YIBEN BUSINESS WEEKLY 商 业 周 刊
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2022 VOL.95
CONTENTS 目录
003 重铸经典，以精心成就高级庭院； 再现品质，凭匠心打造豪奢住宅 007 南澳准租房者面临租房危机了吗？ 009 国境将开放，那些有关房地产的长期预测落空了吗？ 012 海外买家都有哪些心头好？南澳最受欢迎的郊区揭晓！ 014 房主的新烦恼：抵押贷款利率将翻倍，躲不开的加息要来了吗？ 015 购房有了新选择？阿德莱德北部的 Riverlea 公园正式命名为该市最新郊区！ 017 区域解读 Magill SA 5072
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重铸经典，以精心成就高级庭院； 再现品质，凭匠心打造豪奢住宅 30 Palmerston Road, Unley, SA 5061
气质典雅的建筑静静地矗立，精致的铁艺围栏并 没有隔绝了人们注视的目光，反而吸引了更多出 于欣赏的凝望；质朴的房屋立面显示出岁月沉淀 而来的古朴气息；白色石柱下的长廊营造出一派 和谐静谧的氛围……整栋宅院错落有致的布局体 现了设计师的高水准——这里能满足人们关于家 的一切设想。毫无疑问，这是南澳大利亚最杰出 的私人住宅之一，这座 Queen Anne Designer 度假别墅经过精心重建和扩建后成为了令人惊叹 的奢侈豪宅。 这 座 位 于 Palmerston Road 的 豪 华 Queen 3
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这栋豪宅的室内面积约 547 平方米，屋中处处可 见精致用心。推开精致的铁艺大门，步入一路铺 至大门的石板路，可以发现鹅卵石错落有序的点 缀在小路上，绿意盎然的盆栽掩映其中，颇具生趣。
Anne Villa 包含四间卧室、四间浴室、四车库， 占地高达 836 平米，还具有高级的设计师室外游 泳池、可与 Penfold 和 outsta 相匹敌的酒窖，这 一切使得 Queen Anne Villa 超越了所有以前的 豪华家庭生活标准。
进入室内后是一大一小两个客厅，主客厅铺就木 制地板，灰色地毯覆盖其上与靠窗的灰色长沙发 相得益彰，原木茶几静立一旁，整个空间开阔而 沉静。一旁的另一个客厅承续了相同的风格，但 铺就的浅色木质地板、深灰色沙发、浅黄色编织 地毯、透明的亚克力茶几却使空间多了几分张力， 更显活泼自在。
如果一定要形容这座奢华的私人住宅，只有完美 无瑕、风格迷人这样的词语勉强可以描述。这座 经过精心修复和扩建的别墅闹中取静，不仅可以 享有绿树 成荫的宁静，也可以轻松 将热闹的生 活揽入怀中，因为 Parklands, Unley Road 和 King William Road 就在它的门口。
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脚步不停，穿过客厅则是一家人的休息区域。这 件豪宅一共四间卧室，其中三间是套房，拥有独 立浴室和更衣室。最内侧的卧室光线充足，明亮 开阔，无论是墙上的大幅装饰画还是不起眼的床 头灯，都与整个空间互相成就，无比和谐。
论是用作书房还是家庭办公室都是不错的选择。 欣赏完客厅和卧室之后，就来到了这栋豪宅的娱 乐生活区。这里有配有 MIELE 电器的开放式厨房， 兼 具 butler's pantry/laundry。 在 阳 光 洒 落 的 清晨，厨房里传来食物的香气，孩子们嬉笑着等 待早餐上桌；在友人聚会的中午，大家围坐木制 长桌前分享着生活的趣事；在静谧温馨的傍晚， 当暑气逐渐消散，点点星光飘落，生活的本味浮 现在平凡的晚餐之中……
而另一间卧室则显得更加温柔恬静，暗粉色的床 品、白色的装饰画、角落里浅灰色的矮椅，共同 营造出了一个雅致自在的私人空间。三间卧室中 的浴室大同小异，干湿分离保障了卫生问题；深 色墙面方便打理；台盆高度适宜，右手边、盆下 都有储物空间。
除了开放式厨房外，这一区域还有一个宽敞的客 厅，是家人温馨相伴的理想场所。无论是摆弄玩 具还是靠在窗边阅读，抑或是靠在沙发上与家人 闲聊，似乎都是家庭生活中最平常不过又最温馨 动人的场景。
第四间卧室则可以任凭主人的心意进行改造，无
当目光外移，就可以看见一个花园露台。花园露 台的美丽景色与 HAFELE VarioTec 玻璃墙系统 完美融合，让人时时刻刻都拥有好心情。 实际上，室外的空间可以为生活于其中的主人带 来更多的乐趣。露台灯光下是朋友聚会烧烤乘凉 的好地方。在天气良好的周末或假期，三五好友 带着各自的家人聚在一起，在香味袅袅之中大家 笑语阵阵，再惬意不过了。孩子们则可以像游鱼 5
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一般在游泳池中度过快乐的时光。
○开放式厨房，配有 MIELE 电器 ○洗衣房 / 管家储藏室，配有 ASKO 洗衣机和烘 干机 ○设计师花园 ○室外游泳池 ○循环空调 ○ Heinrich Ludwig Vosz 定制的 Watson 墙， 带有探照灯 ○ HAFELE 滑动门 ○ Tallowwood 地板 ○ ARRUNGA 抛光混凝土地板 ○所有窗户都安装夹层玻璃 ○进口花岗岩 / EUROSTONE 铺平道路 ○自动灌溉系统 ○监测传感报警系统
除了上述种种外，Queen Anne Villa 还打造了不 输 Penfold 和 outsta 的一流酒窖。相信视美酒为 精灵的资深葡萄酒收藏家们绝对会对其爱不释手！ 最 关 键 的 是， 除 了 室 外 花 园、 游 泳 池 之 外， 在 Queen Anne Villa 的二楼还有还多媒体娱乐室、 瑜伽工作室 / 健身房。主人完全可以按照自己的 心意打造一个完美的私人娱乐空间。 走过这栋豪宅的角角落落，大量这栋豪宅的每个 空间，人们会发现这栋宅院里的每一寸都凝聚着 用心，也正是用心才能成就这样永不褪色的经典。 相信这栋凝聚无限巧思的住宅将成为一颗莹润的 珍珠——缀在热爱生活、热爱家庭的人们心头。
看房时间： 2 月 26 日 周六 下午 1：45-2：15； 3 月 2 日 周三 下午 4：00-4：30.
详细的住宅参数： ○总面积 836 平方米 ○四间卧室、四间浴室、四车库 ○ 2016 年大规模重建 / 翻新和扩建 ( 可提供改 进信息清单 ) ○高挑的层高：最高处 4.2 米，最低处 3.6 米
有意请联系： Stephanie Williams 0413874888 John Williams 0411747555
版权所有归原作者
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南澳准租房者面临租房危机了吗？
售的许多家庭住宅都被买家抢购一空，因此租户不 再有存量。
租房和买房一样，同样需要决策谨慎。然而，当下 的租赁市场究竟是供不应求的局面还是备选充足的 情况？但根据专家的分析，租房者需要多多关注租 房市场。目前房屋存量创历史新低加剧了南澳大利 亚的租金危机，南澳大利亚的准租房者正面临前所 未有的困难。
目前在大多数房产中，我们收到了 20 到 30 份申 请。租户很绝望，我们理解他们的沮丧，我们通常 可以将出租物业出租十倍给优质租户。Slape 女士 说，最大的需求是家庭住宅。我们看到数百人在房 产上线 24 小时内表现出对它的兴趣。1 月份，特 纳房地产公司租用了 51 处房产，我们收到了 936 份申请。Slape 女士说，解决这个问题需要社区和 政府各级的投入。
Turner Real Estate 首 席 执 行 官 Emma Slape 表示，租赁市场比去年这个时候更加紧张，这让许 多申请优质申请的人感到沮丧并担心他们的住房需 求。市场上根本没有足够的存量，过去 12 个月出
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由于我们看到阿德莱德的每个价格点和所有地区都 出现短缺，我们确实需要让公共和私营部门、政策 制定者以及社会住房参与进来，看看我们可以做些 什么来在短期、中期和长期。realestate.com.au 的数据显示，对数量减少的房屋的竞争加剧推高了 价格。
供应减少时，这会鼓励房东或投资者在市场顶部退 出。而当社区住房和政府资产没有以显着的速度得 到补充时，这会给私人租赁市场带来所有压力，这 意味着对租赁物业的影响。这会给那些在租房中寻 求庇护的人带来巨大的压力和压力。
阿德莱德的每周房屋租金中位数为每周 430 澳 元，比去年同期上涨了 30 澳元，而一个单元的每 周租金中位数已上涨 20 澳元，达到 370 澳元。 南澳房地产协会首席执行官巴里·莫尼（Barry Money）表示，租金压力是由繁荣的房地产市场 推动的，这导致过去一年全州郊区的价格记录屡屡 被打破。
如果有人能概括南澳的租房危机，那就是科琳·布 雷迪。这位 49 岁的厨师正在寻找出租房产，并表 示这个过程“令人筋疲力尽”。在过去的四个月里， 我一直在全力以赴，自 9 月以来时断时续，之前 租了三年半的房子，主人决定卖掉，所以现在我住 在 Sheidow Park 的朋友的空房间里，去开放房 屋看房，那里有 100 多人在街上排队。在过去的 一周里，我提交了八份申请，但都被拒绝了。
正如我们在过去一年中看到的那样，当房价上涨而
本文作者：Tom Bowden 8
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国境将开放，那些有关房地产的长 期预测落空了吗？
疫情大流行的一定好转加之澳大利亚国门即将开 放，此前许多基于 Covid 的长期房地产预测正在
落空了吗？对于目前的购房者来说，有没有其他出 乎意料的购房表现值得留意？一起来了解当下的行
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情，看看是否能够为您将来的决策提供帮助！
购房者正在寻找更远的地方
房价令购房者退缩了吗？
虽然 REBAA 的研究表明买家很乐观，但 64% 的 人认为价格超出了当地市场。巴科斯女士说，当我 们认识到这些房地产爱好者对市场非常了解并且可 能比公众更有信心时，这是一个惊人的统计数据。 如果大流行教会了买家什么，那就是调整预期的一 个教训。如果你觉得价格超出了当地市场，愿意妥 协。你可能会选择搬到稍微远一点的下一个郊区， 或者考虑买一个更小或更旧的房子。
首先是房价。飙升的房价并没有让买家在 2022 年望而却步，但许多人正在重新考虑他们将在哪 里购买。房地产买家代理协会 (REBAA) 和消费者 Facebook 团 体 Property Talk Australia (PTA) 的最新买家晴雨表调查显示，购房者和投资者都很 乐观。REBAA 总裁兼买家倡导者 Cate Bakos 表 示，年度研究强调了澳大利亚房地产市场的“绝对 弹性”。在担心错失良机方面，48% 的买家担心 他们会在 2022 年错失良机，但乐观的 52% 的人 认为他们仍然可以如愿买房。
Covid 还以前所未有的方式扩大了人们的购买范 围，有几个客户的价格超出了他们在墨尔本选择的 郊区并选择了吉朗。这是许多表现良好的二级市场 成为热门选择的一个例子，买家可以在一个充满活 力的城市而不是首都城市获得他们想要的房子。
结果表明，投资者将占据主导地位，49% 的人希 望购买后续投资，高于去年的 43%。PTA 集团管 理员 Chris Dimitropoulos 表示，对房地产的热 爱仍然很强烈。澳大利亚人有工作和大量可支配收 入。他们感到安全，愿意多付一点钱。
远离大城市 最受欢迎的地点是昆士兰，有 38% 的人在阳光之 10
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州寻找房屋。鉴于布里斯班是 2021 年表现第二 强劲的市场，这并不奇怪。在昆士兰希望购房的人 中，24% 的人预计会有增长，14% 的人被生活方 式所吸引，13% 的人投资于负担能力。
买家错过了，却发现他们在几个月后不情愿地增加 了预算，这令人心碎。 2. 对可能的价格有一个坚定的想法 太多人错过了以合理价格出售的优质房产，因为他 们被价格指南愚弄了。 3. 熟悉可比销售额 在 realestate.com.au 上搜索已售标签。它对初 学者来说是用户友好的，而且过去的广告中也经常 出现土地大小和方向。 4. 有一个拍卖计划 一厢情愿地在火热的市场上低价购买是令人失望的 秘诀。向代理询问诸如“已请求多少合同？”之类 的问题以及“进行了多少次建筑检查？”，尽可能 多地收集信息。 5. 变通 如果您发现您的预算在您希望购买的住宅位置和类 别中并不合适，请考虑邻近的郊区、较小的土地分 配和较少翻新的房产。
基于对自住业主和投资者进行了调查，因此这些数 据无疑涵盖了海洋和树木变化。许多投资者被逐 步退出悉尼和墨尔本。以 100 万澳元购买房产并 以每周 700 澳元或 800 澳元的价格出租是行不通 的。所以他们在州际或地区购买大约 500,000 澳 元的东西，然后以每周 400 到 450 澳元的价格租 用，这样更容易持有。 其他方面的建议 购房者倡导者凯特·巴科斯 (Cate Bakos) 表示， 在买房之前，购房者应该考虑房产枢纽。 1. 考虑您的上限，而不是您的首选预算 虽然没有人愿意花比他们需要的更多的钱，但看到
本文作者：Kirsten Craze
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海外买家都有哪些心头好？南澳最 受欢迎的郊区揭晓！
国际旅行禁令的取消使得澳大利亚的国门再次打 开，迎来海外旅客，这其中当然也包括了看好房市 的海外卖家。然而当下买房是否需要和海外买家一 同竞争呢？行业专家表示，澳大利亚取消国际旅行 禁令，预计住房需求将激增。REA 集团的新数据 显示，国际搜索活动激增，海外购房者扩大了他们 的网，并正在全州寻找房屋。虽然阿德莱德 CBD 仍然是海外买家的最大诱惑，但数据显示，购房者 也 在 Glenelg、Henley Beach 和 Hallett Cove 等海滨郊区寻找新家。本文还将为您揭晓最受海外 买家青睐的南澳区域！
根据数据，海外买家也热衷于城市边缘的郊区，如 Norwood 和 North Adelaide。在搜索最多的郊区 的前 10 名中，还有受欢迎的山区郊区 Stirling 和 Mount Barker。 根据 REA 经济学家 Paul Ryan 的说法，阿德莱 德和南澳大利亚在那些从国外寻找澳大利亚房屋的 人中越来越受欢迎。布里斯班和阿德莱德明年的表 现可能会超过墨尔本和悉尼，部分原因是国际需 求——尽管主要是由于来自全国两个最大首都的州 际移民。
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阿德莱德是国际搜索者的热门市场，来自英国的潜 在买家处于领先地位。紧随其后的是美国（2）、 新西兰（3）、香港（4）和中国（5）。
自今年年初以来，我们看到询价大幅增加，主要来 自当地企业和技能短缺的澳大利亚偏远地区，”博 恩先生说。
Macpherson Kelley 移民律师 Kian Bone 表示， 近年来技术工人短缺的农业综合企业和偏远地区可 能面临一个有趣的市场，因为新移民与那些离开包 括阿德莱德在内的国家首都的移民竞争，在寻找方 面落后一个更实惠的家。
随着澳大利亚人现有的 Covid-19 移民给地区房地 产价格带来压力，劳动力的涌入将如何影响市中心 以外的地区。
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本文作者：Jagmeeta Joy
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房主的新烦恼：抵押贷款利率将翻 倍，躲不开的加息要来了吗？
近日澳洲联储关于利率上升的消息让不少房主坐立 不安，据悉有超过一百万的购房者从未经历过澳洲 联储现金利率上调的影响，加息对于购房成本的把 握就更难以估量，成为不少房主近日的头疼大事。 遇事不慌，先来仔细了解下来龙去脉再做一个稳妥 的决定也不迟！
大银行正忙于提高抵押贷款利率，这样做有助于缓 和与房地产市场相关的繁荣。银行监管机构澳大利 亚审慎监管局（APRA）也继续采取监督措施，以 确保银行负责任地放贷。这一点至关重要，因为许 多借款人从未感受到抵押贷款大幅上涨的痛苦。 CBA 的 澳 大 利 亚 经 济 主 管 Gareth Aird 预 计 0.1% 的现金利率将升至 1.25%，他指出，未来 18 个月抵押贷款利率可能会从 2% 左右翻倍至 4%，这对借款人来说是一个关键问题。
官方利率上一次上调是在 12 年前的 2010 年，当 时它升至 4.75%。澳洲联储行长 Philip Lowe 最 近承认，央行可能“合理地”决定从目前的紧急低 点开始今年不可避免的加息。他最近才说加息要到 2023 年或 2024 年才会到来。Lowe 警告说，随 着资产价格上涨，债务上升导致利率上升。
这种令人不安的情况在某种程度上被抵押贷款持有 人平均提前 45 个月还款所抵消。
在最近的通胀飙升之后，一些经济学家兴奋不已， 将他们的首次加息预测提前到了 5 月，这将是竞 选活动的中期。在约翰霍华德 2007 年的竞选活 动中，这确实发生了巨大的愤怒，陆克文 (Kevin Rudd) 拿下了 The Lodge。
据 APRA 称，这比大流行前 32 个月有所上升。 抵押贷款抵消账户中有 2220 亿澳元，现在平均 余额约为 10 万澳元。 本文作者：Jonathan Chancellor
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购房有了新选择？ 阿德莱德北部的 Riverlea 公园正式 命名为该市最新郊区！
当公园成为了新郊区，购房者是否又有了新的居 所选择？耗资 30 亿澳元的 Riverlea 住宅区最终 将成为阿德莱德北部 30,000 名居民的家园，在 总体规划社区开始工作一年后，今天将正式确认 为新郊区。具体详情请看下文，也许能为将来购 房提供决策依据！
开 发 商 Walker Corporation 表 示，Riverlea Park 的名称以及从 Buckland Park 划出 1600 公顷的边界重新调整将于今天在宪报上公布，这 是该项目 15 年前首次提出的里程碑。Walker Corporation 的 Riverlea 总 经 理 Brian Virgo 表示，Riverlea Park 将为 30,000 名未来的居
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民提供新的身份。
块地块投放市场。
“对于我们的 Riverlea 居民来说，这是另一个激 动人心的时刻，他们现在可以自豪地告诉朋友和 家人我住在 Riverlea 公园，”他说。这个为期 25 年的项目将包括超过 450 公顷的公园、50 公 顷的湖泊和 42 公里的休闲步道和四所学校。
销售团队拥有超过 2000 名潜在购买者的数据库， 他们强烈询问住在 Riverlea。买家主要是来自阿 德莱德北部的自住业主，以及许多搬迁的州际买 家，以及在大流行期间返回阿德莱德的前居民。 沃克公司将在今年上半年提前建设一个新的零售 中心，以满足预期的人口增长。
Virgo 先生表示，自该项目一年前启动以来，已 售出 605 件地块，即每周 12 件，是公司预期的 两倍多。19 栋房屋的建设已经开始，第一批居民 预计将于 7 月搬入该地区。Virgo 先生表示，另 有 300 个家庭希望购买该庄园，下个月将有 39
郊区更名是在社区协商之后进行的。Playford 市议 会市长 Glenn Docherty 表示，议员们支持更名。 本文作者：Renato Castello
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区域 解读
Magill SA 5072 1.区域概况/概述 Magill位于南澳州首府阿德莱德的东部。常住人口为8,845人（2016 Census）。Magill的北部紧邻Rostrevor， 东部紧邻Woodforde，西部紧邻Tranmere，南部紧邻 Wattle Park。此区归Campbelltown Council管辖。
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2.学区情况/学校介绍 周边公立学校 Magill School，Magill 5072 公立小学，1-7年级，男女同校，861名在校生 Norwood Morialta High School，Magill 5072 公立中学，8-12年级，男女同校，1533名在校生 Stradbroke School，Rostrevor 5073 公立小学，1-7年级，男女同校，821名在校生 周边私立学校 Norwood Morialta High School - Senior Campus 私立中学，男女同校 Norwood Morialta High School - Middle Campus - Morialta 私立中学，男女同校 Rostrevor College，Woodforde 5072 1-12年级，757名在校生 St Peter's Collegiate Girls' School，Stonyfell 5066 1-12年级，663名在校生 Pembroke School - Junior School Campus，Kensington Park 5068 男女同校 Pembroke School - Senior School Campus 男女同校 Pembroke School - Middle School Campus，Kensington Park 5068 1-12年级，男女同校，1529名在校生
3.人口构成 Magill 的面积约为 3.5 平方公里。2011 年Magill的人口为 8,229 人。到 2016 年，该地区的人口为 8,845 人，同期该地区的人口增长率为 7.5%。Magill 的主要年龄组是 30-39 岁。Magill 的家庭主要是有孩子 的夫妇，每月可能要偿还 1800 至 2399 澳元的抵押贷款。一般来说，Magill 的人从事专业工作。2011 年，Magill 63.3% 的房屋为业主自住，而 2016 年为 65.1%。（来源：澳大利亚统计局） 18
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4.配套设施 Magill区内公共配套设施齐全，满足日常生活需求。有超市、教堂、、芭蕾舞学校、大学高校、足球场等。 Magill区附近有酒厂、唱片商店、公园、超市、台球用品商店等。 Magill距离Adelaide市中心约8.3公里，开车需13分钟即可到达市中心。公交线路包围整个Magill，公共交通十 分便利。
5.行情观察 独栋房屋 在过去的12个月里，Magill已经卖出了163套独栋房屋，售价中位数为$927K，同比增长35.5%。平均需要 43天即可售出，平均房东降价-0.08%。 20
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单元房 在过去的12个月里，Magill已经卖出了71套单元房，售价中位数为$416k，同比增长18.0%。平均需要49 天即可售出，平均房东降价-0.05%。
数据来源： 关于学区情况/学校介绍、人口构成、行情观察： https://www.propertyvalue.com.au/suburb/magill-5072-sa#Unit 21