YIBEN BUSINESS WEEKLY 商 业 周 刊
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2022 VOL.113
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CONTENTS 目录
精心设计，打造惬意家居； 现代豪宅，开启自在生活
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公寓为何突然流行起来，背后的原因有哪些？
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人口普查显示房屋空置率降到了十分之一，这意味着什么？
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租房目前陷入极其困难模式，租户面临着疯狂的条件
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面对利率上涨，租客是否应该承担此代价？
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澳洲储备银行首次连续双倍加息！未来在何方？
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区域解读 Clovelly Park SA 5042
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精心设计，打造惬意家居； 现代豪宅，开启自在生活。 LOT 101 2 REYNOLDS ROAD, CAMPBELLTOWN 湛蓝天空之下，白色小楼静静伫立，整齐的步道 自然的延申至楼前，把人们好奇的眼光从草坪绿 树上引至室内。这栋二层住宅位于 LOT 101 2 REYNOLDS ROAD, CAMPBELLTOWN， 拥 有 四间宽敞卧室、三间高级浴室、便利双车库。除 了坐落在 Campbelltown 中心地带的优越位置 外，其临街面更是达到了 15.5m+，每层楼的层 高则达到了 2.7 米。可以说，从建筑设计到室内 装修，这栋住宅始终秉持雅致特别的风格，高级 舒适的品质。 远远看去，设计精美的立面，带有砂岩特色墙和 3
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木质外观屋檐吸引着众人的视线。推门入屋，浅 色木制地板铺满房间，奠定了整个空间静谧的格 调。客厅宽敞大方，位于另一侧的落地玻璃门自 然而然地囊括了花园中的美景，构成了一幅绿意 盎然的画作，让充足的光线点亮了整个休息区域。 贴心的是，美丽的花园并不需要主人花费大力气 去打理，只需要简单的维护即可保持动人的景观。 闲暇时候，主人还能在户外区域休闲，和家人朋 友一起烧烤娱乐。
宽敞的卧室均设有入墙柜，足以满足使用者的收 纳需求。屋中的三间浴室都十分宽敞，铺有 600 毫米 x 600 毫米的地板，以及到天花板的瓷砖， 十分利于打理。浴室中具备独立梳妆台、淋浴间、 浴缸等设施，方便主人随时使用。除以上区域外， 二楼还有额外的电视室 / 娱乐室，可随主人的心 意改造。 为了给主人带去更舒适的生活体验，设计师特意 设计了大型洗衣房，以便家中时刻保持洁净。此外， 设计师还将楼梯下和车库内的部分空间设计为储 物墙，增加整个宅院的储物空间。最后，设计师 在照明方面选择了 LED 灯，既节能环保，照明效 果也很好。
开放式厨房以白色、木色为主。厨房内设有漂亮 的 40 毫米石质台面和 900mm 煤气炉和灶台， 可选择不锈钢或黑色玻璃面板。除此外，厨房区 域的储物空间容量很大，巨大的步入式厨房储存 室可以轻轻松松满足一家人的需求。用餐区与客 厅仅一步之隔，采光充足，玻璃长桌与亚克力座 椅体现出设计师的巧思。相信在和亲友共度的周 末，桌上必定摆满了美食，笑言必定洋溢于每个 角落。
还需要特别提到的是，这里交通十分便利，随时 可 以 前 往 线 性 公 园、 交 通、 学 校、ARC 休 闲 中 心、Mercato Cafe 和 Thorndon 公 园。 阿 德 莱 德中央商务区的世界级设施和娱乐设施距离此地 也 仅 7 公 里（ 约）。 步 行 7 分 钟 就 可 以 抵 达 美 丽 的 Charleworth 保 护 区、 网 球 场 和 操 场。 即 将 升 级 的 牛 顿 中 央 购 物 中 心（Newton Central Shopping Centre）拥有深受喜爱的 Drakes 超 市、咖啡馆、Target outlet 和 Tony and Marks fresh food，开车只需 3 分钟。如果喜欢高尔夫，
该住宅一共设计了四间卧室，主人可以按自己的 心意选择铺地板或铺地毯。其中一间卧室带有独 立浴室，位于一楼；另外三间卧室都位于二楼。 二楼的主卧包含一个步入式衣帽间和宽敞的浴室， 浴室中划分出了独立淋浴间和卫生间。另外三间 4
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还可以去罗谢尔公园高尔夫球场，这是阿德莱德 最风景如画的 3 杆球场之一。
- 建筑面积：306 平方米 - 四间卧室 - 三间浴室 -- 带面板提升门和内部通道的安全双锁车库 - 设计精美的立面，砂岩特色墙和木质屋檐 - 开放式生活和餐饮区，沐浴在自然光中 - 书房区域 - 分区空调 - 配有豪华套间和衣帽间的主卧 - 开放式厨房，配有宽敞的步入式储存室 - 900mm 煤气炉和灶台， 可选择不锈钢或黑色玻璃面板
总而言之，这栋位于绿荫大道上的完美住宅，在 清风之间，以其出尘的气质，成为了让人无法忽 视的“家”。它的灵活、适宜、温馨、宁静与高级， 让人如沐春风。更关键的是，它还靠近热闹的城区， 让居住在此的人能够轻松享受最前沿的现代生活， 享有精神与物质的双重丰裕。 详细的住宅参数： - 印花税节省超过 20000 澳元
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- 二楼休息室 / 第二娱乐室 - 层高 2.7m - 三间设计师浴室， 配有 600mm x 600mm 通顶瓷砖 - 独立式浴缸 - 大型洗衣房 - 全景观和低维护花园 - 混凝土车道
参考价格：$950,000-$1,045,000 有意请联系： Greg Nicholls LJ Hooker Adelaide Metro 08 7088 0749 0478 131 807 greg.nicholls@ljhooker.com.au
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公寓为何突然流行起来， 背后的原因有哪些？
尽管由于疫情原因导致人们倾向于更大的房子， 但是从目前来看，澳大利亚人比以往任何时候都 更倾向于选择住在公寓里，2021 年人口和住房普 查发现，超过 10% 的澳大利亚人都居住在公寓里。
增加了两倍。 这些公寓在哪里 ? 近一半的有人居住的公寓位于澳大利亚最大的 州——新南威尔士州。到 2021 年人口普查时， 那里有超过 800 万人，也是人口最密集的地方， 这并不令人意外。维多利亚和昆士兰分列第二和 第三位。在澳大利亚，大部分公寓都建在首都城市， 但是与此不同的是昆士兰州，大量公寓出现在黄 金海岸这样的区域中心。
选择公寓的人群持续增长 尽管 2021 年的人口普查清楚地显示，澳大利亚 大多数人都住在不同的房子里，但真正住在公寓 里的群体正在上升。澳大利亚的住房状况正在演 变，在过去的 30 年里，在 2021 年的人口普查 中，全国被占用的公寓数量增加了 108%，达到 1,418,898 套。
谁住在里面 ? 居住在公寓里的人的年龄中位数低于总人口的年 龄中位数。女性更有可能住在公寓里，对于 55 岁 及以上的人来说尤其如此，这可能是由于偏好， 或更长的预期寿命，但也说明了性别财富差距。
高楼数量持续上升 当然，目前澳大利亚不仅仅是居住公寓在上升， 高密度住宅也拔地而起。随着澳大利亚人口的增 长， 四 层 或 四 层 以 上 的 建 筑 正 在 拔 地 而 起， 自 1991 年以来，四层或四层以上公寓楼的比例几乎
女性普遍面临的收入差距、更低的储蓄和退休金、 7
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以及更低收入、更不稳定的工作倾向等因素，可 能会促使女性在买房和租房方面转向更实惠的选 择。55 岁及以上的女性比男性更喜欢住在公寓里。
学生市场的反弹、借贷成本的增加以及借贷能力 的下降，这些因素共同支撑了公寓市场的需求。 PropTrack 的数据显示，由于承受能力的限制和 移民的恢复，尤其是在悉尼、墨尔本和布里斯班， Unit 租赁需求大幅回升。
未来会发生什么 ? 在疫情期间，生活方式已成为更重要的优先考虑 因素，而不是靠近 CBD 的距离。与此同时，封锁 和严格限制的经历让公寓生活对许多人来说相对 不那么有吸引力。购房者也在为房屋支付更高的 溢价。自 2020 年 2 月以来，澳大利亚首都城市 的房屋平均溢价为 43%，但悉尼和堪培拉的这一 比例接近 60%。
这对投资者来说是个好消息——租金正在飙升， 而房价停滞不前，收益率势必会上升。但随着抵 押贷款利率的上升，购房者也可能转向更实惠的 选择。 对于首次购房者来说，较低的价格点是一个因素， 如果拟议的帮助购买计划实施，公寓市场将有更 多的选择。扩展后的置业担保计划亦是如此。公 寓生活重新流行起来，而且有可能变得更加流行。 尽管我们看到房价正在下滑，但 Unit 可能会更好 地支撑住。
根 据 PropTrack 的 房 价 指 数， 自 疫 情 开 始 到 2022 年 6 月，全国房价上涨了 38%，而单位价 值同期仅上涨了 16%。然而，移民的回归、国际
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人口普查显示房屋空置率降到了十 分之一，这意味着什么？
如今在澳大利亚空置房屋的数量变得越来越少， 据人口普查显示，无人居住的房屋比例降至 15 年 来的最低点，全国几乎所有地区的空置房屋数量 都出现了下降，尤其在过去几年房价强劲上涨的 地区，这种下降尤为明显。
在人口普查时都处于封锁状态。
本周澳大利亚人口普查发布的数据显示，在 2021 年的人口普查中，10.1% 的房屋无人居住，这比 2016 年的 11.2% 大幅下降，也是自 2006 年以 来的最低份额。
我们可以看到，这种需求导致空置房减少的模式 在整个澳大利亚也很明显。在疫情期间房价强劲 上涨的地区，空置房数量也出现了最大降幅。反之， 墨尔本内城的空置房屋比例从 2016 年的 12% 急 剧上升到 2021 年的 18%; 自 2020 年 2 月以来， 该地区房价涨幅相对较低，仅为 8.9%，远低于全 国平均水平。
在疫情期间备受追捧的塔斯马尼亚州，空置房屋 的数量下降尤为迅速。霍巴特和塔斯马尼亚地区 的空置房数量都降到了至少 20 年来的最低水平。
空房子在地区比在首都更加常见。新南威尔士州 的空置房比例在所有地区中最低，人口普查显示 有 11.2% 的房屋无人居住，该地区地区空置率最 高，有超过五分之一的房屋空置。
这种模式与对某一地区的强劲需求相一致，这种 需求推动了该地区的价格上涨，并更好地利用了 该地区的现有存量住房 ( 即空置住房比例下降 )。 如果很多人都想住在某个地方，我们就不太可能 找到空房子。
人口普查显示，在首都城市如堪培拉 (6.6%) 和布 里斯班 (6.8%) 的房屋空置率最低 ; 墨尔本当时处 于封锁状态，最高为 10%。这意味着，即使是空 置房屋最多的首都墨尔本，其空置房屋数量仍低 于所有地区。
这可能是由 Covid 导致的，同时也改变了进行人 口普查时居住的可能性，以及人们对人口普查的 反应。虽然我们不知道它产生了什么影响，但空 屋数量的下降是广泛的，唯一没有发生这种情况 的地方是悉尼和墨尔本，这两个地方当时都处于 封锁状态。因此，空置房屋数量的下降似乎不太 可能是因为人们对人口普查的反应发生了变化。
虽然地区空置房屋比例较高，但与五年前的人口 普查相比，所有地区的空置房屋比例都有所下降。 事实上，几乎所有城市和地区的房屋空置率都有 所下降。在 2016 年至 2021 年期间，只有悉尼 和墨尔本的空置房屋比例有所上升，这两个城市 9
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租房目前陷入极其困难模式，租户 面临着疯狂的条件
随着全国范围内房价负担能力的恶化，总部位于 城市的物业管理公司和该地区的物业管理公司都 报告称，对租房者来说，竞争非常激烈。在高需求、 低空置率和不断上涨的价格共同作用下，让租客 面临一个棘手的市场，专家警告说，这种压力不 会很快缓解。 PropTrack 的高级经济学家 Eleanor Creagh 解 释说 :“自疫情开始以来，可供出租的房屋数量一
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直在下降，现在的租赁清单比疫情前的水平低了 近三分之一，下降了 28%。”“自 2020 年 2 月 以来，首都城市可供出租的住房数量下降了近四 分之一，在这些地区已跌至疫情前水平的近一半。” Newtown 的 Raine & Horne 公 司 的 Adam Freitas 说， 就 在 上 周 末， 他 就 有 30 组 人 来 参 观悉尼西部热门郊区的一套基本的两居室。“毫 无 疑 问， 我 们 看 到 租 户 的 活 跃 度 大 幅 上 升。 在
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COVID-19 期间，市场稀缺，空置率高，有很多 不确定性，但我们已经看到更多的信心恢复，业 务照常。
性假日租赁。”“如果这成为一种更持久的趋势， 我们应该考虑如何在澳大利亚主要城市空置率非 常低的时期，鼓励业主将这些房屋重新出租。”
“如果我们回顾一下今年的情况，我们已经收到 了大约 1.5 万份关于我们已经投放市场的房产的 咨询，其中大部分是在过去六个月。我们最近在 Chippendale 租了一处房产，收到了 65 份询问。”
地区市场也感受到了压力
在 悉 尼 CBD， 空 置 率 在 2020 年 5 月 达 到 14.8% 的 峰 值， 但 此 后 下 降 到 2022 年 5 月 的 3.3%。 据人口普查记录，许多物业也处于空置状 态，这些物业有可能上市，以帮助缓解部分租金 压力。
不只是城市的租户在苦苦挣扎，其他地区的租户 也在苦苦挣扎，尤其是沿海地区。2022 年 5 月， 整个黄金海岸的空置率只有 0.5%，这是自 2005 年以来的最低水平。
在澳大利亚近 1100 万套住房中，有 1,043,776 套住房在人口普查时 (2021 年 8 月 10 日 ) 被记 录为空置。
Sam Cheli 是 Lismore 的一名物业经理。他说， 最近的洪水让该地区的租赁市场陷入绝望。“洪 水过后一两周左右，申请房产的人数和申请人数 呈指数级增长。”“我们收到了令人难以置信的 报价——提前 6 到 12 个月支付租金，还有 8 周 的债券，一切都是为了让他们走在队伍前面，走 在其他人前面。”
REIA 总裁 Hayden Groves 表示 :“据了解，这 些房屋属于第二套住房、空置的投资房产和临时
Cheli 表示，周薪在 300 至 400 元的住宅接获多 达 150 宗查询，平均约有 40 至 50 名申请人。“现
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在申请住房的大多数人仍然受到洪水的影响，看 到这些人仍然在申请住房，真是令人难过，他们 真的比以往任何时候都更需要一些东西。”
它们已经上涨了 20%，这听起来可能很多，但它 们仍然没有回到原来的水平。” 政府如何应对危机
价格快速增长 澳大利亚总理 Anthony Albanese 承诺，作为一 项 100 亿美元计划的一部分，将在未来五年内建 设 2 万套社会住房。此外，随着共享股权计划“帮 助购买”(Help to Buy) 的推出，租房者被鼓励进 入购房市场，通过部分拥有房屋并允许他们逐步 偿还政府英镑来支持潜在买家。
由于高需求和低空置率，全国许多地区的房价都 有所上涨。抵押贷款利率上升也可能导致一些房 东提高租金，以帮助支付他们的成本。Creagh 女 士说 :“随着新冠肺炎疫情的持续，租金需求上 升，这正在转化为租金价格压力，去年广告租金 飙升。”“澳大利亚各地都感受到这些压力，但 随着城市恢复生机，首都也越来越多。”
政府还采取措施，限制市场上某些地段的短租房 屋数量，把它们腾出来长期租赁。Byron Bay 将 对短期住宿实行 90 天的上限，Hobart 禁止为短 期住宿新建房屋，布里斯班提高了 Airbnb 房东的 房屋委员会价格，以阻止他们将房屋出售。
Freitas 先 生 表 示， 随 着 需 求 的 恢 复， 在 很 大 程 度 上， 价 格 正 在 恢 复 到 covid-19 之 前 的 水 平。他说 :“在新冠肺炎期间，Chippendale 和 Darlington 的那些房子的价格下降了，因为没有 大学生和其他人搬回家，共享房屋文化失去了。”
但专家表示，这些措施还不足以缓解许多租房 者正在承受的痛苦，或者说，这些措施不会很 快到位。
“所以，这些房产的价值损失了约 30%，但现在 12
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面对利率上涨， 租客是否应该承担此代价？
如今，在澳大利亚想租房子的人面临着找房困难， 在租金市场趋紧的情况下，如果越来越多的抵押 贷款还款转嫁给租户，情况可能会变得更糟。
利亚各地都感受到了这些压力，但随着城市恢复 生机，首府的广告租金也越来越多。 首府城市的竞争日益激烈
租金供应呈下降趋势 与 2021 年 5 月相比，首府城市 realestate.com. au 的潜在租户数量增加了三分之一以上，而其他 地区只有 0.3%。这表明，首府地区的竞争正在升 温，而随着疫情的消退，该地区的租赁需求正在 缓解。
自疫情开始以来，可供出租的房屋数量一直呈下 降趋势，现在的出租房源比疫情前的水平低了近 三分之一，自 2020 年 2 月以来，首府城市可供 出租的住房数量下降了近四分之一，已跌至疫情 前水平的近一半。
在悉尼、墨尔本和布里斯班等首府城市，租房需 求的复苏尤其普遍，尤其是在公寓市场。
与此同时，租房需求急剧上升。新冠肺炎疫情目 前在全国几乎所有地区都在蔓延，这正在转化为 租金价格压力，去年广告租金飙升。
公寓市场又受到了租房者的青睐
在全国范围内，仅在过去 12 个月里，realestate. com.au 上的广告租金中位数就上涨了 7%。澳大
在封锁和限制措施降低了公寓生活的吸引力后， 边境重新开放，城市生活恢复了活力，再加上相 13
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对的负担能力，越来越多的潜在租房者在 Unit 市 场上寻找选择。自去年同期以来，墨尔本每 Unit 出租的潜在租户数量增长了 62%，悉尼增长了 54%，布里斯班几乎翻了一番，增长了 71%。
不仅面临空置房源短缺和持续的租金压力，而且 随着利率的上升，房东可能会把不断增加的抵押 贷款还款成本转嫁出去。 现金利率在 5 月份脱离了历史低点，此后印度央 行在 6 月份进一步加息 50 个基点，至 0.85%。 该委员会强调了他们“采取必要措施”控制通胀 压力的承诺。这是一个明显的信号，表明中国将 进入更快的紧缩阶段，即将提前加息。市场定价 暗示，今年年底利率有望超过 3.0%，并可能在 2023 年达到 4.0%。
最近几个月，悉尼和墨尔本的租赁市场在受到新 冠肺炎的影响后出现了重大转机，随着这些地区 的复苏，租金价格压力正在上升。暂停移民对这 些市场的伤害最大，许多新移民，尤其是学生， 通常把这些人口中心称为自己的家。现在，在墨 尔本的内陆地区，每份房单的潜在租户数量比去 年同期几乎翻了一番。
这是一个双重打击，在总租金上涨之前，首府的 广告租金面临上涨压力，这将提振消费者价格指 数 (cpi) 数据。这将增加整个经济的通胀压力和持 续加息的前景。
在墨尔本，周租金中值仍低于疫情爆发前的 2020 年初，但自 2021 年底以来有所上升。在悉尼， 周租金中值刚刚超过大流行前的水平，比 2020 年 2 月高出 2%。在供应紧张的背景下，租赁需 求已经增加，这种情况似乎将发生变化。
那么，租赁供应如何呢 ?
租赁需求看起来不太可能在短期内缓解，尤其是 在国际边境重新开放的情况下。我们知道，最近 到澳大利亚的人最有可能是租房者，尤其是在悉 尼和墨尔本的市中心地区。但还有更多。租房者
会不会有更多的空置出租房上线供潜在租户利用， 从而缓解竞争 ? 强劲的租赁需求、较低的股票供应， 以及租金收益率上升的潜力，可能会让投资者继 续参与进来。但是，尽管投资者活动已从 Covid
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的低点回升，但仍远未接近几年前的水平，这表 明租赁供应可能仍将受到限制。
背景下，海外游客的再度涌入进一步推高了租赁 需求，租赁压力的鸡尾酒似乎不会很快得到改善。 供应紧张和竞争激烈也可能使投资者更容易将增 加的抵押贷款成本转嫁给租房者。
随着边境重新开放，短期租赁也开始恢复，这可 能会进一步减少长期租赁库存。新冠肺炎危机的 爆发对全球短期租赁市场产生了重大影响。根据 追踪短期租赁行业的 AirDNA 的数据，2021 年 澳大利亚 Airbnb 的平均入住率仅为 26.4%。
很明显，紧张的租赁市场状况不太可能很快缓解， 租金上涨可能会继续。随着未来一段时间租金压 力继续显现，这可能会增加一些现有租户购买房 屋的吸引力。
随着边境重新开放，这种情况发生了变化。如今， 不仅待售房源增多，澳大利亚每个首府城市的入 住率也大幅上升，突显出短租行业的复苏。这是 另一个可能导致租赁供应仍然受限的因素。预计 在未来一两年完工的项目，应该会提振长期租赁 供应。毕业典礼的毕业生人数仍处于历史高位， 但已从最高水平下降。目前，建筑行业正受到原 材料成本飙升和供应紧张的挑战。
尽管房地产价格走软，减轻了存款负担，但偿还 抵押贷款的成本现在却在增加。这是一种权衡， 因为随着利率上升，较低的房价将被较高的抵押 贷款成本所抵消，而在贷款期限内，抵押贷款成 本可能会更高。 抵押贷款利率已经上升，还款预计将继续增加， 许多人无法再像去年这个时候一样借到足够的钱。 此外，由于预计今年下半年利率将迅速上升，潜 在买家不仅面临更高的借贷成本，而且对未来成 本的不确定性也比过去两年大得多。
但房地产价格增长正在放缓，利率上升可能会抑 制未来的开发或投资者的兴趣。在租赁市场本已 紧张、预计未来 10 年香港人口将增加 350 万的 15
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澳洲储备银行首次连续双倍加息！ 未来在何方？
澳 大 利 亚 储 备 银 行（Reserve Bank of Australia）首次连续双倍加息，下个月可能再次 大幅加息。
这是一个信号，表明进一步潜在的超额加息正在 进入，”她说。“连续第二个月加息 50 个基点， 再次凸显了在通胀压力方面走在曲线上的承诺。”
澳洲联储董事会周二将现金利率上调 50 个基点至 1.35%，这是连续两个月首次加息半个百分点。 澳洲联储行长 Philip Lowe 宣布在几个月内第三 次加息，他表示，在决定货币政策的适当设置时， 董事会将密切关注家庭支出。
澳洲联储自 2010 年 11 月以来首次加息，将 5 月 份创纪录的低现金利率上调了 25 个基点，然后在 6 月和现在的 7 月进行了 50 个基点的超大规模加 息。联邦财政部长 Jim Chalmers 表示，加息将 “刺痛”，因为房主不得不在已经捉襟见肘的家 庭预算中找到更多的钱来偿还抵押贷款，因为他 在政府 10 月份的预算中指出了进一步的生活成本 减免。“很多人已经做得非常艰难，杂货，汽油 和电力等必需品的成本飙升，这将使许多澳大利 亚人的生活更加艰难，”他说。
“最近的支出数据是积极的，尽管家庭预算受到 价格上涨和利率上升的压力，”Lowe 在周二的月 度董事会会议后的一份声明中表示。“在近年来 大幅上涨之后，近几个月来，一些市场的房价也 有所下降。”
西 太 平 洋 银 行（Westpac）、 澳 大 利 亚 国 民 银 行（National Australia Bank） 和 现 在 的 澳 新 银行（ANZ）的经济学家认为，在 7 月 27 日公 布 6 月 季 度 通 胀 数 据 后， 澳 洲 联 储 将 在 8 月 再 次加息 50 个基点。现阶段，澳大利亚联邦银行 （Commonwealth Bank of Australia）经济学 家略微倾向于下个月标准上调 25 个基点，而不是 再加息 50 个基点。
Lowe 先生表示，家庭储蓄率仍然高于疫情之前， 许多家庭已经建立了大量的财务缓冲，并从更强 劲的收入增长中受益。Lowe 先生也明确表示，进 一步加息对于控制通胀是必要的，澳洲联储预计 通胀将在 12 月季度达到 7% 左右的峰值，然后在 明年回落至 2-3% 的目标区间。 “董事会预计将在未来几个月内采取进一步措施， 使澳大利亚的货币状况正常化，”他说。
随着利率上升，房地产市场放缓
“未来加息的规模和时间将受到即将公布的数据以 及董事会对通胀和劳动力市场前景的评估的指导。” PropTrack 高级经济学家 Eleanor Creagh 表示， 澳洲联储正在更积极地加息，以遏制通胀。“董 事会此前曾强调承诺采取必要措施来控制通胀压 力，并明确表示澳洲联储将提前加息和紧缩周期， 16
Creagh 女士表示，澳洲联储的连续加息已经对房 地产市场产生了影响，减缓了活动和价格增长。 “随 着利率上升，房价增长已经放缓了澳大利亚，一 些地区的价格也迅速开始下跌，”“随着利率上升， 还款变得更加昂贵，住房负担能力将继续下降。” 最新的 PropTrack 房价指数显示，6 月份全国房
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价继续下跌。“我预计未来一段时间价格将进一步 下跌，”Creagh 女士说。“但重要的是要把它放 在上下文中。在过去两年中，我们看到房价出现了 非凡的增长，房价比疫情前的水平上涨了 34%。 Creagh 女士表示，抵押贷款利率已经走高，许多 人不能再像去年这个时候那样借入相同的金额。
下降，销售量也下滑，但也随着房价下跌。” 消费者研究主管 Graham Cooke 表示，根据平均 贷款 611，000 澳元，到目前为止，澳大利亚房 主在一年内平均加息将花费超过 5000 澳元。 “这对许多房主来说是个艰难的消息，四分之一 的人已经在努力满足 6 月份的每月抵押贷款还 款，”Cooke 说。“隧道尽头还没有曙光，我们 的小组预测未来至少还会有两次加息。这将给迅 速萎缩的房地产市场带来进一步的下行压力。”
“此外，随着利率预计将继续上升，潜在买家不仅 面临更高的借贷成本，而且对进一步借贷成本的不 确定性比过去两年要高得多。”“这反映在房地产 市场放缓中—买家需求正在放缓，拍卖量和清盘率 17
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区域 解读
Clovelly Park SA 5042 1.区域概况/概述 Clovelly Park位于南澳州首府阿德莱德的西南部。常住人口为2,972人（2016 Census）。Clovelly Park的 西部紧邻Park Holme，南部面向Mitchell Park，东南部面向St Marys，西南部紧邻Marion。此区归Marion Council管辖。
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2.学区情况/学校介绍 周边公立学校 Clovelly Park Primary School，Clovelly Park 5042 公立小学，1-7年级，男女同校，341名在校生 Hamilton Secondary College，Mitchell Park 5043 公立中学，8-12年级，男女同校，785名在校生 Marion Primary School，Marion 5043 公立小学，1-7年级，男女同校，191名在校生 Ascot Park Primary School，Park Holme 5043 公立小学，1-7年级，男女同校，135名在校生 Kilparrin Teaching and Assessment School and Services， Park Holme 5043 男女同校，25名在校生 周边私立学校 St Bernadette's School，St Marys 5042 私立小学，1-5年级，男女同校，93名在校生 Sacred Heart College - Middle School Campus 男女同校 Daws Road Centre，St Marys 5042 男女同校 Westminster School，Marion 5043 1-12年级，男女同校，1119名在校生 Dara School，Park Holme 5043 私立小学，1-7年级，男女同校，20名在校生
3.人口构成 Clovelly Park的面积约为1平方公里。2011年Clovelly Park的人口为2,972人。到2016年，人口为3,254人，在此 期间该地区的人口增长率为9.5%。Clovelly Park的主要年龄组是20-29岁。Clovelly Park的家庭主要是有孩子 的夫妇，每月可能偿还1800至2399澳元的抵押贷款还款。一般来说，Clovelly Park的人从事专业职业。2011 年，Clovelly Park62.5%的房屋是自有住房，而2016年为60.3%。（资料来源：澳大利亚统计局） 19
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4.配套设施 Clovelly Park区内公共配套设施齐全，满足日常生活需求。 有公园、学校、超级市场、商场、风味餐馆等。 Clovelly Park区附近有教堂、学校、快餐店、超级市场、公园等。 Clovelly Park距离Adelaide市中心约11.7公里，开车需22分钟即可到达市中心。 公交线路包围整个Clovelly Park，公共交通十分便利。
5.行情观察 独栋房屋 在过去的12个月里，Clovelly Park已经卖出了73套独栋房屋，售价中位数为$658K，同比增长25.3%。平 均需要25天即可售出，房东减价为-0.04%。 21
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单元房 在过去的12个月里，Clovelly Park已经卖出了11套单元房，售价中位数为$348K，同比增长8.5%。平均需 要41天即可售出，房东减价为-0.06%。
数据来源： 关于学区情况/学校介绍、人口构成、行情观察： https://www.propertyvalue.com.au/suburb/clovelly%20park-5042-sa 22