Copyright Statement
Unless otherwise stated, Guiding Star Group reserves all copyright in the content and design of this magazine. Guiding Star Group owns all suck copyright or uses it under license or applicable law. You must not link to, publish, or make any commercial or public use of this magazine or its content, except as permitted by statute or with Guiding Star Group prior written consent. Advertising Terms and Conditions must be in writing 48 hours before copy delaine. All editorials or advertisements appearing in Yiben Weekly magazine are subject to copyright, and cannot be reproduced in whole or in part. No views of information contained in articles and advertisement appearing in Yiben weekly magazine are endorsed by the publisher. The publish reserves the right to refuse, withdraw or amend article or advertisements without explanation. Artworks are accepted on condition that publisher cannot guarantee their safe return, the publisher will not be liable for any damage or loss caused by late publication, error of failure of advertisement to appear. Part of contents from Internet may be credited in Yiben weekly magazine under the creative commons deed ( CC BYSA 3.0). Should there be any object, please contact Guiding Star Group. Appropriate royalties would be made to the verified author in accordance with relevant laws.
自然天地，兼具古典气质；温馨家园，包蕴现代特性 ——美好生活，从这里开始 决定社区宜居性的4个因素 苦苦挣扎的澳大利亚租房者还有希望吗？ 利率上升！大量澳大利亚借款人可能面临抵押贷款压力 央行表示，加息可能会使新购房者受益！ 房价翻转？Units和Houses谁输谁赢！ 区域解读 Auldana SA 5072 03 06 09 11 14 16 19 免责声明
2022 VOL.124 CONTENTS 目录
3 YIBEN BUSINESS WEEKLY 商业周刊 让童心挥动画笔，让真情连接世界。 2022“友谊”线上少儿绘画比赛， 庆贺中澳建交50周年！ 在南澳这样一片融合了丰富艺术、美好音乐、多 元文化的土地上，SAIMAF组委会与SAIMAF艺 术节已经陪伴人们走过了四个年头。自2018年 SAIMAF艺术节诞生以来，逐步经历了生根发芽、 抽枝开花，至今硕果终成。而今又是一载春秋轮回， 在中澳建交五十周年之际，由SAIMAF组委会发 起的新一届“友谊”线上少儿绘画比赛来到了人 们的身边。 对于中澳两国来说，2022年是极特殊的一年，也 是尤其值得纪念的一年。半个世纪前，大洋两端 的中国与澳大利亚搭建起了友谊之桥；而五十年 光阴的淘洗则让这份友谊变得愈加深厚真挚。在 两国关系即将走向新的旅程之际，何不让亲密友 谊与赤子童心相遇？让孩子们在“友谊”少儿绘 画比赛中，用多彩画笔描绘现实，用无限想象纪 念真情。 著名艺术家毕加索曾说过，自己14岁就能画得像 拉斐尔一样好，但之后他却用一生去学习像孩子那 样绘画。相信孩子们一定会在自己的画作中展示那 无穷无尽的创造力，那天马行空的想象力；他们的
4 笔端必然将汇聚一切奇妙而美好的情感…… 本届“友谊”儿童绘画大赛将在中澳两地同时举 行，经由网络免费报名即可提交画作，最终得分 将综合评委评分与微信投票结果。“友谊”儿童 绘画大赛自9月17日起开始报名，9月24日晚 12点前结束报名，作品需在截止日期前完成提交。 线上投票的时间为9月26-28日，为期48小时。 “友谊”线上少儿绘画比赛流程 报名日期：9月21日-9月24日
YIBEN BUSINESS WEEKLY 商业周刊 免费报名方式： 1、扫码添加壹本君微信号（微信号： yibennews）。 2、发送参赛人信息，包括姓名，年龄，手机与微 信联系方式，作品主题。 3、报名成功后于9月23日晚12点前发送符合 参赛要求的作品至壹本君。 4、获奖的参赛者将于9月29日得到通知，请于 29日与30日递交原版作品至SAIMAF艺术节以 供展示与颁奖。 5、SAIMAF艺术节将保留原版作品，版权归原作 者所有。 评比规则：评选分为儿童组（7岁以下）以及少 儿组（7-12岁）。投票有效期为2022年9月 26日至28日。投票可进行多选，投票期间每人 每天可投一票，不可重复投票。 微信投票占比50%，投票截止后由票数高低统计。 评委打分占比50%，综合评定作品排名。其中， 儿童组和少儿组分别有一等奖1名、二等奖2名、 三等奖3名，以及优秀奖若干。 1、获奖者将有机会受邀至中国驻阿德莱德领事馆 参加展示。 2、获奖者将获得由中国驻阿德莱德领事馆提供颁 发的奖品。 3、获奖者将获得由SAIMAF组委会颁发的获奖 证书。 4、获奖作品将在Yiben Media旗下发行的壹本 生活周刊与壹本商业周刊上刊登报道。
6 YIBEN BUSINESS WEEKLY 商业周刊 康和福祉，如今，在寻找一个好地方居住时，它 被认为是一个绝对关键的基准。 该指数成立于2011年，每年对40个Stockland 社区的2000多名居民进行调查。它衡量了影响 新开发项目宜居性的关键因素如何随着时间的推 宜居性是买家经常听到的概念 - 但它的真正含义 是什么，你怎么知道你找到了它？ 如果你正在寻找你的第一个家或一个全新的家， 毫无疑问，你已经听说过宜居性。这是一个概念， 指的是一个位置如何在日常生活中增强我们的健 决定社区宜居性的4个因素
7 YIBEN BUSINESS WEEKLY 商业周刊 移而变化，Stockland总体规划社区执行总经理 Mike Davis解释说。 “它强调了对我们的居民来说，在提高他们对 居住地的整体满意度和幸福感方面的重要性， 以及我们可以做些什么来改善当前和未来的社 区，”Davis说。 以下是一些需要注意的关键方面。 1.归属感 没有什么比走在街上和问候邻居更好的了。这是 一件简单的事情，但会让你觉得自己是当地结构 的真正一部分。 Davis说，需要建立一个社区来促进居民之间的 有机联系和长期关系。“这可以通过特殊活动和 便利设施在社区中证明，这些活动和设施可以帮 助居民保持联系并保持他们能够建立的友谊，” 他说。 一个很好的例子是Stockland与西澳大利亚 RSPCA的合作，提供免费的狗训练课程。这些课 程改善了宠物的行为，但它们也让当地居民互动。 2. 附近设施 超市、工作和自然户外设施都近在咫尺，因为没 有人愿意为了一瓶牛奶或早晨慢跑而开车。 realestate.com.au 经济学家安格斯·摩尔 （Angus Moore）表示，连通性对自住业主来说 很有价值，但它也应该是投资者的首要任务，因 为他们的租户也希望有良好的联系。 “公共交通的可及性、步行性和通往主要道路走 廊的通道是产生重大影响的一些事情，”摩尔说。 “这些使生活和通勤更加轻松，数据显示，连接 性是人们真正重视的东西。”
YIBEN BUSINESS WEEKLY 商业周刊 连通性得分最高的郊区是珀斯的安伯顿海滩 （Amberton Beach），该指数在该类别中的评 分为84%。它位于中央商务区以北48公里处， 是一个友好的沿海社区，居民可以步行到海滩或开 车到附近的商店。此外，通过为该地区指定的未来 火车线路和高速公路延伸，连接性将得到改善。 社会也重新关注健康和福祉，因此健身房，游 泳池和体育储备等功能至关重要。Davis说，要 注意人行道，公园和公共健身器材等基础设施， 以及鼓励参与的社区倡议，如Live Life，Get Active计划。 在健康和健身类别中得分高达90%的是 Townsville 的Stockland’s North Shore community。 健康亮点包括进入海滩，41公里的人行道，运动 场，当地游泳池，医疗中心，当地经营的新兵训 练营和定期的公园跑步活动。 3. 安全和美丽的街景 澳大利亚人重视在自己家里的安全感，而且他们 想要一个看起来漂亮的郊区。 Davis说，为了确保Stockland社区保持良好状 态并吸引优质居民，一些社区制定了与目标市场 价值观一致的当地风格指南。 Highlands是墨尔本的一个社区，目前有11， 000名居民，并有一个社区计划，鼓励景观前院， 并提供有关如何照顾街景的提示。还促进了对当 地湖泊和小溪的保护，因此，许多居民报告说， 他们周围的湖泊和小溪感到安全。 4. 可持续性 众所周知，可持续性正在成为许多买家的最前沿。 “我们当然看到房主对可持续功能感兴趣，例如 良好的能源效率或拥有太阳能电池板来帮助支付 公用事业成本，”Moore分享道。“但从环境的 角度来看，乘坐公共交通工具，住在适合步行的 社区，也会产生很大的不同。 在可持续发展方面实现目标是The Gables，这 是悉尼美丽的山区的一个总体规划社区，房屋拥 有6星级绿色之星评级和前所未有的用水效率标 准。使用雨水箱和水循环系统，居民可以节省高 达70%的饮用水，这意味着对当地供水网络的压
9 YIBEN BUSINESS WEEKLY 商业周刊 Keely）一直在悉尼寻找租房，在她继续寻找的同 时，她不得不搬回父母的房子。“在获得某些东 西之前，我在以前的地方通知了我的房东，现在 我只是处于不确定状态，”基利女士说。“我以 为找到一个地方会很容易，但真的很难。” 虽然她很幸运能有后备选择与父母住在一起，但 她的情况希望是暂时的。“我真的很幸运，我的 父母让我和他们在一起，但这并不理想 - 我想住 随着全国各地租房者的市场条件变得更加艰难， 许多绝望的租户感到厌倦。还有希望吗？ 非常低的租赁库存加上高需求，价格飙升，使得 大量人口无法进入市场 - 无论是在城市还是地区。 有些人发现，在申请了许多没有运气的房产之后， 找到一个家需要几个月的时间。 在过去的四个月里，汉娜·基利（Hannah 苦苦挣扎的澳大利亚租房者 还有希望吗？
10 在离工作更近的地方，并拥有我的独立性。” 缓解需要时间才能感受到 PropTrack经济学家安格斯·摩尔（Angus Moore）表示，解决日益恶化的租金紧缩的长期 解决方案是大幅增加住房存量。摩尔先生说，让 更多房产可供出租的措施并不快。 “有一些有希望的迹象将有更多的股票可用。投 资者现在占新住房贷款的三分之一以上，而在大 流行期间下降到不到四分之一。 “投资者活动的增加将开始为市场带来更多的租 赁供应，但这需要一些时间。相对于租赁市场规 模而言，新投资者的数量很少，因此新购买将需 要一些时间才能对租赁可用性产生有意义的影响。 政府提供了哪些帮助？ Albanese政府计划通过其“帮助购买”计划向首 次购房市场注入资金，该计划将随着租户成为房 主而增加一些租金。帮助低收入阶层陷入困境的 租房者的计划也一直在工党的议程上，因为庇护 所和社会住房服务部门报告说，有需要的人的候 补名单越来越多。 联邦已承诺建立一个100亿澳元的澳大利亚住房 应和负担能力委员会，以确保联邦政府在增加住 房供应和提高负担能力方面发挥领导作用，此外 还制定新的国家住房和无家可归者计划。 福利津贴，包括求职者，育儿费，ABSTUDY和 租金援助，将作为六个月重新校准的一部分增加， 以跟上消费者价格指数的变化。 在几个议会地区也设定了短期租赁上限，这些地 区主要由Airbnb主导，这些Airbnb已经将房屋 从租赁市场中移除。在2021年3月宣布住房危 机的拜伦湾，90天的上限将于2024年6月生效。 大悉尼和Newcastle已经设定了180天的上限， 每年出租整个房产超过60天的布里斯班房东将很 快支付50%的市政费。 摩尔先生说，虽然是积极的，但正在实施的措施 将需要一些时间才能产生影响，这意味着租户几 乎没有缓解的迹象。“目前全国各地的租赁市场 非常紧张，空置率很低，上市出租的房产比一年 前要少得多，”他说。 “与一年前相比，realestate.com.au 上市可供 出租的房产数量下降了近14%，与大流行前相比 下降了近30%。在这种环境下，我们看到租金增 长相当快，而且这种情况可能会持续一段时间。”
11 YIBEN BUSINESS WEEKLY 商业周刊 89天的抵押贷款份额也有所下降。 目前抵押贷款压力水平低有一个明显的原因。大 多数压力是由收入损失引起的：家庭成员失去工 作，生病，或关系破裂。目前的失业率是近50年 来的最低水平，这意味着大多数家庭可以继续偿 还抵押贷款，即使其他成本也在增加。 但这种情况可能会改变。 更高的利率会把更多的家庭推向抵押贷款压力吗？ 抵押贷款成本正在迅速增加，自5月份以来上涨 了约三分之一，这还不包括9月份的最新增长。 这是自1994年以来储备银行增息最快的一次， 预计还会进一步加息。这是在其他生活成本压力 之上的，消费者价格在过去一年中上涨了6%。 绝大多数借款人将能够承受这些预算压力。虽然 没有压力，但对许多人来说，所需的支出调整几 乎肯定会很困难。大多数借款人都处于有利地 位，可以吸收这些额外费用，因为贷款人评估其 还款能力比贷款利率高出3个百分点（至少约为 近几个月抵押贷款利率的急剧上升将需要家庭进 行艰难的支出调整。现在有多少澳大利亚人面临 抵押贷款压力的风险？ 什么是抵押贷款压力？ 抵押贷款压力没有官方定义，但从根本上说，这 是当一个家庭难以负担房屋贷款还款时。 通常引用的指标是那些将超过30%的收入用于抵 押贷款还款的人。但它并没有很好地捕捉到这个 概念。每个人的情况都不同。 高收入家庭通常可以很容易地偿还，而低收入家 庭可能会挣扎。选择超过此门槛的还款额的家庭 当然不应该被考虑在抵押贷款压力中。虽然没有 一个好的措施来捕捉所有的抵押贷款压力，但一 个更狭隘的衡量标准是：抵押贷款还款的借款人。 官方数据涵盖不良贷款，跟踪还款后90天或更长 时间的贷款。 直接比较是困难的，但与历史和其他国家相比， 目前抵押贷款落后的人数非常低。还款后30至 利率上升！大量澳大利亚借款人 可能面临抵押贷款压力
12 YIBEN BUSINESS WEEKLY 商业周刊 5.25%）。 这明确地确保了借款人能够承受利率上升，我们 还没有看到超过这一水平的上升（利率从2022 年5月至9月增加了2.25个百分点）。但利率 将进一步上升——市场预计还会增加1.5个百分 点——这将使利率超过最近借款人被评估的水平。 即便如此，只有接近最大借款额的借款人才可能 处于压力状态，因为根据定义，其他人有闲置收 入来偿还更高的还款额。很少有人借到接近他们 的最大值。最大的银行联邦银行估计约有8%的 人这样做。 有多少借款人可能陷入抵押贷款压力？ 一个极端的情况是，如果利率上升将所有接近借 贷限额的最近借款人推向无法再负担抵押贷款还 款的境地。 自2020年3月以来，已有超过110万笔新贷款 用于购买新房产或现有房产，其中8%约为92， 000笔贷款。这种情况不太可能发生，因为家庭 通常可以对支出进行重大调整以负担抵押贷款， 至少在就业前景良好的情况下是这样。 虽然极不可能，但在这种情况下，不良贷款率将 达到5.5%左右。这很高，但并非史无前例。虽 然这将远高于澳大利亚90年代经济衰退期间的水 平，但远低于全球金融危机后美国的水平，后者 达到10%以上。 房价上涨可能意味着压力不会出现在官方数据中 即使在这种极端情况下，大多数难以获得更高抵 押贷款还款额的借款人最终也不会记录在官方数 据中。 借款人可以寻求减少还款的时期以重回正轨，或 者在极端情况下可以出售他们的财产来偿还贷款。 这些家庭显然正在经历经济压力。但不良贷款数 据的局限性在于它们不一定会被记录下来。 它所追踪的压力通常需要同时进行两次冲击：一 种是巨大的收入或支出冲击，这意味着借款人无 法再偿还还款，另一种是房价下跌，因此无法出
13 YIBEN BUSINESS WEEKLY 商业周刊 售房产来偿还贷款。目前，几乎每个人都可以选 择出售房屋以偿还抵押贷款。根据澳洲联储的数 据，只有不到0.25%的贷款处于“负资产”状态 （贷款大于房产价值）。 如果房价继续下跌，这种情况会改变，但不会太大。 价格下跌15%（从峰值）将使价格回到2021年 3月的水平。因此，只有从那时起购买房屋的房 主才会面临负资产的风险，并且只有当价格下跌 超过他们的存款时 - 几乎总是20%或更多。只有 大约6.5%的借款人从10%（或更小）的存款开始。 抵押贷款压力不太可能显著上升 虽然我们不太可能看到抵押贷款压力大幅增加， 但压力结果是可能的。 任何被迫出售房产的行为显然都涉及很大程度的 压力。然而，目前尚不清楚有多少家庭最终会陷 入这种情况。这将取决于利率的提高程度和劳动 力市场的表现。难以偿还债务的借款人的销售可 能导致房价下跌幅度更大，并将其他借款人推入 负资产。这些“系统性”问题将受到澳大利亚审 慎监管局和澳洲联储的密切关注。 当然，利率上升和通胀带来的成本压力将意味着 所有借款人都需要调整支出。这是故意的。澳洲 联储正在提高利率以减少经济需求，一个关键途 径是通过借款人的臀部口袋。虽然我们不太可能 看到很大的压力，但许多家庭可能会有一个艰难 的财政时期。
14 YIBEN BUSINESS WEEKLY 商业周刊 表示，尽管直接影响是拥有住房成本的上升，但 随着时间的推移，住房需求和房价的下降意味着， 一个家庭将需要更小的抵押贷款来购买第一套住 房或升级。 他在周一的一次房地产会议上表示:“估计结果显 示，由于利率上升，新买家的按揭付款将在大约 澳大利亚央行一位高级官员表示，利率上升降低 了人们可以借款的最高额度，提高了他们的抵押 贷款偿还额，但最终可能会让新购房者受益。 澳大利亚央行负责澳洲市场的Jonathan Kearns 说，央行的快速加息已使借款人的最高贷款规模 减少了约20%，还款率提高了四分之一。Kearns 央行表示， 加息可能会使新购房者受益！
15 YIBEN BUSINESS WEEKLY 商业周刊 两年内增加。”但在那之后，房价和抵押贷款规 模的下降开始占主导地位。 “这种做法显然从影响利率和房价的许多其他因 素中提炼出来，但它表明，由于利率上升会降低 房价，进而降低抵押贷款规模，新借款人的抵押 贷款支付额最终可能低于利率没有提高的情况。” 自5月以来，澳大利亚央行已将现金利率上调 225个基点至2.35%，这是自1994年以来最快 的加息周期。Kearns说，抵押贷款利率的提高将 使借款人的最大贷款规模减少约20%，并指出贷 款人在其贷款评估中应用了比当前利率高3%的 偿债能力缓冲。 “而且由于评估比率也适用于任何现有债务，因 此对于有现有债务的潜在借款人，比如房地产投 资者，其借款能力的下降幅度更大。”但他说， 只有大约10%的借款人获得了接近可能的最大规 模的贷款。 “因此，即使所有借款人的最高贷款规模随着利 率上升而减少20%，也不是所有新借款人都必须 拿出比这小20%的贷款。”“对许多借款人来说， 他们花在新房上的钱只会小幅下降，或者根本不 会下降(包括因为他们用作存款的存款在利率上升 的情况下不会下降)。” Kearns表示，抵押贷款利率上调225个基点， 也意味着25年期新贷款的本金和利息的月供将增 加25%左右，这可能会影响人们想要贷款的数额。 他说:“值得注意的是，这并不意味着所有现有借 款人的实际贷款支付增加了四分之一。” 大约35%的住房贷款是固定利率抵押贷款，这些 借款人在固定利率到期之前不会面临利息支出和 贷款支付的增加。Kearns表示，很大一部分可变 利率借款人一直在将多余的抵押贷款支付转入抵 消和重划账户。“对许多借款人来说，这些更大 的还款额意味着实际还款额不必因利率上升而增 加所需还款额的全部变化。” 利率对房价影响的“相当不确定性” 尽管澳大利亚央行指出，在加息之后，房价可能 会下跌10%或15%，但Kearns表示，影响的 程度仍不确定。他表示:“总体而言，我们知道， 加息将倾向于压低住宅和商业地产价格，但其幅 度甚至时机都存在相当大的不确定性。” 澳洲联储4月份的模型估计，利率上升200个基 点将在两年内使实际房价下降约15%。Kearns 表示，这不是一个预测，而是对房价对利率有多 敏感的估计。Kearns指出，许多其他因素也会影 响房价，他表示，利率对价格的影响不仅取决于 价格变化的程度，还取决于变化的时间。 “如果假设利率永远高200个基点，那么这个 模型表明，房价最终将比利率不变时低30%左 右。”“值得注意的是，这些基于历史数据的估 计表明，房价的变化相对缓慢，肯定比金融资产 价格的变化要慢。”“该模型还表明，如果利率 在两年后恢复到最初水平，预计利率对价格的影 响将最终消除。” 在上周五的联邦议会听证会上，澳大利亚央行行 长Philip Lowe表示，他预计随着利率持续上升， 房价将进一步下跌，如果房价累计下跌10%，他 不会感到意外。Lowe指出，即使到那时，房价仍 将在三年内上涨15%，而在大流行期间的两年里， 房价上涨了25%。 Kearns表示，澳大利亚央行的研究发现，在住房 供应灵活性较差、抵押贷款债务较高、投资者较多、 收入较高的地区，利率对房价的影响更大。他说， 研究人员发现，最昂贵地区的房价对利率变化最 敏感，并补充说，有证据表明，独立住宅比公寓 对利率变化更敏感。 “总的来说，这表明利率的上升缩小了住房财富 的分配，因为更昂贵的房产会经历更大的价格下 跌。”“但他们的研究结果表明，这种分配效应 是暂时的，因为利率对更昂贵和更廉价房产的影 响会随着时间的推移而趋同。”
16 YIBEN BUSINESS WEEKLY 商业周刊 人们在新冠期间优先考虑更大的空间和更好的生 活方式，房价大幅上涨，创纪录的低利率也使更 多贷款更便宜。 在经历了多年房价高速增长的阴影之后，现 在units似乎迎来了自己的阳光时刻，它们比 houses更能抵御快速上升的利率。近年来，随着 房价翻转？ Units和Houses谁输谁赢！
17 YIBEN BUSINESS WEEKLY 商业周刊 但随着利率攀升，澳洲各地的房价迅速开始下跌， 全国房价较3月份的峰值下降了2.7%。悉尼和墨 尔本是房价下跌的领头羊，两者的房价都比各自 的峰值低了近5%。但随着经济衰退的展开，一个 奇怪的趋势正在显现——公寓市场的表现更好。 根据PropTrack的住房价格指数，自3月份以来， 全国房价下降了3.6%，而公寓价格的下降则不那 么明显，较2月份的峰值下降了2.6%。到目前为 止，房价下跌的幅度也更大，范围也更广。 到目前为止，房价从各自的峰值下跌幅度也更大， 悉尼北部海滩地区是房价和公寓价格跌幅最大的 地区，与去年10月的峰值相比，该地区房价下跌 了10.6%，公寓价格下跌了9.8%。 然而，这是在新冠肺炎引发的偏好转移之后出现 的，在很长一段时间内，住宅的表现显著优于公寓。 当封锁和严格的限制令公寓生活变得不那么有吸 引力时，买家为更大的空间和更大的房子支付了 溢价。 对许多人来说，转向远程工作——因此有更多的 时间呆在家里——使更大的住宅成为一个更诱人 的提议。因此，人们为房子支付的溢价在近年来 大大加快。自2020年3月疫情爆发以来，房价 上涨35%，至今年3月达到峰值，而单价仅上涨 12%。 通常情况下，房子的价格高于公寓价格，但这种 双速市场把房子和单位之间的价格差距推到了创 纪录的极端。 但现在随着公寓市场的好转，这一差距开始缩小。 事实上，房价下跌的速度几乎是房价下跌速度的 两倍。 低利率也有助于提高人们的负担能力，使人们能 够偿还更多的债务，因此增加了购买一套房子而 不是一个公寓的能力。其他因素，如投资者参与 度降低、海外需求减少和市中心租赁条件变差， 也导致了疫情期间公寓市场的相对疲软。 但现在，市场正在适应一种新的现实，这种情况 已经发生了明显的变化。借贷成本上升和借贷能 力下降共同提振了对公寓的需求。 利率在5个月内上升了225个基点——这是自 1994年以来最快的紧缩周期——而支付能力的 限制也开始显现。根据realestate.com.au的挂 牌参与数据，整个首都城市对房屋感兴趣的潜在 买家数量下降了7.1%，而对公寓感兴趣的潜在买
18 YIBEN BUSINESS WEEKLY 商业周刊 家数量从2021年10月的创纪录高点仅下降了 5.7%。 就每宗上市而言，首都城市潜在买家的需求放缓 得更多，因为在近几个月需求放缓的背景下，新 股上市的步伐仍保持着历史上的强劲。与今年1 月的每宗上市需求峰值相比，首都城市住宅上市 需求下滑了18.5%，单元上市需求仅下滑了8.1%。 不断上升的利率不仅增加了还款，还减少了潜在 买家可以借款的金额。目前现金利率为2.35%， 最大借款能力下降了约20%。由于大多数人都是 借钱买房，有资格购买高价值房屋的买家正在减 少。虽然没有多少借贷者会申请最高额度的贷款。 这对高端市场造成了冲击，再加上分区土地供应、 更高的收入和抵押贷款债务等其他因素，更昂贵 的房产和地区的房价下跌最快。此外，随着城市 进入疫情后的常态，边境重新开放，租赁市场收 紧到极端水平，激发了强劲的单位租赁需求。这 些因素也使得潜在买家的需求在公寓市场上得到 了更好的支撑。 以首都城市为例，霍巴特、堪培拉、悉尼和墨尔 本的每一套房产的潜在买家数量都从各自的峰值 回落了最大的幅度。这是有道理的，因为这些市 场的新股发行步伐更强劲，股票总量正常化的速 度更快，给买家提供了更多选择。此外，去年年底， 澳大利亚审慎监管局(APRA)增加了适用于新抵押 贷款的服务能力缓冲。 银行现在必须确保客户能够支付高出3个百分点 的抵押贷款利率，而不是之前2.5个百分点的缓 冲利率。这使得潜在买家可以借款的最高金额减 少了5%。这意味着，对于那些现有债务或高利率 贷款的人来说，借款能力的下降幅度更大。这通 常会对投资者产生更大的影响——这是维持低价 房产(尤其是单元房)相对吸引力的另一个因素。 虽然随着利率上升，投资者活动有所下滑，但紧 张的租赁市场和租户对公寓的强劲需求，以及负 担能力方面的考虑，可能会推动投资者在公寓市 场的活动。尽管房价在下跌，但随着还款变得更 加昂贵，住房负担能力将变得更差，再加上公寓 市场提供的相对折扣和通常更便宜的价格点，住 房可能会继续保持更好的表现。 负担能力的限制、预算的缩减以及公寓提供的价 值，都有助于防止公寓买家的需求快速下降。利 用政府支持计划的首次购房者的需求，也与市场 中负担得起的部分绝缘。更便宜的价格为进入市 场提供了更容易的途径，如果拟议的帮助购买计 划得以实施，在拟议的限价下，公寓市场将有更 多的选择。延长住房担保计划也是如此。
19 Auldana SA 5072 区域 解读 1.区域概况/概述 Auldana位于南澳州首府阿德莱德的东部。常住人口为594人（2016 Census）。Auldana的西部紧邻Rosslyn Park，西南部面向Wattle Park，西北部面向Magill，北部紧邻Woodforde。此区归Burnside Council管辖。
2.学区情况/学校介绍
周边公立学校
Magill School，Magill 5072
公立小学，1-7年级，男女同校，861名在校生
Norwood Morialta High School，Magill 5072
公立中学，8-12年级，男女同校，1533名在校生
Stradbroke School，Rostrevor 5073
公立小学，1-7年级，男女同校，821名在校生
East Torrens Primary School，Hectorville 5073
公立小学，1-7年级，男女同校，294名在校生
周边私立学校
Rostrevor College，Woodforde 5072
1-12年级，757名在校生
Norwood Morialta High School - Senior Campus 私立中学，男女同校
Norwood Morialta High School - Middle Campus - Morialta 私立中学，男女同校
St Peter's Collegiate Girls' School，Stonyfell 5066 1-12年级，663名在校生
Pembroke School - Junior School Campus，Kensington Park 5068 男女同校
Pembroke School - Senior School Campus 男女同校
20 YIBEN BUSINESS WEEKLY 商业周刊
3.人口构成 Auldana的面积约为0.6平方公里。2011年Auldana的人口为603人。到2016年，人口为594人，在此期间该地区 的人口下降了1.5%。Auldana的主要年龄组是50-59岁。Auldana的家庭主要是有孩子的夫妇，每月可能偿还 4000澳元的抵押贷款还款。一般来说，Auldana的人从事专业职业。2011年，Auldana93.6%的房屋是自有住 房，而2016年为92.8%。（资料来源：澳大利亚统计局）
21 YIBEN BUSINESS WEEKLY 商业周刊
22 YIBEN BUSINESS WEEKLY 商业周刊 4.配套设施 Auldana区内公共配套设施齐全，满足日常生活需求。 Auldana区附近有公园、酒厂、唱片商店、健身器材店等。 Auldana距离Adelaide市中心约9.8公里，开车需17分钟即可到达市中心。 公交线路包围整个Auldana，公共交通十分便利。 5.行情观察 独栋房屋 在过去的12个月里，Auldana已经卖出了7套独栋房屋，售价中位数为$1.5M，同比增长14.8%。平均需要 120天即可售出。
23 YIBEN BUSINESS WEEKLY 商业周刊 单元房 暂无出售记录。 数据来源： 关于学区情况/学校介绍、人口构成、行情观察： https://www.propertyvalue.com.au/suburb/auldana-5072-sa
