4 minute read
Zalety outsourcingu w zarządzaniu nieruchomościami
Efektywne zarządzanie majątkiem ma istotne znaczenie zwłaszcza w przypadku nieruchomości komercyjnych, które służą nie tyle ulokowaniu kapitału, co uzyskiwaniu bezpiecznych dochodów.
Advertisement
O ile w przypadku pojedynczych biur, magazynów lub mieszkań na wynajem niektórzy inwestorzy radzą sobie samodzielnie, to w przypadku większych obiektów, np. budynków biurowych, kamienic czy parków handlowych, może to być trudne i skomplikowane, żeby nie powiedzieć niewykonalne. W takiej sytuacji warto powierzyć zarządzanie profesjonalistom, do których obowiązków należą m.in. poniższe zadania: • Opieka nad nieruchomością – dbałość o czystość i stan techniczny budynku • • • lub lokalu, nadzór nad pracami konserwacyjnymi, remontowymi i modernizacyjnymi; Obsługa najemców – budowa długofalowych relacji i bieżąca obsługa, ewidencja, ściąganie czynszu, organizacja zebrań; Obsługa finansowa – wykonywanie prawidłowych rozliczeń oraz właściwa alokacja kosztów; Optymalizacja kosztów – negocjacje umów z dostawcami mediów oraz modernizacje budynków; •
• Marketing nieruchomości – budowa pozytywnego wizerunku obiektu celem prz yciągnięcia nowych najemców i klientów; Prowadzenie dokumentacji – przedłużanie i archiwizacja umów z najemcami oraz dostawcami mediów, prowadzenie korespondencji; Kontrola wewnętrzna – raportowanie, przeprowadzanie audytów i weryfikacja planów budżetowych, monitoring księgowości.
Główną zaletą outsourcingu w zarządzaniu nieruchomościami jest możliwość uzyskania oczekiwanych dochodów przez inwestora. Wykorzystując obszerną bazę kontaktów i wieloletnie doświadczenie, zarządcy potrafią opracować strategię dopasowaną zarówno do potencjału danej nieruchomości, jak i do potrzeb inwestora.
DLACZEGO WARTO KORZYSTAĆ Z OUTSOURCINGU W ZARZĄDZANIU NIERUCHOMOŚCIAMI? Główną zaletą outsourcingu w zarządzaniu nieruchomościami jest możliwość uzyskania oczekiwanych dochodów przez inwestora. Wykorzystując obszerną bazę kontaktów i wieloletnie doświadczenie, zarządcy potrafią opracować strategię dopasowaną zarówno do potencjału danej nieruchomości, jak i do potrzeb inwestora. Na tej podstawie wdrażają działania, dzięki którym wartość nieru chomości sukcesywnie rośnie – na czym zyskuje inwestor. Równocześnie warto pamiętać, że największym zasobem jest czas, a outsourcing zarządzania pozwala, nie tylko zmniejszyć wydatki na utrzymanie nieruchomości, ale przede wszystkim zaoszczędzić czas inwestora, który nie musi zajmować się sprawami związanymi z bieżącą obsługą najemców, opieką nad lokalem czy analizą budżetu. Podsumowując, outsourcing w zarządzaniu nieruchomościami to oszczędność czasu oraz pieniędzy. FAKTY I MITY NA TEMAT ZARZĄDZANIA NIERUCHOMOŚCIAMI Inwestowanie w nieruchomości to dzisiaj popularny sposób na zwiększenie dochodów i lokowanie kapitału. Ponieważ jednak proces ten wymaga czasu, wiedzy i zaangażowania, wielu inwestorów decyduje się na outsourcing zarządzania nieruchomościami. Na przestrzeni lat wokół tego typu usług narosło wiele mitów. Które stwierdzenia dotyczące zarządzania nieruchomościami są nieprawdziwe i jak naprawdę wygląda ten proces? Zarządzanie to bieżąca obsługa nieruchomości. W społeczeństwie pokutuje przekonanie o dość ograniczonej roli zarządcy, która sprowadza się głównie do bieżącej obsługi nieruchomości. Uważa się mianowicie, iż do jego zadań należą jedynie dość prozaiczne czynności, takie jak koordynacja sprzątania obiektu, wymiany żarówek, pielęgnacji zieleni czy organizacja usuwania awarii. O ile te działania są niezbędne dla utrzymania nieruchomości, to jednak nie wyczerpują one obowiązków zarządcy, który zajmuje się nie tylko technicznym stanem obiektu, ale też jego kondycją finansową czy wizerunkiem na lokalnym rynku. W rzeczywistości zarządzanie nieruchomością wymaga podejmowania współpracy z zewnętrznymi firmami, np. sprzątającymi, ochroniarskimi czy dostawcami mediów. To również reprezentacja właścicieli przed instytucjami i urzędami. Przede wszystkim jednak zarządcy opracowują i realizują strategie dążące do podniesienia wartości nieruchomości i optymalizacji kosztów jej utrzymania. Na co dzień natomiast, głównym zadaniem zarządcy jest kontakt z najemcami, badanie ich potrzeb oraz bieżące raportowanie ważnych kwestii dotyczących nieruchomości właścicielowi. Zarządzanie dotyczy tylko lokali biurowych i handlowych. Utarło się, że zarządzanie nieruchomościami to usługa skierowana do właścicieli powierzchni handlowych i biurowych,
Harmony Office Center zarządzane przez NAI Estate Fellows.
w szczególności większych obiektów, takich jak nowoczesne biurowce, galerie i centra handlowe. W rzeczywistości jednak outsourcing w zarządzaniu nieruchomościami dotyczy w takim samym stopniu biur, sklepów, jak i mieszkań. Musimy bowiem pamiętać, że lokale mieszkaniowe mogą być wykorzysty wane do generowania dochodów. Kwestie związane z zarządzaniem nieruchomościami opisane w pierwszej części artykułu są tak samo ważne dla każdego typu nieruchomości. Zarządca nieruchomości a administrator. Administrator nieruchomości, zwany czasem mylnie jej zarządcą, ma za zadanie podejmowanie decyzji i wykonywanie związanych z nimi czynności w taki sposób, aby utrzymać daną nierucho mość w stanie przynajmniej niepogorszonym. Rola administratora skupia się głównie na sprawach bieżących. Zarządca nieruchomości, wedle swoich obowiązków, musi ponadto właściwie koordynować majątkiem właściciela. Administrator nieruchomości zwolniony jest z działań polegających na inwestowaniu funduszy rozwojowych i planowania modernizacji budynków. Wspomniane wcześniej mylne przekonanie o niezbyt wymagających obowiązkach zarządcy wiąże się z kolejnym mitem dotyczącym kwalifikacji niezbędnych do wykonywania tego typu pracy. W rzeczywistości bowiem nie każdy może zostać dobrym zarządcą nieruchomości. Zawód ten wymaga interdyscyplinarnej wiedzy z różnych dziedzin, w tym prawa, ekonomii, finansów i marketingu, a także odpowiedniego przygotowania i doświadczenia. Nie bez znaczenia jest również umiejętność radzenia sobie w kryzysowych sytuacjach oraz nawią zywania kontaktów i budowania długofalowych relacji. Marketing i zarządzanie czy marketing i najem? Popularny kierunek studiów o nazwie marketing i zarządzanie upowszechnił opinię, iż te dwie dziedziny są ze sobą nierozłącznie związane. Jest w tym trochę prawdy, jednak taka definicja nie wyczerpuje zadań marketingu nieruchomości. Marketing obiektu służący wygodzie i dobremu użytkowaniu budynku przez najemców (a zarazem mający na celu zatrzymanie klientów w budynku), jak najbardziej związany jest z funkcją zarządcy. Zaliczamy do niego wszelkie dekoracje świąteczne i okazjonalne, wystrój recepcji, poczęstunki, eventy czy popularne ostatnio aplikacje na smartfony, ułatwiające korzystanie z udogodnień w budynku. Jeśli natomiast chodzi o marketing sensu stricto, to jest on podporządkowany potrzebom typowo sprzedażowym. Zareklamowanie powierzchni do wynajęcia za pomocą bannerów, reklam zewnętrznych, online, narzędzi digitalowych, ulotek, reklam w radiu czy prasie, to zarówno koszty, jak i koordynacja po stronie działu odpowiadającego za znalezienie najemców na wolne powierzchnie.
Autor:
Grzegorz Lisewski, Dyrektor Działu Zarządzania, NAI Estate Fellows
Zarządzanie Nieruchomościami Najem Nieruchomości Kupno/Sprzedaż Nieruchomości Zarządzanie Portfelowe Due Diligence i Audyty Project Management Usługi Finansowo - Księgowe Doradztwo Inwestycyjne
