YIBEN BUSINESS WEEKLY 商 业 周 刊
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2022 VOL.92
CONTENTS 目录
003 华贵优雅，古典风情，南澳豪宅各有千秋 ——盘点11座令人瞩目的顶级庭院 009 现在，房屋买卖有了新的打开新方式？ 011 阿德莱德的中位房价能给你带来什么？ 013 房地产2022年预测：购房者和卖家需要了解的三个市场因素 015 区域解读 Glenelg SA 5045
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华贵优雅，古典风情， 南澳豪宅各有千秋 盘点 11 座令人瞩目的顶级庭院
传统古典、高贵优雅、异域风情、现代品质……这 些丰富的形容词，都能够与南澳的诸多豪宅一一对 应。从历史悠久的维多利亚时期或乔治王朝风格的 庄园到装修精美、品味高级的现代庭院，即使是最 挑剔的买家，也能在南澳寻找到心怡的住宅。而今 The Advertiser 推出了一份包含 11 栋南澳顶级豪 宅的名单，囊括了那些让人一见倾心的绝佳住宅。
经从灰烬中重生，成为了阿德莱德山最豪华的住宅 之一。1842 年，它被建成 Wheatsheaf 酒店，后 来在 1879 年被农业传奇人物 George Goyder 收 购，并进行了改造。
11. Warrakilla, Mylor
说 到 Landmark Hills 的 住 宅， 很 少 有 人 能 像 Mylor 那令人惊叹的、经过精心修复的 Warrakilla 一般拥有悠久的历史与别样的肃穆。 这里曾是一家酒店，是南澳第一个烟草种植园的所 在地，虽然它在 1983 年的“灰烬星期三”森林大 火中被烧毁。但是，就像凤凰一样，Warrakilla 已
除了悠久的历史之外，这所房子有五间卧室，六间 浴室，还有一个令人惊叹的巨大停车场，可以停下 3
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64 辆车。这座豪宅所配置的设备和配件几乎很难 在任何其他南澳大利亚人的家里找到。
宅类型——只是相较于普通民宅，它的规模要大得 多。Glen Osmond 的这栋豪宅由殖民地首任财务 官奥斯蒙德·吉尔斯 (Osmond Gilles) 于 1843 年 建造，至今已进行了多次翻修。
10. Stormont, Glenelg North
这座维多利亚风格的别墅不仅建筑质量经受住了时 间的考验，而且有六间卧室，正式起居区、用餐区 以及休闲起居区、用餐区，还有一个图书馆，一个 地下室，一个健身房，并且房子的四周还环绕着风 景如画的花园。最吸引人的是，在这里还可以俯瞰 整个阿德莱德——从郊区到大海。
此前的州住宅销售纪录保持者是在 2010 年以 650 万澳元的价格售出的这栋两层乔治亚风格的豪宅。 该房产位于沿海的黄金地段 Stormont，共有六间 卧室、四间浴室、两间厨房和一部电梯。在这座绝 美的建筑中，人们可以肆意俯瞰浩瀚的大海，欣赏 无边的美景。 这座乔治亚风格的住宅以其罗马拱形门、木制回廊 和铁雕花边栏杆展示着悠悠岁月中沉淀而来的优雅 之美。
8. St Corantyn, Adelaide
9. Woodley House, Glen Osmond
这座位于东 Tce 263 号的六居室住宅建于 1891 年， 名 为 St Corantyn， 曾 是 Malcolm Reid 和 Sir John Bonython 等南澳大利亚名人的家，占地 1727 平方米。
历史悠久的 Woodley House 是阿德莱德著名的住 4
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它有六间卧室，四间浴室，四个停车位，一间大厅， 一间带酒吧的台球室，一间家庭办公室，一间健身 房，一间客厅，一间休息室，一间户外厨房，一间 带水景的水疗中心和一个景观花园。
作豪华宾馆、澳大利亚皇家空军 (Royal Australian Air Force) 的训练和休息设施，以及一所圣经学院。 后来，它在 20 世纪 80 年代后期因年久失修而失修， 1996 年又进行了修复，直到 2000 年代中期才作 为功能中心重新开始运营。
这座美丽的中世纪风格建筑让人不由想起童话故事 中的城堡，在湛蓝天空与无边绿意的互相衬托下， 显示出无边美丽。
6. Ivanhoe, Gilberton 7. Mount Breckan Estate, Victor Harbor
另一项此前的州纪录保持者——这一项在 2016 年 以 700 万 澳 元 的 价 格 售 出 —— 是 由 George Brookman 于 1889 年建造的、经过翻新的六卧四 卫的 Ivanhoe 住宅，住宅中还有一个网球场和一个 游泳池。
这座被称为 Mount Breckan Estate 的宏伟男爵城 堡建于 1878 年，由著名的土地所有者亚历山大·海 (Alexander Hay) 斥资 2.5 万英镑建造。它有超过 35 个房间，包括 17 间卧室，11 间浴室，一个图书馆， 一个客厅和一个 25 米高的塔楼。
该房产在岁月流逝中保留完好，外立面沉稳大方， 与四周的风景彼此融合，落落大方。该豪宅坐落在 4346 平方米的土地上，有 40.5 米的临街面积。
这处房产在 1908 年被大火烧毁后重建，后来被用 5
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在出售时，这处房产的印花税为 378,830 澳元， 年度市政税为 13,756.50 澳元，而紧急服务征款 (Emergency Services Levy) 则为 3594.80 澳元。
可以很方便的到达城市的各个地区。
4. Forest Lodge, Stirling 5. Bishop’s Court, North Adelaide
坦率地说，南澳州创纪录的住宅销售总能让人惊讶。 这座拥有 164 年历史的豪宅原属于阿德莱德圣公会 教区，最近被卖给了当地商人 Mary Kotses。它坐 落在一块面积逾 5300 平方米的黄金地段，可以俯 瞰帕尔默花园 (Palmer Gardens)，预计售价超过 1000 万澳元。 这个房子有三层，包括一个地下室，有七间卧室， 都在楼上。它还有两间书房、一间家庭娱乐室、一 间宽敞的餐厅、一间正式的客厅、一间客厅、一间 厨房、一间宏伟的门厅和门厅，以及一间附属的礼 拜堂。除此之外，这一住宅还享有优越的地理位置，
很少有阿德莱德山的豪宅比 Stirling 的这座更令人 印象深刻。这座迷人的森林小屋在 1890 年作为南 澳商人、政治家 John Bagot 的避暑别墅开始建造。 两年后建筑完工，这座令人印象深刻的住宅一直为 6
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John Bagot 的家人所拥有，直到 2002 年。
室和 5 间浴室。
庄园有八间卧室、三间浴室、一间图书室、一间客厅、 一间地下室和厚石墙后面的一座塔楼，为人们提供 了终极的山间隐居之处。其 6.47 公顷的房产还包 括一间谷仓、一间花园房、几间马厩和一座历史悠 久的玻璃房子。总之，这是一座融合了历史、优雅 的古典佳作。
在它的建造过程中，处处可见奢侈与用心，例如： 它的自动双开门是从美国一座历史悠久的银行大楼 进口的，而正式餐厅的定制窗帘曾属于戴安娜王妃 (Princess Diana) 的遗产。
2. Chateau Avalon, Aldgate 3. Castambul Castle, Paracombe
这不是通常意义上的豪宅，但这正是 Aldgate 的房 产如此特别的原因。这个名为 Avalon 的城堡由六 个主要的相互连接的环形塔组成，占地面积超过一 公顷。
可 以 说 这 个 位 于 Paracombe 的 家 是 独 一 无 二 的——Castambul Castle 的豪华、奢侈、浪漫， 充满了中世纪的风情。
据信，一名在自己的国家中了彩票后移居澳大利亚 的西德工程师参与了这处房产的建设。上世纪 70 年代末，他来到澳大利亚后不久就开始了这处房产 的建设。
尽管 Castambul Castle 看起来像是几百年前建造 的，但实际上它于 2008 年完工。这所皇家住宅占 地 25.6 公顷，能够欣赏山谷的景色，共有 7 间卧 7
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从那以后，它被几个家族拥有，在过去十年里，它 的现任所有者 Warren Randall 一直是南澳大利亚 葡萄酒的领军人物。他正在出售这套独特的住宅， 这套住宅有五间卧室和六间浴室。
生活区，还有一个 18 米的室外游泳池和宽阔的网 球场。 雄伟的双圆大门厅中的弧形楼梯是宏伟的天花板 , 无限优雅在房中自然地流动着——无论是图书馆、 酒窖、家庭影院、设计师厨房、室内温泉池还是大 气宽敞的健身室、充满风情的美丽花园，这栋豪宅 中的每一个空间都显示出无与伦比的华丽。
1. Elysian, Medindie 这座新建成的住宅位于 Medindie 地区 4021 平方 米的土地上。
漫漫人生中有无限风景，山一程、水一程的走过之 后人们才会领悟——最美丽的风景永远是“家”。 是的，人们会欣赏那些动人、大方、豪华的建筑， 但更会一心经营自己独一无二的“家”。那些或现 代摩登、或风情无限、或复古优雅的宅院最终都将 凭借真挚的感情维系，惟愿每个人都能够铸造出最 符合自己心意的生命巢穴。
“Elysian”是一座三层楼高的豪宅，拥有 1926 平方米的居住空间，在过去的几年里，它一直是建 筑业主们的最爱。 这座精心打造的豪宅具有最完美的细节，该住宅为 主人提供了 8 间卧室，6 间豪华浴室和多个室内外
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现在， 房屋买卖有了新的打开新方式？
在疫情流行大环境下，房屋买卖难道也有了新的解 锁方式？当前不少房地产市场的专家表示，疫情环 境之下，人们开始有了更多新颖的房屋买卖关注点， 尤其是当前新技术的崛起，使得房屋买卖开始也有
了新花样。以下这三种方式你是否也能 get 到？ 首先不可否认也维持始终的是，在推销房屋时，时 机一直是关键。学校放假、公共假期和联邦选举通
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常会被避免，因为人们普遍认为买家在这些时期会 坐以待毙。但是疫情大流行已经极大地改变了房地 产的竞争环境。
锁定拍卖日期 在宣布选举日之前躲避选举日可能会很棘手，因此 麦格拉思首席拍卖师斯科特肯尼迪格林表示，卖家 应该咨询他们的经纪人。
McGrath Estate Agents 创始人 John McGrath 表示，尽管 2022 年的前六个月充满了复活节假期 和 4 月的澳新军团日，但尚未在 5 月 21 日或之前 锁定选举，而且一些州在 6 月是一个长周末，但新 的虚拟房地产景观意味着业务可能会顺利通过。 传统的销售日历受到疫情影响，在过去一两年里已 经消失了，传统的销售周期也会被打破。不是卖家 选择春季或夏季，人们只是在一段时间内摆脱封锁， 而当新冠病毒不太流行时……几乎不可能在每一个 潜在的减速带之外导航，而选举仍有待确定，澳新 军团日、复活节和 Covid。很难选择完美的月份。
传统上，复活节周末的拍卖数量要少一些，而且（我 们）一直尊重澳新军团日及其意义，所以我们会 避免在那一天拍卖。在宣布选举日之前躲避选举日 可能会很棘手，因此 McGrath 首席拍卖师 Scott Kennedy-Green 表示，卖家应该咨询他们的经纪 人。麦格拉思先生说，卖家应该注意拍卖日并不是 一成不变的。如果供应商对选举日的拍卖感到不安， 我们很乐意将其提前几天或推迟一周。因此，我们 当然可以举办一场避开实际日子的活动。对于买家 来说，如果他们对房产感兴趣，他们就会到那里， 只需 20 分钟即可投票。 在虚拟景观中出售您的房屋 传统上通常会避免选举和假期，因为买家在身体上 或心理上都在别处，不会现场看房促成交易。然而， McGrath 先生解释说，技术改变了这一切。在线 看房得到了更多实现的可能。卖家很高兴在在线流 媒体和虚拟拍卖的帮助下利用持续强劲的市场。这 些类型的活动确实让人们在任何地方竞标和购买变 得更加容易。我们都在适应与 Covid 一起生活， 现在买卖双方在此过程中有多种选择。
围绕联邦选举进行拍卖 由于工党承诺放弃负扣税，房地产市场在 2019 年联邦大选前几乎停滞不前。由于今年看不到类似 政策，业内人士认为，火热的市场条件将使购房 者继续购买。Ray White 的首席经济学家 Nerida Conisbee 表示，政府双方可能会讨论住房负担能 力，但她没有预见到上次选举会重演。由于工党承 诺放弃负扣税，房地产市场在 2019 年联邦大选 前几乎停滞不前。 投资者还非常重视提供出租房 屋，到 2022 年可能会出现短缺。
本文作者：Kirsten Craze McGrath 先生补充说，将选举作为成功销售活动 的障碍可能是迷信而非逻辑。“这可能是人们说 ' 让我们拭目以待，看看选举后会发生什么的传统。 如果你有一个家庭住宅并且它真的适合一个家庭， 那么尽量避免一个主要的学校假期。这对我来说比 避免选举日更有意义。
参考消息： https://www.adelaidenow.com.au/ property/what-covid-has-taught-us-aboutthe-new-age-of-real-estate/news-story/a90d 622be3f5ad5dbfe45b57bd442e77 10
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阿德莱德的中位房价 能给你带来什么？
房价的名堂到底在哪里？是看最高值比较有参考价 值，还是比较最低值才是诀窍？当前阿德莱德的房 价中位数或许就藏着不小的名堂。当前阿德莱德的 房价持续上涨，但在距离中央 CBD 10 公里以内 以及山丘和沿海地区，仍有低于中位价的房产可供 购买。
很多选择，包括 Woodville Gardens、Ferryden Park、Athol Park 和 Angle Park。 西 南 有 Ascot Park 和 Clovelly Park， 东 北 有 Gilles Plains 和 Hillcrest。沿海选择大多位于城市的南 部，而山上最便宜的选择是伍德赛德和洛贝瑟尔。
最新的 realestate.com.au 数据显示，阿德莱德 的房价中值已达到 565,000 澳元，比 12 月季度 上涨 9.7%，比 2021 年全年上涨 15.3%。如果 您不想离市中心太远，并且您的预算延伸到地铁中 位数，那么德文公园内北部值得一看。
巴克山也远低于地铁中线。尽管城市附近仍有负 担 得 起 的 选 择， 但 REA Group 经 济 研 究 主 管 Cameron Kusher 表示，许多买家将不得不将目 光投向更远的地方，但这对许多人来说不再是问题。 与几年前相比，与 CBD 的距离不再像过去那么重 要，因为人们在家工作的灵活性更高。
对于更实惠的郊区，但在 10 公里环内，西北部有
Ray White Adelaide CBD 的 Chris Xu 指出，
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在东北郊区 CBD 20 公里范围内，有许多低于中 位数的选择，包括 Greenwith、Tea Tree Gully 和 Modbury。它们提供良好的设施，非常适合首 次购房者和家庭。不断上涨的房价让 Rajesh 和 Monika Kumar 开始探索阿德莱德的郊区。这对 夫妇去年在格林威思买了一套三居室的房子。看着 市场，我们意识到房价只会进一步上涨，所以有一 种购买的紧迫感。我们渴望拥有一个宽敞且接近大 自然的家庭住宅。Greenwith 也适合我们的预算。
为 210,000 澳元，尽管去年这里的价格上涨了 26.5%。Harcourts Sergeant Salisbury 的销售 代理 Jayne Tozer 表示，由于其他地区的购房者 价格过高，北部郊区（如 Salisbury North（中位 价为 308,500 澳元））的房屋需求激增。它并没 有人们想象的那么遥远。我们也看到了对投资购买 的很多兴趣。
REA 数据显示，在阿德莱德都会区共有 138 个 郊区提供低于当前房价中值的房屋，其中 75 个 位 于北部郊区，这使得它们 吸 引 了 寻 求 最 大 收 益 的 买 家。Elizabeth South 的 房 屋 最 便 宜，
参考消息： https://www.realestate.com.au/news/whatadelaides-median-house-price-can-getyou/?rsf=syn:news:nca:aa:spa
本文作者：Jagmeeta Joy
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房地产 2022 年预测：购房者和卖家 需要了解的三个市场因素
对房地产市场的预测可以一定程度为购房者和卖房 者提供有益的参考，下面是房地产早鸟们不能错过 的抢先消息。首先，从这三个重要的市场要素了解 开始。混合拍卖、颠簸的价格增长和投资者激增， 你心里都有数吗？
市场的房价上涨了约 20%，2022 年开始时围绕 着大量问题展开，联邦选举将于 3 月下旬举行， 利率将上升。以下是领先的行业专家 Tom Panos 预测的今年将在房地产领域发生的事情。 混合拍卖 面对面拍卖将与在线竞标选项一起进行（至少在
在经历了令人惊叹的 2021 年之后，全国大多数
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Omicron 受到控制之前）。有早期迹象表明， Omicron 似乎不会阻碍买家的胃口。
得激烈的竞标。租金将再次缓慢上涨。 市场将变得更加强大 尽管 Omicron 在过去几周对经济造成了破坏，但 在大流行期间，澳大利亚的表现明显好于其他许多 国家。人们想住在这里，会有很多澳大利亚侨民带 着钱回来消费。随着更多买家争夺数量有限的优质 房屋，高端市场将受益。
价格放缓 正如预期的那样，去年房地产价格飙升了 20%。 在悉尼，这一比例超过了 25%。去年底，他们说 市场急剧放缓，到 2022 年，市场将更加平衡。 不要指望价格会很快暴跌。我们即将举行选举，政 府将确保业主对其家庭住宅的价值充满信心。 市中心单位机会 当国际学生在大流行开始时离开澳大利亚，劳动力 从城市转移到郊区时， 单位不仅没有涨价 （如房屋） ， 而且实际上许多价格都下跌了。在 Omicron 达到 顶峰后，学生将返回，单位作为房地产投资的价值 将再次具有吸引力。 租金回暖 在过去的一两年里，我们看到 CBD 15 公里范围 内的空置率很高，租金暴跌。现在看来，我们正在 进入一个新的周期，一些物业再次在租赁申请中获 14
意外事件预警 当前对可能影响市场的两件事持谨慎态度。首先， 一种新的 Covid 变体迫使政府采取封锁和限制等 措施，或者如果市场过热而 APRA 进行干预。我 看不到 APRA 的干预，至少在联邦选举结束之前 是这样。 本文作者：Tom Panos 参考消息：https://www.adelaidenow.com. au/property/real-estate-2022-forecastproperty-market-quirks-homebuyers-andsellers-need-to-know/news-story/8578eb55 fc101d6b57d7bf2fcbc28441
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区域 解读
Glenelg SA 5045 1.区域概况/概述 Glenelg位于南澳州首府阿德莱德的西南部。常住人口为3,345 人（2016 Census）。Glenelg的北部面向 Glenelg North，西部紧邻Glenelg Beach，东部紧邻Glenelg East，南部面向Glenelg South。此区归Holdfast Bay Council管辖。
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2.学区情况/学校介绍 周边公立学校 Glenelg Primary School，Glenelg East 5045 公立小学，1-7年级，男女同校，803名在校生 St Leonards Primary School，Glenelg North 5045 公立小学，1-7年级，男女同校，372名在校生 Brighton Secondary School，North Brighton 5048 公立中学，8-12年级，男女同校，1613名在校生 Paringa Park Primary School，North Brighton 5048 公立小学，1-7年级，男女同校，505名在校生 周边私立学校 St Mary's Memorial School，Glenelg 5045 私立小学，1-5年级，男女同校，272名在校生 St Peter's Woodlands Grammar School，Glenelg 5045 私立小学，1-7年级，男女同校，653名在校生 Our Lady of Grace School，Glengowrie 5044 私立小学，1-5年级，男女同校，183名在校生 Sacred Heart College，Somerton Park 5044 6-12年级，男女同校，1657名在校生 Immanuel Primary School，Novar Gardens 5040 私立小学，1-6年级，男女同校，578名在校生 Immanuel College，Novar Gardens 5040 私立中学，7-12年级，男女同校，971名在校生
3.人口构成 Glenelg 的面积约为 1 平方公里。2011年Glenelg 的人口为3,447人。到 2016 年，该地区的人口为 3,345， 在此期间该地区的人口下降了 3.0%。Glenelg 的主要年龄组是 60-69 岁。Glenelg 的家庭主要是没有孩 子的夫妇，每月可能要偿还 1800 至 2399 澳元的抵押贷款。一般来说Glenelg 的人从事专业工作。2011 年，Glenelg 46.5% 的房屋为业主自住，而 2016 年为 49.3%。（来源：澳大利亚统计局） 16
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4.配套设施 Glenelg区内公共配套设施齐全，满足日常生活需 求。有超市、健身俱乐部、汽车旅馆、公园等。 Glenelg区附近有加油站、地中海风味餐馆、公园、 体育中心、游乐场等。 Glenelg距离Adelaide市中心约11公里，开车需24分钟 即可到达市中心。公交线路包围整个Glenelg，公共 交通十分便利。
5.行情观察 独栋房屋 在过去的12个月里，Glenelg已经卖出了17套独栋房屋，售价中位数为$1.2M，同比增长22.8%。平均需要 41天即可售出，房东减价为-0.07%。 18
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单元房 在过去的12个月里，Glenelg已经卖出了142套独栋房屋，售价中位数为$500k，同比增长15.1%。平均需 要50天即可售出，房东减价为-0.05%。
数据来源： 关于学区情况/学校介绍、人口构成、行情观察： https://www.propertyvalue.com.au/suburb/glenelg-5045-sa#Unit 19