EIENDOMSHANDEL GJENNOM MEGLER
AVTALEINNGÅELSE OG AVTALEBRUDD
4. UTGAVE
eiendomshandelgjennommegler
avtaleinngåelseogavtalebrudd
trygvebergsåker Eiendomshandelgjennommegler
avtaleinngåelseogavtalebrudd
©GyldendalNorskForlagAS2024 4.utgave,1.opplag2024
ISBN978-82-05-60612-8
Omslagsdesign:GyldendalAkademisk Sats:Type-itAS,Trondheim2024 Brødtekst:Minion10/14,5pkt Papir:90gPremiumoffset
Trykk:BaltoprintUAB,Litauen2024
Allehenvendelserombokenkanrettestil GyldendalAkademisk Postboks6730St.Olavsplass 0130Oslo
www.gyldendal.no/akademisk akademisk@gyldendal.no
Detmåikkekopieresfradennebokenistridmedåndsverklovenelleravtaler omkopieringinngåttmedKOPINOR,interesseorganforrettighetshaveretil åndsverk.Kopieringistridmedlovelleravtalekanmedføreerstatningsansvar oginndragning,ogkanstraffesmedbøterellerfengsel.
Forord
Bokenbehandlernoenjuridiskeemnerknyttettileiendomshandelgjennom eiendomsmeglerelleradvokat.
Myeavstoffetibokenerblitttiletterspørsmålogdiskusjoneriforbindelsemedforedragforeiendomsmeglereogadvokater,ogikkeminsti forbindelsemedmineforelesningerforstudentervedNorgesEiendomsmeglerhøyskolegjennomenårrekke.
JegviltakkeførstesekretærAstridAbelsethforverdifullhjelpmedåklargjørebokenforutgivelse.
Oslo,13.juli1992
TrygveBergsåker
Forordtilannenutgave
Denneutgavenerutvidetiforholdtilførsteutgave.Deterbl.a.tattmedet nyttavsnittomeiendomsmeglerenstaushetspliktominnkomnebud.DessutenerbokenførtàjourmednyrettspraksisognoepraksisfraKlagenemndaforeiendomsmeglingstjenester.
Oslo,4.april1995 TrygveBergsåker
Forordtiltredjeutgave
Tredjeutgaveerenrenoppdateringinnenforrammenavtidligereutgaver. Detertatthensyntilnyttrettsmaterialesomerkommettilsidenforrige utgave.
Oslo,20.august2009
TrygveBergsåker
Forordtilfjerdeutgave
Fjerdeutgaveharsammeopplegg,inndelingogomfangsomtredjeutgave. Bokeneroppdatertmednyttrettsmateriale.Tekstenerflerestederjustert vedatelektroniskkommunikasjonharfåttstørreplassiredegjørelsenfor avtalelovensregleromtilbudogaksept,tilbakekallogavslag.
Oslo,31.mai2024
TrygveBergsåker
Innhold
Innledning ..........................................................
deliavtaleinngåelsegjennomeiendomsmegler ...........
1.Innledning
2.Noenutgangspunkter ............................................
2.1Meglerenerformidler,ikkepartsrepresentant ..................
2.2Nærmereomsituasjonen
2.3Budfrist ....................................................
3.Budetsbindendevirkningforbudgiveren(kjøperen) ..................
3.1Budgiverensadgangtilåkalletilbakesittbud ...................
3.1.1Avtalelovensordning ..................................
3.1.2Særligomtilbakekallrettettileiendomsmegleren .........
3.1.3Tilbakekallavmuntligebud ............................
3.2Forbehold
3.2.1Genereltomforbehold ................................
a)Innledning .......................................
b)Tolkingavforbehold
c)Totyperforbehold ................................
d)Fristerogtidsbegrensninger ........................
e)Opprinneligogetterfølgendeforbehold ..............
f)Forbeholdetsstillingvedforhøyelseavbud
g)Forbeholdogskriftligkontrakt ......................
h)Selgerensretttilåpåberopebudgiverensforbehold ...
3.2.2Nærmereomenkeltetyperforbehold ...................
a)Forbeholdomåståheltfritt
b)Forbeholdomåværeubundetinntilselgerenhar
c)Finansieringsforbeholdogfinansieringsplan ...........
d)Forbeholdomkonsesjon ...........................
e)Forbeholdomsalgavnåværendebolig ...............
f)Forbeholdomstyretsgodkjennelseo.l. ...............
g)Forbeholdomatselgerenforetarutbedringerpå eiendommen .....................................
h)Forbeholdomatandrebudgivereellerinteressenter ikkefårviteombudet .............................
3.3Innskrenkettilbakekallsrett
3.4Rettsvillfarelse ..............................................
4.Avslagpåbudogannenfrigjøringavbudgiveren(kjøperen)
4.1Innledning .................................................
4.1.1Oversiktoverspørsmålene .............................
4.1.2Avslagetsbindendevirkningforselgeren.Tilbakekallav avslag
4.1.3Bevisspørsmål ........................................
4.1.4Meglerensansvarforutilsiktedeavslag ..................
4.2Negativetilbakemeldingertilbudgiveren .......................
4.2.1Innledning
4.2.2Tilbakemeldingomatbudeterforlavto.l. ...............
4.2.3Opplysningomhøyerebud ............................
4.2.4Opplysningomatetannetbuderakseptert
4.2.5Meldingomnybudrunde ..............................
4.2.6Tilbakemeldingomatforbeholde.l.ibudetikkekangodtas
4.2.7Tilbakemeldingomatakseptfristenerforkort
4.3Uoverensstemmendeaksept ..................................
4.3.1Oversikt .............................................
4.3.2Særligomforbeholdmv.iaksept .......................
4.3.3Budgiverensplikttilågibeskjedomatakseptenikke stemmermedbudet ..................................
4.3.4Uklaraksept .........................................
4.4Erselgerenbundetavmeglerensavslag? ........................
5.Akseptensbindendevirkningforselgeren ...........................
6.Akseptensbindendevirkningforbudgiveren(kjøperen) ...............
6.1Innledning
6.2Akseptfristenslengde ........................................
6.2.1Akseptfristenerfastsattavbudgiverenibudet ............ a)Innledning .......................................
b)Akseptfristfastsattiformavettidspunkt c)Akseptfristfastsattiformavettidsrom ..............
d)Akseptfrist«inntilvidere»e.l. .......................
e)Urimeligkortakseptfrist ...........................
6.2.2Akseptfristfastsattitidligerebudfrasammebudgiver .....
6.2.3Akseptfristenslengdenårinteterbestemtavbudgiveren ..
a)Innledning .......................................
b)Nærmereomhovedregeleni§3førsteledd ..........
c)Særregelenformuntligebudi§3andreledd .........
6.2.4Etterfølgendefastsettelseavakseptfrist ..................
a)Forkortelseavtidligerefastsattakseptfrist
b)Ingenakseptfristersattidetopprinneligebudet ......
6.3Akseptenmåværekommetfremførfristenløperut .............
6.4Nærmereomakseptsomkommerfremforsent
6.4.1Oversikt .............................................
6.4.2Måkjøperenakseptereselgerensaksept? ................
6.4.3Akseptfristenslengde .................................
6.4.4Budgiverensplikttilågibeskjedomatenforsenakseptikke godtas ..............................................
6.5Erbudgiverenbundetavakseptsommeglerenavgirpåegenhånd?
7.Lukketbudrunde
7.1Selgerensfrihettilåvelgeblantbudene ........................
7.2«Urene»bud ...............................................
7.3Budoveregettidligerebud
8.Salgstilbudfraselgerensside .......................................
9.Budgivning,innsynsrettogtaushetsplikt .............................
9.1Innledning
9.2Grunnlagfortaushetspliktoginnsynsrett .......................
9.2.1Lovbestemttaushetspliktogforskriftsbestemtinnsynsrett .
9.2.2Taushetspliktpålagtavprivatepersoner .................
9.3Nærmereomdenlovbestemtetaushetsplikten ..................
9.3.1Budgiverensidentitet ..................................
9.3.2Budetsstørrelse ......................................
9.3.3Forbehold
9.3.4Finansiering ..........................................
9.3.5Annet ...............................................
9.3.6Taushetspliktensrekkeviddeoverforforskjellige persongrupper .......................................
deliiskriftligkontrakt
1.Innledning ......................................................
2.Rekkeviddenavdomstolenesalminneligekravomskriftlighetvedkjøpav fasteiendom
2.1Problemstillingen ...........................................
2.2Nærmereomrettspraksis ....................................
3.Skriftligkontrakt
3.1Innledning .................................................
3.2Pliktentilåundertegneskriftligkontrakt .......................
3.3Hvilketkontraktsinnholdharmanplikttilågodta?
3.4Denskriftligekontraktensbetydning ...........................
deliiikontraktsbrudd
1.Innledning ......................................................
2.Kjøperenskontraktsbrudd
2.1Oversiktoverrettsvirkningene ................................
2.2Kjøperenserstatningsansvar ..................................
2.2.1Rettsliggrunnlagforansvar ............................
2.2.2Ansvaretsomfang
a)Oversikt .........................................
b)Nærmereomdekningssalg .........................
2.3Selgerenskravpåforsinkelsesrenterogannenrentekompensasjon
2.3.1Forsinkelsesrenter ....................................
2.3.2Forsinkelsesrenterogannenrentekompensasjon ..........
2.3.3Rentefotforforsinkelsesrenter .........................
3.Selgerenskontraktsbrudd .........................................
3.1Oversiktoverrettsvirkningene ................................
3.2Kjøperenskravpåoppfyllelseavavtalen ........................
3.3Selgerenserstatningsansvar
forkortelser
Litteratur ...........................................................
Lover ..............................................................