YIBEN BUSINESS WEEKLY 商 业 周 刊
1
2022 VOL.99
03
时光造就雅致；岁月沉淀风格——不凡人生，从家开始
07
住房供应缩减？购房负担可能会再次加重
10
八个关键趋势：2022年房地产市场将会发生什么？
14
渴望远离市区？哪里的郊区更容易找到租房？
16
租房需求创历史新高，这对租房者和房东意味着什么？
18
如何一劳永逸地解决澳大利亚的住房负担能力"危机"？
21
区域解读 Rosslyn Park SA 5072
CONTENTS 目录
Copyright Statement 免责声明 Unless otherwise stated, Guiding Star Group reserves all copyright in the content and design of this magazine. Guiding Star Group owns all suck copyright or uses it under license or applicable law. You must not link to, publish, or make any commercial or public use of this magazine or its content, except as permitted by statute or with Guiding Star Group prior written consent. Advertising Terms and Conditions must be in writing 48 hours before copy delaine. All editorials or advertisements appearing in Yiben Weekly magazine are subject to copyright, and cannot be reproduced in whole or in part. No views of information contained in articles and advertisement appearing in Yiben weekly magazine are endorsed by the publisher. The publish reserves the right to refuse, withdraw or amend article or advertisements without explanation. Artworks are accepted on condition that publisher cannot guarantee their safe return, the publisher will not be liable for any damage or loss caused by late publication, error of failure of advertisement to appear. Part of contents from Internet may be credited in Yiben weekly magazine under the creative commons deed ( CC BYSA 3.0). Should there be any object, please contact Guiding Star Group. Appropriate royalties would be made to the verified author in accordance with relevant laws.
YIBEN BUSINESS WEEKLY 商 业 周 刊
时光造就雅致；岁月沉淀风格 不凡人生，从家开始 45 Sturdee Street, Linden Park, SA 5065
晏几道曾信笔写下“日高庭院杨花转，闲淡春风” 的佳句，绘出一番自在天地。那么，今时今日人们 又该去何处找寻此般境界呢？其实，这千年前的韵 致已经与眼前的宅院完美契合——阳光朗照，微风 轻拂，家人相守——一切理想与追求都在这宅中落 到了实处。 但是，这并不是古老诗歌中的意象，而是现实世界 中不可多得的住宅。在这栋建筑低调的外表之下， 藏着备受追捧的现代设计与装修。3 间卧室、2 间 浴室足以满足绝大多数家庭的需要，宽敞的双车库 3
YIBEN BUSINESS WEEKLY 商 业 周 刊
也已经为主人的入住做足了准备。
主卧以卡其色为基调，木制地板、编制沙发、墙上 的装饰画，都同属一个色系。床上的柠檬黄靠枕却 使整个空间活跃起来，充满了生命的活力。次卧相 较主卧多了些绿意，床头的绿植和角落的盆栽为整 个房间带去了清新的感觉。跳到宽敞的大床上，任 由被子包裹，一夜安眠后，工作的压力全无。需要 特别提到的是，每间卧室都享有极佳的视野，寒来 暑往，春风夏雨，皆收于眼底。
庭院外墙由杂色砖石铺成，辅以浅色立柱与红瓦， 整体色调给人温暖舒适之感。花园中草地绵密、树 影婆娑，让人足不出户便能体会自然野趣。 走进屋中，实木门窗与高挑的天花板营造出不俗的 调性。会客厅中温柔的浅色窗帘与灰黑沙发自成一 派，在落地台灯的黄色光晕中分外温馨。临窗的另 一侧放置了一张书桌，可在此处理一些公务。
再往前便是开放式厨房，可以说，厨房在家庭中的 意义是无法忽视的。因此在设计之初，设计师便格 外注意对这个空间的打造与装修。外观上，厨房以
3 间卧室各有千秋，但不变的是来自家的温暖舒适。
4
YIBEN BUSINESS WEEKLY 商 业 周 刊
白色为主，显得整洁而干净。各类厨用电器一应俱 全，包括烤箱、洗碗机、抽油烟机等等。储物空间 也十分丰富，包括多层搁板、抽屉、橱柜等等。
店； 也 可 以 在 短 时 间 的 车 程 内 前 往 Frewville Foodland、Norwood Parade 和 CBD 。 在这一 702 平方米的土地上，朝北的院落享有灿 烂的阳光，街道的绿荫阻挡了噪杂的喧嚣，完美的 地理位置将现代生活送至门前。这是一个古典而不 古板的家，一个简约而不简单的家，时光造就了它 的雅致，岁月沉淀了它的风格。在这里，生活将以 一种全新的面貌展开，一切美好将纷至沓来。
用餐区离厨房仅一步之遥，黑色长桌适合多人聚餐。 实际上，来到这一区域后，人们很难不被其恰到好 处、井井有条所吸引。推开餐桌旁的玻璃门便到了 室外，这里设置了一套桌椅，夏天傍晚在此纳凉闲 谈绝对是个好选择。一旁的草地上有喷泉涌出，爬 山虎则爬满了一面墙，微风过处，时光静好。
详细的住宅参数 : ○ 3 卧室，2 浴室 ○双车库 ○占地 702 平方米
最 后， 这 里 的 地 理 位 置 十 分 优 越， 从 这 里 出 发 可 以 漫 步 到 Beaumont Common、Pioneer Women's 小 径 和 Burnside Village 的 各 色 商
5
YIBEN BUSINESS WEEKLY 商 业 周 刊
○实心砖家庭住宅 ○ Premier school zoning 高级学校分区 ○ Linden Park Primary School 林登公园小学 ○ Glenunga International High School 格兰那 格国际高级中学 ○充足的自然光线 ○宽敞的后院 现场参观：3 月 23 日 周三下午 5：00-5：30 3 月 26 日 周六下午 3：30-4：00 拍 卖：3 月 26 日 周六下午 4：00 有意请联系：Chloe Zhao 0401930557 Helen Gong 0411786272
版权所有归原作者
6
YIBEN BUSINESS WEEKLY 商 业 周 刊
住房供应缩减？ 购房负担可能会再次加重
未有的买家活动水平。这种狂热引发的建筑热潮， 以及政府帮助人们购买全新房屋的激励措施，见证 了大量的施工开工。
尽管有迹象表明房地产繁荣已经结束，并且最近预 测价格即将出现调整，但新数据表明，为满足未来 需求，住房供应受到新的限制，这可能会再次推高 价格。
Moore 先生表示，我们在过去一年中看到的新房 子比历史上任何时候都多，它甚至没有特别接近。 建设速度一直很快。但是，但一系列因素的完美风 暴给建筑行业带来了巨大的压力，并导致工程暂停。
PropTrack 经 济 学 家 Angus Moore 表 示， 过 去 两年推动澳大利亚房价大幅增长的最大因素是创纪 录的低利率。相对有限的住房供应，这推动了前所
7
YIBEN BUSINESS WEEKLY 商 业 周 刊
澳 大 利 亚 统 计 局 (Australian Bureau of Statistics) 刚刚公布的数据显示，1 月份批准的 住房总数大幅下降了 46.3%。澳大利亚新南威尔 士州房地产委员会执行董事 Luke Achterstraat 说 :“这反映了一系列因素，包括规划体系不断变 化导致的监管不确定性、新冠肺炎的经济影响、供 应链担忧以及建筑材料成本的增加。”Moore 表示， 住宅批准数量已经回落到大流行之前的水平，同时 有大量住宅遭到反对。对于那些满怀希望的购房者 来说，这是个坏消息。
估的需求可能是压倒性的，会造成工作积压和延误。 州政府的这种支持至关重要，将有助于确保这些理 事会能够进行高质量的战略规划，以吸引投资，促 进当地就业增长。 高力国际 (Colliers) 全国住宅主管 Blake Schulze 表示，新南威尔士州各地的新住宅供应严重不足。 这种供应不足已导致价格上涨和负担能力问题，我 们欢迎新南威尔士州政府的‘飞行小组’倡议，因 为我们认为这是增加我们市场供应的一种手段，从 中期来看，这将产生积极的影响，为市场增加住房 选择。
解决规划障碍的新举措 Achterstraat 表示，开发商面临的主要障碍之一 是复杂且往往令人费解的规划系统，有一个地区出 现了积极的变化迹象。新南威尔士州政府最近宣布， 将在该州各地的地方议会部署所谓的“飞行队”， 以帮助当局信心十足地评估和批准该地区的开发和 重新规划申请。希望该计划将增加关键地区的住房 供应，以满足现在和未来不断增长的需求。
Moore 表示，如果政府认真解决住房可负担性和 可获得性的问题，“唯一的长期解决方案”就是建 造更多的新房。他说 :“这意味着我们正在进行的 远郊绿地开发，以及增加近郊的住房密度，特别是 交通枢纽周围的住房密度。”“由于规划限制，在 市中心增加建筑密度可能是一项挑战。” 供给就是答案
Achterstraat 先生表示，过去一年来，新南威尔 士州的规划系统发生了大量复杂的变化。他说，对 于资源有限的小型理事会来说，战略规划和发展评
Moore 表示，衡量澳大利亚是否建造了足够多的 新住宅，最好的标准就是房价。考虑到过去 12 个 8
YIBEN BUSINESS WEEKLY 商 业 周 刊
月经济的快速增长，可以说需求远远超过了供应。 他说 :“在过去二三十年里，住房拥有率下降了， 尤其是在年轻的澳大利亚人当中，这表明我们没有 跟上过去的建设步伐。”“有很多人想买房，但考 虑到目前的市场状况，他们进不去。”
长的需求。 但前景并不乐观，BuyersBuyers 的首席执行官 Doron Peleg 表示，2022 年建成的新房子将会减 少。Peleg 表示 :“不仅融资成本将上升，建筑材 料和贸易劳动力的成本也已经飙升。” 他补充说，新南威尔士州和昆士兰州最近发生的严 重洪灾只会增加劳动力和材料成本的上升压力。
Housing Industry Association 已 经 承 诺 要 游 说政府两党，让负担能力成为他们在联邦竞选活 动中的一个关键重点。HIA 董事总经理 Graham Wolfe 说，该组织自己的研究显示，75% 的澳大 利亚人认为每个人都应该拥有住房。Wolfe 说，虽 然大多数人目前没有住房，但他们渴望拥有住房， 但 42% 的人认为，由于不断升级的成本限制，他 们永远不会拥有住房。
澳 大 利 亚 房 地 产 协 会 (Real Estate Institute of Australia) 呼吁政府“挺身而出”，优先解决住房 供应危机。REIA 主席 Hayden Groves 表示，大 幅增加供应是“控制负担能力的最有效方式”。 该 组 织 最 新 的《 住 房 负 担 能 力 报 告》(Housing Affordability Report) 发现，目前澳大利亚满足平 均贷款偿还要求的收入比例为 37%。格罗夫斯表 示，该报告对住房负担能力的衡量显示，在 2021 年最后一个季度，每个州和地区的住房负担能力都 出现了下降。REIA 指出，ABS 公布的最新贷款数 据显示， 12 月当季首次购房者数量减少 37,620 人。
他说，HIA 仍然致力于改变这个统计数据，我们 相信这是一个目标，所有参加即将到来的联邦选举 的政党都应该采纳这个目标。澳大利亚家庭面临的 住房负担能力挑战只有在住房供应与需求相匹配的 情况下才能得到解决。HIA 估计，到 2030 年，我 们将不得不建造 166 万套住房，才能满足人口增
9
YIBEN BUSINESS WEEKLY 商 业 周 刊
八个关键趋势： 2022 年房地产市场将会发生什么？
10
YIBEN BUSINESS WEEKLY 商 业 周 刊
在经历了去年创纪录的一年之后，2022 年的房地 产市场前景一片大好。让我们来探讨一下八个关键 趋势。
强劲的价格增长做出反应，这意味着一些买家可以 预期 2021 年的激烈竞争水平将会缓解。卖家更愿 意列出他们的房产将意味着更多的选择和改善供需 之间的平衡。这也将有助于缓解今年的价格增长。
强劲的需求，有限的待售物业供应以及创纪录的低 利率相结合，为 2021 年的房价增长带来了一场完 美的风暴。但真正的驱动力是澳大利亚人对生活方 式需求和住房需求不断进行的重新评估，结合廉价 的借贷成本，使许多人能够负担更多的抵押贷款和 更大的预算。尽管如此，我们还是会研究未来一年 可能推动住宅房地产的一些重大主题。
价格增长放缓 价格增长将从 2021 年的惊人速度放缓 已经很高的房价，加上触底抵押贷款利率，将减缓 年度价格增长。低利率带来的储蓄很快被较高的房 价所吸收，而低利率对负担能力的相应提升正在到 期。这将有助于 2022 年价格增长放缓。
2022 年将为房地产市场带来更多平衡 更多选择，更少竞争。
此 外，Australian Prudential Regulation Authority 去年年底生效的宏观审慎改革，适度降 低了新买家的借贷能力。但即使去年的失控飙升有 所缓解，来年的年度价格增长仍有可能赶上或超过 长期趋势。
2021 年的结束与它开始的方式截然不同。新房源 连续三个月上升，11 月为首府城市的新房源带来 了十年来的新高。新南威尔士州和维多利亚州新冠 肺炎疫情限制的放松提振了卖家的信心，买家充分 利用了现有的选择。
这是一个升级的市场 股票获得活动的顺风
这一趋势一直持续到新的一年，在各个首府城市， 2022 年 1 月是八年来新房源最繁忙的一年。预计 新房源在 2022 年初将保持高位，因为潜在卖家对
远程工作安排和封锁的经验使许多买家寻求更大的 房屋和更多的空间。在房价大幅上涨之后，许多现 11
YIBEN BUSINESS WEEKLY 商 业 周 刊
有房主都坐拥大量的股权。这种组合可能会增强升 级者的交易量，尤其是在生活方式偏好的转变仍在 加剧的情况下。Omicron 的出现进一步提升了远 程工作的必要性。
未来的房东四处张望 投资者活动在 2021 年大幅回升，这是对单位需求 增加的另一个原因。投资者向房地产经纪人查询的 比例目前处于两年多来的最高水平。由于投资者贷 款通常具有较高的利率，因此 APRA 增加适用于 新住房贷款申请的可服务性缓冲将对投资者的影响 大于自住业主。
随着疫情的稳定，希望今年不会受到限制，而直到 现在一直犹豫不决的买家和卖家将有机会不受阻碍 地进行交易，为活动提供另一个顺风。然而，今年 单位和房屋之间的价格差距已经扩大，这将使希望 购买房屋的公寓升级者更加困难。
考虑到这一点，以及目前相对于房屋的历史价格， 租赁市场的额外压力和负担能力因素可能会推动需 求。投资者抵押贷款需求已从新贷款的 20% 左右 的历史低点增加到 30% 以上，随着 APRA 信贷条 件的适度收紧，投资者可能会寻求利用租金回收和 单位折扣。
单位卷土重来？ 移民和国际学生返回推动了对单位的需求 国际边界的重新开放以及随后熟练移民工人和国际 学生的返回，可能会增加对市中心租赁的需求。 由于大流行引起的偏好转变，该地区地区的租金 飙升，而市中心地区的租金基本持平或下降。在 COVID-19 封锁首次清空城市公寓近两年后，随 着 CBD 的生活恢复，需求可能会恢复。
昆士兰州东南部需求旺盛 奥运会短跑开始 在昆士兰州东南部，经过几年较为温和的增长，价 格仍在快速增长，这得益于更好的负担能力和州际 移民的强劲需求。布里斯班、黄金海岸和阳光海岸 市场很可能在未来一段时间内仍然很受欢迎。
房价相对于单价的溢价已达到历史新高，大流行推 动了我们在住房偏好方面所见过的最大转变之一。 但随着信贷条件收紧和移民正常化给租赁市场带来 压力，随着买家寻找负担得起的选择，对单位的需 求可能会上升。
虽然该地区将受益于州际需求，但另一个积极因素 将是 2032 年奥运会前的基础设施支出。随着奥运 会的临近，基础设施投资、交通升级和创造就业机 会的管道将继续推动房地产需求，这对这些地区来
投资者保持活跃
12
YIBEN BUSINESS WEEKLY 商 业 周 刊
说是一个积极因素。负担能力，生活方式的诱惑力 以及活动前增加的投资是未来一年昆士兰州持续房 地产投资的驱动力。
价飙升。最新的通胀数据强于预期，许多人现在指 出，最早可能在今年 6 月加息，这是对澳洲联储 几个月前发出的 2024 年时间表的大幅压缩。这将 使抵押贷款利率上升，借贷成本上升，从而减少人 们可以借入的金额，这是价格增长的手刹。
通勤区域市场 仍然远离市区
然而，在澳洲联储加息之前，行长 Philip Lowe 一 直强调，通胀和工资增长都是必要的先决条件。澳 洲联储首选的基础通胀指标（下调的平均通胀率） 可能回到 2% 至 3% 的目标范围内，但今年现金利 率需要大幅回升才能大幅回升。
对靠近海滩的生活地点的渴望是 2021 年房地产市 场的一个关键特征。远程工作热潮帮助增加了海洋 和树木变化地点的价值，因为不再与办公室捆绑在 一起意味着人们在居住地方面有更多的选择。 尽管这种转变的速度可能会放缓，但交通便利且可 通勤的地区可能会保持高需求。对于许多人来说， 在家工作仍然是 2022 年的常态。我们预计今年对 沿海，区域和海滨郊区的需求将保持高位。 由于远程工作趋势减少了住在离办公室如此近的地 方的需求，有些人将利用该地区相对更实惠的住房。 相对于其他地区，悉尼的情况尤其如此。由于该地 区可供出售的房产供应仍然受到限制，这可能会看 到价格继续上涨，尽管价格大幅下降。
工资增长是持续通胀压力（澳洲联储正在寻求的） 的头号决定因素，也是目前缺失的环节。至关重要 的是，澳洲联储正在等待工资增长接近 4%。如果 劳动力市场继续以目前的速度走强，导致 2022 年 加息，那么继续取得快于预期的进展的可能性已经 增加。但在有证据表明工资增长普遍走强之前，不 要指望利率会上升。澳洲联储还可能等待至少两次 更强劲的 CPI 数据，然后再提高现金利率，这使 得 2022 年 8 月成为这方面的最早可能。 然而，即使澳洲联储坚持到 2022 年晚些时候或 2023 年初，抵押贷款利率也可能会上升。固定利 率已经触底，可变利率今年可能会攀升。尽管抵押 贷款利率可能会上升，但它们仍将保持在历史低位。 因此，尽管与 2021 年不相上下，但 2022 年仍有 望成为住房强劲的一年。
利率 工资增长 MIA 澳联储在 2020 年将利率降至历史低点，推动了创 纪录的房地产需求，并因此看到澳大利亚各地的房 13
YIBEN BUSINESS WEEKLY 商 业 周 刊
渴望远离市区？ 哪里的郊区更容易找到租房？
大流行两年后，澳大利亚的住房偏好已经转移到郊 区，因为他们寻求的是负担得起的、海滨或自然的 生活方式。这使得在悉尼内城和墨尔本的某些地方 寻找租赁变得更加容易。
究了从 COVID 之前到现在，realestate.com.au 上可用出租物业总数增长百分比最大的郊区。在 2022 年 1 月上市出租房屋数量增幅最大的 20 个 郊区（与 2020 年 1 月相比），近四分之三在墨尔本。
随着国际边境的关闭，前往悉尼和墨尔本的移民一 直处于停滞状态。这种关闭以及延长的封锁导致我 们两个主要城市的部分地区租金需求减弱。因此， 一些郊区的出租房屋供应有所增加。
考虑到市中心的租赁市场历来是由国际学生的需求 推动的，边境的关闭使得许多市中心郊区的待租房 屋比疫情前更多。2021 年，墨尔本被称为“封锁 时间最长的城市”，这也阻碍了跨州移民到墨尔本。
为了揭示租房者更容易找到房屋的地方，我们研
墨尔本中央商务区西北部的 Cairnlea 以及墨尔本
14
YIBEN BUSINESS WEEKLY 商 业 周 刊
内西部的 Spotswood 和 Kingsville，1 月份的可 出租房屋数量都翻了一番。
榜单上名列前茅，在那里找到租房变得更加容易。 预计到 2022 年，悉尼和墨尔本的租金供应量将保 持高于澳大利亚其他首府。然而，随着国际边界即 将重新开放，预计未来几个月需求将增加。
Millers Point 和 Lane Cove North 在悉尼郊区的
15
YIBEN BUSINESS WEEKLY 商 业 周 刊
租房需求创历史新高， 这对租房者和房东意味着什么？
城市生活正在恢复，国际旅行已经恢复，许多人正 在返回首都城市——所有这些都是租赁需求的驱动 因素。与此同时，区域枢纽的租赁需求依然强劲。 在过去的几个月里，我国首都城市的租房供应和需 求之间的不平衡变得更加明显，并成为区域地区的
一个持续性问题。 这其中有几个关键原因。 一是重新开放国内和国际边界。随着旅行再次成为
16
YIBEN BUSINESS WEEKLY 商 业 周 刊
可能，大流行期间转成长期租赁的短期假日租赁可 能会被取消。这导致了传统租赁供应的短缺。国际 学生的回归预计也将推高租赁需求，并加剧市中心 郊区的短缺。
上个月，布里斯班和阿德莱德的租房日均创下历史 最低纪录，分别为 16 天和 15 天。这些首都的需 求相对较强，因为它们的负担能力和生活方式。在 新南威尔士州、维多利亚州和昆士兰州，由于大流 行引发的市中心人口外流，现场租赁天数在过去一 年里保持在历史最低水平附近。
第二，该地区的租赁需求是坚定不移的。随着远程 工作的广泛采用，许多澳大利亚人仍然希望搬到拥 有丰富自然或海滨生活方式的地区。这继续给地区 的租金带来压力。为了了解需求究竟增加了多少， 可以查看一处出租物业在 realestate.com.au 上 公布后，需要多少天才能出租出去。
租房供求的差距越来越大，这对租房者和房东来说 意味着不同的东西。租房者将更加不堪重负，并将 面临来自其他潜在租户的更大竞争，而房东则可以 期待更高的投资回报，并且会发现出租他们的房产 变得更加容易。
今年 2 月，悉尼租房的平均天数是 2017 年 3 月 以 来 最 短 的。 平 均 而 言， 上 个 月 在 realestate. com.au 租出一所房子或一个单元平均需要 22 天。 墨尔本也表现出类似的租赁趋势，平均在上市 24 天后租赁。这是自 2020 年 3 月以来最快的速度。
17
从长远来看，随着更多的投资者进入市场——我们 已经看到这一趋势，租房者可能会以供应增加的形 式得到缓解。2022 年，投资者获得的新贷款价值 进一步增加，随着更多的投资者购买交易，租户可 能会发现自己有了更多的选择，竞争也少了一些。
YIBEN BUSINESS WEEKLY 商 业 周 刊
如何一劳永逸地解决澳大利亚的 住房负担能力 " 危机 " ？
澳大利亚各地多年来持续大幅上涨的房价已经将无 数年轻人拒之门外，他们几乎没有希望拥有自己的 房子。人们的住房负担如何能够得到缓解？澳大利 亚的住房负担能力“危机”有可以彻底解决的方法 吗？具体详情请看下文！
了 19.3%，墨尔本（78 万澳元 - 同比增长 11%） 和布里斯班（58 万澳元 - 同比增长 27%）也不甘 落后。在全国范围内，合并后的首府城市的中位 数价格为 726，000 澳元，在过去一年中增长了 16.9%。对于刚刚开始工作生活的下一代澳大利亚 人来说，这意味着拥有住房的梦想越来越遥不可及。
根据 PropTrack 的数据，悉尼的住宅价格中位数 目前为 102.9 万澳元，在截至 2 月份的一年中上涨
悉 尼 大 学 建 筑、 设 计 和 规 划 学 院 的 城 市 学 教 授
18
YIBEN BUSINESS WEEKLY 商 业 周 刊
Nicole Gurran 说 :“我认为住房负担能力是一场 危机。”“自从新千年开始，我们就一直在担心首 次置业的问题——如果有什么不同的话，那就是它 变得比以往任何时候都更难了。“对于低收入和中 等收入的人来说，负担得起住房从来都不是一件容 易的事，但这甚至开始影响到高收入的人。”我们 能做些什么有意义的事情来扭转这一趋势，缓解危 机吗 ?
保房地产市场仍可进入，需要做几件事，但重要的 一件事是，新住房的供应需要跟上人口增长的步 伐。”“我们确实看到，在住房供过于求的市场中， 房价的上涨速度并没有达到近年来的水平。” 供需之间的更大平衡也增加了买家的选择，缓解了 竞争，并让那些预算较低的买家在谈判桌上取得 成功的机会更大。2 月 11 日，House Standing Committee on Economics 向 Reserve Bank of Australia 总裁 Philip Lowe 提出了有关住房负担 能力的问题。和 Flaherty 女士一样，Lowe 先生 的观点是，这一切都归结于基本的供求经济学。
有一个真正的解决办法——但它是长期的 对于那些已经拥有房产的人来说，不断上涨的房 价被视为一件好事，是积累当前和代际财富的一 种方式。但对于没有进入这个市场的澳大利亚人 来说，尤其是年轻人，不断上涨的物价让他们存 钱变得更加困难，而激烈的竞争又让他们在许多 市 场 失 去 了 竞 争 力。PropTrack 分 析 师 Anne Flaherty 称，" 存款门槛增加，市场内外人士之 间的差距越来越大。"
但这并不仅仅是在首都的外围地区倾销大量房屋， 而是与一系列明智和可持续的城市建设措施相结合 的供应。“我们可以通过交通政策、良好的规划政 策、良好的分区政策，有效地增加地理位置优越的 土地供应，”Lowe 表示。因此，从长远来看，真 正需要变得更加灵活的是供应方面。”
Flaherty 女士表示，减轻负担能力限制的必胜之 道，在于大幅增加新住房的供应。几十年来，新住 房的供应一直远远落后于住房需求。她说 :“要确
这一观点得到了房地产专家的支持，他们一致认 为，州级和地方政府缺乏长期规划是造成当前危机 的主要原因。Digital Finance Analytics 的创始 19
YIBEN BUSINESS WEEKLY 商 业 周 刊
人 Martin North 说 :“我不认为短期内让人们住 进高楼就是解决问题的办法。”“我们需要找到一 种方法，在正确的地方建造经济适用房，而不仅仅 是高楼大厦。这是一个计划变更和架构解决方案。” Real Estate Institute of Australia 主席 Hayden Groves 将这一概念描述为 " 缺失的中间派 "。" 这 是单层别墅和联排别墅开发，过去 15 年中建造的 别墅和联排别墅还不够多，我们需要释放城市中未 得到充分利用的土地面积。问题是，作为一个国家， 我们确实非常严重地遭受了 NIMBY 主义。" 但是，虽然在正确的地区建造更多的房屋可能会为 住房供应和负担能力提供长期解决方案，但在住房 部门内还有其他更直接的政府政策举措和创业活 动，可以为人们提供替代的手段，以保持他们对房 屋所有权的希望。
将非常密切地关注相关的细节，包括资格和标准，” Gurran 说。“它可能会非常有效。我认为就首次 拥有住房进行一些政策试验是很好的。” 银行业也推出了一些创新产品，旨在提高消费者的 负担能力。Commonwealth Bank 提供了一种房 产股份贷款 (property share loan)，客户可以与 朋友或家人分摊购房成本，同时将财务、所有权和 还款分开。Groves 表示 :“我认为，股权模式相 当明智。”“在租赁领域有很多合租房，所以为什 么不把它纳入自置居所呢 ?”当一方需要退出时， 可能会出现问题，但我鼓励这样做。” 一种不需要任何政府政策干预就已经流行且行之有 效的解决方案是所谓的“父母银行”。事实上，父 母借钱或给孩子钱来帮助支付存款、转账费用或按 揭还款的做法非常普遍，格罗夫斯先生将其描述 为澳大利亚的“第五大银行”。Digital Finance Analytics 去年的研究发现，父母的平均捐款超过 8.9 万澳元，在过去 12 个月里增长了 20%。“现 实地说，在这个时候，这是允许年轻人进入第一个 购房市场的唯一途径，”Groves 说。但显然，不 是所有的澳大利亚年轻人都有能力动用父母的抵押 贷款或储蓄。
现在帮助缓解危机的方法 印花税改革被视为这些可能的解决方案之一。新 南威尔士州政府去年提出的一项计划，但尚未实 施，将在购买时一次性支付转让税，取而代之的 是根据土地估值支付年度财产税的选择权。虽然 该计划被视为增加现有房主流动性的一种方式， 因此也是增加供应的一种方式，他们不必考虑根 据当前悉尼中位数征收高达 55，000 澳元的高额 " 搬家税 "，但它并不被视为对首次购房者的主要 激励。这些首次购房者可能已经可以获得政府补 助金和印花税优惠。
对于那些风险偏好较大或有较大 FOMO 的人，有 所谓的“租买计划”。该计划描述了一种模式，即 租客为一处房产支付相对较少的预付定金，他们可 以选择稍后以设定的价格购买，该价格是基于一段 确定时期内假定的价值增长。每月租金的一小部分 会成为房屋的净值。
另一个想法，同样来自新南威尔士州，似乎是基于 南澳州已经实施的一项计划，即让政府在一套新房 中持有股权。该计划的细节尚未完全披露，这意味 着买家将提前支付更少的钱，政府股权将以分期付 款方式偿还，或者在房屋最终被转售时偿还。“我
它在一个繁荣的市场中运作得很好，当股票上涨时， 但如果价格下跌，在约定的租期结束时获得抵押贷 款的机会可能会下降，这样就有失去保证金和任何 已建立的股票的风险。 20
YIBEN BUSINESS WEEKLY 商 业 周 刊
区域 解读
Rosslyn Park SA 5072 1.区域概况/概述 Rosslyn Park位于南澳州首府阿德莱德的东部。常住人口为1,461人（2016 Census）。Rosslyn Park的北部面 向Magill，东部紧邻Auldana，西南部面向Erindale，南部紧邻Wattle Park。此区归Burnside Council管辖。
21
YIBEN BUSINESS WEEKLY 商 业 周 刊
2.学区情况/学校介绍 周边公立学校 Norwood Morialta High School，Magill 5072 公立中学，8-12年级，男女同校，1533名在校生 Magill School，Magill 5072 公立小学，1-7年级，男女同校，861名在校生 Burnside Primary School，Burnside 5066 公立小学，1-7年级，男女同校，813名在校生 Marryatville Primary School，Kensington 5068 公立小学，1-7年级，男女同校，591名在校生 周边私立学校 St Peter's Collegiate Girls' School，Stonyfell 5066 1-12年级，663名在校生 Norwood Morialta High School - Senior Campus 私立中学，男女同校 Pembroke School - Junior School Campus，Kensington Park 5068 男女同校 Pembroke School - Senior School Campus 男女同校 Pembroke School - Middle School Campus，Kensington Park 5068 1-12年级，男女同校，1529名在校生 St Joseph's Memorial School - Junior Primary Campus 私立小学，男女同校
3.人口构成 Rosslyn Park的面积约为0.8平方公里。2011年Rosslyn Park的人口为1，460人。到2016年，人口为1，461人， 在此期间该地区的人口增长率为0.1%。Rosslyn Park的主要年龄组是60-69岁。Rosslyn Park的家庭主要是 有孩子的夫妇，每月可能偿还超过4000澳元的抵押贷款还款。一般来说，Rosslyn Park的人们从事专业职 业。2011年，Rosslyn Park81.3%的房屋是自有住房，而2016年为81.9%。（资料来源：澳大利亚统计局） 22
YIBEN BUSINESS WEEKLY 商 业 周 刊
23
YIBEN BUSINESS WEEKLY 商 业 周 刊
4.配套设施 Rosslyn Park区内公共配套设施齐全，满足日常生活需求。 有学校、庄园餐厅、葡萄酒酿造厂、公园、景区等。 Rosslyn Park区附近有学校、面包店、咖啡馆、亚洲杂货店、景区等。 Rosslyn Park距离Adelaide市中心约7.2公里，开车需15分钟即可到达市中心。 公交线路包围整个Rosslyn Park，公共交通十分便利。
5.行情观察 独栋房屋 在过去的12个月里，Rosslyn Park已经卖出了18套独栋房屋，售价中位数为$1.4M，同比增长34.7%。平均 需要44天即可售出，房东减价为-0.08%。 24
YIBEN BUSINESS WEEKLY 商 业 周 刊
单元房 在过去的12个月里，Rosslyn Park已经卖出了8套单元房，售价中位数为$436k，同比增长11.6%。
数据来源： 关于学区情况/学校介绍、人口构成、行情观察： https://www.propertyvalue.com.au/suburb/rosslyn%20park-5072-sa#Unit 25