testes de estresse. “É mais uma forma de dar segurança aos ativos e privilegiar as incorporadoras sem problemas financeiros”, diz. Isso significa que as companhias também terão de realizar uma avaliação mais cuidadosa dos clientes para manter um rating bom e saudável.

Compasso de espera

De janeiro deste ano para cá, entretanto, o processo de regulamentação tem avançado no Banco Central. Para ir a mercado em ofertas públicas, ainda será preciso passar pelo crivo do Conselho Monetário Nacional (CMN), que deve replicar no novo título diversas regras já aplicadas a outros (índices, taxas ou formas de remuneração, vencimento, condições de resgate e de vencimento antecipado e requisitos de elegibilidade, composição, suficiência, prazo e liquidez da carteira de ativos) e assim tornar essa etapa mais célere. O vice-presidente de Habitação da Caixa Econômica Federal, Nelson de Souza, em sua participação no GRI Residencial 2017, em abril, defendeu a diversificação das fontes de financiamento imobiliário via mercado de capitais. Ele posicionou

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Apesar da perspectiva promissora, o fato é que a LIG permanece na gaveta, aguardando um horizonte de juros mais baixos para que seja lançada, desde 2015, quando foi sancionada no âmbito da Lei 13.097.

A LIG é a classe de ativos mais segura que se pode ter. É quase um ativo inquebrável Gilberto Duarte de Abreu Filho, presidente da Abecip

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Bira Freitas, CEO da Tegra Incorporadora, entende que o sucesso da LIG vai depender da formação de um mercado secundário forte

a Caixa como uma das maiores apoiadoras da LIG e advogou que o título seja desburocratizado.

Juros baixos “Não adianta criar uma LIG com uma Selic de 14% ao ano. Num ambiente desses, ela não se viabiliza”, afirma José Carlos Martins, presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC).

“A LIG também vai levar mais tranquilidade aos bancos. A estabilidade do funding atrelado a ela deve dar segurança para se disporem a fazer financiamentos mais longos, de cinco a dez anos”, prevê Leonardo Correa, CFO da MRV Engenharia. Bira Freitas, da Tegra, reforça que a taxa de juros é fundamental para dar tração ao novo papel. “A decisão de entrar nesse mercado vai depender muito disso. Falam que a LIG vai sair por IPCA mais 4%. Se chegar na ponta do incorporador com spread de até 1,5 ponto percentual, fará parte do nosso portfólio, sim, porque ainda estamos captando a TR mais 10%. Caso seja IPCA mais 5% ou 5,5%, vai valer a pena”, calcula.

melhor e mais atrativo para o investidor será”, diz Leonardo, da MRV.

Atualmente, 100% do funding da Tegra vêm do Sistema Financeiro de Habitação, uma vez que a companhia decidiu tratar operações estruturadas como dívida corporativa e zerar esse endividamento. “Temos ainda um vencimento previsto para 2017 em CRI que vamos pagar”, conta Bira.

Opção atrativa

Ele lembra também que o sucesso da LIG depende da formação de um mercado secundário forte.

Convivência harmoniosa Os players ouvidos pela GRI Magazine acreditam na convivência harmoniosa entre as diferentes alternativas de financiamento imobiliário via mercado de capitais, sobretudo se houver um claro posicionamento em termos de prazos (o da LIG ainda será definido pelo CMN). A LCI poderia ficar com os mais curtos (até cinco anos), o CRI focar o longo termo e a LIG se centrar na faixa intermediária, de até 15 anos. O custo da LIG é um ponto que deverá ser testado vis-à-vis seus concorrentes em duas vertentes: a própria remuneração do investidor e as despesas da transação. “Quanto mais barato for emitir,

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Uma vez que o cenário econômico começa a mudar, ele já vislumbra que a LIG seja capaz de trazer recursos significativos para o setor imobiliário. “Com a economia se estabilizando, vamos precisar de muito crédito, e os instrumentos que temos hoje não vão dar conta”, sustenta.

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“Ao longo dos anos, as LCIs, por exemplo, apresentaram um custo operacional muito baixo e receberam vantagens fiscais. Por isso, vão permanecer mesmo quando as LIGs forem a mercado”, aponta Gilberto Duarte.

Não há uma data certa para a LIG chegar ao mercado. “Sua formatação cumpre uma agenda técnica e política que não depende exclusivamente do Banco Central”, adverte Gilberto, da Abecip. “A LIG é muito diferente de tudo o que vemos. É mais complexa e sofisticada. Portanto, me parece natural que o nível de debate leve mais tempo. Não se trata de um assunto que se resolva com a vontade de fazer”, adiciona. Ele, porém, acredita que “o mercado, naturalmente, vai pressionar por sua entrada em vigor assim que os juros realmente caírem”. Do ponto de vista do desenvolvedor imobiliário, a alternativa se mostra interessante. “É excelente para as grandes, mas são as médias e as pequenas que mais precisam ‘correr atrás’ de crédito”, recorda José Carlos, da CBIC. Com uma obra já performada, levantada, por exemplo, com recursos da poupança, é possível reter o valor dos recebíveis empacotados nas LIGs e aliviar o ônus futuro da carteira.

“Acredito que seja a opção mais atrativa para quem deseja se capitalizar sem aumentar o endividamento”, afirma Helena Mazzaro Peres, diretora de Novos Negócios da construtora e incorporadora Ipê, com sede em Brasília. Ela lamenta apenas que “as companhias ainda tenham poucas informações a respeito da LIG, o que impede que façam uma pesquisa de deságio”, ou seja, uma estimativa de quanto poderiam despender a menos caso usassem o novo instrumento no lugar dos atuais. Helena alerta que, para conquistar investidores, as empresas médias precisam mudar a forma de pensar o produto. “Os estrangeiros estão com apetite, mas querem algo sólido. Aportes em estudos e novas tecnologias serão exigências básicas dos investidores super qualificados”, antevê. Ela sugere ainda que incorporadoras de tamanho médio como a sua diversifiquem as alternativas de crédito e olhem além dos produtos-padrão oferecidos pelos bancos.

Entenda os covered bonds

Conhecidos instrumentos de captação de longo prazo, os covered bonds são títulos emitidos por um banco garantidos tanto pela sua própria saúde financeira como por um conjunto de ativos – no caso da LIG, imobiliários. Os investidores adquirem direitos sobre a carteira de recebíveis e têm prioridade em relação a outros credores do banco na hipótese de falência.

Aperfeiçoamento Em janeiro deste ano, o Banco Central publicou a minuta da resolução que disciplina as disposições da Lei 13.097. O texto foi submetido a uma consulta pública que terminou em 30 de abril. Segundo a assessoria de imprensa do banco,

20 instituições financeiras, entidades de classe, agências de rating e escritórios de advocacia enviaram 115 propostas de aperfeiçoamentos, que estão sendo avaliadas. Uma delas, recorrente, é para que derivativos negociados no mercado de balcão sejam integrados à carteira de ativos que garante a LIG. A versão atual do texto estabelece a exigência de contratação desse tipo de instrumento por meio de contraparte central garantidora, isto é, a Bolsa assume o papel de intermediar compradores e vendedores e se responsabiliza por honrar as compras e vendas.

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A CBIC, presidida por José Carlos Martins, encaminhou ao Banco Central uma série de sugestões para aperfeiçoar o novo instrumento

“Fizemos algumas sugestões, como a de que o recurso da LIG seja mandatoriamente direcionado ao crédito imobiliário [evitando brechas]. Também indicamos a redução de custos para que o papel seja mais competitivo e a adoção de mecanismos que lhe deem mais transparência”, diz o presidente da CBIC. Durante a consulta pública, a isenção de imposto de renda para pessoas jurídicas foi igualmente bastante pleiteada, considerando que, no texto atual, está limitada a pessoas físicas (brasileiras ou estrangeiras), destaca Fernanda Christina de Souza Rosa, do Stocche Forbes Advogados. Outro elemento questionado é o teto de emissão das LIGs, estabelecido em 10% dos ativos totais no caso de bancos e em 30% para companhias hipotecárias. “Isso restringe a LIG aos grandes bancos e impede que os de menor porte acessem o mercado”, afirma a advogada Rana.

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RESIDENCIAL

Aluguel 2.0 Incorporadores e investidores instauram novo horizonte de negócios no Brasil ao criar empreendimentos residenciais para locação recheados de serviços

Perspectivas de apartamento e sala de estudos do futuro Share Consolação, da Share Student Living (Mitre Realty)

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NATHALIA BARBOZA

Super nichos

Empresas em vários cantos do Brasil estão tateando oportunidades. “Ainda existe um processo de aprendizagem das próprias incorporadoras, mas estão surgindo diversos projetos, não só no eixo Rio-São Paulo”, afirma Marcos Kahtalian, sócio da consultoria Brain, com base em sondagens realizadas nas regiões Sul, Norte e Nordeste. “Este é um momento de difusão do conceito inclusive para os investidores e consumidores”, completa.

Esse movimento, embora ainda tímido, promete atender a uma demanda latente. É o caso das gerações mais jovens que já não demonstram apego à propriedade e buscam mobilidade e conveniência. “Vínhamos enxergando isso há bastante tempo e agora estamos partindo para a execução”, conta o CEO da Vitacon.

Ele destaca que companhias estão se aprofundando no assunto para eventualmente dar novos passos. “Não se trata de lançar um produto, e sim de investir em um conceito que se torne uma marca e depois um modelo de negócio.”

Um dos nichos mais desafiadores, por conta da sazonalidade e do perfil dos ocupantes, é o de student houses, no qual a Uliving desenvolve e opera empreendimentos há cinco anos. São 225 vagas (locação por cama, em quartos individuais ou duplos) em três unidades (São Paulo, Sorocaba e Vespasiano, em Minas Gerais) exclusivamente para estudantes.

Track record Há aí um caráter inovador, ainda sem track record para alicerçar as decisões de investimento no País – mesmo considerando a larga experimentação do formato no exterior. “Aconteceu da mesma maneira com os imóveis corporativos, que sofreram algum tipo de restrição de crédito e credibilidade até que provassem ter um retorno consistente”, lembra Alexandre Lafer Frankel, CEO da Vitacon. “Estamos buscando investidores institucionais para novos projetos. É um caminho duro e longo. O mais difícil é convencê-los sobre a comprovação da tese do investimento e as premissas do negócio”, confirma Juliano Antunes, CEO da Uliving Brasil. José Manoel Alvarez Lopez, sócio da Mauá Capital, ressalta que, como tendência de longo prazo, aportar recursos nesse mercado faz muito sentido. Contudo, é preciso que venha a se configurar uma realidade que combine elementos como juros mais baixos e valores de locação superiores aos atuais. Na visão de Alexandre, existe um percurso a ser percorrido até que as carteiras de aluguéis sejam percebidas como lastro para financiamentos tão relevante quanto as de compradores. “Quando as instituições financeiras tiverem segurança de que essa renda é consistente e uma fonte potente de receita, vão começar a financiar a TR. Então, o modelo vai voar de forma muito mais intensa, pois a demanda existe”, prevê.

O mercado naturalmente vai se estabelecendo de forma nichada. As possibilidades de atuação são inúmeras. Vão da oferta de condomínios de casas para a terceira idade (senior housing) a camas para universitários, passando por instalações para millennials, casais com ou sem filhos e executivos. As modalidades de locação podem ensejar longos períodos ou temporadas curtas de até 90 dias.

Foco e especialização

“A especialização é muito relevante para entender nosso cliente e entregar conforto, serviço, praticidade e preço competitivo”, diz o CEO e swócio-fundador, Juliano Antunes. “Uma lição importantíssima é não misturar o público”, adiciona. “Uma lição importantíssima é não misturar o público”, Juliano revela ter projetos em diz Juliano Antunes, CEO da diversas fases, com os quais a Uliving, que escolheu focar o ramo de student houses Uliving alcançará mais de mil camas. Os primeiros devem chegar ao mercado no começo de 2018, fruto de retrofit. Já os greenfield vão ficar prontos em 2019 e 2020. Com vistas a um mercado de 6,5 milhões de estudantes on campus no Brasil, a Mitre Realty criou a Share Student Living. Dois projetos na capital paulista estão em andamento: o Share Student Living Consolação e o Share USP. O primeiro, a 400 metros da Universidade Presbiteriana Mackenzie, inicia operação em janeiro de 2019, com 222 camas. O segun-

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niciativas de desenvolvedores e investidores voltadas a empreendimentos residenciais que, já na sua origem, têm objetivo de locação começam a pipocar no cenário nacional. Sinais de melhora da economia, em especial a tendência de declínio dos juros, vêm incentivando players – de viés disruptivo e também tradicionais – a experimentar o conceito. O foco é, em vez da venda de unidades, oferecer seu usufruto a perfis de público que não podem ou não querem ser proprietários, agregando ao pacote um conjunto de serviços.

do fica a menos de mil metros da Universidade de São Paulo e deve funcionar com 620 camas a partir de janeiro de 2020. A Share Student Living prevê disponibilizar 2500 camas em São Paulo nos próximos três a quatro anos com aporte de R$ 350 milhões (capital próprio e de investidores institucionais). “Alguns fundos investiram em lajes corporativas e se machucaram bastante na atual conjuntura. Por isso, buscavam alternativas para diversificar o risco”, revela Fabricio Mitre, CEO da Mitre Realty. De acordo com ele, a fase 2, de expansão nacional, vai trazer ao mercado 10 mil camas. A Share tem feito negócio também com incorporadoras que têm terrenos perto de universidades e anseiam por parcerias.

Em casa Outro nicho a ser explorado é o de long stay, que basicamente se diferencia dos flats e hotéis por não ter ‘cara’ de hospedagem. “Queremos que a pessoa se sinta em casa”, comenta Carolina Burg, CEO e sócia da JFL Realty, que está montando uma plataforma para criar e administrar residenciais para recém-casados ou separados, casais sem filhos, casais maduros e altos executivos estrangeiros que precisam se estabelecer no País por um longo tempo. “A maioria das unidades terá 70 m² em média e diferenças em relação a um quarto de hotel, como tanque, lavabo, cozinha fechada e maior quantidade de armários, em localizações líquidas e nobres na cidade de São Paulo”, adianta ela.

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Carolina Burg e Guilherme Vilazante, sócios da JFL Realty: aposta no segmento de long stay

A JFL pretende lançar cinco empreendimentos novinhos de 80 a 100 unidades cada nos próximos três anos. A obra do primeiro deve ter início ainda em 2017. Antes disso, entra em operação um edifício adquirido pronto com 100 unidades, no qual a companhia terá o controle total do condomínio. Guilherme Vilazante, diretor e sócio da JFL, estima que, para obter mais eficiência na gestão, é necessário ter cinco ou seis empreendimentos ativos. “A maturação demora sete ou oito anos, considerando o ciclo de incorporação”, pondera. “Pretendemos deter um bom market share desde o início. Vimos na desarbritagem de preços do mercado brasileiro de locação uma forma de ganhar dinheiro investindo em ativos que, no longo prazo, vão gerar bons resultados.” A meta é alcançar retornos acima de 1% ao mês, com base em eficiência operacional e na perspectiva de valorização dos imóveis. “O time da JFL coloca 20% em todo investimento. Hoje, temos comprometidos US$ 50 milhões e pretendemos captar US$ 200 milhões em até duas tranches a serem alocados em três anos”, explica Carolina. Os projetos são financiados por um banco, investidores estrangeiros e um pool de investidores locais.

Mais que um hotel A Vitacon, que vem pleiteando presença em vários ramos, fundou recentemente a Vita Stay. A startup se centra na locação short stay, unidade a unidade, e faz toda a gestão, desde a mobília até a operação do dia a dia. “Por uma política estratégica de formação de preço, temos o ativo inteiro e o controle total do ambiente”, diz o CEO. A Vita Stay é uma solução 100% online para quem deseja alugar por no máximo 90 dias. Um dos diferenciais é plugar os imóveis a plataformas como Airbnb, Booking e Expedia. O primeiro prédio vai ser inaugurado no segundo semestre e há um pipeline de projetos em estudo. Para Alexandre Frankel, essa tem tudo para ser uma relevante classe de ativos imobiliários para renda no País. “Em pouco tempo, vai superar a atratividade de lajes corporativas e de logística e deve se transformar na número um do Brasil”, acredita.

Senior housing Os idosos, outro dos nichos visados, estão na alça de mira de uma nova parceria entre a BKO e a Brazilian Real Estate Investments (Brei). A dupla promete um active adult living com 550 casas compactas decoradas nas proximidades da capital paulista. A ideia é atrair recém-chegados à terceira idade para um con-

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domínio-resort muito parecido com aquilo que se vê na Flórida. “Vamos ter quadras, eventos, cursos e formar uma grande comunidade”, vislumbra Joe Khzouz, CEO da BKO. “Estamos na fase de captação de recursos e pretendemos concluí-la no último trimestre deste ano para começar a levantar o empreendimento no início de 2018”, revela ele. A BKO ficou responsável pela incorporação e a Brei vai criar, lançar e gerir o fundo imobiliário específico. A operação será da Colliers International, subsidiária da FirstService Corporation, a maior operadora de residenciais da América do Norte. Existe ainda um quarto sócio, um fundo de pensão cujo nome não foi revelado. Em paralelo, BKO e Brei iniciaram o desenvolvimento de condomínios residenciais para renda voltados a outros públicos. A ideia é usar a experiência da incorporadora para customizar e entregar as unidades “com tudo dentro e funcionando”.

Multifamily

“Um investidor que tivesse apostado no nosso primeiro ano teria hoje um ganho anual médio de 13,28%. Devido a esse desempenho, a demanda nos cinco últimos projetos que lançamos foi tão alta que tivemos de devolver equity. Somos conservadores e isso é fundamental. Nos dois empreendimentos mais recentes, asseguramos pelo menos 7% de retorno inicial”, diz o CEO, Carlos Vaz. Para Rachel, o lucro deriva de uma execução bem-sucedida do plano de negócios, o que inclui reposicionar os complexos de moradias por meio de melhorias e ganhos de eficiência operacional, possibilitando aumentos de aluguel e fidelidade dos inquilinos. Dos EUA, vêm lições importantes para o mercado brasileiro. Carlos sustenta que, para que o segmento avance aqui, é preciso criar um suporte operacional forte e profissionalizar os gestores, além de contar com uma regulação consistente. “Temos uma associação específica que regula todos os contratos padrão e provê amparo legal”, diz.

O modelo de negócio mais consagrado entre as moradias para renda é o multifamily. Como os demais, é administrado de forma centralizada e em larga escala. “Utilizamos uma filosofia de investimento de longo prazo, resiliente e focada em minimizar perdas, maximizando o fluxo de caixa e alcançando retornos ótimos, líquidos de impostos e custos de transação”, afirma Rachel Ridley, managing director da Avesta Communities, que tem 12 mil unidades na Flórida e no Texas, no valor de quase US$ 1 bilhão, voltadas às classes A, B e C. As características dos players desse segmento nos Estados Unidos variam bastante, assim como o tamanho dos empreendimentos, que podem ir de uma dezena até centenas de unidades. Segundo Pedro Barreto, CEO da Ativore, intermediadora de investimentos brasileiros nos EUA, em 2015 e 2016, esse mercado foi o líder em volume de transações imobiliárias em território americano, superando escritórios. O prazo mais comum dos planos de negócio contempla cinco anos e estratégias de agregação de valor. “No primeiro triênio, diversas melhorias são feitas e a propriedade entra na fase de estabilização. No fim, é comum haver um refinanciamento, aproveitando a valorização da propriedade”, conta Pedro. A Conti Real Estate Investments prefere adquirir imóveis prontos. Opera quase 5 mil apartamentos no Texas, que lhe valem aluguéis mensais entre US$ 700 e US$ 1.300. Em dez anos no mercado, já investiu mais de US$ 120 milhões e ultrapassa US$ 500 milhões em propriedades.

Missão do GRI vai conhecer melhores práticas do mercado europeu Atento às oportunidades do mercado de residenciais para renda, o GRI vai levar um grupo de empresários e investidores brasileiros à Europa para conhecer de perto as tendências e melhores práticas adotadas lá. A comitiva participará do GRI Residential Europe em Londres nos dias 28 e 29 de novembro e, na sequência, fará visitas guiadas a empreendimentos considerados benchmarking para os segmentos de student housing e senior housing. Mais informações podem ser obtidas com Fernanda Magnabosco pelo e-mail fernanda.magnabosco@griclub.org

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Divulgação

LEGAL

Investimento em empreendimentos imobiliários para renda José Paulo Marzagão e Jessica Queiroz José Paulo Marzagão

em-se verificado um interesse crescente de investidores pelo desenvolvimento de empreendimentos imobiliários residenciais com a finalidade de locação e não a venda e compra típica da incorporação imobiliária. Este interesse guarda relação com a evolução da sociedade onde a ideia de moradia própria começa a perder prestígio, havendo oportunidade para nichos de público, cada um com interesses próprios em determinado momento da vida – daí apartamentos para estudantes e idosos, que não buscam ter a propriedade, mas veem a moradia como adequada para um determinado momento de sua vida. O investidor que aporta recursos no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários para fins de locação deve estar ciente dos direitos e obrigações que lhe são assegurados ou impostos na relação locatícia, regulada pela Lei 8.245/91. Apesar da liberdade de contratar que é assegurada às partes, a Lei de Locação prevê expressamente que são nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da Lei de Locação, ou seja, a liberdade de contratar é restrita àquilo que não contrarie os preceitos da Lei de Locação.

Divulgação

Neste contexto, é importante ressaltar as disposições relativas à possibilidade de retomada do imóvel pelo locador. Nos termos da Lei de Locação, se a locação residencial for acordada por escrito e por prazo igual ou superior a 30 meses, será encerrada ao término do respectivo prazo ajustado, independentemente de comunicação de uma das partes à outra, sendo que, caso o locatário permaneça no imóvel locado após tal prazo, a locação é considerada prorrogada por tempo indeterminado, podendo qualquer das partes rescindi-la a qualquer tempo, mediante aviso prévio com trinta dias para desocupação do imóvel Jessica Queiroz pelo locatário.

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Por outro lado, caso a locação seja verbal ou ainda por escrito com prazo inferior a 30 meses, é prorrogada automaticamente ao término deste prazo, podendo o imóvel ser retomado pelo locador apenas nas hipóteses expressamente listadas na Lei de Locação: prática de infração legal ou contratual, inclusive falta de pagamento do aluguel ou encargos; para reparos urgentes exigidos pelo poder público; se a locação estava relacionada com o emprego do locatário, em razão da extinção de seu contrato de trabalho; para uso próprio do locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente que não possua imóvel residencial próprio; para nova edificação que aumente a área construída em no mínimo 20%; ou se a vigência ininterrupta da locação exceder cinco anos. Adicionalmente, ao locatário é sempre lícito rescindir a locação a qualquer momento, pagando, se durante o prazo locatício, a multa acordada proporcionalmente reduzida pelo período transcorrido da locação. Com isso, temos claramente uma legislação que visa proteger o locatário, reconhecido como parte hipossuficiente na relação contratual. Há que se debater, portanto, se, com a evolução das relações econômicas e da própria sociedade, este protecionismo da legislação não resulta em um entrave para os interesses não só de investidores no desenvolvimento desta modalidade de empreendimentos, mas dos próprios potenciais locatários que, como visto, têm manifestado uma redução no interesse pela ‘casa própria’ outrora tão fortemente arraigado na cultura nacional.

José Paulo Marzagão é sócio do Tauil & Chequer Advogados Jessica Queiroz é senior counsel da prática de Direito Imobiliário do Tauil & Chequer Advogados Este artigo é um oferecimento do Tauil & Chequer Advogados. O conteúdo é de responsabilidade dos autores e não representa necessariamente a opinião da revista.

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Enfim, só

Rodrigo Osmo, diretor presidente da Tenda, relata como foi o processo de separação da Gafisa e aponta os próximos passos da companhia GIOVANNA CARNIO

Mario Miranda Filho

LEADER’S OPINION

e patinho feio, vista por boa parte dos analistas como praticamente um caso perdido, a Tenda conseguiu dar a volta por cima e hoje figura entre as queridinhas do mercado. Foi uma longa jornada, de amplas transformações. A mais recente delas aconteceu em maio, quando se completou a separação da Gafisa, à qual estava vinculada há quase uma década.

Nesta entrevista, o diretor presidente, Rodrigo Osmo, fala da lógica por trás de todas essas mudanças e dos próximos passos da companhia. Também aborda questões polêmicas, como o impacto da liberação do saque de contas inativas do FGTS sobre o crédito habitacional. Acompanhe:

GRI Magazine: O que pode revelar sobre os bastidores da cisão de Gafisa e Tenda, concluída em maio? Rodrigo Osmo: A separação de Gafisa e Tenda começou a ser discutida com bastante seriedade em 2014. O produto final sempre foi ter as duas empresas apartadas. Elas atuavam em segmentos totalmente diferentes, sem sinergias entre si, e o arranjo da junção era subotimizado do ponto de vista do acionista. Quem quisesse investir numa companhia de média e alta renda, ao comprar uma ação da Gafisa, ganhava de brinde uma Tenda; e quem desejasse investir na baixa renda levava junto uma média e alta renda. Os dois grandes trajetos para oficializar a cisão eram uma separação administrativa e uma separação de estrutura de capital. O desmembramento administrativo, que significava replicar na Tenda todas as áreas que eram geridas pela Gafisa, foi conduzido ao longo de 2014 e 2015, restando apenas a área de tecnologia da informação, que finalizamos em fevereiro deste ano por conta da complexidade envolvida. E o processo de separação societária? Por que houve mudanças de rota ao longo do caminho? É importante destacar que Tenda e Gafisa combinadas possuíam uma relação entre dívida e patrimônio saudável. Essa, porém, era a somatória de uma empresa com muito pouca alavancagem, a Tenda, e uma com alavancagem acima do ideal, a Gafisa. Para desmembrá-las, algum capital teria de entrar na Gafisa, o que poderia ser realizado por vários mecanismos: a Tenda captando uma dívida e distribuindo os recursos para a Gafisa, algum investidor estratégico comprando uma participação na Tenda ou um IPO. No instante em que entendemos que existia uma janela de oportunidade para o IPO, resolvemos seguir em frente. Essa opção implicava em a Gafisa vender 85% da Tenda. Em paralelo, tínhamos uma conversa em andamento com a Jaguar Growth Partners, que previa a venda de 30% da Tenda. Quando precisamos tomar a decisão final sobre o IPO, o mercado se encontrava numa semana muito ruim. Além disso, o acionista da Gafisa entendeu que o potencial de valorização do seu ativo era muito maior na transação com a Jaguar e acabou preferindo essa via. Mas, no final, não foi isso que ocorreu... O negócio com a Jaguar estabelecia que a compra das ações da Tenda poderia ser feita prioritariamente pelo acionista da Gafisa. Como o mercado, de dezembro de 2016 até maio de 2017, se

movimentou de forma muito positiva para a Tenda, o preço que a Jaguar poderia pagar pelas ações da Tenda ficou, na percepção do acionista, muito baixo. Então, o próprio acionista da Gafisa fez o deal, comprou as ações que a Jaguar poderia ter adquirido e com tal intensidade que não sobraram papéis para a Jaguar. O resultado foi que a separação aconteceu com a Tenda sendo vendida para os próprios acionistas da Gafisa. Depois desse spin-off, vamos ver algum ajuste na gestão da Tenda? Operacionalmente, nada se altera. O que muda é o fato de agora termos acesso ao mercado de capitais, tanto equity quanto dívida. Enquanto estávamos embaixo da Gafisa, um ônus para a Tenda, como empresa única, é que não conseguíamos emitir dívidas. Não podíamos obter uma nota de agência de rating porque ela nos dizia ser impossível nos avaliar enquanto fôssemos uma subsidiária integral, dado que as intenções do nosso controlador, a Gafisa, influenciavam nosso resultado. Não havia como resolver esse nó. Hoje, sob a ótica de estrutura de capital, desfrutamos de mais liberdade de ação e mais condições de entregar nosso plano de crescimento. A Tenda saiu de R$ 300 milhões de lançamentos em 2013 para R$ 1,3 bilhão em 2016, uma expansão muito forte. Não imaginamos continuar nessa velocidade daqui para a frente; porém, vamos seguir crescendo num patamar de 10% a 15% ao ano. O período em que Tenda e Gafisa ficaram ligadas proporcionou alguma herança positiva? Muito da filosofia de governança, dos processos e da maneira como a Tenda está estruturada é oriundo da Gafisa, que tem uma cultura de gestão vencedora.

A Tenda saiu de R$ 300 milhões de lançamentos em 2013 para R$ 1,3 bilhão em 2016. Daqui para a frente, vamos crescer num patamar de 10% a 15% ao ano

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Junto do cliente Bem longe do eixo Faria Lima-Juscelino Kubitschek, em torno do qual gravita o comando da grande maioria dos players imobiliários com atuação nacional, é no centro de São Paulo, bem próximo à Praça da Sé, que o diretor presidente da Tenda despacha diariamente. A escolha espartana é extremamente simbólica. Significa estar perto do seu cliente, popular. Não por acaso, o escritório de Rodrigo Osmo fica em cima de uma loja da própria incorporadora. De uma ampla janela interna, ele enxerga a movimentação dos vendedores e do público e, não raro, desce para acompanhar as transações.

Anos atrás, a Tenda era apontada como um patinho feio e hoje se tornou uma das queridinhas do mercado. Se tivesse de eleger o principal fator determinante dessa reversão, qual seria? Encarar a realidade. Em janeiro de 2012, quando o time que está aqui atualmente se juntou, a companhia vivia um momento de crise muito séria, tanto no que diz respeito à relação com os clientes – tínhamos 140 projetos em curso, todos muito atrasados, e pouquíssimos clientes repassados para a Caixa Econômica Federal ou o Banco do Brasil – quanto no que toca às finanças – estávamos diante de um grande desafio de gerar uma liquidez, sob o risco iminente de travar o grupo como um todo. Esse ambiente forçou a Tenda a tomar decisões muito duras rapidamente, o que se revelou fundamental para conseguirmos entregar o que era preciso naquele ano e também para criar na empresa uma cultura de que resoluções difíceis precisam ser enfrentadas. Isso existe até hoje. A companhia vem aumentando seu banco de terrenos. Que ritmo de aquisições é esperado para os próximos meses? Nosso banco de terrenos ainda não está no patamar ideal. Gostaríamos de ter três anos de banco para cada microrregião em que atuamos. Hoje, possuímos dentro de casa todos os lançamentos de 2017 e a grande maioria dos de 2018. No entanto, há buracos de 2019 em diante. Essa é uma esfera em que precisaríamos ter uma agressividade importante para construir um banco de terrenos que fale com nossa expectativa de crescimento nos anos a seguir. Tem havido disputa por áreas entre os concorrentes do segmento popular? Estamos conseguindo algum sucesso na compra de terrenos. O segundo trimestre de 2017 foi excepcional nesse sentido. O contexto é de competição. O fato de o segmento popular ter apresentado alguma resiliência na comparação com os demais fez com

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que vários players procurassem operar com mais intensidade nele. Ademais, players tradicionais do Minha Casa Minha Vida [MCMV] têm ampliado sua participação nas maiores regiões metropolitanas, que são os mercados-foco da Tenda. Atualmente, a Tenda está nas regiões metropolitanas de Belo Horizonte, Porto Alegre, Recife, Rio de Janeiro, Salvador e São Paulo. Existe intenção de explorar outras geografias? Sim. Entendemos que há 20 mercados no Brasil que se encaixariam no nosso modelo de negócio, que requer uma escala local mínima. Como já estamos em seis deles, existiriam mais 14 em que poderíamos atuar – entre eles, o de Curitiba, onde esperamos fazer um lançamento ainda neste ano ou no começo de 2018. Nas demais 13 regiões, imaginamos fazer lançamentos em uma velocidade muito gradual, pois um dos aprendizados importantes do nosso passado é que, sempre que tentamos dar um passo maior do que nossa capacidade operacional, tropeçamos. Não vamos fazer isso. Algumas incorporadoras voltadas à baixa renda estão passando a considerar contabilmente que uma unidade foi vendida apenas a partir do instante em que o cliente obtém o financiamento. Qual a postura da Tenda quanto a esse tema? Em termos operacionais, nosso processo de vendas já termina hoje no repasse, tanto que 60% da comissão do vendedor só são pagos quando essa etapa se conclui. Muitas empresas têm começado a discutir se a contabilização da venda, do ponto de vista de geração de receita, ocorreria no repasse ou na própria venda. No nosso entendimento, trata-se de dois momentos diferentes e seria relevante mostrar ao mercado a quantidade de unidades sendo vendidas e o volume de distratos, parâmetros que medem a saúde operacional das companhias. Se, sob o prisma contábil, o reconhecimento da venda no repasse vier a ser a o padrão da indústria, não temos nenhum problema de fazer isso também. Não queremos que o investidor fique confuso, sem conseguir comparar as empresas. Existe até um debate relacionado ao padrão contábil IFRS [International Financial Reporting Standards] que talvez obrigue as companhias a reconhecerem a venda só no repasse. Por enquanto, temos observado e vamos tomar uma decisão em função do que for mais interessante para nosso investidor. No que toca aos financiamentos da carteira do Minha Casa Minha Vida, há hoje praticamente um monopólio da Caixa. Podemos esperar uma participação mais ativa de instituições como o Banco do Brasil? Ainda que o produto financeiro da Caixa e do Banco do Brasil seja o mesmo, a operação da Caixa tem sido muito mais fácil de se trabalhar e isso fez com que as maiores incorporadoras concentrassem boa parte dos seus negócios lá. O Banco do Brasil já foi bem mais atuante e é de interesse das grandes incorporadoras que ganhe uma representatividade maior. Já os bancos comerciais tradicionais, historicamente, têm demonstrado pouco entusiasmo

pelo segmento de habitação popular. Pode ser que isso mude num contexto de novos mecanismos financeiros, por exemplo a LIG [leia mais sobre a Letra Imobiliária Garantida na página 22], e de uma taxa de juros reais de 2% ou 3% [ao ano]. Estamos falando de um enorme potencial de moradias populares. Nada menos do que 1,35 milhão de famílias se formam anualmente no País, sendo que apenas 50 mil delas recebem mais de quatro salários mínimos e, portanto, se encontram inseridas num contexto de mercado, sem precisar de um programa governamental para adquirir uma unidade. O volume é bastante significativo e pode ser que desperte o interesse dos bancos privados, o que, para nós, seria muito importante.

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Como é conduzir um negócio focado em um segmento que depende diretamente de decisões do governo, em um país politicamente instável como o nosso? O risco existe. Nossa tese de investimento é de que o fundamento para que o governo tenha um programa de habitação popular é robusto demais para que seja desfeito. A dimensão que mencionei de 1,3 milhão de famílias constituídas por ano sem acesso a uma solução de mercado coloca um apelo social muito importante. Há todo um arcabouço legal pautado no FGTS que faz com que o funding para o setor exista. Além disso, trata-se de um segmento que, a qualquer momento, emprega cerca de 1

milhão a 1,5 milhão de trabalhadores e que é superavitário para o governo federal. Estimamos que a faixa 2 [renda até R$ 4 mil], onde atuamos, consuma cerca de R$ 1 bilhão de subsídios e gere entre R$ 6 bilhões e R$ 7 bilhões de impostos todo ano. Logo, não há, racionalmente, motivos para se desconstruir o programa. PT, PMDB e PSDB citam o MCMV como uma das iniciativas sociais de maior sucesso do Brasil, o que aponta para sua perenidade. Temos, então, algum conforto de que o programa veio para ficar, mas é claro que a conjuntura instável do Brasil enseja preocupação porque certas decisões podem ter reflexos expressivos no longo prazo. Qual a sua avaliação sobre as alterações promovidas na terceira fase do MCMV? A principal mudança do MCMV 3 é uma pouco comentada: a ampliação da remuneração do agente financeiro. O teto do subsídio de juros que a Caixa e o Banco do Brasil poderiam receber do FGTS subiu de R$ 16 mil para R$ 21 mil. Esses R$ 5 mil a mais fizeram com que a atratividade econômica dos clientes analisados melhorasse, a ponto de vários que antes não eram interessantes em termos de rentabilidade passarem a sê-lo. Com isso, o maior problema que o setor vinha enfrentando nos últimos dois anos, que era o aumento do condicionamento, ou seja, a maior restrição de crédito dos bancos públicos, parou de piorar desde março. Quando o governo decidiu liberar cerca de R$ 40 bilhões das contas inativas do FGTS, você demonstrou preocupação. Vê risco de escassez de crédito para habitação? Todo recurso que o FGTS tem disponível para empréstimo sai da sua liquidez. Em dezembro de 2016, ela girava em torno de R$ 160 bilhões. Nos cálculos da Abrainc, da qual sou conselheiro, o total de saída de recursos do FGTS em função do saque das contas inativas vai ser de R$ 50 bilhões – sendo R$ 43 bilhões de fato sacados das contas inativas e R$ 6 bilhões a R$ 8 bilhões do que chamamos de ‘efeito carrego’, isto é, o cotista do FGTS que já tinha condições de sacar recursos por outro motivo e não sabia disso, ao ir à agência para retirar o valor de contas inativas, acaba levando o outro montante também. Esses R$ 50 bilhões representam quase um terço do total de R$ 160 bilhões, o que muda a dinâmica da liquidez do fundo. Hoje, ainda não conseguimos enxergar se a implicação disso é que não haverá recursos para habitação no futuro; entretanto, se criou uma problemática onde antes não existia. A liquidez do fundo era saudável e se mantinha assim considerando um planejamento de cinco ou seis anos. Agora, isso se alterou. Muito provavelmente, o FGTS vai ter de priorizar projetos, sem conseguir emprestar na plenitude da demanda por habitação popular no Brasil.

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LOTEAMENTOS

Preparar para decolar Segmento de lotes apara arestas e busca alternativas para alçar novos voos e crescer

segmento de loteamentos é a prova de que o Brasil é mesmo feito de muitos ‘Brasis’. Constituído quase em sua totalidade por empresas locais, tradicionais e familiares para atender a realidades e demandas muito diversas, esse mercado só mais recentemente vem tentando alçar voos maiores. O movimento de profissionalização dos players, iniciante mas crescente, é um importante sinal nesse sentido. As particularidades e perspectivas do setor foram tema de rodadas regionais do Fórum Loteamentos realizadas pelo GRI entre junho e agosto (veja mais informações na página 40) e seguem em pauta no GRI Loteamentos & Comunidades Planejadas 2017, que reúne empresários e investidores de todo o País em setembro. “Cada cidade tem um loteador diferente, que se adapta a culturas locais bem peculiares”, afirma Luiz Gerab, sócio da gestora de crédito privado Captalys.

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Ele lembra que, sobretudo nas regiões Sul e Sudeste, já há empresas com uma gestão mais sofisticada, com balanços auditados e adoção de regras de governança, o que permite controlar melhor as carteiras e obras. “Apesar disso, o loteador brasileiro está hoje mais preocupado com a sobrevivência e, em geral, ainda não percebeu – como aconteceu nos anos 1990 com as incorporadoras – que, quanto mais se mostrar preparado, menor vai ser o seu custo de funding”, diz.

Licenciamento ambiental Se a questão é estar preparado, o licenciamento ambiental é uma das provas mais duras a encarar. Para Marcos Saes, sócio do Saes Advogados, é papel de quem empreende saber dos riscos e se resguardar de tudo o que for possível. “É preciso entender da localidade, saber o que funciona e como fazer. Muitas coisas podem ser evitadas e, no caso das que não podem, deve-se estar pronto para resolvê-las”, orienta.

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segmentos imobiliários e boa parte da economia nacional. A sensação geral é de que o fundo do poço já foi alcançado e agora é hora de agir de forma planejada, com projetos bem estruturados e oferta de produtos consistentes. “Compartilho dessa percepção. Existe uma retomada do consumidor. Saímos de um cabo desligado para um motor ligado”, resume Fábio Valle, diretor executivo da empresa de planejamento imobiliário V7brasil. Ele alerta que o cliente está mais exigente. “Cada vez mais, o que leva à compra é a busca pela melhor oportunidade.” O executivo acredita que o produto imobiliário continua sendo visto como moeda forte e que haverá uma migração do capital financeiro para a compra de lotes (inclusive à vista) à medida que os juros forem caindo. “Produtos bem organizados e posicionados em relação a preços têm espaço”, assegura. Nesse aspecto, o timing do negócio aparece como principal ponto de atenção. “Um bom planejamento, desenvolvido no ritmo necessário para um empreendimento decolar e que seja capaz de fazer uma leitura antecipada de demanda, dá confiança no resultado ou a chance de corrigir algo”, comenta.

Mapeamento da demanda Uma pesquisa da consultoria em inteligência estratégica Brain apresentada em primeira mão na série de encontros do GRI revela espaço para boas oportunidades de negócios no ramo de loteamentos.

Levar uma questão ambiental ao Judiciário é “terrível” e o descumprimento de qualquer requisito nessa área pode embargar a obra, adverte Marcos. Ele recomenda que a loteadora seja, acima de tudo, proativa e que tenha conhecimento técnico impecável, além de uma boa relação com a comunidade local, os órgãos municipais e o Ministério Público. “Quase nada em licenciamento ambiental é excesso de zelo”, garante.

Panorama do mercado Não é só o Ministério Público que monitora o mercado. O próprio consumidor cumpre esse papel e está atento à saúde das empresas. Algumas passam hoje por dificuldades e o risco é de que essa percepção se generalize e acabe prejudicando o setor, justamente num momento em que ensaia uma reaceleração, após uma fase difícil – que acometeu também outros

A sondagem, conduzida em maio junto a mais de 2 mil consumidores em 87 cidades brasileiras, indica que 38% estão em busca de um imóvel residencial (casa/sobrado, apartamento ou terreno) para comprar. Dentro dessa fatia, 12% dizem querer especificamente um terreno. É no Nordeste que está o maior apetite por lotes atualmente. Em meio aos potenciais compradores de imóveis residenciais na região, 15% declaram desejar terrenos. No Sul, são 14%; no Sudeste, 8%; e no Centro-Oeste, 5%. Quando se trata de aquisições efetivas de lotes nos últimos 12 meses, o Sudeste aparece como a área em que se registrou maior preferência pelo produto. Dos que compraram imóveis residenciais na região nesse período, 19% optaram por terrenos. No Sul, foram 18%; no Nordeste, 17%; e no Centro-Oeste, 11%. O principal determinante na decisão de compra de lotes é hoje o valor, a não ser na região Sul, onde a segurança vem na dianteira. A localização, em todas as partes do País, aparece na segunda posição.

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Aumento dos protocolos em São Paulo Na abertura da rodada Sudeste do Fórum Loteamentos do GRI, o presidente do Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais do Estado de São Paulo (Graprohab), Lacir Baldusco, informou que, em 2017, começa a haver uma “melhora significativa” em relação aos dois últimos anos no volume de empreendimentos protocolados no órgão.

A consultoria sinaliza um quadro em que a média de preços se mostra adequada à demanda e o crédito direto concedido pelo loteador representa uma vantagem competitiva considerável, já que o maior concorrente dos terrenos (em especial para os de até R$ 100 mil) vem sendo a casa pronta ou o apartamento Minha Casa Minha Vida.

Em 2014, foram inscritos 1.187 condomínios fechados e loteamentos, totalizando 341 mil unidades. Em 2016, apenas 959 empreendimentos, somando 187 mil unidades. Nos cinco primeiros meses de 2017, entretanto, chegaram ao órgão 392 empreendimentos, com 101.230 unidades, o que representa cerca de 15% a mais do que os 339 projetos protocolados em igual período de 2016 (88.152 unidades).

“É fundamental ter em mente que crises longas mudam comportamentos. Quando a demanda se reaquecer, o cliente não vai querer pagar preços altos”, prevê Fábio Araújo. Ele pontua que o sucesso do negócio está diretamente ligado a uma série de fatores, como a possibilidade de oferecer uma proposta de valor irrecusável (uma forma vantajosa de pagamento, por exemplo).

Lacir também revelou haver 79 municípios paulistas sem um projeto de loteamento privado sequer protocolado no Graprohab de 2011 a 2016, ainda que apresentem déficit habitacional. Rio Grande da Serra encabeça a lista, que também tem Cachoeira Paulista, Guararema, Iguape, Salesópolis, São Luís do Paraitinga e Lindóia.

“Demanda se cria; tanto que, mesmo que a demanda primária de terrenos no Sudeste seja de cerca de 8%, a compra efetiva nos últimos 12 meses correspondeu a mais do dobro desse percentual [19%], em especial com o aumento da procura por investimento em lotes”, nota Fábio Araújo, sócio diretor da Brain. E há mais indícios relevantes de que o tamanho do mercado pode se estender. No Sudeste, uma grande parcela dos consultados pela Brain (59%) diz que consideraria adquirir um terreno residencial em loteamento ou condomínio fechado. Nesse universo, só 10% pensam em lotes grandes, acima de 351 m². “A maioria [69%] quer áreas entre 181 e 350 m² e não aceita pagar muito”, acrescenta Araújo. Quase metade (49%) desses potenciais compradores na região se disporia a desembolsar de R$ 70 mil a R$ 200 mil por lote, e é nítida a preferência (71%) por parcelas mensais pequenas, de até R$ 1 mil, e por prazos não muito longos, de no máximo 60 meses (55%).

Oferta baixa Se, por um lado, a demanda existe, por outro, a oferta ainda é baixa no Brasil, consequência da falta de crédito e das difi-

culdades de financiamento. Conforme a Brain, considerando as 30 maiores urbanizadoras do País, em dezembro de 2016, do VGV lançado de R$ 29,78 bilhões, 19,9% estavam disponíveis. No Sudeste, o estoque remanescente era de 17,6%.

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Alternativas de crédito É largamente conhecida a escassez de funding para o segmento loteador, agravada, no caso dos empreendimentos populares, pela reinante informalidade da renda dos compradores. Os bancos não dispõem de alternativas específicas em carteira para o setor – exceção feita à Caixa Econômica Federal, que recentemente anunciou o lançamento de uma nova linha para financiar a produção de lotes – e, quando concedem crédito, fazem uso de estruturas pouco flexíveis, passíveis de descasamento com o caixa do empreendimento. Frente às dificuldades, um número significativo de loteadores tem buscado sofisticar sua gestão e seus processos de comercialização, em busca de novos mecanismos de financiamento capazes de dar mais velocidade e segurança aos projetos. A securitização de recebíveis é um dos caminhos mais indicados, especialmente para empresas que precisam de caixa para tocar empreendimentos simultâneos, e hoje é possível colocar Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) no mercado a taxas mais baixas do que anos atrás. “Nunca tive um pipeline como agora. Estamos executando 19 CRIs ao mesmo tempo. A demanda por esses papéis é grande. O mercado está querendo renda fixa”, conta Arley Fonseca, sócio da Ápice Securitizadora. A securitização exige preparo: a carteira precisa ser madura e estar em ordem. O investidor não está disposto a aceitar o risco da pessoa física e rejeita a prática corrente de assinatura de contratos particulares de compra e venda sem previsão de alienação fiduciária ou por escritura pública. Ele pede um documento definitivo, registrado em cartório.

Raio-X

INTERESSE

Valor ideal da entrada

Até R$ 5 mil

De R$ 7,5 mil a R$ 10 mil

Valor ideal da parcela mensal

59% dos consumidores dizem que considerariam a compra de um terreno residencial em loteamento ou condomínio fechado

35%

De R$ 5 mil a R$ 7,5 mil

Fonte: Brain (junho de 2017)

Interesse por terrenos no Sudeste

26% 22%

14%

23%

15%

De R$ 10 mil a R$ 15 mil

TAMANHO

10%

De R$ 15 mil a R$ 20 mil De R$ 20 mil a R$ 30 mil Acima de R$ 30 mil Preferem pagamento total à vista

17%

Para 69%, a área ideal ficaria entre 181m² e 350m²

6% 3%

8% 10% 1%

PREÇO 61% calculam que o valor ideal do terreno seria de R$ 70 mil a R$ 200 mil

Entre os critérios que definem se um empreendimento é elegível à securitização está o valor mínimo do lote. A Ápice, por exemplo, requer que seja de pelo menos R$ 80 mil. “Mais baixo do que isso significa uma pulverização que gera mais custos operacionais”, justifica Arley. Mais uma opção de funding chegou ao mercado recentemente, pelas mãos da Captalys. Trata-se do Mais Lotes, um produto customizado para financiar a infraestrutura de loteamentos. O diferencial é permitir que o loteador pague as parcelas do crédito tomado de modo sincronizado com o fluxo de caixa do empreendimento. “Flexibilizamos muitos pontos para aprovar o crédito”, diz Luiz Gerab.

Inteligência de venda O sucesso comercial de um loteamento depende diretamente da estratégia de vendas. “Se não der certo, é possível que vá-

2% 1%

Até R$ 500 De R$ 501 a R$ 750 De R$ 751 a R$ 1 mil De R$ 1 mil a R$ 1,5 mil De R$ 1,5 mil a R$ 2 mil De R$ 2 mil a R$ 2,5 mil De R$ 2,5 mil a R$ 3 mil Acima de R$ 3 mil

rios aspectos não tenham sido considerados”, defende Fábio Valle, da V7brasil. O erro pode estar muitas vezes na localização. Entretanto, se estiver no produto em si, é bom repensar tudo. “Procure os motivos emocionais que levam [o consumidor] à tomada de decisão. Ninguém compra metro quadrado. As pessoas sonham com um estilo de vida. Um preço adequado ao produto é tão importante quanto entender o mercado a fundo. Pesquise tudo”, instiga. Além disso, Fábio recomenda estabelecer sinergia e conexão de trabalho com as equipes de vendas e marketing (agência de comunicação, publicidade e trade). “Essa composição pode fazer diferença lá na ponta, assim como a interação com o cliente. O ponto-chave é como precificar o produto. Devemos criar um senso de oportunidade que tire o cliente da sua zona de conforto e o impulsione para a compra. Ele deve ‘brigar’ pelo produto”, afirma.

REAL ESTATE

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CLUB MEETINGS

Fóruns Loteamentos Entre junho e agosto, o GRI promoveu quatro rodadas regionais do Fórum Loteamentos. A edição Nordeste aconteceu em 7 de junho em Recife; a Sudeste, em 21 de junho em Campinas; a Sul, em 3 de agosto em Porto Alegre; e a Centro-Oeste, em 10 de agosto em Goiânia. Ao todo, participaram mais de 400 dos mais relevantes players do segmento de loteamentos e comunidades planejadas dessas localidades.

Em todos os encontros, o objetivo central foi tratar das particularidades do mercado na respectiva região e abordar alternativas para financiamento, novas estratégias de vendas, melhores práticas para aprovação e licenciamento, e desafios jurídicos e operacionais, bem como contribuir para identificar oportunidades locais.

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1 Fernando Brasileiro (Ápice Securitizadora) 2 Marcos Saes (Saes Advogados) 3 Fábio Valle (V7brasil) 4 Luiz Gerab (Captalys) 5 Marcos Kahtalian (Brain)

Imagens desta seção: GRI

A série foi planejada num formato diferente do tradicionalmente usado pelo GRI. Nas quatro rodadas, os presentes assistiram a palestras de especialistas de cinco empresas parceiras do projeto: Ápice Securitizadora, Brain, Captalys, Saes Advogados e V7brasil.

Valor transacionado diminui em até R$ 0,07/m² para cada km distante da capital de São Paulo Por Giancarlo Nicastro

s grandes empresas que dependem da logística para rentabilizar seus negócios estão buscando alternativas para diminuir o custo fixo de suas operações, enquanto o país vem sofrendo com a inflação e a crise financeira-política. Há no mercado um questionamento quanto aos preços de locação e custos de transporte, partindo das capitais para o interior. Condomínios logísticos localizados em áreas afastadas da capital paulista costumam oferecer preços mais atraentes de locação. Em uma análise detalhada dos preços transacionados, conforme mostra o gráfico, é perceptível que nas regiões de Ribeirão Preto, Vale do Paraíba, Piracicaba, Sorocaba e Campinas estão sendo realizadas transações na faixa de 18% a 41% abaixo do valor fechado na capital do Estado. Relacionando o preço transacionado com a distância do condomínio da capital, a economia no valor de locação está na faixa de R$ 0,02/m² a R$ 0,07/m² por km de distância de São Paulo. É importante observar que no último ano (do 3º trimestre de 2016 até o 2º trimestre de 2017), de todo o novo estoque entregue, apenas 21% da área está localizada num raio acima de 80 km da capital. Nestas regiões, as entregas somaram 135.900 m², e totalizaram

uma absorção bruta de 167.100 m². As regiões abaixo deste raio somaram 506.200 m² entregues, com 569.000 m² de absorção bruta acumulada em um ano.

Giancarlo Nicastro

O estoque total de condomínios logísticos de alto padrão deve receber mais de 3 milhões de m², até o final de 2020. E as empresas precisam se prover de informações realistas, principalmente quando falamos de valores negociados e pedidos, para encontrarem o melhor custo x localização de acordo com as necessidades de seu ramo de atividade. Sai na frente quem planeja seu futuro com base em dados práticos do mercado. Giancarlo Nicastro é o CEO da SiiLA Brasil, uma plataforma de pesquisa do mercado imobiliário comercial brasileiro. Contato com o colunista: gnicastro@siila.com.br

Viabilidade de Operações em São Paulo

CLUB MEETINGS

GRI Shopping & GRI Retail

O cenário político-econômico, as consequências do excesso de otimismo no passado que resultou em superoferta de empreendimentos em diversas regiões do País e as mudanças no comportamento do consumidor foram os três macrotemas que dominaram as discussões do GRI Shopping 2017. Realizado em São Paulo em 17 de maio, o encontro reuniu mais de 100 dos principais players desse mercado para troca de experiências, busca conjunta de soluções para os desafios comuns e estímulo a negócios. Na abertura, Carlos Kawall, economista-chefe do Banco Safra, e Eliane Monetti, pesquisadora do Núcleo de Real Estate da USP, se juntaram num painel para analisar o panorama nacional e seus impactos ao setor. Em seguida, sete rodadas de discussão destrincharam questões centrais para a indústria ‘shoppeira’; entre elas, onde há espaço para desenvolvimento, o que esperar em termos de estruturação financeira nos próximos meses e como está a visão dos investidores. Outro ponto alto da programação foi a divulgação, em primeira mão, de uma pesquisa do GRI sobre esse mercado (veja mais informações na página 44). No dia seguinte (18/05), aconteceu o GRI Retail, que atraiu cerca de 100 líderes de shopping e varejo para avaliar a conjuntura e o futuro de ambos os segmentos, fortemente conectados.

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Imagens desta seção: Mario Miranda Filho

Carlos Kawall (Banco Safra) 2 Eliane Monetti (USP) 3 Marcelo Carvalho (Ancar Ivanhoé) e Marcelo da Costa Santos (Engebanc RE) 4 Gastão Valente (GIC) e Marcos Carvalho (Ancar Ivanhoé) 5 Carlos Alberto Correa (Sonae Sierra) 6 Marcio Botana Moraes (RFM) 7 Alfredo Khouri Jr (Catuaí) 8 Fabrício Cavalcante (Jereissati Centros Comerciais) 9 Hans-Phillip Mueller (CPPIB) 10 Paulo Stewart (Saphyr) 1

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Panorama do GRI para o setor de shoppings no Brasil Em maio, o GRI consultou 95 empresários, executivos e investidores da indústria de shoppings com atuação no Brasil para traçar um retrato e as perspectivas desse ramo. Confira as principais conclusões:

Ocupação

Segundo

41,0

a vacância nos shoppings brasileiros vai cair nos próximos 12 meses

Outros

38,9

acreditam em manutenção do nível atual ao longo desse período

42,1

Melhores regiões do País para greenfield nos próximos anos

Sudeste

Centro-Oeste

Nordeste

Sul

Norte

afirmam que a ocupação deve retomar o patamar pré-crise em até 24 meses

Na contramão,

5,3

entendem que o que se viu lá atrás não volta mais

Valores de aluguel

30,5

Modelos que tendem a oferecer maiores oportunidades de desenvolvimento

Outlet

Strip mall

Retail park

Power center

Big box

dizem que serão necessários até 36 meses para que empreendimentos maturados voltem a praticar os valores de aluguel pré-crise, sem necessidade de descontos ou allowances

Para

16,8

não será mais possível praticar os valores anteriores

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Fatores que mais devem impactar o desempenho dos shoppings no futuro próximo

Reformatação do modelo, priorizando o lazer

E-commerce

Revisão dos conceitos de âncora e loja-satélite

Inovações tecnológicas

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unsplash.com

HOTÉIS

Façam suas apostas À espera da legalização dos jogos de azar no País, hoteleiros e operadores internacionais de cassinos avaliam oportunidades e se preparam para a abertura de um novo mercado NATHALIA BARBOZA

Essa estimativa, traçada pela Spectrum Gaming Capital, líder mundial em consultoria para o setor, leva em conta referências de outros países ajustadas à realidade nacional. O valor equivaleria a aproximadamente 1% do PIB brasileiro. A ‘sorte grande’ foi lançada sob a forma de dois projetos de lei que tramitam na Câmara (PL 442/1991) e no Senado (PLS 186/2014) e abrem caminho para o desenvolvimento de empreendimentos hoteleiros no Brasil. O PL da Câmara, chamado de Marco Regulatório dos Jogos e em estágio mais avançado rumo à aprovação (pronto para pauta no plenário), autoriza até 35 cassinos no País. Nele, o critério previsto para implementação dos cassinos é que estejam incorporados a resorts de luxo, em número limitado por estado (variando entre um e três) conforme o tamanho populacional.

Canastra real O deputado federal Herculano Passos, presidente da Comissão de Turismo e da Frente Parlamentar Mista em Defesa do Turismo no Congresso Nacional que debateu a questão no GRI Hotéis 2017, destaca que o PL da Câmara garante a concessão de 30 anos para cassinos mediante concorrência pública, desde que funcionem junto a resorts construídos com esse fim, de preferência em lugares com potencial turístico. Conforme o texto, um mesmo grupo econômico pode ter somente um casino por estado e até cinco no País, mas o deputado admite que o plenário pode vir a incluir a possibilidade de transferência de permissão de um que não tenha interesse para outro que queira ir além do limite. O PL 442 também busca estabelecer bases para um ‘compromisso objetivo’ com o jogo responsável e com mecanismos efetivos de combate a fraudes, lavagem de dinheiro e crimes contra a ordem econômica. Vale lembrar que a jogatina é proibida no Brasil desde 1946 (decreto-lei 9.215), quando 71 cassinos foram fechados. Desde então, o País se isolou da maioria do globo e hoje faz companhia apenas a nações islâmicas mais alguns países laicos, como Cuba e Coreia do Norte, igualmente restritivos à prática. Com o embargo, os cofres públicos deixam de arrecadar anualmente taxas que poderiam alcançar R$ 18,9 bilhões.

Cassinos-resort “Os resorts estão ansiosos para que o projeto seja aprovado. Enxergamos a incorporação dos cassinos como uma vantagem competitiva”, celebra Luigi Rotunno, diretor presidente Associação Brasileira de Resorts (ABR). Ele diz que, com a aprovação do modelo cassino-resort, a busca pelo turista estrangeiro, sobretudo o latino-americano, deve se intensificar no País. “O atributo cassino é um a mais que teremos para competir com México, Colômbia, Argentina e Uruguai por um público de 500 mil viajantes”, anima-se. Além disso, os cerca de 200 mil brasileiros que vão ao exterior todo ano para jogar poderiam ser atraídos pelos empreendimentos nacionais. A estratégia de um número limitado de cassinos-resorts é adotada com sucesso por Cingapura. Lá, são apenas dois megacassinos em todo o território, que angariaram US$ 5 bilhões em 2015 com um fluxo de turistas três vezes maior do que a própria população. Em outras partes do mundo, há também cassinos em hotéis regionais, como o River City Casino (EUA) e o Estoril (Portugal), com bom potencial para atender à população local ao oferecer conjuntamente restaurantes, cafés, shows e centro de convenções. Segundo Robert Heller, CEO da Spectrum, o investimento para colocar em pé cassinos regionais pode atingir algumas centenas de milhões de dólares. É, contudo, menor do que o necessário para viabilizar cassinos-resorts de luxo – um desses,

Luigi Rotunno, diretor presidente da ABR, entende que os cassinos serão um atributo adicional para o Brasil competir com México, Colômbia, Argentina e Uruguai por um público de 500 mil viajantes Divulgação

uitos agentes do setor hoteleiro estão animados com a perspectiva de legalização dos jogos de azar no Brasil. Somados, cassinos, máquinas caça-níqueis e jogo do bicho podem representar um mercado de US$ 20 bilhões, elevando o País à terceira posição no ranking global desse tipo de atividade, atrás apenas de Estados Unidos e Macau.

em São Paulo, por exemplo, exigiria um valor próximo a US$ 1 bilhão. “Imagino que, para novos cassinos [em resorts], o retorno financeiro do investimento leve até cinco anos, por causa do risco envolvido em um mercado principiante e daquele inerente ao cenário político-econômico nacional”, completa.

Roleta girando Apesar da observação atenta dos hoteleiros e da empolgação de vários deles, há diversos que demonstram uma postura bastante cautelosa. “A legalização dos jogos pode provocar um impulso positivo e ajudar a fortalecer o turismo brasileiro, mas não sou otimista a ponto de achar que seja a redenção do setor”, pondera Alexandre Zubaran, CEO da Enjoy Administradora de Hotéis. Para ele, os cassinos deveriam privilegiar novos destinos turísticos “que precisem de mais musculatura”. Ronaldo Albertino, diretor de Desenvolvimento para a América Latina da Bourbon Hotéis & Resorts, julga haver uma superestimação de resultados decorrentes da jogatina. “Temos uma operação em Foz do Iguaçu, na tríplice fronteira. Observamos que, apesar de Argentina e Paraguai permitirem jogos, existe baixa ocupação nesses países”, conta. Ele faz uma conta simplificada. “Se o Estado de São Paulo tiver três cassinos com 3 mil quartos no total e 100% de ocupação, isso não representará nem 10% do que sua capital já oferece [42 mil apartamentos]”, calcula, para em seguida recomendar aos empreendedores uma avaliação muito criteriosa antes de qualquer decisão, a fim de verificar se a taxa de retorno sobre o investimento de fato compensa. Zubaran, a seu turno, aposta que a opção por grandes resorts possa mudar para não privilegiar alguns e “dar margem a questionamentos”.

Cartada crucial Além da aprovação do projeto de lei, a fase de regulamentação será uma cartada crucial para o futuro dos cassinos no Brasil. “Entre o que o PL desenha e o que realmente vai acontecer, vejo uma grande diferença. Hoje, temos duas linguagens diferentes: uma, dos deputados, de querer megacassinos em grandes empreendimentos; e outra, dos empresários, que são os que, afinal, vão decidir onde os cassinos serão abertos”, comenta Luigi Rotunno. “Trata-se de um investimento muito elevado e ninguém vai correr risco por uma vontade política. Muita coisa pode mu-

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dar depois da aprovação. Sou a favor, por exemplo, de não restringir [a permissão] a grandes cassinos e de autorizar um número maior de unidades, divididas por categorias conforme a capacidade de atendimento”, afirma. Robert Heller rebate: “Faz sentido a proposta de um número limitado de cassinos espalhados pelo País de acordo com a população de cada estado. Ninguém deseja um cassino em cada esquina. Além disso, o modelo sugerido ajuda a ter uma regulação rigorosa para os cassinos, com padrões elevados para definir quem pode obter licença para operá-los”. Na ótica de Heller, o padrão previsto no PL da Câmara traz uma vantagem adicional. “Com menos concorrência, o operador investe mais em extras [campos de golfe, teatro etc.]. Isso gera mais impacto econômico e empregos, e muda o foco do negócio”, justifica. Nos cassinos menores, se vierem a ser liberados, a oferta de apartamentos de luxo dependeria do tamanho da população local (permanente ou flutuante). Esse seria um modelo mais parecido com o que se vê na França e em Portugal.

Olhos bem abertos A CBRE e a JLL estão entre as consultorias que vêm assessorando grupos estrangeiros alertas a esse quadro. “Vai ser necessário construir novos hotéis. Nesse sentido, para a cadeia toda, a legalização é um ponto positivo, sobretudo porque os cassinos vão investir num período em que a oferta hoteleira está reprimida pela crise econômica”, analisa Ricardo Mader, diretor da divisão de Hotéis e Hospitalidade da JLL. “Os principais operadores de Las Vegas estão olhando para o Brasil. É impossível qualquer grande player não estar atento a um mercado como esse”, admite Gilberto Martins, gerente regional da CBRE. Luigi Rotunno nota que também chilenos e espanhóis se mostram interessados, principalmente por produtos menores. O primordial, reforça Robert Heller, é ter uma regulação e um controle extremamente rigorosos para assegurar o cumprimento da lei. “Sem isso, o investidor não vai aparecer, tampouco os operadores estrangeiros de cassinos de melhor reputação”, adverte. Heller arrisca dizer que, devido ao tamanho do Brasil, haverá dezenas de bons negócios, quer para o grande quer para o pequeno e médio operador de cassino. “A abundância de oportunidades vai superar a capacidade dos operadores internacionais. Ou seja, os players de capital nacional terão pela frente chances extraordinárias”, aponta.

Divulgação

Para Robert Heller, CEO da Spectrum Gaming Capital, vamos ver se formarem joint ventures entre incorporadores locais, operadores nacionais e internacionais de jogos, e investidores daqui e de fora

Por aqui, o investimento em cassinos-resorts por parte das empresas internacionais de jogo tende a se concentrar nas áreas mais populosas, tais como São Paulo, Minas Gerais ou Rio de Janeiro, reconhece Ricardo Mader. “Talvez não sirva para quem tem um mix de negócios mais diversificado, com fluxos corporativos, de congressos e convenções. Todavia, para um operador de hotéis voltados à família em momento de lazer, como é nosso caso, o cassino pode completar a atratividade. Estamos 100% interessados”, revela Alexandre Zubaran, da Enjoy. “Só vejo benefícios: vai ser bom para a captação de impostos e para o turismo”, pontua Daniel Ribeiro, diretor financeiro da Tauá Hotéis, que administra o Tauá Grande Hotel e Termas de Araxá (MG), inaugurado em 1944 para ser um cassino. “Não seria estranho para a cidade tê-lo de volta”, afirma. Outros dois empreendimentos da rede Tauá, um em operação em Atibaia (SP) e outro em construção em Alexânia (GO), estão entre os potenciais eleitos para o mesmo fim, por se situarem próximos a grandes municípios, estimulando viagens de fim de semana.

Localidades Uma grande preocupação está na sustentabilidade econômica dos empreendimentos. “A sazonalidade é um dos principais problemas do negócio hoteleiro, sobretudo nos resorts de lazer. Um cassino seria uma âncora turística. De qualquer forma, fora das cidades é muito difícil manter mil quartos”, alerta Gilberto Martins, da CBRE.

Luigi Rotunno destaca que a continentalidade do Brasil ainda assombra os de fora. “Macau e Las Vegas são territórios muito pequenos. Os estrangeiros não conseguiram, até aqui, avaliar o potencial do nosso mercado interno. Cabe a nós ‘vender’ essa questão e abrir os olhos deles a novas possibilidades”, indica.

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Ele entende que vamos ver se formarem joint ventures envolvendo incorporadores locais, grandes e médios operadores nacionais e internacionais de jogos, e investidores brasileiros e de fora. “Até porque a legislação proposta limita o número total de cassinos, mas abre espaço para centenas de casas de bingo, que não deixam de ser pequenos cassinos”, argumenta.

Tauá Grande Hotel e Termas de Araxá, em Minas Gerais: inaugurado em 1944 para ser um cassino, poderá retomar essa atividade se o País liberar os jogos

Ronaldo, da Bourbon, pondera: “apesar de Las Vegas ser considerada uma cidade do jogo, só 30% do movimento local são fruto dessa atividade. O restante é gerado pelos grandes eventos, que não dependem dos cassinos”.

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CLUB MEETINGS

GRI Hotéis

Um grupo de 110 dos maiores players do setor hoteleiro no Brasil participou em 25 de maio do GRI Hotéis 2017. Nessa que foi a terceira edição do evento, sempre realizado na capital paulista, os presentes debateram temas como funding, o aumento das exigências legais de acessibilidade nos empreendimentos, o novo mercado de luxo, o futuro dos condo-hotéis, perspectivas para o mercado diante da esperada volta dos cassinos ao País e tendências considerando os modelos timeshare e fractional. O encontro teve início com um painel que tratou do cenário político-econômico nacional, em forte turbulência. Os convidados especiais para essa discussão foram Roberto Dias, sócio do escritório Dias, Brandão, Maggi, Ferreira e professor de Direito Constitucional da FGV-SP e da PUC-SP; Fernando Sampaio, diretor de Macroeconomia da LCA Consultores; e Nelson Marconi, professor de Economia da FGV-SP. Outro destaque da agenda, marcada pelo intenso compartilhamento de experiências entre os presentes, foi a apresentação de uma pesquisa inédita do GRI sobre o mercado hoteleiro. Conforme 55,6% dos consultados, a taxa de ocupação deve aumentar nos próximos 12 meses.

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Imagens desta seção: Andrea Felizolla

Patrick Mendes (Accor) 2 Herculano Passos (deputado federal) Fernando Sampaio (LCA Consultores) 4 Roberto Dias (Dias, Brandão, Maggi, Ferreira) 5 Nelson Marconi (FGV-SP) 6 Samuel Sicchierolli (VCI Holding) 7 Ronaldo Albertino (Bourbon Hotels & Resorts), Manuel Gama (Fohb) e Roland de Bonadona (Bonadona Hotel Consulting) 8 Dov Rawet (CVM) e Álvaro da Costa (Rio Ave) 9 Moise Politi (UBS), Raphael Espírito Santo (Veirano Advogados) e Ricardo Manarini (IHG) 10 Ruy Rego (Iron House) 11 Constantino Bittencourt (Fasano) e Melissa Oliveira (Unique) 12 Ivan Schara (Previ) 13 Paula Muniz (Hyatt) 14 Flávia Kickinger (BNDES) 15 Diego Filardi (Wyndham) 1 3

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CLUB MEETINGS

GRI Industrial & Logística Mais de 100 dos principais investidores, desenvolvedores, proprietários e ocupantes de galpões no Brasil se reuniram em 29 de junho em São Paulo na terceira edição do GRI Industrial & Logística. O encontro abriu espaço para dividirem experiências sobre como estão enfrentando as complexidades da presente conjuntura e seus planos para os próximos 12 a 18 meses. Dois grandes destaques da programação foram: um talk show com Cristiano Baran, CEO da Luft Logistics, Mauricio Barros, CEO da DHL Supply Chain, Mauro Dias, presidente da GLP Brasil, e Rodrigo Vicentini, diretor de Supply Chain da Unilever, que possibilitou desenhar um panorama do segmento; e uma rodada sobre investimentos, que agregou nomes como Marcelo Fedak (Blackstone), Marcelo Michaluá (RB Capital), Bruno Laskowsky (CSHG), Hardy Milsch (Prologis), Guilherme Palocci (Clarion Partners), Rodrigo Abbud (VBI RE), Luiz Amaral (TRX), Stephen Tanenbaum (GTIS Partners), Bruno Ackermann (Barzel Properties) e João Phelipe Toazza (Hedge Investments), com moderação de Marcelo da Costa Santos (Engebanc RE). Entre os temas debatidos, estiveram o futuro do setor após um marcante movimento de flight to quality, o que os locatários estão buscando, tendências para o eixo Rio-São Paulo e outras regiões do País, boas práticas em métodos construtivos e inovações, e elementos que podem fomentar o crescimento do ramo de self storage.

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3 4

1 Robson Alves (BBP), Marcelo Fedak (Blackstone) e Lucio Capeletto (Previc) 2 Rodrigo Abbud (VBI RE), Marcelo Michaluá (RB Capital) e Luiz Amaral (TRX) 3 Allan Paiotti (GuardeAqui) 4 Cristiano Baran (Luft Logistics) e Stephen Tanenbaum (GTIS Partners) 5 Sergio Fischer (Log CP) 6 Mauro Dias (GLP), Mauricio Barros (DHL), Gustavo Favaron (GRI), Rodrigo Vicentini (Unilever) e Cristiano Baran 7 Ricardo Behar (Bradesco BBI) e Marcelo Fedak 8 Ricardo Rodrigues (Magazine Luiza) 9 Mauro Dias e Guilherme Palocci (Clarion Partners) 10 Roberto Pereira (Etoile), André Glogowski (HTB), Benny Finzi (Hines) e Hardy Milsch (Prologis) 11 Bruno Laskowsky (CCHG)

Imagens desta seção: Mario Miranda Filho

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FINAL WORDS

Queda da taxa de juros é favorável ao setor imobiliário Gustavo Loyola e Mariana Oliveira

Gustavo Loyola

expectativa para o setor imobiliário nos próximos meses contempla retomada, favorecida especialmente pelo forte arrefecimento da inflação e pela redução dos juros. O cenário ainda exige cautela, diante da elevação recente das incertezas no quadro político, que levou à queda na confiança dos consumidores em junho e julho, mas os sinais são de que esses efeitos tendem a ser transitórios e limitados e não devem comprometer mais fortemente a evolução do setor. É fato que a demanda por imóveis já vinha mostrando pouca sensibilidade à recuperação da confiança e deve apresentar ainda mais resistência diante dos novos fatos políticos. Da mesma forma, os lançamentos imobiliários mostram-se em nível bastante deprimido e impõem uma perspectiva menos favorável para as fases seguintes aos lançamentos da construção (fundação, estrutura e acabamento). Por outro lado, a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) divulgou recentemente a pesquisa “Indicadores Imobiliários Nacionais” e revelou que, do total de 129 mil imóveis em estoque em 2016, 74% eram imóveis na planta ou em construção, enquanto apenas 19% eram imóveis prontos. Este fato é positivo para a atividade da construção imobiliária, uma vez que uma conjuntura um pouco mais benéfica tende a permitir a retomada da construção desses imóveis sem um peso excessivo sobre as estatísticas da oferta, que se encontra em nível historicamente elevado. A trajetória mais recente do número de unidades distratadas também deve ser um pouco mais favorável para a redução das unidades em estoque e a posterior retomada dos lançamentos. Os dados da Abrainc/Fipe mostram que o número de unidades distratadas apresenta tendência mais consistente de queda desde o segundo semestre de 2016 – no acumulado

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em 12 meses, o indicador diminuiu em 12,0%, considerando dados até abril. Além disso, sinais mais positivos do ponto de vista da massa de renda das famílias corroboram a perspectiva de recuperação do mercado imobiliário. É certo que a expectativa para a taxa de desemprego ainda é de reversão lenta, uma vez que, após 11,5% em 2016, a taxa deve atingir 13,1% neste ano e 12,5% no próximo. Contudo, a notícia positiva é que a renda real já mostra elevação mais acentuada e deve contribuir para o crescimento da massa total de renda, com +2,2% em 2017 e +2,7% em 2018. Ademais, a renda real das famílias vem sendo favorecida pelo rápido arrefecimento da inflação, fator que também deve permitir a extensão do atual ciclo de queda da taxa básica de juros. Diversos são os canais de impacto da Selic sobre o setor, que vão desde os efeitos sobre as taxas de juros dos financiamentos para construção, aquisição e reformas até a influência sobre as decisões de alocação de portfólio – em que a elevação da Selic reduz a propensão a investimentos em imóveis. Assim, com a melhora dos fundamentos econômicos, e na ausência de novas rupturas no âmbito político que levem à derrocada da confiança, a tendência é de que o setor lentamente vá equacionando tais desequilíbrios, com a queda da taxa Selic atuando como um fator positivo mais claro para a retomada da atividade do setor. Gustavo Loyola é ex-presidente do Banco Central e sócio da Tendências Consultoria Mariana Oliveira é economista e sócia da Tendências Consultoria Contato com os colunistas: finalwords@griclub.org O conteúdo deste artigo é de responsabilidade dos autores e não representa necessariamente a opinião da revista.

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