YIBEN BUSINESS WEEKLY 商 业 周 刊
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2022 VOL.102
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CONTENTS 目录
复古格调，包蕴高贵品质； 现代特性，创造自在生活
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变化！最新迹象表明澳联储可能提前加息
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澳大利亚房屋租赁方式的革命：蓬勃发展的“以租代建”模式
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揭秘！疫情以来房地产最繁荣的澳大利亚地区
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增速放缓？房屋价格指数显示房产价格仍在强劲增长
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新线索！储备银行加息或将提前到5月？
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区域解读 Lightsview SA 5085
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复古格调，包蕴高贵品质； 现代特性，创造自在生活 23 YALPARA AVENUE, ROSTREVOR 这座位于 Rostrevor 的奢侈住宅散发着来自巴伐 利亚文艺复兴时期的宏伟气势，只需一眼，那高 大华美的塔楼便能让人们无法移开注视的目光。 当人们漫步于这一 673 平方米的宽阔庭院中，感 受脚下绵密的绿茵，眺望城市繁华的夜景，轻拂 过充满历史气息的砖墙时，无限的平静与幸福将 会自心湖涌出，人生的乐趣将一一呈现。
门厅的右侧是非正式客厅，花纹繁复的沙发相对 而置，落地大窗引入了充足的光线。在冬日的傍晚， 点燃壁炉，暖意将会在这个空间中流淌。在这个
拱形木门倍显高贵与庄重，宽敞的门厅装点着仿 古蜡烛吊灯，仿佛随时可以梦回文艺复兴时代。 人字形镶木地板与质感十足的实木橡木楼梯互相 衬托，将古典的调性营造的十足。需要多说一句 的是，抛光的人字形拼花地板遍布整个家庭，高 耸的天花板和具有时代特色的木材处理也是如此。 3
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储物空间。一旁的木制长桌配有舒适的布艺座椅， 可以容纳八人同时就餐。
空间里，还一个特别的装饰物——左上角的木制 雕花梳妆台古色古香，其台面上还摆着一座天平， 让人感受到东西方艺术的融汇撞击。
沿着橡木楼梯来到二楼，首先映入眼帘的是小客 厅。相较于一楼的会客厅，二楼的客厅显得更加 简洁大方。阳光从玻璃窗外流入，照在白色沙发、 白色茶几与大理石壁炉上，显示出一派宁静平和， 美好的氛围让人想叫时光停驻。
继续前行，可以看见堆叠着浅色抱枕的蓝色布艺 沙发，鲜明的色调让整个空间都充满了活力，更 特别的是电视柜是一个镶嵌在墙壁里的红酒桶。 在会客厅的另一侧，是简约大方的开放式厨房与 就餐区。厨房中宽敞的工作台面能让爱好厨艺的 主人一展身手，为家人准备美味佳肴；瓷砖防溅 板、自动洗碗机和各种优质电器则旨在为主人带 去最轻松的现代生活；此外，这里还有着充足的
楼上共有 4 间卧室，主卧带有 WIR、豪华套间和 观景阳台。木制床头柜上放有浅粉色台灯，与浅 蓝色床品相得益彰，也在无形中减少了深色木制
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家具带来的沉闷感。主卧的盥洗室十分豪华，宽 敞的浴缸能让主人在繁忙工作后舒活筋骨、放松 心情，双台盆的设计旨在给予主人最好的体验。 除了奢侈的浴室外，主卧外的观景阳台也为这间 卧室增添了不少光彩。在阳台上主人可以欣赏远 处海面上升起的太阳，可以欣赏城市繁华的夜景， 可以欣赏四季时光的变迁。
造成工作室或孩子们的自由空间。 除舒适豪 华的室内空间之外，室 外波光粼粼的 Magnapool 也是不容错过的亮点。自一楼的正式 会客厅出门，便可以来到泳池。在有阳光的夏日， 在这里畅游锻炼，无疑是一桩美事。此外，带淋 浴和卫生间的底楼浴室还能让主人更方便的使用 泳池。
其余 3 间卧室与主卧一样拥有宽敞的面积和出色 的光线。它们共同享有一间带浴缸和淋浴的浴室。 而这间浴室与主卧盥洗室的风格不同，显得十分 鲜亮，砖红色的地砖铺满了地面，就连洗手盆都 是砖红色。实际上，除了 4 间卧室外，二楼还有 许多空间可供使用，主人可以根据自己的心意打
在婆娑的树影与流动的阳光之间，这栋住宅骄傲 地矗立在 Rostrevor673 平方米的土地上，以其 高级、复古、舒适、现代为主人提供着最完美的 生活。在日升月落、匆匆岁月中，它将成就一个 不朽的家。
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详细的住宅参数： 住宅面积：约 357 平方米 土地面积：约 673 平方米 建造年份：1998 四间卧室 \ 三间浴室 \ 双车库 游泳池 逆循环空调 一楼层高 3.3m，二楼层高 3m 令人惊叹的园景花园 双车库，配有升降机。 优 质 的 学 校 教 育， 包 括 Rostrevor College、 St Francis of Assisi School 和 Stradbroke Primary School 25 分钟车程即可抵达 CBD
有意请联系： Dani Solm：0412227080 Leon Yuan 袁猛：0421943543
版权所有归原作者
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变化！ 最新迹象表明澳联储可能提前加息
https://t.co/iSh9UmMXQj — 澳 洲 联 储（@ RBAInfo）2022 年 4 月 5 日。
澳 大 利 亚 储 备 银 行（Reserve Bank of Australia）措辞的突然变化表明，它正在考虑很 快加息。
" 通胀已经回升，预计还会进一步上升，但劳动力 成本的增长一直低于可能与通胀可持续达到目标 相一致的利率，"Lowe 在周二澳洲联储董事会月 度会议后的一份声明中表示。" 在接下来的几个月 里，董事会将获得有关通货膨胀和劳动力成本演 变的重要额外证据。" 董事会将评估这一信息和其 他传入的信息，作为其制定政策，以支持澳大利 亚的充分就业和符合目标的通胀结果。
更多经济学家现在预计，在澳洲联储行长 Philip Lowe 在将现金利率从 0.1% 的历史低点上调之前， 他放弃了对董事会准备保持 " 耐心 " 的常规提及， 之后 6 月份将加息。Lowe 表示，澳洲联储董事会 希望看到实际证据表明，在加息之前，通胀可持 续地在其 2% 至 3% 的目标范围内。 在今天的 会议上，执董会决定将现 金利率目标 维持在 10 个基点，将汇兑余额利率维持在零，
四大银行中三家的经济学家现在预计，澳洲联储将
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在 6 月份自 2010 年 11 月以来首次加息，澳洲联 储措辞的转变促使澳新银行和澳大利亚国民银行提 出他们的预测。澳洲联储正在密切关注大流行和俄 罗斯入侵乌克兰造成的供应方价格冲击，以及澳大 利亚劳动力成本的演变。" 持续的供应方问题，俄 罗斯入侵乌克兰以及经济从大流行中复苏的强劲需 求都加剧了价格的上行压力，"Lowe 先生说。
后在 6 月份劳动力市场数据提供更多确认时提出。
Lowe 表示，汽油和其他大宗商品价格上涨将导致 未来几个季度通胀进一步上升，澳洲联储将在 5 月份发布一套最新的预测。他指出，不断上涨的 房价给家庭预算带来了压力，最近的洪水给许多 社区带来了困难。
Ryan 预计，澳洲联储将等待与其季度货币政策声 明（SOMP）相吻合的董事会会议，以进一步解 释其加息决定和经济预测。虽然下一次 SOMP 将 于 5 月发布，但 Ryan 先生认为 8 月或 11 月的 董事会会议更有可能让澳洲联储开始其加息周期。 " 他们等待的时间越长，数据越多的好处也是，" 他说。" 鉴于通胀的强劲程度，8 月的可能性似乎 越来越大。
西太平洋银行首席经济学家 Bill Evans 表示，澳 洲联储已经给予自己足够的灵活性，最早在 6 月 份加息。" 言辞发生了重大变化，董事会现在已经 提高了灵活性，最早在 6 月份开始加息，比我们 目前的电话会议提前了两个月，"Evans 说。
PropTrack 经济学家 Paul Ryan 表示，决定删除 对澳洲联储发出耐心信号的提及更接近于提高利 率。" 这可能表明，他们认为在开始徒步旅行周期 之前，他们更接近他们希望看到的因素的组合，" 他说。Ryan 表示，澳洲联储仍在等待进一步的通 胀和工资数据，然后再采取行动。" 但澳洲联储无 法永远审视暂时性通胀，因此强劲的供应冲击驱 动型通胀仍有可能迫使澳洲联储出手。"
一些经济学家警告说，选举前联邦预算的 86 亿澳 元临时生活成本措施将增加短期需求和通胀压力。 Ryan 表示，预算的生活成本指标可能会产生短期 的通胀影响。" 无论是直接流向那些领取福利金的 人，还是增加中低收入税收抵免，都可能流向那 些更有可能花钱而不是储蓄的家庭。这绝对是澳 洲联储的一个考虑因素，" 他说。" 绝大多数我认 为澳洲联储仍在等待通胀和工资数据。”
COVID-19 带来的供应限制以及乌克兰战争带来 的供应冲击都意味着这些供应限制将比几个月前 任何人预期得更加持久。澳洲联储将密切关注整 个经济的通胀预期不是由生活成本上涨推动的。 Lowe 先生建议借款人计划加息，此前曾表示这是 合理的，但不能保证今年会加息。
房价增长放缓 Lowe 先生表示，过去一年房价强劲上涨，尽管最 近一些房地产市场有所回落。" 由于利率处于历史 低位，维持贷款标准以及借款人有足够的缓冲非 常重要，"Lowe 先生说。由澳洲联储担任主席的 金融监管机构理事会也强调了贷款标准的重要性， 在住房贷款利率预计将从历史低位上升的环境中， 借款人拥有足够的缓冲。
加息最早在 6 月就开始了 来 自 澳 新 银 行（ANZ）、 澳 国 银（NAB） 和 麦 格 理（Macquarie） 的 经 济 学 家 现 已 加 入 澳 大 利 亚 联 邦 银 行（Commonwealth Bank of Australia）和 AMP Capital 的行列，预测澳洲 联储将在 6 月份开始提高现金利率。
在上周发布的季度声明中，该委员会表示，10 月 份银行在评估住房贷款时使用的最低利率缓冲措 施的增加降低了一些借款人的最大借贷能力，并 有助于加强新借款人对未来冲击的抵御能力。
澳新银行澳大利亚经济主管 David Plank 表示， 虽然澳洲联储董事会将在 5 月会议上及时获得第 一季度通胀数据，但在 6 月份开会之前，它不会 有关于劳动力成本的新信息。但 Plank 表示，在 联邦大选期间，不应排除 5 月加息的可能性。
该委员会还指出，债务与收入比率较高的贷款比 例有所增加。" 成员们讨论了银行为管理其投资组 合中的风险而采取的行动，并将继续评估采取进 一步宏观审慎措施的必要性 "。
" 第一季度 CPI 核心通胀飙升可能会让澳洲联储认 为别无选择，只能采取行动，" 他说。Plank 表示， 大选的时机是一个复杂的问题，尽管澳洲联储可 能会在 5 月份的会后声明中提出加息的理由，然
Ryan 表示，监管机构正在继续关注风险，但该 8
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委员会不太可能需要干预。" 我认为市场已经放 缓，他们不需要对高风险借款人采 取进一步措 施，" 他 说。Ryan 先 生 表 示， 根 据 3 月 份 新 的 PropTrack 房价指数，2022 年房价增长已大幅 放缓。" 虽然几乎所有市场的房价仍在增长，但很 明显，2022 年的增长率已经大幅放缓，" 他说。
的借贷成本的大幅下降。人们已经预计会出现逆 转 - 我们已经看到抵押贷款利率开始上升，每个 人都已经预计当澳洲联储采取行动时，借贷成本 将大幅增加。 澳洲联储的决定是今年房地产市场前景的巨大不 确定性，但人们已经预计利率将大大抑制经济增 长。澳大利亚统计局周五公布的数据显示，继 1 月份创下历史新高后，2 月份新房贷款下降 3.7% 至 323 亿澳元。投资者贷款自 2020 年 10 月以 来首次下降，下降 1.8% 至 108 亿澳元。
Ryan 表示，2021 年底和 2022 年迄今价格增长 放缓，反映出利率下降对市场的影响减弱，并补 充说，特别是固定抵押贷款利率已经开始上升。 价格已经赶上了我们在 COVID 危机开始时看到
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澳大利亚房屋租赁方式的革命： 蓬勃发展的“以租代建”模式
未来十年，房地产市场中价值超过 1000 亿澳元 的快速增长部分将彻底改变澳大利亚租房者的生 活方式。通常，房地产开发商将项目变为现实， 目的是在最后向买家或投资者出售住宅以获利， 但新计划改变了传统模式。想要了解具体详情， 可以阅读下文！
BTR 在澳大利亚将在未来 10 年内生产 175，000 套新房。投资者的潜力 - 以及对租户承诺新的和改 进的租赁方式 - 激发了消费者的兴趣。 作为一种更好的生活方式
建造出租（BTR）描述了公寓大楼的开发，其明确 意图是保留所有这些住宅以将其出租。它在美国和 英国是一个成熟的模式，但在澳大利亚仍处于起步 阶段 - 但不会持续太久。EY 最近的一份报告估计，
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BTR 有潜力大幅增加住房供应，从而帮助人们负 担得起，但也提供了更安全、更稳定的租赁，减少 了频繁搬家的需要，并培养了更密切的社区意识。 此外，那些活跃在这一领域的人现在正在打造一系 列高端功能的综合体，从五星级公共空间到豪华居
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住服务。 有些会迎合多家庭居住的情况，提供更大且没有家 具的房子，而另一些则会针对合住或合租的情况， 或单身人士和情侣，包括年轻人和老年人。
房价，还因为生活方式需求和欲望的变化。但由于 私人租赁投资者活动波动，导致租赁市场不稳定， 这意味着许多租户被迫经常搬家，并面临价格上涨。 虽然 BTR 仍是新兴市场，但由于其不同之处，目 前市场上的 BTR 已被感兴趣的租户淹没。
三分之一的澳大利亚人现在都在租房——研究显 示，尤其是年轻人租房的时间更长，这不仅是因为
LIV by Mirvac 是 BTR 的主要运营商，在墨尔 本有多个规划或开发项目，包括标志性的维多利 11
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亚女王市场。它的旗舰综合体 LIV Indigo 位于 Sydney Olympic Park，已经取得了巨大的成 功，自推出以来，96% 的入住率和超过 10,000 的询盘。
大利亚的养老基金和海外的养老基金。 BTR 运 营 商 Assemble Communities 特 别 关 注 经济适用房，该公司已与 Australian Super 合作， 该 基 金 持 有 25% 的 股 份。Assemble 已 经 在 墨 尔本内部建造了 4000 套住宅，并已经在 Clifton Hill 和 Kensington 交付了项目。
Mirvac BTR 项目总经理 Angela Buckley 表示， LIV 模式适合长期租户，因为它对宠物友好，提供 安全的租赁，不需要担保，并允许居民通过绘画或 挂画来个性化他们的房子。
减轻负担压力的方法
“我们面前的机会不是改善现有的租赁系统，而 是创造一个全新的系统，”Buckley 在 Property Council 最近的一次活动中表示。“这远远大于提 供更好的租赁，真正的机会是发挥积极作用，帮助 澳大利亚人每天生活得更好。”
Savills Australia 今年 2 月发布的一份报告指出， 在过去一年里，全国住宅租赁空置率已经下降或保 持在极低水平，而平均租金却在上涨。报告发现“数 : 据表明，与两年前相比，2021 年 ( 最后三个月 )， 近 70% 的 ( 澳大利亚地方政府地区 ) 可供出租的 公寓数量减少，现在需要新的租赁供应。”
LIV 综合体为居民提供一系列公共设施，从媒体室 和自行车车间到共同工作空间、存储设施、儿童游 乐区和共享娱乐区。开发项目的最终业主对租赁的 安全性和稳定性做出了重大贡献，允许长期租赁。
“这种住房供应不足，推动了目前租金的增长，使 其远远超过了历史增速。”报告称，部分原因是由 父母投资者主导的私人租赁市场最近出现了波动。 “越来越多的房东 ( 退出了 ) 市场，利用被压抑的 买家需求和激进的资本增长。”
BTR 的资产将主要由机构投资者和大公司投资者 持有，而不是可能成为父母投资者、在相对较短的 时间内买卖投资的房东。在某些情况下，可能是澳
建筑行业活动的中断，从市场停滞到当前的供应链
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限制，也意味着未来的供应水平不可靠。
最小的 220 套公寓到最大的 675 套公寓。
与此同时，由于生活方式的转变、购房愿望的减弱 以及人口的增长，租赁物业的需求在中期持续增长。 realestate.com.au 的出版人、REA 集团政府和 行业事务负责人 Umesh Ratnagobal 说，BTR 是 政府解决短期住房负担能力的有效途径。
Grahame 最近在 Property Council of Australia 举行的一次有关 BTR 的会议上表示 :“大约 4 年 的时间里，这 6 项资产中的 5 项将开始运营，另 外 6 项也将紧随其后，共有 2500 套公寓。”同时， 我们还必须在 ( 即将到来的 ) 管道中拥有大约两倍 的资金。”
Ratnagobal 表示 :“正如许多州和地区政府提出 的，它通过长期租赁为租户提供住房安全，并能够 与社区建立持久的联系——这是短期租赁难以实现 的。”“当然，REA 认为各级政府都应该通过税 收制度和其他激励措施予以支持。”
EY 去年发布的这份报告震惊了许多业内人士，报 告预测未来 10 年将有 1000 亿澳元的开发项目， 相当于大幅提升澳大利亚的 GDP，并创造数万个 就业岗位。Grahame 表示 :“这对任何人来说都 是一个重大数字。”“澳大利亚大约三分之二的输 油管道就在墨尔本。”
房地产业中一个蓬勃发展的部分 几年前，在 BTR 领域找到一个开发人员是一个挑 战，但现在有一个非凡的活动水平，特别是在墨尔 本。投资管理公司仲量联行 (JLL) 的经济分析发现， BTR 是住房开发增长最快的领域之一，该公司最 近的报告发现，目前全国有 2200 套 BTR 房在运 营，其中 4000 套在建，10500 套在建。 其 中三分之二位于维多利亚 州， 其 中 墨 尔 本 被 Home 的首席执行官 Christian Grahame 称为澳 大利亚 BTR 的首都。Home 在南岸的首个项目即 将开放，将 Grahame 先生所描述的高水平的舒 适和豪华氛围与社区感结合在一起。
这条管道 包括一些重大项目，包 括位于该市东 北部的 Alphington 造纸厂开发项目，该项目将 改造 16.5 公顷的旧工业区，拥有 2500 套新住 宅，其中 500 套将是 BTR 公寓。与此同时，在 西 部，Sentinel Real Estate 是 第 一 个 在 Perth Element 27 创建可运营的 BTR 物业——这是一 个早期成功的故事，产生了好评、全入住率和高 需求。 该公司的管道现在包括三个额外的地点——两个在 西澳大利亚的 Subiaco 和 Scarborough，一个在 西墨尔本的维多利亚。它的服务承诺“先到先得” 的申请流程，这样潜在租户就可以在一个公平的竞 争环境中竞争。
Home 目前有 6 个在建项目，其中 4 个在建，从 13
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揭秘！疫情以来房地产最繁荣的澳 大利亚地区
新的研究表明，自新冠疫情以来，澳大利亚的房价 飙升 - 一些受追捧的郊区飙升超过 100%。REA 集 团 的 研 究 团 队 PropTrack 已 经 处 理 了 这 些 数 字，并公布了自 2020 年 3 月以来价格增长最快 的领域。在短短两年内，五个郊区的增长率超过 100%，其中 46 个郊区的中位数增加了 100 多万 澳元。想要了解详情就继续往下看吧！
因疫情而退市的销售额在两年内增长了 114%，增 幅中值从 141.4 万澳元增至 302.5 万澳元。然而， 这并不是全国最大的增长，因为排名第一的是新南 威尔士州 Lake Macquarie 地区的 Wyee。 Wyee 距离悉尼 CBD 115 公里，其价格在两年内 上涨了 142%，但与其他顶级竞争者相比，它的价 格差距很大。在 2020 年 3 月至 2021 年 3 月期间， Wyee 的中值从 33 万澳元增至 79.75 万澳元。排 名第二的高增长郊区并非令人垂涎的海滨飞地，而
新南威尔士州是收益最大的社区所在地，但有着各 种各样的地点和价格等级。度假胜地 Byron Bay
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是悉尼西南部的 Austral，其房价从 43.94 万澳 元上涨 132%，至 1018 万澳元。
是，我们看到悉尼人在那里拥有非常昂贵的住房， 他们在 Byron Bay 等地以高价买卖。”“与在悉 尼相比，在卧室数量或靠近海滩方面，他们可以 得到更多的钱。”
另一个出人意料地进入前 25 名的是昆士兰州的 Charleville。这个位于布里斯班以西 750 公里、 拥有 3300 名居民的小镇，在大流行前的收入中 值 仅 为 83750 澳 元， 但 在 24 个 月 内 上 升 到 了 152500 澳元。
“我们还发现，在布里斯班这样的地方，如果你从 悉尼或墨尔本搬来，那里的负担能力更强。” Moore 表示，随着疫情后形势恢复某种程度的正 常，这些地区近年来的非凡增长可能会降温。
PropTrack 经济学家 Angus Moore 表示，仅去年 一年，价格增长就“极其强劲”。“房价在 2021 年的基础上上涨了 23%，这是澳大利亚 140 年来 第三快的走势，”他说。“我们没有更早的记录， 所以可以说是澳大利亚历史上第三快的。所以这显 然是一个不寻常的时期。
“我们将开始看到这种情况有所缓解。很明显，在 过去的两年里，我们看到了一个很大的转移到这些 地区。但城市正在重新开放，人们也在办公室工 作——尽管是兼职工作——这将使生活在市中心更 有吸引力， 因为咖啡馆、 餐馆和体育赛事恢复正常， ” 他说。
Moore 将此次几乎史无前例的加息归因于创纪录 的低利率。“作为经济学家，我们预计利率下降会 推高房价，因为人们可以借到更多的钱。但 Covid 的不同之处在于，我们看到这些地区的增长要比首 都城市快得多。这是由前所未有的在家和远程工作 实验推动的。”
3 月 31 日 发 布 的 首 份 报 告《PropTrack 房 价 指 数》(PropTrack home price Index) 显示，澳大 利亚疯狂的房价涨幅在 3 月进一步放缓，上升了 0.34%，为 2020 年 5 月以来的最慢增速。
他补充说，新南威尔士州在榜单上占据主导地位 是悉尼及其周边地区滚雪球效应的结果，这已经 源于繁荣前的高房价。他说 :“我们看到 Byron Bay 和中央海岸等地房价上涨的很大一部分原因
“利率似乎将在今年晚些时候上调，这已经对价格 增长构成了压力。我们看到房价增长放缓的部分原 因是对抵押贷款利率上升的预期。我们已经看到， 由于预期现金利率会上升，固定利率也会上升。” 15
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增速放缓？房屋价格指数显示房产 价格仍在强劲增长
虽然全国各地的房地产价格增长都有所放缓，但在 趋于稳定的郊区和仍在上涨的郊区之间，出现了 巨大的差异。4 月 1 日推出的新 PropTrack 房价 指数 (HPI) 是澳大利亚唯一一个及时修正的指数。 它的目的是追踪全国各地每月房屋价值的变化。 PropTrack HPI 让我们能够深入了解全国各地的
房价增长情况，看看哪里的房价仍在不断上涨。 悉尼 新冠肺炎疫情爆发后，由于借贷成本下降，悉尼的 房价大幅上涨。主要的赢家是生活方式和沿海地区，
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如北部海滩、东部郊区和新南威尔士州更北部的中 部海岸。
的房价中值现在超过了 120 万澳元 ( 约合人民币 1240 万元 )，但在这些地区，房价仍低于 100 万 澳元 ( 约合人民币 1240 万元 )，尽管最近房价有 所上涨。
但是 HPI 显示，在过去的一年里，Bankstown 和 悉尼西南地区的房价上涨了 25% 以上。
墨尔本 这些地区受益于在家办公的趋势，这推动人们住在 更大的房子里，以及通勤到 CBD 的需求减少，此 前这给更外围的地区带来了压力。悉尼的高房价也 迫使许多买家远离城市。虽然在城市层面，悉尼
自新冠肺炎疫情爆发以来，墨尔本地区的莫宁顿半 岛出现了一股热潮，而且这一热潮还在持续，过去 一年，生活方式目的地的人数增长了近 20%。显然， 17
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许多人仍在利用远程或灵活的工作安排，搬到这个 理想的地点。但是新兴的增长地区是在墨尔本的东 北部和西北部地区，在过去的一年里，每个地区都 有 13% 到 14% 的增长。
略高于 60 万澳元 ( 约合人民币 368 万元 )，是悉 尼房价的一半。
这两个地区的房价也远低于整个墨尔本的中位数， 目前墨尔本的房价接近 90 亿澳元。西北地区的房 价仍低了近 20 万澳元，东北地区则低了约 10 万 澳元。
阿德莱德市场是 2022 年最令人惊讶的成功案例之 一。与其他首都相比，这里的房价涨幅并没有下降 到相同的程度，整个大阿德莱德地区的房价涨幅保 持一致——所有地区的房价涨幅都在 23% 到 27% 之间。
阿德莱德
相对的负担能力是一个好处，此外还有更大的房子、 良好的交通和便利设施。
看来阿德莱德可能会继续从州际利益中获益。
布里斯班
珀斯
布里斯班顶住了房价增长放缓的趋势，整个城市继 续繁荣。在过去的一年里，整个布里斯班的增长超 过了 25%，除了内城地区，仍有 20% 的可观增长。
在过去的一年里，珀斯是所有首都城市市场中表现 最差的。今年以来，房价平均上涨不到 8%，3 月 份房价略有下降。但一些地区的表现比其他地区要 好。珀斯的内陆、东北部和西南部地区在过去的 12 个月里都增长了 9%。
很明显，气候、生活方式和更大、位置优越的住宅 继续推动着大批移民向北迁移到布里斯班。
HPI 显示，珀斯的疲软主要是由该市西北部地区造 成的。
相对地可承受性也起到了一定作用，全市房价中值
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新线索！ 储备银行加息或将提前到 5 月？
目前，外界普遍认为澳大利亚储备银行 (Reserve Bank of Australia) 最早将在 6 月加息，一些经 济学家也没有完全排除在 5 月联邦大选期间加息 的可能性。
化，促使许多经济学家修正了预测，其中包括澳大 利亚各大银行的经济学家。 Lowe 表示，在加息之前，澳洲央行董事会希望看 到通胀持续维持在 2% - 3% 目标区间的实际证据。 " 通胀已升温，预计还会进一步上升，但劳动力成 本增幅一直低于可能与通胀持续处于目标水平一致 的水平，" 他在澳联储周二月度会议后发表声明称。
澳洲央行总裁 Philip Lowe 周二放弃了他一贯的说 法，即在 2010 年 11 月以来首次加息之前，央行 准备保持 " 耐心 "。这是一种微妙但重要的措辞变
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未来几个月，委员会将收到有关通胀和劳动力成本 演变的重要补充证据。
Evans 说，澳洲央行理事会的态度发生了非常重 大的变化，它给了自己足够的灵活性，最早可以在 6 月采取行动。Evans 表示 :“澳联储的措辞发生 了重大变化，现在已提高了加息的灵活性，最早可 在 6 月开始加息，比我们目前的决定提前了两个月。 我们目前的决定将维持在 8 月。”在今日的会议上， 委员会决定维持现汇利率目标为 10 个基点，而外 汇结算馀额利率为零利率。
“在制定政策以支持澳大利亚的充分就业以及通胀 结果与目标一致时，该委员会将评估这一数据和其 他传入的信息。”分析师称，澳洲央行对重要通胀 和劳动力成本数据的参考意义重大，因第一季度消 费者物价指数 (CPI) 将于 4 月 27 日公布，工资物 价指数将于 5 月 18 日公布。
6 月可能加息…但不能排除 5 月 澳洲联邦银行资深分析师 Belinda Allen 称，澳洲 央行将这两项数据分别指出，并使用 " 未来数月 " 的措辞，暗示央行希望在上调利率前看到这两项数 据。Allen 表示 :“这表明，与我们长期以来的预 测一致，6 月最有可能是澳大利亚央行自 2010 年 以来首次加息的时机。”
许多经济学家现在预计，第一次加息将在 6 月联 邦大选之后……但一些人表示，虽然不太可能在 5 月竞选期间提前加息，但不能完全排除这种可能性。 澳新银行 (ANZ) 澳大利亚经济主管 David Plank 指出，尽管澳大利亚央行将在 5 月会议之前及时 获得通胀数据，但在 6 月会议之前不会获得有关 劳动力成本的新信息。
四大银行中有三家的经济学家目前预计将在 6 月 升息，澳新银行 (ANZ) 和澳洲国民银行 (National Australia Bank) 周二都将升息预估提前，此前澳 洲央行放弃了 " 耐心 " 基准。
Plank 表示，使用“未来几个月”一词表明，澳大 利亚央行不把 5 月加息作为核心理由，但他表示， “不排除”下个月加息的可能性。" 若第一季核心 通胀率飙升，可能令澳洲央行认为除了采取行动外
西 太 平 洋 银 行 (Westpac) 首 席 经 济 学 家 Bill 20
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别无选择，" 他表示。
澳洲央行不太可能在大选期间的 5 月会议上升息， 因为届时不会有工资数据。" 这可能会让政府松一 口气，但毫无疑问，大选期间将会有很多关于升息 的讨论，尤其是在 3 月当季通胀数据可能非常高 的情况下，" 他表示。
5 月联邦选举的时机是一个难题。一种选择是，澳 大利亚央行在 5 月份的声明中提出加息的理由， 然后在 6 月份劳动力市场数据提供更多信息时再 宣布加息。”
Oliver 博士说，澳大利亚央行正在逐步为未来几 个月的加息扫清道路。我们继续看到 6 月的首次 加息，现在预计年底现金利率将达到 1%。这现在 正成为共识。
澳 洲 央 行 首 席 经 济 学 家 Ivan Colhoun 和 Alan Oster 也认为，澳洲央行在未来数月提及的重要额 外证据，使 6 月成为最有可能开始升息的会议。 他们在一份研究报告中补充道 :“尽管澳洲央行预 测 3 月季度 CPI 将非常高，但这意味着 5 月澳洲 央行理事会会议也将如期举行，尤其是如果 3 月 失业率如我们预期的那样低于 4% 的话。”
西太平洋银行的 Evans 表示，澳大利亚央行在声 明中提到了“未来几个月”，似乎很明显，在 3 月份第三季度 CPI 数据公布后，央行董事会并未 发出可能在 5 月份会议上采取行动的信号。“然 而，根据 4 月 27 日的通胀数据和 5 月的劳动力 市场状况，澳联储可能在 5 月会议上转向紧缩倾 向，”Evans 表示。
澳大利亚央行的 Allen 还指出，5 月份仍有提前加 息的风险。她表示，如果第一季度 CPI 数据进一 步走强，可能会迫使澳大利亚央行采取行动。“然 而，这不是我们的基本情况，尤其是考虑到联邦选 举的时机。”
“尽管选举可能带来一些并发症的货币政策似乎 从这个变化的言论 , 董事会准备接受一个特定的争 论立即加息后 , 选举可以考虑 5 月 14 日或 21 日 ,
AMP Capital 首席经济学家 Shane Oliver 表示，
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强调央行的独立性。”美国联邦证券交易委员会高 级分析师 Ryan Felsman 预计，澳洲央行将等到 6 月才会结束其有史以来最长的政策宽松周期。
Lowe 表示，总体工资增长和更广泛的劳动力成本 指标“有望”进一步加快，但预计这只是渐进的。 PropTrack 经济学家 Paul Ryan 表示，取消耐心 的决定表明，澳大利亚央行离加息更近了，但该委 员会希望获得更多数据来评估通胀的持续性。" 澳 洲央行正在等待经济持续需求的迹象，看是否符合 中期通胀目标，" 他表示。
" 由于联邦选举将在 5 月 21 日前举行，澳洲联储 董事会将希望远离政治聚光灯，并可能在 5 月 3 日的政策会议上维持利率不变，" 他表示。
“但澳大利亚央行不能永远忽视暂时的通胀，因 此，强劲的供应冲击驱动的通胀仍有可能迫使澳 大利亚央行采取行动。”澳大利亚央行将密切关 注整个经济体的通胀预期是否受到生活成本上涨 的推动。”
通货膨胀和工资是加息时机的关键 即将公布的通货膨胀和工资增长数据被视为澳大 利亚央行董事会首次加息时机的关键。周二，澳 大利亚央行将现金利率维持在 0.1% 的历史低位。 Lowe 表示，持续存在的供应方面问题、俄罗斯入 侵乌克兰，以及各经济体从疫情中复苏带来的强劲 需求，都对世界许多地区的价格构成了上行压力。
Ryan 先生预计澳洲联储会等待与季度货币政策声 明 (SOMP) 同时召开的理事会会议来提高利率， 这样它就可以解释它的决定和经济预测。尽管下一 份 SOMP 将于 5 月发布，但 Ryan 认为，澳大利 亚央行更有可能在 8 月或 11 月的会议上启动加息 周期。“他们等待的时间越长，获得的数据越多也 有好处，”他说。“考虑到通胀的强劲程度，8 月 的可能性似乎越来越大。”
Lowe 表示，尽管澳大利亚经济依然富有弹性，但 不断上涨的物价正给家庭预算带来压力，而最近的 洪水给许多社区带来了困难。他说，汽油和其他大 宗商品价格的上涨将在未来几个季度进一步推高通 胀，澳大利亚央行将在 5 月发布一套最新预测。
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区域 解读
Lightsview SA 5085 1.区域概况/概述 Lightsview位于南澳州首府阿德莱德的东北部。常住人口为6,207（2016 Census）。Lightsview的北部紧邻 Northgate，东部面向Oakden，西部紧邻Clearview，南部面向Greenacres。此区归Port Adelaide Enfield Council 管辖。
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2.学区情况/学校介绍 周边公立学校 Northfield Primary School，Northfield 5085 公立小学，1-7年级，男女同校，337名在校生 Roma Mitchell Secondary College，Gepps Cross 5094 公立中学，8-12年级，男女同校，1281名在校生 Blair Athol North School B-7，Blair Athol 5084 公立小学，1-7年级，男女同校，410名在校生 Enfield Primary School，Enfield 5085 公立小学，1-7年级，男女同校，169名在校生 周边私立学校 St Gabriel's School，Enfield 5085 私立小学，1-7年级，男女同校，257名在校生 Roma Mitchell Secondary College - Hampstead Road Co-Ed Campus 私立中学，男女同校 Roma Mitchell Secondary College - Grand Junction Co-Ed Campus 私立中学，男女同校 St Paul Lutheran School，Blair Athol 5084 私立小学，1-6年级，男女同校，338名在校生 Cedar College，Northgate 5085 1-12年级，男女同校，823名在校生 St Martin's Catholic Primary School，Greenacres 5086 私立小学，1-7年级，男女同校，413名在校生
3.人口构成 Lightsview的面积约为1.3平方公里。2011年Lightsview的人口为3,578人。到2016年，人口为6,207人，在此 期间该地区的人口增长率为73.5%。Lightsview的主要年龄组是30-39岁。Lightsview的家庭主要是有孩子 的夫妇，每月可能偿还1800至2399美元的抵押贷款还款。一般来说，Lightsview的人从事专业职业。2011 年，Lightsview中75.5%的房屋是自有住房，而2016年为68.5%。（资料来源：澳大利亚统计局） 24
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4.配套设施 Lightsview区内公共配套设施齐全，满足日常生活需求。 有学校、酒店、游乐场、体育中心、咖啡馆、医疗中心、宠物医院等。 Lightsview区附近有学校、公园、美容院、咖啡馆、网球俱乐部、超级市场等。 Lightsview距离Adelaide市中心约9.9公里，开车需20分钟即可到达市中心。 公交线路包围整个Lightsview，公共交通十分便利。
5.行情观察 独栋房屋 在过去的12个月里，Lightsview已经卖出了178套独栋房屋，售价中位数为$575K，同比增长13.2%。平均 需要35天即可售出，房东减价为-0.04%。 26
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单元房 在过去的12个月里，Lightsview已经卖出了52套单元房，售价中位数为$404K，同比增长8.0%。平均需要 42天即可售出，房东减价为-0.04%。
数据来源： 关于学区情况/学校介绍、人口构成、行情观察： https://www.propertyvalue.com.au/suburb/lightsview-5085-sa#Unit 27