ÍNDICE GENERAL Prefacio............................................................................................................................
7
CAPÍTULO 1 EL ACTO REGISTRAL DE LA DENOMINADA INMATRICULACIÓN 1.
Introducción.............................................................................................................
24
2.
Normativa aplicable.................................................................................................
26
3.
Concepto de inmatriculación...................................................................................
26
3.1. Principio de especialidad............................................................................
28
3.2. Principio de tracto sucesivo........................................................................
33
4.
Caracteres generales de la inmatriculación.............................................................
34
5.
Contenido del asiento de inmatriculación...............................................................
40
5.1. Con relación al predio.................................................................................
40
5.2. Con relación al titular del derecho de propiedad........................................
41
Título para inmatriculación.....................................................................................
46
6.1. Títulos que requieren antigüedad de cinco años.........................................
46
6.1.1.
No se requiere pluralidad de títulos.................................................
47
6.1.2.
El caso de la sucesión testamentaria...............................................
48
6.1.3.
El cómputo del plazo de antigüedad...............................................
54
6.2. Títulos que no requieren antigüedad de cinco años....................................
64
6.
6.2.1.
6.2.2.
6.2.3.
Título supletorio, que puede estar contenido en sentencia ............ (en el caso judicial); o escritura pública o formulario ................... registral, en el caso notarial regulado en la Ley Nº 27157 ............ y Ley Nº 27333................................................................................
65
Prescripción adquisitiva de dominio, que al igual que ................... en el caso anterior, puede estar contenida en sentencia ................. (en el caso judicial); o escritura pública o formulario ................... registral, en el caso notarial regulado en la Ley Nº 27157 ............ y Ley Nº 27333................................................................................
67
Resolución judicial de adjudicación del predio por ....................... remate o por partición......................................................................
76
693
Rocío Peña Fuentes / Saneamiento en el Registro de Predios
7.
Individualización del predio para efectos de su inmatriculación............................
78
8.
Discrepancia en la identificación del predio entre la documentación .................... gráfica y el título inmatriculador: tolerancias catastrales........................................
86
9.
Documentación técnica a presentar para la inmatriculación...................................
91
9.1. Requisitos comunes a todos los supuestos de inmatriculación..................
91
9.2. Requisitos según la naturaleza del predio: clases de predios.....................
95
9.2.1.
Requisitos para predios urbanos......................................................
98
9.2.2.
Requisitos para predios rurales.......................................................
99
10. Supuesto especial de inmatriculación: inmatriculación para anotación ................. de embargo..............................................................................................................
110
11. Informe técnico previo a la inmatriculación............................................................
115
12. Inmatriculación de predios eriazos..........................................................................
125
13. Renuncia a la inmatriculación de predios................................................................
127
13.1. Desinmatriculación de predios...................................................................
127
13.2. Renuncia parcial a la inmatriculación........................................................
134
14. Inmatriculación en mérito al Decreto Legislativo Nº 1209.....................................
137
15. Inmatriculación en mérito a escrituras públicas imperfectas...................................
141
15.1. Circunstancias que justifican el otorgamiento de la escritura ................... imperfecta ante el juez de paz, con anterioridad a la vigencia .................. de la Ley Nº 29824......................................................................................
143
15.2. Formalidad de la escritura pública imperfecta...........................................
145
16. Conclusiones............................................................................................................
147
CAPÍTULO 2 LOS PROCEDIMIENTOS DE HABILITACIÓN URBANA 1.
Introducción.............................................................................................................
154
2.
Normativa aplicable.................................................................................................
157
3.
La habilitación urbana.............................................................................................
160
3.1. Concepto.....................................................................................................
160
3.2. Naturaleza jurídica......................................................................................
161
Clases de habilitación urbana..................................................................................
172
4.1. La habilitación urbana nueva......................................................................
172
4.
694
Índice general
4.1.1.
Primera etapa: aprobación de proyectos.........................................
173
4.1.2.
Segunda etapa: recepción de obras..................................................
190
4.2. La habilitación urbana de oficio..................................................................
208
4.2.1.
Características..................................................................................
208
4.2.2.
Habilitación urbana de oficio sobre parte del predio matriz...........
209
4.2.3.
Título inscribible.............................................................................
211
4.2.4.
Improcedencia de la habilitación urbana de oficio..........................
211
4.2.5.
Facultad de rectificación y/o determinación del área, .................... linderos y medidas perimétricas del predio matriz.........................
213
4.3. La habilitación urbana ejecutada................................................................
215
4.3.1.
Características..................................................................................
215
4.3.2.
Efectos.............................................................................................
216
4.3.3.
Título inscribible.............................................................................
216
5.
Habilitaciones urbanas con bienes comunes...........................................................
217
6.
La inscripción de la habilitación urbana mediante silencio..................................... administrativo positivo............................................................................................
218
7.
Otros procedimientos relacionados con la habilitación urbana...............................
222
7.1. La reurbanización.......................................................................................
222
7.2. La actualización registral............................................................................
223
7.2.1.
Finalidad y características...............................................................
223
7.2.2.
Improcedencia de la actualización registral....................................
226
7.2.3.
Título inscribible.............................................................................
227
Las inscripciones realizadas con la normativa anterior .......................................... a la Ley Nº 29090....................................................................................................
229
8.1. Ley Nº 26878...............................................................................................
229
8.2. El caso de las urbanizaciones populares.....................................................
231
El informe técnico del área de catastro....................................................................
233
10. Persona legitimada para solicitar la inscripción de la habilitación..........................
237
10.1. El caso de la copropiedad............................................................................
240
10.2. El caso de los bienes de la sociedad conyugal sujeta al régimen ................ de sociedad de gananciales..........................................................................
242
10.3. El caso del apoderamiento..........................................................................
245
11. La independización de lotes y actos posteriores como consecuencia .................... de la habilitación urbana..........................................................................................
249
11.1. El caso de la habilitación urbana nueva......................................................
250
11.2. El caso de la habilitación urbana ejecutada................................................
250
8.
9.
695
Rocío Peña Fuentes / Saneamiento en el Registro de Predios
11.3. El caso de la habilitación urbana de oficio..................................................
250
11.3.1.
Solicitud de independización por el propietario ............................ o copropietarios registrales..............................................................
252
11.3.2.
Solicitud de independización por los poseedores .......................... o coposeedores.................................................................................
254
11.3.3
Solicitud de independización por la organización ......................... con personería jurídica que agrupe a la totalidad ........................... de titulares o posesionarios..............................................................
254
12. Derechos registrales en la independización de lotes...............................................
255
13. Documentos previos................................................................................................
257
13.1. Certificado de zonificación y vías...............................................................
258
13.2. Certificado de factibilidad de servicios......................................................
258
13.3. Planeamiento integral.................................................................................
258
14. Conclusiones............................................................................................................
258
CAPÍTULO 3 INDEPENDIZACIÓN DE PREDIOS 1.
Introducción.............................................................................................................
266
2.
Normativa aplicable.................................................................................................
268
2.1. La independización de predio rural......................................................
268
2.2. La independización o parcelación de predio rústico en área ..................... de expansión urbana....................................................................................
269
2.3. La independización como consecuencia de la habilitación ....................... urbana..........................................................................................................
269
2.4. La independización de predio urbano.........................................................
269
2.5. La independización de predio urbano por regularización ......................... de edificaciones...........................................................................................
270
2.6. La independización de unidades inmobiliarias sujetas.............................. a reglamento interno bajo los regímenes de la Ley Nº 27157.....................
270
3.
Definición y características generales de la independización ................................. de predios.................................................................................................................
271
4.
Fundamento de la independización: principio de especialidad .............................. o determinación.......................................................................................................
278
5.
Clases de independización.......................................................................................
285
696
Índice general
6.
5.1. La independización de predio rural............................................................
285
5.1.1.
Independización de predios rurales en zonas ............................ catastradas..................................................................................
287
5.1.2.
Independización de predios rurales en zonas no ............................ catastradas........................................................................................
290
5.2. La independización de predio rústico sin cambio de uso en área ............. de expansión urbana....................................................................................
301
5.2.1.
Acreditación de la ubicación del predio rústico en zona................ de expansión urbana........................................................................
303
5.2.2.
Parcelación inferior a una hectárea.................................................
305
5.2.3.
Representación dentro del procedimiento administrativo...............
306
5.2.4.
Parcelación y planeamiento integral...............................................
306
5.2.5.
Parcelación sin FUHU.....................................................................
307
5.3. La independización como consecuencia de la habilitación ....................... urbana..........................................................................................................
308
5.4. La independización de predio urbano.........................................................
309
5.4.1.
Subdivisión de predio sin FUHU....................................................
311
5.4.2.
Subdivisión con obras y sin obras...................................................
312
5.4.3.
Subdivisión de predio urbano registralmente rústico......................
313
5.4.4.
Subdivisión de predio tipo quinta....................................................
321
5.5. La independización de predio urbano por regularización ......................... de edificaciones...........................................................................................
323
5.5.1.
La regularización de edificaciones..................................................
323
5.5.2.
El fraccionamiento como consecuencia ......................................... de la regularización de edificaciones...............................................
326
5.5.3.
El rol del verificador........................................................................
329
5.5.4.
Supuestos de fragmentación............................................................
331
5.6. La independización de unidades inmobiliarias sujetas a alguno............... de los regímenes previstos en la Ley N° 27157..........................................
337
5.7. Independización de área menor a causa de la declaración ........................ de prescripción adquisitiva de dominio......................................................
338
5.7.1.
Prescripción adquisitiva declarada en la vía notarial ..................... con relación a un área menor...........................................................
339
5.7.2.
Prescripción adquisitiva declarada en la vía judicial ..................... con relación a un área menor...........................................................
341
Informe técnico del área de catastro........................................................................
346
6.1. Pertinencia del informe técnico en algunos supuestos .............................. de independización.....................................................................................
346
697
Rocío Peña Fuentes / Saneamiento en el Registro de Predios
6.2. Imposibilidad de pronunciamiento sobre el fondo por parte ..................... del área de catastro......................................................................................
347
6.3. Superposición de la partida con relación a la cual ..................................... se solicita la independización.....................................................................
350
7.
Sujetos legitimados para solicitar la independización.............................................
354
8.
Situación de la partida registral con posterioridad a la independización................
359
8.1. Cierre de partida.........................................................................................
359
8.2. Modificación de área...................................................................................
360
Conclusiones............................................................................................................
362
9.
CAPÍTULO 4 RECTIFICACIÓN Y DETERMINACIÓN DE ÁREA, LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS 1.
Introducción.............................................................................................................
368
2.
Normativa aplicable.................................................................................................
370
2.1. Ley Nº 27333...............................................................................................
370
2.2. La Ley Nº 28294.........................................................................................
371
2.3. Precedentes del Tribunal Registral.............................................................
371
3.
Definición e importancia del procedimiento...........................................................
372
4.
Clases de rectificación previstas legislativamente...................................................
376
4.1. La rectificación por mutuo acuerdo............................................................
378
698
4.1.1.
El título inscribible..........................................................................
379
4.1.2.
Características del procedimiento...................................................
381
4.1.3.
El caso de la superposición de área con predios ............................ colindantes.......................................................................................
382
4.1.4.
El caso de los predios colindantes no inmatriculados.....................
386
4.1.5.
El caso de la falta de intervención de los colindantes .................... que no se ven afectados con la rectificación...................................
387
4.1.6.
El caso de la afectación de vía pública............................................
389
4.2. La rectificación mediante procedimiento notarial......................................
392
4.2.1.
El título inscribible..........................................................................
393
4.2.2.
Características del procedimiento...................................................
394
4.2.3.
Supuestos mencionados en la norma...............................................
395
Índice general
4.2.4.
Aspectos que no serán materia de calificación................................
397
4.2.5.
Aspectos que deben ser materia de calificación..............................
399
4.2.6.
La anotación preventiva del inicio del procedimiento ................... notarial.............................................................................................
402
4.2.7.
Calificación de la competencia notarial del acto definitivoo.......... cuando se ha anotado preventivamente el inicio ............................ del procedimiento............................................................................
404
4.2.8.
El caso de la superposición sin oposición.......................................
405
4.2.9.
La calificación del emplazamiento a los titulares .......................... de los predios colindantes................................................................
408
4.3. La rectificación mediante procedimiento judicial......................................
410
4.3.1.
El título inscribible..........................................................................
410
4.3.2.
Competencia....................................................................................
411
4.3.3.
Características del procedimiento...................................................
411
4.3.4.
Aspectos materia de calificación.....................................................
412
4.3.5.
Anotación preventiva......................................................................
414
4.4. La rectificación mediante el procedimiento catastral registral..................
414
4.4.1.
Título inscribible.............................................................................
416
4.4.2.
Informe técnico del área de catastro................................................
418
4.4.3.
Anotación preventiva......................................................................
419
4.4.4.
Publicidad del procedimiento: notificación a los titulares ............. de los predios colindantes y publicaciones.....................................
421
4.4.5.
La oposición....................................................................................
424
4.4.6.
La inscripción definitiva..................................................................
426
La rectificación prevista mediante jurisprudencia vinculante del Tribunal Registral..............................................................................................
428
5.1. La rectificación de área por error de cálculo..............................................
429
5.2. La rectificación unilateral...........................................................................
436
Otros datos físicos del predio susceptibles de inscripción......................................
438
6.1. Incorporación de coordenadas UTM..........................................................
439
6.2. Ubicación espacial del predio.....................................................................
441
6.3. Actualización de la base gráfica registral...................................................
444
7.
El informe técnico del área de catastro....................................................................
447
8.
Persona legitimada para solicitar la inscripción: el caso de la copropiedad, .......... el poder y la sociedad conyugal...............................................................................
452
9.
Conclusiones............................................................................................................
455
5.
6.
699
Rocío Peña Fuentes / Saneamiento en el Registro de Predios
CAPÍTULO 5 DECLARATORIA DE EDIFICACIONES 1.
Introducción.............................................................................................................
462
2.
Normativa aplicable.................................................................................................
464
3.
Concepto y clases....................................................................................................
465
4.
Declaratoria de edificaciones con intervención municipal......................................
467
4.1. Ámbito de aplicación material: clases de predios.......................................
469
4.2. Etapas del procedimiento............................................................................
469
5.
4.2.1
La licencia.......................................................................................
470
4.2.2.
Conformidad de obras.....................................................................
473
4.3. Los documentos previos.............................................................................
478
4.3.1.
Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios...................
479
4.3.2.
Certificado de factibilidad de servicios...........................................
479
4.4. Declaratoria de edificación ejecutada.........................................................
480
Declaratoria de edificaciones en vía de regularización...........................................
481
5.1. Ámbito de aplicación temporal...................................................................
482
5.2. Ámbito de aplicación material: clases de predios.......................................
491
5.3. Intervención notarial...................................................................................
6.
700
498
5.3.1.
Función notarial...............................................................................
498
5.3.2.
Notario competente.........................................................................
500
5.4. La intervención del verificador...................................................................
503
5.4.1.
El verificador responsable...............................................................
503
5.4.2.
El verificador ad hoc.......................................................................
505
5.5. Título inscribible......................................................................................... 5.5.1. El formulario registral (FOR).......................................................... 5.5.2. Los informes técnicos de verificación y las declaraciones............. juradas............................................................................................. 5.5.3. El plano de ubicación-localización................................................. 5.5.4. Los planos de arquitectura...............................................................
509 510
5.6. El levantamiento de las cargas técnicas......................................................
528
5.7. La demolición total.....................................................................................
533
5.8. Regularización de edificaciones en centros históricos...............................
534
Aspectos comunes a ambas clases de declaratoria de edificaciones.......................
536
6.1. Contenido del FUE y FOR..........................................................................
536
511 526 528
Índice general
6.2. ¿Quiénes deben suscribir el FUE y FOR? .................................................. ¿Acto de administración o disposición?..................................................... 6.2.1.
El caso de la copropiedad................................................................
539
6.2.2.
El caso de la sociedad conyugal......................................................
540
6.2.3.
El caso de la representación............................................................
540
6.2.4.
El constructor...................................................................................
542
6.3. El plano de ubicación-localización.............................................................
544
6.4. Los planos de distribución..........................................................................
545
6.5. El caso de la ampliación, modificación y remodelación de fábrica.............
546
6.6. Edificio levantado por la sociedad conyugal sujeta al régimen ................. de sociedad de gananciales sobre suelo propio de uno .............................. de los cónyuges...........................................................................................
548
6.6.1.
Supuestos en cuanto a la intervención de los cónyuges..................
555
6.6.2.
Supuestos en cuanto a la ocurrencia de los hechos.........................
564
Primer supuesto..........................................................................
565
Segundo supuesto.......................................................................
565
Tercer supuesto...........................................................................
566
Cuarto supuesto..........................................................................
567
Ampliación de la fábrica por la sociedad conyugal, ...................... sobre edificio propio de uno de los cónyuges.................................
568
6.7. Demolición total..........................................................................................
572
6.6.3.
7.
537
6.7.1.
El caso de la demolición total conjuntamente con ......................... fábrica nueva...................................................................................
572
6.7.2.
El caso de la inadecuación del área techada demolida ................... con el área techada inscrita..............................................................
573
6.8. Declaratoria de fábrica en bienes exclusivos sujetos ................................. a reglamento interno...................................................................................
575
6.9. Declaratoria de fábrica sobre bienes comunes sujetos ............................... a reglamento interno...................................................................................
577
Conclusiones............................................................................................................
578
CAPÍTULO 6 INDEPENDIZACIÓN DE UNIDADES INMOBILIARIAS SUJETAS A LOS REGÍMENES DE LA LEY Nº 27157: CON REGLAMENTO INTERNO 1.
Introducción.............................................................................................................
584
701
Rocío Peña Fuentes / Saneamiento en el Registro de Predios
2.
Normativa aplicable.................................................................................................
589
3.
La independización de unidades inmobiliarias sujetas a los regímenes ................. de la Ley Nº 27157..................................................................................................
590
3.1. Técnica de inscripción y concepto de unidad funcional.............................
591
3.2. Título formal para la independización de unidades sujetas ...................... a reglamento interno...................................................................................
593
El reglamento interno..............................................................................................
593
4.1. Concepto y naturaleza jurídica del reglamento interno..............................
593
4.2. Supuesto para la constitución del reglamento interno ............................... y legitimidad para otorgarlo........................................................................
595
4.3. Título formal para la inscripción del reglamento interno...........................
599
4.4. La fábrica como acto previo para la constitución ...................................... del reglamento interno................................................................................
600
4.5. Contenido del reglamento interno..............................................................
601
4.
4.5.1.
La determinación de las áreas exclusivas y comunes.....................
604
4.5.2.
Los porcentajes de participación que corresponden a cada ........... propietario en los bienes y gastos comunes....................................
611
4.5.3.
Los bienes comunes.........................................................................
615
4.6. Regímenes que se pueden optar en el reglamento interno..........................
619
4.6.1.
Régimen de independización y copropiedad..................................
619
4.6.2.
Régimen de propiedad exclusiva y propiedad común....................
620
4.7. Regularización del reglamento interno.......................................................
621
4.8. Aprobación del reglamento interno............................................................
626
4.9. Adecuación del reglamento interno............................................................
627
4.10. Modificación del reglamento interno..........................................................
630
4.11. Acumulación, subdivisión e independización de unidades ....................... exclusivas....................................................................................................
633
4.12. Otros acuerdos con relación al reglamento interno....................................
635
4.13. Resumen del quórum, mayorías y requisitos especiales ............................ con relación a los acuerdos sobre el reglamento interno............................
638
4.14. Pluralidad de reglamentos...........................................................................
639
5.
Memoria descriptiva de independización................................................................
641
6.
Los planos de independización................................................................................
645
6.1. Adecuación de los planos de independización con el área ........................ del terreno...................................................................................................
646
702
Índice general
6.2. Adecuación de los planos de independización con los linderos ................ y medidas perimétricas del terreno.............................................................
649
6.3. Adecuación de los planos de independización con la distribución ............... de ambientes de la fábrica declarada del terreno........................................
651
6.4. Adecuación de los planos de independización con el área ........................ techada de la fábrica declarada...................................................................
652
7.
Extensión de unidades de propiedad exclusiva.......................................................
653
8.
La reserva de los aires.............................................................................................
655
8.1. Reserva de aires con independización........................................................
655
8.2. Reserva de aires sin independización.........................................................
657
8.3. La reserva de aires en varios niveles..........................................................
657
La modificación de la naturaleza de los aires..........................................................
663
10. La preindependización.............................................................................................
667
11. Liquidación de derechos de calificación de las independizaciones, ....................... en títulos que culminaron en tacha..........................................................................
668
12. Junta de propietarios................................................................................................
670
12.1. Naturaleza jurídica de la junta de propietarios...........................................
670
12.2. Adquisición de bienes por la junta de propietarios.....................................
671
12.3. Disposición de bienes de la junta de propietarios.......................................
673
12.4. Administración de la junta de propietarios.................................................
674
13. La modificación de área...........................................................................................
677
14. Conclusiones............................................................................................................
678
9.
BIBLIOGRAFÍA a)
Libros.......................................................................................................................
685
b)
Tesis.........................................................................................................................
689
c)
Artículos en libros...................................................................................................
689
d)
Artículos en revistas o diarios.................................................................................
690
e)
Artículos en Internet................................................................................................
691
f)
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