YIBEN BUSINESS WEEKLY 商 业 周 刊
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2022 VOL.130
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CONTENTS 目录
“中华风韵”席卷阿德莱德！11月17日，“中华风韵”交响音乐会 倾情演绎中西方经典名曲，共庆中澳建交50周年
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在澳洲主要城市，你还能租到每周低于400澳元的房子吗？
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“我们不得不经历的市场调整”:一位房地产老板发表了出人意料的评估
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解决澳大利亚住房危机的办法已经存在，而且经过了试验和检验！
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新的数据显示，租赁市场对租户来说比以往任何时候都更难进入！
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住在澳大利亚最昂贵的郊区需要多少钱？
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区域解读 Fullarton SA 5063
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“一声已动物皆静，四座无言星欲稀。”转轴拨弦， 曲调传情，无边寰宇，尽藏清音。备受瞩目的“中 华风韵”交响音乐会澳大利亚巡演 2022 的最后 一站，将于 11 月 17 日周四晚降临阿德莱德市政 厅。届时，阿德莱德交响乐团与中澳两国艺术家 将共同演绎中国著名经典曲目《梁祝》（小提琴 协奏曲）、《黄河》（钢琴协奏曲）及其他中外 经典名曲，共庆中澳建交 50 周年！
近 10 万的观众。可以说，ASO 对阿德莱德的文 化与经济发展作出了很大的贡献——他们宏大的 舞台与多样化的表演形式大大丰富了当地艺术及
参与表演的阿德莱德交响乐团 ASO 成立于 1936 年，由阿德莱德最优秀的音乐家们组成，如今乐 团中有超过 75 名全职音乐家。阿德莱德交响乐团 ASO 是南澳最大的表演艺术组织之一，在南澳广 受赞誉，倍受喜爱。他们每季的演出都鲜明活跃、 技巧情感上佳，他们独特的演奏方式甚至会吸引 3
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娱乐文化。此外，ASO 还曾在海外许多舞台上演 出过，如北京、首尔和新加坡，也曾因其一流表 演获得斩获了国内外诸多奖项。
华非凡，曾在多个国际钢琴大赛中斩获头奖大奖。
本次“中华风韵”交响音乐会旨在从多维度、多 层次呈现中西合璧、东西相汇、美美与共的跨文 化融合之美。而来自不同文化背景的表演者和乐 团也很好的体现了这一初衷。具体而言，音乐会 由中国音乐家协会副主席、中国著名指挥家兼音 乐教育家张国勇教授担任艺术总监；由纵横驰骋 澳大利亚古典音乐界数十载的著名指挥家盖伊·诺 布尔执棒指挥；由阿德莱德交响乐团演奏，参演 的中澳艺术家，包括曾荣获“德国路易斯·亨瑞 艾特国际钢琴比赛”最高奖和悉尼国际钢琴比赛 “最佳澳大利亚钢琴家”等多项殊荣的钢琴家李 东奕，悉尼交响乐团首席小提琴家陈鑫钰，女高 音歌唱家张滴，女中音维多利亚·澜泊，以及古 筝演奏家梁照虹。总之，相信在阿德莱德市政厅 的舞台上，艺术家们必将通力合作，让东西方音 乐完美融合、和谐鸣奏。
小提琴：陈鑫钰 Amanda Chen 悉尼交响乐团首席小提琴家。
指挥：盖伊·诺布尔 Guy Noble 素有“澳大利亚最多才多艺的指挥家和音乐家之 一”的美誉，作为名指挥纵横驰骋古典音乐界数 十载。
钢琴：李东奕 Tony Lee 澳洲当今乐坛公认杰出的华裔青年钢琴家之一。才
女高音：张滴 Cathy-Di Zhang 毕业于文学硕士（声乐研究）、Dip.RAM 和歌剧 4
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表演高级文凭，并在英国国家歌剧院进修了“歌 剧作品”计划培训，伦敦皇家音乐学院的副教授。
实际上，除了表演者拥有多元文化背景之外，节 目的编排也处处体现了东西方文化的比较和融 合——这场主打中国传世器乐作品的演出，也不 乏西方久演不衰的经典名曲。
在表演曲目中，既有“最中国”的小提琴协奏曲 《梁山伯与祝英台》又有西方芭蕾舞剧《罗密欧 与朱丽叶》；既有含蓄哀婉的《枉凝眉》又有经 典西方歌剧《卡门》选段《爱情是一只自由鸟》。 这些节目彼此呼应，力图会为观众展示出一段段 细腻唯美又荡气回肠的东西方爱情绝唱。还需要 提到的是，音乐会另一个主曲将是中国最经典的 《黄河》钢琴协奏曲，此次音乐会呈现的《黄河》
女中音：维多利亚·澜泊 Victoria Lambourn 毕业于昆士兰音乐学院和英国皇家北方音乐学院， 曾受邀加入意大利的佩萨罗音乐学院。
古筝：梁照虹 Zhao Liang 来自新加坡的梁照虹是一位技巧娴熟、精力充沛、 情感丰富的专业古筝乐手。 5
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四个乐章全曲演奏，长达 25 分钟，在海外演出中 并不多见。
现手法，深入而细腻地描绘了梁祝相爱、抗婚、 化蝶的情感与意境。其组织形式采用奏鸣曲式的 单乐章构成，但也不是很正统的奏鸣曲式。
《梁祝》小提琴协奏曲 《梁祝》旋律优美，色彩绚丽，通俗易懂，艺术性强， 在中国被誉为“民族的交响音乐”，1972 年，在 美国总统尼克松访华的第二天，美国波士顿的一 家电台就专门播放小提琴协奏曲《梁祝》，而“中 国的罗密欧与朱丽叶”由此有了“The Butterfly Lovers”的英文译名。国外乐评家则称：“《梁祝》 协奏曲，是一部迷人、新奇、具有独创性的作品。”
小提琴协奏曲《梁祝》由中国著名作曲家何占豪、 陈钢创作，其动人的旋律已经传遍全球，并成为 中国音乐最具国际影响力的代表作。尤其在华人 世界，可谓家传户诵，久演不衰，一代代听众也 对这部不朽的音乐作品产生了巨大的精神共鸣。 此次音乐会将上演 24 分钟完整版经典小提琴协奏 曲《梁祝》，由青年小提琴手陈鑫钰演奏。这部 作品以浙江的越剧唱腔为素材，按照剧情的构思 布局，综合采用交响乐与中国民间戏曲音乐的表
《枉凝眉》 87 版电视剧《红楼梦》的配乐流传三十余载，已
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成为中国观众耳熟能详的经典。其中的插曲“枉 凝眉”尤为耀眼，把曹雪芹笔下那个美丽又深刻 的红楼梦世界刻画得淋漓尽致。人们也常常用“枉 凝眉”诉说一种爱而不得的遗憾。
琴声乐曲，从缠绵到磅礴；歌声吟唱，从轻柔到 恢弘——“中华风韵”化为了绕梁不绝的音乐， 让中西方文化自在交流、彼此融和，让美美与共 真正成为了可能。
时隔三十多年，“枉凝眉”热度再起，2021 年， 歌手周深的演唱将这首歌重新带回了大众的视野。 在此次巡演舞台上，《枉凝眉》由古筝梁照虹演奏， 澳大利亚著名女中音维多利亚·澜泊演唱。 《黄河》钢琴协奏曲 《黄河》钢琴协奏曲是世界音乐史上有影响力的 中国协奏曲，《黄河》传递出中华文化的泱泱国 风和浓郁民族韵味。此次音乐会中的《黄河》钢 琴协奏曲是四乐章全曲演出，长达 25 分钟，在海 外演出中非常少见。该曲将由获奖青年钢琴家李 东奕演奏。 钢琴协奏曲《黄河》是 1969 年由殷承宗、储望 华等改编自冼星海的《黄河大合唱》，在创作中 运用了西洋古典钢琴协奏曲的表现手法，在曲式 结构上又融入了船夫号子等中国民间传统音乐元 素，不仅在当时的国内引起了强烈的反响，还因 为其史诗的结构、华丽的技巧、丰富的层次和壮 阔的意境，成为世界音乐史上颇有影响力的一首 中国协奏曲。 自“中华风韵”交响音乐会首战于 7 月 13 日在布 里斯班 QPAC 成功举办以来，演奏家们的演出得 到了观众、业内人士的追捧与赞叹。许多观众表示， 中国传统音乐《梁祝》和《黄河》给他们留下了 深刻印象。有位业内观众则通过社交媒体评赞称， 古筝韵味和手法极其到位，枉凝眉乐队编曲令人 叹服。此外，交响音乐会于 9 月 18 日登陆第三 站悉尼歌剧院时，2500 个座位全场售罄，收获好 评如潮！ 澳中双方主流媒体纷纷对音乐会进行报道。澳洲 著名音乐杂志“聚光灯 Limelight”也给予音乐会 四颗星的高分乐评“... 丰富令人回味的旋律和令 人印象深刻的艺术表演的展示 ...”。人民网、新 华社、中央电视台以及当地华文媒体也发布了新 闻报道。 此外，中华人民共和国驻澳大利亚大使肖千先生、 中华人民共和国驻阿德莱德总领事何岚清女士特 发来贺词表示对此次音乐盛会的赞赏和祝愿。 7
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具体演出 & 购票信息： “中华风韵”交响音乐会阿德莱德站 由中国对外文化集团有限公司主办 中国驻阿德莱德总领馆支持 澳丰文化承办、澳中文化艺术促进会协办 时间：11 月 17 日晚 7 点 30 分 地点：阿德莱德市政厅 票价：$129/$109/$89/$69/$49 订票网站： ticketek.com.au 或长按以下二维码购票：
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在澳大利亚的主要城市仍然有可能找到负担得起 的出租物业吗？答案是肯定的 ... 但数量比大流行 前少得多。
得起的房屋，供应很少，需求很高，将每周租金 推高至历史新高。根据 realestate.com.au 的新 数据，9 月份，所有租赁房源中只有不到 20% 是 每周 400 澳元或更低。这是 Covid 大流行开始时 的一半。
全国大部分地区的租户都在努力寻找他们能负担
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澳大利亚首都城市的租房价格最低，堪培拉是最 难以负担的租房市场。在首都城市，每周租金低 于 400 澳元的房屋只有 2.6%。霍巴特，达尔文 和悉尼价格合理的租赁库存供应也处于历史最低 水平，这些城市中 10% 或更少的租赁房源在可承 受的价格范围内。阿德莱德和墨尔本的租赁物业 价格最高，每周 400 澳元或更低，分别为 24.9% 和 24.4%。这些数字与大流行开始时形成鲜明对 比，当时阿德莱德有 61% 的可用房产是负担得起 的，墨尔本有 39% 是负担得起的。
那么公寓可能是唯一负担得起的选择。
众 所 周 知， 并 非 所 有 房 产 都 是 平 等 的， 房 屋 的 租 金 成 本 比 单 位 高 得 多。 例 如， 在 阿 德 莱 德， 44.8% 的 单 位 为 400 澳 元 或 以 下， 而 只 有 15.4% 的房屋在该价格范围内。在城市中寻找负 担得起的房产的最佳地区是在远郊。
大流行前，城市的租房者有更多的选择，因为许 多休闲和接待工作人员逃往区域地区，如 QLD 的 黄金海岸和阳光海岸。此外，海外学生和移民工 人无法进入该国，导致数百处出租物业空置。现 在情况发生了逆转，边境重新开放，疫情后的澳 大利亚恢复正常，导致租户争夺的房产减少，出 价被收入更高的人超过。租金价格将继续上涨， 直到有更多的租赁库存可用，但这在可预见的未 来不太可能出现。
阿德莱德北部再次荣登榜首，73.4% 的公寓的租 金低于每周 400 澳元，提供了更多的选择，减少 了来自其他潜在租户的竞争。紧随阿德莱德之后 的是珀斯的曼杜拉 (Mandurah)，那里有 73.3% 的公寓价格在 400 澳元以下。悉尼离 CBD 最近 的地区是悉尼东南部，在那里你可以在郊区找到 买得起的房子，比如 Cabramatta, Canley Vale 和 Liverpool。
在墨尔本西部，34.6% 的房屋挂牌价格在 400 澳 元以下。在阿德莱德北部，27.8% 的出租房屋都 在这一区间内。如果离工作地点近是最重要的， 10
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该国房地产领域最大的人物之一宣布，目前房地 产价格的降温不仅不足为奇，而且是必要的。
Wilson） - realestate.com.au - 作为与其他行 业领导者的小组成员一起出现在墨尔本新闻俱乐 部。在谈到房地产行业的未来时，威尔逊承认这 是“一个非常重要的时刻”。“经过长时间的市
REA 集 团 首 席 执 行 官 欧 文 威 尔 逊（Owen
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场波动，我们现在面临着不断变化的经济状况和 紧迫的社会需求，”他说。“但在 [ 应对这些挑战 ] 时，我们的目标必须是让未来的房地产行业为社 区中的每个人提供服务。”
有挑战性。“我们正在处理供应问题。我们只是 没有建立我们需要的住房供应，以满足社区和不 断增长的人口的需求。”他说，目前，由供应链 问题和劳动力短缺引发的建筑成本上升，使新房 从地下取出的成本大大增加。
在全国范围内，经过一段历史性的市场增长期后， 房地产价格比 Covid 大流行前高出 30%。“我们 知道，在过去六个月中，利率上升已经看到市场 降温，”他说。“坦率地说，全国房地产市场过热， 实际上，现在发生的事情是市场的健康再平衡。” 但威尔逊表示，较低的价格并不能解决潜在购房 者面临的挑战，尤其是难以登上房地产阶梯的年 轻澳大利亚人。“较低的房价并不一定能提高负 担能力，因为较高的利率会降低借贷能力，加上 工资增长持平，”他说。
他说，房屋所有权还有其他一些主要障碍。购买 房产的国家印花税 - 最大的交易成本 - 不仅伤害 了首次购房者，还影响了缩减规模，这也影响了 供应。“我们已经看到 ACT 和新南威尔士州在这 方面采取了小步骤，但我们需要进一步采取这些 改革，”威尔逊先生说。“不必要的繁文缛节也 使供应成为一项挑战，并且迫切需要“对州和地 方政府的规划采取协调的方法，以支持住房存量 的发展”。 还需要进行租赁立法改革，以支持租房者，同时 使投资成为房东的有吸引力的前景。政府必须对 公共和社会住房存量进行更大的投资。
价格下跌“不是银弹” 威尔逊先生说，仅靠较软的房地产市场并不能解 决复杂的负担能力问题，这些问题使购买房屋具
“很明显，疲软的市场本身并不能解决我们面临的 12
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这些挑战，”他说。“好消息是，人们广泛认识到 这些问题，我们已经看到了政府和行业的举措。” 住房的真正危机 近几个月来，媒体的头条新闻主要集中在利率迅 速上升和房地产价格下跌上，忽视了威尔逊所说 的“真正紧迫的问题”。每个月，60% 的澳大利 亚成年人口都会访问 realestate.com.au，从而 对人们想要购买，出售，出租或融资的内容提供 非凡的见解。威尔逊先生说，一个显而易见的关 键趋势是，房地产投资者大量逃离市场，令人担忧。
“过去一年，租金价格上涨了约 10%。我们的 预 测 是， 它 们 将 在 未 来 12 个 月 内 增 长 10% 至 15%。”“这伤害了需要租房的人。此外，他们 正在应对通货膨胀带来的生活成本压力 ...... 这很 难。”威尔逊说，再次指出，解决住房供应问题是 解决方案所在，尽管他承认“没有短期解决方案”。 房地产行业有潜力建造大量新住宅的一个新兴领 域是建造出租（BTR）。该模式在美国和英国已 经存在了几十年，开发商建造高密度项目的目的 是保留单位出租，而不是出售。 威尔逊表示，BTR 在澳大利亚的活动和主要直觉 投资者，特别是养老基金，“迫切希望支持它”。 但围绕该模式的限制性税收制度正在将许多潜在 的投资者拒之门外。
“目前，25% 的房地产销售是由投资者进行的， 而只有 6% 的购买是由投资者进行的，”他说。 “我 们看到投资者迅速退出市场。这仅仅意味着可用 的出租物业更少。”
“如果进行税收改革，按租金建造将在这里迅速 消失，”威尔逊说。“这是长期住房。[ 开发商 ] 不出售，他们不分割它们，他们提供它们作为稳 定的租赁物业，这将是这个市场的一大修复。”
威尔逊说，他最近读到一个关于一位单身母亲的 故事，她申请了 200 处出租物业但没有成功，他 说这只是无数“噩梦”情况之一。
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澳大利亚的住房困境可能并非独一无二，但它们 是极端的，从负担不起的房产到租金上涨和住房 严重短缺。但专家表示，这些问题的解决方案并 不是一个谜 - 它们已经存在，并且已经在世界各 地进行了数十年的尝试和测试。
激进的改革议程，并部署了雄心勃勃的解决方案， 这些解决方案对可负担性和供应产生了有意义的 影响。 根据 Grattan 研究所经济政策项目主任布伦丹·科 茨（Brendan Coates）的说法，这些都是澳大 利亚现在可以采用的有效学习成果。“我们需要
从新加坡到芬兰和加拿大，许多国家已经采用了
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做很多不同的事情，我们可以从世界不同的地方 汲取灵感。”
Pawson 教授说，加拿大是世界上为数不多的拥 有适当阐述的国家住房战略的国家之一。
加拿大的方法 - 制定坚实的国家计划
这对澳大利亚来说是一个很好的例子，因为该国 在联邦层面和各省之间有类似的治理体系，类似 的经济结构，而且在地理上也很分散。该计划于 2017 年实施，旨在建造新的经济适用房，实现现 有住房的现代化，并更好地支持社区住房部门， 耗资 700 亿加元（800 亿澳元）。他说，好消息 是该计划的成本和资金到位，包括为低收入者提 供赠款，而不是贷款。
新南威尔士大学住房研究和政策教授、城市未来 研究中心副主任哈尔·鲍森（Hal Pawson）表示， 住房紧缩有点像心脏病发作。“很难扭转局面， 这需要很长时间，你今天围绕规划和投资做出的 决定在几年内不会产生任何影响，”Pawson 教 授说。他说，解决澳大利亚的住房困境需要在联 邦层面制定战略，但“澳大利亚没有任何采取国 家计划形式的东西”。 15
虽然它仍然很狭窄，也没有非常明确地整合房屋
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所有权，但他承认。“澳大利亚的一项计划应该 包括政府可以做些什么来支持第一套房主，以及 那些处于租赁压力或无家可归者中的人。”
供了补贴和高质量的住房。 澳大利亚实际上在 1950 年代和 1960 年代做了 类似的事情，当时州和地区政府开发了房地产， 以帮助首次购房者进入市场。鲍森教授认为，现 在是时候重新审视这项政策了。“如果政府机构 承担房屋建设的角色，他们可以做到这一点，而 不需要允许利润。因此，至少在理论上，他们能 够生产出可以以较低价格出售的新建房屋。”
新西兰的做法是放宽规划规则，鼓励集约化住房 为了应对长期住房短缺，Auckland 于 2016 年 决定将其内城郊区土地的面积扩大约四分之三， 取消单一住房限制，以实现更多发展。从那时起， 此举导致了 26，000 套新房的建设，或“约占 奥克兰地区住宅存量的 5.07%”，耶鲁大学研究 人 员 Ryan Greenaway-McGrevy 和 Peter C B Phillips 的一项研究发现。
但科茨表示，在澳大利亚复制这一政策将很棘手， 因为澳大利亚联邦拥有的土地比例要小得多。“如 果澳大利亚政府拥有更多的土地，它将有更多的 资源投入使用，以确保没有人没有家。”
科茨表示，降低澳大利亚住房成本的最简单方法 是建造更多住房，但规划规则仍然是一个制约因 素。“拥有更灵活的分区，允许在更多地方建造 住房，或增加密度限制将大有帮助，”他说。“与 否则相比，住房存量增加 5% 就足以将澳大利亚 的价格和租金降低 12.5%。”
芬兰的方法——共享所有权和更多的社会住房 芬兰是全球公认的如何管理无家可归问题的良好 实践范例。 其住房优先政策提供了 60，000 个住房单位，其 中 48，500 个住房补贴用于租赁住房。无家可 归者人数从 1980 年代的约 20 000 人持续下降 到今天的约 4000 人。在澳大利亚，估计有超过
新加坡的方法 —— 让政府成为开发商 新加坡政府住房和发展局为该市约 80% 的居民提
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116，000 人在 2016 年的人口普查之夜无家可归， 还有更多的人处于边缘。2021 年人口普查的下一 轮数据几乎肯定会显示更高的数字。
全，这反过来又缓解了购买市场的压力。澳大利 亚的租金改革将有助于提高租房者的权利，但存 在巨大的阻力。
科茨先生说，芬兰的住房优先政策可以解决无家 可归问题。“我们需要更多的社会住房，但我们 也需要更多的经济适用房。这确实是一个政治意 愿问题。而且它不一定那么昂贵。”
我们的税收制度面向财产所有权，因此对父母投 资者拥有租赁物业具有吸引力，但对养老基金或 机构投资者来说却不经济。“现有的业主将非常 强烈地抵制租赁法的改变，因为你正在将不良租 户的风险推到他们身上，这真的很昂贵，”科茨 先生说。
Pawson 教授说，这个北欧国家也有一种创新的 房屋所有权方法，买家能够与政府分享所有权。 “这 为那些收入不允许他们成为完全所有者的人提供 了完全拥有房屋的垫脚石。”这是澳大利亚已经 在一些州提供的，联邦政府提议的“帮助购买计划” 预计将于明年进行。 德国的做法——赋予租户权力，改革土地税，鼓 励机构投资
他说，答案是改革土地税，让更多的机构投资者 进入市场。“在德国，更多的租赁股票由国家或 合作社和非营利组织拥有，这些合作社和非营利 组织更适合管理获得不良租户的风险，因为他们 在 1000 或 10，000 个家庭中分担了这种风险。” 科茨表示，澳大利亚政府没有理由不能随着时间 的推移成为“首选房东”，购买土地，建造住房 或购买以市场价格出租的房产。 “如果它这样做了， 它不是在亏损，而是在盈利。”
德国告诉世界，租房不一定没有吸引力。德国人 口租金的比例比澳大利亚大得多，租约也更加安 17
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低租金存量和高需求继续推动全国各地的价格上 涨，专家表示，看不到缓解的迹象，特别是对于 首都城市的租户。
全国中位数。“澳大利亚的租赁市场仍然非常紧 张，条件在 2022 年 9 月季度进一步受到限制。 PropTrack 的 经 济 研 究 主 任 Cameron Kusher 说。“这导致全国各地的广告租金飙升。”
PropTrack 最 新 的 9 月 季 度 租 金 报 告 显 示， 租 金价格以有记录以来最快的季度速度上涨，在过 去三个月中飙升了 4.3%，达到每周 480 澳元的
租金价格上涨的部分原因是可用库存水平较低， realestate.com.au 的 租 赁 房 源 总 数 同 比 下 降
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20.5%，为 2003 年年中以来的最低水平。这一 有限的股票恰逢过去一年需求激增 18.8%。因此， 全国的租金空置率仅为 1.6%。 Kusher 先生说，新房产往往会很快被抢购，这促 使租户准备一份租赁申请。在 9 月份，房产在租 赁前的平均时间仅为 19 天。
市中，租金在本季度增长了 3.2%，而其他地区的 租金保持不变。悉尼的房源总数同比跌幅最大， 下降了 24.2%，墨尔本下降了 32.8%，布里斯班 下降了 22.7%。与此同时，这些城市对每次房源 的需求增长最为强劲，墨尔本增长 45.8%，悉尼 增长 26.8%，布里斯班增长 25.9%。 “租赁市场的增长和紧张似乎正在从地区转移回首 都城市，”Kusher 先生说。“这是由于许多在大 流行期间在地区移民的人返回首都城市以及海外移 民的激增所推动的。在我们最大的两个租赁市场悉 尼和墨尔本，情况尤其如此。”“大多数前往澳大 利亚的海外移民定居在这些城市，很少有人在抵达 前购买房产，这可能会增加对租金的需求，因为预 计租金供应将继续下降，推高价格。”
投资者感到没有动力 低租金存量主要是由于缺乏活跃于市场中的投资 者，抵押贷款呈下降趋势。2022 年 8 月向投资 者提供的新贷款为 89 亿澳元，这是自 2021 年 6 月以来的最低水平。 “虽然有一些供应来自建造租赁，但任何增加都 可能被重新开放国际边界的需求增加以及首次购 房者购买的持续下降所抵消，”Kusher 先生说。 “随着购买房屋出租的投资者越来越少，有限的 库存供应，加上强劲的需求，导致广告租金价格 上涨。”
未来不那么光明 Kusher 说，没有投资者，而且随着大量租房者 涌入市场，目前租金紧缩就没有简单的解决方案。 租户很可能会看到价格继续上涨，特别是在城市。 “这些需求和供应问题可以得到解决，但这些因 素似乎都不会在短期内发生变化，这意味着未来 一年租金供应的进一步收紧和租金成本的增加似 乎可能会增加。”
受影响最大的城市租户 随着租户在 Covid 之后返回城市，低库存和价格 上涨的影响在首都最为强烈。在合并后的首府城 19
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新数据揭示了澳洲最昂贵的社区，其中许多社区 在过去 12 个月中房屋价值飙升。
格超过 300 万美元。AVM 将数学建模与最新价 格数据和最近的可比销售额相结合，以最准确地 估计特定区域的房产价格。
PropTrack 已于 9 月底发布了其最新的季度自动 估值模型（AVM），显示有 88 个郊区的房屋价
根据 PropTrack 的数据，该国最昂贵的郊区是悉
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尼东郊的 Bellevue 山，以宏伟的庄园和遗产庄园 为主，房屋 AVM 为 842 万澳元。来自 TRG 的当 地代理商 Oliver Lavers 表示，该地区是该国最 受欢迎的地区之一，将世界一流的房地产与无价 的景色，便利的地理位置和着名的学校相结合。 “它 提供了终极的生活方式机会，”Lavers 先生说。
付了 1 亿美元，后者以 7100 万美元的价格购买 了伊莱恩庄园。 Piper 角确实出现在 PropTrack 最昂贵的单位名 单中，AVM 为 520 万美元，在全国排名第 10 位。 最 近 出 售 的 高 端 公 寓 类 型 是 5/23 Wolseley Road，这是一个全新的单元，有三间卧室，各种 可能的现代便利设施，并享有城市天际线，歌剧院， 海港大桥和水的迷人景色。这所房子是精品综合 体中仅有的六所房子之一，在三月份获得了 1650 万美元的美价。
他补充说，缺乏供应和郊区的高可取性在一定程 度上使其在价格方面免受更广泛的市场冷却的影 响。“每个人都知道，在过去的 12 个月里，市场 发生了普遍的变化，但包括 Bellevue 山在内的高 端房地产市场并没有发生变化，仍然保持强劲。” PropTrack 的数据显示，Bellevue 山的 AVM 在 过去一个季度略有增长，增长了 0.45%，过去一 年 飙 升 了 13.1%。Lavers 先 生 最 近 出 售 了 2D Tarrant Avenue，这是一座欧式风格的庄园，拥 有六间卧室和六间浴室，占地 700 平方米，坐落 在一个 1000 平方米的街区上，享有史诗般的城 市景观。
Vaucluse 在该国最昂贵的名单上排名第二，房屋 AVM 为 808 万美元，上一季度增长 2.15%，同 比增长 13.2%。紧随其后的是多佛高地（Dover Heights）的 660 万美元，环比增长 3.8%，去年 上涨 12%，然后是 Double Bay 的 630 万美元， 过去三个月上涨 0.3%，同比增长 9.11%。前 10 名名单的全部由悉尼郊区组成，主要位于城市的 东部。
销 售 价 格 尚 未 披 露， 但 TRG 在 上 市 时 指 导 了 1300 万美元，Lavers 先生表示“有多个投标人， 并在三周内售出”。
“今年利率迅速上升，随着借贷能力受到限制， 买家预算缩减，悉尼感受到了这些影响，”Creagh 女士说。“许多潜在买家的预算已经缩减，这抑 制了对高端住房的需求，随着有资格购买豪宅的 人数的减少，销售额下降。”
悉尼引领昂贵的口袋赌注 虽然 Bellevue 山在数据中名列前茅，但悉尼实际 最昂贵的郊区被认为是 Piper 角的独家海港飞地。 该镇这一地区的大型豪宅如此紧密地占据，由于 销售数量少，因此无法获得准确的 AVM。Piper 角是亿万富翁阿特拉斯老板迈克·坎农 - 布鲁克 斯（Mike Cannon-Brookes） 的 故 乡， 他 为 他 历史悠久的家费尔沃特和他的商业伙伴和公司联 合创始人斯科特·法夸尔（Scott Farquhar）支
她说，通常情况下，在市场低迷期间，房地产市 场的高端市场会出现更大的波动和更大的价格下 跌。“这个周期也不例外。目前，这是更昂贵房 产的所在 地， 其价格下跌幅度大 于更实惠的房 产。”“然而，随着春季销售季节的展开，价格 下跌的步伐已经从今年第二季度利率首次开始上 升的较快下跌中放缓。” 21
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区域 解读
Fullarton SA 5063 1.区域概况/概述 Fullarton位于南澳州首府阿德莱德的东南部。常住人口为4,237（2016 Census）。Fullarton的西部紧邻 Malvern，南部面向Myrtle Bank，东部面向Glenunga，北部紧邻Eastwood。此区归Unley Council管辖。
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2.学区情况/学校介绍 周边公立学校 Glenunga International High School，Glenunga 5064 公立中学，8-12年级，男女同校，1756名在校生 Highgate School，Highgate 5063 公立小学，1-7年级，男女同校，689名在校生 Glen Osmond Primary School，Myrtle Bank 5064 公立小学，1-7年级，男女同校，368名在校生 Parkside Primary School，Parkside 5063 公立小学，1-7年级，男女同校，399名在校生 Unley Primary School，Malvern 5061 公立小学，1-7年级，男女同校，510名在校生 周边私立学校 Sunrise Christian School Fullarton，Fullarton 5063 私立小学，1-12年级，男女同校，946名在校生 Concordia College - St John's Campus 私立小学，男女同校 St Raphael's School，Parkside 5063 私立小学，1-7年级，男女同校，172名在校生 Concordia College，Highgate 5063 1-12年级，男女同校，1264名在校生 Kirinari Community School Inc，Unley 5061 私立小学，男女同校，54名在校生
3.人口构成 Fullarton的面积约为1.3平方公里。2011年Fullarton的人口为4，153人。到2016年，人口为4，237人，在 此期间该地区的人口增长率为2.0%。Fullarton的主要年龄组是60-69岁。Fullarton的家庭主要是有孩子的 夫妇，每月可能偿还1000至 1399澳元的抵押贷款还款。一般来说，Fullarton的人从事专业职业。2011 年，Fullarton64.1%的房屋是自住的，而2016年为60.3%。（资料来源：澳大利亚统计局） 23
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4.配套设施 Fullarton区内公共配套设施齐全，满足日常生活需求。有学校、社区中心、越南餐馆等。 Fullarton区附近有学校、餐厅、咖啡馆、酒店等。 Fullarton距离Adelaide市中心约4.6公里，开车需9分钟即可到达市中心。 公交线路围绕整个Fullarton，公共交通十分便利。
5.行情观察 独栋房屋 在过去的12个月里，Fullarton已经卖出了72套独栋房屋，售价中位数为$1.5M，同比增长13.1%。平均需 要40天即可售出，房东减价为-0.04%。。 25
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单元房 在过去的12个月里，Fullarton已经卖出了23套单元房，售价中位数为$556K，同比增长4.1%。平均需要23 天即可售出，房东减价为-0.04%。
数据来源： 关于学区情况/学校介绍、人口构成、行情观察： https://www.propertyvalue.com.au/suburb/fullarton-5063-sa#Unit 26