2022 VOL.133 CONTENTS 目录
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悦居自然之地，安享世间繁简 4 ELIZABETH COURT, BURNSIDE 租赁竞争加剧，租房者困难重重 澳联储的100万套住房目标真的能完成吗？ 利率上升，澳借款人或将会经历抵押贷款压力 为什么地方房价下跌的速度没有首府城市快? 在郊区，购房者现在有了更多的选择 区域解读 Norwood SA 5067 03 07 09 11 14 16 18
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3 悦居自然之地，安享世间繁简 4 ELIZABETH COURT, BURNSIDE 翠绿大树拱卫着眼前这套无与伦比的豪华住 宅——在这栋建筑迷人的外表之下，还藏着备受 追捧的现代设计与装修，让人忍不住掀开其神秘 的面纱，亲见它的非凡。细细说来，这栋豪宅位 于4 ELIZABETH COURT, BURNSIDE，占地 达到了惊人的2158平方米。室内设有5间卧室、 3间厕所，以及多个会客厅和办公/学习室，足 以满足任何一个高标准家庭的要求。居住于此， 人们不仅能拥有自在奢华的家庭生活，还能时刻 与自然“亲密接触”，让身与心归于自在平静。 自大门进入室内，首先感受到的是一种浑然天成
4 的精致。无论是低调的浅色木质地板，还是客厅 中铺设的地毯，抑或角落里挂着的装饰画……房 间中的每一个细节都让人惊喜。而最值得一提的 实际上是这栋别墅无处不在的、和谐轻松的氛围。 这种氛围驱散了人们的疲惫，让人们卸下了心防， 投入到美好的家庭生活之中。 主卧位于一楼，包含一个豪华步入式衣帽间、一 间大气的休闲客厅以及独立的盥洗室。休闲客厅 可谓风景独好，大大的落地玻璃将室外的绿意和 阳光一同带入屋内，让人忍不住驻足欣赏。而客 厅中布艺沙发与实木小机的独特搭配更是让人眼 前一亮。盥洗室中采取了干湿分离的设计，不仅 卫生美观，而且方便打理。除了主卧之外，一楼 还有另一间卧室。这间卧室与主卧的格局构造大 同小异，也延续了主卧的高品质。 厨房在入口处的左手边，厨房的窗户朝北，能够 清晰地看见户外区域，自然光线充足。厨房中配 备有一系列厨用器具，包括烤箱、冰箱等，储物 空间也十分宽敞。用餐区与厨房一墙之隔，期内 摆放着简洁的圆桌，能够轻松地容纳一家人。 要说这栋别墅中最吸引人的区域，半露天阳台和 大泳池的搭配绝对是榜上有名。在一楼的最里侧， 带烧烤厨房的户外客厅、宽敞的露天阳台、静如
YIBEN BUSINESS WEEKLY 商业周刊 蓝宝石的泳池一一排列，而这一切的一切都是那 么让人心动！在暑气渐消的傍晚，和朋友相聚谈 笑来一场烧烤派对，该多么惬意放松！如果不愿 久坐，还能沿着修剪整齐的草地漫步；或是跃入 泳池之中畅快地游上几个来回；肆意感受自在与 快乐。此外，还值得一提的是一楼特意设计了室 内健身室，各类器材一应俱全，肯定能为主人保 持健康出一份力。 如果上到二楼，就会发现这里更适合作为孩子们 的生活空间。这层共有两间卧室，一间浴室，以 及一间专门的书房，孩子们可以在这里休息、学习、 放松。二楼与其他楼层既相离，又相近。可以说， 这种布局非常适合成长中的家庭或有十几岁孩子 的家庭。 最底层同样令人惊喜——私人雪松木桑拿室热气 腾腾，私人按摩浴缸水泡直冒——二者实乃放松 心神、驱走疲劳的绝佳之地。这一层还设置了第 五间卧室，同样具备星级酒店水准，奢侈而舒适。 可以这样说，这栋别墅是高端设计与优雅品味完 美融合之下的作品。在这个被美包围，由美组成 的空间里，人们能够真正脱离生活的“樊笼”，
获得心灵的自在与平静，都将享受人生的宁静与 繁华…… 详细的住宅参数： -占地面积：2158平方米 -建筑面积：655平方米 -5间卧室 -3间厕所 -室内双车库 -室外可泊7车 -共三层 -底层私人桑拿室 -底层私人按摩浴缸 -无边泳池 -带烧烤厨房的室外客厅 -旋转楼梯 -修剪一新的花园 -租金每周1200澳元
YIBEN BUSINESS WEEKLY 商业周刊 Inspections Thursday 1 December11:00am - 12:00pm 12月1日星期四 上午11时至下午12时 Saturday 3 December10:30am - 11:30am 12月3日星期六 上午10:30 - 11:30 有意请联系： Sharyn Yelland 0417867383 Grant Giordano 0475770035 重新获得身心的健康与自由。不过，除了宁静的 生活之外，这里同样能够享受繁华与便利。总之， 正是那些不可替代的设计、智能豪华的装备、禅 意满满的风景，让这栋别墅成为了满足当下生活 方式、引领未来生活方式的模板。相信每个居住
在这里的人，都将感到由衷的快乐与幸福，都将
7 YIBEN BUSINESS WEEKLY 商业周刊 租赁竞争加剧，租房者困难重重 随着租赁物业竞争的加剧和价格的上涨，全国各 地的租客都在寻找一个更永久的家。 这种情况被称为“租房僵局”，描述的是一个人 从一处租房中搬走却找不到另一处。由于市场的 极度紧张，越来越多的澳大利亚人面临风险。这 些房客中有些人很幸运，在他们度过风暴期间有 朋友和家人可以和他们一起住，而另一些人则发 现自己的处境更糟糕——包括沙发客和寻求无家 可归的服务还在继续寻找着。 Gayathri Chandra目前处于租赁状态。她住在 墨尔本，终止了之前房子的租约，但随后无法获 得另一份租约，不得不暂时搬到一个朋友那里。 Chandra说:“我只有一个房间，但浴室是和其 他房客合租的，每周租金约为250澳元，不包括
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Lucy Xie是realestate.com.au的高级用户体验 研究员，定期对全国各地的租户进行调查。她说， 最近与租户的交谈表明，他们对当前的市场感到 多么绝望。“一些人不得不推迟改变生活方式， 或者更糟的是，被迫改变生活方式，而这将降低 他们的生活质量，”Xie女士表示。 随着租房危机的加剧，无家可归的人越来越多。 上个财政年度，无家可归服务机构“Launch Housing”帮助了创纪录数量的墨尔本人寻找住 房。一位发言人说:“‘Launch Housing’为1.5 万名墨尔本人提供了住房和专业服务，包括租金 支持，帮助防止近3500户家庭被迫无家可归。” “与前一年相比，对租赁支持的需求增加了 29%。”Launch Housing说，那些寻求帮助的 人面临的主要困境是收到迁出通知，或者房租大 金远高于中低收入者的可持续水平。“越来越多 的家庭最终无家可归，被迫与朋友和家人成为沙 发客，或者在寻找家园的过程中最终住进危机收 容中心。” 租房者陷入困境的原因 空置率低和库存减少是租户陷入租金困境的两个 主要原因。PropTrack经济学家Angus Moore 说:“从某种意义上说，9月份的租赁空置率—— 衡量空置和可用出租房屋数量占总租赁存量的比 例——仅为1.6%。”“这比一年前的2.6%有所 下降，略低于疫情前的3%，所以这是一个很大的 下降。” 尽管新冠肺炎导致租房者放弃墨尔本和悉尼的城 市郊区，但许多人后来又回来了。他们回国的同时， 自边境重新开放以来，抵达该国的国际学生人数 激增，给市场带来了更多压力。Moore表示:“在 疫情期间的大部分时间里，布里斯班和其他较小 的首都市场都很紧张，但对悉尼，尤其是墨尔本 来说，这是最近才出现的趋势。” “在过去的一年里，墨尔本的空置率从4.8%下 降到今天的2.1%。这是一个急剧的转变，反映出 当前的市场紧张，以及2021年墨尔本租赁市场 实际上相当疲弱的事实。”
账单。”“旅行也是一个挑战，但有一个住得起 的地方总比没有好。” 她继续寻找房子，但她说，市场条件令人望而生 畏，令人不快。她说:“租房变得越来越困难—— 中介有时会‘ghost’你，或者有太多人申请一个 房屋。”“最重要的是，作为一个外国人，租房 子变得更加困难。我被要求提供更多的文件和更 多的证明，以证明我能够与我的当地同行一样按 时付款。我甚至还得找我的一些家人做房租的担 保人。”
9 YIBEN BUSINESS WEEKLY 商业周刊 澳联储的100万套住房
目标真的能完成吗？ 澳大利亚最高住房集团警告说，政府和储备银行 将在五年内建造100万套新住房的预算目标上发 生冲突。 根据住房行业协会的最新预测，在截至2028年 的五年内，新屋建设将开工970,720套，未能达 到ALP的五年目标。它们包含在HIA的《2022 年春季国家展望》报告中，该报告于上周在墨尔 本的一个早餐活动上发布，同时发布的还有一份 强调竞争议程的开幕声明。 这份报告中写道:“澳大利亚央行和政府在雄心勃 勃、相互冲突的目标上针锋相对。”澳联储警告称， 进一步加息可能导致近3万套住房缺口进一步扩 大。报告称:“如果澳大利亚央行在2023年继续 提高现金利率，这一预测将被下调，建设100万 套住房的挑战将变得越来越困难。” 国际经济研究所高级经济学家、报告合著者Tom Devitt表示，这些目标“似乎是相互矛盾的”。 Devitt表示:“即使他们在这方面确实存在冲突，
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HIA报告指出，澳大利亚在过去的五年时间里建 造了超过100万套住房，但指出，在截至2018 年12月的五年里，这一成就在很大程度上是由空 前的公寓热潮推动的。该行业组织预计，多单元 住宅建设将从2022年的73,920套每年增加1 万多套，到2024年将超过8.55万套。 该报告指出，要想在2028年12月31日的政府 截止日期前实现100万套住房的目标，这些数字
但政府也有其他工具可以使用。” 他说，一种选择是向加快土地出让的地方政府提 供补助，以有效降低价格，鼓励购房和土地购买。 HIA的数据还显示，尽管维州自2019年以来一 直领先于全国的住房建设，但预计明年将落后于 新州。在高峰期，该州在2021年开始建设超过 7万套住房，但预计到2024年，这一数字将下 降到52,368套。
11 YIBEN BUSINESS WEEKLY 商业周刊 利率上升， 澳借款人或将会经历抵押贷款压力
12 YIBEN BUSINESS WEEKLY 商业周刊 近几个月来抵押贷款利率的急剧上升将要求家庭 支出进行艰难调整，现在有多少澳大利亚人面临 房贷压力的风险? 什么是抵押贷款压力? 抵押贷款压力没有官方定义，但从根本上说，它 是指一个家庭难以偿还住房贷款。常用的衡量标 准是那些将收入的30%以上用于偿还抵押贷款的 人，但每个人的情况都不一样。 高收入家庭通常可以很容易地还款，而低收入家 庭可能会有困难。选择偿还高于这一门槛的更高 贷款的家庭当然不应该被考虑为抵押贷款压力。 虽然没有一个很好的衡量指标能够反映所有的抵 押贷款压力，但有一个较狭义的衡量指标可以做 到:逾期偿还抵押贷款的借款人。 虽然很难进行直接比较，但无论是与历史还是与 其他国家相比，目前拖欠抵押贷款的人数都非常 低，逾期30至89天的抵押贷款比例也有所下降。 目前抵押贷款压力的低水平有一个明显的原因。 大多数压力都是由失去收入引起的:家庭成员失 业、生病或关系破裂。目前的失业率是近50年来 最低的，这意味着大多数家庭可以继续偿还抵押 贷款，即使其他成本上升，但这种情况可能会改变。 高利率会让家庭陷入房贷压力吗 抵押贷款成本正在快速上升，自5月以来上涨了 约三分之一，其中包括最近的9月上涨。这是澳 大利亚储备银行自1994年以来加息最快的一次， 预计还会进一步加息。此外还有其他生活成本压 力，去年消费者价格上涨了6%。 绝大多数借款人将能够承受这些预算压力。虽然 没有压力，但对许多人来说，所需的支出调整几 乎肯定是困难的。大多数借款人都有能力承担这 些额外成本，因为贷款机构评估他们的还款能力 比贷款利率高出3个百分点(最低约为5.25%) 这明确确保了借款人能够承受利率上升，而且我 们还没有看到利率上升超过这一水平(从2022年 5月到9月，利率上升了2.25个百分点)但利率 将进一步上升——市场预计将再上升1.5个百分
点——这将推动利率超过评估近期借款人的水平。 即便如此，也只有那些借款接近其最大额度的借 款人才可能处于压力状态，因为其他人——从定 义上看——有多余的收入来支付更高的还款。很 少有人借贷接近他们的最高额度。最大的银行联 邦银行估计有8%的人这样做。 多少人将会陷入抵押贷款压力? 一种极端的情况是，如果利率上升将所有接近借 款上限的近期借款人推入无法再偿还抵押贷款的 境地。自2020年3月以来，已有110多万笔新 贷款用于购买新或现有房产，其中约9.2万笔贷 款占8%。
这种情况不太可能发生，因为至少在就业前景良 好的情况下，家庭通常可以大幅调整支出，以支 付抵押贷款。虽然极不可能，但在这种情况下， 不良贷款率将达到5.5%左右。这个数字很高，
但并非史无前例。虽然这将远远高于澳大利亚在 90年代经济衰退期间的水平，但远低于美国在全 球金融危机后超过10%的水平。 房价上涨可能意味着压力不会在官方数据中体现 出来，即使在这种极端情况下，大多数难以偿还
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更高抵押贷款的借款人最终也不会被记录在官方
借款人可以寻求还款期的减少，以回到正轨，或 者在极端情况下，可以出售他们的财产来偿还贷 款。这些家庭显然正经历着财务压力。但不良贷 款数据的一个局限性是它们不一定会被记录下来。 它追踪的压力通常需要两个同时发生的冲击:一 个是收入或支出的大幅冲击，这意味着借款人无 法再偿还贷款;另一个是房价下跌，因此无法出售
澳大利亚审慎监管局和澳大利亚央行将密切关注 这些“系统性”担忧。当然，高利率和通货膨胀 带来的成本压力意味着所有借款人都需要调整支 出。澳大利亚央行正在提高利率以减少经济中的 需求，而一个关键途径是通过借款人的臀部口袋。 虽然我们不太可能看到很大的压力，但许多家庭 可能会面临艰难的财务时期。
数据中。
房产来偿还贷款。目前，几乎每个人都可以选择 出售他们的房子来偿还抵押贷款。根据澳大利亚 央行的数据，只有不到0.25%的贷款属于“负资 产”(即贷款大于房产价值)。 如果房价继续下跌，这种情况将会改变，但幅度 不会太大。如果价格(从峰值)下降15%，价格 将回到2021年3月的水平。因此，只有在房价 下跌超过存款跌幅(几乎总是20%或更多)的情 况下，自那时起购房的房主才会面临资产净值为 负的风险。只有大约6.5%的借款人一开始的存 款为10%(或更低)。 抵押贷款压力不太可能显著上升 虽然我们不太可能看到抵押贷款压力大幅增加， 但压力的结果是有可能的。任何强制出售房产的 行为显然都会带来很大的压力。然而，目前还不 清楚有多少家庭最终会陷入这种情况。这将取决 于利率上升的幅度和劳动力市场的表现。无力偿 还贷款的借款人出售房产，可能导致房价进一步 下跌，并将其他借款人推入负资产。
在经历了去年的极端情况后，快速上升的利率引 发了房地产市场的快速再平衡，但一些领域的表 现相对良好。各地区的房价下跌速度继续低于首 府城市，10月份环比上涨0.06%，而首府城市环 比下跌0.11%。 首府的房价比一年前低2.1%，比疫情前的水平上
涨24.4%。在澳大利亚地区，这一数字仍比一年 前高6.5%，比2020年3月新冠肺炎爆发时高 46.6%。 为什么这么多地区都保持得这么好?Statistical Area Level 4 (SA4)指澳大利亚统计局为全国范 围内的数据输出所定义的次州地理区域。在区域
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为什么地方房价下跌的速度 没有首府城市快?
地区，SA4的人口往往较少(10万至30万)，以 乡镇为中心，各区域呈现出地理、社会和经济的 相似性。
对这些SA4地区的分析显示，澳大利亚地区的房 价下跌并不像大都市地区那样普遍。在42个被列 为SA4的地区中，28个地区的房价已从峰值回落， 而46个都会区中有41个地区的房价已从峰值回
落。对更多经济适用房和更大住房的需求提供了 支持，导致该地区在2022年的表现好于首府地区。
情期间因城市购房者而繁荣起来，这些地区的房 价最先出现下跌。
迄今为止SA4价格下跌幅度最大的区域市场是著 名的Byron Bay所在地Richmond-Tweed。今 年早些时候，它还受到了洪水的影响，房价较峰值
下跌了6.3%，紧随其后的是南部Highlands和 Shoalhaven，该地区的房价较峰值下跌了5.3%。
事实上，新州地区是表现最糟糕的地区，在排名 前10的SA4地区中，有4个地区的房价下滑最 严重。悉尼地区也占了房价下跌最多的前十大城 市SA4的80%。利率上升和借贷能力下降对高 房价地区的影响最大，悉尼感受到了这些影响。
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这种光芒似乎正在消退。 房价下跌最快的地区 在新冠肺炎期间，由于越来越多的人寻求更大的 住宅和空间，特别是在区域位置，对生活方式物 业的兴趣激增。远程工作的繁荣推动了海洋和树 木变化地区的价值，因为没有很多人不再需要被 束缚在办公室里。一些澳大利亚人利用了与各自 州首府相比，该地区相对更经济的住房。 但现在，由于利率大幅上升，买家的借款能力大
此外，对地区买家来说，情况仍然更加严峻，挂 牌出售的房产数量仍远低于疫情前的水平。这意 味着，地区买家的选择和谈判能力都减少了—— 这也是为什么相对于首府城市，地区房价下跌速 度较慢的另一个原因，也就是说，在一些地区，
幅下降，通常价值较高的地区热点地区的房价下 跌得最快。由于消费者信心下降，抵押贷款服务 成本上升，住房市场状况已经放缓。生活方式和 便利设施丰富的新州地区和昆州东南部地区在疫
通常情况下，高端市场经历了更大的价格下跌， 而目前，就像我们在首府看到的趋势一样，澳大 利亚地区中相对高价值的地区正在经历更大的价 格下跌。然而，在大多数这些市场中，房价仍比 大流行前的水平上涨了50%以上。 利率大幅走高、抵押贷款成本上升，以及房价将 继续下跌的预期，这些因素共同影响了买家需求， 显然正在导致经济活动放缓。随着抵押贷款负担 能力的恶化和利率的持续上升，这将在未来一段 时间内对需求和房地产价格造成压力。 尽管这些地区的整体表现继续优于首府城市，但 随着利率上升和借贷能力下降，房价将继续下 跌——包括那些迄今表现良好的市场。然而，在 供应仍然有限的价格较低的地区，可能仍将面临 更激烈的竞争，因此价格下跌的速度可能会更慢。
16 YIBEN BUSINESS WEEKLY 商业周刊 在郊区， 购房者现在有了更多的选择 整个2021年，处于历史低位的利率推动了购房 者的强劲需求，而待售房屋的创纪录低位使其极 具竞争力。 此后，在利率快速上升的背景下，市场发生了变化， 在许多地区寻找房产的人现在有了更多的选择。 在一些郊区，潜在的购买者拥有很大的权力。 自今年年初以来，澳大利亚大部分地区待售房屋 的总数一直在上升，虽然它们仍低于新冠疫情前
17 YIBEN BUSINESS WEEKLY 商业周刊 的水平，但与去年极为紧张的情况相比已经有所 改善。随着现金利率的每一次上调，房主的抵押 贷款还款都在增加，那些想买房的人的借款能力 也在下降，这导致房屋需要更长的时间才能出售， 而市场上可供购买的房屋更多。 这最终意味着购房者现在比去年有更多的选 择——特别是在我们两个最大的州，新南威尔士 州和维多利亚州。但是，哪些地区为潜在购房者 提供的选择增加最多?为了回答这个问题，我们 考察了过去12个月，与之前12个月相比，挂牌 总房源变化比例最大的郊区。 昆士兰州的Southside、新南威尔士州的Suffolk Park和维多利亚州的Wy Yung的购房者看到 了市场上房屋的最大增长，挂牌出售的房屋分别 增长了155%、132%和126%。在新南威尔士 州的Cumbalum、Shoalhaven Heads和Gol Gol，想要买房的人在过去的一年里，他们的选择 翻了一番。有趣的是，在买家选择增加最多的20 个郊区中，有14个是地区性的。 经过两年移民到这些地区的增长和房屋被迅速抢 购后，现在看起来买家有了一些喘息的机会。 从2021年10月到2022年10月，各地区每套 房产的潜在买家减少了12%，就可以明显看出这 一点。预计央行将在未来几个月进一步提高现金 利率，我们预计这将继续推动市场再平衡，使买 家在新年前有更多的选择。
18 Norwood SA 5067 区域 解读 1.区域概况/概述 Norwood位于南澳州首府阿德莱德的东部。常住人口为5,982人（2016 Census）。Norwood的东部紧邻 Beulah Park，南部面向Rose Park和Toorak Gardens。此区归Norwood Payneham St Peters Council管辖。
2.学区情况/学校介绍
周边公立学校
Rose Park Primary School，Rose Park 5067 公立小学，1-7年级，男女同校，525名在校生
Norwood Primary School，Norwood 5067 公立小学，1-7年级，男女同校，407名在校生
Marryatville High School，Marryatville 5068 公立中学，8-12年级，男女同校，1315名在校生
周边私立学校
Prince Alfred College，Kent Town 5067 1-12年级，1098名在校生
Saint Ignatius' College - Senior School Campus，Norwood 5067 1-12年级，男女同校，1334名在校生
St Patrick's Special School，Toorak Gardens 5065 男女同校，52名在校生
St Joseph's Memorial School，Norwood 5067 私立小学，1-7年级，男女同校，261名在校生
Loreto College，Marryatville 5068 1-12年级，572名在校生
Christian Brothers' College - Junior Campus，Adelaide 5000 男女同校
Mary MacKillop College，Kensington 5068 私立中学，8-12年级，357名在校生 3.人口构成
Norwood的大小约为2.2平方公里，它有14个公园。2011年Norwood的人口为5,802人。到2016年，人口为 5,982人，在此期间该地区的人口增长率为3.1%。Norwood的主要年龄组是20-29岁。Norwood的家庭主要 是无子女的夫妇，每月可能偿还1800-2399澳元的抵押贷款还款。一般来说，Norwood的居民从事专业职 业。2011年，Norwood49.8%的房屋是自有住房，而2016年为50%。（资料来源：澳大利亚统计局）
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4.配套设施
Norwood区内公共配套设施齐全，满足日常生活需求。有购物商场、电影院、旅游景点、医院等。
Norwood区附近有购物商场、婚纱店、风味餐馆、学校等。
Norwood距离Adelaide市中心约3.4公里，开车需7分钟即可到达市中心。
公交线路围绕整个Norwood，公共交通十分便利。
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5.行情观察 独栋房屋 在过去的12个月里，Norwood已经卖出了76套独栋房屋，售价中位数为$1.3M，同比增长8.6%。平均需要 56天即可售出，房东减价为-0.04%。
单元房
在过去的12个月里，Norwood已经卖出了83套单元房，售价中位数为$569K，同比增长10.3%。平均需要 35天即可售出，房东减价为-0.06%。
数据来源：
关于学区情况/学校介绍、人口构成、行情观察：
https://www.propertyvalue.com.au/suburb/norwood-5067-sa
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