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800平亚洲超市入驻Paradise，上好商铺待青睐 ——共筑阿德莱德华人购物区 节能成为购房者的重要追求！ 随着移民回归，租金或将继续攀升！ 随着生活成本上升，你的贷款有风险吗？ 租金暴涨，租户应何去何从？ 疫情影响房地产，你的生活被改变了吗？ 区域解读 Kingswood SA 5062 03 07 09 11 14 16 19 免责声明
2022 VOL.127 CONTENTS 目录
3 800平亚洲超市入驻Paradise 上好商铺待青睐 共筑阿德莱德华人购物区 “春风如贵客，一到便繁华。来扫千山雪，归留 万国花。”2022年南澳的春风解人风情，带来了 一个好消息——今年12月，Paradise将落成一 座新的购物中心，且配套设施齐全，共有52个停 车位。 还需要提到的是，购物中心的位置很是优越，配 套设施也很充足，能够辐射周边很大一部分区域。 其位于5 Darley Road，距阿德莱德中央商务区 东北 11.5 公里，紧邻shopping centre。商场 所在地恰好有三条主路互相连接，Darley路与 Gorge路在其前交叉而过，人流车流往来频繁。 距Orban公交换乘站车程三分钟 距阿德莱德CBD11.5公里
此外，购物中心附近的交通很是便利，这里距离
Magill只有5分钟车程，距离Obarn公交线只 需三分钟。
购物中心周边还有Target Australia百货商店、 National Pharmacies药店、Tony & Mark's蔬 果店、Panini Brothers糕点等等商店百货，最 关键的是，有不少华人居住在Paradise区。待到 商场落成，便可以为方圆5-8公里范围内的住户
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提供休闲购物场所；可以为沿Darley路通勤的人 们提供便利的出行条件；还可以为阿德莱德的华 人提供一个排解乡愁的好去处。 在这个人们翘首以待的主街重建项目中，已经确 定入驻的亚洲超市占地达到了800平方米。而一 个标准的羽毛球场地占地面积为106.5平方米， 这意味着亚洲超市占地面积近乎标准羽毛球场占 地面积的八倍。此外，这个大型超市中还设置了
中央厨房，可以为顾客提供各类美食。
在这个项目规划之初，投资商就定下了打造阿德 莱德东北部华人区的要旨。不过，仅凭亚洲超市 也很难真正打造出一个阿德莱德华人的乐园。这 座位于阿德莱德城郊（东北区）华人核心商业/ 生活圈的新商场，需要更多华人商家入驻，需要 更多来自中国的美味佳肴。
目前，除了庞大的亚洲超市之外，还有三间商铺 等待着慧眼的青睐。这三间商铺分列超市的左右。
LOT1在超市左侧，占地为97.2平方米，紧邻 Darley路，很适合有一定知名度的连锁品牌，或 计划打出知名度的品牌。
LOT2位于超市右侧，占地面积为88.5平方米；
LOT3挨着LOT2，占地面积为89.9 平方米。这
合用来开餐厅。而且这三间商铺皆包含油池等基 础设施，商家入驻装修时可以省不少事。此外， 投资商很是期待有更多的中华美食能够入驻，大 家合力开辟出阿德莱德城郊地区的华人聚集地。
前，相信不久的将来，Paradise购物中心便将为 阿德莱德，甚至南澳华人的生活提供不少便利。
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两间商铺面积适宜，位置靠里，停车方便，很适
如今打造阿德莱德华人聚居区的绝佳机会就在眼
当人们行走在购物中心，耳边响起熟悉的话语， 记忆深处的美食出现，那种“他乡遇故知”的快乐， 会充盈每一个人的心。 苏轼曾有诗言：“雪沫乳花浮午盏，蓼茸蒿笋试
春盘。人间有味是清欢。”在苏轼眼里，人间真 正的滋味是“清淡的欢愉”。而对于身在异乡的 人们，一句乡音，一盘家常小菜，便已超越了“清
欢”成了不可多得的“至味”。待到春末夏交之际， Paradise商场正式落成，必将为阿德莱德华人们 的生活，增添许多温暖与光彩。
详细参数：
-位于Paradise区
-近800平米大型亚洲超市已入驻
- 52个停车位
-距阿德莱德CBD11.5公里 -紧邻Darley路 -三间商铺招租
- LOT1：97.2平方米
- LOT2：88.5平方米 - LOT3：89.9 平方米 -油池等基础设施
节能成为购房者的重要追求！
近年来，随着业主寻求减少对环境的影响，能源 效率和可持续性在房地产行业变得越来越重要。
根据realestate.com.au最近的一项消费者调查， 在买房或租房时，寻找房产的人认为能源效率非 常重要。
在所有提供的节能住房中，太阳能是目前最受消 费者欢迎的，71%的受访者对太阳能感兴趣。考
虑到澳洲每天平均日照时数很高，这并不令人惊 讶，高效的照明和良好的绝缘也很重要。
根据Canstarblue的数据，安装太阳能电池板的 家庭每季有望节省236澳元，增加太阳能热水和 太阳能电池可以进一步节省能源。
从realestate.com.au上的搜索也可以看出，太 阳能对购房者的重要性。在过去的12个月里，超
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过90%的能效搜索都是关于太阳能的。
与最近的西澳大利亚州相比，昆士兰对节能特征
的搜索量几乎是后者的两倍。昆士兰人更感兴趣 的是太阳能、水箱和房产的星级评级，而维多利 亚的搜索者则更关注玻璃窗和热水供暖，因为那
里的气候更冷。
随着生活成本的增加，业主们都在寻找减少能源 账单的方法，而节能设施在降低成本和碳排放方 面是有效的。因此，太阳能电池板和其他节能设 施很可能在未来几年成为大多数家庭的常见设施。
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在租金市场已经吃紧的情况下，近几个月来，移
民澳大利亚的人数大幅回升。
根据澳大利亚统计局的数据，8月份，估计临时签
9 YIBEN BUSINESS WEEKLY 商业周刊 证入境总人数自疫情开始以来首次增加到30多万。 尽管仍低于疫情前的水平，但与新冠肺炎疫情期 间接近零的入境人数相比，这是一个显著的增长。
随着移民回归，租金或将继续攀升！
在海外游客中，临时游客占绝大多数(超过三分之 二)，因此这一群体对租金需求的影响微乎其微。
当然，入境总人数的数据只是:总人数。它衡量的 是抵达澳大利亚的总人数，而不是移民带来的人 口净增长——也就是说，这个数据不考虑离开澳 大利亚的人口。净房价事关人口和住房需求。
不幸的是，净迁移数据并不及时。即便如此，我们 掌握的数据确实描绘了一幅清晰的画面。2022年 3月当季的净海外移民非常强劲，三个月期间略低 于10万人。这帮助将人口年增长率提高到0.9%。
在本已紧张的情况下，人口的增加将给租赁需求 带来上行压力。
与去年相比，在realestate.com.au网站上列出 的可供出租的房产数量下降了近五分之一。在疫 情期间的大部分时间里，各区域的可获得性大大 减少，最近几个月最多只有非常微弱的改善迹象。
在住房供应紧张的情况下，返乡移民带来的额外 需求将推动我们看到的广告租金价格持续快速增 长。我们已经看到了与这种动态一致的迹象。在 新移民通常迁移的地区，租金增长尤其迅速——
这些地区大多是市中心地区，通常靠近主要大学。
不出所料，这种模式与我们在疫情期间看到的情 况相反，当时边境被关闭。在2020年和2021 年期间，市中心地区的租赁市场非常疲软，广告 租金价格大幅下降，尤其是在悉尼和墨尔本。
值得欣慰的是，目前租金增长非常快的许多地区， 以及移民增加将增加额外需求的地区，都是在疫 情期间租金下降的地区。
总的来说，过去6个月里租金市场增长最快的地
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区是那些在疫情期间租金价格暴跌的市中心地区。 这种模式可能部分反映了疫情期间表现不佳的一 些弥补，部分反映了租赁市场目前紧张的事实， 而且这些地区的租赁市场越来越紧张。 在短期内，租金可能会继续快速增长。全国大部 分地区的空置率都很低，而且随着人口恢复增长， 租赁需求几乎没有缓和的迹象。但有一些迹象表 明，投资者正在回归。向投资者发放的新贷款较 去年同期增长6.5%，不过近几个月有所下降。这 将有助于将更多的供应带回租赁市场，但这将是 一个缓慢的过程。相对于租赁市场的规模，新投 资者的数量很少。
11 YIBEN BUSINESS WEEKLY 商业周刊 报告中指出，有一小部分借款人可能无法偿还债 务，其中包括近期买房者和低储蓄和高负债者。 澳大利亚央行表示:“由于利率上升和生活成本压 力，澳大利亚有一小部分借款人特别容易面临还 款困难。” 澳大利亚央行警告称，随着利率和生活成本进一 步上升，一些家庭可能会发现难以支付抵押贷款， 尽管大多数家庭将能够应付。 澳大利亚央行在上周五发布的最新金融稳定评估 随着生活成本上升， 你的贷款有风险吗？
“许多这样的家庭流动性缓冲低，收入较低，相
对于收入而言债务较高。”“房价大幅下跌导致
家庭资产为负，再加上对可支配收入的进一步冲
击，将增加一些借款人违约的风险。”这份关注
经济中金融稳定风险的报告指出，收入增长未能
跟上通胀，导致家庭偿债能力下降。
“许多家庭将能够通过减少支出和/或储蓄率来
应对这一问题。然而，一小部分储蓄较低、债务
较高的借款人容易出现还款困难。”“因此，房
屋贷款拖欠率很可能在未来一段时间内从目前的 低水平上升。”
“如果经济状况，特别是失业水平，最终比预期 更糟，房价大幅下跌，偿债挑战将变得更加普遍。”
澳大利亚央行指出，到目前为止，家庭财务压力 上升的迹象有限。但该机构表示，一些家庭已经 面临着更加严峻的形势，利率和通胀的共同作用 将进一步增加家庭预算的压力。
“总体而言，大多数借款人可能处于调整财务状
况的有利地位，只有一小部分借款人似乎容易陷 入欠款。”澳大利亚央行周二连续第六个月上调
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现金利率，但在连续四次加息后，加息速度放缓 至“一切照常”的25个基点。 自5月以来，澳大利亚央行已经将利率上调了 250个基点，使现金利率达到2.6%——这是 2013年以来的最高水平。随着澳洲试图降低通胀， 预计还会有更多的加息。 借款人是最脆弱的 澳大利亚央行指出，随着利率和生活成本的上升， 最近的首套房买家和收入较低、财务缓冲较少、 债务较高的借款人最容易出现还款困难。报告称， 最脆弱的借款人是那些负债高、提前还款缓冲低 的人，并补充称，这些人只占负债家庭的一小部分。 澳大利亚央行的分析表明，大多数获得浮动利率 贷款的房主有能力适应利率和通货膨胀上升的时 期，这在一定程度上是由于大流行期间建立了大 量储蓄缓冲。但澳大利亚央行表示，其中一小部 分借款人“很容易面临偿债困难，并最终违约”。 “一小部分收入低、流动性缓冲小、债务高的可 变利率借款人最容易出现还款困难——包括那些
13 YIBEN BUSINESS WEEKLY 商业周刊 贷款相对较新、住房资产较少的人。”“固定利 率借款人的贷款期限到期后，他们的最低还款额 也将大幅增加。”“因此，住房贷款拖欠率很可 能在未来一段时间从较低的水平上升。” 《金融稳定评论》称，在利率上升的环境下，最 近的购房者更容易受到偿债挑战和违约的影响， 因为他们积累流动性和股本缓冲的时间更少了。 澳大利亚央行的数据显示，截至8月，自2021 年初以来获得贷款的所有购房者中，约有一半的 提前还款缓冲，相当于不到计划还款的3个月。 相比之下，这一比例不到总贷款者的40%。 澳大利亚央行表示:“最近的购房者，特别是首次 购房者(FHBs)，在资产缓冲较低的借款人中所占 比例也过高。”该机构还补充说，这一群体在当前 贷款与估值比率超过80%的贷款中所占比例更高。 澳大利亚央行表示，高负债借款人比其他人更容 易受到冲击，因为他们的利息支出对利率上升更 敏感，并补充称，过去两年借款的房主更有可能 背负高负债。 澳大利亚央行表示，与其他借款人相比，近期首 次置业者也将更容易受到房价大幅下跌的影响。 “包括FHBs发放的贷款在内，较新的贷款更有 可能出现负资产，这不仅是因为借款人开始时的 lvr往往高于重复买家和投资者，还因为他们积累 超额还款和从房价上涨中受益的时间更少。 “最近的FHBs也更有可能经历财务压力。”但 澳大利亚央行指出，银行不存在系统性风险，因 为这些贷款占未偿还贷款余额的比例不到10%。 “与此一致的是，即使未来房价大幅下跌，也只 会导致一小部分贷款进入负资产状态，尽管大量 被迫出售的环境可能会进一步放大价格周期。” 尽管许多经济学家预计，明年房价将从上到下下 跌15%至20%，但仍将高于疫情前的水平。
租金暴涨，租户应何去何从？
在全国范围内，PropTrack最新的《Market Insight》显示，在过去三个月里，周广告租金中 位数增长了4.3%，同比增长了惊人的10.3%， 这表明全国各地的情况都很严峻。
PropTrack研究执行经理Cameron Kusher表 示:“由于可供出租的库存量持续低迷，以及租赁
14 YIBEN BUSINESS WEEKLY 商业周刊 住房的强劲需求，租金正在上涨，这给房东提供 了这样做的空间，以及提高价格的能力。”虽然 所有的租赁市场都面临挑战，但对于那些想在某 些城市找房子的人来说，有些城市要比其他城市 艰难得多。 悉尼的租金环比上涨了1.9%，所有住宅的租金 中值为每周550澳元。现在的价格同比上涨了 10%。相比之下，布里斯班的房价环比上涨了 3.2%，所有住宅的租金中位数为每周485澳元， 最新数据显示，9月份租金以有记录以来最快的季 度速度上涨，苦苦挣扎的租户看不到缓解的迹象。
但房价同比上涨了14.1%。
墨尔本房价较上季度上涨3.5%，所有住宅的中位
数为每周440澳元，但住宅价格没有变化。相反，
该季度的销量增长了5%，令人咋舌。在维多利亚
首府，所有住宅的周租金同比上涨了10%。
在阿德莱德租房的人季度房价涨幅是所有首都中 最大的，上涨了4.3%，即每周480澳元。所有
住宅价格环比上涨3.4%，同比上涨12.5%。在 达尔文和霍巴特，过去一个季度的租金价格保持 不变，但同比分别上涨了6.4%和10%。堪培拉 的租金环比增长2.6%，同比增长9.1%。
首都城市的房价环比上涨3.2%，同比上涨7.8%。
与此同时，该地区的租金价格也出现了放缓的初 步迹象。本季度的增长与上一季度持平，但同比 增幅仍高达12.5%。就住房价格差异而言，拥有
更多空间将是一种溢价，住房租金与单位相比上
涨了11.1%，上涨了7.1%。
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目前还看不到租金放松的迹象 有几个因素导致了房租的急剧上涨，包括对住房 的需求一直很高——而且还在增长——特别是随 着国际学生的回归和移民上限的增加。在大多数 地区，可用的存量仍然很低，这些条件使得房东 可以提高他们每周的要价。 利率的快速上涨也可能导致一些房东提高租金， 以偿还他们的抵押贷款。PropTrack高级经济学 家Eleanor Creagh说:“租房者不仅面临空置房 屋短缺和持续的租金压力，而且随着利率上升， 房东可能会把抵押贷款偿还成本上升的部分转嫁 出去。” 本周，澳大利亚央行将现金利率再上调25个基点 至2.6%，虽低于预期，但仍足以影响一些面临抵 押贷款压力的房东。 生活成本越来越高 租户将看到的不仅仅是周租金的上涨，还有生活 成本的上涨。今年早些时候，澳大利亚的通货膨 胀率达到十多年来的最高水平。汽油和食品只是 价格上涨的两个明显迹象，许多房客发现自己处 于绝望的境地。 社会保障房和经济适用房的等候名单仍然高得令 人担忧，而且还在增加。以维多利亚州为例，维 多利亚州今年3月记录了36,237名优先申请社 会住房的申请人，以及20,837名登记对社会住 房感兴趣的申请人。 许多慈善机构也报告说，有越来越多的人第一次 使用他们的服务，其中许多人是全职工作人员， 只是无法支付账单。
疫情影响房地产， 你的生活被改变了吗？
新冠肺炎疫情对社会产生了深刻影响，房地产市场
人们对不同地段和物业类型的偏好变化非常迅速，
住房市场仍在调整中。这些变化超出了价格上涨的
16 YIBEN BUSINESS WEEKLY 商业周刊 范畴，价格上涨在很大程度上是由较低的利率推动 的，今年已开始逆转。 想想疫情对房地产市场造成的最有可能持续的变 化——以及那些最有可能恢复的变化——就能让我
也未能逃脱这种大调整。
们对哪些市场可能跑赢大盘有所了解。
1. 人们选择和更少的人住在一起
房地产市场最剧烈的调整之一发生在疫情初期，当 时人们搬进了更小的家庭，在封锁和远程工作和 学习期间，更多的人决定他们需要自己的空间。
2021年，一人和两人家庭比2016年更加普遍， 这是以更大的家庭为代价的。
特别是在新冠疫情期间，共享房的人气大幅下降。
随着大学学习走向远程，以及许多零售和酒店企业 关闭，共享生活的吸引力大大降低。在全国范围内，
平均家庭规模从2.59人下降到2.55人，这可能
2.
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看起来不多，但它显著增加了总住房需求。 这意味着我们需要15万多处房产来容纳人口。这 几乎相当于一年的住宅建设——仅仅是为了适应对 小户型的突然偏好。 尽管在疫情初期，住房需求的增加与边境关闭造成 的住房需求减少相平衡。但现在移民人数正在强劲 增长，这意味着住房总需求非常强劲，这从全国各 地租金价格的快速上涨就可以证明。
区域性地区的地位上升 由于远程工作能力和改变生活方式的愿望促使一些 人搬离城市，全国各地的地区都在升值。但这种“区 域性复兴”也让房价较低的小首都受益，如布里斯 班和阿德莱德。 虽然全国各地的房价都在上涨，但看看哪些地区的 房价上涨得最快还是很有趣的。通过比较价格增长 与平均水平，我们可以看到哪些地区在疫情期间表 现更好。 疫情对维多利亚州、新南威尔士州、昆士兰州东南 部和塔斯马尼亚州产生了巨大的积极影响。他们是 疫情后生活方式改变的最大赢家。 3.人们想要更大的房子 购房者的另一个关键变化是对更大房子的渴望。随
着远程办公的增多，人们待在家里的时间越来越多， 买家开始寻找更多的房间作为家庭办公室，以及更 大的庭院和公用空间。这一点在售价上已经很明显。
相对于小房子，人们愿意为大房子支付的金额已经 大幅下降，一套四居室的房价比一居室的房价高出 了20%，大房子的表现最好，但大公寓的表现也 优于小公寓。
4. 通勤距离并没有重估
从表面上看，悉尼西南部和墨尔本西北部等城市边 缘地区的优越表现表明，远程工作减轻了距离的压 迫。这意味着人们愿意花更多的钱购买远离城市中 心的房子，因为远离城市的成本更低，因为许多人 现在不需要每天通勤。然而，考虑到大房子的大幅 升值，住在离cbd更远的地方的折扣几乎没有变化。 因此，大城市外围地区的所有出色表现都是由对更 大住宅的渴望驱动的——因为这些地区拥有更多的 大房子，到目前为止，人们不愿意为远离城市的房
子支付更多的钱，尽管通勤需求减少了。
5. 更多的租房者选择买房子
疫情期间对首次购房者有利。这是由于利率降低和
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政府激励措施的综合作用。利率降低往往有利于首 次购房者，因为他们的贷款占其房产的比例更高。 上一次我们看到同样水平的首套房购买活动是在 2009年全球金融危机之后——也是在那个时期， 我们看到了利率下调和政府的激励措施。虽然许多 人能够提前购买房产进入市场，但这减少了租赁房 产的数量，因为其中许多住房被投资者出售。当然， 租赁需求也减少了，因为新业主不再是租房者。 但剩下的租房者很可能是那些因家庭规模的变化和 今年移民的恢复而导致住房需求大幅增长的人。这 种在供给没有变化的情况下激增的需求意味着租金 价格的上涨，这一趋势一直非常强劲，似乎还将继 续。这可能会对当前租房者的财务状况产生更大的 影响。
19 Kingswood SA 5062 区域 解读 1.区域概况/概述 Kingswood位于南澳州首府阿德莱德的南部。常住人口为2,299人（2016 Census）。Kingswood的东北部紧 邻Highgate，西部紧邻Hawthorn，东部面向Netherby。此区归Mitcham Council管辖。
2.学区情况/学校介绍
周边公立学校
Mitcham Girls High School，Kingswood 5062
公立中学，8-12年级，532名在校生
Mitcham Primary School，Kingswood 5062
公立小学，1-7年级，男女同校，750名在校生
Unley High School，Netherby 5062
公立中学，8-12年级，男女同校，1,203名在校生
Highgate School，Highgate 5063
公立小学，1-7年级，男女同校，689名在校生
Urrbrae Agricultural High School，Netherby 5062
公立中学，8-12年级，男女同校，1,019名在校生
Unley Primary School，Malvern 5061
公立小学，1-7年级，男女同校，510名在校生
周边私立学校
St Joseph's School，Renmark 5341
私立小学，男女同校，198名在校生
Walford Anglican School for Girls，Hyde Park 5061
1-12年级，594名在校生
Concordia College，Highgate 5063
1-12年级，男女同校，1,264名在校生
Concordia College - St John's Campus 私立小学，男女同校
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3.人口构成 Kingswood的大小约为1平方公里，它有1个公园。2011年Kingswood的人口为2,354人。到2016年，人口为2,299 人，在此期间该地区的人口下降了2.3%。Kingswood的主要年龄组是10-19岁。Kingswood的家庭主要是有孩 子的夫妇，每月可能偿还1800-2399澳元的抵押贷款还款。一般来说，Kingswood的居民从事专业职业。2011 年，Kingswood73.3%的房屋是自有住房，而2016年为72.8%。（资料来源：澳大利亚统计局）
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4.配套设施
Kingswood区内公共配套设施齐全，满足日常生活需求。有学校、便利店、酒店等。
Kingswood区附近有学校、风味餐馆、购物商场等。
Kingswood距离Adelaide市中心约6.2公里，开车需15分钟即可到达市中心。
公交线路围绕整个Kingswood，公共交通十分便利。
5.行情观察
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独栋房屋 在过去的12个月里，Kingswood已经卖出了36套独栋房屋，售价中位数为$1.5M，同比增长23.8%。平均需 要38天即可售出，房东减价为-0.07%。
单元房
在过去的12个月里，Kingswood已经卖出了16套单元房，售价中位数为$434K，同比增长19.7%。平均需 要32天即可售出，房东减价为-0.06%。
数据来源：
关于学区情况/学校介绍、人口构成、行情观察：
https://www.propertyvalue.com.au/suburb/kingswood-5062-sa
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