YIBEN BUSINESS WEEKLY 商 业 周 刊
1
2022 VOL.115
03
CONTENTS 目录
大巧若拙，包蕴自然气息； 现代特性，营造舒心生活
07
房地产市场放缓？专家表示这只是短暂的
10
越来越受欢迎的郊区将会面对什么？
14
最新数据显示，房租上涨速度为7年来最快!
16
利率将以“令人难以置信的速度”攀升！
18
澳大利亚房地产市场迎来“最热”冬季
21
区域解读 Melrose Park SA 5039
Copyright Statement 免责声明 Unless otherwise stated, Guiding Star Group reserves all copyright in the content and design of this magazine. Guiding Star Group owns all suck copyright or uses it under license or applicable law. You must not link to, publish, or make any commercial or public use of this magazine or its content, except as permitted by statute or with Guiding Star Group prior written consent. Advertising Terms and Conditions must be in writing 48 hours before copy delaine. All editorials or advertisements appearing in Yiben Weekly magazine are subject to copyright, and cannot be reproduced in whole or in part. No views of information contained in articles and advertisement appearing in Yiben weekly magazine are endorsed by the publisher. The publish reserves the right to refuse, withdraw or amend article or advertisements without explanation. Artworks are accepted on condition that publisher cannot guarantee their safe return, the publisher will not be liable for any damage or loss caused by late publication, error of failure of advertisement to appear. Part of contents from Internet may be credited in Yiben weekly magazine under the creative commons deed ( CC BYSA 3.0). Should there be any object, please contact Guiding Star Group. Appropriate royalties would be made to the verified author in accordance with relevant laws.
YIBEN BUSINESS WEEKLY 商 业 周 刊
大巧若拙，包蕴自然气息 现代特性，营造舒心生活 2 REYNOLDS ROAD, CAMPBELLTOWN
在坎贝尔镇静谧的街角，一座双砖房静静伫立—— 古朴的石质外墙、精致的铁艺阳台、修剪整齐的 草坪与远处风景如画的阿德莱德山共同构造了这 一自然与现代共存的温馨之家。这栋住宅占地为 462 平方米，共有 3 间卧室，2 间浴室，以及双车库， 幸福的生活将从这里生发。 穿过实木大门进入室内，首先映入眼帘的是高达 3m 的天花板与浅色木地板，二者互相呼应，让整 个空间显示出一派开阔宽敞的气质。客厅中装有 3
YIBEN BUSINESS WEEKLY 商 业 周 刊
全新的 R/C 空调，致力于时时刻刻为主人带去最 舒适的体验。遥控嵌入式壁炉屏幕上跳动着红色 的火焰，为这个美妙的家注入了别样的活力。此外， 在清爽的白色墙壁之上，还特意设计了带有搁架 的软封闭橱柜，增加了客厅的储物空间。
织木椅，营造出轻松自在的氛围。还需要提到的是， 厨房还能通往设备齐全的洗衣房，洗衣房中配有 额外储藏室、水槽和通往外部的滑动门。 对于现代人来说，没有人能够拒绝一间温馨舒适 的卧室。而在这栋房子中，有三间大小适中、装 修精致的卧室。在整体风格上，自然大方是第一 选择，三间卧室都显示出一种克制的美感，摒弃 了各种元素的堆砌，回到了卧房最本真的状态之 中。
视线转移，现代开放式厨房来到人们眼前。独特 的双色调橱柜来自设计师的巧思，木色与白色的 搭配显得自然而生动。此外，厨房区域安装有一 系列黑色欧式家电——其中包括配有 5 燃烧器的 900mm 燃气灶台和电动多功能烤箱。用餐区沿 袭了这一住宅简约大方的特点，木制长桌搭配编
主卧室以浅色为主，无论是床品、地毯还是墙面
4
YIBEN BUSINESS WEEKLY 商 业 周 刊
上挂着的装饰画都是浅色系，完美地打造了一个 干净整洁的休息空间。主卧中还配有盥洗室，浴 室的装修延续了卧室的风格，色彩质朴但功能齐 全。当主人舒舒服服地泡完澡，躺在大床上，还 能自窗口一窥安静小镇的美丽风景，感受到一种 无与伦比的随意与安心。生活在此，几乎每天都 能拥有这样的经历——从温暖的大床上醒来，温 暖的阳光洒进屋内，白云朵朵飘浮在蓝天上，一 切是如此安静却又充满了生命的力量，这大概就 是人们追求的那种返璞归真的生活吧。
就能进入一个巨大的露天空间，其中一部分还搭 建了棚顶——这意味着无论何时，这里都是招待 家人和朋友的理想场所。这个多功能的空间与停 车场仅一步之遥，二者之间的空地巧妙地增加了 一个存储 / 车间，这将使那些喜欢保持整洁或简 单地修补东西的人感到高兴。 当新的一天到来，当人们坐在前廊，手持一杯醇 香的咖啡，看着这个远离喧嚣的小镇在初升的朝 阳、鸟儿的啼鸣、微风的吹拂中慢慢醒来，该是 多么自在与幸福！城市的喧嚣已然被至简与自然 隔绝，无忧的生活蓝图已经从这里展开了。
当谈到其他娱乐活动时，只需要推开休息室的门，
5
YIBEN BUSINESS WEEKLY 商 业 周 刊
详细的住宅参数 : - 占地面积 462 ㎡ -3 间卧室 -2 间浴室 -2 车库（7.2 米 ×6.6 米） - 石质立面 - 完美的前廊 -LED 壁炉 - 分区空调
- 两间豪华浴室、设有黑色哑光淋浴器、独立浴缸 - 全屋铺设木地板。 - 高达 3m 的天花板 -5 燃烧器 900mm 燃气灶台 - 整洁的洗衣房，配有大量额外的橱柜 - 超大露天空间（11.4 米 X 4.7 米） 有意请联系： Greg Nicholls 0478131807
6
YIBEN BUSINESS WEEKLY 商 业 周 刊
房地产市场放缓？ 专家表示这只是短暂的
澳大利亚大部分地区房地产市场放缓的原因是通 胀不断上升，这引发了生活成本压力和利率迅速 上升，导致购房者活动下降。
击，俄乌战争可能导致能源和石油价格飙升，但 对借款者来说，好消息是通胀歇斯底里的峰值现 在似乎已经过去。他说，许多全球指标都显示大 宗商品价格和运费正在下降。
但知名买家代理、联合创始人 Pete Wargent 说， 全球经济许多领域的通胀压力似乎正在缓解，因 此，澳大利亚房地产市场的低迷可能是相对短暂 的。Wargent 预测，低迷期缓解的关键因素仅仅 是买家情绪的变化，扭转局面的可能性更大。“只 要消费者担心抵押贷款利率上升，市场活动就会 减少，买家数量会减少，交易持续时间会更长。”
“澳大利亚基于市场的通胀预期指标表明，通胀 峰值已经到来，5 年盈亏平衡点一路回落至 2.6%， 10 年通胀预期现在低于 2.5%。”“这是自去年 9 月以来的最低数字。”“澳大利亚的通胀状况 在一定程度上落后于世界其他地区。由于电价和 租金上涨仍将影响到官方数据，通胀在 2022 年 底前不太可能见顶。”
澳大利亚的通胀预计将在今年见顶 但 Wargent 表示，对消费者来说，重要的是重新 获得一定程度的安慰，即通胀压力最终会消失，
Wargent 表示，尽管可能会出现进一步的供应冲
7
YIBEN BUSINESS WEEKLY 商 业 周 刊
消除了对加息的担忧。澳大利亚最大的银行已经 预计央行将在 2023 年降息。当然，无论从历史 角度还是从绝对角度来看，利率仍然相对较低。”
将决定经济衰退会持续多久。她说，这将在储蓄 和财富缓冲的背景下发生，希望还会有更强劲的 工资增长。“利率的快速调整，加上实际工资的 负增长和住房价值的下降，可能会导致支出放缓， 经济状况恶化到足以让澳大利亚央行在 2023 年 开始降息。”“这一动态如何发展，将对决定本 轮紧缩周期的幅度至关重要，目前存在很多不确 定性。”
澳大利亚央行行长 Philip Lowe 曾表示，澳大利 亚的通胀预计将在 2022 年底见顶，然后回落至 2% 至 3%。澳大利亚央行已经表示，它打算快速 加息，以尽快控制通胀，这样它就能够将现金利 率降低到更正常的水平。澳大利亚联邦银行认为， 澳大利亚央行将在明年年中开始下调现金利率， 尽管该行预计到 2022 年底，现金利率将从目前 的 1.35% 升至 2.1%。
房地产基本面没有改变 当 利 率 企 稳、 买 家 信 心 恢 复 时， 过 去 几 年 支 撑 经 济 增 长 的 市 场 基 本 面 将 保 持 不 变， 预 计 未 来 几 年 的 需 求 将 超 过 长 期 供 应 不 足 的 问 题。 Propertyology 的 Simon Pressley 表示，如今的 房地产基本面与六个月前基本相同，当时是几十 年来最强劲的时期。他说，房地产市场最近唯一 的变化是消费者的感受，原因是利率上升，以及 有关房价下跌的头条新闻。他说，房价下跌主要 与悉尼和墨尔本这两个主要城市有关，而不是整 个市场。
Wargent 表示 :“总体而言，全球供应链似乎正 在恢复正常，但消费者和购房者可能仍会紧张不 安，直到人们坚信，所担心的利率大幅飙升不会 完全出现。”“从历史上看，澳大利亚房地产市 场的低迷往往会持续 18 个月或更短时间，如果通 胀预期在未来几个月下降，这一次可能也不会有 什么不同。” PropTrack 的高级经济学家 Eleanor Creagh 说， 家庭如何应对利率上升、高通胀和房价下跌—— 她称之为负财富效应——将在很大程度上决定房 地产市场将受到怎样的影响。Creagh 女士说，这
Pressley 解释说，利率上升让潜在购房者有理由 停下来，研究利率上升会对他们产生什么影响， 以及他们是否应该买房。“这是感觉，而不是基
8
YIBEN BUSINESS WEEKLY 商 业 周 刊
本面，”他说。“没有什么有形的脆弱性，只有 人们的头脑，他们缺乏清晰和信心。”“房地产 是一项昂贵的收购，人们不会在没有弄清楚的情 况下就匆忙出手。”
他说，在低供应、大需求的情况下，在现金率达 到新常态的短期内，该国可能会看到价格快速加 速增长。他说 :“当澳大利亚央行满意时，我们很 快就会看到人们恢复房地产交易。”“我们将看 到更多的买家活动，我们将面临与六个月前相同 的条件，挂牌出售的房产空前低，空置率低，就 业增长空前高，工资面临巨大压力，基础设施投 资创下纪录。”
就潜在的基本面而言，需求强劲，随着边境重新 开放，移民数量正在回升。与此同时，该公司首 席执行官 Doron Peleg 表示，住房需求更大了， 因为每户平均人口数量下降了。最重要的是，随 着建筑成本的飙升，建筑审批数量正在下降，全 国范围内 1% 的出租空置率是 16 年来最低的，这 导致了租金的飙升。
“所有这些都是我们每年祈祷但很少看到的壮观 的条件，这就是为什么在过去几年里出现了壮观 的繁荣。”Pressley 表示，利率上升可能会导致 待售房产数量增加，但由于家庭预算强劲，这不 会是一个巨大的增长。
Peleg 表示 :“待售股票也比过去五年的平均水平 低 25% 左右，因此库存仍然紧张。”他补充说， 在宏观层面上，澳大利亚经济收入增长，职位空 缺和就业率均处于历史高位，失业率接近 50 年来 的最低水平。“此外，由于疫情导致储蓄激增， 家庭资产负债表非常强劲。”
有机会，但是非常小 澳大利亚可能短暂的房地产市场放缓将为购房者 提供一个非常短暂的机会窗口，同时竞争还很低， 价格也没有那么高。Pressley 表示 :“这是一个参 与房地产行业、在所有人都感到恐慌的时期挑选 合适优质资产的机会。”
Pressley 说，房地产投资的基本面仍然非常强劲， 虽然他预计悉尼和墨尔本的房价到明年 6 月将下 跌 10% 至 15%，但其他首都的房价可能会以每 年 2% 至 7% 的更为“正常”的速度增长。假设 澳大利亚央行继续沿着目前的路径走下去，大部 分的现金利率上升发生在 2023 年中期，他预计， 从现在开始的 12 个月左右，将有更大的临界群体 感到更有信心再次进入房地产市场。
“现在就是机会之窗——冷静下来，用高质量的 信息形成自己的观点，屏蔽掉其他一切。当你这 样做的时候，你会被提醒，住房是避难所，而住 房是不够的。购买它需要负债，但购买负债的成 本仍然低得离谱。” 9
YIBEN BUSINESS WEEKLY 商 业 周 刊
越来越受欢迎的郊区 将会面对什么？
在住房负担压力和中产阶级化的背景下，许多购 房者曾经可能会回避的郊区越来越受欢迎。
卖掉了郊区最昂贵的房子，这在不久前还是不可 想象的，他因此登上了各大媒体的头条。他说 :“但 是，开发商和州政府的大量投资使它受到购房者 和投资者的欢迎，因为在 Mount Druitt 的大片 土地上仍然有经济适用房，尤其是在老城区。”
首府城市的快速发展和不断变化的人口结构，正 在改变那些较为落后的地区，恢复那些曾经被误 解的形象。来自 LJ Hooker 的当地房地产经纪 人 Sid Elias 表示，在悉尼 CBD 以西 43 公里的 Mount Druitt，一项更为极端的郊区改造正在进 行，那里的高档零售和住宅开发项目正在推动“里 程碑式”的改造。
拥有巨大潜力的郊区 在过去 12 个月里，新需求推动 Mount Druitt 房 价中值上涨 14.2%，至 862,500 澳元。
今年早些时候，Elias 先生以 200 万澳元的价格
郊区正在发生的变化的一个主要驱动力是州政府
10
YIBEN BUSINESS WEEKLY 商 业 周 刊
批准的 15 亿澳元对主要商业区的改造。这些资金 迅速加速了该地区的转型，包括在五座高楼上建 设 1000 套公寓的高档住宅开发项目，以及耗资 3 亿澳元对破败的 Vegas Hotel 地块的改造
房地产市场的新英雄，并成为维多利亚增长第二 快的城市。它的正式名称是 Melton，共有 31 个 郊区，包括 2017 年新增的 11 个郊区。Melton 通往 M8 高速公路的便捷交通和拟建的新火车站 使其成为投资者的热点。
来 自 LJ Hooker 的 Baris Bonulal 说， 最 近 Mount Druitt“ 感 觉 像 是 一 个 全 新 的 郊 区”。 Bonulal 表 示 :“10 年 前，Mount Druitt 不 是 最好的。”“但说实话，我对这种变化之快感到 惊讶，就在过去两年。”
Professionals Ryder Real Estate 的 Kirsteen Ryder 说，最受购房者和投资者欢迎的是价格在 50 万至 60 万澳元之间的大街区老房子。Ryder 表示 :“它们上市几周就会被抢购一空，我们无法 以足够快的速度替换它们。”
在 另 一 个 重 大 推 动 因 素 中，Westfield Mount Druitt 投资 5,500 万澳元，在 4 月份开设了一个 豪华的屋顶娱乐区，包括 15 家餐厅和当地委托 创作的艺术品。至于未来，当地议会将投入 2700 万澳元来振兴德 Mount Druitt 市中心，郊区也 将从为悉尼地铁系统建造的 St Mary’s Train Station 中受益。 在 Melton 有很多值得肯定的事情
不过，她说，现在和未来将有新的住宅小区上线， 这将有助于为购房者提供购房渠道。多年来，价 值观一直在稳步上升，但疫情让它们飙升。Ryder 女士说 :“在新冠疫情封锁期间，价格每周都在上 涨。” 她 已 经 在 Melton 销 售 了 10 年。“ 我 们 从未见过这样的事情。”尽管 Melton“还不是 Essendon 或 Moonee Ponds”，但她说，该地 区正在慢慢实现士绅化。
墨尔本外郊区 Melton 也正在经历类似的命运转 变。尽管距离 CBD 37 公里，但它已成为墨尔本
在过去的六个月里，在 CBD 主要购物区得到改善 之后，附近的 cobbblebank 和 Weir Views 也出 11
YIBEN BUSINESS WEEKLY 商 业 周 刊
现了精品零售店。Ryder 表示，这两个地区的房 价此后都出现了相应的上涨。
和学校的大量资助。 投资者盯上 Elizabeth
当地居民 Jaslar Pearl 从小就目睹了 Melton 的 成长。离开 Melton 学习后，这位在今年的墨尔 本时装节上获得赞誉的崭露头角的时装设计师于 2019 年永久搬回了墨尔本。22 岁的他在遥远的 郊区经营自己成功的品牌，并称赞当地议会举办 了像今年晚些时候他将参加的零售快闪活动这样 的活动。
在阿德莱德的郊区，Elizabeth 的郊区以犯罪率和 公共住宅闻名，而不是一个好地方。但这一切即 将改变，自 1997 年被纳入 Playford City 以来， 预计到 2036 年人口将从 9 万增长到 13.2 万，今 年宣布的主要计划包括将 Elizabeth 的 CBD 重 塑为一个繁荣的零售、商业和娱乐区。
Pearl 先生说 :“我在旅行和学习期间断断续续地 参 观 了 Melton， 我 看 到 那 段 时 间 Melton 发 生 了很大变化。”他说，最“戏剧性的变化”发生 在 CBD 和 Woodgrove 购物区及其周围。“现在 似乎总有东西在建造。我住在这个地区的郊区， Coburg Road 路上有一排商店，两年前我搬回来 的时候还没有，有一个小杂货店、咖啡馆、熟食 店和披萨店。
变 化 已 经 开 始 发 生， 拥 有 205 间 客 房 的 全 新 Ramada Hotel 将 于 12 月 在 Elizabeth 市 中 心 开业。该酒店位于阿德莱德 CBD 以北 25 公里处， 位于首都阿德莱德与 Barossa Valley 葡萄酒产区 之间的一条主要路线上。
“如果你不愿意去城里，在 Melton 甚至还有一 家夜总会。”Melton 将获得一笔 10 亿澳元的资金， 用于建设一家最先进的医院，最近的州预算中还 宣布了大规模的卫生区，以及对公共交通、道路
12
53 岁 的 当 地 居 民 Roy Laird 一 辈 子 都 住 在 Elizabeth 镇，他嘲笑这座城市过去曲折的名声， 并将这种看法归因于“naïve 那些不住在这里的 人的看法”。Laird 先生说，这个饱受非议的郊 区已经发生了巨大的变化。这个郊区以英国女王 伊丽莎白二世的名字命名，恰好是歌手 Jimmy Barnes 童年的家。
YIBEN BUSINESS WEEKLY 商 业 周 刊
近 年 来， 这 里 吸 引 了 私 人 买 家、 投 资 者 和 开 发 商，他们的目标是经济适用房、高租金收益和适 合细分的大街区。Laird 表示 :“从视觉角度看， Elizabeth 现在比过去好看多了，这仅仅是因为所 有这些现代化的新建筑。”Laird 过去 20 年一直 在 Harcourts Elizabeth 酒店担任房地产经纪人。 “这里的房价仍然是全州最低的，但最近已经飙升， 需求非常大。” 他说，上世纪 60 年代建造的三居室住宅，平均 售价在 35 万澳元至 40 万澳元之间，如今市场 上出现了更多样化、更现代的住宅风格。附近的 Blakemore、Craigmore 和 Andrews Farm 的 房产价格接近 40 万至 50 万澳元。 Laird 先生因多年担任当地中部地区当地 AFL 俱 乐部的英超教练而在 Elizabeth 地区闻名，他也 对新网球中心、运动场地和由议会主导的小型运 动场充满热情。“这给年轻人带来了兴奋，”他说。 这一切都发生在 Inala 另一颗获得闪亮新外观的粗糙钻石是布里斯班郊 区的 Inala。早在 2017 年，房地产分析师就预测， 位于昆士兰市中心西南 22 公里处的这一郊区，有 朝一日将在昆士兰州的士绅化地区占据一席之地， 13
这些预测正慢慢向好的方向发展。 人口结构的变化将高档餐厅带到了郊区，新的购 物中心 Saigon Plaza 今年开业。布里斯班市议会 关注该地区，在 2019 年斥资 50 万澳元，以新的 街道家具和景观美化 Biota 街社区购物区，这是 其乡村区项目计划的一部分。 来自 One Agency 的当地经纪人 Toby Chan 表 示，来自全国各地的年轻购房者都在 Inala 寻找 平价房产。这位土生土长的当地人热爱他的家乡 郊区，目睹着它在他眼前发生的变化。他不仅迎 合了新一代买家的需求，而且目前还保持着 Inala 迄今为止最昂贵住宅的销售纪录——5 月份，一 套位于 Bittern Street 5 号的 7 卧 4 卫的房子以 88.5 万澳元的价格售出。 “在我小时候，这里住着不同的人，”他说。“但 现在，就连跨州的人也从悉尼搬到这里，还有想 从布里斯班搬出去的年轻家庭。”一个这样的案 例是，一个年轻的家庭在离城市更近、房价更高 的郊区 Kenmore 租房，他们今年早些时候来到 Inala 寻找第一套住房。“他们询问了 St Marks 等学校附近他们仍买得起的房产，”Chan 说。 他最终以 55 万澳元的价格卖给了他们一套三居室 的房子。
YIBEN BUSINESS WEEKLY 商 业 周 刊
最新数据显示， 房租上涨速度为 7 年来最快 !
随着全国各地房租负担能力的恶化，令人吃惊的 新数据显示，房价的上涨速度达到了七年来的最 高水平。
Cameron Kusher 说，长期供应不足和持续的高 需求助长了油价的上涨。Kusher 表示 “总体而言， : 目前租赁市场极其紧张，许多人在供应仍然不足 的情况下寻找租赁物业。”“似乎短期内不太可 能出现缓解。”
根据最新的 PropTrack 租赁报告，与去年 6 月相 比，全国周租金中值上涨了 7%。在租金同比上涨 11.4% 的地区，这种情况更为明显，首都城市的 租户也感受到了压力，租金上涨了 4.4%。
首都城市的房价预计将继续上升，Kusher 警告说， 墨尔本和悉尼的租户将受到人口增长和活动增加 的最大影响。随着边境重新开放，海外和州际移 民回流，未来几个月的租房条件似乎可能会进一
PropTrack 经 济 研 究 主 管、 该 报 告 的 作 者
14
YIBEN BUSINESS WEEKLY 商 业 周 刊
步收紧。“这可能在悉尼和墨尔本表现得最明显， 在整个疫情期间，这两个城市的租金需求和价格 都在下降，但现在正在迅速反弹。”
鼓励投资者回归 目前，各种因素对租赁供应构成下行压力，加剧 了租赁危机。Kusher 表示，随着旅游业的反弹， 越来越多的投资者正在出售房产，重新开放的边 境也看到许多人将他们的房产从长期租赁转为短 期租赁。他说 :“解决租赁市场紧张的最终办法是 增加租赁物业。”“投资者购买的增加正在解决 这个问题，但还需要一些时间来缓解现有的压力。”
一些地区的情况有所缓解 尽管房价同比上涨 11.4%，但在疫情爆发后租 赁 市 场 繁 荣 的 地 区， 租 房 者 的 前 景 略 好 一 些。 Kusher 表示 :“已经有一些迹象表明，在某些地 区，租赁压力正在缓解，库存增加，房屋出租时 间延长。”“这是合乎逻辑的，因为随着主要城 市重新开放，地区转移的动力有所减弱。疫情期 间迁移的一些人现在将回到大城市，而决定留下 来的其他人将考虑购买自己的房子。”6 月份， 在 realestate.com.au 上列出的各地区出租房产 的潜在租户同比仅增长了 6%。
政府推出多项首套房购买者激励措施，预计将有 更多投资者进入该市场，或鼓励租房者进入买房 市场。Kusher 警告称 :“随着时间的推移，这可 能会在一定程度上缓解租赁供应压力，但这很可 能主要被海外游客的回归所抵消，他们中的大多 数人在抵达时就会寻求租赁住宿。” 15
YIBEN BUSINESS WEEKLY 商 业 周 刊
利率将以“令人难以置信的速度” 攀升！
澳大利亚 最大的银行预计，澳大利 亚储备银行 (Reserve Bank of Australia) 将更加积极地加息， 预计将史无前例地连续加息多次。
次加息 25 个基点后，现金利率将达到 2.6% 的峰 值，并继续预测 2023 年下半年将降息 50 个基点。 对比网站 RateCity 的分析显示，如果现金利率 在 11 月达到 2.6%，那么拥有 50 万澳元抵押贷 款的人的月还款额自 5 月份以来将总共增加 687 澳元。对于有 100 万澳元抵押贷款的人来说，还 款额总共会增加 1373 澳元。RateCity.com.au 的研究主管 Sally Tindall 说 :“借款人需要为我 们历史上最快的现金利率上升做好准备。”“澳 大利亚央行上一次如此迅速地提高现金利率是在 1994 年，当时央行仅在 5 个月内就将利率提高了 2.75%。她补充说 :“这对许多借款人来说正变成 一个压力锅。”
尽管市场普遍预期澳洲央行理事会 8 月将连续第 三个月上调现金利率 50 个基点，但澳洲联邦银行 (Commonwealth Bank of Australia) 分析师目 前指出，9 月将第四次大幅上调现金利率。 CBA 澳洲经济主管 Gareth Aird 指出，如果澳洲 联储在接下来的两次会议中加息 100 个基点，则 自 5 月以来将现金利率提高 225 个基点。Aird 表 示 :“这将意味着紧缩的速度令人难以置信，尤其 是考虑到起点仅为 0.1% 的现金利率，以及家庭 债务占收入的比例处于历史最高水平。” “鉴于抵押贷款利率的百分比变化将非常大，这 对有抵押贷款的家庭的影响将非常大。”Aird 表 示，一些有住房贷款的家庭，如果是固定利率贷款， 至少在最初阶段不会受到影响。“但大多数住房 借款人是浮动利率贷款，他们债务的利息成本将 很快上升。”
AMP 首席经济学家 Shane Oliver 表示，考虑到 对高且仍在上升的通胀的持续担忧，以及防止通 胀预期进一步上升的必要性，他预计 8 月将再加 息 50 个基点。但他表示，7 月 27 日公布的消费 者物价指数 (cpi) 若再次出现 " 井喷式 " 通胀，可 能推动澳洲央行在 8 月加息 75 个基点。 “加拿大央行加息 1% 的举动，以及美联储本月 晚些时候加息 1% 的可能性，表明澳大利亚央行 可能加息 0.75%，尤其是如果 6 月当季 CPI 再次 令人震惊的话。“然而，我们倾向于认为澳大利 亚将避免加息 0.75% 以上。
周五，CBA 球队更新了他们的现金利率预测，就 在前一天，澳大利亚的失业率在 6 月份下降到了 3.5%， 这 是 自 1974 年 8 月 以 来 的 最 低 水 平。 Aird 表示，这一调整还与 CBA 的预期有关，即澳 大利亚央行将在未来几个月效仿全球其他许多央 行，积极提高政策利率。CBA 预计，在 11 月再
Oliver 博士表示，澳大利亚央行每月召开一次会 16
YIBEN BUSINESS WEEKLY 商 业 周 刊
议，而美联储和加拿大央行 (Bank of Canada) 每周只召开六次会议，澳大利亚的通胀和工资压 力比美国和加拿大“略小”。“我们也认为，明 年上半年现金利率的峰值将在 2.5% 左右，但风 险在上升，鉴于通胀压力的程度，它可能会更早 到来。”
央行开会更频繁，这降低了在任何月度会议上进 行如此大规模加息的必要性。” Westpac 首 席 经 济 学 家 Bill Evans 周 五 表 示， 他们仍预计 8 月将升息 50 个基点，但目前看来 9 月紧缩周期暂停的可能性不大。他指出，9 月份 加息 25 个基点，10 月份暂停。这并没有改变西 太平洋银行对 2 月份现金利率达到 2.6% 的峰值 的预测。
CBA 的 Aird 表示，8 月份加息 75 个基点的风险 很低。他说 :“澳大利亚央行董事会比其他大多数 17
YIBEN BUSINESS WEEKLY 商 业 周 刊
澳大利亚房地产市场 迎来“最热”冬季
新数据显示，尽管澳大利亚大部分地区在一个特 别寒冷的冬天里瑟缩，但全国各地的房地产市场 却在热卖。
销售旺季以最快的速度开始。尽管由于储备银行 加息导致物价上涨放缓，但前几个月还是出现了 大幅上涨的趋势。
最新的 PropTrack listing Report 发现，十多年 来，信心十足的卖家推动传统上比较安静的冬季
报告作者、proprotrack 经济学家 Angus Moore 表 示 :“2022 年 上 半 年 是 房 地 产 市 场 的 强 势 时
18
YIBEN BUSINESS WEEKLY 商 业 周 刊
期。”“在 realestate.com.au 上，新上市公司 的步伐非常快，2022 年前六个月全国新上市公司 的数量比 2015 年以来的任何一年都多。”
亚首都市场上的可售房产存量也增长了 7.3%。 其他主要城市的情况也同样火热，与 2021 年 6 月相比，几乎所有首都的新股发行都大幅增加。 Moore 表示 :“堪培拉 6 月份格外活跃，新股发 行较去年同期增长 32.1%，这是有记录以来新股 发行最快的 6 月份。”
从全国范围来看，6 月份新上市公司数量较去年 同期增长 8.5%，虽然首都城市的新上市公司数量 环比下降 6.4%，但活动比一年中的这个时候都要 活跃。Moore 说 :“首都城市的新股发行比 2021 年同期增长了 5.9%，这是十多年来首都最繁忙的 冬季开局。”在悉尼，6 月份新股上市数量较 5 月份下降 8.1%，但同比增长 1.3%，是 2015 年 以来最繁忙的冬季开局。
布里斯班市场尤其繁忙，6 月份新股发行较 5 月 份增长 8.6%，较去年同期增长 11.4%。Moore 表示 :“与今年早些时候相比，这让买家有了更多 选择，但在经历了两年非常强劲的需求之后，在 布里斯班寻找买家的竞争依然激烈。”“与大流 行前的水平相比，待售房产的总存量仍大幅下降 了约 28%。”
总挂牌数量 ( 即 6 月份市场上的物业数量 ) 环比 上升 1.4%，又是一个销售繁忙的月份。Moore 先生说 :“2022 年年初的一系列活跃月份使得待 售房产的总体存量比过去十年的平均水平提高了 7%。”
2022 年全年，阿德莱德的房地产市场一直没有受 到全国其他地区房价上涨趋势降温的影响，6 月 份的新房源数量比 5 月份下降了 9.4%。Moore 表示 :“尽管如此，今年的冬季是一个快速的开始， 6 月是 2011 年以来新股上市最繁忙的 6 月，与 去年同期相比，新股上市增加了 1.2%。”
6 月 份， 墨 尔 本 的 新 股 上 市 数 量 环 比 下 降 14.6%，但仍比去年同期高出 0.5%，是 2012 年 以来最繁忙的 6 月份。与去年 6 月相比，维多利 19
YIBEN BUSINESS WEEKLY 商 业 周 刊
即便如此，对潜在买家来说，条件依然严峻。阿 德莱德待售房产总存量同比下降 13%，仍比疫情 前水平低三分之一以上。在澳大利亚地区，新股 发行较上月上涨 2.5%，全年上涨 12.9%，他说 这对买家来说是“好消息”。
仍有许多买家在市场上购买新房产。他表示 :“虽 然随着我 们继续度过通常较为 平静的冬季，情 况可能会略微放缓，但许多市场的活动仍保持强 劲，许多地区的冬季开始时已经比通常情况更繁 忙。”“衡量买家需求的指标已经从今年早些时 候的高位回落。”
“这是一个强劲的结果，因为在冬季，该地区的 新股发行通常会处于停滞期。6 月的上涨意味着 6 月是 2014 年以来该地区新股上市最繁忙的 6 月。” 6 月份，澳大利亚市场上的房产总数增长了 1.9%， 让活跃的购房者多了一些选择。 Moore 表示，尽管利率上升引发了不确定性，但 20
购房者需求的基本驱动力也依然强劲，失业率处 于创纪录低位，工资在接近年底时出现增长迹象， 以及国际移民的回归。由于住房存量非常低，尤 其是悉尼和墨尔本的市场受到了限制，现在有更 多的选择进入市场，缓解了许多购房者面临的激 烈竞争。他说 :“这些城市的待售房产存量目前接 近甚至高于 10 年来的平均水平。”
YIBEN BUSINESS WEEKLY 商 业 周 刊
区域 解读
Edwardstown SA 5039 1.区域概况/概述 Edwardstown位于南澳州首府阿德莱德的西南部。常住人口为4，324人（2016 Census）。Edwardstown的 西部紧邻Ascot Park，南部面向Clovelly Park，东部面向Melrose Park，北部紧邻Glandore。此区归Mitcham Council管辖。
21
YIBEN BUSINESS WEEKLY 商 业 周 刊
2.学区情况/学校介绍 周边公立学校 Edwardstown Primary School，Melrose Park 5039 公立小学，1-7年级，男女同校，428名在校生 Forbes Primary School，South Plympton 5038 公立小学，1-7年级，男女同校，274名在校生 周边私立学校 SEDA College SA - South Plympton Campus 私立中学，男女同校 St Anthony's School，Edwardstown 5039 私立小学，1-5年级，男女同校，135名在校生 Daws Road Centre，St Marys 5042 男女同校 Emmaus Christian College，South Plympton 5038 1-12年级，男女同校，733名在校生 SEDA College SA，Glandore 5037 私立中学，男女同校 Sacred Heart College - Middle School Campus 男女同校 Cabra Dominican College，Cumberland Park 5041 6-12年级，男女同校，1213名在校生 Dara School，Park Holme 5043 私立小学，1-7年级，男女同校，20名在校生
3.人口构成 Edwardstown的面积约为2.3平方公里。2011年，Edwardstown的人口为3，948人。到2016年，人口为4，324， 在此期间，该地区的人口增长率为9.5%。Edwardstown的主要年龄组是20-29岁。Edwardstown的家庭主要是 有孩子的夫妇，可能每月偿还1800澳元至2399澳元的抵押贷款。一般来说，Edwardstown的人从事专业职 业。2011年，Edwardstown51.6%的房屋是自住的，而2016年为50.2%。（资料来源：澳大利亚统计局） 22
YIBEN BUSINESS WEEKLY 商 业 周 刊
23
YIBEN BUSINESS WEEKLY 商 业 周 刊
4.配套设施 Edwardstown区内公共配套设施齐全，满足日常生活需求。 有购物中心、俱乐部、咖啡馆、家装店、亚洲餐厅等。 Edwardstown区附近有学校、餐馆、足球俱乐部、公园、酒店等。 Edwardstown距离Adelaide市中心约7.8公里，开车需11分钟即可到达市中心。 公交线路包围整个Edwardstown，公共交通十分便利。
5.行情观察 独栋房屋 在过去的12个月里，Edwardstown已经卖出了72套独栋房屋，售价中位数为$729K，同比增长29.3%。平 均需要30天即可售出，房东减价为-0.04%。 24
YIBEN BUSINESS WEEKLY 商 业 周 刊
单元房 在过去的12个月里，Edwardstown已经卖出了24套单元房，售价中位数为$344K，同比增长7.2%。平均需 要47天即可售出，房东减价为-0.05%。
数据来源： 关于学区情况/学校介绍、人口构成、行情观察： https://www.propertyvalue.com.au/suburb/edwardstown-5039-sa#Unit 25