2022 VOL.135 CONTENTS 目录
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华贵格调源自皇家风范； 奢侈风格包蕴优雅内涵 南澳房价飙升至新高 投资比特币还是房产？到底哪个更明智 全澳房价加速下跌，但这里却逆势增长 在郊区，房产仍在以创纪录的速度出售 圣诞节前又加息？将带来什么影响 区域解读 Glen Osmond SA 5064 03 07 08 10 12 14 17
3 华贵格调源自皇家风范； 奢侈风格包蕴优雅内涵； 594 The Parade, Auldana 巨大立柱展示着轩昂的气魄；碧瓦朱甍显示着华 贵的格调；喷泉淅沥流淌着无尽的优雅……眼前 这栋位于阿德莱德东郊Auldana的高奢豪宅，仅 建筑面积便达到了850平方米，占地面积则为惊 人的2100平方米。宅中包含7间卧室，5间浴室， 3间客厅，1间书房，室内泳池，以及4个室内 停车位和大量的室外停车位。哪怕对生活有极高 的要求，在这里也能一一得到满足。 这栋久负盛名的杰作始建于1999年，无论外部 建筑设计还是材料选择，内部区域安排还是细节 处理，都有许多欧式皇室贵族元素。而除了美仑 美华的豪宅本身之外，这座庭院的地理位置也十 分优越。它位于the parade上的制高点（左右两 侧均下行趋势）上，在这里，可以将全城美景、 夕阳海景尽收眼底。 自大气低调的蓝色大门进入室内，可以看到明亮 的光线充满了整个空间，与以白色为主色调的一 楼相得益彰。进入大楼后左转，即可看到一间奢
4 如果进门后左转，便来到了书房。书房中设有实 木通顶书柜，能够妥善安置主人的藏书。作为办 公场所，书房的采光可谓一流，主人必定能在这 里得到最佳的办公体验。 在这栋豪宅中，带加热功能的室内泳池是绝不能 忽略的。水池中碧波荡漾，仿佛在招呼人下去畅游。 室内泳池旁还有一个客厅，二者间以透明玻璃间 隔。孩子们可以在泳池中嬉戏，主人则可以在客 厅与朋友闲谈。 等到夜幕降临，晚风徐徐，正适合到后院散步消食。 沿着小径漫步，一路走到花园，园中的月季开得 正好，朵朵繁花簇拥在一起，美丽极了。走得累了， 便在树下的长椅上坐下，享受一份俗世中不可多 得的静谧。 侈精美的会客厅。厅中摆放着白色皮质沙发，墙 上挂着风格富丽的装饰画，厅中安装着古典而奢 侈的水晶吊灯，自然光线正从一旁的百叶窗中淌 进室内，让人仿佛身处画中。 继续往前便来到了餐厅，餐厅的角落里立着一个 餐柜，柜中摆放着不少精致的瓷质餐具，令人忍 不住驻步欣赏。餐桌餐椅纹饰繁复，风格华美， 容纳十人同时就餐不成问题。 开放式厨房位于这一空间的最里侧，面积宽敞光 线充足。厨房主要以木色为主，显得格外厚朴， 奢侈而有格调。厨房中设有不少橱柜，储存空间 很大。双开门冰箱、烤箱、洗碗机等厨用电器也 一应俱全，相信厨艺非凡的主人一定能够在此大 展身手。
YIBEN BUSINESS WEEKLY 商业周刊 卧室被安排在豪宅的二楼，自华美的楼梯上到二 楼后，可以看见一架钢琴摆放在二楼中庭。让人 不由期待起入住后的生活，届时，一定会有悦耳 的音乐响起吧！ 来到主卧，蓝色床品让人感到安定与沉静；全屋通 铺的地毯十分柔顺，让人忍不住赤脚踩上去；微风 从敞开的窗户中进入室内……一切都是那样恰到好
色古香的主人书房、可加热的室内游泳池、后花 园中的美丽水景、修剪一新的各色绿植……这栋 庭院中的每一处都彰显了一种沉淀，一种传承， 一种融贯古今的高级。这个无与伦比的建筑，必 将为生活于其中的人带去最完美的生活…… 详细的住宅参数： -建筑面积850平方米 -占地面积2100平方米 -7间卧室 -5间浴室 -3间客厅 -1间书房 -4个室内停车位 -室内恒温游泳池 -硬木地板
处。为了给主人的生活带去最好的体验，主卧中还 设置了步入式衣帽间和独立盥洗室。盥洗室中还特 地设置了浴缸，让主人可以在劳累的工作之后舒舒 服服地泡一个热水澡。其余几件卧室也延续了这栋 豪宅的风格，既豪华奢侈，又贴心实用。 总而言之，这是一栋将高贵、浪漫、古典、奢侈 完美融合的经典豪宅。那优雅的正式会客厅、古
6 YIBEN BUSINESS WEEKLY 商业周刊 -多个娱乐露台 -报警安全系统 -管道反循环空调 -壮丽的花园景观 -距离The Parade & Burnside Village 只有几分钟的路程 注：版权归原作者所有 -与St Peter's Girls College Pembroke College 等学校咫尺之遥 有意请联系： Helen Gong：0411 786 272 Victory Velgush：0419 815 933
南澳房价飙升至新高
不断上升的利率和生活成本的大幅上升既没有阻
止购房者，也没有减缓南澳大利亚州持续保持强 劲增长的房地产市场。随着春季销售季节接近尾
声，一份新的报告显示，尽管该国其他地区房价 暴跌，但南澳大利亚的房价仍在继续上涨。
最新发布的PropTrack 11月份房价指数报告指
出，南澳大利亚州继续顶住经济低迷的影响，阿 德莱德的房价上月上涨0.25%，创下新高。南澳 大利亚的房地产市场继续保持着强劲的增长。
相比之下，其他所有首府城市的房价都在下跌， 其中达尔文(- 0.49%)和墨尔本(- 0.33%)的跌 幅最大。阿德莱德也是唯一一个年增长率达到 两位数的首府城市。过去一年里，房价上涨了 12.63%，是全国所有首府城市中最高的。 阿德莱德的房价中位数目前为69.5万澳元，自 2022年10月以来上涨了0.25%。Units单位价 值中位数为47.9万元，环比上升0.28%。
的平均水平，但阿德莱德的情况并非如此。”
“这里的市场竞争并不激烈。这就是为什么阿德 莱德市场的价格下跌减少了，因为买家的选择减 少了。这种动力是绝缘价格下降到一定程度。” 南澳大利亚房地产协会临时首席执行官Cain Cooke表示，阿德莱德将继续抵御房价下跌的影 响，因为买家需求依然强劲。 Cooke说:“秘密已经公开了……阿德莱德是一个 生活和养家的好地方，相比之下，阿德莱德提供
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PropTrack高级经济学家、报告作者Eleanor Creagh说，对更经济实惠地区和更大住房的需求 提振了阿德莱德的市场，而且很可能会继续这样 做。Creagh表示:“人们正在利用阿德莱德市场 提供的相对负担能力，尤其是在利率今年大幅上 升的情况下。” “另一个因素是，这些市场的待售房产供应没有 像其他一些首府城市那样迅速恢复正常。因此， 在悉尼和墨尔本，待售房产的总数回到了十年来
然紧张，但市场上真正的购房者仍有强劲而稳定 的需求，他们希望获得一套住房。” 数据还显示，南澳大利亚地区的房价在11月份创 下了最强劲的涨幅，上涨了0.30%，也达到了新 的价格峰值。
的负担能力和生活方式，在澳大利亚任何其他内 地城市都是看不到的。”他说:“尽管住房供应仍
8 YIBEN BUSINESS WEEKLY 商业周刊 投资比特币还是房产？ 到底哪个更明智 虽然事实证明，在疫情期间买卖房产是一个明智 的投资决定，但拥有比特币可能是一个更好的选 择。Ray White获得的新数据研究了过去10年 里买家的最佳投资；并比较资产类别，根据它们 积累财富的能力对它们进行排名。 研究发现，这种加密货币是过去10年里表现最好 的，上涨了近160,000 %。虽然近几个月来，由 于加密货币市场表现不佳，比特币一直被视为高 风险投资，但2012年购买比特币的买家仍将从 中受益。 悉尼的房价排名第二，同期上涨了237%。霍巴 特和堪培拉都经历了超过200%的高水平增长， NASDAQ以微弱优势超过悉尼股市。据Ray White首席经济学家Nerida
Conisbee说，房地
于其他资产类别，这意味着随着时间的推移，缴纳 的税款会少得多。”“长期持有房产永远是积累财 富的最佳策略。即使你在市场的绝对高点买房，长 期持有一套房产也意味着它几乎无关紧要。”
9 YIBEN BUSINESS WEEKLY 商业周刊 产投资在提供出租物业方面的作用意味着税收优 惠已经到位。 “想想看，如果你10年前在悉尼买房，现在
Conisbee指出，与比特币不同，它们被认为是最 无风险的投资，但在数据所涵盖的时间范围内， 它们带来的回报率递减，为12.7%。杠杆是主要 原因，因为大多数资产类别不需要使用任何债务。 “一旦购买，在澳大利亚的大部分地区，家庭住宅
你花在抵押贷款上的钱会更少，而房子的价值 是你当初买房时的两倍。如果你租房住，你每 年要为一套不持有股权的房子多支付9360澳 元，”Conisbee说。 “买第一套房子很重要，不仅是为了买房，还因 为退休后租房意味着你更有可能生活在贫困之中。 而且，作为租房者，你更容易受到市场波动的影 响。”该数据还考察了过去10年表现最差的资产 类别，包括定期存款和国债。
都是免税资产。购买家庭住房，而不是租房或投资
随着低迷的春季销售季在利率不确定性增加的背 景下接近尾声，全国各地的房价下跌加剧。
最新的PropTrack 11月房价指数显示，全国 房地产价值上个月下降了0.16%。报告作者、 PropTrack高级经济学家Eleanor Creagh说， 几乎每个首都城市的房价都在下跌，其中达尔文 的跌幅最大，为0.49%。墨尔本紧随其后，房价 下跌0.33%，悉尼下跌0.14%。
Creagh说:“从地区来看，昆士兰州11月份房 价下跌最快，下降了0.49%。”在所有地区市场 中，上个月的房价下降了0.16%，但仍比去年同 期高出3.89%。相比之下，首都综合房价同比下 跌3.09%，11月再次下跌0.16%。
有一个城市继续逆势而上，不顾储备银行迅速提 高官方现金利率给市场带来的压力。“南澳大利 亚州继续躲过了经济低迷，”Creagh表示。“阿
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全澳房价加速下跌， 但这里却逆势增长
德莱德的房价上个月上涨了0.25%，达到了新的 价格峰值。在南澳大利亚地区，房价在11月创下 了最强劲的增长，上涨了0.3%，也创下新高。”
最新的房价指数(Home Price Index)显示，自3 月份以来，悉尼的房价持续下跌，其中Harbour City的跌幅是所有市场中最大的。11月房价进一 步下跌0.14%，意味着现在的房价比2021年同 期低6.44%。
Creagh表示:“随着利率上升，在房价较高的地区， 房价下跌最快。鉴于悉尼是澳大利亚房价最高的 市场，它受到的冲击最大。”
墨尔本房价上月加速下跌，下跌0.33%，同比下 跌4.49%。Creagh表示:“随着利率继续上升， 未来一段时间墨尔本的房价预计将继续下跌，这 将进一步削弱借款能力。”在布里斯班，房价小 幅下跌0.04%，现在比4月份的峰值低2.71%。 但昆士兰首府是澳大利亚第二大城市市场，房价 比一年前上涨了4.72%。
阿德莱德的房价表现突出，在11月的下跌趋势下，
Creagh女士指出:“尽管最近出现了所有这些下 跌，但全国的房价仍比疫情前高出30%。”“要 抹去这些涨幅，市场需要出现大幅而漫长的回调， 而仍有积极的需求驱动因素，将在一定程度上抵 消利率压力。” 加息的影响显而易见 澳大利亚央行在过去几个月里的快速加息，使全 国大部分地区的房地产市场迅速实现了再平衡。 抵押贷款的服务成本上升，而借款能力下降，给
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创下了0.25%的新高。这座南澳大利亚州首府的 年增长率为12.63%。Creagh表示:“对更经济 适用区域和更大住房的需求，隔绝了阿德莱德市 场。”“我预计它将继续这样做。” 珀斯的房价上个月出现了0.04%的小幅下跌，但 这个西澳大利亚州首府的表现仍然好于东部城市。 珀斯目前的房价比2021年11月高出4.13%， 略低于峰值水平。 达尔文的房价上月下跌0.49%，比去年同期仅下 跌0.77%。堪培拉的房地产市场保持平稳，房价 仅下降0.02%，比3月份的峰值高4.2%。在霍 巴特，11月份的房价下跌了0.27%。虽然较4 月份的峰值下跌了2.92%，但仍比去年同期高出 1.06%。
买家情绪带来压力，导致竞争降温。 Creagh表示:“在上世纪90年代以来最快的利 率收紧周期的背景下，全国房价已连续第8个月 下跌。”“虽然我们最近看到的价格下跌速度明 显慢于6月和7月，也就是最初加息后不久，但 低迷仍在继续加深。” 几乎可以肯定的是，澳洲联储会在下周二开会时 再次加息，可能是25个基点。Creagh女士说:“这 将使现金利率超过3%——这是人们普遍预期的举 措。”“随着进一步加息即将到来，借贷成本将 继续上升，借贷能力将进一步萎缩。” “潜在买家可借贷金额的大幅减少，意味着房价 可能会进一步下跌。”但由于失业率接近50年低 点，且薪资增幅开始回升，部分压力可能会被抵消， Creagh补充道。“当澳大利亚央行在2023年某 个时候停止加息时，价格下跌可能会缓解。”
12 YIBEN BUSINESS WEEKLY 商业周刊 在郊区， 房产仍在以创纪录的速度出售 尽管房地产市场已经降温，房屋销售时间也在延长， 但在一些郊区，急于买房的人一挂牌就抢购房产。 对最新数据的分析表明，整个房地产市场的情况并 不一定适用于郊区。在许多优秀的郊区，购房竞争 依然激烈，房产正以创纪录的速度出售。在澳大利 亚，10月份一处房产的平均销售时间为52天，
去年，买家数量大大超过待售房产，导致竞争加剧， 平均销售时间缩短。今年，我们看到了情况的转变。 由于利率上升和生活成本上升，买家需求已经放 缓，这意味着竞争减少，房屋销售需要更长的时间， 当然，除了一些热门的社区。 在澳大利亚销售最快的10个郊区中，阿德莱德地 区有9个，Glengowrie和South Plympton并
远远高于2021年最后一个季度的平均31天。
13 YIBEN BUSINESS WEEKLY 商业周刊 列第一，在截至10月的6个月里，这些城市的 房屋平均只需18天就能售出。阿德莱德是过去6 个月里唯一一个出售次数减少的首都城市。这可 能是由于房地产价格中值下降，这降低了利率上 升的相对影响。 在house和units之间，在房屋卖得最快的郊区 有一些明显的区别。说到house，销售最快的郊 区往往位于房价中值较低、更容易负担的地区， 通常位于大都市地区的外围。 相比之下，units卖得最快的郊区往往更贵。海滩 和河边郊区在这份榜单中占据重要位置，此外， 城市边缘的生活方式郊区也拥有出色的零售和酒 店设施。 更广泛地回归房地产市场，预计房地产销售速度 将继续放缓。预计利率将进一步上升，通胀处于 高位，而对大多数人来说，实际工资仍明显为负。 这些因素限制了买家，他们在购买时更加谨慎， 花了更多的时间。尽管如此，在买家需求持续超 过供应的郊区，房地产可能仍将是激烈的竞争—— 买家需要迅速行动，才能有成功的机会。
14 YIBEN BUSINESS WEEKLY 商业周刊 圣诞节前又加息？ 将带来什么影响 澳大利亚央行连续第8个月上调官方现金利率， 在圣诞节前又一次上调了现金利率。
在12月理事会会议上，澳大利亚央行将利率上调 25个基点至3.1%，这是自2012年12月以来 的最高水平。大多数经济学家预期这样的举措是 基于最新的通货膨胀数据，消费者价格指数在截 至10月份的12个月里保持在6.9%，仅比9月 份的季度数据7.3%略有下降。 澳洲央行总裁Philip Lowe在一份声明中称:"澳 洲通胀过高。"“全球因素在很大程度上解释了这 种高通胀，但相对于经济满足这种需求的能力而 言，强劲的国内需求也发挥了作用。让通胀回到
15 YIBEN BUSINESS WEEKLY 商业周刊 目标水平，需要供需之间实现更可持续的平衡。” PropTrack高级经济学家Eleanor Creagh表示， 通胀压力的改善幅度太小，无法让澳洲央行暂停 加息。Creagh表示:“加息需要时间来充分影响 家庭现金流和支出意愿，特别是在如此多的住房 贷款借款人在新冠肺炎期间利用了创纪录的低固 定利率抵押贷款的情况下。” 借款人将多支付多少钱 Mortgage Choice首席执行官Anthony Waldron表示，利率的快速上升要求借款人做出 “重大调整”。Waldron表示:“贷款机构可能 会在其可变利率住房贷款产品中反映出当前现金 利率的上升。” 对于住房贷款余额为50万澳元的借款人，12月 的加息可能会使他们每月的抵押贷款还款增加80 澳元。自5月以来，该借款人可能会看到加息的 成本加起来每月超过880澳元。对于一个住房贷 款余额为100万澳元的借款人来说，加起来每个 月要多花1760多澳元。 虽然许多家庭正在努力偿还更高的贷款，但他们 尚未感受到最近加息的全面影响。根据CBA的数 据，从每次加息到额外成本冲击借款人的还款， 平均有三个月的延迟。因此，过去几次加息的全 部影响将在未来几个月渗透到家庭预算中——在 此期间，生活成本压力仍然非常高。 利率何时会开始放缓或回落 ? Creagh表示，有一些迹象表明，澳大利亚央行 的策略开始产生效果。“政策收紧的逆风已经开 始显现，零售营业额出现逆转，10月份环比下降 0.2%，为今年以来的首次下降。”“消费开始明 显放缓只是时间问题。” 上个月在堪培拉出席澳大利亚经济立法委员会时， 财政部长Steven Kennedy说，预计通胀率本月 将达到7.75%的峰值，到2024年6月将逐渐回 落至3.5%。Kennedy表示:“尽管这一峰值与为 7月部长声明准备的情况相同，但预计高通胀将 持续比之前预期的更长时间。” 他补充说，这主要是由于能源价格上涨以及对家
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考虑到介于抑制通胀和保持经济平稳之间的‘狭 窄道路’，澳大利亚央行可能会发现暂停紧缩周
庭账单的影响。“预计电力和天然气价格将在 2022-23年和2023-24年对通胀分别直接贡献 0.75个百分点和1个百分点。” Creagh表示，现金利率自5月以来已飙升300 个基点，“大幅收紧”将给消费和经济增长带来 压力。“随着支出进一步放缓，经济状况趋于缓和，
期并进一步评估其影响是合适的。” Lowe再次预示未来几个月将进一步加息，但他坚 称，澳大利亚央行没有走“预先设定的路线”。“它 正在密切关注全球经济、家庭支出、工资和定价 行为。”“未来加息的规模和时间将继续取决于 即将公布的数据以及美联储对通胀和劳动力市场 前景的评估。”“联邦储备委员会仍然坚定将通 胀恢复到目标水平的决心，并将采取必要措施实 现这一目标。” 房地产市场感受到了痛苦
高利率已经导致抵押贷款还款飙升，借贷能力下 降，这对澳大利亚的房地产市场产生了明显的影 响。澳大利亚统计局的最新数据显示，10月份批 准的住房贷款价值连续第九个月下降。数据显示， 9月份新增抵押贷款257亿澳元，较9月份下降 2.7%，为两年来最低水平。
增长水平迅速实现了再平衡，澳洲大部分地区 的房价都在下跌。”最新的PropTrack Home Price Index显示，全国房价较3月份的峰值下跌 了3.81%，悉尼房价跌幅尤其大，下跌了6%。 Creagh表示:“随着进一步加息即将到来，借贷 成本将继续上升，最大借贷能力将进一步降低，
中期展望 但如果现金利率在2023年达到峰值，正如各大银 行所预期的那样，随着不确定性和情绪企稳，房价
Creagh表示:“现金利率出现了自上世纪90年 代以来最快的上升，使房地产市场从去年的极端
买家的预算将收缩。”“加息全面影响房价还需 要一段时间，因此，随着利率继续上升，房价可 能会继续下跌。”
下跌预计将有所缓解。除此之外，Creagh指出，“积 极的需求效应”在一定程度上缓解了加息对房地产 市场的冲击。这包括紧张的租赁市场、强劲的工资 增长、供应限制以及移民人数的迅速反弹。 对于谨慎的家庭来说，有一个好消息是，澳大利 亚央行董事会明年1月不会开会，因此至少可以 缓期一个月。但Creagh表示，加息将是短暂的， 她解释说:“2023年第一季度很可能会进一步加 息25个基点，然后暂停加息，因为澳大利亚央行 要评估利率上升对家庭和经济状况的影响。”
17 Glen Osmond SA 5064 区域 解读 1.区域概况/概述 Glen Osmond位于南澳州首府阿德莱德的东南部。常住人口为1,981人（2016 Census）。Glen Osmond的东北 部紧邻Beaumont，东南部面向Mount Osmond，西北部紧邻Glenunga，西部紧邻Myrtle Bank。此区归Burnside Council管辖。
2.学区情况/学校介绍
周边公立学校
Glen Osmond Primary School，Myrtle Bank 5064
公立小学，1-7年级，男女同校，368名在校生
Glenunga International High School，Glenunga 5064 公立中学，8-12年级，男女同校，1756名在校生
Linden Park Primary School，Linden Park 5065
公立小学，1-7年级，男女同校，951名在校生
Highgate School，Highgate 5063
公立小学，1-7年级，男女同校，689名在校生
Urrbrae Agricultural High School，Netherby 5062 公立中学，8-12年级，男女同校，1019名在校生
周边私立学校
Seymour College，Glen Osmond 5064 1-12年级，758名在校生
Sunrise Christian School Fullarton，Fullarton 5063 私立小学，1-12年级，男女同校，946名在校生
Concordia College - St John's Campus 私立小学，男女同校
Mercedes College，Springfield 5062 1-12年级，男女同校，1185名在校生
Concordia College，Highgate 5063 1-12年级，男女同校，1264名在校生
3.人口构成
Glen Osmond的大小约为1.3平方公里，它有6个公园。2011年Glen Osmond的人口为1,876人。到2016年，人 口为1,981人，在此期间该地区的人口增长率为5.6%。Glen Osmond的主要年龄组是10-19岁。Glen Osmond 的家庭主要是有子女的夫妇，每月可能偿还3000-3999澳元的抵押贷款还款。一般来说，Glen Osmond的居 民从事专业职业。2011年，Glen Osmond82.4%的房屋是自有住房，而2016年为84.9%。（资料来源：澳大 利亚统计局）
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4.配套设施
Glen Osmond区内公共配套设施齐全，满足日常生活需求。有学校、汽车旅馆、风味餐馆、公园等。
Glen Osmond区附近有公园、服装店、远足区、高尔夫俱乐部、风味餐馆等。
Glen Osmond距离Adelaide市中心约6公里，开车需19分钟即可到达市中心。 公交线路围绕整个Glen Osmond，公共交通十分便利。
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独栋房屋 在过去的12个月里，Glen Osmond已经卖出了31套独栋房屋，售价中位数为$1.5M，同比增长8.8%。平均 需要49天即可售出，房东减价为-0.09%。
5.行情观察
单元房
在过去的12个月里，Glen Osmond已经卖出了6套单元房，售价中位数为$620K，同比增长12.4%，平均需 要55天即可售出.
数据来源：
关于学区情况/学校介绍、人口构成、行情观察：
https://www.propertyvalue.com.au/suburb/glen%20osmond-5064-sa
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