GRI Magazine Real Estate - 8a ediçao by GRI Club

REAL ESTATE

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SERVIÇOS DE COBRANÇA BANCÁRIA. PENSE GRANDE. PENSE CAIXA.

EDITORIAL

Pra começo de conversa moderada de transações e investimentos, rompendo a paralisia que se cristalizou em 2016. E economistas de primeira linha, Joaquim Levy (diretor do Banco Mundial e ex-ministro da Fazenda) e Octavio de Barros (diretor de Pesquisas Macroeconômicas do Bradesco), traçam análises sólidas que apontam para uma evolução gradual da economia brasileira. Você encontra neste exemplar também duas matérias que perscrutam possíveis alternativas para os players de real estate enfrentarem o cenário de crédito ainda escasso. Mostramos como a indústria de fundos de investimento imobiliário deve se comportar daqui para a frente e a tentativa, ainda incipiente, de incorporadoras usarem os consórcios para ajudar a impulsionar vendas e evitar distratos.

Mario Miranda Filho

Merecem destaque ainda um especial sobre o momento do setor no Rio de Janeiro, particularmente o desafio de ocupar o Porto Maravilha, e um retrato de como a indústria imobiliária global está reagindo à decisão do Reino Unido de deixar a União Europeia.

este final de ano, completamos e celebramos os primeiros dois anos da GRI Magazine. São dois anos de informação de qualidade. Dois anos de entrevistas de peso. Dois anos de reportagens de fôlego sobre temas fundamentais para o presente e o futuro do setor imobiliário. Dois anos oferecendo a você, leitor, uma revista que nasceu e tem se desenvolvido com a missão de fazer real diferença no dia a dia dos negócios, nas tomadas de decisão e no planejamento de novos passos das companhias. Nesta edição comemorativa, às vésperas do despertar de 2017, preparamos um verdadeiro dossiê do que está por vir nos próximos 12 meses. Uma pesquisa do GRI detecta que voltou a predominar no mercado imobiliário nacional uma perspectiva de viés positivo. Depoimentos de investidores e empresários confirmam uma retomada

Não perca também duas entrevistas exclusivas: Marcelo Willer, diretor presidente da Alphaville Urbanismo, conta que a empresa está recobrando os lançamentos; e Mauro Meinberg, CEO da Rodobens Negócios Imobiliários, revisita as etapas mais significativas da sua carreira e explica por que a incorporadora escolheu seu perfil, notadamente financeiro, para o cargo. Para fechar, a GRI Magazine apresenta a cobertura dos club meetings realizados pelo GRI no último trimestre. O ponto alto da agenda foi o Brazil GRI, principal e mais tradicional encontro do mercado imobiliário no País. Tenha uma ótima leitura e nos vemos em 2017!

Gustavo Favaron CEO - GRI Club

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O GRI

O GRI é um clube global que reúne os principais players de três dos setores mais importantes da economia: imobiliário, infraestrutura e varejo. Fundado em 1998 em Londres, tem presença em 20 países estratégicos. No Brasil, atua desde 2010. A missão do GRI é conectar as lideranças desses mercados e contribuir para a construção de relacionamentos privilegiados e oportunidades reais de negócios. Nesse contexto, mais de 2000 executivos participam anualmente dos encontros do clube pelo mundo.

Gustavo Favaron - CEO Airton Medeiros - Executive vice president Diego Tavares - Managing director Guilherme de Mauro - Senior director Leonardo Di Mauro - Senior director Latam Fábio Corsini - Senior director Pedro Nicolau - Global head of Infrastructure Melissa Dalla Rosa - Director, Infrastructure Robinson Silva - Director, head of Real Estate Fernanda Magnabosco - Director, Residential Giane Faccin - Director, Shopping and Retail Patrícia Frazatto - Director, Hospitality Talita Quirino - Director, Offices and Industrial Giovanna Carnio - Director, Communications Fabio Farias - Director, Special Projects Weslei Lemos - Director, Operations Fábio Gonçalves - Analyst, Operations Kaíque Moreira - Business analyst Yuri Escarabello - Club analyst Vinícius de Freitas - Club assistant Alicia Garcia Botelho - Club assistant Izabela Rocha - Manager, Finance Flávia Moreno - Analyst, Finance Lucyan Migliaccio - Analyst, Finance Iramaia Beltrame - Coordinator, Human Resources José Jurs - Head of Design, Marketing Israel Barros - Analyst, Marketing Fernanda Vogt - Designer, Marketing Camila França - Intern, Marketing Douglas Junqueira - Intern, Marketing Gustavo Franco - Intern, Marketing André Machado - Relationship manager Josiane Bull - Relationship manager Letícia Reis - Relationship manager Vincent Littel - Analyst, Technology Giovana Segatto - Coordinator, Research Rafael Bianconi - Analyst, Research Anabella Aiello - Researcher Armando Bastos - Researcher Bruna Angelini - Researcher Bruna Carvalho - Researcher Bruno Battaglia - Researcher Eliana Zotta - Researcher Gabriel Ferraz - Researcher Giovana Caravetti - Researcher Henrique Trovó - Researcher Isabella Ilg - Researcher Ivan Khlusov - Researcher Júlia Zampieri - Researcher Juliano Augusto - Researcher Maithê Campos - Researcher Maria Clara Guimarães - Researcher Maria Fernanda Osorio - Researcher Matheus Monteiro - Researcher Nicolas Taveiros - Researcher Pedro Radwan - Researcher Rafaela Janotti - Researcher Victor Pontin - Researcher Janaina Oliveira - Assistant, Maintenance

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Expediente GRI Real Estate Magazine Brazil

Editora-chefe: Giovanna Carnio giovanna.carnio@griclub.org Reportagem: Gustavo Machado da Costa e Janes Rocha Projeto gráfico: Daniel Galli Diagramação: Camila Janaina Diebe e José Jurs

Canal direto – Leitor

Sugestões de pauta, críticas e sugestões grimagazine@griclub.org (19) 3203-0645

Canal direto – Anunciante

Informações sobre como anunciar na revista magazine@griclub.org fabio.farias@griclub.org (19) 3203-0647 Tiragem: 10000 exemplares Impressão: 57 Gráfica e Editora

Brazil Headquarters Rua Gustavo Ambrust, 464 Nova Campinas Campinas - SP CEP: 13092-106

Imagem da capa: Composição de imagens iStock

Equipe GRI no Brasil

ÍNDICE

06 Frases

Institucional

Novos Membros

Dança das Cadeiras

Estante

Termômetro

O que dizem os líderes

Quem entrou para o GRI Club

Dicas de livros

18 Club Meetings Brazil GRI

Mauro Meinberg

A carreira do executivo financeiro que assumiu o comando da Rodobens Negócios Imobiliários

30 Brasil

Club Meetings

34 Legal

All Real Estate

Octavio de Barros (Bradesco): retomada da confiança

Consolidação substancial na recuperação judicial de incorporadoras

Brasileiro é novo CEO global do GRI

O vai-e-vem dos executivos

Pesquisa inédita do GRI

28 Brasil

Joaquim Levy: panorama econômico para 2017

Encontro com Octavio de Barros

Fundos de investimento imobiliário

Perspectivas 2017 O que pensam empresários e investidores sobre o novo ano

42 Residencial

Club Meetings

54 Mundo

Club Meetings

Incorporadoras estudam potencial dos consórcios

Impactos do Brexit para real estate

GRI Rio

GRI Argentina

Marcelo Willer

Diretor presidente da Alphaville Urbanismo conta que a loteadora está voltando a lançar

58 Mundo GRI

Varejo

65 Club Meetings

Final Words

Os encontros do GRI pelo mundo

Shoppings & Varejo | Mudanças nos padrões de consumo

Novas tendências de consumo

Gustavo Loyola

Especial Rio

Um panorama do mercado carioca e os desafios do Porto Maravilha REAL ESTATE

Frases

O que os grandes players do setor andam dizendo Infelizmente, ainda somos um pouquinho o País do futuro. Joaquim Levy, diretor-geral e diretor financeiro do Banco Mundial, além de ex-ministro da Fazenda

A última década foi de construir. Já 2016, um ano de destruir. Agora não é hora de inventar moda, incorporar, e sim de tentar comprar barato.

Estima-se que 80% das companhias brasileiras estejam sobreinvestidas em ativos fixos. Neste cenário de indisponibilidade de crédito bancário e por terem financiado esses bens com equity, o sale-and-leaseback desponta como alternativa para trocarem ativos por caixa. Esta é uma oportunidade que enxergamos.

Marcelo Michalua, managing director da RB Capital

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Imagens desta seção: Mario Miranda Filho

Max Lima, founding partner da HSI

lojas

lobby

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andar corporativo

O AQWA Corporate é a expressão da excelência em lajes corporativas de até 3.800 m2. Localizado no coração do Porto Maravilha, o AQWA Corporate proporciona uma vista deslumbrante da cidade. Além de estar a poucos minutos dos principais aeroportos do Rio de Janeiro, conta ainda com toda a mobilidade oferecida pelo VLT e BRT, o que, na prática, significa acesso fácil a qualquer ponto do Rio. Um empreendimento emblemático da Tishman Speyer. Av. Oscar Niemeyer, 2.000 – Porto Maravilha – Rio de Janeiro

Arquitetura

www.tishmanspeyer.com.br Tel.: 55 21 2554-0150

Realização

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Mario Miranda Filho

Incomparável.

Institucional

Gustavo Favaron (de gravata vermelha) e o time de líderes do GRI: Robinson Silva, Henri Alster, Diego Tavares e Airton Medeiros

Do Brasil para o mundo Executivo brasileiro assume posto de CEO global do GRI

o último dia 16 de novembro, Gustavo Favaron assumiu a cadeira de CEO global do GRI, passando a liderar as atividades do clube em todo o mundo. Ele, que já havia comandado o GRI em Londres na posição de managing director de 2010 a 2012 e que respondia como CEO do GRI no Brasil desde 2013, agora tem a missão de capitanear uma integração cada vez maior de todos os mercados em que o GRI está presente, bem como a expansão do clube para novas localidades. “Vejo esse movimento como o Brasil assumindo a lide-

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rança do GRI no mundo. Temos uma equipe de mais de 100 colaboradores, de 20 nacionalidades, e atuamos em quase todo o globo. A ideia é maximizar ainda mais as nossas forças”, conta Gustavo. Ele destaca que Europa, Índia e Américas vão ser as regiões prioritárias neste início do seu mandato, conforme definição do Conselho de Gestão do GRI. O Brasil vai continuar como uma das grandes prioridades. “Vou manter um olhar especial para a operação brasileira, uma das mais importantes do nosso clube mundial”, garante.

NOVOS MEMBROS

Segundo Gustavo Favaron, seus planos como CEO global abrangem o aprofundamento da inteligência de mercado e a reestruturação de alguns departamentos do clube. “Estamos fazendo um investimento pesado em tecnologia e reforço do banco de dados. Tudo para interagir cada vez melhor com o mercado e proporcionar experiências crescentemente positivas para os nossos membros”, afirma. Para atingir todos esses objetivos, ao lado de Gustavo, passam a atuar na operação mundial dois outros nomes do time brasileiro: Airton Medeiros, executive vice president, e Diego Tavares, managing director. Entre outras funções, Airton vai ter um papel especial no desenvolvimento do clube de real estate na Índia e na África e também na internacionalização do clube de infraestrutura, que foi implementado de forma pioneira no Brasil, sob a sua batuta. Diego, por sua vez, vai concentrar esforços nos mercados da Alemanha, Itália, França, Espanha e Inglaterra.

Mudanças no País Além dessas mudanças em âmbito mundial, o GRI acaba de promover uma reorganização na divisão imobiliária aqui no Brasil. Robinson Silva, na casa há dois anos, tendo se destacado como diretor dos segmentos Residencial, de Hotéis e de Loteamentos, é agora head de Real Estate no País. Ele está incumbido de chefiar todas as diretorias setoriais imobiliárias: Residencial, Loteamentos, Escritórios, Industrial & Logística, Hotéis e Shoppings. Fica, portanto, na liderança do quadro de diretores de todas essas áreas. “Robinson foi uma escolha natural para a posição e está muito preparado para desempenhar a nova tarefa. Sem dúvida, essa nova configuração vai proporcionar enormes ganhos para o clube de real estate no País e todos os seus membros”, diz Gustavo.

Conheça quem são os mais recentes club members do GRI Artur Petreanu Azes Construtora e Incorporadora Proprietário

Carlos Rebollo Hettâ Participações CEO

Luiz Vaiano Canal Concept Diretor fundador

Milton Saad Júnior Moriano Diretor

Moise Politi UBS Brazil Senior advisor Real Estate Asset Management

Paulo Comini Rite-Hite Latin America Regional Sales vice president

Ricardo Antoneli GLP Chief Development Officer

Sergio Maia Trust & CO Investimentos Sócio presidente

Thiago Endo A.Yoshii Engenharia Diretor de Novos Negócios

Vagner Gimenez Borin Brazilian Business Park Presidente REAL ESTATE

Cláudio Belli/ Divulgação Rodobens

Reforços internacionais

GRI CAREER

A trajetória profissional dos líderes de real estate

Mauro Meinberg CEO da Rodobens Negócios Imobiliários

epois de construir uma carreira de mais de duas décadas em instituições financeiras e atuar alguns anos no setor de mineração, Mauro Meinberg deu uma guinada e agora responde como CEO da Rodobens Negócios Imobiliários. Pode parecer uma mudança extrema, mas a chegada dele ao grupo tem justamente a missão de aumentar as sinergias entre a área financeira e os negócios imobiliários da Rodobens. Nesta entrevista, Mauro fala sobre os desafios que tem pela frente e os passos que o conduziram até aqui. Ele também comenta sobre suas habilidades de gestor, que levaram a que fosse apontado em julho como um dos melhores CEOs do Brasil. Acompanhe:

GRI Magazine: Na sua avaliação, que características foram as mais relevantes na sua trajetória de executivo e determinantes para ter sido escolhido recentemente como um dos melhores CEOs do País?

Consigo ler a situação com agilidade, tomar decisões, me ajustar e buscar o melhor resultado final.

Mauro Meinberg: A sensibilidade e a capacidade de trabalhar em diferentes ambientes, aprender rapidamente a dinâmica de negócios diversos e me adaptar às necessidades do momento. Vejo esses pontos como grandes qualidades que têm me permitido transitar de uma indústria para outra – ou de um cliente para outro.

MM: Sou tímido na vida pessoal. Profissionalmente, é outra história. É quase como um personagem. No trabalho, assumo a liderança e gosto de estar visível. Já em casa, não quero ser o centro das atenções. Prefiro estar na sideline. Isso é algo que acontece com muitos indivíduos em posições de comando.

GRI: São atributos que você carrega para todos os âmbitos da sua vida?

GRI: Qual foi o momento de maior aprendizado na sua carreira? MM: Sem dúvida nenhuma, os períodos de crise são os que provocam as maiores transformações. No Banco Banif, vivi a fase das aprendizagens mais traumáticas, o que não significa que eu não tenha passado tempos difíceis em outras organizações. Contudo, naquele caso específico, foram dois anos marcados por muitas turbulências. GRI: Como foi essa fase no Banif? MM: Quando fui para lá, a instituição estava tentando migrar para um modelo de banco de investimento para empresas de médio porte no Brasil. Justamente nessa época, houve a crise financeira mundial. Os bancos, de maneira geral, ficaram extremamente pressionados por ativos de baixa qualidade e a captação se tornou muito mais complicada. Então, o projeto que tinha me atraído, de desenvolver uma plataforma para middle market, começou a sofrer. Me lembro desse biênio como um período de gestão de crise. Foi o que fiz, muito mais do que atuar no desenvolvimento da plataforma. Como eu sempre tinha estado em grandes empresas, bastante institucionalizadas, aquele foi um ínterim

que também me possibilitou entender os desafios da gestão num ambiente com acionista controlador. Passados dois anos, meu projeto subsequente era promover uma reestruturação relevante da atividade do Banif no País, mas os acionistas naquele instante não acreditavam que fosse o melhor caminho. Tive de tomar uma decisão e acabei saindo. GRI: Seu período mais longevo numa empresa, cerca de uma década, se deu no Deutsche Bank. O que você destacaria a respeito dele? MM: Essa experiência, principalmente no contexto de que eu havia acabado de concluir meu MBA [na Columbia Business School, em Nova York], me ofereceu a oportunidade de ter contato com diferentes indústrias, produtos e desafios, bem como desenvolver minha capacidade de gestão de equipes multifuncionais. Foi um momento muito rico para a minha carreira. Trabalhei com fusões e aquisições, privatizações e liderei a área de mercado de capitais na época de uma série de IPOs. Foi aí que teve início a minha relação com o mercado imobiliário, pois me envolvi diretamente com a abertura de capital de duas incorporadoras.

GRI: Além do Banif e do Deutsche Bank, você trabalhou em outras instituições financeiras, como ING e GE Capital. Por que decidiu mudar completamente de ramo em 2012, ao entrar para a Anglo American? MM: Quando saí do Banif, pela primeira vez na minha carreira eu não tinha uma visão clara do que queria fazer. A ideia imediata que tive foi voltar à área de banco investimento, mas o destino mudou tudo. Assim que deixei o Banif, mandei um e-mail comunicando a novidade aos meus contatos. Passados 20 minutos, meu telefone tocou. Era Paulo Castellari, que eu conhecia da faculdade e com quem também tinha trabalhado no Chase Manhattan. Naquele instante, ele era presidente dos negócios de fosfato e nióbio da Anglo American e procurava um CFO, posição para a qual me chamou. GRI: Qual foi a sua missão lá? MM: Paulo me contou que o mandato dele era vender os dois negócios [fosfato e nióbio] e que, na sequência, ele se deslocaria para outra função na Anglo American. Argumentei que eu não era CFO, que tinha trabalhado em banco a vida toda e nunca tinha feito a gestão financeira de uma empresa. Ele en-

A evolução da carreira de Mauro Meinberg ao longo do tempo 1988

1989

Ingressa no Citibank, iniciando sua trajetória no mercado financeiro

Migra para o Chase Manhattan

1992

1993

1998

Forma-se em Passa a atuar Conclui MBA Administração no Grupo na Columbia na Fundação ING Business Getúlio Vargas School e entra para a GE Capital

1999

2009

2012

2016

Chega ao Deutsche Bank, onde ocupa diversas funções de direção

Torna-se CEO do Banco Banif no Brasil

Transfere-se para a Anglo American, na qual exerce cargos de comando

Aceita o convite para ser CEO da Rodobens Negócios Imobiliários

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tendeu que a minha experiência de banco em M&A seria riquíssima naquela conjuntura, pois a Anglo American estava se desfazendo de dois ativos e haveria muita interação com instituições financeiras e [potenciais] compradores. Fizemos um contrato de gestão interina por três meses, renovável, e eu teria uma comissão no processo de venda. Me pareceu interessante. Em fevereiro de 2011, estava eu sentado num escritoriozinho na avenida Paulista, bem reduzido, pois a empresa estava se enxugando e se preparando para uma venda. GRI: Os três meses se estenderam a anos... MM: Paulo acabou saindo da posição que ocupava antes do previsto, um executivo sul-africano assumiu o seu posto e eu, por me encontrar aqui no País e pela minha experiência, acabei me tornando a liderança local do negócio rapidamente. A Anglo American depois desistiu [temporariamente] de vender os dois ativos e, aos poucos, fui passando a desenvolver outras atividades e ocupando outras posições. Anos mais tarde, quando a companhia novamente se colocou na posição de vender as duas unidades, fui chamado para preparar o processo, que se concretizou em março de 2016, por cerca de US$ 1,6 bilhão. GRI: Pouco antes dessa transação, você deu mais uma guinada na sua trajetória, ingressando no setor imobiliário. Como isso aconteceu? MM: A Anglo American vivia um momento de redução de ativos e eu, um crescimento na carreira. Estava morando em Belo Horizonte e, numa viagem a São Paulo, um banqueiro propôs me apresentar a Waldemar Neto, acionista da Rodobens. Já na primeira conversa com ele, houve empatia e o projeto me atraiu. A visão da Rodobens é de que é uma provedora de serviços financeiros e de que o negócio 12

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se retroalimenta. A sinergia entre o financeiro e o comercial está muito mais evidente no ramo de veículos e caminhões do que no imobiliário. O que o grupo procurava era um profissional que começasse a desenvolver a desejada integração entre o negócio imobiliário e o financeiro. Nossa conversa teve início em agosto de 2015 e assumi a liderança da Rodobens Negócios Imobiliários no princípio de 2016.

“A Rodobens procurava um profissional que começasse a desenvolver a integração entre o negócio imobiliário e o financeiro” GRI: De que maneira esse trabalho tem caminhado? MM: Estamos atuando fortemente para desenvolver soluções, sempre com o foco de ter os serviços financeiros mais próximos do negócio imobiliário. Por exemplo, começamos a estruturar um produto de financiamento que usa algumas características de consórcio [leia mais na página 42]. Minha atuação é diretamente na Rodobens Negócios Imobiliários, mas também tenho assento no conselho das outras divisões do grupo. GRI: Mais uma vez, você chegou a uma empresa num período turbulento. Como tem lidado com o presente cenário? MM: Apesar de ver, no mundo imobiliário, um ano extremamente complexo em termos de demanda, distratos e dificuldade de financiamento, há muita coisa interessante

a realizar. Temos feito bem mais do que resolver pequenas crises – e, comparando com outras que vi no passado, sei que esta não é tão séria. É gratificante estar numa organização que se preparou para os solavancos. Quando assumi, a Rodobens Negócios Imobiliários já era uma companhia que estava lidando com os desafios que o mercado colocava. Então, a crise do setor imobiliário não nos afeta tanto quanto a outros players. O momento é complicado; porém, temos encontrado maneiras de amenizar os impactos sobre a empresa e também sair deste período muito mais fortes. GRI: Que balanço você faz deste seu primeiro ano como CEO da Rodobens Negócios Imobiliários? MM: Do ponto de vista das metas de curto prazo, ou seja, caixa, venda de estoques e valorização de ativos, temos sido muito bem-sucedidos e os resultados são visíveis. Pelo lado das metas estruturantes, estamos procurando desenvolver essa ligação que mencionei com o nosso negócio financeiro. Talvez para o agente externo isso não esteja claro, mas, em 2017, a companhia vai ter uma ‘cara’ bem diferente da que possuía no princípio de 2016. Estamos fazendo um trabalho de preparação para um novo ciclo de crescimento. GRI: Em meio a uma agenda intensa no dia a dia, consegue conciliar trabalho e vida pessoal? MM: Aprendi a conciliar. Conforme amadurecemos, lidamos com as pressões diárias de maneira diferente. Em momentos de crise, sim, o lado pessoal acaba afetado. Sob pressão, acaba-se imergindo no problema. Na vida do executivo, há uma dedicação muito extensa de horas às atividades profissionais, mesmo quando não se está no escritório. Nunca desligamos. É preciso saber dividir o tempo e ter espaço para cada coisa da vida: trabalho, família, amigos e comunidade.

DANÇA DAS CADEIRAS

O vai-e-vem dos principais executivos do mercado imobiliário Hilton Rejman

Clarice Etcheverry

CCP

GLP

Brookfield Property Group Brazil

ERE Adivisory

Diretor

Development-Acquistion & Leasing Director

Diretor

Founder

Marcelo Puntel

Ricardo Antoneli

Cyrela

BNCorp

Diretor de Desenvolvimento Urbano

CEO

Brookfield Incorporações

GLP

Diretor geral de Desenvolvimento Urbano

Eric Alencar

Chief Development Officer

Paulo Michel

Cyrela

BHG

CFO

Superintendente

Grupo Oncoclínicas

Diretor financeiro e de Novos Negócios

Miguel Mickelberg

Hotéis Othon

Diretor de Hotelaria

Fernando Chabert

Cyrela

Hotéis Othon

Cyrela

Projetos pessoais e consultoria

Responsável por controladoria e planejamento financeiro Diretor financeiro

Paulo Gonçalves Cyrela

Diretor adjunto de Operações Estruturadas e Relações com Investidores

Cyrela

Diretor de Relações com Investidores e de Finanças Estruturadas

Antiga posição

Nova posição

Diretor-superintendente

João Paulo Ferreira Natura

Vice-presidente comercial

Natura

Presidente

Informações para a coluna Dança das Cadeiras: dancadascadeiras@griclub.org

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ESTANTE

Livros que fazem a cabeça de quem decide os rumos do mercado Divulgação

Indicação de João Carlos Mansur Diretor executivo da REAG Investimentos

Empreendendo Sonhos – A história do Laboratório Sabin e seu premiado modelo de gestão Divulgação Alta Books

Autoras: Janete Ribeiro Vaz e Sandra Soares Costa Editora: Alta Books Preço: a partir de R$ 42,00

Mario Miranda Filho

“O livro apresenta lições de vida e liderança das duas autoras, empreendedoras na expansão do Laboratório Sabin para outras regiões do País e na implantação de princípios de governança corporativa, o que garantiu a sustentabilidade da empresa para os próximos anos.

As cofundadoras Janete Ribeiro Vaz e Sandra Soares Costa ergueram uma companhia reconhecida nacional e internacionalmente, o que é comprovado por centenas de prêmios em mais de três décadas de dedicação à saúde. As sócias enfrentaram desafios e conquistaram o respeito do mercado a partir da construção e do compartilhamento de valores empresariais que

norteiam a missão, as práticas e a visão de futuro do laboratório. Nas memórias retratadas na obra, há espaço também para lições de gestão relacionadas a cultura organizacional, investimento nas pessoas, atendimento humanizado, excelência técnicocientífica, responsabilidade socioambiental, inovação e criação de uma marca de sucesso.”

Business Model You – O modelo de negócios pessoal Autor: Tim Clark, em colaboração com Alexander Osterwalder e Yves Pigneur Editora: Alta Books Preço: a partir de R$ 43,00

“Por uma indicação da nossa consultora de Recursos Humanos, esse é o meu livro de cabeceira no momento. Ele faz o leitor refletir sobre seu modus operandi, suas visões, seus modelos. A obra ajuda na adaptação às mudanças recentes no mundo financeiro. Foge dos modelos tradicionais de autoajuda e gestão de negócios,

como ‘Quem Mexeu no Meu Queijo?’ ou ‘O Monge e o Executivo’. Não segue a lógica dos gurus de negócios. Por meio de um exercício dividido em nove seções, o livro auxilia o leitor a resumir sua vida pessoal, seus pontos fortes e pontos fracos. Dá apoio na busca de meios para alcançar o sucesso a partir da melhoria individu-

Divulgação Alta Books

Indicação de Rufino Pizarro Neto Diretor do grupo Sendas

al. A partir disso, permite ganhar uma vantagem competitiva, uma diferenciação em relação ao mercado. O livro foi produzido por quem criou o Business Model Generation e implementou essa maneira distinta de desenhar novos modelos de negócios. Acredito que traga diferentes abordagens e que seu impacto pessoal seja único para cada um que o lê.”

Informações para a coluna Estante: estante@griclub.org 14

REAL ESTATE

NOVO JAGUAR XF

Na cidade somos todos pedestres.

CONECTANDO VOCÊ ÀS SUAS CONQUISTAS.

Mais novo lançamento global da Jaguar, o XF é também o modelo mais premiado da história da marca. Seu design sedutor foi eleito o mais dinâmico da categoria e está presente até nos faróis de Xenon HID bifuncionais, com LED no icônico formato “J-Blade”. A tecnologia avançada do InControl Touch, com sua tela touchscreen de 8 polegadas, garante uma conectividade ímpar no segmento. Sem esquecer que a performance simplesmente incomparável do XF é garantida pela combinação do motor 2.0 Turbocharged a gasolina de 240 cv (que vai de 0 a 100 km/h em 7 segundos) com a transmissão automática de 8 velocidades. Além de estar disponível para você e sua família, o XF, com todos os seus benefícios, também pode ser adquirido por meio do nosso programa de Vendas Corporativas, que possibilita a compra do XF diretamente da Jaguar Brasil, em condições especiais. Visite o site ou consulte nossa equipe de Vendas a Empresas na Concessionária Jaguar mais próxima de você. jaguarbrasil.com.br /JaguarBrasilOficial

/JaguarBrasil

/JaguarBrasilOficial

REAL ESTATE

TERMÔMETRO

Pesquisa do GRI mostra a percepção e as expectativas dos players do setor sobre a economia e os negócios ao longo do tempo Na suacomo visão,deve comoficar deve o desempenho da economia brasileira próximos meses? 1. Na sua visão, o ﬁcar desempenho da economia brasileira nos nos próximos 12 12 meses? 5,8%

0,0%

4,7%

36,4% Muito pior do que no ano passado

8,2%

35,1%

56,7%

Outubro/2016

Muito melhor do que no ano passado 13,0%

46,6 %

empresa está vivendo o atual contexto? 40,4%

Julho/2016

Muito melhor do que no ano passado

Março/2016

33,8%

13,8%

42,8%

43,4%

Março/2016

57,4%

negócios or cautela

Melhor doao quedo noano ano passado passado Semelhante

Melhor do que no ano passado

Março/2015

ndo para decisões

PiorSemelhante do que noaoano passado do ano passado

69,0%

tá vivendo o atual 2. contexto? Como sua

uzindo o negócios

Muito do no que nopassado ano passado Piorpior do que ano

20,5%

Julho/2016

Outubro/2016

46,6 %

56,7%

Observando/ aguardando para tomar decisões

42,8% 40,4% 35,1%

13,8%

13,0%

8,8%

Março/2015

Desinvestindo/ reduzindo o nível de negócios

Investindo/ ampliando negócios mesmo que com maior cautela

8,2%

8,8%

33,8%

57,4%

45,5%

24,3%

23,1%

REAL ESTATE

tindo/ ampliando negócios mo que com maior cautela

conseguiremos scer neste ano

Julho/2016

Outubro/2016

52,6%

ervando/ aguardando para tomar decisões

r um resultado o ano passado

Março/2016

esinvestindo/ reduzindo o nível de negócios

ado financeiro o ano passado

o sua empresa está vivendo o atual contexto?

3. Em termos desua resultados, o que você projeta para sua empresa neste ano? sultados, o que você projeta para empresa neste ano?

28,2%

26,3%

43,3% 31,6%

25,1%

Vamos ter um resultado financeiro pior do que o do ano passado Esperamos manter um resultado similar ao do ano passado Confio que vamos conseguir crescer neste ano

4. Qual a expectativa de resultados da sua empresa para os próximos 12 meses?

resultados da sua empresa para os próximos 12 meses? Março/2016

Péssima Ruim

Julho/2016

46,2%

Outubro/2016 46,2%

45,0%

Péssima

36,8%

32,4%

Ruim

42,1%

Regular

Regular Boa

16,8%

Excelente

2,9%

Boa

5,3%

2,9% 1,7%

Excelente

9,9%

9,1%

1,8%

1,0%

5. Qual a sua expectativa quanto ao desempenho do mercado imobiliário, de forma geral, nos próximos 12 meses?

a quanto ao desempenho do mercado imobiliário, de forma geral, nos próximos 12 meses? Julho/2016

54,9%

56,7%

Péssima

46,6%

Péssima Ruim

Outubro/2016

Ruim 31,2%

Regular

40,9%

Regular

Boa

23,4%

Excelente

Boa

Excelente

Para a sondagem, foram consultados 171 líderes de empresas do setor imobiliário em outubro. As apurações anteriores foram feitas em julho de 2016 (209 respondentes), março de 2016 (173 respondentes) e março de 2015 (68 respondentes).

Março/2016

11,0%

9,1%

19,9%

0,0%

2,9% 3,4% 0,0%

0,0%

6. Quais segmentos de real estate oferecem as melhores oportunidades uais segmentos de real estate oferecem as melhores oportunidades neste momento? neste momento?

Residencial Loteamentos Galpões Escritórios Shopping e varejo Hotéis

Outubro/2016

Julho/2016

Março/2016

1º

2º

3º

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3º 2º 6º 5º

Março/2015

3º 1º 6º 4º REAL ESTATE

Club MeetingS

Brazil GRI O mais tradicional e importante encontro dos líderes do mercado imobiliário no País chegou à sua 7a edição. Nos dias 9 e 10 de novembro, mais de 350 empresários e investidores se reuniram no Brazil GRI, em São Paulo, para trocar experiências, identificar oportunidades de negócios e discutir a realidade, os desafios, as tendências e as perspectivas do setor para 2017. A programação do Brazil GRI, realizada no hotel Grand Hyatt São Paulo, foi aberta por Ric Clark, chairman do Brookfield Property Group e da Brookfield Property Partners. Ele, que foi capa da última edição da GRI Magazine, falou sobre o momento da Brookfield, seu olhar sobre o Brasil, a tendência mundial de reorganização das cidades e as oportunidades que esse movimento coloca, entre outros temas. Questionado sobre os impactos da eleição de Donald Trump como presidente dos Estados Unidos, Ric admitiu que o resultado foi uma surpresa e tem provocado de imediato incertezas. Ele ressaltou a inteligência do novo mandatário e pontuou que agora é hora de observar os desdobramentos do resultado da votação e aproveitar janelas que se abram. “Situações como essa criam oportunidades para empresas bem capitalizadas como a nossa”, disse. No segundo dia do Brazil GRI, foi a vez de Joaquim Levy, diretor-geral e diretor financeiro do Banco Mundial, bem como ex-ministro da Fazenda, dar início à agenda. Ele traçou uma análise do cenário econômico nacional e elencou as questões prioritárias que o País tem a enfrentar (leia mais na página 28).

Henri Alster (GRI) e Ric Clark

REAL ESTATE

Airton Medeiros (GRI) e Roberto Setubal

Imagens desta seção: Mario Miranda Filho

Joaquim Levy e Gustavo Favaron (GRI)

Robinson Silva (GRI) apresenta pesquisa inédita do GRI Club

Pontos altos

A partir da esquerda, Marcelo Fedak, Christian Klotz, Ricardo Behar (Bradesco BBI) e Brian Finerty

Ao todo, nos dois dias da programação, foram mais de 25 rodadas de debate sobre os assuntos mais relevantes ao setor imobiliário e seus subsegmentos, além de seções de matchmaking e muito espaço para interação informal entre os participantes. Um dos pontos altos da agenda foi uma discussão sobre a atratividade do País a capitais internacionais, com a presença de representantes de seis dos maiores investidores globais em real estate: Joshua Pristaw (GTIS Partners), Christian Klotz (Jaguar Growth Partners), Marcela Drigo (CPPIB), Marcelo Fedak (Blackstone), Paulo Gomes (Abu Dhabi Investment Authority – Adia) e Brian Finerty (Equity International). Outro destaque foi um jantar no dia 9 para club members e convidados especiais.

A partir da esquerda, Paulo Gomes e Joshua Pristaw

REAL ESTATE

Participaram do Brazil GRI nomes a exemplo de Roberto Setubal (Itaú), Antonio Carlos Ferreira (Hines), Andre Freitas (CSHG), Max Lima (HSI), Adolpho Lindenberg Filho (Grupo LDI), Sandro Gamba (Gafisa), Ruy Kameyama (BR Malls), Marcelo Willer (Alphaville), Martín Jaco (BR Properties) e Guilherme Rossi (GR Properties). Na manhã que precedeu a abertura do Brazil GRI, o clube reuniu seu Advisory Board e os comitês de cada uma das suas diretorias setoriais: Residencial, Loteamentos, Escritórios, Industrial & Logística, Hotéis e Shoppings. Os grupos conversaram sobre a atuação do GRI Club em 2016 e diretrizes para o próximo ano.

Reunião do Advisory Board do GRI Encontro dos comitês setoriais do GRI

Marcelo e Marcos Carvalho (Ancar Ivanhoe) com Marcelo Haddad (Rio Negócios)

Almoço Brazil GRI Andres Andrade e Mia Stark (Gazit) com Felipe Góes (São Carlos)

REAL ESTATE

All Real Estate

Panorama Composição de imagens iStock

Como vai ser o novo ano do setor imobiliário no País, na visão de alguns dos seus principais players

esta virada de 2016 para 2017, a reportagem da GRI Magazine entrou em campo para sondar diversos investidores e empresários a respeito de suas expectativas para o novo ano. Acompanhe alguns desses depoimentos:

Marcela Drigo

“O pior já passou, mas a recuperação vai ser lenta. 2017 ainda deve ser um ano devagar.

Mario Miranda Filho

Divulgação

Diretora de Investimentos em Real Estate do CPPIB

Felipe Góes

Diretor presidente da São Carlos Empreendimentos e Participações

“Há uma melhora nas expectativas das empresas em relação à economia brasileira que afeta diretamente o setor de lajes corporativas. Então, acreditamos numa recuperação gradual do segmento a partir de 2017.

Começam a surgir algumas oportunidades, especialmente por parte de vendedores que precisam se desfazer de ativos porque estão alavancados ou entraram em um mercado em que não são operadores e querem sair para focar o próprio negócio. Entretanto, são oportunidades pontuais.

A São Carlos tem uma atuação consistente que vai se manter em 2017. Estamos sempre atentos às oportunidades de bons negócios na área de M&A, tanto compra de imóveis que tenham potencial para geração de valor para nossos acionistas como venda de ativos consolidados para capturar o valor de investimentos feitos no passado. O foco da companhia em 2017 é estarmos muito próximos dos clientes para atendê-los bem e assegurar um nível de ocupação elevado.”

Hoje, é crucial ser cuidadoso no preço de entrada. Isso é o que vai fazer a diferença, já que os aluguéis não vão subir rapidamente. Pagando o preço certo na entrada, é possível fechar os retornos.”

Sócio-fundador da Barzel Properties

Sérgio Fischer Divulgação

Nessim Sarfati

“O mercado tem uma perspectiva de que a economia vai melhorar em 2017; porém, creio que esteja superestimada. A evolução, na verdade, vai ser mais lenta. Se tudo der certo, em 2019-2020, o mercado imobiliário começa a se recuperar. Hoje, a Barzel tem interesse em várias compras; porém, a dificuldade é que, com essa visão de melhora, os preços dos ativos já principiaram a subir. Além disso, com o juro a 14% ao ano, é capaz que se compre até mais barato no final da curva do que agora. Então, os negócios só vão sair mais adiante. Essa elevação dos preços acabou fazendo com que as linhas do que o comprador quer pagar e do que o vendedor quer receber não se cruzem. Elas estão mais distantes atualmente do que um tempo atrás, tanto para galpões quanto para escritórios.”

Diretor presidente da Log Commercial Properties

Mario Miranda Filho

No atual cenário, temos de ser muito conservadores em relação às premissas que usamos para fazer novos investimentos. Estamos olhando ativamente os setores de retail e shopping centers, além de logística e também escritórios – o mais deprimido de todos.

“O segmento de logística é muito regionalizado. Os investimentos que aconteceram recentemente no Estado de São Paulo trouxeram uma superoferta para esse mercado. Com isso, aumentou bastante o nível de vacância, e ela deve seguir nos próximos anos. No resto do País, é diferente. O Brasil tem um parque industrial muito pobre, que precisa de investimentos pesados para chegar a níveis desenvolvidos. Acredito que grande parte desse mercado vai começar a ser absorvida fora do Sudeste. Neste momento complicado, nos mostramos bastante conservadores em relação a novos investimentos. Por outro lado, temos visto projetos nossos Brasil afora, no Nordeste, no Centro-Oeste, se saindo muito bem e com demanda adicional. Por isso, planejamos continuar investindo nessas áreas no médio prazo.” REAL ESTATE

Country manager da Prologis

“Está se iniciando uma retomada, porém muito devagar. Todos os indicadores macroeconômicos estão melhorando e realmente vamos no rumo certo, só que a confiança do consumo ainda não voltou. O setor de galpões logísticos tem tudo a ver com consumo. Se o consumo está fraco, a demanda por galpões também fica. Para 2017, um dos grandes desafios é a incerteza. O que vai acontecer com Trump? O que vai ocorrer com o governo no Brasil? À medida que a incerteza se reduzir, o mercado recupera a confiança, o consumo volta e a demanda por galpões logísticos aumenta. A Prologis tem uma visão de longo prazo para o País. A necessidade para o produto logístico existe e vai continuar existindo. Prevemos retomar o desenvolvimento de produtos na segunda metade de 2017. Temos um land bank com capacidade para produzir 1,5 milhão de metros quadrados novos de galpões que está espalhado pela Grande São Paulo e pela Grande Rio. Vamos olhar os submercados que possuem maior demanda e tentar colocar produto novo neles.”

Diretor presidente da Sonae Sierra Brasil

“Para 2017, vemos uma leve recuperação, uma luz no fim do túnel, mas nada dramático. O que se observou alguns anos atrás vai demorar bastante tempo a acontecer novamente.

Mario Miranda Filho

José Manuel Baeta Tomás

Construímos três grandes shoppings nos últimos quatro anos, dobramos a nossa capacidade em muito pouco tempo e, neste momento, estamos procurando alternativas de crescimento, quer por M&A, quer por oportunidades de desenvolvimento e investimento nos nossos próprios espaços. Temos áreas para as quais planejamos projetos multiuso e expansões, e já estamos preparando alguma coisa para 2017.”

Alfredo Khouri Jr

Sócio do Grupo Catuaí

“Creio que 2017 vai ser um ano de estabilização. O governo está tomando uma série de medidas que ajudam na confiança do empreendedor, o lojista, que é o nosso cliente. Ele tendo confiança, há chances de vermos um cenário melhor. Obviamente, as vendas precisam se recuperar, e aí também a confiança ajuda para que o consumidor volte a comprar mais. 24

REAL ESTATE

Temos percebido resultados mais favoráveis nos últimos meses, o que reforça a noção de vivermos um momento de retomada, ainda que não intensa. Quanto à vacância, não está claro se vai haver redução. Aliás, ela pode até aumentar, já que há muitos lojistas ‘pendurados’, sendo ajudados pelos shoppings. A realidade vai aparecer com mais clareza no novo ano. Se as vendas melhorarem, fica bom para todo mundo. Em 2017, podem surgir lançamentos. Muita gente está se antecipando e tentando fechar negócios, enquanto outros estão com receio. No nosso grupo, temos olhado atentamente algumas oportunidades de greenfield e também ativos que entendemos estarem com preços interessantes. A ideia é tirar proveito de chances que despontem, tanto em shopping quanto nas outras áreas de real estate em que atuamos.”

Alexandros Kallantzis

Head da Elandis para o Brasil

“Com relação ao cenário para investimentos em 2017, acreditamos que, em geral, o setor de hotéis vive uma fase difícil porque os retornos estão baixos. Contudo, também entendemos que, neste novo ano, deve haver algumas oportunidades de adquirir bons lotes para desenvolvimento e também propriedades para promover retrofit. Em 2016, abrimos um hotel em São José do Rio Preto, no interior paulista, o primeiro resultado da parceria que estabelecemos com a rede Hyatt. Trata-se de um empreendimento da bandeira Hyatt Place, a mais econômica da rede, mas ainda assim com quatro estrelas. Em paralelo, estamos trabalhando em mais dois hotéis e planejando construir outros. Nosso plano para 2017 é aproveitar as oportunidades que estão surgindo e fechar alguns novos negócios.”

Roland de Bonadona

Diretor da Bonadona Hotel Consulting e ex-CEO da Accor para Américas e Caribe

“Os operadores e investidores consideram que, quando as medidas que o governo está tomando começarem a ser implementadas para valer, vão sinalizar realmente que as coisas estão mudando. Contudo, até aqui não aconteceu nada na prática. Trata-se de um programa futuro e duvido que em 2017 ocorram grandes transformações. Ainda nos encontramos sob o efeito da recessão do lado da demanda e, do lado da oferta, todos os lançamentos que aconteceram para a Copa e os Jogos Olímpicos sobrecarregaram o mercado hoteleiro. Ou seja, 2017 vai ser um ano para estabilizar as operações existentes e haver alguns pro-

Divulgação

Mario Miranda Filho

Hardy Milsch

jetos oportunistas; porém, não acredito numa onda de retomada do desenvolvimento.

mas muito pela fé em dias melhores. Deposito minha confiança numa retomada mais consistente em 2018.

Quando se pergunta aos operadores e investidores se 2017 vai ser melhor, 75% dizem que sim. E quando se questiona se vão investir ou contratar, 25% respondem positivamente. Isso é significativo, mostra que existe esperança. A tomada de decisão, no entanto, ainda demora.”

Neste ano de 2017, espero ver diminuição dos distratos e um início tímido de compra de produtos em lançamentos e, principalmente, prontos, pois trazem muito mais tranquilidade – estão ali, com bons preços e em grande quantidade.

Presidente da STX Empreendimentos Imobiliários

“O desafio da crise é sempre importante para reinventar as empresas. 2016 foi muito duro, mas acreditamos que 2017 vai ser um ano melhor e estamos focando em buscar negócios mais viáveis, que tenham um quê de inovação e ofereçam produtos mais ajustados à demanda do consumidor. O cenário nos obriga a ser mais criteriosos, fazer as contas com mais atenção, avaliar muito bem quem é o comprador. Isso é algo de que o mercado imobiliário brasileiro se esqueceu nos anos de boom. Em hotelaria, estamos concentrados na cidade de São Paulo. Acreditamos que é um mercado maduro, que reage mais facilmente e no qual não houve um crescimento muito grande impulsionado por um evento. Apostamos também no mercado de unidades residenciais pequenas do Rio de Janeiro.”

Fundador do RFM Development Group

Miguel Sá

Marcio Moraes

“Ainda existe um amplo estoque. Muitos fundos estrangeiros compraram estoques de grandes empresas de capital aberto e devem vendê-los em 2017. Por isso, acho que só vamos ver retomada a partir do segundo semestre.

Para 2017, na RFM, devemos ter dois ou três projetos residenciais. Normalmente, lançaríamos quatro ou cinco. Nossa crença maior é para 2018.”

Divulgação

Antonio Setin

Presidente da Setin Incorporadora

“A partir de 2017, considero que comecemos a ter um ‘despioramento’, não vindo de coisas muito práticas e materiais, como a volta do emprego,

Entendo que, em 2017, ainda há muito risco de lançar e vender pouco. Estamos segurando a maioria dos projetos, considerando lançamento no primeiro e no segundo semestres de 2018.”

José Eduardo Ferreira

Diretor executivo da ITV Empreendimentos Imobiliários

Mario Miranda Filho

Marcelo Conde

Na Setin, lançamos em 2016 apenas o que não dava para adiar porque havia compromissos e ficaria mais caro descumpri-los do que correr o risco de tirá-los do papel. Para 2017, planejamos lançar dois ou três empreendimentos que não têm mais margem de protelação, seja por vencimento de alvará ou da permuta com o dono do terreno.

“Enxergamos 2017 como um ano de retomada, em que o loteamento vai recobrar uma venda expressiva. Falta moradia, as pessoas ainda compram terreno como investimento e, com a economia se recuperando, os compradores passam a ter menos medo de fazer novas dívidas. O principal entrave do loteamento é a aprovação. Ela piorou nos últimos anos; porém, cremos que vai ser possível haver progressos. O momento é de novos negócios. É hora de começar para, em três ou quatro anos, obter aprovações.”

Rodrigo Nass

Diretor da Elev Incorporação e Urbanismo

“No setor de loteamento, não houve uma retração do mercado como nos demais segmentos de incorporação imobiliária. Acreditamos que, em 2017, com um avanço em estabilidade da economia e as taxas de juros passando a níveis mais razoáveis, o loteamento vai ter uma retomada mais rápida do que a própria incorporação vertical. Para 2017, nossa política é focar loteamentos de médio e baixo padrão.” REAL ESTATE

Um olhar sobre o futuro Em passagem recente pelo Brasil, Spencer Levy, head de Research da CBRE para as Américas, concedeu uma entrevista exclusiva à GRI Magazine. Confira um resumo do que ele prevê para o mercado imobiliário global e o brasileiro:

Perspectivas internacionais...

No mercado de capitais, o ponto mais relevante é um ambiente mundial de crescimento lento. Europa e Estados Unidos estão desacelerando; porém, até mesmo países emergentes, dos quais se esperava uma atuação como catalisadores de desenvolvimento, não estão se expandindo tão rapidamente. Pela perspectiva imobiliária, a tendência-chave se volta ao tema da urbanização, em como e onde as pessoas vivem. Elas estão se mudando de localidades secundárias para centros urbanos e esse movimento deve continuar por um longo período. Nesse cenário, imóveis multifamily merecem um olhar atento, pois os consumidores querem mais flexibilidade. No segmento residencial, vejo a discussão de aluguel versus venda como um fenômeno mundial. Destaco também que a ascensão do e-commerce beneficia o ramo industrial. Os galpões vão ser grandes ganhadores desse processo. Num horizonte puramente de real estate, entendo que os mercados que têm uma elevada percentagem de talentos jovens altamente educados, boa infraestrutura e universidades de qualidade vão ter melhor desempenho no curto e no longo prazos do que aqueles que não possuem essas características. Então, encorajo que se dê atenção a cidades com tais elementos e um ambiente favorável de mercado de capitais.”

… e para o Brasil “Há muitos destaques positivos quando se observa o Brasil. Um dos principais é que o grande recurso natural nacional não se trata de petróleo ou açúcar, e sim de gente. O País tem uma população jovem que é motivo de inveja para o mundo e agrega um po-

REAL ESTATE

Spencer Levy

tencial de crescimento extraordinário. Explorar essa juventude e as excelentes universidades brasileiras numa perspectiva econômica vai ser um driver fantástico. Prefiro não entrar em questões do universo político, mas é fato que tem havido algumas mudanças positivas nesse ambiente do País. O mundo está observando essas transformações e creio que elas vão ajudar a aumentar a confiança, nos próximos anos, de que o Brasil é um bom lugar para se aportar capital. No Brasil, um dos tipos de ativos imobiliários em que mais acredito é o industrial porque ainda se encontra nos estágios iniciais da evolução do e-commerce. Para escritórios, a boa notícia é que não há muita oferta nova para os próximos dois anos. Então, boa parte dos potenciais problemas de sobreoferta deve se resolver por si. Além disso, historicamente, o País se recupera muito bem de períodos de excesso de oferta e altas taxas de vacância. No longo prazo, o Brasil deve ser um destino relevante para o capital global. Há poucos países com um futuro tão brilhante. Pode haver volatilidade no curto prazo, mas o longo termo é muito forte. Até lá, a fase intermediária pode oferecer ótimas oportunidades. Quem se preparar para entrar agora vai aproveitar o que alguns consideram o ponto mais adequado do ciclo. Não à toa, os investidores colocam São Paulo hoje como a 13a cidade mais atrativa das Américas para aquisições.”

Divulgação CBRE

“Globalmente, as tendências mais importantes para real estate estão relacionadas ao mercado de capitais e a questões fundamentais do próprio setor imobiliário.

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Mario Miranda Filho

Brasil

Joaquim Levy

A agenda de Levy Diretor do Banco Mundial e ex-ministro da Fazenda elenca medidas para melhorar o ambiente de negócios e resgatar o crescimento nacional POR Janes Rocha

lém de enfrentar a questão fiscal, o Brasil precisa avançar em uma agenda de reformas que permita recuperar o grau de investimento e melhorar o ambiente de negócios. A opinião é de Joaquim Levy, diretor-geral e diretor financeiro do Banco Mundial, que foi o keynote speaker do segundo dia do Brazil GRI.

Um ano depois de deixar a liderança da Fazenda federal, Levy mantém suas premissas. Entende que é preciso encarar de frente a questão fiscal com revisão de gastos e benefícios, abrindo espaço para a redução da taxa de juros, condição sine qua non para a retomada dos investimentos e o crescimento da economia.

Engenheiro com doutorado em economia pela Universidade de Chicago, Levy tem uma bem-sucedida trajetória em instituições públicas e privadas, especialmente nas multilaterais (FMI, BID, Banco Mundial), tendo exercido vários cargos de comando. Sua passagem pelo serviço público – Secretaria da Fazenda do Rio de Janeiro (2007-2010), Secretaria do Tesouro Nacional (2003-2006), Ministério da Fazenda (2015) – é respeitada e elogiada nos mais diversos âmbitos.

Ele acredita que o assunto está sendo encaminhado pelo atual governo com medidas como a PEC do teto de gastos públicos e que um aumento do Produto Interno Bruto (PIB) da ordem de 2% em 2017 e entre 4% e 5% em 2018 é uma projeção “realista”, desde que se concretizem os ajustes em pauta. “Creio que vamos crescer, mas necessitamos trabalhar bastante nos próximos anos, ter mais organização, aperfeiçoar o setor público”, afirma.

REAL ESTATE

Competitividade na berlinda

A polêmica da CPMF

Dados esses passos iniciais, Levy considera que seria necessário agora começar uma próxima etapa, que identifica como de promoção de uma reforma tributária e desburocratizante, de forma a elevar a produtividade e a competitividade do País. “Há que se simplificar impostos dramaticamente”, recomenda, lembrando que o Brasil vem perdendo posição globalmente nesses quesitos.

Questionado sobre uma das principais (e mais polêmicas) bandeiras que defendeu durante sua gestão no Ministério da Fazenda, a recriação da Contribuição Provisória sobre Movimentação Financeira (CPMF), Levy reitera as posições manifestadas na época. Indica que a contribuição era um instrumento temporário destinado a robustecer o caixa do governo e contribuir para evitar a perda do investment grade – que acabou acontecendo.

De acordo com o relatório ‘Doing Business 2017: Medindo Qualidade e Eficiência’ do Grupo Banco Mundial, o Brasil se encontra em 123º lugar num ranking de 189 países. Na avaliação de 2016, estava na 116a posição e, na de 2015, na 111a, sinal de que fazer negócios no País está ficando mais difícil. Uma das principais razões, explica Levy, está na dificuldade de iniciar companhias em território nacional. “Em São Paulo, curiosamente, é muito difícil abrir uma empresa, conseguir um alvará”, exemplifica. De acordo com ele, a melhoria da competitividade passa por simplificação de impostos não apenas no nível federal, como também nas esferas estaduais e municipais.

Preparação para outro momento

“Naquele momento, a estratégia era minimizar os custos da transição”, recorda, acrescentando que a volta da CPMF era parte de uma estratégia mais ampla, que também contava com os recursos da repatriação de capitais de brasileiros no exterior.

Levy reafirma a necessidade de o País criar condições para alinhar os juros aos patamares praticados no resto do mundo, até como forma de viabilizar o financiamento das atividades produtivas, “Creio que vamos incluídas as do setor imobiliário. “É precrescer, mas necessitamos ciso trazer o Brasil para uma taxa de juros realista.”

trabalhar bastante nos

próximos anos, ter mais

Exemplo chinês

A respeito do cenário internacional, Ao relembrar o período que viveu à organização, aperfeiçoar o ex-ministro frisa a transformação da frente do Ministério da Fazenda, Levy China, que está migrando de uma ecodefendeu as medidas tomadas na ocao setor público” nomia altamente exportadora para uma sião. Ele afirma que, embora tenham mais tecnológica e espacial, tendência sido prejudicadas pelo caótico cenário político que envolveu que deve ser analisada com atenção pelo Brasil. “Isso é imo primeiro ano do segundo mandato de Dilma Rousseff, as portante para nós porque, como vimos no caso do aço, os iniciativas eram corretas e encaminharam para as ações que chineses tinham uma produção enorme e que agora está estão sendo adotadas pela administração Temer. diminuindo”, nota. O case corrobora a percepção de que, nas próximas décadas, a capacidade de países como o Brasil “Minha experiência no ano passado tinha como objetivo preapoiarem seu crescimento em commodities agrícolas e aliparar o Brasil para um momento muito diferente. O País tinha mentos vai ficar cada vez mais limitada. feito uma avaliação um pouco otimista da economia mundial e da brasileira e entrado numa rota de despesas muito granPara Levy, o Brasil precisa se tornar uma economia high tech, de e insustentável. Além disso, foram criadas distorções e os padrão em que o desenvolvimento não encontra limites. “É preços relativos estavam muito ‘tortos’.” o que está acontecendo na China. O Brasil tem de se preparar para isso.” Hoje, a partir de sua posição privilegiada como observador do cenário internacional, Levy diz que a visão a respeito do Brasil lá fora, por parte da comunidade econômica global, é de forte expectativa em relação ao novo governo, a ganhos em transparência e compliance e à correção de distorções. Ele ressalta que a falta de previsibilidade de regras é o que mais tem preocupado os investidores externos.

Sobre a ação do Banco Mundial no País, Levy pontua que a prioridade é dar suporte ao esforço do governo brasileiro na parte de melhoria das condições de negócios. “O governo está bastante compromissado e, para 2017, creio que essa vai ser uma das principais agendas.”

“Eles estão esperando para ver quanto de fato se consegue evoluir nesse processo que foi iniciado de rearrumação da casa”, analisa. Tudo isso reforça a necessidade de avanço na agenda que Levy defende.

Ele põe em relevo ainda a atuação global do banco no combate à pobreza e compartilhamento da prosperidade e na defesa do comércio e do investimento internacional como vetores de crescimento e elevação da produtividade. REAL ESTATE

Mario Miranda Filho

Brasil

Octavio de Barros

Economia em perspectiva

Mercado começa a retomar confiança, mas evolução do nível de atividade deve ser moderada, aponta Octavio de Barros (Bradesco) POR Gustavo Machado da Costa

confiança – palavra que o ministro da Fazenda, Henrique Meirelles, repete como um mantra, por entendê-la como principal vetor para a retomada da atividade econômica no Brasil – parece estar voltando de fato. Números e análises apresentados por Octavio de Barros, diretor de Pesquisas Macroeconômicas do Bradesco, confirmam a tese. Se, por um lado, as projeções feitas pelo economista não alimentam o sonho de um novo ciclo de

REAL ESTATE

crescimento vigoroso, ao menos apontam para uma melhora relevante de aspectos fundamentais ao mercado imobiliário. Presente a um club meeting realizado pelo GRI no mês de outubro em São Paulo (veja mais informações na página 32), Octavio indicou que o PIB nacional deve agora recobrar a trajetória de expansão, embora com certa ti-

midez. Cálculos do banco apontam para uma evolução de 1,5% em 2017 e de 3% ao ano entre 2018 e 2020. Mesmo que esteja se desenhando essa melhora, repetir o maior nível de atividade econômica nacional, alcançado em março de 2014, é algo que não deve acontecer antes de 2021. O cenário global não ajuda. “Neste quadro de estagnação duradoura da economia mundial, o crescimento sustentável do País dificilmente vai ser de 4% ou 5%. Isso é coisa do passado”, afirma ele.

Inflação e juros Segundo Octavio de Barros, vamos ver melhoras em breve em dois aspectos cruciais para o setor produtivo: inflação e juros. Ambos tendem a diminuir significativamente até o final de 2017.

Recuperação do crédito O crédito não vai ser o primeiro a responder ao aumento da otimismo, mas, na ótica de Octavio, definitivamente não vai ser o último. Os dados mais recentes da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança) mostram que, de janeiro a agosto de 2016, os financiamentos para aquisição e construção de imóveis com recursos da poupança diminuíram 46,2%, após tombar 33% em 2015. A própria procura por recursos se reduziu drasticamente. “Há uma demanda reprimida. O comportamento dos agentes econômicos, tanto famílias quanto empresas, ainda é de muita precaução. Naturalmente, com o nível da taxa de juros atual, acaba-se por inibir qualquer tipo de demanda de crédito. Acreditamos, porém, que, ao longo de 2017, vamos ver uma atitude de menos cautela, principalmente por parte das companhias. Elas vão se sentir mais confortáveis para tomar decisões que afetem seu orçamento no médio e no longo prazos”, diz Octavio. o crédito

O economista espera que a inflação, medida pelo IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), feche 2017 com alta acumulada de 4,9% e termine 2018 um pouco mais amena, Em 2017, em 4,5% ao ano – menos da metade dos 10,7% computados ao final de 2015. total no Brasil

deve

Ele crê que vamos notar mudanças importantes também na oferta de funCom isso, são elevadas as chances de subir 4%. Já o crédito ding a partir de 2017, ano em que o a taxa básica de juros (Selic) cair para crédito total no País deve subir 4% e um dígito em meados de 2018, beiranimobiliário, 9% o imobiliário, 9%. “Nossa percepção do 9,75% ao ano – ou seja, 4,5 pontos é muito positiva no médio prazo, ainpercentuais menor do que o patamar que vigorou entre da que o curto esteja sendo difícil para os setores em julho de 2015 e setembro de 2016 (14,25%). geral. Entendemos que o crédito imobiliário pode ter, sim, crescimento bem acima do crédito total no próximo Sinais do mercado financeiro ano”, afirma. As respostas dadas pelo mercado financeiro às recentes mudanças no governo federal corroboram as previsões de Octavio e sinalizam que a confiança dos agentes econômicos vem sendo retomada aos poucos. O comportamento do mercado de juros futuros reforça a avaliação. As taxas dos DIs (Depósitos Interbancários) de longo prazo vêm caindo sistematicamente desde o afastamento de Dilma Rousseff, em maio. O DI com vencimento para janeiro de 2021, por exemplo, era negociado em janeiro de 2016 próximo a 16% ao ano. Em meados de outubro, havia despencado para 11,2% ao ano. A depender de vitórias do novo governo no Congresso, como a aprovação definitiva da PEC 241, que limita o teto dos gastos públicos, e a concretização das reformas previdenciária e trabalhista, as reações do mercado financeiro tendem a ser cada vez mais positivas. Com base em indicativos como esses, o setor de real estate deve ficar atento e aproveitar o processo de recomposição da confiança.

O economista reitera que essa não é uma aposta só dele, mas do Bradesco. O crédito imobiliário é um negócio muito bem visto pelo banco. “Esta continua sendo a modalidade mais interessante. O Bradesco tem atuado nela de forma bastante intensa, até porque outras estão sofrendo bem mais. A inadimplência segue baixa, pois esse crédito é considerado pelo consumidor como um ‘crédito sênior’. As famílias deixam de pagar outras contas, mas a da casa própria é sempre preservada”, indica. No que toca a funding para as empresas desenvolverem seus empreendimentos, Octavio faz um alerta. “Sou relativamente negativo em relação à capacidade de funding das companhias nessa área, considerando um horizonte de seis meses, mesmo porque muitas delas estão com problemas de excesso de alavancagem. Ainda vai precisar acontecer toda uma digestão dessa fase, o que vai levar bastante tempo. Creio que a desalavancagem talvez demore um pouco mais do que imaginávamos. De qualquer forma, ficamos com uma visão muito construtiva especialmente em relação a 2018”. REAL ESTATE

Club MeetingS

Players imobiliários e de infraestrutura debatem perspectivas econômicas com diretor do Bradesco Em 11 de outubro, o GRI Club se reuniu com o diretor de Pesquisas Macroeconômicas do Bradesco, Octavio de Barros, para discutir as perspectivas para a economia brasileira nos próximos anos, particularmente em 2017. O encontro, realizado no hotel Grand Hyatt São Paulo, teve a participação de cerca de 100 líderes dos setores de real estate e infraestrutura, a exemplo de Philippe Enaud (Vivante), Martín Jaco (BR Properties), José Alves Neto (TRX), Carlos Terepins, Andre Feitas (CSHG), Claudio Dall’acqua Jr (Iguatemi), Alexandre Lafer Frankel (Vitacon), Alexandre Mangabeira (Rodobens), Robson Ferreira Alves (BBP), José Manuel BaetaTomás (Sonae Sierra), Antonio Setin (Setin), Marcelo Willer (Alphaville Urbanismo), André Moor (Bradesco BBI) e Francisco Vasconcellos (Sinduscon-SP).

Imagens desta seção: Mario Miranda Filho

Esse club meeting abriu uma série de encontros do GRI com foco no cenário econômico que vai se estender ao longo de todo o ano de 2017. A proposta é trazer periodicamente a debate temas fundamentais ao planejamento estratégico e financeiro dos players dos mercados imobiliário e de infraestrutura.

Octavio de Barros

REAL ESTATE

Divulgação BMA

LEGAL

A consolidação substancial na recuperação judicial de incorporadoras: uma ponderação de princípios Cristiane Mamprin de C. Guerra e Gustavo Maia

m 09 de fevereiro de 2005, foi promulgada a Lei no 11.101 que, inspirada nos princípios do Chapter Eleven do Código de Falências Americano, introduziu no ordenamento jurídico brasileiro um regime de normas destinado a preservar a continuidade das atividades de sociedades empresárias em situação financeira adversa. O instituto da recuperação judicial nunca foi tão utilizado por empresários em crise quanto no primeiro semestre de 2016. Segundo estatísticas da Serasa Experian, foram protocolados 923 pedidos em todo o País durante o período. Os pedidos de recuperação judicial das sociedades do mercado imobiliário vêm acompanhados de algumas especificidades que têm gerado debates acalorados entre executivos e advogados atuantes no setor. A origem de toda a celeuma decorre não apenas da estrutura societária eleita por diversos incorporadores, que contempla a designação de uma SPE (Sociedade de Propósito Específico) para cada um dos empreendimentos imobiliários desenvolvidos, como também – e principalmente – da separação patrimonial funcional imposta pelo instituto do patrimônio de afetação. O fato é que esta combinação de fatores pode dificultar a aprovação do plano de recuperação judicial dos incorporadores.

Gustavo Maia

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Neste contexto, tem se estudado a possibilidade de que, no âmbito das recuperações judiciais das sociedades do mercado imobiliário, todos os bens, direitos e obrigações da holding e das

Cristiane Mamprin Guerra

SPEs por ela controladas passem a ser tidos como um patrimônio único, com a desconsideração da separação funcional dos patrimônios afetados que integram cada uma das incorporações em curso, sob o fundamento de que inexistiriam centros autônomos de interesse que justifiquem a estrutura societária dos devedores. Trata-se de consolidação substancial combinada com a desconsideração do patrimônio de afetação. Há que se ponderar que tal desconsideração da afetação patrimonial certamente trará impactos sobre o mercado como um todo. O corolário da Exposição de Motivos nº 00027/2004, que acompanhou a tramitação do Projeto de Lei que resultou na promulgação da Lei no 10.931/2004, antecipa o tom de tais impactos, uma vez que o instituto do patrimônio de afetação teve por motivação conferir segurança ao mutuário e a toda cadeia de financiamento imobiliário, maior segurança ao adquirente de imóvel na planta, bem como aumentar o fluxo de recursos para o financiamento imobiliário, inclusive a um menor custo. Enquanto vão se somando os casos à espera de uma decisão, o Judiciário já começa a assinalar pela não admissibilidade da consolidação substancial combinada com a desconsideração da afetação patrimonial. Em se admitindo que a consolidação substancial seja possível e venha a desconsiderar o instituto do patrimônio de afetação, tal aplicação, tratando-se de instrumento excepcional, deverá ser sempre analisada casuisticamente, de forma restrita às hipóteses em que se verifique a viabilidade concreta de se equacionar a situação financeira do incorporador e de se preservar a função precípua dos patrimônios afetados: garantir a conclusão dos empreendimentos imobiliários.

Cristiane Mamprin de C. Guerra é sócia da área imobiliária do BMA – Barbosa, Müssnich, Aragão Gustavo Maia é advogado sênior da área imobiliária do BMA Informações para coluna Legal: legal@griclub.org O conteúdo deste artigo é de responsabilidade dos autores e não representa necessariamente a opinião da revista.

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Agora vai?

As reais chances de os fundos de investimento imobiliário se consolidarem como alternativa de peso para financiamento ao setor POR GIOVANNA CARNIO

nstituídos no Brasil em 1993, os fundos de investimento imobiliário decolaram efetivamente a partir de 2005 e viveram uma grande fase no início da década atual. No último triênio, por conta da alta dos juros e da piora em diversos segmentos do mercado imobiliário, foram diretamente impactados, o que se refletiu em perda considerável de investidores, forte descasamento entre valor patrimonial e valor de mercado – um delta que vem se recompondo aos poucos – e queda drástica de lançamentos de novos veículos.

Imagem: Mario Miranda Filho

Passadas essas provas, a dúvida que fica é se os fundos realmente vão conseguir se consolidar como uma alternativa expressiva de funding para o setor de real estate no País e, em caso positivo, quanto tempo isso vai levar. Na composição da equação que deve conduzir à resposta, entram dois grupos de componentes: macro e micro. Na perspectiva macro, o ponto-chave a se analisar é a forte correlação negativa que existe entre juros e fundos imobiliários: quando um sobe, o outro desce. Como, ao que tudo indica, o Banco Central, nos próximos meses, vai promover cortes consistentes e continuados na taxa básica de juros – o que os mercados futuros já assumiram –, o ambiente no País tende a ficar mais favorável a essa ferramenta de captação de recursos e financiamento.

“Inibir um instrumento de acesso direto entre o investidor e o mercado é uma completa irracionalidade. Acredito que isso não vai acontecer. Produziria um resultado prático pífio [em arrecadação] e um estrago muito grande”, opina o especialista Sergio Belleza, que atua com fundos imobiliários desde os primórdios dessa indústria no Brasil. Carlos Martins, sócio-executivo e gestor responsável pelos fundos imobiliários da Kinea, vai na mesma linha. “Acho equivocado tributar uma indústria muito jovem, que ainda está crescendo. Precisamos incentivar, não atrapalhar esse mercado.” Ele destaca que os fundos imobiliários ainda representam uma parcela ínfima do total da indústria de fundos no Brasil, ao passo que, em países como os Estados Unidos, o peso é bastante relevante. Os fundos de investimento imobiliário listados na BM&FBovespa hoje agregam pouco mais de 86 mil investidores, mas ultrapassaram 100 mil em 2013. Em 2016, até setembro, foram realizadas apenas nove ofertas públicas, totalizando um volume de R$ 1,79 bilhão. Em 2012, ocorreu o pico de ofertas: 49 (R$ 14 bilhões). Até o final de setembro, havia 126 FIIs registrados na bolsa (patrimônio líquido de R$ 36 bilhões e valor de mercado de R$ 29,9 bilhões) e 289 na CVM (patrimônio líquido de R$ 64,73 bilhões).

Já do ponto de vista micro, a reA hora dos ‘fundos de papel’ alidade de cada ramo imobiliário “Fundo de títulos temos pode dar um tom diferente. De Nos últimos dois anos, as captações toda forma, está claro que, em boa convergiram para fundos de títulos, conseguido captar. Para parte dos casos, há hoje excesso de como fundos de LCI (Letra de Crévacância e estoque, provocado, sidito Imobiliário) e, principalmente, papéis, há apetite” multaneamente, por sobreoferta e fundos de CRI (Certificado de ReceCarlos Martins desaceleração econômica. A reverbível Imobiliário). A explicação, mais são desse quadro não deve ser rápiuma vez, está nos juros altos pratida; porém, a evolução pode ir abrindo oportunidades para cados no Brasil. novos negócios envolvendo fundos. A Kinea serve de exemplo dessa realidade. Apesar de manTributação aparentemente descartada ter três famílias de fundos imobiliários – incorporação residencial, renda (imóveis comerciais) e papéis –, é nesta últiUma boa notícia para a composição do cenário futuro dos ma que os esforços vêm se concentrando recentemente. fundos imobiliários é que a hipótese de taxação dos rendimentos distribuídos por eles a pessoas físicas, colocada “Como os ativos são associados a inflação ou juros, mesmo pela MP 694/2015, parece estar enterrada. A MP foi arquiquando o CDI subiu, eles acompanharam”, justifica Carlos. vada e não se ouve mais falar do tema. “Esse tipo de fundo temos conseguido captar. Para papéis, há apetite.” De fato, houve uma captação da Kinea no final A isenção de imposto de renda sobre os proventos a pesde 2015 e outras duas em 2016, sempre com vistas a fazer o soas físicas foi um dos principais estímulos para os fundos fundo existente crescer. imobiliários se tornarem mais conhecidos e ganharem maior adesão de investidores desse público, reforçando A Vista Real Estate também percebeu que o momento faa captação. Retirá-la, a esta altura, poderia ser um golpe vorece esse tipo de veículo e está colocando em pé um difícil, ainda que a proposta previsse que apenas novos lanfundo relacionado a carteira de recebíveis imobiliários. Traçamentos passassem a sofrer a tributação, preservando a ta-se de uma linha nova, que se soma aos fundos de incorprerrogativa dos fundos preexistentes. poração e de renda da gestora. REAL ESTATE

Horizonte para fundos de renda Se tem havido concentração das captações em fundos de papel, isso está longe de representar o comportamento do mercado historicamente. No total, percebe-se uma dominância nítida de fundos de renda. “O grosso dos nossos fundos, como no resto do mundo, está voltado a investimentos para ter na carteira imóveis que gerem renda frequente. Mais da metade desse universo é de imóveis comerciais, englobando escritórios e propriedades locadas para instituições financeiras. Depois, vêm imóveis voltados a varejo, incluindo shopping centers e lojas. Na sequência, aparecem imóveis logísticos e industriais. Outros, como imóveis para universidades, hotéis e hospitais, não são muito representativos”, elenca Sergio Belleza. Há gestores que afastam a possibilidade de voltar a levantar recursos para esse tipo de fundo tão cedo. “O investidor está mais ressabiado. Isso porque, lá atrás, quando os fundos captaram bastante dinheiro, o CDI era 7%. Aí foi para 14%. Ao mesmo tempo, os aluguéis ficaram parados ou até diminuíram. Então, para o yield continuar se ajustando e se aproximar mais do CDI, as cotas tiveram de cair na bolsa”, analisa Carlos Martins. “O caminho é primeiro ter uma acomodação e os juros começarem a ceder para esse mercado abrir de novo espaço para captar. Nos últimos dois anos, não vimos nenhuma captação importante para comprar prédio ou shopping. Esse é um mercado que está meio parado”, completa ele. Por outro lado, também há quem identifique oportunidades de lançar novos fundos ou novas captações de

“Na linha de renda, a perspectiva é de que, desde que o cenário macroeconômico comece a dar sinais de melhora, não ficando só na expectativa, exista uma oportunidade de mercado para fazer ofertas com bons ativos”, reforça Anita Spichler, gerente de Investimentos Imobiliários da Rio Bravo. A Vista também está nessa sintonia e decidiu criar um novo fundo de renda no segmento industrial. “Ele vai ser um pouco diferente. Não é mais um fundo para fazer galpão no interior do País, próximo às rodovias. Isso muita gente boa já está realizando e não é o diferencial que estamos buscando”, adianta Marcelo Rainho, sócio da empresa.

Alvos para renda Que segmentos e tipos de ativos vão estar no centro das atenções dos gestores de fundos de renda nessa provável retomada? Para Anita, tudo depende da janela do mercado e do ativo. “Olhamos muito região, subregião e quem está por trás do ativo. Somos muito cuidadosos na hora de fazer uma aquisição ou uma emissão de cotas, avaliando o ativo em si e não só quem é o locatário e qual é a renda que vai proporcionar ao investidor.” O foco na Rio Bravo está em imóveis comerciais e varejo – com destaque para shoppings, lojas de rua (de varejistas grandes) e agências bancárias –, além de logística, área em que ainda atua pouco, mas para a qual vê boas possibilidades.

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Eduardo Muzkat

Anita Spichler

fundos existentes agora ou daqui a pouco. “Devemos voltar a ter negócios de fundos imobiliários focados em renda já no primeiro trimestre de 2017”, prevê Andre Freitas, diretor da área de Fundos Imobiliários da Crédit Suisse Hedging-Griffo.

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Andre também chama a atenção para o segmento logístico. “Na minha opinião, talvez seja o primeiro a sair da crise.” Escritórios tendem a ficar na geladeira, uma vez que seu processo de recuperação promete ser um tanto lento – particularmente na cidade de São Paulo, onde mira boa parte dos gestores. Já shoppings devem viver uma reversão mais acelerada e são justamente os fundos desse segmento que apresentam as melhores performances na bolsa hoje. Fundos de renda no setor residencial ainda soam uma alternativa

distante. “No dia em que o Brasil tiver taxas de juros mais normais, não tenho dúvida de que um dos mercados que vão se desenvolver é o de fundo para renda residencial”, arrisca Eduardo Muzkat, managing director da You, Inc, que adotou a parceria com fundos desde a sua criação.

Oportunidades de compra? Não custa recordar que, via de regra, a curva de preços dos imóveis não acompanhou, proporcionalmente, a queda dos valores dos aluguéis verificada nos últimos tempos. Isso acabou limitando o rol de aquisições oportunísticas de ativos imobiliários. Pouco tempo atrás, viram-se casos de fundos de renda que chegaram a devolver uma fatia do caixa aos investidores ou aplicar recursos em renda fixa por considerar que não havia muitas chances efetivas de realizar boas compras. Mas não dá para esquecer que também houve gestoras de fundos que identificaram conjunções favoráveis a concretizar aquisições vantajosas, com potencial para permitir bons retornos futuros. É o caso da Vista.

Na Kinea, em que o foco de incorporação sempre esteve no setor residencial, a postura, que poucos meses atrás era de stand-by, dá sinais de mudança. A ótica agora é de análise cuidadosa para entender qual vai ser o melhor momento de voltar a captar para novos projetos, em harmonia com uma nova fase do mercado. Nessa área de incorporação residencial, a gestora possui hoje R$ 350 milhões sob gestão, agrupando pouco mais de 20 projetos em que ainda está investida. Mais otimista, a Vista chama a atenção por ter sido praticamente exceção ao captar recursos recentemente para um fundo de incorporação. Foram levantados R$ 81 milhões. Lá, dos R$ 250 milhões em ativos sob gestão, nada menos do que R$ 200 milhões estão focados em desenvolvimento imobiliário, abrangendo prédios residenciais de primeira moradia na cidade de São Paulo e loteamentos no interior paulista. “Continuamos acreditando muito nisso”, indica Marcelo.

Opção para parte dos incorporadores

Ainda que o panorama agora não seja dos mais anima“Enxergamos este momento como dores, os fundos de desenvolvibastante oportuno para acessar mento, conforme o mercado se ativos a um custo interessante e rearrumar e os juros se tornarem “Captamos recentemente apostar na recuperação que deve mais comportados, podem repreocorrer no Brasil nos próximos sentar uma opção de funding com R$ 81 milhões para um dois anos, capturando esse valor importância crescente para incornos fundos de renda. Foi o que fiporadores. Não necessariamente fundo de incorporação e zemos no segmento de hotelaria. para todos, é bem verdade. Conseguimos montar uma carteira continuamos acreditando de quase 300 quartos de hotel com O tamanho do incorporador pode R$ 49 milhões, ou seja, menos de R$ influenciar. Muitos defendem que muito nisso” 160 mil por quarto”, ilustra MarceMarcelo Rainho os fundos são uma forma de emlo Rainho. Nessa operação, a Vista presas menores terem acesso ao estabeleceu uma parceria com a Atrio Hotéis, de Joinville. mercado de capitais, algo difícil de fazerem sozinhas. No entanto, há que se considerar que a companhia que recebe o investimento se obriga a prestar contas constanFundos de incorporação, a minoria temente e detalhadamente ao fundo, o que pode não ser simples de implementar numa estrutura de operação A família de fundos de desenvolvimento imobiliário – na enxuta. qual, ultimamente, o que se viu de captação foi quase nada – pode, devagarinho, ter alguns respiros. Todavia, “As empresas de médio porte – e nos enquadramos em isso está longe de ser unanimidade. médio para grande – na maioria são regionais e não acessam muito esse tipo de investidor, pois o custo para fazer Para Andre Freitas, as chances de avanços tão cedo são um projeto ou dois é alto. Nós, como temos um pipeline praticamente nulas. “Na área de imóveis corporativos, constante de projetos todos os anos, conseguimos diluir não acho que vá acontecer no curto prazo porque hoje esse dispêndio”, explica Eduardo Muzkat, da You, Inc. existe um descasamento grande. Não se conseguem viabilizar projetos agora. Primeiro, vai ser preciso reduzir a “Depende muito do que cada companhia precisa. Para vacância a fim de parar a queda nos aluguéis; depois, coquem está estruturado e é um bom parceiro, é impormeçar a promover a alta dos valores, e é essa alta que vai tante poder contar com capital quando se precisa para permitir projetos, iniciando um novo ciclo de construção. desenvolver os projetos. Há gente que tem outros moNão vejo novidades para 2017 nessa questão”, pondera. delos: vende na planta, abre capital na bolsa ou faz CRIs. Para shoppings, ele afirma que o cenário de desenvolviCada um sabe o que é melhor para si, de acordo com o mento também está difícil e, para logística, pode haver volume que precisa captar e o tipo de flexibilidade de possibilidades. REAL ESTATE

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que necessita. Para nós, os fundos servem”, adiciona ele. Joe Khzouz, CEO da BKO, aquiesce. “Os fundos são uma modalidade que pode funcionar para algumas empresas e, para outras, não.” A BKO, como a You, Inc, escolheu a parceria com fundos para garantir parte do funding necessário a seus projetos.

Case BKO

Vale a nota, a decisão de relacionar-se com um parceiro brasileiro e outro de fora foi tomada como uma espécie de hedge. “Quando um enfrenta mais dificuldade de captar, o outro tem mais facilidade. Assim, ficamos abastecidos numa situação ou na outra.”

Como Joe, Eduardo realça que a relação com os parceiros vai além do capital. “Eles têm uma participação ativa na discussão dos projetos e nos “Dependendo do fundo colocam questões interessantes que, muitas vezes, nos ajudam a parceiro e dos termos ter um resultado melhor.”

Mario Miranda Filho

No caso da BKO, a adesão ao formato teve início em 2011, em da parceria, pode ser o parceria com a GP Investimentos, O que as gestoras buscam e depois se estendeu à BREI. “Os casamento perfeito” fundos imobiliários trazem para Joe Khzouz Para as incorporadoras que se indentro do negócio aquilo que teressarem, pode ser de grande conhecem de melhor, que é a expertise financeira, e a valia conhecer o que passa pela cabeça dos gestores de maior parte do equity necessário ao negócio. Na outra fundos na hora de escolher onde vão alocar recursos. mão, oferecemos todo o conhecimento agregado de Destacamos aqui o que pensa Marcelo, da Vista, o mais mercado imobiliário e construção. Dependendo do paraberto a captar entre os consultados pela nossa reporceiro e dos termos da parceria, pode ser o casamento tagem: perfeito”, descreve Joe. “Buscamos empresa de dono, capital fechado, que saiEle lembra que, para atingir o almejado sucesso na exba fazer e esteja fazendo os segmentos que elegemos, periência, existe uma curva de aprendizado no relacionana geografia que escolhemos, há pelo menos 15 anos. mento das partes. “Nada que não possa resolvido com Adicionalmente, queremos que seja uma companhia cabom senso.” pitalizada, já que nossa intenção é de parceria mesmo: a cada real que colocamos no negócio, a empresa põe pelo A opção pelos fundos parece ter dado tão certo que são menos mais um. Preferimos companhias de médio porte, grandes as chances de vermos em breve a captação de mas isso não é determinante. E nosso estilo é da ‘velha mais uma tranche do fundo exclusivo criado com a BREI, guarda’: conhecemos, namoramos, noivamos e deixamos que já havia levantado R$ 50 milhões. A expectativa para casar só depois. Vamos mais devagar com quem é alcançar mais R$ 100 milhões. é parceiro novo: primeiro fazemos um negócio, esperamos para ver como matura, que resultado dá, vivemos algum problema junto e desExemplo da You, Inc cobrimos como as duas partes reagem para solucioná-lo.” Na You, Inc, são dois os parceiros na área de fundos: a brasileira Vista e a estrangeiSergio Belleza, a seu turno, evidencia um ra Paladin Realty. “O trabalho com fundos aspecto que considera de suma importânimobiliários tem sido bastante produtivo, cia para as incorporadoras: “é fundamental pois temos interesses alinhados”, afirma dar espaço para o investidor ganhar, para tê-lo Eduardo Muzkat. como parceiro nos próximos negócios”. Segundo ele, a parceria com fun“A indústria de fundos dos foi definida como premissa E fica aqui uma mensagem positidesde a concepção da companhia. imobiliários encolheu nos va, em meio ao presente cenário, “Uma empresa com os volumes ainda de grande complexidade. que praticamos precisa ter uma últimos três anos, mas “A indústria de fundos imobiliários estratégia de funding diversificada parou e encolheu nos últimos três os próximos três vão ser que inclua dívida, capital próprio anos, mas os próximos três vão ser e equity.” Há dois anos, a You, Inc bastante positivos. A indústria volta bastante positivos” também lançou debêntures como a crescer”, projeta Andre Freitas. Andre Freitas parte dessa tática. 40

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Velho conhecido, novo aliado Incorporadoras estudam potencial do consรณrcio para ajudar a impulsionar vendas e evitar distratos

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O momento é de estudar e testar em que dimensão os consórcios podem se configurar num aliado para impulsionar vendas – inclusive na planta, proporcionando fundos para financiar empreendimentos –, reduzir estoques e evitar distratos. Sim, pois a hipótese de desistência do comprador se torna mais remota, por ele não depender de aprovação de crédito e estar respaldado por um contrato que, no geral, embute seguro com cobertura total do saldo devedor em caso de morte ou invalidez permanente, e cobertura de um conjunto de prestações se ocorrer desemprego involuntário. Segundo as informações mais recentes da Associação Brasileira de Administradoras de Consórcios (Abac), entre janeiro e agosto de 2016, foram vendidas 144,3 mil novas cotas de consórcio imobiliário. Em relação ao mesmo período de 2015, houve queda, mas ela foi de 7%, muito menos acentuada do que, por exemplo, a de 46% em financiamentos para aquisição e construção de imóveis com recursos da poupança computada pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Com as novas adesões nos primeiros oito meses de 2016, o total de participantes ativos em consórcios imobiliários chegou a 800 mil e o volume de créditos comercializados alcançou R$ 16,49 bilhões (contra R$ 18,08 bilhões no mesmo ínterim de 2015). Nesse intervalo, foram contemplados quase 48 mil consorciados e o ticket médio ficou na casa de R$ 114 mil.

Projeto-piloto A GRI Magazine apurou que há diversas conversas em andamento entre incorporadoras e administradoras de consórcios. No entanto, de soluções concretas, ainda se vê bem pouco. Conciliar as expectativas dos dois lados em termos de valores e prazos parece ser a questão central a enfrentar. Até aqui, a Rodobens se mostra na dianteira, particularmente por trabalhar nas duas pontas, a incorporação (Rodobens Negócios Imobiliários – RNI) e a venda de cotas (Rodobens Consórcio). No grupo, está em campo um projeto-piloto traçado para avaliar na prática o potencial dessa aliança. A intenção é vender, por meio do sistema de consórcio, até 30 apartamentos de um empreendimento que está sendo desenvolvido pela RNI em Sinop (MT). A expectativa é de que a maior parte das cotas seja contemplada por sorteio antes da entrega das chaves, adianta Ronald Torres, diretor da Rodobens Consórcio.

Ronald Torres

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astante conhecido pelos consumidores por permitir a compra de bens de valor elevado de modo planejado e sem juros (ainda que haja incidência de outros encargos), o consórcio está entrando no repertório também de algumas incorporadoras. A ideia é entender como aproveitar a ferramenta mais intensamente em benefício dos negócios imobiliários, tanto no atual cenário de Selic nas alturas e crédito restrito quanto no longo prazo.

Rogério Pereira

A experiência em outros setores, como o automotivo, estimulou a Rodobens a apostar no potencial do novo negócio. No caso dos carros, a própria Federação Nacional da Distribuição de Veículos Automotores (Fenabrave) incentiva grandes montadoras a proporcionarem condições especiais aos consórcios. Trata-se de um exemplo que poderia ser adaptado e replicado no ramo imobiliário. “As incorporadoras poderiam explorar um pouco mais o modelo dos consórcios”, diz Ronald. Ele prefere aguardar os resultados do piloto, mas vê a perspectiva como favorável e sinaliza que o grupo está aberto a novas tentativas. “Os consórcios dão muita segurança à operação. As regras são claras e conhecidas”, elogia. Uma das metas da Rodobens para os próximos anos é justamente conciliar os potenciais das áreas de incorporação e financeira, explorando sinergias.

Conversas em andamento Sebastião Cirelli, diretor comercial da BR Consórcios, conta que tem interagido com incorporadoras para discutir possibilidades de parceria; porém, na maioria das vezes, a evolução do negócio esbarra em restrições financeiras. Em paralelo, a administradora fechou um acordo com a Fernandez Mera, que faz intermediação de transações imobiliárias e desejava contar com uma linha própria de consórcios para lhe proporcionar uma clientela relativamente estável. Outra administradora de consórcios que negocia com uma incorporadora é a Embracon. O propósito da incorporadora em questão é vender imóveis cujas obras já estão em andamento. “O objetivo é garantir que as chaves sejam entregues”, explica Rogério Pereira, diretor comercial da Embracon. “Observamos que algumas pessoas estão migrando para os consórcios porque sabem que não vão conseguir o financiamento. O consórcio se tornou uma alternativa para todos. Nossos vendedores ganharam um novo nicho de mercado”, celebra ele. REAL ESTATE

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Marcelo Willer Diretor presidente da Alphaville Urbanismo Reversão de expectativas na economia leva Alphaville a retomar lançamentos POR GIOVANNA CARNIO

iscreto e figura pouco constante na mídia, Marcelo Willer, o diretor presidente da Alphaville Urbanismo, aceitou o convite de conversar com a GRI Magazine neste momento decisivo para o mercado imobiliário. Nesta entrevista, ele analisa o cenário, fala sobre os prós e contras de gerir a marca mais conhecida do setor de loteamentos, e anuncia que a empresa está retomando sua agenda de lançamentos, após meses de stand-by por conta da paralisia econômica. Confira:

GRI Magazine: Acredita que o Brasil possa viver uma retomada econômica já a contar de 2017? Marcelo Willer: Estamos fazendo nosso planejamento para os próximos cinco anos e nossa impressão é de que a retomada vai ser mais lenta do que a maior parte dos analistas e dos players do mercado imobiliário imagina. Entendemos que, a partir do início de 2017, deve acontecer uma inversão de sinal, começando a apontar para a melhoria de alguns indicadores. Todavia, por enquanto, a melhora das expectativas para o futuro, que é clara, ainda não teve nenhum reflexo na economia real.

GRI: Como o setor imobiliário se encaixa nessa visão? MW: O setor imobiliário também deve ter uma retomada um tanto lenta, principalmente na área das incorporadoras, pois ainda possuem alguns excessos de estoques a ser vendidos em várias cidades importantes. Havendo uma melhora das condições macroeconômicas, imagino que esse estoque seja absorvido mais rapidamente e que o nível de distratos tenda a diminuir. Isso, entretanto, demora certo tempo. Não é um reflexo imediato da volta do crescimento. No caso dos loteamentos, existe menos estoque, o que pode fazer a retomada se dar com um pouco mais de agilidade; porém, não creio em uma mudança muito forte em 2016.

GRI: De que maneira a Alphaville tem atravessado essa fase? MW: Não acumulamos um estoque

grande. Também não estamos seguindo uma política de promover vendas com amplos descontos, já que tomamos muito cuidado com a nossa marca. Ela traz muitos bônus, facilita os lançamentos e as vendas; por outro lado, nos impõe limites, tais como não ter flexibilidade para mudar tabelas de preço para baixo.

“Não contamos que o Brasil precise voltar ao nível de dinamismo de dois anos atrás para lançar num ritmo bom. A reversão das expectativas vai ser o suficiente para iniciar” GRI: Como essa dicotomia se traduz na prática? MW: Talvez Alphaville seja hoje uma das poucas marcas lembradas e valorizadas no Brasil como um todo. Nos tornamos sinônimo de empreendimento de alto padrão horizontal em qualquer região do País, e isso foi um trabalho de longo prazo, construído ao longo de 45 anos. Alphaville não é uma marca criada por um projeto de branding ou de marketing e implantada de forma acelerada. Ela foi sendo consolidada e isso traz benefícios grandes, como uma velocidade de venda muito boa nos lançamentos. Em geral, também conseguimos ter um diferencial de preço. Isso, contudo, nos impõe muita prudência para não desgastar a marca. Precisamos ser muito rigorosos para só lançar projetos que realmente tenham demanda e que fiquem associados a uma imagem de sucesso. Não podemos nos dar ao luxo de ter empreendimentos não vendidos, de parar a obra por problemas de aprovação ou de mercado. Uma vez lançado um projeto, nosso compromisso é de ser

muito firmes na entrega porque senão, além de um problema isolado, temos um peso maior, que é arranhar nosso maior patrimônio, a marca.

GRI: Comercializar todas as unidades de um empreendimento no lançamento se tornou raro no mercado atualmente. No seu entendimento, essa nova configuração da velocidade de vendas é conjuntural ou definitiva? MW: Acho difícil que o mercado imobiliário – e mesmo o segmento de loteamentos – volte aos níveis de demanda e otimismo de 2012, 2013 e início de 2014. É uma mudança que veio para ficar. No entanto, acredito que, no caso de Alphaville, a tradição, a consistência, a existência de projetos muito bem localizados e a marca compensam um pouco essa transformação. Temos um histórico de sucesso em velocidade de vendas inclusive em anos complicados.

GRI: O que devemos ver de lançamentos do grupo em 2017? MW: Em 2016, nossa cautela fez com que diminuíssemos bastante o volume de lançamentos. Não tivemos pressa nem quisemos desperdiçar oportunidades lançando bons produtos num momento adverso. Possuímos belos projetos aprovados e, a partir deste final de ano, vamos voltar a fazer lançamentos com bastante pressão e demanda. O processo vai ser calibrado pela velocidade da retomada, mas não contamos que o Brasil precise voltar ao nível de dinamismo de dois anos atrás para lançar num ritmo bom. Só a reversão das expectativas já vai ser suficiente para iniciar.

GRI: Nos últimos anos, vocês se voltaram bastante ao Centro-Oeste e ao Nordeste. A estratégia continua valendo para médio e longo prazos? MW: Nossa expansão geográfica vem de muito antes de as incorporadoras de São Paulo abrirem capital e começarem a se expandir. Talvez por isso tenha sido REAL ESTATE

mais faseada e, consequentemente, cercada de menos riscos. Tivemos tempo para montar a estrutura, conhecer as praças e nos preparar, sem depender de parceiros locais. Hoje não dá para dizer que tenhamos alguma localidade privilegiada, o que é muito saudável, pois a abrangência nacional nos permite ser menos impactados por crises regionais. É óbvio que, quando o Brasil todo está numa recessão como a atual, ninguém escapa. Mas, certamente, há locais que estão melhores do que outros em momentos diferentes. Vamos continuar com essa política nacional, sem haver um movimento de concentração maior em uma ou outra parte.

GRI: Além da diversificação de regiões, vocês têm aberto o leque de produtos e públicos-alvo. Como essa combinação de diferentes modelos deve contribuir para os resultados dos próximos anos? MW: Não temos um desenho prédefinido disso. Depende bastante da disponibilidade de boas áreas e cada uma tem uma vocação. Há aquelas que são tão exclusivas e caras que só comportam o próprio Alphaville e outras que são maiores e permitem fazer um produto de classe média-média [Terras Alpha]. Mas o movimento em direção a um produto mais acessível [Jardim, protótipo desenhado para uma classe média um pouco mais baixa] não é prioridade para nós agora. Não é hora de inventar novidades. Trata-se de um projeto que está diferido no tempo até a economia voltar a ter mais dinamismo.

GRI: O grupo, no futuro, pode vir a olhar também para as classes C e D? MW: Não temos nenhum passo planejado em direção a algum produto que possa ser chamado de econômico ou popular. Ainda estamos falando da classe média. De toda forma, qualquer produto mais econômico do que o Terras certamente não vai levar a marca Alphaville, não vai ter associação direta com o produto-mãe, e vai precisar ter sua energia própria, seus méritos próprios. 46

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GRI: O produto Alphaville vai continuar a ser predominante? MW: Sempre vamos investir no produto-chefe, o Alphaville, que é a principal bandeira e garante muito do recall da marca. Provavelmente, vamos continuar tendo um pouco mais empreendimentos da marca-mãe e um pouco menos do Terras.

“Abertura de capital não é uma discussão que esteja na nossa pauta de curto prazo” GRI: Como a Alphaville deve fechar 2016 em termos de resultados? MW: Quando fizemos os planos para 2016, fomos conservadores; porém, não imaginávamos o processo de impeachment e a paralisia que a economia teve. Optamos por não fazer novos lançamentos e isso posterga vários deles para 2017. A vantagem foi que soubemos aproveitar bem o período, investindo em melhoria de processos, treinamento e aquisição de terrenos. Não foi o ano que planejamos, mas conseguimos vender estoques e preservar nossas margens. A maior parte do setor ainda está lutando com estoques altos e endividamento, ao passo que nos encontramos com a casa bem arrumada para a retomada que vem nos próximos meses.

GRI: Você já soma 16 anos no grupo. Quais foram as principais mudanças que viu acontecer no mercado nesse período? MW: Foram, fundamentalmente, três grandes transformações: a profissionalização da nossa empresa e do setor, a ampliação da exigência do consumidor e o aumento da complexidade dos processos de aprovação e licenciamento ambiental.

GRI: Em que medida a tendência de enxugamento de dimensões das residências, bastante notada na última década, tem impactado o negócio de loteamentos, em especial o de vocês? MW: O estilo de vida das casas maiores trazia como obrigatoriedade ter uma estrutura enorme de atendimento. Hoje, as pessoas têm adotado um modelo de vida um pouco mais compacto para gerar menor ônus. Este é um movimento internacional e, no Brasil, também está acontecendo. Contudo, existe um limite, pois quem vai morar numa casa quer espaço, um pouco de jardim, uma piscina. Não vejo uma tendência de que os terrenos fiquem cada vez menores a ponto de se tornarem muito compactos.

GRI: O que destacaria a respeito dos últimos três anos da Alphaville, sob o controle de Pátria e Blackstone? Quais foram as principais mudanças no seu dia a dia? MW: Temos dedicado mais tempo a análise, planejamento e gestão, o que só melhora nosso movimento de profissionalização, de ter mais ferramentas e processos afinados, e ser mais assertivos. Quando aconteceu a entrada dos fundos, a empresa já tinha uma marca, uma equipe que sabia cuidar do produto e uma estrutura de capital bem equilibrada. Então, não houve nenhum tipo de reestruturação ou mudança de time. Não aconteceu nenhuma descontinuidade, e sim uma melhoria grande, com outro nível de governança.

GRI: Quando os novos controladores chegaram, havia rumores de que a Alphaville poderia caminhar rumo a um IPO. Esse objetivo existe? MW: Os fundos que participam do capital da Alphaville são de longo prazo e não têm nenhuma pressa ou data para desinvestimento. A abertura de capital não é uma discussão que esteja na nossa pauta de curto prazo.

Informe: SiiLA Intelligence Composição da Ocupação do Setores nas Regiões CBDs de São Paulo

SETOR FINANCEIRO É O PRINCIPAL OCUPANTE DAS LAJES CORPORATIVAS EM SÃO PAULO Por Giancarlo Nicastro Segundo as estatísticas de mercado da SiiLA Brasil do 3º trimestre de 2016, o estoque chegou ao patamar de 4,5 milhões de m² no mercado de escritórios corporativos (Classes A+, A e B) nas ‘Regiões CBDs’ (Central Business Districts, sigla em inglês para Distritos Centrais de Negócios) de São Paulo. Dentro deste universo, por meio da plataforma SiiLA Brasil podemos entender detalhadamente os diferentes setores de atuação das empresas que ocupam este mercado, bem como seu perfil de ocupação.

Composição da Ocupação do Setores nas Regiões CBDs de São Paulo. Fonte: SiiLA Brasil, 2016. Fonte: SiiLA Brasil, 2016.

Atualmente, o setor com maior ocupação neste mercado é o Financeiro, somando mais de 20% do total da área ocupada. Essa representatividade é esperada de uma metrópole com a magnitude econômica de São Paulo. A cidade é conhecida como o centro Financeiro do país, pois as principais empresas nacionais e multinacionais estão sediadas nela.

total de 553 mil m², possui uma grande oferta de lajes corporativas em edifícios com condições muito melhores que alguns da Paulista, por serem mais novos, modernos e com estrutura para atender grandes corporações. Em contrapartida, motivos como valor do aluguel, idade dos prédios, déficit de estacionamento e manifestações, estimularam a saída de empresas da Paulista.

Menos de 2% das empresas na cidade de São Paulo ocupam áreas acima de 5.000 m², representando mais de 20% da área total ocupada, ou seja, um pequeno número de empresas representa um alto montante em ocupações. Entre estas empresas estão os grandes bancos de varejo e de investimento que representam parte do setor Financeiro, concentrados principalmente na Paulista. Vale ressaltar que a região apresentou crescimento no início deste ano com a absorção do Banco do Brasil na Torre Matarazzo.

Com isso, fica evidente que as principais ocupações, independente do setor, predominam em grandes lajes, mostrando que há oportunidades de desenvolvimento ou prospecção em edifícios que possuam este perfil. Há uma boa gama de empresas ocupando principalmente áreas de 1.001 a 1.500 m². Porém, nem todas estão concentradas em uma única laje ou em andares contíguos. Sendo assim, visto o momento que estamos passando, elaborar estratégias de ataque nesta linha tende a ser uma ótima saída.

Há cerca de duas mil empresas com ocupações acima de 1.000m², que somam 64% do total da área ocupada nas regiões CBDs em São Paulo. Destas, os maiores ocupantes são empresas do setor Financeiro, que se destacam na região Faria Lima, representando 20% das ocupações, e na Paulista, 29%.

Giancarlo Nicastro, CEO da SiiLA Brasil, uma plataforma exclusiva do mercado imobiliário comercial brasileiro. Assinantes SiiLA Brasil acessam informações completas do nosso mercado, como detalhes de transações, Cap Rates, preços de venda e aluguel, detalhes dos imóveis corporativos, FIIs, estatísticas, notícias do setor e muito mais.

Não é novidade que a Região Faria Lima se tornou um importante eixo Financeiro na cidade de São Paulo. A região, com um estoque

www.siila.com.br

Perfil de Ocupação das Empresas nas Regiões CBDs de São Paulo Cerca de ¼ das empresas representam 64% da área ocupada 96%

703 74%

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Nº de Empresas

Fonte: SiiLA Brasil, 2016.

Especial Rio

Detalhe do Porto Maravilha, com o novo Museu do Amanhã ao centro: prédios de alto padrão começam a compor a paisagem

O Rio de Janeiro continua lindo... ...e agora revitalizado, com o novo Porto Maravilha e diversas melhorias de infraestrutura. O que isso significa para o setor imobiliário? POR GIOVANNA CARNIO 48

REAL ESTATE

de metros quadrados em estoque e 1 milhão de metros quadrados vagos. Diante dele, observam-se desafios de sobra e players tentando traçar a estratégia mais acertada para se posicionar numa praça repleta de particularidades. O fato é que o Rio tem hoje um parque hoteleiro que dobrou de tamanho e precisa encontrar maneiras de manter seus quartos em uso, um universo de lajes corporativas de alto padrão – recém-entregues e em desenvolvimento – que necessitam de demanda alternativa à da titubeante cadeia petrolífera, e milhares de unidades residenciais produzidas para abrigar os atletas durante os Jogos Olímpicos e Paralímpicos que estão sendo postas à venda em massa num período de pouca procura.

Recuperação do porto Integrada a essa conjuntura, uma área, em especial, vem concentrando as atenções dos líderes de real estate: o Porto Maravilha, concebido para promover a recuperação da infraestrutura urbana, de transportes, do meio ambiente e dos patrimônios histórico e cultural do entorno do cais, e com a ambição de reocupar qualitativamente essa área. O projeto saiu do papel e é plena realidade, com aproximadamente 80% da infraestrutura implementados. Já o desenvolvimento imobiliário, até aqui, não seguiu a mesma velocidade e mesmo o que se concretizou vem sofrendo com a baixa ocupação.

Adriana Lorete

Um investidor ouvido pela GRI Magazine ressalta que o quadro atual se mostra bem pior do que o projetado por ele anos atrás, com a vacância chegando à casa dos 30%. Para ele, o timing de maturação do Porto Maravilha vai ser um pouco mais longo do que o planejado e a tarefa primordial, neste momento, é tentar convencer inquilinos de prédios antigos do centro a migrarem para o novo porto.

o cenário nacional, (ainda) turbulências Ainda assim, autoridades cariocas e boa políticas e econômicas que impactam parte dos representantes da iniciativa pria maioria dos setores, real estate incluído. vada que estiveram no GRI Rio, promoviNo âmbito local, a conclusão de um ciclo do em 1o de setembro no Port Corporate de sete anos de pesados investimentos em Tower, empreendimento da Tishman Speyer infraestrutura, acompanhado em boa medida no próprio Porto Maravilha, acreditam que, de de desenvolvimento imobiliário, como parte do agora para a frente, com as melhorias na urbaniprocesso de preparação para rezação local saltando aos olhos, não ceber as Olimpíadas. Em paralelo, “Com a infraestrutura do mais meros protótipos, a atratividaum retrocesso na indústria de óleo de de imóveis ali tende a aumentar e gás, há longa data motor da ecoPorto Maravilha implantada, significativamente. nomia regional e principal categoria ocupante de imóveis comerciais da é hora de construir “Nunca imaginamos que o desencidade e suas adjacências. volvimento imobiliário tivesse venovos mecanismos de locidade proporcional ao da infraEste é o pano de fundo atual do estrutura. A infraestrutura vem na mercado imobiliário no Rio de Ja- desenvolvimento imobiliário” frente. Com ela implantada, virada neiro, que soma cerca de 6 milhões Jorge Arraes essa página, é hora de construir noREAL ESTATE

do existente em San Diego, nos Estados Unidos, que poderia funcionar como um catalisador de público e outros empreendimentos.

Divulgação Prefeitura do Rio

Ângulo do porto renovado

“O porto é uma área para prosperar em 50 anos. Concordo que o desenvolvimento veio na medida certa. Se todos os projetos anunciados tivessem sido levados a cabo, estariam numa situação de vacância superior agora”, assente Leandro Bousquet, head de Real Estate da Vinci Partners, um dos participantes do talk show que abriu o encontro do GRI.

Novos indutores Para garantir a continuidade do desenvolvimento imobiliário, vai ser preciso identificar novos vetores de propulsão do porto e, vale a extensão, do Rio como um todo. É consenso que não se pode manter a dependência da demanda da indústria de óleo e gás, considerando, mais do que a má fase, uma perspectiva de declínio dos combustíveis fósseis no longo prazo.

“O foco, nos últimos anos, foi trabalhar a infraestrutura. No próximo ciclo, talvez o ideal fosse menos infraestrutura e mais condições para esse desenvolvimento continuar. Senão, podemos perder terreno e voltar atrás”, assinala Daniel Cherman, senior managing director da Tishman Speyer.

“O olhar da cidade agora deve ser para incentivar a geração de demanda. Isso não significa abandonar a infraestrutura, mas ser capaz de estruturar políticas públicas e privadas para trazer desenvolvimento econômico, com atração de demanda e diferentes setores”, resume Marcelo Haddad, diretor executivo da Rio Negócios. “O momento é de se pensar em como fazer a transição da infraestrutura para a alta eficiência urbanística”, adiciona Washington Fajardo, presidente do Instituto Rio Patrimônio da Humanidade (IRPH).

A vez do residencial Ainda com relação ao Porto Maravilha, mesmo que neste momento possa soar improvável, já está definido que as moradias devem responder por metade do desenvolvimento imobiliário ali. Para garantir essa distribuição, a prefeitura limitou legalmente a 50% o consumo de Certificados de Potencial Adicional Construtivo (Cepacs) por parte de imóveis comerciais. Adriana Lorete

vos mecanismos de desenvolvimento imobiliário”, aponta Jorge Arraes, secretário especial de Concessões e Parcerias Público-Privadas do município.

Os players imobiliários avaliam que incentivos fiscais para estimular o interesse por localidades como o Porto Maravilha seriam de grande valia, porém algo difícil de acontecer de imediato, em meio à mudança no comando municipal. Também chamam a atenção para questões de segurança e manutenção dos serviços públicos – evitando o histórico de abandono que ocorreu em algumas áreas da cidade –, fundamentais para não colocar em xeque as oportunidades de atração.

“Acredito muito no produto residencial no porto. Tivemos até um bônus inesperado, que é a região ter se tornado destination, pelo menos durante as Olimpíadas. Agora, temos a tarefa de manter, com outras atrações, essa característica”, afirma Leandro.

As possibilidades para promover essa desejada diversificação giram em torno de segmentos como educação e tecnologia, além do tradicional turismo, entendidos como de alto potencial para aproxi“O olhar do município agora mar pessoas e empresas e, por conseguinte, encorajar a ocupação de deve ser para incentivar a imóveis comerciais e residenciais. Outra ideia defendida é a criação geração de demanda” de um grande centro de convenções no Porto Maravilha, a exemplo Marcelo Haddad 50

REAL ESTATE

Cherman também aposta no segmento residencial, principalmente por conta da qualidade da infraestrutura e pela posição geográfica centralizada do porto, tida como vantagem em relação à Barra da Tijuca, a outra parte da cidade com amplo espaço disponível para de-

Uso de Cepacs

geográfica, e sim por melhorar o que já existe. Ou seja, qualificar gradativamente as áreas dotadas de infraestrutura em vez de desbravar novas regiões e levar infraestrutura e desenvolvimento imobiliário do zero a elas.

Adriana Lorete

senvolvimento. “Vejo semelhanças com o Puerto Madero, em Buenos Aires, ou mesmo a Zona Sul de São Paulo, para onde foram escritórios, depois residenciais e agora chegam restaurantes”, compara.

“Os eixos de mobilidade estão definidos e implantados. Chega de prolongamento de fronteira da cidade”, diz o secretário Arraes. Ele é acompanhado de perto por Augusto Ivan de Freitas Pinheiro, assessor especial da Presidência da Empresa Olímpica Municipal, para quem “a cidade tem de parar de se precisa espichar na direção Oeste indefinidamente e se concentrar mais”.

O Porto Maravilha tem 5 milhões de metros quadrados e potencial construtivo sobre 1,8 milhão de metros quadrados. Para concretizar todos os investimentos em infraestrutura inseridos no projeto sem fazer uso de recursos do Tesouro Municipal, a prefeitura “A cidade aumentou o potencial construtivo da região e passou a ceder esse direito através urgentemente voltar da comercialização de Cepacs, destinando seu valor à requalificação local. a ser compacta” Os Cepacs todos, em lote único, foram comprados pelo Fundo de Investimento Imobiliário Porto Maravilha (FIIPM), criado pelo Fundo de Garantia do Tempo de Serviço e administrado pela Caixa Econômica Federal (CEF). O FIIPM também adquiriu grande quantidade de imóveis nas imediações e busca negociá-los, assim como os Cepacs, diretamente com empreendedores interessados. Conforme o secretário Arraes, a prefeitura tem conversado com a CEF para debater a postura de comercialização de Cepacs no novo ciclo do Porto Maravilha, agora com a maior parte da infraestrutura disponível. Ele conta que a gestão carioca iniciou um processo para aquisição de parcela desses títulos e que vai integralizá-los na Companhia de Desenvolvimento Urbano da Região do Porto do Rio de Janeiro (Cdurp), a gestora da prefeitura na Operação Urbana Consorciada Porto Maravilha. Outra novidade é o recente decreto que permite a empreendedores empregar Cepacs para quitar débitos de ISS (Imposto Sobre Serviços). “Esperamos evoluir para operações mais sofisticadas que o mercado sabe fazer”, adiantou ele. Por sua vez, a CEF, também representada no GRI Rio, reitera acreditar na absorção dos títulos no longo prazo. Com relação aos desdobramentos futuros, empresários lembram que é preciso tentar estabelecer uma cadência adequada para os novos lançamentos, de forma a evitar uma espécie de autofagia no mercado.

Cidade compacta Uma coisa que está clara é que o poder público carioca definiu o centro como prioridade. Diversas autoridades presentes ao encontro do GRI afirmaram repetidamente que o crescimento do município passa não mais por expansão

Esse é um processo que vai demandar uma mudança de mentalidade pública Washington Fajardo e privada. “O debate nos próximos anos vai ser entre duas cabeças: a das últimas quatro décadas, que olhava para a expansão [geográfica] da cidade, e a de agora, mirando o centro. Temos de fazer um esforço para que a cabeça que fita o centro se torne prioritária”, analisa Fajardo, do IRPH. “Não significa remover quem está nas outras áreas. A Barra da Tijuca tem ainda terrenos livres, um regulamento urbanístico consolidado e continua como um vetor de desenvolvimento do município. Entretanto, o porto faz a importante função de criar a percepção de novos valores urbanísticos, mais de acordo com o que a sociedade quer ter”, completa ele.

Densidade desejada Fajardo apregoa que a densidade urbana é necessária e deve ser buscada, e elogia modelos como o de Copacabana, que considera dotado de “alta organicidade”. “A cidade precisa urgentemente voltar a ser compacta”, insta. Augusto sai em defesa do mesmo paradigma. “Há um preconceito contra a densidade alta ou média. A Barra da Tijuca criou um slogan que era não ‘copacabanizar’ seu espaço. No entanto, o modelo de Copacabana me parece muito mais humano e atraente do que o da Barra. É óbvio que a cidade pode se desenvolver com diferentes tipos de habitat, mas o adensamento não deveria assustar investimentos. Temos toda a Zona Norte e o subúrbio para pensar em adensar.” Ele alerta ainda para o potencial de efeitos indiretos dos parques que foram criados no município na preparação para as Olimpíadas, a exemplo do de Madureira e do de Deodoro. “Vão contaminar todo o entorno e podem provocar um desenvolvimento grande nas vizinhanças”, prevê. Pode estar aí mais uma oportunidade imobiliária. REAL ESTATE

Club Meetings

GRI Rio Cerca de 100 grandes líderes de real estate e infraestrutura se reuniram, em 1o de setembro, no GRI Rio. O encontro debateu grandes desafios da cidade relativos aos dois setores, com destaque para os caminhos a seguir no pós-Olimpíadas, tema do talk show de abertura. Tomaram parte dessa discussão Jorge Arraes, secretário especial de Concessões e Parcerias Público-Privadas do município, Daniel Cherman, senior managing director da Tishman Speyer, Leandro Bousquet, head de Real Estate da Vinci Partners, Marcelo Haddad, CEO da Rio Negócios, e Renato Sucupira, diretor-presidente da BF Capital. Realizado no Port Corporate Tower, empreendimento da Tishman Speyer no Porto Maravilha, o encontro tratou também de oportunidades nessa região da cidade que foi recém-revitalizada; questões que devem direcionar o planejamento urbano do município nos próximos anos; investimentos relacionados ao Arco Metropolitano e às possibilidades logísticas que envolve; alternativas para o mercado hoteleiro carioca; e a tendência de empreendimentos imobiliários mixed-use. Participaram nomes como Alberto Gomes Silva (Cdurp), Augusto Ivan de Freitas Pinheiro (Empresa Olímpica Municipal), Cláudio Sayeg (Brookfield Property Group), Daniel Gasparete (Bank of America Merrill Lynch), Gastão Valente (GIC), Guilherme Regal (Carvalho Hosken), Ricardo Madeira (Alianza) e Thiago Morgado (Icatu Fundos de Pensão).

Imagens desta seção: Adriana Lorete

Arraes, Sucupira, Cheman, Bousquet e Haddad no talk show

Alberto Robalino, Fernando Faria (ambos da CBRE) e Gastão Valente (GIC)

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MUNDO

Divórcio litigioso Referendo do Brexit completa seis meses, com repercussões imediatas e no longo prazo para o mercado imobiliário

m semestre após o referendo por meio do qual o Reino Unido decidiu sair da União Europeia, movimento conhecido pelo acrônimo Brexit, ainda não estão completamente claras todas as dimensões dos seus desdobramentos. O tema tem grande importância para os players globais do setor imobiliário, como ficou patente em dois club meetings realizados pelo GRI na Europa para tratar da questão.

Reino Unido, se sucedesse um êxodo em massa de instituições financeiras e organizações de peso para outras capitais europeias, acarretando alta na vacância e baixa nos preços dos imóveis comerciais e residenciais – sobretudo na capital, Londres. Por outro lado, se questionava se outras metrópoles do continente teriam capacidade de absorver a resultante demanda por espaço.

A primeira reunião aconteceu em Londres em 25 de maio, portanto um mês antes da votação britânica para definir sobre a continuidade no bloco. Na ocasião, numa sondagem junto a empresários e investidores de real estate, o GRI detectou que 83% eram favoráveis à manutenção da integração.

No segundo encontro, promovido em Paris em 14 de setembro, ou seja, quase um trimestre após o referendo, as discussões se centraram no real potencial de migração de bancos, empresas e trabalhadores do Reino Unido para outros países e suas sequelas. Para uma fração dos presentes, a percepção imediata dos efeitos do Brexit estava sendo superestimada; para outra fatia, existiam motivos para esperar consequências bastante negativas sobre o mercado imobiliário britânico.

A preocupação manifestada naquele momento era de que, no caso de um ainda hipotético desmembramento do 54

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a economia britânica seria impactada signiNesse segundo club meeting, a inquietação soficativamente pelo Brexit, tomou medidas bre as condições de outras cidades do bloco receberem uma intensa demanda imobiliária drásticas para impulsioná-la, reduzindo juros deslocada de Londres se acentuou. Existe e injetando liquidez do mercado, o chamainfraestrutura adequada nos possíveis desdo quantitative easing. Como um dos frutos tinos? Qual é a efetiva disponibilidade de dessa ação, a comercialização de imóveis no metros quadrados classe A ou superior território britânico se intensificou vis a vis o renessas localidades? Que prazo se ferido hiato. faz necessário para suprir as lacunas? Ao mesmo tempo, com a marcante Com que veloci- “A suspensão de atividades desvalorização da libra observada, dade as mudanças as propriedades no Reino Unido se devem se concretizar? que precedeu o Brexit agora tornaram mais baratas – em torno de 20% – para os investidores esÉ hora de investir em propriedades nesses se dissipou e os investidores trangeiros, configurando-se como um estímulo adicional a transações. locais, antes que os cap rates comecem a estão tão ativos quanto nos Isso sem falar em outra decorrência cair? Estas foram algumas direta do câmbio. “Com a depreciadas questões que vieram à tona e que ção da libra, as importações no Reiúltimos anos” no Unido vão se tornar muito mais continuam a povoar os pensamentos Henri Alster caras e isso inevitavelmente vai criar do setor. inflação. Uma vez que os imóveis são percebidos como Transcorridas mais algumas semanas, nossa reportagem uma das melhores formas de hedge contra a inflação, deconsultou especialistas para mapear como está se consovem se beneficiar ainda mais”, diz Henri. lidando a compreensão a respeito das transformações que já vêm acontecendo e devem acontecer no mercado imoEm paralelo, cidades como Dublin, Frankfurt, Amsterdam, biliário no Reino Unido, na Europa e no mundo. Paris, Bruxelas e Berlim já contemplam uma ampliação do interesse dos investidores globais – reação à interpretação de que a indústria financeira, uma das protagonistas na Efeitos imediatos... ocupação de escritórios, vai de fato se mexer para manter o grosso das suas atividades dentro da União Europeia. Se antes e imediatamente depois da votação do Brexit os investidores globais estavam na defensiva, esperando os ...e no longo prazo resultados para tomar qualquer atitude, passado esse hiato, eles parecem ter voltado ao mercado. “A suspensão de atividades que precedeu o Brexit agora se dissipou e os inNum horizonte de longo termo, os fundamentos econôvestidores estão tão ativos quanto nos últimos anos”, nota micos devem voltar a prevalecer, dando o tom das deciHenri Alster, chairman global do GRI. sões de investimento. “A racionalidade deve retornar aos mercados e a perspectiva é provavelmente menos rósea”, Ele lembra que o Banco da Inglaterra, por entender que aponta Henri.

O Brexit Em 23 de junho, em referendo, a maioria dos cidadãos britânicos (51,9%) optou por deixar a União Europeia. A decisão provocou de imediato a queda da libra esterlina e das bolsas europeias, a renúncia de David Cameron, então primeiro-ministro do Reino Unido, e desafios sem precedentes para a continuidade do bloco. A nova premiê, Theresa May, tomou posse afirmando que levaria adiante a resolução popular e anunciou a intenção de ativar em março de 2017 o artigo 50 do Tratado de Lisboa, o mecanismo que inicia a saída oficial do Reino Unido da comunidade. Ela, no entanto, sofreu uma derrota no início de novembro, quando a Suprema Corte britânica entendeu que o parlamento precisa aprovar o pedido de retirada do país da União Europeia, antes da ativação do artigo 50. O contratempo amplia as incertezas do processo e deve provocar atrasos no seu andamento.

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Club meeting do GRI em Paris discute efeitos do Brexit

Há que se considerar que muito do que tem impulsionado a economia do Reino Unido na história recente são negócios internacionais e uma enorme afluência de talentos da União Europeia. Com a concretização do Brexit, é de se esperar que ambos se reduzam consideravelmente. A consequência natural seria uma diminuição do apelo do Reino Unido junto a investidores globais de real estate. Em contrapartida, observam-se sinais de que Londres pode conseguir manter certo fôlego. A cidade permanece no topo de rankings internacionais de centros de negócios, comércio e cultura. Além disso, ultimamente têm sido vistas transações que indicam chances de preservar sua atratividade pelos próximos anos. William Naunton, sócio e head de Real Estate do escritório King & Wood Mallesons, evoca dois exemplos emblemáticos nesse sentido: em julho, a gigante americana Wells Fargo adquiriu uma nova sede em Londres por £ 300 milhões e, em setembro, a Apple fez um acordo para que, até 2021, ocupe um novo campus na cidade com 500 mil m².

Divulgação CBRE

“Os investidores globais de real estate ainda enxergam os fundamentos do mercado imobiliário do Reino Unido fortes. Eles apreciam o mercado de investimento maduro e relativamente líquido, a existência de um estoque de alta qualidade ocupado por tenants com bons contratos, o sistema legal bem estabelecido e respeitado, e outras vantagens econômicas, culturais e sociais do Reino Unido, como a extensão do trabalho realizado na City [o centro financeiro], a infraestrutura física e os sistemas de educação e “O saúde”, aponta William. “Sabemos que, imediatamente após o referendo, aconteceu de vários contratos imobiliários serem cancelados. O Reino Unido no curto prazo está à venda. Contudo, no longo prazo, as pessoas ainda estão tentando avaliar 56

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como a União Europeia e o Reino Unido vão ficar sem a integração. Não está nítida qual vai ser a solução definitiva, mas penso que o mundo enxerga o Reino Unido como uma economia grande e dinâmica que vai continuar forte. Acredito que Londres ainda vai ser um dos maiores destinos para o capital global no futuro, por tempo indefinido”, completa Spencer Levy, head de Research da CBRE para as Américas. E seria possível pensar numa repercussão do Brexit mais abrangente, a ponto de atingir de alguma maneira até mesmo a América Latina – Brasil, em particular? “Se o Brexit tornar o mercado imobiliário do Reino Unido e o de outras partes da Europa menos atrativos, os benefícios desse movimento podem vir a ser sentidos no Brasil”, projeta o advogado William.

Risco de contágio Mesmo levando em conta todos esses pontos, ao que parece, a principal ameaça que a desanexação do Reino Unido da União Europeia coloca pela frente é a de que decisões nessa linha se propaguem. “O maior fator de risco na perspectiva da Zona do Euro é que o Brexit pode causar um efeito de contágio pelo qual também outros países queiram sair da União Europeia, desejem um novo acordo. É por isso que o tratamento dispensado ao Reino Unido está sendo tão duro. Por trás das cortinas, não se sabe o que exatamente está sendo conversado”, analisa Spencer Levy, da CBRE.

“Se esse for o início de uma desintegração ou flexibilização da União Europeia, vai haver um impacto global maior do que o do Brexit sozinho. Caso a incerteza política e econômica dentro da União Europeia como um todo continue a aumentar, sua popularidade como um centro de atividade econômica pode despencar. Os mercados imobiliámaior fator de rios dos centros econômicos munrisco na perspectiva da diais podem ser favorecidos pelo de demanda se as comZona do Euro é que o Brexit surgimento panhias crescentemente nascerem ou se realocarem em cidades fora da pode causar um efeito de Europa e se talentos europeus buscontágio” carem viver e trabalhar distantes do Spencer Levy continente”, completa William.

Club MeetingS

GRI Argentina A primeira edição do GRI Argentina, realizada em Buenos Aires nos dias 25 e 26 de outubro, reuniu cerca de 80 líderes locais e internacionais do setor imobiliário, entre investidores, desenvolvedores, construtores e entidades financeiras. O encontro possibilitou aos presentes trocar experiências, estimular negócios e analisar tendências do mercado como um todo e seus subsegmentos. No primeiro dia, a programação foi aberta pelo keynote speaker Andrés Ondarra, vice-presidente executivo da Agência de Investimentos e Promoção do Comércio, que falou sobre o ambiente de negócios no país e perspectivas de investimentos. No segundo, Carlos Rosso, presidente da divisão de Condomínios do Related Group, deu início à agenda tratando de incertezas, oportunidades e desafios para a retomada dos investimentos no setor imobiliário.

Imagens desta seção: GRI

Participaram do encontro nomes como Alejandro Ginevra (GNV Group), Carlos Rosso (Related Group), Gonzalo Monarca (Grupo Monarca), Federico Weil (TGLT), Martín Malara (RETCO), Gustavo Ortolá (GO Real Estate/ Corporación América), Ernesto Davidsohn (Newland Desarrollos Inmobiliarios), Eduardo Bastitta Harriet (Plaza Logística), Horácio Parga (Grupo Edisur), Issel Kiperszmid (DYPSA International), Mabel Delgadillo (Jamestown Latam), Gonzalo Colucci (Compass Group) e Gregorio Schneider (TC Latin American Partners).

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MUNDO GRI

Os eventos que são destaque na agenda global do GRI Italia GRI 2016 Milão, 8 e 9 de novembro

GRI Africa Summit 2016 Joanesburgo, 20 e 21 outubro

Imagens desta seção: GRI

Europe GRI & France GRI 2016 Paris, 14 e 15 de setembro

Colombia, Chile & Peru GRI 2016 Bogotรก, 6 e 7 de setembro

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Realidade em movimento

As iniciativas que o mercado está desenhando para fazer face às novas tendências de consumo

Composição de imagens pexels.com e freeimages.com

Varejo

omo as pessoas vão comprar nos próximos anos? Que tendências de consumo vão predominar? De que forma atender bem clientes crescentemente críticos e exigentes, pertencentes a gerações distintas e, portanto, com hábitos e necessidades bastante diferentes?

Até mesmo companhias que historicamente se destacaram pela atuação em um canal e passaram a ser vistas como ícones de desempenho nele vêm revendo suas táticas. Aqui, mais uma vez, o caso da Natura é emblemático.

Responder a essas perguntas é um desafio gigantesco e um exercício ininterrupto para o setor varejista – e, igualmente, para o mercado imobiliário, que precisa estar pronto para suprir novas demandas e acompanhar esse processo evolutivo.

A venda direta, que pouco tempo atrás representava 100% da distribuição dos produtos da gigante dos cosméticos, continua – e deve continuar – desempenhando um papel crucial. Contudo, a direção da empresa percebeu que era preciso dar um passo adicional e complementar os pontos de interação com o consumidor, reforçando a relação e buscando aperfeiçoar a experiência de compra de determinados perfis de clientes.

A GRI Magazine acompanhou um club meeting do GRI sobre o tema em setembro e elencou seis posturas que prometem ser fundamentais para fazer face aos padrões de consumo que estão se configurando. Confira quais são elas:

vecteezy.com

1. Conhecer a fundo a jornada de consumo A fim de estar bem preparado para satisfazer aos anseios de determinado público, nada mais relevante do que saber, em detalhes, quais são os fatores que influenciam suas decisões de compra. É o que se convencionou chamar de jornada de consumo. A partir desse know-how, é possível investir na interação com os clientes e potenciais clientes com muito mais precisão e eficácia. Os mecanismos voltados a identificar e entender essa jornada progridem dia após dia e podem ser uma mão na roda para o mundo dos negócios. Por exemplo, há redes sociais que conseguem mapear hoje milimetricamente quais são os assuntos que mais interessam aos seus usuários. Uma das principais estratégias nesse sentido é monitorar as variações de velocidade que cada pessoa imprime à navegação, rolando a tela do dispositivo em uso – seja celular, tablet ou computador – conforme a atratividade dos tópicos exibidos. Inúmeras empresas também apostam em tecnologia para conhecer o mais intimamente possível sua base de clientes. No caso da Natura, tem havido investimentos consistentes em CRM e big data como arma para que seu exército de consultoras conheça mais os consumidores e faça melhores negócios.

2. Apostar na multicanalidade No novo cenário de consumo que está se configurando, não basta estar presente por meio de um canal de venda, por mais que se atenda bem nele. Os atributos de compra são variáveis e as experiências buscadas pelos clientes, também.

GRI Retail Em janeiro, o GRI dá um novo passo em seu Retail Club, que se soma aos clubes de real estate e infraestrutura. Além de club meetings, o GRI vai promover o GRI Retail, um grande encontro focado em troca de experiências, geração de negócios e estreitamento de relações entre os principais executivos do mercado varejista. O GRI Retail acontece nos dias 17 e 18 de maio em São Paulo. No primeiro dia, os varejistas vão ter oportunidade de dialogar com líderes do segmento de shoppings e, no segundo, o foco vai estar em tópicos específicos do varejo. O Retail Club foi criado no início de 2016 como resposta à demanda dos próprios players de varejo. Eles já participavam de atividades do GRI principalmente relacionadas ao mercado de shoppings, mas queriam ir além, englobando interações relativas também a outros aspectos, como lojas de rua e e-commerce.

REAL ESTATE

Neste ano, a Natura inaugurou um novo ciclo, somando ao seu mix de comercialização algumas lojas físicas próprias e a oferta de um conjunto de itens do seu portfólio em farmácias. Além disso, uma vez que parte das consultoras da marca já disponibilizava produtos em estabelecimentos físicos próprios, espontaneamente, sem a chancela oficial da empresa, a Natura identificou essa iniciativa e decidiu estruturá-la. Junto com as consultoras donas de lojas, criou um modelo de negócios para revitalizar esses pontos de venda e alavancar sua produtividade. Em outra frente, a companhia também lançou recentemente um site para proporcionar vendas online diretamente ao público, sem intermediação de consultoras. A ideia agora é avançar na direção de incentivos cruzados entre os diversos pontos de contato.

3. No universo online, focar em fidelizar o cliente e reduzir a dependência de buscadores Quando se trata de comercialização pela internet, uma questão que emerge com força é a disposição de muitos players – sejam fabricantes ou varejistas – para reduzir a dependência dos mecanismos de busca, que drenam altas cifras de seus orçamentos. Há um reconhecimento de que comprar tráfego é uma ação (ainda) necessária para atrair novos compradores, mas a fidelização dos clientes vem se convertendo em objetivo central.

Mario Miranda Filho

“No Walmart.com, a prioridade está em investir na fidelização de quem já se tornou cliente: saber o que ele quer e seu lifetime no site, e entregar uma experiência cada vez mais completa. Hoje, 25% dos clientes que já compraram conosco voltam a fazê-lo e respondem pela maior parte da receita das vendas mensais”, ilustra Paulo Silva, presidente do Walmart.com no Brasil.

Diferente do que se sedimentou no imaginário popular, comprar pela internet não deveria ser encarado como sinônimo de pagar menos, e sim como uma opção do cliente por maior comodidade, o que tem custo. Descontos constantes, frete grátis e parcelamentos sem fim levam a uma conta que dificilmente fecha. Olhando para o futuro, vai ser preciso repensar o negócio, romper paradigmas e conscientizar o consumidor para obter ampla adesão a novas condições, com valores pertinentes à sustentabilidade do modelo.

5. Preparar-se para o domínio do comércio eletrônico mobile Parece não haver dúvida de que esse é o caminho. Para se ter uma ideia da adesão ao padrão mobile, atualmente, do 1,71 bilhão de pessoas que se conectam ao Facebook mensalmente no mundo, 1,57 bilhão, portanto mais de 90%, o fazem por meio de dispositivos móveis. No Brasil, a proporção é semelhante. Não é de se estranhar que um número cada vez maior de plataformas online esteja concentrando o desenvolvimento de novos produtos apenas em mobile. No universo do e-commerce, devemos ver o mesmo.

6. Eliminar sobreposições entre varejistas, fabricantes e transportadoras Seja na compra de tráfego na internet ou na ocupação de espaços físicos para armazenar estoques, há hoje diversas sobreposições no mercado do e-commerce que vão precisar ser eliminadas para garantir melhores resultados a todas as partes envolvidas. Não é raro que, quando se trata da venda online de um produto, haja lotes similares repetidos em diversos lugares simultaneamente: no depósito do varejista, no do fabricante e no do transportador. É hora de repensar esse quadro. Ao que tudo indica, o futuro vai ser de centros de distribuição inteligentes e compartilhados entre parceiros sempre que isso fizer sentido para os negócios.

Paulo Silva

4. Desconstruir a lógica de apelo promocional no e-commerce e reforçar a da comodidade

REAL ESTATE

Da mesma forma, quantas vezes um fabricante e um varejista anunciam o mesmo produto, ao mesmo tempo? Esse tipo de overlap também deve desaparecer.

Club MeetingS

Líderes de shopping e varejo discutem transformações nos padrões de consumo A forma como os setores de shopping e varejo vêm se posicionando e devem se posicionar frente às novas tendências de consumo foi o tema em torno do qual giraram as discussões de um club meeting promovido pelo GRI em 28 de setembro. O encontro, ocorrido no Hotel Meliá Jardim Europa, em São Paulo, reuniu players de ambos os segmentos e teve como special guests João Paulo Ferreira, então vice-presidente comercial da Natura e agora presidente da companhia, Paulo Silva, presidente do Walmart.com no Brasil, e Priscyla Laham, diretora de Novos Negócios do Facebook no País. Participaram nomes como Caio Guimarães (Walmart), Cintia Guimarães (Cadillac Fairview), Daniel Cherman (Tishman Speyer), Francisco Forbes (Seed), Jane Gambarim (Cinesystem), Luiz Vaiano (Canal Concept), Michel Rike (Grupo Athié Wohnrath), Nixon Pires (Grupo AMC Têxtil), Paulo Calil (GRU Airport), Philippe Enaud (Vivante), Renata Rouchou (Havanna), Ricardo Madeira (Alianza) e Rossano Nonino (JP Morgan).

Caio Guimarães, Sylvana Gouveia (Starbucks) e Roland de Bonadona (Bonadona Hotel Consulting)

Ricardo Madeira, Daniel Gasparete (Bank of America Merrill Lynch) e Marcelo Kooro (Itaú AM)

Imagens desta seção: Mario Miranda Filho

Paulo Calil e Cintia Guimarães

Paulo Silva, Priscyla Laham e João Paulo Ferreira

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Divulgação Tendências

FINAL WORDS

Imóveis de alto padrão devem ter maior destaque nos próximos anos Gustavo Loyola

cenário econômico vislumbrado para os próximos anos, que conta com retomada da confiança, destaque positivo para a renda das classes mais elevadas e queda da taxa Selic, deve favorecer um maior protagonismo dos imóveis voltados às classes de renda mais elevadas. Tal quadro é ainda reforçado pelo menor fôlego do governo para ampliar programas voltados à habitação popular e por sinais de maior ajuste nos estoques de imóveis de maior valor. Com o desempenho muito fraco da massa de renda das famílias em 2015 e 2016, observa-se um rompimento temporário do processo de mobilidade social observado nos últimos anos e a classe C – que já deixou de ser a mais dinâmica – deve seguir com desempenhos modestos nos próximos anos. A perspectiva de renda por classes de rendimento realizada pela Tendências Consultoria prevê uma retomada mais forte da massa de renda da ‘classe A’ nos próximos anos, após desempenho ruim até meados de 2017. Nota-se que, em períodos de recessão econômica, a massa de renda das famílias da ‘classe A’ tende a mostrar pior desempenho em relação às outras classes. Isto ocorre especialmente diante da maior concentração de empregadores no estrato mais alto de renda. Com renda atrelada à lucratividade de suas empresas, este estrato tende a sentir de forma mais rápida e aguda o ciclo econômico. Além do mercado de trabalho, a demanda por imóveis de mais alto-padrão tende a responder mais rapidamente à confiança dos agentes na economia, assim como aos movimentos na taxa de juros. Em grande medida, a elevação da Selic nos últimos tempos afetou a decisão de alocação de recursos dos agentes, com menores incentivos ao investimento em imóveis, movimento que tende a se inverter nos próximos anos. A recuperação da confiança e a queda da Selic potencializam os impactos positivos de medidas ligadas à

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Gustavo Loyola

melhora em condições de financiamento, como aquelas anunciadas recentemente pela Caixa Econômica Federal para imóveis de alto valor. A alteração do teto financiável para esses imóveis indica uma melhora nas condições de financiamento voltado a imóveis de maior valor. Além de menor fôlego financeiro das famílias de renda mais baixa, os programas voltados à habitação popular também tendem a perder parte de seu fôlego, diante das restrições do governo para ampliação desses recursos. Note-se, por fim, que, nos últimos meses, alguns mercados passaram a mostrar movimento um pouco mais claro de retração dos estoques, embora ainda com trajetória de vendas de imóveis novos em queda acentuada. Destaca-se, neste sentido, o ajuste observado na cidade de São Paulo, que em agosto apresentava estoque 9,4% abaixo do registrado no mesmo mês de 2015, segundo levantamento do Secovi-SP. O movimento de redução de estoques na cidade de São Paulo é mais acentuado nos imóveis com três e quatro dormitórios, cujas quedas em 12 meses estão em 18,6% e 35,9%, respectivamente, considerando o levantamento do Secovi-SP para agosto. Além de forte, o ajuste de estoques nestas categorias vem ocorrendo consistentemente desde o início de 2015, movimento importante para que se comece a vislumbrar uma possível recuperação do mercado em período posterior. Gustavo Loyola é ex-presidente do Banco Central e sócio-diretor da Tendências Consultoria Integrada Contato com o colunista: finalwords@griclub.org O conteúdo deste artigo é de responsabilidade do autor e não representa necessariamente a opinião da revista.

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