Yiben Business Weekly Vol.108 by YIBEN Media

YIBEN BUSINESS WEEKLY 商业周刊

2022 VOL.108

CONTENTS 目录

庭宇雅致，芳草盈于居室；人生自在，芝兰发于心间 ——无限美好，从家开始

郊区物业陷入困境，背后原因与租户需求飙升有关

新总理的上任，对苦苦挣扎的租房者意味着什么

随着城市回归，公寓和独栋需求出现大反转

累赘的印花税，何时才能结束？

工党上台之后，到底谁才能够得到“房屋购买帮助”？

区域解读 Ascot Park SA 5043

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庭宇雅致，芳草盈于居室；人生自在，芝兰发于心间无限美好，从家开始晚风吹拂过天边的云霞，秋叶静静飘落在树脚，月亮慢慢升至蓝绒绒的夜幕之上，暖黄色灯光从磨砂玻璃中倾泻而出，温馨的谈话与动人的笑声间或响起……这幅在人们眼前徐徐展开的完美画卷，将以位于 Malvern 的美丽别墅为起点。

屋檐下状似蕾丝的铁艺装饰以及砖红色地板上的一对藤编座椅。春日午后，在此休息小憩，岂不是美事一桩？而且，这些看似不起眼的地方都如

这座迷人的维多利亚早期砂岩别墅有着独一无二的外观——不仅保留了独具特色的时代特征，还通过现代化改进为住宅内部引入了充足的光线、连接了室内外空间。具体来说，该住宅建筑面积为 188 平方米，共三室两卫，还附带两个停车位。占地面积则达到了 660 平方米，拥有宽敞的后院、美丽的花园棚屋以及绿意盎然、修剪整齐的草坪。沿着草坪中的石板路向屋内走去，首先会注意到 3

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此精致用心，更让人对室内空间充满了期待。

落的清晨，厨房里传来食物的香气，孩子们嬉笑着等待早餐上桌；在友人聚会的中午，大家围坐木制长桌前分享着生活的趣事；在静谧温馨的傍晚，当暑气逐渐消散，点点星光飘落，生活的本味浮现在平凡的晚餐之中……

进入室内，抛光松木地板舒适美观，高耸的天花板和拱门文艺古典，色彩明亮的装饰画活泼生动，整个空间充满了生命的张力。开放式厨房以浅色为主，显得十分清新自然。厨房配有充足的储存空间，能够满足大家庭的收纳需求。此外，在这个最有烟火气息的地方所有的陈设都力求最好：这里设有双开门电冰箱、多功能烹饪灶、以及洗碗机、烤箱等等各式各样的厨房家电。一旁的木制餐桌紧临窗口，将屋外的风景一一呈现。可以想见这样的画面——在阳光洒

最特别的是，这栋屋子里还有一个为酒类爱好者打造的“秘密花园”——位于起居室 / 餐厅之中的地下酒窖。酒窖的储存空间被恰到好处地划分，错落有致、井井有条，必将为主人的收藏提供足够的保障。视线转移，就来到了客厅。客厅同样铺就松木地板，

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灰色针织地毯覆盖其上，黑色长沙发搭配两个浅色单人沙发相得益彰，玻璃茶几静立一旁，整个空间开阔而沉静。还需要提到的是，这个客厅中设有通顶书架，书架上放满了各式书籍。在下雪的冬日，正适合围绕着温暖的壁炉静静享受阅读时光。

全、宽敞的浴室为主人提供便利服务。室外花园是无法略过不谈的，毕竟谁能拒绝时时刻刻随心享受自然的快乐呢？花园的空间十分开阔，这里有绿意盎然的草坪、高矮相间的树木、掩藏在花园中蜿蜒的小径……总之，无论是室内空间还是室外空间，都是如此优雅、精致、舒适、温馨。

舒适的主卧套房以木色为主——松木地毯、针织褐色地毯、深木色床架、白色床品、白色装饰画共同打造了一个雅致温馨的休息空间。与主卧配套的步入式衣帽间、干湿分离的现代浴室更是将主卧室的雅致升级为一种奢侈。此外，其他两间卧室都大小适中，且配有合适的储物空间，还有另一间设备齐

此外，还需要特别提及的是建在房子后面的、可以从后巷直接进入的独立工作室 / 家庭办公室。这个宁静的空间目前被业主用作艺术工作室，这里安装了空调，拥有多个电源插座，并且也可以

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- 全新管道反向循环空调 - 独立的洗衣房 - 抛光松木地板、壁炉

欣赏美丽的花园景观。除上述种种特点之外，从这里出发步行即可到达 Unley Road、国际性的 King William Street 和许多咖啡馆、公园。这一系列齐全的生活设施都将为生活增添无限色彩。该房产的对应学校是 Unley 小学和 Glenunga 国际高中，且距离 Concordia、Walford 和 Scotch 等精英私立学校只有几分钟的路程。人们来到这世上，无非是为了遇见更多美好，但遇见美好只是一个开始，只有欣赏美好，珍惜美好，创造美好，人生才会越来越丰裕，越来越充盈。因此，何不让美好的未来从眼前这一充满无限魅力、令人安心自在的家园开始呢？相信它一定会让美好停驻，让幸福累积，让爱永恒。详细的住宅参数： - 3 间带吊扇的卧室 - 2 间装修豪华的浴室 - 2 个停车位 - 宽敞的独立休息室（可改建为第四间卧室） - 地下酒窖 - 配有高端电器的主厨厨房 - 宽敞的室外工作室 / 家庭办公室 / 青少年休闲室

有意请联系 : Chris Xu：0433770616

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郊区物业陷入困境，背后原因与租户需求飙升有关

最新数据显示，郊区的租房需求正在飙升，这给房价带来了上涨压力，让租房者越来越难以找到合适的房子。

公司的业务发展经理，也是 Collaroy Plateau 地区出租房产的代表。她说，她仍然无法相信这个郊区如此受欢迎。“竞争肯定越来越激烈了—— 我有一处房产在第一次开盘时就租出去了，租户还多支付了 350 美元。”

通过分析 2021 年 4 月和 2022 年 4 月的房屋被抢购前市场上的租赁天数，可以看出租房者继续被主要城市外圈的区域城镇和郊区吸引。 PropTrack 的数据显示，在上市天数最短的 10 个郊区中，新南威尔士州的房子占据了主导地位，而昆士兰州的房子则被证明是最受欢迎的。

她说，虽然郊区是一个相对安静的地区，居民很多，但集水区的顶尖学校，包括 Collaroy Plateau Primary School 和 Collaroy Plateau Early Learning Centre，让这里受到了租客的追捧。 “我很确定，这是因为那里的学校，因为总是有年轻家庭在附近租房子。”

在全国范围内，尽管 Collaroy Plateau 的房屋租金中值为 920 澳元 / 周，但它的租金中值天数却是市场上最短的。这个位于 Northern Beaches 郊区的房子通常只能在 realestate.com.au 上租住 9 天。

然而，她也表示，新冠肺炎对郊区的受欢迎程度有很大影响，因为租户寻找更大空间的房屋。“在 Plateau Primary 没有一个街区，所有的都是房子，每个人都想在这里定居并呆很长时间，他们想要一个社区和更多的空间，这在 COVID-19 后

Skye Newport 是悉尼 My Property Solutions

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变得更加重要。”

作条件，在封锁期间被困在家里寻找更多的空间。在过去两年中，靠近海滩或依偎在乡村的生活方式郊区的空置率创下历史新低，而需求却很高。

与此同时，Tasmania 的 Prospect Vale 的单位房在市场上的中位天数最短，通常只持续 9 天，然后以每周 390 美元的中位价格被抢购。数据显示，西澳大利亚地区 Kambalda East 的房屋市场天数中值下降幅度最大，下降了 71%。

根据 SQM Research 的数据，与 2020 年 7 月相比，2021 年 7 月地区新房源的新上市总数量同比下降了 12.3%，许多区域城镇的空置率处于历史最低水平，包括 Daylesford，7 月为 0%。

单位房是昆士兰的 Bridgeman Downs，这是布里斯班的远郊。一套房子在被抢购之前在市场上的时间中值下降了 84%，仅持续了 16 天。

澳大利亚统计局的数据显示，2020 年，更多的人从首都城市搬到区域地区，这是由新冠肺炎导致的生活方式和区域地区转移的推动。

该地区的租金危机去年，从地方迁移到首都的居民约为 19 万人，比 2019 年减少了 2.47 万人。

在整个疫情期间，租房者涌入地区，利用偏远的工

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区租赁市场压力已经有所缓解。Kusher 指出，昆士兰州的 Sunshine Coast、新南威尔士州的 Southern Highlands、以及维多利亚州的 Mornington Peninsula 和 Geelong 等地区最近的需求较前几年有所下降。“也许像 Sunshine Coast 和 Geelong 这样的地方已经变得太贵了，所以人们正在寻找其他地方，”他说。重返城市虽然数据显示，租房者对区域和外环郊区的需求很高，但城市也发出了租房者回归的信号。与 2021 年 4 月相比，墨尔本 Docklands 的公寓在 2022 年 4 月的上市天数减少了 39%，为 27 天，附近的 Southbank 公寓减少了 37%，为 32 天，这表明墨尔本市中心市场正在卷土重来。

PropTrack 经济研究主管 Cameron Kusher 表示，虽然理想的区域市场空置率持续较低，租金供应不足，但随着租房者返回城市，这种情况可能会改变。 Kusher 表示 :“目前的情况是，该地区的租赁空置率非常低。”他说 :“市场非常紧张，但是我们可能已经到了人们要考虑是否要长期留在这些地区市场，或者是否要回到首都城市的地步。

许多因素导致租房者返回城市，包括工作场所欢迎员工回来，大学校园学习的回归，以及国际边界重新开放。 Kusher 表示 :“我认为某些区域市场仍很受欢迎，但我认为，由于这是一项为期 12 个月的衡量指标，这些数据掩盖了我们开始看到的更近期的趋势。”“所以，当我们从首都城市和地区的水平来看每月市场上的天数时，我们肯定会看到地区的情况有所缓解，而首都城市的情况有所好转。”

“与过去两年相比，现在搬到地区的人更少了，所以我认为，在我看来，这就是为什么我们可能会看到地区租赁压力有所缓解的原因。”

可能是由于房价上涨，一些此前需求旺盛的郊

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新总理的上任，对苦苦挣扎的租房者意味着什么

是对陷入困境的租户几乎没有宣布帮助。工党将推出“帮助购买”(Help To Buy) 共享股权计划，每年向潜在买家提供 1 万个位置，他们可以部分拥有房屋，并允许他们在一段时间内偿还政府。

作为澳大利亚第 31 任总理，Anthony Albanese 不失时机地开始了他的新工作，他即将进行一系列改革——包括住房改革。但是，在激烈的竞争、可售房屋的供应严重短缺和价格飞涨的情况下，租房者能期待什么呢 ?

然而，随着租赁危机的恶化，业内专家认为需要采取更多措施来帮助面临困境的租户。 realestate.com.au 出版商 REA 集团政府和行业事务主管 Umesh Ratnagobal 说 :“我们的观点

在整个竞选过程中，工党和联合政府的房地产重点都是坚定地支持购房者，包括首次购房者，但

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是，解决租赁市场问题是讨论住房负担能力的关键部分。”“我们提倡政治双方都采取措施，帮助租房者，尤其是那些依赖租金支持来支付租金的人。重要的是不要忘记租房者。”

没有计划，你就无法解决问题。”Albanese 还承诺，作为一项 100 亿美元计划的一部分，他将在未来五年建设 2 万套社会住房。 Patterson Ross 表示，尽管新建筑的数量受到欢迎，而且增幅很大，但仍远远低于需求。“我们越快采取行动越好。我们越晚着手解决 100 多万户家庭的租房压力，就越难解决。”

解决租房危机的方法是什么 ? 专家表示，住房供应不足是租赁危机中的一个主要问题，它推高了房价，并创造了一个更有竞争力的环境。Atlas Property Group 董事 Lachlan Vidler 说，尽管投资者最近重返市场，但过去几年的严重低迷将需要很长时间才能恢复。

鼓励联邦政府带头

Vidler 表示 :“我们的租赁市场供应严重不足的一个主要原因是，去年有大量投资者将他们的房产卖给了自住业主。”在公房长大的 Albanese 一再表示，他理解社会保障房和经济适用房的重要性。去年 12 月，Albanese 在推特上写道 :“全职工作的澳大利亚人应该有能力负担住房或房租。我们需要解决住房负担能力问题。”

虽然租赁市场的许多杠杆都由各州和领地控制，但专家们表示，英联邦的影响力可能会比过去更大。Patterson Ross 强调了目前正在审查的《全国住房和无家可归者协议》，并表示工党可以帮助引导改革朝正确的方向发展。 “新的政府能采取行动确保 NHHA 基金有更大的条件下 , 这样的州和地区不能维持住房法律和实践 , 很难找到和保持安全稳定住房 , 如毫无理由驱逐 , 过度的租金上涨 ,, 无人维护或低质量的住宅。

工党已承诺成立全国住房供应和负担能力委员会，以确保英联邦在增加新住房数量方面发挥领导作用。新南威尔士州租户联盟首席执行官 Leo Patterson Ross 说 :“新南威尔士州住房政策最令人兴奋的事情是国家住房战略的承诺，以及国家住房供应和负担能力委员会的回归。”

Patterson Ross 补充说，Centrelink 也应该给陷入困境的租户更高的报酬，以确保他们能生活得舒适。“在这场‘生活成本’选举之后，确保人们有足够的收入来生活、吃饭和住房是至关重要的。

他说 :“制定战略使新一届政府有能力真正解决全国各地租房者面临的问题，并有可能切实解决这些问题。这涉及到许多方面，但关键是，如果你

“紧急审查和提高福利和养老金支付，包括找工作的人，房租援助和其他，将产生重大影响，不仅对家庭，而且对整个国家作为一种经济刺激。” 11

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随着城市回归，公寓和独栋需求出现大反转

16.6%，而同期独栋查询下降了 4.4%，土地查询下降了 5.1%。上个月，公寓几乎占询盘总数的三分之一 (32.8%)，这是自 2020 年 3 月以来的最高份额。

过去两年，随着澳大利亚人涌入这些地区寻找空间和生活方式，对公寓的需求出现了下降，尤其是在大都市地区。现在看来，这一趋势正在逆转。 3 月份，购房者对公寓的询盘大幅上升，在很大程度上是受地铁物业需求增长的推动。与去年同期相比，realestate.com.au 的公寓查询上升了

随着官方加息的临近，购房者可能已经开始寻找更多的经济适用房选择。随着国际学生和移民的

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回归，以及 16 年来最低的出租空置率，投资者也在其中扮演着越来越重要的角色，这使得市中心的公寓更受欢迎。

寓在此期间的浏览量都增长了 100% 以上。这一增长远远超过了这些国家首都对住房需求的增长，这可能再次受到边境开放和那些从这些地区返回工作的人的推动。

租赁市场也有类似的趋势，过去一年，租赁公寓的需求增长超过了普通住宅。为了分析租赁需求的变化，我们比较了 2021 年 3 月至 2022 年 3 月在各州的“每套房型视图”。这是一个衡量出租房产在 realestate.com.au 上被浏览的平均次数的指标。

在我们人口最多的城市，对公寓的需求增长速度也快于对挂牌出租的区域公寓的需求。随着办公室重新开放，学生和外来务工人员返乡，住房价格变得更加难以承受，我们预计，对租房和买房的需求将在全年持续增长。这可能会导致购买公寓的成本相对于独栋的成本增加。

在墨尔本、悉尼、布里斯班和阿德莱德上市的公

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累赘的印花税，何时才能结束？

印花税被认为是一种了累赘的、不公平的、低效的税收，然而，尽管不断有人呼吁废除印花税，但住房交易印花税仍然是州政府最大的收入来源之一。

“印花税是一种古老的税，最初是为了支付合同验证和遗嘱认证的费用而设立的，”美国税务研究所 (tax Institute) 在去年 10 月发布的一份报告中总结道。“在现代世界，这种正当性充其量是有问题的。”现任新南威尔士州州长 Dominic Perrottet 在担任新南威尔士州财长时，曾在 2021 年 6 月推动对房产税进行重大反思。

COVID-19 病毒席卷全国的房地产热潮，让购房者的血汗钱充盈了国库。作为买家，他们不仅要在价格飙升时借更多的钱，而且还不得不承担更大的印花税成本。对大多数人来说，这意味着要用额外的税收来补充本已庞大的贷款——100 万澳元房产的价格的 3.4% 至 5.7%，具体取决于哪个司法管辖区。

Perrottet 当时表示 :“研究表明，住宅印花税收入每增加 1 澳元，生活水平就会降低 90 美分。” “如果不征收印花税，新南威尔士州居民的年收入将总共增加 100 多亿澳元。”

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印花税为什么被人讨厌？ PropTrack 经济学家 Angus Moore 说 :“印花税是经济学家讨厌的税种之一。” “有两个原因。首先，这是一种非常昂贵的搬家税。这对人们在需要搬家时的移动能力有很大影响，无论是工作还是搬家，他们最终会住在不适合自己的房子里。”“所以，他们最终可能会通勤更远，或者住在一处对他们的需求来说太小或太大的房子里。” 新南威尔士州现行印花税税率每年，标准转让税和溢价税率的起征点都根据消费价格指数 (CPI) 调整通货膨胀率。

长 Perrottet 先生热情洋溢地谈到了新税可能带来的好处。“从长远来看，拟议中的改革将提高生活水平，”他说。”预计这将使新南威尔士州的经济增长 1.7%，或为新南威尔士州居民增加超过 100 亿澳元的年收入。这将为每个家庭提供 3300 澳元的额外收入和 7.5 万个额外的工作岗位。” 税收研究所 (Tax Institute) 的模型研究发现，在每年征收土地税的情况下，购房者将获得显著优势。调查发现，在悉尼西部远郊 Mt Druitt 一套 500 平方米、售价 65 万澳元的住宅，买家每年大约要缴纳 1300 澳元的土地税，18 年之后，其累计成本才超过了前期 24457 澳元的印花税。如果购房者在城市山区购买一套价值 250 万澳元、 700 平方米的房子，情况会更好，因为每年 3400 澳元的土地税需要 36 年才能超过 12.2067 万澳元的印花税。但在这项提案中，最大的赢家将是考虑中的土地面积小得多的公寓买家。

根据 Moore 先生的说法，另一个原因是，即使考虑到一些州政府提供的各种优惠和折扣，首次购房者也要承受额外的负担。他说 :“对于许多第一次买房的人来说，存起首付已经够难的了，而预付的印花税会让他们多出一大笔钱。”“如果你在悉尼买一套 100 万澳元的房子，印花税是 4 万多澳元，对一对年轻夫妇来说，这相当于多存了两年的钱。”

在市中心，一套价值 73 万澳元的两居室公寓，目前需要缴纳 28057 澳元的印花税，但每年只需要缴纳 730 澳元的土地税，这意味着房主必须在那里住上 39 年才能缴纳更多的土地税。

那么，还有什么选择呢 ? 新南威尔士州正在考虑开征一项范围广泛的房产税，其形式是按房屋未改善的土地价值计算，每年缴纳一笔款项，可能取代高额的一次性印花税。根据这项在 2020 年 11 月的预算中首次提出的提案，将在数年内从一种税过渡到另一种税，购房者最初可以选择缴纳印花税或改为每年征收土地税。 7 个月后，当一份进展报告公布时，乐观的财政部 15

澳大利亚住房与城市研究所 (Australian Housing and Urban Research Institute) 董事总经理 Michael Fotheringham 表示，征收土地税的提议将是有益的。Fotheringham 表示 :“对于空巢老人和满巢老人来说，这将使搬家更有效率，而住房市场流动性的增加是一件好事。”“随着越来越多的住房存量进入市场，这将在一定程度上有助于供应问题。虽然没有新建筑那么多，但肯定有帮助。”

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政府的帮助。Bright 一直在密切关注澳大利亚 ACT 投资房地产市场从印花税向土地税的转变。 Bright 建议 :“当各州做出改变时，英联邦可以补贴它们的短期赤字。”“你不可能不受影响地砍掉 20% 的收入。”

但变革会发生吗 ? 去年 6 月，新南威尔士州的土地税提案非常火爆，但此后热情有所降温。主要问题在于，让买家选择不缴纳印花税，将在短期内对加州的预算造成重大打击。在 2020-2021 年，新南威尔士州的印花税收入为 93.79 亿澳元，比预期多 10 亿澳元，超过工资税，成为该州最大的税收收入来源。新任财长马特·基恩表示，要想让土地税模式在短期内可行，需要一些英联邦的援助。

Moore 表示，对联邦与州之间税收关系的全面评估，可能会为印花税带来一个更有说服力的解决方案。 “经济学家喜欢土地税，因为它们相对有效，” 他说。“但它们可能很难执行。”“印花税的美妙之处在于它是预先征收的，但对于土地税，你每年都要交一次税，并不是每个人都有能力支付。

其他州也在观察和等待，看能拿出什么花样，让它们放弃昂贵的印花税模式。澳大利亚房地产协会 (Real Estate Institute of Australia) 驻堪培拉董事会成员 Craig Bright 也认为，需要联邦

他说 :“我不知道什么才是取代印花税的正确方法。 “我们研究联邦和州之间的税收关系已经20年了，现在可能是时候研究一下如何在不征收印花税的情况下建立税收体系的其他选择了。”

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工党上台之后，到底谁才能够得到“房屋购买帮助”？

工党在下议院的多数席位使其有权实施一系列竞选期间提出的新政策，包括“帮助购买”(Help to Buy) 共享股权住房计划。这是工党在投票前做出的多项承诺之一，旨在解决住房负担能力和生活成本压力。

取而代之的是帮助购买。具有资格的参加者只需缴纳 2% 的订金即可购买物业，政府将担保现有住房价格的 30% 或新房价格的 40%。这意味着随着利率的上升，贷款和还款将会减少，它还将帮助购房者克服存款障碍，这是住房所有权的最大限制。

虽然政府在帮助澳大利亚人尽快安家方面做了很多工作，但在增加住房供应方面却做得很少。这是一个问题，但不是一个可以立即解决的问题，

对于购买新房的参与者来说，该计划可能会减轻

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建筑成本上升的影响。然后，买家与政府分享他们的财产所有权，当他们有能力时，可以选择接受额外的股权。然后政府收回它的权益和资本收益份额当物业被出售。

有更新。因此，收入最高的 30% 的租户将不符合该计划。符合该计划资格的潜在人数是巨大的。根据 ABS 对收入数据的分析，在霍巴特、阿德莱德和布里斯班，根据收入资格，目前租房的家庭中有 60% 到 70% 的家庭可以获得资格，而在其他首府，这一比例估计略低。

它将如何发挥作用？在澳洲的一些地区，该计划将削减至多 38 万澳元的借款金额。谁将会受到帮助？为了估计首府城市中有多少人符合条件，我们查看了目前租房的家庭中收入低于条件门槛的比例。近三分之一 (32%) 的澳大利亚家庭选择租房，整个首都城市有 200 多万户家庭和 500 多万租房者。

然而，在澳大利亚的大部分地区，许多收入低到足以获得抵押贷款资格的人无力偿还抵押贷款。这对于收入最低的租户和 ABS 数据来说尤其如此。因此，关键的问题是 : 有多少目前没有住房的租房者能够在“购房帮助计划”的资助下负担得起抵押贷款 ? 在更大的省会城市 , 家庭在第 50 到第 70 百分位数收入 ( 收入大约有 65000 澳元 -120000 澳元 , 尽管这因首府城市而异 ) 可能能够获得该计划，但鉴于他们可以借入更多资金，因此处于最佳状态。

该计划针对的是中低收入人群，单身人士的应税收入不超过 9 万澳元，夫妻的应税收入不超过 12 万澳元，他们目前没有或对住宅物业有兴趣。

大约三分之一的收入符合条件的人可能能够借到足够的钱购买首都城市外圈的公寓，或在阿德莱德、布里斯班和珀斯的首都城市中环的入门级 (25%) 公寓。加起来，大约有四分之一的家庭在首府城市租房。因此，该计划每年的 10000 个名

多少人将有资格 ? 澳大利亚统计局的数据显示，超过 60% 的家庭年收入低于 12 万澳元，而对于租房者来说，这一比例接近 70%，尽管该数据自 2019 年以来一直没

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额很可能远远低于潜在买家的数量。

无法购买的人。但这可能会推高需求，从而在不久后推高低价住房的价格。这里有一个关键的问题。那些不能利用“帮助购买”计划的人被进一步落在了后面，进一步分化了收入群体。

去年，仅首次购房者就获得了超过 16 万笔抵押贷款，尽管这是历史上表现强劲的一年。这项计划还包括那些错过拥有自己的房子或经历过离婚的年长澳大利亚人，而不仅仅是首次购房者。

这些人可能是最贫穷的澳大利亚人，他们比可能的接受者更需要帮助。

在阿德莱德、布里斯班、霍巴特和珀斯的中郊和远郊也有入门级住宅，对于那些收入较低、借贷能力较低的人来说，他们可以选择的是平价资本中的入门级公寓，远郊地区的选择要多得多。

该计划还具有倒退性，因为援助的分配向收入刚刚低于门槛的人倾斜，这是由于收入较低的人面临抵押贷款能力的限制。最终的结果是，许多发现既难买又越来越难租的人将错过这个机会，这意味着该计划在解决住房负担能力方面只是九牛一毛。

在悉尼，即使是远郊的入门级住宅，对大多数符合条件的购房者来说也可能遥不可及。在堪培拉，大多数房屋，甚至是那些更能负担得起的远郊地区，不仅价格超过了 60 万澳元的上限，而且由于借贷能力的限制，很可能无法负担。

要真正帮助更多的澳大利亚人拥有住房，还缺少什么 ?

该计划的一个关键方面是为那些原本无法进入房地产市场的人提供便利，可能会帮助一些本来不会购买的人，并加快其他人进入市场的速度。根据这一估计，可能会有许多接收者不太可能有能力购买其他东西。

解决住房负担能力的唯一长期解决方案是在人们想居住的地方建造更多合适的住房。很明显，现在缺少的是一项改革州和地方政府规划系统、增加新住房供应的严肃计划。需求方面的激励措施应该与开掘土地、提高规划效率和增加新的供应联系在一起。社会住房和租赁供应的严重缺乏已经推高了租金，对那些尚未拥有住房的人来说，这些问题变得更加严重。

谁将会被排除在外，将影响价格吗 ? 该计划将帮助一些人更快地购买，以及许多根本 19

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区域解读

Ascot Park SA 5043 1.区域概况/概述 Ascot Park位于南澳州首府阿德莱德的西南部。常住人口为3,286人（2016 Census）。Ascot Park的北部紧邻Edwardstown，东部紧邻Melrose Park，南部面向Clovelly Park，西南部面向Park Holme。此区归Marion Council管辖。

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2.学区情况/学校介绍周边公立学校 Ascot Park Primary School，Park Holme 5043 公立小学，1-7年级，男女同校，135名在校生 Ascot Park Primary School，Park Holme 5043 男女同校，25名在校生 SA School for Vision Impaired，Park Holme 5043 男女同校，31名在校生 Hamilton Secondary College，Mitchell Park 5043 公立中学，8-12年级，男女同校，785名在校生 Clovelly Park Primary School，Clovelly Park 5042 公立小学，1-7年级，男女同校，341名学生 Marion Primary School，Marion 5043 公立小学，1-7年级，男女同校，191名学生周边私立学校 Dara School，Park Holme 5043 私立小学，1-7年级，男女同校，20名在校生 Sacred Heart College - Middle School Campus 男女同校 Westminster School，Marion 5043 1-12年级，男女同校，1119名在校生 SEDA College SA - South Plympton Campus 私立中学，男女同校

3.人口构成 Ascot Park的大小约为1平方公里。2011年，Ascot Park的人口为2,996人。到2016年，人口为3,286人，在此期间，该地区的人口增长了9.7%。Ascot Park的主要年龄组是20-29岁。Ascot Park的家庭主要是无子女夫妇，每月可能偿还1400至1799美元的抵押贷款。一般来说，Ascot Park的人从事专业职业。2011年，Ascot Park有 55.3%的房屋是自有住房，而2016年这一比例为53.5%。（资料来源：澳大利亚统计局） 21

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4.配套设施 Ascot Park区内公共配套设施齐全，满足日常生活需求。有公园、汉堡餐厅、咖啡店、观光景点等。 Ascot Park区附近有购物中心、中餐厅、超级市场、室外游泳馆等。 Ascot Park距离Adelaide市中心约9.1公里，开车需16分钟即可到达市中心。公交线路包围整个Ascot Park，公共交通十分便利。

5.行情观察独栋房屋在过去的12个月里，Ascot Park已经卖出了52套独栋房屋，售价中位数为$682K，同比增长27.1%。平均需要44天即可售出，房东减价为-0.02%。 23

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单元房在过去的12个月里，Ascot Park已经卖出了38套单元房，售价中位数为$372K，同比增长10.2%。平均需要23天即可售出，房东减价为-0.06%。

数据来源：关于学区情况/学校介绍、人口构成、行情观察： https://www.propertyvalue.com.au/suburb/ascot%20park-5043-sa#Unit 24