YIBEN BUSINESS WEEKLY 商 业 周 刊
1
2022 VOL.114
03
CONTENTS 目录
顶尖设计，尽显不俗品味；高级格调，带来极致享受 重新定义现代奢侈生活
07
揭秘澳洲人最喜欢生活在哪个城市？
09
面对大幅加息，哪些房主将会受到影响？
12
快来看，按价格排名的阿德莱德租房市场新鲜出炉！
15
揭秘为何在郊区买房之后，就再也不想离开郊区了？
17
澳大利亚如何应对日益严重的房租负担危机
19
区域解读 Melrose Park SA 5039
Copyright Statement 免责声明 Unless otherwise stated, Guiding Star Group reserves all copyright in the content and design of this magazine. Guiding Star Group owns all suck copyright or uses it under license or applicable law. You must not link to, publish, or make any commercial or public use of this magazine or its content, except as permitted by statute or with Guiding Star Group prior written consent. Advertising Terms and Conditions must be in writing 48 hours before copy delaine. All editorials or advertisements appearing in Yiben Weekly magazine are subject to copyright, and cannot be reproduced in whole or in part. No views of information contained in articles and advertisement appearing in Yiben weekly magazine are endorsed by the publisher. The publish reserves the right to refuse, withdraw or amend article or advertisements without explanation. Artworks are accepted on condition that publisher cannot guarantee their safe return, the publisher will not be liable for any damage or loss caused by late publication, error of failure of advertisement to appear. Part of contents from Internet may be credited in Yiben weekly magazine under the creative commons deed ( CC BYSA 3.0). Should there be any object, please contact Guiding Star Group. Appropriate royalties would be made to the verified author in accordance with relevant laws.
YIBEN BUSINESS WEEKLY 商 业 周 刊
顶尖设计，尽显不俗品味 高级格调，带来极致享受 重新定义现代奢侈生活 2C BETHUNE AVENUE, GLENUNGA 在生活中，一些打破常规的杰出之作常常为会为 人们带来意料之外的惊喜，改变那些已被定义的 许多观念。如今，这座由 Klemm Homes 建造， 位于 2C BETHUNE AVENUE, GLENUNGA 的 房产，以其不落俗套的优雅大方刷新了人们对奢 侈品的印象。在这个充满前瞻性设计、精益求精 装修的豪宅中，一切关于“家”的愿景都能够得 到完美的实现。 蓝色天幕下，对称的建筑静静伫立在一个风景优 3
YIBEN BUSINESS WEEKLY 商 业 周 刊
美的花园之后。石灰石岩外墙散发着宏伟的气质， 吸引着所有人的眼球。一条宽阔的车道通往双锁 车库，似乎在昭示一种舒适的生活方式。红色雪 松门迎接着主人的归来，5 间卧室、2 间浴室等待 着主人的使用。
开放式厨房铺就人字形马赛克瓷砖，防滑且耐用。 Calacatta 石质台面、天然橡木和 Polytec 黑色 哑光饰面营造出了高级而温馨的视觉享受。此外， 厨房设有一系列高端 Miele 电器，包括 900 毫米 电磁炉、抽油烟机和嵌入式烤箱、蒸锅、低温炊 具和暖盘器。为了满足家庭的储物需求，厨房区 域还有一个宽敞的储藏室。
推门进屋，六米挑高的客厅与高耸的天花板，造 就出宽阔的立体空间感立即给人一种丰富大气的 感觉。整个房屋以中性色调为主，间或点缀其他 色调，给人带来一种平静适宜的体验。
会客厅满铺黑色地毯，令人倍感放松。墨绿色沙 发上点缀着几个白色的抱枕，与洁白的布艺茶几 相得益彰。会客厅与后花园之间由巨大的落地玻 璃间隔开来，同时也将自然美景与充足的光线引 入了室内。
一楼拥有宽敞的开放式客厅、餐厅和厨房，是家 庭的活动区域。
4
YIBEN BUSINESS WEEKLY 商 业 周 刊
奢华的主 卧室同样位于一楼，高高 的天花板和 落 地 窗 营 造 出 令 人 惊 叹 的 效 果。 炭 黑 色 地 毯、 墨绿被套、浅黄的抱枕、云朵白床品，让整个空 间奢华而不失自在。值得一提的是，主卧还配有 宽敞的双人步入式衣帽间，让主人的各类衣物饰 品 得 以 安 放。 与 主 卧 配 套 的 浴 室 中 设 有 地 暖、 chevron 防溅板和双梳妆台。带无框屏风的超大 淋浴间中特意将瓷砖通铺到顶，方便主人打理。
楼上共有三间宽敞的卧室，均拥有绝佳的视野与 豪华的装修。每间卧室都配有梳妆镜面、高档地 毯和精致的窗帘。二楼设有一间家庭浴室，始终 致力于为全家人提供最优质的服务。在装修之初， 考虑到寒冷的冬季，浴室中特地安装了地暖，让 人能肆意地享受泡泡浴。除了浴缸外，家庭浴室 中还有淋浴设施。并且，沐浴区域与洗漱区域做 了干湿分离，不仅美观大方而且十分方便。
除以上空间之外，一楼还有一个书房（可以改成 卧室），一个单独的洗衣房和化妆间。
除了尽善尽美的室内空间外，侵染于自然光线之 下、带内置烧烤设施的、设有顶棚的露天区域更 是这栋豪宅中不容错过的亮点。在春日的清晨， 行走在灌木掩映，绿草之间，呼吸着最清新的空气；
通往二楼的楼梯设在入口处，蜿蜒有致，间距合理。
5
YIBEN BUSINESS WEEKLY 商 业 周 刊
在秋天的傍晚，三五好友齐聚，看着孩子们奔跑 嬉戏；谁能说这不是人们梦寐以求的室内外生活 的缩影呢？
- WIFI 控制管道逆循环空调 - 壁挂式 Real Flame 壁炉 - 设计师灯具 - 对讲系统 - 商业级窗户 - 意大利陶瓷砖
至于周边环境，这座建筑和设计的杰作坐落在格 伦加东部地区一条阴凉、繁华的街道上，距离市 中心仅 5 公里。且公共交通发达，家门口就有零 售店、餐厅和咖啡馆。而附近的一流学校，包括 步行即可到达的 Glenunga 国际高中和林登公园 小学，定能够获得父母们的青睐。 家是什么？是爱意升腾的空间，是心灵栖息的巢 穴，是人们追求的归宿，是如同这栋庭院一般—— 耀眼而又迷人。因此，不如选择在这里停驻寻找 的脚步，从此以家之名，享受这宅中的无二景致， 撩人风情，感受惬意自在的生活本味。 详细的住宅参数： - 面积 339 平方米 - 五间卧室 - 两间浴室 - 双车库 - 带棚顶的户外烧烤区
有意请联系： Stephen Ong：0415038880 Jarrod Leow：0402855996 David Deng：0430 589 210
6
YIBEN BUSINESS WEEKLY 商 业 周 刊
揭秘澳洲人 最喜欢生活在哪个城市？
2021 年人口普查的第一批结果已经公布，它显示， 在过去五年里，澳大利亚的有人居住住房增长速 度是至少 20 年来最快的。
住宅的主导地位造成了微小的影响。虽然有人居 住的公寓数量在迅速增长，但我们建造的大多数 仍是独立的类型。
房屋入住率增长超过 12%，相当于每年略低于 2.4%，远高于 2011 年至 2016 年 6.7% 的累计 增 速。2006 年 至 2011 年 期 间， 澳 大 利 亚 经 济 仅增长了 3%，相当于这五年的年均增长率仅为 0.6%。我们从 2021 年的人口普查数据中知道， 新建公寓推动了很大一部分增长。
在过去的二十年里，被占用的房屋数量从 690 万 增加到 920 万在新增的 230 万套住宅中，独栋住 宅约占 140 万套，占新增住宅的 60%。不出所料， 这 230 万套新房中的大部分都建在东部各州，而 那里居住着澳大利亚的大部分人口。 我们选择住在哪里
在过去五年里，人口普查被占用的公寓数量增长 了 20% 以上。相比之下，独立住宅和半独立住宅 的增长率为 11%，这仍然是很高的比率，但明显 低于 Units 的增长。但是，即使公寓生活快速增长， 澳大利亚的住房存量仍然是压倒性的，包括独立 住宅。
在过去 20 年的新住宅中，有 54% 在悉尼、墨尔 本和布里斯班，一旦算上周边地区，78% 在三个 最大的州，这比他们在人口中所占的比例略高。 在过去的 20 年里，新建的独立住宅大多建在城市 的外围，通常距离 CBD30 公里或更远。这并不 奇怪——独立住宅需要土地，而靠近市中心的未 开发土地很少。
拥有后院的住宅占据了主导地位 在 2021 年的人口普查中，澳大利亚 73% 被占用 的私人住宅是独立式房屋，这一比例从 2001 年 人口普查时的 77% 下降了。但这种下降只对独立
新的独立 住宅的开发也相当分 散。在澳大利亚 350 多个 SA3 地区中，约有 38 个地区在过去 20 7
YIBEN BUSINESS WEEKLY 商 业 周 刊
年里建造了超过 1 万套新的独立住宅，这 38 个 地区加起来仍然只占所有新建独立住宅的一半。
里的中环地区。这包括 Paramatta、Auburn、 Kogarah 和 Ryde 等郊区，以及 5 公里至 10 公 里范围内较近但非中心的地区，如 Strathfield、 Burwood、Ashfield、Chatswood 和 Mascot。
新公寓开发更加集中，在过去 20 年里，全国新住 宅销售地区的一半只有 10 个地区，而且这些地区 的地理面积都很小，在过去 20 年里，仅墨尔本就 占到了新建公寓的十分之一。
这些区域位于主要的交通走廊上，但步行到 CBD 可能距离较远。我们需要做的还有很多很多，随 着澳大利亚人口在未来二十年持续增长，我们将 继续需要越来越多的新住房，但是我们现在已经 在路上了。过去两年，在 HomeBuilder Scheme 和创纪录的低利率的推动下，独立住宅建设出现 了繁荣。
不出所料，这些地区大多位于市中心，尤其是墨 尔本和布里斯班。在墨尔本，在过去 20 年里， 该 市 44% 的 新 建 公 寓 都 建 在 墨 尔 本 市 31 平 方 公 里 的 范 围 内。 如 果 算 上 Yarra 周 边 地 区 ( 包 括 Fitzroy、Richmond、Abbotsford 和 Port Phillip)，这个比例将扩大到墨尔本所有新公寓的 62%。
但随着我们城市的不断发展，土地越来越稀缺， 公寓和半独立式住宅——以及它们带来的密度增 加——将变得越来越重要。如果我们真的要解决 住房负担能力问题，那么在未来 20 年里，在人们 愿意居住的地方建造更多新房将是至关重要的。
布里斯班的情况也类似。内城和内城北部——包 括从 CBD 和新农场延伸到纽马克特和阿斯科特的 区域——占据了布里斯班 52% 的新住宅。
除非我们知道人们住在哪里，以及这是如何改变 的，否则我们无法计划未来。这就是人口普查对 公共政策如此重要的原因。
不过，悉尼有点不同，与墨尔本和布里斯班不同， 悉尼的许多公寓都建在距离市中心 10 至 30 公
8
YIBEN BUSINESS WEEKLY 商 业 周 刊
面对大幅加息， 哪些房主将会受到影响？
抵押贷款利率迅速上升，在上周澳大利亚储备银 行再次上调现金利率后，许多房主将不得不进一 步勒紧裤腰带——但很多澳大利亚人根本不会受 到影响，这是什么原因呢？
借款人目前持有可变利率贷款，其中大约三分之 二是自住者。
目前，许多负债家庭在利用最近一段时期的超低 利率更快地偿还债务后，可以吸收更高的最低贷 款偿还额。澳大利亚央行的估计显示，典型的自 住借款人提前两年偿还抵押贷款。
在这些浮动利率借款人中，40% 的人在现金利率 超过 2% 之前，他们的月供不会增加。这在一定 程度上是因为许多此类贷款都是在多年前利率较 高的时候发放的，而许多贷款在利率下降时仍保 持在同一水平。这些估计数字意味着，大约 24% 的有抵押贷款的家庭不太可能看到月供增加。
2021 年人口普查发现，去年 8 月，三分之二的 家 庭 (66.0%) 拥 有 自 己 的 住 房， 这 其 中 包 括 直 接拥有住房 (31.0%)，和通过抵押贷款拥有住房 (35.0%)。有抵押贷款的家庭数量在过去 5 年几乎 翻了一番 ( 增长了 96.8%)。
鉴于新冠肺炎期间固定利率住房贷款激增，到目 前为止，还有相当一部分借款人将不会受到这些 初始利率上调的影响。不过，由于大部分固定期 限将于明年到期，这种情况将发生显著变化。那么， 那些有固定利率抵押贷款的借款人怎么办呢 ?
那么，在过去 3 个月里，利率已经上升了 125 个 基点，预计 8 月份还会再上升 50 个基点的情况下， 有多少澳大利亚家庭的抵押贷款还款会实际增加 呢？答案并不像我们想的那么多。
澳大利亚央行的定期融资机制使银行能够在整个 COVID-19 危机期间提供极低的固定利率抵押贷 款。许多人利用了这一点，以固定利率申请的新抵 押贷款的份额上升，与此同时，许多人再融资到低 固定利率贷款。因此，截至 2021 年底，固定利率 抵押贷款占未偿住房贷款的比例上升至约 40%。
61.6% 的家庭要么租房子要么直接拥有房子，抵 押贷款偿还显然没有上升。此外，截至 2021 年 人口普查时，只有略多于三分之一的家庭拥有抵 押贷款。然而，并非所有这些借款人都将看到还 款增加。根据澳大利亚央行的数据，大约 60% 的
大多数固定期限要到 2023 年才会到期。根据联 邦银行 22 年上半年的报告，其住房贷款账目中有 2060 亿澳元是固定的，占比 38%。仔细研究一 9
YIBEN BUSINESS WEEKLY 商 业 周 刊
下 CBA 的贷款账目，可以在某种程度上反映市场 情况，因为超过四分之一的住房贷款来自 CBA。 报告显示，只有 21% 的固定期限在 2023 年 1 月 之前到期，另有 19% 在 2023 年 7 月之前到期。 NAB 的贷款账目与此类似，只有 28% 的未偿还 固定期限在 2023 年 4 月之前到期。
目前尚未实现。 在贷款机构的可服务性评估中内置的缓冲，考虑 到更高的利率，也会有所帮助。同样，以 CBA 的 贷款账簿为指南，该账簿中约 80% 的贷款来源于 近年来通过各种审慎措施实现的更严格的贷款标 准。最后，这些借款人将意识到他们的还款将增加， 尽管这将比许多人仅仅六个月前预计的更快和更 大的调整。
据此推断，在 40% 的固定利率借款人中，60% 至 70% 的贷款在 2023 年中期之前都不会出现还 款增加的情况。综上所述，这些估计表明，在现 金利率超过 2% 或 2023 年中期之前，超过一半 的抵押贷款者的月供不会增加。
虽然大约一半的抵押贷款借款人还没有看到他们 的还款增加，但这并不是说一些人不会控制支出。 随着燃料价格、电力价格和食品价格的上涨，生 活成本大幅上升，实际工资增长仍为负值。
对于脱离固定利率的人来说，这是一个巨大的调 整。届时，固定期限已到期的企业将面临较大的 调整和现金流影响。根据对现金利率的预测，许 多人可能会转向高于 200 个基点的利率。这是服 务成本的急剧增长。
家庭预算将受到限制，而实际工资仍将处于负值。 消费者信心也受到了打击，尽管希望紧张的劳动 力市场给人一种工作安全感，而最终更强劲的工 资增长将在一定程度上缓解这些预算压力。
有一些因素可能会抵消这一影响，即贷款机构之 间的竞争，这意味着一些银行不会支付广告中所 说的利率，以及希望更强劲的工资增长，但后者
这些因素确实指出了这样一个事实 : 在储蓄和财富 缓冲，以及希望更强劲的工资增长的背景下，今
10
YIBEN BUSINESS WEEKLY 商 业 周 刊
年加息的很大一部分影响将是家庭如何应对利率 上升、高通胀和房价下跌 ( 负财富效应 )。这一动 态如何发展，将是决定经济状况损失的关键。
这似乎是由基本面因素 ( 金融状况趋紧 ) 推动的有 序下跌，而非廉价出售和失业率上升。然而，重要 的是要把这些价格下跌放在一定的背景下考虑。过 去两年，几乎所有的住房市场都出现了惊人的增长， 全国房价较疫情爆发前的水平上涨了 34%。
这也不是说房价不会继续下跌，如今随着利率的 上升，整个澳大利亚的房价增长已经放缓，一些 地区的房价已经迅速开始下跌。我们预计，随着 利率进一步上升和金融状况继续收紧，未来一段 时间价格将进一步下滑。
而且，即使房价下跌，也有相当大的缓冲空间， 因为在房价大幅上涨之后，许多现有房主的房屋 净值处于健康水平。
抵押贷款利率已经上升，许多人无法再像去年这 个时候那样借到同样数量的贷款。此外，由于利 率预计将继续上升，潜在买家不仅面临更高的借 贷成本，而且比过去两年有更多的不确定性。这 也反映在房地产市场上。买家需求正在放缓，拍 卖量和出清率下降，销量下滑，价格也在下跌。
根 据 4 月 份 的《 金 融 稳 定 评 论 》(Financial Stability Review)，正如上图所示，目前处于负 资产状态的家庭接近零。即使房价下跌，这一比 例也只会增加很小的一部分。所有这些因素都表 明，大多数家庭对未来大幅加息导致的财务压力 有一定的防范措施。 11
YIBEN BUSINESS WEEKLY 商 业 周 刊
快来看，按价格排名的阿德莱德租 房市场新鲜出炉！
目前想在阿德莱德租房的人正面临着非常严峻的 租房市场。虽然租金继续飙升，但住房需求已超 过供应，空置率已降至最低水平。
租金中位数从每周 280 澳元到 350 澳元不等，还 有 23 个郊区，我们可以以每周 355 澳元到 395 澳 元 的 价 格 租 到 房 子。Elizabeth South 是 唯 一一个中位数房屋租金每周低于 300 澳元的郊区。 自去年以来，这里的毛租金收益率也上涨了 5.7%。
根据 protrack 的最新数据，阿德莱德目前的房屋 租金中位数是每周 450 澳元，去年同期是 410 澳 元。数据显示，在阿德莱德地区，有 111 个郊区 的房屋租金中位数在每周 450 澳元以下。
较 大 的 郊 区 (36 个 ) 租 金 中 位 数 都 为 每 周 400 澳元到 425 澳元，它们遍布阿德莱德的所有郊 区。 其 中 包 括 Parafield Gardens(400 澳 元 )、 Kilburn(400 澳元 )、Aldinga Beach(400 澳元 )、
有 16 个郊区，都在阿德莱德的北部，那里的房屋
12
YIBEN BUSINESS WEEKLY 商 业 周 刊
Ingle Farm(410 澳 元 )、Mansfield Park(410 澳元 )、Woodville(415 澳元 )、Athol Park(420 澳元 )、Alberton(425 澳元 )、Enfield(450 澳元 ) 和 Tea Tree Gully(425 澳元 )。
Munno Para West $370 Evanston Gardens $375 Salisbury Downs $375 Willaston $375 Salisbury Plain $380 Salisbury Park $380 Brahma Lodge $380 Peterhead $385 Christies Beach $385 Hackham $388 Blakeview $390 O’Sullivan Beach $390 Paralowie $390 Salisbury East $395 Christie Downs $395
租房网络的物业管理专家 Moni Mazzeo 说，鉴于 租房危机的恶化，租客们将不得不向北寻找出租 房。“租赁市场面临着巨大的压力，而这种压力 并没有缓解。我们一直建议大家往远处看。这可 能不理想，但在当下这种情况下却是一个非常好 的选择。”Mazzeo 女士说。 “上个月，我们租了 20 套房子，收到了近 1200 份申请。我从事物业管理工作近 30 年了，从来没 有遇到过这种情况。”“租房者目前面临的情况 令人心碎。”
FOR $400-$425 A WEEK: 以下是阿德莱德最便宜的房价中位数分布 Glanville Parafield Gardens Reynella Noarlunga Downs Kilburn Aldinga Beach Para Hills Taperoo Morphett Vale Seaford Rise Pooraka Maslin Beach Nairne Ingle Farm Woodville North Woodside Mansfield Park Exeter Evanston Park Woodville Burton Reynella East Beverley Eyre Old Reynella Evanston South Sellicks Beach Pennington Hendon Rosewater
FOR $280-$350 A WEEK: Elizabeth South Elizabeth Grove Davoren Park Elizabeth North Elizabeth Downs Elizabeth East Smithfield Plains Smithfield Elizabeth Park Elizabeth Vale Evanston Elizabeth Gawler West Direk Salisbury North Munno Para
$280 $295 $300 $305 $320 $320 $320 $325 $325 $328 $330 $335 $340 $350 $350 $350
FOR $355-$395 A WEEK: Gawler East Hackham West Salisbury Gawler South Andrews Farm Craigmore Para Hills West Huntfield Heights
$355 $360 $360 $360 $365 $365 $365 $370 13
$400 $400 $400 $400 $400 $400 $400 $400 $400 $400 $403 $405 $410 $410 $410 $410 $410 $410 $415 $415 $415 $415 $420 $420 $420 $420 $420 $420 $420 $420
YIBEN BUSINESS WEEKLY 商 业 周 刊
Woodville Gardens $420 Athol Park $420 Hillbank $420 Alberton $425 Banksia Park $425 Tea Tree Gully $425
Port Noarlunga Ovingham West Richmond Modbury Fairview Park Bedford Park Surrey Downs Woodcroft Seaford Clearview Valley View Croydon Park Royal Park Blair Athol Hope Valley Seaford Heights
FOR $430-$440 A WEEK: Mount Barker Ridgehaven St Clair Tonsley Forestville Devon Park Ferryden Park Port Willunga Croydon Seaford Meadows Holden Hill Moana Para Vista Hilton Ottoway
$430 $430 $430 $430 $430 $430 $430 $430 $430 $430 $430 $430 $430 $430 $433
$433 $435 $435 $435 $438 $438 $440 $440 $440 $440 $440 $440 $440 $440 $440 $440
FOR $445-$448 A WEEK: Daw Park Modbury North Cheltenham McLaren Vale West Hindmarsh 14
$445 $445 $445 $448 $448
YIBEN BUSINESS WEEKLY 商 业 周 刊
揭秘为何在郊区买房之后， 就再也不想离开郊区了？
在澳大利亚附近，有一些郊区的房主在那里买房、 相爱，然后就再也不想离开了，数据显示了这些 人会把他们的房产保留多久。
但不同州和郊区之间的转手速度也有很大差异。 例如，悉尼地区的房子是全国持有最严格的，房 主平均等待 13.1 年才能出售。墨尔本紧随其后， 为 12.1 年，而布里斯班以 11.9 年位列第三。
平均而言，单元房屋的转手速度比普通房屋快，
15
YIBEN BUSINESS WEEKLY 商 业 周 刊
与之相对的是霍巴特，一套房子的平均持有时间 为 8.5 年，是全国最短的。在悉尼地区，城市西 部地区的房产在最受追捧的名单中占主导地位。 St Johns Park 和 Homebush 位 居 榜 首， 它 们 的平均保存时间都超过了 20 年。这是这个国家最 长的期限。
Cumerland Park 紧随其后，都是 13 年。
在墨尔本地区，平均等待时间最长的郊区往往位 于城市东部。
霍巴特以水边郊区居多，Rose Bay 和 Bellerive 等城市的住宅都位于郊区。
唯一的例 外是西墨尔本，那里的房 屋保持时间 最 长， 为 18.5 年。 紧 随 其 后 的 是 Watsonia North、Vermont South 和 Wantirna。
在达尔文，Gray 以平均 11.5 年的房产价格位居 榜首，而在 Canberra，Macarthur 房产价格最 为稳定，为 16 年。
与悉尼和 墨尔本相比，布里斯班地 区人口最密 集 的 郊 区 分 布 在 城 市 的 各 个 角 落。 东 北 部 的 Shorncliffe 和南部的 Wishart 平均滞留时间最 长，其次是东部郊区的 Shorncliffe 和市中心的 Spring Hill。
那么，那些人口密集的郊区有什么共同点呢 ? 一 般来说，这些城市很可能是距离首都一小时通勤 距离的完善的中环郊区。它们通常是适合家庭生 活的郊区，有良好的学校和绿色空间。
珀斯 (Greater Perth) 的城郊被封锁最严密的地 区分布在整个城市，但位于东北部的 Mahogany Creek 和 Kiara 的城郊以平均超过 14 年的封锁 时间位居榜首。
不出意外的是，由于这些郊区的房产交易频率较 低，它们的销售额往往低于其规模所显示的水平。 由于购买机会减少，这有助于保护房地产价值—— 即使在市场低迷时期。
在阿德莱德地区，房产平均成交额最低的郊区往 往位于城市南部。Highgate 的房主持有房产的 时 间 最 长， 平 均 为 13.5 年。Hawthorndene 和
16
YIBEN BUSINESS WEEKLY 商 业 周 刊
澳大利亚如何应对 日益严重的房租负担危机
租房危机继续恶化，高需求加上低供应推高了房 价，让许多澳大利亚人难以找到房子。
条狗，这没什么用，我还是个临时工。我想顶替 我入住的是没有宠物的职业夫妇。”
Marissa Grafton 六 个 月 来 一 直 在 新 南 威 尔 士 州北部河流地区寻找一处可出租的房产，此前她 的房东回到了她之前租过的房子。Grafton 女士 说 :“我一直在转租房子，住在朋友家里——这真 的很难，我似乎找不到比这更长久的房子了。”
根据 PropTrack 的数据，该国部分地区可供出租 的房屋数量下降了 40%，几乎是疫情前水平的一 半。城市居民也面临着严峻的条件，数据显示， 自 2020 年 2 月以来，首都城市可供出租的住房 数量下降了近四分之一。
她已经参加了多次检查，并申请了三套公寓都没 有成功，她把这归因于激烈的竞争。“我养了一
protrack 高级经济学家 Eleanor Creagh 说 :“目 前租赁竞争很激烈。“可供出租的房产数量已经
17
YIBEN BUSINESS WEEKLY 商 业 周 刊
下降到历史最低水平，租金需求上升，特别是在 首都城市，随着新冠肺炎疫情的恢复和边境重新 开放。”Creagh 女士说，情况在好转之前可能会 变得更糟。“移民的回归和国际学生市场即将出 现的反弹将继续增加租金压力，进一步减少可用 房产的供应。”
Patterson Ross 表示，当前租赁市场的问题是， 住房被认为不是一种必要需求。Patterson Ross 表 示， 围 绕 这 一 问 题 的 对 话 迫 切 需 要 改 变。 他 说 :“就像能源、水、教育和医疗一样，作为一个 国家，我们需要一致认为，整个社区都需要获得 安全、稳定、负担得起的基本服务，住房也是如此。”
必要的建设和房屋所有权是关键
“在确定了这一点之后，我们可以认识到，我们 需要足够的住房供每个人居住，但我们也需要不 要浪费我们已经拥有的可以用作住宅的住房。“无 论是通过新建建筑，还是重新分配和补贴，我们 既需要权宜之计，也需要长期的解决方案，创造 一个稳定的租赁行业，提供安全、稳定、负担得 起的地方，称之为家。这是社区所需要的。”
Creagh 表示，有几种方法可以帮助缓解日益增加 的租赁压力，包括让人们更容易拥有住房，以及 在理想的地点建造更多合适的住房。她说 :“任何 需求方面的激励措施都应该与开掘土地、提高规 划系统效率和增加新的供应挂钩。” “严重的租赁供应不足导致一些地区的租金越来 越高——仅在过去 12 个月里，realestate.com. au 网 站 上 公 布 的 租 金 中 值 就 上 涨 了 7%—— 这 使得这些问题对那些还没有住房的人来说更加严 重。”政府推出了几项购房激励措施，包括帮助 购买、住房担保、家庭住房担保、地区首次置业 支持计划和首次置业超级储蓄计划。但是那些买 不起房子的澳大利亚人怎么办呢 ?
Patterson Ross 补充说，政府需要介入，确保租 户不会被不公平地驱逐出他们的家园，确保房屋 符合标准，确保残疾人或老年人能够获得满足他 们需求的负担得起的房屋。“值得记住的是，80 年前，澳联邦住房委员会得出结论 :‘我们认为， 拥有良好的标准和设备的住房不仅是每个公民的 需要，而且是每个公民的权利——无论住房是出 租还是购买，租户或购买者都不应该被过度利润 所利用。’”
住房是一项人权 “我不确定今天到底有谁不同意这一说法，但作为 一个国家，我们的行为并不像我们认为这是真的。”
新 南 威 尔 士 州 租 户 联 盟 的 首 席 执 行 官 Leo 18
YIBEN BUSINESS WEEKLY 商 业 周 刊
区域 解读
Melrose Park SA 5039 1.区域概况/概述 Melrose Park位于南澳州首府阿德莱德的西南部。常住人口为2,219人（2016 Census）。Melrose Park的西 部紧邻Edwardstown，南部面向OTR Clovelly Park，东部面向Daw Park，北部紧邻Clarence Gardens。此区归 Mitcham Council管辖。
19
YIBEN BUSINESS WEEKLY 商 业 周 刊
2.学区情况/学校介绍 周边公立学校 Edwardstown Primary School，Melrose Park 5039 公立小学，1-7年级，男女同校，428名在校生 Forbes Primary School，South Plympton 5038 公立小学，1-7年级，男女同校，274名在校生 Springbank Secondary College，Pasadena 5042 公立中学，8-12年级，男女同校，117名在校生 Ascot Park Primary School，Park Holme 5043 公立小学，1-7年级，男女同校，135名在校生 周边私立学校 SEDA College SA - South Plympton Campus 私立中学，男女同校 Daws Road Centre，St Marys 5042 男女同校 Sacred Heart College - Middle School Campus 男女同校 St Anthony's School，Edwardstown 5039 私立小学，1-5年级，男女同校，135名在校生 Dara School，Park Holme 5043 私立小学，1-7年级，男女同校，20名在校生 St Therese School，Colonel Light Gardens 5041 私立小学，1-7年级，男女同校，184名在校生
3.人口构成 Melrose Park的面积约为1.3平方公里。2011年Melrose Park的人口为2,134人。到2016年，人口为2,219人，在此 期间该地区的人口增长率为4.0%。Melrose Park的主要年龄组是30-39岁。Melrose Park的家庭主要是有孩子 的夫妇，每月可能偿还1800至2399澳元的抵押贷款还款。一般来说，Melrose Park的人从事专业职业。2011 年，Melrose Park66.6%的房屋是自有住房，而2016年为68.2%。（资料来源：澳大利亚统计局） 20
YIBEN BUSINESS WEEKLY 商 业 周 刊
21
YIBEN BUSINESS WEEKLY 商 业 周 刊
4.配套设施 Melrose Park区内公共配套设施齐全，满足日常生活需求。 有超级市场、乐器店、数码城、公园、风味餐馆等。 Melrose Park区附近有医院、快餐店、超级市场、公园等。 Melrose Park距离Adelaide市中心约8.5公里，开车需13分钟即可到达市中心。 公交线路包围整个Melrose Park，公共交通十分便利。
5.行情观察 独栋房屋 在过去的12个月里，Melrose Park已经卖出了52套独栋房屋，售价中位数为$910K，同比增长29.0%。平 均需要26天即可售出，房东减价为-0.06%。 22
YIBEN BUSINESS WEEKLY 商 业 周 刊
单元房 在过去的12个月里，Melrose Park已经卖出了10套单元房，售价中位数为$414K，同比增长16.2%。平均 需要80天即可售出。
数据来源： 关于学区情况/学校介绍、人口构成、行情观察： https://www.propertyvalue.com.au/suburb/melrose%20park-5039-sa#Unit 23