YIBEN BUSINESS WEEKLY 商 业 周 刊
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2022 VOL.103
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CONTENTS 目录
澳亚才俊齐相聚，风云际会正当时 南澳2022商业移民投资展圆满结束！群英荟萃，风采万千，期盼再相逢！
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城市还是郊区？阿德莱德哪里的房子销售最快？
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到目前为止，2022年的房价走势如何？
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疫情以来房价涨幅最大的城市和地区是哪里？
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装修热潮袭来！随着房地产价格见顶和趋于稳定， 澳大利亚业主可能因翻新而资本过度膨胀？
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数以百万计的澳大利亚人被抛在后面，为飞涨的租金而苦苦挣扎！
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区域解读 Campbelltown SA 5074
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澳亚才俊齐相聚，风云际会正当时 南澳 2022 商业移民投资展圆满结束！ 群英荟萃，风采万千，期盼再相逢！ 洲国家葡萄酒中心正式拉开了帷幕，各界精英齐 聚一堂，其间盛况令人赞叹。
澳亚工商总会 AACCI 成立于 1996 年，是植根于 南澳州的非盈利性组织。经过 26 年的发展，如今 已成为南澳州与亚洲，特别是中国在多领域合作， 促进商业、贸易、投资、人才、 文化、教育、旅 游等方面交流的重要桥梁与纽带。 商业移民在南澳经济发展中发挥重大作用，澳亚 工商总会 AACCI 商业移民俱乐部的宗旨则是协助 从中国，越南，马来西亚等各个国家的商业移民 寻找澳洲的投资机会，协助商业移民在南澳得到 良好的发展。 4 月 21 日，由澳亚工商总会主办的 2022 商业移 民投资展暨 AACCI 商业移民俱乐部揭牌仪式在澳 3
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展览之前，参展商家报名的火爆程度就超出了主 办方的预期。展会当天，超过 30 多个来自房地产、 环保产业、农产品、进出口贸易、医美和金融等 行业的优秀企业来到了现场，全方位展示着自己 的优势与明星产品，赢得了访客们的关注与喝彩。 这场展会得到了南澳政府投资贸易部、南澳创新 和技术部 - 南澳技术和商业移民服处的大力支持。 其中南澳创新和技术部 - 南澳技术和商业移民服 务处亲自在展厅设立展台。新上任的南澳投资暨 贸 易 部 长 Nick Champion MP 率 领 他 的 Chief Executive, Chief of Staff 一同出席了展会，见 证了揭牌仪式。 除商家之外，来自中国大陆、中国香港、斯里兰卡 等地区的商业移民，以及来自各个城市的移民代理 共有近 200 人出席了展会，活动现场热闹非凡。
嘉宾Nick Champion MP讲话
重介绍了开展此次活动的目的——展会和商业移 民俱乐部旨在通过澳亚工商总会建立的有效平台， 将商业移民介绍给当地的出口商、服务提供商和 投资项目，让潜在客户会面并参与，开创双赢的 项目机会，实现可持续发展，共创美好未来。 伴随着热烈的气氛，展会在澳亚工商总会秘书长 Malinda Kuo 和副会长 Susan Yang 双语主持下 正式拉开了帷幕。 澳亚工商主席肖东会长首先向到场贵宾表示感谢， 介绍了澳亚工商总会的历史和宗旨。肖东会长着
肖会长还提到，此次活动还属于澳亚工商总会的 “我爱南澳”的推广活动之一。该系列活动的宗 旨是通过宣传南澳大利亚的贸易和投资、商业、 旅游和教育，来促进当地经济的繁荣，在国内和 国际上推广南澳这一适合生活、学习、工作、娱 乐和经商的人间乐土。
澳亚工商总会秘书长Malinda Kuo（右一）和副会长Susan Yang（左一）
澳亚工商总会会长肖东先生 4
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此外，部长 Nick Champion MP 发表了讲话， 分享了他的贸易投资旅程：在 80 年代，他曾在南 澳的偏远地区采摘水果出口到亚洲市场。基于自 身的贸易经历与多年在联邦政府任职的经历，他 对于促进南澳贸易投资充满了信心。
还是阿德莱德很多商业移民投资的地产项目建设 起来的一栋栋高楼大厦，都能体现这些重大的贡 献。他特别列举了一组数据——在过去三年里， 商业移民总计给南澳带来近 $26.8 亿澳币的出口 和 $21.0 亿澳币的投资，涉及地产、葡萄园、农 业和清洁能源等领域。（由项目官员 Lili QIAN 女士翻译。）
部长提到，商业移民是南澳社区不可或缺的成员， 他们投资和建立公司、出口产品，对南澳的经济 发展做出了许多贡献。部长赞扬 AACCI 和亚洲商 业社区成员向世界展示了一流的南澳大利亚产品， 特别是通过“我爱 SA”倡议。Nick Champion MP 在发言中表示“我爱 SA”倡议有助于与澳洲 最大的双边贸易伙伴中国和其他亚洲市场保持良 好的贸易关系。
此外，澳洲及新西兰香港贸易发展局石嘉慧女士 进行了发言。石女士介绍了香港贸易发展局的主 要职责，该局希望通过一系列的服务来促进双边 贸易和投资。现阶段他们与南澳贸易与投资部有 着密切的合作，并正与澳亚工商总会商讨如何促 进南澳与香港之间的贸易与投资机会。
随后澳亚工商总会主席肖东先生和部长共同揭开 了澳亚工商总会商业移民俱乐部的牌匾。
现场还有展商代表赢得幸运奖。 最 后， 澳 亚 工 商 总 会 理 事， 移 民 总 监 Dorothy Jiang 蒋崇华女士 - 此次展会主要策划和工作组 组长代表商会介绍和感谢了所有展商、商业移民 签证持有人，并特别感谢了南澳商业移民服务处 Phillip Grifoni 带领的团队多年来给予商业移民 的大力支持。
南澳商业移民服务处的 Phillip Grifoni 对 AACCI 澳亚工商总会的邀请表示了感谢。他已经在商业 移民领域工作了 15 年，见证了商业移民项目 (BIIP) 的不断发展和商业移民对南澳经济的重大贡献。 无论是从商业移民登陆南澳落地机场的指示牌，
澳洲及新西兰香港贸易发展局石嘉慧女士发言 5
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Phillip Grifoni发言
可以说，这是一场天时地利人和的展会。天朗气 清，惠风和畅的天气让人在享受舒适气候的同时 体会到了金秋时节收获的快乐，此为天时。展会 的举办地位于澳洲国家葡萄酒中心，毗邻植物园， 风景优美，环境高雅，交通方便，此为地利。展 厅中人流不息，访客络绎不绝，现场参展的商家 拿出了十八般武艺，展示着自己的种种优势，吸 引着来往的与会者；整个展会的策划、宣传、组 织面面俱到、细节完善，在展会期间，会展中心 大屏幕上滚动播放着参会商家的 PPT 和视频；商
会理事会则带领着报道组到每个展台做采访，给 展商做后续报道宣传，很多不能来现场的客户也 可以在小红书上看到现场直播，可以在活动结束 后回看录播视频，此为人和。在天时地利人和的 共同作用下，由澳亚工商总会主办的 2022 商业 移民投资展暨 AACCI 商业移民俱乐部揭牌仪式获 得了圆满成功，得到了参会者的一致好评！ 最后，据有关消息，主办方已经确认即将筹备举 办下一场活动，敬请大家关注。
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各展商都亮出自己的 明星产品和金牌投资项目，展商风采。 （*以下排名不分顺序）
Aussie Origin 土澳床品 & Cape d'Estaing Wines德斯坦湾酒庄
Auta Group 澳达集团
Green Gold Energy (绿金能源）
Aesthetics laser clinics （BalaBala Laser Clinic 芭拉芭拉医学美容）
A.H BROS PTY LTD
AUICGroup澳联国际餐饮集团 & Mr cheese 7
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Changjiang Currency 长江换汇
C&J Accounts&Advisors （C&J 会计事务所）
Lannister 兰尼斯特集团
Degree Trading Pty Ltd（上海湾流贸易有限公司）
First Class Abalone Group（干鲍鱼集团）
翘姆指餐饮连锁集团
FS Construction 磐石建筑
GNT Fine Wines & Spirits （GNT精品酒业） 8
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HJT Mortgage & Finance （HJT信贷与金融）
Inspiration Smart Home（2Net Smart Home 智能家居）
New Dawn Housing （NDIS）曙光住宅
Medibank 私人保险
Orchid Wine Estate 澳麒酒业
JADE Alliance 房产开发咨询公司
Oleapak Pty. Ltd（Currawong Olive Oil 酷拉旺特级初榨橄榄油）
联通换汇SUPAY 9
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Mt Barker Property Pty Ltd (MBP)（巴克尔山地产私人有限公司）
Lambert MGO Group Pty Ltd (兰伯特酒庄)
Westpac Group
Duwin Accounting & Finance（都文会计&贷款）
Magna Fine Selection Group (MAGNA 聚美精品酒业)
圣格诗酒蒸馏厂 10
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城市还是郊区？ 阿德莱德哪里的房子销售最快？
邻 近 城 市 似 乎 不 再 是 阿 德 莱 德 找 房 的 动 力， 因 为 山 区 的 房 子 卖 得 比 其 他 任 何 地 方 都 快。 realestate.com.au 的最新数据显示，布里奇沃 特（Bridgewater） 和 Belair 的房屋被抢购得最 快。这两个郊区的住宅上市时间中值均为 19 天。 相比之下，阿德莱德只有 45 天。
合负责人 Phil Crowder 表示，鉴于其地理位置和 实惠的价格，布里奇沃特是一个受欢迎的郊区。 “它毗邻 斯特灵和阿尔德盖特 等热门郊区，并 提 供 大 型， 负 担 得 起 的 房 屋， 这 一 事 实 对 其 有 利，”Crowder 先生说。“在过去的 12 到 18 个 月里，它的速度特别加快，我们也继续收到州际 买家的大量询问，”他说。
布里奇沃特位于阿德莱德市中心东南部的阿德莱德 山 (Adelaide Hills)，拥有销售最快的房地产市场， 中位房价为 732,500 澳元。长期居住在阿德莱德 山的当地人，Belle Property Adelaide Hills 的联
对于那些希望踏上房地产阶梯的人来说，距离似 乎不再是一种威慑，更昂贵的房屋也不是。Belair
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的房价中位数为 96 万澳元，房屋销售时间不到 三周。Raine & Horne Unley 的董事兼销售代理 Jacky Yang 最近在 Belair 上市了一套五居室的 房屋，他承认该郊区在大型房产中非常受欢迎。
(Suburb, Days on market) Bridgewater, 19 Belair, 19 Seaford, 29 Goolwa, 29 Plympton Park, 29 Glenelg North, 32 Clovelly Park, 32 Blackwood, 33.5 North Haven, 34 Norwood, 34
“这是一个受欢迎的郊区，有家庭和那些喜欢希 尔斯生活方式的人，”杨先生说。 “这里的房屋规模很大，大多超过 1000 平方米， 而且卖得很快并不奇怪，”他说。 数 据 显 示， Seaford，Goolwa 和 Plympton Park 的房屋同样需求旺盛，只需 29 天即可售出。 其他报告需求强劲的郊区包括 Glenelg North 和 Clovally Park，房屋在 32 天内售出。据行业专 家称，大流行后，很多人都在寻找另一种生活方 式 - 无论是在山上还是在靠近海岸的地方。
市场上天数最少的郊区 - 单位 (Suburb, Days on market) Glenelg East, 31 Brooklyn Park, 41 Glenelg North, 42 Glengowrie, 45 Morphett Vale, 46.5 Camden Park, 47 West Lakes, 49 Glenelg, 50 Plympton, 50 Brompton, 51
Glenelg East 的单位中位数价格为 425，000 澳 元，已成为一个受欢迎的郊区，单位在 31 天内被 抢购一空。当谈到较小的房产时，买家已经表现 出对布鲁克林公园，Glenelg North 和 Morphett Vale 等郊区的偏好，这里的单位只需一个多月即 可出售。 市场上天数最少的郊区 - 房屋
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到目前为止， 2022 年的房价走势如何？
本月发布的 PropTrack 住房价格指数显示了全国 各地的房价增长趋势。下面是五张快速图表，快 速更新市场动态。 自 2021 年以来，价格增长明显放缓。
度增长 - 这是 30 多年来最快的速度。但在截至 3 月的一年中，这一比率降至 18% - 珀斯的价格已 经开始下降，而墨尔本的价格在本月略有下降。 按月计算，3 月份的增长率目前已放缓至仅 0.3%， 是自 2020 年 5 月以来的最低月增长率。
在截至去年 10 月的一年中，价格以近 25% 的速
地区继续表现优于首府城市 - 而且差距已经扩大。
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随着大流行的蔓延，封锁和远程工作同时使城市 变得不那么可取，而区域地区更受欢迎。这种趋 势在 2022 年的房地产市场中持续存在，随着首 都城市房价增长放缓速度快于区域价格上涨，这 一趋势似乎还会持续一段时间。
点以上，同比分别为 27%，而 2021 年 11 月同 比分别为 13%。由于边界封闭以及偏好向较大住 宅和区域区域的转变，对市中心单元的需求减少， 导致房屋和单元的性能之间存在很大差异。随着 城市和边境的重新开放，这种情况是否会有所逆 转还有待观察。
除南澳大利亚州和布里斯班外，全国各地的价格 增长均有所放缓。相对于我们去年春天看到的增 长率，该国所有其他地区都明显放缓。
尽管全国价格增长放缓，但一些地区的价格仍在 快速增长 - 特别是在新南威尔士州和昆士兰州东 南部地区。事实上，过去一年中表现最好的 10 个 地区都位于该国的这些地区。
通常，房屋和单位的价格增长相似。但自大流行 以来没有。
自大流行开始以来，这些地区的州际移民流量最 为强劲，并继续受益于买家的偏好变化。
2021 年末，房价年增长率比单位高出 14 个百分
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疫情以来房价涨幅最大的 城市和地区是哪里？
从大流行开始两年后，澳大利亚的房价飙升。随 着悉尼和墨尔本对许多人来说变得负担不起，越 来越多的澳大利亚人将目光投向了其他首都和地 区，推高了需求和价格。那么涨幅最大的城市和 地区是哪里呢？想要了解的话，就继续往下看吧！
中位数增长了近 50%，而霍巴特的房屋价值增长 了三分之一。州际和州内移民给在大流行之前房 屋供应量已经很低的市场带来了更多的竞争。
封锁，边境关闭和转向远程工作已经看到许多澳大 利亚人避开了主要城市，寻找区域生活方式的位置。 与悉尼和墨尔本相比，具有负担能力优势的首都也 很受欢迎。这种趋势的必然结果是住宅价格飙升。
自 2020 年 3 月以来，维多利亚州地区，新南威 尔士州和布里斯班地区的住宅价格中位数也大幅 上涨。这很可能是由悉尼人和墨尔本人离开各自 的城市，追求自然丰富的生活方式和更实惠的住 房所驱动的。 尽管在开放国际边界和办事处后，澳大利亚最大的 首都逐渐回归，但许多澳大利亚人仍然选择在其他 城市和地区购买房屋。虽然利率看起来会上升，但 负担得起的生活方式地区将继续吸引买家，我们可 能会在这些地区看到更多的需求和价格增长。
为了了解哪些城市和地区受这些大流行引起的变 化影响最大，我们研究了自大流行开始以来房价 涨幅最大的城市和地区。 塔斯马尼亚地区位居榜首，过去两年的估计价值
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装修热潮袭来！随着房地产价格见 顶和趋于稳定，澳大利亚业主可能 因翻新而资本过度膨胀？
最近进行房屋装修的澳大利亚人数量激增，有迹象 表明，有更多的计划使用工具来改善他们的房子或 公寓。但随着房地产价格见顶，市场看起来趋于平 稳，专家警告称，如果一些房主和投资者不小心，
他们可能会面临资本过剩的风险。 在 COVID-19 大流行的过去两年中，公寓和房屋 已成为工作和个人生活的中心，成为睡眠，吃饭，
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工作和娱乐的空间。由于对限制和封锁的记忆仍然 记忆犹新，人们对居住地的重要性已经大大提高。 人们需要和渴望更多的空间，更多的光线，以及与 户外活动的更大联系。
财产是资产，在对其进行改进时可以增加价值。然 而，房主和投资者也存在资本过剩的风险 - 无论这 种改进可能多么考虑或高端。当翻新的成本超过其 “返还”的附加值时，就会发生资本过剩。
在截至 2021 年 5 月的 12 个多月里，澳大利亚统 计局报告称，全国范围内已获得价值近 10 亿澳元 的翻新批准。ABS 还公布的数据显示，11 月份装 修贷款已升至创纪录的 5.69 亿澳元，贷款价值较 前一年增长 115%。
随着澳大利亚的装修狂潮持续到 2022 年，以及许 多市场预计的房地产价格将出现调整，资本过剩的 风险正在变得明显更大。西太平洋银行首席经济学 家预测，房地产市场将在 2023 年进入“调整阶段”， 部分原因是澳大利亚储备银行加息。西太平洋银行 预计明年房价将下跌 7%， 到 2024 年将再下跌 5%。
“目前的装修热潮可以归因于许多因素，”装修专 家和定制住宅建筑公司 Timberworx Unlimited Angus Thurston 的创始人说。“首先，新冠病毒。 尽管专家预测它会产生负面影响，但它产生了相反 的效果。许多通常去度假并将可支配收入花在其他 地方的人，将其用于升级房屋。其次，负担能力。 目前的房价和市场上缺乏库存是飙升的主要因素。 由于许多房主疲惫不堪，正在寻找一个更合适的居 住地，但价格被排除在外，他们选择利用现有场地 并完成拆除重建，或者投资翻新。”
“我们看到不可持续的增长和兴奋来自被压抑 的 需 求， 而 不 是 传 统 的 市 场 增 长，”Nelson Alexander 在 艾 芬 豪 的 合 伙 人 兼 拍 卖 师 James Labiris 表示。“然而，这是来自可能永远不会再 出现的情况 - 或者至少在我们的有生之年不会。因 此，市场现在已经看到不可持续的部分消失了，但 浮力和信心仍然很好，而且确实仍然存在。 你是什么样的装修者？ 当房地产市场飙升并达到顶峰时，如何避免资本过
在不断上升的市场中进行翻新 17
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剩的问题就更加相关，在一个不确定的市场中—— 再加上一个建筑材料和劳动力价格飙升的市场—— 这种急于翻新可能是金融冲突的根源。
们可能会损失大笔资金。
在这种情况下，决定你真正想要从项目中得到什么 才是最重要的事情。有些人可能希望在几个月内获 得投资回报，而另一些人则不想出售，只关心房屋 的舒适度。“在市场高峰期进行翻新和销售所涉及 的风险对每个人来说都是非常不同的，”过去 15 年来一直从事翻新项目的 Thurston 先生解释说。
虽然在权衡是否进行翻新的决定时，短期投资与长 期投资是一个巨大的考虑因素，但 Labiris 先生认 为，过度资本化的风险与市场关系不大，而与实际 的实体物业有关。“在我看来，资本过剩更多地与 你购买的房产类型有关，”他说。“是的，有时人 们在市场低迷中落在错误的一边，这只是运气不好， 很难避免。但总的来说，买家只需要小心并注意他 们购买的东西。”
决定翻新时要考虑的三个因素
一般来说，潜在的装修者分为三类： 1. 那些改善他们永远的家的人 从生物舒适到可持续性特征，房屋的价值不仅仅是 其各个部分的总和。在围绕财产以及如何居住和享 受房屋做出决定时，通常会有高度的情感。这些房 主通常可以准备花钱进行改进，因为这让他们感到 高兴，并且居住的空间更愉快。“重要的是要明白， 资本过剩的概念对每个人来说都是不同的。对于一 些人来说，社会，情感和通常的环境影响对他们来 说比潜在的回报或他们家的财务 ' 价值 ' 更有价值， “Thurston 先生解释说。 2. 那些翻新他们可预见的未来家园的人 房地产市场可能会有波动的时刻，但从长远来看， 历史告诉我们，房屋的价值通常会增加。因此，对 于那些希望在可预见的未来留在原地的人来说，无 论在装修上花了多少钱（在合理范围内），价值都 会上升，他们会看到投资回报。Thurston 先生解 释说，“如果你打算在该物业中居住更长的时间， 比如 10 到 15 年，那么假设价值将会上升，使资 本过剩的风险不再是问题。
1. 需要做多少工作？ 能够以最低的成本增加价值是最大化投资回报的 最佳方式，并且有各种小规模的改进可以在不破 坏银行的情况下提高价值。这些可能包括新鲜的 油漆或更新橱柜和门把手，更换窗户以及更新固 定装置和配件。房主可以在不进行全面翻新的情 况下进行调整。但是，如果整个平面图需要重新 设计，那么首先进行研究是值得的，Labiris 先生 说。“但是，如果你正在做一个完整的装修，你 需要花很多钱，你可以赚很多钱，因为你最终可 能会重建整个房子。” 2. 越大并不总是越好 房价往往反映了当地买家的动机 - 他们的需求，需 求以及他们愿意支付的金额。最常见的装修陷阱之 一是改善房屋，远远超出邻近房屋的标准。“看看 街道和郊区的可比房产，”Labiris 建议。“例如， 如果你正在追逐 200 万澳元，那么重要的是要看 看该领域还有多少其他 200 万澳元的结果。如果 事实证明 200 万澳元将是郊区的记录，那么，你 需要小心。”
3. 那些只停留一两年的人 如果这处房产目前只是一个家，那么瑟斯顿先生解 释说，潜在的装修者应该密切关注市场：“如果你 计划在短期内搬家——比如说，一到两年——通过 比较短期内出售的类似房产并评估盈亏平衡点在哪 里，这是非常简单的。
3. 哪些区域需要翻新？ Labiris 先生解释说，在房地产行业，厨房和浴室 出售房屋是一种常见的说法 - 所以如果你打算在任 何地方花钱，那么这些都是值得考虑的好房间。 “请 注意，他们不会总是获得巨额利润。你的房地产经 纪人将能够给你一些合理的建议，说明人们愿意在 特定地点支付更多费用。”如果您的预算不允许这 些房间，那么绘画也是快速且相对便宜地提高价值 的好方法。
4. 然后是房子脚蹼 对于那些纯粹为了提高其转售价值而购买房产的人 来说，时间至关重要，Thurston 先生解释说。如 果你打算翻转房产，最好在同一个市场完成一个 reno，因为它带来了更多的确定性，并减少了你 计算中波动的市场条件的变量。这些装修者将定期 检查他们的预算，并确保不会过度资本化，否则他
翻新者的 5 个必做事项 想要开始装修冒险吗？请遵循以下五个成功秘诀： 18
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1. 首先要有一个健康的预算 拥有坚实的预算是任何装修的基石，在任何预算范 围内，健康的应急措施至关重要。
4. 密切关注可比属性 想想看，仅仅因为您拥有房产的钥匙，您查看房源 的日子就结束了吗？再想一想。在进行翻新项目时， 随时了解当地市场是最好的策略，Thurston 先生 解释说：“还值得考虑的是，这些数字如何叠加进 行翻转，或者长期持有房产，并利用资本收益和积 极杠杆的房产。通常，仅仅购买房产并进行微小的 改建并不能获得足够大的回报来支付注资和销售成 本。“合理的投资回报可以通过在一个位置优越的 被低估的场地上进行更大规模的装修来实现，但是 购买需要重大装修的房产也有其固有的风险。”
2. 随着项目的进展，密切关注预算 对于寻找难以捉摸的“装修者梦想”并希望将其 翻转以获得快速盈利的投资者来说，重要的是要 了解他们可以在多大程度上丰富房产的价值， 同时避免过度资本化。许多初学者高估了他们 自己能做什么，低估了需要专业做的事情的劳 动 力 成 本。“ 如 果 你 没 有 任 何 建 筑 经 验， 那 么 购买 ' 装修者的梦想 ' 很快就会成为装修者的噩 梦，”Labiris 说。
5. 获得当地代理商的建议 “你需要依靠你的经纪人，”拉比里斯说。“选择 一个你可以信任的人，但最重要的是，一个了解他 们市场的人。他们会指导您解决其他人无法做到的 某些麻烦。“他们比任何人都更了解收益率和价格 走势，而且他们知道谁在购买该地区，这在决定是 否翻新出售方面有很大的不同。“最终，没有“一 刀切”的方法来权衡是否进行翻新。但无论你的情 况和预算如何，为了避免过度资本化的财务压力， 通过与专家交谈来做功课绝对是关键。
3. 获取建筑商报告 如果投资者不想赔钱，睁大眼睛进入一个项目是不 可或缺的。最好的方法是获得预购建筑商报告或从 持牌建筑商处进行预装修检查。Labiris 先生解释 说：“评估建筑物的结构完整性并确定在此过程中 将出现的任何不可预见的问题 - 以及与这些问题相 关的潜在成本 - 需要专家的眼光，以及对旧建筑甚 至新建筑中要注意什么的充分理解。
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数以百万计的澳大利亚人被抛在后 面，为飞涨的租金而苦苦挣扎！
数以百万计的澳大利亚租房者被抛在了一边，要 应对飞涨的房价、不断减少的可用住房，而两个 主要政党都没有出台有意义的政策。这是多位专 家发出的警告，他们担心政府在帮助那些处于住 房负担能力“危机”之中的人方面做得太少，而 这一危机只会变得更糟。
显示，首都每周的租金在过去 12 个月中飙升了 11.8%。“租赁危机已经加深，全国的租金空置 率 降 至 仅 1%，”SQM Research 董 事 总 经 理 Louis Christopher 表示。“结果，市场租金爆 炸式增长。我们的一些首府城市和地区在过去 12 个月中要求租金上涨超过 15%。”
据估计，有 260 万澳大利亚人租房，这样做的 成 本 已 经 爆 炸 式 增 长，SQM Research 的 数 据
《realestate.com.au》出版商 REA Group 政府 和行业事务主管 Umesh Ratnagobal 表示，租房
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者被排除在负担能力对话之外太久了。“在负担 能力方面，人们非常关注首次购房者，但双方也 应该关注租房者的需求，”Ratnagobal 先生说。 “这是一个非常艰难的时期，成为一个供应处于 历史低点的租房者。令人失望的是，到目前为止， 政治双方都没有研究如何让租房者的生活更轻松。 REA 在我们提交给生产力委员会的文件中呼吁增 加英联邦的租金支持，但我们认为现在是时候让 租房者在住房负担能力方面也参与对话了。” 数以百万计的人可能注定要永远租房 澳大利亚总统 Nicola McDougall 表示，随着澳 大利亚人准备前往民意调查，工党和自由党 - 国 家联盟都没有提供切实可行的解决方案来解决负 担能力“危机”。“租房者被抛在后面，许多人 努力保留头顶上的屋顶，更不用说存钱自己成为 房主了，” McDougall 女士说。几乎没有什么帮 助几乎完全集中在首次购房者身上，但数据显示， 迄今为止，这些政策对扭转恶化的趋势几乎没有 起到什么作用。
Institute of Australia）月中公布了选举政策愿 望清单，强调年轻人的住房拥有率继续下降。到 2021 年，年龄在 25 至 34 岁之间的澳大利亚人 中 只 有 42% 拥 有 自 己 的 房 屋，UDIA 全 国 主 席 Max Shifman 表示这是创纪录的低点。相比之下， 在 1981 年，同一年龄段的人中有 61% 拥有房屋， 而在 2006 年，这一数字为 50%。 Shifman 警告说，到 2041 年，75% 的年轻家庭 将无法拥有房产，并可能成为终身租房者。他说， 对于这些人来说，房价上涨是一把双刃剑，不仅 使购买变得困难，而且增加了租房的成本负担。 如果不采取紧急行动，许多家庭面临的租金负担能 力压力只会变得更糟 - 很快， McDougall 女士指 出。“随着海外移民预计将在未来几年飙升，如果 我们甚至没有足够的出租物业来容纳我们目前的人 口，这些新的澳大利亚人将住在哪里？”她说。 尽管预测会有更多人终身租房，但住房行业协会 常务董事 Graham Wolfe 表示，研究一致表明， 澳大利亚人仍然渴望拥有自己的房屋。“研究还 发现，在这次选举中，选民将房屋所有权列为他 们的三大优先事项之一，仅次于生活成本和健康，
澳大利亚城市发展研究所（Urban Development 21
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但先于教育，人口增长和基础设施等其他优先事 项，”Wolfe 先生说。
5% 是 3 万澳元。”
目前的解决方案还远远不够 州 长 Scott Morrison 最 近 引 发 了 争 议， 当 时 他建议解决高租金价格的解决方案是让人们买 房。“ 支 持 人 们 租 房 的 最 好 方 法 是 帮 助 他 们 买 房，”Morrison 说。州长指出，政府成功的住房 保障计划在最近的选举前预算中得到了大幅扩展。 符合条件的参与者可以用低至 5% 的押金购买房 屋，对于符合条件的单亲父母，可以购买 2% 的 存款，联邦政府保证其余的，帮助更多的人克服 日益恶化的存款障碍。 格 拉 坦 研 究 所（Grattan Institute） 经 济 政 策 主 任 Brendan Coates 和 智 库 高 级 助 理 Joey Moloney 表示，一些澳大利亚人将从该计划中受 益。“但对于其他所有想买房的人来说，该计划 创造的额外需求可能会推高价格，”Coates 和 Moloney 今天在《对话》的一篇文章中写道。“许 多租房者甚至找不到 5% 的押金 - 60 万澳元中的
PropTrack 经济学家 Angus Moore 也指出，该 计划的购买价格上限过于严格，这取决于参与者 购买的地区。在悉尼，上限目前设定为 80 万澳元， 尽管该市的房价中位数为 102 万澳元，而在墨尔 本，这一上限为 70 万澳元，而在一个房价中位数 为 78 万澳元的城市。 “这些价格上限可能会限制一些首次购房者，因 为他们排除了每个主要城市所有房屋的一半以 上，”Moore 说。 在 悉 尼， 只 有 31% 的 住 宅 低 于价格上限，而在墨尔本，这是 39% 的房屋，在 布里斯班，它是 46% 的房产。在其他首府城市， 上限甚至更为严格 - 在堪培拉，只有 13% 的住宅 低于 50 万澳元的住房保证上限，而在霍巴特，这 一比例仅为 22%。 桌面上有很多选择 McDougall 女士说，旨在帮助首次购房者进入自 己的房产的计划不会帮助许多在住房成本方面苦
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苦挣扎的租房者。“需要开发一个系统，鼓励私 营和公共部门合作，增加租金供应，提高租户的 租金负担能力。
住 房 供 应 仍 然 远 远 落 后 于 需 求。“ 澳 大 利 亚 城 市没有提供更密集的住房形式 - 联排别墅和公 寓 - 达到澳大利亚人所说的数量，”Coates 和 Moloney 写道。
Coates 和 Moloney 先生说，应该采取其他几项 政策措施，这些措施将为无数家庭提供真正的支持。 在《对话》杂志上发表的文章中，他们写道，增加 租金援助将帮助很大一部分低收入澳大利亚人。 他们写道：“将其提高 40%，每年大约 1450 澳元， 将使其恢复到与租金相关的水平，尽管成本很高 每年 20 亿澳元。“如果新利率与低收入者实际支 付的租金挂钩，而不是与整体通胀挂钩，那么租 房者将在未来受到保护。” 他们指出，低收入租户受到租金成本飙升的打击 尤其严重，其中一半人目前面临住房压力 - 这意 味着他们将税前收入的 30% 以上用于租赁。只有 三分之一的澳大利亚租房者手头储蓄不到 500 澳 元，用于紧急情况。
HIA 在其选举政策宣传中概述了两个主要政党应 解决的九个关键领域，包括住房和土地供应，社 会和社区住房，租赁住房，污染增长和移民，税收， 技能和繁文缛节。“HIA 的当务之急是具有成本 效益，高效的措施，旨在为住宅建筑行业带来真 正的变化，并希望增加供应，这是使住房更实惠 的关键，”Wolfe 先生说。 “解决澳大利亚住房短缺问题的方法不会来自一 个地方或一个级别的政府，但很明显，未来的联 邦政府可以对住房拥有率产生真正的影响。” 联邦政府，无论谁掌权，通常会在住房供应问题 上推卸责任，称这在很大程度上是州和地方政府 的问题。但 Shifman 同意，联邦政府可以做很多 事情，包括激励各州和地区增加开发就绪土地的 供应，以及减少规划的红绿缛节。
另一个没有得到充分解决的问题涉及住房供应， 23
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区域 解读
Campbelltown SA 5074 1.区域概况/概述 Campbelltown位于南澳州首府阿德莱德的东北部。常住人口为8,159人（2016 Census）。Campbelltown 的北部紧邻Paradise，东部紧邻Newton，西部紧邻Klemzig，南部面向Hectorville。此区归Campbelltown Council管辖。
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2.学区情况/学校介绍 周边公立学校 Charles Campbell College，Paradise 5075 1-12年级，男女同校，1119名在校生 East Marden Primary School 公立小学，1-7年级，男女同校，705名在校生 Adelaide East Education Centre，Paradise 5075 男女同校，60名在校生 East Torrens Primary School，Hectorville 5073 公立小学，1-7年级，男女同校，294名在校生 Avenues College，Windsor Gardens 5087 1-12年级，男女同校，482名在校生 Dernancourt School R-7，Dernancourt 5075 公立小学，1-7年级，男女同校，333名在校生 Paradise Primary School，Paradise 5075 公立小学，1-7年级，男女同校，121名在校生 周边私立学校 Sunrise Christian School Paradise 私立小学，男女同校 St Francis of Assisi School，Newton 5074 私立小学，1-7年级，男女同校，376名在校生 St Pius X School，Windsor Gardens 5087 私立小学，1-7年级，男女同校，448名在校生
3.人口构成 Campbelltown的面积约为3.5平方公里。2011年，普林顿的人口为7,573人。到2016年，人口为8,159人，在此 期间该地区的人口增长率为7.7%。Campbelltown的主要年龄组是30-39岁。Campbelltown的家庭主要是有孩子 的夫妇，每月可能偿还1800至2399美元的抵押贷款还款。一般来说，Campbelltown的人从事专业职业。2011 年，Campbelltown57.8%的房屋是自有住房，而2016年为58.1%。（资料来源：澳大利亚统计局） 25
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4.配套设施 Campbelltown区内公共配套设施齐全，满足日常生活需求。 有学校、社区医院、公园、咖啡馆、高尔夫场等。 Campbelltown区附近有购物中心、风味餐厅、教堂、公园、学校等。 Campbelltown距离Adelaide市中心约8.8公里，开车需14分钟即可到达市中心。 公交线路包围整个Campbelltown，公共交通十分便利。
5.行情观察 独栋房屋 在过去的12个月里，Campbelltown已经卖出了171套独栋房屋，售价中位数为$724K，同比增长33.5%。平 均需要48天即可售出，房东减价为-0.04%。 27
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单元房 在过去的12个月里，Campbelltown已经卖出了70套单元房，售价中位数为$380K，同比增长14.1%。平均 需要41天即可售出，房东减价为-0.06%。
数据来源： 关于学区情况/学校介绍、人口构成、行情观察： https://www.propertyvalue.com.au/suburb/campbelltown-5074-sa#Unit 28