Yiben Business Weekly Vol.117 by YIBEN Media

YIBEN BUSINESS WEEKLY 商业周刊

2022 VOL.117

CONTENTS 目录

不朽的现代传奇，永恒的城市庄园

房地产市场低迷，我们将会面临什么？

想买房子吗？现在可是最佳时机！

全国房价下跌，但有两个城市在偷偷上涨……

连续四个月加息！澳联储表示，未来将继续启动加息周期

在澳大利亚，什么样的人才能成为房东？

区域解读 Hectorville SA 5073

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不朽的现代传奇，永恒的城市庄园 488-500 YATALA VALE ROAD, YATALA VALE

草坪绵密，绿树挺拔，丛丛灌木彼此掩映，普罗旺斯风格的庄园在阳光之下显现出别样的风采。这座古典的庭院，既有着罗马式的宏伟，又融合了法式的优雅与浪漫。一条宽敞的行车道直通庄园华丽的大门，车道两旁由美丽的白玫瑰、笔直的行道树装点着，让人倍感舒心与自在。事实上，语言无法完全描述 Yatahlia 的体面与宏大。Yatahlia 的建筑面积达到了令人难以置信的 2271 平方米，其中包括 6 间卧室、6 间浴室、4 间化妆间、3 车库及 662 平方米的机库，足以为主人带去最高品质的家庭生活，满足主人关于“家” 3

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的种种要求。

能够轻松放置大量餐厨用具。美味的食物出炉之后，如果是一家人自在就餐，厨房一旁用餐便是个不错的选择。如果是正式宴请的场合，那么就可以去独立餐厅里用餐。正是餐厅光线充足，相当舒适，必定能令所有人拥有一个愉快的体验。

步入 Yatahlia，映入眼帘的是大气的入口大厅与分隔空间的螺旋楼梯，二者共同作用，将庄园分为两个独立的翼，既显示了磅礴的气势，又保护了个人隐私。

视线来到客厅区域，白色皮沙发上摆满了各色抱枕，柔软的触感让人忍不住放松心情，松弛下来。一旁花园中的自然景色更是不甘示弱，顺着落地窗流入会客厅，给人以美的享受。

进入一楼，高达 3.7 米的天花板与无处不在的精致吊灯共同营造了奢侈豪华的氛围，客餐厅区域的大落地窗则进一步强化了这种感官。客餐厅区域的装潢主要以浅色为主，无论是开放式厨房还是餐桌，抑或是会客区，都大面积使用了白色。

在一楼，还有一个不容忽略的地方——书房。整个书房都采用了深色木调，显得古典而庄严。木地板、收藏者各色书籍几乎到顶的巨大书架、深棕色沙发、木制书桌……几乎相同的色调与材质，

开放式厨房中配备着各式高规格电器，包括烤箱、洗碗机、双开门冰箱等等。橱柜空间也很充足，

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打造出了一个严肃的空间，甚至让人不由生出几分对知识的敬畏之心。

可鉴人，雕花梳妆镜让人仿佛置身老电影之中。说到电影，就不得不提作为豪宅标配的家庭娱乐中心。在这栋豪宅中，娱乐区域主要位于一楼，其中包含一间音乐工作室，一间艺术与手工艺室，还有台球室、游戏室（带内置酒吧）与健身房，以及家庭影音室。家庭影院在装修之初就使用了上好的隔音材料，配有 3D 投影仪和一系列高质量视听设备，是放松休闲的好去处。看电影到兴起之时，还可以去家庭酒吧里选一只自己喜欢的美酒，小酌一杯，格外有情调。

这栋豪宅中共有六间卧室，尽管每间卧室都各有千秋，但温馨与舒适却是不变的特点。主卧位于二楼，屋中铺设地毯，显得十分舒适。床品与家具不再延续一楼客餐厅的浅淡，而是选择了繁复别致。墙上蓝色的装饰画，床尾的粉色沙发椅等等细微之处，都能看到设计师的巧思。主卧还拥有一个视野极佳的阳台，寒来暑往，春风夏雨，花园的美景皆收于眼底。此外，主卧还拥有专属的卫浴空间，其精致用心的程度让人不由赞叹。干湿分离是最基础的设计，浅色地砖颇合时宜。浴缸与淋浴区彼此相邻，任人选择。洗手台面光

如果不想呆在室内，还可以推开房门，来到院里享受自然风情。毕竟这个豪华的庄园实际占地面

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使这栋庭院成为了“美好生活”的代名词。无论在这栋房子的哪个地方，明朗的光线、清新的空气总是充盈在房间内，而那些出自精心的设计与装点，更是让人产生向往与欣赏，让人一见倾心。详细的住宅参数： - 占地面积：2.6 公顷 - 建筑面积：2271 -6 间卧室 -6 间浴室 -4 间盥洗室 - 室内电梯 - 木质镶板图书馆 - 设备齐全的家庭影院 - 音乐工作室 - 艺术与手工艺室 - 专用台球室 - 游戏室（带内置酒吧） - 专用健身房 -3 车库 -662 平方米机库 - 太阳能系统 - 谷歌智能家居 - 离市区 17 公里

积达到了惊人的 2.6 公顷，除了美丽宏伟的建筑之外，这里还拥有大片绿意盎然的草地、在阳光下闪闪发光的美丽池塘、各色观赏性花木，以及一个专门建造的马厩……而这一切都必将为主人的生活带去更多美好。

有意请联系： Grant Giordano：0475770035 Sharyn Yelland：0417867383

大气典雅、宏伟庄严的外表，精致奢侈、舒适合理的布局，丰富多样、充满魅力的室内外生活空间，

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房地产市场低迷，我们将会面临什么？

利率正在迅速走高，人们对房价大幅持续下跌的担忧正在加剧。

测的价格下跌放在大背景中考虑。过去两年，我们看到了房价异乎寻常的增长——自 2020 年 2 月疫情爆发以来，房价累计上涨了 34%，令人震惊。

一些预测人士警告说，即将到来的调整将导致房价较今年 3 月的峰值下跌 30%，更温和的预测估计将下降 10-20%。然而，重要的是要把这些预

今年以来，利率已大幅上升，澳大利亚央行 (Reserve Bank of Australia) 自 5 月份以来三次

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上调现金利率，将其从 0.1% 的历史低点调高至 1.35%。随着澳大利亚央行重申董事会决心克服高通胀的挑战，并采取“必要措施”遏制通胀压力，这一数字可能会以同样的速度上升得更高。

我们预计这些趋势将持续下去，房价可能会持续下跌，直至今年和明年。那么，过去的经济衰退是什么样的呢 ? 虽然历史并不能预测未来，但研究以往的衰退可能会让我们对未来有更深的了解。

过去 3 个月，利率已上升 125 个基点，预计 8 月份还将再上升 50 个基点，按照目前的市场价格意味着，到 12 月现金利率将接近 3.5%。这种快速的加息使澳大利亚各地的房地产价格放缓和下降。

自 1990 年以来，年末名义房价涨幅为负的时期只有 5 次。按年计算，这些跌幅从未超过 10%。在每一个例子中，之前的上升都比随后的下降更大。再往前追溯至 1880 年，剔除通货膨胀因素后，价格从未出现过 30% 的下跌。

随着利率的上升，全国范围内的房价增长已经放缓，一些地区的房价已经迅速开始下跌。 PropTrack 住房价格指数显示，自 3 月份以来，全国房价下降了 0.55%。抵押贷款利率已经上升，许多人无法再像去年这个时候那样借到同样数量的贷款。随着利率继续攀升，借贷能力将进一步受到限制。

这并不是说，我们现在所看到的——就偿债成本与可支配收入的比率而言，这是 40 多年来最激进的紧缩周期——不会让房价出现回调。但这些下降是否会像一些人预测的那样接近 30%，则完全是另一个问题。由于利率上升的压力，我们目前预计，到 2023 年底，全国房价将下跌 9% 至 15%，其中悉尼和墨尔本的降幅更大，阿德莱德、珀斯和布里斯班的弹性更强。

这意味着潜在买家不仅面临更高的借贷成本，而且未来抵押贷款服务成本的不确定性也比过去两年更大。这也反映在房地产市场上。随着信心的削弱和对错失良机的担忧减弱，潜在买家需求已经下滑。拍卖量和清仓率都有所下降，销量也低于去年的水平。

那么最近的经济衰退持续了多长时间 ? 根据 PropTrack 的房屋价格指数，在最近的历史中，

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整个澳大利亚的经济衰退平均持续了 9 到 10 个月，房价从高峰到低谷平均下跌 2.8%。

现金利率升至 2% 以上，并传导至抵押贷款利率，最大借贷能力将受到近 20% 的限制。偿还抵押贷款的成本也会大幅增加。

悉尼的情况略有不同，最近的经济衰退平均持续了 9 个月，房价下跌了 3.4%。近年来，房价从高峰到低谷的最大跌幅是在 2018/19 年，当时全国房价在 13 个月的时间里下跌了 5.5%。同样，悉尼的降幅更大，房价在 22 个月里下跌了 11.4%。

这将影响潜在借款人，并打压房价。劳动力市场的紧张可能会在一定程度上抵消这一影响。失业率是自 1974 年 8 月以来的最低水平，希望更强劲的工资增长将因此成为现实。总的来说，家庭还拥有自疫情爆发以来积累的大量储蓄和财富缓冲。

2018/19 年，利率没有上升，但下降是由信贷紧缩推动的，因为在工资增长疲弱、劳动力市场疲软的时期，各种审慎措施的效果减少了借款金额。那么如果价格进一步下跌呢 ?

目前，随着生活成本和利率的上升，实际工资增长陷入严重的负增长，家庭预算面临压力。一个大问题是，在通胀上升、利率上升和房价下跌 ( 负财富效应 ) 的背景下，家庭支出如何抵御储蓄和财富的缓冲，以及有望出现的更强劲的工资增长。

近年来，一些首都城市房价的历史性下跌幅度超过了调整幅度，但仍未出现 30% 的下跌。房价平均下跌 5.3%，低迷期平均持续 6 个月。现在利率迅速上升，抵押贷款利率也随之上升，随着利率继续攀升，借贷能力将进一步受到限制。随着

这一局面如何展开，将至关重要地决定经济状况的损失，以及由此导致的现金利率上升的幅度和速度。这种动态也将是住房市场以及价格下跌速度和深度的一个关键不确定性来源。 9

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想买房子吗？现在可是最佳时机！

过去几年由 fomo 推动的房地产市场飙升已经过去，至少目前许多潜在买家仍在观望。但对于那些梦想着搬进自己的第一套房子的澳大利亚人来说，这实际上是多年来进入这个市场的最佳时机。

购买的好时机吗 ? 澳大利亚房地产协会 (Real Estate Institute of Australia) 主席 Hayden Groves 表示，未来 6 至 12 个月，首次购房者将有一些很好的机会在市场上站稳脚跟。

随着房价上涨和围绕市场的不确定性让许多人望而却步，买家之间的竞争正在减弱，而与此同时，供应在上升，许多地区的价格在下滑，赠款在流动。除此之外，从明年 1 月起，新南威尔士州的首次购房者将可以选择为价值不超过 150 万澳元的房屋支付房产税，而不必预先支付巨额印花税。虽然唯一的缺点是利率上升，但澳大利亚央行目前 1.35% 的现金利率仍然处于历史低位。

Groves 补充称，由于劳动力和材料短缺继续困扰着住宅建筑行业，那些初次购房者应该把目光投向成熟的住宅市场。他说，总体而言，现在的房地产市场比过去几年更稳定，价格有所回落，购房者也不那么活跃。在经济中的一些通胀压力开始减弱之前，情况可能会是这样。因此，首次购房者的竞争减少了，选择也更多了，而且还有可能获得价格折扣。 Groves 表示 :“我们没有看到首次购房者必须与

所以，这就引出了一个问题 …… 现在是第一次

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15 个左右的其他购房者竞争，因此他们可以在未来 6 至 12 个月里变得更有眼光。”

Wells 表示，在“最近的赛车市场”中，担心错过这么多买家的担心已经消失了，首次购房者现在享受着有更多时间做重大决定的好处。“FOMO 会让人失去控制感，导致仓促做出决定和糟糕的选择，”Wells 说。

“澳大利亚大部分地区的住房供应量仍然很低，但春天通常会有更多的住房进入市场，因为这通常是大多数人开始搬家的时候。”“这意味着买家很快就会有更多的选择。” 市场已经开始看到上市数量的上升，最新的 PropTrack 上市报告发现，在通常比较安静的冬季到来之前，全国各地的市场都经历了忙碌的开局。虽然 6 月份 realestate.com.au 全国新股上市数量环比下降 3.1%，但较去年同期增长 8.5%，是 2011 年以来全国新股上市数量增长最快的 6 月份。该报告还发现，今年上半年，全国范围内的新股上市数量超过了 2015 年以来的任何一年。根据 PropTrack 的数据，现场售房天数也有所增加，售房时间有所延长，但销售水平有所下降，表明买家需求有所放缓。

“但只要再多一点时间，买家就能安定下来，喘口气，得到更多考虑。这并不意味着首次购房者会变得太挑剔——你要找的是在你的预算范围内的不完美的完美的房子，而不是独角兽。”“但这是一个很好的机会，让第一次有更多时间进行彻底的尽职调查。” PRD 首席经济学家 Diaswati mardismo 博士补充说，将目前针对首次购房者的许多补贴和激励措施结合起来，无论是在国家层面还是在州层面，加起来可能会有一大笔钱。政府的激励措施包括首次购房者补贴、印花税优惠和政府发放的低存款贷款。在全国范围内，有一些计划可以让买家通过政府担保以更低的保证金进入市场，还有帮助购买股票计划。

购房者学院联合创始人、房产追逐总监 Meighan 11

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那么，首次购房者应该等待房价下跌吗 ? 根据最新的 PropTrack 房价指数，澳大利亚的房价仅较今年 3 月的峰值下跌了 0.55%，其中悉尼和墨尔本跌幅更大，跌幅超过 1.5%。Groves 表示，澳大利亚大部分地区的房价将继续稳定，直到通胀和利率上升开始趋于平稳，这对首次购房者来说是另一个利好。

而此前竞争过于激烈。” 对于首次购房者来说，最重要的是确保他们只购买了 a 级房产，并支付了合适的价格。在一个不断下跌的市场中，给房地产定价真的很棘手，如果弄错了，我们将会付出过高的代价。同样重要的是要记住，没有‘单一’的房地产市场。每个地方的每一处房产都必须根据其自身的基本面和市场状况进行评估。

不过，他说，虽然价格可能会出现调整，但市场不太可能像一些人预测的那样出现大幅下跌，所以第一次炒股的人不应该坐等崩盘。“如果有人在等待一个供大于求的市场，我认为这个市场不会很快到来，特别是在我们将有更多移民进入澳大利亚的时候。”“我们最近没有建很多房子。我们仍然供应不足。”

Wells 表示，无论首次购房者所购买地区的市场走向如何，他们面临的风险都是一样的。她说 “ : 质量、尽职调查和正确的定价必须始终推动决策。”“但随着主流买家撤退，静观事态的发展，这为受过教育、有准备的买家提供了机会。”

Mardismo 博士表示，目前市场上首次购房者的最大优势是，他们可以将股权投资到一个供应较低的市场，并随着时间的推移而增长。她表示，除非政府能够向市场注入有效供应量，否则首都城市 20 公里范围内市场的价格可能会上涨。

Groves 表示，在利率仍在上升的情况下，首次购房者被鼓励“留一些钱在油箱里”——也就是说，不要尽可能借到最多的钱。他说，买第一套房子可能是一件令人兴奋的事情，但如果你买不起你习惯做的那些好东西，这种感觉很快就会变糟，尤其是在生活成本上涨的情况下。

所以，首次购房者应如何办理 ?Wells 表示，经验丰富的投资者有一种逆周期思维，会在其他人不买房的时候买房，现在首次购房者也有机会这么做。她说 :“关键是要有勇气与主流观点背道而驰，走自己的路。”“市场放缓为谈判创造了机会，

“你不需要在你的第一个家里一次把所有东西都准备好。当你的环境和预算发生变化时，把它作为升级的垫脚石。我鼓励首次购房者谨慎对待他们在购买第一套房子时给自己带来的经济压力。”

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全国房价下跌，但有两个城市在偷偷上涨……

最新数据显示，过去一个月，澳大利亚房地产价格进一步下跌，但有两个首府城市顶住了市场降温的趋势。

Ryan 表示，悉尼和墨尔本的情况尤其如此，这两个城市的房价上个月分别下跌了 0.64% 和 0.63%，目前比 2022 年初的峰值下跌了超过 3%。 Ryan 补充说，在全国范围内，7 月份的房价下降了 0.4%，现在比 3 月份的峰值低了 1.66%。

最新的 PropTrack 7 月房价指数今天发布，显示大幅加息继续影响房地产行业，打压买家情绪。该报告的作者、PropTrack 的高级经济学家 Paul

尽管如此，他指出，这些下跌正在从历史高点回

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落，全国各地的房价在 COVID-19 疫情期间飙升了 30% 以上。澳洲储备银行 (Reserve Bank) 为遏制不断上升的通胀而采取的积极措施引发了不确定性，导致该国许多地区的买家纷纷撤离，但有两个城市的势头依然强劲。

的抵押贷款规模扩大，使快速上升的利率成为一个更大的问题。Ryan 表示 :“对利率将上涨多少的不确定性，可能是对这些市场影响最大的因素。” 自 5 月份以来，澳大利亚央行的大幅加息已经将现金利率推高了 1.25%，预计还将进一步加息—— 包括明天可能再次加息 50 个基点。他说 :“我们预计，在 2022 年下半年和 2023 年全年，这些借款成本的上升将继续压低房价。”Ryan 表示，各地区目前房价普遍下跌，东部各州的非大都市市场 7 月份均出现下跌。7 月份，全国综合房价下降了 0.18%，但增速放缓的速度比首府城市要慢。

Ryan 表示 :“7 月份，南澳大利亚州和西澳大利亚州的房价出现上涨。”“阿德莱德和珀斯的房价温和上涨，这是仅有的两个出现上涨的首府。”在南澳大利亚州首府阿德莱德，12 月房价上涨 0.04%，至 63.4 万澳元，较上年同期上涨 21.23%。在西澳首府，房价自 7 月以来上涨了 0.04%，目前为 53.4 万澳元，在过去 12 个月里上涨了 8.78%。

Ryan 表示 :“疫情期间，这些地区确实受益于相对的负担能力，以及人们对生活方式地点和大房子的偏好转变。”尽管需求正在放缓，但各州地区房地产市场的表现继续好于首都地区，过去 12 个月房价上涨了 16.5%，高于同期的 5.7%。

在年度基础上，阿德莱德和布里斯班拥有全国最强劲的市场，都增长了 21%。昆士兰州首府 7 月房价连续第二个月小幅下跌，但 Ryan 表示，房价仅较峰值下降了五分之一。他补充说 :“价格比 2020 年 3 月高出近 50%。”“我们看到的好于其他首府城市的表现看起来可能会持续下去。”

纵观过去一年澳大利亚房价涨幅最高的地区，很多都位于昆士兰和阿德莱德地区，而且都超过了 20% 的年涨幅。Ryan 表示 :“很明显，布里斯班附近的地区受益于持续的人口增长，澳大利亚人利用了远程工作和更实惠的房价。”

澳大利亚最昂贵的市场——悉尼和墨尔本——正引领着房价下跌的趋势。这可能是由于这些地区 14

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连续四个月加息！澳联储表示，未来将继续启动加息周期

澳大利亚储备银行史无前例地连续第三次两次加息，并将继续加息，试图为灼热的通货膨胀降温。澳大利亚央行理事会周二将官方现金利率上调 50 个基点至 1.85%，这是该行首次连续 4 个月加息。澳大利亚央行行长 Philip Lowe 表示，进一步加

息是必要的。Lowe 在周二的董事会会议后发表声明称 :“最近几个月的加息是为了让通胀回到目标水平，并在澳大利亚经济中创造更可持续的供需平衡。”“该委员会预计，在未来几个月的货币状况正常化过程中，将采取进一步措施，但它并没有走上预先设定的道路。”

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Lowe 表示，未来加息的规模和时机将取决于即将出炉的经济数据，以及澳联储对通胀和劳动力市场前景的评估。他说，预计通胀率将在今年晚些时候见顶，然后回落至澳大利亚央行设定的 2% 至 3% 的目标区间。

高于 4%，2024 年约为 3%。该机构还预计，澳大利亚经济今年将继续强劲增长，之后增速才会放缓。6 月份当季通胀率飙升，CPI 折合成年率达到 6.1%，财政部还预计今年第四季度通胀率将达到 7.75% 的 32 年高点。

Lowe 先生透露，该委员会的核心预测是，2022 年消费者价格指数通胀约为 7.75%，2023 年略

PropTrack 高级经济学家 Eleanor Creagh 表示，澳大利亚央行正在更积极地提高利率，以克服高 16

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通胀的挑战。她说，考虑到澳洲联储董事会已经表示希望“走在曲线前面”，并承诺确保通胀回到 2% 至 3% 的目标区间，人们普遍预期澳洲联储会将连续第三次大幅加息。

澳大利亚央行提前开始紧缩周期，世界各地的其他央行也在遵循同样的过程。她补充说 :“我们目前看到的加息速度之快肯定是不寻常的，但它反映了过去两年我们所经历的独特情况。”Lowe 预计，现金利率将在某个时点达到至少 2.5%，这代表了估计的中性利率——既不刺激也不收缩的水平。

Creagh 女士说 :“6 季度 CPI 显示，通货膨胀持续升温，劳动力市场持续收紧，失业率目前为 3.5%。”“为了保持其通胀目标的可信度，并确保通胀预期保持在 2% 至 3% 的目标附近，澳联储预计将继续启动加息周期。”

Creagh 预计，澳大利亚央行将继续提高目标现金利率，使其接近其对中性利率的估计，同时监测利率上升对同样面临生活成本压力的家庭支出的影响。“澳大利亚央行面临着一项艰巨的任务，即收紧货币政策，同时试图实现‘软着陆’，避免经济陷入衰退。”

Lowe 表示，委员会将密切关注家庭支出，并注意到更高的通胀和利率正给家庭预算带来压力。“消费者信心也在下降，一些市场的房价在近几年大幅上涨后也在下降。”“相反，人们找到了工作，获得了更多的工作时间。许多家庭也建立了巨大的金融缓冲，储蓄率仍高于疫情前。”

“目前，随着生活成本和利率的上升，实际工资增长陷入严重的负增长，家庭预算面临压力。” 自 5 月份开始收紧货币政策以来，澳大利亚央行已将现金利率上调 175 个基点。5 月份，澳大利亚央行宣布将利率从 0.1% 的历史低点上调 25 个基点，“一切照旧”。

未来还会有进一步加息澳大利亚四大银行的经济学家预计，9 月份现金利率将再上调 50 个基点，而澳新银行 (ANZ) 的经济学家也预计，10 月和 11 月将两次加息，现金利率将在 11 月份达到 3.35%，而西太平洋银行预计将在 2 月份达到这一水平的顶峰。

今年 8 月的加息标志着澳大利亚央行自 1990 年 1 月宣布理想的现金利率水平以来，首次连续四次加息。根据网站 Finder 的数据，到目前为止，现金利率的上升将使平均贷款 61.1 万澳元的人与 4 月份相比每月额外支付 610 澳元。

澳大利亚国民银行的经济学家预计，今年年底的峰值将达到 2.85%，澳大利亚联邦银行的峰值将在 11 月份达到 2.6%。Creagh 表示，并非只有 17

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在澳大利亚，什么样的人才能成为房东？

澳大利亚的不同寻常之处在于，绝大多数住宅都是家庭拥有的——事实上，超过 95% 的住宅都是家庭拥有的。

占的比例。从 1978 年和 1979 年的财政报告来看，只有 4.2% 的报税者在纳税申报单上报告了租金收入。到 2018、2019 年 ( 有数据可查的最近一年 )，这一比例增加了三倍多，达到 15.1%。自 2013 年以来，这一份额基本稳定，目前的份额仅比 2013 年的峰值略有下降。

这与其他一些国家不同，在其他一些国家，政府或企业拥有出租房屋的情况更为常见，比如从建筑到出租的开发项目。澳大利亚房地产投资者通常是什么样的 ? 如果你想象某个拥有数十处房产的超级富豪，你可能会感到惊讶。

有抵押贷款的家庭最有可能拥有投资房产投资性房产所有权并不常见有抵押贷款的房主比其他类型的家庭更有可能拥有租赁房屋，无论是租房者还是直接拥有房屋的人。超过五分之一的抵押业主家庭还拥有可赚取租金的投资房产。另有 6% 的人拥有另一套不出租的住房。

首先，尽管澳大利亚人对房地产贪得无厌，但大多数家庭都没有投资性房产。据澳大利亚统计局收入与住房调查，五分之四的家庭根本不投资房地产。报告显示，绝大多数人要么是不拥有任何房产的租房者，要么是拥有自己的房子，但没有其他住房的自住者。换句话说，在澳大利亚大约 1000 万家庭中，大约有 200 万家庭投资房地产。

这意味着，不到十分之三的抵押家庭拥有第二套住房——要么是出租的，要么是非出租的，比如度假屋。相比之下，直接拥有住房的家庭拥有一套可赚取租金的投资性房产的可能性要小得多，尽管他们拥有一套不赚取租金的第二套房产的可能性并不小。不出所料，后一类人往往年龄较大——考虑到偿还抵押贷款需要时间——正如我们下面将看到的，年龄较大的家庭不太可能拥有第二套住房。

在有投资的五分之一的家庭中，几乎所有人都拥有可以出租的房产。只有 6% 的家庭拥有自己不居住也不出租的住宅物业。这将包括度假屋，但也可能包括那些暂时住在别处，但选择不出售或出租其主要房屋的家庭。虽然大多数家庭不投资房地产，但在过去 40 年里，投资房地产的比例增加了很多。纳税申报单上的数据可以让我们深入了解申报租金收入的人群所 18

“租房”指的是拥有房产，但把自己居住的房子租出去的家庭，在澳大利亚只有约 7.5% 的租房

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家庭拥有住宅物业，可以赚取租金收入。一小部分租房家庭 ( 只有 5.6%) 拥有住房，但不从中赚取租金收入。虽然我们无法了解他们的情况，但有些人可能是暂时住在另一个州或城市的家庭，他们在那里租了房子，但他们打算搬回去。

庭在退休后将出售或动用资产，退休后很难获得抵押贷款，投资物业所有权可能对养老金资格产生的影响，以及投资物业的税收影响，这意味着它们在退休后变得不那么有吸引力，因为租金损失无法抵消目前不存在的员工收入。大多数投资者只拥有一处房产，但一小部分人拥有多处房产。

投资者往往处于工作年龄，但年龄偏大，而且正在变老。拥有投资性房产的家庭中，十分之七的年龄在 35 岁至 64 岁之间。这比总人口要高得多。大约 51% 没有投资房产的人属于这一年龄段， 56% 的家庭属于这一年龄段。24 岁及以下的年轻家庭极不可能拥有投资性房产 ( 只有 0.5%)。这并不奇怪。这个时代的家庭根本不可能拥有任何房产，更不用说投资房产了。在过去的 20 年里，投资型房产的所有者年龄越来越大。澳大利亚税务局的数据显示，自 2000 年以来，30 岁至 49 岁的报税者中有出租房产权益的比例有所下降，而 60 岁及以上的比例有所上升。年龄较大的家庭，尤其是 75 岁及以上的家庭，在投资性房产中所占比例偏低。这可能是由一系列因素造成的。其中包括，许多家 19

大约 70% 的投资者拥有单一的投资房产，这是事实，无论我们看的是税务申报还是家庭。但也有一小部分投资者 ( 约 4%) 拥有四套以上的房产，约 1% 的投资者拥有六套以上的房产。同样，大多数投资者的投资组合价值不到 100 万澳元，约占所有投资者家庭的四分之三。需要明确的是，这只是房产的价值——它并没有减去他们在这些房产上所欠的任何抵押贷款。高收入者更有可能是房地产投资者收入超过 25 万澳元的纳税申报人中，超过三分之一是房地产投资者。这是所有收入阶层平均收入的两倍多，当然，只有极少数人能挣到这么高的收入。只有 1.5% 的报税者申报的应税收入超过 25 万澳元。相比之下，低收入者拥有租金收入的

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可能性要小得多。

者的收入较低，因此边际税率较低，负扣税在抵消税收方面的作用较小。这使得拥有亏损房产的吸引力降低。

这是不足为奇。许多投资者为他们的投资房产申请抵押贷款，如果你是一个低收入者，这是很难做到的。即便如此，虽然低收入者不太可能成为投资者，但仍有很多低收入投资者。事实上，不到 40% 的房地产投资者的收入不到 5 万澳元。这些收入较低的投资者中有许多人可能已经退休，这可以解释他们的应税收入较低的原因。在应税收入在 5 万澳元以下的投资者中，近一半的人年龄在 55 岁及以上。

正如我们之前看到的，这些收入较低的投资者更有可能达到退休年龄，我们在这里也看到了这一点。年龄较大的投资者不太可能受到负面影响。投资者的下一个目标是什么 ? 到 2020 年和 2021 年上半年，我们看到许多投资者出售了他们的租赁房产。与此同时，发放给投资者的新贷款比例降至不到四分之一，为至少 20 年来的最低水平。鉴于此，当 ATO 和 ABS 发布更新的数据时，我们可能会看到投资者的份额在 2020 年和 2021 年下降。

负扣税很常见。负扣税指的是这样一种情况 : 某人在租赁物业上出现净亏损，因为拥有物业的成本 ( 无论是利息支付还是维护费用 ) 超过了租金收入。在 2019 年度，报告有租金收入的报税者中，不到 60% 的人在纳税申报单上也报告了整体租金亏损——也就是说，60% 的房地产投资者处于负向。这一比例在收入分配中略有不同。那些收入超过 50 万澳元的人比其他人更不容易报告租金损失，但这只占人口的很小一部分——只有 0.4%。

但这种情况已经开始改变。全国各地的租赁市场都很紧张，租金也在迅速上涨。租金收益率在经历了过去几年的下降之后，开始回升。在这种环境下，我们开始看到投资者的回报。目前，投资者在新增贷款中所占比例超过三分之一——与 2020 年相比，这一比例大幅上升。这将开始使更多的租赁库存进入市场，缓解竞争环境，但这需要一些时间。

收入较低的投资者，即那些收入低于 5 万澳元的投资者，也不太可能要求负负债。鉴于这些投资 20

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区域解读

Rostrevor SA 5073 1.区域概况/概述 Rostrevor位于南澳州首府阿德莱德的东北部。常住人口为7,732人（2016 Census）。Rostrevor的西部紧邻 Hectorville，南部面向Teringie，东部面向Montacute，北部紧邻Paradise。此区归Campbelltown Council管辖。

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2.学区情况/学校介绍周边公立学校 Stradbroke School，Rostrevor 5073 公立小学，1-7年级，男女同校，821名在校生 East Torrens Primary School，Hectorville 5073 公立小学，1-7年级，男女同校，294名在校生 Magill School，Magill 5072 公立小学，1-7年级，男女同校，861名在校生 Thorndon Park Primary SchoolAthelstone 5076 公立小学，1-7年级，男女同校，284名在校生 Charles Campbell College，Paradise 5075 1-12年级，男女同校，1119名在校生 Norwood Morialta High School，Magill 5072 公立中学，8-12年级，男女同校，1533名在校生周边私立学校 Norwood Morialta High School - Middle Campus - Morialta 私立中学，男女同校 Rostrevor College，Woodforde 5072 1-12年级，757名在校生 St Francis of Assisi School，Newton 5074 私立小学，1-7年级，男女同校，376名在校生 Norwood Morialta High School - Senior Campus 私立中学，男女同校

3.人口构成 Rostrevor的面积约为4.6平方公里。2011年，Rostrevor的人口为7，366人。到2016年，人口为7，732，在此期间，该地区的人口增长率为5.0%。Rostrevor的主要年龄组是40-49岁。Rostrevor的家庭主要是有孩子的夫妇，可能每月偿还1800澳元至2399澳元的抵押贷款。一般来说，Rostrevor的人从事专业职业。2011 年，Rostrevor78.3%的房屋是自住的，而2016年为77.6%。（资料来源：澳大利亚统计局） 22

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4.配套设施 Rostrevor区内公共配套设施齐全，满足日常生活需求。有小学、高中、果蔬市场等。 Rostrevor区附近有自然保护区、大学、日式餐厅、购物广场等。 Rostrevor距离Adelaide市中心约11.4公里，开车需20分钟即可到达市中心。公交线路包围整个Rostrevor，公共交通十分便利。

5.行情观察独栋房屋在过去的12个月里，Rostrevor已经卖出了151套独栋房屋，售价中位数为$937K，同比增长35.3%。平均需要52天即可售出，房东减价为-0.05%。 24

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单元房在过去的12个月里，Rostrevor已经卖出了21套单元房，售价中位数为$421K，同比增长35.1%。平均需要 33天即可售出，房东减价为-0.07%。

数据来源：关于学区情况/学校介绍、人口构成、行情观察： https://www.propertyvalue.com.au/suburb/rostrevor-5073-sa#Unit 25