YIBEN BUSINESS WEEKLY 商 业 周 刊
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2022 VOL.100
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CONTENTS 目录
月色泠泠，清光映琼楼；风度潇潇，自在成佳境 ——老牌富人区walkerville好房推荐！
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APRA新变化！或对首次购房者造成新的财务打击
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新房报告：过去的2月份澳洲房地产行业发生了什么？
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新冠肺炎疫情如何改变房地产市场？
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2022年需要关注的六大潜在房地产市场事件
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住房负担问题如何解决？政府最新报告提供了有意义的蓝图
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区域解读 Rosslyn Park SA 5072
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月色泠泠，清光映琼楼； 风度潇潇，自在成佳境。 老牌富人区 walkerville 好房推荐！ 32B Wilsden Street, Walkerville, SA 5081 深蓝夜幕下，暖黄色灯光从白色小楼中倾泻而出， 打破了周遭清静冷淡的气氛，带来了热闹的人间烟 火，营造出独属于家的温馨舒适。这座一流住宅位 于南澳的老牌富人区——Walkerville ，该地区素 来以低调高质著名。眼前这栋二层楼房自然也不例 外，从建筑设计到室内装修，这座美丽的住宅始终 透露着雅致特别的风格，高级舒适的品质。 可以说，行走在人世间，人们无法回避这样一个问 题——大多数人拥有的是极其相似的人生，人们的 一切选择似乎都按部就班，到最后，反而丢失了自 3
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己的梦想与坚持。但是实际上，这大多数人仍然可 以重新选择。此刻，让正视自我从“家”开始吧—— 眼前这个拥有四间宽敞卧室、三间高级浴室、便利 双车库的二层小楼定不会辜负真诚的期待。
房，顺便在位于楼梯旁的浴室里好好洗洗手。如果 再往前，就到了厨房区域。开放式厨房以白色为主， 就连工作台也不例外。厨房内还设有煤气灶、油烟 机、洗碗机等家电，哪怕拎包入住也完全没问题。 除此外，厨房区域的储物空间容量很大，可以轻轻 松松满足一家人的需求。用餐区与厨房仅一步之隔， 白色长桌与厨房的色调互相呼应。相信在和亲友共 度的周末，长桌上必定摆满了美食。
走进这座宅院之前，首先映入眼帘的是通透高挑的 玻璃前门、长达六米的入门走廊。而摆放在门口葱 郁的绿植和屋内墙上的墨色装饰画则更凸显了小楼 的精致与调性。推门进屋，浅色瓷砖铺满了走廊， 奠定了整个空间静谧的格调。
餐厅旁的下沉式客厅是这栋房子的特点之一。与周 遭白色为主的装修不同，下沉式客厅中铺就灰色地 毯，墙上挂着浅灰色的装饰画，可以说客厅餐厅完
几步过后，便可以将脱下的外套放进右手边的洗衣
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全属于两种风格。但客厅餐厅颜色的对比，地势的 落差却让二者相辅相成，错落有致，也让一楼的生 活区域显得层次丰富。
当踏上二楼的楼梯时，很难不为设计师的细致而会 心一笑。建造之初特意多加的台阶让整个楼梯的坡 度变得更加平缓，主人上下楼梯时也就不再会因角 度过陡而感到疲惫。楼上共有三间卧室，是一家人 的休息区域。如果有客到访，一楼宽敞的客房必定 会带给客人宾至如归的感受。
再往前看去，客厅一侧几乎落地的大窗囊括了花园 中的自然美景，构成了一幅绿意盎然的画作。总而 言之，白、灰、绿的色彩对比让这个空间充满了张 力与灵气。
二楼主卧朝北，能够轻松享有丰沛的自然光线。主 卧的床品仅灰白二色，显得格外整洁，似乎不惹半 点尘埃。主卧中包含一个步入式衣帽间和宽敞的浴 室，浴室中划分出了独立淋浴间和卫生间。可供梳 洗化妆的双洗手台则在衣帽间和浴室之间，十分方 便。另外两间宽敞的卧室均设有入墙柜，足以满足 使用者的收纳需求。
在风清日朗的日子里，不妨去户外花园散散步。在 这一休闲舒适又不失清新优雅的空间内，人们能感 受到绵密的小草浅浅没过脚面，四周宁静的景色在 不知不觉间便拂去了浮躁与忧虑，让生活归于自在 淡然。
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二楼的中央浴室十分宽敞，通铺的浅色瓷砖利于打 理。浴室中具备独立梳妆台、淋浴间、浴缸等设施， 方便主人随时使用。除以上区域外，二楼还有额外 的空间，可随主人的心意改造为书房或休息区。还 需要提到的是，在宽敞的双车库中还有一个额外的 空间，主人完全可以随自己的心意进行装潢，无论 是作为室内运动区域还是用来储存家用物品都是不 错的选择。
视的“家”。它的灵活、适宜、温馨、宁静与高级， 让人如沐春风。更关键的是，它还靠近热闹的城区， 让居住在此的人能够轻松享受最前沿的现代生活， 享有精神与物质的双重丰裕。 详细的住宅参数： - 四间卧室 - 三间浴室 - 双车库，带内部自动门、存储区和内置橱柜。 - 开放式厨房 - 下沉式客厅 - 循环管道空调 - 全园景花园 -NBN 连接系统 - 自动灌溉系统
除上述诸多优点外，还必须提到的是这套房子离市 中心不足 5 公里，可以让主人轻松享有最舒适的 城市生活。至于教育问题则完全不用多虑，该房 产拥有丰富的南澳顶级教育资源——驱车两分钟 （1 公里）即可到达 St Andrew's School；驱车 四分钟（2 公里）即可到达顶级女校 Wilderness School；St Peter's College 离这一住宅也仅 4 公 里，驱车七分钟即可到达。
该房产将于本周六 4 月 2 日 12:30pm-1:30pm 首次面对 VIP 开放 有意请联系：Helen Gong：0411786272 Chloe Zhao：0401930557
总而言之，这栋位于绿荫大道上的完美住宅，在清 风明月之间，以其出尘的气质，成为了让人无法忽
版权所有归原作者
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APRA 新变化！ 或对首次购房者造成新的财务打击
银行监管机构 APRA 提议从 2023 年 1 月 1 日起 提高高贷款估值比（LVR）贷款的 " 风险权重 "。 这一变化可能会使以高贷款估值（LVR）比率进 行抵押贷款的成本更高。与其他借款人相比，首 次购房者受此影响更大，因为他们通常具有较高 的 LVR。
这就是为 什么现代银行监管（以 及监督银行的 APRA）存在的原因：以避免银行危机和相关衰退。 这一变化将使利率更能响应抵押贷款的 LVR 新规则将使风险权重对抵押贷款发起时的 LVR 更 加敏感，如下图所示
APRA 正在寻求改变银行评估抵押贷款风险的方式。 结果是，即使借款人有贷款人的抵押贷款保险， 对 LVR 为 80-100% 的自住业主的抵押贷款也将 吸引比目前更高的风险权重。对于一些自住业主 来说，好消息是低 LVR 抵押贷款将吸引较低的风 险权重 ; 根据现行规则，低于 80%LVR 的贷款都 被视为相同。向投资者提供的贷款，或仅付利息 的贷款，也将在几乎所有 LVR 中吸引更高的风险 权重。
APRA 提议改变住宅抵押贷款的 " 风险权重 "。 APRA 去年年底公布了拟议的咨询规则，目的是 在 2023 年 1 月 1 日生效之前，在今年最终确定 规则。风险权重是现代银行监管的支柱之一。这 个想法是，银行的资产（例如您的抵押贷款或对 企业的贷款）根据其风险程度以不同的方式计算。 资产风险越高，风险权重越高，银行必须拥有的 股权就越多。
这一变化旨在反映高 LVR 抵押贷款风险更高的事 实。APRA 数据显示，在发放时拥有高 LVR 抵押 贷款的借款人更有可能拖欠债务。如果被迫取消 高 LVR 抵押贷款的赎回权，银行更有可能赔钱， 因为抵押贷款的规模从一开始就接近房屋的价值。
股权是银行为自己融资的两种方式之一（比如股 票和留存收益）。另一种方式是债务。您在银行 的存款是债务 ; 债券和短期票据也是如此。股权的 关键特征是它不必偿还，因此可以作为损失的缓 冲。此缓冲区很重要。
这一变化可能会使高 LVR 抵押贷款更加昂贵 如果贷款 损失太大，而吸收损失的 股权缓冲太 小，储户和债券持有人可能会担心银行偿还资金 的能力。这可能导致银行挤兑和金融不稳定。这 在历史上发生过很多次，通常会导致经济衰退。
这一变化意味着银行将需要比现在更大的高 LVR 抵押贷款的股权缓冲。股权是银行为自己融资的 一种昂贵的方式，这意味着这一拟议的变化将使 7
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银行的高 LVR 抵押贷款成本更高。银行可能会将 增加的成本转嫁给借款人。这意味着高 LVR 借款 人可能会支付比今天更高的利率 ; 相比之下，低 LVR 借款人可能能够获得更便宜的利率。
高 LVR 抵押贷款的更高利率将伤害首次购房者。 与其他借款人相比，首次购房者更有可能获得高 LVR 抵押贷款。下图来自澳洲联储公告最近的一 篇文章，显示 2022 年 1 月近四分之三的首次购 房者抵押贷款的 LVR 为 80% 或以上。
过去的情况并非如此。对于 LVR 超过 80% 的抵 押贷款，银行只收取更多的费用（过去几年约为 7 个基点）。该溢价最近已扩大到近 20 个基点， 这可能预示着 APRA 提出的这些变化。
对于许多首次购房者来说，储蓄押金是拥有房屋 的限制，尤其是在房价飙升的情况下。这就是为 什么低存款 / 高 LVR 抵押贷款在这些买家中更 常见的原因。通过使高 LVR 抵押贷款更加昂贵， APRA 提出的更改可能会使存款变得更加重要。
首次购房者受这一变化的影响最大 8
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新房报告：过去的 2 月份澳洲房地 产行业发生了什么？
3 月，PropTrack 发布了最新的新房报告，了解 澳洲新房动态，或许能为你的购房或租房决策提供 新的思路，想要了解详细情况，就继续往下看吧！
存量。 新 房 查 询 量 在 2022 年 1 月 分 别 下 降 13% 及 17%，而购买部分所有物业的查询量仅按月下跌 5%，按年下跌 2%。每年 2 月通常会减少；然而， 2022 年 2 月 的 跌 幅 是 2021 年 同 期 的 1.4 倍。
2022 年 2 月，realestate.com.au 物业的查询量 有所下降，新房查询量的下降幅度进一步超过总
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这可能不是巧合，同月新房源（新房和已建立的 房产）飙升了 27.8%，使总房源库存环比上涨了 11.3%。
大利亚州，其次是昆士兰州和维多利亚州。
在大流行期间，由于市场上缺乏可用的已建立物 业，房地产寻求者部分被新房开发所吸引。而且， 尽管新开发项目比上个月增长了 3%，但自 2020 年 11 月以来一直在稳步下降。由供应链问题驱动 的建筑成本上升也可能导致查询的缓解，因为最 终建筑成本的不确定性可能使新建建筑变得不那 么可取。
2 月份最被询问的 10 个公寓开发项目都在昆士 兰州或新南威尔士州，Surfers Paradise，Palm Beach （昆士兰州）和 Rouse Hill（新南威尔 士州）的查询量最多。布里斯班 Albion 的 Jade Apartments 是最受关注的公寓项目，刚刚击败 了昆士兰州棕榈滩的 EVA Ten Avenue，后者在 12 月和 1 月排名第一。
按项目类型分类的查询
昆士兰州的公寓项目也吸引了最多的每个房源 的 查 询， 为 453 个， 比 VIC 高 出 26%， 后 者 平均为 358 个。新南威尔士州亨特利的 Forest Reach 继续连续第三个月成为有关房屋和土地房 地产的查询最多的地区。
最受欢迎的项目
就特定项目类型的查询而言，公寓开发查询按月 下跌 14%，按年下跌 10%。 地产环比下跌 11%，同比下跌 19%。而且，退休 生活查询环比下降 13%，同比下降 7%。没有一 种状态或项目类型比其他状态或项目类型更能推 动这种下降。查询量的全面下降。
位于新南威尔士州 Huntley 的 Forest Reach， 连续第三个月是被询问最多的地区。问询最多的 郊 区 是 新 南 威 尔 士 的 Ripley、QLD、Tarneit、 VIC 和 Huntley。Huntley 也有最高的平均询价 单，814，尽管它目前只有一个项目。
随着投资者重新加入市场，首次购房者退缩 2 月份，寻找新房的首次购房者比例下降了 9%， 而投资者则增长了 12%。由于目前对首次购房 者的激励措施较少，他们寻找新房项目的比例现 在与自称为 " 买家 " 的询问者相当。与其他买家 类型相比，来自南澳大利亚州的首次购房者的查 询更多。
展望未来
南澳大利亚州的首次购房者有资格获得 15，000 澳元的补助金，只要总房产低于 575，000 澳元。 维也纳国际中心也有类似的奖励措施。然而，在 一个房地产价格高得多的城市，补助金只有 10， 000 澳元。投资者查询量环比增幅最大的是南澳
澳大利亚 统计局的数据显示，新 住宅批准量从 2021 年 3 月的峰值开始稳步下降，这表明未来 上市房产也将减少。如果没有鼓励建造新房的激 励措施，随着我们进入秋季和冬季，我们可能会 看到对新开发项目的查询放缓。
如果我们继续看到新房源的增加，房地产寻求者 可能会将注意力移回已建立的住宅，而不是新建 房屋。而且，除非有可用的新房库存增加，否则 买家的选择将会更少。
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新冠肺炎疫情如何改变房地产市场？
闪回两年前的 2020 年 3 月，当各州陷入第一次 COVID-19 封锁时，集体焦虑的阴云首次出现。 当然，当时人们并不知道政府将在多大程度上缓解 大流行的打击，在未来两年内以低利率和数月定期 向符合条件的家庭注入现金来支撑经济。
单元靠近海滨 Tugun 的医院，于 2020 年 4 月以 285，000 澳元的价格出售。
一位首次投资者分享了早期遭受炮弹冲击的一周 的一个常见故事，当时昆士兰州记录了 689 例 COVID-19 病例，并首次发布了居家令。
不久之后，澳大利亚最大的银行 CBA 警告称， " 经 济 将 持 续 低 迷 "。CBA 表 示， 房 价 将 暴 跌 32%。第一次投资的人认为他做得很好。但 REA 集团 2 月份的市场趋势报告显示，图贡的单价中 位数现在为 687，500 澳元 - 在过去 12 个月中上 涨了 28.5%，三年内大幅上涨了 47.8%。
他几乎在一夜之间失去了创意产业的一季工作，并 认为出售他的投资单位是仍然能够为他的家庭房屋 提供巨额抵押贷款的最佳解决方案。整洁的两居室
本周，同一单元中的一个类似单位以超过 575， 000 澳元的价格上市出售。CoreLogic 本周发布 的 PropertyPulse 报告回顾了 COVID-19 对房地
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产市场的影响。
在建设中。" 黄金海岸又回来了，很高兴看到，" 他说。
澳大利亚房屋价值在 2020 年 3 月底至 2022 年 2 月期间上涨了 24.6%，创下全国历史新高。在大 流行开始时，第一批购房者急于接受补助金和廉价 住房贷款。然后，随着州际封锁的拖延，黄金海岸 的房产突然成了海边的避难所，看起来比以往任何 时候都更有吸引力。
GV Property Group 的 Luke Reaby 表示，开发 商很快就效仿了，他们花大价钱买了一部分湿的东 西，以满足买家对高端高层海滨生活的需求。" 多 年来一直在关注黄金海岸的州际团体和开发商，嗯， 实际上已经扣动了扳机，" Reaby 先生说。
房屋被抢购一空，成交金额令人难以置信。如果需 要，买家愿意为任何有景观或面积的景观或面积支 付溢价，以便舒适地隔离。CoreLogic 的报告指出， 黄金海岸以及更北部的阳光海岸和新南威尔士州南 部的 Illawara 是建立在巨大需求背景下的 " 新的 百万澳元市场 " 之一，因为人们离开城市前往未被 封锁的地区。 Harcourts Coastal 的 经 纪 人 Tolemy Stevens 专门经营闪光海滨公寓。去年，他在 QLD 创下了 拍卖史上最高价格的新纪录，Surfers Paradise 的一套华丽的 Soul 顶层公寓以 1525 万澳元的价 格拍出。Stevens 先生说：" 当国际边界关闭时， 它迫使澳大利亚人在离家更近的地方度假，这让人 们看到了我们一直以来所知道的黄金海岸拥有世界 上最好的生活方式之一。
" 这些开发商对黄金海岸没有短期愿景 - 他们有一 个长期愿景，从这个背后，它为他们的客户和网络 开辟了一个买家池，他们已经在这里寻找了。那么 从哪里开始呢？ CoreLogic 的研究主管和报告作者 Eliza Owens 表示，自 2021 年 4 月以来，全国房屋价值的月 度涨幅已经放缓，而那些没有足够幸运地已经拥有 房屋的人正面临进入市场的重大障碍。" 现金利率 可能早于预期，负担能力限制以及消费者信心减弱， 正在减缓需求，"Owens 女士说。 " 虽然大流行带来的一些结构性转变，如远程工作， 可能会长期维持澳大利亚地区的需求，但今年晚些 时候，房价可能会开始大幅下降。闪光条能保持其 光泽吗？ Stevens 先生是这么认为的：" 我从未见过对黄金 海岸房地产的兴趣像现在这样高。我只是没有足够 的东西来满足需求。”" 它没有放慢速度，它没有 动摇。这股浪潮不断涌来，它给了我信心，我们才 刚刚开始，" 他说。
" 我认为黄金海岸在过去五到十年里一直被认为是理 所当然的，但现在，它仍在继续。黄金海岸已经非 常成熟，我们在这里拥有世界一流的体育设施，活 动和餐厅，有数十亿澳元的基础设施和开发塔楼正 13
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2022 年需要关注的六大潜在房地产 市场事件
虽然房地产市场在过去两年中需求强劲，价格不断 上涨，但我们预计今年将出现一些重大变化。自大 流行爆发以来，住宅房地产市场不断走强，反映了 大多数发达国家的趋势。虽然大流行仍然存在于 2022 年，但澳大利亚的疫苗接种率很高，我们正
在与病毒一起生活，而不是抑制它。这对社会来说 是个好消息，但它也可能导致房地产市场出现一些 变化趋势。 以下是 2022 年住宅房地产市场需要关注的六个潜
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在变化。 区域转移的减缓或逆转 自大流行爆发以来，房地产市场的巨大转变是区域 市场对房地产的需求持续上升。价格上涨如此之快， 以至于在许多较大的区域市场，特别是那些靠近首 都城市的城市，价格与首都城市市场的价格一致， 甚至超过首都城市市场的价格。 虽然在澳大利亚地区生活和工作对许多人来说是一 种明智的生活方式选择，而人们一直在家工作，但 随着限制的放松和城市恢复生活，一些在地区移动 的人可能会回到城市。此外，大流行已经持续了两 年，随着限制的放松，到 2022 年，从城市的转变 似乎不会像前两年那样重要。
了对贷款的宏观审慎控制。所做的更改相当轻，涉 及利率评估缓冲。在这些变化之前，借款人根据他 们以比提供的利率高出 2.5 个百分点的利率偿还 抵押贷款的能力来评估抵押贷款，一旦引入这些变 化，缓冲就会增加到 3 个百分点。 虽然宏观审慎政策不针对房地产价格增长，但住 房信贷增长是一个关键考虑因素，并且它继续攀 升，并且增长速度远高于家庭收入。鉴于此，如 果信贷增长在 2022 年继续加速，似乎可能会引 入额外的宏观审慎控制措施，可能的影响将是使 获得信贷变得更加困难，这反过来又可能减缓销 售活动和价格增长。 有各种各样的措施可能会实施，但我们可以看到 在 2022 年实施的一些更可能的宏观审慎工具将 是高风险贷款的贷款上限，进一步提高可服务性 评估标准，限制贷存比或限制债务与收入比率。 应该指出的是，据我们所知，这里没有什么迫在 眉睫的，如果价格增长放缓，那么可能不需要任 何额外的限制。
引入进一步的宏观审慎控制 2021 年 10 月，澳大利亚审慎监管局自 2019 年 5 月取消所有先前的控制措施以来，首次重新引入 15
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小首府城市的价格增长强劲
他首府城市的价格。
虽然全国房价继续上涨，但悉尼和墨尔本自去年 年中以来一直经历着较慢的价格增长率，我们预 计这种情况将在 2022 年继续。布里斯班、阿德 莱德和霍巴特的房价涨幅几乎没有出现类似的放 缓迹象，这些市场的房地产需求也比较大的首府 城市强劲得多。
海外移民的回归增加了对内城租赁的需求 自大流行爆发以来，市中心租赁市场，尤其是公寓 租赁市场，降幅最大。这些市场因边境关闭和大学 转向虚拟学习而受到阻碍。随着澳大利亚的国内和 国际边界现在基本上重新开放，大学将恢复面对面 的讲座，人们将在 2022 年重返办公室，我们预计 对内城租赁的需求将继续上升。
我们倾向于认为更大的工作场所灵活性意味着人们 搬到地区并在家工作，我们不应该忘记灵活性也可 能意味着人们可能能够在布里斯班、阿德莱德或霍 巴特完成他们的总部工作，而不是在悉尼或墨尔本 总部工作。
CBD 和市中心地区预计将在 2022 年恢复生机， 体育和其他形式的娱乐也将回归，将这种活力带回 自大流行爆发以来一直缺失的内城。随着重新开放， 我们预计住在离活动更近的地方的愿望也将反弹， 特别是对于学生和年轻的专业人士来说，再次在这 个市场上租房。
对于一些人来说，此举也有明显的好处，悉尼和 墨尔本以外的住房成本要低得多，如果人们需要 定期前往总部，那么这两个大城市都相对容易逃 离。我们预计，到 2022 年，这些较小的首府城 市的住房需求仍将强于悉尼和墨尔本，随后它们 也将经历更强劲的价格上涨，但仍保持远低于其
整体住房需求开始放缓，市场中断减少 过去一年的一个关键主题是颠覆，它适用于人们的
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生活，企业，当然还有房地产市场。
现阶段，预计澳洲联储（RBA）今年将维持利率 不变，由于经济表现强劲，2022 年现金利率上调 的可能性已大幅增加。自大流行爆发以来，澳洲联 储提供了重要的经济刺激和支持，并一再表示，他 们预计加息的条件要到 2024 年才能得到满足。
如果大流行教会了我们一件事，那就是对未来没有 任何保证，但是，过去两年的封锁和限制似乎越来 越不可能恢复。 自从这些限制实施以来，房主在娱乐，外出就餐， 电影，音乐会，通行费，停车场和公共交通等方面 花费的钱更少了，更不用说在国内和海外旅行了。 因此，许多家庭愿意将更多的收入用于住房成本。
最近的通信显示，他们放弃了这一声明，表明现在 利率不太可能被搁置到 2024 年，许多人现在预计 2022 年下半年加息或几次加息。也可以安全地假 设，利率上升，大多数贷方也会将可变抵押贷款利 率提高等值（如果不是更大的话）。
随着限制的放宽，人们很可能希望在未来几年内在 这些他们无法花在这些事情上的钱更多，而在住 房上花更少的钱。此外，由于激励措施和历史低 抵押贷款利率，许多人已经在大流行期间进行了 住房搬迁，这突出表现在 2021 年销售额同比增长 40%。鉴于所有这些，更少的市场干扰和更多的 自由可能会导致 2022 年住房总体需求减少，这反 过来又导致全年价格增长预期放缓。
较低的抵押贷款利率一直是过去几年价格上涨的重 要驱动因素。虽然加息可能需要时间才能完全影响 经济，但可变抵押贷款的持有者将很快支付更高的 利率，而那些持有固定利率抵押贷款的人将从固定 期限转入抵押贷款利率更高且可能上升的环境中。 家庭现在应该开始计划这些上涨，更快加息的可能 性也许会在最初造成一些市场紧迫感，但也会在一 定程度上降低市场对房价增长率的热情。
年底加息 17
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住房负担问题如何解决？ 政府最新报告提供了有意义的蓝图
众议院税收和收入常务委员会发表了一份题为 " 澳 大利亚梦 - 澳大利亚住房负担能力和供应调查 " 的 综合政府报告。报告中的特别变化可以帮助澳大利 亚人更快地拥有自己的家。
" 调查，但负担能力和可及性仍然是澳大利亚人面 临的日常问题。 Falinski 表示，让住房更实惠没有单一的答案， 但该报告强调了一些切实可行的方法，" 联邦政府 可以切断压迫性监管，混乱的中央计划，官方的大 州监管以及通过无数旨在筹集资金而不是生活水平
在报告前言中，委员会主席 Jason Falinski 议员 表示，虽然过去二十年来对住房进行了 " 相当多的
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的税收和收费来剥削新房者 "。
取的步骤方面做得很好，"Ratnagobal 先生说。 建议有一系列选择，这将使政治双方都能考虑他们 认为哪些会提供良好的结果。
在报告中的 16 项建议中，重点主要放在增加住房 供应上，以提高住房负担能力。这些建议包括， 州和地方政府应该在适当的地点增加城市密度， 而联邦政府应该： ·向州和地方政府提供奖励金，以鼓励采取更好 的规划和财产管理政策 ; ·制定一项赠款计划，向各州和地方支付提供更 多住房供应和负担得起的住房的费用 ; ·通过赠款和补贴与州政府合作，增加危机住房 等关键住房的供应 ; ·实施计划，促进私营部门伙伴关系，以提供按 市场出租的负担得起的住房。 ·该报告的其他主要发现是，州和地区政府应该 用土地税取代印花税，负扣税应该保持不变，并 且允许首次购房者使用他们的退休金作为住房贷 款的担保。
协调的方法至关重要 随着住房负担能力已成为政治足球，该报告没有得 到委员会反对派成员的认可，因此这些建议是否转 化为实际行动可能取决于即将到来的联邦选举。然 而，房地产行业机构在很大程度上欢迎这些调查结 果，包括建议各级政府共同努力解决住房负担能力 问题。这些机构长期以来一直呼吁增加供应并改善 澳大利亚的规划系统，以更快，更便宜地在线供应， 认为这是提高可负担性的关键。 " 这份报告的新内容是认识到联邦政府，而不仅仅 是州或地方政府，可以在领导和塑造这个国家的住 房状况方面发挥重要作用，" 澳大利亚房地产委员 会首席执行官 Ken Morrison 说。" 我们热烈欢迎 这些建议，这些建议表明联邦政府可以通过财政激 励，基础设施支持或现金赠款，鼓励或要求在州和 地方层面建立更好的规划系统。" 这是过去实现困 难的微观经济改革成果的成功和协作模式，将其应
《realestate.com.au》 的 出 版 商 REA 集 团 （REA Group） 政 府 和 行 业 事 务 主 管 Umesh Ratnagobal 表示，报告中的建议是实现有意义变 革的良好第一步。" 我认为这份报告在诊断可以采 19
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用于住房供应和负担能力的挑战是有意义的。
房屋所有权的主要障碍，并通过鼓励人们搬家来增 加供应。
新 南 威 尔 士 州 房 地 产 研 究 所（Real Estate Institute of New South Wales） 老 板 Tim McKibbin 表示，该报告建议激励靠近公共交通工 具的高质量、高密度生活，特别是未充分利用的公 共交通工具，这是一个明智的选择。" 但规划过程 阻碍了适当的发展反应，"McKibbin 先生说。
" 印花税对我们来说是关键的改革 - 我们认为这真 的很重要，" 他说。" 我们的观点是，这是一种低 效的税收，也是交易的抑制因素。" 如果你看看阻 止人们出售房屋的事情，一个是印花税，特别是现 在房地产价值的增加使其成为购买的重大负担。" 印花税改革也将为我们如何让更多房屋进入市场提 供良好的第一步，这将有助于解决供应问题。
" 新南威尔士州的规划系统简直是残酷的。通常， 获得开发批准所需的时间比完成项目施工阶段所需 的时间更长。" 这项最新的住房负担能力调查并不 是第一次，过去调查的结果仍未得到解决，或者专 注于需求策略，这不会解决供应问题。" 让我们希 望这一次，围绕供应的建议转化为实际行动，政府 认识到需要摆脱财产税。
澳大利亚房地产协会主席 Hayden Groves 表示， 报告中 16 项建议的复杂性和广度加强了对住房负 担能力和供应的国家计划的必要性。Groves 先生 说，联邦和州政府都必须承担责任，REIA 特别支 持国家印花税战略的方法。 需要采取协调一致的国家方法来逐步淘汰这种过时 的税收，这种税收阻止澳大利亚人搬家和获得新工 作。印花税或转让税现在平均占房屋成本的 4%， 最近的一项调查显示，超过 90% 的首次购房者表 示，这是购买房屋的主要障碍。需要就这是否由土 地税或更广泛的税收来涵盖进行磋商。
印花税必须取消，团体同意 Ratnagobal 先生表示，政府需要共同努力，促进 取消印花税，联邦可能需要帮助各州在短期内弥补 收入缺口。他认为，用土地税取代印花税的建议可 能会对房地产市场产生最大的影响，因为它消除了
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用。" 虽然探索诸如报告中审查的模式和计划的潜 力对于帮助解决我们面临的危机无疑是有价值的， 但缩小对它们的关注范围而不是适当地解决社会和 负担得起的住房的严重短缺是联邦政府完全摇摆不 定的失误。
需要更多地关注租赁市场 鉴于该报告的标题为 " 澳大利亚梦 "，最新的住房 负担能力调查侧重于帮助澳大利亚人拥有住房。但 根据新南威尔士州社区住房行业协会（CHIA）的 说法，重点过于狭窄，未能解决对更多社会和负担 得起的住房供应的迫切需求。
澳大利亚社会住房候补名单上有 15 万户家庭。 Degotardi 先生说，最重要的是，超过一百万户 家庭处于严重的租金压力之中，难以维持生计。 在新南威尔士州，到 2060 年，另有 68，000 户 家庭将需要社会住房。如果澳大利亚不开始紧急 增加供应，我们将面临一场具有社会和经济影响 的国家危机。
" 该报告声称房屋所有权提供了真正的社会效益， 但这些好处永远不会被那些可能永远无法买房 的 人 所 体 验 到，"CHIA NSW 首 席 执 行 官 Mark Degotardi 说。" 澳大利亚需要其政府制定真正和 具体的政策，这些政策将提供更多的社会和负担得 起的住房，而不是所有澳大利亚人拥有自己的住房 的幻想。
Groves 先生同意，澳大利亚需要增加社会和负担 得起的住房存量以及更多的私人存量，到 2030 年 需要建造多达 160 万套新房。它们并不相互排斥， 实际上需要一起考虑，以便为所有人实现正确的供 应组合，以便每个澳大利亚人都有一个家。
" 该报告在考虑社会和负担得起的住房时将其重点 缩小到三个具体问题的程度：' 租房自有制 ' 住房 模式，共享股权计划以及私人投资和危机住房的作 21
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区域 解读
Paradise SA 5075 1.区域概况/概述 Paradise位于南澳州首府阿德莱德的东北部。常住人口为6,789人（2016 Census）。Paradise的北部紧邻 Windsor Gardens，东部紧邻Athelstone，西部紧邻Campbelltown，南部面向Newton。此区归Campbelltown Council管辖。
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2.学区情况/学校介绍 周边公立学校 Adelaide East Education Centre，Paradise 5075 男女同校，60名在校生 Charles Campbell College，Paradise 5075 1-12年级，男女同校，1119名在校生 Dernancourt School R-7，Dernancourt 5075 公立小学，1-7年级，男女同校，333名在校生 Paradise Primary School，Paradise 5075 公立小学，0-7年级，男女同校，121名在校生 Avenues College，Windsor Gardens 5087 1-12年级，男女同校，482名在校生 East Marden Primary School 公立小学，1-7年级，男女同校，705名在校生 East Torrens Primary School，Hectorville 5073 公立小学，1-7年级，男女同校，294名在校生 周边私立学校 Sunrise Christian School Paradise 私立小学，男女同校 St Francis of Assisi School，Newton 5074 私立小学，1-7年级，男女同校，376名在校生 Kildare College，Holden Hill 5088 私立小学，1-7年级，男女同校，214名在校生
3.人口构成 Paradise的面积约为3.6平方公里。2011年Paradise的人口为6,557人。到2016年，人口为6,789人，在此期间该 地区的人口增长率为3.5%。Paradise的主要年龄组是20-29岁。Paradise的家庭主要是有孩子的夫妇，每月可 能偿还$ 1800 - $ 2399抵押贷款还款。一般来说，Paradise里的人从事专业职业。2011年，Paradise有70.7%的 房屋是自有住房，而2016年为70.3%。（资料来源：澳大利亚统计局） 23
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4.配套设施 Paradise区内公共配套设施齐全，满足日常生活需求。有学校、运动场、公园、酒店、疗养院、商场等。 Paradise区附近有公园、购物中心、咖啡馆、风味餐厅等。 Paradise距离Adelaide市中心约10.4公里，开车需22分钟即可到达市中心。公交线路包围整个Paradise，公 共交通十分便利。
5.行情观察 独栋房屋 在过去的12个月里，Paradise已经卖出了112套独栋房屋，售价中位数为$724K，同比增长32.3%。平均需 要41天即可售出，房东减价为-0.03%。 25
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单元房 在过去的12个月里，Paradise已经卖出了55套单元房，售价中位数为$369K，同比增长5.3%。平均需要38 天即可售出，房东减价为-0.05%。
数据来源： 关于学区情况/学校介绍、人口构成、行情观察： https://www.propertyvalue.com.au/suburb/paradise-5075-sa#Unit 26